緒論：寫(xiě)作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)周期論文范文，希望它們能為您的寫(xiě)作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹 

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源 

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要為三個(gè)方面。首先來(lái)源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤(rùn)，這些費(fèi)用主要用來(lái)支付取得土地的價(jià)格以及前期的稅費(fèi)等一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用。其次是來(lái)源于借入資金，借入資金主要通過(guò)向一些金融機(jī)構(gòu)貸款等如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托等。按國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源還包括銷售回款（含預(yù)售房款），銷售回款在開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設(shè)資金及逐漸償還銀行貸款。 

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理 

1. 資金管理的復(fù)雜性 

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長(zhǎng)的周期，要開(kāi)發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時(shí)一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對(duì)而言資金管理難度大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國(guó)家相關(guān)政策的影響以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。 

2.資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性 

不管是房地產(chǎn)方面的開(kāi)發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會(huì)產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以繼續(xù)進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。 

（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問(wèn)題 

1.高負(fù)債 

作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)往往有著龐大的資金鏈，缺少項(xiàng)目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的整體運(yùn)營(yíng)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴(yán)格的限制，為了進(jìn)行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行借款來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負(fù)債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬(wàn)科和綠城等，都具有高達(dá)70%的負(fù)債率，其中2012年的負(fù)債率達(dá)到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤(rùn)但是也具有很大風(fēng)險(xiǎn)，在這種高負(fù)債率的情況下，一旦國(guó)家政策或者房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生改變就會(huì)無(wú)法形成有效的資金回籠，從而造成無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重的將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。 

2.融資形式比較單一 

房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來(lái)源于銀行的貸款。隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，政策也在隨時(shí)改變，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來(lái)越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對(duì)貸款方進(jìn)行嚴(yán)格的信用審核與風(fēng)險(xiǎn)控制，提高了貸款的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對(duì)于那些自由資金和相關(guān)證明達(dá)不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時(shí)還嚴(yán)格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。 

3. 資金回款問(wèn)題 

上面介紹過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來(lái)源于購(gòu)房款，但是這種回款來(lái)源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價(jià)或者限購(gòu)、限貸的調(diào)控時(shí)，或者一些當(dāng)?shù)卣畬?shí)施一些資金管理制度時(shí)，就會(huì)造成資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價(jià)，而降價(jià)幅度決定于資金要求。 

（四） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理 

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理，按時(shí)完成計(jì)劃進(jìn)度 

整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開(kāi)工后的施工建設(shè)階段和項(xiàng)目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個(gè)周期可能會(huì)持續(xù)三到五年左右，這種開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目管理時(shí)必須要嚴(yán)格控制項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及其它相關(guān)費(fèi)用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)影響整個(gè)資金鏈。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行有著非常重要的作用，對(duì)于保證資金回籠非常重要，必須嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行管理，盡量按原有計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。 

篇（2）

 

一、房地產(chǎn)投資波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中房地產(chǎn)投資是一個(gè)十分重要的內(nèi)生因素，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種特殊的行業(yè)，在它的啟動(dòng)階段需要大量的資金支持，所以資金無(wú)疑是房地產(chǎn)業(yè)必須的重要生產(chǎn)元素之一，它對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著重要的影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，投資行為具有很強(qiáng)的能動(dòng)性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要素。同時(shí)，投資又是一種能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終需求，因?yàn)橄M(fèi)是投資的目的和歸宿，是投資增長(zhǎng)的動(dòng)力，同時(shí)，投資還能夠創(chuàng)造出新的需求。就投資本身來(lái)看，也很容易發(fā)生波動(dòng)。這是因?yàn)橥顿Y行為具有較強(qiáng)的預(yù)測(cè)性和隨機(jī)性，尤其是投資于房地產(chǎn)。

從圖1中我們可以看出，投資增長(zhǎng)率的波動(dòng)與商品房年銷售面積增長(zhǎng)率的波動(dòng)雖然在波動(dòng)幅度上有一定差別，但就波峰和波谷的位置來(lái)看卻大體上是一致的，他們之間似乎存在一定的關(guān)系。下面，我們將進(jìn)一步從實(shí)證的角度出發(fā)，通過(guò)運(yùn)用協(xié)整理論和因果關(guān)系檢驗(yàn)等方法研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷售面積的相互關(guān)系，來(lái)體現(xiàn)他們所代表的房地產(chǎn)投資及其波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間的關(guān)系，進(jìn)一步揭示投資對(duì)房地產(chǎn)周期的影響。。

圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與商品房年銷售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)圖

二、投資與房地產(chǎn)周期波動(dòng)的實(shí)證分析1、指標(biāo)選擇及數(shù)據(jù)說(shuō)明

在忽略區(qū)域性差別以及不同物業(yè)類型差別的條件下，考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性，筆者選擇商品房屋年銷售面積指標(biāo)作為考察對(duì)象來(lái)研究我國(guó)房地產(chǎn)周期性規(guī)律，選用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指標(biāo)來(lái)研究我國(guó)房地產(chǎn)投資波動(dòng)情況。本文所采用的數(shù)據(jù)均來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)樣本期為1987―2005年。為減少數(shù)據(jù)波動(dòng)并直接得出彈性，商品房銷售面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在分析時(shí)均已取自然對(duì)數(shù)。數(shù)據(jù)分析處理所采用的計(jì)量分析軟件為美國(guó)QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為避免非平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)變量在回歸分析時(shí)帶來(lái)的偽回歸問(wèn)題，在建立經(jīng)濟(jì)模型前首先應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文對(duì)上述經(jīng)濟(jì)變量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）檢驗(yàn)法，對(duì)、序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)的結(jié)果表明，兩變量的水平值在5%的顯著性水平下均為不平穩(wěn)序列，而的一階差分，采用有常數(shù)項(xiàng)且滯后2期的檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，?%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列；的一階差分，采用有常數(shù)項(xiàng)且滯后1期檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列。即序列、都是一階單整的。

3、協(xié)整檢驗(yàn)

在上面的步驟中，已經(jīng)證明、為同階單整序列。通過(guò)觀察它們的趨勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)序列有大致相同的增長(zhǎng)和變化趨勢(shì)，說(shuō)明二者可能存在協(xié)整關(guān)系，本文采用E-G兩步法進(jìn)行檢驗(yàn)，得到回歸模型的結(jié)果，如公式（1）所示：

（1）

進(jìn)一步，我們對(duì)殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)?？梢园l(fā)現(xiàn)序列在ADF檢驗(yàn)滯后3階時(shí)，在5%的顯著性水平下具有平穩(wěn)性。由此可以得出序列、之間存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。

4、因果關(guān)系檢驗(yàn)

若經(jīng)濟(jì)變量之間具有傳遞作用，則變量之間應(yīng)該具有因果關(guān)系。根據(jù)VAR模型，利用AIC、SC最小的原則選取最優(yōu)滯后期為4，對(duì)商品房銷售面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額之間進(jìn)行因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如表1所示：

表1 、的因果關(guān)系檢驗(yàn)

篇（3）

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民的重要資產(chǎn)之一，同時(shí)又與其他產(chǎn)業(yè)存在很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，使房地產(chǎn)成為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一部分，可保障人類正常生產(chǎn)和生活；另一方面，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成為人們重要的投資手段。因此，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素和內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)價(jià)格和影響因素之間的關(guān)系，對(duì)我國(guó)政府采取宏觀調(diào)控具有重要意義。

一、 房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵

房地產(chǎn)是一種介于商品和金融資產(chǎn)之間的虛擬資產(chǎn)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶。它的價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本主要由地價(jià)、前期工程費(fèi)、建筑工程建設(shè)成本、市政工程設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)等構(gòu)成。

