緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)法律法規(guī)知識范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

斑衣蠟蟬屬同翅目，蠟蟬科。其寄主植物有十余種，其中尤喜食臭椿、苦楝、花椒等。在果樹中最喜危害葡萄，也危害梨、桃、獼猴桃等果樹。主要以若、成蟲刺吸嫩枝、葉汁液，削弱樹勢，傳播病毒．產(chǎn)生傷口還使病菌容易入侵，造成多種病害流行發(fā)生。此外，排泄物還誘發(fā)煙煤病。由于生產(chǎn)上葡萄以病害防治為重點，對這類害蟲的防治較為忽視，而使部分園發(fā)生較為嚴重。

2　形態(tài)特征

2.1　成蟲

體長15～20毫米，翅展40～55毫米。雄蟲較雌蟲體略小，暗灰色，全翅上常覆有白色蠟粉。頭頂上有兩剛毛狀觸角，三節(jié)紅色、基部膨大。前翅革質、基部淡褐色、有黑斑20余個，脈紋淡灰色。后翅基部近1/3為紅色，有黑斑7～8個，中部白色、端部白色。

2.2　若蟲

初孵化時白色，很快變成黑色，體上有許多白色斑點，4齡后體背變?yōu)榧t色。其最明顯特征是頭尖、體扁、足長、彈跳敏捷。

2.3　卵

長3毫米左右，狀如麥粒、褐色。卵粒排列成行整齊，每塊有10～40粒不等．上覆土灰色分泌物。

3　發(fā)生規(guī)律

1年發(fā)生1代，以卵塊于枝干上越冬。在武漢地區(qū)3月下旬，卵塊開始孵化，到4月中旬基本孵化完畢。初齡若蟲多群集在嫩莖、葉背吸食汁液，爾后分散危害。若蟲期大約60天，脫皮4次后羽化為成蟲，羽化期在6月上旬～7月初。8月開始。9月份開始產(chǎn)卵，卵多產(chǎn)在竹桿、葡萄枝干和分杈處，以在1米以下陰暗而為常見。成、若蟲均善于躍，受驚即逃離，不易捕捉，產(chǎn)卵期行動遲緩，尤其是早晨溫度較低時，易于捕捉，產(chǎn)卵后從10月下旬開始成蟲便陸續(xù)死亡。

4　防治措施

4.1　忌種喜食性寄主樹木

葡萄園附近忌種植臭椿、苦楝、花椒等喜食性寄主樹木。

4.2　冬春清固及時刮除卵塊

冬季和在春季卵塊孵化前，認真刮除枝干上的卵塊，可有效地減少蟲源，防治效果很好。

4.3　人工捕殺成蟲

篇（2）

中圖分類號：G4

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地產(chǎn)法課程教學目標

“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學目的在于培養(yǎng)學生在房地產(chǎn)方面的相關知識，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調整范圍和特征，房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學生運用所學房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實生活及工作中的實際問題的能力。

房地產(chǎn)法是國家制定和認可的，用以調整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學內容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權屬法律制度、建設用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學不僅涉及民法基礎知識，還廣泛涉及經(jīng)濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學效果不僅要求教師具有淵博的法學知識，還應加強課程資源建設，改進教學方法。

2房地產(chǎn)法課程建設的必要性

2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要

過去十幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國城市化水平約為50%，而發(fā)達國家普遍超過70%，如果在21世紀中葉可以達到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉入城市，這需要相應規(guī)模的城市基礎設施、商業(yè)設施，特別是住宅建筑，形成了對房地產(chǎn)開發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業(yè)職位需求的分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關的專業(yè)知識與技能，還需要掌握一定的相關法律知識，這樣才能適應房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀工作。在以往的教學中，通過對一些畢業(yè)生的跟蹤調查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時，經(jīng)常會涉及到相關法律知識。可見物業(yè)管理法規(guī)課程教學的實用性，因此在物業(yè)管理教學的過程中加強行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設革，幫助學生更好的學習相關法律知識有很大的必要性。

2.2從房地產(chǎn)法課程的教學內容分析

我國當前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學內容難以適應現(xiàn)實需要。我國的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對較晚，相關的專業(yè)教學設備及教學資源也不完善。在實際教學工作中，相應的教學教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學帶來了很大的困難。

2.3從房地產(chǎn)法課程的教學方法上分析

我國目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學，這種傳統(tǒng)的教學模式忽視了房地產(chǎn)法學習中的實踐的重要性。同時單一的教學形式造成學生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學校的考核教學工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學生的實際應用能力進行考核，這就不利于學生實踐技能的提高。

3房地產(chǎn)法課程建設措施

3.1建設教學團隊

專業(yè)是興校之基石，而師資是強專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團隊應該由具有較強的學習能力、良好的科研素養(yǎng)和先進的專業(yè)教學水平的成員組成。而建設這樣一支專業(yè)教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學校現(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價事務所、房地產(chǎn)中介機構掛職，深人企業(yè)一線。“請進來”是指從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價事務所引進熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開展專業(yè)建設研究和實施工作。同時制定相應的鼓勵政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。

3.2拓展教學內容

房地產(chǎn)經(jīng)濟活動涉及的社會關系復雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應該是一個以調整房地產(chǎn)法律關系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關條款內容也要參與適用。因此，我們在教學中拓展教學內容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)估價相關工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學，建構了“以法理為基礎，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關法律規(guī)范為補充，以房地產(chǎn)業(yè)務內容為主線”的框架體系。在教學中，既講法律對房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實政策結合起來針對現(xiàn)實生活中的具體應用具體剖析、講解。進而調動學生的學習興趣，培養(yǎng)學生解決實際問題的能力。

3.3改革教學方法

房地產(chǎn)法不是一門很強理論的學科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關，房地產(chǎn)法的教學按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學生真正理解掌握，必須使用案例教學法將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與生活中發(fā)生的事情相結合，是學生能夠將原本抽象法律運用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現(xiàn)在的教學主要是以教為中心，整個課堂教學都是以教師為中心，應當轉變過去的教學模式，變成學為中心，將學生變成課堂的主體，增加教師與學生的互動頻率，從而能激發(fā)學生對知識學習的熱情和興趣，最終使學習變成輕松的事情。

3.4建設教學資源

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學內容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態(tài)，充分運用現(xiàn)代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡視頻等現(xiàn)代教學手段。同時在教學過程中還應加強案例庫、試題庫等教學資料的建設。

3.5完善考核評價

由于房地產(chǎn)法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學生對于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學生對生活中的現(xiàn)實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應用性較強的現(xiàn)實案例采用實訓的方式，即讓學生結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告。考試成績的構成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。

參考文獻 

[1]劉遠山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學中案例教學法的運用[J].中國電力教育，2011，（12）. 

