物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)分析大全11篇

時(shí)間：2023-08-27 15:03:13

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物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)分析

篇（1）

(一) 財(cái)務(wù)權(quán)利集中

在子公司現(xiàn)階段，部分企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司在財(cái)務(wù)管理工作中具備資金自由支配的權(quán)利，所以，一定程度上影響了企業(yè)集團(tuán)對(duì)于分公司財(cái)務(wù)控制的效果，甚至增加了違規(guī)行為出現(xiàn)的幾率。另外，不管是企業(yè)集團(tuán)，還是下屬的財(cái)務(wù)公司，對(duì)于企業(yè)決策來講，程序機(jī)制嚴(yán)重缺乏，而且監(jiān)督體制并不完善，所以，使得財(cái)務(wù)權(quán)利集中性特點(diǎn)明顯，最終制約了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展。

(二) 事前與事中控制工作不完善

對(duì)于企業(yè)集團(tuán)來講，因?yàn)槭虑芭c事中控制工作存在不完善之處，所以，嚴(yán)重影響了企業(yè)集團(tuán)管理工作的目標(biāo)落實(shí)。始終依靠事后監(jiān)督的方式，已經(jīng)難以滿足現(xiàn)階段財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的要求。與此同時(shí)，在管理工作方面，絕大部分企業(yè)與集團(tuán)企業(yè)在開展全程監(jiān)督的過程中存在較大的難度。特別是大規(guī)模企業(yè)集團(tuán)，在監(jiān)督工作落實(shí)方面也存在一定的問題。除此之外，因?yàn)槭虑翱刂婆c事中控制的操作具體化特點(diǎn)不明顯，所以，控制工作始終停留在形式層面。

(三) 會(huì)計(jì)信息真實(shí)性

有待提高現(xiàn)階段，財(cái)務(wù)公司的會(huì)計(jì)信息失真性十分頻繁，所以，嚴(yán)重影響了會(huì)計(jì)管理工作的正常開展。其中，一旦企業(yè)集團(tuán)管理效果混亂，也同樣會(huì)增加會(huì)計(jì)信息失真問題的發(fā)生幾率。會(huì)計(jì)信息失真將會(huì)使企業(yè)的管理層在決策時(shí)出現(xiàn)決策失誤，從而給企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來很大危害。會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: 會(huì)計(jì)憑證在填寫過程中缺乏原始憑證作參考; 人為更改會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，制造假賬或隱瞞企業(yè)收入及利潤; 企業(yè)資產(chǎn)具體數(shù)額不清楚、債務(wù)額度不實(shí)際等。

(四) 財(cái)務(wù)公司資金管理尚處于不規(guī)范狀態(tài)，企業(yè)集團(tuán)資金使用效率偏低

目前來說，企業(yè)在資金管理上的方式尚處于落后地步，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)公司在財(cái)產(chǎn)物資管理方面的工作力度也較小也不夠大，然后在投資、融資、采購、銷售等各個(gè)程序運(yùn)作過程中缺乏科學(xué)的管理體制加以限制，其結(jié)果是很多薄利企業(yè)出現(xiàn)大額虧損現(xiàn)象，難以持續(xù)經(jīng)營下去，對(duì)集團(tuán)來說就是資金浪費(fèi)。

二、企業(yè)集團(tuán)對(duì)財(cái)務(wù)公司風(fēng)險(xiǎn)的控制及管理對(duì)策

(一) 加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)公司的授權(quán)控制，強(qiáng)化企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制力

財(cái)務(wù)公司的授權(quán)控制所指的就是企業(yè)集團(tuán)以授權(quán)書這一形式明確規(guī)定授權(quán)的事項(xiàng)與資金的限額，其中，以易流失的資金與易消耗資金為主，而且，企業(yè)團(tuán)應(yīng)當(dāng)保證授權(quán)規(guī)則內(nèi)容的明確性。在完成授權(quán)工作后，在各項(xiàng)資金審批、檢查以及控制制度方面，總公司一定要加以重視。與此同時(shí)，針對(duì)重要貸款以及資金項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)開展專項(xiàng)的追蹤管理工作，全面規(guī)范財(cái)務(wù)公司在投資與貸款方面的行為。除此之外，總公司還應(yīng)當(dāng)不斷提高財(cái)務(wù)公司授權(quán)控制力度，概括來講，應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況進(jìn)行嚴(yán)格地監(jiān)督，進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營的正常化發(fā)展。

(二) 對(duì)財(cái)務(wù)公司指標(biāo)層層分解，將企業(yè)的各項(xiàng)目標(biāo)都落到實(shí)處

企業(yè)集團(tuán)通過對(duì)其任務(wù)指標(biāo)進(jìn)行層層分解，通過數(shù)字化的管理措施，可以把各項(xiàng)工作指標(biāo)演變成可控指標(biāo)落實(shí)到財(cái)務(wù)公司，將事前預(yù)防、事中控制、事后反饋這些控制過程，最終通過指標(biāo)化的數(shù)字考核來實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)公司的考核。通過這樣的方法可以將財(cái)務(wù)公司的投資、融資、采購、銷售等環(huán)節(jié)都融入在企業(yè)的總體監(jiān)督下進(jìn)行，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的最終目標(biāo)。

(三) 完善內(nèi)部控制制度，財(cái)務(wù)總監(jiān)委派，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量

首先，企業(yè)應(yīng)建立健全比較嚴(yán)格的內(nèi)控制度，并將這一舉措落實(shí)到財(cái)務(wù)公司的整體運(yùn)行管理過程中，從而保證會(huì)計(jì)信息的公正性、合法性。財(cái)務(wù)公司要及時(shí)糾正會(huì)計(jì)工作中存在的一些失誤。其次，通過對(duì)財(cái)務(wù)公司派駐專業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)，并且保證其對(duì)被派駐企業(yè)的獨(dú)立性，加強(qiáng)對(duì)子公司財(cái)務(wù)信息的監(jiān)督，同時(shí)要確保監(jiān)督的權(quán)威性。

(四) 加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理，提高資金的時(shí)間價(jià)值

若要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就一定要有資金的大力支持。其中，現(xiàn)金流預(yù)算管理工作是重點(diǎn)，同時(shí)也能夠充分體現(xiàn)企業(yè)資金管理水平。為此，可以通過以下兩種方法來全面增強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算管理工作。首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)在未來發(fā)展過程中的現(xiàn)金流狀況進(jìn)行有效地預(yù)測(cè)，以保證企業(yè)能夠落實(shí)資金的統(tǒng)一管理。對(duì)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的合理性是企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的重要前提，同時(shí)，還需要對(duì)企業(yè)的收支盈余狀況進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測(cè)，并全面衡量企業(yè)集團(tuán)資金的需求，保證企業(yè)對(duì)資金使用進(jìn)行統(tǒng)一地規(guī)劃。

篇（2）

隨著國際經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，公司規(guī)模日益擴(kuò)大，越來越多的公司選擇上市，而上市對(duì)于企業(yè)來說是機(jī)遇同樣也是挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)應(yīng)該必要的措施，進(jìn)而有效地解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，以避免金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

上市公司作為公眾企業(yè)，其經(jīng)營業(yè)績(jī)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀和微觀的兩個(gè)方面。1990年12月9日自上海證券交易所成立以來，中國證券市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，不僅取得了良好的成績(jī)也成為了國民經(jīng)濟(jì)重要的一部分。1998年4月27日滬深兩市特殊處理第一例―ST遼物資，繼而ST板塊日益壯大。由此看出中國上市公司在有突出表現(xiàn)的同時(shí)還存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，而且上市公司的整體狀態(tài)不容樂觀。汽車產(chǎn)業(yè)是技術(shù)資本勞動(dòng)密集型企業(yè)，該產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。伴隨著21世紀(jì)的到來及汽車行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國已然成為了世界上第一汽車生產(chǎn)國和最大汽車銷售市場(chǎng)。鑒于此，我們認(rèn)為上市是汽車企業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)，并據(jù)此以汽車行業(yè)上市公司作為研究對(duì)象，從而建立包含VaR指標(biāo)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量體系，并對(duì)上述上市公司的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。

一、汽車業(yè)上市公司風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值（VaR）及其計(jì)算

在現(xiàn)實(shí)中，由于中國股市制度的不完善以及監(jiān)管不利等因素往往會(huì)造成股市的異常波動(dòng)，但隨著近些年中國股市的日益發(fā)展，股市的波動(dòng)性逐年減弱并呈現(xiàn)出弱有效市場(chǎng)的特征。故本文運(yùn)用蒙特卡洛方法計(jì)算VaR，并假設(shè)股票收益呈正態(tài)分布，這樣可以大大減少研究過程中的計(jì)算量。

（一）樣本及指標(biāo)選取

現(xiàn)今股票市場(chǎng)有A股和B股組成，A股的全稱為人民幣普通股票，B股的全稱為人民幣特種股票。由于這兩種股票在認(rèn)購方式以及很多方面都有很大的區(qū)別，所以沒有可比性。又由于汽車產(chǎn)業(yè)是技術(shù)、資本、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，并且已成為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可或缺力量。鑒于此，我們認(rèn)為上市是汽車企業(yè)未來發(fā)展的方向，并據(jù)此以滬深兩市A股汽車行業(yè)上市公司作為研究對(duì)象選取樣本。本文選取了20家上市汽車企業(yè)的2012年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為樣本，以個(gè)股每日收盤價(jià)為基礎(chǔ)指標(biāo)，對(duì)VaR進(jìn)行了研究計(jì)算，企業(yè)名稱及代碼見表1。

（二）分析方法、實(shí)證結(jié)果及解釋

本文基于汽車行業(yè)上市公司股票的日收盤價(jià)計(jì)算其相應(yīng)的收益率，假設(shè)股票持有期為一天，在95%的置信水平下，選取上市公司2012年的數(shù)據(jù)作為樣本進(jìn)行估計(jì)，將個(gè)股日收盤價(jià)（pt）進(jìn)行對(duì)數(shù)轉(zhuǎn)換得到ln（p*）。將第一部計(jì)算得到的結(jié)果代入公式r*t=lnp*t+1-lnp*t進(jìn)而得到調(diào)整后的對(duì)數(shù)收益率r*t。現(xiàn)假定以上數(shù)據(jù)服從正態(tài)分布，對(duì)該數(shù)據(jù)進(jìn)行分布檢驗(yàn)。

通過檢驗(yàn)得出10家數(shù)據(jù)符合正態(tài)分布的企業(yè)，將數(shù)據(jù)代入公式VaR=-μp+1.65σp，得出股票的VaR值，計(jì)算結(jié)果見表2。

由此得出的VaR值將被作為新的財(cái)務(wù)指標(biāo)與傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合，從而建立起新的完善的體系。

二、包含VaR值的汽車業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量體系的建立與實(shí)證分析

（一）研究假設(shè)

鑒于以往的研究我們可以發(fā)現(xiàn)，影響上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要因素來自于公司的償債能力、盈利能力、成長能力、資產(chǎn)管理能力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的其他因素。公司的盈利能力也被叫做企業(yè)資本或資金的增值能力，表示為企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲得收益的多少。

同時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上影響企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)的購買力就會(huì)下降，導(dǎo)致影響到凈現(xiàn)金流量的增加，從而加大企業(yè)遭遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。本文將通過VaR值體現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

故假設(shè)：

1.上市公司的償債能力、盈利能力、成長能力、營運(yùn)能力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度負(fù)相關(guān)。

2.上市公司的VaR值與承受的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度正相關(guān)。

（二）樣本選取

本文針對(duì)汽車業(yè)的20家上市公司，在剔除了數(shù)據(jù)不全和VaR不符合正態(tài)分布的公司后，得到以下9家企業(yè)。其中金杯汽車為ST股票。ST（Special Treatment）股票，即特別處理股票，是針對(duì)財(cái)務(wù)狀況和其他狀況異常的上市公司而制定的。

（三）指標(biāo)的選取

根據(jù)前人的研究經(jīng)驗(yàn)，本文將遵循參照性原則、作用性原則、全面性原則和可運(yùn)用性原則來選取指標(biāo)。為了更準(zhǔn)確的研究上市公司的營運(yùn)能力、盈利能力、成長能力和償還能力，本位選取了最具代表性的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：

1.盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)。銷售凈利率、總資產(chǎn)收益率。

2.償債能力指標(biāo)。流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。

3.營運(yùn)能力。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。

4.成長能力。營業(yè)收入增長率、每股收益增長率。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)本文選取VaR值（X10）作為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，上文已有闡述，故在此不再加以贅述。

基于以上指標(biāo)查找數(shù)據(jù)如下（表2-2），數(shù)據(jù)均來自于金融界網(wǎng)。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量體系的建立

（一）因子分析概述

在實(shí)際研究問題時(shí)，人們往往愿意找許多的相關(guān)變量來建模，但這些變量并不一定都有助于模型的建立，有的甚至給建模過程帶來許多問題，如：變量之間存在共線性和重復(fù)性。為了對(duì)變量進(jìn)行篩選，此時(shí)因子分析就派上了用場(chǎng)。

用少數(shù)幾個(gè)因子去描述許多因素或指標(biāo)之間的相關(guān)關(guān)系，即將相關(guān)程度較高的幾個(gè)變量綜合于在同一類中是因子分析的基本目的，這樣每類變量就成為一個(gè)因子，因子分析的原理就是以比較少的因子反映資料中的大部分信息。

因子分析過程分為如下幾個(gè)步驟：

1.前提條件。因?yàn)橐蜃臃治鲞^程是對(duì)原有變量進(jìn)行篩選，將相關(guān)的變量歸為一類形成因子。因此要求原有一類變量之間要有較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系。本步驟就是通過計(jì)算相關(guān)系數(shù)矩陣判斷變量之間是否存在相關(guān)關(guān)系。當(dāng)相關(guān)系數(shù)矩陣中的絕大部分相關(guān)系數(shù)值小于0.3，這表示各個(gè)變量間大多為弱相關(guān)關(guān)系，即相關(guān)程度較小，那么原則上這些變量是不是用于因子分析的。

2.因子提取。因子分析過程的核心步驟是將原有變量組合成少數(shù)幾個(gè)因子。所以依據(jù)樣本求解因子載荷矩陣是本步驟的關(guān)鍵。其求解方法主要基于極大似然等方法。

3.計(jì)算各變量的因子得分。因子分析的最終體現(xiàn)是因子得分。因子得分的概念是各因子在各個(gè)樣本上的具體數(shù)值，而形成的變量就是因子變量。進(jìn)而在之后的研究過程中，將因子變量代替原有的變量進(jìn)行建模，可以起到簡(jiǎn)化和優(yōu)化原有模型的目的。

（二）實(shí)證分析

本文選取9家汽車業(yè)上市公司2012年度的財(cái)務(wù)指標(biāo)（即截止到2012年12月31日的財(cái)務(wù)指標(biāo)，結(jié)合上文中根據(jù)2012年各上市公司股票日收盤價(jià)計(jì)算出的VaR值，如表2-2所示，一同作為變量進(jìn)行因子分析。分析過程如下：

1.計(jì)算因子相關(guān)矩陣。分析得出因子相關(guān)矩陣，如表5所示。

由上表可知，在該矩陣中大部分相關(guān)系數(shù)的絕對(duì)值均大于0.3，所以變量之間有很強(qiáng)的相關(guān)性，從而適用于因子分析。

2.分析得出公共因子特征值和方差貢獻(xiàn)率。運(yùn)用主成分分析法，將原有的11個(gè)變量綜合為3個(gè)公共因子，并得出公共因子的方差貢獻(xiàn)率，見表6。

3.計(jì)算因子載荷矩陣。所謂載荷矩陣表示的是各個(gè)變量的變異都可以用那些因子解釋，而載荷所表示的就是變量與因子之間的相關(guān)系數(shù)。求出因子的載荷矩陣，見表7。

4.計(jì)算個(gè)變量因子得分。運(yùn)用主成分分析法得出因子得分系數(shù)矩陣，見表8。

由上述表達(dá)式可知主因子F1與變量X1（銷售凈利率）X2（總資產(chǎn)收益率）相關(guān)系數(shù)較大，表明該因子與企業(yè)盈利能力密切相關(guān)，故命名為盈利能力因子。

主因子F2與變量X5（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、X7（應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率）相關(guān)系數(shù)較大，表明該因子與企業(yè)營運(yùn)能力息息相關(guān)，故命名為營運(yùn)能力因子。

主因子F3與變量X9（每股收益增長率）相關(guān)系數(shù)較大，表明該因子與公司的成長能力有關(guān)，故命名為成長能力因子。

5.計(jì)算上市公司綜合得分并且排序。由表9中的主因子方差貢獻(xiàn)率作為各因子的權(quán)重就可以的到基于VaR值得上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量模型，如下：

F=0.43404F1+0.26365F2+0.14841F3 （2-4）

基于以上主因子的研究以及對(duì)于樣本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化，可以得到各個(gè)上市公司的主因子得分和綜合得分，繪制成下表并加以排序。

由上表可以看出比亞迪和金杯汽車這兩家企業(yè)位居最后兩位，由于指標(biāo)的選取和數(shù)據(jù)選取的局限性，從而造成比亞迪2012年的財(cái)務(wù)狀況不如金杯汽車，但是被特殊處理的金杯汽車仍排位靠后，故可以看出該模型在一定程度上還是有其意義所在。

四、有效性檢驗(yàn)

下表是通過比較風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系（下文中簡(jiǎn)稱體系1）和財(cái)務(wù)指標(biāo)度量體系（下文中簡(jiǎn)稱體系2）來驗(yàn)證體系的有效性。

