緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇關于物業服務的法律法規范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

一　現行法關于“物業管理”的定義

討論物業管理有關法律問題，首先應明確現行法關于“物業管理”的定義。

修訂前的《物業管理條例》對于物業管理的定義是：業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。《物權法》的實施并未給物業管理帶來法律上的定義。《物權法》頒布之后，國務院對《物業管理條例》進行了修訂，對“物業管理”的概念作了相應修改，將其中的“物業管理企業”改稱為“物業服務企業”，突出了“服務”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業管理辦法(草案)》，面向社會公開征求意見，該草案對于物業管理的定義是：“對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”該定義涵蓋了非由物業服務企業進行物業管理的情形。

可見，我國目前關于“物業管理”尚無法律層面的定義，《物業管理條例》所指的“物業管理”，僅指業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，并依據合同對物業實施一系列管理活動的情形。《北京市物業管理辦法(草案)》在對物業管理進行定義時，沒有對提供物業服務的主體做出限定，其調整范圍大于《物業管理條例》。

二　《物權法》規定的三種物業管理模式

在《物權法》頒布之前，Ⅸ物業管理條例》只規定了一種管理模式，即由業主委員會同業主大會選聘的物業管理企業簽訂《物業管理合同》，由具有相應資質的物業管理企業進行物業管理。

《物權法》對物業管理模式進行了擴展，《物權法》第八十一條第一款規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”該條規定列出了三種物業管理模式：1、由業主自行管理；2、委托物業服務企業進行管理；3、委托“其他管理人”進行管理。

然而，《物權法》并未對業主自行管理和委托其他管理人進行管理的模式進行具體說明。修訂后的《物業管理條例》也沒有將業主白行管理以及委托其他管理人進行物業管理這兩種新的物業管理模式納入調整范圍，這就給人們全面理解《物權法》所規定的三種物業管理模式帶來一定困難。

實際上，對于前兩種物業管理模式，比較容易理解：由業主自行管理，是指由業委會或業主大會直接組織、聘請有關人員或委托專業服務企業對小區物業進行管理的模式；第二種管理模式是傳統的物業管理模式，即委托具有相應資質的物業服務企業進行物業管理，對于這種模式，目前有著較為完善的法律規范體系。就北京地區來講，《物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》、《北京市物業管理招標投標辦法》、《北京市物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》、《關于外地企業來京開展物業管理經營活動進行資質審核有關問題的通知》等一系列的規范性文件，對物業服務企業從資質審核、市場競爭、動態監管等各方面進行著調整和規范。只是對于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規尚無統一規定，理論、司法實踐當中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對“其他管理人”的問題繼續討論。

三、成為物業服務企業的條件

根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業從事物業管理活動的基本條件是：1、具有獨立的法人資格。因此，個人獨資企業、合伙企業不能登記為物業服務企業，以物業服務企業的名義從事物業管理服務；2、取得相應的物業管理資質。是指原建設部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業管理企業資質管理辦法》，該辦法將物業服務企業分為三個資質等級，并以面積為標準，規定了每個資質等級可提供物業管理服務的范圍。

從上述規定可以看出，物業服務企業資質屬行政許可事項，該行政許可由《物業管理條例》設定，由國務院建設行政主管部門規定具體管理辦法。根據《物業管理條例》的規定，未取得相應資質及從事物業管理活動的，將會受到“沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業主造成損失的，還要依法承擔賠償責任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟應如何界定“其他管理人”，《物權法》和修改后的《物業管理條例》都沒有明確說明，北京《物業管理辦法(草案)》中也未對“其他管理人”作出具體規定。那么，在實踐當中應如何理解呢?

(一)關于“其他管理人”的范圍

哪些個人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業資格的注冊物業管理師組織負責管理”。在審判實踐當中，2009年，某法院在對一起物業糾紛案件的判決書中認為：涉案的某物業服務有限公司沒有取得物業管理資質，但依據《物權法》的規定，可以認定為“其他管理人”。該判決實際上是將未取得物業管理資質而從事物業管理活動的企業認定為“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國范圍內，率先對《物權法》規定的“其他管理人”進行具體規定的規范性文件。根據該辦法，在成都從事物業管理服務的“其他管理人”，包括社區服務機構、民辦非經營性企業及由國家物業管理師、物業服務項目經理設立的個人獨資企業、合伙企業等組織。

筆者認為，雖然《物業管理條例》沒有將“其他管理人”納入調整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業管理條例》。根據《物業管理條例》的規定，從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。

可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業從事物業管理活動，必須取得相應的資質，并按照資質等級，開展相應的物業管理活動。否則，就違反了國家規范物業管理領域市場秩序的立法精神，將受到相應的行政處罰。因此，個人獨資企業和臺伙企業等不具有獨立法人資格的企業，則不能以物業服務企業或“其他管理人”的名義從事物業管理活動，《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》將個人獨資企業和合伙企業納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問題。

(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發的相應資質

根據《行政許可法》的規定，對于應當由國家統一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質的行政許可，只能由法律和行政法規設定。但我國目前在法律和行政法規層面，只對物業服務企業和從事物業管理的人員設定了行政許可，并未將“其他管理人”資質作為行政許可事項。即目前對于成為“其他管理人”的問題，沒有門檻限制。

(三)“其他管理人”所從事的物業管理活動是否有范圍限制

對此問題，目前法律和行政法規同樣沒有規定，全國范圍內僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》進行了規定。但是，隨著物業管理法律規范的不斷出臺，對于“其他管理人”可從事的物業服務范圍，將會有明確的規定，這樣才能更好地與物業服務企業共同組成物業管理市場。

四、關于前期物業管理的規定

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業對小區進行的物業管理稱為前期物業管理。根據《物業管理條例》，建設單位應當與物業服務企業簽訂書面的《前期物業服務合同》，約定各方權利義務。《前期物業服務合同》約定的期限屆滿，或小區業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》生效時起，前期物業管理階段結束。

對于前期物業管理，《物業管理條例》第二十四條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”

然而，《物權法》第八十一條第二款規定：“對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。”

這里不禁會讓人產生一個疑問：根據《物業管理條例》的規定，住宅的前期物業管理，要求建設單位“應當”(即只能)選聘具有相應資質等級的物業服務企業進行管理。而《物權法》卻規定，對建設單位聘清的物業服務企業或其他管理人，業主有權依法更換。一般來講，建設單位只在前期物業管理階段聘請物業管理人，那么此處《物權法》與《物業管理條例》的規定是否存在矛盾?

筆者認為，不致引起矛盾的理解是：對于住宅物業的前期物業管理，建設單位應當選聘具備相應資質的物業服務企業，而對于非住宅物業，則既可以選聘物業服務企業，也可以選聘其他管理人。

根據《北京市貫徹，的若干意見》的規定，自2003年12月1日起，凡申領《商品房預售許可證》的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位以及現售住宅的建設單位，應當選聘具有相應資質的物業管理企業。

五、不同物業管理模式下的法律適用

由于《物權法》、《物業管理條例》、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱《最高院物業服務糾紛解釋》)、《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業管理糾紛意見》)等法律法規在調整范圍上存在差異，不同物業管理模式下產生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：

《物業管理條例》及配套的部門規章、政府規章和其他規范性文件的調整范圍僅限于“業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”

《最高院物業服務糾紛解釋》適用于物業服務糾紛案件，該司法解釋第十一條規定：“本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。”

《北京高院物業管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導北京地區人民法院的案件審理工作。根據《北京高院物業管理糾紛意見》第1條、第2條的規定，該意見適用于“居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛”，“不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。”因此，《北京高院物業管理糾紛意見》僅適用于北京地區人民法院審理的業主委托物業服務企業進行物業管理模式下產生的物業管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規定的情況下，應按法律和司法解釋的規定執行。

