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分析業主對物業服務企業的投訴等物業服務糾紛，推究其形成原因在于物業服務行業缺少有效的外部監管與考評機制，缺少競爭機制，沒有形成對物業服務企業與基層物業服務人員的壓力。由于物業服務企業缺少憂患意識與工作的危機感，削弱了積極進取與學習的緊迫感。但是，業主對物業服務的行業要求與服務內容始終在提出更高的要求，沒有壓力就沒有動力，解決的方法就是引入監管與考評機制，引入競爭機制。

如何適應物業服務市場的發展，提升物業管理服務人員的素質，減少業主與物業服務企業的糾紛與沖突?2009年12月16日，泉州市房地產管理局出臺了《泉州市物業管理項目經理工作考核規定》(泉房[2009]207號文，以下簡稱為《考核規定》)，在外部監管與考評機制上進行突破與創新，使得主管部門有效監管物業服務企業的可操作性得到了增強。該文件的出臺在泉州市物業服務行業內引起了極大的震動。

新出臺的《考核規定》明確規定，物業小區負責人必須通過培訓，考試合格，由行業主管部門核發小區項目經理的上崗證書。物業管理主管部門將建立長效的監管與考評機制，根據相關的考核內容，對小區物業管理項目經理進行考評、檢查。《考核規定》設定了擔任物業項目經理的管理人員的基本條件：擬擔任小區物業項目經理的人員必須取得建設部《物業管理企業經理崗位合格證書》或《物業管理企業部門經理崗位合格證書》，或者物業管理師執業注冊證，被物業管理企業派駐物業管理項目負責經營管理的人員，應具有三年以上從事物業管理服務工作的經歷，并與物業管理企業訂有聘用合同并通過職業備案。《考核規定》明確了物業項目經理責任制，也就是物業管理項目經理對所任職的物業管理區域負有依照物業管理相關法律、法規及物業服務合同的約定，以及物業服務企業的授權實施管理和服務的責任。

《考核規定》設定了有效的量化評價指標，評分采取扣分制。依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度，扣分類型分為1分、2分、3分、5分、10分五種分值。小區經理若違反相關的考評指標，業主投訴經相關考評機關核實后，根據考評扣分標準，給予扣減考評分。檢查積分采取累計24分制，物業經理管理不到位、服務沒做好，將被扣分，依據其違規違約嚴重程度計分，如在一年內累計積分滿24分，縣級以上物業管理主管部門應注銷物業經理崗位資格證書，物業經理將直接下崗，并且三年內不得在泉州行政管理區域內擔任項目經理，三年以后應當重新取得項目經理崗位資格證書，并辦理執業備案后方能受聘擔任物業經理。

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通過高校的物業管理和物業化服務過程，解決學生的后顧之憂，為教學科研創造好的環境。服務功能的歸結點就是對育人的基礎作用，物業服務的根本目的就是育人，為育人創造好的環境。學校教育提供育人的知識儲備，通過員工的辛勤勞動，可以給師生貫徹勞動意識，使他們更珍惜美好的環境，從德育教育方面起到育人功能。物業的員工在物業服務的同時，在高校文化環境中，也會學習到很多東西，比如知識、禮儀和高校的文化等，這些對他們的成長進步也很重要，在他們辛勤勞動服務的同時也收獲了高校對他們的培育，這也是一個育人的體現。

高校物業管理的發展方向

1．走規范化物業管理的道路

我們通過工作使得高校的物業管理符合國家的《物業管理條例》等法律法規。實踐中，根據每幢建筑物的實際特點，制定本樓的物業管理規范，作為物業管理依據。對于多用戶使用的樓宇，組織使用者成立業主委員會，定期召開物業工作會議，討論階段內的物業管理情況，制定管理規范。通過業主工作會和物業工作會等機制，把樓宇的使用方和物業方聯系在一起，隨時解決問題，通過不斷地梳理物業管理中的規律和特點，形成高校的物業管理規范或制度，走規范化物業管理的道路是高校物業管理的科學發展之路。

2．推行物業管理的優秀經驗

實踐中，我們選聘的物業公司都是有很多年的工作經驗而且有很好的聲譽的公司。我們可以發揚他們在管理中總結出的優秀經驗，與高校的實際緊密結合。隨著高校的發展，近些年來，很多新建建筑應運而生，為了方便將來使用方的使用、管理和維護。根據《物業承接查驗辦法》規定，物業公司必須前期介入，可以“點對點”地查驗施工方的工程遺留項目，尤其是存在安全隱患的項目，遺留項目對于將來的使用者來說可能是很不利的。所以請物業替使用方把關，可以減少磨合成本，以便使用方能更好地掌握大樓的情況。

3．實現高校和物業公司的共贏

通過物業公司提供多層次、全方位和專業化的物業服務，可以為高校的建筑物實現保值增值的效果。實踐中，高校的建筑分老舊建筑和新建建筑。老舊建筑的管理多是強化保安保潔服務，更加體現維護功能，減少業主的維修成本。新建建筑專業化現代化水平較高，從外表上，用戶可以看到的基本使用功能，但是除了基本的使用功能之外，還有用戶看不到或者不怎么關注的專門設備層，包括配電室，水泵房，電梯機房等設備設施集中地。這些設備設施從資產角度都是大額資產，是大樓日常運轉的心臟，客觀上需要更加專業化管理。物業管理的優勢就體現在通過對設備層的專業化養護、維護和管理，使得這些設備設施能夠延長使用壽命，從而提高現代化樓宇的運行效率，最大限度地實現資源的合理化利用，為業主節約能源開支。另一方面，高校是文化教育機構，要實現更好的物業管理，就需要物業公司在工作和文化上融入高校。讓他們有更好的文化理解，有利于物業公司更好地形成歸屬感。這些工作可以內生性地產生物業員工服務教學科研的動力，也能為他們自身素質的提高帶來幫助。總之，實現高校物業的科學發展的最終目標就是實現高校和物業公司的共贏。

加強對物業公司的管理

第一、為了更好地實現物業管理的效果，要加強對物業公司的管理。在招投標過程中，要求報名的企業考慮到成本上漲的風險，避免低價中標，接下來的低價低服務。一方面對公司要求成本核算，一旦中標后，嚴格按照投標文件和合同進行物業服務，另一方面，定期組織在校物業公司進行經驗交流，實現優勢互補和學習，更好地為高校教學科研服務。

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一、物業企業的財務管理概述

近幾年來，我國物業行業發展很快，物業管理市場環境日趨成熟，物業管理行業面臨著良好的發展機遇，但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點，因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性。首先物業公司財務管理涉及的面相當廣泛，企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理公司的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。其次，物業管理企業的各項收費的監督不僅來自企業自身，還來自政府有關部門以及物業的業主等，使其對資金運作過程的監督更為全面，物業公司的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息，因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

二、目前物業財務管理現狀及存在問題

2.1 財務管控體系比較薄弱。住宅物業由于管理能力有限，內部財務管控體系也比較薄弱。例如很多公司對于日常辦公用品的領用沒有臺賬，臨時停車費沒有監控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產與辦公用品沒有區分管理，物業費的催收不及時，部分經營收入未能有效監管等。以上種種內控制度的缺乏導致收入不能及時入賬，支出又無法有效節省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領導認為物業公司的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構; 另一方面，由于住宅物業還處于發展初期，待遇不高，導致物業管理公司缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，很多物業公司的財務人員都沒有受過系統的財務培訓，更不要說內控了。

2.2 管理者缺乏現財觀念，不重視成本管理工作。傳統意義上的物業管理走的是“誰開發，誰管理”的路子。隨著物業管理需求的進一步擴大，物業管理開始走向市場化、專業化規模化和智能化。但長期以來，受老觀念的影響，致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業，缺乏現代管理理念和科學的市場定位，沒有長遠的經營謀略，形不成規模效益，再加上不重視財務管理工作，人、財、物、信息等資源未能優化配置，甚至存在嚴重浪費，致使企業經濟效益低下因此，物業企業經營者應樹立現財觀和成本核算觀。

2.3 財務管理人員能力不強。從多數物業公司的實際情況看，更多的公司為了節省人力成本，財務管理人員招聘不以財會人員的職業道德素質和專業知識為標準，而以成本最低為依據選用人員，很多物業公司的財務人員都是從收款員或者其他崗位轉業過來的，有不少甚至連會計從業資格證都沒有。此外，不少物業管理公司為了節省用工成本，在崗位設置上不盡合理，不滿足不相容職務相分離原則，會計人員一人兼任不相容職務的現象普遍存在。因此，從專業角度來講，目前物業公司的財務人員的能力有待進一步加強。

2.4 資金不足和籌資能力差。物業管理資金的來源渠道和數量都非常有限。主要包括物業管理的啟動資金，即資本金; 物業維修資金; 日常綜合管理服務費及經營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業管理企業幾乎都是中小企業， 其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認可的不動產資產數量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

2.5 投資回報低，盈利較難。我國物業快速發展主要是近十來年，由于目前物業費的標準比較低，不少物業公司一直處于虧損中。同時，受經營規模和資質的限制，物業公司可以選擇的其他投資項目較少，即使有合適的項目，因為物業公司缺乏強有力的管理團隊，導致其存在較大的風險。