由表可以看出體系1中的F、VaR值與變量X1、X2的相關(guān)性要比體系2中F與X1、X2的相關(guān)性高，又因?yàn)閄1X2是表示企業(yè)盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)，則說明基于VaR值的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系要比財(cái)務(wù)指標(biāo)體系對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的預(yù)測(cè)能力要更強(qiáng)一些。

由以上論述我們可以看出，當(dāng)我們?cè)谠袀鹘y(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)度量模型上加入VaR值后，其評(píng)估結(jié)果不僅更加全面客觀，與事實(shí)較為相符，而且對(duì)比原有模型與企業(yè)的盈利能力的相關(guān)程度更大，即更能體現(xiàn)企業(yè)的盈利水平，進(jìn)而更加直觀的表現(xiàn)了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。一個(gè)企業(yè)最重要的目的就是盈利，這也是企業(yè)決策者最關(guān)心的項(xiàng)目之一，所以新的體系的建立更加有力于決策者對(duì)于現(xiàn)今的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和管理，盡最大可能避免企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

本文從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量體系入手，引入了VaR值（風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值）這一概念，以汽車行業(yè)上市公司2012年的股票日收盤價(jià)和財(cái)務(wù)指標(biāo)為樣本數(shù)據(jù)，建立了全新的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系，進(jìn)而更加客觀嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙?duì)這些上市企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行評(píng)估。通過以上研究本文得出如下結(jié)論：

第一，本文選取了具有代表性的產(chǎn)業(yè)――汽車業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)，規(guī)避了不同行業(yè)無法比較的弊端，從而得到更加客觀的研究結(jié)果。

第二，本文基于VaR值，與傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)度量體系相結(jié)合建立了風(fēng)險(xiǎn)度量體系，并對(duì)汽車業(yè)上市公司進(jìn)行了度量分析，得到結(jié)果大體與實(shí)際情況相符，證明了該體系具有一定的實(shí)際意義。

第三，本文對(duì)于兩種體系進(jìn)行了相關(guān)性檢驗(yàn)，得出風(fēng)險(xiǎn)度量體系相關(guān)性更強(qiáng)，體現(xiàn)了新體系的優(yōu)越性。

參考文獻(xiàn)

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篇（3）

二、PE參與的創(chuàng)業(yè)板上市公司財(cái)務(wù)特征分析

在創(chuàng)業(yè)板上市的企業(yè)具有三個(gè)特征：第一、多為科技型中小企業(yè)。科技人員的比例和研究開發(fā)的投入往往較高，但固定資產(chǎn)、生產(chǎn)能力、從業(yè)人數(shù)和銷售額等主要指標(biāo)都處于較低水平；第二、企業(yè)盈利不確定性大，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)；第三、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)尚不完善，信息披露要求低于主板市場(chǎng)，股票的拋售壓力也大于主板市場(chǎng)。本文選取的研究樣本主要為在我國深交所創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)上市的公司。確立有無PE參與的標(biāo)準(zhǔn)主要為公司上市公告書中所披露的前十大股東中，是否有PE性質(zhì)機(jī)構(gòu)。為凸顯PE參與帶來的影響和變化，采用對(duì)比研究為主要方式，樣本選取如表1所示。將有PE參與的創(chuàng)業(yè)板上市公司稱為A樣本，無PE參與的創(chuàng)業(yè)板上市公司稱為B樣本。

結(jié)合表3中數(shù)據(jù)，分析可知：（1）PE參與的上市公司盈利能力更強(qiáng)。凈資產(chǎn)收益率和主營業(yè)務(wù)收入反映樣本A均值和中值均高于樣本B。PE在選擇參與對(duì)象時(shí)，會(huì)自發(fā)選擇盈利能力初始水平更高的企業(yè)，在提升企業(yè)主營業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)客觀上會(huì)因?yàn)楣杀疽?guī)模稀釋了企業(yè)的每股收益.（2）PE參與的上市公司運(yùn)營流動(dòng)性強(qiáng)，但現(xiàn)金周轉(zhuǎn)狀況不佳。在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨所占比重較大，存貨的流動(dòng)性將直接影響企業(yè)的流動(dòng)比率。樣本A的存貨周轉(zhuǎn)率均值要遠(yuǎn)大于樣本B的均值。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高表明公司收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少。樣本A的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率均值大大低于樣本B，這說明PE參與下的上市公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力不強(qiáng)。充分反映樣本A企業(yè)在追求市場(chǎng)占有率和主營業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)承擔(dān)了較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）PE參與的上市公司的負(fù)債規(guī)模較大，償債能力差，風(fēng)險(xiǎn)大。樣本A的資產(chǎn)負(fù)債率的均值要比樣本B多2.97個(gè)百分點(diǎn)，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的均值也低于樣本B。反映出PE的參與會(huì)帶來上市公司負(fù)債規(guī)模增高，不確定性風(fēng)險(xiǎn)增加。（4）PE對(duì)創(chuàng)業(yè)板上市公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L不存在明顯的積極影響。成長型指標(biāo)上樣本A與樣本B無明顯的差距。

三、基于主成分分析法的PE參與創(chuàng)業(yè)板上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

以樣本A企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，剔除無形資產(chǎn)占比指標(biāo)，借助SPSS軟件，運(yùn)用主成分分析法進(jìn)一步揭示其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行KMO and Bartlet檢驗(yàn)，結(jié)果為0.511，大于0.5，可以進(jìn)行主成分分析。

企業(yè)的總得分越高，表示企業(yè)的安全狀態(tài)越好，潛在的風(fēng)險(xiǎn)程度越低；反之，得分越低，企業(yè)的安全狀態(tài)越差，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也越高。上圖反映PE參與下的上市公司總得分大多在0線附近上下小幅浮動(dòng)，潛在的不安全因素普遍存在。

得分最高的為吉峰農(nóng)機(jī)。自2010年以來，國家連續(xù)七次下發(fā)關(guān)于大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的相關(guān)文件為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好政策環(huán)境，農(nóng)機(jī)產(chǎn)品購機(jī)國家補(bǔ)貼力度加大，形成利好。吉峰農(nóng)機(jī)也大力實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略，通過“并購重組”與“新設(shè)整合”等方式，增大企業(yè)規(guī)模提升整體增長能力。在這一階段，新增門店71家，發(fā)展經(jīng)銷商814家，形成以農(nóng)機(jī)、農(nóng)用汽車、工程機(jī)械、通用機(jī)電四大業(yè)務(wù)體系為支撐的發(fā)展格局，營收較上年增長122.76%。

得分最低的為新寧物流。公司以電子元器件保稅倉儲(chǔ)為核心，并為電子信息產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈中的原料供應(yīng)、采購與生產(chǎn)環(huán)節(jié)提供第三方綜合物流服務(wù)，主要包括進(jìn)出口貨物保稅倉儲(chǔ)管理、配送方案設(shè)計(jì)與實(shí)施，及與之相關(guān)的貨運(yùn)、進(jìn)出口通關(guān)等。公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，自上市以來募投項(xiàng)目整體建設(shè)進(jìn)度低于預(yù)期。原定于2010年6月份達(dá)到使用狀態(tài)項(xiàng)目，但截至去年9月末，投資進(jìn)度僅為58.20%。公司整體募投項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程緩慢，未能適時(shí)為公司主業(yè)擴(kuò)張?jiān)鎏眚?qū)動(dòng)。倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)毛利率的下滑和管理費(fèi)用的大幅增加導(dǎo)致盈利大幅降低。

四、結(jié)論

本文在對(duì)比分析有無PE參與的創(chuàng)業(yè)板上市公司的財(cái)務(wù)特征基礎(chǔ)上，結(jié)合我國創(chuàng)業(yè)板上市公司發(fā)展特征，構(gòu)建了我國PE參與下的創(chuàng)業(yè)板上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。通過數(shù)據(jù)處理和模型測(cè)算，得到相關(guān)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況排名。從研究角度而言，在有無PE參與的確定性上存在一定的缺陷；只選取了用于評(píng)價(jià)上市公司的12個(gè)指標(biāo)，指標(biāo)的選取帶有一定的主觀性和隨機(jī)性，不能完全客觀，后續(xù)研究中，將逐步改進(jìn)和完善。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

目前國內(nèi)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的研究大多數(shù)比較單一的從財(cái)務(wù)角度出發(fā)，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)收繳及資金收取的內(nèi)部控制程序控制。這些觀點(diǎn)從物業(yè)管理企業(yè)某項(xiàng)具體的操作出發(fā)提出了問題的解決辦法，在實(shí)際經(jīng)營過程中有一定的借鑒作用。但結(jié)合物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)，系統(tǒng)地將基于風(fēng)險(xiǎn)考慮下的以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的內(nèi)部控制運(yùn)用到物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中的，目前研究還并不深入。

實(shí)施企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造是任何企業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力和最終追求。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是需要在管理層審慎確定的戰(zhàn)略規(guī)劃下以整體組織的戰(zhàn)略實(shí)施為前提的。內(nèi)部控制的根本目標(biāo)就是通過策略規(guī)劃和實(shí)施過程的控制，確保企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一種機(jī)制和手段。內(nèi)部控制制度是通過一系列風(fēng)險(xiǎn)分析后設(shè)置合理的業(yè)務(wù)流程并且建立明晰的崗位職能，使企業(yè)能夠在業(yè)務(wù)及管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上實(shí)施有效的控制，從而盡可能的使企業(yè)避免風(fēng)險(xiǎn)，保障其按照既定的目標(biāo)軌道快速運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)一系列可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)需要以公司戰(zhàn)略為導(dǎo)向，覆蓋公司所有業(yè)務(wù)事項(xiàng)，全面考慮企業(yè)內(nèi)外環(huán)境及其存在風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)整合。在內(nèi)部控制架構(gòu)設(shè)計(jì)中，策略規(guī)劃及實(shí)施戰(zhàn)略是始終貫穿于企業(yè)整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)過程的主線。要實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，首先需要在綜合考慮內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)因素的條件下制定實(shí)施策略，即進(jìn)行策略規(guī)劃，其次需要依據(jù)策略規(guī)劃實(shí)施戰(zhàn)略，實(shí)施的過程就是各種具體的業(yè)務(wù)事項(xiàng)的綜合匯總。通常企業(yè)的內(nèi)部控制存在三個(gè)層級(jí)：與戰(zhàn)略和管理層相聯(lián)系的策略控制，與執(zhí)行層相聯(lián)系的管理控制和與操作層相聯(lián)系的作業(yè)控制。

針對(duì)物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)，建立以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的風(fēng)險(xiǎn)管理下的內(nèi)部控制制度能最終解決物業(yè)公司的生存與可持續(xù)發(fā)展問題，通過建立并有效實(shí)施內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制使工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保持統(tǒng)一的水平并自驅(qū)性地對(duì)管理控制體系進(jìn)行有效評(píng)價(jià)和持續(xù)改善，不但能滿足物業(yè)管理公司不斷改善其管理水平、增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)的需要，同時(shí)滿足物業(yè)公司管轄下的所有物業(yè)資產(chǎn)委托人和物業(yè)使用人日益提高的服務(wù)期望的需求。在保障物業(yè)公司經(jīng)營運(yùn)作及經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，使物業(yè)公司本身直接受益的同時(shí)也使利益相關(guān)者業(yè)主、投資方、供應(yīng)商和員工因此受益。

建立以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的內(nèi)部控制的總體架構(gòu)設(shè)計(jì)首先應(yīng)以內(nèi)部控制環(huán)境為起點(diǎn)，物業(yè)公司所面臨的外部環(huán)境千變?nèi)f化，內(nèi)部的要求也千差萬別，如果采用靜態(tài)、封閉的管理模式是不能適應(yīng)物業(yè)公司所面對(duì)的內(nèi)在因素和外界環(huán)境變化的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)建立起一個(gè)開放的自適應(yīng)的內(nèi)部控制系統(tǒng)，并與內(nèi)外部環(huán)境變化相適應(yīng)。其次，在進(jìn)行內(nèi)部控制的總體架構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。企業(yè)戰(zhàn)略與內(nèi)部控制整合的基礎(chǔ)是風(fēng)險(xiǎn)。

一、風(fēng)險(xiǎn)因素體現(xiàn)在內(nèi)部控制體現(xiàn)

（一）內(nèi)部環(huán)境

內(nèi)部環(huán)境提供了風(fēng)險(xiǎn)管理的原則與企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，決定了企業(yè)做事的規(guī)范與用人的標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)部環(huán)境是其他所有風(fēng)險(xiǎn)管理要素的基礎(chǔ)，是風(fēng)險(xiǎn)的源泉。

（二）風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是管理者制定企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，選擇戰(zhàn)略并確定其他與之相關(guān)的目標(biāo)并在企業(yè)內(nèi)層層分解和落實(shí)，是風(fēng)險(xiǎn)的甄別、度量和承受度的確定并確定應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略，即：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少風(fēng)險(xiǎn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和接受風(fēng)險(xiǎn)四類。

（三）控制活動(dòng)

控制活動(dòng)是幫助保證風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)方案得到正確執(zhí)行的相關(guān)政策和程序，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

（四）信息和溝通及監(jiān)控

信息和溝通是是風(fēng)險(xiǎn)控制的保障；監(jiān)控是指評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理要素的內(nèi)容和運(yùn)行以及一段時(shí)期執(zhí)行質(zhì)量的一個(gè)過程可以看出，風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)貫穿于內(nèi)部控制中，基于戰(zhàn)略導(dǎo)向下的風(fēng)險(xiǎn)管理是內(nèi)部控制的核心主線，內(nèi)部控制就是控制風(fēng)險(xiǎn)，控制風(fēng)險(xiǎn)就是風(fēng)險(xiǎn)管理。

基于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)和業(yè)務(wù)活動(dòng)為中心，風(fēng)險(xiǎn)管理下的物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制總框架的設(shè)計(jì)體現(xiàn)為兩個(gè)層面三個(gè)層級(jí)的設(shè)置和運(yùn)用。兩個(gè)層面是指公司層面和項(xiàng)目中心層面，三個(gè)層級(jí)是指戰(zhàn)略實(shí)施中的控制層級(jí)，即戰(zhàn)略控制、管理控制和作業(yè)控制。在設(shè)計(jì)中還要充分考慮到信息技術(shù)的運(yùn)用，將其貫穿于內(nèi)部控制實(shí)施的整個(gè)過程，降低內(nèi)部控制成本，減少人為操縱因素，從而達(dá)到將內(nèi)部控制的程序與措施固化于信息系統(tǒng)的效果。

這一內(nèi)部控制模式，基本上實(shí)現(xiàn)了將內(nèi)部控制制度建立為一個(gè)整合的系統(tǒng)體系。以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，在考慮內(nèi)外部環(huán)境因素對(duì)物業(yè)公司帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響下，由公司制定出為達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)的策略規(guī)劃并將戰(zhàn)略目標(biāo)在物業(yè)公司中兩個(gè)層面三個(gè)層級(jí)的各個(gè)部門間層層分解、控制直至組織的各個(gè)部門和各個(gè)業(yè)務(wù)流程中。這一內(nèi)部控制模式，還將內(nèi)部控制五大要素貫穿在各個(gè)層面的業(yè)務(wù)活動(dòng)中。

下圖描述了物業(yè)公司基于風(fēng)險(xiǎn)管理下的以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的內(nèi)部控制整體框架：（如圖）

二、研究以戰(zhàn)略為核心風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向下的內(nèi)部控制制度的意義

（一）改善業(yè)務(wù)流程及制度

通過在物業(yè)公司實(shí)施有效的內(nèi)部控制制度，可以在內(nèi)部和外部因素變化的情況下不斷的提升改善管理職責(zé)、工作流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及管理運(yùn)作程序，可以使公司中的每名員工都明確的知曉自己的工作范圍是什么，工作標(biāo)準(zhǔn)是什么，如何達(dá)到公司要求的標(biāo)準(zhǔn)以及如何不斷提升服務(wù)水平。有效的內(nèi)部控制制度可以起到對(duì)可控風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)先防范，并可以優(yōu)化管理體系，使物業(yè)的接管、服務(wù)體系的設(shè)定、企業(yè)文化的建立等都不斷改善，各類工作流程及程序方法也不斷提升。

（二）促進(jìn)持續(xù)改善，提供超期望的服務(wù)，全面滿足客戶需要

物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的收入來源幾乎為單一的物業(yè)管理費(fèi)收入。物業(yè)管理費(fèi)收取的完整率和及時(shí)率直接影響物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)的現(xiàn)金流，所以，客戶的滿意度直接影響到一家物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此物業(yè)公司必須時(shí)刻關(guān)注客戶的需求，不斷開發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)展服務(wù)領(lǐng)域，不僅要做好常規(guī)性的保潔、綠化、保安服務(wù)，日常的物業(yè)維護(hù)，還要拓展物業(yè)全方位管理服務(wù)、如委托服務(wù)、特約項(xiàng)目服務(wù)等設(shè)法滿足以致超越客戶期望的目標(biāo)。

（三）明確內(nèi)部控制是一種全員參與和全程控制的過程。

內(nèi)部控制的制定和實(shí)施是一個(gè)全員參與、全過程控制的過程。控制活動(dòng)穿行在企業(yè)經(jīng)營的每一個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，伴隨風(fēng)險(xiǎn)的防范涉及各部門的相關(guān)環(huán)節(jié)中。風(fēng)險(xiǎn)無處不在，物業(yè)管理服務(wù)涉及面廣，服務(wù)對(duì)象層次差異性較大，內(nèi)容瑣碎，容易出現(xiàn)諸多預(yù)想不到的問題，因此內(nèi)部控制要在每個(gè)方面和每個(gè)環(huán)節(jié)上有效的被貫徹實(shí)施，這必須靠全體員工的參與才能實(shí)現(xiàn)在全過程中進(jìn)行控制。在運(yùn)行中對(duì)于流程關(guān)鍵控制點(diǎn)的有效控制也需要群策群力的進(jìn)行研究分析不斷改善工作程序、流程使風(fēng)險(xiǎn)得到預(yù)先、及時(shí)地防范。

