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篇（1）

中圖分類號：F301.23 文獻標識碼：C 文章編號：0439-8114（2013）14-3456-04

基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、住宅、工業等用途分別評估法定最高出讓年期的土地使用權的單位土地面積的區域平均價格，主要反映城市地價的總體水平。研究基準地價形成過程及其結構的動態變化對科學合理地管理利用土地，建設用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序進行，合理調控土地市場，制定土地利用計劃，促進區域社會、經濟、生態效益的持續發展有著極為重要的作用。

目前，中國學者從不同方面不同角度對基準地價進行的研究尚少，如祝國瑞等[1]在動態建立基準地價模型中應用了模擬退火算法；唐旭等[2]在動態建立基準地價模型中應用了求解組合優化問題的局部搜索算法；吳宇哲等[3]利用地統計學中的空間局部內插Kriging技術建立地價等值圖，并將該方法應用在土地定級估價和基準地價評估中；趙松[4]對城鎮土地分等定級估價數據庫標準化進行了研究；張蓬濤等[5]建立了基于BP神經網絡的基準地價預測模型，并建立了基準地價與其影響因素之間的相互關系；鄭斌等[6]設計和實現了基于開源GIS的城市基準地價信息平臺。筆者以武漢市新洲區為例，用內部結構比率來分析歸納城鎮地價內部結構的變動規律，對揭示該地區內部不同區域的經濟差異及未來基準地價更新、宗地評估，指導建設投資具有重要意義。

1 研究區域概況

武漢市新洲區位于長江中游北岸、武漢市東北部，位于東經114°30′-115°05′、北緯30°35′-30°02′，面積1 500.66 km2，東鄰團風縣，西接黃陂區，北與紅安、麻城兩縣毗鄰，南與青山區、鄂州市隔江相望。新洲區地理區位條件優越、配套基礎設施完善、社會經濟蒸蒸日上，為新洲區的發展提供了得天獨厚的條件。

隨著武漢市新洲區經濟的快速發展，土地作為一種重要資源，其資產價值日益突出，土地交易日漸活躍，土地市場價格水平波動較大。因此，武漢市新洲區于2005、2008和2011年分別進行了土地定級和估價工作，結果見表1。

2 數據與方法

2.1 數據來源

所采用的基礎數據及圖片來自《武漢市新洲區城鎮土地定級暨基準地價更新成果》（2005-2011）、《武漢市統計年鑒》（2005-2011）、《武漢市新洲區土地市場動態監測分析報告》（2005-2011）、土地利用更新數據、新洲區市場交易地價收益資料和進行地價測算的各項參數，以及關于新洲區人口、經濟發展等方面的資料。綜合考慮新洲區近年各類用地在土地市場的發展狀況及特點，在參考武漢市土地市場及各類用地價格的基礎上對新洲區基準地價內部結構比率進行分析。

2.2 研究方法

通過對基準地價內部結構比率的研究，對比分析4個指數，定性定量、將理論與實際情況相結合，分析該地區的基準地價主要影響因子和發展趨勢。基準地價內部結構比率是指不同地類之間以及不同級別之間的地價比率指數，包括同級各類地價比率指數、同級各類地價環比指數、同類各級地價比率指數和同類各級地價環比指數4種類型[7]。不同的城鎮規模、經濟發展水平以及聚集程度都會影響到地價的結構比率。

從橫向來看：①各級地類的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，說明該地區各級用地價格由商業向住宅，再向工業依次遞減。這反映出武漢市新洲區商業經濟發展比較快，工業發展相對緩慢；體現出土地用途、用地條件以及土地集約利用程度對城市土地價格的重要影響作用。②由圖1可以看出，αz/s從1級到2級上升，從2級到3級下降，4級與5級之間的波動較大，表明從1級到2級地段商業與住宅用地的價格差距正在縮小，從2級到3級正在拉大，從指數的變動可以看出在1級地段商業發展比較好，在2級附近的住宅用地價格上升較大，這是由于此處環境比較好，城市基礎設施等各方面條件較適合居住，同時體現了商業用地對區位的敏感性。

從縱向來看：①三輪的αg/s值除2008年的1級較2005年有所上升外，其余均比上一輪有所下降，說明工業與商業的差距正在逐漸拉大，反映了新洲區商業地價的市場交易穩定性增強。②2008-2011年，除了3、4、5級的αz/s值，其他都是2008年的α值大于2011年，說明除了3、4、5級的住宅用地發展較快，其他地類發展速度相對緩慢，反映了近些年新洲區城市中心的住宅用地發展加快。

3.2 同類各級地價比率指數結果分析

從橫向來看：表3顯示，從1級到5級，β值在逐漸遞減，說明1級地段用地價格最高，并以一個較明顯的降幅從1級向5級遞減，體現出作為城市中心地帶的商服繁華程度高，基礎設施完善，土地需求量大，推動了地價的上漲。

從縱向來看：①2005-2008年，商業用地中β值明顯升高，反映出各級地價與1級地價間的差距在逐漸縮小，這是因為2005-2008年城市基礎設施和環境的改善使用地質量提高，價格上升；而2008-2011年β值下降，說明各級地價與1級地價間的差距增大，由于新一輪土地規劃調整城市土地利用方式和結構，強化了城市中心地區商業用地，合理配置土地資源，從而提升了中心地區的商業用地價值。②2008年從1級到5級各類用地的β值都大于2005年，由此反映出2005-2008年各類用地價格上漲速度加快，2008-2011年3、4、5級的住宅和工業用地發展加快，這是由于近年來城市中心的住宅用地趨于飽和，陽邏開發區的建成拉動了周邊經濟發展加快，體現了土地規劃和政策對土地價格的影響。③除2005年外，2008與2011年同級各類用地中工業用地的β值最小，說明2008與2011年工業用地比率隨土地級別下降而增大，反映了基礎設施和土地規劃對土地價格的影響。

3.3 同級各類地價環比指數結果分析

根據式（5）、式（6）計算得出表4，并依據表4繪制武漢市新洲區土地同級各類地價環比指數變化曲線（圖3）。

從橫向來看：α′s/z從1級到2級下降，說明差距在級別間縮小，α′s/z從2級到5級呈現一定的波動性，說明1、2級用地發展呈穩定的增長趨勢，是良好的商業用地選擇；2級α′z/g值高于1級，但在2級到5級呈現波動性，2005年從2級到5級呈下降趨勢，2008、2011年基本呈上升趨勢，2008年住宅、工業用地差價隨著土地級別下降而拉大，反映了近年來隨著經濟的發展，城市的基礎設施、環境改善，住宅用地價格提升較快；除5級用地的α′s/z外，其他各級用地的α′s/z均大于α′z/g，說明住宅用地與工業用地價格之間的級差大于商業用地和住宅用地之間的級差。

從縱向來看：①由表4可知，2005、2008年α′s/z值分別在4、5級為最高，2011年在1級最高，反映出商業與住宅用地價格的級差在城市中心地段趨勢拉大，2005年α′z/g在2級最大，在2008、2011年為4、5級最大，說明住宅與工業用地價格的級差在郊區趨于拉大，體現了土地利用規劃、用途、基礎設施對土地價格的影響。②從圖3和表4整體來看，2011年的α′z/g值遠高于其他年份值，說明2008-2011年住宅到工業用地價格之間差距非常明顯，且商業、住宅用地價格漲幅明顯。這主要是由于2008-2011年新洲區的經濟發展加快，特別是陽邏開發區的建成和新洲區基礎設施的完善，體現了基礎設施和城市規劃對土地價格的影響。

3.4 同類各級地價環比指數結果分析

根據式（7）計算得出表5，并依據表5繪制武漢市新洲區土地同類各級地價環比指數變化曲線（圖4）。

從橫向來看：①除2005年外，β′值都是工業用地最高，反映了工業用地地價間離散程度最大，級差效益明顯；②總體上來看，1-5級各類用地中住宅用地的變幅相對較大，反映了住宅用地的級差效益隨著級差變化波動較大。

從縱向來看：①除2005年住宅用地的β′3/4到β′4/5外，2005、2008年商業和工業用地價格在級別間的變化幅度隨著級別的降低而增大，并且在β′1/2和β′2/3間變化幅度最大，表明在1、2級的土地價格差幅最大，且1級是最好的商業用地選擇；另一方面，也反映出商業用地對區位的敏感性，城鎮商業區位的門檻效應依然存在，從而使得地價差距拉大；②由圖4、表5可以看出，2011年的商業、住宅、工業用地級差效益平均波動較大，這是因為近幾年新洲區經濟發展較快，各項用地功能劃分比較明確，從而促進了土地資源的合理分配；③2005-2008年β′值有較大幅度的下降，說明隨著社會發展，城市整體地價水平提高，是各類用地地價間差距逐漸縮小；2008-2011年β′值呈小范圍的波動，反映出近年來新一輪的土地利用規劃促進土地利用方式和結構的優化，合理配置土地資源，土地發展更趨向合理。

4 結論與討論

通過上述分析可得：①從降幅上來看，總體上隨著級別的下降，商業用地的價格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工業用地；②通過對以上4個指數的分析可以看出，對武漢市新洲區各級地價影響比較大因素主要有區位、土地用途、用地條件、土地利用規劃、政策、基礎設施、交通條件和社會經濟發展等。

根據對新洲區基準地價的結構變動分析，結合《新洲區總體規劃》、《新洲區土地利用總體規劃》、《新洲區城市總體規劃》，對新洲區土地利用提出以下建議：①1、2級地類應以商業用地、住宅用地為主，可適量安排高科技產業用地，鼓勵發展第三產業。對于現有占地面積較大、技術含量低、效益較差的企業和事業單位，條件許可情況下應盡量搬遷，騰出場地發展第三產業。②2、3級地鄰接區塊應以住宅、商業、商務辦公、行政辦公和科教用地為主，可以考慮安排科技含量高、效益好的工業用地。對污染嚴重的工業用地，特別是規模較大的應盡快實施搬遷。③3、4、5級地類可根據城市發展需要，本著嚴格控制農地轉用的原則，落實國土資源部的“雙保”（保耕地、保發展）精神，安排部分污染較小的工業用地，但必須符合《城市總體規劃》，并作為城市發展的后備用地。

參考文獻：

[1] 祝國瑞，唐 旭，王 平.模擬退火算法在動態建立基準地價模型中的應用[J].武漢大學學報（信息科學版），2003（5）：593-595，607.

