緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債不僅高而且資金的回收時(shí)間長加上投資規(guī)模的巨大，這些因素的稍微變化就會(huì)可能對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成很大的影響。及早察覺風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)，并且及時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行有力地分析，同時(shí)采取行之有效地防范與補(bǔ)救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產(chǎn)商在現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩不安的大環(huán)境中所必需的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的原因是不同的，不同的企業(yè)具有不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但最后表現(xiàn)結(jié)果就是現(xiàn)金流短缺，不能支付應(yīng)付賬款和償還到期債務(wù)，其形成原因歸根到底來自于兩個(gè)方面：企業(yè)的微觀因素和宏觀因素。這兩個(gè)方面的原因?qū)е铝似髽I(yè)突發(fā)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和周期性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。本文將結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)屬性，從宏觀方面和微觀方面對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。

1.1宏觀方面分析

1.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)周期因素

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，發(fā)展趨勢也受到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期與國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期相同，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)周期也可以劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個(gè)階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展比較好的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)同樣發(fā)展勢頭趨好，樓市表現(xiàn)趨向于活躍，房價(jià)上漲，成交量不斷放大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票一片紅，呈現(xiàn)上漲的趨勢，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況比較好，危機(jī)發(fā)生概率很小。

1.1.2金融環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

金融環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要表現(xiàn)在放貸規(guī)模的變動(dòng)和利率的變動(dòng)。我國房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)于其他行業(yè)明顯偏高，債務(wù)融資在房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產(chǎn)公司的利息支付負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響企業(yè)正常經(jīng)營，加大了現(xiàn)金流出量，同時(shí)也會(huì)抑制房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)需求，加重了投資者的還貸壓力。

1.1.3土地成本風(fēng)險(xiǎn)

土地價(jià)格在房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營成本中占有非常大的比重，若房地產(chǎn)公司不能很好的利用土地資源，將嚴(yán)重影響其資產(chǎn)有效地周轉(zhuǎn)，加大資金的機(jī)會(huì)成本。由于國家土地資源是不可再生的資源，其使用權(quán)和交易權(quán)受到國家國土政策的制約和影響，所以土地價(jià)格易受到土地市場上供求關(guān)系的影響，可是這又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備成本。

1.1.4市場供求風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場主要是由城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)收入增長形成的消費(fèi)需求來主導(dǎo)，房價(jià)上漲主要反映的是基于消費(fèi)性需要的真實(shí)的供求關(guān)系。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指將商品兌換成現(xiàn)金時(shí)因折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。因此當(dāng)房地產(chǎn)上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價(jià)而蒙受損失。

1.2微觀方面分析

1.2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)和籌資方式的不合理而引發(fā)的企業(yè)到期不能償還本金和利息或企業(yè)未能取得預(yù)期計(jì)劃的收益的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在降價(jià)跑量的同時(shí)，也頻頻在資本市場上融資，萬科、綠地等企業(yè)在年內(nèi)均有數(shù)十億的融資大單。從上市的房地產(chǎn)公司50強(qiáng)來看，房地產(chǎn)公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產(chǎn)企業(yè)被迫出賣自己的股權(quán)以求繼續(xù)生存，即使能夠發(fā)行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。

1.2.2營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要包含以下三個(gè)方面。首先是產(chǎn)品銷售過程所帶來的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：若公司的房地產(chǎn)企業(yè)將其自身商品定位不當(dāng)，就不能適應(yīng)市場的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流就會(huì)受到影響，由營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)而轉(zhuǎn)變成公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會(huì)加大。其次是生產(chǎn)建造過程帶來的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：如果生產(chǎn)建造過程中出現(xiàn)安全事故或是原材料價(jià)格上漲等不利因素，這也會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)今后的經(jīng)營。最后是企業(yè)日常經(jīng)營管理帶來的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)房屋建造時(shí)間長，使房地產(chǎn)企業(yè)無法如期交房，造成業(yè)主的集體退房或是惹上官司就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅度下降，嚴(yán)重影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2.3投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)未來投資收益的不確定性，在投資活動(dòng)中可能會(huì)遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風(fēng)險(xiǎn)，資金投資使用的好壞將會(huì)直接影響到投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。它也是一種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資的長周期性同樣給企業(yè)帶來了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通常用來指企業(yè)投資的預(yù)定收益率的不確定性。

參考文獻(xiàn)

篇（2）

 

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。由于我國金融體制的不健全，銀行業(yè)長期處于高壟斷地位，從目前來看，國內(nèi)貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直保持著高速的增長，從1998年的953.34億元增長到2009年的11293億元，2010年1-9月，國內(nèi)貸款9398億元，增長27.2%。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度依然過高。

從銀行角度看，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸投入如此積極的主要?jiǎng)恿t是房地產(chǎn)信貸的高額回報(bào)。當(dāng)前，我國商業(yè)銀行5年期以上貸款利率為6.14%預(yù)警指標(biāo)，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)特性，銀行大量持有房地產(chǎn)信貸必然導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)移。事實(shí)上，自2003年以來在國家對(duì)房地產(chǎn)信貸市場幾輪調(diào)控的壓力下，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越重視。但是目前，銀行對(duì)額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建還存在缺失，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),控制和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行必須建立一套完整的額度授信預(yù)警體系，確立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理長效機(jī)制，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的同時(shí)，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)――收益優(yōu)化能力。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)授信的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)市場銀行與開發(fā)商之間信息不對(duì)稱是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，產(chǎn)生了“道德風(fēng)險(xiǎn)”。也在很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計(jì)其償還能力及貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不能對(duì)其信用進(jìn)行評(píng)估。

2、操作風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時(shí)都有發(fā)生災(zāi)難的可能雜志網(wǎng)。

3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要以抵押形式發(fā)放，銀行對(duì)抵押物價(jià)值確定的主要依據(jù)是交易價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。交易價(jià)格由于不對(duì)稱性信息的存在具有不確定性，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格由于國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)未能通過充分競爭形成品牌信譽(yù)，缺乏公信度。一旦抵押物價(jià)值下跌，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)將被放大。

4、市場風(fēng)險(xiǎn)。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴(yán)重，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)授信的風(fēng)險(xiǎn)。

5、政策風(fēng)險(xiǎn)。住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房價(jià)一路上漲預(yù)警指標(biāo)，導(dǎo)致了通貨膨脹等其他經(jīng)濟(jì)矛盾，國家立即推出宏觀調(diào)控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入收緊期，直到2008年三季度房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量價(jià)齊漲和年底一反常態(tài)的爆發(fā)式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴(yán)厲打擊。2010年國家相繼出臺(tái)了“國十一條”等調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場降溫。可見，政策的變化影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展走向，從而也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系

構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系，能夠使銀行有針對(duì)性地監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)，在第一時(shí)間作出控制風(fēng)險(xiǎn)的決策，并使用更有效的措施化解風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系中應(yīng)包括預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警處理機(jī)制兩部分內(nèi)容。

（一）預(yù)警指標(biāo)

1、財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)基于財(cái)務(wù)報(bào)表，監(jiān)控企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況、抵押物價(jià)值變動(dòng)情況。

（1）開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況預(yù)警。銀行應(yīng)通過資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析與比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)資金不足、施工計(jì)劃重大調(diào)整、銷售嚴(yán)重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對(duì)于開發(fā)周期較長的大型項(xiàng)目，要進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項(xiàng)目的總投資利潤率、自有資金利潤率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發(fā)周期等敏感性因素，進(jìn)行敏感性分析。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：股票價(jià)值不斷下滑、市值縮水，應(yīng)收賬款和存貨呈遞增態(tài)勢、存貨中存在積壓和內(nèi)虧現(xiàn)象。

（2）開發(fā)商經(jīng)營狀況預(yù)警。對(duì)有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應(yīng)加大跟蹤和監(jiān)測力度，主動(dòng)介入改制工作，積極參與改制方案制定、產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資和債務(wù)清償工作。信貸客戶如實(shí)行改制后，要相應(yīng)變更信貸合同和保證人、抵押人、質(zhì)押人合同，以保證銀行的債權(quán)安全。對(duì)于經(jīng)營陷于困境、扭虧無望、嚴(yán)重資不抵債的信貸客戶，應(yīng)敦促其改制，實(shí)行債務(wù)重組；對(duì)于企圖通過改制逃廢銀行債務(wù)的信貸客戶，要及時(shí)運(yùn)用法律手段維護(hù)銀行債權(quán)。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：經(jīng)營狀況不理想，產(chǎn)銷和盈利能力呈下降態(tài)勢，市場份額明顯下滑、經(jīng)營目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

（3）抵押物價(jià)值預(yù)警。房地產(chǎn)貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強(qiáng)對(duì)貸款抵押物的足值、有效和權(quán)證完整性、真實(shí)性、有效性的審核和管理。尤其在房地產(chǎn)價(jià)格步入下行通道，部分地區(qū)房價(jià)波動(dòng)較為劇烈的情況下，一旦市場出現(xiàn)大幅、持續(xù)的回落預(yù)警指標(biāo)，則前期投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其抵押物如依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，則不可避免地會(huì)出現(xiàn)抵押物縮水、市場變現(xiàn)力下降的現(xiàn)象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權(quán)證，確保剩余貸款抵押物價(jià)值足額。要根據(jù)不同區(qū)域房價(jià)變化的情況，選擇房價(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對(duì)開發(fā)貸款押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估，將銷售面積超過50%以上的項(xiàng)目作為押品價(jià)值重評(píng)的重點(diǎn)。尤其要密切關(guān)注抵押物質(zhì)量和變現(xiàn)能力變化情況，及時(shí)補(bǔ)充和變更擔(dān)保和抵押，以確保抵押擔(dān)保的有效性和持續(xù)性。

2、 非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)參考政策及市場波動(dòng)、企業(yè)貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度、企業(yè)誠信度情況。

（1）政策及市場波動(dòng)預(yù)警。加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和客戶研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期走勢及房地產(chǎn)市場、客戶發(fā)生的新變化，預(yù)先研究判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)，建立與政府土地規(guī)劃部門、人民銀行、統(tǒng)計(jì)局等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化做出反應(yīng)。廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，建立房價(jià)、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點(diǎn)，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)雜志網(wǎng)。

（2）貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)警。在目前房地產(chǎn)市場開始降溫、開發(fā)企業(yè)資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發(fā)企業(yè)挪用，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，要做好資金使用監(jiān)管。加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。要全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷售過程，隨時(shí)關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度情況，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度銷售變化情況和周邊市場的競爭情況進(jìn)行跟蹤，分析項(xiàng)目是否存在“爛尾”及銷售風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理，首付款以及項(xiàng)目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理，保證開發(fā)貸款的收回。

（3）開發(fā)商誠信度預(yù)警。銀行應(yīng)高度關(guān)注開發(fā)商的信用狀況，對(duì)涉及金額較大的經(jīng)濟(jì)法律糾紛，或高級(jí)管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動(dòng)資金，卻以種種理由有意拖欠應(yīng)償還的到期銀行貸款等信用不良的開發(fā)商應(yīng)列為高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，予以重點(diǎn)監(jiān)控。

（二）預(yù)警處理機(jī)制

預(yù)警信號(hào)出現(xiàn)后，銀行應(yīng)立即查明和分析原因，盡早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的類別、程度、原因及其發(fā)展變化趨勢，并及時(shí)采取有效措施預(yù)警指標(biāo)，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。要深化非現(xiàn)場監(jiān)測的工作范圍和監(jiān)控重點(diǎn)，建立分層次監(jiān)測管理機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、分析、預(yù)警工作詳細(xì)分解落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)，既要全面覆蓋又要避免重復(fù)，提升風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、分析、預(yù)警能力。要盤活風(fēng)險(xiǎn)貸款，積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。

四、保障預(yù)警體系實(shí)施的措施

1、加強(qiáng)客戶經(jīng)理隊(duì)伍建設(shè)。要通過開展多層面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)，培育一支熟悉宏觀環(huán)境和市場變化，能夠及時(shí)捕捉風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失，制定有效風(fēng)險(xiǎn)控制和化解措施的客戶經(jīng)理隊(duì)伍，為銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、設(shè)立專門的貸后監(jiān)督機(jī)構(gòu)。基層行貸后監(jiān)督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實(shí)地評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況；上級(jí)行貸后監(jiān)督檢查部門要通過非現(xiàn)場監(jiān)測和現(xiàn)場檢查的方式，對(duì)下級(jí)行的貸后管理執(zhí)行情況進(jìn)行檢查評(píng)分考核，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案，化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3、完善激勵(lì)約束機(jī)制。要建立科學(xué)的考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法，以及合理有效的信貸責(zé)任追究制度，把預(yù)警預(yù)報(bào)過程納入房地產(chǎn)額度授信工作整體考核范疇，把考核結(jié)果作為評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)管理水平、管理者素質(zhì)和業(yè)績的重要標(biāo)準(zhǔn)。