篇（3）

房地產(chǎn)法是國家制定和認可的，用以調整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法教學的內容基本相同，主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權屬法律制度、建設用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學不僅涉及民法基礎知識，還廣泛涉及經(jīng)濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學效果不僅要求教師具有淵博的法學知識，還應在教學方法方面作深入探討。

一、房地產(chǎn)法課程傳統(tǒng)教學模式存在的問題分析

房地產(chǎn)法是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的專業(yè)必修課程，安排48學時的理論教學，要求學生掌握的房地產(chǎn)法基本理論，能夠運用所學房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實生活及工作中的實際問題。這是房地產(chǎn)專業(yè)人才必需的.但傳統(tǒng)房地產(chǎn)法課程的教學模式存在許多弊端，難以適應房地產(chǎn)經(jīng)濟活動所涉及的社會經(jīng)濟關系。（1）課堂教學采用以封閉的理論教學的方式，學生對現(xiàn)實社會經(jīng)濟環(huán)境，對實際房地產(chǎn)經(jīng)濟活動缺乏感性認識，學生實習時目的性差，很難做到有的放矢的主動參與。⑵課堂教學中，教師作為傳授知識的主角，把學生僅僅當成一個受教育者。學生被動接受教師所教的知識，其主要目的是完成考試的任務。學生把學習的目的放在追求高分上，而不是今后實際工作需求的，陷入了記筆記—抄筆記（甚至復印筆記）—考筆記—忘筆記的不良循環(huán)，學生不主動參與，這樣的教學束縛了學生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題的能力，社會適應性差。⑶教學手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學內容主要以解釋法律條文的為主，教學內容缺乏生動性、實際性，學生容易產(chǎn)生厭學情緒。⑷滿堂灌教學，重理論輕實踐，課堂上技能操作訓練很少，課后的社會實踐更是缺乏，學生只有理論知識，但運用知識解決問題能力弱，受不到法學思維和房地產(chǎn)法律實務的基本訓練，難以培養(yǎng)自覺的法律意識，很難達到課程教學目的。

綜上所述，我們必須以實際工作需要為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)執(zhí)業(yè)素質不斷變換的要求，穩(wěn)步推進教學改革，培養(yǎng)出知識、能力、素質協(xié)調發(fā)展的能夠滿足時展需要的應用復合型人才。

二、房地產(chǎn)法課程教學改革探索

1.拓展教學內容，增加現(xiàn)實政策應用的內容

房地產(chǎn)經(jīng)濟活動涉及的社會關系復雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應該是一個以調整房地產(chǎn)法律關系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關條款內容也要參與適用。因此，我們在教學中拓展教學內容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)估價相關工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學，建構了“以法理為基礎，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關法律規(guī)范為補充，以房地產(chǎn)業(yè)務內容為主線”的框架體系.在教學中，既講法律對房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實政策結合起來針對現(xiàn)實生活中的具體應用具體剖析、講解。進而調動學生的學習興趣，培養(yǎng)學生解決實際問題的能力。

2.改革教學方法，引用案例教學法

案例教學法是根據(jù)教學目的要求，將已發(fā)生或將來可能發(fā)生的問題作為案例，組織學生對案例進行調查、閱讀分析、討論交流研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進行論證說明，促使學生加深對知識的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力。

房地產(chǎn)法是一門實踐性很強的學科，與人們的生活密切相關，房地產(chǎn)法的教學僅僅依靠教師對一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在房地產(chǎn)法教學中運用案例教學法，能將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與經(jīng)濟活動中活生生的事例結合起來，使學生更加直觀地感受法律在生活中的運用，從而更好地理解所學法律知識，提高學生解決實際問題的能力。同時，傳統(tǒng)教學模式以教師為主，學生往往沒有參與到教學活動中，導致很多學生對課堂教學沒有積極性。運用案例教學法將法律知識和理論與現(xiàn)實生活有機聯(lián)系起來，教學過程中讓學生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發(fā)學生的學習熱情和興趣。

3.改善教學手段，運用現(xiàn)代教學手段

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學內容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態(tài)，，充分運用現(xiàn)代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡視頻等現(xiàn)代教學手段。現(xiàn)代教學手段的運用，在有限的課堂時間中大大增加了課堂教學的信息量；在有限的課堂空間范圍內，擴大了學生的視野，提高了學生的學習興趣。

三、房地產(chǎn)法課程考試改革探索

由于房地產(chǎn)法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學生對于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學生對生活中的現(xiàn)實案例的綜合分析和解決能力。因而有必要改變以往的考核方式，變單一的筆試測試為筆試和案例分析相結合的方式，結合本課程教學方法改革在教學過程中采用案例教學法，在每個法律制度完成理論知識講解后引用典型案例進行分析，并要求學生撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質量給予案例分析成績，這樣既可以考核學生對于基本知識的掌握情況，也能考核學生對于基本知識的綜合運用情況，同時提高學生的學習興趣；也改變了學生突擊學習，死記硬背的狀況，培養(yǎng)良好的學習習慣，督促學生加強平時學習，并且學會知識的應用，全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)法律制度與政策的知識。使學生能更好地理解房地產(chǎn)法是如何在生活中產(chǎn)生作用的，通過書面作業(yè)的形式還能起到對學生寫作能力的培養(yǎng)。

因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應用性較強的現(xiàn)實案例采用實訓的方式，即讓學生結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告。考試成績的構成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。

參考文獻：

[1]劉遠山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學中案例教學法的運用中國電力教育，2011（12）.

篇（4）

房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，僅河南省年開發(fā)建設面積就達到1.6億平方米，開發(fā)投資額1500億元，房屋設計、建造日益復雜多樣；各地房管部門都把市場和權屬登記管理做為行業(yè)管理的核心內容，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設正朝著“以圖管房”的方向推進；日益完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系和消費者權益保護意識的日漸增強，都要求房地產(chǎn)這種不可移動、長久耐用、價值巨大的特殊商品做好權屬登記和管理工作，房產(chǎn)測繪做為基礎，就對其正確性和基礎性提出了更高的要求。

一、房產(chǎn)測繪的重要性及其現(xiàn)實意義

隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升，一線城市房價已達每平方米數(shù)萬元，二線、三線城市房價每平方米也已達萬元左右，這樣，商品房供購雙方都高度關注房產(chǎn)測量結果，一個準確、公正、公開的房產(chǎn)測量體系對保護消費者利益、構建健康有序的房地產(chǎn)市場體系有著積極的作用。第二，房產(chǎn)測量結果作為房產(chǎn)管理部門的永久資料檔案，是處理產(chǎn)權糾紛、進行市場交易的可靠依據(jù)。第三，房產(chǎn)測量結果是進行城市建設管理的重要資料。

二、房地產(chǎn)測繪法律法規(guī)體系的基本建立保障了房產(chǎn)測繪依法運行

2002年12月施行的《中華人民共和國測繪法》，對從事測繪活動和進行測繪管理做了明確的規(guī)定；2001年8月修改施行的《城市房屋權屬登記管理辦法》，對房地產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)管理中的作用做了界定；2000年《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000），明確了房產(chǎn)測量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)的資料，規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量內容與基本要求，適用范圍及精度要求，一系列法律法規(guī)的施行使房產(chǎn)測繪市場基本實現(xiàn)了有法可依，有章可循。

三、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對房產(chǎn)測繪提出了更高的要求

從1992年全國范圍內推進城鎮(zhèn)住房制度改革到1998年全國停止住房實物分配，房屋已經(jīng)商品化，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成對房地產(chǎn)測繪提出更高要求

（一）房地產(chǎn)測繪需及時進行修測補測。隨著房屋建筑規(guī)格品種日趨多樣化，以及市場行為所帶來的產(chǎn)權、結構變化，和城市發(fā)展所帶來的土地、房屋變更，應及時對房產(chǎn)變化進行修測補測。每個修測補測周期應在3-5年，以保證房地產(chǎn)測繪成果和現(xiàn)狀保持一致。

（二）房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員既要懂測繪，更要懂房地產(chǎn)。房管的測繪的另一要求，就是從業(yè)人員一方面要熟練的掌握測繪技術；另一方面要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務知識，要熟練掌握房地產(chǎn)相關業(yè)務法律法規(guī)，以保護當事雙方的合法權益。

四、房地產(chǎn)測繪科學技術變化

房地產(chǎn)測繪主要是運用專業(yè)儀器和測繪技術，來測定房屋面積的專業(yè)活動。基本內容有：平面控制測量、要素測量、房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖繪制、面積測算、成果資料的檢查與驗收。