從上述分析中可知，對于北京地區來講，在《物權法》規定的三種物業管理模式下：1、選擇業主自行管理的，可以通過委托個人或專業服務公司對具體事項進行管理，受托人應符合從事具體委托事項的條件，如果產生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權法》，但不適用《物業管理條例》，也不適用《最高院物業服務糾紛解釋》和《北京高院物業管理糾紛意見》；2、對于具有獨立法人資格的企業從事物業管理活動的，則必須取得相應的資質等級，適用《物權法》、《物業管理條例》及有關部門規章、北京市的政府規章和其他規范性文件的規定，如果發生糾紛，適用《最高院物業服務糾紛解釋》和《北京高院物業管理糾紛意見》；3、不具備獨立法人資格的企業、非企業組織、自然人等從事物業管理活動的，在具體的從業資質和管理辦法等規定出臺之前，其與業主簽訂物業服務合同，所形成的法律關系屬一般民事法律關系，在糾紛解決時，不適用《物業管理條例》，也不適用《北京高院物業管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業服務糾紛解釋》。

(作者單位：中國法律咨詢中心)

鏈接　物業服務政策風向

目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業管理辦法(草案)》透露了物業服務市場的一些政策風向。歸納起來，政策突破主要體現在以下幾個方面：

1、業主大會有望成為法人

《草案》提出：“一個物業管理區域成立一個業主大會。具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。”這意味著除業主專有房屋可以進行登記外，類似車庫、會所等全體業主共有財產也可以進行登記，這一突破在全國尚屬首次。

2、政府將定期公布物業服務成本

《草案》針對目前物業服務中存在的一些爭議問題進行了法律約束。如市房屋行政主管部門應定期物業服務成本信息，物業服務企業應將“菜單式”服務在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務收費可以采取包干制或者酬金制。實行酬金制的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業主核查。

篇（2）

一、物業糾紛現狀分析

（一）物業糾紛的特點

1.糾紛類型多樣化，法律關系復雜。

2.業主證據意識弱，自身維權困難。

3.易產生群體性糾紛。

（二）立法依據

到目前為止，我國還沒有專門規定物業服務規則的法律，調整物業服務關系的法律主要依據《中華人民共和國民法通則》、《合同法》、《物權法》和《物業管理條例》以及最高院兩部司法解釋《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。業主與物業服務企業之間設立、變更、終止民事法律關系的協議，即物業服務合同，盡管《中華人民共和國合同法》分則中并沒有物業服務合同的內容，物業服務合同屬于無名合同，但是依據《中華人民共和國合同法》第一百二十四條的規定，理應適用《中華人民共和國合同法》。

但這些法律，法規僅是一些原則性的規定，相對滯后，尚存在不少立法空白，造成了審判中法律適用的困難。

二、物業服務合同的效力認定存在的問題

物業服務合同指的是具備相應資質的物業服務企業與前期的建設單位或是后期成立的業主委員會簽訂的以一方提供物業服務、另一方支付報酬為主要內容的書面協議。物業服務合同根據現行法律規范分為兩類：一是前期物業服務合同；二是普通物業服務合同。通常，我們將與前期開發商簽定的物業協議稱為前期物業服務合同；在業主大會成立后，業主大會（通常由業主委員會代行）與建設單位簽訂的叫做普通物業服務合同。關于物業服務合同的效力問題集中體現在以下幾種情形：業主是否可以以未參與物業服務合同的簽訂、不知曉其內容、非物業服務合同當事人為由，拒絕接受合同約束？.業主可否以物業公司沒有資質或不具備相應資質為由主張物業服務合同無效？物業服務合同雖經業主委員會簽約但未經業主大會討論，業主可否以此為由主張物業服務合同對其沒有約束力？

三、物業服務合同的效力認定

在審判實踐中，根據當事人訴辯理由的不同，可分為以下幾種情形：

（一）業主以未參與物業服務合同的簽訂、不知曉其內容、非物業服務合同當事人為由，拒絕接受合同約束。建設單位與依法選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務合同是在特定條件下，為維護業主利益和物業區域正常秩序而為。業主委員會按照授權與業主大會選聘的物業服務企業訂立的物業服務合同，則是業主自治權行使的結果。物業服務合同不同于一般的務合同，物業服務合同簽訂主體與權利義務承受主體具有明顯的不一致性，業主雖然不是形式意義的簽訂者，但其是物業服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”物業服務合同的特性在一定程度上突破了合同的相對性原則，從合同的約束力角度對其作出解釋性規定，因此，無論是前期物業合同還是普通物業合同，除對締約主體具有約束力外，還對全體業主同樣具有法律效力，業主應當按照物業服務合同的約定享受權利、履行義務，不得以非合同當事人為由拒絕履行合同義務。

（二）業主以物業公司沒有資質或不具備相應資質為由主張物業服務合同無效。最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋（一）》第10條規定：“當事人超越經營范圍訂立合同人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外。”根據當事人意思自治的原則，如果業主委員會明知物業公司不具備資質或者資質等級不夠，但雙方當事人意思表示真實，合同條款不違反法律、行政法規強制性規定，應認定合同有效；如果業主委員會與沒有資質或不具備相應資質的物業公司簽訂的物業合同存在合同法第五十二條規定的合同無效情形的，應當認定合同無效。

（三）物業服務合同雖經業主委員會簽約但未經業主大會討論，業主以此為由主張物業服務合同對其沒有約束力。根據《物業管理條例》的相關規定，業主委員會只是業主大會的執行機構，只能按照業主大會的決定與授權與物業公司簽訂物業服務合同，而不得單方面選聘或解聘物業服務企業，而且，業主大會在作出選聘和解聘物業服務企業決定時，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權半數以上通過，由業主委員會選聘的物業管理企業與代表業主簽約的業主委員會簽訂的物業管理合同需要經過業主大會的批準才能生效，否則就違反了《物業管理條例》的強制性規定。

三、結語

所謂“家和萬事興”，作為個人休息、生活的中心，“家”對于每一個人都具有極其重要的意義，因此如何妥善處理好業主與物業公司之間的關系將直接影響百姓的正常生活與社會穩定安寧，作為審判機關，法院應始終堅持 “調解優先、調判結合”的工作原則，不斷完善物業服務合同糾紛快速處理機制，使老百姓能夠真正的安居樂業。

參考文獻：

[1]朱愛華、張彥、陳佩華.物業管理[M].社會科學文獻出版社，2002.

篇（3）

二我國物業管理的發展現狀及存在的問題

1．現狀

(1)物業管理規模不斷擴大近十幾年來，我國的城市住宅小區已初步建立起了社會化、專業化、市場化的物業管理格局，并隨著我國城鎮住房制度改革的深化和城鎮化的快速推進而進入了快速發展期。截至2012年，我國物業服務百強企業營收值已達到25734．8萬元，同比增長10．2%。物業服務百強企業物業服務費收入占各類物業服務費總收入的54．9%;商業物業、辦公物業和其他類型物業在物業服務費收入的占比均有小幅提升，同比分別增加1．1、0．4、0．9個百分點。目前，全國物業管理覆蓋面已占物業總量的38%，經濟發達的城市已達50%以上，深圳等一線城市已超過95%。(2)物業管理法律框架初步形成原國家建設部于1994年頒布了《城市新建住宅小區物業管理辦法》，該《辦法》首次明確規定:在城市新建住宅小區實施物業管理制度。隨后各省、自治區、直轄市也相繼制定了一系列關于物業管理的地方性規章，如深圳率先制定了《深圳經濟特區住宅物業管理條例》，開創了物業管理地方立法的先河。1998年國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該《通知》系統地提出了要建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的物業管理新體制。2003年6月8號國務院頒布了《物業管理條例》，該《條例》的頒布標志著我國的物業管理正式進入了法制化和規范化發展的新階段。2007年8月國務院頒布經重新修訂的《物業管理條例》，新《條例》對業主自治管理和物業服務做了進一步的強調。