（注：本文來源于黑龍江省教育廳2009年度科學(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目計(jì)劃，項(xiàng)目編號(hào)：11541065）

參考文獻(xiàn)：

【1】周志鵬．商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與控制探析．金融廣角．2007(4)．

篇（3）

總體來看，2009年以來，岳陽市民間融資中介機(jī)構(gòu)數(shù)量和民間融資規(guī)模發(fā)展速度較快。從數(shù)量上看，據(jù)政府金融主管部門和工商部門提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2013年3月末，岳陽市工商注冊、帶有或投資或擔(dān)保或融資或咨詢字樣的公司有630家，其中，資本在500萬元以上的267家。從規(guī)模上看，據(jù)政府金融主管部門測算，3月末，岳陽市民間借貸規(guī)模約在200億元以上，至少為同期銀行貸款618億元的32.4%。人民銀行對(duì)30家民間融資樣本監(jiān)測企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，一季度30家企業(yè)共借入資金5640萬元，其中，民間融資2228萬元，占借入資金39.50%，二者數(shù)據(jù)比較接近。

從趨勢看，短期轄內(nèi)民間借貸增速趨緩，一季度監(jiān)測企業(yè)民間融資總額增速較去年四季度回落13.44個(gè)百分點(diǎn)。但從中長期看，由于資金供需失衡短期難以改觀，預(yù)計(jì)民間融資仍將保持較高增速。在問及今年一季度企業(yè)資金總體狀況時(shí)，30家樣本監(jiān)測企業(yè)有15家反映“一般化”，11家反映“偏緊”，4家反映“較寬松”，這表明大部分企業(yè)資金依然偏緊。在問及對(duì)二季度資金預(yù)期時(shí)，30家企業(yè)中，仍然有10家預(yù)測趨緊，只有5家預(yù)計(jì)較寬松，顯示企業(yè)對(duì)下季度資金狀況依然不太樂觀。

當(dāng)前民間融資市場的主要特點(diǎn)

與以往相比，今年一季度，岳陽市民間借貸呈現(xiàn)如下新特點(diǎn)：

民間借貸行為謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)有所增強(qiáng)。調(diào)查顯示，受中小企業(yè)主“跑路”、民間借貸糾紛的影響，民間借貸參與活躍程度有所下降，社會(huì)資金流向銀行趨勢明顯。市級(jí)9份銀行家問卷結(jié)果顯示，目前居民儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)。2013年3月末，岳陽市銀行業(yè)各項(xiàng)存款增加104億元，其中，居民儲(chǔ)蓄存款增加109億元，增速為14.65%，同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；受經(jīng)濟(jì)景氣的影響，對(duì)公存款有所降低。居民存款大幅上升的背后，卻是民間籌資出現(xiàn)多年來從未有過的困難。30戶樣本監(jiān)測企業(yè)中，50%企業(yè)主表示在進(jìn)行民間融資時(shí)采用了正式合同，40%企業(yè)主表示采用了第三方擔(dān)保方式，口頭承諾或簡易借條即可成交的情況逐漸減少，部分樣本企業(yè)融資金額較大時(shí)甚至被要求提供固定資產(chǎn)作抵押。

融資期限進(jìn)一步向短期集中。調(diào)查顯示，80%的參與者認(rèn)為，長期借出款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大，更趨向于短期放款，借款主要是補(bǔ)充流動(dòng)資金，期限基本上在一年以內(nèi)，平均期限為125天，較去年四季度的平均期限縮短15天。一季度民間融資月均利率15.023‰。但受“過橋資金”等急需短期資金利潤較高、期限較短的影響，10天以內(nèi)民間借貸利率最高。調(diào)查顯示，岳陽市有息民間借貸最高利率為10天以內(nèi)，最低為日利率1%，最高為日利率5%，一般維持在2%～3%水平，高出監(jiān)測月均利率40倍以上，最高的達(dá)100倍。

民間借貸資金乘數(shù)效應(yīng)明顯。較之于以前的民間借貸一對(duì)一、面對(duì)面的直接融資行為，目前大部分民間借貸更像一種多層次間接融資行為。調(diào)查表明，大額的民間借貸資金大部分通過中介“中轉(zhuǎn)”和利率疊加，有的甚至通過中介人轉(zhuǎn)手二三個(gè)來回，融資中介的“影子銀行”特征明顯。

當(dāng)前民間融資市場的主要風(fēng)險(xiǎn)

銀行可能成為民間借貸風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移地。30戶樣本監(jiān)測企業(yè)問卷調(diào)查表明，今年一季度，民間融資的放款資金中有33%來自銀行貸款，比上季增加了9個(gè)百分點(diǎn)，民間借貸與銀行貸款的關(guān)聯(lián)度進(jìn)一步上升。與岳陽9家市級(jí)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的座談中，有6家表示對(duì)民間借貸或可能引發(fā)的不良貸款驟增表示擔(dān)憂。政府金融主管部門、金融監(jiān)管部門對(duì)民間借貸引起轄區(qū)內(nèi)不良貸款額、不良貸款率“雙升”壓力增大。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。據(jù)汨羅市政府金融管理部門提供的消息，因資金鏈斷裂，該市某企業(yè)主投案自首，涉案資金達(dá)10億元以上，涉及到三家銀行近6000萬元貸款，其中，拖欠一家銀行5300多萬元，占該行貸款余額25%。

房地產(chǎn)行業(yè)成為民間融資的新聚點(diǎn)。目前，全國房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)審慎對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)貸款，逐步壓縮或退出房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。年初，國務(wù)院頒布了房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)行業(yè)資金供應(yīng)將進(jìn)一步緊張。截至3月末，轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款余額為74.7億元，增速為4.2%。據(jù)岳陽市房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)：2013年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長5.7%；而銷售商品房套數(shù)、面積、金額，同比分別下降8.5%、9.9%、7.5%。相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺壓力增加。在銀行融資無法解決的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)特別是規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)便加速了民間融資進(jìn)程，部分企業(yè)尤其是靠民間融資成長起來的中小企業(yè)資金鏈持續(xù)緊繃。30戶樣本企業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，一季度民間借貸資金有30%左右用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，比上季增加了8個(gè)百分點(diǎn)。

民間借貸中介機(jī)構(gòu)或成為高危區(qū)。由于借貸中介市場不成熟，加之受高額利差的影響，部分中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)性宣傳，使投資者誤認(rèn)為這些機(jī)構(gòu)就是一種新型“銀行機(jī)構(gòu)”，錯(cuò)位經(jīng)營、賬外經(jīng)營、超業(yè)務(wù)范圍開展一些非法金融活動(dòng)，有的非法吸收存款或變相集資，發(fā)放信用借款，甚至發(fā)放高利貸。由于借貸中介的資金是面向社會(huì)募集的，大多涉及到二至三個(gè)層級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)集中度高，容易形成整體性聯(lián)帶事故。一旦資金無法歸還或挪作他用，出現(xiàn)“一筆資金收不回——中介資金斷裂——關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人資金斷裂”的惡性循環(huán)，很有可能引發(fā)。據(jù)岳陽市金融管理部門提供的數(shù)據(jù)，2012年12月，岳陽轄內(nèi)就發(fā)生一起投資公司股東涉嫌詐騙2000多萬元的社會(huì)事件。

餐飲娛樂行業(yè)或成為民間融資斷裂的引爆點(diǎn)。近年來，轄內(nèi)餐飲娛樂行業(yè)發(fā)展迅速。由于餐飲娛樂企業(yè)規(guī)模不大，可抵押物不足、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大等行業(yè)特征，很難在銀行獲得信貸支持。特別是規(guī)模較小的中檔餐飲娛樂企業(yè)主要通過民間借貸融資。據(jù)對(duì)岳陽城區(qū)5家小型餐館的走訪，其資金來源中有30%來源于民間借貸。特別是受厲行節(jié)約、反對(duì)浪費(fèi)政策的影響，高端政務(wù)、商務(wù)接待明顯減少，消費(fèi)者消費(fèi)漸趨理性，一些餐飲企業(yè)幾乎陷入停滯。岳陽市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～3月份，全市限額以上單位餐飲收入同比增長7.7%，比去年同期下降7.2%，低于全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速3.6個(gè)百分點(diǎn)。餐飲娛樂行業(yè)經(jīng)營狀況低迷，加之成本高企，很有可能出現(xiàn)資金斷裂而無法按期歸還民間借貸。

民間融資偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化。從近期岳陽轄內(nèi)出現(xiàn)的幾起民間借貸事件來看，沒有特定的行業(yè)特征。直接原因不是借款人的生產(chǎn)經(jīng)營問題，而是由于參與賭博和地下“”、借高利貸投資或者自身參與高利貸等高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，出現(xiàn)資金鏈斷裂而引發(fā)。據(jù)汨羅市金融管理部門提供的數(shù)據(jù)，某投資管理有限公司股東向社會(huì)以每月2～6分的利息借款2095.5萬元，有近1600萬元用于參與地下“”、賭博及個(gè)人消費(fèi)。由于部分民間借貸偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)甚至空心化，給民間借貸正常發(fā)展帶來了諸多不確定性，或有可能引發(fā)民間借貸市場的“寒冬”，造成民間融資“停擺”，最終傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造成嚴(yán)重影響。

民間借貸糾紛呈上升趨勢。當(dāng)?shù)囟嗉颐耖g融資中介機(jī)構(gòu)預(yù)測：民間借貸市場違約風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)保持較高水平。問卷表明，由于民間借貸增速回落，特別是放貸方對(duì)資金損失預(yù)期的上升，導(dǎo)致其在資金不能按期回收時(shí)，展期意愿下降，往往訴諸法院予以解決。在座談中也予以了印證。2011年初至2013年一季度，轄內(nèi)民間借貸涉訴案件每年增幅在25%以上，涉訴金額從幾萬元、幾十萬元上升到幾百萬元。以汨羅市長樂法庭為例，2012年民間借貸受案數(shù)比2010年增加了60%。

政策建議

民間融資的存在有其一定的歷史性、合理性和必然性，但同時(shí)由于借貸雙方信息不對(duì)稱、利率高企、運(yùn)行不規(guī)范、監(jiān)管真空、中小企業(yè)融資難等多重因素影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的影響。調(diào)查認(rèn)為，各級(jí)政府加強(qiáng)對(duì)民間融資的引導(dǎo)，是促進(jìn)民間融資有序持續(xù)發(fā)展的一劑良藥。

岳陽轄內(nèi)湘陰縣已經(jīng)開始的探索和實(shí)踐也說明了這一點(diǎn)。湘陰縣政府出臺(tái)了《湘陰縣民間融資中介機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》，建立了分管副縣長為召集人，以金融辦、人民銀行、銀監(jiān)部門、金融機(jī)構(gòu)、司法各部門單位、工商、統(tǒng)計(jì)、財(cái)稅、宣傳、物價(jià)等為成員單位的聯(lián)席會(huì)議制度，組建民間融資登記服務(wù)中心，讓縣級(jí)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)、各金融機(jī)構(gòu)、民間融資中介機(jī)構(gòu)同在“誠信協(xié)會(huì)”平臺(tái)上對(duì)接，賦予縣金融辦對(duì)轄內(nèi)民間融資中介機(jī)構(gòu)行使包括公司備案登記、機(jī)構(gòu)管理、日常監(jiān)管和業(yè)務(wù)管理職能，賦予當(dāng)?shù)厝嗣胥y行行使統(tǒng)計(jì)檢查職能和會(huì)同工商部門年審職能，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行實(shí)行月度統(tǒng)計(jì)與監(jiān)測后，通過窗口指導(dǎo)引導(dǎo)民間融資的流向、流量和利率，借助行政合力促進(jìn)民間融資行為的規(guī)范發(fā)展。從目前實(shí)踐進(jìn)展來看，當(dāng)?shù)卣捌湎嚓P(guān)部門基本摸清了民間融資中介機(jī)構(gòu)的數(shù)量、規(guī)模、流向和利率，規(guī)范了融資中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)報(bào)表報(bào)送，加強(qiáng)了人員和業(yè)務(wù)管理，切實(shí)提高了政府對(duì)民間融資的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