（四）建立以預(yù)防為主的過程控制模式

物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)涉及眾多的資產(chǎn)所有者或物業(yè)使用者，從行業(yè)特征來看，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容涉及到廣泛的空間和時(shí)間范圍。這就決定了物業(yè)管理企業(yè)在日常經(jīng)營管理中無時(shí)無處不處于風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。將各種風(fēng)險(xiǎn)按類型劃分，分為可管理控制風(fēng)險(xiǎn)和不可管理控制風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)兩種類型的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和應(yīng)對(duì)。可管理風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以通過在管理過程中開展有效的事前控制、事中控制與事后控制的內(nèi)部控制制度，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)不可管理風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)研究通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等管理方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的應(yīng)對(duì)方法。

物業(yè)公司在建立和完善各項(xiàng)控制活動(dòng)時(shí)，需要建立起控制活動(dòng)分析評(píng)價(jià)制度，在日常經(jīng)營活動(dòng)中依照以下的要求建立并完善各項(xiàng)控制活動(dòng)的分析評(píng)價(jià)：

（1）控制活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)和管理制度；

（2）控制目標(biāo)及要求的標(biāo)準(zhǔn)；

（3）風(fēng)險(xiǎn)控制分析文檔編制標(biāo)準(zhǔn)和模板；

（4）關(guān)鍵控制確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)及審定程序。

控制活動(dòng)不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的管理制度或政策，而是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)、相互作用的完整體系。通過上述標(biāo)準(zhǔn)和制度，可以使各項(xiàng)內(nèi)部控制活動(dòng)能在考慮風(fēng)險(xiǎn)因素的條件下防止錯(cuò)誤和誤操作行為的發(fā)生，達(dá)到預(yù)先控制的效果。在建立內(nèi)部控制制度時(shí)關(guān)鍵控制是最具影響力和控制力的一項(xiàng)或多項(xiàng)不可缺少的控制內(nèi)容，必須將關(guān)鍵控制作為控制活動(dòng)的重點(diǎn)，進(jìn)行仔細(xì)分析、全面管理，以防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在確認(rèn)關(guān)鍵控制的基礎(chǔ)上，建立關(guān)鍵控制程序文件，持續(xù)跟進(jìn)改善并將其作為公司定期內(nèi)部測(cè)試基礎(chǔ)性資料，以滿足測(cè)試公司內(nèi)部控制體系的完整性和有效性。

物業(yè)管理行業(yè)屬于微利服務(wù)行業(yè)，這一行業(yè)特點(diǎn)使得物業(yè)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自我承受力非常弱，任何風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生都很可能導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無法進(jìn)行正常經(jīng)營活動(dòng)，面對(duì)經(jīng)營管理中各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)行為，公司管理層必須通過全方位、全流程和全員實(shí)施內(nèi)部控制來保證企業(yè)經(jīng)營的有效運(yùn)行。因此，建立基于風(fēng)險(xiǎn)管理下的以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的內(nèi)部控制整體框架，設(shè)計(jì)構(gòu)建物業(yè)公司從企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境、組織架構(gòu)到業(yè)務(wù)工作流程的內(nèi)部控制制度，使內(nèi)部控制從糾錯(cuò)防止舞弊的目標(biāo)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為價(jià)值目標(biāo)，即增強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力。同時(shí)達(dá)到對(duì)企業(yè)資源的高效利用、保障財(cái)務(wù)信息和報(bào)告的真實(shí)、經(jīng)營的合法合規(guī)，通過實(shí)施一系列控制措施，合理確保企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇（5）

作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分之一，物業(yè)管理因其具備低能耗、低成本的特征，在人們生活水平改善、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長等方面表現(xiàn)出了良好的功能，并因此成為國家層面上進(jìn)行大力扶持的重點(diǎn)行業(yè)。但是，不可否認(rèn)，物業(yè)管理在獲得發(fā)展的同時(shí)，在行業(yè)中間也存在著一定的（甚至是嚴(yán)重的）需要亟待解決的問題，這些問題的存在已經(jīng)在一定程度上影響到了人們的正常生活和社會(huì)的穩(wěn)定。其中的原因是多方面的，有的與物業(yè)公司的運(yùn)作體系和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)，有的與行業(yè)的整體運(yùn)作模式有關(guān)。因此，我國的物業(yè)管理領(lǐng)域已經(jīng)處于一個(gè)需要對(duì)其進(jìn)行重新審視的發(fā)展階段。本文首先對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵及社會(huì)功能意義進(jìn)行了討論，然后從多個(gè)不同的角度對(duì)當(dāng)前我國物業(yè)管理模式與風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析。旨在通過本文的工作，為物業(yè)管理公司或者物業(yè)管理行業(yè)提供可供借鑒的管理信息，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵及其社會(huì)功能解析

（1）物業(yè)管理的內(nèi)涵。作為與房屋、住宅等的所有與使用相關(guān)的概念，物業(yè)管理指的是從事物業(yè)管理的企業(yè)所進(jìn)行的對(duì)房屋、住宅及其相關(guān)物的管理，物業(yè)管理的運(yùn)作與房產(chǎn)的租賃、出售、維修與維護(hù)以及治安、環(huán)保等有直接的關(guān)聯(lián)，有的也會(huì)將其直接交給專業(yè)的市場(chǎng)去運(yùn)作，物業(yè)管理企業(yè)也就因此產(chǎn)生，后者主要向住戶提供具有一定的內(nèi)容的有償服務(wù)，法律手段與經(jīng)濟(jì)手段是其最為主要的管理模式，管理的范圍極其廣泛，幾乎覆蓋到了與房產(chǎn)有關(guān)的所有。因此，與傳統(tǒng)的通過行政手段對(duì)房屋及其相關(guān)物進(jìn)行管理的模式不同，物業(yè)管理不但能夠避免房管部門長時(shí)間的提供無償服務(wù)的尷尬，該能夠因此降低費(fèi)用和開支，當(dāng)然，更為實(shí)際的是，它能夠有效的彌補(bǔ)以往“自建自管”式的房屋管理模式的不足。（2）物業(yè)管理的社會(huì)功能解析。對(duì)現(xiàn)代的物業(yè)管理而言，其社會(huì)功能是極為廣泛和直接的。同我國的傳統(tǒng)社區(qū)管理體制相比，物業(yè)管理以房屋產(chǎn)權(quán)的私有化為運(yùn)作依據(jù)，并在此基礎(chǔ)上完成了一定的制度創(chuàng)新，因此，物業(yè)管理在這些方面具備明顯的優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理從一整套專業(yè)化的管理體系出發(fā)，將與房屋有關(guān)的、分散的社會(huì)分工集中于企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行統(tǒng)一處理。因此，消費(fèi)者或者業(yè)主只需要面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)即可，就能夠在其幫助下獲得預(yù)期的服務(wù)。另外，現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)際上又形成了一個(gè)新的聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)的個(gè)人、社會(huì)群體和社會(huì)組織能夠在物業(yè)的感召下形成一種橫向的聯(lián)合，這對(duì)促進(jìn)社區(qū)內(nèi)部的整合與維系，促進(jìn)社會(huì)的和諧與進(jìn)步是有一定的現(xiàn)實(shí)意義的。

二、現(xiàn)階段我國物業(yè)管理可供選擇的模式

（1）創(chuàng)新物業(yè)管理的服務(wù)觀念，從源頭上重塑物業(yè)管理模式。需要?jiǎng)佑闷髽I(yè)文化的作用，以此為基礎(chǔ)去創(chuàng)造更多的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。此外，還需要合理的運(yùn)用創(chuàng)新服務(wù)觀念，通過觀念上的改變來構(gòu)建物業(yè)管理公司的心的愿景和使命，以期更好的為消費(fèi)者或者業(yè)主服務(wù)。比如，可以考慮建立針對(duì)特色業(yè)主的特殊服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況，為其提供符合其需求的服務(wù)。在這方面，私人化健康保健服務(wù)、報(bào)紙雜志的收取服務(wù)等都可以考慮為消費(fèi)者。（2）建立關(guān)愛型和一站式的物業(yè)管理模式。在現(xiàn)代社會(huì)中，物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)已經(jīng)不僅局限于向消費(fèi)者提供物質(zhì)上的享受，與此同等重要的還有精神上的服務(wù)，這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下表現(xiàn)的更為明顯，并且有超過物質(zhì)享受的趨勢(shì)。從這個(gè)角度講，物業(yè)管理已經(jīng)成為了時(shí)代的產(chǎn)物和時(shí)代的特殊要求，要想獲得發(fā)展和進(jìn)步，就必須要不斷的提高與完善自身的服務(wù)。因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來講，需要對(duì)開展的每一項(xiàng)工作和提供的每一項(xiàng)服務(wù)制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，并以此為基礎(chǔ)，規(guī)范其服務(wù)。使得每一種工作、每一項(xiàng)服務(wù)都執(zhí)行的有理有據(jù)。（3）細(xì)分物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域，將該行業(yè)真正的推向市場(chǎng)。要促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企實(shí)現(xiàn)價(jià)值的回歸，使其回到能夠體現(xiàn)其核心價(jià)值的服務(wù)方面。也就是說，要將對(duì)房屋本體與設(shè)施設(shè)備的管理作為管理的重點(diǎn)，同時(shí)，要通過強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制的建立，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)和管理水平，全方面的促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。只有這樣，才能將物業(yè)管理行業(yè)打造成專業(yè)性強(qiáng)較、技術(shù)高度密集的行業(yè)，并有可能使其進(jìn)一步的邁向高端。為了實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，需要鼓勵(lì)一些專業(yè)化的服務(wù)企業(yè)進(jìn)入到這一行業(yè)，形成物業(yè)管理的社會(huì)化發(fā)展的大局面。

三、在物業(yè)管理模式的實(shí)施過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

（1）物業(yè)管理中的成本風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)物業(yè)管理而言，成本風(fēng)險(xiǎn)是所有風(fēng)險(xiǎn)之中最為重要也最為直接的，也是物業(yè)管理企業(yè)的核心風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，在探討物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的問題上，服務(wù)的提供應(yīng)該與成本的控制置于同等重要的地位。為此，需要從以下幾個(gè)方面出發(fā)降低成本、增加收入：當(dāng)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)時(shí)，需要優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目，并對(duì)其結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，努力改善現(xiàn)有的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，或者舍棄一些價(jià)值較低的項(xiàng)目；同時(shí)，還要在價(jià)格方面考慮業(yè)主的承受能力，確定業(yè)主的需求層次，以此來控制開支，降低物業(yè)管理的成本風(fēng)險(xiǎn)。（2）物業(yè)管理中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展的角度講，物業(yè)管理中形成的風(fēng)險(xiǎn)一般可以劃分為兩個(gè)不同的階段：第一階段，物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為物業(yè)管理的競(jìng)標(biāo)合同風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理的硬件運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、來自于業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)，以及物業(yè)管理強(qiáng)企業(yè)和業(yè)主在購銷過程中因信息缺乏或者信息的不對(duì)稱而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)相關(guān)的情況掌握不周，對(duì)相關(guān)的信息掌握不全，就極有可能給物業(yè)管理企業(yè)帶來一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在第二階段，物業(yè)管理的程序風(fēng)險(xiǎn)。有物業(yè)管理員工的失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)以及由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的成因來自于以下兩個(gè)方面：物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理水平的低下和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（3）物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范措施選擇。對(duì)物業(yè)管理而言，其風(fēng)險(xiǎn)防范可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：首先，引入現(xiàn)代的管理理念和機(jī)制，優(yōu)化企業(yè)管理的程序和結(jié)構(gòu)，同時(shí)要加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建起卓越的企業(yè)文化；其次，注重對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)和教育，最大限度的提高員工的素質(zhì)，使其樹立起強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。此外，還需要建立風(fēng)險(xiǎn)快速補(bǔ)償機(jī)制，從內(nèi)部增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，尊重業(yè)主和保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系與溝通，提高物業(yè)公司整體管理效率和風(fēng)險(xiǎn)控制能力等。

四、結(jié)語

在我國，物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展已經(jīng)經(jīng)過了30多個(gè)年頭，在這一過程中，物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)一方面順應(yīng)了住房市場(chǎng)化和住房管理社會(huì)化的改革要求，還在一定程度上填補(bǔ)了在單位制解體以后住宅區(qū)管理的空白，逐步形成了企業(yè)主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，使人們知道了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，初步培育了人們的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。但是，即便如此，物業(yè)管理的發(fā)展仍處于初級(jí)發(fā)展階段，還有諸多的問題需要面對(duì)，有大量的風(fēng)險(xiǎn)需要分析和防范，只有如此，才能使這一行業(yè)獲得可持續(xù)的發(fā)展。

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[5]姚莉.現(xiàn)代物業(yè)管理技術(shù)實(shí)務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2005

篇（6）

本人在XX年的一年來，在公司領(lǐng)導(dǎo)和部門主管安排下，從事了會(huì)計(jì)主管、財(cái)務(wù)主管等財(cái)務(wù)相關(guān)工作，做為公司一名資深員工和老財(cái)務(wù)工作者，以飽滿的熱情投入到工作中，以立足本職服務(wù)公司為己任，愛崗敬業(yè)，忠于職守，團(tuán)結(jié)同志，講究和諧，為新員工做了好表率和模范帶頭作用。

1-10月本人主要從事會(huì)計(jì)主管一職，從事了日常的帳務(wù)處理、融資資料的收集、編制和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析等系列工作，在深圳公司的稅收籌劃和繳納上，本著不違犯國家財(cái)經(jīng)政策和公司財(cái)務(wù)規(guī)章的情況下，想公司所想，合理避稅，為公司節(jié)省稅務(wù)支出，在費(fèi)用控制上，本人也是嚴(yán)格履行職責(zé)，恪守誠信，在費(fèi)用的控制上嚴(yán)格把關(guān)，把會(huì)計(jì)監(jiān)督、控制工作到實(shí)處。

在對(duì)新員工的傳幫代上，本人配合公司人才戰(zhàn)略規(guī)劃，以通過日常工作來培養(yǎng)和培訓(xùn)，鍛煉和培訓(xùn)新員工的會(huì)計(jì)工作技能，并以身作則傳授良好的工作作風(fēng)、工作態(tài)度和職業(yè)道德，言傳身教，以靈活機(jī)動(dòng)的方式把會(huì)計(jì)工作技巧和經(jīng)驗(yàn)以及成本費(fèi)用的核算控制理念灌輸給新員工，做好公司會(huì)計(jì)承前啟后的工作。

11-12月是公司領(lǐng)導(dǎo)安排從事財(cái)務(wù)主管一職，主要負(fù)責(zé)內(nèi)審工作，本人對(duì)深圳、廣州、惠州的帳務(wù)處理和原始憑證進(jìn)行了審核和檢查，抽查了物業(yè)公司的明細(xì)收費(fèi)情況，了解物業(yè)公司收費(fèi)員的收費(fèi)流程，對(duì)工作中發(fā)現(xiàn)在小問題也即時(shí)和相關(guān)人員進(jìn)行了溝通建議，發(fā)現(xiàn)的一時(shí)難以解決的問題也在內(nèi)審報(bào)告上對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)做了匯報(bào)，一定程度上防范了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一直以來，做為一個(gè)財(cái)務(wù)工作者，對(duì)國家相關(guān)的財(cái)經(jīng)、稅收政策都很關(guān)注，對(duì)本行業(yè)出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)和準(zhǔn)則也時(shí)常學(xué)習(xí)，努力提高自己的業(yè)務(wù)水平和專業(yè)素質(zhì)，始終保持著為公司的利益負(fù)責(zé)對(duì)自己的職業(yè)生涯負(fù)責(zé)的態(tài)度，堅(jiān)持原則，信守職責(zé)，積極工作，為保障公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，作出自己的貢獻(xiàn)。

XX年即將過去，新的一年又將來到，本人要保持著良好的工作態(tài)度和積極性，為公司的蓬勃發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)!