[2] 唐 旭，趙 松，祝國瑞.局部搜索算法在動態建立基準地價模型中的應用[J].中國土地科學，2003（4）：37-42.

[3] 吳宇哲，吳次芳.基于Kriging技術的城市基準地價評估研究[J].經濟地理，2001（5）：584-588.

[4] 趙 松.城鎮土地分等定級估價數據庫標準化研究[J].中國土地科學，2004，18（1）：52-55.

[5] 張蓬濤，楊 紅.基于神經網絡的基準地價預測模型研究——以河北省主要城市為例[J].中國土地科學，2000，14（5）：32-35.

[6] 鄭 斌，唐 旭，劉耀林，等.基于開源GIS的城市基準地價信息平臺的設計與實現[J].國土資源科技管理，2006，23（5）：69-74.

[7] 馬誠超.中部欠發達城市基準地價結構變動分析——基于宿州市的個案研究[J].宿州學院學報，2011，26（9）：33-36.

[8] 李小波，馬仁會.河北省城鎮土地基準地價結構比率分析[J].地理學與國土研究，1998，14（1）：13-16.

[9] 馬仁會，田鳳雅，李 強.河北省城鎮基準地價結構比率變動分析[J].地理學與國土研究，2002，18（3）：61-65.

篇（2）

1、概述

1.1灰色用地概念及意義

某些地區由于外部環境不夠成熟、未來發展的不確定性等因素，使其具備灰色的特性，不能按照正常的總體規劃將土地利用規劃一步落實到位，可以先賦予其將來易置換的用地功能，待時機成熟，再將其轉換成其它用地性質，此類地塊統稱為“灰色用地”。灰色用地不是不去確定地塊的性質，而是讓它在市場經濟的調控下來轉變自身的用地性質，使其更好地適應市場經濟，使土地在各個階段都能發揮最大的經濟效益。

灰色用地是社會發展與經濟增長導致的必然產物，是適應市場經濟條件下理性規劃的產出，它的出現適應了土地可持續發展的要求，在考慮當地人文和市場的條件下，以較短的時間（10-20年）作為灰色用地的限期，以適應當地當時的規劃背景，保持土地價值的最優。

1.2灰色用地與二次城市規劃

灰色用地的出現推進了城市規劃創新，要求城市規劃必須適應市場經濟發展，要求城市用地在不同發展階段效益最大化且功能多樣化，以動態的思想來規劃，適應城市社會經濟可持續發展的要求。

二次規劃是為了保持土地的使用價值與社會經濟水平相平衡，在一次規劃時超前考慮與二次規劃的銜接，避免重復開發的浪費，同時盤活土地存量，以此適應市場經濟條件下的城市規劃。用二次規劃的方法來實踐灰色用地的理論，以此達到土地利益最大化和經濟的可持續發展的目標。

圖1灰色用地與二次規劃關系圖

1.3灰色用地開發案例分析

1.3.1案例一：南京1912特色街區&上海新天地----被動性灰色用地規劃

南京1912特色街區是由民國總統府遺址建筑群轉換為目前南京的集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業區及知名品牌的展示地。上海新天地是由上海石庫門居住區轉換為了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。

對于這類處于城市地價較高的地段，由于當時規劃未能預見其未來發展潛力，土地使用效益往往不是很高，為了充分發揮其潛力，一般用建筑功能置換的方式來改變其用地性質。

1.3.2案例二：蘇州工業園區----主動性灰色用地規劃

為了實現中國-新加坡蘇州工業園區向蘇州新城區的轉變，《蘇州工業園區（蘇州東部新城）分區規劃（2007－2020）》時提出了灰色用地的概念來協調工業園區在近遠期對工業用地需求的矛盾。園區從1994 年啟動，經歷了十幾年的發展，已成為中國規劃的楷模，它用發展的速度、協調程度、經濟效應來證明灰色用地理念實踐的成功。

蘇州工業園區對灰色用地的開發方式進行研究探索，在第一次規劃中，主要是將零散工業集中化，形成工業坊，同時配備宿舍區，配套基礎設施；第二次規劃中通過彈性綠地控制來適應后期開發需求，并嚴格控制工業土地使用期限（不超過2020年），采用工業用地退出和部分“退二進三”的方式進行用地置換。

1.3.3小結

實踐證明，灰色用地的實踐與推廣使用地的開發控制始終處于一種最優狀態，保證城市在不同階段和現有多種約束條件下的快速發展，滿足了市場環境、政策背景等因素變化對用地的動態需求；對灰色用地置換方式的研究與實踐也為城市建設的可持續發展提供了寶貴的經驗。

同時二次城市規劃方法增加了規劃彈性，減少規劃修改的頻率；根據市場需求對用地的整理、用地性質的調整，提高土地的使用價值和利用效率，保證城市土地使用良性循環，進一步實現土地開發的可持續發展。

2、蘇州運河路沿線地塊現狀分析

蘇州過去十多年的經濟增長主要依靠制造業（非常依賴土地資源），近年來土地使用效率已有降低的趨勢，土地資源的減少成為制約蘇州發展的瓶頸，外延式發展難以為繼，選擇一種新的土地開發模式，盤活存量土地和提高使用土地使用效率，以此來保障經濟的增長，已成為解決蘇州發展的當務之急。

2.1目標地塊區位分析

地塊位于蘇州高新區中心位置，緊鄰運河，原來處于城市邊緣，隨著高新區近幾年的高速發展，現在已經處在高新區價值較高的中心位置。

2.2目標地塊的現狀分析

2.2.1現狀分析

由于政治、歷史等原因，以及當時的經濟發展水平等因素，目標地塊工業用地所占比例最高，雖然現有的工業污染相對較小，但是土地使用不經濟，基礎設施不完善，居住用地配備較少且質量較差。

2.2.2 SWOT分析

目標地塊SWOT分析表

由于地快所處的大環境在高度動態發展，加之，地鐵線路的開發和周邊商圈的發展模式使得地塊發展的不確定因素增多。

2. 3灰色用地概念的引入

現狀地塊眾多不確定因素，促使地塊不能按照常規城市規劃的方法一步落實到位。用地性質的不確定性使其具備灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市規劃的方法，在規劃設計中我們可以先賦予其將來易置換的用地功能，以便用地性質的調整（在高度動態發展的過程，第二次規劃也不必將其完全置換為最終土地使用的狀態）。

蘇州運河路灰色用地二次城市規劃的實踐

根據已有的灰色用地實踐，本次運河路沿線地塊的二次城市規劃采用以下方法，以保證規劃的可操作性。

由于地快所處的大環境在高度動態發展，加之，地鐵線路的開發和周邊商圈的發展模式使得地塊發展的不確定因素增多。

2. 3灰色用地概念的引入

現狀地塊眾多不確定因素，促使地塊不能按照常規城市規劃的方法一步落實到位。用地性質的不確定性使其具備灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市規劃的方法，在規劃設計中我們可以先賦予其將來易置換的用地功能，以便用地性質的調整（在高度動態發展的過程，第二次規劃也不必將其完全置換為最終土地使用的狀態）。

由于灰色用地的規劃重點在解決高動態發展下的城市用地的布局，所以規劃期限應根據當地當時的發展狀況做出相應的調整，但是一次規劃時間不宜超過20年，二次規劃的期限應與上位規劃相對應。

3.1第一次規劃

3.1.1第一次土地使用規劃構思

在第一次土地使用規劃中，首先要考慮在法定規劃期限內用地性質永久性不變的地塊，這類地塊基本都是會以發展商業商務等服務業為主，追求中高密度高容積率，以此符合該地塊未來發展趨勢和整體形態，以及上位規劃和設計理念對該地塊未來作為蘇州高新區商業商務中心的定位。

除了永久性不改地塊，一次規劃是以整治現狀為主，對于建筑、道路基本維持原有形態，不做大變動但在主要道路兩側進行綠地防護，修繕路面環境。

3.1.2規劃重點

1、用地性質的調整

 （1）工業用地調整。

擴大X2范圍，調整部分工業用地，形成2.5產業特色區域；

將一些靠近人才市場的工業建筑改建為培訓中心，適應地塊特色；而原來的大工業廠房，依據其現有的特征，改造成體育學校，原有的絲綢廠改造成服裝培訓學校，為人才市場輸送人才；

（2）其他用地調整。將已經不適應當地經濟發展的倉儲用地改為商貿區，建立一些賣場，商業百貨等場所，增加地塊的商業氛圍，適應上位規劃；

（3）新增公交首末站。配合在建地鐵站和即將通行的地鐵1號線2號線，使整個地區的交通更加便捷，出行效率提高。

（4）新增綠化用地。沿運河公園綠化建設，將運河的景觀引入地塊，加強沿路綠化的建造，為建造步行系統做好準備。建造廣場公園，輻射周邊地塊，做好節點綠化，提升區塊品質，點線面結合，將綠化作為一個系統來提升整個地塊的可用性。為地塊整體維持綠色平衡的大面積綠化，優化環境的同時也給整個區塊優良的休息場所。

 2、道路系統――第一次規劃道路分析

一次規劃道路調整的主要原則：在沒有調整用地性質的地塊，保持大路網不變的情況下，局部調整了內部路網，使整個道路體系更加完善。在城市道路和區內主要干道基本保持現狀的前提下，為了提高運河景觀的利用率，沿河增加綠化和道路，調整區內次要道路，合理組織道路出入口與建筑的關系，疏通道路；根據建筑和地鐵出入口合理組織路網。