三、提高物業財務管理水平的對策建議

3.1 建立和健全物業公司內部財務管理制度。物業管理企業應根據國家統一規定，結合自身的經營特點和內部管理要求，制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時， 還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《物業收費流程》《手銀員手冊》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》等等; 制定完善的小區管理者考核指標體系、各種崗位的考核指標；并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對； 對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督，比如建立會計及財務經理的月度項目例行巡檢，編制好檢查的內容，巡檢后形成文字性的巡檢報告，對發現的問題進行整改及跟進，不斷推進工作；物業公司還可以搭建系統信息化平臺，利用ERP軟件，進行收費錄入、預算監控、賬務核算，最后整合出整體的財務報表，進行深入的分析與挖潛。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。

3.2 強化成本觀念，建立財務成本分析控制制度。物業管理作為服務性行業，財務管理的一個重要方面就是成本管理， 因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出， 因此物業管理公司應該樹立“全員成本控制”觀念。物業管理企業一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標，提高全員成本素質和意識，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對人力資源的科學整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓，造就一批愛崗敬業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍，來提高管理工作質量和效率。

3.3 加強財務人員的專業培訓。首先對沒有上崗證的財務人員應該讓員工抓緊去報考會計從業資格證書，公司應該給予學費和考試費上的支持，這樣財務人員能力得到了提升， 對公司的財務管理才能有所幫助，才能成為經理的好助手，一起探討如何盈利。其次物業公司要讓財務人員針對性地參加一些會計、稅務的培訓，有條件的物業公司可以集中對各項目的財務人員每季度集中一次學習，并針對學習需要安排必要的考試，這樣才能保證學習的效果，只有財務人員的能力提升了，公司的財務管理水平才能有所改進。最后財務人員自身的意識要改變，不僅僅是一個單據傳遞員，機械地處理一些賬務，更多地是要通過財務數據發現問題，為項目經理做決策提出可行建議。

3.4 加強物業管理資金的籌措及運作管理。物業管理資金的來源，除資本本金或者少許銀行貸款外，其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。同時，加強資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進行科學的投資決策，積極防范投資風險。物業管理企業多是中小企業，特別要注重選擇科學合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學合理的投資模式下，加強投資項目的可行性研究和論證。 同時，加強項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監督工作，以達到企業價值的最大化。

3.5 多途徑創收，規模化發展。物業公司作為盈利性質的企業，僅靠管理服務收入顯然是不夠的，必須想法廣開門路，創造盡可能多的利潤。如物業管理公司通過經營會所、廣告宣傳招租、信號覆蓋收費、場地使用管理費等取得創收收入；物業管理公司可興辦市政維修公司、房屋維修公司、室內裝修公司、園林綠化公司之類的工程服務公司，通過承建建筑工程服務項目為公司創收。此外物業管理公司還可以利用自身服務社區的優勢，爭取一些新小區的管理，逐步做到規模效益。

四、結束語

企業財務管理是現代物業管理企業經營中的重要部分，它貫穿于企業經營的整個環節，因此企業要牢固樹立財務管理的觀念，實行全面預算管理控制企業成本，加強資金管理合理利用資金，建立財務監督制度，發揮財務管理的重要作用，從而提高物業管理企業經濟效益。

參考文獻

[1]謝斌.物業公司財務管理存在的問題與分析[J].管理縱橫，2010

[2]麗華.加強物業公司的財務管理[J].企業天地，2010

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二、督促物業服務企業履行合同，加強對物業公司的管理

第一、為了更好地實現物業管理的效果，還要加強對物業公司的管理。物業公司本身是企業，以盈利為目的。目前人工成本在逐年上升，在講求服務的同時，不能忽視人工成本的上漲實際。所以在招投標過程中，要求報名的企業考慮到成本上漲的風險，避免低價中標，接下來的低價低服務，這就失去了最初的目的。服務的質量是跟成本直接掛鉤的，但是高校的實際又無法和商業寫字樓相比。科學發展的前提不可能讓物業公司虧本經營。為此，一方面對公司要求成本核算，一旦中標后，就嚴格按照投標文件和合同進行物業服務，另一方面，定期組織在校物業公司進行經驗交流，實現優勢互補和學習，更好地為高校教學科研服務。并把這個機制制度化，形成校方很好的管理經驗。

第二、在物業服務過程中加強監督檢查，不斷檢查合同的落實情況。物業文化和高校文化存在著差異，需要長期磨合，通過對物業管理工作的監督檢查，能更好地督促物業企業落實管理服務職責。尤其是重要的節假日寒暑假前，都要督促檢查。保證物業企業能夠根據規范，結合實際，根據服務對象的要求持續改進，規范服務，不斷提升物業管理水平。

第三、完善物業備案查詢制度。進入高校進行物業服務的公司都為學校的發展貢獻了自己的力量，為了方便使用方查詢和監督。要完善物業登記備案查詢制度，登記在校的每一家物業公司及主管項目經理合同基本情況，方便使用方能夠了解到物業的基本情況，也方便了校方的管理。這也是制度化、規范化物業管理的需要。

第四、為了能提高服務品質，督促物業公司不斷持續地實現員工的培訓，在員工的專門技能、禮貌禮儀、文明執勤和行為作風等方面進行專業化培訓，并考核培訓效果，形成一個自我培訓，自我開發的人才機制，并逐步實現持證上崗，不斷提高管理和服務的技術水平。高校是文化教育機構，要實現更好的物業管理，就需要物業公司融入高校，不僅是工作上更是文化上。實踐中，我們創造條件，讓物業員工可以參加清華的職員培訓，提高他們的工作能力，比如參加《公文寫作》課程，對他們的日常很有幫助，通過校史課程的介紹，讓他們更好地了解清華的歷史。讓他們有更好的文化理解，有利于物業公司更好地形成歸屬感。這些工作可以內生性地產生物業員工服務教學科研的動力，也能為他們自身素質的提高帶來幫助。總之，實現高校物業的科學發展的最終目標就是實現高校和物業公司的共贏。

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1問題的提出

住宅小區物業管理行業是隨著房地產的開發和使用而興旺起來的，屬于一個朝陽產業，有很好的發展前景。從我國首家物業管理公司1981年在深圳成立至今，物業管理行業在我國的發展已經歷經30多年，業務范圍涉及到城市各類樓宇、商業、街道以及各類型社區，特別是住宅小區的物業管理工作更為普遍。但是由于我國法律對物業管理的有些問題還缺乏詳細的規定，更由于住宅小區物業管理還沒有引起足夠的重視，在物業管理制度、人員素質和資金方面都存在著一些問題，所以社會上普遍存在著對住宅小區物業管理不滿意的呼聲。雖然新聞媒體對此也進行了報道和促進，但是最根本的問題一直沒有得到解決。對這些問題進行梳理后，論述如下。

2住宅小區物業管理中存在的主要問題

2．1住宅小區物業管理制度不健全一些住宅小區物業公司沒有一套完善的物業管理制度。雖然有些住宅小區物業公司也在辦公室的墻壁上掛著制度規定，但是那都是為了應付檢查臨時弄的花架子，沒有實施細則，更沒有相配套的懲罰措施。對住宅小區物業管理缺乏科學的整體設計，對人員管理的分工和協作沒有明文規定。

2．2住宅小區物業收費標準沒有科學統一的規范依據且普遍存在收費難的現象住宅小區物業收費標準都是公司自己制定的，沒有統一的制度，計算公式和標準的設計不夠科學。因此，業主們總是感覺收費太高，與享受到的服務不成正比，而物業公司又認為收費偏低、成本太高、入不敷出，沒有辦法提供高質量的物業服務。有的業主多年不交物業費，以此來作為抵抗物業費過高或對物業管理質量不滿意的行動。有的物業公司則以少提供或不提供應有的服務作為對業主的回報。二者爭執不斷，沒有一個妥善的解決辦法，導致雙方矛盾不斷升級，甚至發展到封門、堵路、打架、打官司等，嚴重影響了業主的正常生活和物業管理工作的正常開展。

2．3物業公司服務意識淡薄，服務水平低，管理力度不夠物業公司將自己凌駕于業主之上，無視甚至侵害業主權益，比如物業公司對停車場和垃圾分類管理都不到位，存在著只管收費，沒人管理的現象。垃圾分類工作更是一直沒有落實，物業公司對此沒有得力的措施，許多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作為廚房垃圾處理了，這樣對社會環境造成污染和破壞。另外門衛管理比較松懈，小商小販和外來車輛經常出入小區，對業主的財產和生命構成不安全隱患。

2．4物業公司規模小、抗風險能力低相當部分住宅小區物管企業整體規模較小、資質偏低，甚至沒有取得相應資質，企業經理既是領導又是員工，加上幾個保潔人員和保安人員就組成一家物業公司，經營管理項目少、面積小，無法取得規模經營效益，競爭力不強，經營狀況差。

2．5物業管理人員素質參差不齊，高素質人才不穩定，流失現象比較嚴重

2．5．1依據有關資料，以下幾類人員在物業公司的人員流失現狀中比較嚴重首先是服務型和基礎操作型崗位的員工，也就是一線員工，如保潔人員和保安人員。這些人員年齡偏大，文化水平不高，素質高低不等，身體健康狀況不穩定，他們的流失比率最高。其次是各項目經理等中層管理人員，這些人員較易被其他企業挖走，因為他們既掌握物業管理的相關理論知識，又有豐富的工作經驗，他們有足夠的能力與業主溝通，解決棘手問題，能獨當一面。再次是本、專科畢業的大學生，這些人的學歷層次比較高，接受新生事物比較快，對個人發展及薪酬水平期望值較高，他們轉行或者轉入別的物業公司基本是出于企業發展前景問題，個人心態變化，或者角色變化等原因引起的［1］。