【會(huì)計(jì)主管年終總結(jié)二】

一、今年的工作分兩個(gè)方面：

〔一〕在計(jì)劃財(cái)務(wù)部的工作，我在公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部綜合室負(fù)責(zé)成本費(fèi)用的核算。在此期間，做了如下工作：

1、認(rèn)真審核原始憑證，編制記帳憑證。認(rèn)真執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》，加強(qiáng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格按照《中國聯(lián)通專業(yè)核算辦法(試行)》的要求，按新會(huì)計(jì)制度的要求組織核算，保證公司帳務(wù)的處理符合國家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，符合聯(lián)通總部及省公司有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求。對(duì)所有成本費(fèi)用按部門、項(xiàng)目進(jìn)行歸集分類，月底將共同費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。

2、每月參與財(cái)務(wù)報(bào)表的編制，在年中審計(jì)及各專項(xiàng)審計(jì)中，積極配合審計(jì)師事務(wù)所及審計(jì)人員，對(duì)他們提出的問題進(jìn)行解答。

3、今年，是我公司實(shí)行全面預(yù)算管理及績(jī)效考核的第一年，為此，進(jìn)行了大量的前期準(zhǔn)備工作，年初按項(xiàng)目、部門對(duì)收入、成本制定并下達(dá)了相關(guān)預(yù)算。在以后的工作中，根據(jù)預(yù)算，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本、費(fèi)用，為績(jī)效考核小組提供及時(shí)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

4、四月，根據(jù)省公司有關(guān)文件精神，制定了各經(jīng)營服務(wù)部支出專戶管理的規(guī)定，完善了貨幣資金管理;六月，為了很好地執(zhí)行省公司將順德分公司納入佛山分公司管理、考核的精神，及時(shí)制定了順德分公司運(yùn)營資金的管理流程。

5、樹立很好的服務(wù)意識(shí)，對(duì)各經(jīng)營服務(wù)部核算室提出的問題總是進(jìn)行快速反應(yīng)、解決。及時(shí)下?lián)芨鹘?jīng)營部每月的運(yùn)營資金。日常工作中，注意對(duì)他們的工作提出些指導(dǎo)意見，為此，跟各經(jīng)營服務(wù)部核算室建立了很好的工作關(guān)系。

6、正確計(jì)算營業(yè)稅款及個(gè)人所得稅，及時(shí)、足額地繳納稅款。對(duì)末有發(fā)票的費(fèi)用，及時(shí)到稅局開具發(fā)票、代扣代繳稅款。加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通與聯(lián)系，取得他們的支持與指導(dǎo)。

〔二〕在核算室的工作，我在擔(dān)任核算室主任。從會(huì)計(jì)核算人員轉(zhuǎn)為基層管理者，我很快地調(diào)整好自己的心態(tài)與工作思路。在此期間，做了如下工作：

1、首先在短時(shí)間內(nèi)熟悉了業(yè)務(wù)，然后制定、理順了營業(yè)款結(jié)算、分銷結(jié)算、備用金報(bào)銷、發(fā)票管理等流程;加強(qiáng)對(duì)營業(yè)收入款項(xiàng)的有效監(jiān)控，加快資金的回收;加強(qiáng)對(duì)營業(yè)廳及分銷商執(zhí)行公司營銷政策、財(cái)務(wù)制度的監(jiān)督。

2、每月編制資金預(yù)算，嚴(yán)把部門費(fèi)用報(bào)銷的審核關(guān)，有效地進(jìn)行成本費(fèi)用控制。定期對(duì)成本費(fèi)用的構(gòu)成作統(tǒng)計(jì)分析，向部門經(jīng)理及各有關(guān)部門提供合理化建議。付出是為了更好地得到，讓效益為王的理念貫于公司整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)之中。

3、在人員偏緊的情況下，培訓(xùn)核算員充分地利用科學(xué)先進(jìn)的工作方法，熟練地操作電腦，讓他們從繁重的手工操作中解脫出來，很好地提高工作效率，做到核算工作事半功倍。并利用自己掌握的知識(shí)、技能，重新編制了有關(guān)核算表格，日常只要做好數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確錄入，月底即自動(dòng)生成匯總報(bào)表，解決了以往每到月底，即忙、亂的局面。

4、在緊張的工作之余，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè),打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)管理者，對(duì)下屬充分做到察人之長、用人之長、聚人之長、展人之長，充分發(fā)揮他們的主觀能動(dòng)性及工作積極性。提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的部門新形象。

5、作為基層管理者，我充分認(rèn)識(shí)到自己既是一個(gè)管理者，更是一個(gè)執(zhí)行者。要想帶好一個(gè)團(tuán)隊(duì)，首先要以身作則，除了熟悉業(yè)務(wù)外，還需要負(fù)責(zé)具體的工作及業(yè)務(wù)。在人員偏緊的情況下，我負(fù)責(zé)了很大一部份具體工作，如運(yùn)營資金的預(yù)算、傭金的計(jì)提、用戶話費(fèi)托收數(shù)據(jù)的傳送、營業(yè)報(bào)表的匯總編制及會(huì)計(jì)核算等等。這得到了同伴很大程度的認(rèn)同，對(duì)我開展工作也帶來很大幫助。

6、深入經(jīng)營一線，全面了解營業(yè)廳、各專業(yè)室及各分銷商的運(yùn)作，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，樹立服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)溝通與協(xié)作，對(duì)各方提出的問題及時(shí)給予解決。

二、員工管理及培訓(xùn)

1、在10月份，XX支行對(duì)員工直行了一系列的調(diào)整對(duì)柜員的心理影響較大，情緒波動(dòng)不穩(wěn)定。針對(duì)這種情況，我及時(shí)與柜員逐個(gè)進(jìn)行溝通，經(jīng)過大家的共同努力，柜員已能熟練掌握所在崗位的技能，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的平穩(wěn)過渡。

2、由于有幾名柜員從業(yè)時(shí)間不長，他們的操作風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較淡薄，我利用班后時(shí)間舉行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，利用班前晨會(huì)和每周例會(huì)帶領(lǐng)柜員采用領(lǐng)講、討論、提問等多種形式學(xué)習(xí)上級(jí)行行制定的各項(xiàng)會(huì)計(jì)結(jié)算制度，會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理及相關(guān)操作流程要求，并重點(diǎn)學(xué)習(xí)《XX市行柜面操作風(fēng)險(xiǎn)管理工作指引》以及柜面操作風(fēng)險(xiǎn)題庫等內(nèi)容，對(duì)員工進(jìn)行了操作風(fēng)險(xiǎn)防范的宣貫，使柜員的操作風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有了一個(gè)較大的提高。

3、在業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面，我積極組織前臺(tái)柜員開展業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，在內(nèi)部舉行業(yè)務(wù)練兵活動(dòng)，積極調(diào)動(dòng)大家的主觀能動(dòng)性，認(rèn)真組織柜員進(jìn)行新業(yè)務(wù)的演練，柜員能熟練的操作，使新的操作系統(tǒng)按時(shí)對(duì)外辦理業(yè)務(wù)。其中4人取得了保險(xiǎn)叢業(yè)資格證，1人取得了銀行業(yè)叢業(yè)資格證，2人取得了反假資格證書。

三、反洗錢工作

1、加強(qiáng)反洗錢內(nèi)控管理。從反洗錢內(nèi)控制度建設(shè)、盡職調(diào)查、數(shù)據(jù)的上報(bào)質(zhì)量、客戶資料及交易記錄保存、培訓(xùn)制度及宣傳各個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格要求。

2、指定專人負(fù)責(zé)個(gè)人開戶資料的保管整理工作，按時(shí)將個(gè)人批量開戶風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定單獨(dú)專夾保管，作為反洗錢資料。做好臨時(shí)身份證及即將到期身份證管理，編制臨時(shí)身份證及即將到期身份證表格，及時(shí)聯(lián)系客戶，完善后續(xù)手續(xù)。

3、按時(shí)向支行反洗錢工作辦公室報(bào)送20XX年度客戶洗錢風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分報(bào)告和非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管分析報(bào)告，識(shí)別對(duì)公新客戶57家，對(duì)私新客戶3579戶。

四、其他主要工作

1、補(bǔ)充制定海昌南路路支行前臺(tái)業(yè)務(wù)柜員績(jī)效考核實(shí)施細(xì)則

2、按時(shí)準(zhǔn)確報(bào)送支行各項(xiàng)報(bào)表

3、配合會(huì)計(jì)部門進(jìn)行各季度會(huì)計(jì)檢查，及時(shí)上報(bào)整改報(bào)告

4、組織召開支行季度風(fēng)險(xiǎn)分析會(huì)議并上報(bào)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

5、配合上級(jí)行行各管理部門進(jìn)行檢查

五、存在的問題

首先是管理水平有待進(jìn)一步提高，要轉(zhuǎn)換視角，以一個(gè)基層管理人員的角度看待問題和解決問題;再者業(yè)務(wù)水平需要進(jìn)一步的提高，會(huì)計(jì)主管需要掌握更加全面更加細(xì)致的業(yè)務(wù)知識(shí)。

這些都需要我在以后的工作中多學(xué)、多問、多總結(jié)，認(rèn)真加以改進(jìn)和完善，按照上級(jí)行要求及委派會(huì)計(jì)主管的職權(quán)范圍，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，努力做好分支行交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。

六、下一步工作計(jì)劃

1、進(jìn)一步梳理、規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理工作，為支行會(huì)計(jì)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

篇（7）

一、房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的納稅處理

1、企業(yè)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的納稅處理

在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的過程中，由于新稅法頒布后，原來通過注冊(cè)地和企業(yè)性質(zhì)選擇進(jìn)行納稅處理的道路已經(jīng)行不通，企業(yè)應(yīng)重新選擇另外的方式進(jìn)行納稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇企業(yè)的組織形式和組織結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行納稅處理。組織形式上的選擇主要有：獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、股份制企業(yè)等。依據(jù)我國現(xiàn)有稅法規(guī)定，獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)只需繳納個(gè)人所得稅，而股份制企業(yè)既要繳納個(gè)人所得稅還需要繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)上的納稅處理選擇主要是指房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)在分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立上，是采取設(shè)立子公司還是分公司的形式。依據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，分公司不是獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，與總公司合并計(jì)算所得稅。而子公司作為獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，與總公司分開計(jì)算所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)可以在初期先設(shè)立分公司，等分公司有了盈利之后再變更子公司。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中，可以通過選擇合適的資本運(yùn)作方式進(jìn)行納稅處理。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，合理利用負(fù)債的籌資方式，充分發(fā)揮利息稅盾的作用。企業(yè)應(yīng)合理利用融資租賃方式進(jìn)行納稅處理，因?yàn)檫@種方式既可以通過計(jì)提折舊抵扣應(yīng)納稅額，也可以起到利用利息稅盾抵稅的效果，實(shí)現(xiàn)了雙重抵稅。

2、企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的納稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑環(huán)節(jié)中，可以通過開發(fā)項(xiàng)目的合作與轉(zhuǎn)讓進(jìn)行納稅處理。我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作為投資入股的，其參與接受投資方利潤及共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取自己以土地使用權(quán)出資、合作企業(yè)以貨幣出資的合作方式共同開發(fā)建房。房屋建成后，雙方可以采取利潤共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益分配方式對(duì)房屋進(jìn)行分配。這樣，企業(yè)在合作過程中以土地使用權(quán)出資的部分即視為不動(dòng)產(chǎn)投資入股，按照稅法規(guī)定，即可不用繳納營業(yè)稅，合作獲得的利潤分成也不用繳納營業(yè)稅，達(dá)到節(jié)稅目的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納營業(yè)稅、增值稅和契稅。而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則要繳納營業(yè)稅、增值稅和契稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

3、企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售過程中，可以通過對(duì)銷售收入分解和選擇合適的促銷方式進(jìn)行納稅處理。比如，房地產(chǎn)公司可以設(shè)立裝修公司或者物業(yè)公司，對(duì)銷售收入進(jìn)行分解，將房屋銷售收入部分轉(zhuǎn)移給裝修費(fèi)用或物業(yè)費(fèi)用。因?yàn)橐罁?jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)裝修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用實(shí)行營業(yè)稅征收，其稅率低于土地增值稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅的目的。企業(yè)在進(jìn)行房屋促銷時(shí)，可以通過采取贈(zèng)送家具、家電，附贈(zèng)裝修，現(xiàn)金折扣，贈(zèng)送一定時(shí)間的物業(yè)費(fèi)等多種促銷方式進(jìn)行納稅處理，每種促銷方式涉及的稅種不同，都有比較大的節(jié)稅空間。因此，企業(yè)應(yīng)采取合理的促銷方式進(jìn)行納稅處理。

4、企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅處理

在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分解租金、利用房地產(chǎn)投資和選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式進(jìn)行納稅處理。利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，是指房地產(chǎn)企業(yè)把閑置的房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與其他企業(yè)合作組成利潤共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體。這樣企業(yè)閑置的房地產(chǎn)就不繳納營業(yè)稅、也不繳納房產(chǎn)稅，只需繳所得稅，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。分解租金是指企業(yè)把物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中分離出來以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。而投資型房地產(chǎn)計(jì)量模式主要有公允價(jià)值模式和成本模式，企業(yè)可以選擇成本模式進(jìn)行納稅處理。因?yàn)槌杀灸Ｊ较拢髽I(yè)可以通過計(jì)提折舊抵扣應(yīng)納稅額，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、缺乏正確的納稅處理意識(shí)

由于我國企業(yè)起步晚，發(fā)展時(shí)間較短，很多企業(yè)對(duì)如何進(jìn)行納稅處理并不清楚，有些企業(yè)將納稅處理用于打稅收法規(guī)政策的球，增加了企業(yè)的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。一些企業(yè)沒有樹立正確的納稅處理意識(shí)，以為納稅處理就是跟稅務(wù)征管部門搞好關(guān)系以爭(zhēng)取減免稅收，千方百計(jì)與稅務(wù)部門套關(guān)系，有些甚至通過行賄的違法方式以獲取企業(yè)少繳稅的機(jī)會(huì)。有的企業(yè)沾染了不良的社會(huì)風(fēng)氣，挖空心思鉆稅收政策法規(guī)的漏洞，增加了稅務(wù)征收工作的難度。有些房地產(chǎn)企業(yè)存在偷稅漏稅的錯(cuò)誤思想，為達(dá)到少繳稅的目的，采用部分收入不入賬或不計(jì)入往來款項(xiàng)、多計(jì)提折舊分?jǐn)傎M(fèi)用、以合作建房名義掩蓋開放房地產(chǎn)的事實(shí)等法律不允許的方式隱匿企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營活動(dòng)信息，進(jìn)行逃稅漏稅。這些行為給企業(yè)帶來了極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查出很有可能面臨巨額的處罰，其相關(guān)負(fù)責(zé)人也會(huì)被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。有些企業(yè)管理層缺乏正確的納稅處理意識(shí)，對(duì)國家稅收政策理解不到位，喜歡閉門造車、想當(dāng)然，從而導(dǎo)致納稅處理方案缺乏可操作性，納稅處理人員在工作中失去依據(jù)而無從下手，甚至?xí)齺矸娠L(fēng)險(xiǎn)。

2、企業(yè)納稅處理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)都具有很大的不確定性，會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)營的不穩(wěn)定性，造成損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)面臨倒閉。因此，企業(yè)有必要建立健全稅收管理機(jī)制。科學(xué)合理的稅收處理機(jī)制對(duì)企業(yè)有效防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的起著至關(guān)重要的作用。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)管控薄弱，企業(yè)面臨很大的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。首先，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身面臨的各種納稅風(fēng)險(xiǎn)考慮不全，事先不經(jīng)過必要的風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)，準(zhǔn)備工作不充分，上來就直接開展納稅處理工作，導(dǎo)致在實(shí)際開展納稅處理工作中面臨這樣那樣的問題。其次，企業(yè)缺乏動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，沒有形成有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，無法對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)來源的主體情況、動(dòng)向進(jìn)行追蹤，導(dǎo)致企業(yè)無法及時(shí)相應(yīng)納稅風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)，增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的難度。再次，企業(yè)沒有建立相應(yīng)的納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)已發(fā)生或未來可能發(fā)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效的處理與應(yīng)對(duì)措施，缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案，或是備選方案和應(yīng)對(duì)措施缺乏操作性，無法降低企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)特點(diǎn)決定了其面臨的特殊行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。首先，目前我國房?jī)r(jià)的過快上漲導(dǎo)致國家在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控上頻頻發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策的不穩(wěn)定性。其次，各種游資的炒作、地方政府的土地財(cái)政政策、地產(chǎn)開發(fā)商的恐慌性銷售等導(dǎo)致商房?jī)r(jià)上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫危險(xiǎn)，整個(gè)行業(yè)前景不明。而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景與行業(yè)的發(fā)展前景是息息相關(guān)的。再次，房地產(chǎn)開發(fā)初期資金投入巨大，企業(yè)不得不采取多種渠道進(jìn)行融資，導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)成本上升。很多房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)模過大，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)極不合理，給企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦資金周轉(zhuǎn)發(fā)生問題，企業(yè)將面臨短期債務(wù)無法償還的風(fēng)險(xiǎn)而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至走向破產(chǎn)倒閉，也就無法完成既定的納稅處理目標(biāo)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理風(fēng)險(xiǎn)控制

1、樹立正確的納稅處理意識(shí)

企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識(shí)，端正心態(tài)，不走偷稅漏稅的歪門邪路。因?yàn)榧{稅風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，企業(yè)和納稅工作人員應(yīng)當(dāng)正視納稅處理活動(dòng)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及危害，在心理上引起足夠的關(guān)心和重視。納稅處理在國家法律法規(guī)限定的范圍內(nèi)具有合法性，企業(yè)在制定納稅處理方案時(shí)要正確解讀國家的政策法規(guī)，保證制定的方案順應(yīng)國家稅收政策的發(fā)展趨勢(shì)，并且與現(xiàn)行的法律法規(guī)相合拍，不會(huì)導(dǎo)致違法違規(guī)。企業(yè)在具體操作過程中，要時(shí)刻關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，深刻理解稅法的內(nèi)涵，在學(xué)法、知法、懂法、守法的前提下合理運(yùn)用相關(guān)政策進(jìn)行納稅處理。

2、建立科學(xué)的納稅處理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的納稅處理機(jī)制，以有效應(yīng)對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)，合法實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目標(biāo)。首先，企業(yè)應(yīng)建立納稅風(fēng)險(xiǎn)的檢測(cè)與評(píng)估機(jī)制，從稅收稽查、稅法、會(huì)計(jì)處理等各個(gè)方面開展評(píng)估分析，對(duì)企業(yè)可能面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行鑒識(shí)與評(píng)估，并以此設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。其次，企業(yè)應(yīng)完善納稅風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)追蹤機(jī)制，對(duì)各種納稅風(fēng)險(xiǎn)的源頭主體情況、動(dòng)向?qū)崿F(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理，對(duì)稅收政策的發(fā)展情況與變動(dòng)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)掌握，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)涉及的納稅環(huán)境實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)把握，及時(shí)調(diào)整和更新企業(yè)的會(huì)計(jì)政策，將企業(yè)面臨的潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)有效降低。再次，建立快速靈活的納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制。企業(yè)應(yīng)針對(duì)企業(yè)可能面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)，制定具備可操作性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案還應(yīng)能及時(shí)根據(jù)企業(yè)納稅環(huán)境的變化及時(shí)作出調(diào)整和變動(dòng)，以幫助企業(yè)有效遏制風(fēng)險(xiǎn)事態(tài)的惡化。

