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中圖分類號：F239.4 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年5月26日

一、當前我國房地產開發企業內部審計存在的問題

我國的內部審計是在20世紀80年代以后發展起來的。1982年我國恢復審計制度，一系列法律法規的出臺表明我國推進內審工作的決心。《內部審計暫行辦法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計法》在1994年出臺，《關于內部審計工作的規定》緊隨其后。進入21世紀以來，《內部審計具體準則》和《內部審計基本準則》相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內審工作的發展。但改革開放以來，我國才大力發展市場經濟，并沒有給企業內審的發展創造良好的客觀環境，尤其是新近發展的房地產行業，還存在諸多不足和問題：

（一）不合理的內審機構設置。在大多數西方發達國家，內部審計的產生主要是由于內部管理的需要，它是內部制衡機制的重要組成部分。而我們的內部審計是在政府的推動下建立和發展起來的，其機構設置、人員配備具有強大的行政命令色彩。另外，西方發達國家公司的董事會下設的內部審計機構及其審計委員會直接由董事會負責，其他部門無權干涉，獨立性很強。但我國大多數企業的內部審計由總會計師或財務副總裁負責，一些公司還沒有專職的內部審計機構，還屬于公司的會計部門或紀律委員會、監察廳。這表明我國內部審計機構的設置還不是很合理，這極大地影響了其權威性和獨立性。

（二）內部審計人員素質偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產開發屬于固定資產直接投資管理，涉及多學科、多專業的管理內容，從前期科研、策劃到項目實施階段的設計、招投標、成本控制管理，每個階段都需要多學科多專業知識的相互配合。所以，作為房地產企業的管理人員必須是具有從技術到經濟多學科知識的綜合型人才，而且其知識構成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業的管理體系產生漏洞。但是，目前很多公司的內審人員來自于企業內部財務系統，但由于專業知識面狹窄的限制，不具備現代內部審計所要求的知識結構；還有不少人既沒有接受過完整系統的專業訓練，又缺乏必要的生產經營管理經驗，內部審計就難以發揮其作用。

（三）缺乏個人誠信機制。我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業的高速發展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業忽視了對其信用度、執業履歷的監督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發生。

（四）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大。房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規模化發展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。

（五）房地產的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。

二、加強房地產開發企業內部審計相關對策

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我國房地產企業發展突飛猛進，促進了我國各地稅收穩定增長。但是，由于房地產企業具備非常明顯的規劃性，其開發經營業務繁忙復雜，投資金額量大，提高了會計審核的工作難度。房地產企業會計審計核算涉及的范圍相當廣泛，審核的周期較長，核算環節環環相扣，出現工作誤區日趨明顯，普遍存在調節利潤、偷稅漏稅等問題。因此，必須及時發現房地產開發企業審計中出現的工作問題，從而采取合理的應對措施，才能確保房地產開發企業的審計工作的順利進行。

一、我國房地產開發企業在審計中普遍存在的誤區

（一）利潤操控

目前，部分房地產企業為了延長時間，會對可收款的項目進行長期掛賬，主營業務收入成本、利潤的確認出現差錯等。同時部分企業私下進行小金庫的設置，開發委托建設業務、商品房屋代收與出租業務等，隱瞞實際的經濟收入。

（二）偷稅漏稅現象

房地產開發行業需要繳納的稅金數額非常大，稅金種類復雜多樣，稅金的計算工作也很細瑣，因此，房地產行業出現了嚴重的偷稅漏稅行為，虛報實際成本，同時隱瞞房租的實際收入數額等。

（三）虛設資產和投資成本

之前我國沒有實施土地交易公開競價，房地產開發企業以各種名義占得土地，通過各種途徑改變土地的用途，隨意找到評估部門，按照商業規劃用途的方式得出價值評估結果，進行建立無形的投資資產和成本等，導致違規貸款現象的存在。

（四）合同虛假與材料管理不合理。

在售房簽訂中，企業利用虛假的合同與個人簽訂，來套取銀行方面兌換票。房地產企業的固定資產管理比較隨意，在開發過程中存在大量原材料，長期的建造的周期，提高了企業審計工作的難度，無法保持井然有序的固定資產清查管理程序，不斷提高于項目的開發成本等。

二、房地產開發企業審計誤區的應對策略

針對房地產開發企業審計中出現的誤區，應該采取合理有效的應對措施，才能保證企業審計工作保持正常的運營狀態，國家財政稅務資金保持逐年增長的趨勢。

（一）合理籌劃稅收，杜絕出現避稅、開假發票現象

作為房地產開發企業應該正確認識到避稅與開假發票是違法的，只有進行正確核算會計成本，才能提高企業的管理效率。在房地產開發企業可以不建立獨立的核算部門，進行合理的節稅，在房地產銷售中創造更大的經濟效益與社會效益，不斷降低企業的稅務負擔。

（二）完善資產管理，加強企業內部的控制

目前，我國房地產企業工作還是存在很多問題，因此，最關鍵的是不斷完善資產管理。為了增強企業內部凝聚力，首先嚴格控制企業資產，完善資產管理責任的制度，將此制度落實到各個工作部門中，明確各個工作崗位的責任與任務。同時，不斷完善基層管理負責人員責任制度，提高各個部門的合作力度。為了增強日后審查的時效性，可為企業相應設備實行統一編號管理制度，不斷優化內部工作流程的完善程度。

（三）建立完善的激勵制度，調動審計人員工作積極性

在房地產開發企業中需要為企業內部創建嚴格的審計環境，對于工作比較馬虎，出現差錯的人員，應該嚴格按照相關規章條例給予其嚴厲的批評、經濟上的處罰，以改善工作人員的工作態度，提高其業務能力。對于工作表現優秀、工作業績好的工作機構人員相應的表揚與經濟上的獎勵，或者調整崗位，為工作人員提供晉級評優的工作機會，不斷調動審計人員工作積極性。

（四）完善會計審計核算工作，增強企業風險防范能力

完善會計審計核算工作，優化核算工作體系，才能提高企業的項目預算水平，增強企業風險防范能力。會計審計核算工作過程中，應該遵循會計法中的相關規定，結合房地產開發行業特征，掌握實地核算方法與外調方法，保證企業納稅資料的真實性。為了提高房地產開發企業的財務核算的工作效率，最重要是提高工作人員的專業水平與綜合素質，保證項目預算的精度，合理降低企業成本。