2．5．2物業管理行業人才流失的原因①對物業服務認識的偏見和入職門檻偏低。②臟亂的工作環境。③薪酬水平偏低及福利保障不到位。④不重視員工培訓影響員工個人發展。⑤缺乏人文關懷和應有的尊重［2］。

2．5．3物業公司人員現狀對物管企業產生的不良影響主要表現的幾個方面①企業經營成本的上升，這主要是人才流失所造成的，主要有新員工的招聘以及培訓;老員工的離職引發的成本損失和新進員工工作失誤或浪費引發的成本等等。②導致業主對物管企業的滿意度降低。只有工作時間越長的員工才越能了解業主的需求，也越可以提供給業主更好的服務。很多物業公司的保潔人員、園藝工人、保安人員都是直接從農村找來的，或是其他行業的下崗職工，甚至是傷病殘人員，沒有經過專門的訓練，不能與業主有效溝通，不能很好地了解業主的需求。③物業公司對小區環境管理不負責。對亂搭亂建置之不理，對日益增多的流浪狗、流浪貓等不能有效管理，致使小區狗屎、貓糞到處都是，影響了居民的生活質量。對健身場地和健身器材管理不夠，有些損壞了也得不到及時維修，對小區內的綠化、景觀更是顧及甚少，導致好多住宅小區環境惡劣、臟亂差如同集貿市場。

3加強住宅小區物業管理的對策

3．1加強物業管理部門乃至全社會對物業管理重要性的認識，完善住宅小區物業管理的規章制度隨著房地產業的迅速發展，以及決定居民生活水平的資產、收入和支出的增加，物、物權、物業、物業管理和物業服務的概念，悄然進入了我們的工作和生活。所有與物有關的事物，都從根源上與物權密不可分。因此，講物業，首先就要從根源上講物權，然后講物業管理和更高層次的物業服務。物業管理是一種管“物”的理念，然而由于物業每天幾乎都實實在在的與業主打著交道，所以物業管理人的覺悟要上升到為業主和房屋使用人服務的高度，為打造和諧社會做出自己的貢獻。我們有了物是為了利用，現代由重歸屬向重利用轉變。我們平時接觸最多的物業，就是住宅小區的物業。物業作為行業來說，是相對于動產所說的，涉及對不動產所進行的管理、經營和服務的第三產業。而物業管理服務主要有兩個方面:一是對配套的設施設備和相關場地進行維護、養護;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，也包括交通和車輛管理等。此外，還有特別委托，為百姓提供物業服務合同中沒有約定的服務項目，還可以接受供水、供氣、供熱等公用事業等單位的委托，為其向業主代收代繳相關費用。從一些做得比較好的物業管理范例來看，拓展物業管理的服務范圍，在建設具有高度認同感和歸宿感的和諧社區，是大有可為的。還要從觀念上更新，要從物業管理，向物業服務上轉變。這種態度的轉變，意味著，站在服務的角度上看待問題，也是物業管理走向縱深發展的必經之路。

3．2嚴格市場準入和清出制度，完善市場競爭機制鼓勵企業做大做強，強化量化考核和監督檢查，加強信用檔案管理，積極引導物管企業加強科學管理，走專業化和市場化發展之路，兼并整合小企業，發展大型企業集團。促使物管企業轉變服務觀念，強化服務意識和遵紀守法意識，提高管理和服務水平。

3．3加大物業人才培養和管理力度，嚴格落實持證上崗制度通過反饋率比較高的招聘方式，如網絡招聘、校園招聘、人才交流會等來挑選物業管理專業畢業的大學生，以及在物業公司工作過的經驗豐富的人才，這樣的人才能夠以更快的速度適應公司的企業文化和工作崗位。制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度，適當提高員工的基本工資和福利，并建立長效的激勵機制，采取能者多勞和多勞多得這樣的薪資制度，通過長短期激勵互相結合的有效措施，將員工個人的利益和企業長期的發展相結合，通過精神層面與物質層面的雙重激勵吸引并留住員工。企業可按比例針對管理崗位建立一個“人才儲備庫”，明確以企業內部培養為主導，兼以外部招聘的管理人員招聘制度，提高對企業員工綜合素質和工作業績的考核力度;為員工制定轉崗計劃，讓那些工作突出而且通過了考核測評的一線員工獲得轉崗和晉升的機會。為達到知識的實用性和系統性，應對專業技術崗位，如:保潔、安保、工程、綠化、客服、前臺等進行專業技術培訓，還需加強人文素養以及各項公共類課程培訓，譬如:應用文寫作、公關禮儀、溝通技巧、應急處置、計算機操作等采用系列課程的方式。此外需對培訓方式加以豐富，通過拓展培訓、工作交流、實操培訓、外請培訓等眾多培訓方式來實現員工興趣的提高，使員工意識到培訓是一種福利和獎賞，也是自己的一大收獲。以人為本，通過郊游、晚會、游戲、競賽等各種激勵方式提升員工的認同感和歸屬感，使員工感受到企業對自己的認可和尊重，他們便不會輕易跳槽和被其它企業挖走，使企業擁有穩定的人力資源保障。

3．4更新業主住房觀念，促使物管企業與業主有效溝通受我國計劃經濟下城鎮住房制度影響，業主傳統的觀念是只管住房，不管掏錢管房。新的住房觀念應該是，住房既是一種消費，也是一種投資。物業服務也是商品，也需要有償使用，而且業主的費用投入與得到服務的質量和數量是成正比的，交物業費是義務，業主不能以拒繳物業費抗辯維權。物管企業要嚴格落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務賬目，嚴格按照標準收費，按規定項目進行費用開支，不斷提高服務水平和服務質量，以優質的服務換取業主的信任和支持，提高收費率。業主主要理解、支持和監督物管企業。雙方在有效溝通、包容理解、互幫互助上下功夫，使其關系正常化。

3．5提高整個物業管理行業的服務意識和服務質量只有提高了物業管理的服務意識，提高了物業管理公司的服務質量，才有可能提高收費標準，有可能提高服務人員的工資待遇。所以應該抓緊時間對員工進行培訓，切實提高服務質量和服務水平。這是一個全行業的大問題，也是一個重要的問題，有待于我們進行專題研究。

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只注重施工階段的成本控制，對其他階段缺乏足夠重視。房地產開發項目是一個產業鏈，各個環節成本的控制，都會直接影響到整個房地產開發項目的成本。但是在實際中，大多數的房地產開發項目在成本控制方面存在誤區，只重視“顯成本”的控制，而對“隱成本”不加以重視，往往都輕視項目成本控制中的溝通管理，比較注重對施工階段的成本控制，而對決策、設計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只注重某一環節，忽視其他環節。

（二）房地產開發項目成本控制缺乏動態控制理念

目前多數房地產企業成本控制主要是會計成本核算控制，會計核算控制是對已經發生過的成本進行歸集和計算，實質上是一種事后控制，動態控制。當前，許多項目經理部的成本管理缺乏事前和事中控制和管理，僅僅在項目結束或進行到相當階段才對已發生的成本進行核算，這種成本管理方法不能及時收集、傳遞、處理、儲存生產經營過程中出現的大量數據信息，無法對成本信息做到正確的選擇與使用；不能及時準確地發現成本管理中所存在的根本問題及原因，難以對癥下藥，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。

（三）竣工階段總結分析工作欠周全

在實際中，很多中小型房地產開發企業及建設單位存在“項目上馬建班子、項目完工散攤子”，項目管理組織架構不固定，項目完成后，缺乏對項目實施的總結、分析、經驗積累和反饋機制，沒有落實項目成本績效考評制度，兌現獎懲，更不用說為改進以后工作提供依據。大部分仍處在粗放型管理狀態，致使項目管理水平提高不快，管理經驗幾乎全無。

二、實現成本控制的有效途徑

（一）項目建設全過程成本控制

1.立項階段

立項階段重點在于進行前期的費用、成本和利潤估算，明確項目的可行性，準確進行項目決策，避免因決策失誤帶來企業的損失，同時充分提高資源的利用效率，用有限資源創造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。

2.設計階段

項目的設計階段是項目建設的靈魂, 既是處理技術與經濟關系的關鍵性環節, 也是控制項目投資的重點階段,必須加強設計階段的投資控制。只有設計上把技術和經濟結合起來，優化設計方案，項目的成本才能得到有效的控制。

3.工程招投標階段

招標階段是最敏感的環節，同時也是成本控制非常關鍵的階段。通過嚴格的工程招投標，以及合同條款的擬訂、簽訂工作，合理有效控制投資。

4.施工階段

工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現并形成工程實體的階段，也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。

5.竣工結算階段

竣工結算是反映工程項目實際造價的重要文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結算時，應堅持以現行的工程造價管理法規為依據，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據工程竣工圖紙，結合設計變更、隱蔽記錄、現場簽證進行認真審核計算。確保工程結算的質量和公司投資費用支出。

（二）建立全員成本控制績效考核制度

全員控制實際是房地產開發項目的組織管理問題，實踐表明，不同的組織架構體現著不同的責、權、利關系，員工的主觀能動性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實現的。施工項目成本是考核施工項目經濟效益的綜合性指標，它與施工項目形成有關的各部門、各單位和班組，以及每個職工切身利益有關，因此把成本目標落實到每個部門乃至個人，真正樹立起全員控制的觀念。完善績效考核指標體系，由專人負責績效考核工作，將績效考核結果，對員工進行公布，使之清楚地認識到企業對自身的評價。

