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篇（1）

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）28-0172-02

引言

這幾年隨著中國城市化進程的加快，大量人口進城居住、就業以及廣大居民改善居住條件的愿望加強，綠色住宅、健康住宅、生態住宅、可持續住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛，同時受各種利好消息影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產消費需求和投資需求，此外近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內，進入高檔房地產領域，加大了市場投機需求成分。需求上升會拉動價格的上漲，現在房價上漲速度遠遠超過老百姓收入增加速度。這種現象使得購房支出占總收入很大的比例，造成許多“居者無其所”現象。

一、房地產業的現狀

中國房地產業自實行住房市場化后，房地產投資占GDP比例逐年增大。伴隨著城鎮居民生活、經濟水平不斷提高購房需求也越來越大，使得房地產業飛速發展。房地產是中國經濟的支柱產業，在中國固定投資比例當中大約占1/4。對各級政府來說，土地財政收入是其主要財源。但由于中國城鄉經濟發展不均衡使人口由落后地區向發達地區流動，促使這些城市商品住宅剛性需求增加，引起住宅價格的上漲。目前，中國城市化率約為47%，正處在高速發展期。住房供給有限與住房需求無限的矛盾，進一步助長了商品房價格的上漲。此外房地產過熱、過度投資所造成的投資投機性需求使目前市場上房屋空置率過高，過多的房屋集中在少數人的手中，使得很多中低收入者無房可居。土地交易制度的不健全、行業管理的不完善，助長了投機活動。虛假的需求量與有限的土地供給相作用，導致了土地價格的飛漲，脫離了真實價值。

二、影響房地產價格的因素

1.政策因素。政策取向決定供求結構，供求結構決定市場走勢。1998年7月國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。房地產需求由此釋放，房地產業迅速發展，需求的增長自然會促進房地產的增長。目前寬松的貨幣政策刺激了人們購買的欲望，增加了購買力。

2.需求因素。人民生活的改善，舊城改造拆遷，城市化進程加快，人口增長和家庭結構的變化等，導致房地產需求的增長。

3.成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。由于今年來土地招拍掛制度的實行，使得土地成本迅速上升，進而使得房價上漲。

4.市場預期。中國經濟的持續增長，今年來世博會、奧運會等一切利好現象影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產消費需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內，進入高檔房地產領域，都加大了市場投機需求成分，房地產價格由此上漲，房地產市場的持續繁榮。

5.利益集團左右。土地位置的固定性導致一定區域范圍內房地產的稀缺性，以及在中國經濟快速發展，城市化水平顯著提高，需求旺盛的大背景下，房地產開發商的期望利潤遠遠高于社會平均水平，較高的超額壟斷利潤定位，必然導致房地產在高價位成交，使房地產價格一路走高。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。

6.國際市場的影響。金融危機的影響，大量的國外熱錢進入房地產業對中國經濟的一定的負面作用，造成了一系列虛假需求。

三、房地產價格調控的對策建議

1.從政府角度講，房價調控并不能僅僅局限于遏制價格上漲，更重要的是對房屋供給結構進行調整，從根本上降低房價。一方面國家應堅持宏觀調控政策，通過限購或信貸政策調控來抑制房地產投資投機性需求的盲目擴大，加強對土地等資源的有效管理，完善財稅政策，從根本上解決地方政府土地財政收入問題；另一方面應加大保障性住房的投資，大力扶植低端住房的供給，努力建設以消費功能為主，投資功能為輔的房地產市場，解決更多普通購房者的購房需求。

2.從開發商角度講，控制開發成本，降低房地產企業的期望利潤。充分發揮房地產企業內部拆遷、質量、經營等各個部門在成本管理中的作用，通過全過程的有效整合來促使企業提高效率和加強成本控制，從而減少管理費用支出，減少消耗、降低成本，把期望利潤調整到一個合理的水平；同時政府有關部門要采取有效措施，盡快制定商品房價格管理辦法，積極指導、協助房地產企業建立健全價格行為自我約束機制，規范商品房價格構成和銷售行為，有效地制止房地產企業在售房過程中損害消費者利益的行為。

3.從消費者角度講，不斷完善社會保障制度，提高居民的可支配收入，擴大居民的投資渠道，引導資金流向實業，合理控制房地產投資投機。

結語

綜上所述，房地產業發展仍存在許多問題，房地產價格的調控任重道遠，政府應加強宏觀調控使房價控制在合理范圍內，同時大力抓好各類保障性住房的建設及供應，調整住房結構和增加住房供應量，引導合理的住房需求，從而解決住房難這一現實問題。

參考文獻：

[1]劉海燕，何玉付.房地產宏觀調控政策要充分考慮其投資品性質[J].改革與戰略，2009，(3).

篇（2）

一、我國房地產價格調控的背景分析

從2003年起，我國的房地產價格就開始持續走高，相應的調控措施每年也在不斷的推出。這些調控政策在一定環境、一定的時間限度內也發揮了一些作用，但是縱觀這十年房地產的發展，價格始終處于不斷上升的趨勢之中。房地產價格調控，并不僅僅關系到價格問題，其背后的復雜性、利益關聯性導致當前國家在房產價格調控工作上始終處于被動局面。比較明顯的就是，2005年至2008年，房地產價格進入了一個空前攀升的階段，國家在這一時期為了社會的均衡發展采取了一些金融政策來對房價進行調控，在2008年底，房產價格上升的趨勢被鉗制，但是與此同時導致了國民經濟增長速度的降低，出現了大幅度的下滑。房產價格雖然得到了控制，但是國內市場出現通貨緊縮的狀況。到2012年，國家對房產調控表明了決心與態度，但是從2013年房市反彈的現狀來看，房價繼續上漲是不爭的事實。這也告誡我們，對房地產價格的研究，不能僅僅從物價水平的角度來進行分析，而是要理清這背后的各種經濟聯系和利益關系，這種復雜的現實背景，也是我國房產價格屢控屢漲的原因所在。

二、影響我國房地產價格的因素分析

房地產本身就是一個牽涉到多方利益主體的行業，利益的復雜性，導致任何一個利益相關方都可能對市場價格產生影響。這些影響因素之間通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影響，共同作用于房產市場價格。主要影響因素有以下幾個：

1.宏觀環境影響

我們這里所說的宏觀環境，包括供需、利率等細節問題。住房是整個社會的剛性需求，無論價格如何上漲，需要住房的人數并不會改變。這種穩定的市場需求，也是導致房價居高不下的因素。除此以外，銀行利率的變化，對房價影響重大。近年來，國家對房價的調控，一個重要手段就是加息。銀行利率的上漲，影響的不是哪一方的利益，是整個社會公眾的利益，并且這種利益影響難以完全界定正確與否。銀行利率上升，間接增加了開發商的投資成本，投資成本增加，必然會反應在房價上漲上。但是銀行提升利率，也會有效的遏制投資過熱，降低投資商對房產開發的熱情。但是從這些年銀行利率調整來看，究竟是對房價上漲起到遏制還是推動作用，還很難講。但是，這些客觀因素的存在，的確會對房產價格產生重要影響。

2.成本影響因素

從價值規律的角度來講，價值影響價格。從房產開發的角度看，價值與成本緊密相關，成本增加，必然導致房價上漲。一個房產項目從設立到完工，需要經過多個步驟，項目前期需要解決的就是土地資源的開發利用問題，這是房產開發必須存在的客觀基礎。對于土地使用，我國采用的是有償使用的制度，土地可以依法轉讓，但是必須支付相應的轉讓費用，也就是土地出讓金。商業用地，基本形態就是土地轉讓，劃撥用地的比例越來越小。在這個過程中，如果土地出讓金增加，那么相應的商品房成本也要增加。隨著城市用地的日趨減少，土地出讓金也在增加，這也對當前房產市場的價格產生了重要影響。

三、我國房地產價格調控難的原因分析

上文我們分析了影響房產價格的一些客觀因素，但是當前我國房地產價格難以調控現象的產生，并不僅僅是由這些因素造成的。在調控過程中，涉及到的國家利益、企業利益、個人利益之間的取舍問題，所以調控往往是為了利益均衡。但是在開放的市場經濟環境下，這種利益均衡并不是固定的，所以調控政策也并不能長期穩定有效，這就導致了房價的調控難。具體來說，有以下幾方面的原因：

1.房地產本身就是一種屬性特殊的商品

房產不像我們日常生活中的普通消費品，僅僅具有使用價值和消費功能，在當前的社會環境下，房產還具備相應的投資功能。房屋不僅可以供人們居住，而且在這個居住過程中隨著土地價格、城市級差等因素的影響，在滿足其使用價值的前提下，價值也在不斷提升。所以，當前的購房市場，并不僅僅是沒有住房的人想購買住房，一些已經有住房甚至多套住房的消費者從投資的角度也愿意購買房產，這就使原本已經存在的剛性需求更加白熱化發展，需求過度，使國家僅僅從首套房購買者的角度來調控房價很難全面的發揮調控作用。商品房自身所具備的雙重性質，是導致政府調控難的一個重要原因。

2.大幅調控房價不現實，而且具有風險

從經濟發展的角度看，我國在2012年雖然已經實現國內生產總值大的突破，位居世界第二。但是這種繁榮經濟的背后，不可避免的包含房產泡沫經濟的因素。從上世紀90年代開始，我國的市場經濟體制逐漸活泛，創造出來的經濟價值也為整個國家和普通民眾有大的受益。所以這種穩定發展的經濟形勢是國家與民眾共同追求的結果，如果過度的調控房價，現有的經濟發展速度必然會減慢，這通過2005年到2008年房價調控導致通貨緊縮的事實就可以證明。雖然當前通貨膨脹導致民聲載怨，但是從中央到地方，沒有一個政府愿意拿市場經濟與社會環境的穩定做籌碼，來對房產價格進行大的調控。誠如前總理所言，個人能力的確是有限，房產調控涉及到的是一個國家的體制問題。這個敏感因素的存在，導致大幅度調控房價成為一種不可能。因為一旦打壓房價，就會導致如下問題，銀行投入房地產行業的貸款有兩部分：一是提供給開發商的開發貸款；二是提供給購房人的購房貸款 房價大幅下降就意味著貸款抵押物房屋的貶值，當開發商或購房人不能增加有效擔保或提前還貸而實際破產時，銀行要面臨巨大的壞賬風險。所以，在當前，為了宏觀經濟的穩定發展，不可能在短時間內降低房價，因為這不僅會引起經濟的倒退，甚至會導致一定的政治風險。這也是我國的房產調控總是呈現出左右為難狀態的一個重要原因。