三、結束語

房地產開發企業為我國的稅收和其他政策提供強大的支持，只有實現房地產開發行業的可持續發展，才能保證我國財政稅收保持逐年增長的穩定趨勢。綜上所述，及時發現房地產開發企業審計出現的誤區，及時治理逃稅漏稅現象，完善資產管理制度與激勵制度，優化企業內控體系，嚴格審查會計審計核算工作，增強企業風險防范能力等，切實提高房地產開發企業的審計工作的時效性，創造更大的經濟效益與社會效益。

參考文獻：

[1]李志英.房地產開發企業審計誤區及應對措施研究[J].科技與企業，2013，12

[2]凌杉.試析房地產開發企業審計誤區及應對措施[J].現代經濟信息，2012，04

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中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

由于我國房地產企業一般都具備較強的規劃性，同時還伴隨著高數額的投資，并具備較為復雜的開發經營業務，因此，相關的會計審計核算范圍較大，核算環節也較為繁雜，從而導致了房地產開發企業的審計工作難度加大，因此應對房地產開發企業審計工作中常見的問題進行詳細分析，同時針對常見的審計問題應采取相應的應對措施，以保證房地產開發企業的審計工作能夠正常運行。

一、房地產開發企業審計工作過程中存在的誤區

1.對企業當期利潤實行人為調節

(1)對于滿足結轉條件的預收房款實施長期掛賬，同時對主營業務收入成本、利潤的確認工作錯誤的延遲。新企業會計制度中明確規定，在對銷售商品資金收入進行確認的同時，還應充分滿足：企業單位必須完成將商品所有權和風險轉讓給購買方；企業不能繼續保留商品的所有權和管理權，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關的資金利潤必須有效地流入到企業中；實現相關成本與利潤的審計工作。綜合上述有關規定，房地產開發企業所收取的預售房款，應在成品房已經完成竣工驗收工作并與房屋購買者之間辦理相應的商品交付和使用手續之后，及時結轉主營業務收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業的經營狀況。然而目前很多房地產開發企業為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結算工作進行人為調節，致使商品房屋的竣工結算手續不能得到及時的辦理，從而實現對企業當期利潤的操縱。

(2)對實際收入私自隱瞞，同時在沒有經過公開的情況下，進行小金庫的設置。現在很多房地產開發企業在設有自行開發的相應業務之外，還私自設立很多類似于合資經營開發業務與委托建設業務，以及商品房屋的代收和出租等業務。目前這些業務還不在國家一些法律法規的制約范圍之內，因此造成了這些額外業務較大的可操作空間，這邊是房地產開發企業小金庫資金的重要來源之一，例如在進行投資比例分配的合資商品房屋建設開發中，相應的房地產開發企業一般情況下都不會對分配的產品進行入賬工作，而對其進行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產開發企業的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業務中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環系統，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點都極易造成房地產開發企業的審計工作難以正常進行的主要因素。

2.出現嚴重的偷稅漏稅現象。房地產開發行業是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產業，因此，應向國家財政部門繳納的稅金數額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計算工作也較為復雜，這就給一些房地產開發企業的偷稅漏稅提供了一些可乘之機。當今房地產行業偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實際成本數額缺少真實性，還有的企業私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實際收入數額進行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當今我國房地產開發企業經常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業還通過其他的方式來進行漏稅和欠稅活動。

3.虛設資產和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實施之前，很多房地產開發企業都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實際的支付金額記到土地使用權上，之后通過各種途徑來對土地的用途進行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業規劃用途的方式進行價值評估，并根據評估機構所給的數據來創設無形的投資資產和成本。

二、針對房地產開發企業審計常見的問題應采取的應對措施

針對上述房地產企業審計過程中常出現的問題，應采取有效的應對措施，保證企業審計工作正常進行以及國家財政稅務資金的增長。

1.房地產開發企業應事先對稅收進行相應的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業領導還要在主觀認識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產開發企業可以通過設立獨立的核算部門來進行節稅，這可以使房地產開發企業能夠在房地產銷售上取得較高的利潤，又可以使企業的稅務負擔有所降低。

2.加強企業內部的管理與控制。房地產開發企業要在內部加大力度，對資產實施嚴格的控制和管理，建立并完善資產管理責任制度，同時要將該制度落實到實際工作中，明確各管理基層的基本任務，并對各基層管理負責人員實施相應的責任制度，使各級層相關人員明確自身的責任和義務，要對企業所購置的相應設備實行統一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內部工作流程的完善程度，在企業內部要形成一種較為嚴格的審計環境，對于出現遺漏的人員和機構應按照有關規定給予處罰，對于工作業績好的人員或機構應給予相應的嘉獎，從而調動了審計人員的工作積極性。

3.采取措施使會計審計核算工作得到進一步完善，對核算工作體系進行有效的建立，這樣不但使企業的項目預算水平得到有效提高，同時還為風險防范能力的提高提供有力的條件。會計審計核算工作需要進一步的完善，會計審計核算工作要滿足會計法中的有關規定，對于房地產開開發行業的基本特點，應采取實地核算和有效的外調方法，從而能夠保證所獲取的企業納稅資料的準確性。

三、結束語

由于房地產行業對我國財政稅收收入有著至關重要的作用，只有使房地產開發行業實現快速發展才能保證我國財政稅收的穩定增長，因此，應加大力度治理房地產稅收方面出現逃稅漏稅現象，在房地產開發企業的審計工作過程中應對短期借款方面進行認真的審查，要求無形資產和開發成本等方面保留最原始的報表，作為審計的主要憑證，同時還應加大力度對審計工作的各個環節進行排查，以保證房地產開發企業的審計工作能夠以最大限度的發揮其本身的作用。

參考文獻：

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一、前言

房地產開發企業在發展過程中可能面臨的風險源于政策、市場、自身運營方式等多個方面，這些風險不利于企業經營目標的實現，負面影響極為顯著。所以，要想實現穩定發展，企業就必須要正視風險管理工作的意義，并借助強化內部審計等方式，來不斷提升管理的有效性。

二、房地產開發企業的內部審計及風險管理措施

（一）內部審計工作現狀概述

在當前階段，雖然房地產開發企業對內部審計與風險管理的關聯已經有了較為清晰的認識，但內部審計工作的開展中依舊還存在不少問題，其中尤以下述兩項最為突出。首先， 監督意識不強。在房地產開發企業中，擔任領導職位者大多是技術專家，他們對于工程項目的要求大多側重于開發以及建設，對于財政問題他們往往是既不十分了解也不十分關注，這就導致內部審計工作處境尷尬，很難得到足夠重視，開展時阻力重重。內部審計本質上屬于內部監督，但現實中卻有很多領導將內部控制與計劃管理等同起來，認為沒有必要再進行內部審計。薄弱的監督意識反映了企業領導認識方面的不足，極易引發工期延后、項目成本過高等問題。其次，內控監督停留在表面層次。受到流程不規范、設計不合理等因素的影響，房地產開發企業業務流程之間的制約與監督作用比較有限，再加上相關制度執行不力，內部監督存在嚴重的剛性不足問題。比如，部分企業不重視付款控制，導致工程款超付問題時有發生。上述問題的產生與內控監督不力有著密切關系，是此項工作流于形式的間接后果。