（三）科學合理配置項目部成員降低間接成本

項目機構的設置要根據工程規模大小和工程難易程度等因素，按照組織設計原則，因事設職，因職選人，各司其職，各負其責。選配一專多能的復合型人才，降低管理人員的費用。項目經理部是房地產企業項目運行的作業班子，置于房地產企業的領導之下。其管理實行項目經理負責制，項目經理受房地產企業法人代表的委托，是履行合同義務、責任和行使職權的合法當事人，是項目實施的組織者和管理者。項目經理部和房地產企業各所屬部門是平行關系和內部管理關系。

（四）加強項目竣工后的評估管理

主要從以下幾方面進行評價：

①比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本之間的差異，評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性。

②比較項目結算成本與《目標成本指導書》的成本差異，評價成本管理工作的有效性。

③分析各期《項目動態成本分析報告》，評價項目成本管理的科學合理性。

④分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響。

⑤考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度，評價材料成本的合理性。

（五）抓好物業管理、提高物業管理水平

物業管理是有關物業設置和使用過程的專業化管理，其主要任務是協調、控制物業管理中各項業務活動的開展。良好的物業管理可以提升房屋的價值，樹立房地產開發企業的良好形象，由于物業管理為住戶提供各種服務，滿足住戶日益個性化的要求，因此物業管理也就成為在企業在提供差異化服務，獲得的競爭優勢的有利手段。物業公司的良好服務也對房地產商階段工作起到最好的促進作用。

三、結語

在房地產開發項目成本控制管理工作中，要深刻認識房地產開發項目成本控制“脫節”現象，加強房地產開發項目成本控制動態控制管理理念，實現建筑成本控制的有效途徑，建立科學合理配置項目部成員降低間接成本等有效機制，加強項目竣工后的評估管理，抓好物業管理、提高物業管理水平，使房地產開發企業管理水平更上一個新臺階，才能最終實現企業的目標。

篇（7）

會計核算工作是開展財務管理工作的基礎，會計基礎不完善會嚴重制約財務管理的順利開展。這種不完善主要表現在以下兩方面：首先，物業管理企業缺乏統一、適用的會計核算體系。物業管理作為一個新興的行業，現行的會計制度作為指導性的規定，過于寬泛，而目前缺乏關于物業管理的行業會計制度，那么物業管理企業在會計核算工作中就沒法吸取行業會計制度的經驗，加之物業管理的對象多樣化，在會計明細科目的設置上靈活性很高，科目設置容易混亂，達不到會計科目設置的分類要求，從而降低物業管理公司會計信息的可比性。其次，多數物業管理企業缺乏規范、健全的內部控制制度。原因在于，有些物業管理公司其自身經營規模不大，日常業務和會計核算簡單，沒有建立內控制度的必要。即使物業公司能夠在思想上重視內控制度的建設，卻在實際執行中缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，使內控管理有心無力。

1.2財務人員素質有待提高

專業技能素質方面，許多物業管理公司認為日常業務和會計核算工作簡單，因此在招聘的過程中對財務人員的專業技能素質方面要求不高，這樣便會引進一些沒有系統學習過財會理論和專業知識的人員，勉為其難的做好財務管理工作。有些房地產附屬的物業管理企業會將原企業的行政人員、或退休返聘人員安排進財務部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認識不足等問題，從而導致專業技能素質較為欠缺。職業道德素質方面，財務人員接受的相關方面的教育本來就少，加之企業在人員招聘時，對于職業道德素質方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察。總之，由于上述在財務人員選拔上的問題，致使公司會計從業人員在職業道德素質、專業技能素質等方面不能適應日益復雜的物業管理工作的要求。

1.3資金管理水平較低，籌資渠道單一

企業營運資金的管理是反映公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理對企業具有極其重要的意義，但是當前物業管理企業的資金管理水平普遍不高。首先，物業管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現資金周轉時間過長、資金隨意滯留等現象，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，嚴重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經營管理不善，資產損失的現象時有發生，影響了營運資金的正常使用。其次，物業管理企業籌資能力不足。物業管理公司規模普遍較小，注冊資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動產做擔保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內部融資是物業管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數量也難以完全滿足經營發展的需求。

2提高物業管理公司財務管理水平的措施

2.1提高管理者的理財意識，培養戰略眼光

隨著物業管理開始走向市場化、專業化、規模化，物業管理企業要想在激烈的市場競爭環境中站穩腳跟，就必須樹立起現財理念，科學定位市場，擁有長遠的經營謀略，形成規模效益，重視財務管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執行到位。以上我們提到的物業管理企業財務管理現狀中存在的會計基礎工作不完善、財務人員素質不高，有很大一部分原因也是因為觀念上對財務管理的重要性沒有足夠的認識。所以管理者應該提升理財意識，培養戰略眼光，謀求企業的長遠發展。

2.2建立健全企業會計核算制度和內部控制體系

對于無以往經驗可以借鑒的現狀，物業管理企業應參考一般會計準則，結合自身經營特點和需要，制定適合本企業內部的財務管理制度并根據經營和客戶要求不斷完善和細化。在制度方面，完善管理機構的設置，明確財務人員的職責分工和工作流程，加強內部控制。培養成本管理意識，重視財務分析工作。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。

2.3加強對財務人員的專業技能和職業道德培訓

在財務人員的培養過程中，首先要嚴格把關，也就是在招聘中堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務管理部門，對于已經在崗卻財會專業能力不足的員工，給予學費和考試費等方面的支持，支持其接受相關的教育和參加考試。其次，物業公司可以對財務人員開展定期或不定期的、有針對性的會計、稅務的培訓，對內部分工的財務人員開展階段性的集中學習，并安排必要的考試，從而保證學習效果，以此提升財管人員專業理論知識和實務技能。同時注意引進財會專業人才，為公司的持續健康發展做好人才儲備。最后，通過培訓加強財務管理人員對自身職位和工作的重要性的認識，讓他們意識到自己不只是一個機械處理賬務的單據傳遞員，更是一個能夠通過財務數據分析輔助項目經理、輔助企業發現問題的有價值的員工。加強職業道德教育，注重對員工職業道德素質的培養和考察，促進財務人員專業技能和職業道德的全面提升。

2.4拓寬資金籌集渠道，加強資金運作管理

作為物業管理企業財務活動的重要內容，應該重點關注融資，努力開創新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業規模和盈利能力等原因，內部融資仍是物業管理公企業主要的融資方式，因此物業管理企業必須提高經營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發展勢頭，給原有的投資者繼續投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環。與此同時，企業應積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業還是要立足于自身良好的經營狀況和盈利能力。在資金管理方面，要有計劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務項目上，使資金使用更透明。科學地篩選投資項目，進行中、短期投資，防范投資風險，同時加強對項目投資實施過程的監督和控制。

篇（8）

一、牢牢把握宣傳工作主線，始終堅持正面宣傳為主，為公司改革發展和生產經營營造良好的輿論氛圍。

今年以來，宣傳工作根據公司成本管理、花園式工廠等主題，開展了企業形勢教育，積極主動的向廣大職工宣傳可持續發展的重要性、緊迫性和持久性，以宣傳報道的方式讓廣大職工了解公司發展動態及發展方向。同時通過報道公司在生產、管理、大修、經營中涌現的新人新事，好人好事，優秀職工等典型人物的先進事跡，激勵了公司員工開拓進取，有力的推動了公司的精神文明建設和企業文化建設。

二、繼續做好對內宣傳工作，凝聚職工力量、鼓舞職工士氣。

堅持出版《XXX報》，內容涉及公司生產、經營、管理等方面。同時，還積極把握時機，從輿論上營造了良好的主流輿論和氛圍。做到集中和有效的宣傳。

(1)公司內刊截止10月《XXX報》已刊發9期

《XXX報》分為四版，一版為公司重要重大新聞或省市重要領導視察、公司項目建設或一般市區領導視察為重要新聞稿件，二版則是綜合新聞，報括分廠和班組的生產動態以及小改小革，三版為專版，設有專欄公司六五普法動態。四版為副刊，包括散文和圖片。整份報紙以幫助員工了解公司發展為基本原則，突出當月重大事件的報道，匯總公司發生的新聞，讓員工清楚了解公司在當月發生的大小事件。

(2)櫥窗9期，多以圖片為主，主要展示公司項目建設動態和公司重大活動。

(3)宣傳稿件

在公司信息平臺上發稿29篇，與過去公司宣傳力度相比，這10個月的時間，公司宣傳工作的質量有了明顯提高。

三、9月份公司黨委專門下發了《關于進一步加強宣傳信息工作的通知》，并且擴大了通訊員隊伍。

四、在對外宣傳方面，宣傳始終堅持突出做好重大活動宣傳。對公司開展的每項活動及時做出宣傳報道。

今年以來，公司宣傳工作雖然取得了一定的成績，但也存在著許多不足。具體反應在稿件質量方面、通訊員隊伍建設方面等等。宣傳工作對內可以凝聚力量、堅定信念;對外可以打造品牌、提升產品附加值，其產生的效益不可估量。為此，展望2016年，除了繼續保持今年以來宣傳工作的良好勢頭外，還要集中精力做好以下幾點：

