緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇土地登記制度范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2．不動產登記

①可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

篇（2）

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規定執行。

第四條國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書。

第二章一般規定

第五條土地以宗地為單位進行登記。

宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

第六條土地登記應當依照申請進行，但法律、法規和本辦法另有規定的除外。

第七條土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：

（一）土地總登記；

（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；

（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；

（四）因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；

（五）因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；

（六）更正登記或者異議登記；

（七）名稱、地址或者用途變更登記；

（八）土地權利證書的補發或者換發；

（九）其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。

第八條兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。

第九條申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：

（一）土地登記申請書；

（二）申請人身份證明材料；

（三）土地權屬來源證明；

（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；

（五）地上附著物權屬證明；

（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；

（七）本辦法規定的其他證明材料。

前款第（四）項規定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。

申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。

第十條未成年人的土地權利，應當由其監護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交監護人身份證明材料。

第十一條委托人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交授權委托書和人身份證明。

境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被人身份證明應當經依法公證或者認證。

第十二條對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理：

（一）申請登記的土地不在本登記轄區的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；

（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。

第十三條國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。

第十四條國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規定辦理登記手續：

（一）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；

（二）根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；

（三）根據土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。

國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前，應當報經同級人民政府批準。

第十五條土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應當載明下列內容：

（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；

（二）土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；

（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；

（四）地上附著物情況。

土地登記簿應當加蓋人民政府印章。

土地登記簿采用電子介質的，應當每天進行異地備份。

第十六條土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。

土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。

第十七條土地權利證書包括：

（一）國有土地使用證；

（二）集體土地所有證；

（三）集體土地使用證；

（四）土地他項權利證明書。

國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明；土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。

土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統一監制。

第十八條有下列情形之一的，不予登記：

（一）土地權屬有爭議的；

（二）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；

（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；

（四）申請登記的土地權利超過規定期限的；

（五）其他依法不予登記的。

不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。

第十九條國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。

第二十條土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負責管理。

土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務院國土資源行政主管部門規定。

第三章土地總登記

第二十一條本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。

第二十二條土地總登記應當通告。通告的主要內容包括：

（一）土地登記區的劃分；

（二）土地登記的期限；

（三）土地登記收件地點；

（四）土地登記申請人應當提交的相關文件材料；

（五）需要通告的其他事項。

第二十三條對符合總登記要求的宗地，由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內容包括：

（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；

（二）準予登記的土地坐落、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限；

（三）土地權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構；

（四）需要公告的其他事項。

第二十四條公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經人民政府批準后辦理登記。

第四章初始登記

第二十五條本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。

第二十六條依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批準用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。

新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。

第二十七條依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款后，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

第二十八條劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

第二十九條依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。

第三十條依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批準文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。

第三十一條以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批準文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記。

第三十二條農民集體土地所有權人應當持集體土地所有權證明材料，申請集體土地所有權初始登記。

第三十三條依法使用本集體土地進行建設的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準用地文件，申請集體建設用地使用權初始登記。

第三十四條集體土地所有權人依法以集體建設用地使用權入股、聯營等形式興辦企業的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準文件和相關合同，申請集體建設用地使用權初始登記。

第三十五條依法使用本集體土地進行農業生產的，當事人應當持農用地使用合同，申請集體農用地使用權初始登記。

第三十六條依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。

同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。

符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。

第三十七條在土地上設定地役權后，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應當向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。

符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書，并將地役權合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。

供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。

第五章變更登記

第三十八條本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。

第三十九條依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。

第四十條因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。

第四十一條因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批準文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

第四十二條因處分抵押財產而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產處分后，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。

第四十三條土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

已經抵押的土地使用權轉讓后，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。

第四十四條經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。

第四十五條因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。

第四十六條已經設定地役權的土地使用權轉移后，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更后的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。

第四十七條土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。

第四十八條土地的用途發生變更的，當事人應當持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。

土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。

第六章注銷登記

第四十九條本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

第五十條有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：

（一）依法收回的國有土地；

（二）依法征收的農民集體土地；

（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。

第五十一條因自然災害等原因造成土地權利消滅的，原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記。

第五十二條非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。

第五十三條已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。

第五十四條當事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，進行注銷公告，公告期滿后可直接辦理注銷登記。

第五十五條土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。

第五十六條土地登記注銷后，土地權利證書應當收回；確實無法收回的，應當在土地登記簿上注明，并經公告后廢止。

第七章其他登記

第五十七條本辦法所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

第五十八條國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。

更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。

第五十九條土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。

第六十條土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。

異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。

第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：

（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有的；

（二）人民法院對異議登記申請人的不予受理的；

（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。

異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。

第六十二條當事人簽訂土地權利轉讓的協議后，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。

對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發預告登記證明。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。

預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

第六十三條國土資源行政主管部門應當根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。

第六十四條國土資源行政主管部門在協助人民法院執行土地使用權時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協助執行事項。

第六十五條對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執行查封的人民法院提交的被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書等，先辦理變更登記手續后，再行辦理查封登記。

第六十六條土地使用權在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。

第六十七條兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，國土資源行政主管部門應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續，對后送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。

輪候查封登記的順序按照人民法院送達協助執行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封。

預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規定辦理。

第六十八條查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。

第六十九條對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

第八章土地權利保護

第七十條依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第七十一條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和數據庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。

第七十二條國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。

土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規定執行。

第九章法律責任

第七十三條當事人偽造土地權利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十四條國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章附則

第七十五條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責土地和房屋登記工作的，其房地產登記中有關土地登記的內容應當符合本辦法的規定，其房地產權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核準。

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前言

土地登記作為地籍管理工作的核心，在土地管理工作中占有十分重要的地位。我國現代意義上的土地制度確立以來，在理清產權關系、解決權屬糾紛、規范市場行為，以及避免國家土地收益流失等方面發揮了顯著的作用。但是，我國現代土地登記制度建立時間較短，在立法和實踐中還存在不足之處，使得土地產權保護力度不夠。本文重點分析了我國土地登記制度存在的主要問題，就我國土地登記制度的完善提出一定的對策。

一、土地登記制度存在的主要問題

1、土地登記的法制、規范性文件層級不夠

此前作為土地登記工作主要的依據是《土地登記規則》，是原國家土地管理局以規范性文件的形式下發的。這在實際工作中，產生了一些問題。2008年2月1日開始實施《土地登記辦法》也是以國家國土資源部部門規章的形式出臺，也沒有上升到法律的層面。近年來，隨著我國社會主義市場經濟的發展，土地的資產價值日益顯化，加強對對土地財產權益的保護隨著《物權法》實施的日趨強烈。我國原有的土地登記規范性文件，有必要不斷提高法律效力層級，才能進一步發揮土地權利保護的效力。

2、行政權的介入

對于土地登記過程中的一些不動產來講，要重視歸屬權。這些歸屬權要通過法律關系來確認，在確認以后要使其具有一定的法律效力。但是從最近幾年來看，土地登記成為了一種行政管理的手段，并且全方面賦予了很多相關的職能。這樣土地登記行為具有的行政權力非常多。過多的行政權力也會對土地登記方面有過多的行使權。所以行使權的介入使土地登記申請人的合法權益得不到更好的保障，同時也會導致土地登記行為變的非常繁瑣。最終也就導致土地登記的行為超出了國家法律規定的范圍。這樣的行為成為了土地登記方面比較大的問題，很值得大家關注。