3、加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

稅務(wù)部門與企業(yè)之間由于各自的工作性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、所處環(huán)境不同，對(duì)彼此都不太熟悉，難免出現(xiàn)互相理解上的分歧。企業(yè)應(yīng)主動(dòng)去了解熟悉稅務(wù)部門的工作流程，與稅務(wù)部門保持長期有效密切的溝通，以達(dá)到兩者在政策解讀和實(shí)施上的高度一致。房地產(chǎn)企業(yè)取得稅務(wù)部門的認(rèn)可，并保持合理、合法的良好關(guān)系，是納稅處理方案順利實(shí)施的必要條件，也可以幫助企業(yè)有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，順利通過稅務(wù)部門的征管要求，有利于納稅處理工作的高效發(fā)展。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)能通過有效的納稅處理帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，但企業(yè)也必須正視自身面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)，樹立正確的納稅觀念，通過建立完善的納稅管理機(jī)制、提高納稅管理人員的素質(zhì)、加強(qiáng)同稅務(wù)部門的溝通，及時(shí)防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的健康持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

篇（8）

0 引言

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有普遍性，它反映了投資活動(dòng)與市場(chǎng)需求，市場(chǎng)信息波動(dòng)之間的差異，反映了投資活動(dòng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)需求和變化的程度。面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)不能以自己的行為對(duì)它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方向、規(guī)模和速度進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能通過市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，了解和追蹤市場(chǎng)信息的波動(dòng)、迅速作出反應(yīng)，并采取措施以適應(yīng)市場(chǎng)的需求、將投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。

1 房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范

1.1 進(jìn)行投資前的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

一項(xiàng)房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實(shí)能得到什么。要解決這兩個(gè)問題，關(guān)鍵是要進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在已經(jīng)確定了投資對(duì)象的前提下，要運(yùn)用一切可能得到的信息資料，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬投資項(xiàng)目的費(fèi)用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發(fā)的周期

投資開發(fā)周期愈長，開發(fā)周期內(nèi)各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化，勢(shì)必引起市場(chǎng)的波動(dòng)，投資商的費(fèi)用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎(jiǎng)罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發(fā)周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。如與銀行達(dá)成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預(yù)算合同等。當(dāng)然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風(fēng)險(xiǎn)，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價(jià)以求得合約的簽定，因此，必須權(quán)衡利弊。此外，對(duì)于某些重要的大型投資項(xiàng)目，可以盡量尋求當(dāng)?shù)卣块T和金融、保險(xiǎn)等部門的支持和合作。例如保險(xiǎn)的援用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向保險(xiǎn)公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

2 房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)防范

2.1 采用組合投資法減少個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當(dāng)前實(shí)施“安居工程”的形勢(shì)下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項(xiàng)目資金的流動(dòng)性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價(jià)證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項(xiàng)目的特點(diǎn)來決定。如現(xiàn)金具有好的流動(dòng)性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動(dòng)性，就必須進(jìn)行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國外有經(jīng)驗(yàn)的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

2.2 放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)話動(dòng)

在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)員性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)話動(dòng)。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時(shí)亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來轉(zhuǎn)移、分散時(shí)，如預(yù)測(cè)到市場(chǎng)的大蕭條，也不排除暫時(shí)中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。

2.3 改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法

在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓字開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行使宅開發(fā)市場(chǎng)前景樂觀且收益有保障，此時(shí)開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行使宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對(duì)融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達(dá)到回避其中風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.4 通過合理改變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

為了防范投資項(xiàng)目完工后空置、租金下降或售價(jià)下跌等帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可以按規(guī)定預(yù)租或預(yù)售樓花。還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有經(jīng)營費(fèi)用、維修、保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收，就能將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移結(jié)承租人。在長期租約中規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)變動(dòng)，就能把購買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)的作用。

2.5 利用“財(cái)務(wù)杠桿原理”減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，這樣，既可以提高目有資金利潤率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營方式吸資、預(yù)售樓花或企業(yè)內(nèi)部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價(jià)。要優(yōu)化資金來源結(jié)構(gòu).必須考慮投資的收益率和資金成本率時(shí)，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益；因此，在實(shí)際的投資經(jīng)營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計(jì)算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營時(shí)，還必須把握好負(fù)債經(jīng)營的度，即要正確確定借款的數(shù)額。目前各企業(yè)還未形成一個(gè)統(tǒng)一的負(fù)債經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經(jīng)濟(jì)效益較好的項(xiàng)目。否則，負(fù)債過多或資金利用不當(dāng)，則會(huì)發(fā)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于喪失償還能力而面臨破產(chǎn)。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學(xué)科的專業(yè)開發(fā)隊(duì)伍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢(shì)等，理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。

3 結(jié)束語

總之，在進(jìn)行投資決策的過程中，必須充分認(rèn)識(shí)各種類型投資的風(fēng)險(xiǎn)，并制訂必要的防范及補(bǔ)救措施，以達(dá)到以最小的風(fēng)險(xiǎn)而獲得最大收益的效果。

【參考文獻(xiàn)】

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制初探[j].學(xué)術(shù)交流，2001（03）.

[2]楊海峰，孫志勇，馬新偉，等.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及控制風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策[j].商業(yè)研究，2000（07）.

篇（9）

申請(qǐng)人__x，男，身份證號(hào)碼：______________家庭地址：__省__市__區(qū)__花園__樓__x室。

申請(qǐng)人20__年和我行建立業(yè)務(wù)關(guān)系，在我行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，使用我行理財(cái)產(chǎn)品。辦理了我行雙幣貸記卡、借記卡，購買基金，開通基金定投賬戶，存有定期存款，對(duì)我行貢獻(xiàn)度較大,是我行忠實(shí)客戶。

二、__汽配城項(xiàng)目概況

項(xiàng)目地址原用于經(jīng)營__飯店，20__年9月經(jīng)__市發(fā)改委批準(zhǔn)、__市規(guī)劃局等部門立項(xiàng)規(guī)劃（規(guī)劃許可證號(hào)20__-__x號(hào)、20__-__x號(hào)），__x自籌資金____萬元在擁有土地使用權(quán)的兩塊土地，（兩塊土地坐落于__區(qū)__路東側(cè)，共計(jì)____平方米。地塊a使用權(quán)面積：____平方米，國有土地使用證號(hào)：__國用（20__）字第____x號(hào)，使用權(quán)類型：出讓，用途：商業(yè)；地塊b使用權(quán)面積:____平方米,國有土地使用證號(hào)：__國用（20__）字第____號(hào)，使用權(quán)類型：出讓，用途：工業(yè)）開發(fā)建設(shè)了__汽車配件裝具城、__汽車裝具廠，合稱__汽配城。

__市__汽配城，總建筑面積____平方米，總占地面積____平方米，建筑結(jié)構(gòu)為框架，建設(shè)商鋪__套。項(xiàng)目投資__x萬元，其中固定資產(chǎn)投資__x萬元，鋪底流動(dòng)資金__萬元，所需資金全部自籌解決。

__市__裝具廠，總建筑面積____平方米，框架結(jié)構(gòu)，建設(shè)商鋪__套。項(xiàng)目投資__x萬元，其中固定資產(chǎn)投資__x萬元，鋪底流動(dòng)資金__x萬元，所需資金全部自籌解決。

__汽配城項(xiàng)目于20__年5月30日動(dòng)工建設(shè)，由____x工程有限公司設(shè)計(jì)，____x建筑工程有限公司施工，__省____工程項(xiàng)目監(jiān)理有限公司監(jiān)理。工程于20__年底竣工，經(jīng)建設(shè)主管部門驗(yàn)收合格。取得房產(chǎn)證（（大證）__市房權(quán)證__區(qū)（私）字第08588號(hào)和__市房權(quán)證__區(qū)（私）字第____號(hào)）。

申請(qǐng)人__x共開發(fā)建設(shè)框架結(jié)構(gòu)商鋪__套，每套商鋪建筑面積165-198平方米不等，售價(jià)每平方米為4000-5000元，每套商鋪售價(jià)為80-100萬元之間，現(xiàn)已部分銷售完畢，已實(shí)現(xiàn)銷售收入____萬元。其中有__套商鋪購買人已交納全部購房款，剩余20戶商鋪購買人交納50％的首付款，剩余部分?jǐn)M向我行申請(qǐng)辦理個(gè)人商鋪貸按揭款，貸款金額每戶約50萬元，貸款金額總計(jì)約1000萬元。

三、市場(chǎng)分析

__市位于__省東北部，地處華北與東北通道的咽喉要地，是一座具有百年歷史的中國沿海重工業(yè)城市。__市礦產(chǎn)資源豐富，素有“煤都”和“北方瓷都”之稱。經(jīng)過100多年的發(fā)展，__市已成為全國重要的能源、原材料工業(yè)基地，基本形成了煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、造紙、食品10大支柱產(chǎn)業(yè)。20__年全市生產(chǎn)總值____億元，比上年增長15%。20__年以來，國家大力開發(fā)__x工業(yè)區(qū)更使__市的經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)。__x工程總投資達(dá)____億元人民幣，給__市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新的活力。

__汽配城位于我市東部__路__x國道旁，由__橋北至__立交橋南，該路段是我市主要交通線路，也是連接?xùn)|北與華北的國道。80年代初此路段己形成了汽車配件、輪胎修理，保養(yǎng)一條街。該路段長約1．2公里，分布著大小汽車配件商店200多家，汽車修理廠30余家，__維修站、__x物流也位于其中。我市汽車東站開業(yè)在即，__小區(qū)正在加緊建設(shè)，__汽配城位于該路段中部地區(qū)與汽車東站僅一路之隔，得天獨(dú)厚的地理位置，優(yōu)越的市場(chǎng)環(huán)境使__汽配城具有良好的發(fā)展前景。

城內(nèi)主通道寬暢，戶戶沿街，物流便捷，綠化景觀，環(huán)境宜人。其中內(nèi)部具有可停放汽車__輛、外部具有可停放汽車__x多輛的停車場(chǎng)，內(nèi)部可同時(shí)對(duì)__x輛車進(jìn)行服務(wù)。該市場(chǎng)將本著專業(yè)化、統(tǒng)一化，高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行整體招商。項(xiàng)目涉及汽車配件銷售、汽車裝具加工生產(chǎn)、汽車美容清洗、汽車維護(hù)保養(yǎng)、汽車保險(xiǎn)、二手車銷售、回收、汽車酒吧以及與汽車服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

__汽配城，是__市現(xiàn)有規(guī)模較大的汽配城，是我市乃至于全省第一家專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的集汽車修理養(yǎng)護(hù)，裝具美容、配件批發(fā)于—身的市場(chǎng)，占地__畝，總建筑面積____平方米，吸取了京、津地區(qū)十余家汽配城的優(yōu)點(diǎn)，根據(jù)我市的汽修市場(chǎng)需求因地置宜，制定了一系列招商政策，20__年底項(xiàng)目完工后，通過近8個(gè)月的招商，已經(jīng)入駐大小商家__x余家。

四、物業(yè)服務(wù)能力的分析

經(jīng)營宗旨：服務(wù)為先，勤業(yè)思行，創(chuàng)新圖發(fā)。

經(jīng)營理念:與商戶同舟共濟(jì)、共謀發(fā)展；為用戶提供品種齊全、價(jià)廉物美的購物平臺(tái)。

經(jīng)營目標(biāo)：三年創(chuàng)建繁榮市場(chǎng)，五年打造__地區(qū)汽車配件集散地。

__汽配城由__實(shí)業(yè)公司全權(quán)進(jìn)行物業(yè)管理，__實(shí)業(yè)公司是一家專業(yè)化物業(yè)管理公司，有十多年的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。從業(yè)主入駐起將進(jìn)行全方位策劃服務(wù)，并協(xié)調(diào)工商、

稅務(wù)等相關(guān)部門的關(guān)系。__汽配城實(shí)行人性化的物業(yè)管理，先進(jìn)的配套設(shè)施，完善的管理手段，對(duì)客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。汽配城引進(jìn)最先進(jìn)監(jiān)控設(shè)備及信息設(shè)備，實(shí)行全方位24小時(shí)安全管理，保證誠內(nèi)人員財(cái)產(chǎn)安全。設(shè)立自行車棚、浴池、廁所、食堂、休息室等相關(guān)設(shè)施，加上便捷的手續(xù)和豐厚廉價(jià)的電力、水力、人力資源,使進(jìn)入汽配城的商戶可以專心致志的管好自己的經(jīng)營和銷售。

每月進(jìn)行廣告宣傳和促銷活動(dòng)，引進(jìn)一些國際、國內(nèi)知名汽車服務(wù)業(yè)品牌，使其拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)，以此有助于市場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量及影響力，并將與周邊地區(qū)及國內(nèi)大規(guī)模汽車服務(wù)市場(chǎng)聯(lián)盟，保證使汽配城成為冀東地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)化市場(chǎng)。

五、風(fēng)險(xiǎn)分析與控制

(一)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析:

1、個(gè)人商鋪貸款由于數(shù)額較大、/！/期限較長，存在著一定借款人無力歸還貸款本金和利息的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)；

2、個(gè)別業(yè)主由于實(shí)力較弱,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致效益不佳,影響其償還銀行貸款能力;

3、部分業(yè)主購房后轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營,租金回籠不及時(shí)影響其償還銀行貸款能力。

(二)防范措施

1、擔(dān)保方式為抵押，要求借款人辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證使用證，并在相關(guān)部門辦理好抵押手續(xù)。

2、通過要求借款人辦理個(gè)人商鋪貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并約定我行為第一受益人轉(zhuǎn)移信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3、嚴(yán)格掌握好我行個(gè)人商鋪貸款有關(guān)政策,嚴(yán)格把握好貸款年限和貸款成數(shù),控制好抵押率,認(rèn)真搞好貸前調(diào)查工作,把握好貸款的真實(shí)性及合規(guī)性。

4、做好貸后跟蹤和貸后檢查工作,注意跟蹤好物業(yè)公司的物業(yè)管理工作的好壞,注意跟蹤好借款人經(jīng)營狀況的好壞,尤其對(duì)購鋪后轉(zhuǎn)租他人使用的租賃雙方都要做重點(diǎn)監(jiān)控。

六、可行性分析

（一）申請(qǐng)人手續(xù)齊全，依法經(jīng)營，管理制度健全，項(xiàng)目自籌資金開發(fā)，資金實(shí)力較強(qiáng);

（二）汽配城項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)完整、有效、合法，立項(xiàng)批文真實(shí)完整，且工程已經(jīng)竣工，經(jīng)建設(shè)主管部門驗(yàn)收合格;

（三）項(xiàng)目平面布局合理，配套設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越，價(jià)位合理，就其商鋪的內(nèi)在品質(zhì)、所處的地理環(huán)境和商業(yè)氛圍來講,應(yīng)具備較高的綜合開發(fā)價(jià)值和發(fā)展前景;

（四）開辦此項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)符合我行產(chǎn)品投向發(fā)展政策，不僅能擴(kuò)大我行對(duì)私貸款業(yè)務(wù)規(guī)模而且可以獲得較為穩(wěn)定的利息收入，同時(shí)可連動(dòng)我行借記卡業(yè)務(wù)、貸記卡業(yè)務(wù)、儲(chǔ)蓄存款業(yè)務(wù)等多項(xiàng)對(duì)私產(chǎn)品。

七、結(jié)論

通過以上分析，申請(qǐng)人__x自身實(shí)力和開發(fā)的項(xiàng)目均符合我行開辦個(gè)人商鋪貸款業(yè)務(wù)的條件，故同意與其合作開辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)。在努力搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，我行也將努力做好對(duì)商鋪按揭借款人的資信調(diào)查，嚴(yán)格審查其還款能力，規(guī)范操作程序，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，確保我行對(duì)私貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。

授信安排為：

貸款品種為個(gè)人商鋪貸款；貸款金額約為1000萬元；首付比例50％；按揭戶數(shù)20戶；擔(dān)保方式抵押；用途商鋪按揭貸款；期限5-10年；利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10％。

妥否，請(qǐng)貸審會(huì)審批！

篇（10）

水果店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書范文1本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書是關(guān)于在大學(xué)內(nèi)開設(shè)一家水果店的方案。其主要業(yè)務(wù)是銷售日常新鮮水果，水果店的方案。其主要業(yè)務(wù)是銷售日常新鮮水果，目標(biāo)市場(chǎng)是在校大學(xué)生，目標(biāo)市場(chǎng)是在校大學(xué)生，以所得差價(jià)為其主要利潤來源。本店首先采取同學(xué)合資的經(jīng)營方式。潤來源。本店首先采取同學(xué)合資的經(jīng)營方式。

但是有自己的品牌商標(biāo)，價(jià)值理念。是有自己的品牌商標(biāo)，價(jià)值理念。在資金等條件成熟后將會(huì)組建公司并實(shí)行連鎖經(jīng)營方式。成熟后將會(huì)組建公司并實(shí)行連鎖經(jīng)營方式。總體戰(zhàn)略目標(biāo)是：立足學(xué)校，樹立品牌，步步為營，戰(zhàn)略目標(biāo)是：“立足學(xué)校，樹立品牌，步步為營，擴(kuò)大聲譽(yù)，走向成功”擴(kuò)大聲譽(yù)，走向成功”。