3.住房制度的不完善

住房制度不完善，是導致當前我國房產價格難以合理有效調控的一個重要原因。我們以保障性住房制度為例，就能夠看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是國家為了緩解經濟兩級分化，導致中低收入者住房困難的制度保障。但是，這項制度作為房產調控其中的一項政策，發揮的價值是有限的。在許多地方，土地已經成為地方推動經濟發展，展現政績的重要載體。所以，政府在土地價值上的趨利性，使保障住房的建設受到諸多制約。政府行為的趨利性，并不是不能被遏制的，其中一個重要的原因還在于，地方政府在當面受到的激勵不足，過于追求以土地為資源推動地方經濟發展水平。如果調控政策一再緊縮，當房價調控政策真正取得實效時，由于地方經濟、財政和金融對于房地產業的過度依賴，這又會造成經濟放緩地方財政吃緊，金融風險顯現，于是中央政府不得不默認地方政府的各種救市行為在房價的企穩回升中，經濟增長財政收入和金融風險才得以穩定。所以，房地產價格的過度膨脹仍將重新顯現，實現房地產價格平穩運行的調控目標則難以得到實現，從而造成房地產價格調控的兩難困境。

四、加強我國房地產價格調控難的對策分析

上文中，我們分析了影響我國房地產價格的相關因素，以及導致調控難的一些具體原因。雖然面臨著重重困難，但是調控房價是必然之舉。過度的調控房價會對經濟社會產生負面影響，放任房價的攀升同樣會帶來對社會穩定不利的結果。所以，無論面臨何種困難，房產價格調控是不可避免的，只是在不同的發展時期會采取不同的調控措施。就現階段的發展現狀而言，對房地產價格進行調控，可以嘗試從以下幾個方面入手：

1.對房地產行業銀行信貸予以控制

之所以對房地產價格的調控較為謹慎，其中一個重要原因就是過于壓縮房價，會對商業銀行帶來生存危機。為大宗房地產開發商提供信貸資金是商業銀行盈利的一項重要業務。從盈利的角度考慮，銀行業原因將資金借給開放商用于開發。資金到位，項目就能啟動，相應的社會宣傳多，營造了一個一房難求的社會氛圍，這就熱化了當前的房產市場。當前，金融機構調控貸款規模的主要工具有利率貼現率和存款準備金率，政府機構調控貸款規模的主要工具有行政指令財政政策和宏觀政策引導。上文我們已經分析了，利率的上調是一把雙刃劍，對整個社會經濟的影響既有積極一面也有消極一面，所以每次利率調控政策出來以后，學者、社會評論員、普通民眾對這項政策的意見看法都不一致。但是在當前，這仍然是我們調控房價的一個常見金融手段，能夠要求的，就是利率的上調頻率與上調幅度，應該更加科學。既能夠觸動投資與需求，也不會對市場經濟秩序產生負面的影響。所以，行政政策在必要的時候要限制“無形的手”，對經濟秩序進行行政干預，使調控政策更加合理。例如2013年2月，國務院針對房產調控推出的“國五條”，可以說就是行政政策參與房產調控的有一個重要舉措，但是新規的實施效果，還需要市場與時間來進行檢驗。

2.構建合理的價格體系

從上個世紀90年達以后，國民經濟增長速度加快，人均生活水平也有了顯著提高。雖然從經濟總量上看，我國經濟發展成果顯著，但是從人均收入角度來看，還將長期位于發展中國家之列。住房，作為普通社會公眾的基本消費品，其價格增長指數與這種鮮明需求相關。按照消費品的使用期限，我們可以將其分為長期消費品和短期消費品兩種，在社會消費能力一定的情況下，二者之間呈現出來的是一種此消彼長的關系。一定期限內，如果短期消費行為過剩，那么長期消費必然受到影響，反之亦然。所以，房地產價格體系的構建，必須考慮到短期與長期的因素，使長期消費與短期消費的需求趨于均衡、合理，緩解房產市場的井噴與白熱化狀態。

3.房產調控不能僅僅著眼在對價格的調控上

雖然當前我國的房產市場，民眾普遍討伐的是房價過快增長，與經濟收入的增長速度不相稱。但是我們在研究這個問題的時候，決不能簡單的將其作為一個價格問題來對待，因為如果僅僅是價格過高，那么有物價部門來對其作出調整與規范即可，但現實顯然并非如此。所以，在對房地產價格進行調控時，我們必須從制度與市場的角度來更多的考慮調控措施。住房，不僅僅是公民個人消費的物品，也具有公共物品的屬性，所以，政府在調控中必須注意自身的定位，究竟是站在民生角度，還是社會建設角度，做出的調控政策都是不一樣的。構建合理的土地轉讓制度，根據每一個地區不同的經濟發展水平、發展速度來對土地供應設置不同層次的規劃，確保土地供應與當地居民的住房需求相平行，并且要完善保障房制度，將保障性住房與商品房的比例控制在合理限度內，重視對中低收入者需求的保護與滿足。

參考文獻：

[1]賀建清 鄧宏亮：房地產市場在貨幣政策傳導機制中的作用研究[J].區域金融研究，2011（1）.

[2]孫 瑩 高芳菲：近年來我國房地產價格調控政策的演變[J]. 中國物價，2011（2）.

篇（3）

這幾年隨著中國城市化進程的加快，大量人口進城居住、就業以及廣大居民改善居住條件的愿望加強，綠色住宅、走勢。健康住宅、生態住宅、可持續住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛，同時受各種利好消息影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產消費需求和投資需求，此外近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內，進入高檔房地產領域，加大了市場投機需求成分。需求上升會拉動價格的上漲，現在房價上漲速度遠遠超過老百姓收入增加速度。這種現象使得購房支出占總收入很大的比例，造成許多“居者無其所”現象。

一、房地產業的現狀

中國房地產業自實行住房市場化后，房地產投資占GDP比例逐年增大。伴隨著城鎮居民生活、經濟水平不斷提高購房需求也越來越大，使得房地產業飛速發展。房地產是中國經濟的支柱產業，在中國固定投資比例當中大約占1／4。對各級政府來說，土地財政收入是其主要財源。但由于中國城鄉經濟發展不均衡使人口由落后地區向發達地區流動，促使這些城市商品住宅剛性需求增加，引起住宅價格的上漲。目前，中國城市化率約為47％，正處在高速發展期。住房供給有限與住房需求無限的矛盾，進一步助長了商品房價格的上漲。此外房地產過熱、過度投資所造成的投資投機性需求使目前市場上房屋空置率過高，過多的房屋集中在少數人的手中，使得很多中低收入者無房可居。土地交易制度的不健全、行業管理的不完善，助長了投機活動。虛假的需求量與有限的土地供給相作用，導致了土地價格的飛漲，脫離了真實價值。

二、影響房地產價格的因素

1、政策因素。政策取向決定供求結構，供求結構決定市場1998年7月國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。房地產需求由此釋放，房地產業迅速發展，需求的增長自然會促進房地產的增長。目前寬松的貨幣政策刺激了人們購買的欲望，增加了購買力。

2、成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。由于今年來土地招拍掛制度的實行，使得土地成本迅速上升，進而使得房價上漲.

3、需求因素。人民生活的改善，舊城改造拆遷，城市化進程加快，人口增長和家庭結構的變化等，導致房地產需求的增長。

4、市場預期。中國經濟的持續增長，今年來世博會、奧運會等一切利好現象影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產消費需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌人國內，進入高檔房地產領域，都加大了市場投機需求成分，房地產價格由此上漲，房地產市場的持續繁榮。

5、利益集團左右。土地位置的固定性導致一定區域范圍內房地產的稀缺性，以及在中國經濟快速發展，城市化水平顯著提高，需求旺盛的大背景下，房地產開發商的期望利潤

遠遠高于社會平均水平，較高的超額壟斷利潤定位，必然導致房地產在高價位成交，使房地產價格一路走高。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。

6、國際市場的影響。金融危機的影響，大量的國外熱錢入房地產業對中國經濟的一定的負面作用，造成了一系列虛假需求。

三、房地產價格調控的對策建議

1、從政府角度講，房價調控并不能僅僅局限于遏制價格上漲，更重要的是對房屋供給結構進行調整，從根本上降低房價。一方面國家應堅持宏觀調控政策，通過限購或信貸政策調控來抑制房地產投資投機性需求的盲目擴大，加強對土地等資源的有效管理，完善財稅政策，從根本上解決地方政府土地財政收入問題；另一方面應加大保障性住房的投資，大力扶植低端住房的供給，努力建設以消費功能為主，投資功能為輔的房地產市場，解決更多普通購房者的購房需求。

2、從消費者角度講，不斷完善社會保障制度，提高居民的可支配收入，擴大居民的投資渠道，引導資金流向實業，合理控制房地產投資投機。

3、從開發商角度講，控制開發成本，降低房地產企業的期望利潤。充分發揮房地產企業內部拆遷、質量、經營等各個部門在成本管理中的作用，通過全過程的有效整合來促使企業提高效率和加強成本控制，從而減少管理費用支出，減少消進耗、降低成本，把期望利潤調整到一個合理的水平；同時政府有關部門要采取有效措施，盡快制定商品房價格管理辦法，積極指導、協助房地產企業建立健全價格行為自我約束機制，規范商品房價格構成和銷售行為，有效地制止房地產企業在售房過程中損害消費者利益的行為。

綜上所述，房地產業發展仍存在許多問題，房地產價格的調控任重道遠，政府應加強宏觀調控使房價控制在合理范圍內，同時大力抓好各類保障性住房的建設及供應，調整住房結構和增加住房供應量，引導合理的住房需求，從而解決住房難這一現實問題。

參考文獻

篇（4）

中圖分類號 F832.4

文獻標識碼 A

文章編號 1006-5024（2013）02-0141-04

一、房地產價格變動與金融生態循環的關聯性分析

金融生態是各種金融組織與其生存環境之間及其內部金融組織相互之間在長期的密切聯系和相互作用過程中，通過分工、合作所形成的具有一定結構特征，執行一定功能作用的動態平衡系統（徐諾金，2005）。金融生態本質反映金融內外部各因素之間相互依存、相互制約的有機價值關系。房地產價格的波動，與金融內部各因素相互影響和制約，因此納入金融生態視角觀察房地產價格調控問題尤為必要。

（一）房地產價格變動對金融生態的影響

首先，房地產價格的大幅上漲容易誤導社會資金的流動方向。在房價高漲的背景下，房地產市場的投機收益大大高于實體投資收益。巨大的收益反差會導致社會資本游離于實體經濟，而追逐房地產市場炒作。2005-2011年期間，我國各企業的社會平均利潤率是8%左右，而房地產業的平均利潤率卻達到30%。這種現象的存在導致主業不是地產的行業如鋼鐵、冶金、糧油、化工等行業的國有企業，迫于主業產能過剩的不良預期及房地產的利潤誘惑，不斷加大對房地產副業的投入；家庭、個人的閑置資金會從股市和銀行存款中撤離，涌入房地產投資。資金向房地產市場的“單向化”流動，促進了房地產的“資產化”和“虛擬化”，大大削弱了金融市場為實體經濟提供資金的能力。