3、土地登記多頭管理

1995年制定的《擔保法》明確規定的不動產登記部門有4個，這些部門都是有關不動產的行政管理部門；另外還有未明確所指的“縣級以下地方人民政府規定的部門”，當兩個或者兩個以上的登記不統一時，不但會損害當事人的正當利益，而且會擾亂正常的財產法律秩序和不動產市場秩序。以農用地為例，不同用途農用地的登記有不同的資源管理法來規范，土地管理法規定，全民所有制集體所有制單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權應分別依照森林法、草原法和漁業法的有關規定確認林地、草地的所有權或使用權以及水面灘涂的養殖使用權，使農用地分頭登記管理。

4、登記機關的授權問題

登記機關的授權問題一直是一個很糾結的問題。在《土地登記辦法》文件中有一個明確的規定：“申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依照法律報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權力證書。”但是縣級以上人民政府是否按照規定實施，在實施中的矛盾是否合理都成了一個問題，所以在授權上還需要一定的認識。

5、土地登記中政府和市場職能界限模糊

土地登記作為國家措施，應與其他行業一樣，在國家法律的約束下，由國家行政、事業（科研）、企業（中介）權能構成相互支撐、相互制約、保證正常運轉的高效機制。而目前土地登記從上到下不同程度地存在行政、事業、企業職責不明、監督不力的現象。我國法律明確規定行政單位辦理土地登記，而有些行政單位沒有任何授權，卻交由盈利性質的事業單位辦理；還有些應由企業辦理的事情，如登記需要的宗地圖測繪等工作，政府行政部門沒有為其創造條件，而是陷在事務堆里不能自拔。

6、土地信息的應用價值難以有效發揮

作為土地管理工作的基礎性工作，土地登記是國家掌握土地動態變化的重要信息源之一，也是對土地市場實施有效監管的關鍵措施。土地登記技術手段優劣決定著土地登記資料的現勢性和準確性，并直接影響著土地登記的權威性和公信力。目前部分地區國土部門采用專業土地登記軟件進行土地登記和發證工作尚在少數，有相當一部分地區由于資金、人員等方面的問題，仍采取較為原始的手工登記、機械打印或干脆手工填寫發證方式，變更登記、登記資料更新相對滯后，公示作用無法正常發揮。而且，即使采用計算機技術進行土地登記的地方，真正做到信息共享可實現公開查詢的也為數不多，土地市場信息服務嚴重滯后。

二、土地登記制度完善對策

1、建立符合國情的土地登記制度體系

土地登記制度按登記機構服務內容可劃分為業務執行制度和管理制度、社會服務制度三種類型。業務執行制度是指土地登記機關在開展土地登記業務時，為保證登記內容和登記程序的合法性，按照法律法規以及技術規范制定的一系列辦事規則。具體可分為：申請制度、調查制度、審查制度、公告制度、注冊制度、發證制度。管理制度是為保證登記機關順利開展各項工作，提高土地登記質量，保證土地登記公信力所制定的一系列內部管理規定。具體可分為：土地登記人員持證上崗制度、土地登記人員回避制度、土地證書監制制度、土地證書查驗制度。社會服務制度是指利用土地登記資料向全社會承諾服務以及接受社會監督的工作制度。具體可分為：土地登記制度、土地登記公開查詢制度、土地登記賠償制度。通過不斷完善，實現三項制度的良性互動作用，逐步建立符合我國國情的土地登記制度。

2、完善并逐步提高土地登記的法律效力

由于土地市場是我國最為重要的市場，人民群眾日常最為重要的經濟活動也集中在土地等不動產領域，完善土地產權登記法律制度，使土地權利的變動獲得社會的承認和法律的保護，發揮土地登記的公示公信作用，對于我國市場經濟的發展和社會秩序的穩定非常重要。在我國，在法律效力上憲法具有最高的法律效力，其次是法律、行政法規、地方性法規、規章，地方性法規的效力高于本級和下級地方政府規章，省、自治區的人民政府制定的規章效力高于本行政區域內的較大的市的人民政府制定的規章，部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間具有同等效力，在各自的權限范圍內施行。作法我國土地登記生要法律制度。2008年2月1日開始實施根據《物權法》而制定的《土地登記辦法》，這兩份土地登記文件都 是作為土地管理部門制定并出臺的部門規章，在法律效力上都屬同一個法律效力層次。在我國房地產市場迅猛發展和土地市場交易活躍的今天，應盡快制定《土地登記法》，明確和統一土地登記的機關、程序和法律效力。

3、正確界定政府和市場在土地登記中的職能

按照我國現行法律規定，土地登記主管部門為縣級以上國土資源行政主管部門。土地登記是政府職能部門的工作，土地登記機關按照法律規定，必須行使政府部門的職能，有所作為。例如，制定規章、政策、技術標準，組織先進技術的推廣應用等，對土地權利關系可以進行合理干預，承擔管理與執行的職責；事業單位應按照規定的職責，做好土地登記技術方法研究，規范標準，資料查詢和行政機關委托辦理的業務；中介機構則由專業人員組成并取得準入資格，土地登記、地籍測量等業務，由中介機構來完成。三者之間并通過完善各項制度，建立各實體間相互促進、相互制約的運行機制，推動土地登記工作。

4、努力實現優質的信息化服務

培養土地登記人員自覺接受全新觀念的意識，使其自覺運用現代科技解決土地登記技術問題。通過建立土地登記人員繼續教育制度，重視土地登記人員法律法規和技術技能培訓，提高土地登記業務水平，促進全面提高土地登記崗位人員的業務技能。建立以土地調查、登記內容為主要信息來源的土地信息網絡，使土地登記更好 地為經濟發展、城市化發展、土地利用總體規劃以及政府決策服務。盡快實現土地登記信息的公開查詢，以保證土地市場的公開、公正、公平，促進土地市場健康有序發展。

參考文獻：

[1]廖煥國.論土地登記程序的不足與完善.暨南學報，2009年第1期.

[2]王洪亮.不動產物權登記立法研究.法律科學，2010年第4期.

篇（4）

綜合檔案室具體的業務內容，詳細規定各業務科室的檔案歸檔范圍、歸檔時間等方面，并基本不遵守在次年的上半年移交、入庫的時間限制。而且在充分考慮土地登記檔案的自身特點的基礎上，可將土地登記檔案設置為隨時歸檔。這樣，就能更好地適應土地登記檔案數量繁多、形式各異、動態性、現勢性特點及查證利用頻繁等特殊狀況。當然，也有一些在材料齊全、審批結束后，可隨時立卷移交檔案室的資料，如日常辦理較多的土地初始及變更登記資料。這樣就大大降低了由于土地登記材料過多造成的散亂、丟失，維護了入庫土地登記檔案的現勢性，方便社會各屆人士的考察取證；而像土地大調查之類的其他地籍工作的進度詳情，一經結束即移交入庫，便于保持業務檔案的完整性、系統性。