（二）通過強化內部審計提升風險管理有效性的措施

1、健全內控制度

在內部審計工作中，制度發揮著指引、衡量與約束作用，關系到實際工作的規范程度。所以，現階段有必要針對內部審計工作效率低下問題，加緊制度建設步伐，以健全制度的方式來降低不規范問題產生的可能性。內控制度具有整體性特點，涵蓋范圍非常廣，其中不僅包括財務制度和合同制度，還包括人力資源規章及風險管理制度。為了充分利用內控制度的作用，在對其進行完善的過程中，就要格外重視制度的銜接與配合，以防出現信息孤島現象。唯有這樣，才能避免管控脫節，防止企業陷入效能抵銷困境。

2、創新監督模式

工程管理并非是房地產開發企業風險的唯一來源，招投標環節、結算環節、簽合同環節、落實合同環節出現問題同樣可能導致風險。所以，企業唯有以全過程監督模式取代傳統模式，方有可能實現風險的有效控制。為此，企業需注重構建全過程監督模式，并通過科學評價環節效益、減少舞弊等方式，來達到控制損失的目的。這樣做可以為內部審計工作價值的充分展現提供機會，既有助于風險的降低，還有助于改變領導認識。所以，現階段企業有必要在樹立全過程監督意識的基礎上，抓緊落實此項機制的建設，綜合運用控制手段。比如，成品管理環節中，相關部門應加強對材料收集及數據整理等工作的重視，并通過有效的雙向溝通，來保證涉及的數據真實可信。而在銷售環節中，企業則需要采取一切可行手段，來盡可能的減少庫存，以保證資金的正常周轉，進而達到降低經營風險的目的。

3、加強審計隊伍建設

高效的內部審計工作需要以高素質的審計隊伍來保障，所以，提升審計工作的有效性也需要從這支隊伍的建設入手。為此，企業應重點加強兩個方面的工作，其一為對現有人員結構進行調整，其二為重視人才的培養及引進。房地產開發具有復雜性，過程中的各個環節環環相扣，所以，保證每個環節的工作質量是優化工作總體質量的必然要求。審計人員對審計工作的影響極為顯著，在人員素質不高、無法適應崗位要求的情況下，審計的有效性也會偏低。所以，加緊人才培養是房地產開發企業當前必須格外重視的一點。為了達到這一目的，企業可考慮通過培訓的方式，來增強審計人員的綜合素質。比如，企業可通過對審計人員實施定期培訓，來促使他們在工作中不斷進步。或者，企業也可以通過崗位輪訓的方式，來提升審計人員實際能力與其崗位要求的匹配度。人員素質提升可帶動審計工作質量的改善，有助于管理有效性的增強，如此一來，企業面臨的風險也會隨之減少。

三、結束語

結合房地產開發企業目前的內部審計工作開展情況來講，監督意識薄弱、“監督形式化”問題依舊非常突出。此種局面不僅限制了審計職能的發揮，還會造成風險管理效率低下，使得管理目標難以實現。所以，現階段企業有必要在加強反省的基礎上，針對導致上述局面的原因，采取有針對性的改進措施，以盡快擺脫對自身發展形成制約的問題。

參考文獻：

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房地產開發企業不但資金投入大，而且建設周期長，極易受到國家宏觀經濟與政策的影響；從2013年起，我國政府對房地產市場調控政策陸續出臺，調控力度不斷加深，房地產投資的增長速度持續放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續加大，使得房地產開發企業面臨巨大的投資風險。鑒于房地產開發企業的特殊性，中國注冊會計師協會在2月了審計風險提示函，要求會計師事務所充分考慮房地產類上市公司所處行業狀況及特點，重點注意房地產開發企業的內部控制體系與風險評估。例如，收入的確認標準、成本費用是否真實、房地產項目是否存在減值跡象、內部崗位設置與會計估計的合理性以及相關事項的披露等。由此可以看出，房地產開發企業審計風險較高的重要原因源于起步較晚，內部控制制度薄弱，未能形成規范的內部控制體系；企業內部存在諸多控制上的缺陷，未能在內部規范部門之間、上下級之間以及崗位之間的制約。

同時當前經濟發展迅速，房地產行業競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產調控政策，房地產開發企業為解決當前困難，應該把工作重心從對外發展轉變為對內加強管理。因此，為形成房地產開發企業內部控制規范體系，需要深入研究當前房地產開發企業所存在的內部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。

本文對目前我國房地產開發企業內部控制存在的問題進行詳細分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內部控制規范政策和監管改進提供借鑒。

二、房地產開發企業內部控制問題

（一）缺乏健全的房地產開發企業內部控制體系

當前中國房地產開發企業發展迅速，但大部分企業內部控制制度不全面，在內部控制環境、控制程序、會計信息系統等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業管理的、有針對性的完整內部控制體系。完善的內部控制體系能讓企業快速健康發展，房地產開發企業內部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業信息的真實性與準確性。

（二）房地產開發企業風險評估環節與內控意識薄弱

隨著我國房地產開發企業的不斷發展，企業內部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業面臨的各種風險問題：一是完善的風險評估體系尚未制定，企業無法有效地采取對應的風險預警機制，使得企業容易遭受到外界環境的影響，可能導致企業破產等情況出現。二是房地產開發企業管理層對內部控制認識較為片面，認為制定內部控制制度就是建立企業內部管理制度，只要執行好現有工作制度，就是較好地實現了內部控制，從而導致了企業內部控制意識薄弱，執行力度不足。

（三）房地產開發企業內部監督管理不到位

房地產開發企業內部的自我監督管理一直被認為是我國房地產開發企業各項經營活動的保障基礎。但目前我國房地產開發企業缺少健全的監督管理機構，企業內部審計部門缺乏應該擁有的獨立性，不能充分發揮內部審計所應有的功能，對內部控制制度執行效果、執行力度、修訂等缺乏客觀獨立的監督，從而導致了房地產開發企業現行的監督管理不到位，執行力度不足。

