緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇物業(yè)小區(qū)停車管理范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

一、引言

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長，我國城市居民的私家車數(shù)量也有了飛速增加。以達(dá)州市為例，截止2013年7月底，達(dá)州市私家車擁有量達(dá)157017輛。隨著私家車的增加，小區(qū)停車位出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，由此引發(fā)的小區(qū)停車難的問題成為社會和物業(yè)管理的難題。

相比上漲的油價和擁擠的馬路，更讓生活在達(dá)州市的車主們揪心的是找車位。據(jù)有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，達(dá)州市中心城區(qū)停車場主要為各單位、小區(qū)配建的停車場，城區(qū)內(nèi)尚無專用的大型機(jī)動車停車場、庫、樓等社會公共停車設(shè)施。目前有39個建設(shè)項目配建了地下車庫，批建面積為137800平方米，實(shí)際作為車庫使用的面積為103250平方米，加上各小區(qū)地面配建，共計停車位4570個，但這仍無法滿足市民停車的需要。達(dá)州市城區(qū)“路窄車多”，要找個便利的停車位更是“難于上青天”！雖說在城區(qū)有路邊停車場供車主停車，但是本來就不寬敞的市區(qū)道路加上路況擁堵，根本無法滿足市民的停車需求，停車難的問題仍舊未解決。生活在達(dá)州，停車難，究竟難在何處呢？為了深入了解達(dá)州市居民停車的現(xiàn)狀，筆者對達(dá)州4個行政區(qū)的8個典型住宅小區(qū)的業(yè)主隨機(jī)發(fā)放問卷調(diào)查500份，有效回收480份，并對愿意接受訪談的業(yè)主進(jìn)行深度訪談；走訪小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的工作人員；通過網(wǎng)上查資料和走訪政府有關(guān)部門了解與停車位有關(guān)的政策和制度。

二、調(diào)查結(jié)果

1、小區(qū)車位數(shù)量與車輛數(shù)量對比

從小區(qū)停車位數(shù)量與車輛數(shù)量對比（如下表1）發(fā)現(xiàn)，停車位供求矛盾突出，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求問題。在達(dá)州市，由于主城區(qū)修建時間較早，規(guī)劃并不完美，并且許多早期修建的樓盤并沒有考慮到停車這一因素，因此導(dǎo)致達(dá)州目前面臨停車不易的難題。在調(diào)查的8個典型小區(qū)中，62.5%的小區(qū)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求缺口，沒有出現(xiàn)缺口的小區(qū)都是新建小區(qū)，大部分業(yè)主都還沒有入住，所以調(diào)查的數(shù)據(jù)還無法反映真實(shí)的需求情況。此外，筆者在達(dá)州市達(dá)川區(qū)各大樓盤銷售現(xiàn)場，隨機(jī)走訪了20余位有購房意向的市民，其中約有六成均有購車打算，也就是說，私家車的增長還將保持高發(fā)展勢頭。

2、地上停車位車滿為患，地下停車場卻存在閑置

所謂地上停車位，是指利用小區(qū)道路、公共場地、公共綠地等空間用作的停車位。從上表可以看出，地上停車位使用率達(dá)到280%。與地上車滿為患形成鮮明對比的是地下停車場卻存在閑置，除地下車庫停車位少的使用率可以達(dá)到100%外，其他小區(qū)地下車庫均有閑置現(xiàn)象。

3、業(yè)主對物業(yè)公司在停車管理方面滿意度不高

在被調(diào)查的480名業(yè)主中，在被問及對物業(yè)公司在停車管理方面是否滿意時，有25%的業(yè)主對住宅小區(qū)的停車管理極不滿意，65%的業(yè)主認(rèn)為一般，僅有10%的業(yè)主表示滿意。而業(yè)主反映主要問題集中在停車管理不規(guī)范、處理糾紛不及時、收費(fèi)不合理、車位分配不公平等方面。

4、因停車難引發(fā)的其它社會問題

停車難問題已經(jīng)很困擾人了，由停車難引發(fā)的其它社會問題也讓業(yè)主覺得十分頭疼。根據(jù)被調(diào)查業(yè)主提及問題的頻次按從高到低的順序排列如下表2。

三、小區(qū)停車矛盾產(chǎn)生的原因分析

1、私家車增長過快，停車設(shè)施嚴(yán)重滯后

目前達(dá)州市私家車以每年20%左右的速度增長，有的家庭有兩輛甚至更多。私家車數(shù)量急劇增加，而停車空間卻是有限的，這種矛盾就引發(fā)了小區(qū)停車位不足的問題。達(dá)州老城區(qū)的中心廣場、人民公園、農(nóng)貿(mào)市場等人流集中地附近的公路上，基本上都密密麻麻地停放著私家車。隨著私家車數(shù)量的日趨增長，公共場所和小區(qū)機(jī)動車停車矛盾日益突出，車位數(shù)不足與日益增長的停車需求之間仿佛打了一個“死結(jié)”。據(jù)調(diào)查，不論是舊小區(qū)還是新建小區(qū)，都存在停車設(shè)施滯后的現(xiàn)象。具體原因如下。

（1）大部分舊小區(qū)沒有停車位規(guī)劃。1998年以前，達(dá)州的私家車還屬于奢侈品，很多家庭根本沒有買車的打算，對停車位更沒有什么概念，所以90年代以前建的小區(qū)，在設(shè)計時就沒有設(shè)計停車位。但是在隨后的十幾年里，私家車數(shù)量猛增，使得停車問題很快凸顯出來，由于沒有停車位，業(yè)主只能把車停在過道或是綠化帶上，這樣給業(yè)主的生活和出行帶來了很大不便。

（2）新建小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)偏低。1998年國家規(guī)定住宅小區(qū)必須配建停車位。達(dá)州市也于2009年6月21日在《達(dá)州市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》中提出新建住宅小區(qū)必須按住宅每戶建筑面積的不同配建停車位，見表3。

停車位配建標(biāo)準(zhǔn)的出臺一定程度上緩解了小區(qū)停車難的問題，但是這些停車位依舊滿足不了小區(qū)業(yè)主日益增長的停車需要，私家車的增長速度大大超過了標(biāo)準(zhǔn)所支持的力度，所以停車位緊缺問題依然存在。

2、小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不清導(dǎo)致收費(fèi)不合理

調(diào)查結(jié)果顯示，雖然有70%的業(yè)主能接受現(xiàn)在情況下的車位租金，但仍有25%的業(yè)主認(rèn)為停車收費(fèi)太高，難以承受。現(xiàn)階段達(dá)州市停車位銷售并不理想，一個地下車庫動輒一二十萬，讓很多購房者難以接受。而且96%的業(yè)主所購買的車位只有短期使用權(quán)，沒有所有權(quán)。在停車位權(quán)屬法律模糊不清的情況下，除了可能會出現(xiàn)地下車庫管理、維修問題，還會導(dǎo)致地下停車費(fèi)遠(yuǎn)高于地面停車費(fèi)，有的甚至?xí)霈F(xiàn)幾倍的差距。業(yè)主們考慮到地上停車費(fèi)用少且停車方便，大多數(shù)人都會選擇停在地上停車位，結(jié)果是地下停車位大量閑置，地上停車位卻車滿為患，有的甚至占領(lǐng)消防通道，給小區(qū)帶來很大的安全隱患。