1.2規范檔案管理工作流程

現行基層檔案管理部門沒有形成一套較完善的系統軟件可供利用，資金、技術、信息等現有條件都無法滿足需求，使管理設備、技術方法等都呈現出很大不足。負責檔案室管理的工作人員必須不斷積累檔案管理經驗，提高綜合素質，充分運用現有的先進技術，統一土地登記檔案中目錄搜檢、備注編寫、入庫擺放的標準，現對一些具體的管理方法進行舉例說明。若對某縣進行土地登記檔案管理，可從街道與街坊的布局作為分組依據加以保存，對每一宗地確權檔案的宗地位置、土地所有權性質、權屬來源按照目錄號、分類號、案卷號分門別類，利用計算機技術搜檢信息目錄、合適資料、詳細備注。對每一份宗地的信息記錄要具體到經幾號文批準、變更登記為何年何月何日、信息注銷為何人何時。將每一宗地信息與計算機技術結合起來，經確權發證后搜檢目錄可一一核實權屬變更情況，有利于土地登記檔案的查證與管理。創新存放方法，以同櫥分層存放替代初始和變更檔案分櫥保存的傳統行為習慣，縮短了同一宗地權屬變更檔案的調取時間，大大提高了工作效率。

2開發利用土地登記檔案

2.1政策出臺保障

信息搜檢可靠國家頒布《土地登記資料公開查詢辦法》，在以不違背保密原則為前提，公開土地登記檔案信息，保障土地產權信息的公信力與真實性。每年都有公、檢、法、紀檢、監察等政府部門和律師事務所等單位參與搜檢信息的有120余人次，涉及300余卷次，作為土地案件、經濟糾紛的判斷與處理憑證。

2.2提高管理素質

法律效益顯著土地登記檔案的查詢、利用與管理，都需要管理人員具備較好的土地登記檔案知識和嚴格檔案管理的意識。針對查詢檔案人員中面臨的土地界址不清、權屬不明、鄰里矛盾、土地證丟失等問題，按照法定程序由檔案室工作人員查閱資料，并對檔案資料中詳細記載的及詳細的土地權屬、面積范圍、具置、占地用途、界址邊長、四鄰簽字、審批時間等等相關內容耐心講解，做到人人心中有數。更要聲明一點，這些資料信息一旦載入檔案、專人管理，就意味著已成為一種有效的法律憑證，有一定的法律效益，土地使用權神圣不可侵犯，檔案記載完全可以成為證明用戶土地證丟失后土地的歸屬問題。檔案資料信息的詳細記載與管理，有助于疑難、疑惑的排解，積極為社會生活發揮著作用。

2.3跟進城建信息

引導政府建設各省、市（區）經濟建設速度的加快，必須有嚴格的、專業的土地登記資料專題性匯編，對城市化建設中出現的城區規劃、園區建設、土地儲備、拆遷補償等政府工作做好登記和備注，為后期使用提供方便。檔案室的工作人員也可及時依據各省、市、地區經濟建設的發展方向，對未來可能遇到的有關土地宗數、面積范圍、功能用途編制土地信息專題，是一份很好的政府建設參考資料。

2.4保障法律依據

有效查明歷史土地登記管理成為城市化建設過程中土地收回、土地收購的重要法律參考資料，對該土地具體的使用權限、是否合法都有很大益處。為土地登記發證的正常程序運行、方便追根溯源、找尋歷史演變過程，有效規避因為遺漏或疏忽造成的邊界、權屬不清楚等狀況的發生。

篇（5）

農村土地承包經營權的設立和變動采取登記生效主義模式。不管是以家庭承包方式，還是以其他方式取得的農村土地承包經營權，其權利取得和變動均應采取登記生效主義模式，即非經確權登記，農村土地承包經營權的取得和變動不生效。登記具有公信力，在一定程度上可以避免農村土地發包、承包、轉承包過程中，以及土地承包經營合同履行過程中權利取得的不確定性、流轉的無序性、終止的隨意性等現象發生，切實加大依法保護農村土地承包經營權人合法權益的力度。

農村土地承包經營權登記中將權利主體和份額落實到個人。應當明確真正的土地承包經營權主體是集體經濟組織的成員，而不是農戶。因為從事實來看，農戶承包土地是通過行使家庭成員個人的集體組織內部成員權，最終形成家庭承包土地的權利。從理論上講，明確農村土地承包經營權的主體為個人，有利于實現農村土地承包經營權的資本化和股份化。只有將權利主體落實到個人，農村土地承包經營權登記中才能明晰權利主體、明確權利義務，才符合土地登記對權屬合法的要求。土地承包經營權是農民的一項基本財產權，將其權利主體落實到個人，與《民法通則》的相關規定是一致的。在具體操作中，可以由戶主代表農戶簽訂土地承包合同并提出土地承包經營權登記申請，在登記冊和證書中列明該承包經營權由該農戶在本社區集體中有農民身份的家庭成員按份共有。

篇（6）

第三條本市范圍內國有土地上經依法批準建設的商品房（包括各類商品房、經濟適用房、公寓房等）適用本辦法。

第四條房地產開發建設單位在依法取得土地使用權后必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》約定的動工開發期限及使用條件進行開發建設，市國土資源、規劃部門應當根據各自職責加強監督檢查，對違反規定的應當依法處理。

第五條房地產開發建設單位必須在向市房管部門申請商品房權屬初始登記前向市國土資源部門申請土地使用權分割登記。

申請土地使用權分割登記應當提交下列材料：

（一）土地使用權分割登記申請書；

（二）開發地塊總平面布置圖；

（三）每幢建筑物宗地圖；

（四）房屋面積測繪資料；

（五）土地使用權證、土地使用權出讓合同、土地評估報告；

（六）建設工程規劃許可證、建設工程規劃設計條件書；

（七）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表；

（八）根據規定需要提交的其它材料。

市國土資源部門應當根據《國有土地使用權出讓合同》規定的土地使用權出讓條件進行調查和審核，對符合規定的，應當發放《土地使用權分割登記證》,并出具土地使用合格證明,市建設部門未收到市國土資源部門出具的土地使用合格證明不得出具綜合驗收的備案證明。

市國土資源部門在辦理土地使用權分割登記時，應當按照《**省城鎮地籍調查細則》和國家規范規定進行宗地測量和土地面積分攤。

第六條《土地使用權分割登記證》由房地產開發建設單位填寫完整，并與購房人（安置對象）雙方簽字（蓋章）后移交給購房人（安置對象）。

《土地使用權分割登記證》是購房人（安置對象）換領所購房屋土地使用權證的有效憑證。

《土地使用權分割登記證》不得涂改、轉讓和抵押。

第七條購房人（安置對象）向市國土資源部門申請辦理土地使用權證時必須提供《土地使用權分割登記證》和《房屋所有權證》。

第八條土地使用權被抵押或者被查封的，不得申請土地使用權分割登記。

第九條整宗地塊建設的，市國土資源部門在辦理《土地使用權分割登記證》時，應當收回并注銷該宗地的土地使用權證；分期建設的，市國土資源部門應當在土地使用權證及土地登記卡上進行面積核減并標注，整宗地塊建設完成時，由市國土資源部門收回并注銷該宗地土地使用權證。

篇（7）

一、工作目標

通過土地登記標準化建設，進一步健全土地登記機構，完善土地登記制度，規范土地登記業務，強化土地登記技術支撐，全面提高土地登記服務水平，使我縣土地登記行為更規范、技術更先進、辦事更高效、服務更周到，切實提高土地登記的公信力，保護土地權利人的合法權益，維護土地市場秩序，促進經濟社會的健康發展。