針對(duì)目前民間融資中存在的風(fēng)險(xiǎn)狀況，當(dāng)務(wù)之急，建議各政府從以下方面加強(qiáng)對(duì)民間融資的引導(dǎo)：

建立適應(yīng)民間融資發(fā)展的“社區(qū)金融”模式，讓民間融資從“地下”走到“地上”。一是通過必要的整合過程，成立“區(qū)域性投資公司”，或者區(qū)域性投資基金，如產(chǎn)業(yè)投資基金、行業(yè)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金，讓民間金融浮出水面，以合法的身份更好地支持區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二是成立“理財(cái)服務(wù)所”。對(duì)集中在一定區(qū)域內(nèi)但財(cái)務(wù)管理松散的行業(yè)或中小企業(yè)實(shí)行會(huì)計(jì)，由地方財(cái)政部門派出會(huì)計(jì)人員實(shí)行統(tǒng)一做賬，解決財(cái)務(wù)不透明、稅收流失等問題。三是成立“信用服務(wù)所”。行業(yè)協(xié)會(huì)從會(huì)員單位按資產(chǎn)一定比例募集擔(dān)保基金，存入開戶銀行，依法或經(jīng)過合法約定，對(duì)會(huì)員提供企業(yè)信用征信、評(píng)估評(píng)級(jí)、信用管理、信用培訓(xùn)等各項(xiàng)服務(wù)，最后形成企業(yè)信用報(bào)告，切實(shí)解決銀行貸款擔(dān)保難問題。

制定適合民間融資市場的監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范民間金融市場。一是針對(duì)目前民間融資現(xiàn)狀及特征，出臺(tái)相應(yīng)的法律，明確民間融資監(jiān)管部門，引導(dǎo)其回到正常的法律規(guī)范軌道上來，如明確其借貸最高額、利率等。二是要加強(qiáng)對(duì)民間融資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測，盡快建立民間融資信息采集機(jī)制，定期收集有關(guān)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)測民間資金規(guī)模、來源、區(qū)域分布、市場利率、流動(dòng)性狀況、信用程度、風(fēng)險(xiǎn)狀況等，分析民間融資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的影響，并據(jù)此實(shí)施調(diào)節(jié)，同時(shí)建立對(duì)民間融資的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，包括建立大額民間融資保險(xiǎn)制度和擔(dān)保制度等，防范民間融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和整個(gè)金融體系安全帶來的沖擊。三是依照法律處置民間融資風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)出了問題找政府“兜底”的行政主導(dǎo)特點(diǎn)，要遵循“誰家的孩子誰家抱”的原則，由法院依照相關(guān)法律處置債權(quán)債務(wù)糾紛，政府并無承擔(dān)民間融資損失補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。四是逐步將民間融資主體納入人民銀行征信系統(tǒng)，結(jié)合現(xiàn)有的中小企業(yè)信用信息采集方式，采取政府主導(dǎo)，人民銀行、工商、民間借貸中介機(jī)構(gòu)、信用擔(dān)保公司等部門單位聯(lián)動(dòng)，為民間融資主體建立包括登記注冊、財(cái)務(wù)、購銷等信息在內(nèi)的信用檔案，為民間借貸雙方提供征信記錄查詢服務(wù)，降低信用風(fēng)險(xiǎn)。

篇（4）

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的速度逐年加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)投資數(shù)額大、投資周期長、變現(xiàn)能力差的特性決定了房地產(chǎn)一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)[1]。投資過程中既有金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有如政策變化等無形風(fēng)險(xiǎn)，使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)[2]。目前國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究還不夠深入，定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法，也很少有系統(tǒng)的定量研究方法的應(yīng)用。

針對(duì)上述情況，本文結(jié)合了風(fēng)險(xiǎn)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的施工建設(shè)具體實(shí)踐，根據(jù)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對(duì)本項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了深入研究，以期為加強(qiáng)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供科學(xué)依據(jù)。

二、項(xiàng)目概況及施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

a市天和苑項(xiàng)目定位為cld概念，也就是中央居住區(qū)，是復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，即融合商業(yè)、商務(wù)、商住和居住為一體的大型地產(chǎn)項(xiàng)目。從項(xiàng)目選址上講，本項(xiàng)目四面臨街，地處城市中心，具備極強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，且周邊已經(jīng)形成若干有規(guī)模的市場，具備成為a市新的商業(yè)和居住中心的地位。本項(xiàng)目規(guī)模較大，共分五期進(jìn)行開發(fā)，每期開發(fā)約15萬平米，基本處于市場可消化的范圍內(nèi)。項(xiàng)目建設(shè)采用滾動(dòng)開發(fā)模式，以銷售資金支持后續(xù)開發(fā)，保證資金使用的效率。本項(xiàng)目總的銷售額是136123萬元，其中，住宅銷售額99003，底框商業(yè)銷售額11760萬元，商業(yè)銷售額25360萬元。

a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)階段是指開發(fā)項(xiàng)目從正式開工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的過程，其主要任務(wù)是在施工過程中，通過加強(qiáng)管理、采取措施，確保開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證項(xiàng)目能按時(shí)、按質(zhì)地推向市場，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風(fēng)險(xiǎn)因素難以預(yù)測，主要的風(fēng)險(xiǎn)因素有工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，詳見表1。

表1 項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素表

風(fēng)險(xiǎn)因素 類型 風(fēng)險(xiǎn)

管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰

決策是否征求各方面的意見

是否對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析

技術(shù) 施工方法風(fēng)險(xiǎn) 安排施工組織、采用的施工方法不合理

新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn) 因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步、新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給投資商帶來的工期、成本和質(zhì)量損失

工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時(shí)提供圖紙；臨時(shí)增加工程量；未能按時(shí)支付工程款，建設(shè)管理和質(zhì)量監(jiān)督部門拖延審批時(shí)間，不可抗力等

項(xiàng)目承包商造成的工期延誤 承包商技術(shù)水平不夠無法完成任務(wù)；承包商設(shè)備不齊備；原料供應(yīng)不足等

無法識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn) 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會(huì)因素造成的延誤等

質(zhì)量 質(zhì)量 影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、施工方法和環(huán)境

三、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

在上述風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，本文將運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)前期階段中識(shí)別出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，其具體過程是：（1）討論專家確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)；（2）確定權(quán)重即風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)值e，可以按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率分為五個(gè)重要等級(jí)，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)和相應(yīng)的等級(jí)值相乘，求出該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的得分；（4）將風(fēng)險(xiǎn)得分相加，求出此風(fēng)險(xiǎn)因素的總分，即風(fēng)險(xiǎn)度，它表示一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

按照綜合評(píng)價(jià)法的步驟，通過對(duì)a市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，聯(lián)系了a市具有一定影響力的房地產(chǎn)專家、該項(xiàng)目的經(jīng)理、項(xiàng)目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產(chǎn)

目建設(shè)階段各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重和打出相應(yīng)的等級(jí)值，形成了風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表，詳見表2。

表2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表

主要風(fēng)險(xiǎn)因素 權(quán)重 風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性 wc 排

序

很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大

0.8 很大1.0

征地拆遷風(fēng)險(xiǎn) 0.1 √ 0.08 3

突發(fā)事故 0.05 √ 0.02 8

安全事故 0.1 √ 0.02 7

質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn) 0.15 √ 0.06 5

工期拖延 0.2 √ 0.16 1

施工索賠 0.1 √ 0.06 4

設(shè)計(jì)變更 0.15 √ 0.09 2

施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6

合計(jì) 0.52

由風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表可以看出，該項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)因素排序可知，項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)為工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；次要風(fēng)險(xiǎn)為征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)、施工索賠風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；非重要風(fēng)險(xiǎn)為施工方案不合理風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)。

四、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

通過上述分析，a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)依次是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)，其主要的應(yīng)對(duì)控制措施如下：

（1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)控制

首先，采用合同手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。即嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；找準(zhǔn)專業(yè)監(jiān)理單位，在委托監(jiān)理合同要明確工期條款，明確監(jiān)理公司對(duì)各施工單位拖延工期也要承擔(dān)責(zé)任[4]。然后，及時(shí)有效地與人溝通，督促承包商在非關(guān)鍵路徑上的工序同時(shí)施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對(duì)供貨商，保證供貨的質(zhì)量、合格等，要確保供貨商提供的產(chǎn)品滿足設(shè)計(jì)文件所確定的各項(xiàng)技術(shù)要求，以及后續(xù)服務(wù)保障問題；完善風(fēng)險(xiǎn)控制過程；強(qiáng)調(diào)供方資源風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控[5]。最后，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平，做到事前有計(jì)劃、事中有控制、事后分析。

（2）設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)控制

主要是通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，具體措施主要有：加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)圖的審查和最后的驗(yàn)收制度建設(shè)；采用監(jiān)理制度，并在施工的整個(gè)過程中，處理好工程部與監(jiān)理單位、施工單位的關(guān)系；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度，設(shè)計(jì)變更必需經(jīng)過業(yè)主和原來的設(shè)計(jì)單位的共同同意，并且要由原設(shè)計(jì)單位制作正規(guī)的設(shè)計(jì)變更計(jì)劃，簽字確認(rèn)[6]。

五、結(jié)語

本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對(duì)本項(xiàng)目的施工建設(shè)階段進(jìn)行了深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有很大的不確定性，其風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，為了完善相關(guān)的研究分析，并使之指導(dǎo)于實(shí)踐，還需要進(jìn)一步的努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]尚慶云.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理[j].集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2007（1）：31-32.

[2]丁烈云.房地產(chǎn)開發(fā)[m].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004：8.

[3]駱珣.項(xiàng)目管理教程[m].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004：8.

[4]董志文.試析房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理[j].江南論壇，2006，（3）：4-6.

篇（5）

中圖分類號(hào)：TV734文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言：

機(jī)電工程建設(shè)項(xiàng)目全過程的最重要階段就是施工階段。而其機(jī)電項(xiàng)目的總目標(biāo)在項(xiàng)目施工階段的表現(xiàn)一般有四個(gè)方面：費(fèi)用、質(zhì)量、進(jìn)度的目標(biāo)。這三個(gè)方面的關(guān)系相對(duì)獨(dú)立，但是又彼此制約。本文將對(duì)機(jī)電項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)分別進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。同時(shí)為了加深理解，本文假設(shè)對(duì)某單一目標(biāo)識(shí)別時(shí)，其他三項(xiàng)目標(biāo)對(duì)其的影響較小，暫時(shí)不分析。

1.機(jī)電項(xiàng)目施工階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.1機(jī)電項(xiàng)目施工階段施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)指影響在施工活動(dòng)中施工質(zhì)量是否達(dá)到規(guī)定質(zhì)量控制要求。在本文中D公司施工階段的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素采用魚骨圖來表示，然后是風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，如圖1-1 所示是因果分析圖。

圖 1-1 施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素的因果分析圖

施工環(huán)境、施工方法、相關(guān)設(shè)備、施工材料和施工人員以及質(zhì)量檢測等六個(gè)方面是影響D公司機(jī)電項(xiàng)目施工質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.2機(jī)電項(xiàng)目施工階段施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

施工活動(dòng)達(dá)到預(yù)定施工進(jìn)度目標(biāo)受施工階段影響的不確定性稱之為施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。D公司機(jī)電工程項(xiàng)目施工進(jìn)度主要風(fēng)險(xiǎn)因素由下表1-1 所示。

表 1-1機(jī)電項(xiàng)目施工階段進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)因素 典型風(fēng)險(xiǎn)事件 風(fēng)險(xiǎn)來源

過程風(fēng)險(xiǎn) 1、業(yè)主資金周轉(zhuǎn)困難 建筑主體單位

2、承包商能力差 建筑主體單位

3、施工圖紙不完善 建筑主體單位

4、澄清問題不明確 建筑主體單位

5、施工進(jìn)度計(jì)劃不完善 施工方

6、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)變更 項(xiàng)目環(huán)境

7、自然災(zāi)害 項(xiàng)目環(huán)境

8、項(xiàng)目變更多 建筑主體單位

9、設(shè)備材料供應(yīng)商能力差 建筑主體單位

10、政府干預(yù) 項(xiàng)目環(huán)境

2.機(jī)電項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)分析

為了將風(fēng)險(xiǎn)水平拆分為風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率（頻率)和風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后果的嚴(yán)重程度(損失)，我們引進(jìn)公式風(fēng)險(xiǎn)=損失×頻率的概念，再按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的大小分配權(quán)重，損失程度值要按風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生以后對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目目標(biāo)影響程度的輕重分配。一般機(jī)電項(xiàng)目施工階段風(fēng)險(xiǎn)分析是從項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)四方面進(jìn)行。