一、認真做好通訊員隊伍的建設工作。這項工作是宣傳工作的基礎，希望各部門都要予以高度的重視。

二、繼續抓好對外宣傳工作。今年以來，對外宣傳工作與去年同期比較有較大進步，但這是自己和自己比，應該清醒的認識到離公司的要求差距還是很大的。

2016年，宣傳工作要在公司黨委和綜合管理部的正確領導下，一如既往的做好企業宣傳工作。為促進企業的全面進步;為推進企業精神文明與企業文化建設服務;為宣傳貫徹黨的政策方針服務;為增強企業凝聚力、提升企業形象與企業美譽度、產品知名度服務。歸根到底，要作出自己不懈的努力和應有的貢獻

2016公司年度工作總結模板二 20xx年是深入學習貫徹落實黨的十精神的開局之年，也是全面小康社會和中國特色社會主義社會建設的關鍵一年。在本年度的工作當中，我物業公司努力全面建立標準化物業管理體系，著力提升物業服務品質，打造和諧文明科技園區，著重項目部標準化管理體系的全程推進實施，不斷修正、提高、完善，追求管理服務的持續改進。現將本年度我公司工作情況總結匯報如下：

一、 強化標準化物業管理體系建設，打造成熟高效物業管理團隊，提升物業管理服務品質。

(一) 實施標準化流程管理 保障覆蓋全部管理過程。

以業主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無隱患為工作標準，重點制定、改善了各項管理服務流程、管理制度、作業指導書;建立了監督管理組織，落實崗位責任制。建立了一套覆蓋各個管理環節、實施有效的管理體系。

(二)針對項目實際情況 全程交叉培訓考核。

結合項目部的管理實際，針對新員工多、年輕員工多的特點，為保障管理服務品質，力爭做到員工業務水平專業化、全面化，物業部年初制定了詳細的培訓考核方案，通過工程、客服、安全、環境知識的交叉培訓考核，使員工物業知識專業化、全面化。同時整理了一套實用的培訓課件，編寫了《保安人員應知應會》、《客服人員應知應會》。

(三)重視宣傳引導工作 贏得業主理解支持。

成立了項目部宣傳小組，通過宣傳欄、電子郵件等形式，積極主動的向園區業主公示本公司及物業部的工作情況;宣傳物業部的工作及公司的服務理念;保障暢通的溝通渠道，堅持正確的輿論導向;宣傳法律法規和政府部門的管理指導信息;并及時向業主提供安全知識、健康常識、天氣預報、租房信息、生活小常識等。贏得了業主對物業管理工作的理解和支持，引導園區業主積極參與園區建設。

(四)推行貼心管家服務 建立嵌入式管家模式。

成立了貼心管家小組，形象成了項目經理重點跟進、部門經理分工負責、客服人員跟蹤推進的管理模式。更好的為業主提供貼心服務，每周針對收費情況，分析總結工作經驗，及時協調處理顧客需求。不但使服務品質有所提升，而且成功化解了收費困難。實現了從貼心管家小組成立前的每月收費80余萬元，到小組成立后每月135萬元的飛躍，基本完成了公司的收費指標。

(五)倡導綠色環保理念 推進垃圾分類工作。

本年初，按照街道辦事處的要求，物業部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了垃圾分類管理制度及流程，完善了垃圾分類設施，安排專人負責，細致、系統的進行宣傳、培訓、監督、落實。實現了園區生活垃圾減量化、無害化的管理目標。使垃圾分類工作最終高質量的達到了市政管委的要求，受到了市、區領導的好評。由于垃圾分類工作的出色，市政管委擬將我園區列為垃圾分類優秀單位。

(六)完善檔案管理體系 保持原始完整數據。

檔案管理是物業管理當中的一項重要工作，記錄著物業、業主和管理過程的真實面貌。設置專人跟進收集、整理、更新，建立了一套完整的檔案管理體系和數據庫，并保持數據的不斷更新，保證了檔案的完整性及可靠性。滿足了安全、便捷、快速、詳細、真實、完整的檔案管理要求。

(七)規范保潔服務過程 滿足清潔舒適要求。

監督指導園區保潔工作，制定標準操作監督流程，落實分區負責、定期考核制度，有效地調動其積極性，促進內部和諧競爭，提升園區環境質量。

(八)關注消防、安全工作 保障業主生命財產安全。

火災是物業安全管理的最大敵人，一旦發生火災，業主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經理為組長，組建園區義務消防組織，實施嚴格的消防監督管理并將消防責任分解到各戶，向其普及消防知識。

二、完善配套設備設施，保障安全穩定運行，營造放心舒適辦公環境。

(一)由于ibm公司個性化需求，在停止正常制冷的情況下還需要延時制冷，經物業部與開發企業及相關部門協調，最終順利為ibm公司完成延時制冷服務。

(二)因ibm公司延時制冷到11月3日，這給換季檢修工作帶來了一定的困難，為了避免影響園區正常供暖，在任務重、時間短、工作量大的情況下，組織工程人員加班加點，犧牲周六日休息時間，圓滿地完成了冬季供暖檢修工作，11月15日順利地為園區正常供暖，無一投訴發生。

(三)自接管項目中水站并投入使用以來，因設備缺陷，經常出現故障。尤其是在20xx年10月份中水設備出現嚴重故障，使業主投訴矛盾加大，影響了物業工作的正常進行，物業部經與開發多次協調，為中水站更換高低區水泵4臺、電機2臺、維修水泵4臺，基本保證了中水設備的正常運行，化解了業主與物業之間的矛盾。

(四)機房環境改善，機房進行了整體設計、刷漆，使機房分區更清晰，環境更整潔，管理更標準。

篇（9）

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）15-0128-01

1 物業管理的行業特征及其對企業財務管理工作的要求

1.1 綜合性強

物業管理雖然屬于服務業，但它還存在一些明顯區別于一般服務行業的特征，其中之一便是該項服務提供的是二十四小時、全方位、多層次的過程性的產品。物業管理不僅是勞動密集型，而且是服務、管理密集型的行業，具有很強的綜合性。再加上企業決策者已經意識到財務管理在企業經營活動中具有重要的戰略意義，現代物業的財務管理工作，在管理手段上采用財務預算、財務動態分析方法，以加強預算控制；在管理方法上，采用普及計算機的應用和分析，實行數字化管理，從而增強財務管理的綜合性。

1.2 滲透面廣

物業管理工作是既要服務社區，又要服務的個人群體，這種服務時刻都需要財務管理的支持，從提供辦公場所、支付人員工資到對小區房屋、公共設施設備維修保養、清潔保潔、綠化養護等一系列活動，從按勞取酬收取的物業服務費，到開展多種經營的現金流入都與資金有關，直接或間接地影響到企業資金的流動與循環，從而影響整個企業的利益。所以說財務管理工作滲透到物業管理的方方面面，一定要有一個強有力的財務管理工作才能為物業公司的運轉提供條件。

1.3 敏感性強

物業企業財務管理工作過程中，費用測算屬于一項非常重要的內容，由于服務費用的測算沒有一個統一的角度和平臺，所以物業服務所提供的產品定量容易，定值難，因此，要真正做到質價相符、優質優價不那么容易。因此市場競爭的大環境就要求企業財務管理應善于對企業合理調節企業資源和客戶要求，密切關注市場情況的變化，增強防范風險的能力，增加應變環境的靈敏度，及時向企業管理者提供重要的財務信息，使決策者作出正確的選擇，并對企業經營進行指導和控制。

2 物業管理企業的財務管理現狀

2.1 會計基礎工作不完善

會計核算工作是開展財務管理工作的基礎，會計基礎不完善會嚴重制約財務管理的順利開展。這種不完善主要表現在以下兩方面：首先，物業管理企業缺乏統一、適用的會計核算體系。物業管理作為一個新興的行業，現行的會計制度作為指導性的規定，過于寬泛，而目前缺乏關于物業管理的行業會計制度，那么物業管理企業在會計核算工作中就沒法吸取行業會計制度的經驗，加之物業管理的對象多樣化，在會計明細科目的設置上靈活性很高，科目設置容易混亂，達不到會計科目設置的分類要求，從而降低物業管理公司會計信息的可比性。其次，多數物業管理企業缺乏規范、健全的內部控制制度。原因在于，有些物業管理公司其自身經營規模不大，日常業務和會計核算簡單，沒有建立內控制度的必要。即使物業公司能夠在思想上重視內控制度的建設，卻在實際執行中缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，使內控管理有心無力。

2.2 財務人員素質有待提高

專業技能素質方面，許多物業管理公司認為日常業務和會計核算工作簡單，因此在招聘的過程中對財務人員的專業技能素質方面要求不高，這樣便會引進一些沒有系統學習過財會理論和專業知識的人員，勉為其難的做好財務管理工作。有些房地產附屬的物業管理企業會將原企業的行政人員、或退休返聘人員安排進財務部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認識不足等問題，從而導致專業技能素質較為欠缺。

職業道德素質方面，財務人員接受的相關方面的教育本來就少，加之企業在人員招聘時，對于職業道德素質方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察。總之，由于上述在財務人員選拔上的問題，致使公司會計從業人員在職業道德素質、專業技能素質等方面不能適應日益復雜的物業管理工作的要求。

2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一

企業營運資金的管理是反映公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理對企業具有極其重要的意義，但是當前物業管理企業的資金管理水平普遍不高。首先，物業管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現資金周轉時間過長、資金隨意滯留等現象，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，嚴重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經營管理不善，資產損失的現象時有發生，影響了營運資金的正常使用。其次，物業管理企業籌資能力不足。物業管理公司規模普遍較小，注冊資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動產做擔保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內部融資是物業管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數量也難以完全滿足經營發展的需求。