2．問題

(1)服務質量差，治安狀況差，亂收費現象嚴重首先，在服務質量方面，據《中國房地產報告》引述中國社會調查事務所的一項調查結果顯示:在與購房有關的問題中，95%的消費者最關心的是物業管理問題;在對物業管理服務的滿意程度調查方面，41%的被訪者表示“非常不滿意”，22%的被訪者表示“不滿意”，12%的被訪者表示“比較滿意”，2%的被訪者表示“非常滿意”。上述數據表明，業主對物業管理企業提供的物業服務滿意程度較低。目前，物業管理企業所提供的公共服務、專項服務和特約服務這三項服務均存在較大的提升空間。雖然有部分物業管理企業的這三項服務工作做得較好，但是更多的物業管理企業連售房時承諾的最基本的公共服務也不能兌現:公用樓梯、道路、綠地無人清掃;垃圾遍地、下水堵塞、污水漫溢、臭氣熏天亦無人過問。其次，小區治安狀況差是居民在日常生活中最為擔憂的問題之一。小區居民家被撬，自行車、摩托車、甚至汽車被盜案件時有發生。有的小區大門口處的門衛形同虛設，小偷可以長驅直入;有的小區雇傭退休工人看樓護院，雖臂纏袖章坐在樓道前，但實為聾子耳朵，無濟于事;有的小區雖然組織了巡邏隊日夜巡邏，但仍難保小區的安全。再次，在物業收費方面，由于業主與物業管理企業之間的地位不對等，導致有些物業管理者亂設收費項目，隨意提高收費標準，從而使居民不堪重負，怨聲載道。例如，據《大同日報》報道，大同市物價局價格舉報中心每年受理的價格舉報、咨詢中房地產及物業管理亂收費問題占43%，位居第一。(2)市場化程度低，經營模式單一目前，我國住宅小區的物業管理企業一般均與房地產開發商存在著密切關系，大多數物業管理企業或是由房地產開發商自己組建，或是由房地產開發商直接委托。這使得物業管理企業的經營活動具有一定程度的壟斷性，剝奪了業主和業主委員會對物業管理企業的選擇權利和契約自由。也就是說，一個物業管理企業一旦開始管理某個小區，別的物業管理企業就再也沒有機會或是很難再進入該小區從事該小區的物業管理工作。(3)業主委員會或無或渙散，無力制約物業管理企業目前，我國大多數小區的業主委員會為或無或渙散的狀態，這使得業主無力制約物業管理企業的任何行為。而業主委員會或無或渙散的原因來自于以下兩個方面。一方面從業主委員會的成立來看，《物業管理條例》雖然規定了業主委員會委員由業主大會選舉產生，但并無任何硬性的程序性規定。由于小區業主的松散性，使其很難自主產生業主委員會，而由此導致的后果是廣大業主不可能與物業管理企業進行充分有效的溝通，進而不能對物業管理企業實施有效的監督與制約。另一方面從業主委員會的存在及發展來看，業主委員會的運轉需要自籌活動經費、自建管理制度、自找辦公地點。由于對業主委員會的成立和運轉缺乏強制性的相關規定，致使截至目前我國絕大多數小區都未成立業主委員會，即使少數小區已成立了業主委員會，其運轉亦處于松散狀態，不能有效地開展活動，說其有如形同虛設亦不為過。以武漢市江岸區岔馬路金洲花園小區為例，由于收費不到位及人員流動問題，業主委員會于2005年成立后僅維持兩年便于2007年解散。在業主委員會或無或渙散的情況下，物業管理企業在物業管理中幾乎處于不受任何監督與制約的狀態，而缺乏監督與制約的后果是物業管理公司即使在履行物業服務合同中存在嚴重的問題，其亦不會被追責。

3．物業管理問題產生的原因

(1)相關政策法規滯后我國物業管理實踐從上個世紀80年代中期就已經開始，而與之相比我國的物業管理立法卻明顯滯后。自深圳于1981年成立第一家物業公司到1994年我國第一部地方性物業法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》出臺，中間竟有13年地方法規的空白期。目前，在全國范圍內調整物業管理法律關系效力較高的是2007年出臺的《物權法》，但其作為一部基本法，原則性的規定要多于可操作性的規范，這使得對物業管理的規范更多地依賴其他行政法規等。在地方法規層面，為配合國家層面物業管理相關法律的實施，許多地區結合本地情況出臺了本地關于物業管理的規章制度，但由于各地物業管理發展狀況不一及立法者對物業管理理解的不同，致使各地制定出來的地方物業管理法規與國家的法律規定在一些重大問題的規定上不相一致，如我國《物權法》和《物業管理條例》規定業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同等活動都是代表性的、程序性的，其法律結果直接歸屬于業主本人，換句話說小區的業主拒不根據合同履行交納物業費的義務時，業主委員會的委員不因此而承擔相應的法律責任，因而從立法角度看，業主委員會并不屬于社團法人。而《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》卻規定業主委員會必須經過注冊登記，成為社團法人。中央與地方法規相互矛盾不僅破壞了我國物業管理法制的統一性，也是導致我國物業管理領域亂象頻仍的原因之一。

(2)業主尚未樹立購買物業服務的觀念，在認識上存在較大誤區一方面，雖然《物業管理條例》已頒布和實施多年，但某些業主并沒有樹立起“購買服務”的意識，致使拖交、拒交物業費的現象十分普遍。另外，《物業管理條例》等法律、法規并沒有明確規定房地產開發企業與物業管理企業的權責范圍，致使本應由房地產開發企業承擔的房屋質量問題歸咎于物業管理企業，部分業主并未認清各種管理矛盾的責任主體，常常以房屋質量問題為由拒交物業費。另一方面，從城市住宅小區物業管理服務的非排他屬性來看，不能因為某些業主“不需要”某些物業服務，如小區整體綠化、治安等物業服務，物業管理企業就可將其排除在物業服務范圍之外。由于“不需要”某些物業服務的業主雖然拒交相應的費用但仍享受物業管理企業提供的相應服務，就會使得“需要”某些物業服務的業主支付的物業費不足以彌補物業管理企業提供小區物業服務產生的成本，于是，小區物業管理企業提供的服務的數量和質量就可能達不到業主的要求，從而引起業主的不滿，進而可能因此更進一步地加劇物業管理企業收繳物業管理費的難度。因此，業主尚未樹立購買物業服務的觀念，是導致業主與物業管理企業矛盾激化的重要原因之一。

三關于加強城市住宅小區物業管理的對策

1．制定相應的法律法規，加強行業監管，明確界定業主、業主委員會及小區物業管理企業各方的權利義務關系盡快完善我國物業管理法律體系，是理順目前物業管理領域各種關系、處理好各種糾紛的根本途徑。對此，本文提出以下建議:第一，涉及物業管理的法律法規應由中央直接立法;第二，在涉及物業管理領域的一系列法律法規中，應對住宅小區管理中房地產開發商的權限、業主的權益、業主委員會的成立及運作、物業管理公司的責任與義務等問題作出明確界定;第三，要尊重業主和物業管理企業雙方的意思自治，在相關法規的調整下，業主與物業管理企業最終須依據所簽訂的物業服務合同，在《合同法》的框架下厘清業主與物業管理企業間的權利義務關系。如此，小區的物業管理才能走上健康發展的軌道。2．加強城市住宅小區物業企業管理，引入市場競爭機制，培育和完善物業管理市場的微觀經濟主體缺乏競爭機制、物業管理市場體系尚未真正建立起來，是當前城市住宅小區物業管理成效差的原因之一。因此，解決物業管理領域的亂象，最根本的就是在完善法規的前提下，改變這種市場競爭程度不夠的壟斷現狀，以競爭促進物業管理服務質量的提高。對此，本文提出以下建議:第一，要推行物業管理企業資質等級申報評審制度，提高物業管理企業的準入門檻，例如對物業管理企業進行資格認證管理、對物業管理企業進行定期考評;第二，引進市場競爭機制，明確物業管理招投標的基本要求和操作程序，以使參與者有章可循。