（四）房地產企業內部人員綜合素質參差不齊

現階段，房地產開發企業內部員工素質參差不齊，員工對企業內部控制制度的理解能力與執行能力差異較大，不能完全滿足企業內部控制制度執行要求，從而影響企業的發展與內部管理水平。房地產開發企業內部控制的執行需要全體員工的配合，若員工不能充分認識到企業內部控制的重要性與必要性，企業快速健康發展就會受到限制性約束。

（五）房地產開發企業工作流程缺乏控制

當前我國房地產開發企業工作流程較為復雜，項目可行性分析、拿地、規劃、市場推廣、成本控制等工作進度緩慢，需要長期進行關注，同時工作流程所蘊含的內部控制是管理層建立健全內部控制制度的關鍵。但鑒于房地產行業擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產開發企業只注重結果，降低了對分散的工作流程的關注度，缺乏工作流程內部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優化與完善。

（六）房地產開發企業內部控制信息溝通不暢

內部控制理論中提出了內部控制信息共享有利于企業員工之間的溝通，也有利于加強各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯系。隨著房地產開發企業規模的不斷擴大，管理層次較多，容易出現權責分工不明、工作效率低、內部控制溝通不暢等問題。房地產開發企業雖然大部分建立了內部信息溝通渠道，但是在實際中應用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達工作，缺少及時反饋；另一方面內部職能部門之間協調性較差，不能有效快速傳達內部控制信息，影響企業內部控制的有效運行。

三、房地產開發企業內部控制問題解決對策

（一）建立健全完善內部控制制度

建立完善的內部控制體系以及健全的內部控制制度是房地產開發企業當前解決內部控制問題的首要任務，主要包括建立針對企業工作流程的內部控制制度與完善內部控制的自我評估制度。

（1）建立針對企業工作流程的內部控制制度。當前房地產開發企業內部控制制度的出發點是如何控制企業內部的工作流程，但房地產開發企業的內部控制制度要根據企業的工作流程，將各項主要工作和經營活動納入內部控制制度管理的范圍內，具體的來說是要制定企業內部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預算資金管理內部控制制度，強化預算資金的監管，防范舞弊現象的發生；建立會計獨立核算內部控制制度，保證會計核算的準確性與及時性，等等。

（2）完善內部控制的自我評估制度。除了建立針對企業工作流程的內部控制制度，房地產開發企業還需重視內部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內部控制制度評估，對內部控制進行評價考察，分析其現階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內部控制制度越來越健全。通過實施內部控制的自我評估制度，發現現有內部控制制度存在的問題，并針對問題進一步實施準確且有針對性的措施，改進企業內部監督，更好地完善企業內部控制制度，促進企業健康快速發展。

（二）加強內部控制法制建設

許多國家都已經頒布相關法律法規規范企業內部控制的建設，如美國、日本、韓國等，而當前我國的房地產開發企業內部控制法制建設依舊處于部門規章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強制的法律約束力。內部控制要得到有效執行，內部控制信息能及時準確披露，投資者與企業信息不對稱問題得以緩解，國家立法機構需要加強企業內部控制的法制建設，使得企業能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內部控制缺陷、虛假披露內部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強化內部審計

內、外部審計人員對內部控制制度的監督與評估是房地產開發企業保障內部控制制度有效性與開展內部控制工作的重要組成部分。當前房地產開發企業所暴露出來的內部控制問題，實際上是內部審計評價工作與外部審計監督工作不嚴格密切相關。我國企業內部控制實踐普遍存在重建設、輕執行與監督的現象，內部控制評價走過場及外部審計審核走形式。因此，房地產開發企業需要加強內部審計部門對內部控制的評價工作，強化外部審計對內部控制的監管責任，才能更好地建立企業完善的內部控制工作。

同時房地產開發企業要積極發揮內部審計對內部控制的積極促進作用，具體做法：一是要設立獨立性較高的內部審計部門，是內部審計工作能獨立有效地開展。二是要明確內部審計部門的具體職責，明確獲取的審計信息是真實可靠的，確保其監督職能有效發揮。三是注重內部審計工作人員的素質，通過業務培訓等方式提升工作能力。四是要改進房地產開發企業內部審計的運行機制，規范內部審計工作程序，明確參與各方的職責行文，確保內部審計工作的準確性。

（四）拓寬企業內部控制體系

隨著房地產開發企業不斷擴大發展，分、子公司的數量逐漸增多，企業不僅應關注自身的內部控制體系的建設，同時也要規范分、子公司的內部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點與業務范圍，協助建立健全完善的內部控制制度，保證企業整體內部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內部控制缺陷，企業總部也有不可逃避的連帶責任。因此，房地產開發企業需要拓寬企業內部控制體系，保證整體內部控制體系的健全與完整。

（五）提高內部控制缺陷披露質量

我國目前沒有明確指出內部缺陷的認定標準、內部控制缺陷沒有嚴格的等級劃分以及未披露內部控制缺陷整改措施等等，政府相關部門需要針對內部控制缺陷衡量、整改等進一步完善，出臺相關政策，讓房地產開發企業對自身內部控制存在的缺陷有所了解，如何準確披露內部控制缺陷、如何按照國家規定進行整改等有據可循。因此，政府需要完善房地產開發企業內部控制缺陷披露機制，提高內部控制缺陷披露質量。

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中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A

引言：

房地產行業近幾年發展極為迅速，逐漸成為影響國民經濟的產業。財務管理作為唯一的價值管理手段，是房地產企業管理工作中的核心。對房地產企業而言，財務管理是對企業生產經營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預測、規劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務關系進行有效處理的經濟管理工作。

房地產開發企業財務管理的含義及特點

（一）房地產開發企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。

（二）房地產開發企業財務管理特點：房地產企業的開發項目投資額通常比較大，企業成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業生存與發展的重要生命線。在較長的開發周期當中，企業經營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務重、財務管理風險高成為房地產企業財務管理工作的基本特點。

二、房地產開發企業財務管理內容及任務

企業財務管理的內容是由企業資金運動過程決定，資金運動包括資金的取得、使用、耗費、收入和分配，即以價值形式反映企業對生產資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產成果的實現和分配。

房地產企業財務管理的內容

對開發企業資金籌集的管理

對開發企業開發成本及費用的管理

對開發企業資金投資運用的管理

對開發企業稅務籌劃的管理

對開發企業利潤分配的管理。

房地產開發企業財務管理任務

籌集、管理和用好資金，保證企業生產經營的需要，加速資金周轉，不斷提高資金運用的效能；

積極組合資金，開辟房地產經營市場，實現住宅商品化；

通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低經營成本，提高投資效益和經濟效益；

4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；

5、按照企業實際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業可持續發展提供強勁堅實的基礎。

三、房地產開發企業財務管理存在的問題

（一）資金管理體系不完善

房地產企業財務管理是一項系統性的工程，管理工作涉及到企業發展及投資項目建設的方方面面，部分地產企業雖然按照相關要求進行年度投資規劃的制定，卻并未對規劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規范約束性不足的影響，一些房地產開發企業內部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務管理無法對資金進行集中的管理與使用。