3、物業(yè)公司管理不到位，產(chǎn)生糾紛

住宅小區(qū)停車位本來就不足，加上物業(yè)公司的管理欠缺，造成小區(qū)停車位存在諸多問題。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曾因停車問題與物業(yè)公司發(fā)生矛盾的業(yè)主就有48%，這成為小區(qū)停車矛盾的主要矛盾之一。主要表現(xiàn)如下。其一，在購房初期，70%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在車位分配上沒有做到公平、公正、公開；其二，物業(yè)公司不征得業(yè)主的同意，擅自將小區(qū)公共用地改建成停車場地然后租給業(yè)主，收取租金；其三，對小區(qū)業(yè)主的亂停亂放，物業(yè)公司只采取勸說、告知等方式，對大部分業(yè)主沒有約束力，不能解決違規(guī)停車的現(xiàn)象；其四，物業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)度差，在接到業(yè)主投訴后，僅有20%的物業(yè)會采取積極的措施應(yīng)對，大部分情況是表面答應(yīng)卻毫無作為。

4、業(yè)主素質(zhì)不高，亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重

一些新建小區(qū)停車設(shè)施比較完善而且也能正常運(yùn)行，但也存在停車難的現(xiàn)象。其中最主要原因是有些業(yè)主為圖方便，將車亂停亂放，搶占他人停車位或是占用公共通道。停車問題的合理解決涉及到業(yè)主和物業(yè)公司的配合，即需要物業(yè)管理的有條不紊，也需要業(yè)主的配合，只有這樣，才能使停車難問題得到解決。

四、治理小區(qū)停車問題的對策

1、合理控制居民私家車擁有量

以現(xiàn)在私家車增長速度來看，如不采取措施合理控制私家車的擁有量，短時間不可能解決小區(qū)停車難的問題。從歐洲的經(jīng)驗來看，政府一方面應(yīng)積極引導(dǎo)市民拼車出行，或鼓勵市民出行使用公共交通，另一方面通過增加購車稅、燃油稅、交通擁擠費(fèi)等措施，提高市民私家車的使用成本，從而抑制市民私家車的擁有量。

此外，可以借鑒日本的優(yōu)秀經(jīng)驗，規(guī)定個人或單位在購買車時必須提供擁有固定車位的證明，這種固定車位可以是自有的也可以是長期租賃的，否則交管部門將拒絕上牌照，這樣就可以通過停車位數(shù)量來限制汽車數(shù)量的增長，真正做到有位才有車，一位一車。

2、用動態(tài)發(fā)展的思路調(diào)整停車位配建標(biāo)準(zhǔn)

從根本上解決停車難的問題，最好的辦法就是要求相關(guān)部門用動態(tài)的、發(fā)展的思路，提高新建小區(qū)停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，不僅滿足當(dāng)前業(yè)主的需要，還要滿足業(yè)主不斷增長的停車需求。建議可以按照適當(dāng)超前的原則，根據(jù)小區(qū)總產(chǎn)數(shù)的80%設(shè)置停車位規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，由于不同類型的小區(qū)居住人群不同，可以制定不同的停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，例如，《煙臺城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》中規(guī)定，新建住宅劃分為三類，住宅配建停車場標(biāo)準(zhǔn)為：一類居住用地按每戶1.2―1.5個機(jī)動車位設(shè)置，二類居住地按每戶1―1.2個機(jī)動車位設(shè)置，三類居住用地按每戶0.7―1個機(jī)動車位設(shè)置。

3、多方配合引入市場機(jī)制增建停車位

當(dāng)前住宅小區(qū)停車場由于產(chǎn)權(quán)不清、收費(fèi)不合理等問題，嚴(yán)重影響了開發(fā)商建設(shè)停車場的積極性，加劇了停車難的問題。解決問題的關(guān)鍵是政府加強(qiáng)對建設(shè)地下停車場的支持和鼓勵，建議可以給建設(shè)地下停車位的開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠或補(bǔ)貼。通過減免稅費(fèi)或提供資金、土地等資源鼓勵發(fā)展停車服務(wù)業(yè)，鼓勵在小區(qū)周邊空地興建機(jī)械立體停車場。日本的機(jī)械立體停車場占70%，從20世紀(jì)60年代至今，庫型從二層簡易升降式發(fā)展至目前垂直升降式、升降橫移式、巷道堆垛式等大規(guī)模集成車庫，每年安裝投運(yùn)的停車位達(dá)10萬個以上，而在中國機(jī)械車立體停車場目前只占2%～3%。綜觀各國，機(jī)械立體停車系統(tǒng)是未來停車方式的發(fā)展方向之一。

此外，還可以由交警、城管等部門在物業(yè)管理公司的配合下在小區(qū)周邊道路規(guī)劃建設(shè)夜間停車位，充分利用市政道路資源，緩解周邊小區(qū)市民的停車難情況。

4、提升物業(yè)公司停車管理水平，營造良好的停車環(huán)境

對物業(yè)公司而言，解決停車難問題的關(guān)鍵是制定好小區(qū)停車管理規(guī)范。停車管理規(guī)范制定的主旨一定是要方便業(yè)主，因此無論是制定還是執(zhí)行程序都要公開，充分發(fā)動業(yè)主自己來討論規(guī)范條款。在制定好停車規(guī)范后，物業(yè)公司就嚴(yán)格按照規(guī)范實(shí)施停車管理，科學(xué)劃分地上臨時停車位，及時疏導(dǎo)停車位，巧妙利用車庫死角等地方，節(jié)約利用不多的停車空間，在征得業(yè)主同意的情況下，合理規(guī)劃小區(qū)道路停車位，滿足小區(qū)業(yè)主的停車需要。在業(yè)主管理方面，物業(yè)公司要加強(qiáng)對規(guī)范停車的宣傳，建議可以通過跟社區(qū)居委會合作，通過發(fā)傳單等方式對業(yè)主進(jìn)行勸導(dǎo)和教育，促使業(yè)主自覺遵守并維護(hù)停車規(guī)范和秩序。

此外，由于小區(qū)服務(wù)具有一定的壟斷性，相關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管，針對停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)定價，充分發(fā)揮價格杠桿調(diào)節(jié)作用，適當(dāng)提高地上停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主自覺地將車停入地下停車場。

（注：本課題由四川文理學(xué)院社區(qū)服務(wù)發(fā)展研究創(chuàng)新團(tuán)隊（編號：川文理2014112-10）支持。）

【參考文獻(xiàn)】

[1] 楊傳明：城市住宅小區(qū)停車問題及解決對策研究[J].現(xiàn)代城市研究，2012（8）.

[2] 戰(zhàn)曉靜：濟(jì)南市居住區(qū)停車位的建設(shè)與管理初探[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2008（5）.