3 提高物業管理公司財務管理水平的措施

3.1 提高管理者的理財意識，培養戰略眼光

隨著物業管理開始走向市場化、專業化、規模化，物業管理企業要想在激烈的市場競爭環境中站穩腳跟，就必須樹立起現財理念，科學定位市場，擁有長遠的經營謀略，形成規模效益，重視財務管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執行到位。以上我們提到的物業管理企業財務管理現狀中存在的會計基礎工作不完善、財務人員素質不高，有很大一部分原因也是因為觀念上對財務管理的重要性沒有足夠的認識。所以管理者應該提升理財意識，培養戰略眼光，謀求企業的長遠發展。

3.2 建立健全企業會計核算制度和內部控制體系

對于無以往經驗可以借鑒的現狀，物業管理企業應參考一般會計準則，結合自身經營特點和需要，制定適合本企業內部的財務管理制度并根據經營和客戶要求不斷完善和細化。在制度方面，完善管理機構的設置，明確財務人員的職責分工和工作流程，加強內部控制。培養成本管理意識，重視財務分析工作。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。

3.3 加強對財務人員的專業技能和職業道德培訓

在財務人員的培養過程中，首先要嚴格把關，也就是在招聘中堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務管理部門，對于已經在崗卻財會專業能力不足的員工，給予學費和考試費等方面的支持，支持其接受相關的教育和參加考試。其次，物業公司可以對財務人員開展定期或不定期的、有針對性的會計、稅務的培訓，對內部分工的財務人員開展階段性的集中學習，并安排必要的考試，從而保證學習效果，以此提升財管人員專業理論知識和實務技能。同時注意引進財會專業人才，為公司的持續健康發展做好人才儲備。最后，通過培訓加強財務管理人員對自身職位和工作的重要性的認識，讓他們意識到自己不只是一個機械處理賬務的單據傳遞員，更是一個能夠通過財務數據分析輔助項目經理、輔助企業發現問題的有價值的員工。加強職業道德教育，注重對員工職業道德素質的培養和考察，促進財務人員專業技能和職業道德的全面提升。

3.4 拓寬資金籌集渠道，加強資金運作管理

作為物業管理企業財務活動的重要內容，應該重點關注融資，努力開創新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業規模和盈利能力等原因，內部融資仍是物業管理公企業主要的融資方式，因此物業管理企業必須提高經營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發展勢頭，給原有的投資者繼續投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環。與此同時，企業應積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業還是要立足于自身良好的經營狀況和盈利能力。

在資金管理方面，要有計劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務項目上，使資金使用更透明。科學地篩選投資項目，進行中、短期投資，防范投資風險，同時加強對項目投資實施過程的監督和控制。

4 結束語

物業企業的財務管理工作開展的雖然有些滯后，但是通過認清現狀、提高重視程度，完善財務管理制度，提高財務員工的素質、拓寬融資渠道和資金管理，其財務管理水平還是有很大提升空間的。

參考文獻

篇（10）

物業經理的述職報告1尊敬的公司領導：

我叫______，現任公司物業部經理，公司物業部經理的述職報告。負責住宅小區、社區庭院物業管理工作。半年來在公司領導的正確決策下，在全體員工的共同努力下做了一些工作，距離公司領導的要求還有很大差距，我決心認真總結工作中的經驗教訓，把半年來的工作表現和不足，分幾個方面述職報告如下：

一、小區、社區經營收費工作

狠抓協助收取了____小區衛生費70%，垃圾清運費減少了30%確保了小區的正常經營。____路____號院、______院、____公司院、第____校院衛生費的收取支付工作。公園小區的物業費收取工作。房管局小區、黃金小區的車位費收取工作。能給公司費用收取及經營扭虧做了大量的工作。但是同領導的希望和要求還有很大差距。我每天起早貪黑，深入到每一棟樓前，解答每一位業主提出的問題。對每一個院的收費工作都進行細致的部署，對收費的每一個環節想盡了一切辦法。言傳身教把自己十多年來的收費經驗教給員工，同自己一起工作的很多同志共同的一句話："你不是經理是老師，跟著你干我們踏實心甘情愿，你不干了我們立馬走人。"說明工作的難度之大，任務之艱巨，非常人所能接受的工作壓力。對黃金小區、房管局小區的物業費收取工作，進行了前所未有的詳細調查，財務費用分析。提交了切實可行的解決方案。經常通宵達旦的整材料，完成了自己應盡的職責。

二、分管社區工作以來，詳細調查匯總了四個辦事處

74個庭院的：人員配備、工作職責、收支費用、垃圾處置等工作。及時給公司領導，提供了社區庭院的經營整改方案。逐步落實整改：由原來的74個庭院、員工84人、每月支付工資54350元。現在的：____個庭院、____人、每月支付工資______元。每月減少工資費用__萬余元。對現有的庭院，進行認真核算，收入同服務協調進行，經營中的協議簽訂、剩余費用的收取工作、人員的合理調整、垃圾清運費處置費的合理收支等問題還有大量的工作急需解決。由于原來的項目經理工作調整，存在大量的遺留問題還要進行，爭取早日理順努力完成。

三、狠抓小區服務質量的提高

對人員的技能培訓，日常事務處理，能起到表率作用，積極配合甲方解決小區存在的實際問題，為改變小區的環境面貌，受到廣大業主的一致好評，做了大量的工作。小區的車棚啟用管理、綠化工作、垃圾箱的更新、傾注了大量的心血。小區在沒有維修人員的情況下，督促協助解決了很多維修任務，一頭汗一手屎的為業主服務，心系廣大業主的生活必須，協調處理供暖、供水、供電中的問題，甲方領導對我們的工作是肯定的，更是信任的，兩三天見不到我，聽不到我的電話就著急。今天礦上通知我六萬多的服務費補貼，今天就匯給公司。囑咐很抓衛生管理迎接局里創建衛生小區驗收工作。人非草木，孰能無過。小區管理的工作中還有很多不足，衛生工作還有一些方面，沒有按照做好做細，有待整改。非機動車輛亂停亂放現象，還有待廣大業主自覺改正，我們已粘貼通知幾次廣為宣傳，不斷提醒個別業主自覺存放到車棚內，早日解決小區不協調的現象。

四、公司通過機構調整，讓我擔任第七項目部經理，后又合并第六項目部。

工作擔子很重，點多面廣路途遠。一個人頂兩個項目部經理、兼黃金小區經理、還具體管理東電廠三個家屬院和三個保安崗點。我從未叫過苦叫過累，大事小事認真處理，從未上交給主管領導，更沒有推給下面。能深入崗點檢查、解決、關心每一名員工存在的困難和問題。很抓保安隊伍形象教育，班組長技能培訓網上教育，并抓好早操訓練工作。能及時傳達公司領導，對當前工作重點的要求，并安排逐級傳達。對突發事件迅速到位妥善處理。

能及時對甲方進行回訪，并按照甲方的要求進行整改并配合工作。對六、七項目部的人員招聘、調整、定崗嚴格按照公司領導的要求辦理，對離司人員的工資手續按公司規定處理。對小區、社區、各個崗點的物料領取嚴格把關審批。能積極續簽合同提高服務費，并聯系新崗點業務。這次四大隊工作交接給保安部，其中三個班長一致同意，還愿意和我一起工作，我真的很知足，我覺得是我那一份執著的敬業之情，感染了同志們的友情之花，知足了很知足!

一年是短暫的也是漫長的，通過不斷地學習，兢兢業業的辛勤勞作，做了一些應該做的工作，是公司領導培養教育的結果。和現任職務的嚴格要求還有一定差距。還存在著很多缺點和錯誤，通過以上的總結和敘述，懇請公司領導給予批評指正，通過述職以利于以后的工作更好地開展，給公司作出更大的貢獻!

謝謝大家!

述職人：______

20____年____月____日

物業經理的述職報告2公司____總、各位同仁：

大家好!

20____年初，公司____總再次提出了“二次創業”的戰略方針，同時提出了以“五心”撰寫20____年物業優質服務的新篇章的工作宗旨。緊緊圍繞執行____總下達的目標管理責任開展工作。現對一年來的工作作如下述職總結：

一、簡述指標完成情況

20____年初，按____總下達的目標管理責任進行分解，并按部門和項目簽訂了部門和項目的目標責任書，明確了自己的各項任務指標。科學安排，強化“三全管理”，為創朝陽特色的企業品牌，樹良好企業形象，實現多元化管理，力創社會效益、經濟效益雙豐收，緊緊抓住物業服務工作主線，展開工作，較好地完成了公司下達的經濟各項任務。一年來，雖有項目經理、主管的更換，隨著物業遺留問題、安全問題以及服務的缺陷問題的增加發生，影響了物業管理費的收繳，但想方設法還是完成了收費任務。

二、回顧反思，落實整改提高

從年初設想管理工作規劃的實施到規劃的半途扼殺開始認真回顧，就好像寫毛筆字在起筆、運筆階段還算條理清晰順暢，而點睛之筆卻不知為何終止或者說成了涂鴉，細細品味一年來的工作，好像事事都有美中不足的地方;總之，從個人角度總結20____年：只求無愧、但求無過。

自身也有許多不盡人意的地方，主要表現在以下幾個方面：

1、培訓抓得不實不細，培訓做了，培訓的效果如何，總結不夠。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想觀念上跟不上形勢，在開拓創新上未發動大家，聽大家意見不夠。