管理制度形式化

財務管理制度基本流于形式，無法發揮其應有的積極作用是多數企業財務管理工作中面臨的首要問題。多數地產開發企業財務管理對于收支的審批流程缺乏規范性，審批人員并未在制度授權的范圍之內開展審批工作，審批手續不完整的問題普遍存在；同時，房地產企業財務管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執行的實際標準相對混亂。可以說，財務管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。

審計監督力度不足

盡管多數房地產開發企業內部設有相應的審計監督部門，也制訂了必要的審計監督制度，但我認為通過企業內部審計，還有一個作用那就是通過對前一階段的總結、回顧，對經營業績作出客觀的評價，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計工作對企業財務管理的監督作用無法得到切實發揮，企業審計監督部門對財務管理工作的監控力度嚴重不足。同時對企業未來的發展形成一定的制約，而加強對企業財務管理工作的優化與完善可謂勢在必行。

融資渠道單一

目前，我國絕大多數房地產開發企業的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發。但近年來，國家對于房地產市場的各項調控政策陸續出臺，而銀行對于房地產企業融資的監管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產開發行業的投入門檻可以說越來越高。而財務管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構成了直接的影響與威脅。

稅負居高不下

一直以來房地產開發都是高稅負的行業，企業在經營發展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業。但目前，企業財務管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因對現行稅法及相關會計政策缺乏深入且到位的理解，企業財務管理無法運用恰當的稅收籌劃手段來降低企業稅負，企業稅負居高不下，而這無形中加劇了企業財務及財務管理的負擔。

四、完善房地產開發企業財務管理措施

建立健全資金管理體系

房地產企業要對現有的資金管理體系進行完善與健全，根據企業發展現狀及市場環境進行全面預算的編制，在此基礎上將企業資金規劃目標進行有效分解，依據項目的開展進度制定出資金使用的整體規劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業資金進行有效使用；同時，企業還必須設置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業每一筆資金都可以得到規范的使用。

加強財務管理制度建設

房地產開發企業要對現行的財務管理制度進行加強，首先要對內部財務部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監督職能；對各項經濟業務的收支及審批程序等進行統一規范，并明確審批人員的職責、權限和義務；對費用開支的管理口徑進行標準化規定，根據不同的業務需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監督手段的融入來保證財務管理制度的有效落實。

加強投資項目中期的資金管理

在現今的房地產開發項目中，由于不良的資金管理而導致在建項目資金不足，后續資金跟不上的情況時有發生。這就要求房地產企業在開發過程中加強運作中的資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要合理調撥、統籌安排、把資金分配搞好。房地產開發企業應建立以結算為中心形式的資金管理機構，起到統籌安排使用資金的作用。

建立完善內部控制制度

內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產開發企業經營戰略目標的實現，根據經營環境的變化，對房地產開發企業戰略制定、經營和管理過程中的風險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環節，房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資金借貸管理、擔保管理、資產管理、職務授權及人制度、信息系統安全管理、信息披露管理等多項專門管理制度進行規范、控制。

（五）加強外部監督、充分發揮外部監督的作用

在會計監督中單純強調會計監督是不夠的，必須強化對會計工作的外部監督，也就是加強政府監督和社會監督。我國審計、稅務、財政、物價等部門應當依照有關法律、行政法規規定的職責，對房地產開發企業的會計資料實施會計監督檢查。審計、稅務、財政、物價是代表政府利益的經濟監督部門。在執法中，應加大政府綜合力度，審計監督主要應放在對房地產開發企業的預算執行、計劃完成、財務收支情況及承擔國家投資項目的監督上；財政監督應當以房地產開發企業會計信息質量為主，對房地產開發企業的事業收入應監控其(收支兩條線)的落實執行情況；稅務監督是對房地產開發企業納稅人依法納稅情況的監督。審計、財政、稅務等部門應加強溝通，加大處罰力度，對違房地產開發企業法違紀的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監督權威。

（六）強化房地產開發企業經營風險意識

加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。風險意識必須滲透到房地產開發企業各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

五、結束語

房地產開發具有高風險、高收益、投資期限長的特點。一個開發項目需要經過從策劃、設計、招標、施工到營銷等階段。財務管理作為現代房地產企業內部管理體系中的核心環節，對企業的經營、管理與發展都發揮著不可忽視的重要作用。企業要想在市場經濟中站穩腳跟、謀求發展，就必須加強財務管理理念，優化并完善順應適應市場經濟發展的現代企業財務管理體系。

參考文獻：

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關鍵詞 ：房地產企業；財務風險；防范措施

一、引言

今年以來，房地產行業不景氣，價格有所下降，一批中小型房地產開發企業因資金鏈斷裂而倒閉。房地產企業由于其特殊的行業情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財務風險，一旦資金鏈出現問題，將直接影響到企業的正常運行。目前房地產開發企業面臨著多重財務風險，如利率、通貨膨脹等風險，同時內部控制不健全等，這些財務風險都將影響到企業的發展。

二、我國房地產企業存在的財務風險

（一）利率和通貨膨脹的財務風險

我國的利率變動目前主要是由中央銀行決定，央行通過對利率的調整，對宏觀經濟進行調控，但是市場上利率的變動可能會導致房地產開發企業遭受到損失，通常房地產開發企業需要向銀行借取大量的資金用于房地產的開發，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業的財務風險。

通貨膨脹是房地產開發企業主要財務風險之一，使得房地產開發企業的資產真實價值下降，給房地產開發企業帶來損失。從我國2004 年以來的CPI 變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經濟危機，以及我國4 萬億的投放，導致通貨膨脹率高居不下。對于房地產開發企業來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實際的虧損，可見通貨膨脹是房地產開發企業面臨的重要風險。

（二）融資渠道單一，財務風險高

目前房地產開發企業在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產開發企業在資本市場上難以獲得資金，造成房地產開發企業融資渠道十分的狹窄。通常企業的融資渠道可以分為三類，即借款、發行債券、股權融資。在我國的市場中，房地產開發企業難以發行債券，股權融資也很少，基本上都是靠借款來補充企業的現金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產開發企業的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產開發企業將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產開發企業的年凈利率，造成還款壓力巨大。