篇（2）

戈爾現(xiàn)代管理有限公司辯稱,該公司向小區(qū)業(yè)主收取的停車管理費(fèi)在性質(zhì)上屬于場地租金和場地維護(hù)費(fèi),并非保管費(fèi)。王先生所計算的車輛價值過高,交通費(fèi)、誤工費(fèi)和車輛被盜之間沒有因果關(guān)系。

法院審理查明,王先生于2004年6月15日以3.98萬元的價格購買了該奧拓小轎車。戈爾現(xiàn)代管理有限公司為王先生所居住的小區(qū)提供停車管理服務(wù)。王先生的車輛在戈爾現(xiàn)代管理公司保管期間被盜,戈爾現(xiàn)代管理公司存在一定過失,王先生要求戈爾現(xiàn)代管理有限公司賠償車款損失于法有據(jù),法院予以支持。但賠償?shù)木唧w金額法院將結(jié)合車輛被盜時價值及被告過錯程度予以酌定。至于王先生另行主張的交通費(fèi)及誤工費(fèi),于法無據(jù),法院不予支持。最終,北京市朝陽區(qū)人民法院判決北京戈爾現(xiàn)代管理有限公司賠償車主損失15000元。

點(diǎn)評:胡勇軍(浙江海通聯(lián)合律師事務(wù)所律師)

近年來,小區(qū)內(nèi)車輛失竊案件時有發(fā)生,車主要求物業(yè)公司賠償?shù)陌讣渤Ｒ妶蠖恕４祟惣m紛往往爭執(zhí)較大:車主認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)后就應(yīng)該妥善看管車輛,造成被盜責(zé)任在物業(yè)公司,自然應(yīng)賠償損失;物業(yè)公司認(rèn)為收取停車費(fèi)是允許車主有償使用停車位,自己不負(fù)任何責(zé)任,而且收費(fèi)很少卻要承擔(dān)上萬元乃至幾十萬元的賠償,顯失公平。訴訟發(fā)生后,車主能夠提交給法院的證據(jù)也往往是一張收據(jù)或停車牌而已,它所蘊(yùn)涵的法律關(guān)系并不明確,這樣就給法院認(rèn)定案件事實(shí)造成了困難。

篇（3）

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于具有獨(dú)立法人資格、取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在鄭州市市區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)時收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理工作。

第三條 鄭州市市區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作由鄭州市物價局負(fù)責(zé);各縣(市)、上街區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作由當(dāng)?shù)貎r格主管部門負(fù)責(zé)。

第四條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主所收取的費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容:

(一)綜合管理服務(wù);

(二)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;

(三)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理;

(四)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開、透明和收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理模式。

住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。

住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

第七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分:

(一)服務(wù)及管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定應(yīng)當(dāng)提取的福利費(fèi)等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;

(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(八)經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級管理。

(一)物業(yè)服務(wù)項目包括綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修服務(wù)五項。

(二)每個服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)要求、設(shè)施設(shè)備配置情況不同，分為五個收費(fèi)等級。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所申報的綜合管理服務(wù)項目的等級，不得高于所選的公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)項目等級。

(四)物業(yè)服務(wù)最終價格為五項對應(yīng)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之和。

第九條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)各等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度，由具有定價權(quán)的價格主管部門依據(jù)房地產(chǎn)行政主管部門確定的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定。

各住宅小區(qū)具體的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價格主管部門核準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)項目等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

第十條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同時約定。

第十一條 執(zhí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前，持以下資料原件(復(fù)印件加蓋單位公章)向價格主管部門申報物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目等級標(biāo)準(zhǔn)。價格主管部門在實(shí)地勘驗后，對具備收費(fèi)條件的物業(yè)小區(qū)核定收費(fèi)項目等級標(biāo)準(zhǔn)。

(一)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、住宅小區(qū)總平面圖;

(二)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)材料;

(三)申請物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)的書面材料;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的復(fù)印件;

(五)法人登記證書及營業(yè)執(zhí)照副本;

(六)物業(yè)服務(wù)合同;

(七)物業(yè)承接查驗報告;

(八)其他需要報送的資料。

第十二條 本辦法實(shí)施前實(shí)行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，遵守國家的法律法規(guī)，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準(zhǔn)計算;辦理房屋所有權(quán)證前以售房合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)計算。

第十五條 完成物業(yè)承接查驗并交付使用的房屋，自開發(fā)建設(shè)單位交付之日下月起，業(yè)主開始按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十六條 因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)。

第十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修期間產(chǎn)生的裝修(建筑)垃圾由業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi);委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)推廣使用集成電路卡(IC卡)的，按業(yè)主實(shí)際使用數(shù)量免費(fèi)發(fā)放，丟失補(bǔ)辦的可按成本價收取費(fèi)用。

第十九條 住宅小區(qū)機(jī)動車停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價。

在全體業(yè)主共有道路或者其他共用場地停放機(jī)動車輛的，是否交納停車服務(wù)費(fèi)，收取的停車服務(wù)費(fèi)如何使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全體業(yè)主共有的地面和地下規(guī)劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務(wù)費(fèi)，扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照商定的意見或業(yè)主大會的決定使用。

規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位，在產(chǎn)權(quán)人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)后，可由產(chǎn)權(quán)人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產(chǎn)權(quán)未明晰前，車位的收益歸全體業(yè)主所有。

第二十條 物業(yè)企業(yè)代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費(fèi)時，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊或多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價。明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括:物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、價格管理形式、價格舉報電話12358、行業(yè)監(jiān)督電話等。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定收費(fèi)的，由價格主管部門依法進(jìn)行查處。

第二十五條 本辦法自20xx年9月1日起執(zhí)行。《鄭州市物價局 鄭州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)的通知》(鄭價公〔20xx〕2號)及其他相關(guān)文件和規(guī)定同時廢止。

小區(qū)停車位如何管理的具體方案為了更好的解決小區(qū)的停車問題，保持良好的停車秩序，通過對小區(qū)去年停車管理的總結(jié)，近兩個月來客服中心不斷的與業(yè)主、居民委員會相關(guān)部門溝通和討論，擬定了20xx年的停車管理方案，具體如下：

一、小區(qū)出入口安裝一卡通智能刷卡系統(tǒng)，固定車位車輛直接刷卡出入小區(qū)，在進(jìn)入地面固定停車場及地下車庫時需要再次刷卡。臨時車輛進(jìn)入小區(qū)，需領(lǐng)取智能卡，刷卡計時，繳納臨時停車費(fèi)方可駛出小區(qū)。

二、小區(qū)固定停車場(1號、3號、4號、6號)采取抽簽方式分配，另外601603號樓前西段停車位劃入3號停車場作為固定停車位，614616號樓前停車位劃入4號停車場作為固定停車位。地面車位分配方式基本延續(xù)20xx年的分配方案，同時為了固定停車場停車有序，在停車場出入口安裝智能刷卡系統(tǒng)，一車一位，刷卡進(jìn)入。

三、根據(jù)消防要求，確保消防通道暢通，調(diào)整原路兩側(cè)固定車位(包括2號、5號停車場)，不再納入抽簽分配范圍，改為臨時停車位，供搬家、來訪、業(yè)主臨時停放及特殊車輛使用，并采取計時收費(fèi)辦法。

四、由于地下車庫機(jī)械二層車位的啟用，保障車輛停車規(guī)范及地下車庫車輛管理系統(tǒng)的正常運(yùn)行，取消地下車庫臨時停車位。

五、對已辦理地下車庫停車位的私家車，可以參與地面固定停車位的抽簽，對抽中地面停車位并自愿放棄地下車位的車主，可以辦理終止地下車庫停車位租賃協(xié)議，停車費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生月進(jìn)行退費(fèi)。

六、地面車位收費(fèi)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：北京市物價局京價(收)字[20xx]194號《關(guān)于調(diào)整我市機(jī)動車位車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》、北京市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于調(diào)整我市機(jī)動車停車場收費(fèi)計時單位的通知》(京發(fā)改[20xx]495號文件)、經(jīng)區(qū)發(fā)展和改革委員會核準(zhǔn)的備案標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