房地產(chǎn)測繪的比例尺相對較大，分丘圖多為1：500，分戶圖多為1：200。房產(chǎn)面積測算主要采用幾何圖形法計算。近年來，隨著數(shù)字化辦公水平的提升，房地產(chǎn)測繪發(fā)生了一些變化：

（一）測繪設配和測繪手段正在不斷地更新和變革：從過去傳統(tǒng)的手工操作變?yōu)樽詣踊桶胱詣踊僮鳎瑥倪^去的皮尺、經(jīng)緯儀、平板儀、鋼尺到測距儀、電子經(jīng)緯儀、全站儀、電子平板儀、GPS定位儀等。

篇（5）

一、物業(yè)管理法規(guī)與政策課程傳統(tǒng)教學模式存在的問題分析

“物業(yè)管理法規(guī)與政策” 是我校物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)必修課，是專業(yè)核心課程之一。通過本課程的學習，要求學生熟悉物業(yè)管理中的有關法律法規(guī)和規(guī)章制度，明確物業(yè)管理中的法律關系、法律行為和法律責任；掌握業(yè)主自治管理的內涵，物業(yè)管理法律實務以及糾紛處理的方式和程序，幫助學生維護自己在涉及有關物業(yè)管理事務中的合法權益，以及提高學生就業(yè)后從事有關物業(yè)管理方面工作的業(yè)務水平。這是物業(yè)管理專業(yè)人才必備的素質，但傳統(tǒng)物業(yè)管理法規(guī)與政策課程的教學模式存在許多弊端，難以適應物業(yè)管理活動所涉及的社會經(jīng)濟關系。（1）課堂教學采用封閉的理論教學的方式，學生對現(xiàn)實社會經(jīng)濟環(huán)境，對實際房地產(chǎn)經(jīng)濟活動缺乏感性認識，學生實習時目的性差，很難做到有的放矢地主動參與。（2）課堂教學中，教師作為傳授知識的主角，把學生僅僅當成一個受教育者。學生被動接受教師所教的知識，其主要目的是完成考試的任務。學生把學習的目的放在追求高分上，而不是今后實際工作需求的，陷入了記筆記―抄筆記（甚至復印筆記）―考筆記―忘筆記的不良循環(huán)，學生不主動參與，這樣的教學束縛了學生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題的能力，社會適應性差。（3）教學手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學內容主要以解釋法律條文的為主，教學內容缺乏生動性、實際性，學生容易產(chǎn)生厭學情緒。（4）滿堂灌教學，重理論輕實踐，課堂上技能操作訓練很少，課后的社會實踐更是缺乏，學生只有理論知識，但運用知識解決問題能力弱，受不到法學思維和物業(yè)管理法律實務的基本訓練，難以培養(yǎng)自覺的法律意識，很難達到課程教學目的。

綜上所述，我們必須以實際工作需要為前提，根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)執(zhí)業(yè)素質不斷變換的要求，穩(wěn)步推進教學改革，培養(yǎng)出知識、能力、素質協(xié)調發(fā)展的能夠滿足時展需要的應用復合型人才。

二、物業(yè)管理法規(guī)與政策課程教學改革探索

1.拓展教學內容，增加現(xiàn)實問題處理的內容。本課程總體設計思路是以物業(yè)管理專業(yè)相關工作任務和職業(yè)能力分析為依據(jù)確定課程目標，設計課程內容，以工作任務為線索構建任務引領型課程。課程結構以物業(yè)管理各主體的法律關系為主線，主要是以物業(yè)管理的各個主體在物業(yè)管理活動中的權利與義務為核心組織內容，重點簡述物業(yè)服務公司、業(yè)主、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理中形成的法律關系、法律行為各個環(huán)節(jié)中的權利義務關系，以及由于權利義務處理不當而引發(fā)的糾紛與解決方法。在教學過程中，根據(jù)上述思路針對現(xiàn)實物業(yè)管理工作中物業(yè)公司于業(yè)主常見的物業(yè)糾紛，采用討論的方式與學生共同進行法律分析，并提出解決問題的措施。以此來提高學生的學習興趣，增強學生解決實際問題的能力。

2.改革教學方法，引用案例教學法。案例教學法是根據(jù)教學目的要求，將已發(fā)生或將來可能發(fā)生的問題作為案例，組織學生對案例進行調查、閱讀分析、討論交流研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進行論證說明，促使學生加深對知識的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力。

物業(yè)管理法規(guī)與政策是一門實踐性很強的學科，與人們的生活密切相關，物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學僅僅依靠教師對一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在物業(yè)管理法規(guī)與政策教學中運用案例教學法，能將干澀的物業(yè)管理法律知識和理論與經(jīng)濟活動中活生生的事例結合起來，使學生更加直觀地感受法律在生活中的運用，從而更好地理解所學法律知識，提高學生解決實際問題的能力。同時，傳統(tǒng)教學模式以教師為主，學生往往沒有參與到教學活動中，導致很多學生對課堂教學沒有積極性。運用案例教學法將法律知識和理論與現(xiàn)實生活有機聯(lián)系起來，教學過程中讓學生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發(fā)學生的學習熱情和興趣。

3.改善教學手段，運用現(xiàn)代教學手段。物業(yè)管理法規(guī)與政策課程教學內容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態(tài)，充分運用現(xiàn)代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡視頻等現(xiàn)代教學手段。現(xiàn)代教學手段的運用，在有限的課堂時間中大大增加了課堂教學的信息量；在有限的課堂空間范圍內，擴大了學生的視野，提高了學生的學習興趣。

篇（6）

房地產(chǎn)法律事務的范圍非常廣泛，主要的包括在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各種法律事務。律師服務的形式多種多樣，可以進行法律咨詢、起草與審要合同、參加重要的商務談判、對委托人就重大的經(jīng)營決策問題提出法律意見、出具法律意見書、進行資信調查、提供律師見證、知識產(chǎn)權法律事務與保護以及調解、仲裁與訴訟的等。所依據(jù)的法律主要有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國仲裁法》以及與此相關的法律法規(guī)、司法解釋等。

由于房地產(chǎn)法律事務所涉及的標的數(shù)額巨大，關系到當事人重大的權益，而且與較多的法律關系相關聯(lián)，因此對律師的素質要求較高。通常情況下，人們進行房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、銷售、購買、租賃、抵押、轉讓、稅務、行政復議以及管理等法律行為只有聘請律師提供幫助才能減少不必要的損失，否則很難甚至不可能取得良好的效果。以下，僅簡單地介紹一下眾多而復雜的房地產(chǎn)法律事務中幾種重要的律師業(yè)務，以便使大家對房地產(chǎn)法律事務有個大概的了解，預防和減少有關訴訟。

第一， 律師在國有土地使用權轉讓法律事務中的主要工作。律師既可轉讓方，也可受讓方。主要的業(yè)務有一，審查轉讓方的《國有土地使用權出讓合同》，明確該土地使用權的使用條件和期限；二，了解受讓方受讓的目的，明確其受讓后做何用途，是否符合規(guī)劃目標；三，調查該土地使用權的現(xiàn)狀，委托評估土地使用權的價格。如了解轉讓方是否交清土地出讓金，是否取得土地使用權證書，委托評估師進行作價；四，參加土地使用權轉讓談判，起草轉讓合同。在起草轉讓合同時，主要的應注意明確轉讓土地的位置、面積、土地使用權證書、轉讓價格、剩余使用年限、轉移登記等條款；五，接受有關土地使用權轉讓的資料，到縣級以上政府土地管理部門辦理轉讓登記、領取土地使用權證書等。