道路動態變化：

（ 1）延伸區域內道路，與主干道相連，使整個道路系統趨于連貫；

（2）沿河邊綠化（包括運河公園）增加道路，拓展到路沿岸景觀，增加沿河綠化帶使用性；

（3）緊密聯系各地塊，聯通區域內道路；

（4）增加路網密度，提升地塊活力。

3、建筑改造――第一次規劃工業廠房改造

對地塊內一些建筑進行質量評估，對一些原來結構有良好的承重體系的建筑進行改造，一次規劃中將原來的一座工業廠房改變為體育學校，在保留其原有建筑結構的同時，也進行一定的調整，同時將工業建筑的大空間分割成小空間以適應功能的需要。

3.2第二次規劃

3.2.1第二次土地使用規劃構思

二次規劃依據土地利用性質，將運河路地塊定位為一個商業、商務為主的綜合用地，輔助住宅區和教育用地。在第一次規劃的基礎上，根據上位規劃對用地進行了深入的規劃設計，對土地利用性質進行了大幅度的改變，對原有建筑進行了更新改造，目標把運河路地區打造成以商業商務為主的城市綜合體。在保留一次規劃的基礎上，調整了路網，臨近獅山路的地塊基本保持現狀，以高容積率為目標打造該地塊,在綠化方面，繼續開發運河邊上的公園，也抓緊開發沿獅山路的高新廣場。

3.2.2規劃重點

1、對一次規劃的延續與調整

（1）變更一次規劃公交首末站位置，將公交首末站轉移到地鐵出入口處，打造交通節點；

（2）將上位規劃中要拆除的行政用地調整為商業文娛用地；

（3）根據上位規劃將工業拆除，調整為商業、教育用地。將地塊整合，其中工業廠房改造部分，對一次規劃中改造成體育學校的建筑進行二次改造，在不改變其結構的基礎上對其建筑細部如門窗、立面等進行二次改造，將其改造成娛樂功能的健身房。

（4）延續一次規劃的X2項目，并繼續擴建，將其作為新區的特色街區，成為文化或商業標志。對一次規劃中的功能和布局進行承接和改造的同時，滿足新功能和二次規劃的環境以及經濟狀況的相互適應。

2、道路系統――第二次規劃道路分析

二次規劃道路調整的主要原則：延用一次規劃調整的大部分道路，對于一次規劃新增的道路，必須改變用途的，也以調整為主。

道路動態變化：

（1）城市道路和區內主要干道基本與第一次規劃保持一致；

（2）調整部分路網為步行道，將原有次要道路根據用地變更變成步行道，使區塊趣味性和連通性增加。

3、地塊詳細設計要求

（1）平面布局方式

地塊再開發以延續原有城市肌理，采用大街坊的形式，重點考慮內部路網對外的銜接性與安全性要求。

（2）現有建筑改造要求

通過對地塊內建筑的采取保留、整治、開發三種方式來布置。保留南部商務辦公區的小部分地塊內建筑：這些建筑質量和環境都比較好，與用地性質、周邊建筑風貌、環境、規劃道路沒有沖突；整治分布在混合用地和創業產業園區域內的大部分地塊：這些地塊與規劃用地性質基本一致，建筑質量尚可，但配套設施不齊全、環境風貌欠佳或建筑風格不協調；開發重建與規劃用地性質不一致，建筑質量很差或不符合功能要求，與周邊建筑風貌和環境沖突較大的建筑。

（3）整體環境控制

按照從獅山路到金山路變低，從金山路到金山浜變高，到潤捷廣場附近又出現一高點，呈現出波浪形；新建的建筑形式則要呼應運河，以流線型居多；臨近運河的建筑以透明的低層建筑為主，滿足觀景需求，同時給后面的建筑留有余地；在大型建筑入口設置入口廣場或綠化用地，提高綠化使用率，同時加強廣場綠化與整塊地的銜接；地塊內的綠化應以點帶動面、面連成線的形式布局，以綠心作為集中點擴散開來，服務整個區塊，使之充滿生機。

3.3小結

二次規劃考慮到經濟發展對用地布局的影響，統籌考慮用地近遠期的銜接，以可持續發展的理念適應市場經濟條件下的用地發展。依據上位規劃，結合目標地塊現狀的發展情況，從功能定位、用地性質、各項功能、道路系統、空間組織等方面考慮，將城市規劃動態化，銜接各層次規劃，滿足用地發展需求。

而這兩次規劃中都考慮所處區位已經由邊緣轉變為中心，用灰色用地的理論進行改造，“以舊貌換新顏”，在盡量保持其原有結構及形態的基礎上，考慮其周圍環境的影響，通過漸進式的改造，改變建筑細部和整體環境來完成功能的銜接，充分考慮其可持續發展。

結語

在如今土地已成為制約城市發展的主導因素。經濟高速發展和市場高度動態的條件下，用灰色用地理論和二次規劃的方法，以動態的理念看待規劃，處理好土地遠期發展與近期使用的矛盾，具有避免土地閑置、挖掘存量用地、保持土地使用效率最優化的特點，是破解土地瓶頸、適應市場變化的有效手段。灰色用地如同“白地”、“彈性綠地”等概念一樣以動態性和適應性的土地開發模式適應快速城市化地區發展，使土地使用效率盡量達到最高，滿足城市發展不同階段土地高效和集約的利用模式。

參考文獻

1、 楊忠偉，殷景文．城市“灰色用地””規劃方法研究．城市規劃．2009（08）

2、 楊忠偉，臧慧怡．灰色用地在蘇州工業園區的規劃探索．規劃設計．2009（05）

篇（3）

核查清算后，對于村集體經濟組織生產生活安置用地有節余的，節余部分的遺留安置用地可按照的規定進行市場化運作或出讓處置。若已批給村集體經濟組織用于生產生活安置用地仍不足用以安置村民的，由各區政府依據《市征地補償辦法》的規定統籌安置。已批的村民生產生活安置用地應優先用于未安置村民的生活安置。

二、對村集體經濟組織要求明確在遺留安置用地依法掛牌處置后向村集體經濟組織返還一定比例商業用房、用于安置村民的住宅用房等相關交易條件和開發條件的（以下稱安置掛牌條件），應就返還面積、戶型、每戶面積、住房套數、物業形式、樓層等予以明確，形成初步方案報區人民政府預審后，由村民大會表決通過形成決議，并征得全村三分之二以上成員同意，再按程序上報。市國土資源局將所設安置掛牌條件報市土地管理委員會批準后，在遺留安置用地掛牌出讓方案中予以明確。安置掛牌條件連同村民大會的決議在遺留安置用地掛牌出讓須知中一并公示，為落實安置房的返還等政策要求提供依據。

三、對于在遺留安置用地出讓方案中設置了安置掛牌條件的，應在《國有建設用地使用權出讓合同》中約定返還一定比例或面積的商業用房和住宅用房的條款。市城鄉規劃局在辦理建設工程規劃許可手續時，在建設工程規劃許可證和報建圖中應明確以上商業和住宅用房的建筑面積以及具體分割析產部位。市住房城鄉建設委在辦理開發項目預售手續時，應審查安置掛牌條件的落實情況，并先將項目中用于返還的商業和住宅用房部分從預售建筑面積中剔除，優先辦理該部分房產的分戶發證手續。

四、對于在遺留安置用地出讓方案中設定為宗地外已建安置房返還和安置房建設資金條件的，區政府應委托相應資質的審核機構審核已建安置房建設成本，并予以認定。市國土資源局將區政府認定的建設成本在宗地掛牌方案中予以明確，待宗地掛牌成交后由市財政局直接返還給區財政部門，由區財政統籌撥付給相關村集體經濟組織。

五、市國土資源局受理村集體經濟組織遺留安置用地委托掛牌申請后，由市城鄉規劃局下達規劃設計條件書。市城鄉規劃局只對市國土資源局下達擬掛牌轉讓村民遺留安置用地的規劃設計要點。

六、市國土資源局應及時向相關職能部門提供全市遺留安置用地項目清單，并牽頭建立部門工作聯系制度，實現信息共享。各相關職能部門應嚴格審查遺留安置用地掛牌出讓條件的落實情況。

七、對于遺留安置用地處置后返還給村集體經濟組織的商業和住宅用房等房產，以及土地成本、出讓金、增值收益部分、房屋銷售價款等資產，各區農村經營管理部門要按照《省人民政府辦公廳關于加強農村集體經濟組織征地補償費分配使用監督管理的通知》等有關文件精神，加強對村集體經濟組織資產處置的監督管理。審計和監察部門應加強對村民遺留安置用地處置后的資金返還、掛牌條件落實以及各相關職能部門對遺留安置用地出讓工作監管把關等情況進行審計和監督，確保村集體經濟組織的合法權益不受侵害。

篇（4）

1 城市規劃原則

為了合理地進行城市規劃設計，規劃時必須采取合理地采取適合的原則：

（1）可持續發展原則：遵循環境與資源可持續發展原則，合理布局，提高城市環境綜合質量，尋求經濟、社會、環境三個效益的統一，努力實現發展生態環保效益型經濟的目標，使規劃統籌安排、持續發展。同時把握城市社會經濟與城市發展趨勢與規律，調整城市用地的功能布局、交通網絡系統和重大基礎設施建設。

（2）客觀原則：以科學的態度充分認識城市發展建設的有利條件和不利因素，規劃即具高起點、高標準、長遠性，又要與實際密切結合，尋求切合實際的城市開發策略、發展指標與階段目標。使規劃適當超前，兼顧現實。

（3）特色原則：充分提煉城市自然、歷史、文化、現狀特點，發揮較好的自然條件優勢，在城市形象和整體空間環境研究的指導下，進行城市景觀特色的創造，使規劃精心構思，體現特色。

2 城市規劃思考

對于城市規劃來說，其涉及到用地規劃、道路規劃以及城市綠化規劃等方面，因此規劃時需考慮的要點較多。通過結合實踐，筆者總結了對于城市規劃來說，其應當考慮的重點問題。

（1）城市規劃離不開城市的交通、信息等方面發展，為此規劃應當調整城市用地的功能布局、交通網絡系統和重大基礎設施建設。

（2）進一步科學預測城市發展規模，選擇城市發展方向，建立新的城市發展空間形態，合理確定未來城市的布局結構。如調整城市的工業結構，合理布置工業用地，通過規劃有效地確保城市經濟穩定協調發展。