2.1 機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析

把圖 1-1中D公司機(jī)電工程項(xiàng)目施工質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)因素的因果分析圖中的全部風(fēng)險(xiǎn)因素總結(jié)之后制成表格，確定單一風(fēng)險(xiǎn)因素，再由機(jī)電項(xiàng)目的普遍經(jīng)驗(yàn)，依次按較低級(jí)、低級(jí)、中級(jí)、高級(jí)和較高級(jí)五個(gè)等級(jí)為風(fēng)險(xiǎn)因素的頻率分配權(quán)重0.05、0.1、0.3、0.5 和0.7；較低、低、中、高和較高5個(gè)等級(jí)為風(fēng)險(xiǎn)因素可能的損失程度分配后果的嚴(yán)重程度值0．05、0．1、0.2、0.4 和0.8，從而得到表2-1 D公司機(jī)電項(xiàng)目施工階段質(zhì)量主要風(fēng)險(xiǎn)因素。

表2-1機(jī)電項(xiàng)目施工階段質(zhì)量的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.2機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)分析

從D公司以往機(jī)電項(xiàng)目的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)可知，把表1-1中的風(fēng)險(xiǎn)因素按極低級(jí)、低級(jí)、中級(jí)、高級(jí)和極高級(jí)五個(gè)級(jí)別作為風(fēng)險(xiǎn)因素的暴露度概率0.05、0.1、0.3、0.5 和0.7；風(fēng)險(xiǎn)因素的損害程度分配后果的嚴(yán)重程度值按照極輕、輕度、中度、重度和極重5個(gè)級(jí)別為0.05、0.1、0.2、0.4 和0.8，得到表2-2D公司機(jī)電項(xiàng)目施工階段主要進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)因素分析表。

表2-2機(jī)電項(xiàng)目施工階段主要進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)因素分析

3.機(jī)電項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

把表1-1中D公司施工進(jìn)度的主要風(fēng)險(xiǎn)影響因素按綜合風(fēng)險(xiǎn)水平有序排列，整理為表3-1：D公司機(jī)電項(xiàng)目施工階段施工進(jìn)度主要風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)表。

表3-1機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

表中第1項(xiàng)、第2項(xiàng)和第3項(xiàng)是因?yàn)楝F(xiàn)場的變更造成施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，所以D公司對(duì)施工現(xiàn)場的變更應(yīng)盡量減少和控制。因?yàn)槠洳粌H影響到項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，也會(huì)嚴(yán)重加劇施工成本。因此D公司應(yīng)采用項(xiàng)目現(xiàn)場變更申請(qǐng)程序來控制現(xiàn)場變更在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，這是一種較為有效的手段。

3.2機(jī)電項(xiàng)目施工階段的施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

篇（6）

央行的121號(hào)文件使人們重新審視中國的房地產(chǎn)融資機(jī)制，而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐更是突出反映了中國房地產(chǎn)融資渠道脆弱的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問題，而房地產(chǎn)信托投資的設(shè)立和發(fā)展則將大大推動(dòng)這一進(jìn)程。當(dāng)前形勢下，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托具有非常重要的意義。

其一，房地產(chǎn)投資信托有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)投資信托，發(fā)揮著市場信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充。房地產(chǎn)投資信托在國外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場發(fā)展的重要手段。房地產(chǎn)投資信托直接把市場資金吸引到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

其二，房地產(chǎn)投資信托可降低整個(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)目前中國仍然以間接融資為主，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。房地產(chǎn)投資信托將從三個(gè)方面減緩銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)：直接減少了房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)；居民用銀行存款購買基金后，將間接緩解銀行系統(tǒng)日益增加的存差的壓力；由房地產(chǎn)投資信托創(chuàng)生的銀行網(wǎng)點(diǎn)售賣、資金結(jié)算、托管等等中間業(yè)務(wù)將為銀行體系帶來無風(fēng)險(xiǎn)收益。盡管房地產(chǎn)投資信托發(fā)行初期可能分流部分儲(chǔ)蓄存款，如果通過適當(dāng)?shù)耐緩剑耆梢砸龑?dǎo)這些市場資金回流銀行體系。

其三，房地產(chǎn)投資信托可滿足社會(huì)大眾資本的投資需求從目前我國的金融體制看，社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。雖然現(xiàn)在社會(huì)上運(yùn)行著一些私募基金，但是由于我國相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法律尚未出臺(tái)，使得這些私募基金缺乏法律保護(hù)，運(yùn)作不規(guī)范，而且投資方向單一，難以有效地避免市場系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，造成這些私募基金風(fēng)險(xiǎn)極大，因此社會(huì)大眾資本急需拓寬投資渠道。而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、資金周期長及專業(yè)性等特點(diǎn)使得大眾投資者難以直接介入。所以，房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托障礙重重

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是，由于我國相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，再加上房地產(chǎn)投資信托乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金在我國都是一個(gè)新生事物，所以在我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還存在許多障礙。

法律體系缺失目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)，即通常所說的“一法兩規(guī)”。這只是一個(gè)框架性的法律文件，缺乏相關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何具有運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題沒有明確的規(guī)定，在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

稅收激勵(lì)缺位目前我國法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵(lì)政策。美國房地產(chǎn)投資信托得以發(fā)展的根本原因在于房地產(chǎn)投資信托基金能享受稅收優(yōu)惠。首先，房地產(chǎn)投資信托作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。在上世紀(jì)八十年代末期，隨著稅法條款的逐步嚴(yán)格，房地產(chǎn)投資信托稅收優(yōu)惠的優(yōu)點(diǎn)逐漸顯示出來，使其得以長足發(fā)展。由此可見，我國要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托并在將來發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，借鑒美國的稅收優(yōu)惠政策是有必要的。

流動(dòng)性問題房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)我國的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體進(jìn)行營銷宣傳，從而導(dǎo)致信托產(chǎn)品的公認(rèn)程度比銀行儲(chǔ)蓄、國債、證券投資基金都要差很多，如果要轉(zhuǎn)讓，成本很高。目前信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動(dòng)性較差。

此外，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場尚未建立，沒有有形的集中競價(jià)交易場所，缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能私下協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，交易成本高，且不安全。

風(fēng)險(xiǎn)問題房地產(chǎn)投資信托之所以受到追捧，主要是因?yàn)槠漭^高的預(yù)期收益和較短的投資周期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1到3年，預(yù)期年收益率普遍在6%以上，最高的超過10%。高收益必然蘊(yùn)含著高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資者來說，房地產(chǎn)信托的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于賠償風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)，具體來說：

賠償風(fēng)險(xiǎn) 按照央行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運(yùn)用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運(yùn)營過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，則完全要由投資人承擔(dān)。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)往往很難評(píng)估預(yù)測，而信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品時(shí)又往往有意無意地多介紹項(xiàng)目贏利前景，很少揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)公司在推銷自己的信托產(chǎn)品時(shí)，都會(huì)提出一個(gè)眩目的收益率供投資者參考，但這些收益率都是預(yù)期的，而不是承諾的。房地產(chǎn)信托收益較高，但風(fēng)險(xiǎn)也很大，一方面是來自房地產(chǎn)行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)行業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)；另一方面來自具體的項(xiàng)目，如果這個(gè)項(xiàng)目做得不好，市場定位不準(zhǔn)確，將來銷售就成問題，投資者的收益就得不到保障。

操作風(fēng)險(xiǎn) 信托公司的實(shí)際操作難度較大。我國目前的《資金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩個(gè)億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃“合同不超過200份、認(rèn)購起點(diǎn)不低于5萬元”對(duì)于個(gè)人投資者而言，并不容易接受。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開宣傳、不能異地銷售，其整體銷售計(jì)劃難免受影響。

利率風(fēng)險(xiǎn) 利率特別是無風(fēng)險(xiǎn)國債利率體現(xiàn)了投資的機(jī)會(huì)成本，如果無風(fēng)險(xiǎn)的利率水平發(fā)生變化，那么投資的機(jī)會(huì)成本也隨之發(fā)生變化，假設(shè)收益不變的話，其風(fēng)險(xiǎn)水平就會(huì)變化。如果利率的變化超出預(yù)先的考慮范圍，那么就會(huì)產(chǎn)生所謂的利率風(fēng)險(xiǎn)。如果信托計(jì)劃沒有考慮利率風(fēng)險(xiǎn)的事先安排，就有可能使委托人的資產(chǎn)價(jià)值受損。事實(shí)上，利率風(fēng)險(xiǎn)是一種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，投資者只有通過外在的對(duì)沖工具如遠(yuǎn)期合約鎖定利率來規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn) 信息不對(duì)稱條件下可能產(chǎn)生兩種問題：一種是“逆向選擇”問題；另一種是“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題。在信托公司（受托人）尋找項(xiàng)目的過程中，由于其與項(xiàng)目提供方之間存在的信息不對(duì)稱，劣質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)比優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供更高的預(yù)期收益率，從而使得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸退出了這個(gè)市場，這是信托公司與項(xiàng)目提供者之間的“逆向選擇”問題。在委托人（投資者）與受托人（信托公司）之間也存在著“逆向選擇”，即劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對(duì)稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預(yù)期收益率水平的信托計(jì)劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個(gè)市場。

如何發(fā)展我國的房地產(chǎn)投資信托

其一，營造必要的法律環(huán)境這主要是給房地產(chǎn)投資信托提供一個(gè)規(guī)范的發(fā)展框架和法律環(huán)境，房地產(chǎn)投資信托孕育于成熟的市場經(jīng)濟(jì)體制，只有具備了規(guī)范的市場運(yùn)行機(jī)制和完備的法律體系，才能確保這一金融工具的正常運(yùn)行。而且法律制定要細(xì)化、完備化，這樣才能保證和維持整個(gè)市場的公平、公正、公開和透明，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托健康、理性地發(fā)展。

針對(duì)我國目前實(shí)際情況，應(yīng)制定相關(guān)的法律法規(guī)(包括《房地產(chǎn)法》、《信托法》、《投資公司法》、《投資顧問法》和《房地產(chǎn)證券交易法》等法律)，進(jìn)一步完善《公司法》，建立完備的法律體系，規(guī)范和約束房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。建立對(duì)房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理，在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤分配等方面對(duì)其加強(qiáng)限定。一方面，要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過度競爭；另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用，實(shí)行專業(yè)化投資組合，并保護(hù)投資者的利益。

其二，培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)的金融體制，我國應(yīng)建立由銀行房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險(xiǎn)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目開立擔(dān)保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并由證監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。美國房地產(chǎn)投資信托基金的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。

其三，完善信托投資公司法人治理、內(nèi)控制度作為我國房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的受托人和實(shí)施主體，信托投資公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國的信托業(yè)雖然經(jīng)過了五次整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問題，很多公司股東關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重，個(gè)別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應(yīng)加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設(shè)，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

其四，制定稅收優(yōu)惠政策以鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展設(shè)計(jì)合理稅收體制是房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的關(guān)鍵。在國外，80%的房地產(chǎn)投資靠稅務(wù)驅(qū)動(dòng)，20%靠投資理念驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)投資信托雖然有一個(gè)集中的經(jīng)營管理組織，但它不具有自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。在西方房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生與發(fā)展的一百多年里，納稅問題一直是人們爭論的焦點(diǎn)，最后，免稅成為各國房地產(chǎn)投資信托普遍性的做法。在我國，隨著稅收制度的規(guī)范，若房地產(chǎn)投資信托得到稅收優(yōu)惠的支持，將會(huì)有良好的發(fā)展前景。由于房地產(chǎn)投資信托對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行都起著積極的推動(dòng)作用。

其五，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)范圍目前房地產(chǎn)投資信托應(yīng)當(dāng)限定以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)；其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面，有關(guān)監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)作出明確的規(guī)定。