第二， 律師在房地產(chǎn)銷售法律事務中的工作。此項業(yè)務包括房地產(chǎn)的預售和銷售兩個方面。律師的參與，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場，幫助開發(fā)商順利經(jīng)營、保障其信譽，維護當事人的合法權益，都將起到不可或缺的重要作用。主要的工作有一，審查待售商品房項目是否具備法定條件，協(xié)助開發(fā)商申辦商品房銷售許可證。如預售商品房的條件：一是已交付全部土地使用權出讓金；二是已取得土地使用權證書；三是有建設工程規(guī)劃許可證；四是投入開發(fā)建設的資金達到了工程建設總投資的25％。申辦《商品房預售許可證》需準備的文件：一是開發(fā)商《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；二是建設項目的投資、規(guī)劃、用地、施工等批準文件；三是已投入工程總投資25％以上資金的證明文件等。二，起草商品房銷售合同，談判簽約，見證簽約行為并將所簽合同到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。三，辦理房地產(chǎn)權登記。買賣雙方進行房地產(chǎn)過戶交易所需要的文件資料主要有，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或個人身份證，房地產(chǎn)權屬證（如土地使用權證書、房屋所有權證書），納稅憑證，買賣合同等。

第三， 房地產(chǎn)抵押法律事務中的律師工作。房地產(chǎn)抵押是抵押人以自身合法所有的房屋或土地使用權在不轉移占有的條件下向抵押權人提供履行債務的擔保，當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆諘r，抵押權人有權依法以抵押物實現(xiàn)其債權的一種物權擔保方式。在辦理房地產(chǎn)抵押時，律師的主要工作有一，審查主合同。主合同就是作為從合同的房地產(chǎn)抵押合同所擔保的債權債務合同如貸款合同。二，檢查所抵押的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。如房地產(chǎn)所處的位置，房地產(chǎn)權屬證書的有無及其合法性，是否在該房地產(chǎn)上已設其他權利，是否存在爭議或被司法機關查封等。三，參加當事人的談判并起草房地產(chǎn)抵押合同。四，辦理抵押登記。這是抵押合同生效的必要條件。需要提供的資料主要有：當事人的資格證明，申請書，抵押合同，土地使用證或房屋所有權證，評估房地產(chǎn)價值的資料等。五，抵押權的行使和削滅。當?shù)盅喝说狡诓宦男兄鱾鶆栈蛩劳鲇譄o承擔義務的人等情況出現(xiàn)時，抵押權人可以通過拍賣、折價、變賣等方式行使抵押權以實現(xiàn)其債權。抵押權因主合同或抵押合同期滿而抵押權人不主張權利等原因而消滅。

篇（7）

作者簡介：陳春鳴（1987-），男，湖南雙峰人，東莞理工學院城市學院城市與環(huán)境科學系，助教；孫成訪（1970-），女，吉林德惠人，東莞理工學院城市學院城市與環(huán)境科學系，教授。（廣東 東莞 523419）

基金項目：本文系東莞理工學院城市學院2013-2014年度高等教育教學改革項目的研究成果。

中圖分類號：G642.0     文獻標識碼：A     文章編號：1007-0079（2014）14-0108-02

隨著中國國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，土木工程專業(yè)為社會輸送了大批優(yōu)秀人才，為房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展提供了重要保障。作為獨立學院的東莞理工學院城市學院于2013年新增土木工程專業(yè)，旨在為廣東地方建設培育應用型本科人才，同時建設工程法規(guī)課程作為土木工程專業(yè)學生必修課之一，結合課程特點和本院學生情況，該課程開展教學改革勢在必行。

一、獨立學院辦學定位及土木專業(yè)建設需求

獨立學院是由國家機構以外的社會組織或個人出資舉辦的本科學歷教育高等學校。2008年教育部出臺了關于《獨立學院設置與管理辦法》，旨在對獨立學院辦學起到指導和規(guī)范作用，政策出臺后獨立學院發(fā)展狀態(tài)更加有序。獨立學院的應用型本科培養(yǎng)目標和學生的素質基礎與公辦高校有許多差異，如果完全照搬其教學體系、教學內容、教學模式與教學方法，就會影響獨立學院培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。[1]獨立學院辦學定位基本立足于培養(yǎng)應用型本科人才，服務于地方經(jīng)濟，東莞理工學院城市學院也為廣東地方建設培育了大批急需的應用型人才。

土木工程專業(yè)是實踐性很強的工科專業(yè)，結合獨立學院的辦學定位，凸顯“實用”是獨立學院土木工程專業(yè)開展應用型教育的關鍵與核心原則。建設工程法規(guī)課程內容涵蓋面很廣，基礎知識相對枯燥乏味，對于工科學生學習起來相對缺乏興趣。若不結合學院辦學定位、學生特點、課程要求進行教學改革，教學效果難以保證，提高學生實踐應用能力的目標較難實現(xiàn)。同時，建設法規(guī)也是學生畢業(yè)后從事建設相關工作必須掌握的專業(yè)知識。無論學生就業(yè)于設計單位、施工單位還是監(jiān)理單位，懂法守法是必備素質。因此，獨立學院土木工程專業(yè)中，開展建設工程法規(guī)課程教學改革十分有意義。

二、課程特點

建設工程法規(guī)課程是東莞理工學院城市學院土木工程專業(yè)學生的必修課之一，針對東莞理工學院城市學院應用型人才培養(yǎng)定位，理論知識傳授基礎上應更注重學生實踐能力和職業(yè)技能的培養(yǎng)。課程特點主要有三個大的方面：一是課程的重要性。我國工程類執(zhí)業(yè)資格考試如一級注冊建造師、二級注冊建造師、注冊監(jiān)理工程師、注冊巖土工程師、建筑員（施工員、質量員、安全員、標準員、材料員、機械員、勞務員、資料員）等，建設工程法規(guī)課程是其必測的一門課程。工程實踐中如此重視此方面能力，足以說明本課程在土木工程專業(yè)學習中的重要性和實用性。二是理論生澀、法律條款枯燥。基礎知識相對晦澀難懂、缺乏趣味性，通過教學改革提高學習興趣，增強學習效果。三是課程涵蓋內容多。建設工程法規(guī)課程內容主要包括建筑法、招標投標法、合同法、土地管理法、房地產(chǎn)管理法、建設工程質量管理條例、建設工程勘察設計管理條例、安全生產(chǎn)法等法律知識，其涵蓋內容廣而散，傳統(tǒng)教學方式難以形成知識體系。

三、課程教學存在問題

通過查閱相關文獻，[2，3]并根據(jù)近幾年來教學過程經(jīng)驗總結及學生學習過程的反饋意見，該課程主要有以下幾方面問題在教學需要特別注意。

1.教學內容

建設工程法規(guī)課程教學內容存在主要問題有：第一，教材陳舊落后。國家的相關法律法規(guī)會不定期修訂與更新，使之更能適應社會的需求，很多教材未能及時修訂與國家法律法規(guī)相適應。第二，內容繁多，知識交叉。建設工程是一項在多方的共同參與下完成的復雜的建設活動，涉及的方面較廣，且有一定的融合性，需要教師在授課過程中對教學內容進行統(tǒng)籌安排，并理清彼此之間的聯(lián)系。第三，案例教學存在不足。法規(guī)課程內容存在文理結合的特點，既有眾多基本理論和基本概念需要識記和辨析，也有結合工程實際的專業(yè)性，目前也缺乏適合高等專科院校層次獨立本科院校培養(yǎng)應用型學生使用的既有理論深度又有實際案例的教材。[4]

2.教學方法和手段

傳統(tǒng)的教學方法主要表現(xiàn)為填鴨式和灌輸式教學法。學習課堂中教師是主體，學生被動接受知識的教授，授課過程教師可能過多地闡釋法條，忽視理論聯(lián)系實際，[5]導致未能充分調動學生自主學習的積極性，大幅降低了教師的導學功能，課堂氣氛單調沉悶，學生學習興趣不夠濃厚。