地面固定停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

小型車月租150元，年租1600元

篇（4）

二、運(yùn)用PDCA循環(huán)改善酒店式物業(yè)管理服務(wù)

在酒店式物業(yè)服務(wù)過程中，運(yùn)用PDCA循環(huán)的科學(xué)程序改善服務(wù)質(zhì)量可作如下探析:

(一)P－計劃階段

在這一階段，應(yīng)在著重分析當(dāng)前酒店式物業(yè)服務(wù)過程中存在的問題、主要原因和收集物業(yè)信息、業(yè)主的共性、個性需求的基礎(chǔ)上，確定服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)、整改計劃，并制定相應(yīng)的措施。(1)調(diào)查現(xiàn)狀，找出問題。調(diào)查當(dāng)前酒店式物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀，廣泛抽取樣本，收集近一段時期內(nèi)物業(yè)服務(wù)的資料，根據(jù)業(yè)主的共性需求和個性需求，確定需要改進(jìn)的管理問題及服務(wù)質(zhì)量要求。(2)分析問題產(chǎn)生的各種原因。可從服務(wù)意識、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、人員素質(zhì)、專業(yè)能力、管理水平等方面著手，逐一分析論證，尋找問題產(chǎn)生的原因。(3)找出影響酒店式物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵因素。影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的因素可能很多，但主要還是由關(guān)鍵因素決定的，改進(jìn)酒店式物業(yè)服務(wù)質(zhì)量必須從關(guān)鍵因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解決問題的措施計劃。針對問題的關(guān)鍵因素，尋找可能的解決方法，制定可行的措施計劃。措施計劃應(yīng)明確:需要解決的問題、將要達(dá)到的目的，執(zhí)行時間、執(zhí)行者、執(zhí)行范圍和執(zhí)行方式。編制相關(guān)體系文件，如物業(yè)管理目標(biāo)和方針、實(shí)施手冊、制度文件、作業(yè)指導(dǎo)書、工作記錄等。

(二)D－執(zhí)行階段

這一階段的主要內(nèi)容是實(shí)施，按照P階段制定的計劃、目標(biāo)、措施及其分工，嚴(yán)格組織實(shí)施。但任何一項計劃，都不是單一的工作;為此，需要完善相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、引進(jìn)必要人才，對管理人員、具體工作人員等進(jìn)行思想動員，提高服務(wù)意識、增強(qiáng)工作責(zé)任心、加強(qiáng)職業(yè)素質(zhì)教育、強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

(三)C－檢查階段

這個階段要加強(qiáng)與有關(guān)業(yè)主、小區(qū)、社區(qū)的溝通和協(xié)調(diào)，加強(qiáng)督促檢查，及時向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門反饋各項措施的落實(shí)情況，以便根據(jù)實(shí)際情況對原計劃進(jìn)行補(bǔ)充和調(diào)整。檢查內(nèi)容主要是:是否按照既定計劃執(zhí)行，執(zhí)行情況是否符合計劃的預(yù)期結(jié)果，措施是否有效，還存在哪些差距等。如果實(shí)際執(zhí)行情況與預(yù)定目標(biāo)偏離、措施效果不明顯，還存在差距，就要分析原因。如果達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，效果顯著，則總結(jié)經(jīng)驗。這一階段還可建立一些具體的指標(biāo)考核方法，比如:物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵績效考核方法－－KPI，采用計劃完成度、措施執(zhí)行率、業(yè)主滿意率、投訴回復(fù)、及時處理率等指標(biāo)。

(四)A－處理階段

這個階段主要是對檢查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)。對已解決問題的成功經(jīng)驗進(jìn)行提煉，有針對性地修改或制定有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、工作制度，以便以后執(zhí)行或推廣;對于失敗的經(jīng)驗也要加以總結(jié)，以免重現(xiàn);對于效果不顯著的或者實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，分析原因，制定新的措施和對策，轉(zhuǎn)入下一輪PDCA循環(huán)中去解決。這四個階段是循環(huán)不止的，每運(yùn)行一次，解決一個問題，工作就上升一個臺階。因此，采用PD-CA理論指導(dǎo)，伴隨著這種循環(huán)，酒店式物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平也就隨之上了一個新的臺階。

三、PDCA在改善酒店式物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量中的實(shí)證

筆者結(jié)合本市某物業(yè)企業(yè)管轄的物業(yè)小區(qū)的實(shí)際問題進(jìn)行了實(shí)證研究。該小區(qū)總占地面積200畝，總建筑面積約40萬平方米，住宅總戶數(shù)2600多戶，小區(qū)內(nèi)部配套有商務(wù)酒店、沿街商鋪、特色商業(yè)街、商場、寫字樓等。筆者經(jīng)業(yè)主滿意度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對“停車場管理”等服務(wù)滿意度不高，需要進(jìn)一步改善服務(wù)質(zhì)量。調(diào)查結(jié)束后，根據(jù)PDCA模型，該企業(yè)制定了整改工作方案。

一是制定整改方案。通過座談、走訪相關(guān)業(yè)主，了解到業(yè)主對“停車場管理”服務(wù)的不滿意，主要集中在三個方面:個別停車場管理人員服務(wù)態(tài)度較差，且不提供倒車引導(dǎo)服務(wù);部分業(yè)主停車不規(guī)范，存在一車占兩位，擠占人行道的現(xiàn)象;外面的車停在本小區(qū)。根據(jù)調(diào)查了解到的問題，該企業(yè)同業(yè)主委員會商榷后，制定了整改方案，分別就停車場管理人員服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)態(tài)度、小區(qū)車位劃線、小區(qū)車輛準(zhǔn)入證等方面進(jìn)行整改。

二是執(zhí)行。根據(jù)整改方案，該企業(yè)確定由一名副經(jīng)理負(fù)責(zé)，聯(lián)合業(yè)主委員會，開展了停車服務(wù)及文明用語培訓(xùn)、車位劃線、文明停車倡議、小區(qū)車輛登記發(fā)證等行動。

三是檢查。在整改過程中，除了不定時檢查外，該企業(yè)又開展了“你提我改”活動，及時了解業(yè)主對整改行為的反應(yīng);整改結(jié)束后，通過電話的方式，征求業(yè)主對停車管理的意見，尤其是之前對停車管理服務(wù)不滿意的業(yè)主。四是總結(jié)提高。經(jīng)過一個月的整改，業(yè)主對停車管理服務(wù)滿意度大大提升。該企業(yè)認(rèn)真回顧本次整改行動，總結(jié)經(jīng)驗，將停車引導(dǎo)、文明用語、車位劃線和車輛出入發(fā)證作為日后停車服務(wù)的重要內(nèi)容，并建立了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)人員進(jìn)行考核，考核結(jié)果與當(dāng)月獎金掛鉤。

篇（5）

1、制定完善的停車場管理制度，并遵照執(zhí)行。

2、定期檢查停車場配置足夠的消防栓等滅火器械，并可通過防火卷簾將整個車場分割成若干個防火區(qū)域；車管員對易燃易爆物品、煙火等涉及安全的一切事項嚴(yán)格把關(guān)，提高警惕性，杜絕隱患。

3、私家車位設(shè)立明顯識別標(biāo)示，車管員不讓其他車輛擠占私家車位；對于一些禁止停車的場所，設(shè)置顯著的禁停標(biāo)志，對違禁的車輛實(shí)施處罰。