篇（7）

【關(guān)鍵詞】

負(fù)債經(jīng)營；負(fù)債結(jié)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

前言

在激烈的市場競爭條件下，市場只有不斷發(fā)展，產(chǎn)品的開發(fā)，以獲得更多的利益。然而，新市場開發(fā)需要一個(gè)很長的周期，還會(huì)浪費(fèi)大量資源。因此，需要大量的資金。在解決資金問題，負(fù)債經(jīng)營已成為最有效的方法。擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，市場份額增加，容易形成品牌效應(yīng)和優(yōu)勢，領(lǐng)先的市場地位。但是，債務(wù)資本的有償使用，使債務(wù)管理往往伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，那么企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營決策中要把握最好的時(shí)間和債務(wù)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的最佳營運(yùn)負(fù)債，充分掌握企業(yè)的償債能力，為了防止和減少債務(wù)管理給企業(yè)可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。本文通過分析負(fù)債經(jīng)營的利弊關(guān)系，企業(yè)的自身情況和外部因素等進(jìn)行了一定的分析。

1.北辰實(shí)業(yè)有限公司負(fù)債經(jīng)營概述

1.1 負(fù)債經(jīng)營的概述

負(fù)債經(jīng)營也被稱為杠桿債務(wù)管理，除了公司自己的資產(chǎn)。為了維持企業(yè)，規(guī)模等的正常運(yùn)行，以及現(xiàn)金流缺口，通過銀行貸款來籌集資金，發(fā)行債券，融資租賃和商業(yè)信用模式，運(yùn)作模式和使用的資金從事生產(chǎn)經(jīng)營。

1.1.1 企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢

（1）彌補(bǔ)資金短缺問題。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，只靠控股企業(yè)內(nèi)部資金，第一時(shí)間不允許，其次難以適應(yīng)發(fā)展需要的數(shù)量。因此，負(fù)債經(jīng)營可以使用更多的資本實(shí)力，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高企業(yè)的效率和競爭力，提高企業(yè)的利潤水平。

（2）有效降低資金成本。對(duì)于投資者來說，債券收益率是相對(duì)固定的，除了破產(chǎn)清算破產(chǎn)，正常情況下可以恢復(fù)由于股權(quán)，主要風(fēng)險(xiǎn)投資小，風(fēng)險(xiǎn)低，和債務(wù)融資的成本比股權(quán)資本成本較低。

（3）債務(wù)管理可以從“減稅”的效果，由于債務(wù)管理債務(wù)利息稅已經(jīng)支付的利益，企業(yè)可以獲得收入減少的稅收優(yōu)惠從加納。當(dāng)一定量的資金總額一定比例的債務(wù)管理，可以有效地減少的加權(quán)平均資本成本。

（4）能夠帶來財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的“杠桿效應(yīng)”是指所有者收入的債務(wù)管理的影響。在整個(gè)公司股票資本利得率的計(jì)算公式是：EFL=（EPS/EPS）/（EBIT/EBIT）=EBIT/（EBITI），（DFL，EPS，EPS，EBIT，EPIT，I分別為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，每股收益變動(dòng)量，每股收益，稅息前利潤變化量，稅息前利息和支付的利息。）更大的財(cái)務(wù)杠桿，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是很高的。當(dāng)然，公式中的錯(cuò)誤的固定收入稅前收入大于或至少等于利息收入，如利息和稅金小于利率之前，不能用公式來衡量金融風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)公式也反映出，金融風(fēng)險(xiǎn)更大，股本回報(bào)率加速增長的機(jī)會(huì)更多。

（5）企業(yè)債可以基于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為債權(quán)人的監(jiān)督。債權(quán)人金和保護(hù)他們的資本增值循環(huán)，將重點(diǎn)放在業(yè)務(wù)操作，這幾乎是到了企業(yè)管理人員的監(jiān)督

1.1.2 企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的劣勢

首先，負(fù)債經(jīng)營，增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，為求達(dá)到相應(yīng)的平衡，這就要求企業(yè)支付利息也要相應(yīng)的高。而企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿利益擴(kuò)張，必須給企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)可能無法償還債務(wù)，法律責(zé)任業(yè)務(wù)到期還本。即使反應(yīng)良好，但由于高額利息，股東擁有的權(quán)益將被抵消，導(dǎo)致收入減少，無法獲得期望的回報(bào)率。因?yàn)樽约旱墓芾韱栴}其次，雙方工作責(zé)任簽訂固定利率貸款協(xié)議或合同，如果在責(zé)任期內(nèi)，按照操作或資金供給和宏觀調(diào)控的利率低的國家的需求，企業(yè)仍然按照合同支付的利率將蒙受巨大損失，嚴(yán)重制約了企業(yè)長期的發(fā)展。過度負(fù)債增加資金風(fēng)險(xiǎn)。如果不是正確的比例越高，公司的債務(wù)，債權(quán)人也可以在貸款債務(wù)，就會(huì)認(rèn)為是由于收入不能得到報(bào)酬，其風(fēng)險(xiǎn)收益并承擔(dān)一成比例的。因此，債權(quán)人將提出一些條件，對(duì)債務(wù)人或須支付高額利息，或不考慮貸款，因?yàn)閾?dān)心的風(fēng)險(xiǎn)太大，將無法得到應(yīng)有的借款。所有的一切，將是企業(yè)融資困難，并導(dǎo)致重新融資能力降低。對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取正確的態(tài)度，積極的預(yù)防，改造和消除。

1.2 北辰實(shí)業(yè)有限公司概況

北辰實(shí)業(yè)有限公司成立于1990年的8月8日。企業(yè)主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)、會(huì)展、物業(yè)管理和零售業(yè)務(wù)。目前，北辰實(shí)業(yè)有限公司，持股公司的子公司，超過20個(gè)，員工多達(dá)8000名，總資產(chǎn)291億元。北辰集團(tuán)秉承“一流品牌房地產(chǎn)展覽會(huì)”的經(jīng)營理念，并取得了舉世矚目的成就。北辰房地產(chǎn)是率先通過ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證的城市，在北京的房地產(chǎn)行業(yè)，參與大型小區(qū)、寫字樓、公寓、別墅和其他形式的房地產(chǎn)開發(fā)。在家里綠色奧運(yùn)媒體村的北京奧運(yùn)會(huì)。長島推出，碧海方舟，長河玉墅，香山清琴豪華住宅項(xiàng)目獲得了許多獎(jiǎng)項(xiàng)。新北辰時(shí)代建筑，作為一個(gè)全面的商業(yè)智能建筑，地標(biāo)在北部的資本。第一個(gè)競標(biāo)項(xiàng)目已經(jīng)開始在春天。2007年7月北京北辰曼聯(lián)和城市發(fā)展和瑞富集團(tuán)有限公司的構(gòu)成，92億元參加長沙凱弗新三角洲土地，8月份的11.5億元參加北京朝陽區(qū)“兩限房”開發(fā)權(quán)。循序漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)發(fā)展的規(guī)劃和發(fā)展建立在北京。

2.北辰實(shí)業(yè)有限公司負(fù)債經(jīng)營存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)不合理

北辰實(shí)業(yè)有限公司總資產(chǎn)為291億元，總資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模評(píng)價(jià)的分析是非常重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通常小企業(yè)不超過100億元的總資產(chǎn)，從100到300億元之間，中型企業(yè)，總資產(chǎn)超過300億元但不超過我們通常認(rèn)為是大型企業(yè)。公司目前投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象，隨著房地產(chǎn)企業(yè)相比，公司的凈資產(chǎn)規(guī)模小，負(fù)債率偏高。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策觀的不斷深入，公司的發(fā)展速度，房地產(chǎn)銷售明顯下降，庫存壓力上升，所以公司的地位是由資金困難限制在短期內(nèi)改善是比較困難的，對(duì)于投資發(fā)展計(jì)劃的下一階段有不利因素。

2.2 負(fù)債經(jīng)營規(guī)模過度

北辰實(shí)業(yè)所有者權(quán)益比率2013年較2012年下降了2.35%，說明所有者權(quán)益比重有所下降，負(fù)債在資產(chǎn)中比重加大，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。2013年產(chǎn)權(quán)比率為1.94，比上一年度提高了0.19，對(duì)北辰工業(yè)的所有者權(quán)益需要承擔(dān)公司債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)更大，公司的長期償債能力減弱。公司目前經(jīng)營基金的長期債務(wù)削弱了整體的能力2013長期負(fù)債與營運(yùn)資金比率降低，北辰實(shí)業(yè)公司的長期償債能力仍有待提高，公司目前承擔(dān)的長期債務(wù)較重，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。從償債能力上看，公司的投資經(jīng)營活動(dòng)面臨著各種金融風(fēng)險(xiǎn)。截止2013年12月31日，公司長期帶息債務(wù)金額為58.56億元（浮動(dòng)利率合同）和31.77億元（固定利率合同），銀行借款占負(fù)債總額的44%。雖然資本市場的日趨完善，借不同的渠道和方式，北辰實(shí)業(yè)有限公司募集資金使用更多的銀行貸款的方式。

2.3 企業(yè)營運(yùn)能力不足

北辰實(shí)業(yè)有限公司，公司近三年的44.84%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，分別為48.12%和34.6%，與北辰實(shí)業(yè)股份平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是28%。在應(yīng)收賬款閃占有的金額少，因此具有較低的壞賬損失的可能性，應(yīng)收賬款后續(xù)催款的成本是比較小的，應(yīng)收賬款的管理是不錯(cuò)的。營運(yùn)能力是指企業(yè)的經(jīng)營能力，能為各種資產(chǎn)的企業(yè)盈利，為企業(yè)的經(jīng)營管理能力缺乏是不足以賺取利潤，所以沒有足夠的錢還清債務(wù)，所以沒有足夠的錢來償還債務(wù)，所以你還需要繼續(xù)借錢支付，所以企業(yè)負(fù)債規(guī)模越來越來越大。

2.4 企業(yè)樓盤變現(xiàn)能力低

企業(yè)樓盤變現(xiàn)能力低，就會(huì)有大量的樓盤賣不出去，把這些樓盤賣掉才能有收益、有利潤，太多的樓盤過剩，所以盈利能力無法提高，導(dǎo)致償債能力不足，最終導(dǎo)致負(fù)債規(guī)模過大。

3.改進(jìn)北辰實(shí)業(yè)有限公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

3.1 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

公司應(yīng)該充分準(zhǔn)備，由于國家利率調(diào)整增加企業(yè)發(fā)展融資的成本風(fēng)險(xiǎn)。固定利率是用來控制施工成本是可以解決的問題，同時(shí)也擴(kuò)大了公司的融資手段，提高企業(yè)自身的資產(chǎn)。現(xiàn)在北辰是從商業(yè)銀行貸款融資為主要手段，公司應(yīng)該逐步減少對(duì)銀行貸款的依賴，通過引進(jìn)國外投資和其他適當(dāng)?shù)氖侄蝸硖岣吖镜墓芾硭剑瑥亩行Ю史乐关?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的長期發(fā)展。北辰工業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)營公司的綜合優(yōu)勢，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)，投資和管理為核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)，形成和發(fā)展房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)投資和金融服務(wù)業(yè)，優(yōu)勢互補(bǔ)，產(chǎn)業(yè)互動(dòng)相結(jié)合，維護(hù)和提高公司的競爭優(yōu)勢。該公司可能的股票資產(chǎn)和增量升級(jí)，常見的形式，以一個(gè)合理的質(zhì)量，能滿足的需求的完整產(chǎn)品線的不同需求投資房地產(chǎn)。采用增量逐步實(shí)現(xiàn)驅(qū)動(dòng)股票，擴(kuò)大投資規(guī)模，高利潤提高總資產(chǎn)報(bào)酬率。公司可以根據(jù)需要，加快北京的商業(yè)和公共銷售力量近90000平方米的建筑，適用于大客戶的整體銷售，以緩解國家宏觀調(diào)控為公司實(shí)現(xiàn)總投資管理目標(biāo)控制和當(dāng)?shù)匾?guī)則的影響。在新的投資保障房地產(chǎn)開發(fā)的商品住宅項(xiàng)目和高檔住宅項(xiàng)目的銷售毛利率的同時(shí)，對(duì)新投資的穩(wěn)定性，該投資性房地產(chǎn)的擴(kuò)張，投資回報(bào)。在回到借貸公司的前提下，加強(qiáng)包括利用股權(quán)融資，兼并和收購，房地產(chǎn)信托基金和對(duì)外合作讓頭發(fā)的方法如擴(kuò)張資本，通過科學(xué)有效的資本運(yùn)營模式來實(shí)現(xiàn)公司的跨越式發(fā)展可以優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)。此外，公司還可以采取提高資金使用效率的可行措施。