實踐教學環(huán)節(jié)缺乏。法規(guī)的具體表現(xiàn)方式存在差異性，也存在合理與否性，教師將不合法的情形和規(guī)定解釋得很透徹明了，學生學完后可能印象很淺，如在招投標法規(guī)章節(jié)中，教師若詳細列舉出廢標的各種情形并做出解釋，學生當時也許容易理解，但掌握不夠牢固，若增加實踐教學環(huán)節(jié)教學效果會大相徑庭。

3.考核辦法

目前內容單一、形式刻板的閉卷考試無法較全面地考查學生對所學知識的實際運用能力，也無法反映學生運用法律分析解決實際工程問題的能力。

四、課程改革措施

針對前述存在問題，改革現(xiàn)有的建設工程法規(guī)課程的教育方法，尋求一種更科學、更有效的教育方法十分有必要。結合當前社會發(fā)展需求、專業(yè)培養(yǎng)目標和本學院實際情況，本課程的教學改革主要方面如下。

1.教學內容與時俱進，教輔材料與教材緊密結合

由于國家相關法律法規(guī)會不定期修訂，為做到教學內容要與時俱進，符合社會的實際需求，應不斷修訂教學大綱并遴選最新版本教材，并對我國工程建設管理中影響較大的突出的實際問題開展專題講解。本課程敘述性較強，理論知識較為分散和繁雜，并有知識點交叉的現(xiàn)象，要求授課教師在夯實理論基礎，理清知識點間聯(lián)系，同時分配較多的時間供學生自學和討論，開展實踐教學。

該課程涉及知識面較寬，信息容量大，將學好本課程基礎知識并能融會貫通的希望全部寄托在短暫的課堂上是不現(xiàn)實的，要求學生在緊密結合教材前提下，多搜集相關的輔導書籍、參考文獻和工程案例，避免出現(xiàn)知識點支離破碎的情況，建立起知識整體框架，學會融會貫通。

2.改變傳統(tǒng)教學方法，理論教學與案例教學、情景模擬相結合

為提高學習興趣和效果，進行理論教學與案例教學、情景模擬等相結合是十分必要。由于課程理論知識淺顯但過于分散，因此理論教學時間盡量縮短，在此基礎上進行案例教學，案例學習過程中能生動地將理論知識彼此貫通并深化理解，學生學習興趣大增，課堂氣氛更加融洽，教學效果得到很好的改善。針對個別章節(jié)可適當?shù)匾肭榫鞍咐M，增強實踐能力，如在學習招投標法規(guī)章節(jié)時，布置學生設計招投標會，將企業(yè)在招投標過程中的合法行為方式參與性的開展演練，同時將不符合法律規(guī)定的可能行為予以展示，理論與實際相結合得到充分體現(xiàn)。

除此之外，課堂上也可適當引入辯論式、研討式、講演式等多種方式，引導學生運用法學理論去分析問題，培養(yǎng)學生的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力。

3.考核方式采用閉卷考試與平時成績、課程報告相結合

以考促學，考試對提高教學質量有積極的意義，其目的主要是檢測學生的學習情況，同時促進學生鞏固所學知識。建設工程法規(guī)兼具文理特點，基本理論和和基本概念較多，同時應用性也很強。對于建設工程法規(guī)僅根據(jù)閉卷考試無法真實反映學生對課程的掌握情況，尤其是對實際工程問題的分析和解決能力方面。學生的平時成績包括課堂參與討論、回答問題等情況，在課程結束后布置綜合案例，以課程報告形式來考核學生對綜合工程案例的分析和解決能力。

4.加重實踐教學比重，多媒體案例法與走出去、引進來相結合

通過筆者多年教學實踐發(fā)現(xiàn)，多媒體案例教學是理論聯(lián)系實際的最直接手段，但未必是最有效的。在建設工程法規(guī)課中加重實踐教學比重，課堂上要改變以教師為主體的授課方式，嘗試將多媒體案例教學與走出去、引進來相結合。關于走出去，主要是在教學安排中適時穿插幾次社會實踐活動，組織學生進入施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、招投標公司或工程設計企業(yè)等，相關企業(yè)可通過系實踐辦建立的實習基地中選擇。關于引進來主要是邀請同行業(yè)的律師事務所資深律師或建設工程企業(yè)從事工程法規(guī)相關工作的負責人走進課堂，為學生講解經(jīng)典案例和答疑解惑，開闊學生視野和增長實踐經(jīng)驗。

參考文獻：

[1]孫成訪,吳運建.獨立學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)新思路[J].經(jīng)濟師,2007,(12):128-129.

[2]潘安平.《建筑與房地產(chǎn)法規(guī)》課程教學改革探討[J].溫州大學學報,2006,(1):76-80.

篇（8）

一、當前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問題

隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉變?yōu)槭袌龌约俺擎?zhèn)化水平的提高導致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應運而生。近年來在全國各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及隊伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)對降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權益。但是，當前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)卻存在較多問題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低

房地產(chǎn)經(jīng)紀及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識結構和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會不完全統(tǒng)計，到2012年底，全國中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)組織達11多萬家，但有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只有1.2萬多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構是不規(guī)范的，有的只是取得了《營業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書》的機構，甚至有90%的還是“三無”機構（即是無營業(yè)執(zhí)照、無備案證書、無從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書）。因此，當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識結構有待完善。掌握經(jīng)濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員服務不規(guī)范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。不少經(jīng)紀機構還利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同

不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。

（二）監(jiān)督法規(guī)不完善

目前國家出臺制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等，對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行為主體責權利規(guī)范不完善，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務作出具體的規(guī)定，也沒有對是否必須成立機構方可從事業(yè)務做出具體規(guī)定。《辦法》只對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構作了相應的規(guī)定，但未對個體經(jīng)營者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的組織，絕大多數(shù)是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)資格證、《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業(yè)人員資格證書，無法達到取得《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書》的條件。《辦法》對未取得《營業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業(yè)務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)營業(yè)場所不規(guī)范，甚至無營業(yè)場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監(jiān)管難度大

當前，導致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務是一項專業(yè)性、復雜性強的業(yè)務，政府部門相關人員對其相關的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構（多數(shù)是不規(guī)范的機構）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機構提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機構，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營。3.政府管理政出多門，也是導致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務證書中服務內容也含有房屋中介等業(yè)務，而工商部門也在參與經(jīng)紀人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發(fā)的是合法、有效的。

（四）行業(yè)內部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營

當前，我國還沒有出臺關于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構內部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領域。按照有關法律規(guī)定，設立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導致了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營的狀況。

二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的對策

（一）加強專業(yè)知識培訓，提升從業(yè)人員綜合素質

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是知識密集型服務業(yè)，為了適應新時期房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的需求，需要培養(yǎng)一批知識結構完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強的房地產(chǎn)經(jīng)紀人才。一支高素質的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員隊伍對于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識培訓上，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房地產(chǎn)市場調研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產(chǎn)品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的房地產(chǎn)管理知識培訓，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識，同時還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀活動的復雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀活動領域激烈的市場競爭，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀人努力學習專業(yè)知識，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結構。同時，適應經(jīng)紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業(yè)人員道德素質。

（二）完善監(jiān)督法規(guī)

要進一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)行為主體的責權利規(guī)范，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應有對應的處罰措施。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》要對未取得《營業(yè)執(zhí)照》的機構不能從事該業(yè)務作出明確規(guī)定，《辦法》還應針對個體經(jīng)營者作出具體規(guī)定，因為當前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的組織，絕大多數(shù)是個體經(jīng)營者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展還處在初級發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯(lián)合機制、協(xié)調機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構組織成立行業(yè)協(xié)會。