篇（4）

中圖分類號：F719 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）03-0-02

一、引言

隨著現代城市的發展，建筑行業與房地產行業也取得了巨大的成就，與建筑行業和房地產行業密切相關的物業服務行業也發展迅速，在市場化的競爭環境下，越來越多的物業服務企業出現，使物業服務行業的競爭更加激烈化。此外，對于建筑物來說，由于其規模較大、使用周期較長，在使用過程中的養護與維修費用要遠遠高于建設投資，對建筑房屋來說，在使用過程中對其進行合理化的養護與維修對節省建筑成本有著重要意義。物業服務行業作為對建筑在使用過程中的各項配套設施進行維護與管理的行業，其服務水平直接影響到建筑功能的發揮。通過招投標手段提高物業服務水平對物業服務行業的發展有著重要的意義。

二、物業服務招投標概述

物業服務招投標包含招標與投標，招標是業主以價值規律為原則，在市場中通過競爭的方式選擇適合優秀的物業公司。投標則是指物業公司在市場中尋找服務客戶的行為。

由于物業服務招投標出現的時間不長，雖然在短時間內獲得了較快的發展，但我國的物業服務招投標依然處于初級階段，發展還很不完善，和其他的招投標形式相比有自己顯著的特點：物業服務招投標具有明顯的可替代性；服務標準界定困難。

三、物業服務招投標中所存在的問題分析

1.由于在現階段的我國物業服務處于起步階段，對很多物業開發單位與業主來說，使用招投標的方式來挑選物業服務公司的觀念還沒有被完全接受，很多地方還缺乏對物業服務的全面與深入認識，尚未認識到在選擇物業服務公司的過程中使用招投標方式的意義。目前在我國的一些大城市雖然已經推行了物業服務招投標的方式，但是對更多的中小城市來說，很多地方還沒有開始使用。我國現行的關于物業服務招投標的規定還沒有得到有效的貫徹和落實。

2.盡管為推動物業服務的發展，我國已經出臺了有關物業招投標的規定，但是在很多地方由于缺乏物業服務招投標的具體實施細則，以至于在使用招投標方式挑選物業公司時，遇到了種種難題，對招投標工作的開展產生了極大的影響。

3.物業服務招投標的市場在發展上還不夠完善，市場不夠專業化、缺乏管理、人員緊缺、秩序混亂，這都對物業服務招投標制度的推行造成了影響。

4.相關管理部門對物業服務招投標的管理工作進行的不到位也在很大程度上影響著物業服務招投標制度的使用與推廣。一方面，有的物業管理部門對物業服務招投標活動的干涉過多，有的甚至直接運用行政手段直接進行干預，更為嚴重的是有一部分物業管理部門直接組織招投標活動，對物業服務招投標干預過多，導致了招投標活動失去了在市場環境中的自由競爭的意義，不利于招投標活動的進行。另一方面有的物業管理部門缺少對物業服務招投標活動的有效管理，不管不問，由于缺少引導與管理，也造成了物業服務招投標秩序的混亂，不利于良好的市場秩序的形成。對物業服務招投標活動干預過多或者對其不管不問，都不利于物業服務招投標活動的進行。

5.現階段由于我國關于物業服務招投標的規定還不夠完善，缺乏對物業服務質量與效果的具體評判標準，目前我國對物業服務質量與效果的評判受到業主單位的影響較大，出現了在評價時缺少對實際服務質量與效果的參考，而出現評價結果與實際的服務質量不符合的現象，甚至還存在一些物業公司利用公關來控制評價效果。此外由于評價標準不夠規范，有些單位在招標時，缺少對物業公司服務質量的關注，而只是一味的關注價格，導致了投標的物業公司間以低價進行惡性競爭，中標單位沒有實際的能力來保證物業服務的質量，導致業主投訴大量出現。

四、完善物業服務招投標的策略

1.制定物業服務招投標的實施細則

基于物業服務招投標具體實施細則的不完善對正常物業服務招投標活動的進行所帶來的影響，相關部門應盡快制定出相關的實施細則，用法律法規對物業服務招投標活動中的不正當行為進行約束，在實施細則中明確物業服務招投標的具體要求與操作步驟，使物業服務招投標工作做到有章可循，有效防止因招投標規則不完善而出現的投招標活動混亂的現象，特別要注意的一點是，為了保證招投標活動的公平與公正，還應有公正機關到招投標現場來對招投標的全過程進行公證。

2.創造良好的市場競爭秩序

經濟的發展離不開良好的競爭環境，物業服務行業也是一樣。要實現物業服務行業的健康快速發展，應該首先為其提供一個公平的競爭環境，保證競爭的良好秩序。物業管理部門應打破地方保護主義與地方壟斷，用市場理念與市場機制來服務市場，積極推進物業服務方式的創新，將先進的服務方式與理念推廣到全國，為物業開發部門、物業公司以及業主提供更大的選擇空間。同時要引導物業公司注重自身服務質量的提高，注意樹立品牌意識，通過提高自身的從服務質量與整體實力來提升自己在市場中的競爭力。

3.物業服務公司應努力提高自身的服務質量

物業公司應遵守相關的行業法律法規，取得物業服務的資格證書；提升自身的服務水平，適應物業服務市場化的發展潮流；由于投標屬于具有高技術含量的工作，因此物業公司應重視投標書的制定工作，使制作出的投標書滿足招標文件的需要。

4.政府應加強對物業服務招投標的監督與管理工作

政府部門應通過對招投標活動中機構設置以及人員的資質要求等的明確規定，來保證招標機構能夠順利完成招標組織工作。制定物業服務招投標的具體文件，使招標機構與業主單位在進行招標活動時有章可循，保證招投標工作的正常進行。此外政府部門應加強對招投標工作的監管力度，對招標文件以及招投標的各環節都應進行嚴格的監督，及時發現招投標活動中存在的問題并采取相關措施解決，對招投標中存在的違法現象應及時處理。

5. 保證招標信息公開化

根據物業服務招投標的管理規定，應將招投標信息進行廣泛公告，將招投標的具體要求通過媒介進行公開，保證招投標信息被更多的物業服務公司關注到，實現在同樣信息條件下的公平競爭。

6. 建立物業服務招投標仲裁機構

在目前的物業服務招投標中，一般都是由物業開發部門或者業主委員會直接組織人員展開招標活動，或者是物業開發部門或業主委員會與相關的政府部門聯合組織招標活動，由于缺少一個權威的招投標部門對物業服務招投標進行管理，招標文件、過程以及評判人員等缺少標準模式，導致了招投標活動受人為因素的影響較大。為規范物業服務招投標市場，除了制定相關的法律法規外，還應建立一個協調物業開發部門、物業公司與業主之間利益關系的仲裁機構，以第三方身份對物業服務招投標中出現的問題進行裁斷，同時輔助政府部門快速進行決策，實現物業服務招投標活動的規范化。

7. 設立專門中立機構組織招投標活動

設置專門中立機構組織招標活動，可以有效防止建管不分的現象，保證物業開發部門的物業公司和其他物業公司進行公平競爭，在中立機構成立前，可以組織房管、街道辦事處、公證機關以及物業管理專家等組成的物業服務招投標評價小組，對投標的物業公司進行評價，為招標物業單位挑選合適的物業公司。

五、總結

隨著我國經濟的發展，物業服務行業的市場化步伐也在加快，為適應市場化的物業服務需求，不管是招標方還是投標方都應該在遵守相關法律法規的前提下，樹立市場觀念，在市場化的競爭環境中完善物業服務招投標體制，帶動我國物業服務行業的發展。

參考文獻：

[1]周巧蘭.關于當前物業管理招投標的分析[J].世界華商經濟年鑒，2012，13（12）：78-51.

[2]鄭輝.物業管理招投標存在的問題及對策研究[J].城市建設理論研究，2012，15（27）：145-33.