4、對于臨時泊車卡、月保卡與私家車位卡采用不同顏色印制，便于識別管理，在車卡背面注明有關(guān)事項如：不賠償損失、車輛應(yīng)自辦保險等，盡量避免事后糾紛。

5、車場配置顯著的出入口指示、限高標(biāo)志、禁鳴標(biāo)識、限速標(biāo)志、車場管理須知、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

6、車管員對每輛進(jìn)入車場車輛作適當(dāng)檢查，注意車輛是否有被撞、被刮等跡象做好現(xiàn)場記錄由車主簽字確認(rèn)，在此減少不必要的糾紛；主動禮貌提醒車主不要將貴重物品留在車內(nèi)，同時阻止閑雜人員進(jìn)入車場。

7、停車場將安排專職車管員對停車場實(shí)施巡查管理，并引導(dǎo)車輛停放，提供問詢服務(wù)。

8、對車場出入口附近的路面實(shí)施人車分流，確保區(qū)內(nèi)人員進(jìn)出及活動的安全；對于易產(chǎn)生交通瓶頸、造成堵塞的地段及時進(jìn)行有效疏導(dǎo)。

9、在停車管理員手中將備一份月保車主基本檔案，以便車輛發(fā)生危險情況或緊急疏散時使用；車管員巡查中若發(fā)現(xiàn)停放車輛有異常情況（自燃等）要立刻采取措施實(shí)施補(bǔ)救，若車輛之間發(fā)生交通事故，要盡快處理，以不妨礙車輛通行為準(zhǔn)則，并好事件報告。

10、對于長期亂停亂放、耍賴不交車輛保管費(fèi)的車輛，車場管理部按規(guī)定給予發(fā)函提醒，再實(shí)施鎖車處理，或?qū)⑵鋸?qiáng)拖走交由交警部門進(jìn)行處罰。

二、月保、臨保、IC卡辦理

停車場的出入口勻使用IC卡智能系統(tǒng)。有月保車輛需求的業(yè)主/租戶首先到服務(wù)中心填寫月保車輛申請，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納月保費(fèi)用，由管理中心工作人員按技術(shù)要求將IC卡一卡通輸入停車場月保通行指令，此時業(yè)主可享用IC卡一卡通的全程服務(wù)。若到月底未重新辦理月保交費(fèi)，IC卡一卡通將終止停車場通行服務(wù)。

臨保車輛是用入停車場自動取卡，出車場時讀卡交費(fèi)。車輛臨保的業(yè)主，不享受一卡通全程服務(wù)。其他外來人員使用的臨時停車IC卡不具備從停車場進(jìn)入樓層的功能。凡業(yè)主的大堂門IC卡皆具備從停車場進(jìn)入樓層之功能。

三、負(fù)一層管理建議

負(fù)一層為住宅、商業(yè)公寓合用之地，按發(fā)展場出入口不字的要求，負(fù)一層將按照住宅109個車位，商業(yè)、公寓100個車位的劃分明確區(qū)域，設(shè)置明確的行駛、停放指引牌，各行其線共享其路，并在負(fù)一層車場管理人員的配置上比負(fù)二層多設(shè)一人。

四、停車場環(huán)境管理

停車場將定期開啟風(fēng)機(jī)換氣，保證空氣流通。每日清潔人員將對車場實(shí)施保潔作業(yè)，定期對地面進(jìn)行沖洗、管網(wǎng)實(shí)施擦抹。巡查人在其巡查過程中將隨時注意地面衛(wèi)生情況，并對大件垃圾立刻實(shí)施清理。

五、停車場物業(yè)管理費(fèi)用收取。

停車場的物業(yè)管理費(fèi)用，我公司將按照行業(yè)規(guī)定對每一月保車位收取管理費(fèi)100元，對每一臨保車位收取管理費(fèi)150元，空置車位另行商定。

六、停車場物業(yè)管理費(fèi)收取的用途

篇（6）

法律依據(jù)：

篇（7）

"行車難、停車更難"、"人有房住、車無地停"， "停車難"正在成為小區(qū)居住矛盾日益突出的大問題。

我們對淮安市多個小區(qū)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，淮海第一城小區(qū)、富春花園小區(qū)、浦東花園等小區(qū)，作為規(guī)劃較好的小區(qū)，到了晚間，小區(qū)干道的兩旁都停滿了無車位的車輛。淮安市目前已經(jīng)入住的小區(qū)，或多或少都存在停車難的問題，為滿足需求，小區(qū)綠化、人行通道也常常擠滿了"違停車輛""。很多小區(qū)因合法停車泊位匱乏，造成小區(qū)停車秩序混亂，小區(qū)的綠化嚴(yán)重被破壞，亂停車、占用消防通道停車及停車糾紛時有發(fā)生。

一、私家車的大幅度增長是"停車難"產(chǎn)生的直接原因。

統(tǒng)計資料顯示，至2011年上半年，我市私家車保有量達(dá)到九萬多輛，根據(jù)2011年淮安市各大汽車賣場的銷售量來看，民用汽車仍在維持高位增長態(tài)勢，每月還以2000輛左右的速度增長。"一方面是售車數(shù)量高速增長，一方面是停車位本身就很緊張，由此看來，今后的停車難將越來越難"。

二、車位需求急劇擴(kuò)大，住宅小區(qū)停車位供不應(yīng)求。

對于小區(qū)停車位緊張的原因，除了家庭轎車增長迅速，小區(qū)泊車位頻頻告急外，"先天不足"是小區(qū)停車位客觀存在的現(xiàn)實(shí)。有些小區(qū)的開發(fā)商在當(dāng)初進(jìn)行規(guī)劃時，為了節(jié)約成本，對停車位的比例設(shè)置不足，也是造成糾紛增加的重要原因。住宅小區(qū)車輛數(shù)量的快速增長，導(dǎo)致許多私人汽車沒有停車位，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓前后的小塊綠地，改作停車坪，但不能從根本上解決問題。

三、住宅小區(qū)建設(shè)管理不到位。

新建小區(qū)出現(xiàn)的一個很普遍的現(xiàn)象是：雖然小區(qū)配備的車位不少，但是地上和地下的比例反差較大，其出售與出租的價格懸殊，一些業(yè)主寧可高價去租，也不愿去買。但是，另一方面，從開發(fā)角度看，建地下停車位本身是為了應(yīng)對市場競爭提高小區(qū)品質(zhì)。如果地上車位增多，人車不分流，小區(qū)的升值、保值性差；地下車位減少，不適應(yīng)未來小區(qū)車輛增多的需求，小區(qū)有可能因為地上車位不夠而出現(xiàn)亂停車現(xiàn)象。小區(qū)車位權(quán)屬大致分成兩類，一類是開發(fā)商自己投資建設(shè)的車位，另一種是業(yè)主分?jǐn)偨ㄔO(shè)費(fèi)用的車位，政府部門要介入行業(yè)管理，及時公開車位的權(quán)屬及租售車位資金的使用情況，把租售行為規(guī)范化，避免開發(fā)商或物業(yè)不公平獲利。

如何能解決小區(qū)停車難的問題，我認(rèn)為：

1、在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃之初，就要做好充分的市場調(diào)查，對未來業(yè)主的停車位有充分的估計，爭取車位配比達(dá)到1:1。市