（3）在當前形勢下，城市規劃應當弘揚歷史文化，保護好歷史文化遺產，創建具有當地特色的文化名城風貌。充分考慮山、水等環境要素，建設擁有完善的城市綠地系統，城市與自然生態風景有機結合的現代化山水城市。

3 城市規劃設計思路

對于城市規劃來說，必須采取爭取的技術路線才能有效地確保城市按照規劃意圖來進行。為此城市規劃應當以城市發展與規劃管理所面臨的主要問題為切入點，運用先進手段和多學科滲透的方式，通過專題研究、方案比較等技術方法，強化規劃成果的可操作性和的科學性：在深入細致的現狀調查和專題研究基礎上，重點把握區域與城市發展條件、城市結構與用地發展方向、生態環境、交通系統、歷史文化城市保護與城市特色、近期建設等城市發展的關鍵問題。

加強規劃的前期研究工作，投入較大的人力、物力和財力，積極展開有針對性的一些專題研究。重視現場踏測和基礎數據的分析。對城市用地現狀、近期重點工程地質條件、縣域城鎮發展進行深入細致的調查，為規劃工作奠定扎實的基礎。重視與周邊地區發展的比較分析。重點分析萬載在江西省、宜春市、以及周邊地區的地位與職能，分析周邊城市對萬載發展的各種影響。

4 規劃協調

每個城市規劃都離不開協調城市居民與工業規劃發展，城市規劃應當合理處理好居住與工業、商業、行政辦公等用地的關系，使居民工作生活方便、居住舒適。集中緊湊布置居住用地，并分級配置公共服務設施，加強對舊城居住區的改造，改善居住環境。

對于城市工業布局應當充分考慮縣城的生態環境，做到既發展工業，又滿足環境保護要求，達到社會效益、經濟效益、環境效益的綜合統一。處理好工業區與居住區及辦公區之間的關系，縮短居民上下班之間出行距離，避免給城市道路交通造成壓力。同時應當考慮分期建設的的經濟合理性，留有遠期發展備用地。通過依靠科技進步，發展高新技術產業，把東部工業園建成高起點的高新技術產業園。另考慮工業園區遠離城區，要同時注重居住、商業、郵電等設施的同步建設。規劃時，在工業用地調整方面，應當規劃將城中心區內污染比較嚴重的工業企業實施整體搬遷，對城中一些小塊工業用地可規劃改造為居住或商業用地。

5 道路交通規劃

道路交通規劃在城市規劃中起著關鍵作用，其決定著城市未來發展。道路交通規劃一方面為了滿足居民的出行方便，另一方面可有利于發展當地經濟。為了充分發揮城市道路交通作用，道路交通規劃規劃原則，從區域角度出發，協調縣際交通和縣城內部交通兩個層次，處理好城市道路與公路（省道、縣道）、水運交通之間的關系。根據城市當地的地形地貌等自然條件，城市道路系統宜采用“自由式+方格網”的模式。科學合理、切實可行，以優化土地資源配置，盤活土地存量，合理開發增量土地，提高城市運轉效能為目的。明確道路系統的功能和等級，提高道路作用效率，強化各組團之間的聯系。

其中城市道路交通規劃的目的是讓居民在出行活動中掌握主動權，能自由選擇和換乘各種交通工具，達到最方便、省時、經濟的目的。結合城市地勢的自然條件以及城市發展規模出發，交通發展方向宜采取以公共交通為主導，私人交通（自行車、摩托車、小汽車等）作有益補充，公共交通與私人交通協調發展的方針，達到近距離出行以自行車、步行交通為主，遠距離出行以公共交通為主；同時完善步行系統，保持人行道的連續性、安全性，在局部商業段，設置商業步行街。

6 城市綠地規劃

通過實踐表明，城市的綠地規劃在城市規劃設計中越來越顯得重要，很多城市規劃都為了創造出一個空間特色鮮明、環境綠化優雅的山水園林城市形象。城市綠地規劃原則應結合城市的性質，將城市公共綠地與生態綠地連成一體，創造出充滿山水特色的綠化景觀。同時根據城市當地的景觀特點和植被風貌，進行水土保持，充分發揮綠地的環境效益，使大氣、水體及噪聲等主要環境指標符合要求。在建設園林綠地的同時，強調保護措施，以便更快、更全面地創造出優美的城市空間和良好的環境。

綠地系統規劃可通過由成片的郊區生態景觀綠地，城市公園；帶狀綠地，濱河綠地和街道綠化，點狀的小區級公共綠地、小游園和單位附屬綠地構成相互聯系、有機結合的綠地系統。城市風貌景觀是城市外在的形體、色彩、建筑風格與環境藝術景觀的整體感受以及城市的整體空間結構，主要由景觀軸線，景觀區域以及環境藝術小品構成。如通過規劃有綠色景觀軸線，形成主景觀軸線以及其他主要城市道路形成的次景觀軸線。

7 結語

城市規劃對于城市發展中具有重要戰略意義，文章分別就城市規劃原則，設計私立以及規劃協調等問題進行深入探討，提出可行的規劃私立，為同類工程參考。

參考文獻

篇（5）

《房屋登記辦法》第10條對房屋基本單元做了如下定義：房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間。并確定了成套住房以套為基本單元；非成套住房，以幢、層、問等為基本單元；非住房以幢、層、套、問等有固定界限的部分為基本單元。

有固定界限、可以獨立使用是劃分房屋基本單元的物質條件，有明確、唯一的編號是房屋登記建簿的技術條件。通過對房屋空間位置上的劃分確定基本單元和賦予基本單元明確、唯一的編號建簿登記，使其在空間位置上和技術檔案上都能做到與其他房屋相區別。《房屋登記辦法》釋義中“規定房屋基本單元，保證了登記客體的唯一性，便于房屋登記工作的開展和房屋登記簿的建立，一個房屋登記單元上建立一個登記簿”正是房屋按照基本單元登記的意義概括。

按照上述房屋基本單元的規定，“有固定界限、可以獨立使用”當然是確定房屋基本單元的必要條件，但一個房屋基本單元是否能夠同時具有住宅、辦公、工業、商業等兩種或兩種以上功能差異巨大的規劃用途，《房屋登記辦法》及釋義都沒有闡述。

二、界定房屋基本單元應當遵循的原則

1　有固定界限、可以獨立使用原則

如上所述，“有固定界限、可以獨立使用”是確定房屋基本單元的必要條件。有固定界限應當是對登記對象的物理形態和空間位置的表述，比如房屋的幢、層、套、問以及有固定界址特定空間。僅有固定界限，不能獨立使用，就不能區分為房屋基本單元，比如成套住宅中的臥室、酒店里的客房。有固定界限和可以獨立使用兩個條件必須同時具備，缺一不可。

2　房地一致原則

區分房屋基本單元還必須遵循房地一致原則。房地一致原則是房屋登記的基本原則，房屋登記機構在房屋登記受理審核過程中首先要查看房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體是否一致。在區分房屋基本單元中應當查看房屋的規劃用途與用地用途、用地性質以及使用期限是否一致。房地權利主體不一致的登記機構不予受理登記，房屋規劃用途與用地用途、用地性質以及使用期限不一致的應當通過區分基本單元或統一房地后受理登記。

國務院《喊鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，國有土地用途有五大類，分別是居住用地、工業用地、教育科技文化衛生體育用地、商業旅游娛樂用地、綜合或者其他用地。“住宅”只能對應居住用地，“商業用房”只能對應商業用地，不同用途的土地其使用年限和土地價值是絕不相同的。按照我國現行土地管理的二元管理體制，國有出讓土地使用權和集體土地使用權的內涵和管理體制有著巨大差異，相鄰房屋應當按照不同土地性質上區分房屋基本單元分別登記。另外，我國國有土地實行有償使用，即使土地用途相同，從房屋結構上看也符合基本單元特征，但只要使用年限不同，登記時就不應合并為一個基本單元。

3　一個房屋基本單元對應一種規劃用途原則

一個房屋基本單元對應一種規劃用途原則就是房屋的一個基本單元只能具備一種規劃用途。房屋基本單元的區分是房屋登記的基礎，不同規劃用途的房屋有著不同的土地政策、市場管理和稅費負擔，如果一個房屋基本單元內有兩種或兩種以上規劃用途，將不利于房地管理的一致性，而造成國土資源的浪費或使用人的不合理負擔；將不利于政府管理部門對房屋資產的分類統計，影響房地產產業政策的制定和產業的均衡發展；將不利于形成合理的房地產行業稅費政策，造成國家稅費流失和居民消費投資理念的偏缺。

三、基本單元與規劃用途沖突的處理建議

房地產產品一般劃分為住宅、商鋪、寫字樓(辦公樓)、工業廠房、公共建筑五大類型，由于目前我國沒有統一規范的規劃用途分類標準，加之規劃審批與建筑設計之間，規劃與用地之間缺乏有效的溝通協調機制，營業、住宅、辦公、生產等兩種或兩種以上功能差異巨大的規劃用途在一個基本單元內(比較典型的如：一樓一底或一拖二的商住房)出現的情況較多，房屋登記機構既無法按照規劃用途分割基本單元，也沒有依據不予受理，是造成房屋登記基本單元與規劃用途沖突的主要原因。

1　按照規劃文件區分基本單元

不但在房屋建設時、房屋登記時也必須嚴格遵循規劃文件批準的內容，因此不論是房屋登記機構還是為登記提供前置工作的測繪單位，在受理房屋所有權初始測繪、登記業務的過程中都應當認真研讀規劃批準文件、土地批準文件及其所附圖件，仔細踏勘現場，按照固定界限獨立使用、房地一致、一個基本單元對應一種規劃用途的原則和申請人的申請合理區分基本單元。