（四）整頓行業(yè)內部秩序

建立秩序井然的行業(yè)內部秩序是行業(yè)市場化的前提和基礎。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會，促進行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營場所應公示《營業(yè)執(zhí)照》、《備案證書》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費標準。機構服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質價相符；四是服務合同的簽訂，合同內容、條款等應遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。

在房地產(chǎn)市場日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導未來行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營等問題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)人員專業(yè)知識的培訓，提升從業(yè)人員綜合素質；應完善相關監(jiān)督法規(guī)；應采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應整頓行業(yè)秩序等，以促進中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

篇（9）

1 房地產(chǎn)交易過程中的風險

1.1 開發(fā)商欺詐引發(fā)的風險

由于利益驅動，各地區(qū)城市建設整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規(guī)劃隨意變更，更有甚者，建設項目內規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設偷工減料、建設不符合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識，造成許多開發(fā)商慣常采取不正當?shù)臓I銷方法，造成業(yè)主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權等。

1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風險

1.2.1 房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等。

1.2.2 一些不法中介從業(yè)人員鉆了交易方對房地產(chǎn)相關知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優(yōu)勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，其簽約雙方的權利義務關系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規(guī)定，使交易方造成損失。房地產(chǎn)中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權買賣經(jīng)紀活動；無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)等。

2 一手房交易中買方的風險及其防范措施

2.1 充分了解房地產(chǎn)方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區(qū)位、結構、比價等方面了解房地產(chǎn)信息，但始終無法了解房地產(chǎn)成本、相關的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關鍵是把握房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進入。微觀的區(qū)位、結構、比價問題只要多看看就可以解決。

2.2 謹慎交定金，簽合同

掌握了詳盡的房地產(chǎn)信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業(yè)顧問的誘導。仔細研讀房地產(chǎn)合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方（一次付款方式）或銀行（按揭付款方式）將所有房款付給房地產(chǎn)商后，房地產(chǎn)商才在規(guī)定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產(chǎn)商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風險顯而易見。

2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產(chǎn)證書及違約責任等相關事宜

如果房地產(chǎn)商資金鏈斷裂或將已收房款挪作他用，則很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產(chǎn)可以如期交收其質量還可能出現(xiàn)問題，如樓面、墻體出現(xiàn)裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產(chǎn)證書還可能由于房地產(chǎn)商開發(fā)手續(xù)或將房地產(chǎn)辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現(xiàn)的問題都應在合同中明確其解決辦法。

3 房地產(chǎn)交易中的風險防范的幾點建議

3.1 加強房地產(chǎn)法制建設

我國房地產(chǎn)市場還很年輕，各種法律、法規(guī)還有待進一步健全，因而，更需要政府發(fā)揮主導作用加以培育和發(fā)展，以規(guī)范市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產(chǎn)交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規(guī)定，使得各地區(qū)各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復雜等，常常是無功而返。因此，當前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場各類行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)行為才可能收到應有的效果。同時，要重視執(zhí)法工作，加強執(zhí)法。目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過于片面地強調保護和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態(tài)度、提高認識，在房地產(chǎn)交易秩序專項整治行動中，切實負起責任。

3.2 宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀

首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產(chǎn)相關機構開展道德講座，加強他們的業(yè)務培訓和行為教育，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度、執(zhí)業(yè)紀律和執(zhí)業(yè)作風。對房地產(chǎn)登記機構工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產(chǎn)生強烈共鳴的警示性報道。

3.3 規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質

當前，房地產(chǎn)交易領域的從業(yè)人員應努力從以下三方面提高職業(yè)素質。

一是依法辦事。作為房地產(chǎn)交易領域的從業(yè)人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規(guī)政紀原則，自覺遵守有關法律、法規(guī)和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領域的廣大從業(yè)人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領域的從業(yè)人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。

3.4 建立房地產(chǎn)市場信息體系

首先，對房地產(chǎn)市場來說，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。如有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預期，促進市場理性發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業(yè)道德的基礎上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說，只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

篇（10）

由于商品房交付沒有法定統(tǒng)一的交付條件規(guī)制，有人總結目前關于商品房的法定交付條件，歸納起來有四種觀點：一是以建設、施工、監(jiān)理、勘察、設計五方主體驗收合格為準；二是以取得建設主管部門的竣工驗收備案為準；三是以竣工綜合驗收合格為準；四是以開發(fā)企業(yè)取得初始登記（大確權）的權屬證明書為準。

“五方驗收”源于2000年生效的國務院行政法規(guī)《建設工程質量管理條例》（以下簡稱《條例》）第16條，該條規(guī)定建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、勘察、施工、工程監(jiān)理五方單位進行竣工驗收。基于此，在商品房買賣中，有的開發(fā)商提供的合同中約定：“出賣人應當在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照國家和地方政府的有關規(guī)定，將符合下列第（ ）種條件、并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。1.該商品房經(jīng)驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設備標準；2.該商品房經(jīng)綜合驗收并符合本合同附件三所約定的裝飾、設備標準。3.由出賣人、設計方、施工方、工程監(jiān)理方、勘察方五方驗收合格”。這三個條件，第一個條件商品房經(jīng)誰驗收合格，沒有規(guī)定清楚，很模糊。第二個條件該商品房經(jīng)綜合驗收合格，而國務院在2004年5月19日了《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》，將住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收的行政審批項目予以取消，這就意味著綜合驗收合格不再是房屋交付使用的法定條件，“條件2”屬于無效的條件。第三個條件“五方驗收合格”看起來很保護買受人利益，經(jīng)五個單位驗收合格，房屋質量應該有保證。開發(fā)商把條件3作為交房條件，由于信息的不對稱，買受人往往在締約時認可“條件3”作為交房條件。而在此五方驗收合格的交房條件的實踐中，很多商品房根本不具備交房條件，房屋存在很多質量問題，一方強行公告交房，一方拒絕接受，糾紛由此不斷。

二、房屋建筑驗收合格的不同法律淵源

關于房屋建筑驗收的法律淵源很多，筆者匯總后仔細分析歸類，發(fā)現(xiàn)并存有房地產(chǎn)和建筑兩套法規(guī)體系，而且從效力等級來看分別有法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章以及地方政府規(guī)章。法律法規(guī)從建設工程質量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面對房屋建筑交房條件作出了不同的規(guī)定，我們進行文本梳理和對比如下。

1.房地產(chǎn)法體系關于房屋建筑驗收文本梳理

《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”什么是竣工驗收合格，由誰驗收？國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條進一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”據(jù)此商品房的竣工驗收由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門主導進行行政許可驗收。對于群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，《條例》第18條還規(guī)定應當依照本條例第17條的規(guī)定和城市規(guī)劃設計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況進行綜合驗收。群體房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收比竣工驗收更嚴格，驗收考核的范圍更廣，超出了房屋建筑質量本身。為防止綜合驗收影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2004年，國務院取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收的行政許可制度。地方上為確保工程質量，根據(jù)實際情況做出了規(guī)定，如長沙市在《長沙市房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理實施辦法》第7條規(guī)定：“建設單位向質量監(jiān)督站領取《工程竣工驗收備案表》，并在竣工驗收前7個工作日書面通知質量監(jiān)督站參加由建設單位組織監(jiān)理、勘察、設計、施工等有關單位進行的工程竣工驗收。”