圖1

根據(jù)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，由圖1可知：土地價(jià)格和建安費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占有很大比重。其中，土地價(jià)格的確定是由最初的劃撥逐漸發(fā)展為招投標(biāo)形式，它符合供需二元性。除地價(jià)外，房地產(chǎn)價(jià)格的其他構(gòu)成，如前期工程費(fèi)、建筑工程建設(shè)費(fèi)成本等均由供需二元性和價(jià)值決定。

二、 影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性的因素

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、行業(yè)發(fā)展等影響頗深。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也越來(lái)越大。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是衡量也是影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要指標(biāo)之一。GDP增長(zhǎng)能夠帶動(dòng)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的鋼鐵、水泥等原材料行業(yè)發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展往往促使房地產(chǎn)成本提高；同時(shí)GDP的增長(zhǎng)也可提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信心，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分。隨著我國(guó)土地出讓方式由最初的劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)有的招投標(biāo)形式，土地出讓的透明度大大提高，同時(shí)也提高了土地出讓價(jià)格。土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是交替式的，互為因果，互相促進(jìn)，只是在不同地區(qū)表現(xiàn)幅度不同。

我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)制并不完善，必要的政府干預(yù)對(duì)于健全房地產(chǎn)市場(chǎng)起了巨大作用。但是過(guò)分的干預(yù)也會(huì)導(dǎo)致“調(diào)控失靈”。目前政府的調(diào)控政策主要包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財(cái)政政策以及法律手段和政府監(jiān)督等。這些政策主要是對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊，同時(shí)也是抑制房?jī)r(jià)上漲的外在動(dòng)力。如產(chǎn)業(yè)政策，它是國(guó)家規(guī)劃、干預(yù)和誘導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展的一種政策，主要的實(shí)施手段有政府直接干預(yù)、立法措施以及政府的協(xié)調(diào)指導(dǎo)等等。產(chǎn)業(yè)政策與其他政策的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)政策一般包含多種政策因素。

三、 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期性

土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)的固有屬性，使得我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體呈長(zhǎng)期增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)價(jià)格還具有明顯的周期性。通常一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格周期可以細(xì)分為不動(dòng)產(chǎn)供求失衡（蕭條）、市場(chǎng)趨于活躍、繁榮、緊縮和蕭條五個(gè)階段；對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格變化則表現(xiàn)為低谷、上升，達(dá)到頂峰，下降，跌至低谷的周期性過(guò)程。

在房地產(chǎn)價(jià)格跌至低谷時(shí)，政府或采取一些措施刺激消費(fèi)，提高購(gòu)買力。由供求原理可知，需求或?qū)⒉粩嘣黾?；隨著需求增加，價(jià)格逐漸上漲，此時(shí)需求仍不斷增加；隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，逐漸趨于繁榮，此時(shí)需求不斷減少；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格極高時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求開(kāi)始下降，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏觀調(diào)控，人們的心理因素等對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的影響都如催化劑一般，只能起到緩解的作用，無(wú)法阻止房地產(chǎn)價(jià)格的周期性波動(dòng)。

以遼寧省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)為例進(jìn)一步說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期性。遼寧省房地產(chǎn)價(jià)格的第一個(gè)波動(dòng)周期是1995年起至1997年，1997年達(dá)到頂峰，因國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)一個(gè)短暫的輝煌期后迅速回落。第二個(gè)波動(dòng)周期是1998年國(guó)家實(shí)行住房改革起至2001年。這段期間，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，但是遼寧省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)一個(gè)漲幅后在2003年有一個(gè)較大的下滑，這就體現(xiàn)出了地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的作用——有力的控制了我省過(guò)快發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。從1995年到2012年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)共經(jīng)歷了三個(gè)周期，其中兩個(gè)完整的周期，持續(xù)期分別是6年和3年。

自1999年以后，國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了它的黃金期，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升溫。 至2010年，政府出臺(tái)，“國(guó)十一條”，“國(guó)十條”等調(diào)控政策，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在2010年6月首次出現(xiàn)下跌，隨后繼續(xù)緩慢上漲。

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)生活中必不可少的一部分，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題與社會(huì)矛盾也不斷凸出。為保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，本文提出以下建議：

一是要嚴(yán)格管理房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，提高開(kāi)發(fā)商貸款門檻，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為。二是要加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，降低房地產(chǎn)成本，緩解房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快而帶來(lái)的諸多矛盾。三是要積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，以改善住房條件為目的，努力解決無(wú)房人群的住房問(wèn)題。四是要積極優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)建設(shè)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用住房，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)普通商品房。

四、 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)仍存在很多不可預(yù)料的問(wèn)題。房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶，對(duì)經(jīng)濟(jì)具有擾動(dòng)和穩(wěn)定的雙重作用。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康，蓬勃發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]時(shí)綺侖.房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律研究〔D].碩士學(xué)位論文，同濟(jì)大學(xué)，2006:128~130

[2]胡曉添，淮勵(lì)杰.土地因素對(duì)房?jī)r(jià)的時(shí)效影響實(shí)證分析「刀.中國(guó)土地科學(xué)，2005(6)

[3]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M〕.北京:清華大學(xué)出版社，2005:156~162

[4]梁云芳、高鐵梅.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，

篇（4）

 

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指一些開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)合伙或獨(dú)立通過(guò)土地買賣與改造，房屋建設(shè)或建筑物翻新，供他們自己和他人使用，從而達(dá)到他們的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)目的的過(guò)程。論文寫(xiě)作，風(fēng)險(xiǎn)。這一種通過(guò)預(yù)測(cè)未知的將來(lái)需求而進(jìn)行的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程。因而，不確定性是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的根基，風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)相伴，處處相隨，這是由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身不同于其他行業(yè)的特點(diǎn)所決定的。

(1)空間上的固定性。

空間上的固定性作為房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，一方面它在一定程度上限制了房地產(chǎn)開(kāi)放商自由選擇地段的權(quán)利，另一方面，房地產(chǎn)商品的價(jià)格與該建筑地塊所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理?xiàng)l件的優(yōu)劣有著密切的關(guān)系，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)與地理環(huán)境條件的變化是復(fù)雜的，有很多的不確定因素在起作用，是不依開(kāi)發(fā)商的個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的。因此，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行投資時(shí)，必然面臨并承擔(dān)因環(huán)境條件變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)投資規(guī)模大。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)規(guī)模龐大的綜合性工程，從購(gòu)買土地到房產(chǎn)建成出租或經(jīng)營(yíng)，涉及許多環(huán)節(jié)，需要投入大量的資金。巨額的投資使開(kāi)發(fā)商面臨籌資、利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

(3)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從投資分析、現(xiàn)場(chǎng)勘察、購(gòu)買土地、建造房屋到刊登廣告、簽署租賃或銷售合同等，往往需要幾年時(shí)間才能完成。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就越大，開(kāi)發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金或售價(jià)就越不確定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也越大。論文寫(xiě)作，風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)時(shí)期的建設(shè)費(fèi)用和收益做精確的估計(jì)，一般只能進(jìn)行預(yù)測(cè)。而長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)供求的變化，消費(fèi)者的偏好，材料價(jià)格的漲跌以及竣工后社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰都是難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的。

(4)開(kāi)發(fā)條件差，環(huán)境惡劣。

由于房地產(chǎn)的固定性和體積龐大，基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)不可能像一般工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)那樣在封閉、溫暖的廠房?jī)?nèi)進(jìn)行，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須現(xiàn)場(chǎng)露天作業(yè)，開(kāi)發(fā)受到各種惡劣自然氣候條件的影響。而現(xiàn)階段，我們無(wú)法對(duì)自然條件的發(fā)生予以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，更無(wú)法完全加以控制。現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)又使開(kāi)發(fā)商面臨洪災(zāi)、火災(zāi)和意外事故等的威脅，這導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)建設(shè)中的不確定性。