篇（5）

一、引言

近幾年，隨著我國社會主義經濟建設快速穩定發展，人們生活水平不斷提升，對生活環境的要求越來越高，對物業管理的要求也越來越高，最基礎的保潔、保安、維修養護工作已不能滿足人們日益增加的生活需求。因此，物業管理行業就顯得尤為重要，物業管理服務領域就需要逐步延伸，為業主們構建生活、娛樂、商務、教育為一體的服務中心來滿足不同人員的需求。相對物業管理服務中的一些新情況、新問題也就逐步凸顯出來，問題亟待解決。

二、物業管理行業的發展現狀

1.物業管理行業發展速度快。物業管理行業作為新興的現代化住房管理模式，發展迅速，行業不斷壯大，不論是從物業企業的數量，人員的素質，服務領域覆蓋范圍，企業的經營能力，服務水平都在不斷增強，逐漸成為一支重要的社會管理力量。

2.物業管理領域不斷拓展。我國物業管理服務領域是逐步發展起來的，從早期的公有住房和集資住房到今天的商品住房，再到現在的商業、寫字樓、辦公樓，從老舊的維修、保潔服務單一，延伸到現在的綜合配套服務，包括保潔、保綠、保安，綜合娛樂、教育、商務等公共物業管理服務。目前，物業管理市場還在逐漸擴大，逐年增加，覆蓋面越來越廣泛。

3.物業管理服務規范性不強。我國是物業管理發展比較晚的國家，物業管理制度不完善，很多都是參考國外的物業管理方法，在相關的法律法規制度還不完善不健全，責權利劃分不明確，條款細則不清晰，為物業管理工作增加難度，也有一些物業公司依據自己的標準開展工作，很多時候缺乏合理性和合法性。各地方成立的物業管理協會相關法規制度不具有強制力，只有政策上的指導、監督和協調作用，使得各物I企業之間形成惡性競爭，擾亂了市場秩序。

4.物業企業與業主之間矛盾日益凸顯。物業是服務型企業，是為業主提供服務的。但現實生活中，物業企業認為管理是重點，與業主背道而馳，業主認為服務是基本。因此物業與業主矛盾日益凸顯，積怨越來越深，投訴大大增加，久而久之形成惡性循環，造成一些小區問題矛盾遲遲得不到解決，導致物業費難以收繳，物業暫停部分物業服務，周而復始，小區管理就無法開展。另外，隨著物業管理企業規模逐步擴大，自身準備不夠充分，物資、人員配備等方面不夠充足，與業主之間的溝通不到位，使得業主與物業管理企業之間對立情緒越來越嚴重，影響了物業管理工作的開展。

5.物業管理人員素質較低。物業管理服務質量的好壞主要取決于物業管理企業的整體素質。目前，我國物業管理企業作人員普遍沒有經過專業的培訓持證上崗或考取相關從業證書，整體素質不高，提供的相關服務水平也就相對較低。工作人員在工作中服務不到位，與業主之間沒有良好的信任，矛盾重重，從而導致物業費收取困難。

三、物業管理行業發展改進措施

1.深化對物業管理的認識。物業管理是社會化進程中的一個新型產業，物業管理行業迅速發展，在我們日常生活中的作用越來越重要，已經成為人們生活中依賴不可或缺的一部分。但當前我國物業管理中存在的問題越來越多，需要我們政府乃至全社會都加以高度重視和全力支持，進一步推進物業管理工作的快速穩定發展，不斷規范和完善。

2.逐步擴大物業管理行業市場規模。物業管理行業是社會化進程的產物，是房地產業迅速發展過程中壯大起來的。目前我國物業管理行業主要依附于房地產開發企業，不能擺脫房地產開發企業獨立經營，自負盈虧。應對物業管理行業實行嚴格監管制度，合理配置資源，節約成本，促進物業管理行業規范性發展，從而擴大物業管理行業市場規模。另外，從體制上與房地產開發企業逐步分離，改變老式建管不分的弊端，嚴格物業管理的早期介入和物業接管的相關制度，明確物業管理行業各方的責權利，是物業管理行業規模擴大，管理正規。

3.依法明確雙方權利和義務。近年隨著物業管理企業的壯大，我國建設主管部頒發了《物業服務企業資質管理辦法》《物業管理條例》相關法律法規，加強對物業管理企業的監管，規范物業管理行業市場秩序，逐步提高物業管理服務質量和服務水平。對物業管理企業監管的同時，也應加大物業管理相關條例的宣傳力度，使得物業管理企業和業主充分了解相關法律法規知識，依法行使自己的權利和各自應盡的義務，從而促進物業管理行業的有序、健康發展。

4.建立健全物業管理法律法規體系。物業管理行業是涉及與多部門聯系合作的關系，這些關系需要法律、法規進行規范和調整。根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律法規，我國地方各政府和相關主管部門，應結合本地實際，制定適合自己的相關條例，建立健全物業管理法規體系，便于物業管理企業更好的開展工作。

5.提升工作人員素質，提高服務水平。物業企業要注重內部培訓，逐步提升工作人員的素質修養，進而提升物業企業整體素質。一方面，要切實轉變思想觀念，強化物業管理人員的服務意識，全心全意搞好優質服務。注重學歷提升和專業課程學習，提升自身的專業知識及專業能力；另一方面，加強物業管理人員語言表達能力的訓練，強化合作意識，注重溝通方法，與業主之間構建和諧的合作關系，將物業管理企業打造成一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的管理服務隊伍。

參考文獻：

篇（6）

中圖分類號:F27文獻標識碼:A

一、房地產物業管理企業發展現狀

20世紀八十年代初我國第一家房地產物業管理公司在深圳建立,標志著物業管理行業的誕生。至今已有20多年,根據國家統計局2009年的行業調查數據顯示,在我國31個省、自治區、直轄市,130個大型城市和地區的近5,000家物業公司中,2005～2008年建立的就有2,965家,幾乎占總數的60%,房地產物業管理企業的隊伍每年在以超過100%的同比增長數量進行發展壯大,這說明我國大多數物業管理企業發展勢頭非常良好,物業管理市場大有可為,但同時也提醒我們,由于建立時間短,物業管理市場不健全,這些如雨后春筍般建立的房地產物業管理企業存在許多不足之處,有待改進。

二、當前房地產物業管理存在的問題

1、相關法律及法規體系不完善。我國物業管理法律政策的框架體系,是在沒有國家大法的情況下,由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構,完善的法規體系尚未形成。自1994年以來,建設部等國家部委(局)和各地方政府雖頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章行業規范和地方性法規。但由于缺乏系統而科學的物業管理理論體系的指導,各部門在制定法規的過程中,往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方法上,存在許多不足之處。

2、市場化程度不高。物業管理項目的獲取大多都是暗箱操作,市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業主管理缺乏足夠認識,業主委員會組建難度大,自治能力弱,作用還未真正發揮。而且,物業管理企業與建設單位、房管單位之間還存在或多或少經濟上的依賴關系,“誰開發、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業管理還沒有形成有利競爭的統一的市場。有些物業管理存在許多不符合市場化的問題,一些物業管理企業在物業管理專業方面不很在行,但因為是某個開發公司的下屬企業,或者是某幾個開發公司合資組成的股份企業,管理項目不愁沒有;另一些物業管理企業則更有手段,他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞,以非市場化的手段進行暗箱操作,奪取市場。

3、物業管理專業化程度不高。我國物業管理行業仍屬于勞動密集型行業,隨著管理規模的擴大,服務人員也越來越多,但其中多數來自下崗轉崗職工,高素質人才嚴重缺乏,且未能形成有效的激勵機制,造成從業人員整體素質不高。同時,由于物業服務企業經濟基礎薄弱,造成企業的服務水平低下、服務質量不到位、服務意識停滯,企業的專業化程度不高。