民對于停車位的爆發(fā)性增長需求，使得樓盤之間的競爭加劇，充足的車位率也將成為競爭的一個重要砝碼，對于購房者來說，規(guī)避停車難，最好的辦法就是防患于未然，越來越多的購房者認(rèn)識到，無論是自住還是投資，停車位的充足與否和房產(chǎn)后期有多大的保值增值空間緊密相連。

2、每個新小區(qū)都必須建有地下停車場。地上停車位受小區(qū)地面面積所限，不能建設(shè)足夠的停車位供業(yè)主使用，在地下建停車場，不占用地面面積，可以開辟空間，將土地利用率擴(kuò)大，人車分流，全地下，冬暖夏涼，不怕日曬雨淋，陽光天井、通風(fēng)系統(tǒng)等最新設(shè)計配置更提高了舒適程度。

3、在有限的土地面積上更大可能建設(shè)更多的停車位，譬如改造停車場為立體停車場、與周邊樓盤聯(lián)動動態(tài)剩余停車位數(shù)量以提高使用率。

4、交管部門在不影響交通的情況下沿小區(qū)周圍路邊多設(shè)置停車位，小區(qū)附近的社會單位可考慮開放單位停車場，民防設(shè)施在閑時也可改造用作停車。立足長遠(yuǎn)，政府應(yīng)在宏觀規(guī)劃上配套足夠的社會停車場。

篇（8）

物業(yè)管理專項業(yè)務(wù)。任何一個溫馨、舒適、和諧的家園都離不開物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)，包括:治安、保潔、綠化、車輛管理等。屏西社區(qū)物業(yè)管理專項業(yè)務(wù)工作，主要包括以下四個方面:第一，治安保衛(wèi)。由于小區(qū)比較大，為了更好的管理和保障居民人身財產(chǎn)安全，對來往的人群進(jìn)行排查和監(jiān)督，屏西社區(qū)只開放一個出入口。平時人流量和車流量都比較大，物業(yè)管理處一般會安排四個保安同時站崗，來引導(dǎo)人車安全進(jìn)出。另外，安排保安人員隨時進(jìn)行巡邏，以達(dá)到防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件及時處理的目的。屏西社區(qū)保安人數(shù)共計35人。第二，清掃保潔。對于規(guī)模較大的生活區(qū)，生活垃圾定時定點(diǎn)收集清運(yùn)和小區(qū)公共部位的清掃保潔是一個重要的工作內(nèi)容，屏西社區(qū)聘請了19名專門的保潔員工。第三，庭院綠化。屏西社區(qū)的綠化面積67737平方米，綠化率達(dá)到36%。對管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、宅旁綠地和道路綠地必須做到日常養(yǎng)護(hù)，定期聘請專業(yè)公司進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。第四，車輛管理。屏西社區(qū)居民的汽車擁有量為850輛，而停車位僅有180個，還有670輛汽車(占78.9%)無法實(shí)現(xiàn)有序停放;即使占用路面，也只能再停放240輛汽車(占28.2%)，仍然有430輛汽車(占50.6%)無處停放。因此，即使把非停車位的路面全部開放用于停車也難以滿足現(xiàn)狀。

篇（9）

一、消防安全管理

消防工作是一項群眾性的工作，有賴于承租戶和業(yè)主的支持配合。為了保證大家的生命財產(chǎn)安全，建設(shè)優(yōu)秀安全文明小區(qū)。我們應(yīng)牢記"隱患險于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山"。

1、消防通道是消防人員實(shí)施營救和被困人員疏散的通道，發(fā)生火災(zāi)，消防通道就是一條生命通道。比如從室內(nèi)到地面的樓梯、樓梯口、過道和小區(qū)出口處、小區(qū)內(nèi)到外面公路的道路都屬于消防通道。我國《新消防法》第二十八條規(guī)定任何單位和個人不得有以下行為:

(一)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材的;

(二)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的;

(三)埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的;

(四)占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的;

(五)人員密集場所在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物的;

如有違反本規(guī)定，根據(jù)《新消防法》第六十條單位違反本法規(guī)定，責(zé)令改正，處五千元以上五萬元以下罰款，個人違反本規(guī)定的處警告或者五百元以下罰款。

2、不得損壞或擅自挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施及器材，不得堵塞、圈占消火栓，不得擅自動用消防水源，不得占用防火、疏散天臺。

3、履行國家規(guī)定的有關(guān)防火安全責(zé)任人所應(yīng)有的權(quán)力、義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、車輛管理

由于小區(qū)內(nèi)部分車主將機(jī)動車隨意停放在小區(qū)道路上,甚至草地上，不但破壞了小區(qū)的環(huán)境，也給其它車輛的正常通行帶來不便。這些亂停放的車輛占用了小區(qū)的消防應(yīng)急通道,一旦小區(qū)發(fā)生緊急事件，若消防應(yīng)急車輛無法趕往現(xiàn)場，將造成嚴(yán)重的后果。

車輛亂停放已在小區(qū)內(nèi)造成了許多矛盾和糾紛，如：

1、造成了機(jī)動車輛相互碰擠、摩擦;

2、正常行駛車輛因避讓亂停放車輛而撞到他人;

3、住戶為了避閃車輛而不慎摔倒。

為了避免這些問題的重復(fù)發(fā)生，營造一個安全、文明、舒適的小區(qū)，根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，管理處擬從8月中旬開始對小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象進(jìn)行整治，具體如下：

1、物業(yè)管理處將在小區(qū)內(nèi)主干道上設(shè)立臨時路障來控制小區(qū)主干道上車輛亂停放現(xiàn)象，如有住戶搬場、搬運(yùn)物品請通知管理處或物業(yè)保安搬離路障。

2、在小區(qū)內(nèi)有停車位的車主，必須持有管理處發(fā)放的停車卡，刷卡出入小區(qū)。

3、凡無私家車位停車證的車輛，一律不得在私家車位泊車。

4、進(jìn)入小區(qū)內(nèi)停放的車輛，必須停放在劃定的車位內(nèi)。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。

5、凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)。

6、車輛停放后，駕駛員必須自覺鎖好車門，關(guān)好車窗，并保持車位清潔衛(wèi)生。

7、對小區(qū)內(nèi)亂停放的車輛物業(yè)保安將通過門對講或上門勸說解釋。對一意孤行拒不接受物業(yè)的勸說的車輛，物業(yè)將對其車輛進(jìn)行鎖車。

8、車管員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認(rèn)真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責(zé)任。

9、希望沒有辦理車位的住戶盡快至物業(yè)管理處辦理車位租賃手續(xù);

三、安全管理

1、出門前請關(guān)好門窗

2、妥善保管自己的財務(wù)

3、請把自行車、電瓶車、摩托車停放在規(guī)定區(qū)域并上鎖。

4、小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑人員，請及時告知物業(yè)保安。

5、小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)瘋、傻、醉酒鬧事的人員，請及時告知物業(yè)保安或拔打110。

本責(zé)任書一式二份，責(zé)任人和小區(qū)物業(yè)管理處各執(zhí)一份。

篇（10）

聯(lián)系方式：

車牌號：

車輛特征：

乙方（停車管理方）：

聯(lián)系人：

聯(lián)系方式：

為加強(qiáng)小區(qū)機(jī)動車的停放管理，明確各自的權(quán)利義務(wù)，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)就機(jī)動車停放管理事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、有權(quán)按政府有關(guān)政策制定小區(qū)停車管理制度；