2　規范房屋登記簿規劃用途的填寫

篇（6）

在審判實踐中，對以國有土地管理部門為原告、以開發商及其所屬房地產公司為被告、以追繳土地出讓金為標的案件的性質確定有三種不同意見：一種意見認為該類爭議屬于行政爭議，應由土地管理部門按照行政法律法規進行處理，走行政裁決之路，該類爭議不屬于人民法院主管。其理由是國有土地管理部門負有行政管理職責任，國有土地的轉讓，具有行政許可和行政審批的特點，轉讓行為是否成立，最終要以土地權屬登記為生效要件。第二種意見認為該類爭議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標的的案件應由行政審判庭審理并按照行政法律法規作出實體判決。第三種意見認為該類爭議屬于普通的民事訴訟。對于欠繳土地出讓金的案件應依據《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關原則作出實體處理。

要弄清上述問題，我們有必要對國有土地轉讓進行深入剖析。作為房地產開發企業，取得土地使用權用于商業開發，極終目的是以贏利、獲得商業利潤為目的。根據法律的授權，國有土地管理部門對國有土地負有經營管理的職責，當國有土地管理部門代表國家以“招、拍、掛”等市場運作的形式，本著“平等、自愿、等價有償、誠實信用”的原則出讓具有商業開發價值的國有土地時，對于參加競買國有土地的受讓人而言，在土地轉讓活動中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權的轉讓已全部按照市場化方式運作，決定了在《國有土地轉讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國有土地管理部門為原告、以開發商及其所屬房地產公司為被告、以追繳土地出讓金為標的案件的性質應當是普通民事案件，人民法院要及時地按照普通民事案件受理立案。為了保全國有資產，盡可能減少國有資產流失，在該類案件的審判和執行中，可以根據國有土地管理部門的訴前、訴訟保全申請，充分運用查封、扣押、劃撥、變買等司法強制措施，查封房地產企業和開發商的銀行帳戶，扣押財產，保證欠繳土地出讓金能及時全額回收。

二、追收土地出讓金案件的兩種不同類型

從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標的案件來看，該類案件主要有兩種類型。一類是房地產開發企業與國有土地管理部門簽訂《國有土地轉讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權后進行了房地產開發，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產企業為了取得土地使用權證，還向土地管理部門書立了欠據。對于這類案件，事實清楚，處理意見也是相當明確的，應當依據受讓人與出讓人簽訂的《國有土地轉讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類是房地產商在簽訂《國有土地轉讓合同》取得轉讓土地的使用權后，變更合同的規劃設計條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業利潤的最大化的過程中，不按規定向國家補繳土地出讓金。對這類案件的審理，由于涉及到容積率與地價之間關系的專業知識，而標準容積率的確定國家沒有統一標準，各省、地、市經濟發展水平的不同，城市建設的總體規劃要求不同，也不可能有固定的容積率標準，因而改變容積率對地價的影響處于不確定的狀態，在學術界因容積率變動計算應補交的土地出讓金也有多種意見，因此，該類案件審理難較大。

三、建筑容積率與土地出讓金之間的關系

國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市總體規劃，對所出讓的國有土地范圍內新修建的建筑物，在《國有土地轉讓合同》中要從以下方面進行明確規定，一是要確定主體建筑物性質和附屬物性質；二是要確定建筑容積率；三是要規定建筑密度、高限和綠地比例。其中對建筑容積率的確定，是《國有土地轉讓合同》中一個重要的合同條款。所謂的建筑容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，因而在國有土地出讓時，房地產開發商應繳納的土地出讓金也就越高。在目前的房地產市場上，開發商的暴利主要是從增加建筑物總面積、增大容積率、逃廢土地出讓金的形式來賺取的，面對日益攀升的房地產市場，要進行整治和規范，可以說應當從清理改變已出讓國有土地用途和建筑容積率著手。

四、增加建筑容積率后應補交土地出讓金的法律依據

由于建筑容積率的增加對國有土地的地價有著實質性的影響，開發商在較低的建筑容積率的標準下取得國有土地使用權，在開發過程中又通過種種手段提高建筑容積率，其行為的本質是逃廢土地出讓金，對于房地產行業普遍存在的這種弊端，應當采取法律的手段予以有效地打擊和制止。《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。2002年12月26日建設部下發的《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》第四條規定：受讓人取得國有土地使用權后，必須按照《國有土地使用權出讓合同》和建設用地規劃許可證規定的規劃設計條件進行開發建設，一般不得改變規劃設計條件；如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出申請，經批準后方可實施。城鄉規劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細規劃，并批準變更建設用地規劃設計條件的，應當告知國有土地管理部門；依法應當補交土地出讓金的，受讓人應當依據有關規定予以補交。僅僅從上述法律和部門規章中，我們可以進一步明確，土地使用者增加建筑容積率、改變土地使用權出讓合同約定的土地規劃使用條件后，僅有規劃行政主管部門的同意是完全不行的，還必須取得國有土地管理部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金后才能真正取得宗地的土地使用權。據了解，從我市清理工作中反映的情況來看，從2003年以來，有100余宗建設用地改變了建筑容積率，初步概算房地產開發商逃廢土地出讓金達數千萬元，出現這樣的問題，不能不說到規劃行政和國有土地管理部門的失職失責。應當說，按照建設部2002年12月26日建設部下發的《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》精神，開發商申請規劃變更被批準后，規劃部門應當及時告國有土地管理部門，國有土地管理部門得到告知后，應當及時追繳土地出讓金，如果行政職能履行到位，也不會產生現在的問題。

五、建筑容積率增加的行為屬于違反《國有土地出讓合同》的違約行為

在前面我們已經闡明，國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市總體規劃，對所出讓的國有土地范圍內新修建建筑物，所確定的建筑容積率，是《國有土地轉讓合同》中一個重要的合同條款。國有土地管理部門在合同中對受讓人（開發商）約定了投資總額、單位面積投資強度、建筑容積率和建筑系數等指標，主要是為了節約集約用地，提高土地利用率。如果受讓人不能滿足《國有土地轉讓合同》約定的指標，通過增加建筑容積率達到增加建筑面積的行為，根據《合同法》確定的嚴格責任原則，是典型的合同違約。國有土地管理部門還可以按照合同的約定向國有土地的受讓人（開發商）主張違約責任，要求其按合同約定支付違約金。

六、建筑容積率增加與補交土地出讓金計算方式的確定

國務院下發的國發[2001]15號《關于加強國有土地資產管理的通知》第二條明確規定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。國土資源部下發的《國有土地使用權出讓合同補充協議有關問題的說明》第二條第八項中規定：對受讓人（開發商）在國有土地出讓期限內，改變《出讓合同》規定的土地用途、容積率等土地使用條件的有兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權后，依法重新出讓。這種處理方式，對于尚未進行開發的國有土地適用。二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準手續后，由受讓人按照批準變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場差額補交土地使用權出讓金。從上述行政法規和部門規章的規定中，進一步明確了因增加建筑容積率后，國有土地受讓人應補繳土地出讓金計算的期日和方法。在審理因增加建筑容積率應補交土地出讓金的案件中，在對受讓人應補交的土地出讓金的計算時間和方法上要注意以下四個方面的問題，一是要確定《國有土地轉讓合同》簽訂時約定的宗地土地出讓金總額；二是要查清受讓人改變國有土地用途和使用條件被批準文件的生效日期。三是要按受讓人改變國有土地用途和使用條件被批準文件的生效日期的基準地價，參照改變后的建筑容積率，計算出受讓人取得的國有土地使用權新的土地出讓金總額。四是計算出新的土地出讓金總額與簽訂《國有土地轉讓合同》時約定總額的差額就是受讓人（開發商）應當補交的金額。我們在審理中應當注意到四川省人民政府在下發的川府發[2005]15號文件中規定：凡是改變規劃設計條件，超容積率的，必須按原樓面地價補交土地出讓金。顯然，川府發[2005]15號文件規定的精神與國務院、國土資源部對改變規劃設計條件、超容積率應補交土地出讓金的處理方式是不同的。按照下位法服從上位法的法學原理，如果國有土地管理部門按照川府發[2005]15號文件中規定的計算方式和計算出的金額提出訴訟請求的，在審理中不應予以采納，而應當責成作為原告的國有土地管理部門變更計算方式，變更訴訟請求。2004年11月23日最高人民法院下發的《關于審理涉及國有土地使作權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條也作出了類似的規定：受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定用途，當事人請求按照時同種用途土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。

七、建筑容積率增加后受讓人取得國有土地新價格的確定

土地出讓金受地價的直接影響，宗地所處的區域位置不同、道路是否通達、對外交通是否便利、基礎設施狀況、人口密度等綜合性因素都可能決定土地的商業價格。由于影響土地價格的因素眾多，在不同區位，對于土地評估的方式、方法均有不同側重。在專業地價評估中，各種影響土地價格的因素，均可以通過調整單項修正指數的方式對地價進行科學準確地評估。在解決因增加容積率而引起的補交土地出讓金的訴訟案件中，顯然要充分考慮建筑容積率的增加，對土地價格增加的影響因素，在案件審理中要采用修正容積率系數的方式計算土地出讓金的具體數額。

一般地，按照修正容積率系數計算地價的公式為：

宗地商業地價=基準地價×容積率修正系數×商業用地面積

宗地住宅地價=基準地價×容積率修正系數×住宅用地面積

宗地地價=商業地價+住宅地價

例如：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業用地），容積率≤1.5，建筑層數≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業建筑面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元／平方米，居住用地基準地價600元／平方米。計算過程如下：

計算商業用地和居住用地的分攤面積

根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5.

總建筑面積＝20000×1.5＝30000（平方米）

商業用地分攤土地面積＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分攤土地面積＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

計算商業用地和居住用地的地價

假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1.當容積率為1.5時，商業用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1.1.