4、物業管理的招投標市場運行機制不完善。當前,全國各地大城市基本建立物業管理招投標市場,開展了一些物業管理項目招投標。但從實際效果及外界反映,并未達到國家頒布的《招投標法》的目的。主要表現在:物業管理招投標普及率不高,行政領導、企業單位干預大;物業管理投標市場化程度不足,暗箱操作,壓價不正當競爭時有發生;招投標投入的人力、物力、財力太多、成本太高,對微利服務企業壓力過大,企業缺乏積極性;物業管理招投標示范文本缺乏,一些單位不規范定位,使物管招投標缺乏公平、公正性。

5、物業管理收費難且不規范。物業管理收費相當困難,同時盡管國家頒發了《物業服務收費管理辦法》,但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,當地收費標準又不見出臺,服務收費沒有做到有章可循,由此導致物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應。

三、完善房地產物業管理的對策

1、健全物業管理相應法律法規。從物業管理業務來看,一是建立房屋及維修管理的法律、法規、規章;二是建立設備設施管理法律、法規及規章;三是建立環境衛生管理的法律、法規及規章;四是建立保安保衛、消防管理的法律、法規及規章。另外,完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域,使物業管理的各項活動均有法可依。以住宅區物業管理為例,有多層、高層、別墅區、度假村、特殊住宅區等多種類型,在住宅區物業管理條例的精神下,分別制定出上述類型物業的管理辦法,組成物業管理法律體系的子系統。通過這些法律法規、規章及辦法的制定與施行,使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。

2、加強物業管理市場的培育。限制開發商盲目組建自己的物業管理公司,鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司,引進競爭機制,促使物業管理行業的高度市場化方向發展。

3、進一步完善行業準入制度。加強完善物業管理師制度,我國未來物業管理企業要高度重視物業管理隊伍的人數和質量,物業管理師可以注冊物業管理公司,擔任企業領導,物業管理師作為職業經理人,接受物業管理企業的雇傭,從事專業物業管理活動,物業管理師可以以自由人的身份,合伙注冊“物業管理師事務所”;物業管理師可以專業人士的身份,受雇于業主委員會。

4、依托《物權法》完善招投標市場運行。通過的《物權法》條款:“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”的規定,可以看出法律既允許業主自行管理也允許委托物業服務企業或其他管理人管理,這就會產生不同的管理現象。業主通過業主大會和業委會委托各專業公司管理,也可將物業管理委托給小區內擁有物業管理相應職業資格的業主進行管理。當然,還可將各項管理服務委托給專業物業管理公司。

5、物管企業應加強自身經營管理。(1)加強從業人員的專業化培訓。(2)建立一個規范的基金運作機制,由開發商一次性補貼各種大修及物業管理啟動資金,斷絕對開發商長久的依賴關系。(3)開展多種經營,以彌補物業管理中資金的不足。有了造血功能,反過來物業公司又可以加大對小區的投入,使物業管理真正形成經營性的良性循環。由于物業管理企業在先天條件上占有很大的優勢,又存在巨大的市場需求,所以如果經營得當,將會得到很好的回報。(4)不斷開拓物業管理的市場領域。充分發揮物業管理的綜合管理和專業化管理的優勢,不斷開拓物業管理的市場,將所有可能實施物業管理的物業類型都力爭納入物業管理范疇。(5)擴大經營服務范圍:①專業技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業公司等),實現對內保障的同時,對外提供專業技術服務;②提供物業管理顧問、咨詢、培訓等。

四、結語

我國物業管理行業自誕生以來取得了非常大的成績,對社會、經濟、環境做出了突出的貢獻,在我們的生活中扮演著重要的角色。然而,物業管理發展道路上還存在著一些問題,制約其獲得更大的突破與發展。但這是在我國市場經濟發展過程中出現的問題,隨著經濟的發展,社會的進步,人們思想道德與法治水平的提高,日后隨著這些問題得以解決,我國物業管理行業必將不斷發展壯大,進入良性的可持續發展狀態。

(作者單位:安徽建筑工業學院)

主要參考文獻:

[1]騰麗,陸倩文.大城市邊緣區的居住物業服務需求特征分析.現代物業,2009.1(上).

[2]宋道剛.新形勢下物業服務企業應對困境之路.中國物業管理,2009.4.

[3]謝獻春.居住物業管理.華南理工大學出版社,2004.1.

[4]趙凱,牛忠毅.物業公司組建與運作.機械工業出版社,2006.1.

[5]張浩.最新現代物業管理制度與崗位職責范本大全.藍天出版社,2006.5.

篇（7）

二、存在的主要問題

1、統籌協調問題。城市老舊小區改造通常涉及建設、規劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，而且改造的時間較長，過程中不可避免會出現需要協調的情況。施工單位在作業中有時也會與業主出現矛盾,如不能有效協調解決,會拖延項目進度,給居民帶來不便。

2、工程質量問題。城市老舊小區改造提升點多面廣，時間緊、任務重、預算有限，但是小區改造的工程質量直接影響到黨群關系和政府的形象，因此務必要保證工程質量。而同時，也存在部分居民期望值過高的問題，后期容易出現糾紛。

3、后續管理問題。城鎮老舊小區改造后，小區面貌煥然一新，居民生活質量得以提高，為更好更長久保持小區的良好環境，必須同步建立小區后續管理機制。許多老舊小區居民習慣于無償物業服務模式，居民“花錢買服務”的意識淡薄，部分居民拒不繳納物業費，小區缺乏維護保養和物業管理。

4、相關法律問題。經初步梳理我國有關老舊小區改造的法律法規，發現涉及老舊小區微改造工作的內容散見于《物權法》《城鄉規劃法》《建筑法》《節約能源法》《消防法》《防震減災法》《物業管理條例》等法律法規中，缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規，適用有關法條時容易出現多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規范效力不足，實踐指導性不夠強。

三、建議

1、成立統籌協調專班。為保障改造的順利推進，有必要成立分層次統籌協調專班，社區遇到需要協調的問題先提交街道協調專班，街道無法協調再提交區專班。比如，在樓道管線上改下過程中，經過與水、電、燃氣、通信等有關部門協調，發現存在較大難度，一些企業以當年沒有計劃安排請業主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復遷改等后續問題，對項目進度和預算支出等都有較大影響。

篇（8）

一、問題的提起

隨著住房商品化政策的進行，我國小區數量呈幾何數量增長。2007年制定的《物權法》以及之后出臺的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）對于業主自治和小區內業主與物業公司的糾紛作出了一定的規定，但是我們可以看到小區內發生的糾紛事件反而呈現出增長的態勢。

出現這樣的態勢一方面是由于小區居民法律意識的提升，而同時物業公司的作為恰恰在一定程度上侵害了業主的權利。另一方面上，是由于居民對物業公司的要求不斷提高，而物業公司很大程度上無法對小區進行科學有效的管理，導致了二者間的矛盾不斷激化和升級。

而與此同時，根據《財經》①的數據顯示，僅有不到百分之十的小區建立了業主委員會，其原因大抵是業委會的事務繁雜，且沒有相應的報酬，導致了業主熱情普遍不高。而從物業管理服務公司角度來看，業主所繳納物業費用不能夠完全滿足其要求。但雙方之間卻并未通過業委會這一對話的機構進行協商，更多的是業主與物業公司間硬碰硬的直接對話。但這樣一來效率低下，二來不利于解決二者間的問題。

為了實現保障安全的居住環境和舒適的小區生活，主要有兩種途徑。一是建立健全小區的業主自治制度，二是通過業主自治規范物業公司的服務管理，協調二者間的關系。毫無疑問，面對保障小區和和諧的迫切需要，這是最為行之有效的舉措。

二、業主自治的開展及問題

所謂業主自治，是指在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律、法規的規定，根據民主的原則建立的自治組織、確立自制規范，自我管理本區域物業的一種基層治理模式。②在建筑物區分所有權基礎上，業主不僅享有專有部分的產權，也享有共用部分的產權。因此，業主自治的核心在于全體業主通過合作共同行使共有部分的產權。