(5)開(kāi)發(fā)過(guò)程環(huán)節(jié)多，涉及面廣。論文寫(xiě)作，風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)巨大的社會(huì)工程，涉及社會(huì)的方方面面。如政府的規(guī)劃、建設(shè)、市政、房管、道路、環(huán)保和消防等部門，以及地方政府、當(dāng)?shù)鼐用?、施工、設(shè)計(jì)和材料供應(yīng)等單位，某一環(huán)節(jié)處置不當(dāng)都會(huì)影響開(kāi)發(fā)進(jìn)程。例如從事舊城區(qū)改造的拆遷戶安置問(wèn)題，一兩個(gè)“釘子戶”拒絕出售自己房屋的所有權(quán)或要價(jià)過(guò)高，就會(huì)使開(kāi)發(fā)商處于進(jìn)退兩難的境地，要么付出高昂代價(jià)，要么放棄整個(gè)項(xiàng)目;若在困境中舉棋不定，也會(huì)因拖延時(shí)間而付出代價(jià)。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)的特征

一般來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有以下一些特征：

(1)多樣性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個(gè)方面，因而其風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化也呈現(xiàn)出極其復(fù)雜的關(guān)系。

(2)變現(xiàn)差：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入資金量大、周期長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)不完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)也不像其他資產(chǎn)如存款、國(guó)庫(kù)券等可以隨時(shí)變現(xiàn)，因而其變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也較大。

(3)模糊性：即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)果的不能事先肯定。

(4)損失性：風(fēng)險(xiǎn)既有因財(cái)務(wù)管理無(wú)法預(yù)計(jì)或無(wú)能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。

(5)補(bǔ)償性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有風(fēng)險(xiǎn)，因而投資者一般對(duì)承擔(dān)的這一風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)上要求補(bǔ)償，這一補(bǔ)償也叫風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

(6)激勵(lì)性：風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)是同時(shí)存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中影響因素眾多，不確定性始終伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性，決定了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)用的必要性，下面列舉風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足給企業(yè)帶來(lái)不良影響的實(shí)例，以作參考：

湖南張家界國(guó)家自然保護(hù)區(qū)，為開(kāi)發(fā)旅游資源，增加接待能力，在景區(qū)建設(shè)了大量旅游接待設(shè)施。1998年9月，聯(lián)合國(guó)教科文組織官員進(jìn)行世界文化遺產(chǎn)申報(bào)考察時(shí)，認(rèn)為景區(qū)出現(xiàn)城市化傾向，未批準(zhǔn)其進(jìn)入世界文化遺產(chǎn)名單。此事引起當(dāng)?shù)卣X(jué)，為此，自1999年8月，張家界市政府啟動(dòng)了恢復(fù)核心景區(qū)原始風(fēng)貌工程，計(jì)劃到2002年底，消除核心景區(qū)內(nèi)所有不協(xié)調(diào)的人造痕跡，在不久的將來(lái)，全面恢復(fù)原始峰林狀態(tài)。論文寫(xiě)作，風(fēng)險(xiǎn)。這一舉動(dòng)對(duì)景區(qū)原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者可以說(shuō)是毀滅性的打擊。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀

目前，國(guó)內(nèi)外已有較多文獻(xiàn)闡述了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究，其研究包括了技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多個(gè)方面。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，早已對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)引起了足夠的重視，1949年法國(guó)著名管理學(xué)家Henri Fayolgh在《一般管理和工業(yè)管理》一書(shū)中正式提出了風(fēng)險(xiǎn)管理，并用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。本世紀(jì)50年代在美國(guó)發(fā)展成為一門學(xué)科，在許多高新技術(shù)領(lǐng)域中大量應(yīng)用，特別是在軍事工業(yè)中，使美國(guó)在多項(xiàng)技術(shù)上領(lǐng)先于世界水平，著名的“101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則”成為許多國(guó)家管理的一般準(zhǔn)則。英國(guó)在20世紀(jì).70年代就提出了“風(fēng)險(xiǎn)工程”的概念，并已廣泛用于大型工程，如1976年北海油田輸油管線工程，采用風(fēng)險(xiǎn)分析方法提高了項(xiàng)目的安全系數(shù)，并節(jié)約了投資。1979年伊拉克火電廠工程招標(biāo)中，用風(fēng)險(xiǎn)咨詢，對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)分析，結(jié)果不投標(biāo)，以后證明是十分正確的。在非洲一些欠發(fā)達(dá)國(guó)家，風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展也極為迅速。在尼日利亞，1994年對(duì)全國(guó)高速公路建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析。論文寫(xiě)作，風(fēng)險(xiǎn)。為推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理在發(fā)展中國(guó)家的普及，1987年聯(lián)合國(guó)出版了關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的研究報(bào)告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)

近年來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究和應(yīng)用工作發(fā)展也很快，各個(gè)行業(yè)的研究和管理人員均意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)研究和應(yīng)用工作地重要性，紛紛根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)采用適當(dāng)?shù)姆椒?，無(wú)論從理論上還是實(shí)踐上，均大大豐富了風(fēng)險(xiǎn)理論的內(nèi)容。

結(jié)語(yǔ)：本文主要論述了選題的背景及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究的現(xiàn)狀，并提出了本文的研究思路。論文寫(xiě)作，風(fēng)險(xiǎn)。論文將遵循風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等風(fēng)險(xiǎn)管理的一般步驟，將系統(tǒng)可靠性研究方法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估中。

參考文獻(xiàn)：

[1]李雪蓮，何有忠.建筑企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)技術(shù)[J].中國(guó)職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系認(rèn)證，2003，02：P30~32

篇（5）

主管單位：

主辦單位：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

出版周期：月刊

出版地址：北京市

語(yǔ)

種：中文

開(kāi)

本：大16開(kāi)

國(guó)際刊號(hào)：1002-8536

國(guó)內(nèi)刊號(hào)：11-2586/F

郵發(fā)代號(hào)：82-510

發(fā)行范圍：國(guó)內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行

創(chuàng)刊時(shí)間：1986

期刊收錄：

核心期刊：

期刊榮譽(yù)：

聯(lián)系方式

期刊簡(jiǎn)介

篇（6）

 

1 引言

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)是不考慮資金時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)方法，因其計(jì)算簡(jiǎn)單、方便，在房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究階段有廣泛的應(yīng)用。一般地，投資收益率是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)之一。它通過(guò)房地產(chǎn)投資估算得來(lái)的，主要參照了投資所在區(qū)域目前同類型房地產(chǎn)的收益水平、當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格水平。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性和復(fù)雜性，投資者只能將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為具有某種明顯特征的細(xì)分市場(chǎng)。市場(chǎng)細(xì)分一般從消費(fèi)者的需求差異性出發(fā)，并從差異性中尋找具有共同消費(fèi)需求的消費(fèi)群，然后劃分為若干個(gè)子市場(chǎng)的行為。市場(chǎng)細(xì)分是投資者選擇目標(biāo)市場(chǎng)的前提和基礎(chǔ)，通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分可以分析每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中消費(fèi)者的需求和偏好，市場(chǎng)中房地產(chǎn)滿足消費(fèi)者需求的程度。論文參考，房地產(chǎn)市場(chǎng)。凡是消費(fèi)需求尚未滿足的市場(chǎng)，或者滿足消費(fèi)者需求的程度很低的市場(chǎng)，都可以形成有利的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可以如下表2.1[1]

表2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

 

細(xì)分標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)分市場(chǎng) 地理 因素 城市規(guī)模 區(qū)位地段 特大城市、大城市、中等城市、小城市 市中心、次中心、城郊、衛(wèi)星城區(qū) 產(chǎn) 品 用 途  