二、市場(chǎng)分析

1、可行性分析

水果，這種大眾消費(fèi)品已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯畋匦杵罚@種大眾消費(fèi)品已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯畋匦杵罚谴蟊娤M(fèi)的一個(gè)重要組成部分。大眾消費(fèi)的一個(gè)重要組成部分。隨著我們學(xué)校的不斷發(fā)展，使我們學(xué)校的在校生也成了一定的規(guī)模，據(jù)說發(fā)展，使我們學(xué)校的在校生也成了一定的規(guī)模，大概有6000多人。如此大的校園必然帶來巨大的水果多人。大概有多人需求，需求，經(jīng)我的調(diào)查很多同學(xué)在家都有經(jīng)常吃水果的習(xí)他們?cè)谛Ｒ埠苡羞@方面的欲望，只不過，慣，他們?cè)谛Ｒ埠苡羞@方面的欲望，只不過，要出外面買，覺得太麻煩了。面買，覺得太麻煩了。

再說現(xiàn)在人們也越來越注重身體的健康了，經(jīng)常也會(huì)買一些水果來補(bǔ)充一下營養(yǎng)經(jīng)常也會(huì)買一些水果來補(bǔ)充一下營養(yǎng)，特別體的健康了經(jīng)常也會(huì)買一些水果來補(bǔ)充一下營養(yǎng)特別是女孩子有些人可以把它當(dāng)飯吃。水果店，是女孩子有些人可以把它當(dāng)飯吃。水果店，進(jìn)入門坎很小的投入就可以開業(yè)，所以從理論上講，低，很小的投入就可以開業(yè)，所以從理論上講，開設(shè)水果店的基本條件已經(jīng)具備。

2、產(chǎn)品分析

水果，這種大眾消費(fèi)品已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯畋匦杵罚@種大眾消費(fèi)品已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯畋匦杵罚谴蟊娤M(fèi)的一個(gè)重要組成部分。是大眾消費(fèi)的一個(gè)重要組成部分。

3、競(jìng)爭(zhēng)分析

目前校內(nèi)水果的市場(chǎng)基本上為空白，目前校內(nèi)水果的市場(chǎng)基本上為空白，雖然有一個(gè)小店里有一些水果賣但不成規(guī)模，沒有發(fā)展愿望，小店里有一些水果賣但不成規(guī)模，沒有發(fā)展愿望，根本不具備競(jìng)爭(zhēng)力。根本不具備競(jìng)爭(zhēng)力。

4、宏觀環(huán)境分析

校內(nèi)水果店的開設(shè)，會(huì)大大方便同學(xué)們的水果購買以及一些工作繁忙的老師的水果消費(fèi)。又根據(jù)調(diào)查，在食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，隨著主食消費(fèi)比重的緩慢下降和副食品消費(fèi)中的比重也在逐步上升。這種趨勢(shì)可從水果占整個(gè)城鄉(xiāng)集市貿(mào)易比重變化以及水果消費(fèi)支出占居民食品消費(fèi)比重變化得到證明。水果，這種大眾消費(fèi)品已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯畋匦杵罚谴蟊娤M(fèi)的一個(gè)重要組成部分。宏觀環(huán)境有利于校內(nèi)水果店的開設(shè)。

三、水果店SWOT分析分析

優(yōu)勢(shì)Strengths

由于創(chuàng)業(yè)者本身是大學(xué)生，所以接近大學(xué)，由于創(chuàng)業(yè)者本身是大學(xué)生，所以接近大學(xué)，清楚的了解大學(xué)生的需求心理，楚的了解大學(xué)生的需求心理，容易找到大學(xué)生的心理訴求點(diǎn)。這是最重要的優(yōu)勢(shì);理訴求點(diǎn)。這是最重要的優(yōu)勢(shì);離宿舍近，購買方便快捷離宿舍近購買方便快捷需求市場(chǎng)龐大有學(xué)校的店鋪優(yōu)惠，有學(xué)校的店鋪優(yōu)惠，所以成本上也有一定的優(yōu)勢(shì)可提供送貨上門服務(wù)有學(xué)校和同學(xué)的支持優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)擁有自我特色的水果經(jīng)營理念。

優(yōu)勢(shì)

本店特色

水果花，是目前最具創(chuàng)意的一種水果禮品。是融合花卉設(shè)計(jì)靈感，用新鮮水果作為原產(chǎn)料，搭配各種主題形式的底座進(jìn)行有序的插制，塑造出令人賞心悅目的各種主題花卉形狀的“水果花”。?水果花除了令人驚喜的外觀，好的水果花是采用世界最優(yōu)產(chǎn)地的頂級(jí)鮮果，給人留下最難忘的鮮果體驗(yàn)，并且任何一款水果花都可以搭配巧克力，巧克力的香濃美味與鮮果的完美結(jié)合會(huì)給人一種全新的感受。新鮮美味，健康時(shí)尚，是體現(xiàn)品味或向?qū)Ψ絺鬟_(dá)心意的不二之選。

劣勢(shì)Weaknesses

大學(xué)生創(chuàng)業(yè)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足;大學(xué)生創(chuàng)業(yè)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足創(chuàng)業(yè)資金短缺;創(chuàng)業(yè)資金短缺發(fā)展速度慢，市場(chǎng)很容易被搶占;發(fā)展速度慢，市場(chǎng)很容易被搶占校內(nèi)已有兩家水果店。

機(jī)會(huì)OpportunITies

校園內(nèi)專門賣水果的店面尚無企業(yè)涉及，校園內(nèi)專門賣水果的店面尚無企業(yè)涉及，仍是一個(gè)空白市場(chǎng)，這是最大最有利的機(jī)會(huì);一個(gè)空白市場(chǎng)，這是最大最有利的機(jī)會(huì);由于開水果店的成本小，硬件要求低，由于開水果店的成本小，硬件要求低，進(jìn)入市場(chǎng)難度小，場(chǎng)難度小，所以這也給了我們一個(gè)很大的嘗試機(jī)會(huì)。

威脅Threats

競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果營利狀況良好，就很容易被效仿，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果營利狀況良好，就很容易被效仿，而且此水果店是小規(guī)模的個(gè)人創(chuàng)業(yè)，而且此水果店是小規(guī)模的個(gè)人創(chuàng)業(yè)，受資金條件的制約，短時(shí)間內(nèi)不能占領(lǐng)所有市場(chǎng)，制約，短時(shí)間內(nèi)不能占領(lǐng)所有市場(chǎng)，所以很可能被后期的跟隨者或效仿者吞食大部分市場(chǎng)，后期的跟隨者或效仿者吞食大部分市場(chǎng)，這是最大最嚴(yán)重的威脅。

3、對(duì)策分析、

考慮到容易被模仿的威脅，考慮到容易被模仿的威脅，我會(huì)去找一些投資商或合作人合作，商或合作人合作，讓資金更充沛，為發(fā)展具有特色的小店提供基礎(chǔ)，有特色的小店提供基礎(chǔ)，而且我們還會(huì)引進(jìn)一些做水果的新技術(shù)，做出自己的特色，些做水果的新技術(shù)，做出自己的特色，自己的風(fēng)格。

四、市場(chǎng)營銷策略

目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)：在校大學(xué)生、在校教師，周圍的酒店;價(jià)格：采取滲透定價(jià)策略，以低價(jià)吸引顧客，迅速占價(jià)格領(lǐng)市場(chǎng);產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：大眾型，經(jīng)濟(jì)型，便捷型的服務(wù)。

銷售：水果的推廣：配合健康日，和一些學(xué)校的協(xié)銷售會(huì)合作一起聯(lián)合，展開一些校內(nèi)的健康宣傳和咨詢。推廣水果對(duì)健康的知識(shí)。經(jīng)常廣告：廣告：開始即樹立整合營銷傳播觀念，品牌觀念。通過品牌傳播，讓品牌具備一種大學(xué)生認(rèn)可的，追求的精神。自由奔放，個(gè)性灑脫，健康自信就是水果店要提倡的一種精神提出一個(gè)口號(hào)：提出一個(gè)口號(hào)：健康百分百，人生才精彩。

設(shè)計(jì)一個(gè)標(biāo)志：果園

塑造一個(gè)品牌：塑造一個(gè)品牌：“果園168”形成一種精神：形成一種精神：我們追求自由奔放，個(gè)性灑脫，我們健康陽光，快樂瀟灑;我們飛，一起飛，自由地飛，我們追求一種自由灑脫、健康相隨的生活。

水果店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書范文2隨著居民收入水平的提高，對(duì)果品的消費(fèi)需求呈增長趨勢(shì)。水果行業(yè)是發(fā)展最大的行業(yè)。并且該行業(yè)沒有什么大的銷售巨頭。市場(chǎng)空間非常大。并且連鎖經(jīng)營也是最大的熱點(diǎn)。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

社區(qū)水果店的建立：在社區(qū)的居民達(dá)到3000個(gè)家庭(每個(gè)家庭3人計(jì)算)的小區(qū)建立水果店。

市場(chǎng)分析

中國的水果市場(chǎng)巨大，與國外人均年消費(fèi)水果85公斤相比，國內(nèi)人均消費(fèi)才剛到其一半。通過對(duì)大多家庭的調(diào)查，80%的3口之家每月消費(fèi)水果的金額在80元以上。10%的家庭消費(fèi)水果在50-80元之間。只有10%的家庭消費(fèi)水果在50元以下。

我國目前人年均果品占有量約為45kg，與健康標(biāo)準(zhǔn)要求(70kg)還有不小的差距，與發(fā)達(dá)國家人年均消費(fèi)水果(80kg)的水平相比差距更大。若考慮到未來人口增長因素，按照健康標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，全國果品消費(fèi)量將達(dá)到11550萬t。

選擇理由

行業(yè)的需要：中國缺少水果的銷售大戶;

創(chuàng)業(yè)者的需要：進(jìn)入門坎低，很小的投入就可以經(jīng)營;

全新的銷售機(jī)會(huì)：只有水果連鎖店還是空白。而其它行業(yè)連鎖店都處在微利競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下

新穎的銷售方式：開放式的自選

多樣的服務(wù)項(xiàng)目：提供自動(dòng)榨汁服務(wù)。提供組合包裝箱，及在店內(nèi)介紹各種水果的特征和適合食用的人群，引導(dǎo)健康消費(fèi)

水果的購買狀況和消費(fèi)者的心理：時(shí)間忙，沒有多余的時(shí)間用來購買水果。超市和批發(fā)市場(chǎng)因?yàn)槭琴徺I別的產(chǎn)品為主，所以不會(huì)購買很多的水果

龐大的市場(chǎng)：國家計(jì)劃在2020年使人均消費(fèi)水果達(dá)到48公斤，2030年53公斤。也就是說要2030年，水果要有2500萬公斤的消費(fèi)增長。市場(chǎng)巨大。是現(xiàn)在市場(chǎng)的40%

特色服務(wù)

1。水果行業(yè)是發(fā)展最大的行業(yè)。并且該行業(yè)沒有什么大的銷售巨頭。市場(chǎng)空間非常大。并且連鎖經(jīng)營也是最大的熱點(diǎn)。

也是最多的投資者首選的創(chuàng)業(yè)方式。在南方，水果連鎖店以小有規(guī)模，但都是地區(qū)性企業(yè)，規(guī)模不是很大，但其年銷售量已經(jīng)很大了。單店的年銷售額以達(dá)到100萬，并以開始贏利。在已經(jīng)取得成功經(jīng)驗(yàn)的南方水果連鎖店的基礎(chǔ)上，再增加些服務(wù)項(xiàng)目，使水果連鎖店更加人性化，并且使水果連鎖店成為國內(nèi)最大的水果零售、批發(fā)、連鎖企業(yè)。

水果連鎖店的存在首先方便了消費(fèi)者消費(fèi)水果。因?yàn)樗甑倪x址一般在社區(qū)(輻射范圍：居住戶在3000戶)。在這以前，人們購買水果的場(chǎng)所一般為：超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、其它(游商和街頭水果攤)。而德國的新鮮水果2019年的銷售途徑和情況如下:25,5%是通過消費(fèi)市場(chǎng),37,6%是由連鎖店,11,1%是水果蔬菜店,8,2%是周末市場(chǎng)等。所以說，連鎖店是未來水果銷售的重要途徑。

分析購買地點(diǎn)，超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不是隨便在社區(qū)門口就有的，不太方便居民購買。并且去以上地方的居民，主要的購買產(chǎn)品都不是水果，而是其它的日用品或蔬菜。而水果的特性是分量重，體積大。對(duì)沒有汽車的消費(fèi)者而言，在去了超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)購買其它商品后，只能在購買少量和品種單一的水果。在社區(qū)開設(shè)水果連鎖店，可以讓消費(fèi)者購買更方便，增加水果的消費(fèi)量。

2。給顧客全新的、放心、保證質(zhì)量和便宜的放心消費(fèi)地點(diǎn)

更多的顧客選擇去超市購買水果，除了是在購買其他商品的時(shí)候見到有水果銷售，順便購買外，剩下的最大原因就是超市的水果不管是從產(chǎn)品外觀、產(chǎn)品質(zhì)量、分量上都可以讓消費(fèi)者很放心。并且開放的自選方式可以讓顧客有更多的挑選余地。對(duì)于我們的水果連鎖店，采用統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一店面布置、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，并且全部產(chǎn)品都經(jīng)過清洗、打蠟、分級(jí)、包裝后在進(jìn)行銷售，完全可以給予顧客以上心理的滿足。

3。獨(dú)特的引導(dǎo)消費(fèi)

現(xiàn)在的顧客購買水果，完全是憑借自己的口味和喜好來選擇水果消費(fèi)，而忽視了水果本身的特性和適合食用的人群。通過對(duì)眾多的消費(fèi)者的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)幾乎沒有一個(gè)人能說出菠蘿的特性和適合食用的人群，及肝病、胃病病人應(yīng)該吃什么水果，不適合吃什么水果。這就說明大家都是在盲目的消費(fèi)水果。沒有什么水果消費(fèi)常識(shí)也就會(huì)鬧出給糖尿病病人送香蕉的好心辦錯(cuò)事情的誤會(huì)。作為一個(gè)水果零售商、我們的責(zé)任就是要教會(huì)大家如何合理的消費(fèi)、食用水果。在這方面，我會(huì)在每家店面張貼每種水果特性的海報(bào)及適合食用的人群，和好壞等級(jí)的鑒別方法，引導(dǎo)大家健康的消費(fèi)。

4。提供多種多樣的服務(wù)來針對(duì)不同的消費(fèi)群

水果消費(fèi)者一般會(huì)分為自己食用和送禮2種。針對(duì)送禮人群的心理及包裝需要，我們會(huì)專門設(shè)計(jì)些可折疊或組合的不同容量(3G、5G)等包裝組合，有償提供給消費(fèi)者。也就是說，顧客可以隨意組合、購買水果。購買完后如果需要包裝盒，只需要交納一定的包裝費(fèi)，就可以得到店內(nèi)的包裝盒(可分為祝壽、探望病人、看望親戚等幾種)，并可以得到賀卡一張。這樣，既讓消費(fèi)者明白消費(fèi)，免去了在游商或其他商家處購買的昂貴禮品裝水果，又可以保證質(zhì)量。

5。深入挖掘水果的特性及消費(fèi)者的其他需要

隨著人們的收入增加，更多的消費(fèi)者開始飲用新鮮果汁。針對(duì)消費(fèi)者的著方面的需求，每家水果連鎖店都會(huì)有免費(fèi)使用的榨汁機(jī)供顧客使用。顧客在購買完水果后，可以自助的免費(fèi)使用水源清洗水果并免費(fèi)使用榨汁機(jī)，將水果榨成果汁。如果顧客自帶容器，公司將不收取任何費(fèi)用。如果顧客想將果汁帶到家庭、公司或在路上飲用的話，公司將有償提供一套容器(包括朔料杯、吸管、蜂蜜、砂糖等，并幫顧客封裝好)的服務(wù)，便于顧客把新鮮的榨的果汁帶到任何地方飲用。在衛(wèi)生方面，顧客每使用完一次榨汁機(jī)，工作人員都會(huì)對(duì)機(jī)器進(jìn)行消毒處理，然后放進(jìn)消毒柜，保證衛(wèi)生。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

1消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變：消費(fèi)者能否接收這種新鮮的水果購買方式，由于其它購買水果的傳統(tǒng)場(chǎng)所在消費(fèi)者心中已經(jīng)形成了習(xí)慣，所以要在短時(shí)間內(nèi)改變消費(fèi)者的購物觀念，讓其接受這種商業(yè)形態(tài)。

2大型連鎖超市：大型連鎖超市開始經(jīng)營水果已經(jīng)很長時(shí)間了，這說明水果消費(fèi)在百姓的日常消費(fèi)中已經(jīng)占有了一定的比例，也同時(shí)說明了市場(chǎng)的廣闊，這些商家也很看好這塊市場(chǎng)。大型連鎖超市的優(yōu)勢(shì)在于采購量較大，采購成本較低，客流量較大，購物環(huán)境比較好，產(chǎn)品質(zhì)量和份量都有保證。

我們的優(yōu)勢(shì)：我們的水果連鎖店的開展，聯(lián)合果汁企業(yè)的采購優(yōu)勢(shì)和物流優(yōu)勢(shì)，在采購成本上一定會(huì)比其低。并且我們的由于把店面開在社區(qū)，在招聘一些下崗工人，爭(zhēng)取點(diǎn)政策支持。并且我們的購物環(huán)境、信譽(yù)度和價(jià)格都可以和大型超市抗衡。并且我們會(huì)提供榨汁服務(wù)、水果的宣傳介紹、禮品的包裝盒等服務(wù)相信都是大型超市所沒有的。

還有就是可以和一些中型的連鎖店合作，例如好又多超市，我們可以和其商談，把其水果項(xiàng)目承包下來，在其超市中開個(gè)店中店，付給其承包租金和銷售利潤分成。對(duì)方節(jié)省了采購費(fèi)用，和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，利潤卻同樣可以保證，我們則增加了銷售和展示的窗口。