其次，房地產價格上漲，客觀上容易造成金融風險聚攏。房地產業既是一個資本密集型產業，又是一種技術層次偏低、高耗能型產業。實體產業資金紛紛向樓市轉移和集中，造成制造業升級缺乏資金支持，影響國家整體經濟結構的改變和產業結構的升級換代。房地產泡沫一旦破裂，由于缺乏多元化投資，金融市場沒有有效培育投資增長點，金融風險的聚攏就將嚴峻考驗經濟的持續發展。

再次，高房價對內需產生“擠出”效應，金融生態良性循環受到威脅。高房價對內需的擠出效應，威脅著金融生態循環的可持續性。由于房地產價格與居民收入的嚴重背離，在既定的收入水平下，高房價是以絕大多數購房者削減其他消費為隱性代價的，不僅導致了其后續消費全面萎縮，還會影響其人力資本的提升，導致這部分家庭的收入水平固化和消費能力的削弱。高房價會對擴大內需產生嚴重的擠出效應，甚至侵蝕政府為擴大內需而出臺的一系列經濟刺激政策的實施效果。由于缺乏消費市場支持，企業資金回籠速度放緩，再加上融資困難，企業會出現嚴重的資金鏈斷裂，甚至破產倒閉。

（二）金融生態環境對房地產價格影響

首先，寬松的貨幣環境和持續的低利率會促動房地產投機盛行。從房地產開發的資金來源看，從1998-2008年，自籌資金僅占房地產開發資金的3%左右（月均），其余則由國內貸款和外資來補充。2008年，受國際金融危機的影響，房價下跌，地方政府通過退地、延緩土地出讓金的繳納、減稅費等種種手段，減輕房地產價格波動對整個經濟的負面影響。貸款門檻的降低以及大量貸款資金的投放，無法被實體經濟全數消化，大量信貸資金通過各種渠道流進房市，成為追逐短期投機利潤的熱錢。金融機構在泡沫膨脹過程中往往起著推波助瀾的作用，但在泡沫破滅時卻會成為主要受害者。

其次，房地產泡沫破裂時銀行風險擴散又會加速房地產價格的下降。在經濟危機還在延續的過程中，沒有盡快割裂金融與房地產的聯系，反而把信貸資金送入這個泡沫行業，使房地產業和金融機構更緊密地聯系起來，房地產業將其風險通過銀行擴散到整個經濟。

二、基于金融生態視角反觀我國房地產價格調控中存在的問題

為了金融生態的穩定和金融、經濟可持續發展，防止出現房地產泡沫，房地產價格調控是十分必要的。因此，政府2010年出臺政策還是比較及時的，及時阻止了信貸泡沫向資產泡沫的轉化，避免了全國性的房地產大泡沫。“限購令”作為房地產價格調控的“利器”，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價，為市場供給的后期需求爭取時間。但是，“限購令”具有直接管制的特性，只能作為緩沖政策。房地產價格調控是一個非常復雜的工程，因此，及時發現政策的疏漏，果斷調整政策組合十分必要。

（一）房地產價格調控的目標不明確，實際調控措施很難找準調控的發力點

1 缺乏科學的測定房價合理的指標。當前國內房地產宏觀調控目標就是要讓住房市場的價格回歸到一個合理水平。但是，如何判斷中國房價的合理水平是一個關鍵而復雜的問題。大多數分析人士采用國際上慣用的一些指標，如，房價與家庭收入比、房價與房租比，然后與其他國家進行比較來判斷中國房價的合理水平。筆者認為不應該以發達國家的房價與收入之比作為中國房價合理水平的參照系。經濟學的消費理論表明，不同收入水平的消費者在食品、住房、服裝等方面的支出比例大不相同。低收入家庭每年在食品和住房方面的支出占他們年收入的比重要遠高于高收入家庭。同理，低收入國家在食品和住房方面的平均年度支出占平均年度收入的比重要遠高于高收入國家。

2 經濟發展對房地產業高度依賴，基于利益的各方博弈弱化了房地產價格調控效果。房地產業因其上下游產業鏈較長，涉及諸多行業，對國民經濟影響較大，一直作為國民經濟的支柱產業。特別是近10多年來，我國GDP處于“房地產依賴”階段。房價上漲對消費具有抑制作用，會造成與消費相關行業投資的下降，因而導致投資結構的改變，對產業結構形成影響，房地產和與房地產相關的產業將會獲得較快的上漲，而其他產業將會受到抑制，從而使經濟發展對房地產業形成高度的依賴，加大經濟的運行風險（劉純彬，2011）。中央政府和地方政府，因將房地產作為支柱產業和自身收入的來源而徘徊于自身利益與公眾利益之間；房地產商熱衷于擴大投資，高價售房追求自身利潤最大化；銀行積極借助各種優惠條件增加信貸規模，追求收益最大化。各方市場主體本著不同的利益追求進行博弈的結果必然導致行為的非理性化，進而在對調控目標的認同、調控手段配合等方面發生變異，弱化政策調控效果，甚至導致房價越調越高。

（二）房地產價格調控政策缺乏差別化設計，打亂了供求規律和市場格局

房地產調控政策的初衷是抑制“投機型需求”，但實際結果是房地產供給也錯遭抑制。我國近幾年房價過快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出。因此，從長期來看，房地產市場的剛性需求將有效支撐房屋價格。如果市場供應不能繼續增加，未來供應緊缺預期不變，房價上漲壓力仍然會比較大。

在房地產調控中，銀行嚴格限制向房地產行業放貸，使得房地產的供給狀況不但沒有緩解，反而更加嚴重。2011年度幾乎停止了90%以上按揭貸款的發放，僅2011年度因缺少資金等而破產退市消失的房地產公司達6000多家。筆者認為房地產市場應該是壟斷競爭型市場，這樣，房地產的性價比可以在比較激烈的競爭中提升。但是，隨著調控政策的實施，房地產市場洗盤嚴重，市場格局具有了“寡頭壟斷”的特性。在技術含量和產品品質不變甚至下降的條件下，我國的實際住房價格不斷上漲。除此之外，大房地產開發商還可以憑借其雄厚的資本或其他優勢，通過對開發土地的大量獲得，在城市區域，甚至全國范圍內形成壟斷地位，甚至構成房地產市場的資源壟斷。

（三）房地產價格調控政策“堵”多，“疏”少，收效甚微

事實上，從2003年以來，房地產市場基本年年調控，調控措施逐步增加，調控力度也越來越大，調控政策也越來越細化，但是，房價卻節節攀升（如表1）。從2002年到2011年，我國的商品住宅均價（除2008年）基本呈現節節攀升態勢，2009年達到峰值24.69%。商品住宅均量的增加，體現在一套房的房價總值上就會造成巨額增加，遠遠超出了居民收入增長的幅度，這也說明房地產價格調控政策運用的實際效果不佳。

“限購令”政策出臺，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價，為市場供給的后期需求爭取時間。“限購令”通常具有立竿見影的作用，短期內迫使市場成交量下降，使開發商做出降價讓步。但該政策具有較強的行政性色彩，需求只是在短期內被抑制而不能從根本上有效化解，只能被暫時積壓，政策一旦放開，必然出現反彈，市場將重現搶購“現象”，致使房價再度走強。此外，供過于求的局面在政策干預下形成，即使后期市場供給大量推出，在現金流充裕的情況下，開發商也不會放過“千載難逢”的機會，力挺房價不衰。

三、基于金融生態視角實施有效的房地產價格調控

（一）制定科學的調控目標

房地產價格調控有序開展并能顯現成效的關鍵在于有正確的調控目標。機械地打壓房價、抑制漲幅和控制成交量都是對房價調控目標的誤判。因此，應動員有關部門加強對房地產市場運行規律的研究，科學界定房地產價格調控的目標和參照系。筆者認為衡量房價是否在合理區間波動，可以用房地產開發的平均利潤率與社會平均利潤率的偏離程度作為參照系。當偏離程度過大時，可以采用優惠利率貸款引導產業結構的優化和升級。

（二）通過政策引導破解房價博弈困局，優化產業結構

1 改革土地征稅制度，瓦解各方博弈，抑制“投機性”需求。我國的“土地財政”主要是依靠增量土地創造財政收入，并千方百計地抬高地價賺取更多的土地出讓金來滿足財政需求。實際上，世界上很多發達國家也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入。限制地方政府對土地的處置權，土地出讓由政府統籌規劃，既能修正地方政府的“畸形”財政收入機制，又能在一定程度上保護耕地，倒逼地方政府追求工業和農業經濟的可持續發展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業稅、房產稅，還能增加房地產“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。

2 通過財政補貼鼓勵商業銀行對先進企業貸款。房價的快速上漲，不僅推動土地價格及租金上漲，倒逼工資上漲，促使制造業成本大幅上升，還分流產業資本，導致企業家創新的動力下降。因此，從發展戰略的角度看，我國的房地產業不應該被定位為“支柱產業”。各級地方政府開辟新的財源迫在眉睫。中央政府可以實施財政補貼政策，鼓勵商業銀行對高科技含量、高附加值、低能耗污染的先進制造業和服務業貸款，促進地方經濟協調、平衡發展，減少經濟運行的風險和波動。政府應牽頭來調整投資方向，支持經濟社會薄弱環節、就業、戰略性新興產業、產業轉移，這種投資流向不僅會帶來就業的增加，而且能抑制經濟波動，為地方政府尋找新的增長點，從而擺脫對土地財政的依賴。

3 對地方政府的考核不再單純采用GDP增幅。單純采用GDP增幅對地方財政進行考核，就會造成地方政府不惜環境污染、減少耕地的“粗放”式發展，政府靠賣地維持高經濟增長，成為推高地價的“元兇”。實現GDP與發展方式轉變、資源和環境保護、民生改善和社會建設綜合加權考核，抑制地方政府的賣地沖動。

（三）設計差別化房地產調控政策，優化金融資源配置

1 對中小房地產商實施政策傾斜，減少地產壟斷。由于持續的調控以及貨幣政策的收緊，多數開發商都陷入了嚴重困境，房地產業將出現大規模、大范圍的并購和重組。不可否認，并購、重組有利于房地產市場環境的改善和秩序的規范，改變目前房地產市場魚龍混雜、投機泛濫的現象。但如果缺乏有效的引導與規范，就會使房地產市場出現大型房地產企業壟斷市場的現象。房地產業的壟斷驅動著大房地產商尋找更高的利潤來源。房地產開發商熱衷于開發高檔房屋，面積越建越大，標準越來越高，價格越來越貴，能滿足中低收入階層住房需求的中低價位、中小套型的普通商品房越來越少。