在股權融資方面，歐美一些發達國家有較為發達的房地產開發企業機構，能夠對發展前景較好的企業進行投資，從而持有房地產開發企業的股權，幫助企業發展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業，發展規模小的企業很難獲得的資金支持，造成房地產開發企業難以通過股權進行融資。

（三）內部控制較為薄弱

對于內部控制的定義學者有不同的意見，本文以2008 年由財政部、證監會以及審計署、等機構頒布的《企業內部控制基本規范》為依據，對內部控制進行定義。內部控制是指公司為了保護企業資產的安全和完整，保證會計信息的真實、可靠，確保企業制定的經營方針得到貫徹執行，實現其經營目標，而制定的規章制度，除了內部控制制度本身外，還包括在實施內部控制制度過程中做出的獎懲條款。是現代企業治理機制下企業所必須的制度規范，其最終目的是為提高企業的經營效率，保證企業的健康運行。依據COSO 框架，房地產開發企業的內部控制缺陷表現在兩方面，即設計缺陷和運行缺陷，設計缺陷是指企業在設計內部控制制度時有所缺失，缺少控制目標所必需的控制程序，或者是現在使用的控制制度存在并不合理之處。

三、我國房地產企業防范財務風險措施

（一）強化風險識別機制

房地產開發企業機構需要提高風險防范意識，建立一套完整的風險預警系統。房地產開發企業風險識別主要需要考慮兩方面，當前面臨的風險和未來潛在的投資風險，通過對著兩種風險進行識別、應對，能夠有效的降低投資風險、市場風險等。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應對提供有用的信息。在識別過程中，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因。對于已經識別出的潛在風險，必須及時查找、分析風險因素和風險信號，盡可能準確的評估風險。并在最短的時間內報送相關部門，否則將會延誤風險的應對，造成更大損失。

（二）拓寬房地產開發企業融資渠道

由于融資渠道過于狹窄，嚴重的影響了企業的發展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產開發企業要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資，股權融資雖然是較為快速的方式，但是股權融資面臨著企業估值、控制權等諸多問題，一旦處理不善，可能導致企業控制內部管理出現混亂。房地產開發企業還可以進行擔保融資，通過擔保機構，進行資金的拆借，這能夠緩解房地產開發企業短期的資金困境。

（三）強化企業內部控制

健全房地產開發企業內部會計控制和管理控制制度，公司的內部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監督這三方面進行。首先，房地產開發企業需要建立一套嚴格的內控規章制度，包括《企業財務管理辦法》、《企業預算管理暫行辦法》、《企業資金授權審批管理辦法》等一系列相關的制度。在房地產開發企業的經營管理中，要合理設置職能部門，明確各部門的職責，建立完善的財務控制和職能分離體系。充分考慮房地產開發企業內部不兼容職務以及相互分離的制衡要求，形成內部相互制約、相互監督的格局。事中控制體現在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實盤點控制、庫存限額控制等方法。事后監督也是必不可少的一個環節。在每個會計期間或者每項重大經濟活動完成之后，內審部門都必須按照監督程序，審計各項經營活動，及時發現內部控制中存在的問題以及薄弱環節。

四、結束語

房地產行業結構性調整難以避免，一批房地產企業將在調整中被淘汰。雖然房地產開發企業面臨著較大的財務風險，如果企業積極的應對，增強財務風險識別與應對機制，拓寬融資渠道，加強自身的管理，企業能夠在行業不景氣的情況下繼續生存、發展。

參考文獻：

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房地產投資項目具有資金投入大,建設周期長,成本核算環數多,投資風險高等特點。這就更需要精打細算,規避風險,力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作,這是由房地產項目的特性所決定的。了解房地產開發成本的構成和我國房地產開發企業成本核算的現狀,是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算,顯得尤為重要。

一、房地產開發成本的構成

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。按不同的標準有不同的分類,就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地及設備費用

土地及設備費用,是房地產開發成本的主體內容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出

配套及其他收費支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本

房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

二、我國房地產開發成本的管理現狀

隨著房地產行業競爭的加劇和房地產市場的逐步規范,房地產開發企業靠過去那種高價格、高成本、粗放管理獲取高額利潤的時代已經一去不復返。但我國房地產開發成本的管理仍存在以下問題。

1.成本管理意識淺薄

長期以來,我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎,以事后核算為重點的靜態成本管理方式。受傳統觀念的影響以及房地產開發企業高回報的利潤率,導致房地產開發企業缺乏成本競爭意識。企業往往忽視了成本管理,成本管理意識淺薄,浪費很大,財務人員只是根據合同來控制項目的開發成本,對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發產品位置的固定性、生產的長期性以及流動性,也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后,我國房地產業面臨著更加嚴峻的考驗,隨著企業成本總額中不可控成本的比例增加。如果不加強成本管理意識、規避風險、提高效益,將很難在市場當中立足。

2.缺乏戰略性的成本管理控制體系

在市場經濟條件下,競爭日益激烈,房地產開發企業面臨著高風險,而收益卻在下降。一些企業為了搶市場、搶工期,往往走一步看一步,忽視了長期發展戰略,導致企業缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業的高層管理者雖然知道戰略規劃對于企業成本管理的重要指導意義,但卻沒有形成制度化、規范化和程序化的企業發展戰略。結果妨礙了戰略目標導向作用的發揮,企業停留于粗放管理階段。由于企業成本管理缺乏戰略指導,使得成本管理對策與戰略目標脫節,成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設,再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規范的操作程序,成本管理目標最終很難實現。

3.內部控制薄弱,偏重事后控制

房地產開發企業的成本管理工作,事前比較薄弱,總結多于過程控制,往往成為事后行為。尤其在規劃設計階段缺乏對成本的事前預測,對成本控制的重視不夠。對開發經營過程中具體業務活動的控制,基本上也是采用事后控制,很多時候只能接受既成事實,比如預算外費用和現場簽證發生的支出等。成本預測和成本決策也缺乏規范性和系統性,有些企業雖有預算,但不夠科學、全面、系統,只對一些費用進行預算編制,還不能稱為預算管理更談不上建立預算管理控制系統。成本管理的關鍵部門和業務流程的關鍵環節缺乏控制標準。一些企業雖然在職能部門上單獨設置了審計部,但往往只對工程造價進行事后審計,沒有發揮其應有的功能。

三、如何加強地產開發企業成本核算

成本核算向來是企業管理中的重點,房地產企業也不例外,現在從四個方面加強房地產開發企業的成本核算。

1.加強制度建設

加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目相應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。