具體目標：

1、一個全縣統一的土地登記機構，業務受地籍管理部門統一管理。

2、一支熟悉土地登記業務，100%持有土地登記上崗資格證書的土地登記隊伍。

3、一本包括土地登記各項制度、用戶辦事須知、土地登記流程、審查（核）意見格式模板等內容的土地登記規范手冊。

4、一個技術先進、功能齊全、匯總統計便捷、城鄉一體的地籍管理信息系統平。

5、一套城鄉全覆蓋的數字地籍調查成果全面應用、日常更新機制即時保障的技術支撐。

二、工作內容

（一）機構建設。

1、土地登記機關符合法定要求。鄉鎮政府及其部門、各類開發區等政府派出機構、其他非法定機關不直接辦理土地確權登記發證。

2、土地登記機構符合業務要求。國土局行政審批科作為全縣統一的土地登記機構，土地登記業務由地籍管理業務部門統一管理。

3、土地登記人員適應業務需求。通過培訓、考核，確保數量適當，能夠滿足土地登記業務需求，持有土地登記上崗資格證書，相對穩定的土地登記隊伍。

（二）制度建設。

1、土地登記各項制度健全。包括：土地登記崗位職責、土地登記服務承諾制度、土地登記持證上崗制度、土地登記內部會審制度、土地登記檔案管理制度、土地登記信息公開查詢制度、土地登記自我舉證制度、土地登記過錯問責制度、土地登記信息安全管理制度、土地調查登記制度等。

2、土地登記各項制度成冊。起草完善、收集整理各項土地登記制度并匯編成冊，便于日常土地登記中對照使用。

3、土地登記各項制度落實。通過培訓、考核，使用土地登記相關人員對各項土地登記制度全面了解掌握，并在實際工作中全面執行。

（三）業務建設。

1、制定土地登記業務規范。區分不同土地登記類型，制定土地登記業務規范，內容包括“辦理依據、申請主體、申報條件、申報材料、辦理流程、辦理時限、審核內容、詢問筆錄、收費標準等，并匯編成土地登記工作人員手冊。

2、嚴格規范土地登記受理。對符合受理條件的,及時受理并出具受理憑證;對需要補充材料的,一次性書面告知補件要求;對不符合受理條件的,出具書面憑證并說明不予受理的理由。

3、依法依規辦理土地登記。做到辦理程序合法，權屬認定正確，杜絕發生違規登記或者錯誤登記的情況。

4、正確使用土地登記表卡證。土地登記表卡證符合國家規定格式，內容填寫正確、規范、無遺漏。

5、及時整理土地登記檔案。檔案資料收集齊全，檔案編號編寫正確，檔案存放符合規定，紙質檔案與電子檔案內容一致、順序規范。

（四）技術支撐。

1、數字化土地調查成果全面支撐。其中集體土地所有權登記發證實現1：10000比例尺數字化土地調查成果全面支撐；各類土地使用權登記發證實現城鄉統一坐標系1：500比例尺數字化地籍調查成果全面支撐。

2、數字化土地調查成果全面更新。建立數字化土地調查成果更新機制，實現調查成果及時有效更新，確保土地調查成果的現勢性，有效保障土地登記辦理質量，提高土地登記辦理速度。

3、地籍信息系統平全面升級。對目前使用的地籍信息系統進行全面更新升級，實現城鄉一體、圖屬一體的地籍信息系統進行土地登記，系統功能齊全，統計分析準確，數據維護便捷，能滿足土地登記和地籍管理的需要。

4、土地登記電子檔案全面完善。能滿足土地登記信息查詢需要，方便土地登記檔案查詢。

（五）服務體系建設。

1、土地登記各項制度和業務規范對外公示。通過國土資源網站、辦事大廳觸摸屏、用戶辦事指南等便于公眾知曉的途徑和方法公示土地登記各項制度和業務規范。

2、土地登記信息實現查詢與共享。通過系統更新升級，實現內部局域網與互聯網信息交換，方便土地權利人通過網絡查詢土地登記辦理信息，實現省市縣以及政府部門之間的信息共享。

3、土地登記辦理時限實現再提速。在確保登記質量前提下，通過整合公共資源、調整人員設備、簡化審批程序、再造辦事流程，實現土地登記再提速。

4、土地登記受理設立統一的服務場所。轄區國土所（分局）辦事大廳、縣行政服務中心（鄉鎮便民服務中心）國土窗口為土地登記受理服務場所，做到環境整潔、設備齊全，土地登記人員服務熱情、辦事高效。

三、工作安排及責任單位

我縣土地登記標準化建設分兩年實施，于2014年底完成考核。

2013年3月底，完成《縣土地登記標準化建設實施方案》制定。（責任單位：行政審批科）。

2013年4月中旬，召開專題會議，分解任務、落實責任。（責任單位：行政審批科）。

2013年5月-2014年6月，完成城鄉1：500數字地籍調查(先期啟動鄉鎮點所在地)，建成圖屬一體的地籍管理信息系統。（責任單位：規劃地籍科,協助單位:行政審批科）。

2013年4月-6月，完成土地登記崗位職責、土地登記服務承諾制度等10項制度及土地登記標準化業務規范文本初稿起草，7月裝訂成冊。（責任單位：行政審批科）。

2013年4月-7月，按照標準化建設的要求完成對往年已經辦理土地登記情況的全面檢查、整改。（責任單位：行政審批科）。

2013年5月，制定并啟用補充材料一次性書面告知書，不予受理決定書。（責任單位：行政審批科、各國土所、分局）。

2013年6月，各國土所啟用受理憑證，明確辦結時限。（責任單位：規劃地籍科、各國土所、分局）。

2013年8月，土地登記標準化建設業務培訓。（責任單位：行政審批科）。

2013年10月，實現土地登記在現有基礎上再提速。（責任單位：行政審批科、各所、分局）。

2013年底前，建立健全數字化地籍調查成果更新機制，實現變更成果即時更新。（責任單位：規劃地籍科）。

2014年一季度，完成地籍管理信息系統更新升級，實現內部局域網與互聯網信息交換，方便土地權利人通過網絡查詢土地登記辦理信息，實現省市縣以及政府部門之間的信息共享。（責任單位：規劃地籍科）。

加快土地登記受理統一服務場所建設和土地登記人員的教育管理。（責任單位：行政審批科、各國土所、分局）。

2014年7月，對照《省土地登記標準化建設考核標準》進行全面自查并打分。（責任單位：行政審批科、規劃地籍科）。

2014年8月，完成土地登記標準化建設考核驗收相關資料的收集整理。（責任單位：行政審批科、規劃地籍科）。

2014年9月中旬，完成《縣土地登記標準化建設總結報告》和考核申請，提交市局。（責任單位：行政審批科）。

2014年10月，通過市局考核驗收。

四、工作要求

篇（8）

中圖分類號：F301.2 獻標識碼：文章編號：2095-2104（2013）1-0020-02

一 土地登記概述

土地登記是指將國有土地使用權，集體土地所有權，集體土地使用權和土地抵押權，地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。此定義包括了三層含義：一是明確了土地登記的范圍是各種依法應當登記的土地權利，并明確了目前應當依法登記的土地權利種類，即國有土地使用權，集體土地所有權，集體土地使用權和土地抵押權，地役權以及依照法律法規規定的需要登記的其他土地權利。二是土地登記是將需要登記的土地權利在土地登記簿上加以記錄，記載記錄。記載是登記的字面含義，將土地權利在土地登記簿上加以記載是土地登記的應有之義。三是土地登記為土地權利的公示行為。