3.2 制定合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃

財(cái)務(wù)規(guī)劃，這是商業(yè)計(jì)劃的重要組成部分，是財(cái)務(wù)管理的主要依據(jù)。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，因此，應(yīng)該制定一個(gè)計(jì)劃的金融負(fù)債。根據(jù)一定的資產(chǎn)，它是必要的和可能的安排適當(dāng)?shù)呢?zé)任。這就要求在進(jìn)行投資決策時(shí)，應(yīng)盡量選擇投資少、見效快，高回報(bào)的項(xiàng)目，這樣才能保證資金周轉(zhuǎn)。在做好這些的同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)根據(jù)債務(wù)狀況做出還款計(jì)劃。沒有定期償還債務(wù)，還會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)。因此，加快發(fā)展的管理職責(zé)，加強(qiáng)管理，加速資金周轉(zhuǎn)，減少使用縮短生產(chǎn)周期，增加銷售的資金量，減少應(yīng)收賬款，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在同一時(shí)間，必須制定一個(gè)還款計(jì)劃。企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，應(yīng)充分考慮短期和長期償債能力的企業(yè)。對(duì)償付能力的指標(biāo)是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的警戒線，企業(yè)債券是安全的，如超過警戒線，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，使企業(yè)破產(chǎn)。

因?yàn)檫@兩個(gè)指標(biāo)太高會(huì)造成資金的浪費(fèi)，低流動(dòng)性，負(fù)債的比例做的。當(dāng)然，為了加強(qiáng)企業(yè)自身管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念和制度，提高管理效率，無論哪個(gè)階段，對(duì)于企業(yè)的長期發(fā)展是關(guān)鍵。首先，國家政府不能滿足國有企業(yè)所有的資金，企業(yè)的需求，改善資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，除了通過其他渠道的方式吸收資金，加強(qiáng)內(nèi)部管理，是其強(qiáng)勁的盈利能力，資本積累是內(nèi)生的。資產(chǎn)重組，債轉(zhuǎn)股等方法對(duì)高負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率不僅僅擁有單一的解決方法。從根本上說，只有作為自治的國有企業(yè)，自籌資金在市場經(jīng)濟(jì)中的主體，資本市場充分競爭完成優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。適用于個(gè)別企業(yè)，是最好的，企業(yè)應(yīng)盡量選擇自己企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

3.3 加強(qiáng)資金管理

加強(qiáng)資金回收率。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金的回收，提高回收率，企業(yè)的應(yīng)收賬款。企業(yè)應(yīng)根據(jù)客戶和標(biāo)準(zhǔn)條件下具有不同的信用，良好的信譽(yù)，隨著企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，可以使用寬松的信貸政策；在一般情況下，應(yīng)采取審慎的信貸政策。信用不良企業(yè)應(yīng)該使用現(xiàn)金銷售或其他更艱難的條件下，為了避免壞賬的增加。在應(yīng)收賬款的催收工作，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)準(zhǔn)備一份清單，賬齡分析、應(yīng)收賬款賬戶定期，經(jīng)常采取相應(yīng)的措施，如提醒信函，電話，面對(duì)面，訴諸法律手段，提高企業(yè)的應(yīng)收賬款的催收。建立應(yīng)收賬款催收責(zé)任制度。收賬責(zé)任激勵(lì)銷售人員，加快收集。

3.4 建立健全的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制

北辰實(shí)業(yè)目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期較長，往往會(huì)使大量的營運(yùn)資金被占用，可以通過前沿公司的現(xiàn)金流的分析發(fā)現(xiàn)，效率低，嚴(yán)重影響了公司的經(jīng)營盈利能力。所以公司應(yīng)該擴(kuò)大對(duì)資本的控制，通過制定合理的資金使用計(jì)劃，保證資金盈余管理的需要。要加強(qiáng)財(cái)政收支管理和監(jiān)督，有效、合理的分配調(diào)度資金，確保后期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)和市場對(duì)貨幣的需求。回收應(yīng)收賬款的改進(jìn)和提高他們的支付能力，嚴(yán)格控制成本以提高安全性和資本投資的合理性，加強(qiáng)資本運(yùn)作和管理能力。

4.結(jié)語

任何一個(gè)企業(yè)在追求利益和按需借貸，根據(jù)自己的能力，適度的公司債務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)最大化股東財(cái)富的目的是有益的。在企業(yè)的債務(wù)前，應(yīng)根據(jù)制定的資本自身的經(jīng)營情況，未來的盈利能力和企業(yè)的償債能力合理的負(fù)債規(guī)模，不要盲目借貸，不能超越其償付能力的債務(wù)。我們應(yīng)該考慮生產(chǎn)和管理，在這種情況的管理水平，風(fēng)險(xiǎn)承受能力和行業(yè)的特點(diǎn)，確定合適的融資組合，建立適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)規(guī)模和合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，爭取資金和風(fēng)險(xiǎn)程度最低，成本是最低，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。只有這樣，企業(yè)的債務(wù)管理，以在激烈的市場競爭中化險(xiǎn)為夷。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙之先.負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及其控制[J].財(cái)會(huì)研究，2006，（08）

[2]丁國安.負(fù)債經(jīng)營及其風(fēng)險(xiǎn)防范[J].財(cái)會(huì)研究，2000，（07）

篇（8）

引言：

近些年來，一些企業(yè)由于疏于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理而陷入困境屢的現(xiàn)象有發(fā)生，尤其是對(duì)于建筑施工企業(yè)更是如此。隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控嚴(yán)厲和政府融資平臺(tái)的清理，建筑施工行業(yè)面臨著更大更高的風(fēng)險(xiǎn)，要想在市場經(jīng)濟(jì)大潮中占有一席之地，必須不斷提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及到企業(yè)的生死存亡，在企業(yè)所有風(fēng)險(xiǎn)中起最關(guān)鍵的作用。因此，對(duì)于建筑施工企業(yè)生存和發(fā)展來說，如何規(guī)避主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。

1. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義

所謂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種不確定因素影響，致使企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)不能正常進(jìn)行，從而使得實(shí)際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏離，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。在企業(yè)管理或組織過程中任何一個(gè)方面出現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生，從而造成企業(yè)償債能力和盈利能力的降低。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)給企業(yè)帶來意外的損失，但是也有可能給企業(yè)帶來預(yù)期的收益，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍。風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的，并且二者呈成正比關(guān)系，高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益。

2. 建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的目的

我國當(dāng)前建筑市場不正當(dāng)?shù)母偁幰廊淮嬖冢こ陶型稑?biāo)管理尚不規(guī)范，沒有實(shí)現(xiàn)完全法制化，尤其是在招標(biāo)環(huán)節(jié)，惡性競爭現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為了爭得施工項(xiàng)目，施工企業(yè)通常是以減少應(yīng)有的費(fèi)用項(xiàng)目、提高標(biāo)準(zhǔn)、降低標(biāo)價(jià)、縮短工期等為代價(jià)承攬工程，施工項(xiàng)目攬到后經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)非常大。并且，在項(xiàng)目經(jīng)營過程中，還會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，同樣會(huì)給企業(yè)帶來一定的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨著建筑施工市場的快速發(fā)展和進(jìn)步，越來越多的業(yè)主在投標(biāo)過程中增加了履約保證金、風(fēng)險(xiǎn)抵押的數(shù)量，并且一些業(yè)主要求用貨幣資金支付履約保證金，加大了建筑企業(yè)資金的額外沉淀量。與此同時(shí)，質(zhì)保金制度和按比例進(jìn)行工程結(jié)算付款都會(huì)給應(yīng)收工程款增加負(fù)擔(dān)，最后形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于建筑施工企業(yè)來說，面對(duì)如此復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境，身處各種風(fēng)險(xiǎn)因素當(dāng)中，要想立于不敗之地，必須高度重視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，最大程度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能展現(xiàn)其有利的一面。

3. 施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

由于受到各種不確定因素的影響，施工企業(yè)財(cái)務(wù)有蒙受損失的可能性，實(shí)際收益和預(yù)期收益發(fā)生偏離，增大了施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從承建項(xiàng)目角度來說主要的不確定因素包括兩個(gè)方面：業(yè)主因素，業(yè)主資金不到位、邊設(shè)計(jì)邊施工；市場因素，人員工資不斷上漲，工程材料價(jià)格不變動(dòng)幅度較大。另外，施工項(xiàng)目工期延長、異地施工等也會(huì)影響實(shí)際收益。

3.1投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)

一些建筑施工企業(yè)為了承攬到項(xiàng)目，以微薄成本價(jià)格去低價(jià)競標(biāo)，有的甚至以低于成本價(jià)承攬工程中標(biāo)，從而致使施工企業(yè)面臨虧損的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)

在合同簽訂過程中，施工企業(yè)處于弱勢，業(yè)主經(jīng)常要求預(yù)付投標(biāo)保證金、簽定固定造價(jià)合同或雙控賬戶等，簽訂合同時(shí)讓施工方承諾了許多不平等條款，給施工企業(yè)帶來一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.3資金風(fēng)險(xiǎn)

建筑施工企業(yè)在施工過程中，財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有資金籌集風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，由于提供工程勞務(wù)是施工企業(yè)的主要業(yè)務(wù)，因此資金籌集風(fēng)險(xiǎn)和資金回收風(fēng)險(xiǎn)是施工企業(yè)財(cái)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的主要融資方式就是開具銀行承兌匯票、銀行貸款等，銀行貸款利率高于工程利潤率時(shí)，企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將驟增。一些業(yè)主拖欠大量工程款，故意不履行合同，致使施工企業(yè)壞賬損失大大增加，還有就是長期不能變現(xiàn)應(yīng)收賬款，嚴(yán)重影響資金周轉(zhuǎn)，造成施工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營上的困難。

3.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部性

第一，目前我國很多建筑施工企業(yè)都還是使用陳舊的管理模式，控制較弱，核算層次過多，組織結(jié)構(gòu)具有先天缺陷；第二，項(xiàng)目完工無人管，尤其是質(zhì)保金無人問津；第三，為降低費(fèi)用，增加了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4. 建筑施工企業(yè)預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

4.1避免合同風(fēng)險(xiǎn)，完善合同管理制度

合同具有法律效應(yīng)，具有很強(qiáng)的約束性，一點(diǎn)簽訂生效，雙方必須按照條款合作，發(fā)生任何事情都要按照合同進(jìn)行處理。于此同時(shí)，合同還具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于施工企業(yè)來說，合同風(fēng)險(xiǎn)主要就是指在簽訂合同之前，施工單位沒有看到隱含的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，沒有對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的分析。所以為了規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，建筑施工單位應(yīng)當(dāng)采取以下幾個(gè)方面的措施。第一，在簽合同之前，施工單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真仔細(xì)閱讀分析資金保障和合同內(nèi)容，最好這項(xiàng)工作不要自己來做，聘請(qǐng)專門的法律人員進(jìn)行分析研究。不能盲目的簽約，為了能夠獲得利潤一定要慎重簽訂缺乏公平性的、不完善的、沒有經(jīng)過審查的合同；第二，一定要明確承包商、分包商各自的責(zé)任和權(quán)利，這些工作需要在合同簽訂之前完成，并且不斷對(duì)項(xiàng)目承包責(zé)任制進(jìn)行完善，同時(shí)為了降低施工單位財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)按照合同的相關(guān)條款規(guī)定，對(duì)不符合規(guī)定或者出現(xiàn)違約的情況嚴(yán)格進(jìn)行處理；第三，在簽訂合同后，在施工過程中，建筑施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照施工藍(lán)圖進(jìn)行施工，如果出現(xiàn)其他問題影響施工或是使得項(xiàng)目停工，需要及時(shí)按照承包合同進(jìn)行處理，從而可以降低施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障雙方的權(quán)利。

4.2加強(qiáng)成本管理，完善內(nèi)部控制

對(duì)建筑施工企業(yè)來說，在整個(gè)施工的成本當(dāng)中人工和物資支出所占比例約為整個(gè)項(xiàng)目的80%左右，施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況受到成本控制水平的直接影響。在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中，需要用到的材料有很多種，例如：鋼筋、水泥、沙子、石子、木材等，除此之外還有一些臨時(shí)性的設(shè)施和住所，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)材料物資的管理，無論是從選購和入庫方面，還是從消耗和管理方面，都要做到有定額、有質(zhì)量、有計(jì)劃，當(dāng)消耗量大于計(jì)劃時(shí)，一定要及時(shí)的查明原因。于此同時(shí)，施工單位還應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工進(jìn)度進(jìn)行合理采購物資，防止出現(xiàn)由于物資短缺造成停工現(xiàn)象的出現(xiàn)。根據(jù)工程進(jìn)度，要計(jì)算出最佳的進(jìn)貨量和倉儲(chǔ)量，既避免出現(xiàn)由于物資不足影響施工進(jìn)度，又避免盲目的大肆采購增加倉儲(chǔ)成本。