從節約土地、滿足廣大中低收入階層購房需求的角度考慮，對中小房地產商實施政策傾斜，引導中小地產商開發中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房及廉租房，引入競爭機制，有利于改善房地產市場格局，使房地產供應呈現多元化供給，從而真正解決剛性需求，降低房價。此外，房地產市場的競爭格局，有利于引導開發商注重房屋內在質量，促進房地產市場的良性循環。

2 嚴格管理空置房，盤活房地產存量。大量房屋無成本的空置，是我國住房問題的一大毒瘤。一方面，有限的住房資源沒有最大限度地得到利用，造成資源浪費；另一方面，為房地產投機制造了機會。建議借鑒國際上關于空置房的管理方式。譬如，在荷蘭，法律規定，如果一套住房空置一年以上，業主就必須在政府的協調下無償提供這些住房給他人；在法國，如果業主閑置房屋就必須繳納罰金。嚴格管理空置房，可以弱化房屋的投機功能，有利于降低房價。

3 開發與房地產相關聯的信托業務，優化金融資源配置。首先，由信托機構取代房地產中介，規范房地產買賣、租賃市場現行的房屋租賃中介業務主要有兩種，一種是居間業務，另一種是全程業務。居間業務存在中介與租賃雙方之間信息不對稱，暗箱操作多，消費者容易受騙；全程業務中租金需要經過中介商轉手，容易出現資金不能及時到達業主手中的情況。信托機構作為金融機構，資信度高于一般企業，由其取代房地產中介，可以排除客戶對交易安全的顧慮，增大市場容量；提高客戶交易資金的安全，避免交易資金被不法中介公司騙走的風險；規避少數中介公司挪用客戶交易資金及由此產生的風險。對低收入人群，政府還可以通過信托機構，給予各種住房租賃優惠政策。

其次，開發與房地產買賣、租賃相關聯的信托業務，挖掘房地產存量的潛力。例如，筆者認為在國內可以發展以房產為依托的財產監護信托，監護信托是指利用信托方式，由信托機構對某類人的人身財產及其他權益進行監督和保護的行為。其最大特點是，信托機構對人的責任重于對物的責任。計劃生育政策和人口的老齡化，使得失獨家庭的生活和養老成為中國不容回避的社會問題，房產是多數家庭的主要財富，財產監護信托具有實際的社會價值。

再次，信托機構代管住房公積金，釋放公積金“福利”。住房公積金制度是我國為了解決城鎮居民住房融資需求，實行的低息、強制住房儲蓄制度。這一制度在一定程度上解決了城鎮居民購房的融資問題，但在運行過程中也出現了很多問題。如公積金制度存在“劫貧濟富”的問題，越是收入高的人群，享受的公積金份額越大，低收入者沒有公積金，或者沒有能力使用公積金。筆者認為，將現在分散在各家商業銀行的委托代管住房公積金集中在信托機構征繳、使用、提取、保值增值。信托機構可以通過向租房者提供住房公積金配比的租金支持，釋放公積金“福利”，引導人們租房而不是買房，既能緩解租房者的購房壓力，又有利于分流房地產需求，降低房價。

（四）豐富房地產的融資渠道，優化房地產市場結構

篇（5）

［中圖分類號］F832 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）2-0039-02

本文著重分析金融危機及后危機時代我國貨幣政策調控房價的主要途徑和困境所在。最后對今后可能出臺的貨幣政策提出自己的看法和建議。

1 我國貨幣政策對房價的調控分析

1.1 傳導機制分析

(1)利率傳導渠道。利率變化可以明顯的增減消費者的還款額,直接影響其購房成本。由于房地產價格富有彈性,購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場,從而達到調節房地產的需求,從而直接影響房價。例如央行加息,提高利率,則消費者的還款額增加,購房成本上升,敏感的消費者就會退出房市,需求下降自然會降低房價。其過程表現為：

利率還貸額購房成本房地產需求房地產價格

(2)信貸傳導渠道。對消費者而言,現金流入的增加、資產負債表的改善,獲得銀行消費信貸的可能性增加,他們會增加在耐用消費品和住房等方面的支出。在二級銀行體制下,中央銀行通過運用公開市場操作、再貼現、再貸款和法定存款準備金等貨幣政策工具來改變貨幣供應量,這會改變商業銀行的準備金和存款,進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響房地產貸款的可獲得性,從而增加或減少房地產需求,引起其價格的相應變化。如果央行采取擴張性的貨幣政策,商業銀行的準備金和存款增加,其發放貸款的能力提高,房地產貸款隨之增加,從而擴大了房地產的有效需求,導致房地產價格上升。這一傳導過程可以概述為：

貨幣供應量房地產貸款房地產需求房地產價格

(3)資產結構選擇傳導渠道。貨幣、債券、股票和房地產等資產一起共同組成了投資者的資產組合。理性投資者會根據不同資產的收益、風險和流動性的變化,調整組合中各種資產的比例,以達到投資效用的最大化。如果央行實行擴張性的貨幣政策,降低利率和增加貨幣供應量,那么貨幣資產的收益率下降、邊際效用降低,原有資產組合的均衡被打破,投資者會減少資產組合中貨幣資產的比例,而增加非貨幣資產的比例,以形成新的均衡,從而導致非貨幣資產的需求增加、價格上升。這一傳導過程可以概述為：

利率(貨幣供應量)貨幣資產收益率、邊際效用房地產投資性需求房地產價格

1.2 貨幣政策調控房價的實際效果分析

自我國實行住房體制改革以后,我國房地產價格一直呈現出快速上漲的趨勢。2009年全年在寬松的貨幣政策刺激下的房價更是一路高歌。通過這些數據可以看出,房價在持續上漲。雖然有少數城市的部分樓盤價格下降,但這種房價下調是在房價大幅上調的基礎上的,且局限于部分樓盤,不具有普遍性。房價上漲的總體趨勢并未改變。

圖1 2002―2007年全國商品房銷售面積和空置面積數據來源：中國指數研究院數據信息中心,中國房地產指數系統。

圖2 2008年9月―2010年9月房價的走勢數據來源：中國指數研究院數據信息中心,中國房地產指數系統。

近十年來,央行一直采取的都是穩健的貨幣政策,直到2008年二季度才改為“適度從緊的貨幣政策”,也就意味著2008年中國宏觀調控政策發生轉向。面對房價上漲,政府不斷出臺政策對房價進行調控,貨幣政策逐步從緊。

2008年為應對金融危機尤其是四季度,金融政策轉向“積極”：多次下調存款準備金率,5次降息。10月27日,央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%；緊接著12月中央經濟工作會議將2009年定調為“保增長、擴內需、調結構,推動經濟又好又快發展”；“131”號文件提出了若干促進房地產市場健康發展的措施,強調落實地方政府穩定房地產市場的職責,這些促進住房消費的優惠政策,的確對2009年樓市成交起到了極大地推動作用,成為促進2009年市場回暖的重要原因。2009年以來,在主基調仍然適度寬松的貨幣政策環境下,在抑制的市場需求集中釋放,投資性需求不斷釋放的大背景下,中國房地產市場實現“V”形反轉,1~11月全國商品房銷售面積和銷售額分別達到7.5億平方米和3.6萬億元,同比增長53%和86.8%。住宅銷售面積和銷售額分別同比增長54.4%和91.5%。規模和增速均創歷史新高。

從2010年1月18日起央行上調存款準備金率0.5%，到5月3日本年度第三次上調存款準備金率0.5%,存款準備金率已升至17.00%。10月19日,央行上調金融機構人民幣存貸款基準利率,這一政策是政府出臺限購政策,問責制度等調控辦法這一系列組合拳的重要一擊,表現出政府抑制房地產過快增長的決心。這無疑也會對房價有一定的控制――商業銀行的放貸能力會受到限制,銀行會調整貸款投向,減少對房地產領域的貸款投放。

從總體來看,我國貨幣政策的調整雖然對房價上漲,投資過熱問題有一定的抑制作用,但部分貨幣政策的普適性的作用遠遠大于其純粹的經濟上的作用,對房價的上漲和投資過熱的抑制作用比較明顯。

2 我國貨幣政策調控房價的不足之處

2.1 尚未市場化的利率及利率差的擴大，沖銷了利率作為政策操作指標的能力

貨幣政策從制定實施到對房地產價格產生影響,這之間有一個較長時間的傳導過程,而利率是連接其中的重要紐帶,目前我國的利率尚未市場化且央行在連續幾年的加息的過程中,存貸款利率提高的比率卻是不對稱的。央行加息的行動,原本是控制商業銀行的信貸規模,但存貸款利率差的擴大反而更加刺激了商業銀行的信貸規模,高利差環境,已經在某種程度成為了激勵銀行擴大貸款規模的最大動力,因為這種貸款能為銀行帶來更加豐厚的利潤(在當前我國商業銀行利潤組成主要來自存貸款利率差額)。

2.2 通貨膨脹進一步刺激了對房地產的需求

貨幣的流動性過剩進一步推動了通貨膨脹的加劇。央行在2009年貨幣政策執行報告中坦言,我國的通貨膨脹壓力在不斷加大。在費雪方程式中,名義利率i等于真實利率ir加上預期通貨膨脹率ne即i=ir+ne。于是理性的投資者在投資時會考慮真實利率而不是名義利率。在高通貨膨脹率下,我國的真實利率實際已經很低或者是負利率。對居民來說,如此低的真實利率以及對通貨膨脹上升的預期,促使人們不愿意持有貨幣,同時我國資本市場容量的限制,使得人們偏好對非貨幣資產的投資,主要集中在對房地產的投資,這就促使房地產價需求增加,導致房地產價格上升。

3 對今后我國貨幣政策調控房價的建議

3.1 完善金融市場,盡早實現利率匯率市場化

讓利率和匯率成為反映真實經濟運行的指標,保證貨幣政策的傳導途徑的暢通。貨幣數量政策和貨幣價格政策是貨幣政策的兩個基本元素,作為貨幣價格的利率和匯率,我國的利率和匯率未完全市場化,因此數量型政策工具和價格型政策工具的混合作用難以發揮,貨幣政策的傳導渠道受阻,貨幣政策的獨立性和有效性不足。因此建議同步加大利率和匯率的市場化改革,制定貨幣政策時貨幣數量政策和利率,匯率政策協調一致加以考慮,同時完善間接調控的機制,靈活運用數量型政策和價格型政策工具的搭配,保證政策工具到中間目標間的傳導效果。