二 目前我國土地登記中存在的一些問題

1．土地登記與不動產登記相互脫節，給犯罪分子偽造土地證騙取貸款提供可乘之機。隨著社會主義市場經濟的發展，土地與金融的關系日益密切，不動產抵押近年來在我國發展態勢迅猛，已經成為融資的主要手段之一。數據顯示，2000年以來，我國土地抵押貸款每年 以40％左右速度遞增，占銀行放貸的比重不斷加大。而與此同時，商業銀行沉淀的不良貸款很多是以土地使用權作為抵押物，面臨很大的風險。涉及虛假土地抵押騙貸的案件時有發生，給銀行造成很大的損失。這些案件主要的表現形式是使用虛假的土地使用權進行抵押，多重抵押，多重擔保騙取貸款。不能實現網上查詢和異地查詢。也在一定程度上造成了銀行信貸調查過程中土地信息的不對稱。

2．在集體土地使用權中宅基地的初始登記存在大量的歷史遺留問題。宅基地的管理有一個逐步規范的過程。在宅基地管理制度不規范，不健全的時期，產生了大量沒有經過審批就占用宅基地，一戶多宅，多占宅基地等遺留問題。實踐中，宅基地超面積的現象尤其突出。并且近年來隨著規劃調整和村民為改善居住條件而異地拆建，新房建成，舊房未拆，造成了事實上的多宅。

3．碰到意外事件（如地震，洪水，火災）時，土地登記數據恢復難度大。因為每個地區網絡發展的水平不相同，其技術力量也不相同。而且上報到省里統一管理的數據也十分有限，一般只上報省政府批準建設用地，城市建設用地農用地轉用和土地征收，違法案件的綜合統計數據等等。如果檔案室和信息中心受到意外災害時，能立即恢復土地登記數據的可能性十分渺小。

4．人們對房產證的產權意識強，卻十分不注重土地證。特別是在樓房房產證變更后，很少有人及時到相關單位變更土地證。導致原土地使用者找不到而辦不了土地證。使房產證和土地證產權名字不一樣的現象普遍存在。

三 做好土地登記工作的相關措施

1．首先要制定配套制度，加以規范和落實健全以土地登記為基礎的不動產統一登記制度。不動產登記法應該包括下列內容：在國土資源管理部門辦理權屬登記；住房和建設部門在收到有關房地產開發商和消費者信息資料之后，應當及時轉交國土資源管理部門。由他們在土地登記管理的基礎上，建立統一的房地產轉讓信息系統，并且對外張榜公布。這樣做即可以避免出現登記脫節的現象。并且應當明確不動產登記的法律程度。凡是辦理了不動產登記的。當事人都可以根據原始記載事項主張自己的權利。如果登記機關疏于管理損壞或者遺失有關證據材料，那么應當承擔賠償責任。情節嚴重的，還應當追究行為人的刑事責任。其次銀行國土信息查詢系統試點的啟動，是近年來國土資源部在完善土地登記制度，擴大登記覆蓋面的同時，不斷加強土地登記成果應用的一個實例。倆部門聯手共建的這個信息交流平臺可以通過電子網絡信息查詢每一塊土地。一方面可促進銀行解決信貸調查中的信息不對稱問題，提升風險管理能力：另一方面對于加強土地產權管理，完善土地登記資料公開查詢制度，實現全國土地登記信息的網絡化一站式服務，具有直接推動意義。要通過試點工作的推進，逐步建立健全制度，形成土地登記信息服務的長效機制，實現覆蓋全國的土地登記信息服務，擴展服務應用領域。

2．對于歷史原因造成的“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的土地登記機構可以根據原國家土地管理局所頒布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》的有關規定辦理。如果一戶村民的倆處宅基地面積合并，沒有超過所在地省級人民政府規定面積標準的。土地登記機構可以受理其第二宗宅基地登記申請。對于因新建不拆舊造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在村民拆除其舊宅之前，土地登記機構暫不受理。

3．土地登記時，我們可以借鑒澳大利亞的托倫斯土地登記。托倫斯土地登記在技術方面很大程度上受益于其自1994年就統一采用的自動產權系統（ATS）。這個系統實際上是一個具有中心窗口功能的數據庫，人們可以通過網絡對土地登記資料進行查詢，同時也實現了遠程辦理土地登記。ATS系統的應用也極大地提高了土地登記的效率。并且土地登記工作人員每天都根據當天登記結果對數據庫進行更新和備份。為保障數據安全還將土地登記資料在三處不同地點存放。建立安全，全面的土地登記資料數據庫能為我們土地登記制度推行打下堅實的基礎。建立土地管理工作的技術支撐體系同時建立完整的土地登記工作人員培訓考核制度，切實提高人員的綜合素質。定期進行系統的培訓和考核：同時應擴寬各地土地登記工作人員學習渠道。結合土地管理網站的建設，建立土地管理相關知識頁面。增加土地管理相關知識，提高土地管理工作人員的技術和管理水平。這是保障電子數據庫安全的有效途徑。

4．加大土地產權法律法規宣傳力度。向普通群眾進一步宣傳國土資源法律法規，具體來說，要創新宣傳載體，豐富宣傳方式，借助電視，報紙互聯網等媒介加強宣傳，通過編制一些內容實用的讀物，舉辦群眾喜聞樂見的法制節目，開辦群眾愛聽的法律講座等方式進行普法宣傳，促使人們學法，懂法，守法依法維護自己的土地產權。總之，我們必須從根本上提高認識，理順其管理體制，明晰審批程序，提供便捷服務，為土地市場的健康繁榮提供基本保障。

總之，我國土地登記制度的框架已經基本構建，但由于長期以來忽視土地權利造成的全社會土地權利意識淡薄，土地權利人合法權益無法得到保護，我國土地登記仍存在登記法律、登記程序、登記機關、登記證書不統一等問題，這對于保護土地權利、合理利用土地和促進社會經濟可持續發展都帶來不利影響。因此，在土地登記立法方面要以現行的土地登記制度為基礎，豐富土地登記類型，提高土地登記的法律效力，進一步增強登記的公信力，逐步推動土地統一登記。

參考文獻：

[1] 國土資源部《土地登記辦法》[J]. 中國房地產. 2008(02)

[2] 李靜.我國農用地登記制度特點和存在的問題[J]. 東南學術. 2009(04)

篇（9）

隨著我國經濟的快速發展，社會發生著巨大的變化，而地籍資料作為國家制定土地使用規劃、劃分農業區域、城市發展規劃等土地管理工作的重要依據，發揮著越來越重要的作用。因此有必要對當前地籍管理中存在的問題進行科學的分析并找到相應的解決對策。

1 當前我國地籍管理中存在的難點問題

1.1 土地登記發證制度不統一

通常來說土地登記制度統一應該表現為以下三個方面：首先，土地權利應當實施統一，這既包括城鎮土地，還包括農村土地，不僅含有耕地，還含有林地、草地等都應該歸屬于一個統一的土地登記體系；其次，進行土地登記的參考標準應該相互統一；最后，進行土地登記的機關部門應當統一，也就是說在一個地區內只能有一個土地登記部門，從而使該地區內的土地登記信息保持完整。在現實中，一個地區往往存在兩個或者更多的土地登記機關部門。