3農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：一般是以露天的形式出現(xiàn)。由于攤位租金便宜，所以其價(jià)格可能會(huì)有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。但其購物環(huán)境、產(chǎn)品服務(wù)都沒有，顧客也沒有什么挑選余地，并且在質(zhì)量和份量上都不很牢靠。

我們的優(yōu)勢(shì)：一般人們?nèi)マr(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都是去買些日常食用的糧食和蔬菜，所以在購買了大量的其它產(chǎn)品后，一般不會(huì)在購買很多水果，因?yàn)橘徺I東西太多和太重都會(huì)對(duì)其行動(dòng)形成不便。而我們的水果店一般都開在社區(qū)附近，這樣方便了居民購買水果。相信誰也不愿意走20分鐘去買個(gè)西瓜在抱回家，大家購買這類水果更愿意在離家較進(jìn)的地點(diǎn)購買。

4游商小販：其特點(diǎn)是流動(dòng)行強(qiáng)，能把水果車推到社區(qū)樓下，由于沒有租金成本，所以其價(jià)格可能會(huì)更低。其缺點(diǎn)是游商小販所售水果經(jīng)常有缺斤少兩、以次充好的現(xiàn)象

5對(duì)于追隨者：由于店面布置和銷售方法都是可以復(fù)制的，所以相信在水果店引起消費(fèi)者重視的時(shí)候，會(huì)有一些追隨者出現(xiàn)，但只要我們把資源(采購、物流)整合起來，相信我們的價(jià)格和服務(wù)是別人無法追趕的。并且我們對(duì)于追隨者可以權(quán)其加盟我們。

問題與風(fēng)險(xiǎn)

(1)如何降低成本：

(一)采購成本：采購成本和銷售量有直接的聯(lián)系。但創(chuàng)業(yè)開始我們不會(huì)有太大的銷售量，如何降低采購成本呢?其實(shí)我們只要找到合適的合作伙伴，相信這個(gè)問題就迎刃而解了。創(chuàng)業(yè)開始，我們可以找一家果汁生產(chǎn)企業(yè)投資入股。對(duì)其的吸引點(diǎn)是，其不但擁有了公司的股份，還可以擁有公司未來3年內(nèi)所開店的店名命名權(quán)(如連鎖店命名為“匯源”水果連鎖店)及在店的門頭上加入該企業(yè)商標(biāo)。相信如果連鎖店開到100家，光店面門頭的廣告宣傳費(fèi)也不會(huì)少于100萬/年。并且大家聯(lián)合采購也可以降低其企業(yè)自己的采購成本及運(yùn)營成本。我們得到的好處則在于：我們一開始就在采購成本上有優(yōu)勢(shì)，并且我們還可以利用其倉儲(chǔ)、物流的優(yōu)勢(shì)來降低成本。從而達(dá)到了雙贏的目的。

(二)運(yùn)營成本：這直接關(guān)系到產(chǎn)品的銷售價(jià)格。我們除了店租便宜外，大量招聘下崗人員，爭(zhēng)取政策的優(yōu)惠也是方法之一。

(2)如何吸引消費(fèi)者的關(guān)注開業(yè)初期，可以通過居委會(huì)、物業(yè)公司等途徑把開業(yè)宣傳單還有一些優(yōu)惠的海報(bào)發(fā)放給小區(qū)居民。并可以推出購買一定數(shù)量水果送榨汁機(jī)等活動(dòng)。這樣反過來可以帶動(dòng)居民變吃水果為喝水果，增加水果的消費(fèi)量。

(3)如何讓消費(fèi)者選擇我們提供的商品：1 良好的形象 2 良好購物環(huán)境 3 有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格 4 多重的促銷活動(dòng) 5 多種多樣的便利服務(wù)措施。

(4)如何爭(zhēng)取更多的資源來贏得更有利的競(jìng)爭(zhēng)力(1)合作伙伴的選擇，可以選擇一家果汁企業(yè)來持有公司股份。這樣公司就可以借用其采購成本的優(yōu)勢(shì)、倉儲(chǔ)、物流的優(yōu)勢(shì)。(2)爭(zhēng)取政策的扶持。大量的招收下崗工人，在稅收和房租方面爭(zhēng)取更多的政策扶持。

(5)損耗問題：水果的損耗是最難控制的。因?yàn)槠潢P(guān)連到產(chǎn)品的采購、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)葌€(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。并且水果是不太容易量化的產(chǎn)品，只能按金來計(jì)算其價(jià)格，而沒有單個(gè)產(chǎn)品的單價(jià)。所以控制起來要比其它商品有點(diǎn)難度。在這方面，我們會(huì)給每店一定的損耗比例，并且損耗度和單店的利潤是掛勾的。同時(shí)也是和店員的收入直接掛鉤的，通過這樣來控制損耗度。

6氣候條件：也是決定水果價(jià)格的主要因素，好在現(xiàn)在可以從某些機(jī)構(gòu)了解到明年的氣候預(yù)測(cè)，這也可以根據(jù)氣候條件來判斷水果的收購價(jià)格。

市場(chǎng)營銷計(jì)劃

一、銷售：

成立大客戶銷售部和零售連鎖部。

單店推廣：(1)開業(yè)之初在水果店輻射范圍內(nèi)的居住小區(qū)發(fā)放宣傳工作單吸引小區(qū)居民。(2)推出積分卡活動(dòng)，吸引社區(qū)居民前來消費(fèi)。并可以推出購買一定數(shù)量水果送榨汁機(jī)等活動(dòng)。這樣反過來可以帶動(dòng)居民變吃水果為喝水果，增加水果的消費(fèi)量。

加盟事業(yè)部的推廣：(1)參加一些連鎖加盟的行業(yè)展覽，把店面直接布置到展會(huì)上去，并在水果上(如：橙子)上印上企業(yè)的聯(lián)系方法，發(fā)放給參觀人群。這樣既有新意，也更能吸引別人的關(guān)注。(2)在一些創(chuàng)業(yè)報(bào)紙或雜志上用文章介紹加盟事業(yè)和水果行業(yè)的前景，吸引加盟(3)設(shè)立網(wǎng)站，介紹公司，吸引加盟。(4)召開推廣會(huì)，邀請(qǐng)一些水果攤的老板參加，介紹我們公司的加盟和給其配送的政策和優(yōu)惠條件。

水果的推廣：配合健康日，和一些健康機(jī)構(gòu)及水果行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合，展開些街頭的健康講座和咨詢。推廣水果對(duì)健康的知識(shí)。

產(chǎn)品、市場(chǎng)、利潤分析

一產(chǎn)品定位：連鎖店的開設(shè)在目標(biāo)人群為3000戶人家的社區(qū)。

二利潤分析：(1)目標(biāo)為3000戶居民的社區(qū)。消費(fèi)水果80元以上的家庭占80%。消費(fèi)金額為19。2萬元

消費(fèi)水果50元以上的家庭占10%。按消費(fèi)65元計(jì)算，消費(fèi)金額為19500元

消費(fèi)水果50元以下的家庭占10%。按消費(fèi)35元計(jì)算，消費(fèi)金額為10500元

社區(qū)人群月消費(fèi)水果總額：22。4萬元

以水果店占社區(qū)水果消費(fèi)35%計(jì)算，月銷售額為：8。94萬元。

(2)社區(qū)水果店的開設(shè)，會(huì)大大方便老年人的水果購買以及一些工作繁忙人士的水果消費(fèi)，相信這一快可以增加15%。又根據(jù)調(diào)查，80年代以來，我國水果消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一些變化。在食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，隨著主食消費(fèi)比重的緩慢下降和副食品消費(fèi)中的比重也在逐步上升。這種趨熱可從水果占整個(gè)城鄉(xiāng)集市貿(mào)易比重變化以及水果消費(fèi)支出占居民食品消費(fèi)比重變化得到證明。預(yù)計(jì)今后幾年，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理化，水果消費(fèi)在我國整個(gè)食物消費(fèi)中的比重將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的趨勢(shì)。這部分也可以帶來一定的增長。這么計(jì)算，水果店的月營業(yè)額預(yù)計(jì)可以達(dá)到8。94萬元萬元。

市場(chǎng)份額分析：

1消費(fèi)人群：主要定位在離、退休人員或時(shí)間充足，掌管家庭采購權(quán)的人群。由于他們有時(shí)間，所以全家的采購一般都是由其來進(jìn)行。但由于年齡原因，決定了他們不可能去很遠(yuǎn)的地方，并購買很多很重的水果，所以社區(qū)水果店最方便其購買水果，同時(shí)南方一些已經(jīng)贏利的水果店的選址也都在社區(qū)周圍。

2次定位人群為工作比較繁忙的白領(lǐng)。由與工作的繁忙，以及工作的壓力，其更注意自己的身體健康，同時(shí)也是由于平時(shí)工作忙碌，沒有什么時(shí)間去超市或農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，所以開在社區(qū)的水果店可以讓其在上、下班的時(shí)候很容易購買到水果，同時(shí)也起到了提示消費(fèi)的一個(gè)作用。

3 由于以上幾點(diǎn)原因，我認(rèn)為我們會(huì)占到社區(qū)水果銷售的30%的市場(chǎng)份額

水果店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書范文3一、摘要

成立合作團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行小生意，掙來資本，同時(shí)貸款得到足夠資本。接著建立社區(qū)水果店：在社區(qū)的居民達(dá)到3000個(gè)家庭(每個(gè)家庭3人計(jì)算)的小區(qū)建立水果店。

二、行業(yè)分析

1、市場(chǎng)分析：中國的水果市場(chǎng)巨大，與國外人均年消費(fèi)水果85公斤相比，國內(nèi)人均消費(fèi)才剛到其一半。

通過對(duì)大多家庭的調(diào)查，80%的3口之家每月消費(fèi)水果的金額在80元以上。10%的家庭消費(fèi)水果在50-80元之間。只有10%的家庭消費(fèi)水果在50元以下。隨著居民收入水平的提高，對(duì)果品的消費(fèi)需求呈增長趨勢(shì)。我國目前人年均果品占有量約為45kg，與健康標(biāo)準(zhǔn)要求(70kg)還有不小的差距，與發(fā)達(dá)國家人年均消費(fèi)水果(80kg)的水平相比差距更大。若考慮到未來人口增長因素，按照健康標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，全國果品消費(fèi)量將達(dá)到11550萬t，比2019年全國果品生產(chǎn)總量高出70%。

2、政策分析：2019年3月22日(北京市商務(wù)局、北京市發(fā)展和改革委員會(huì))：79項(xiàng)鼓勵(lì)支持發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，包括超級(jí)市場(chǎng)、便利店、社區(qū)早餐店、食品店、日用品店等。

限制的商業(yè)項(xiàng)目有：地區(qū)級(jí)以上商業(yè)中心和規(guī)劃的特色商業(yè)街(區(qū))以外限制新增加營業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施;城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)，限制新增加營業(yè)面積10000平方米以上大型百貨店、大型綜合超市;城區(qū)三環(huán)路以內(nèi)限制新增營業(yè)面積10000平方米以上的大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型專業(yè)超市、各類大型批發(fā)市場(chǎng);城市中心區(qū)、市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、中關(guān)村科技園海淀園、商務(wù)中心區(qū)限制新增各類初級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。

三、商業(yè)模式分析

1、新穎的銷售方式：開放式的自選。

2、多樣的服務(wù)項(xiàng)目：提供自動(dòng)榨汁服務(wù)。提供組合包裝箱，及在店內(nèi)介紹各種水果的特征和適合食用的人群，引導(dǎo)健康消費(fèi)。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：(1)消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變：消費(fèi)者能否接收這種新鮮的水果購買方式。(南方有些地區(qū)已經(jīng)很習(xí)慣這種水果購買方式，并把其當(dāng)成主要的水果購買地)由于其它購買水果的傳統(tǒng)場(chǎng)所在消費(fèi)者心中已經(jīng)形成了習(xí)慣，所以要在短時(shí)間內(nèi)改變消費(fèi)者的購物觀念，讓其接受這種商業(yè)形態(tài)。(2)大型連鎖超市：大型連鎖超市開始經(jīng)營水果已經(jīng)很長時(shí)間了，這說明水果消費(fèi)在百姓的日常消費(fèi)中已經(jīng)占有了一定的比例，也同時(shí)說明了市場(chǎng)的廣闊，這些商家也很看好這塊市場(chǎng)。大型連鎖超市的優(yōu)勢(shì)在于采購量較大，采購成本較低，客流量較大，購物環(huán)境比較好，產(chǎn)品質(zhì)量和份量都有保證。我們的優(yōu)勢(shì)：我們的水果連鎖店的開展，聯(lián)合果汁企業(yè)的采購優(yōu)勢(shì)和物流優(yōu)勢(shì)，在采購成本上一定會(huì)比其低。并且我們的由于把店面開在社區(qū)，在招聘一些下崗工人，爭(zhēng)取點(diǎn)政策支持。并且我們的購物環(huán)境、信譽(yù)度和價(jià)格都可以和大型超市抗衡。并且我們會(huì)提供榨汁服務(wù)、水果的宣傳介紹、禮品的包裝盒等服務(wù)相信都是大型超市所沒有的。還有就是可以和一些中型的連鎖店合作，例如華潤超市，我們可以和其商談，把其水果項(xiàng)目承包下來，在其超市中開個(gè)店中店，付給其承包租金和銷售利潤分成。對(duì)方節(jié)省了采購費(fèi)用，和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，利潤卻同樣可以保證，我們則增加了銷售和展示的窗口。

(3)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：一般是以露天的形式出現(xiàn)。由于攤位租金便宜，所以其價(jià)格可能會(huì)有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。但其購物環(huán)境、產(chǎn)品服務(wù)都沒有，顧客也沒有什么挑選余地，并且在質(zhì)量和份量上都不很牢靠。我們的優(yōu)勢(shì)：一般人們?nèi)マr(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都是去買些日常食用的糧食和蔬菜，所以在購買了大量的其它產(chǎn)品后，一般不會(huì)在購買很多水果，因?yàn)橘徺I東西太多和太重都會(huì)對(duì)其行動(dòng)形成不便。而我們的水果店一般都開在社區(qū)附近，這樣方便了居民購買水果。相信誰也不愿意走20分鐘去買個(gè)西瓜在抱回家，大家購買這類水果更愿意在離家較進(jìn)的地點(diǎn)購買。(4)游商小販：其特點(diǎn)是流動(dòng)行強(qiáng)，能把水果車推到社區(qū)樓下，由于沒有租金成本，所以其價(jià)格可能會(huì)更低。其缺點(diǎn)是游商小販所售水果經(jīng)常有缺斤少兩、以次充好的現(xiàn)象。我們的優(yōu)勢(shì)：北京在2019年要召開奧運(yùn)會(huì)，所以相信政府不會(huì)允許這樣的游商存在，去破壞北京的形象。(5)對(duì)于追隨者：由于店面布置和銷售方法都是可以復(fù)制的，所以相信在水果店引起消費(fèi)者重視的時(shí)候，會(huì)有一些追隨者出現(xiàn)，但只要我們把資源(采購、物流)整合起來，相信我們的價(jià)格和服務(wù)是別人無法追趕的。并且我們對(duì)于追隨者可以權(quán)其加盟我們。