2.建筑法體系關于房屋建筑驗收文本梳理

《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工經(jīng)驗收合格？

國務院行政法規(guī)《建設工程質量管理條例》第16條規(guī)定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”這一條被認為是規(guī)定“五方驗收”的正式法律淵源，無須建設主管部門主導和參與，有利于建筑市場的高效率。第49條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”建設行政主管部門在建設工程竣工驗收中只是備案權，沒有主導性行政許可權。建設部的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（下稱《辦法》）第5條規(guī)定，“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。”建設部的《辦法》對房屋建筑工程和市政基礎設施工程的竣工驗收規(guī)定也只是備案權，沒有規(guī)定住房建設行政主管部門主導的行政許可權。

綜上可見，房屋、建筑法定的驗收標準兩套法律體系規(guī)定不統(tǒng)一。而商品房的驗收標準是商品房交付法定條件中最為重要的環(huán)節(jié)，但現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章從建設工程管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理兩個方面規(guī)定了不同標準，而且兩類標準的使用范圍與關系又極不明確。開發(fā)商和購房者往往因各取所需，而造成交房糾紛。

三、兩套法律體系的法理關系及其適用空間分析

1.法理分析

房屋與建筑從邏輯關系上看，屬于屬種關系，建筑是屬的范疇，房屋是種范疇；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一種。房地產(chǎn)法體系與建筑法體系也是屬種邏輯關系，這種關系表現(xiàn)于法理上就是特別法與一般法的關系。一般法和特別法規(guī)定不一致的，在特別法特定的法律范圍內優(yōu)先適用特別法。這是法律運用中解決法律沖突的基本方法之一，已成共識。因此在解決前面關于房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關于對房屋建筑驗收程序、驗收合格條件規(guī)定不一致時，商品房的交房驗收應該適用房地產(chǎn)法體系關于交房驗收的規(guī)定，即必須由縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門主導組織進行驗收，履行行政許可監(jiān)督功能。而不能由建設單位自己主導組織驗收，然后報建設行政主管部門備案。對非商品房的房屋建筑則實行建筑法體系，竣工驗收由建設單位自己主導組織相關參入建設的單位分項驗收，并由建設單位自行取得規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件，然后報建設行政主管部門進行竣工驗收備案，建設行政主管部門不主導審批驗收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由開發(fā)商（建設單位）組織設計、勘察、施工、監(jiān)理等單位進行建設的，開發(fā)商與其他四方是承攬合同關系而且承擔連帶法律責任，相對房屋預購人來說五方是個利益共同體，共同開發(fā)建設商品房。如果法律容許“五方驗收”，那么五方就會置買房人利益于不顧，由于共同利益使然，作為建設單位的開發(fā)商是想盡辦法縮短工期，便于資金周轉率提高，其他四方為了能盡快從開發(fā)商手里結算工程承攬業(yè)務款項，因此“五方驗收”可能成為五方坑害買受人利益的合謀。法言有云“任何人不能成為自己的法官”，“五方驗收”等于五方自己給自己驗收，怎么能起到真正的驗收效果呢！所以房地產(chǎn)法系基于此事實規(guī)定了由縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門主導，組織進行驗收的制度，這樣就保障了行政職能部門的行政許可審批監(jiān)督權的及時行使，也體現(xiàn)國家重視民生、保障民生的重大政策。在高度資本主義的美國，也沒有對房地產(chǎn)資本放縱，美國規(guī)定房屋只有經(jīng)過竣工驗收，形成真正意義上的不動產(chǎn)，并拿到入住證，才可以與購房者簽訂購房合同，收取房款。美國是不容許買“樓花”的。入住證是在商品房全部完工后，開發(fā)商報請樓宇局檢查，合格后由政府部門頒發(fā)證明文件。可見美國商品房交付條件之一也是要經(jīng)過相關政府部門的審查和監(jiān)管，而不是由開發(fā)商自行組織驗收合格即可交付。這是發(fā)達資本主義國家監(jiān)管商品房建設和交易的經(jīng)驗。

建筑中的非商品房建筑，建設單位往往是房屋或建筑的未來所有者、使用者，這種房屋或建筑建成后不是用來賣給別人的。基于此事實所以建筑法體系規(guī)定了由建設方自行主導“五方驗收”的竣工交付驗收備案制度。在這種情況下建設單位與其他四方雖是承攬合同關系，但五方不是利益共同體，建設單位與其他四方的利益是對立的，其他四方工作不合格，損害的是建設者的利益，因為建設者是房屋或建筑的永久、長久所有人或使用人。因此這種情況下，建設單位組織的五方驗收，建設單位會錙銖必較于房屋建筑質量的。如學校建設教學樓，學校對教學樓的竣工驗收當然會十分嚴格，因為教學樓不是出賣給第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法體系不再把建筑主管行政部門作為驗收的主導者，政府主管部門行政權力主動缺席，充分相信建設單位能維護好自身利益，從而減輕自身負擔，騰出精力監(jiān)管其他需要監(jiān)管的事項。這是房地產(chǎn)法體系與建筑法體系立法的精微事理所在，也是為什么要立兩套法律體系的目的所在，不明于此，就不能正確定爭止紛。

3. “五方驗收”不能單獨成為商品房交房條件

綜上，可見商品房買賣合同約定的“房屋經(jīng)五方驗收（勘察、設計、施工、監(jiān)理單位、開發(fā)商）合格交付買受人使用”適用法律是錯誤的，違背了房地產(chǎn)法體系作為特別法優(yōu)先適用的法律適用規(guī)則。另外， “五方驗收”作為商品房交房條件也違背了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條，該條規(guī)定縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實；未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。即商品房要“經(jīng)驗收合格”的前提是要符合規(guī)劃條件，要取得規(guī)劃部門的認可文件。“五方驗收”作為交房條件也違背了《建設項目環(huán)境保護管理條例》第23條規(guī)定：“建設項目需要配套建設的環(huán)境保護設施經(jīng)驗收合格，該建設項目方可正式投入生產(chǎn)或者使用。” “ 五方驗收”作為交房條件也違背了《中華人民共和國消防法》第13條等規(guī)定商品房驗收合格的條件之一必須是消防驗收合格。上述規(guī)定都是法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。“五方驗收”主要是針對建設工程質量而進行的檢查，對于購房者來說，所購房屋除質量合格外，還要具備規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的認可，房屋周圍的公共設施、綠化、物業(yè)管理等都要滿足居住使用的要求，僅質量驗收合格不能說明商品房已具備了交付使用的條件。因此，“五方驗收”合格便視為達到房屋交付條件的合同約定違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為無效。

從合同法角度看，商品房買賣合同是開發(fā)商提供的格式條款，買房者在締約時沒有修改余地，合同約定房屋經(jīng)五方驗收（勘察、設計、施工、監(jiān)理單位、開發(fā)商）合格即交付買受人使用，屬于免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款，應可認定無效。另外，在一些地方政府行政主管部門，如長沙市房地產(chǎn)行政管理部門的《商品房買賣合同》示范文本中第8條有關交付條件中僅僅只有兩項，并沒有“五方驗收”，即該商品房經(jīng)建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理五大參建主體聯(lián)合驗收合格即可交房規(guī)定。顯而易見，“五方驗收”是由部分開發(fā)商自行添加上去的，利用買房人法律知識、相關信息欠缺和房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關于竣工驗收合格交付條件規(guī)定不一致而設置的，看上去很正義的陷阱，其目的就是為了規(guī)避我國有關商品房交付的強制性規(guī)定。而在司法實踐中，有的基層法院認為合同中的“五方驗收”交房條件是當事人真實意思一致的表示，予以認可，根本沒有對法律進行仔細研讀，沒有對房地產(chǎn)法體系與建筑法體系立法的精微事理作區(qū)分，也沒有深諳兩套法律體系的立法目的的所在，流于合同的表面與形式就進行了裁判。