商業用地總價＝900×1.3×3000＝351（萬元）

居住用地總價＝600×1.1×17000＝1122（萬元）

估價結果：

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第三條基準地價是城鎮不同級別、不同用途的土地使用權單位面積平均價格。基準地價由土地出讓金、城市建設配套費用、征地拆遷費、小區配套費構成。

第四條市直管范圍內的土地用途分為商業、住宅、工業、公共事業建設四類用地，各類用地均劃分為不同等級，每等級基準地價有所區別。

第五條基準地價由市國土資源管理部門會同物價部門按上級的規程擬定，按程序報批后，由市國土資源、物價管理部門聯合公布施行，并由市國土資源、物價管理部門分別報省國土資源、物價管理部門備案。

市國土資源、物價管理部門應根據社會經濟發展、產業政策變化等情況，對基準地價進行局部或整體調整，報市政府批準公布施行后，報上級主管部門備案。

第六條商業、住宅、公共事業建設用地基準地價是以容積率為2的標準評定的地價，工業用地基準地價是以容積率為1的標準評定的地價。當容積率改變時，根據不同用途的容積率修正系數相應進行修正計算地價。

第七條基準地價按各種用途土地使用權法定最高出讓年限評定，當宗地的實際出讓、轉讓使用年限低于法定最高出讓年限時，其地價按不同用途的年期修正系數進行修正。

第八條標定地價是地產市場正常供求關系和正常經營管理條件下具體宗地的價格，是以基準地價為依據，根據土地的區域因素、個別因素、使用年限、容積率、臨街狀況等條件，通過系數修正而評估出具體地塊的價格。

計算公式：（評估）標定地價=基準地價×區域因素修正×個別因素修正×年期修正×容積率修正×臨街狀況修正。

第九條基準地價標準公布實施后，作為土地轉讓交稅的主要參照依據。當轉讓成交申報價格明顯低于宗地標定地價的，市政府有優先購買權。

第十條市國土資源管理部門會同物價部門根據基準地價的一定比例確定市直管范圍內協議出讓土地最低價標準，經市政府批準后下發執行。

經營用地（包括工業用地）必須采用招標拍賣掛牌方式出讓。工業用地出讓底價不得低于國土資發〔*〕307號規定的全國工業用地出讓最低價標準288元/m2。

第十一條嚴格限制以劃撥方式提供建設用地使用權。建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。按政策法規確需以劃撥方式使用土地的，由市國土資源管理部門提出意見，報市政府批準。

以劃撥方式取得土地使用權的，必須嚴格遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

第十二條商業、住宅、工業、公共事業建設用地以及綜合用地不得隨意改變使用用途、條件。如改變使用用途、條件的，市政府可依法收回國有土地使用權；如確須改變使用用途、條件的，須報市國土、規劃部門審核，報市政府批準，并按改變后的土地用途、使用條件相應調整土地出讓金。

第十三條商業、住宅、公共事業、工業用地的熟地出讓基準價格按同級的基準地價平均價格的90%計算；商業用地生地出讓基準價格，按熟地出讓基準價格70%計算；住宅、公共事業建設用地生地基準價格，按熟地出讓基準價格60%計算；工業用地生地出讓基準價格按熟地出讓基準價格50%計算；臨時用地費，按基準地價的5%標準每年征收。

第十四條國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理，由市政府作專項資金管理使用。國有土地使用權出讓總價款主要用于城市建設和土地開發，逐步提高用于農業土地開發、農村基礎設施建設、廉租住房建設和國有土地使用功能配套設施建設的比重。

第十五條本規定所列各項用地價款的繳納，用地單位須在出讓合同簽訂之日或批準用地之日起60天內付清全部土地出讓價款。付款到期后，仍不付清土地出讓價款的，出讓方可解除出讓合同，并按規定收回土地使用權。

第十六條依法取得的土地使用權，未按《土地使用權出讓合同》的約定動工建設，經市政府批準同意延長動工期限的，若基準地價調升，應當補交差價。

第十七條各縣（市、區）參照本規定，結合本地實際情況，相應調整本地的國有土地基準地價，并按程序報市政府和省土地、物價管理部門備案。

第十八條本規定有關術語的含義如下：

基準地價：政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是分用途的土地使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地法定最高出讓年期，由政府組織或委托評估，評估結果須經政府認可。

區域因素：指影響城鎮內部區域之間地價水平的城鎮繁華程度及區域在城市中的位置、交通條件、公共及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

個別因素：指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地形狀、長度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。

容積率：指一定區域（地塊）范圍內，建筑物的總建筑面積與整個地塊的面積之比。

區域因素修正：指剔除比較案例與待估土地由于地區特性不同產生的價格的不可比性。

個別因素修正：指排除待估地塊與比較案例地塊之間由于個別因素不同而產生的價格的不可比性。

容積率修正：指排除土地因容積率不同而造成的地價的不可比性。

使用年期修正：指排除土地因使用年期不同而造成的地價的不可比性。

篇（8）

第三條臨街房屋改、擴建內容包括：

（一）改變原有房屋審批土地用途，將臨街住宅（含車庫等）、辦公用房、生產用房等非商業用地的房屋改、擴建成商業門面；

（二）房屋擴建超過原有用地范圍且改變土地審批用途；

（三）在原有建筑上加層或擴大建筑規模（含將臨街走廊改建成商業門面的）；

（四）改變臨街立面或有較大結構調整的房屋裝修；

（五）將臨時建筑改為永久性建筑，或改變土地審批用途將臨時棚點改造成商業門面；

（六）法律法規規定的其他情形。

第四條臨街房屋確需改造且符合改造條件的，其產權所有人持有效證照和相關文件，經市城鄉規劃、國土資源、住建等有關部門審批同意并辦理相關手續后，方可動工改造。

第五條臨街房屋改、擴建必須符合下列條件：

（一）依法取得土地使用權；

（二）符合相關法律、法規、規章的規定；

（三）符合市城市總體規劃；

（四）確保公眾利益不受損害；

（五）確保房屋結構安全；

（六）不影響市容市貌。

第六條臨街房屋原地改、擴建，且需改變原有土地使用性質和改變原批準用途的（含將原有行政劃撥土地改為出讓土地或將住宅、辦公用地改為商業用地等），按下列程序辦理：

（一）持土地使用權證、房屋所有權證原件和相關立項改造文件，私有房屋須持個人土地使用權證、房屋產權證原件和相關文件，到市城鄉規劃處辦理改變土地用途的《建設用地規劃許可證》等有關手續；重要節點地段須經市規劃委員會組織評審通過后方可辦理相關手續，并報市政府審批。

（二）持原取得土地使用權證按《市人民政府辦公室〈關于印發市城市規劃區國有建設用地性質變更和容積率調整管理暫行辦法〉的通知》（郴政辦發〔2011〕49號）文件有關要求到市國土資源局辦理改變土地用途的有關變更審批手續，報市政府審批；

（三）持房屋改、擴建設計文件到市城鄉規劃處按建設項目審批程序辦理《建設工程規劃許可證》等有關報建手續；

（四）按建設規模大小，憑市城鄉規劃處《建設工程規劃許可證》副本等有關資料到市住建局辦理《施工許可證》等有關報建手續；

（五）竣工驗收后，憑市城鄉規劃、國土資源、住建等部門有關許可證和相關資料，到市房地產管理局、市國土資源局辦理房屋產權、土地變更登記手續。

第七條臨街房屋改、擴建按下列程序辦理：

（一）房屋加層或底層降低標高，必須取得有相應資質的建筑設計院有關建筑結構允許的證明，方可辦理規劃建設等報建手續；

（二）房屋改、擴建且改變原有土地用途，先辦理土地用途改變審批手續后，再辦理建設工程報建手續；

（三）房屋改、擴建未改變原有土地用途，且未超過原批準用地面積的，只需辦理建設工程報建手續。若涉及增加容積率的，應辦理容積率調整審批手續。

第八條臨街房屋改、擴建享有以下優惠政策：

（一）屬企事業單位干部職工居住房屋改造的，報建行政事業性費用（不含人防費）全免；因調整容積率，按政策補交出讓金的，土地出讓收入扣除成本后實行“五五”分成，即原使用單位50%，上交市財政50%。地上建筑物由原土地使用權屬單位按照“拆一補一”的標準自行拆除，不再給予其它任何補償。

（二）屬私人所建房屋，取得合法手續，自愿申請改造的，在原有拆除面積范圍的報建行政事業性費用全免；因調整容積率，按政策補交出讓金的，土地收入全部上交財政。地上建筑物由原住戶自行拆除，不再給予其它任何補償。

第九條臨街房屋外立面裝修必須符合城市景觀規劃要求，按建設工程報建程序辦理。

第十條臨時建筑改為永久性建筑或改為商業建筑的，須先辦理改變土地用途的有關審批手續后，方可辦理建設工程報建審批手續。

第十一條臨街房屋改、擴建未辦理城鄉規劃、國土資源、建設報建審批手續的，按違法建設工程處理。其相關責任人員由其所在單位或上級主管機關給予行政處分。

篇（9）

中圖分類號：U41 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國經濟的快速增長和城鎮化進程的加快，城鎮的建設與發展取得了令人矚目的成績。然而，由于城鎮舊城區人口不斷增加，導致翻建和新建建筑不斷增加；現代化的經濟、社會、文化娛樂活動需要占用大量土地；現代化的交通發展需要拓寬舊街巷等，不斷的破壞了舊城區的風格與面貌，使傳統文化遺失。如何進行城鎮舊城區土地資源的合理配置，既可以滿足現代化交通的發展需要，又能繼承和發展傳統文化，促進城鎮舊城區的更新和持續發展，是當前舊城區更新規劃所面臨的挑戰。本文結合筆者的工作實踐，就某城鎮舊城區更新規劃中思路進行了分析，以供大家參考。

1概述

某城鎮位于廣東省中南部，是中山市規模最大的工業重鎮。設有直通的貨物進出口碼頭，水陸交通便利，良好的區位條件和交通運輸條件使城鎮便于利用區外資源，為發展外向型經濟提供了優越的基礎條件。小城鎮水系發達，具有豐富的水鄉特色。