3.2 合理解決資本流動性過剩的問題

我國目前以金融機構超額準備金水平合適為主,穩定貨幣市場利率為輔的貨幣政策操作體系,在利率市場化改革加深的情況下,僅以數量型政策工具較難以實現操作目標從金融機構超額準備金水平為主向貨幣市場利率為主的轉型,應同時加大金融市場的建設和完善,建立多層次的金融市場體系,增加金融資產供給。充分利用當前股市的繁榮的大好時機,進行股市的增容,減輕房地產市場的壓力,減輕房價的繼續升溫,有效解決資本的流動性過剩。

3.3 應注重選擇性貨幣政策的作用

鑒于貨幣政策是總需求調控政策,人民銀行對房地產市場調控的重點應是通過選擇性貨幣政策調控商品房需求來調控房地產價格,應注重區域性和差別化信貸政策的運用,對于中國這樣一個地區經濟發展水平差異比較大的國家來說,在統一的貨幣政策之下,還應該有針對各地區不同經濟發展水平而制定的各地區的區域性貨幣政策。在央行統一的貨幣政策前提下,應提高區域貨幣政策的靈活性,因地制宜進行宏觀調控。

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關鍵詞 房價 市場 政府調控 政策

一、引言

隨著我國房地產業擴張性發展，其發展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發明顯。統計數據顯示，2010年中國城鎮居民房價收入比為8.76：1（農民工家庭房價收入比10.06：1），遠超過3-6的正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，以武漢為例計算房地產凈現值 約為四千元每平米，遠低于2010年七千元每平米的市場均價。通過一系列數據和信息的分析不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經濟帶來極大不穩定。同時，供需結構性的不均衡，導致房地產業資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。根據國家電網統計，在全國660個城市查出總共有6540萬套住宅電表讀數連續6月為零。而央視“空置房”調查結果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率達40%。

在微觀個體方面，銀行向房地產商提供大筆貸款，同時，房地產商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產業的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯盟，引發市場失效，房價虛高。

二、供求分析下的政策定位

調整房價，關鍵在于調節供求均衡。從現行政策來看，無論是國十條、新國八條還是各地政府的相應條款中的市場手段，都可以歸納為對房地產供給市場的調節和對房地產需求市場的調節。其中，供給方面又主要包括土地供給和資金供給兩方面，而需求方面則應區分對待投資和居住兩類需求。

1．供給方面政策

在土地供應方面，一是合理開發，增加住房有效供地，逐漸建立新城區、發展衛星城，并優先保證保障性住房用地，盡量確保中小套型普通商品住房用地，削減豪華住宅的建設用地。二是加強對開發商的市場準入資格的審核，嚴格控制和打擊哄抬地價的行為，對申報和開發過程嚴格審查，規范商品住房用地使用，規避可能的道德風險。另外，在人力資源充足情況下，重組土地儲備中心，由中央直接干預供給，充分發揮其原有作用，穩定土地供給市場，從而從源頭上杜絕地王與各地方政府產生利益鏈的可能。

在資金供應方面，密集提高法定存款準備金和利息率的全面緊縮政策對于房地產市場影響有限。由于空置率過高根本原因在于房地產開發結構的不合理，因此，無論是財政政策還是貨幣政策，關鍵在于區分不同類型的住房開發，在銷售的上游實現資源的合理配置。首先，對房地產開發嚴格審查，調高諸如豪華型住房等投資性房地產開發的國內貸款利率，提高其預付款比例。對于保障性住房項目，給予一定的利率優惠低預付款比要求。值得一提的是，在審批房地產開發的過程中，應嚴格監控由國內利率提高引發的外資流入。其次，設立資源占有稅等稅收科目，并通過差別化稅收政策鼓勵實施保障性住房建設工程，支持普通中小型住房建設，抑制投資性住房開發。

2．需求方面政策

對于居住需求，一方面調低無住房公民商業貸款及公積金貸款利率，降低居住性需求購房者首付金比例，刺激消費者對自住房的需求。具體來說，政府根據各地收入情況制定可操作范圍內的家庭收入水平層級劃分，基于不同層級購房者賦予不同貸款利率，從而在縮小貧富差距的同時最大程度釋放居住性住房需求。另一方面，對于不同的戶型大小征收差別化稅收，基本原則是稅率隨戶型大小累進。制定適應各地發展的戶型――稅收制度，旨在通過財政手段引導居民消費中小型普通住房，抑制對豪華型住房的需求。例如，對45-60平方米的住房征收較低物業稅，對60-80平方米的住房征收較高物業稅，依此累進。除此之外，針對調配住房過程中可能發生的腐敗行為，加強保障性住房、廉租房、經濟適用房的管理，對申請入住該幾類住房的居民嚴格審查，切實保證低收入者的住房需求。

就投資需求政策來看，首先建立健全個人住房信息系統，加強對購房人資格審核，對大量購房者賦予較高個人所得稅和轉讓稅，同時整理各地二手房，形成較規范的二手房市場。其次，提高以投資為目的購房者的貸款利率和首付金比例，抑制投資者過熱的購房需求。再者，對于住房壓力過大的地區（諸如北京、上海等），頒布限購令，各相關部門實現信息共享，從法律層面規范住房需求市場，強制打壓投資性住房需求。

三、政府政策失效原因

作為一個非完全競爭市場，市場失靈不可避免。而政府干預的缺陷也將導致政策的失效，結合我國國情，房地產業出現較嚴重的政策失控，主要原因包括：

1. 地方政府土地財政支撐，地價推動房價沖高。為維持地方財政支出，地方政府憑借公權和強行征地拆遷，低價收購他人土地使用權，在此基礎上高價出讓土地，牟取暴利。開發商進行房地產開發建立在昂貴的地價之上，就必將轉移成本至購房者。這是政策失效的政府內部因素。

2. 房地產作為支柱產業，過度商業化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高。超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀行業乃至整個金融業的巨大動蕩以及國民經濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經濟公平和社會公平之間進退兩難。這是政策失效的機會成本因素。

3. 地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394.9億元，完成率（23.6％）嚴重低于預期。這是政府行政因素。

4. 當今居民對房地產的過高偏好，個人借房投機思想泛濫。通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅使下，政策落實成難題。這是消費者自發因素。

四、政府調控創新型政策建議

市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產業的正常發展帶來了極大挑戰，基于以上對業內市場失效、政府失效及其原因的分析，我們為政府政策的調整提出以下建議：

1．規范各地政策，割裂地方政府利益鏈

為保證中央政府的調控政策能夠落實到地方，必須切斷當地政府與房地產開發商、炒房團之間的利益關系。通過中央直屬部門監管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關部門干部考核制度，將其業績與房價調控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。

除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規范各地政策，統一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。

2．開發和完善金融產品，鎖定購房成本

房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，風險厭惡下，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規避風險。針對房地產這一特殊產品，中央可明文規定開發商在購房建設和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數掛鉤的金融產品。通過金融產品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。

3．加強輿論引導，抑制投資過熱

除了各類市場手段和法律手段，政府還應當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應注重培養普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。

綜上，房地產業作為一項混合產品，同時具有公共產品和私人物品的性質，是實現經濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，實現房地產業軟著陸。

參考文獻：

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房地產價格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關注，但是從研究的角度看，對影響房地產價格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產市場的實際出發，運用系統科學的方法對其進行分析，總結我國房地產市場發展的經驗，同時需要對影響房地產價格的各種因素進行綜合分析，對房地產價格進行有效的調控，從而保證房地產價格處于一個合理的狀態，促進房地產行業健康穩定發展。

我國房地產行業經過了幾十年的發展，取得了一系列的成就。房地產行業的發展，對加快我國住房建設步伐、有效啟動各類住房消費、改善社會環境和居民居住條件發揮了重要的作用，同時房地產行業的發展促進了人民生活水平的提高和國民經濟的增長。從另一方面看，房價的過快上漲已經引起民眾、企業、專家學者、媒體輿論和政府的高度關注。從當前的情況看，房地產價格的影響因素是多方面的，需要通過研究分析影響房地產價格的關鍵性因素，找到更好的應對策略。房地產行業為什么會出現價格過快上漲的局面、影響其價格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產價格的影響程度有多大，此類問題一直是業界的研究重點，如何運用更加科學有效的方法對房地產價格進行分析和研究已經成為當前的熱點問題，因此需要把理論和實踐結合起來，并且在此基礎上，找到房地產健康穩定可持續發展之路。

一、我國房地產市場價格影響因素分析

房地產市場價格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關系。從總體情況看，影響房地產價格的因素可以歸納如下：

1.從宏觀環境角度分析。銀行利率對房地產價格影響明顯，加息已經被房地產業界公認為是調控房地產需求和價格的重要的市場化手段。銀行利率會對房地產開發商的經營產生重要的影響，同時其也是影響房地產成本的重要因素。通常情況下，上調銀行利率必然提高房地產業的開發成本，同時對投資過熱的現象也可以進行有效抑制。商業銀行存款利率的調整，對房地產投機行為會產生最直接的影響，投機的減少可以有效降低房地產價格，促使房地產價格漲幅回落，否則大量的投機資本流入房地產市場會導致房地產價格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。

2.從金融存款角度分析。房地產行業對資金需求量較大，因此房地產價格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機構的各類存款增加，那么整個資金的成本會降低，開發商在此環境下會增加投資，因此資金供給會對房地產的價格產生一定程度的影響。同時，消費者的行為也會對房地產價格產生很大的影響。金融機構的存款變化可以反映出消費者的消費結構的相應變化。從中國的實際情況看，我國人均收入不高，住房消費一直是老百姓的主要消費，從大部分消費者的心態看，其“存款買房”的觀念一直很強烈，金融機構存款的增加在一定程度上預示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房價過快上漲的局面。

3.從消費價格指數角度分析。我國當前正處于經濟發展期，因此人均收入還處于較低的狀態，住房是人們最基本的消費和需求品之一。從消費品的特點看，消費品主要可以分為長期消費品和短期消費品。一段時期內，如果消費者短期消費傾向重，必然會影響其長期消費； 相反，如果消費者長期消費傾向比較重，必然會影響其短期消費行為。消費價格指數主要是對短期消費情況進行集中反映。從實際情況看，消費價格指數與房地產價格指數呈反比關系，因此在房地產價格調控過程中需要對此進行重點研究，從而促使房地產行業健康穩定發展。

4.從房地產開發成本角度分析。房地產的開發成本對其價格會產生很大的影響。房地產開發過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進行開發利用。土地是房地產行業發展過程中必不可少的物質基礎。前期工作主要包括確定用地規模性質、項目地址的選擇、獲取土地使用權、對項目進行總體規劃等。我國實行國有土地有償使用制度，土地使用權在運行過程中可以依法轉讓。隨著我國社會經濟的發展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過行政劃撥手段獲取土地使用權的情況呈現減少的態勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權價格，也就是通常說的出讓金，開發商在項目開發過程中同樣需要支付土地費用，因此土地費用會對房地產的價格形成產生很大的影響。當前需要進一步完善土地使用權費用征收制度，不斷優化土地管理制度，促使房地產行業科學發展。