篇（11）

一、我國房地證券化發(fā)展的現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)抵押債權證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展，我國住房抵押貸款開始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來的，由于我國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，抵押制度和抵押擔保保險制度建設相對滯后等一系列問題，導致與住房抵押貸款證券化發(fā)達國家相比較，我國的住房抵押貸款證券化只算是剛啟蒙，需要適宜的發(fā)展條件和更努力的探索。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，我國債券市場的規(guī)模小，流動性不足以及信息披露失真等現(xiàn)狀制約著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券主要是金融債券，目前，我國債券市場的規(guī)模較小，主要品種是國債，普通企業(yè)債券和金融債券的規(guī)模都不大。并且，目前我國債券市場缺乏流動性，大多數(shù)債券只能以私募的方式發(fā)行，不能公開上市交易。第二，住房抵押貸款信貸資產(chǎn)的規(guī)模小。作為銀行向居民個人發(fā)放的貸款中最適合證券化的資產(chǎn)之一的住房抵押貸款，由于目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，銀行為了減少信貸風險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規(guī)模，由于沒有相當規(guī)模的住房抵押貸款的積累，難以形成有相似條件的抵押貸款組群，體現(xiàn)不出抵押貸款證券化的規(guī)模經(jīng)濟效益，由此約束著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。第三，投資者的結構性缺陷。抵押貸款證券是一種結構非常復雜的證券，大多數(shù)個人投資者因難以進行深入的分析和預計而導致其購買熱情不高，所以主要依靠機構投資者參與投資。但是，我國機構投資者參與證券市場的領域和參與程度都受到法律的嚴格限制。所以，必須培育機構投資者，擴大市場需求。（2）房地產(chǎn)投資權益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國當前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，房地產(chǎn)股票市場的發(fā)展。我國目前股票市場的上市公司中，大部分企業(yè)從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務的進一步擴展創(chuàng)造了極為有利的條件。第二，房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。我國目前的債券市場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)]有債券市場就沒有準確的定價，就沒有中介機構，就沒有真正的金融衍生品。大力發(fā)展債券市場，是我國擴充投資品的重中之重，也是發(fā)展中國式金融衍生品和必經(jīng)之路。有了發(fā)達的債券市場，房地產(chǎn)作為重要投資品種的作用自然會有所下降。但是目前我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模還是很小，房地產(chǎn)債券基本上還處于初步發(fā)展階段。

二、我國當前房地產(chǎn)證券化運行存在的一些問題

（1）缺乏專業(yè)性人才，在房地產(chǎn)證券化認識上很局限。房地產(chǎn)證券化業(yè)務是一項綜合性強、涉及面廣并且專業(yè)分工又極其細致的一種業(yè)務，其需要專門的證券化組織機構和高精尖的專業(yè)人才。但是，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對其認識還處于初級階段，我國現(xiàn)有的這些人才在數(shù)量和質量上都比較缺乏，目前的金融從業(yè)人員整體水平在短期內很難達到要求。（2）個人信用制度不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的順利進行要以良好的信用基礎為前提條件。而目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，銀行為了減少信貸風險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規(guī)模，而萎縮的信貸市場和房地產(chǎn)證券化的推行是背道而行的。（3）相關法律法規(guī)的不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是一項極其復雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)證券化過程中涉及眾多的市場主體，包括原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務和證券投資者等，并且房地產(chǎn)證券化的過程就是調和他們利益的過程。但是，我國現(xiàn)行的《證券法》相關條款中缺乏對資產(chǎn)證券化在融資業(yè)務應用的規(guī)定，這勢必增加資產(chǎn)證券化的推進難度。同時建立風險隔離機制所需要的相關法律《破產(chǎn)法》和《信托法》出現(xiàn)的時間不長，實施過程中難免存在諸多困難。（4）配套的金融中介設施不完善。房地產(chǎn)證券化整個實施過程中需要配套的完善的金融中介組織通過會計、審計和稅收等方式為之服務，可是我國當前階段市場主體水平還未達到如此的完善階段。特別是我國的資信評級機構獨立性差，投資者對資信評級機構認識不足，這些問題導致現(xiàn)有的評級機構做出的評級結果在投資者心日中沒什么影響力，資信評級無法發(fā)揮其應有的作用。（5）房地產(chǎn)金融市場的一級市場不夠發(fā)達，交易不夠活躍。長期以來我國實行福利住房制度，金融市場又有國有四大商業(yè)銀行壟斷，因此，我國房地產(chǎn)金融市場形成了以非專業(yè)房地產(chǎn)金融機構的商業(yè)銀行為主體的市場體系，房地產(chǎn)金融市場缺乏為其解決一級市場發(fā)展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾的二級市場，從而導致房地產(chǎn)金融市場沒有獲得真正發(fā)展，一級市場交易不夠活躍。

三、推進我國房地產(chǎn)證券化的順利發(fā)展的建議

（1）加強專業(yè)人才的培養(yǎng)。我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對其認識還處于初級階段。一方面，我國國內的相關機構要加強與國際機構的合作，或者設立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養(yǎng)有關人才并對人才定期進行相關培訓，促進更多人學習國外先進的經(jīng)濟技術，借鑒國外的豐富經(jīng)驗，提高我國經(jīng)濟監(jiān)管和發(fā)展水平，建立一支既懂先進的金融知識，又了解我國國情的專業(yè)化隊伍，這樣才能更好的服務金融業(yè)務。另一方面，可以對相關證書進行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。（2）建立并完善個人信用制度。我們應盡快建立包括個人信用登記、評估、風險預報及規(guī)避在內的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變動狀況及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規(guī)模。（3）完善房地產(chǎn)證券化的相關法律法規(guī)。房地產(chǎn)證券化過程離不開政府的適度管理和法制的保障。政府必須對房地產(chǎn)金融體制的建立和發(fā)展房地產(chǎn)證券化給予大力支持并加強有效管理。要求對我國現(xiàn)行《證券法》等進行修改，還要對《土地法》、《房地產(chǎn)法》等基礎性法規(guī)進行完善，而且人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等也要對各個法律法規(guī)以及資本市場的運作進行監(jiān)督和管理，做到最大限度地保護房地產(chǎn)證券發(fā)起人、中間人和投資人的權益，以促進房地產(chǎn)證券化在我國健康、有序地發(fā)展。（4）規(guī)范和完善金融中介機構。規(guī)范房地產(chǎn)證券化涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔保、保險、信用評級等中介服務機構，嚴格遵守法規(guī)，提高中介機構的服務質量，幫助廣大投資者在受到不斷變化的經(jīng)濟大環(huán)境、信息源、自身的知識結構、判斷能力等因素的制約時，能夠及時、準確、完整地得到有關信息資料，提高證券化的透明度和效率。（5）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場的二級市場。根據(jù)西方發(fā)達國家的經(jīng)驗和我國的實際情況，我國要迅速改變單一的房地產(chǎn)開發(fā)信貸，大力發(fā)展個人消費信貸，同時，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款市場，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場，增加證券品種，有步驟地實行抵押貸款證券化．活躍房地產(chǎn)流通市場。

縱觀我國經(jīng)濟發(fā)展之迅速，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象之嚴重，房地產(chǎn)證券化的良好發(fā)展已逐漸成為我國經(jīng)濟發(fā)展不可忽視的一步。相信我國通過逐步的健全各項體制法規(guī)、竭力開發(fā)并發(fā)展各種經(jīng)濟技術等，房地產(chǎn)證券化在我國的全面發(fā)展指日可待。

參考文獻

[1]趙穎．我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問題思考[J]．現(xiàn)代商業(yè)．2010（29）