1.2 土地登記中存在的難點問題

1.2.1 土地權屬認識較差、缺乏土地登記的意識

第一，由于原來那種計劃經濟的影響，使人們思想中存在著嚴重的無償使用土地的思想，很多人認為只要辦理了房屋所有權證以后就可以不必辦理國家土地使用證。第二，從我國當前實行的國有土地使用權制度來看，很多人認為既然得不到土地的所有權也就沒有必要花錢去購買土地的使用權，反正有了房屋產權，國家就會承認房屋的所有權。第三，在對房產和土地進行處理時，往往土地的價值得不到體現。比如說在很多地方處理拆遷補償問題時，只是簡單的按照一個統一的拆遷補償價格進行處理，而房屋和土地的補償并沒有得到根本上的區分，很多人認為補償只是針對房屋而言，與土地無關，這直接導致了土地使用者的土地登記意識缺乏。

1.2.2 缺乏必要的資金支持，地籍管理工作難度較大

在進行土地等級發證工作中，相關的地籍調查和檔案管理工作中需要大量的自己支持。在現實中，土地登記發證機關在進行土地登記時只能收取必要的工本費用，有些地方為了擴大招商引資還會減免這些費用，另外由于我國國土資源部門實施“收支兩條線”的財務政策，土地登記部門財政收入較少。此外，由于土地登記沒有得到根本上的重視，相關的資金支持力度較小。這些都使得在進行土地登記時地籍測繪手工化、變更形式化、檔案簡單化等現象的出現，有些地方甚至使用手工的方法制圖或者直接照搬房產證上的平面圖，土地登記工作處于一個較為困難的境地。

1.2.3 地籍管理中先進技術的推廣力度不夠，存在不規范等級的現象

地籍管理工作中涉及很多方面的工作，而且其中的技術含量較高，比方說地籍調查、地籍信息系統建設、檔案管理等工作。特別是在地籍調查中，各種遙感、航測等先進技術的使用和推廣中存在較大的問題。對于當前的地籍管理工作人員而言，除了具備必要的土地管理法律法規常識外，還要擁有必要的測繪知識、計算機知識等。但是在現實中，雖然現在實行工作人員持證上崗的政策，但是相關的測繪技術、計算機技術等方面的培訓工作還需要進一步加強，進而更好的適應當前的地籍管理工作需要。

2 優化我國地籍管理工作的對策

2.1 實施統一的土地登記、統計制度，更好體現法制化的進程

將林業、農業部門對林地、草原、灘涂等方面的土地登記、統計、發證的權利劃歸于相應的土地管理部門，這樣能夠更好的實現地籍管理工作的統一性。第一，建立健全相關的土地登記法律體系，從立法思想、權利設置、登記規則等方面進行明確的法律規定，對相關的《土地登記規則》、《土地登記辦法》等法規進行進一步的完善，使其上升到法律的層面。第二，在進行土地登記法律制度體系的建設時，應該保證土地登記的權利內涵統一、登記程序以及登記機關的統一、法律依據統一，從而使土地登記工作得到法律方面的全面保護。第三，在進行土地登記的法制建設時，應該從土地使用者的切身利益出發，不斷規范土地登記行為、房產交易行為、拆遷補償行為，使土地價值得到根本的體現。

2.2 不斷提高土地使用者的土地登記意識

第一，相關的地籍管理工作人員應該不斷提高自身的土地登記意識，增強自身的土地登記的業務水平，加強土地登記的宣傳和推廣工作。第二，當前我國土地使用者的土地登記意識普遍較低，因此，相關的地籍管理部門應該加強相關的宣傳工作，利用各種媒體對土地使用者進行必要的引導和教育，增強他們的土地登記意識。第三，從土地使用者的切身利益出發，如房屋拆遷補償、房屋交易等方面入手，使土地使用者在看到房屋本身價值的同時，深刻的體會到土地具有的經濟價值，從而使土地登記不斷朝著普及化、社會化的方向發展。

2.3 不斷加強地籍資料的現代化管理

第一，不斷強化地籍管理工作的基礎建設，加大人力、財力、物力的投入力度，使地籍管理朝著一個現代化的方向不斷發展。第二，隨著市場經濟的發展，土地登記的地籍管理社會化服務已經成為必然趨勢。完善土地登記資料公開查詢制度，用好地籍成果，不斷拓寬社會化服務領域，加強自我發展能力。第三，做好詳查資料、歷年變更資料入庫等工作，形成土地登記統一數據庫。利用國家即將開展的土地詳查、全國住房調查和土地變更調查機會，運用現代科技手段，建立地籍信息軟件，保證地籍管理的現代化。

2.4 全面引入市場機制，推進地籍管理土地登記產業化

首先，建立健全土地登記制度。土地登記是市場經濟發展的必然產物，是社會分工日益細化的必然結果。建立土地登記制度，對節省國土資源部門土地登記工作資金、維護不動產交易安全、保障權利人的合法權益、提高行政機關的工作效率具有重大的意義，同時有助于建立安全、可靠、高效的土地登記服務體系。積極推進土地登記制度建設，對于解決住房土地登記的人才、經費和社會化服務功能將起到重要作用。其次，實行“以籍養籍”的制度，努力顯化地籍資料的資本屬性．推行土地登記資料公開有償查詢等制度，吸引民間資本，進行地籍成果的公益性和商業性綜合應用。增加土地登記地籍資料的社會效益和經濟效益，積極推進地籍管理的產業化。

2.5 加強專業技術運用，實現地籍管理的規范化

首先，在目前現有的技術上，要加快遙感、航測和數字化測繪技術在域鎮土地登記地籍調查中的運用，提高調查成果的準確性和規范性。在地籍管理的土地登記方面努力采用數字化測量方法，統一使用地籍管理信息系統，實現圖件、屬性資料和檔案一體化。對土地登記調查和土地登記結果資料統一編制軟件，實行微機發證。其次，進一步完善土地登記持證上崗和土地登記制度，利用土地登記持證上崗制度提高國土資源系統行政人員的土地登記業務能力；利用土地登記制度來吸引社會力量，提高土地登記技術和工作效率，使地籍管理工作逐步規范化。

總之，隨著我國經濟的快速發展，社會發生著巨大的變化，而地籍資料作為國家制定土地使用規劃、劃分農業區域、城市發展規劃等土地管理工作的重要依據，發揮著越來越重要的作用，因此我們應該不斷加強我國的地籍管理工作，使其更好的為社會主義建設服務。

參考文獻

篇（10）

文章通過文獻研究，綜合當前各領域集體土地不動產登記的法律制度，歸納并總結出當前我國不動產登記中存在不動產登記范圍不統一、登記類型不統一、登記機構不統一以及信息公開不統一四個方面的現狀，并通過調查研究指出其弊端，明確不動產統一登記的必要性與緊迫性。

一、我國目前農村集體土地登記制度的現狀及存在的問題

目前，我國的土地登記制度己經基本構建了大體的框架，但是長期以來因為忽視土地權利，社會大眾對土地登記尤其是對農村土地登記關注的程度不足，土地權利人的合法權益隨之也不能得到全面的保護，再加上我國的土地信息系統不夠完善，我國土地登記在立法層面和實際操作中仍存在一些問題。

1.農村土地登記采取登記對抗主義不利于權利的保護

一般情況下，在一國的物權立法中對于不動產變動都采取統一的登記模式，如德國采取登記生效模式，法國采取登記對抗模式，澳大利亞則采取的是托倫斯登記模式。目前，我國農村土地登記采取登記對抗主義是由歷史原因和農村發展現狀共同決定的，但是隨著經濟的發展，未來農村的不動產變動必然也會變得頻繁，而且現在農村的人口流動量相對以前較多，農村的熟人社會機制也正在轉變，我們不能忽視農村經濟社會的發展，在這種情況下，在農村繼續采取登記對抗主義模式則會嚴重影響土地交易的安全，也不利于保護權利人的利益。