二、我國房地產行業調控的對策建議

1.不斷加強我國房地產市場的宏觀調控力度。土地對房地產市場價格會產生很大的影響，是其主要影響因素，同時土地價格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調控對規范土地市場，促使房地產市場健康穩定發展具有十分重要的作用。當前政府需要鼓勵進一步開發利用存量城市用地，規范其流轉程序，嚴格控制土地市場的發展，優先考慮普通住宅建設用地和經濟適用房用地，保證用于房地產開發的土地供給處于健康穩定的狀態。政府在宏觀調控過程中需要建立公開透明的土地轉讓、出讓、招投標制度，建立完善的土地交易市場，對土地使用制定供應計劃，努力提升土地整體管理水平。

2.通過金融手段調控資金流向結構。通過積極有效的金融手段調整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產行業的結構和具體數量，從而能夠更好地推動房地產行業健康穩定協調發展。從國外房地產業發展經驗看，金融業的參與對房地產市場的健康穩定發展有很大的作用，當前我國房地產業處于快速發展的階段，因此房價上漲速度與經濟社會發展不匹配的現狀已經產生，只有解決這種不匹配的問題，才能有效控制房價過快上漲的勢頭，促使房地產價格回歸理性狀態。我國房地產信貸還存在很多的問題，需要進一步優化資金投向結構，通過金融手段進行調控，促使房地產價格處于合理狀態。

3.通過財稅手段調節房地產市場發展模式。積極有效的財稅手段對房地產市場發展模式會產生重要的影響。根據房地產市場發展的狀況，有效利用調整財政預算支出、調整稅率、廢立稅種等手段，從而達到合理利用財稅手段調控房地產市場價格的根本目標。房地產市場調控過程中需要每年從財政預算中安排一定的資金用于經濟適用房建設，以有效滿足中低收入消費者的購房需求。國家通過積極有效的財稅手段，可以控制開發商的投資盈利規模，也能對消費者的支出水平進行有效的分析，為低收入群體買房創造積極有利的條件，為房地產市場健康穩定發展創造有利的環境。

4.通過有效的法律手段規范房地產市場發展。房地產市場的各種經營活動，需要按照市場經濟的具體要求進行，市場經濟從一定程度上看就是法制經濟，法制建設對房地產行業的健康穩定發展會產生重要的影響，通過完善法律制度可以更好地維護市場秩序，發揮市場在資源配置方面的作用。

房地產業宏觀調控需要政府通過有效的司法和立法途徑，運用法律法規來約束和規范各個利益主體的行為。利益主體主要包括房地產開發商、中介機構、政府、消費者等。各個利益主體必須按照法律法規的要求實施各種行為，這樣各個利益主體的權益才能得到有效的保障，房地產行業才能在市場經濟環境下健康穩定發展。

5.采取積極有效的手段干預房地產市場運作。房地產行業發展過程中需要對其核心問題進行規范，通過完善產權制度，可以保證產權在各個經濟主體之間的合理轉移和讓渡。當前我國房地產產權比較混亂，這對政府的宏觀調控產生了一定程度的影響。在市場經濟的條件下，不斷完善房地產的產權制度，對保證行業健康穩定發展具有很大的作用。

通過建立房地產價格評估機制，可以保證房地產業的市場運作更加科學、合理，促使房地產市場的運行更加規范。

6.積極引導和發展房地產業。房地產業發展過程中需要政府積極有效的引導，幫助其科學發展。具體實施過程中可以通過采取社會輿論、宣傳教育、信息引導等手段，對房地產業消費、投資主體和利益相關者進行引導教育，把其引上規范化的發展軌道。針對市場發展過程中一些不規范現象進行統計分析，通過完善制度等手段不斷規范市場秩序，這樣才能保證房地產業在社會經濟發展的大潮中健康發展。

參考文獻

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中圖分類號：F830；F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1007-4392（2013）01-0022-04

自1978年改革開放三十五年以來。隨著國家住房制度改革的深入開展，我國的房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業，成為我國新的經濟增長點。尤其從1998年住房貨幣化改革開始，我國的房地產消費需求更是得到了極大的釋放，房地產市場日趨繁榮。作為國民經濟的先導產業和支柱產業，房地產業的健康發展對人們的生活及國民經濟發展都起著十分重要的推動作用。然而，隨著我國房地產業的蓬勃發展。我國的商品房價格也在節節攀升。房地產價格的大幅波動不僅對我國實體經濟的投資和消費產生了很大的影響，同時，也開始對我國的貨幣政策體系和金融穩定產生了一定的影響。2010年以來。為了抑制我國房地產價格的過快上漲。國務院、國土資源部和中國人民銀行等部委相繼下發了多個針對于房地產市場的宏觀調控政策來抑制房價。近些年來，我國房地產市場的發展狀況和貨幣政策實踐也不斷證實了我國房地產價格與貨幣政策之間的密切關系。因此，正確理解房地產價格在貨幣政策傳導機制中的地位和我國中央銀行針對予房地產價格的貨幣政策調控實踐。將有助于貨幣政策制定者有效地實施貨幣政策，進而維護我國金融和宏觀經濟穩定。

一、房地產價格與貨幣政策反應

發達國家和許多發展中國家在20世紀80年代后期都成功地控制了通貨膨脹。物價穩定是當時大多數國家最重要的貨幣政策調控目標。然而，隨著金融市場的不斷發展和金融結構的變化，使得資產價格波動對中央銀行的貨幣政策實行提出了新的挑戰，資產價格泡沫的形成和破滅也給許多國家的實體經濟造成了不利影響。以此為契機。引發了20世紀90年代國際上學者們對于“中央銀行是否應對資產價格波動做出反應”的討論。

（一）貨幣政策應該對房地產價格做出反應

部分貨幣經濟學家認為貨幣政策應該對資產價格做出積極的反應。因為資產價格不僅能夠反映當前消費的物價變動情況，還能預測到未來的通貨膨脹水平；另外，資產價格的過快上漲會形成資產價格泡沫，而資產價格泡沫的破滅會對整個國家的宏觀經濟造成破壞性影響，因此中央銀行應把資產價格作為貨幣政策的調控要素之一，并通過積極調整貨幣政策來避免資產價格出現較大偏離（Alchian和Klein，1977）。Cecehettiet al.（2000）通過研究認為，如果一國的貨幣政策工具對產出缺口、通貨膨脹和資產價格波動進行反應則會提高宏觀經濟績效并減少產出波動，因此，一國的中央銀行應該對該國的資產價格波動進行反應。具體措施為中央銀行應該在該國資產價格高于基礎價值時提高利率水平，在該國資產價格低于基礎價值時降低利率水平。Goodhart和Hofmann（2000）在研究中發現資產價格不僅能夠反映當前的消費水平，而且還能預期到未來的通貨膨脹水平。因此中央銀行應該把資產價格作為貨幣政策的重點關注對象。這些學者支持貨幣政策應該對資產價格做出積極反應的原因主要有以下兩點：

第一，資產價格的波動不完全是由于經濟基本面變化所導致的。更有可能是由于資產投資者的非理和監管體制不健全所導致。持有這種觀點的學者認為，如果資本市場是理性的并且其價格能夠完全反應經濟基本面的變化，那么中央銀行就不應該對其進行干預，應該順應市場機制在資本市場中所發揮的作用；而如果事實恰恰相反，中央銀行就不能夠視而不見而應該進行積極應對。1997年爆發的東南亞金融危機就是很好的例證，在東南亞國家金融自由化的過程中，大量資金涌入到資本市場當中，房地產市場和股票市場大幅上漲。資本市場出現了諸如羊群效應、過度自信等投資者的非理，進而催生了房地產泡沫和股市泡沫，像這樣不完全由經濟基本面變化而導致的資產價格泡沫是需要中央銀行采用貨幣政策加以干預的。

第二，資產價格泡沫破滅會對一國的實體經濟造成重大的負面影響。資產價格泡沫在產生和持續的過程中，會通過財富效應、托賓Q效應以及資產負債表效應等來對經濟增長和通貨膨脹起到推動作用，并且不斷通過金融機構增強其效果。泡沫膨脹到一定程度必然會破滅，當資產價格泡沫破滅時就會對實體經濟產生破壞性的影響。并且會對整個國家的金融穩定造成很大的危害。因此，中央銀行應該對資產價格波動予以更大的關注，在制定貨幣政策時也應重點考慮資產價格因素，并積極調整使之回復到真實的基本價值。甚至部分經濟學家認為，20世紀80年代開始的日本泡沫經濟就是日本中央銀行未能及時關注房地產、股票等資產價格泡沫并及時對其進行反應所造成的后果。

（二）貨幣政策不應該對房地產價格做出反應

相反。也有部分學者認為中央銀行不應該直接對資產價格做出反應，貨幣政策當局的貨幣政策調整應當實行有彈性的通貨膨脹目標制度。對資產價格直接作做出反應的貨幣政策會加劇經濟的波動，這其中最主要的代表人物是美國普林斯頓大學的伯南克和紐約大學的哥特勒。他們采用了加入“金融加速器”效應和外生資產價格泡沫影響的標準動態新凱恩斯主義模型，得出結論認為中央銀行不應該對資產價格變化做出直接反應。除非這種資產價格變化能夠顯示出預期通貨膨脹的變化；他們還提出中央銀行應該實行“有彈性的通貨膨脹目標”制度來同時實現價格穩定和金融穩定；另外，他們還進一步指出貨幣政策不應該對資產價格進行直接反應的原因，即我們并不知道給定的資產價格波動是由經濟基本面因素還是非基本面因素導致的，抑或是兩者兼而有之。如果中央銀行關注于資產價格波動所引起的通貨膨脹或通貨緊縮壓力，則可以在不考慮資產價格波動原因的前提下有效地遏制資產價格泡沫興起及破滅所帶來的負面影響，此時的貨幣政策制定者在追求價格穩定的同時還能夠間接地促進金融市場和宏觀經濟環境的穩定。