2.設立合理的成本核算項目

房地產開發企業在開展商品房成本核算的工作中,必須切實做好各項基礎性工作。主要包括項目可行性研究報告、項目預算和決算書,各類購銷合同文件,項目成本費用控制計劃、項目成本預算,各類成本費用支出原始憑證及記錄、成本變動因素分析表,現場各類簽證憑單,現場管理原始臺賬記錄,預決算原始臺賬記錄,項目預決算差異分析表等。成本核算的基礎工作重點在于建立和健全各類原始記錄,建立規范的開發建設流程,嚴肅認真地做好項目預決算工作,嚴格現場驗收簽證和計量工作,嚴格執行成本預算及成本變動因素分析制度,加強預決算差異分析。

正確劃分成本項目,可以客觀地反映產品的成本結構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定,開發成本屬一級科目,在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發生次數較少的成本費用,特別是單筆發生的費用,應盡量合并,對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

3.強化會計監督,保證會計核算真實性

建立科學的財務管理體系,核算開發各個環節的資金運行情況、運行時間、貨幣在不同時間內價值的調整。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制,其中主要是貸款利息的降低。因此,應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期、降低資金占用時間,從而實現對財務費用的控制。

企業應設立內部審計部門或人員,強化內部審計,以保證會計核算真實性,其最終目的是降低房地產開發成本,提高房地產開發企業經濟效益。內部審計應以企業的會計核算方面規章制度及工程預算書為依據,對不符合制度的支出,堅決予以制止。對于超預算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究責任者責任。這樣,可以降低成本,提高企業效益。

4.樹立成本意識,加強成本宣傳

事實上,成本管理不只是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。他們只是企業成本日常控制的組織者,比如房地產開發公司的工程管理部門,只靠他們單方面的努力,難以實施好成本控制。企業決策管理層的決定對企業成本形成的基礎條件有很大的影響。比如房地產開發公司的策劃部門和工程部門的工作影響著房屋設計和成本材料管理;銷售部門人員的業務活動影響著材料物資的采購成本及產品銷售費用;財務部門的融資方式影響著資金使用成本。這就是說,企業成本的發生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關。他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此,成本控制的主體應該是個全員概念,企業內部每一個部門和每一個人都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實施者。

參考文獻:

[1]黃蓉:《房地產開發成本管理探究》,工作研究,2009.12

[2]張永:《房地產開發成本核算中注意的幾點問題》,現代商業,2009.14

[3]胡亞麗:《淺談房地產開發企業成本核算的標準化》,現代商業,2007.30

篇（9）

對于一個企業來說，財務工作是一個企業的主要構成部分，關系著企業的長遠發展，關系著企業的經濟效益和財務支出的合理性。因此，對于房地產開發企業來說也是如此，需要加以關注房地產開發企業自身的財務管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產市場發展扶方向，提高房地產開發企業的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。

一、房地產開發產業特點和理論闡述

房地產開發產業，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產工作具有緊密聯系，主要是對房地產進行來進行管理和開發，對房地產進行銷售和出租，對房地產需求人員來進行服務的產業，具有中介性質的產業[1]。其次房地產開發產業具有自身的發展特點，具有自身的特殊性，其財務支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發展風險，經濟利益無法確定。由于房地產前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債(預售款)，前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等

二、財務管理工作闡述

(一)財務管理工作內容闡述

對房地產開發企業的財務管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內容。其一，房地產開發企業主要管理主體。對于房地產開發企業來說，其在企業的財務內部，主要是對財務工作人員工作的內容和監督與管理的主要內容來進行管理，對整個房地產開發工作中，不同環節的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產開發企業的主要管理工作內容。房地產開發企業的財務運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內容和管理任務，包括對資金的流向，財務的實際使用情況，財務的支出和走向，財務的收入，財務管理方案的構建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產開發企業的財務管理工作，主要是對企業的資金和財務籌集工作進行管理，對企業的財務運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產開發企業的財務方案展示圖[2]。

(二)管理的主要特點闡述

房地產開發企業在發展過程中，其財務管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產開發的消耗時間較長，財務支出較多，籌資壓力較大。房地產開發企業的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設資金，增加了自身發展的財務支出[3]。其次，房地產開發工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設和發展周期長，不同環節的發展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，較大的財務支出和建設壓力，建設和發展的時間較長，決定了房地產開發企業的發展風險。其次，房地產開發過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發展政策的影響，必然會增加了房地產開發企業的工作難度，增加了財務管理工作的壓力和難度。如果房地產開發企業在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發展動向，一旦發生投資風險帶來的后果無法想象[4]。

三、房地產開發企業的財務工作有效進行

(一)增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系

現階段，隨著社會的不斷發展，房地產開發企業數量的不斷增加，房地產開發企業的規模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產開發企業在市場上涌現，增加了房地產開發企業的發展壓力，不同房地產開發企業競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產開發企業的要想在眾多企業中，拔尖而出，不僅要關注自身的經濟發展工作，也要增加對財務管理工作的關注度，把財務管理工作和房地產開發企業長遠發展計劃結合，來促進自身的全面發展，提高房地產開發企業自身的競爭力。站在經營和管理人員的角度來說，為了保證房地產開發企業的財務工作的有序開展，其要在企業內部構建完善的財務管理體系，在房地產開發建過程中，對不同項目中設置核算機構，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經方法，增加自身經營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎上，要不斷的學習財務理論知識，學習會計信息，增加對財務管理工作中，資金和財務的流向的關注度，增加對自身財務管理工作中，現金流向的關注度，利于在房地產開發企業的財務工作中發揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產開發企業的財務管理報表，其增加了對不同數據和信息的分析，可以作為當下房地產開發企業的財務借鑒的方案。

(二)增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果

對于房地產開發企業的財務工作來說，其關系著房地產開發企業的發展，和財務管理工作人員和會計從業工作人員具有緊密聯系。因此，要增加對內部財務工作人員的監督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產開發企業的財務工作的全面開展，房地產開發企業也要增加對外部監督工作的關注度。房地產開發企業的發展，和市場與政府具有緊密聯系。因此，在對房地產開發企業的財務工作年進行監督和管理時，可以全面發揮市場的監督作用和政府的監督作業，增加社會對房地產開發企業的財務工作的關注，利用社會這一大集體來對房地產開發企業的財務工作進行監督和管理。增加我國的財政機構、審計機構、稅務部門和物價等等，對房地產開發企業的財務工作的監督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發揮政府的職能，把審計監督工作和企業的預算工作進行結合，利用稅務監督來對房地產開發企業的的主體[6]。

(三)優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性

房地產開發企業的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優化傳統資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經過財務體現的允許，避免呆賬與壞賬現象的發生，構建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯系性，保證市場營銷的財務收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業，資金的總支出需要經過負責人和財務管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產開發企業的的資金管理工作的有效開展，保證其財務管理工作的高效進行，也要在企業內部構建完善的控制制度，增加對房地產開發企業的的資金和財務的保護，來樹立企業的良好形象，保證企業的名譽與聲望，提高企業的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產開發企業在不同發展環節，和不同經營活動中，來保證資金和財務運作的科學性。

四、結論

房地產開發企業財務管理工作，是其在發展過程中的主要工作，其不僅關系著企業的經濟發展，也對企業的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，要增加對自身財務管理工作的關注度，增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系，增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果，優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產開發企業長遠發展。

參考文獻

[1]胡思祥.房地產開發企業財務風險類型分析及控制策略[J].經營管理者，2016(27)：49.