2 城鎮舊城區的現狀

2.1 土地結構不合理

舊城區用地結構多樣化，在比例上來說，居住和工業用地偏高；商業、公共設施、綠化用地偏低；文化、教育等公共設施規模小且分布零散；工業用地多占據了區位良好的地段。

2.2 道路交通系統不完善

城鎮舊城區作為由農村居民點逐漸發展形成的城區，是在小農私有經濟和舊有生活習慣條件下的建設意識和建設方式的產物，街道狹窄，街區布局形態源于傳統鄉村的梳式布局系統，主要街道大多是填河修筑而成，這些街道雖然繼承了原有河涌運輸的規律，卻在沿街商業、住宅的發展等現代化交通的發展中逐步顯露出其功能不全、系統性差的缺陷，形成主要交通流曲折穿過舊城中心，導致中心地段街道交通擁擠，舊城中心與道路的聯系不緊密。舊城道路網密度、寬度以及人均指標低于規法要求；中心區的人行和車行交叉嚴重；停車場庫嚴重欠缺，亂停亂放現象突出，導致交通問題嚴重。

2.3 建筑密度、人口密度過高

由于以小體量的居住建筑為主，肌理致密，土地建設密度大效益低；舊城地塊開發成本高，往往是越拆越高，人口密度不見降低反而升高。

2.4 綠化景觀系統不完整

由于舊城土地地價太高，公共綠地、廣場等公共空間缺乏且分布較散，遠遠不能滿足居民的日常活動要求。舊城區對水系缺乏保護，水體污染較為嚴重，沒有合理的利用水網格局并使其成為景觀系統的一部分。

2.5 傳統歷史文化保護力度不夠

在經濟利益驅動下，舊城更新建設不顧原有的城市肌理、歷史文脈、建筑風貌等，對傳統街巷、古建筑等保護不力，造成地方特色不明顯。

3城鎮舊城區更新中的規劃思路

3.1 構建可持續發展的道路系統

城區內部除兩橫一縱主干道外，次干道、支路均不成網絡，使得該片區的交通非常不暢，突出表現在：堵車、機非混行、停車難、步行難等幾個方面。本次規劃應以暢通工程為首要，只有構筑可持續發展的道路系統與網絡，才能從根本上解決舊城存在的一系列問題，滿足城鎮可持續發展的需要。規劃通過對該城鎮化進程、人口、汽車發展的分析，認為如果維持目前城區的主次路網結構，只做局部調整進行簡單拓寬的話，遠遠不能滿足中心片區未來的交通需求。因此在分析該片區現狀的基礎上，規劃基本內容為充分利用現有條件，改善現有道路系統，溝通內外交通聯系，形成完善的內部道路系統和人流步行系統，結合該片區實際條件布置靜態交通場地。整個道路系統采用類方格網結合自由式的路網結構方式。

鑒于該規劃區為舊城區，用地緊張，規劃將社會停車場結合廣場布置地下停車場，并提倡使用立體停車的方式或利用大型公共設施的停車場作為社會停車場，集約利用土地，提高使用率。

3.2 調整用地布局，節約土地資源

舊城區擁有自身的自然和人文條件，規劃對其職能進行了研究。認為它在城鎮發展中有如下特征:一是文化特征，作為城鎮的舊城區中心，它是歷史沿襲下來的思想、道德、風俗、藝術的載體；二是富有活力的特征，作為大部分本地居民的居住地以及早期形成的商業街集中地，該區擁有多元化的公共活動；三是傳統水鄉的特征，該區有良好的水網格局基礎，部分街區保持舊城的傳統特色風貌。結合這些特征，通過保護和利用該區的歷史文化資源并加以整合，通過增加公共設施和配套服務設施，創造出更多元化的公共活動空間，營造一個活力片區。

（1）根據城鎮建設的要求，保留的居住用地需進行改造，要求改善基礎設施，優化綠化環境，以適應現代生活的需要；新建居住用地要求環境優美，自然生態良性循環，生活配套設施完善，居住用地根據其用地條件及周邊環境布置為二類居住用地。在舊城區的更新中，應該更好的維護原有的鄰里關系和社區結構，根據現有的街道和居委會范圍，結合新的道路系統，形成安全、穩定、宜人的社區環境。

（2）根據規劃區的實際情況，圍繞人民公園布置一定面積的商業服務和文化娛樂用地，沿文化路布置商業服務用地，形成具有活力的商業服務空間。規劃用地內原有的醫院和體育設施用地均遷出，在根據更大范圍的城市需求與職能進行整合。

（3）規劃區以居住為主兼具商業、文化、旅游服務、教育等功能，因而應調整現有工業用地，除保留一片規模較大的一類工業用地外，其余廠房均應停產、遷出。

3.3 嚴格控制人口數量和環境質量

必須合理的控制開發強度，降低密度、疏散人口、改善環境。規劃采取了開發建設密度分區控制的方法，通過對現狀的建筑密度及肌理分析，在控制性詳細規劃中按照規劃確定的人口與用地指標，結合區位、用地性質、交通環境以及一些特殊要求，制定了不同的建設密度區，控制不同的開發強度，再以此為依據，落實地塊控制中，力求公正合理開發，建設良好的環境。

3.4 堅持合理的城鎮設計原則

堅持合理的城鎮設計就是對其水網格局加以保護和發展，造就特色的水鄉城鎮景象。同時最大限度地發揮規劃區內山水相望的良好山水格局優勢，使其空間形象成為舊城區更新的范本。

（1）水鄉格局的保護。該規劃區域周邊水系是舊城區水環主要組成部分，沿此水系形成小欖傳統風貌保護帶，以求保護整個舊城乃至整個城市的嶺南水鄉格局。

（2）對經濟規律形態化的尊重。地塊現狀已經出現各種高強度的開發（酒店、娛樂等）圍繞“綠心”匯聚的趨勢，規劃將高強度開發區域定在此圈層是對經濟規律的尊重和形態化反映。

（3）肌理整合。注重公園西側和南側的高強度開發區域的布局設計，特別是規劃區中心沿文化路主要地塊的城鎮設計。認同用地周邊的社會與環境，同時尋求與舊城肌理和整個城鎮交通關系的整合。

（4）綠心視廊及景觀開敞面的保護。高強度開發區域的城鎮設計應充分注重對人民公園的視廊保護，應在創造錯落有致的立面輪廓的基礎上保留對綠心山體的視線通廊；在保護區域內，嚴格控制建筑高度，保證人民公園在此區域方向上完全的景觀開敞面。

（5）注重規劃區域內公共空間系統的整體塑造和更新。集中營造人民公園周圍主要公共區域的景觀特色，同時注重其與整個城鎮公共綠地系統及開放空間系統的呼應和融合。

4 結論及建議

綜上所述，通過對城鎮舊城區更新中規劃思路進行分析，得到了以下的結論及建議：

（1）保留獨特的歷史文化。城鎮的舊城區是城鎮發展之基、文脈之本和風貌之根。它不但蘊含著極其豐富的歷史文化信息，而且都有自己的發展特點，形成各自的特色，這是文化遺產中最為寶貴的部分。規劃應針對目前現狀資料狀況，深入分析舊城區的歷史沿革、 形態演變、社會背景，挖掘其歷史價值和藝術價值，充分了解其歷史文化特征，并在規劃中繼承并發揚這些特征。

（2）合理控制發展規模。針對如何合理調整用地功能、控制人口容量、疏解地區交通、改善市政設施等方面，應制訂特殊的實施措施，合理控制發展規模，規模應符合歷史城區傳統街巷的肌理。

（3）合理設定城鎮設計導則。針對保持舊城區整體格局和傳統風貌，在保護好舊城區的整體空間格局、水網格局和街巷布局等傳統空間形態下，合理地設定城鎮設計導則。

參考文獻

篇（10）

中圖分類號： F110 文獻標識碼： A 文章編號：

目前，由于我國經濟迅速增長和城鎮化進程的加快，小城鎮的建設日益增多。然而，由于小城鎮舊城區人口不斷增加，導致翻建和新建建筑不斷增加；現代化的經濟、社會、文化娛樂活動需要占用大量土地；現代化的交通發展需要拓寬舊街巷等，不斷的破壞了舊城區的風格與面貌，使傳統文化遺失。如何進行小城鎮土地資源的合理配置，滿足現代化交通的發展需要，繼承和發展傳統文化，促進小城鎮舊城區的更新和持續發展，成為城市規劃師值得關注的焦點。

1概述

本小城鎮是某市北部地區規模最大的工業重鎮。設有直通的貨物進出口碼頭，水陸交通便利，良好的區位條件和交通運輸條件使小城鎮便于利用區外資源，為發展外向型經濟提供了優越的基礎條件。小鎮水系發達，具有豐富的水鄉特色。

2 小城鎮總體規劃現狀分析

2.1 土地結構不合理

舊城區用地結構多樣化，在比例上來說，居住和工業用地偏高；商業、公共設施、綠化用地偏低；文化、教育等公共設施規模小且分布零散；工業用地多占據了區位良好的地段。

2.2 道路交通系統不完善

小城市鎮舊城區作為由農村居民點逐漸發展形成的城區，是在小農私有經濟和舊有生活習慣條件下的建設意識和建設方式的產物，街道狹窄，街區布局形態源于傳統鄉村的梳式布局系統，主要街道大多是填河修筑而成，這些街道雖然繼承了原有河涌運輸的規律，卻在沿街商業、住宅的發展和汽車、摩托車等現代化交通的發展中逐步顯露出其功能不全、系統性差的缺陷，形成主要交通流曲折穿過舊城中心，導致中心地段街道交通擁擠，舊城中心與道路的聯系不緊密。舊城道路網密度、寬度以及人均指標低于規劃要求；中心區的人行和車行交叉嚴重；停車場庫嚴重欠缺，亂停亂放現象突出，導致交通問題嚴重。

2.3 建筑密度、人口密度過高

由于以小體量的居住建筑為主，肌理致密，土地建設密度大；舊城地塊開發成本高， 往往是越拆越密，人口密度不見降低反而升高。

2.4 綠化景觀系統不完整

由于舊城土地地價太高，公共綠地、廣場等公共空間缺乏且分布較散，遠遠不能滿足居民的日常活動要求。對水系缺乏保護，水體污染較為嚴重，沒有合理的利用水網格局并使其成為景觀系統的一部分。