總體上來說，持反對觀點的學者認為貨幣政策不應該對資產價格進行反應的原因在于：首先，中央銀行不能夠準確辨別出資產價格波動是基于經濟基本面還是非基本面因素，也即中央銀行無法有效識別資產價格泡沫。如果中央銀行判斷錯誤，干預了由于基本面變化所導致的資產價格漲跌就會引起資產價格的不必要震蕩；其次，由于資產價格存在著與通貨膨脹和總產出之間的矛盾和沖突，那么盯住資產價格的貨幣政策將會引起一國通貨膨脹和經濟增長的劇烈波動。此時的貨幣政策很可能與之前的政策目標背道而馳，進一步還可能加劇物價和總產出波動：最后，加入資產價格的貨幣政策多重目標可能會加大中央銀行的貨幣政策操作難度。在單一目標下，中央銀行的調控目標僅僅是物價穩定，一般只需要盯住預期通貨膨脹率。如果一旦增加了資產價格這一貨幣政策目標。就會使中央銀行在物價穩定和資產價格泡沫同時出現時顯得無所適從。Bemanke和Gertler（1999）還在文章中以美國和日本為例分析了不同貨幣政策實踐的效果。得出的結論是：盯住通貨膨脹率的美國在促進物價穩定和保持經濟增長方面效果比較顯著：而對資產價格關注程度相對較高的日本，其近些年來的貨幣政策實踐效果并不理想。

二、我國貨幣政策對房地產價格的調控特點

中國人民銀行根據幣值穩定、促進經濟增長的要求來制定貨幣政策，以達到宏觀調控的目標。縱觀我國房地產市場宏觀調控實踐，可以看出房地產市場的發展在我國貨幣政策制定中起到了越來越重要的作用。同時通過我國的貨幣政策調控實踐，本文總結出以下我國貨幣政策針對于房地產市場的調控特點：

第一，在宏觀經濟出現過熱時，中國人民銀行通常會采用一般性貨幣政策工具如調整存款準備金率和基準利率等方式來對經濟中過熱的趨勢進行干預和調節，以實現物價穩定和經濟增長的最終調控目標。同時，人民銀行這種對宏觀經濟的干預也間接地調控了房地產市場。也對房地產價格過快上漲起到了一定的抑制作用，但這些貨幣政策的干預并不是直接針對于房地產市場。如，現任中國人民銀行副行長的易綱曾表示：“貨幣政策的目標是反通脹。保持幣值的穩定，保持幣值的穩定主要是指以CPI衡量的通貨膨脹。房地產市場是一個重要的資產市場，所以各國的中央銀行對房地產市場都是關注的，中央銀行對房地產市場最準確說法就是關注，實際上在理論上和實踐中，都應當把央行貨幣政策的調控理解為央行反通脹的措施，而資產價格是處于關注的范圍，但是房地產價格并不是制定和執行貨幣政策的直接依據。”。

第二，中國人民銀行不僅僅只采用一般性貨幣政策工具來對宏觀經濟進行調節，在很多情況下，為了控制房地產泡沫的進一步擴大、房地產信貸風險在銀行的過度積累和房地產價格高漲對金融穩定所存在的潛在威脅等情況。中國人民銀行多采用選擇性貨幣政策工具，如優惠利率、消費信用控制、房地產信用控制等方式來對房地產市場進行直接調控。房地產市場調控的選擇性貨幣政策工具主要是指中央銀行通過控制與房地產行業的相關貸款數額、價格和期限等方式來調控房地產市場中銀行資金的投放量。根據以上對我國貨幣政策中房地產貸款政策調控的實踐。可以總結出我國中央銀行對房地產市場調控的選擇性貨幣政策工具主要有四種：一種是主體控制，即規定只有符合一定條件的主體才能得到銀行貸款；二是價格控制。即規定僅僅針對于房地產行業的銀行貸款利率調整幅度；三是期限控制，即規定住房按揭貸款的最長償還期限；四是比例限制。即規定房地產開發企業中房地產項目自有資金的最低比例。由此可見，我國中央銀行在追求幣值穩定和促進經濟增長這樣中長期目標的同時。也對房地產市場和股票市場的過度波動予以特殊關注并采取了靈活的態度。由我國房地產市場調控過程也可以看出，中國人民銀行具體采用了控制房地產貸款、擴展銀行貸款期限、規定貸款首付比例等方式對我國房地產市場的異常波動予以了適度和靈活的干預。

三、我國貨幣政策對房地產價格調控的發展

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0.引言

雖然我國房地產市場價格的調控工作已經取得了階段性的成就，但是仍然沒有達到預期目標，因此，我們應堅定不移地抑制不合理需求，繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，有針對性地抑制二、三線城市過快上漲的房價，促使房價回歸到合理的水平。本文就如何調控我國房地產的價格談幾點看法。

1.影響房地產價格調控的主要因素

1.1房地產需求兼有消費和投資的雙重性

房地產是一種特殊的商品,其不僅提供房屋供人們使用,滿足消費者的居住需求,而且由于其使用價值及價值實現的長期性,可以作為一種資產,滿足購買者的投資需求,因此,房地產的需求兼有消費和投資的雙重性，導致房產需求過度。

1.2房地產市場存在“雷切德效應”

由于房地產使用的耐久性和城市土地資源的稀缺性決定了房地產的供給價格是缺乏彈性的,房地產價格并未因需求增加、開發投資擴大而下降,即房地產市場存在“雷切德效應”,這種反供求規律的現象正是由于房地產兼有消費和投資的雙重性所至。

1.3房價大幅下降存在現實風險

從現實的情況看，大幅度打壓房價是不可取的，房價如果在短時間內迅速下降將引發以下問題：(1)銀行投入房地產行業的貸款有兩部分：一是提供給開發商的開發貸款；二是提供給購房人的購房貸款。房價大幅下降就意味著貸款抵押物(房屋)的貶值，當開發商(或購房人)不能增加有效擔保或提前還貸而實際破產時，銀行要面臨巨大的壞賬風險。(2)經濟增長對增長方式存在一定的路徑依賴，經濟政策存在一定的政策慣性，當前宏觀經濟對房地產業的過度依賴不可能在短時間內降低，房價大幅下降可能會引發宏觀經濟整體衰退。

2.我國房地產價格調控的措施

2.1政府控制地價

現行國家土地政策規定，房地產開發經營，必須通過國土部門組織“招、掛、拍”方式取得國有土地使用權，由于房地產經營開發利潤空間非常大，所以土地拍買價格漲幅快。因此，政府應采取有效措施，控制地價上漲過快狀況。具體措施：根據規劃條件，一是限制土地出讓“招、掛、拍”的最高價；二是限制商品房售價最高價；三是調控房地產開發商的利潤，提高房地產開發商條件，讓參與“招、掛、拍”的土地開發商根據規劃設計條件，提供規劃設計方案和組織實施方案，國土部門組織專家組進行方案選優，由最優方案獲得者取得土地開發權，政府嚴格監督開發商按中標方案實施。

2.2嚴格執行房地產法規政策

房價是個令人頭痛的大難題，從歲末又說到年初，全國不管是大城市還是中小城市，仍然漲聲不斷，其實原因在于一些地方政府、開發商和金融機構等強勢特殊利益集團，蓄意抬高房價，獲取高額利潤。因此，控制房地產價格的關鍵就是要將調控政策、措施執行到位，消除對樓市宏觀調控作用的消極因素。各級政府，特別是國土、規劃、建設、房管、金融、稅務等政府部門，要統一思想，提高認識，堅決貫徹執行國務院關于土地、住房、金融、稅收等法規政策，勇于承擔責任，切實保障房地產市場穩定健康發展。

2.3建立中低收入者家庭住房保障制度

新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建設“政府組屋”，超過84%的新加坡人都居住在組屋里，同時嚴格租屋供給制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方國家城市居民租房：美國40%、瑞士60%、英國55%、丹麥100%。根據國發[1998]23號文件精神，政府應建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭應該是由政府提供的經濟適用房和廉租房。“讓老百姓買得起房”成為現實，作為政府應立法制定和完善住房保障制度，一方面明確經濟適用房和廉租房的供應對象、建筑面積、房屋價格等，供應對象應重點向城市中低收入者、教師、公務人員、拆遷戶等傾斜；另一方面加強對經濟適用房和廉租房申請者的審批、監督，保證優惠政策真正落實到需要保障的對象。

2.4房價收入比與國際接軌

房價中值倍數是指平均房價與居民家庭年收入的比值。統計結果顯示，中值倍數4.1以上，購房能力嚴重不足；中值倍數3.1至4.0之間，購房能力不足程度中等；中值倍數不超過3.0，房價屬能負擔范疇。西方國家排在前幾位的是：美國洛杉磯等6個城市8.5至11.4，澳大利亞悉尼8.5，英國倫敦8.3，美國紐約7.2。相比之下，顯示我國廣大城市居民在住房問題上負擔沉重，高房價明顯降低了城市百姓的生活質量，影響了生活和諧度。國家在制定政策時應該把“房價收入比”列入政府政績考核指標，實行地方官員指標負責制，使房價真正反映市場需求，把老百姓愿意買房、買得起房和買放心房作為實踐“三個代表”的一項重要工作來抓。

2.5規范個人集資合作建房制度

個人集資合作建房，顧名思義，就是城市居民自發地聯合起來進行住房建設。目的是居民個人為了居住而建，不存在商品房銷售環節。這樣，減小房產流通環節中的稅收和開發商利潤，房價就是成本價。其實，世界上很多國家有住宅合作社（合作建房組織），成立宗旨是解決中低收入者住房問題。個人合作建房在我國剛起步，政府扶持是合作建房成功的基礎，有必要采取有效措施加以規范。一要確立個人合作住房建設的合法地位。需要強有力的法律保障，立法保護；二要在土地獲取時給予支持。政府在規劃時劃出小片土地供個人合作建房者競標；三要加強金融支持。金融機構參與并扶持住宅合作開發建設，與住房公積金制度聯系，提供啟動資金，考慮建立住房儲蓄合作社；四要實施優惠政策。在稅收上給予適當減免；五要完善管理機構。政府加強住宅合作開發指導和監督，規范個人合作建房行為，保證運作科學性、合法性。

2.6加強房地產中介機構管理

隨著房價高漲房地產中介機構像雨后春筍遍地開花。房價高漲，同中介機構違規操作關系密切。體現在：一方面中介機構與開發商定價操盤包銷、抬高價格出售，動用不實報道制造脫銷氣氛，雇人排隊搶購、搖號選房，讓消費者心理緊張，交訂金后三天內支付30%首期款簽合同，逼使購房者沒有選擇余地，利用優勢新樓盤二手轉賣等手段獲取高利潤；另一方面在二手房中介中違規操作抬高房價，慣用“瞞天過海、買賣通吃”，“輪番壓價、逼人就范”，“空手套白狼”等手法獲取高額利潤。當務之急，加強并規范房地產中介機構管理是控制房價上漲有效手段之一，要嚴格控制中介機構業務范圍，嚴禁超規違規經營。