4.3加強(qiáng)對(duì)工程拖欠款的管理

目前我國還沒有正式法律法規(guī)對(duì)如何處理拖欠款進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，但是政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)建筑市場的監(jiān)管力度，地方應(yīng)當(dāng)出臺(tái)一些規(guī)章制度。例如政府可以明確規(guī)定在工程開工前，作為確定支付工程款的保證，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)繳納一定比例的保證金；為了減少惡意拖欠工程款的現(xiàn)象，還可以對(duì)發(fā)包人規(guī)定工程款、預(yù)付款的支付時(shí)間和方式。另一方面，建筑施工單位也不能坐享其成，應(yīng)該主動(dòng)采取各項(xiàng)措施。第一，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不能盲目的承包，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行徹底的評(píng)估；第二，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)法律執(zhí)行，保護(hù)自身的合法權(quán)，靈活運(yùn)用《合同法》、《建筑法》等相關(guān)法律法規(guī)；第三，制定應(yīng)收工程款的具體管理辦法，并且明確不同崗位人員在催收工程款中應(yīng)付的責(zé)任，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，使其積極主動(dòng)的做好收款工作。

結(jié)束語：

綜上所述，建筑施工企業(yè)在市場競爭浪潮中應(yīng)當(dāng)提高自身實(shí)力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才有可能處于優(yōu)勢地位，加速企業(yè)進(jìn)步和發(fā)展。在建筑施工企業(yè)經(jīng)營過程中必將面臨種種風(fēng)險(xiǎn)：工程退欠款風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等，如果處理不當(dāng)，會(huì)影響資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，并且不利于企業(yè)長期發(fā)展。因此應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化資金管理和成本管理、完善企業(yè)內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)合同管理、加強(qiáng)工程拖欠款管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭鳳飛,淺析施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J],科技信息,2011.

篇（9）

一、引言

眾所周知，民航業(yè)一直是高負(fù)債、高收入的行業(yè)，高負(fù)債高財(cái)務(wù)杠桿也是民航企業(yè)首選的融資和經(jīng)營方式。然而，2008年金融危機(jī)后，全球經(jīng)濟(jì)低迷，原油價(jià)格上漲，客運(yùn)物流需求增速緩慢等都嚴(yán)重影響了民航業(yè)的復(fù)興。因此，認(rèn)清金融危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)發(fā)展情況，認(rèn)清高負(fù)債高財(cái)務(wù)杠桿所帶來的收益和隱患，重新調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，有效使用財(cái)務(wù)杠桿并做好風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)民航企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要。本文以海南航空為例，通過分析其2008-2013年年度財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)，測算金融危機(jī)后海南航空的財(cái)務(wù)杠桿收益，即財(cái)務(wù)杠桿有效運(yùn)用的程度，同時(shí)結(jié)合經(jīng)營杠桿，指明企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和問題，提出風(fēng)險(xiǎn)防范的幾點(diǎn)建議，以期為民航企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿帶來一些啟發(fā)。

二、理論與分析

財(cái)務(wù)杠桿是因?yàn)槠髽I(yè)固定性財(cái)務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的，只要企業(yè)向外部舉債，就會(huì)有財(cái)務(wù)杠桿存在。然而，財(cái)務(wù)杠桿是一把“雙刃劍”，也就是說企業(yè)經(jīng)營必須滿足一定的條件，財(cái)務(wù)杠桿才能發(fā)揮正效應(yīng)，帶來超額收益（即超出無債經(jīng)營情況下權(quán)益資本收益的部分），反之則會(huì)造成企業(yè)更嚴(yán)重的損失（即超出無債經(jīng)營情況下權(quán)益資本損失的部分）。財(cái)務(wù)杠桿收益（或損失）可以通過計(jì)算得出，即財(cái)務(wù)杠桿收益=（企業(yè)投資報(bào)酬率-負(fù)債利息率）×產(chǎn)權(quán)比率×（1-t）。

由財(cái)務(wù)杠桿收益（或損失）的計(jì)算公式可以看出，財(cái)務(wù)杠桿收益的大小主要是由企業(yè)投資報(bào)酬率、負(fù)債利息率和產(chǎn)權(quán)比率三個(gè)因素決定，而正負(fù)則是由投資報(bào)酬率和負(fù)債利息率決定。也就是說，當(dāng)企業(yè)投資報(bào)酬率大于負(fù)債利息率時(shí)，舉債經(jīng)營所獲得的收益在彌補(bǔ)利息支出后仍有剩余，可以用來增加權(quán)益資本收益，此時(shí)財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮正效應(yīng)，財(cái)務(wù)杠桿收益為正。反之，舉債經(jīng)營所獲得的收益不足以彌補(bǔ)利息支出，甚至還要以權(quán)益資本收益的一部分來支付利息時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿則會(huì)發(fā)揮負(fù)效應(yīng)，造成企業(yè)虧損。而當(dāng)投資報(bào)酬率為負(fù)時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿無意義（財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮效應(yīng)的前提是EBIT>0，即投資報(bào)酬率

只要存在負(fù)債，企業(yè)就會(huì)面臨因無法償清債務(wù)而破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮負(fù)效應(yīng)，即出現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿損失時(shí)，就會(huì)加劇這一風(fēng)險(xiǎn)，并且企業(yè)的償債能力越差，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越高，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大。企業(yè)舉債經(jīng)營時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)往往并非財(cái)務(wù)杠桿單獨(dú)作用產(chǎn)生的，財(cái)務(wù)杠桿會(huì)與經(jīng)營杠桿共同作用產(chǎn)生總杠桿效應(yīng)，一起影響企業(yè)收益和風(fēng)險(xiǎn)。

簡單來說，經(jīng)營杠桿是由于固定成本的存在使銷售額較小的波動(dòng)引起EBIT的較大波動(dòng)。經(jīng)營杠桿可以用經(jīng)營杠桿系數(shù)來衡量，經(jīng)營杠桿系數(shù)越高企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大。經(jīng)營杠桿系數(shù)大小主要由銷售量、銷售單價(jià)、單位變動(dòng)成本和固定成本這四個(gè)因素影響和決定。一般來說，其他因素不變，銷售量越高，經(jīng)營杠桿系數(shù)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小；商品為彈性商品時(shí)，銷售單價(jià)越高，經(jīng)營杠桿系數(shù)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小；其他因素不變，單位變動(dòng)成本越高，經(jīng)營杠桿系數(shù)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大；同理，固定成本越高，經(jīng)營杠桿系數(shù)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大。

在一定的時(shí)期內(nèi)，一定的成本結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)下，財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營杠桿會(huì)共同發(fā)生作用，即總杠桿效應(yīng)，在總杠桿的作用下，銷售額較小的變動(dòng)會(huì)引起每股收益較大的變動(dòng)。總杠桿系數(shù)是財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)與經(jīng)營杠桿系數(shù)的乘積，總杠桿系數(shù)越大，企業(yè)面臨的總體風(fēng)險(xiǎn)就越大。

三、案例與分析

（一）案例描述

中國海南航空股份有限公司建于1993年，是我國第一家A股和B股同時(shí)上市的航空公司，內(nèi)地唯一的SKYTRAX五星航空公司。經(jīng)過二十年的發(fā)展，其總資產(chǎn)由創(chuàng)業(yè)初期的1 000萬元發(fā)展為如今的1 000多億元，增長了1萬多倍，并將業(yè)務(wù)延伸至物流、酒店、保險(xiǎn)等領(lǐng)域。然而，海南航空飛速發(fā)展的背后也背負(fù)著巨額負(fù)債，其債務(wù)總額逐年上升，2008年到2011年企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均保持在80%以上，近兩年才有所回落，但仍高于南方航空和國航同期負(fù)債率。金融危機(jī)之后，海南航空作為海航集團(tuán)旗下最具競爭力的企業(yè)越來越受到集團(tuán)重視，近年來不斷被卷入紛繁復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易之中，逐漸成為集團(tuán)進(jìn)行資源整合的一個(gè)平臺(tái)，無形之中加劇了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。基于此，本文以海南航空為例，對(duì)金融危機(jī)后民航企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿測算與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

截至2013年12月31日，海南航空的注冊資本為 121.82 億元，第一大股東大新華航空股份有限公司持股比例28.18%，第二大股東海口美蘭國際機(jī)場有限責(zé)任公司持股比例7.08%（大新華航空和美蘭國際機(jī)場均隸屬海航集團(tuán)）。2013年12月31日海南航空凈資產(chǎn)為255.24億元，總資產(chǎn)為1 032.82億元，年?duì)I業(yè)收入為302.31億元，利潤總額為26.73億元。2011-2013年的總資產(chǎn)收益率分別為3.49%、2.10%、2.04%，凈資產(chǎn)收益率分別為19.45%、8.14%、8.26%。

（二）財(cái)務(wù)杠桿收益測算與風(fēng)險(xiǎn)分析

首先看表1、表2中2009年和2010年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。2009-2010年海南航空的企業(yè)投資報(bào)酬率均大于負(fù)債利息率，因此財(cái)務(wù)杠桿均發(fā)揮正效應(yīng)，財(cái)務(wù)杠桿收益為2.79%和14.78%，企業(yè)每股收益為0.09元和0.74元，同比增長分別為123%和722%。這除了當(dāng)年處置資產(chǎn)導(dǎo)致的營業(yè)外收入增加以及使用以前年度未確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)的可抵扣差異外，財(cái)務(wù)杠桿所發(fā)揮的正效應(yīng)也是不容忽視的。

再來看2008年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。2008年由于金融危機(jī)，民航業(yè)遭受巨大損失，海南航空也不例外，息稅前利潤為-1.67億元，投資報(bào)酬率為-0.35%。此時(shí)雖然計(jì)算財(cái)務(wù)杠桿沒有意義，但是我們?nèi)钥梢钥闯鲐?cái)務(wù)杠桿收益為負(fù)，由于債務(wù)利息的支出，使得1.67億元息稅前虧損變成了15.78億元的稅后巨虧，可見此時(shí)企業(yè)舉債完全加劇了財(cái)務(wù)危機(jī)，且負(fù)債越多損失越嚴(yán)重。

最后來看海南航空2008-2013年的流動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率。除2008年外，企業(yè)的流動(dòng)比率均保持在50%以上，未降到警戒線之下，說明短期資產(chǎn)對(duì)短期負(fù)債的償還能力尚可。但資產(chǎn)負(fù)債率在2012年之前均高達(dá)80%以上，2012年由于非公開定向增發(fā)，2013年由于公積金轉(zhuǎn)股增發(fā)，資產(chǎn)負(fù)債率有一定回落，但仍位于70%的安全警戒線以上，長期償債能力較低。從圖1可以看出，金融危機(jī)后以2010年為分界點(diǎn)，前后期間海南航空凈利潤增減變動(dòng)幅度大，到2013年又有小幅度回升，這說明負(fù)債比重高雖然可以給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿收益和稅盾優(yōu)勢，卻大大降低了財(cái)務(wù)的安全性和盈利的穩(wěn)定性，加劇了破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不利于吸引潛在投資者，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）與經(jīng)營杠桿的共同作用

2008年的金融危機(jī)使海南航空甚至整個(gè)民航業(yè)都遭受了巨額損失，這除了高負(fù)債加劇了財(cái)務(wù)杠桿虧損和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，當(dāng)年全球旅游、物流等行業(yè)萎靡，航空運(yùn)輸需求量減少，客座率大幅下降等導(dǎo)致的經(jīng)營失敗，也是造成航空業(yè)短期內(nèi)一蹶不振的重要原因。