4、制度上過于講情面。

未有進一步量化制度，把制度落到實處。

5、企業文化未實質性強化。公司和員工應是伙伴關系，在提升員工歸屬感、責任感方面不夠。

6、打造企業品牌。

企業是生命，品牌出效益。物業公司打服務品牌，要知名度、美譽度。員工都是形象代表，加強品牌教育。

7、制定目標管理粗枝大葉、不詳備。

責任目標計劃在前瞻性、科學性、全面性、系統性、可能性等方面需完善。同時需加強計劃管理，流程控制，培訓員工的計劃意識，努力完成計劃。

三、2019年工作計劃與思路

2019年，我將緊扣公司的發展規劃，一方面認真完成公司李總交給我的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。

(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階。

經過這幾年的努力和發展，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，____年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及管理包干制度，明確實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托現有項目，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。

(二)加強企業和社區文化建設，打造朝陽物業品牌

公司在完成中心工作任務的基礎上，____年應將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁，努力搞好小區的社區文化活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。

(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設

要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。

最后，今天借此機會，表達一下我的心愿：感謝____總對我工作的支持，感謝與我同舟共濟、朝夕相處的物業公司全體同事對我的幫助和信任。

物業經理的述職報告3尊敬的公司領導：

20____年已經過去，一年的學習、工作，時間并不算太長，但我得到大家的幫助實在是太多，相比之下自己所付出的實在太少，深感汗顏。近1年來在公司領導的信任和同事的

關心、幫助下，使我很快的適應了新的工作崗位，完成了從原來所熟悉的房地產開發領域向會展管理領域過渡的過程。現就20____年任職情況述職如下：

1、我所主管的物業管理有限公司從籌備成立逐步進入到正常運作，這中間同時走過了從籌備時的單槍匹馬到如今的陣容漸齊，其間的探索、教訓、經驗、收獲頗多，為今后的進一步發展打下了基礎。

2、主管的技術保障部，從運作中對部門人員結構、各項制度、流程進行了不斷完善，基本確定了部門的整體框架，為明年部門上一個新的臺階打下了堅實基礎;

技術保障部在工作中堅持任勞任怨，圍繞科學降耗大做文章，較好地完成了保障場館和2期常年館及寫字樓的供電供水等任務。

3、主管的統籌部主要負責展會統籌工作，在工作中我們著眼于做精、做細，共完成19個展會的統籌工作，無重大統籌事故發生。

細化統籌工作，為客戶提供合理化方案，確保每個專項服務做細、做精，責任到人。秉持“認真負責、全心服務”的宗旨，經常加班加點超負荷工作，確保了展會的順利召開。憑借細致周到、迅捷的服務，贏得了客戶廣泛好評，在業界樹立了良好的口碑。

4、經過近一年的摸索，營銷部門已初步建立了一套用于博覽館營銷工作的營銷工作流程、管理辦法、銷售工具，統籌流程及模版。

形成“總結問題，提高自己”的周例會制度，及時分享每個展的經驗與教訓，及時找出解決問題的辦法，調整策略及流程，不斷地提高服務質量。

5、場館運營部門，在展會量較大人員不足的情況下，在每個展會的運營工作中，基本上是全部門運作，工作強度和工作壓力較大，全年部門個人平均加班天數累計25天(不含夜間加班)明年將要承接近30多個展會，建議及時補充人員編制，解決問題。

6、產品開發效率有待提高。

展覽和會議產品設計開發效率較慢，未能及時對產品進行充分的認識和開發，導致產品開發工作存在滯后現象。今年將通過有效地工，明確計劃性，計劃落實到人，努力完成產品開發項目。

7、安保部加強培訓和制度建設，嚴格管理，全年沒有發生消防和治安事故。

按照班子分工負責制，我主要分管以上提到的物業、場館運營、場館統籌、技保、安保部門的工作。一年多來，在日常工作中，我努力當好配角，演好主角，當好總經理的助手。嚴格按照管理的程序，履行好分管的工作。以扎實勤政的工作作風和效能建設為契機，用科學發展觀，竭盡全力為經營，圓滿完成了集團給我們下達的目標任務，工作取得了一定的成績。在工作中，能堅持政治理論學習，事業心和責任心強，具備職業經理人的素質要求;公道正派、寬以待人。對工作目標明確、具有協作精神、與班子成員和部門同事具有很好的溝通;愛崗敬業、全年全勤;完成主管和分管工作，質量和效率高。嚴于律己、清政廉潔、無利用職務謀取不正當利益的行為。在工作中，還存在著很多不足。

1、對公司的各業務模塊的配合還缺乏經驗支持，尤其是對場館管理方面。

2、工作中還存在著畏難情緒，有時候有思想動搖。

3、工作中的主動性和積極性還不夠，以后要用更多的精力和更多的時間投入在工作中。

20____年，對我的工作來說面臨著更多和更大的困難，在會展發展受到經濟發展及政策影響的情況下，我們要簽約3600萬和30場展會的經濟指標的考核及物業公司面臨更正規更高水準提升等問題。所有的工作都要我和我的同仁用更高的熱情和更認真負責的態度完成計劃任務。我一定要繼續發揚艱苦奮斗、兢兢業業的工作作風，為公司的健康穩定發展貢獻自己的力量。

謝謝大家!

述職人：______

20____年____月____日

物業經理的述職報告420____年，____服務中心在公司領導的親切關懷與正確指導、支持下，作為小區負責人，時刻以身作則，與服務中心員工團結一致，敬業愛崗，努力工作，不斷提高服務質量，發揚不怕苦，不怕累的工作精神，自覺加班加點催收物業管理費，在同事們的共同努力下，較好的完成了公司的各項工作任務。現對一年來的工作如下述職總結：

一、履行職責，努力做好本職工作

作為小區經理，我深感領導支持對我的高度信任和殷切期盼，深感工作責任重大。為此，一年來我刻苦學習業務知識，積極向領導請示匯報，努力開展各項工作。把精力用在抓管理、服務上，用在抓隊伍和品牌建設上，任職10個月來，工作上堅持按照公司制定的各項工作制度、工作標準和考核辦法，按照精干、高效的原則，制定符合服務中心工作特點的工作方法，并對各部門工作運行情況進行不間斷的檢查。堅持定期到班級聽取意見，指導工作，幫助解決困難，在抓好管理和服務的同時，我與班子成員一起積極協調外部各方關系，為搞好小區各項工作打好基礎。在抓好員工崗位培訓的同時還積極創造條件組織管理人員學習業務知識，提高基層管理人員的工作能力。在日常工作中，時常下到小區與業主進行溝通，聽取他們對小區各項管理工作的建議，對中肯合理性的建議，及時吸取并運用到工作改進中。并取得較好效果。工作中，我注重發揮班子成員的作用，堅持“重大問題集體決策，具體工作分工負責”的原則，及時溝通交流。工作上能夠盡職盡責，盡心盡力形成合力地做好各項工作。

二、嚴格自律，樹立良好形象

日常工作生活中，我嚴格要求自己，以身作則，注意聽取員工的意見，尊重、團結每一個成員，不搞一言堂，不搞特權，不謀私利，自覺遵守廉潔自律的各項規定，嚴格要求自己“堂堂正正做人，踏踏實實做事”。

三、任職來的工作目標完成情況

1年來，在服務中心員工的共同努力下，各項工作目標均圓滿完成。

一是完成經濟目標。服務中心認真貫徹公司“第三個五年計劃”，通過服務中心全體員工的不懈努力，放棄休息日，克服各種艱難，擔負著巨大工作壓力，在2011年收取到物業服務費__元，完成工作指標__ %，停車費x__，完成工作指標 101%，裝修管理費 X__，完成工作指示 X__，有償服務費 X__，完成工作指標X__。較好的完成了各項工作。

二是加強與轄區派出所聯防工作溝通。針對__小區地理位置的特殊性及人員結構密集的特點進行警、民工作的溝通聯系。我小區秩序維護員當班過程中，協助派出所多次抓捕作案嫌疑人。體現了當班秩序員高度警惕的責任心及積極的工作態度。

三是理順小區業主違章亂搭亂蓋、占用公共空間等住房違規裝修問題。小區少數業主為圖一時之便，置小區物業管理規定不顧，違章亂搭亂蓋，占用公共空間等住房違規裝修，在工作人員多次下戶做思想工作，并通知業主整改，對拒不執行整改的業主，服務中心將有違規行為的房號上報柳南區建設局、執法局、銀山街道辦事處、航星社區行政主管部門。

四是積極參加物業協會小區評優工作。服務中心工作人員積極響應,以極大的熱情投入到評優工作中，經努力服務中心最終取得了物業協會頒發的“環境衛生優秀獎”。

五是響應小區多數業主對于完善小區文體設施提出的意見。公司在小區內增設了室外羽毛球場，閑暇時間業主都到球場打球，豐富了他們的業余娛樂生活，也體現了物業服務中心對業主生活的關心，促進小區和諧。

六是對惡意欠費戶，服務中心采取法律訴訟途徑維護公司利益及交取物業費業主的權益，同時提高了小區的收費率。

七是加強對在職及新入職員工的培訓。對消防應急培訓、電梯困人培訓、防洪救災培訓、燃氣泄漏等進行專項培訓，教會他們操作的技巧。

八是搞好小區綠化做好修剪、培土、防病、防蟲等工作，冬季對灌木進行了過冬保護—刷石灰粉。保潔服務工作為小區的亮點之一，在減編后人員思想不穩定的狀況下，服務中心做好保潔團隊建設，增強員工服務意識，提高服務工作質量。