2.土地登記申請中現有的自我舉證制度不利于保障權利

根據《物權法》第11條可知，土地權利人申請登記的時候，不僅要提供權屬證明文件，還要提供宗地的面積以及反映宗地界線情況的圖示等。由于土地界址的確定、土地面積的測量需要有時一定的技術才可操作，《土地登記辦法》第9條對此做出了補充規定，即申請人申請土地登記時對土地的界址坐標、宗地圖等材料可以通過委托技術單位進行實地地籍調查而取得。《物權法》第12條又規定，登記機構對申請人提供的申請材料并不是直接給予認可，在不動產有關情況需要進一步證明的還必須到實地進行調查。

3.土地登記部門不統一

我國土地登記工作的起步比較晚，在改革開放之前曾經有很長一段時間不動產的財產性在法律上得不到承認，土地的財產性更是被忽略。不動產制度還曾一度從財產法中被刪去，直到1988年才又重新納入財產法范疇。而此時實際的土地權利登記管理己經被分散在多個部門，改革開放之后又有其它土地權利陸續出現，而原有的管理機制卻未被廢除。

4.土地登記機構的賠償制度不完善

土地登記主要有權利確認和公示的功能，登記內容的正確與否直接影響到權利人的權益，也會影響到土地交易的安全與秩序。一旦土地登記存在瑕疵，就會給產權人及其他交易當事人造成無法估量的損失。因此，我認為在土地登記制度中建立相關賠償責任機制是非常有必要的。

二、關于集體土地使用權登記問題的思考

1.按照統一土地登記機關、統一土地登記效力、統一土地登記標準的原則修改有關的法律法規。

土地登記機關的不統一、土地登記效力的不統一等都有其立法上的因素在起作用，“解鈴還需系鈴人”，既然目前分別登記與法律法規有關，這當然要首先要實現法律法規有關土地登記問題規定的統一、改變和完善。必須修改相關的法律，由法律明確統一的土地登記機關、土地登記效力以及士地登記類型和土地權利的內涵與外延。

2.加快出臺農村地籍調查規程。

農村地籍調查具體如何操作，各個地方已經有些實踐經驗，因此，可以在總結經驗的基礎上制定農村地籍調查規程，使農村土地權屬調查和地籍測量有技術標準和技術參考。農村地籍調查規程的制定要考慮城鎮土地利用與農村土地利用的不同、農村非農建設用地與農村農業用地的不同、發達地區與欠發達地區的差異。

發達地區與欠發達地區由于經濟發展水平不一樣，所能夠采用的調查技術肯定不一樣、對地籍調查所要求的精度也不一樣，因此區分不同經濟發展水平地區規定不同的調查精度、技術路線和調查方法等都是必要的和現實的；農村居民點與農用土地的利用也是不一樣的，利用方式不同對調查精度也會有不同的要求，因此農村地籍調查規程區分農用地和非農建設用地對于調查經費節約、提高調查進度進而提高土地登記的效率都有重要意義。

3.加強土地登記隊伍建設，建立起一支具有專業水準的高素質的土地登記隊伍。提高土地

登記人員的素質必將提高土地登記的質量與土地登記的效率。我國目前的農村集體土地登記的具體業務基本上是由縣土地管理部門的派出機構―土地管理所或者國土所承擔，在不少地方目前從事農村集體土地登記工作的大多是從原有的鄉村干部轉變過來的，這些工作人員大多沒有經過專業訓練，其七地登記的知識與技能、對土地登記的理解是建立在自己土地登記的實踐基礎上。在不少地方，從事農村土地登記的工作人員連最為基本的土地測繪能力都不具備，根本就沒有能力完成土地登記所必須的地籍測量。提高土地登記隊伍的業務水平一方面要補充經過專業訓練的“科班”人才，另一方面也投資現有隊伍的培訓、提升現有工作人員的業務能力。

三、不動產登記“四統一”的重要法制保障――《不動產登記暫行條例》

筆者認為，不動產登記依據的統一是前提，登記機構的統一是關鍵 ，登記簿冊的統一是抓手，統一信息平臺的建設是目標。

而《不動產登記暫行條例》（以下稱《暫行條例》）的出臺，對貫徹落實《物權法》、推進不動產統一登記制度的實施具有十分重要的意義。落實不動產統一登記制度，核心是必須實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”。《暫行條例》簡潔明了，重點突出。緊緊圍繞上述“四統一”進行制度創建，為不動產統一登記提供了法律上的指引和保障，對下一步各地具體實施不動產統一登記制度提出了規范要求。

《暫行條例》要求不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息實時互通共享（第二十二條第一款），并明確不動產登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交（第二十二條第三款），既方便了當事人，又為登記機關依法登記提供了信息基礎，有利于登記機關提高登記效率和準確性。《暫行條例》第二十三條第一款按照《物權法》的規定，明確了權利人、利害關系人依法查詢、復制不動產登記資料的權利，正是物權公示的應有之義，為不動產交易的安全提供了保障。

總結：

近幾年，我國農村經濟發展相對較快，國家為了促進農村的發展也出臺了一些相關政策，再加上法律本身具有滯后性的特點，使得目前的法律法規不能很好的對農村集體土地登記進行規范。文中分析了農村集體土地在登記過程遇到的具體問題，這些問題的解決是我國和諧社會構建的必然要求。建立完善的土地登記制度，才能保護我國農村土地的安全、保障農民自身的利益。

參考文獻：

篇（11）

土地保護是指人類為了自身長期生存與發展的需要,保存土地資源的數量和質量, 防止土地破壞和退化所采取的措施和行動。按照雷利•巴洛維( 1978) 的觀點, 土地保護是人類對土地資源的“長期明智利用”, 強調土地作為可更新資源在對人類有意義的時間尺度上具有長期可用性, 從這個意義上講, 土地保護最能反映土地資源可持續利用的精神實質。在經濟快速發展、土地需求越來越高的今天, 土地保護顯得尤為重要。土地保護的經濟含義主要包括: 土地未來需求與供給不確定性的選擇價值, 外部成本與外部利益; 土地經營方式與土地保護; 土地產權變遷與土地保護;農產品價格改革與土地保護; 農村非農就業發展與土地保護; 經濟政治改革、制度變遷與土地保護等[1]。本文主要討論土地產權對土地保護的作用及其需要改進的地方。

1 土地產權對土地保護的作用

產權是現代市場經濟的核心范疇, 土地資源優化配置的實質是土地產權在各個產權主體之間的順利流動。馬克思筆下的土地產權是指由終極所有權及所有權衍生出來的占有權、使用權、處分權、收益權、出租權、轉讓權、抵押權等權能組成的權利束。就土地產權而言, 要起到保護土地的作用, 其前提是產權明確和穩定。

1.1 產權明確和穩定對農用地保護的作用土地產權明確和穩定對農民進行水土保持投資有刺激作用。從經濟的角度來看, 地權明確性和穩定性要確定的是對土地資源事實上的占有所派生出來的經濟收益的價值的確定性。也就是說, 穩定明確的土地產權意味著土地上的產出或者收入能夠歸其經營者所有, 因此, 土地經營者能夠有保障的得到土地長期投資所帶來的收益, 這就增加了對土地經營者進行長期投資的激勵, 從而能夠帶來動態經濟效率的提高。