篇（7）

一、服務(wù)與顧客生命周期理論

(一)服務(wù)的定義及特性

菲利普•科特勒認(rèn)為,服務(wù)是一方能夠向另一方提供的基本上無(wú)形的任何活動(dòng)或者利益,服務(wù)的消費(fèi)不導(dǎo)致任何所有權(quán)的產(chǎn)生、轉(zhuǎn)移,等等。它的生產(chǎn)可能與某種有形產(chǎn)品聯(lián)系在一起,也可能毫無(wú)關(guān)聯(lián)。克里斯廷•格羅魯斯認(rèn)為,服務(wù)是由一系列或多或少具有無(wú)形特性的活動(dòng)所構(gòu)成的一種過(guò)程,這種過(guò)程是在顧客與員工、有形資源的互動(dòng)關(guān)系流中進(jìn)行的,這些有形資源(有形產(chǎn)品或有形系統(tǒng))是作為顧客解決問(wèn)題的方案而提供給顧客的。

總之,服務(wù)是一種無(wú)形、特殊的商品,它具有不同于有形產(chǎn)品的特性:

1.無(wú)形性

服務(wù)是由一系統(tǒng)活動(dòng)和過(guò)程構(gòu)成,服務(wù)本身是看不見(jiàn)、摸不著的,沒(méi)有物理的形狀,消費(fèi)者在消費(fèi)之前見(jiàn)不到產(chǎn)品的效益,在消費(fèi)時(shí)卻可以感知到。

2.不可分性

服務(wù)的生產(chǎn)過(guò)程和消費(fèi)過(guò)程是同時(shí)發(fā)生的,而且服務(wù)產(chǎn)品與提供者無(wú)法分離,如導(dǎo)游員的講解、著名歌手的表演等。

3.差異性

同一項(xiàng)服務(wù)會(huì)因?yàn)樘峁┑臅r(shí)間、地點(diǎn)、環(huán)境等的變化而使服務(wù)效益產(chǎn)生很大的差異。如同樣的內(nèi)容不同的老師講授的效果不同。

4.無(wú)法儲(chǔ)存性

服務(wù)產(chǎn)品無(wú)形以及生產(chǎn)和消費(fèi)的統(tǒng)一導(dǎo)致服務(wù)無(wú)法儲(chǔ)存,由于服務(wù)產(chǎn)品的需求不穩(wěn)定,變化大,導(dǎo)致潛在損失也大。

5.過(guò)程性

服務(wù)是一系列過(guò)程的結(jié)合,生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)進(jìn)行,其效益因提供者而異。

6.融合性

服務(wù)雖然無(wú)形,但往往借助于有形實(shí)體加以體現(xiàn),有形與無(wú)形二者相互結(jié)合在一起。如交通運(yùn)輸業(yè)通過(guò)交通工具來(lái)提供服務(wù)。

(二)顧客生命周期的階段性特征

由于服務(wù)是一種無(wú)形、特殊的商品,客戶關(guān)系對(duì)服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)具有突出的重要地位;而且現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷已不是那種簡(jiǎn)單的產(chǎn)品推銷,它更加關(guān)注與客戶建立、維持相互滿意的長(zhǎng)期關(guān)系,在企業(yè)與客戶的關(guān)系發(fā)生了本質(zhì)性變化的市場(chǎng)環(huán)境中,搶占市場(chǎng)的關(guān)鍵已轉(zhuǎn)變?yōu)榕c顧客建立長(zhǎng)期而穩(wěn)固的關(guān)系,從交易變成責(zé)任、從顧客變成擁躉、從管理營(yíng)銷組合變成管理和顧客的互動(dòng)關(guān)系,客戶關(guān)系的管理在現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷中愈來(lái)愈重要(趙西珍,2004)。因此,把握客戶關(guān)系管理中顧客生命周期的階段性具有重要意義。

1.初始階段的高不確定性

與企業(yè)沒(méi)有接觸的顧客處在顧客關(guān)系生命周期中的初始階段,這是一個(gè)探索的階段。這個(gè)階段里,潛在顧客向企業(yè)的老顧客咨詢,視其需要考察企業(yè)的承諾、信譽(yù)、能力、誠(chéng)意等,然后考慮為獲得服務(wù)所需支付的成本。服務(wù)的無(wú)形性阻礙了顧客對(duì)企業(yè)服務(wù)的了解。經(jīng)過(guò)衡量,顧客認(rèn)為企業(yè)所提供的服務(wù)大于自己所支付的成本,則顧客就會(huì)進(jìn)入顧客關(guān)系生命周期的第二階段,即購(gòu)買階段。與此同時(shí),企業(yè)雖然事先就擬訂了要提供的服務(wù),但在很多顧客高度參與的服務(wù)項(xiàng)目中,企業(yè)對(duì)某位具體的顧客真正的需求往往是模糊的,對(duì)顧客的潛在價(jià)值也不清楚。因此,高不確定性是初始階段的基本特征。

2.購(gòu)買階段的臨界性

在購(gòu)買過(guò)程中,潛在顧客根據(jù)其尋求的目標(biāo)評(píng)估服務(wù)并準(zhǔn)備出資購(gòu)買。進(jìn)入到這一階段的潛在顧客,會(huì)與企業(yè)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的接觸,如通過(guò)電話或與服務(wù)人員進(jìn)行面對(duì)面的接觸,因此,顧客對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)開(kāi)始逐漸清晰。如果顧客決定購(gòu)買服務(wù),這就進(jìn)入了顧客關(guān)系生命周期的第三個(gè)階段,即消費(fèi)階段。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),如果顧客對(duì)它來(lái)說(shuō)是有價(jià)值的,它必將進(jìn)一步確認(rèn)顧客的需求,強(qiáng)化與顧客的關(guān)系。這個(gè)階段是顧客決定是否購(gòu)買和企業(yè)是否進(jìn)一步確認(rèn)顧客需求的關(guān)鍵階段,顧客與企業(yè)關(guān)系的發(fā)展達(dá)到了一種臨界狀態(tài)。因此,具有臨界性是購(gòu)買階段的基本特征。

3.消費(fèi)階段的雙重性

在消費(fèi)階段,顧客可以感知企業(yè)處理問(wèn)題并提供服務(wù)的能力。如果顧客對(duì)自己所接受的服務(wù)感到滿意,并覺(jué)得企業(yè)提供的價(jià)值也不錯(cuò),則關(guān)系就可以持續(xù)下去,開(kāi)展新的消費(fèi)行為,顧客與企業(yè)的關(guān)系生命周期進(jìn)入循環(huán);如果顧客感到不滿意,認(rèn)為所接受的服務(wù)與付出的成本不相稱,則顧客與企業(yè)的關(guān)系將會(huì)終止。由于服務(wù)這種產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)是不可分的,服務(wù)產(chǎn)品在生產(chǎn)出來(lái)后,隨即被消費(fèi),兩者處于同一過(guò)程。因此,消費(fèi)階段具有生產(chǎn)和消費(fèi)的雙重屬性。

實(shí)踐中不少企業(yè)的服務(wù)與上述顧客生命周期的階段并不完全相符,但總體來(lái)說(shuō),企業(yè)服務(wù)與顧客的關(guān)系大致可分為初始階段、購(gòu)買階段和消費(fèi)階段。因此,基于顧客生命周期的階段性開(kāi)發(fā)相應(yīng)的服務(wù)營(yíng)銷策略,具有實(shí)實(shí)在在的意義。