2、有權(quán)按照政府規(guī)定或雙方約定向甲方收取停車費(fèi)；

3、有權(quán)對進(jìn)出車輛進(jìn)行登記，查驗停車憑證，對無證車輛可以拒絕停放或放行；

4、有權(quán)對不按規(guī)定停放的車輛采取移動等措施；

5、應(yīng)為甲方提供車位;

6、應(yīng)負(fù)責(zé)停車場地及設(shè)施設(shè)備的檢查、維修及管理工作；

7、應(yīng)安排專人看管停車場或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視；勸阻、制止任何損害停放車輛的行為，采取各種防范措施，防止車輛丟失；

8、應(yīng)向甲方開具停車泊位證明，開具物業(yè)管理企業(yè)發(fā)票（或停車專用發(fā)票）；

9、其他。

二、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、有權(quán)在乙方提供的車位停放車輛；

2、有權(quán)對乙方提供的停車管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，提出批評和建議；

3、交納停車費(fèi)后，有權(quán)索要停車泊位證明和發(fā)票；

4、因乙方管理不善造成車輛丟失的，有權(quán)向乙方索賠；

5、應(yīng)按照規(guī)定或約定交納停車費(fèi)；

6、服從停車管理人員的指揮和疏導(dǎo)；

7、遵守停車場管理規(guī)章制度；

8、其他。

三、停車費(fèi)價格及收費(fèi)辦法

停車管理服務(wù)費(fèi)價格：

交納方式：（按年或按月）

交納時間：

四、管理責(zé)任

1、乙方提供停車管理服務(wù)，因管理不到位造成甲方車輛丟失的，負(fù)責(zé)賠償，具體賠償金額為元。

2、甲方委托乙方看管車輛，并要求乙方保證車輛不被損壞的，需另行增加管理費(fèi)元/月。

五、違約責(zé)任的處理

一方違約造成另一方損失的，必須賠償。雙方在履行合同時發(fā)生爭議的，可選擇下列處理方式：

1、協(xié)商解決；

2、申請主管部門調(diào)解；

3、申請向仲裁委員會仲裁；

4、向人民法院提訟。

（其中，3、4項不能同時選擇）

六、本合同期限為年，自雙方簽字之日起生效。

七、凡符合下列條件之一者，本合同解除：

1、雙方協(xié)商一致；

2、不可抗力因素導(dǎo)致任何一方或雙方不能履行合同的；

3、甲方不按約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)的；

4、其他。

八、本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份，具有同等效力。

篇（11）

1.建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

1.1設(shè)備報警系統(tǒng)建議

設(shè)備報警系統(tǒng)主要是對設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)視，并將報警狀態(tài)反饋到監(jiān)控服務(wù)中心；能提示物業(yè)服務(wù)人員及時去處理，可有效避免事故的發(fā)生，或降低事件造成的損害程度，避免事件造成其他方面的影響。

①于生活水箱及污水井安裝高低水位狀態(tài)的水位探測器，

②于配電房、高壓變壓器房、小區(qū)中央控制室安裝水浸報警器；

③于生活水泵、污水排水泵安裝設(shè)備故障報警裝置；

④在出現(xiàn)警報時，設(shè)備報警信號回饋到小區(qū)中央控制室及工程人員值班室，能發(fā)出聲光報警，提醒當(dāng)值人員馬上處理。

1.2自動抄表管理系統(tǒng)建議

目前大部分新開發(fā)的住宅小區(qū)水、電、煤氣等均由政府市政部門執(zhí)行統(tǒng)一收費(fèi)管理，水、電、煤氣的計量基本上都實(shí)行統(tǒng)一的自動抄表系統(tǒng)；故建議前期設(shè)計階段：需從工程工藝及日后維修保養(yǎng)角度考慮預(yù)留自動抄表系統(tǒng)的管線空間及設(shè)備擺放空間位置，預(yù)留自動抄表管理系統(tǒng)的電源。

1.3電梯智能卡管理系統(tǒng)建議

電梯智能卡管理系統(tǒng)只對電梯呼梯按鈕或內(nèi)選按鈕進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)對電梯的使用權(quán)限進(jìn)行限制，極大提升管理小區(qū)的安全級別，減少閑雜人員，可適當(dāng)縮減保安或勤雜人員。

①訪客聯(lián)動控制器：配合內(nèi)選控制器，實(shí)現(xiàn)來訪客人的用梯需求；

②密碼鍵盤控制器：配合內(nèi)選控制器，可通過輸入密碼乘梯；

③指紋（或掌紋）讀寫器：配合內(nèi)選控制器，通過識別指紋（或掌紋）進(jìn)行電梯使用權(quán)限控制；

④身份證讀寫器：配合內(nèi)選控制器，通過讀寫第二代居民身份證進(jìn)行電梯使用權(quán)限控制。

2.安防方面建議

2.1閉路視頻監(jiān)控系統(tǒng)建議

根據(jù)住宅小區(qū)定位及需求選用不同技術(shù)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)，如純模擬視頻技術(shù)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)、純網(wǎng)絡(luò)數(shù)字視頻技術(shù)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)（方便日后的攝像槍的增加，且減少大量的線路敷設(shè)）、同時有網(wǎng)絡(luò)數(shù)字視頻與模擬視頻的閉路監(jiān)控系統(tǒng)。

①考慮在主要出入口（包括各棟樓宇）、公共區(qū)域、有關(guān)涉及收費(fèi)場所及需重點(diǎn)監(jiān)視的場所等需要實(shí)行監(jiān)控的場所安裝攝像槍。如小區(qū)主出入口、每棟住宅樓的負(fù)1層電梯前廳、1層大堂、的出入口、每臺電梯轎廂，區(qū)園內(nèi)、內(nèi)環(huán)車道、停車庫、停車收費(fèi)亭內(nèi)、會所主出入口、每棟天臺出口等位置。

②在少人走動的地方，設(shè)置視頻動態(tài)監(jiān)視；該處的攝像機(jī)畫面通常是靜止的，主控系統(tǒng)通過動態(tài)視頻檢測功能檢測到畫面產(chǎn)生變化時，立即發(fā)出報警，同時小區(qū)中央控制室的監(jiān)視器自動切換到該畫面，以便保安人員及時處理。

③每個住宅樓首層服務(wù)崗及小區(qū)出入口設(shè)置監(jiān)視屏。每個住宅樓首層服務(wù)崗可以監(jiān)視該崗位管轄區(qū)域的所有位置；小區(qū)出入口監(jiān)視屏可以監(jiān)視與車輛相關(guān)的所有位置。

④在中央控制中心的監(jiān)視墻配置大屏幕的監(jiān)視屏（如42時液晶監(jiān)視器）；在有事件發(fā)生時自動強(qiáng)制切換到大屏幕監(jiān)視屏播放其現(xiàn)場圖像，并帶有聲光報警顯示。另建議監(jiān)視墻的設(shè)計需考慮分期開發(fā)樓盤的后續(xù)開發(fā)的監(jiān)視屏的擺放位置。

⑤硬盤錄像機(jī)需滿足保留錄像時間不小于30天的存儲設(shè)置。

⑥小區(qū)內(nèi)電梯內(nèi)配置抗干擾、防抖功能的廣角電梯專用攝像槍，電梯井道內(nèi)使用便于經(jīng)常移動耐用的電梯專用視頻線纜。

⑦如增加自動跟蹤技術(shù)功能，投資成本不大的情況，建議閉路監(jiān)控系統(tǒng)配置該功能；將攝像機(jī)通過編程，能執(zhí)行“智能巡邏”任務(wù)；進(jìn)一步提升小區(qū)的治安管理，減少小區(qū)的治安事件發(fā)生。