1.2 產權明確和穩定在城市土地保護中的作用回顧中國土地產權制度的形成和發展, 可以看出, 在農村土地產權制度改革方面, 主要是實行了土地聯產承包責任制; 在城市土地產權改革方面, 主要是實行了國有土地有償使用制度。改革的思路主要是沿著所有權和使用權相分離展開的, 這種改革沒有觸動或理順所有權關系, 在一定程度上又制約了土地經濟的發展, 因此有人提出了“三權分離”的模式, 即將土地的所有權、管理權和使用權相分離。所有權歸國家、管理權歸地方人民政府、使用權歸以有償方式取得城市土地的使用者。這樣的話, 城市土地使用者將絕對地租上交中央人民政府, 將級差地租上交地方人民政府, 而經營土地所得的平均利潤歸實際土地使用者[2]。清晰的產權歸屬有利于權責的明確, 有利于保護城市土地。

2 我國土地產權制度在土地保護中存在的問題

2.1 土地所有權制度不完善

土地所有權制度不完善主要是指國家土地所有權和集體土地所有權制度的不完善。具體表現為產權主體的不明確。依據法律, 國家土地所有權屬于國家, 但《土地管理法》有關土地分級審批權限實際形成了“土地國家所有, 政府分級行使土地權利”的模式, 土地所有權散落在各級政府, 各級政府在國家土地所有權的行使上權責不明, 讓很多土地使用者有空子可鉆, 導致土地頻繁流轉, 甚至濫用土地。集體土地所有權制度的不完善具體表現為主體不清、權利義務不明確、行政權利嚴重侵犯集體土地所有權的狀況。鄉( 鎮) 、村、村民小組土地所有權的權利界限不清, 導致在土地分配、集體土地征用過程中, 鄉( 鎮) 、村以土地所有者和鄉村事務管理者的雙重身份, 平調或占用農民集體土地, 侵占征地補償費的現象相當普遍, 農民集體土地所有權難以實現, 特別是在我國目前財產保護制度和征地制度不完善以及行政權力約束機制缺失的現狀下, 大量經營性用地以“公共利益”名義大量征用土地。導致大量耕地資源的流失與保護土地的思想是完全相悖的。

2.2 土地使用權制度不完善

目前我國除土地所有權外, 法律承認的土地權利只有國有土地使用權和農村土地承包經營權。土地使用權包攬物權體系中的地上權、地役權、永佃權和建筑權等獨立的權利類型, 國有土地使用權與集體土地使用權內容不一致等問題的弊端已慢慢顯現。在集體土地使用權的規定中, 一方面集體建設用地使用權的轉讓、抵押等受到法律的嚴格限制, 堵塞了農村融資渠道, 同時也導致集體土地隱性市場猖獗; 另一方面, 法律又允許集體建設用地使用權聯營、入股,導致集體土地變相流轉甚至流失。在集體土地承包經營權方面, 承包權的年限較短, 權利義務關系不明確, 也不利于農民持續穩定地利用和改良土地。

2.3 土地登記制度不完善

土地登記制度是世界各國為實施本國土地制度, 普遍采用的一項國家措施。目前, 我國土地登記的權威性仍未從法律和制度層面上得到解決, 土地統一登記仍受到嚴峻挑戰。因為我國現行有關土地及其他地上附著物的不動產登記體制, 對土地、建筑物( 包括房屋) 、森林、水面、灘涂等不動產分別制定登記方法, 這些制度無法滿足不動產進入市場的需要, 也不能滿足依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則的需要。登記機關的不統一導致土地產權歸屬問題的不確定, 容易引起產權糾紛, 損害土地權益人的合法權利, 從而在歸屬上削弱對土地的保護。

在土地登記立法上, 現有的立法狀況難以滿足土地產權管理的需要。當前關于土地登記的法律依據, 除《土地管理法》中的規定外, 主要是1995 年原國家土地管理局頒布的《土地登記規則》, 僅憑這一部門規章來作為我國土地產權登記制度管理的主要依據, 顯然是不夠的, 在法律效力上不能滿足需要。同時, 對于我國土地登記是采取形式審查還是形勢審查, 采取生效主義還是對抗主義, 土地登記申請涉及的請求權是共同申請還是單方申請, 注銷登記是否需要申請, 土地登記的具體程序和方式等一系列重大問題也有待于在高層次法律中規定, 以便解決我國土地產權登記制度建設中的基本問題, 提高我國土地登記法律地位[3]。

3 土地產權制度建設的建議

3.1 完善土地所有權制度

首先應該對兩種土地所有權給予平等的保護, 限制征地權的行使, 嚴格禁止借公共權力侵犯集體土地所有權。公共權力只能應用于管理社會公共事務和為社會公共利益服務, 而不能利用其強制力為政府及其職能部門謀取利益。同時進一步完善集體土地所有權制度, 明確集體土地所有權的主體、內容及其收益分配制度, 承認鄉( 鎮) 集體、村、組土地所有權主體具有相互平等、獨立、互不隸屬的法律地位,依法確認并登記其土地的所有權。特別要保護以村民小組

為主體的農村集體土地所有權, 從法律上明確禁止鄉( 鎮) 、村及其他行政組織憑借行政權力侵犯其土地所有權及其他土地財產權。

3.2 完善和發展土地使用權體系

土地市場已經成為我國發展最快也是最重要的市場之一, 由于我國沒有土地所有權市場, 只有土地使用權市場,完善土地使用權具體法律制度的意義就顯得更為重要。完善土地使用權制度的一個基本的出發點, 首先是細化土地使用權的類型, 增加土地使用權的層次。可在土地使用權的基礎上增設地上權、地役權、人役權、耕作權等權利, 豐富土地使用權的權利內容, 明確規定主體與客體、取得與喪失、權利與限制等方面的內容, 并明確權利確認的程序與效力。其次是要根據市場經濟發展和土地利用向多用途發展的趨勢, 增設有關空間權的內容。第三, 要進一步明確集體土地使用權的權利內容。進一步明確農村土地承包經營權的具體內容, 并建立公正有序的土地使用權和農村土地承包經營權的流轉機制, 明確各種土地權利義務關系, 特別是要明確土地收益分配關系。積極探討集體土地建設用地使用權流轉問題, 把集體土地建設用地使用權市場納入依法規范的軌道。

3.3 完善土地產權登記法律制度

土地登記制度是政府以國家公信力來保護土地權利人合法權益, 維護產權交易安全的基本制度。隨著社會主義市場經濟體制的不斷完善, 土地產權交易日益頻繁, 發揮土地登記的公示公信作用對于我國市場經濟的發展和社會秩序的穩定非常重要, 土地登記制度面臨著更高更廣的要求。因此, 應盡快制定《土地登記法》, 明確和統一土地登記的機關、程序和法律效力, 盡快改變土地“多頭登記”的局面。按照土地登記的屬地原則, 由土地所在地的土地登記機關, 統一負責登記事務, 統一掌管土地登記簿, 并建立全國土地歸戶卡, 健全土地登記資料的匯總和統計分析制度。同時也要從財政上加大對土地登記工作的支持力度, 加快土地登記的進度, 不斷提高土地登記的覆蓋面。

參考文獻