[2]陳敏，陳曉園.非財務指標在房地產開發企業財務分析中的應用[J].產業與科技論壇，2015(18)：131-133.

[3]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015(11)：52-53.

[4]占濤.房地產開發企業財務危機引發因素影響過程的分析[J].商業會計，2013(19)：115-117.

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2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性

2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要

傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求

房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”

2.3外部審計的影響

注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

3房地產開發企業中內部審計存在的問題

3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作

房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。

3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式

房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。

4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中

4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能

房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。

4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才

房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內部控制制度

對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。

4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益

注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。

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關鍵詞 房地產開發企業 會計內控 實施途徑

近年來，我國經濟社會取得了較為快速地發展與進步，從而推動了各個方面的發展與創新，經濟市場化程度越來越大，市場競爭力也越來越強，由于經濟地快速發展，使得各行各業得以迅速崛起。其中，我國的房地產開發企業就是在這樣的一個環境條件下發展起來的，而且發展的規模越來越大，市場競爭地位也是越來越高，為我國的國民經濟增長作出了較大的貢獻。然而，在房地產開發企業帶來巨大的經濟效益的同時，其自身也存在著一些引人注意的問題，其中房地產開發企業會計內部控制方面就出現了一些問題，嚴重阻礙了房地產開發企業的發展。因此，新形勢下加強實施會計內部控制是擺在房地產開發企業面前的一個重大的任務。本文就是針對新形勢下房地產開發企業會計內部控制過程中所存在的問題，提出了加強房地產開發企業實施會計內部控制的具體途徑。

一、新形勢下房地產開發企業會計內控中存在的問題

隨著我國人民對高質量生活地不斷追求，房地產開發企業無論從數量上還是從規模上都有了快速地發展，從而促進了國民經濟的增長。然而，在房地產開發企業帶來經濟效益的同時，其在實際運行過程之中也存在著一些問題，其中一個較為突出的問題就是企業會計內部控制之中存在著問題。具體而言，包括如下幾個方面。

（一）房地產開發企業對內控的認識不足

大家都知道，會計內部控制并不能產生直接的經濟效益，而且間接的經濟價值也需要很長的一個周期才能夠實現，且需要設置較多的人員崗位，需要制定出非常多的企業規章制度，要增加辦事的流程與環節，然而目前有相當一部分房地產開發企業更多地關注房地產商品的開發以及銷售上面。還有某些房地產開發企業片面地認為企業會計內部控制就是對企業運行成本的控制或是會計控制或內部牽制制度等。這就說明了當前時期下我國房地產開發企業對企業會計內部控制的認識嚴重不足，而且對其理解也存在著偏差，未能夠真正地理解房地產開發企業內部控制的全面涵義，有的管理者認為如果加強企業內部控制就會束縛自己的手腳，那么就不能自由地參與到市場競爭之中，從而在很大程度上影響了企業的工作效率和質量；甚至有的認為搞內控就是對自己的不信任，容易造成內部的矛盾等。企業應該認識到內控系統是確保企業經營活動的有效進行，保證資產的安全與完整，保證會計資料的真實、完整，防止、發現以及糾正錯誤與舞弊的一條有效措施，是提高企業經濟效益的重要一環，應該把內部控制制度當作頭等大事來抓。

（二）房地產開發企業會計內部控制環境較為弱化

當前時期下，我國的房地產開發企業可以說是在一個會計內控環境較為弱化的環境下而發展的，這主要體現在如下幾個方面：（1）受計劃經濟體制下陋習的長期影響，企業會計內部控制意識淡薄而且還受到了長期行政、大鍋飯思想以及封建社會思想的影響。由于上述的因素的存在，嚴重阻礙了我國市場經濟的發展，從而也阻礙了我國整體的發展水平的提升，然后政府看到了這些因素存在的弊端，進行了適合社會發展的經濟體制改革，要求理論上的政企分開在實際過程中卻并不明顯，在客觀上企業并沒有真正的自由理財權，企業的經營管理需要遵循國際的指令計劃，這就賦予了企業經濟管理的行政色彩；從另一方面而言，對于企業經營不科學的企業的進行盲目地保護，從而又助長了這種“吃大鍋飯‘的意欲。這對于我國房地產開發企業的影響是十分巨大的，導致了房地產開發企業并不能很好地實施會計內部控制，加速了企業的不健康發展進程。（2）房地產開發企業法人治理結構子虛烏有、形同虛設，對于構建相互制約的法制環境極為缺乏。新形勢下，我國的房地產開發企業的發展規模越來越大，新上市的房地產開發企業的法人治理結構大多數為“形備而實不至”，并不能很好地達到內部權利制衡的良好效果。對于房地產開發企業而言，過于強調“放權讓利”，走向了經營權取得所有權的極端，這就造成了“內部人控制”的現象較為普遍。這非常不利于新形勢下我國房地產開發企業實施會計內部控制，嚴重阻礙了我國房地產開發企業的不斷發展。

（三）房地產開發企業會計內控制度并不完備

目前，我國房地產開發企業的會計內部控制制度并不完善、不科學、不規范、不合理。這主要表現在如下幾個方面：(1)企業會計內控制度尚未構建，有的建立了但是沒有成為一個完整的系統，這就使得房地產開發企業會計內控制度沒有任何依據可以參照；（2）企業會計內控制度部分雖然建立了，但是卻不健全。例如建立了設計、施工、材料設備采購和銷售的內部控制程序，但缺乏相應的監督審計程序建立了成本控制和優化的機制，但缺乏總體協調和制衡機制；（3）有相當一部分房地產開發企業內部控制程序不科學，目標不明確與不夠精細。比如說，有一些房地產開發企業并沒有月度工程預算，企業的會計工作人員僅僅核算當月成本，而沒有辦法對整個房地產項目成本進行控制；某些房地產開發企業雖然沒有制定了各種制度，但是不夠精細化，在實際的執行過程之中常常地違規，只注重形式化。