二、房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)營(yíng)銷策略

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W多•萊維特曾經(jīng)指出,新的競(jìng)爭(zhēng)已不是發(fā)生在各個(gè)企業(yè)在其工廠中生產(chǎn)什么產(chǎn)品,而是發(fā)生在其產(chǎn)品能提供什么附加利益。房地產(chǎn)不僅是一種物,同時(shí)也是一種社會(huì)關(guān)系,體現(xiàn)在房地產(chǎn)上的這種社會(huì)關(guān)系具體包括:經(jīng)濟(jì)關(guān)系、法律關(guān)系、鄰里關(guān)系、社區(qū)關(guān)系,等等。而且,房地產(chǎn)還具有使用期限長(zhǎng)、財(cái)產(chǎn)或權(quán)利流轉(zhuǎn)復(fù)雜、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)的特點(diǎn)。因此,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求,往往是與今后自己那份房地產(chǎn)的權(quán)利保障和使用(或處分)便利性聯(lián)系起來(lái)考慮的。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)管理和服務(wù)來(lái)加以解決。作為房地產(chǎn)業(yè)主要服務(wù)環(huán)節(jié)的物業(yè)管理,是“寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中,在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)管理”的以服務(wù)為核心的行業(yè),物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)劣已成為決定開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)營(yíng)銷業(yè)績(jī)的重要因素,處在激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的房地產(chǎn)項(xiàng)目,無(wú)不依賴于更高層次的物業(yè)管理以提升其營(yíng)銷品位。但是,我們也應(yīng)該看到,我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的要素市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),率先認(rèn)定服務(wù)管理營(yíng)銷理念,貫徹服務(wù)策略,有利于其獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)(吳翔華,2005)。因此,房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)營(yíng)銷策略具有重要的作用。

(一)基于顧客關(guān)系生命周期的營(yíng)銷策略

顧客關(guān)系生命周期中的階段會(huì)影響企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的成效,因此,企業(yè)應(yīng)該識(shí)別顧客所處的顧客關(guān)系生命周期的階段,并結(jié)合服務(wù)的六大特性從營(yíng)銷的角度管理好企業(yè)的各方面資源,讓顧客感到滿意,爭(zhēng)取讓顧客進(jìn)入下一個(gè)階段或進(jìn)行循環(huán)消費(fèi)。換句話說(shuō),服務(wù)企業(yè)必須制定相應(yīng)的階段營(yíng)銷策略,對(duì)處在不同生命周期階段的顧客采取不同的營(yíng)銷策略。

1.初始階段的有形化

在初始階段,營(yíng)銷的目標(biāo)是培養(yǎng)潛在顧客的興趣。服務(wù)營(yíng)銷者可以借鑒傳統(tǒng)產(chǎn)品營(yíng)銷的策略,如媒體廣告、宣傳手冊(cè)、免費(fèi)試用、公共關(guān)系、人員推銷等,并注意服務(wù)的不可感知性。在對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行介紹時(shí),企業(yè)可以在房地產(chǎn)展銷會(huì)上通過(guò)擺放樓盤模型、發(fā)放宣傳手冊(cè)、進(jìn)行地產(chǎn)概念主題展示、發(fā)送贈(zèng)品和以影像圖片等形式展示地產(chǎn)信息,來(lái)吸引潛在購(gòu)房者。

由于與樓盤等有形產(chǎn)品相聯(lián)系的服務(wù)本身具有不可感知性,使得顧客很難判斷與房產(chǎn)相聯(lián)系的服務(wù)的優(yōu)劣,這就要求通過(guò)地產(chǎn)公司品牌、服務(wù)的介紹及服務(wù)有形化等方式,讓客戶提前感知此處地產(chǎn)服務(wù)的質(zhì)量,促使其購(gòu)買。所謂地產(chǎn)服務(wù)的有形化是指房地產(chǎn)公司策略性地提供能被顧客直接感知的服務(wù)產(chǎn)品的有形物,比如,提供企業(yè)向潛在購(gòu)房者展示購(gòu)買之后會(huì)享受到何種服務(wù)、出現(xiàn)了問(wèn)題后通過(guò)怎樣的途徑進(jìn)行解決等,以幫助顧客識(shí)別此處房產(chǎn)服務(wù)的獨(dú)特性、服務(wù)的性價(jià)比等,實(shí)現(xiàn)初步服務(wù)營(yíng)銷的目的。服務(wù)有形化策略是這一階段的重點(diǎn)策略。另外,口碑宣傳在房地產(chǎn)的服務(wù)營(yíng)銷中同樣具有重要的作用,消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí),通常相信從親戚、朋友、同事和專家那里獲得的房產(chǎn)服務(wù)的信息。好的口碑傳播是信息交流中最有效的工具,對(duì)服務(wù)宣傳可以起到意想不到的效果;同時(shí),也要注意,口碑傳播對(duì)潛在顧客期望的形成有重大影響,顧客期望與顧客購(gòu)買后的體驗(yàn)進(jìn)行比較,會(huì)影響房地產(chǎn)消費(fèi)中的循環(huán)購(gòu)買行為;而且這種比較會(huì)形成新的口碑,從而影響更多的潛在顧客。因此,顧客期望的高低對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷具有重大影響作用。如何引導(dǎo)適度的“好口碑”,利用好老顧客進(jìn)行口碑宣傳,對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷具有重大影響。

2.購(gòu)買階段的需求管理

進(jìn)入購(gòu)買階段,企業(yè)應(yīng)該讓潛在顧客意識(shí)到接受企業(yè)的服務(wù)是有價(jià)值的選擇。當(dāng)潛在顧客接觸服務(wù)企業(yè)之時(shí),往往帶著問(wèn)題或者需求,服務(wù)提供者須將注意力集中到顧客的特定需求或相應(yīng)的問(wèn)題上,并提出相應(yīng)的服務(wù)產(chǎn)品或解決方案。另外,由于服務(wù)是不可存儲(chǔ)的,這導(dǎo)致服務(wù)提供者無(wú)法通過(guò)庫(kù)存手段適應(yīng)需求的波動(dòng),而只能存儲(chǔ)需求,即采取需求管理策略。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分了解消費(fèi)者的需求,按照美國(guó)心理學(xué)家馬斯洛提出來(lái)的需求層次理論,人的需求可以分為五個(gè)層次,分別是:生理的需求、安全的需求、社交的需求、尊重的需求和自我實(shí)現(xiàn)的需求。這五類需求依次由較低層次到較高層次,每一個(gè)需求層次上的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求都不一樣,即會(huì)要求不同的產(chǎn)品可以滿足消費(fèi)者的不同需求。房地產(chǎn)企業(yè)在了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上,要不斷適應(yīng)消費(fèi)者的需求,進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并鎖定本企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)。南京市某居住類房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分按照年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、家庭收入、教育程度、生活方式、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、購(gòu)房次數(shù)等因素,將市場(chǎng)細(xì)分為四個(gè)類型:20~30歲左右的首次置業(yè)行為、30~40歲的二次置業(yè)行為、40~50歲人群的二次置業(yè)行為、40~50歲人群的多次置業(yè)行為。通過(guò)對(duì)這四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估,該項(xiàng)目最終確定了的目標(biāo)市場(chǎng)是第二和第三類市場(chǎng)(吳翔華,2005)。

對(duì)顧客的需求管理除了了解顧客需求和適應(yīng)消費(fèi)者需求之外,還應(yīng)該主動(dòng)引導(dǎo)消費(fèi)者的需求,在觀念和行為上實(shí)施引導(dǎo)方案。房地產(chǎn)業(yè)近些年來(lái)的概念地產(chǎn)越來(lái)越熱,很多房地產(chǎn)企業(yè)打出旅游概念主題、體育概念主題、休閑概念主題等,使房產(chǎn)不再僅僅是滿足居住的房屋,而且也變成一種滿足人們休閑、愛(ài)好和生活理想,乃至體現(xiàn)個(gè)人地位的物質(zhì)實(shí)體。這種營(yíng)銷方式其實(shí)就是先讓消費(fèi)者具備了對(duì)某種消費(fèi)的觀念,然后再推出符合這種需求的產(chǎn)品而取得成功的。