九搞好工程、消防管理工作。在春節、五一節、國慶節等節假前，對小區商鋪進行逐一安全檢查，發放安全提示，提醒租戶做好消防安全工作。對小區消防設施進行檢查，確保消防水、滅火器的正常使用。并對消防設施進行防銹、保養;檢查排水工程，確保暢通無故障;維修廣場木橋護欄。消除了木橋的安全隱患，保障了小區業主的人身安全;解決小區內車輛無序亂停、擺放堵塞單元通道及休閑廣場現象，服務中心于4月設置了24個石樁，解決了因車輛亂停放，占用廣場的現象。

十是豐富小區業主文體娛樂，融洽業主關系。物業服務中心5月攜同平安保險公司舉行“慶六一”游園活動，2月攜同柳州南國今報，航星社區舉行“歡度元旦，和諧鄰里”游園活動，小區業主參與熱情高漲，活動現場氣氛融洽。

四、需完善及改進的問題

1.提高服務品質，細致工作中的各個環節,維修工作及時跟進,反饋業主要及時。

2.規范化管理,收費臺帳列清明細表作到不漏。

3.加強秩序隊伍形象、思想品質教育。

4.加強車輛停放管理、停車收費，確保車輛有序安全停放。

5.積極催收物業費，把盡可能收上來的費用，都進行催收。

6、完善各類檔案資料的收集存檔管理。

7、不斷加強專業知識學習，提高實際工作專業能力，使業主得更加細致、周到的服務。

在新的一年，我將以“百尺竿頭更進一步”的工作干勁，以飽滿的工作熱情，開拓創新精神，勵精圖治，開拓進取，在公司的正確領導下，發揚成績，以新的姿態、新的服務理念，全身心為業主服務，為公司事業的可持續發展再創佳績而努力奮斗。

物業經理的述職報告520____年組織上調任我為A區主任和管理部的各項管理工作。回顧在物業公司擔任經理以來，我時刻不忘作為一名黨員干部的神圣職責，我始終與班子成員團結協作，帶領公司全體干部職工以“創一流物業管理公司”為目標，艱苦創業，努力工作，不斷強化管理，規范運作，提高服務質量，較好的完成了公司的各項工作任務。

一、不斷學習，努力提高自身素質

這些年來，我堅持落實上級要求與創造性的開展工作結合起來，以增強干好工作的責任感和使命感，并緊緊圍繞“觀念怎樣轉變，思路怎么創新，物業如何發展”這些深層次的問題去實踐。

自從A區管理處成立之日起，我便以一個物業新兵的姿態去努力學習物業管理知識，去研究物業企業的發展方向。對此，我做到了“認識到位、思想到位、工作到位”，在較短的時間內使A區管理處、管理部的各項工作實現了有序運轉。

二、廉潔自律，樹立良好形象

日常工作生活中，我嚴格要求自己，以身作則，注意聽取班子成員的意見，尊重、團結每一個班子成員，每一位員工。自覺做到大事講原則，小事講風格，不利于團結的話不說，不利于團結的事不做。不憑個人義氣，不耍個人意志，不搞一言堂，自覺維護領導班子在干部職工中的良好形象。

三、盡職盡責，做好本職工作

作為公司副經理，把精力用在管理上，用在抓服務上，用在抓隊伍和品牌建設上，這是本職要求。我堅持嚴格要求去安排、布置、檢查各項工作，制定并完善了公司各項工作制度、工作標準和考核辦法，完善考核辦法。

自擔任 A區管理處主任以來，并結合前期從事物業管理的經驗，在管理A區的服務管理工作中，我在《超值服務》、《親情服務》、《延伸服務》上下功夫，要想業主滿意，首先就要培養一批高素質、新思想的好員工，怎樣才能培養出好的員工來，那就是學習，我把多年學習積累的物業服務和管理的經驗傳授給我的員工，堅持每天開一次工作例會，處理產生的疑難問題，工作內容形成記錄，每日進行一次工作匯報，保證業主有個健康舒適的生活環境。

A區管理處自__年__月30日至__年__月19日共辦理入住1676戶業主，車位自__年__月__日至__月__日共辦理車位入住470個，同時也開通了470張車位卡。

自擔任管理部主任以來，相繼推廣了“保潔示范班”、“維修示范班”、“保安示范班”、“綜合業務大比武”等評比活動，在此活動中出現了諸多的典型員工。通過召開典型事跡報告會等多種形式，在全公司廣泛掀起“學典型，爭先進，比貢獻”活動，通過這項活動，有效提升了物業公司的服務水平。

為了有效推進5S管理，根據昆侖集團和達源公司的要求，我們創新5S管理 實行“三抓”和“三不放過”措施，高標準、全方位強化5S管理。

“三抓”一抓抓培訓，提素質;二抓抓典型，上水平;三抓抓宣傳，提名氣。

“三不放過”一是不按5S標準執行不放過;二是不按5S標準檢查不放過;三是不按5S標準整改不放過。我們通過實行這一原則，5S管理有了顯著的成效，獲得了年度昆侖集團5S管理評比第一名。

抓好考核的同時也得在節約電、水、燃氣上作文章，要求規范管理流程，落實控制措施;加強了治理跑、冒、滴、漏和私搭亂接、竊水竊電行為，強化水電的控制管理，為公司減少了虧損，增加了收益。

管理部堅持月月下發考核通報，如實反應各部門月工作完成情況和評比得分情況。對日常服務管理工作中的環境衛生、保安服務、維修服務、員工儀容儀表、員工考勤管理、員工文明用語使用情況進行嚴細考查。

為了加大考核力度，實行考核人員到各部、處跟蹤式考核的措施，做到天天有檢查，日日有記錄。通過全面掌握各處工作進展情況，大大提高了考核效率。

四、存在不足及改進方向

1、在工作的某些方面、某些環節按照“精細美”的標準去衡量還有一定差距，還沒有把“精細美”的工作標準貫穿到各項工作的全過程，需要在精細管理上下功夫。

2、管理機制的滯后和不適應，使得在我們管理方法上顯得有些粗況，管理力度、考核力度、監控力度還有待于進一步提高。

3、隊伍素質的建設，雖然我們在不斷地進行強化培訓，但是整體的隊伍素質不能完全地適應物業公司的發展水平，還有待于進一步地提高，加?a

href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽鋇吶嘌倒ぷ鰲?/p>4、A區雖說是新成立的管理處，我們會在管理模式上進一步的完善和改進，也會力爭在

年被評為“省級文明示范小區”的榮譽稱號。

篇（11）

公司李總再次提出了二次創業”戰略方針，年初。同時提出了以“五心”撰寫2010年物業優質服務的新篇章的工作宗旨。緊緊圍繞執行李總下達的目標管理責任開展工作。現對一年來的工作作如下匯報：

一、簡述指標完成情況

按李總下達的目標管理責任進行分解，年初。并按部門和項目簽訂了部門和項目的目標責任書，明確了自己的各項任務指標。科學安排，強化“三全管理”為創朝陽特色的企業品牌，樹良好企業形象，實現多元化管理，力創社會效益、經濟效益雙豐收，緊緊抓住物業服務工作主線，展開工作，較好地完成了公司下達的經濟各項任務。一年來，雖有項目經理、主管的更換，隨著物業遺留問題、安全問題以及服務的缺陷問題的增加發生，影響了物業管理費的收繳，但想方設法還是完成了收費任務，如：新西藍項目各項收費率：96%中天花園項目各項收費率：98%陽光嘉庭項目各項收費率：98%中聯頤華苑項目各項收費率：96%豐泰項目各項收費率：100%華茂玉龍園項目各項收費率：98%

如此的利潤作為公司的副總臉往何處放，李總在年初公布公司經營狀況時說：整個公司盈利約8萬元。企業已經具備一定的規模。憋屈了一年，而今終于可以挽回些顏面。

二、回顧反思落實整改提高

就好像寫毛筆字在起筆、運筆階段還算條理清晰順暢，從年初設想管理工作規劃的實施到規劃的半途扼殺開始認真回顧。而點睛之筆卻不知為何終止或者說成了涂鴉，細細品味一年來的工作，好像事事都有美中不足的地方；總之，從個人角度09年：只求無愧、但求無過。

主要表現在以下幾個方面：自身也有許多不盡人意的地方。

1培訓抓得不實不細。不夠。

2工作上缺少持之以恒。

3思想觀念上跟不上形勢。聽大家意見不夠。

4制度上過于講情面。未有進一步量化制度。

5企業文化未實質性強化。公司和員工應是伙伴關系。

6打造企業品牌。企業是生命。要知名度、美譽度。員工都是形象代表，加強品牌教育。

7制定目標管理粗枝大葉、不詳備。責任目標計劃在前瞻性、科學性、全面性、系統性、可能性等方面需完善。同時需加強計劃管理。培訓員工的計劃意識，努力完成計劃。

三、2011年工作計劃與思路

將緊扣公司的發展規劃，2011年。一方面認真完成公司李總交給我各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。

（一）進一步創新工作機制。外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階。

公司各項工作不斷規范，經過這幾年的努力和發展。業務范圍進一步擴大，2011年我將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及管理包干制度，明確實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益；依托現有項目，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。

（二）加強企業和社區文化建設。

2011年應將重點放在企業文化與社區文化的建設上，公司在完成中心工作任務的基礎上。繼續完善公司的網頁，努力搞好小區的社區文化活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。