（一）業主自治的本質

物權法出臺以來，業主自治得到了很大的關注。業主自治作為《物權法》關于建筑物區分所有權制度中兩大主要內容之一，貫穿于《物權法》第六章。業主大會和業主委員會的組成、運轉，以及小區管理規約的制定等，均可以找尋到業主自治制度的身影。

業主自治的本質在于每名業主的共同付出。如果部分業主們的治理使得小區擁有了一個整潔、舒適的環境，那么沒有付出相應努力的業主也當然的會坐享其成。而如此一來，付出了努力的業主們會意識到即使他們不付出相應的努力也可以享受到治理的結果——舒適的社區環境。自此以往，大家便鮮有人會關心共有財產的治理和利用。所以小區的共有財產管理的好壞與否，不僅僅是部分人的責任，而是全體業主的義務。因而從某種意義上說，“業主自治的本質在于全體業主通過集體參與來實現社區公共事務的治理。”③

（二）業主自治中亟需解決的問題

業主自治目前存在兩個方面存在困境。一方面，由于法律法規的不健全以及開發商和物業公司的阻礙、業主熱情不足等原因業主大會、業主委員會等組織難以成立；另一方面，由于自治組織的決策、監督等機制并不健全，從而導致業主與物業公司間的談判處于不利地位，亦或是二者間的沖突不斷升級。

一方面，業主自治組織難以成立。

僅以北京市的數據為例，截止2012年1月，北京5300個小區中，成立業主大會和業主委員會的只有1120個，僅占其總數的21.1%。法律法規的缺失導致其難以成立，法律法規中對業主大會的召開和業主委員會的成立條件都沒有做出具體的規定，使得業主在開展自治活動時處于一種無法可依的狀態。其次，開發商和物業公司出于對自身利益的考慮勢必會阻礙其成立。業主大會召開代表著業主力量的凝聚，而這正是他們不想看到的。

另一方面，業主自治組織運行中存在困難。

首先，業主自治組織的法律地位不明確。梁慧星老師等主流觀點認為其應當屬于其他組織，但是在實踐中以業主委員會作為原告被告的案例少之又少。其次，自治組織結構不健全。經費、人員、工作時間等問題均需解決。而其中最重要的是業主委員會的職員幾乎都是無償工作的，在這種缺乏激勵機制的條件下很難維持工作熱情，最終導致自治目的不能實現。再次，其日常運行較困難。由于業主大會的召開十分困難，業主委員會的責任便加大了，而因為業主委員會又存在與業主溝通不暢等問題，這更加大了自治組織運行中的困難程度。

三、業主自治與物業服務管理

（一）我國物業服務管理的基本現狀

在實現業主自治的過程中，最重要的問題即是自治機構如何協調好與物業服務管理公司之間的關系。當前物業公司憑借自身的經濟優勢和業主對于自治權行使的惰待，在與業主的談判中占據了極大的優勢地位。

而所謂物業服務管理，是指為了使物業發揮最大的使用價值和經濟消息，保障安全的居住環境和舒適的小區生活，需要對物業進行系統而有序的管理與維護。④當前我國的物業服務管理模式大多為委托式管理。委托式管理對于物業公司的要求較高，但是現如今我國的物業服務管理企業良莠不齊，大部分物業公司難以做到自我監督，甚至在缺少業主自治機構的情況下出現損害業主利益的舉動。所以我們需要將業主自治制度同物業的服務管理相連結，這樣方可實現業主利益的最大化。

路透中文網的一項調查結果顯示，我國小區業主對于物業服務管理公司的滿意度不足兩成，大部分業主表示物業公司的服務很難令人滿意，而與此同時他們只能自己與物業公司直接對話，。很大部分業主認為他們所繳納的物業費并未完全的花費在小區環境的改造上。

而與此相對，物業服務管理公司認為業主所繳納的物業費用根本無法滿足他們對于維持和改善小區環境的要求，物業公司中很大一部分因為自身管理結構的混亂導致了盈利的空間很小，與此同時還存在部分業主不繳納物業費等不合作的行為。

（二）我國物業管理服務中的不足及建議

當前我國并未形成一個完整的物業服務產業。我國的物業服務公司很大程度上是以一種管理者的身份而并非以一種服務者的身份出現。這樣一來業主的權益就受到了很大損害，甚至于部分物業公司凌駕于業主之上情形的出現，其不足有以下幾個方面。

第一，開發商與物業公司實質一體化的機制。小區的前期物業服務往往是由開發商設立的物業公司負責的。物業公司實質上很容易受到開發商的影響，即使收費很高或者服務質量差，業主也沒有辦法。⑤第二，物業公司服務觀念的落后。業主與物業公司的關系屬于消費者與服務者之間的關系，而絕大部分物業公司卻認為自己是小區的管理者，并非服務者。第三，物業服務公司的管理服務模式落后。我國的物業服務公司普片存在管理人員管理水平低、專業程度差、沒有相關培訓等一系列問題。

針對我國物業管理服務中的不足，本文提出如下三點建議：

第一，讓業主能夠自主選擇物業服務公司。

業主自治如果想真切的落實開來，不僅需要自治機構的建立，更需要業主能夠自主的選擇物業服務公司。因為這影響著小區業主的生活質量、建筑維修、秩序維護等一系列的問題。

在現實中代替業主們“行使”這項權利的卻是開發商。

首先，應當盡早建立業主的自治機構。業主大會、業主委員會越早建立，開發商和物業公司就越不敢侵犯業主的利益。其次，對于開發商先期選定的物業服務公司，業主應通過對其評估決定是否繼續與其續簽合同，亦或是物業公司嚴重損害了業主利益時要求開發商與其解除合同。

第二，自治機構應將大型維修基金掌握在自己手中。

大型維修資金是業主購房時根據房屋不同類型、按購房款總額一定比例繳納的供所在小區公共或共有部位進行大興維修時的資金。⑥每一個小區其大興維修資金往往從數千萬到數億，這樣一筆巨款如果掌握在了開發商或者物業服務公司手中，那對于業主的利益無疑是一種威脅。一旦物業公司出現了挪用、私吞這筆款項的行為，將對業主利益造成無法挽回的損害。

首先，該筆資金由開發商代為收取后，在業主自治機構成立時，應當將這筆巨款轉移到該機構名下的賬戶上，而不是直接交由物業公司，從根本上杜絕物業公司對該款項的濫用。其次，當小區需要進行大型維修時，由物業公司像業主自治機構提出申請并擬制方案，當維修方案獲得自治機構的通過后，款項由業主自治機構劃撥給物業公司。再次，應當在業主自治機構內部建立相應的監督機制，監督該筆資金的變動和流向，以免任職人員濫用該筆款項。

第三，建立物業管理服務的業主監督制度。

在現如今的條件下業主的監督往往難以落到實處。原因就在于物業公司的心態是一種管理者的心態而并非服務者的心態。而業主應當要求物業公司對其指出的費用、服務內容、執行情況等其定期向業主進行匯報。

首先，建立健全物業服務支出查詢機制，保障業主知情權。通過該項制度，讓業主能夠隨時隨地的查詢到物業公司所支出的各項費用。其次，完善物業服務公司的審計制度。業主所繳納的物業費每一分都支出在了哪些地方，這需要一個明確的答復，應當聘請會計師對于小區物業財務狀況進行評估。再次，建立健全公示制度。物業費的支出最直觀就反應在公示上，物業公司的主動公示，可以消除業主疑慮，同時也讓業主有一個直觀的感受。