在行為上引導(dǎo)消費(fèi)者的方式有房地產(chǎn)的廣告、情境模擬、展臺(tái)布置、終端促銷等。廣告是房產(chǎn)信息和房產(chǎn)企業(yè)信息的傳遞,是房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者溝通的一種形式。情境模擬可以分兩種,一是模型模擬,企業(yè)可以設(shè)計(jì)一些諸如房產(chǎn)的推廣塑料模型,房產(chǎn)改進(jìn)模型等讓消費(fèi)者在拆裝組合中體驗(yàn)戶型等,進(jìn)而引導(dǎo)消費(fèi)者的需求;二是網(wǎng)絡(luò)模擬購(gòu)物,也可以在網(wǎng)絡(luò)上建立免費(fèi)網(wǎng)站,模擬營(yíng)銷場(chǎng)所,仿真商品,讓潛在購(gòu)房者有近乎真實(shí)的消費(fèi)體驗(yàn),從而激發(fā)潛在購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)和企業(yè)服務(wù)的需求。此外,在房地產(chǎn)博覽會(huì)等場(chǎng)所,裝潢美觀的展臺(tái)布置,繽紛熱鬧的終端促銷活動(dòng),都會(huì)對(duì)購(gòu)房者需求的引導(dǎo)產(chǎn)生良好的效果(蔡滟,2006)。

3.消費(fèi)或使用階段的流程管理

在消費(fèi)或使用階段,營(yíng)銷者必須讓顧客對(duì)企業(yè)的服務(wù)感到滿意。在這一階段,服務(wù)提供者傳遞企業(yè)的核心服務(wù)和價(jià)值給顧客,顧客和服務(wù)提供者之間的服務(wù)接觸要大大高于前兩個(gè)階段,而服務(wù)接觸中存在著大量的關(guān)鍵時(shí)刻。

(1)管理關(guān)鍵時(shí)刻策略

所謂“關(guān)鍵時(shí)刻”是指,服務(wù)提供者將服務(wù)質(zhì)量傳遞給顧客,和顧客發(fā)生交互關(guān)系的過(guò)程?！瓣P(guān)鍵時(shí)刻”不僅是顧客的敏感期,也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)顧客展示其服務(wù)質(zhì)量的重要機(jī)會(huì)。關(guān)鍵時(shí)刻的把握有利于增強(qiáng)顧客的品牌忠誠(chéng)度;而一旦沒(méi)有把握好“關(guān)鍵時(shí)刻”,造成顧客離去,就不能實(shí)現(xiàn)商品的價(jià)值,而且還可能產(chǎn)生負(fù)面口碑宣傳者。因此,管理關(guān)鍵時(shí)刻是這一階段的重點(diǎn)策略。房地產(chǎn)業(yè)中從業(yè)人員必須對(duì)關(guān)鍵時(shí)刻發(fā)生的時(shí)間、頻率有良好的把握,這一方面要求從業(yè)人員具備相關(guān)的素質(zhì),另一方面,企業(yè)要對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn),使購(gòu)買階段順利過(guò)渡到消費(fèi)或使用階段。

(2)管理服務(wù)消費(fèi)流程策略

服務(wù)產(chǎn)品具有不可分性的特點(diǎn),即服務(wù)的生產(chǎn)過(guò)程、消費(fèi)過(guò)程是同時(shí)發(fā)生的,顧客感知的服務(wù)質(zhì)量主要是一種過(guò)程質(zhì)量。為了提高顧客總的感知質(zhì)量,服務(wù)提供者要在管理好關(guān)鍵時(shí)刻的同時(shí),管理好整個(gè)服務(wù)消費(fèi)流程。營(yíng)銷者通過(guò)采用服務(wù)流程圖的形式,把服務(wù)傳遞形成圖式,考察各個(gè)部分是怎樣相互契合的。房地產(chǎn)企業(yè)中的產(chǎn)品方面、市場(chǎng)研究方面、行政事務(wù)方面、計(jì)劃方面、廣告方面、促銷方面等是如何共同協(xié)作,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)營(yíng)銷策略的。通過(guò)這樣的服務(wù)傳遞圖,就能簡(jiǎn)便的檢查出企業(yè)的整個(gè)消費(fèi)流程是否有效地實(shí)現(xiàn)了顧客的需要。

(二)基于客戶關(guān)系模式的營(yíng)銷策略

客戶關(guān)系營(yíng)銷模式有直銷、定制、培訓(xùn)和指導(dǎo)、合作伙伴型關(guān)系營(yíng)銷、中間商五種模式,結(jié)合這五種模式,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的客戶關(guān)系模式的營(yíng)銷策略進(jìn)行分析。

1.直銷式客戶關(guān)系營(yíng)銷

產(chǎn)品的銷售是制造商直接將產(chǎn)品和服務(wù)送達(dá)顧客手中,完全按照顧客的要求生產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù),降低了公司的成本,形成了一對(duì)一的高品質(zhì)顧客互動(dòng),創(chuàng)造出與顧客之間更強(qiáng)的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)中也存在著直銷市場(chǎng),通過(guò)報(bào)刊、雜志的廣告方式實(shí)現(xiàn),比如《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》就是一個(gè)重要的房地產(chǎn)直銷市場(chǎng)。

2.定制式客戶關(guān)系營(yíng)銷

根據(jù)客戶的特定要求,在企業(yè)力所能及的范圍內(nèi)推出合適的產(chǎn)品,精心制定解決方案,滿足客戶的特定需求,從而滿足市場(chǎng)不斷變化的需求。房地產(chǎn)定制的例子并不多見(jiàn),原因在于房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)投資成本大、周期長(zhǎng)、資金密集型的行業(yè),但是少數(shù)顧客仍有資金實(shí)力要求房地產(chǎn)定制。所以,針對(duì)這部分顧客,進(jìn)行定制式客戶關(guān)系營(yíng)銷是行之有效的營(yíng)銷方式。

3.培訓(xùn)和指導(dǎo)式客戶關(guān)系營(yíng)銷

人們?cè)谑褂卯a(chǎn)品的時(shí)候,由于種種因素的限制,往往不能充分利用產(chǎn)品的所有功能或者使用過(guò)程中遇到一些難題。通過(guò)培訓(xùn)和指導(dǎo),可以讓客戶盡可能多地了解產(chǎn)品的潛在功能及價(jià)值,并讓客戶明白,客戶能從與企業(yè)的合作中獲得收益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行營(yíng)銷時(shí),對(duì)客戶進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo),幫助客戶充分了解房產(chǎn)的功能、特點(diǎn),使客戶在對(duì)房產(chǎn)了解的基礎(chǔ)上對(duì)房產(chǎn)乃至對(duì)這個(gè)公司產(chǎn)生認(rèn)同,因此,購(gòu)買行為就自然而然的發(fā)生了。

4.合作伙伴型客戶關(guān)系營(yíng)銷

在分工日益細(xì)化的條件下,企業(yè)需要向外尋求合作伙伴,來(lái)展開(kāi)營(yíng)銷活動(dòng)。在這種關(guān)系營(yíng)銷模式下,企業(yè)與客戶共同承擔(dān)了尋找最有成效的解決方案、改變經(jīng)營(yíng)模式和營(yíng)銷時(shí)間以及在共同追求相互利益中的行為模式的責(zé)任。這需要建立非同尋常的相互信任,是企業(yè)與客戶關(guān)注共同利益的真正結(jié)合。

5.中間商式客戶關(guān)系營(yíng)銷

樹(shù)立良好的企業(yè)中間商形象,已成為企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷的一個(gè)重要方面。因此,有必要設(shè)立專門機(jī)構(gòu),及時(shí)溝通,幫助中間商制定市場(chǎng)開(kāi)拓計(jì)劃。針對(duì)中間商的不同特點(diǎn),請(qǐng)專家或本廠業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)員對(duì)中間商進(jìn)行必要的技術(shù)及營(yíng)銷知識(shí)培訓(xùn),促進(jìn)中間商隊(duì)伍整體素質(zhì)的提高。

參考文獻(xiàn):

[1]吳翔華.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷[M].南京:東南大學(xué)出版社,2005:168.