四、運(yùn)營計(jì)劃

1、給顧客全新的、放心、保證質(zhì)量和便宜的放心消費(fèi)地點(diǎn)。

2、獨(dú)特的引導(dǎo)消費(fèi)：現(xiàn)在的顧客購買水果，完全是憑借自己的口味和喜好來選擇水果消費(fèi)，而忽視了水果本身的特性和適合食用的人群。通過對(duì)眾多的消費(fèi)者的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)幾乎沒有一個(gè)人能說出菠蘿的特性和適合食用的人群，及肝病、胃病病人應(yīng)該吃什么水果，不適合吃什么水果。這就說明大家都是在盲目的消費(fèi)水果。沒有什么水果消費(fèi)常識(shí)也就會(huì)鬧出給糖尿病病人送香蕉的好心辦錯(cuò)事情的誤會(huì)。作為一個(gè)水果零售商、我們的責(zé)任就是要教會(huì)大家如何合理的消費(fèi)、食用水果。在這方面，我會(huì)在每家店面張貼每種水果特性的海報(bào)及適合食用的人群，和好壞等級(jí)的鑒別方法，引導(dǎo)大家健康的消費(fèi)。3、提供多種多樣的服務(wù)來針對(duì)不同的消費(fèi)群：水果消費(fèi)者一般會(huì)分為自己食用和送禮2種。針對(duì)送禮人群的心理及包裝需要，我們會(huì)專門設(shè)計(jì)些可折疊或組合的不同容量(3G、5G)等包裝組合，有償提供給消費(fèi)者。也就是說，顧客可以隨意組合、購買水果。購買完后如果需要包裝盒，只需要交納一定的包裝費(fèi)，就可以得到店內(nèi)的包裝盒(可分為祝壽、探望病人、看望親戚等幾種)，并可以得到賀卡一張。這樣，既讓消費(fèi)者明白消費(fèi)，免去了在游商或其他商家處購買的昂貴禮品裝水果，又可以保證質(zhì)量。4、深入挖掘水果的特性及消費(fèi)者的其他需要：隨著人們的收入增加，更多的消費(fèi)者開始飲用新鮮果汁。針對(duì)消費(fèi)者的著方面的需求，每家水果連鎖店都會(huì)有免費(fèi)使用的榨汁機(jī)供顧客使用。顧客在購買完水果后，可以自助的免費(fèi)使用水源清洗水果并免費(fèi)使用榨汁機(jī)，將水果榨成果汁。如果顧客自帶容器，公司將不收取任何費(fèi)用。如果顧客想將果汁帶到家庭、公司或在路上飲用的話，公司將有償提供一套容器(包括朔料杯、吸管、蜂蜜、砂糖等，并幫顧客封裝好)的服務(wù)，便于顧客把新鮮的榨的果汁帶到任何地方飲用。在衛(wèi)生方面，顧客每使用完一次榨汁機(jī)，工作人員都會(huì)對(duì)機(jī)器進(jìn)行消毒處理，然后放進(jìn)消毒柜，保證衛(wèi)生。5、開業(yè)初期吸引消費(fèi)者的關(guān)注，可以通過居委會(huì)、物業(yè)公司等途徑把開業(yè)宣傳單還有一些優(yōu)惠的海報(bào)發(fā)放給小區(qū)居民。并可以推出購買一定數(shù)量水果送榨汁機(jī)等活動(dòng)。這樣反過來可以帶動(dòng)居民變吃水果為喝水果，增加水果的消費(fèi)量。6、讓消費(fèi)者選擇我們提供的商品：良好的形象、良好購物環(huán)境、有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格、多重的促銷活動(dòng)、多種多樣的便利服務(wù)措施。7、爭(zhēng)取更多的資源來贏得更有利的競(jìng)爭(zhēng)力(1)合作伙伴的選擇，可以選擇一家果汁企業(yè)來持有公司股份。這樣公司就可以借用其采購成本的優(yōu)勢(shì)、倉儲(chǔ)、物流的優(yōu)勢(shì)。(2)爭(zhēng)取政策的扶持。大量的招收下崗工人，在稅收和房租方面爭(zhēng)取更多的政策扶持。8、銷售計(jì)劃：成立大客戶銷售部和零售連鎖部。(一)單店推廣：(1)開業(yè)之初在水果店輻射范圍內(nèi)的居住小區(qū)發(fā)放宣傳工作單吸引小區(qū)居民。(2)推出積分卡活動(dòng)，吸引社區(qū)居民前來消費(fèi)。并可以推出購買一定數(shù)量水果送榨汁機(jī)等活動(dòng)。這樣反過來可以帶動(dòng)居民變吃水果為喝水果，增加水果的消費(fèi)量。(二)加盟事業(yè)部的推廣：(1)參加一些連鎖加盟的行業(yè)展覽，把店面直接布置到展會(huì)上去，并在水果上(如：橙子)上印上企業(yè)的聯(lián)系方法，發(fā)放給參觀人群。這樣既有新意，也更能吸引別人的關(guān)注。(2)在一些創(chuàng)業(yè)報(bào)紙或雜志上用文章介紹加盟事業(yè)和水果行業(yè)的前景，吸引加盟(3)設(shè)立網(wǎng)站，介紹公司，吸引加盟。(4)召開推廣會(huì)，邀請(qǐng)一些水果攤的老板參加，介紹我們公司的加盟和給其配送的政策和優(yōu)惠條件。

五、產(chǎn)品、市場(chǎng)、利潤回報(bào)分析

(一)產(chǎn)品定位：連鎖店的開設(shè)在目標(biāo)人群為3000戶人家的社區(qū)。(二)利潤分析：(1)目標(biāo)為3000戶居民的社區(qū)。消費(fèi)水果80元以上的家庭占80%。消費(fèi)金額為19。2萬元。消費(fèi)水果50元以上的家庭占10%。按消費(fèi)65元計(jì)算，消費(fèi)金額為19500元。消費(fèi)水果50元以下的家庭占10%。按消費(fèi)35元計(jì)算，消費(fèi)金額為10500元。社區(qū)人群月消費(fèi)水果總額：22。4萬元。以水果店占社區(qū)水果消費(fèi)35%計(jì)算，月銷售額為：8.94萬元。(2)社區(qū)水果店的開設(shè)，會(huì)大大方便老年人的水果購買以及一些工作繁忙人士的水果消費(fèi)，相信這一快可以增加15%。又根據(jù)調(diào)查，80年代以來，我國水果消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一些變化。在食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，隨著主食消費(fèi)比重的緩慢下降和副食品消費(fèi)中的比重也在逐步上升。這種趨熱可從水果占整個(gè)城鄉(xiāng)集市貿(mào)易比重變化以及水果消費(fèi)支出占居民食品消費(fèi)比重變化得到證明。預(yù)計(jì)今后幾年，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理化，水果消費(fèi)在我國整個(gè)食物消費(fèi)中的比重將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的趨勢(shì)。這部分也可以帶來一定的增長。這么計(jì)算，水果店的月營業(yè)額預(yù)計(jì)可以達(dá)到8.94萬元萬元。(三)市場(chǎng)份額分析：1、消費(fèi)人群：主要定位在離、退休人員或時(shí)間充足，掌管家庭采購權(quán)的人群。由于他們有時(shí)間，所以全家的采購一般都是由其來進(jìn)行。但由于年齡原因，決定了他們不可能去很遠(yuǎn)的地方，并購買很多很重的水果，所以社區(qū)水果店最方便其購買水果，同時(shí)南方一些已經(jīng)贏利的水果店的選址也都在社區(qū)周圍。2、次定位人群為工作比較繁忙的白領(lǐng)。由與工作的繁忙，以及工作的壓力，其更注意自己的身體健康，同時(shí)也是由于平時(shí)工作忙碌，沒有什么時(shí)間去超市或農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，所以開在社區(qū)的水果店可以讓其在上、下班的時(shí)候很容易購買到水果，同時(shí)也起到了提示消費(fèi)的一個(gè)作用。3、由于以上幾點(diǎn)原因，我認(rèn)為我們會(huì)占到社區(qū)水果銷售的30%的市場(chǎng)份額。

六、問題與風(fēng)險(xiǎn)分析

水果店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書范文4一、立項(xiàng)依據(jù)與目的的意義

超市--超級(jí)市場(chǎng)(supermarket)的簡(jiǎn)稱，屬于零售業(yè)中一種以實(shí)行自助服務(wù)和集中式一次性付款為特點(diǎn)的銷售方式。超市的出現(xiàn)，便以其綜合優(yōu)勢(shì)和合理性獲得社會(huì)的普遍認(rèn)可，成為一種風(fēng)行全球的商業(yè)業(yè)態(tài)，被稱為零售業(yè)的一場(chǎng)革命性變革。

任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都離不開自身的正確定位--即恰當(dāng)?shù)拇_定其在消費(fèi)者心中的位置、在市場(chǎng)的位置，以及在產(chǎn)業(yè)空間的位置。

社區(qū)便利店，是近幾年迅速發(fā)展起來的一種零售業(yè)態(tài)。它以連鎖店形式開設(shè)在社區(qū)內(nèi)，其營業(yè)面積不大，商品種類不多，規(guī)模相對(duì)較小，屬于小型簡(jiǎn)易商店類，但是便利店自有其特點(diǎn)：

一是營業(yè)時(shí)間長(許多便利店都采用24小時(shí)全日制形式)，填補(bǔ)超市和一般商店?duì)I業(yè)時(shí)間較短的空缺;

二是供應(yīng)的商品都是常用的、高回轉(zhuǎn)率的、易消耗的，這既面向最廣大消費(fèi)群體日常的小額消費(fèi)，也是便利店大量進(jìn)貨、降低成本的關(guān)鍵;

三是滿足了消費(fèi)者就近購物、低價(jià)購物、誠信購物的消費(fèi)需求。社區(qū)便利店將是即大型百貨超市后，又一種新興的零售業(yè)態(tài)，是零售業(yè)發(fā)展的趨向。

談到社區(qū)便利店的形式，又分為兩種：一是百貨便利店;二是分類商品便利店。國內(nèi)百貨便利店以臺(tái)資經(jīng)營的7-11、喜事多等;合資的聯(lián)華快客、可的、統(tǒng)一便利等為主。濟(jì)南市內(nèi)以統(tǒng)一銀座等品牌為主。而分類商品便利店的形式在濟(jì)南市還沒有實(shí)質(zhì)的發(fā)展起來，目前只存在煙酒超市、鮮花店、食品店、蛋糕店等形式。它們是銷售某個(gè)單一類型商品的門店，也是分類商品便利店的初級(jí)形式。

本報(bào)告將著重于分類商品便利店中的水果便利店為主要研究對(duì)象，試圖分析和挖掘市場(chǎng)，掌握開設(shè)濟(jì)南市水果連鎖超市的可行性方案。

二、研究?jī)?nèi)容與實(shí)施方案

1、研究?jī)?nèi)容

1-1零售業(yè)市場(chǎng)趨向

零售行業(yè)的發(fā)展歷程如下：(以濟(jì)南市為例)

① 傳統(tǒng)集市 (早期業(yè)態(tài))

② 百貨商場(chǎng) (七、八十年代零售業(yè)態(tài))

③ 倉儲(chǔ)式超市 (九十年代零售業(yè)態(tài))

④ 社區(qū)小型百貨超市 (九十年代零售業(yè)態(tài))

⑤ 大型百貨超市 (新型零售業(yè)態(tài))

⑥ 社區(qū)便利店 (當(dāng)今最新零售業(yè)態(tài))

1-2 當(dāng)前水果消費(fèi)行為研究

水果，這種大眾消費(fèi)品已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯畋匦杵罚谴蟊娤M(fèi)的一個(gè)重要組成部分。目前，大眾消費(fèi)群體的水果消費(fèi)途徑是由以下兩種方式組成：

⑴ 集市水果攤 ⑵ 大型超市

針對(duì)一般消費(fèi)群體而言，主要的水果消費(fèi)途徑是集市水果攤，他們往往選擇時(shí)令水果作為主要消費(fèi)對(duì)象，對(duì)非時(shí)令水果、進(jìn)口水果等中高檔水果的選購相對(duì)較少，他們也會(huì)在去大型百貨超市集中采購的過程中選購水果。此類消費(fèi)群體以中老年消費(fèi)者居多，他們時(shí)間充裕，能夠很有耐心的挑選水果品質(zhì)、權(quán)衡價(jià)格希望能夠得到最大的實(shí)惠。他們的消費(fèi)特點(diǎn)是：要求便利、要求低價(jià)、對(duì)比選購性強(qiáng)。

對(duì)于中高檔消費(fèi)群體而言，水果消費(fèi)的主要途徑是來源于大型百貨超市和社區(qū)便利店。這部分人群以中青年為主。他們每日忙碌于工作和交際，日常消費(fèi)品的采購一般是在周末或節(jié)假日，在大型百貨超市進(jìn)行一站式購齊。而這部分消費(fèi)者更看中水果的品質(zhì)和種類。他們往往會(huì)對(duì)新鮮、新奇的水果種類顯現(xiàn)出喜好和偏向。

下面以表格進(jìn)行分類

消費(fèi)群體群體組成消費(fèi)場(chǎng)所占比消費(fèi)傾向消費(fèi)心理

水果攤一般消費(fèi)群體中老年 70% 30% 低價(jià)、便利實(shí)惠、實(shí)用

超市中高消費(fèi)群體中青年 40% 60% 品質(zhì)、種類時(shí)尚、高品質(zhì)、誠信

通過上面的對(duì)比表我們能夠發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理略有不同，但是都對(duì)水果銷售商提出了要求。為了能夠滿足這兩種消費(fèi)群體的消費(fèi)心理，也為了順應(yīng)市場(chǎng)需求，就需要有既便利、低價(jià)又時(shí)尚、提供高品質(zhì)商品的零售形式出現(xiàn)，這就是本報(bào)告所要研究的"水果連鎖超市"的銷售形式，也是"水果連鎖超市"的基本定位。

結(jié)論：水果連鎖超市的市場(chǎng)定位是--低價(jià)、便利、時(shí)尚、誠信、高品質(zhì)

1-3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

我們已經(jīng)做出了水果連鎖超市的市場(chǎng)定位，那么就要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有一個(gè)比較全面的了解。

前面提到，當(dāng)前消費(fèi)者的水果消費(fèi)主要來源于集市水果攤和大型百貨超市。下面將從進(jìn)貨、銷售方式、售價(jià)、儲(chǔ)存等幾個(gè)方面進(jìn)行對(duì)比分析。

進(jìn)貨

集市水果攤：進(jìn)貨方式多以果品批發(fā)市場(chǎng)為進(jìn)貨渠道，單次進(jìn)貨量很小，以每天的銷售量為進(jìn)貨依據(jù)，品種較少。

大型超市：進(jìn)貨方式多以市內(nèi)水果經(jīng)銷公司為進(jìn)貨渠道，單次進(jìn)貨量較大，以每天的所有連鎖門店銷售量為依據(jù)，采取統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一售后服務(wù)的方式，品種多樣。

進(jìn)貨渠道雖不相同，但是都被加上了2到3個(gè)環(huán)節(jié)的利潤。進(jìn)貨價(jià)格從產(chǎn)地到本地除了運(yùn)輸?shù)缺仨毜馁M(fèi)用外，最主要的是被果販或水果經(jīng)銷公司扣除了利潤。

銷售方式

集市水果攤：水果攤主要以各種人力或機(jī)動(dòng)車為銷售工具，機(jī)動(dòng)性比較強(qiáng)，一般在居民區(qū)出入的主要路段販賣，定點(diǎn)販賣和流動(dòng)販賣是主要銷售方式。

大型超市：超市的銷售方式可謂靈活多樣，在大型的賣場(chǎng)里，講究商品的賣相和豐富的種類搭配。他們把賣場(chǎng)分為多個(gè)區(qū)域，把不同價(jià)格不同檔次的水果分開陳列，并且設(shè)立折扣區(qū)或特價(jià)區(qū)，明碼標(biāo)價(jià)和每天的時(shí)段特價(jià)等方式也是吸引消費(fèi)者的重要因素。統(tǒng)一稱重、統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一形象、誠信服務(wù)等都是超市的重要營銷策略。

大型百貨超市的銷售方式正是我們借鑒和學(xué)習(xí)的類型。水果超市的銷售方式同樣需要統(tǒng)一形象、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一稱重和結(jié)算，做到誠信服務(wù)，并且要提出"包退、包換、包送"的三包政策，能超市所不能，及超市所不及。利用各個(gè)節(jié)假日或公休日作足銷售策略的實(shí)施，把優(yōu)質(zhì)的水果以最廉價(jià)的價(jià)格賣給顧客，充分發(fā)揮為社區(qū)居民服務(wù)的宗旨，力爭(zhēng)做到社區(qū)內(nèi)最優(yōu)秀的水果采購代表。

售價(jià)

集市水果攤：由于是小本生意，所以售價(jià)的變動(dòng)幅度不大，一天中，除了傍晚的剩余水果需要進(jìn)行降價(jià)出售外，其他時(shí)間售價(jià)變動(dòng)不大。

大型超市：售價(jià)變動(dòng)靈活，在一天中的銷售過程中，可能進(jìn)行多次變價(jià)，并且運(yùn)用買贈(zèng)、時(shí)段促銷等方式進(jìn)行間接變價(jià)。

相同的是，售價(jià)的確定都是根據(jù)每天水果進(jìn)貨價(jià)的差異而變化的。不同的是，水果攤的變價(jià)策略相對(duì)單一，一般只是在傍晚時(shí)段進(jìn)行降價(jià)出清，避免積壓。而超市的變價(jià)策略就比較靈活，除了傍晚的變價(jià)出清外，還會(huì)有很多變價(jià)策略，目的是最大限度的販賣貨品，提高銷售和毛利。

儲(chǔ)存

集市水果攤：水果攤的儲(chǔ)存辦法很簡(jiǎn)單，一般是存放在干燥通風(fēng)的地方，因?yàn)槊看芜M(jìn)貨量小，所以儲(chǔ)存工作不是很重要的環(huán)節(jié)。

大型超市：由于每日的周轉(zhuǎn)量大，進(jìn)貨較多，超市必須做好儲(chǔ)存工作。儲(chǔ)存的方式是把水果放在特定的冷庫中，保持適當(dāng)?shù)臏囟纫赃M(jìn)行保鮮。

超市的冷庫(或保鮮設(shè)備)的投資是比較可觀的，水果的保鮮溫度一般在0-4攝氏度之間，不僅能夠延長水果的保鮮期，也可以更大限度的周轉(zhuǎn)貨品。

綜上所述，在進(jìn)貨、銷售方式、售價(jià)、儲(chǔ)存等幾個(gè)環(huán)節(jié)，我們不難看出：

集市水果攤大型超市

進(jìn)貨直接在批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨，由水果經(jīng)銷公司送貨，

量小、品種少量大，品種多

銷售方式靠近居民區(qū)、銷售方法多樣，明碼標(biāo)價(jià)，

流動(dòng)性強(qiáng) 分區(qū)分類陳列、促銷方式靈活

售價(jià) 變價(jià)方式單一可隨時(shí)變價(jià)

儲(chǔ)存基本沒有儲(chǔ)存辦法有專業(yè)的儲(chǔ)存設(shè)備

由此可見，集市水果攤唯一的優(yōu)勢(shì)在于，在居民區(qū)的出入路段進(jìn)行銷售，給消費(fèi)者帶來了便利，從而成為經(jīng)久不衰的銷售形式。而超市幾乎占到其他的全部?jī)?yōu)勢(shì)，銷售方式的靈活性、售價(jià)的透明化、儲(chǔ)存設(shè)備的應(yīng)用等等方面都是--超市，這種新興零售業(yè)態(tài)的獨(dú)特魅力。

水果店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書范文5一、方案概要

本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書是關(guān)于在大學(xué)內(nèi)開設(shè)一家水果店的方案。其主要業(yè)務(wù)是銷售日常新鮮水果，水果店的方案。其主要業(yè)務(wù)是銷售日常新鮮水果，目標(biāo)市場(chǎng)是在校大學(xué)生，目標(biāo)市場(chǎng)是在校大學(xué)生，以所得差價(jià)為其主要利潤來源。本店首先采取同學(xué)合資的經(jīng)營方式。潤來源。本店首先采取同學(xué)合資的經(jīng)營方式。