2.2周界報警系統(tǒng)建議

周界報警系統(tǒng)各部件設(shè)置建議根據(jù)部分項目住宅小區(qū)整體設(shè)計及房產(chǎn)公司擬定物業(yè)管理模式而定；建議安裝在小區(qū)的圍欄及小區(qū)需報防的部位，如攝像槍旁。

2.3可視對講系統(tǒng)建議

可視對講系統(tǒng)的各部件設(shè)置位置建議根據(jù)物業(yè)管理模式而定，如門禁控制器（帶讀卡及可視對講）設(shè)置在住宅小區(qū)主出入口、地下停車場進(jìn)入住宅樓的道閘、住宅樓首層出入口處等位置；門禁控制器（帶可視對講）設(shè)置在住戶室內(nèi)、住宅樓首層服務(wù)崗、住宅小區(qū)主出入口的保安亭內(nèi)等位置；開門按鈕設(shè)置在對應(yīng)的住宅小區(qū)主出入口內(nèi)側(cè)、住宅小區(qū)主出入口保安亭內(nèi)、地下停車場進(jìn)入住宅樓的道閘內(nèi)側(cè)、住宅樓首層出入口處內(nèi)側(cè)及住宅樓首層服務(wù)崗等位置；其他部件將會根據(jù)現(xiàn)場及安裝規(guī)范決定其安裝置。

在選擇可視對講系統(tǒng)上建議綜合考慮投資成本及系統(tǒng)的領(lǐng)先性，可以考慮使用全數(shù)字的可視對講系統(tǒng)，它減少復(fù)雜的布線，降低線路鋪設(shè)所產(chǎn)生的成本，但該種設(shè)備的成本較傳統(tǒng)的可視對講系統(tǒng)的高。

建議可視對講系統(tǒng)帶有免打擾功能。在住戶休息中或不方便接聽訪客呼叫時，使用該免打擾功能，更加體現(xiàn)人性化物業(yè)管理。

2.4智能家居控制系統(tǒng)建議

由于部分項目定位為和高端住宅小區(qū)，會有部分生活品質(zhì)要求較高住戶可能會從居住的安全及家居智能化考慮，會在自己住宅室內(nèi)安裝家居智能控制系統(tǒng)。故選擇小區(qū)的可視對講系統(tǒng)時建議需帶有智能家居控制功能，供住戶自由選擇是否加裝智能家居控制系統(tǒng)；智能家居控制系統(tǒng)可以通過連線接到小區(qū)中央控制中心進(jìn)行多重的監(jiān)視，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)及小區(qū)的安全。智能家居控制系統(tǒng)包括住戶內(nèi)煤氣報警、防盜設(shè)置（如門磁、窗磁）、緊急呼叫、家居電器的智能控制等。

2.5門磁系統(tǒng)建議

建議在天臺防火門、出入口防火門等位置設(shè)置門磁報警器，門磁感應(yīng)器選擇及安裝采用易拆裝的設(shè)備及安裝方式，方便日后的維修保養(yǎng)。如以上位置防火門被打開時，報警信號馬上反饋到小區(qū)中央控制中心及管轄該區(qū)域的首層服務(wù)崗，物業(yè)管理人員會根據(jù)報警部位及時趕到現(xiàn)場處理。

2.6智能停車管理系統(tǒng)建議

建議設(shè)置的智能停車管理系統(tǒng)能全面地對進(jìn)出停車場的車輛進(jìn)行全方位管理。不僅可以有效地杜絕亂停亂放，避免造成小區(qū)內(nèi)的交通混亂及擁堵，同時可以減少汽車被盜的案件發(fā)生；為月租、月卡的固定停車用戶，提供了方便、快捷、安全的服務(wù)；物業(yè)公司管理以達(dá)到科學(xué)、高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的目的。

從安全管理角度考慮，建議入口處的吐卡機(jī)需帶對講功能。到訪的車輛抵達(dá)吐卡機(jī)旁按動對講按鈕，到訪人員向入口處物業(yè)管理員說出需找業(yè)戶的信息；物業(yè)管理員與住戶聯(lián)系并予以核實(shí)確認(rèn)后；物業(yè)管理員按動值班崗?fù)?nèi)的吐卡按鈕，吐卡機(jī)吐出臨時停放卡；到訪車輛方能進(jìn)入小區(qū)停放，有效杜絕不法之徒使用不同途徑的進(jìn)入。

從車輛安全管理角度考慮，建議安裝停車場信息采集報送設(shè)備，并于小區(qū)入口及出口安裝攝像槍（建議與閉路視頻監(jiān)控系統(tǒng)共享）負(fù)責(zé)車輛的抓拍；系統(tǒng)對進(jìn)入或離開車輛進(jìn)行數(shù)據(jù)圖像進(jìn)行記錄、識別及對比；有異常情況發(fā)出報警信號提示物業(yè)管理員，從而進(jìn)一步提升停車管理的可靠性。

2.7聯(lián)動功能建議

以過往的經(jīng)驗認(rèn)為，聯(lián)動功能要有較好互補(bǔ)性，可最大限度地彌補(bǔ)人為因素可能造成的安全防范疏漏，包括疲倦、困乏、疏忽等常常難以完全避免的各種因素。

2.7.1周界報警系統(tǒng)建議

在小區(qū)圍欄有不明身份者誤闖時；系統(tǒng)能自動聯(lián)動閉路視頻監(jiān)控系統(tǒng)，系統(tǒng)馬上指令攝像槍轉(zhuǎn)到誤闖區(qū)域，鏡頭自動變倍變焦，進(jìn)行抓拍；同時自動聯(lián)動強(qiáng)光設(shè)備，誤闖區(qū)域亮起強(qiáng)光燈；并聯(lián)動警笛裝置，誤闖區(qū)域的警笛鳴響；對誤闖者起震懾的作用；在小區(qū)中央控制中心內(nèi)接到報警后發(fā)出聲光提示，監(jiān)視器能自動切換到該畫面，提醒當(dāng)管理員馬上安排處理。

建議可以設(shè)防區(qū)域的攝像頭附近安裝紅外線感應(yīng)探頭（周界報警系統(tǒng)）。在設(shè)防時段，區(qū)域內(nèi)若有物體晃動時聯(lián)動閉路視頻監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行攝錄；在小區(qū)中央控制中心內(nèi)發(fā)出聲光報警，提醒當(dāng)管理員處理。

2.7.2可視對講系統(tǒng)建議

建議在門禁事件發(fā)生時門禁控制器可與閉路視頻監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動進(jìn)行攝錄抓拍；在小區(qū)中央控制中心內(nèi)發(fā)出聲光報警，提醒當(dāng)管理員處理。

建議要有消防系統(tǒng)聯(lián)動功能，在發(fā)生火警時門禁控制器自動打開所控制的大門，方便小區(qū)內(nèi)人員逃生。

2.7.3門磁系統(tǒng)建議

當(dāng)門磁被觸動時，能與閉路視頻監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動進(jìn)行攝像抓拍，并在小區(qū)中央控制中心內(nèi)發(fā)出聲光報警，提醒當(dāng)管理員處理。

2.8電子巡更管理系統(tǒng)建議