篇（8）

 

一 、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中十分重要的步驟，是許多學(xué)科的研究者早就在研究人類辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

1.1專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是利用專家知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，各領(lǐng)域的專家運(yùn)用自己的專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行分析其成因。該方法的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計(jì)。

1.1.1專家個(gè)人判斷法

征求專家個(gè)人意見(jiàn)的優(yōu)點(diǎn)是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個(gè)人的判斷力和創(chuàng)造力，且費(fèi)用較少。但是僅依靠個(gè)人判斷容易受到專家個(gè)人知識(shí)面、知識(shí)深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德?tīng)柗品?/p>

德?tīng)柗?Delphi)法由美國(guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于上世紀(jì)五十年代初提出，已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用。德?tīng)柗品ú捎昧艘环N專家估計(jì)法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過(guò)信件或者通過(guò)在線的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。但是，專家之間不能面對(duì)面交流，信息的傳遞要通過(guò)間接方式進(jìn)行。專家們被詢問(wèn)的是事先擬定的題目，通過(guò)多輪的信息反饋和詢問(wèn)，最后達(dá)到專家意見(jiàn)的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來(lái)的，這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的方法。

智暴法可以在一個(gè)小組內(nèi)進(jìn)行，也可以由各個(gè)單個(gè)人完成，然后將他們的意見(jiàn)匯集起來(lái)。智暴法適用于探討的問(wèn)題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。若問(wèn)題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進(jìn)行分析和分解，然后再采用此法進(jìn)行討論。

對(duì)智暴法的結(jié)論還要進(jìn)行詳細(xì)地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

篩選時(shí)指風(fēng)險(xiǎn)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類，確定哪些因素明顯地會(huì)引起風(fēng)險(xiǎn)，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進(jìn)一步研究。通過(guò)篩選，使風(fēng)險(xiǎn)管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)的因素上。監(jiān)測(cè)是根據(jù)某種風(fēng)險(xiǎn)及其后果，對(duì)設(shè)計(jì)到這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品、過(guò)程、現(xiàn)象和個(gè)人進(jìn)行觀測(cè)、記錄和分析的顯示過(guò)程，以掌握他們的活動(dòng)范圍和變動(dòng)趨勢(shì)。診斷是對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)癥狀或其后果與可能的起因關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)入仔細(xì)檢查。

在栓選、監(jiān)測(cè)、診斷過(guò)程中，一般要按照一定得思維邏輯進(jìn)行考察。

1.3故障樹(shù)法

故障樹(shù)是分析問(wèn)題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。故障樹(shù)作為一種有效地風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，故障樹(shù)實(shí)際上變成了風(fēng)險(xiǎn)樹(shù)。此時(shí)可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分解，排除無(wú)關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確的找到對(duì)企業(yè)真正的產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)及原因。

故障樹(shù)經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜，直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)、外所有失效機(jī)理;比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是用于大系統(tǒng)時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識(shí)別公司所面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)分析法。使用流程圖分析法時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況。建立反映企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的流程圖。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。而后通過(guò)對(duì)流程圖的分析，有效地揭示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

流程圖類型很多，有反應(yīng)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的總流程圖;有專門反應(yīng)某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業(yè)務(wù)和部門活動(dòng)的流程圖。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，可根據(jù)特定需要建立流程圖。而后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)過(guò)程進(jìn)行分析，以達(dá)到識(shí)別開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.5財(cái)務(wù)報(bào)表分析法

風(fēng)險(xiǎn)造成的損失以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的各種費(fèi)用都會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示出來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析法就是基于這一點(diǎn)用來(lái)識(shí)別和分析各種風(fēng)險(xiǎn)的。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性?房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)?房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面?

2.1.1投資決策階段的任務(wù)

投資決策階段是通過(guò)對(duì)國(guó)家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域、類別和時(shí)機(jī)。即確定在何時(shí)、何地，開(kāi)發(fā)何種房地產(chǎn)。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

2.1.2開(kāi)發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于開(kāi)發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

2.2開(kāi)發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。各類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)?由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素?所以說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)?

2.4土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

在土地獲取階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者承擔(dān)的主要風(fēng)險(xiǎn)有：土地風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過(guò)程,它包括從獲取土地?籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過(guò)程?此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素?

3.1工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失?信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)?

3.2項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性?可靠性?經(jīng)濟(jì)性?美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面?承包商施工技術(shù)水平落后?偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面?

3.3開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段?建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊?深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工?工程質(zhì)量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)?

結(jié)語(yǔ)：本文論述了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的一般方法，在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別進(jìn)行了研究，給出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析調(diào)查表，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容進(jìn)行了論述。

參考文獻(xiàn):

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篇（9）

一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來(lái)源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無(wú)關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。

在實(shí)證研究方面，國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計(jì)

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長(zhǎng)性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性：公司成長(zhǎng)性：(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來(lái)自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。

三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析

由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說(shuō)明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤(rùn)率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說(shuō)明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長(zhǎng)度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見(jiàn)表2、表3)。

其一，方程整體通過(guò)F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過(guò)了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著，成長(zhǎng)性指標(biāo)通過(guò)了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒(méi)有通過(guò)t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無(wú)統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過(guò)F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒(méi)能通過(guò)T檢驗(yàn)，無(wú)法說(shuō)明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。

篇（10）

中國(guó)當(dāng)前房地價(jià)格快速增長(zhǎng)，將會(huì)嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了防止金融危機(jī)的出現(xiàn)，必須適當(dāng)控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度。同時(shí)，控制房地產(chǎn)價(jià)格已成為政府的重要工作部分，各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)，但效果不是很明顯。論文主要從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，得出房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲的主要原因，并提出了一些對(duì)策建議。

一、中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基本情況

自2001年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪增長(zhǎng)周期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、銷售均以20%以上的速度高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期GDP的增長(zhǎng)速度。伴隨著此輪增長(zhǎng)周期，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2002年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2226元/平方米，2003年則迅速增長(zhǎng)到2379元，增長(zhǎng)了6.9%。2004年，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)2714元/平方米，比2003年上升14.08%，與2002年相比，上漲幅度達(dá)21.92%。2005年，辦公樓平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)13.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)15.2%。2006年繼續(xù)快速增長(zhǎng)，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。

二、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因分析

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，其中，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)、居民的收入水平、銀行利率。社會(huì)因素包括人口狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)、社會(huì)福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、規(guī)劃政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、特殊政策。

價(jià)值決定價(jià)格，商品價(jià)格又受到供求的影響，成本和供不應(yīng)求是導(dǎo)致商品價(jià)格快速上漲的主要因素。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲主要原因如下。

1.城市化高速推進(jìn)導(dǎo)致剛性需求的增加

目前，我國(guó)的城市化水平保持在每年提高1個(gè)～1.5個(gè)百分點(diǎn)的水平上，是改革開(kāi)放以來(lái)城市化演進(jìn)速度最快的時(shí)期。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，我國(guó)2005年底城市人口達(dá)到5.62億，城市化水平達(dá)到43%，2010年我國(guó)城市化水平將達(dá)到50%左右，城鎮(zhèn)人口會(huì)達(dá)到6.5 億人左右。如果新增城鎮(zhèn)人口中有60%需要解決住房，人均居住面積按28平方米計(jì)算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面積14億平方米，年需住房2.8億平方米。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)價(jià)格是由客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，我國(guó)所處房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期注定房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)第一個(gè)波峰是1993年，當(dāng)時(shí)在局部地區(qū)出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象，1993年下半年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又進(jìn)入復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段。這就可以解釋1995～1999年左右房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷，當(dāng)前我國(guó)處于房地產(chǎn)增長(zhǎng)階段，客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。