2.5 傳統歷史文化保護力度不夠

在經濟利益驅動下，建設不顧舊城的城市肌理、歷史文脈、建筑風貌等，對傳統街巷、古建筑等保護不力，造成地方特色不明顯。

3 小城市總體規劃的基本思路

3.1 構建可持續發展的道路網結構

本城區內部除兩橫一縱主干道外，次干道、支路均不成網絡，使得該片區的交通非常不暢，突出表現在：堵車、機非混行、停車難、步行難等幾個方面。本次規劃應以暢通工程為首要，只有構筑可持續發展的道路系統與網絡，才能從根本上解決舊城存在的一系列問題，滿足城鎮可持續發展的需要。規劃通過對該小城鎮化進程、人口、汽車發展的分析，認為如果維持目前城區的主次路網結構，只做局部調整進行簡單拓寬的話，遠遠不能滿足中心片區未來的交通需求。因此在分析該片區現狀的基礎上，規劃基本內容為充分利用現有條件，改善現有道路系統，溝通內外交通聯系，形成完善的內部道路系統和人流步行系統，結合該片區實際條件布置靜態交通場地。整個道路系統采用類方格網結合自由式的路網結構方式。

鑒于該規劃區為舊城區，用地緊張，規劃將社會停車場結合廣場布置，并提倡使用立體停車的方式或利用大型公共設施的停車場作為社會停車場，集約利用土地，提高使用率。

3.2 調整用地布局，節約土地資源

本城區擁有自身的自然和人文條件，規劃對其職能進行了研究。認為它在城鎮發展中有如下特征:一是文化特征，作為小欖鎮的舊城區中心，它是歷史沿襲下來的思想、道德、風俗、藝術的載體；二是富有活力的特征，作為大部分本地居民的居住地以及早期形成的商業街集中地，該區擁有多元化的公共活動；三是傳統水鄉的特征，該區有良好的水網格局基礎，部分街區保持舊城的傳統特色風貌。結合這些特征，通過保護和利用該區的歷史文化資源并加以整合，通過增加公共設施和配套服務設施，創造出更多元化的公共活動空間，營造一個活力片區。

（1）根據城鎮建設的要求，保留的居住用地需進行改造，要求改善基礎設施，優化綠化環境，以適應現代生活的需要；新建居住用地要求環境優美，自然生態良性循環，生活配套設施完善，居住用地根據其用地條件及周邊環境布置為二類居住用地。在舊城區的更新中，應該更好的維護原有的鄰里關系和社區結構，根據現有的街道和居委會范圍，結合新的道路系統，形成安全、穩定、宜人的社區環境。

（2）根據規劃區的實際情況，圍繞人民公園布置一定面積的商業服務和文化娛樂用地，沿文化路布置商業服務用地，形成具有活力的商業服務空間。規劃用地內原有的醫院和體育設施用地均遷出A分區，在根據更大范圍的城市需求與職能進行整合。

（3）規劃區以居住為主兼具商業、文化、旅游服務、教育等功能，因而應調整現有工業用地，除保留一片規模較大的一類工業用地外，其余廠房均應停產、遷出。

3.3 嚴格控制人口數量和生活環境質量

必須合理的控制開發強度，降低密度、疏散人口、改善環境。規劃采取了開發建設密度分區控制的方法，通過對現狀的建筑密度及肌理分析，在控制性詳細規劃中按照規劃確定的人口與用地指標，結合區位、用地性質、交通環境以及一些特殊要求，制定了不同的建設密度區，控制不同的開發強度，再以此為依據，落實地塊控制中，力求公正合理開發，建設良好的環境。

3.4 堅持合理的城鎮設計原則

該規劃區城鎮設計要求對其水網格局加以保護和發展，造就特色的水鄉城鎮景象。同時最大限度地發揮規劃區內山水相望的良好山水格局優勢，使其空間形象成為舊城區更新的范本。

（1）水鄉格局的保護。該規劃區域周邊水系是小欖舊城區水環主要組成部分，沿此水系形成小欖傳統風貌保護帶，以求保護整個舊城乃至整個小欖的嶺南水鄉格局。

（2）對經濟規律形態化的尊重。地塊現狀已經出現各種高強度的開發（酒店、娛樂等）圍繞“綠心”匯聚的趨勢，規劃將高強度開發區域定在此圈層是對經濟規律的尊重和形態化反映。

（3）肌理整合。注重人民公園西側和南側的高強度開發區域的布局設計，特別是規劃區中心沿文化路主要地塊的城鎮設計。認同用地周邊的社會與環境，同時尋求與舊城肌理和整個城鎮交通關系的整合。

（4）綠心視廊及景觀開敞面的保護。高強度開發區域的城鎮設計應充分注重對人民公園的視廊保護，應在創造錯落有致的立面輪廓的基礎上保留對綠心山體的視線通廊；在保護區域內，嚴格控制建筑高度，保證人民公園在此區域方向上完全的景觀開敞面。

（5）注重規劃區域內公共空間系統的整體塑造和更新。集中營造人民公園周圍主要公共區域的景觀特色，同時注重其與整個城鎮公共綠地系統及開放空間系統的呼應和融合。

（6）對建筑形式、體量、色彩、風格的加以控制。

4結束語

綜上所述，要做好小城鎮的規劃工作，應充分地保留獨特的文化，保持獨有的特色、合理控制發展規模及合理地認識與理解城鎮設計原則等，另外，還需要政府、居民和開發商等多方共同努力，才能實現小城鎮舊城區的可持續發展。

參考文獻

篇（11）

1.1系統定義

為了保障港口經營活動的正常秩序，必須提供的后勤支持保障，即為港口支持保障系統。因此，港口支持保障系統包括港口安全監管系統、港口通信系統、管理信息系統、環境保護系統、港口保安系統、港口消防系統、航道與錨地、航標航測系統、引航系統、水上機動力量等內容。港口生活岸線系統，是隨著港口城市的引入，港口現代經濟元素的不斷發展，依賴港口濱海空間、后方土地資源建成的商業、文化、娛樂、居住為一體生活休閑帶。

1.2系統與港口的關系

港口作為水上運輸的起點和終點，在水上運輸中具有特殊而重要的地位，而港口支持保障系統又是伴隨著港口的建設而建設，且隨著港口的發展而發展，是港口設施的重要組成部分，也是港口持續、高效發展的可靠保障。高效而有序的支持保障系統對于港口設施資源作用的充分發揮，提高港口生產效率，增強港口的競爭能力有很大的促進作用。

港口生活岸線系統是隨著現代經濟社會發展，港口植入現代經濟元素的象征。傳統的港口工業化程度高，港口生活系統概念模糊，港口只是為港口生產服務，生活岸線僅僅指遠離港區的城市生活岸線，或單一、獨立于港區的生活碼頭。隨著港口城市理念的不斷深化，港口商業化程度越來越高，落戶港區貨主、貨運商、批發商、物流企業、政府機構及其他各種依賴港口生存的個體，形成以港區為中心的經濟商業圈，因此，對包括港口生活、休閑、娛樂市場形成需求。目前，如深圳蛇口港、廈門港生活系統已成為港口形象的對外門戶。

2.荃灣生活用地及港口支持保障系統岸線規劃

2.1荃灣港區規劃

根據《惠州港總體規劃》（報批稿），荃灣港區是多功能綜合性港區，以承擔大宗散貨轉運和集裝箱運輸為主，同時充分發揮水陸域條件和港鐵聯運優勢，為臨港工業發展服務并大力拓展現代物流，由荃灣、純洲和雞心島三個作業區組成。其中，荃灣作業區分為東部、中部、西部及港口配套物流園區四大部分，規劃荃灣作業區中部保留石化碼頭及油品倉儲區、東部為多用途碼頭區，西部為集裝箱（多用途）碼頭區，規劃的荃灣作業區形成可利用的港口岸線總長5.15km，陸域面積約為10.7km2，如圖1。

2.2岸線及生活系統用地規劃

規劃在西部集裝箱西北側約1.41 km2用地為港口綜合配套服務區，作為未來港口行政、管理、金融、海關、邊檢、海事、港區人員生活居住、教育培訓等綜合用地。與之對應的645m岸線規劃為港口支持保障系統岸線，如圖2。

后方規劃的1.4km2港口配套綜合服務用地，主要為二類居住用地，有企業建設用地，政府、學校及商業建設用地，是港區的生活及行政中心，是港區的商業聚集圈和居住聚集區。

3.2岸線功能需求分析

隨著港區的不斷發展，惠州港現代物流和臨港工業逐步建立，港區對于支持保障系統的需求壓力增大，包括對于港區水上的監督管理引航拖帶等，需要專門的支持保障碼頭和后勤服務碼頭。同時，由于港區物流和臨港工業發展帶來的從業人員、企業增加，港區綜合配套服務用地聚集越來越多的企業、人員，以港區輻射到周邊商業腹地，其對于水上岸線的需求功能，亦日漸明顯。對于兩大方面對岸線的功能需求，主要體現在：

①港口支持保障系統岸線功能需求：荃灣港口支持保障系統承擔著荃灣整個港區船舶到離港口、進出航道、錨泊、引航、拖帶、靠泊、過駁等任務，是一個系統的營運過程，是保障港口正常運營和提高港口競爭力不可或缺的重要組成部分。主要功能需求：水上安全監管功能；進港引航功能；港口拖能；水上搜救功能；水上污染防治和環保治理功能。

②生活岸線需求：后方1.4km2的港口綜合配套服務用地靠臨支持保障系統岸線，集中了大量依賴于海上作業的大型企業，日后將成為港區集生活、商業、居住、休閑為一體的生活區。對于岸線的功能需求有：來港船舶供應食物和生活補給功能；為海上作業企業提供交通運輸功能；濱海度假旅游服務功能。

通過該兩個方案，荃灣港口支持系統及生活系統的碼頭得到有效的結合，能提供支持系統功能的泊位22個、休閑游艇泊位122個，在碼頭建設、管理等方面合理統一。

5.問題與建議

5.1協調好各涉岸單位關系

因碼頭使用涉及不同單位，因此必須合理開發和有效保護港口岸線資源，對支持系統岸線統一規劃、統一管理。充分研究各單位的使用要求，合理分配泊位，發揮出岸線最大效率。

5.2協調好港口建設與土地綜合利用的關系