四 結語

業主自治的實行對于小區的建設有著積極的意義，這有利于小區居住環境的改善，有利于物業服務公司自身服務水平和服務意識的提高，而最重要的，有利于維護業主們自身的切實利益。物業公司服務的改良將會伴隨著小區業主自治的進程而逐步得到改善，最終達到一個會令人滿意的程度，這樣一來就達成了業主與有物業服務公司之間的一種雙贏。而從長遠意義上來講，這不僅有利于一個和諧社區的建立，更重要的是提升業主參與小區事務的程度，增長他們的主人翁意識。而每一個業主，都是我們國家的一名公民，提升了他們的主人翁意識，無疑會對于他們參與公共事務、從而促進國家的民主進程起到一個積極的作用，對于一個公民社會的建立健全至關重要。（作者單位：吉林大學法學院）

參考文獻

[1]《建筑物區分所有權：學者草案的立場與的規定》，《中國不動產法研究》第六卷，2011年版

[2]楊玉圣：《論業主自治與小區治善》，2010

[3]王利明：《業利與業主自治》，光明日報2007年7月9日009版

[4]戚學森：《城市社區建設思路與方法》，中國社會出版社，2009年版

[5]王靜：《我國城市社區業主自治問題研究》，山東大學行政管理專業碩士，2012

[6]夏善勝主編：《物業管理法》，法律出版社2003年版

[7]王偉：《住宅小區業主區分所有權問題研究》，吉林大學民商法學博士，2012

[8]陳華彬：《業主的建筑物區分所有權》，中外法學，2006

[9]陳幽泓：《社區治理的多元視角：理論與實踐》，北京大學出版社2009年版

注解：

①《財經》雜志2009年第8期

②戚學森：《城市社區建設思路與方法》，中國社會出版社，2009年版，第21頁

③王靜：《我國城市社區業主自治問題研究》，山東大學行政管理專業碩士，2012

篇（9）

關于加強我縣住宅小區商業管理的提案

提案人：陳鋒（天宮廟鎮政協聯絡室）

案由：近年來，隨著我縣房地產開發和棚戶區改造項目的實施，住宅小區管理迅速轉向物業化管理。居民的法律意識和維權意識不斷加強，對物業管理的要求也不斷提高。由于樓房質量問題、物業公司不規范運作、業主委員會成立和備案難等問題經常發生，物業公司與業主之間的訴求矛盾日益突出，物業糾紛數量急劇增長。

建議：針對目前物業管理行業存在的問題，建議我縣出臺相關規范性文件，規定物業公司、業主、政府相關職能部門之間的權利和義務，明確解決糾紛的途徑。加大行業監管力度，制定周密合理的小區評估制度，細化物業服務管理的內容和標準。選聘物業管理專家和有關法律人士組建物業管理仲裁委員會，及時處理好物業管理的糾紛和矛盾。加強對物業管理市場的整頓，對不遵守物業法律法規、不按規定定期公示財務賬目的物業管理公司，予以清理整頓；對維修、服務不及時不到位、收費不合理的物業管理公司，予以嚴肅查處。

篇（10）

二、凡在住宅小區、個人住宅（鎮區域內）有加層搭蓋、改擴建等違法建設行為的，自本通告之日起應自行拆除違法建筑物、構筑物，整改到位，恢復原狀。未整改到位的，由縣有關執法部門責令限期整改，同時供電、供水、供氣、廣電、通信等公用事業單位不得提供相應專業服務；縣房管部門對未申請辦理產權或正在辦理產權的暫緩辦理產權登記，對已辦理產權登記的，由房管部門凍結其產權抵押及產權交易登記；縣規劃部門對未辦理規劃竣工驗收的，暫緩辦理規劃竣工驗收手續；縣有關執法部門對違法建設作出行政處罰并報請縣政府批準后予以。

三、對住宅小區、個人住宅的違法建設，由縣建設局組織執法人員依據房屋登記有關法律法規，開展住宅小區、個人住宅房屋權屬登記驗證及違法建設現場勘驗、調查取證工作；辦理驗證應當核對房屋面積、層樓等房屋自然狀況與房屋權屬證書內容是否一致。對于拒絕、阻礙勘察及調查取證工作的，由房產登記管理部門暫緩辦理相關手續。

四、根據《省實施<中華人民共和國城鄉規劃法>辦法》第五十九條規定，鄉鎮人民政府對本區域的違法建設行為，應當依法予以制止，配合縣人民政府城鄉規劃主管部門或其他有關部門依法查處。村（居）民委員會和物業服務企業發現本區域內的違法建設行為，應當及時向縣人民政府城鄉規劃主管部門或者鄉鎮人民政府報告。

篇（11）

2007年05月10日 15時23分 1515

主題分類: 土地房產 計劃物價

“物業服務”

“收費管理”

廣西壯族自治區物價局關于印發廣西壯族自治區物業服務收費管理暫行辦法的通知

桂價格[2005]138號

各市、縣物價局、建設局

自治區物價局、建設廳《關于印發廣西壯族自治區物業服務收費管理實施辦法的通知》（桂價格[2005]138號）頒布實施以來，對規范物業服務收費行為、維護業主和物業管理公司的合法權益起到了積極的作用。但隨著物業管理業的發展，出現了一些新情況、新問題，我們在調查研究的基礎上，并征求各地意見，對原《辦法》重新進行了修訂，形成了廣西壯族自治區物業服務收費管理暫行辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

在國家和自治區未出臺物業管理服務等級評定標準前，暫由各市價格主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況，制定物業管理服務試行收費標準。各地在貫徹執行中遇到什么問題，請及時反饋給我們。

附件：廣西壯族自治區物業服務收費管理暫行辦法

廣西壯族自治區物價局

二七年四月三日

附件：

廣西壯族自治區物業服務收費管理暫行辦法

第一條 為規范我區物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中

華人民共和國價格法》、國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》、《廣西壯族自治區物業管理條例》有關規定，結合我區實際，制定本暫行辦法。

第二條 本暫行辦法適用于經各級工商行政管理機關登記注冊，并持有建設行政主管部門核發的物業管理資質證書的物業管理企業，按照物業服務合同的約定開展物業服務活動的收費管理。

第三條 本暫行辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 自治區政府價格主管部門會同自治區建設行政主管部門負責制定全區物業服務收費管理辦法，并負責全區物業服務收費的監督管理工作。

各市、縣人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照屬地管理的原則，具體負責當地物業服務收費的監督管理工作。

第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業服務收費，既要考慮物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業主的承受能力。

第七條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。由建設單位選聘物業管理企業，對住宅（不含別墅）物業進行管理的服務收費實行政府指導價；對由全體業主或業主大會選聘物業管理企業進行住宅物業管理的服務收費，以及別墅區和其他物業服務收費實行市場調節價。

第八條 實行政府指導價的物業服務收費，由市、縣人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價和浮動幅度（上下不超過15%），并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

第九條 實行市場調節價的物業服務收費，建設單位或業主與物業管理企業應在服務合同中約定物業服務的內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間、合同期限等內容。

第十條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十一條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用，具體采用何種方式由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理

企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十二條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

物業管理區域內的管漏、線損按實際發生數額，可計入物業服務支出或者物業服務成本。物業共用部分已納入成本的，不得重復收費。

第十四條 物業管理企業對裝修住宅進行指導和監督。除法律法規規定外，物業管理企業不得以任何名義向業主收取押金、保證金等。裝修過程破壞公共部位及設施的，如承重墻、墻埋水電線、電話線等需要恢復的費用和裝修垃圾的清運費用，按實際發生數額，由業主或

使用人承擔。

第十五條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十六條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十八條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。空置物業收費由各市價格主管部門根據當地具體情況確定。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第十九條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、垃圾清運處理等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續，簽訂書面服務合同或者業主臨時公約。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十二條 車輛在物業管理區域內停放、收費和管理等事項，有合同約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由業主大會（委員會）決定。治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在小區內停車不準收費。業主大會（委員會）決定對車輛停放收費的，可參照價格主管部門規定的收費標準收費，并向當地價格主管部門備案。業主大會（委員會）成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。車主對車輛有保管要求的，由業主和物業管理企業另行簽訂保管合同。車輛停放的收益應當納

入物業維修基金，用于公共設施的維修、更新。

第二十三條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十四條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十五條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。