3.土地儲(chǔ)備制度實(shí)施和“經(jīng)營(yíng)城市”觀念的偏差

土地儲(chǔ)備制度實(shí)施以后，通過(guò)拍賣、競(jìng)標(biāo)獲取土市場(chǎng)上最高價(jià)的土地。而政府為了獲取更多的建設(shè)資金，一味公開(kāi)拍賣土地，加上政府對(duì)住宅用地拍賣最高價(jià)不加限制，使得房地產(chǎn)商競(jìng)相爭(zhēng)搶住宅用地，造成土地價(jià)格的飛漲，但開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)商人不愿意自己的預(yù)期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)因此而降低。加之，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相“圈地”進(jìn)一步抬高了地價(jià)，加劇了土地供應(yīng)緊張的矛盾。

4.按揭售房方式的推出與大量運(yùn)用

這些年國(guó)家在金融信貸上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予極大的支持，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模逐年增大，種類不斷增加。就全國(guó)來(lái)講，房地產(chǎn)信貸從1998年的800多億，猛增到2003年的1.2萬(wàn)億，2004年上半年更達(dá)1.7萬(wàn)億，凈增長(zhǎng)21.25倍。

按照需求是購(gòu)買欲望和購(gòu)買能力的統(tǒng)一的說(shuō)法，按揭購(gòu)房其實(shí)是將潛在的購(gòu)買能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買能力的過(guò)程，其實(shí)質(zhì)是將未來(lái)幾年乃至幾十年的購(gòu)買能力提前釋放，由此激發(fā)出來(lái)的自然是對(duì)商品住房的爆發(fā)式的需求。

5.投機(jī)炒作

我國(guó)近幾年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道的單一，銀行利率不斷下降，而經(jīng)商投資又有一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)比各類投資的收益率，部分民間資本和居民把住房當(dāng)作保值增值的良好的投資品，投資性購(gòu)房大增。在上海，投資比例達(dá)到16.6%，長(zhǎng)沙市的住房投資比例為16%寫(xiě)字樓則高達(dá)40%。“溫州炒房團(tuán)”的出現(xiàn)，就是這種投機(jī)性住房投資現(xiàn)象的集中體現(xiàn)。

市場(chǎng)投機(jī)炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲幅度和周期長(zhǎng)度增加。房地產(chǎn)投機(jī)炒作盡管不屬于對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)需求（居住需求或投資需求），但它依然是市場(chǎng)需求的重要組成部分。更重要的是，它構(gòu)成了巨大的宣傳效應(yīng)，特別是經(jīng)過(guò)媒體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宣傳，其對(duì)人們的心理預(yù)期的“雪球效應(yīng)”來(lái)強(qiáng)化這一過(guò)程，增大了供需矛盾，造成了價(jià)格的上漲。

6.鋼材、水泥等原材料的漲價(jià)

2003年，我國(guó)的鋼材市場(chǎng)快速升溫，供需增勢(shì)強(qiáng)勁，價(jià)格高位攀升，鋼材的平均價(jià)格比上年同期相比增長(zhǎng)30％～40%，水泥平均價(jià)格上漲10%左右。進(jìn)入2004年后，這兩種材料的價(jià)格仍繼續(xù)攀升，特別是居高不下的鋼材價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期的回調(diào)，反而延續(xù)了2003年的上升態(tài)勢(shì)，2005年和2006年建材價(jià)格更是全面提升，致使建造成本增加。

7.大規(guī)模的城建拆遷

近幾年來(lái)各地政府加大了城建投入，大規(guī)模的城市建設(shè)、老城改造，使大量拆遷居民要重新購(gòu)房，形成大量“剛性需求”。同時(shí)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷培育，居民的房屋財(cái)產(chǎn)意識(shí)顯著增強(qiáng)，這使城市房屋拆遷逐步由地方政策定價(jià)過(guò)渡到市場(chǎng)定價(jià)為準(zhǔn)，不僅大幅度提高了房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，也拉長(zhǎng)了房屋拆遷周期，房屋拆遷成本急劇提高，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升。

三、對(duì)策研究

針對(duì)上述主要原因，可以得出積極的調(diào)控措施，國(guó)家建設(shè)部、銀行等部門和很多地區(qū)也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因分析，我們可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是多方面原因造成的，要想很好控制房?jī)r(jià)也要從多方面入手，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，我們給出一些對(duì)策建議。

1.搞活股市，開(kāi)辟多種投資渠道，以減少炒房投機(jī)行為

股市與房地產(chǎn)是中國(guó)當(dāng)前社會(huì)資金尋求回報(bào)的兩條主要渠道。由于資金流向取決于投資回報(bào)率，決定了這兩條渠道在吸納資金上具有相互排斥的特點(diǎn)，股市贏利率高，社會(huì)資金就往股市流，反之，社會(huì)資金就往房地產(chǎn)領(lǐng)域流。

2.加強(qiáng)對(duì)原材料供應(yīng)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

在材料供求關(guān)系緊張，價(jià)格快速持續(xù)上漲，并波及到全社會(huì)物價(jià)水平的情況下，政府應(yīng)采取必要的措施，對(duì)鋼材、水泥等原材料的出廠及銷售價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，防止囤積居奇、哄抬價(jià)格。

3.提高首付比例和降低貸款的期限

這樣可以緩和商品住房供需的嚴(yán)重不平衡，有效地降低需求，對(duì)降低房?jī)r(jià)有一定的作用。最近，不少地方的商業(yè)銀行不約而同地提高了房貸的門檻。

4.對(duì)土地使用制度要進(jìn)行適度的宏觀調(diào)控，以發(fā)揮其應(yīng)有的功效

嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商囤積土地，嚴(yán)格按批準(zhǔn)文件與合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)城市是政府對(duì)土地資源的市場(chǎng)化運(yùn)作，因此，正確認(rèn)識(shí)和把握哪些應(yīng)有市場(chǎng)運(yùn)作，哪些是市場(chǎng)無(wú)能為力而由政府來(lái)操作的。

四、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前政府已經(jīng)在以積極的姿態(tài)對(duì)待我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，果斷采取各種有效措施以達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的。雖然很多措施沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，但我們只要堅(jiān)持探索，在不遠(yuǎn)的將來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向一個(gè)良性的循環(huán)。由于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象是多種原因造成的，所以在實(shí)踐中我們應(yīng)該多種措施綜合運(yùn)用，打“組合拳”，加強(qiáng)對(duì)于政策的執(zhí)行力，才能使各種措施更好的發(fā)揮其功效，更好的控制房?jī)r(jià)。

參考文獻(xiàn):

[1]黃賢金陳龍乾:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000

篇（11）

論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國(guó)乃至于全球都是備受矚目的，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過(guò)跟一般的投資項(xiàng)目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也是存在的，怎樣正確認(rèn)識(shí)商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)并通過(guò)有效的措施進(jìn)行防范，是本文講述的重點(diǎn)。

由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來(lái)。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過(guò)了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來(lái)增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過(guò)租金來(lái)獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過(guò)渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有雄厚的資金來(lái)周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過(guò)程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：

(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)收益的問(wèn)題。也可以說(shuō)是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來(lái)擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)房屋購(gòu)買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

(三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。

(四)利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣一來(lái)，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于

(五)無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開(kāi)始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過(guò)長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。

(六)自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過(guò)這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過(guò)由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過(guò)仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來(lái)講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過(guò)一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過(guò)改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。

總結(jié)

總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項(xiàng)目的同時(shí)一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻(xiàn)