2.7完善房地產稅收體系

目前我國房地產保有環節稅負畸輕而流轉環節稅負畸重，這不利于房地產的流轉和抑制房地產投機行為。而大多數國家都很重視在房地產保有階段征稅，而房地產權屬轉讓的稅收則相對較少，高額的保有房地產稅率可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激頻繁的交易活動，這既有利于繁榮房地產市場，又可以推動房地產要素的優化配置。

3.結束語

篇（10）

一、房地產價格變動的影響因素

隨著經濟的發展和社會的進步，人們的住房需求越來越高，對住房水平的需求也不斷地增加，這樣就會給房地產市場帶來一定的影響。但是每個因素都不盡相同，每個因素影響房地產價格變動的情況也不同，有的因素可以促使房地產價格上升，有的因素可以促使房地產價格下降，有的因素是能夠間接地影響房地產價格的變動。所以，對這些因素的研究有利于更好的促進房地產的開發與管理。房地產價格的影響因素主要有以下幾個方面：

（一）供求因素

供求因素不僅能夠影響房地產的價格，也會影響其它產品的價格，供求就是供給與需求兩個因素，也是價格形成的因素。其它的因素，都是通過供給和需求來影響價格的。房地產的供給主要是靠土地資源的有限性來表現，由于城市發展的速度快，土地資源的緊缺性日益明顯決定了土地供應的稀缺性。城市規模的不斷擴大要求土地的供給增加，這種情況下，土地的價格一定會上漲。但是也并不是絕對的，如果經濟的發展受到阻礙，那么的供應也會出現相對過剩的現象，導致土地的價格下降。房屋的價格本來就與土地的供求息息相關，房屋需求的增加，所以價格就上升，房屋的需求減少，所以價格就下跌。

（二）物理因素

物理因素就是指能夠對房地產價格有著很大影響的因素，這種因素能夠反映出房地產的自然狀況。主要是由以下幾個方面：第一是房地產所處的地理位置和經濟位置，這兩個位置是十分不同的，地理位置一般情況下比較穩定，不會有太大的變動，而經濟位置往往會有改變，經濟位置的改變也會影響房地產價格的變動。第二就是地質、地形的影響。房地產所處的地形對房地產價格的影響很大，如果地形較為平坦，地質堅固，地勢較高，那么房地產的價格就相對較高。第三是建筑物的結構、內部的整體格局、施工的質量等因素。如果建筑物的結構合理，配備設施齊全，質量有保證，把么建筑物的價格就會很高。第四是建筑物的外形，外形主要包括漂亮、新穎，同時滿足這兩個方面的要求，那么建筑物的價格就會很高。這樣就是影響房地產的供求，人們在選擇房子的時候通常會考慮這幾個因素。除此之外，降水的因素也是影響很大的。這三個因素都要很合適，不能夠過高或者是過低，這樣都不利于生產和生活。

（三）行政因素

除了以上幾個因素以外，房地產的價格還會或多或少受到價格因素的影響。其中土地制度與住房制度對房地產價格的影響十分大，甚至能夠決定房地產價格的變動。我國傳統的土地制度有著自身的要求，比如禁止土地買賣、禁止出租土地或者是轉讓土地，這樣就根本不存在著地租或者是低價的問題。但是在傳統的制度下，也有很多因素能夠導致房地產價格的下降，例如較低的房屋租金、福利制度等。還有一個間接影響房地產價格的因素，就是稅收制度，通過對房地產的稅率調節，可以對房地產商的收益實行調整，最終會影響價格的變動。另外，隨著經濟的發展，對城市和土地的規劃也能夠在一定程度上影響房地產價格的變動。

（四）環境因素

環境因素中最重要的是自然環境，第一就是城市中的不同位置的自然環境條件都不同，空氣污染程度、水源的清潔程度、交通條件等都是不同的，即使在同一個區域內，小區建筑物周圍的環境和氣候也是不同的，這些都能夠影響房地產的價格。二是市政基礎設施條件，這些市政基礎設施主要包括交通運輸方面、郵電通訊方面的還有排水方面的措施，這些措施都是與當地的居民的生產和生活環境息息相關的，所以在很大程度上都會影響到房地產價格的變動。還有第三個環境就是公共建筑的配套措施，環境的配套措施很重要，包括商業的配套措施，還有衛生等方面的措施。這些措施與配套設施都是人們生活中十分常用的。如果這些設施能夠配套齊全，那么房地產價格就會上升。

（五）經濟因素

經濟因素主要是由三個方面來表現的，第一是經濟的發展狀況。當經濟發展的良好時，人民的收入上升，生活水平提高，對房屋的需求增加，房地產的價格上升。第二是物價的水平，如果國家出現通貨膨脹時，建筑材料的價格就會上升，房地產的成本也逐步的提高，那么房地產的價格也會隨之提高，反之，則會下降。三是財政金融情況。同時，利率較高，房地產的成本提高，投資房地產的風險隨之加大，所以房地產會出現供求方面的低谷局面。

二、房地產調控的具體措施

（一）完善穩定房價工作責任制

需要制定完善的房地產調控政策，按照當地的市場政策，也要遵循一定的原則，按照保持房價基本穩定的原則，制定并且公布年度新建商品住房價格控制目標。

（二）堅決抑制投機投資性購房

嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按照統一要求完善限購措施。

（三）加快對商品房的建設

2015年住房的用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。目前很多的大型城市都存在著住房緊缺的問題，這在一定程度上就會嚴重的影響人們生活水平的提高和人們生活質量，所以，加快對商品房的建設能夠有效地緩解住房緊缺的問題，國家在這個方面要加大政策的傾斜力度，這樣才會促進城市的發展和人們生活水平的提高。

（四）建設保障性的住房

對于生活上有些困難的人，應該增加一些保障性住房的供應，這樣才能夠及時解決人們的生活問題，為人們的生活提供便利。

（五）加強市場監管

加大對商品房的管理力度，可以通過嚴格的控制預售管理來實現，嚴肅查處中介機構的違法違規行為。設立一些個人的住房信息系統，及時監測人們的住房使用情況，掌握房地產市場的情況。

參考文獻：

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房地產市場何去何從，二手房漲價是否意味著房價將整體回升？

二手房漲價并不意味著房價回升

中國房地產學會副會長陳國強在接受《投資者報》記者采訪時表示，整體上二手房與新房的行情是相互聯動，現在總體來說，新房房價往下走比較明顯，二手房房價的上漲應該有些特定原因。

“有區域性的因素，有的區域較好，市場需求較為旺盛；最近一段時間，政策面也有一定松動，首套利率下降，對符合條件的人是個利好；再者帶有一定的季節性，每年的2、3月份，都會有恢復性的上升。”陳國強表示。

同時，北理工管理與經濟學院教授、房地產研究所所長周畢文也對《投資者報》記者表示，二手房回暖是很正常的現象，因為二手房是現房，不會存在期房的質量、交工期、面積等不確定因素，房產證手續也較為簡單。二手房一般都有明顯的地段優勢，大部分是在城八區以內的房子，有漲價空間。而且二手房臨近于完善多年的醫療、學校，商業便利，人文環境成熟。另外，目前價格相對低迷，購房者會認為出手的時機已到。

但受訪專家并不認為二手房價格的上升，意味著房價的回升。

在3月18日，國家統計局公布了2月份70大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市平均房價環比跌幅連續兩個月減小。對此，周畢文表示：“這一兩個月是春節前淡季的滯后效應，并沒有什么代表性。”

“兩會期間，中央已經明確表態房價調控政策要繼續，現在政策的預期已經比較明確，肯定降的概率較大，而市場上庫存比較嚴重，開發商也需要適當降價已回籠資金。”陳國強說。

國務院總理日前在兩會后的答記者會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放松。

的“合理房價”是什么水平？按照德國柏林，房價是一家收入的3.9倍；紐約，房價是收入的6.9倍。但陳國強并不認同這種比對方式：“不同城市千差萬別，居民收入和房價基礎差別很大，不是簡單對照國際上的收入和房價比就能得出來什么是合理房價的。”

地方房產政策微調難改調控大局

“我們都是企業服從地方，地方服從中央，在目前，要相信中央對地方的掌控力度，地方根據自身情況作出適當的微調，也是自身的靈活的需求。微調，不能對調控政策有大的觸動。”周畢文認為地方政府的房產政策微調不會改變調控的大局。

從公開資料看，全國已有18個城市對樓市政策進行微調，其中一些明顯意在放松調控的政策被迅速叫停。其中，佛山、成都、上海等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等嚴格限購的城市，通過調整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼續執行。截至目前，去年執行限購的46個城市全部延續限購。

而在政策層面，也有微調。從官方表示可以看，在政策側重上，去年重點是強調抑制投資投機，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重點是確保開工進度，今年則強調完善建設分配管理退出等制度；在政策目標上，去年重在落實房價控制目標，今年則格外突出長效機制。

周畢文指出，中央的態度已經非常明確，就是要借這波調控把房價調到合適的水平。這也是在民生上打好牌，為保障房的建設和上市爭取時間。因為民眾的住房需求總要有出處。保障房1000萬套說了一年有余，從今年下半年到明年，竣工得會多起來，逐步進入市場，到時候可能會對商品房做反向的微調，但是具體的情況也要分地段考慮，比如11個新城區的房子，可能就不會限購，這樣才能吸引人過去購買和居住。

“‘十’之前，房地產政策不會動搖，要維護經濟的平穩過渡。”上述專家表示，“只要限購和限貸兩個核心信號沒變，其他的都是皮毛。”

貸款放松針對剛需

在房地產調控政策之下，近日多家銀行將首套房貸利率下調到了基準利率，甚至重回打折時代。據記者了解，其中廣州已有銀行給優質客戶8.5折利率優惠，北京、上海亦出現最低9折的利率優惠。

在今年“兩會”的答記者會上，央行副行長劉士余也表示，“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優惠”。

社科院金融研究所研究員易憲容公開表示，無論是從今年政府工作中關于房地產政策來看，還是答中外記者提問對住房宏觀調控表態來看；無論是“兩會”代表對住房調控的關注及提案來看，還是地方政府軟性托市政策一個又一個夭折來看，2012年住房宏觀調控政策要改變是不可能的。既然現有房地產宏觀調控政策短期內不可改變，如何在現有的住房政策基礎上來突圍“松綁”，房地產開發商與地方政府只能找到購買首套住房的優惠條件了，特別是把放這種“松綁”放在首套住房貸款優惠利率上。

不過商業銀行降低首套房貸利率更多被認為是一種企業行為。“首套房利率下調，是銀行的企業行為，銀行有它的房貸需求，無需過度解讀。”周畢文表示。

中國人民大學金融與證券研究所副所長、教授趙錫軍對《投資者報》記者說：“各家銀行，到了年末資金比較緊張，放貸額度被用完了，而年初額度充足，房貸的需求較強，自然會調低利率，增加貸款額度。”