再來看表3中的數(shù)據(jù)。我們知道，當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮正效應(yīng)，即取得財(cái)務(wù)杠桿收益時(shí)，每股收益以財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)數(shù)倍上漲（與相同情況下的無杠桿企業(yè)相比），因此財(cái)務(wù)杠桿收益與每股收益的變化情況應(yīng)當(dāng)一致。但從表3的數(shù)據(jù)可以看出，多數(shù)期間，每股收益同比增長或減少的幅度要大于財(cái)務(wù)杠桿收益同比增長或減少的幅度，甚至變化方向完全相反，也就是說，導(dǎo)致每股收益大幅變動(dòng)的除了財(cái)務(wù)杠桿還有其他因素，即前文所提到的經(jīng)營杠桿效應(yīng)。海南航空表示，金融危機(jī)之后隨著全球經(jīng)濟(jì)低迷復(fù)蘇，國際油價(jià)波動(dòng)上升，國內(nèi)通貨膨脹日益加劇，高鐵等各種新興交通方式?jīng)_擊著民航業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致我國民航業(yè)效益上漲緩慢，客運(yùn)增速波動(dòng)放緩，物流行情不容樂觀。而且航運(yùn)產(chǎn)品是一種高彈性商品，比如機(jī)票，其降價(jià)銷售必然會(huì)引起銷售量的大幅上漲，因此如前所述，民航企業(yè)主營產(chǎn)品銷售單價(jià)的降低反而會(huì)造成經(jīng)營杠桿系數(shù)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。另外受到國際經(jīng)濟(jì)形勢的影響，航空產(chǎn)品和服務(wù)的固定成本及單位變動(dòng)成本也有較大幅度的提高，比如原油價(jià)格和燃油費(fèi)上漲，這些都加劇了原有的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

此外，前文提到海南航空所屬的海航集團(tuán)，奉行一種“八爪魚”式的并購擴(kuò)張運(yùn)作模式，并將海南航空這個(gè)行業(yè)內(nèi)頗具競爭力的企業(yè)作為新的資源整合的平臺(tái)，2008年以來，海南航空被頻繁卷入集團(tuán)內(nèi)部各類關(guān)聯(lián)交易，很多交易無形中增加了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如2010年底，海航集團(tuán)以“為了平衡航空業(yè)務(wù)的強(qiáng)周期風(fēng)險(xiǎn)，在航空業(yè)低迷時(shí)對(duì)沖損失”為由令海南航空巨額收購關(guān)聯(lián)地產(chǎn)――海南國際旅游島開發(fā)項(xiàng)目，這次關(guān)聯(lián)交易名曰給海南航空輸血，開展業(yè)務(wù)多元化，實(shí)則是集團(tuán)為涉足地產(chǎn)業(yè)而進(jìn)行的資產(chǎn)整合。海南航空在自身資金鏈緊繃、債臺(tái)高筑的情況下進(jìn)行此次關(guān)聯(lián)交易并非明智之舉。一來投資非主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致航空運(yùn)輸業(yè)資金緊缺，增加原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二來房地產(chǎn)行業(yè)投資多、周轉(zhuǎn)慢、資金回收不易，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，一旦投資失敗會(huì)造成巨額損失，連累海南航空自身業(yè)績，加劇企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論與政策性建議

通過對(duì)海南航空2008年至2012年年度財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得到如下結(jié)論：

1.財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮正效應(yīng)（即投資報(bào)酬率>負(fù)債利息率>0）時(shí)可以為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿收益，在不考慮其他因素的情況下使每股收益數(shù)倍增長；但當(dāng)企業(yè)EBIT為負(fù)或財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮負(fù)效應(yīng)（即投資報(bào)酬率

2.財(cái)務(wù)杠桿會(huì)與經(jīng)營杠桿發(fā)生共同作用（即總杠桿效應(yīng)）影響每股收益的變動(dòng)。財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)可能被經(jīng)營杠桿負(fù)效應(yīng)抵消而出現(xiàn)每股收益下降的情況，或者在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，二者同時(shí)發(fā)揮負(fù)效應(yīng)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。企業(yè)必須綜合考慮這兩類杠桿所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題。

3.通常來講，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過分析風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素，采取有效措施防范風(fēng)險(xiǎn)，并將危害降至最低。

本文從影響杠桿的因素出發(fā)，針對(duì)海南航空出現(xiàn)的具體問題提出如下風(fēng)險(xiǎn)防范政策性建議：

首先，要改善資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債利息率，增強(qiáng)長期償債能力。對(duì)此，海南航空已經(jīng)采取了應(yīng)對(duì)措施，例如非公開發(fā)行股票、公積金轉(zhuǎn)增股本等，此外還可以通過固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷、留存收益計(jì)提等來增加內(nèi)生現(xiàn)金流，穩(wěn)固企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。然而，要改變航空業(yè)高負(fù)債的現(xiàn)狀，絕非一朝一夕所能實(shí)現(xiàn)，需要一個(gè)漫長的努力過程。

其次，要提高資源的使用效率、資金利用率和投資報(bào)酬率。應(yīng)該重新對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，提高資產(chǎn)特別是新增固定資產(chǎn)的使用效率和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，對(duì)于劣質(zhì)資產(chǎn)要及時(shí)處置以盡快回收資金。面對(duì)當(dāng)前航空業(yè)經(jīng)營萎靡和風(fēng)險(xiǎn)增加的嚴(yán)峻形勢，要妥善制定利潤目標(biāo)和銷售目標(biāo)，以銷定產(chǎn)，不要盲目增租增購固定資產(chǎn)，以此降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。最重要的是，海南航空應(yīng)當(dāng)妥善處理集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方交易問題。作為高負(fù)債的民航企業(yè)，產(chǎn)業(yè)高度多元化并非明智之舉，但相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化卻可以作為企業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向，例如對(duì)機(jī)場、基地或旅行社等領(lǐng)域的投入，這有利于構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，強(qiáng)化整合效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源共享。但對(duì)于非相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)交易企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高警惕，識(shí)別潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，積極與集團(tuán)溝通協(xié)商，努力謀求自主發(fā)展。

此外，要加強(qiáng)與政府的合作，達(dá)到雙贏的目的。這是海南航空在高負(fù)債率的情況下得以生存的重要經(jīng)驗(yàn)。地方政府為了拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展往往會(huì)提供優(yōu)惠政策來吸引一些大型企業(yè)，海南航空應(yīng)當(dāng)抓住這一機(jī)遇，加強(qiáng)與政府的合作，取得政策上的支持，提高自身競爭力。

最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)和儲(chǔ)備金制度，防患于未然。可以通過杠桿系數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債率、投資報(bào)酬率、債務(wù)利息率、銷售增長率、利潤增長率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)，觀測財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)警戒線。如果預(yù)計(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)過高而短期內(nèi)又難以采取有效措施，可以在效益好的經(jīng)營期間提取一定的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，隨時(shí)做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

參考文獻(xiàn)：

篇（10）

為了促進(jìn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營行為、規(guī)避經(jīng)營過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)資本市場的公平有序，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)五部委于2008年出臺(tái)了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》(以下簡稱《基本規(guī)范》)。2010年，五部委又出臺(tái)了相應(yīng)的《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》(以下簡稱《配套指引》)。雖然目前我國有關(guān)企業(yè)內(nèi)部控制的法律法規(guī)內(nèi)容比較完善，但是由于施行時(shí)間尚短，很多條款的執(zhí)行和完善還處在摸索階段，必然存在一些問題。尤其對(duì)在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中處于重要地位的銷售與收款環(huán)節(jié)，其內(nèi)控的完善日益受到企業(yè)的廣泛關(guān)注。

一、企業(yè)銷售與收款的內(nèi)部控制要求

(一)企業(yè)銷售與收款的內(nèi)部控制要求

《基本規(guī)范》主要從企業(yè)整體層面的角度，從內(nèi)控的五要素出發(fā)，規(guī)范企業(yè)的行為。而《配套指引》則從企業(yè)具體業(yè)務(wù)層面的角度，對(duì)企業(yè)具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的內(nèi)控設(shè)計(jì)和執(zhí)行提出了具體要求。《配套指引》的內(nèi)容包含了18項(xiàng)《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》(以下簡稱《應(yīng)用指引》)。其中，《應(yīng)用指引》第九條主要是針對(duì)銷售業(yè)務(wù)的指引，對(duì)銷售業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)(包括銷售與收款等相關(guān)活動(dòng))的內(nèi)部控制作了具體規(guī)定。

(二)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)流程

企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)流程如下圖所示:《應(yīng)用指引》第二章主要從銷售業(yè)務(wù)流程各個(gè)步驟，具體說明了銷售業(yè)務(wù)的內(nèi)控點(diǎn):第五條從銷售計(jì)劃管理、客戶開發(fā)與信用管理兩方面，說明企業(yè)應(yīng)確定合理的銷售定價(jià)和信用政策，并根據(jù)不同的客戶，巧妙利用銷售折扣、折讓等銷售策略。同時(shí)針對(duì)客戶建立信用保證制度和健全信用檔案。第六條從銷售合同的角度，說明了簽訂合同前后注意的事項(xiàng)。簽訂合同前，針對(duì)客戶信用、銷售價(jià)格和結(jié)算方式等與客戶洽談，銷售合同的擬定和審核必須有相關(guān)專家參與。第七、八條以銷售發(fā)貨為控制點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)相關(guān)部門審核后的銷售合同和銷售通知安排發(fā)貨，并確保客戶能安全及時(shí)地收到貨物。同時(shí)，應(yīng)重視銷售退回的管理，并記錄銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，開具真實(shí)的銷售發(fā)票和填制相應(yīng)憑證。第十、十二條側(cè)重于應(yīng)收賬款的管理。企業(yè)應(yīng)重視應(yīng)收賬款收回和壞賬管理，對(duì)無法收回的應(yīng)收賬款，應(yīng)分析其原因和明確責(zé)任人。

二、企業(yè)銷售與收款內(nèi)部控制存在的問題及原因

(一)內(nèi)控環(huán)境薄弱

控制環(huán)境位于內(nèi)控五要素“金字塔”的底端，發(fā)揮著基石作用。然而，很多企業(yè)都忽略了內(nèi)控環(huán)境的重要性，主要體現(xiàn)在:1.缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，由于利益驅(qū)使而進(jìn)行財(cái)務(wù)造假財(cái)務(wù)造假手段有很多種，其中通過銷售與收款環(huán)節(jié)虛增營業(yè)收人是常見的一種手段。例如，“萬福生科”的虛假銷售，其本質(zhì)就是利用假公司名義將產(chǎn)品進(jìn)行自我銷售。為了讓虛假的收人數(shù)據(jù)看起來合情合理，“萬福生科”私刻假公章、捏造銷售合同、編造銀行單據(jù)、虛開發(fā)票和進(jìn)行假收人納稅申報(bào)。2.不重視人才培養(yǎng)很多企業(yè)為了節(jié)省人工成本，低價(jià)聘請(qǐng)專業(yè)能力弱的員工，而且不對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)和道德培訓(xùn)，導(dǎo)致員工不能高效完成工作，甚至私吞企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。銷售收人被私吞，在制造業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生得較為頻繁，通常是銷售人員單獨(dú)或聯(lián)合客戶、財(cái)務(wù)部和倉管部的員工，將銷售收人放人自己的口袋。例如，在2013年7月，“紅寶麗”在收回貨款時(shí)，發(fā)現(xiàn)一張假的銀行承兌匯票。該公司在對(duì)該票據(jù)及其他銀行承兌匯票進(jìn)行鑒別時(shí)，發(fā)現(xiàn)還有其他假票據(jù)，合計(jì)金額達(dá)6896萬元。經(jīng)過追查后發(fā)現(xiàn)，假票據(jù)都是由公司內(nèi)部的一位業(yè)務(wù)員提供，該業(yè)務(wù)員以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格，為客戶提供虛假商品信息，騙取客戶回款。然后，私刻公章、財(cái)務(wù)章，偽造假銀行承兌匯票上交紅寶麗公司。

(二)缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序與有效的監(jiān)督

銷售作為企業(yè)直接面對(duì)市場的一個(gè)環(huán)節(jié)，不僅有內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)還有外部風(fēng)險(xiǎn)。其中內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)有，營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、組織和授權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、信息處理風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)等;外部風(fēng)險(xiǎn)有市場風(fēng)險(xiǎn)和賒銷信用風(fēng)險(xiǎn)等。如果企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度之前，未深人地對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制的關(guān)鍵點(diǎn)時(shí)，就會(huì)抓不準(zhǔn)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，從而機(jī)械地根據(jù)基本規(guī)范的要求，建立一套形式上的內(nèi)控制度。”’這就使內(nèi)部控制并沒有起到實(shí)質(zhì)性的作用，既浪費(fèi)了人力又浪費(fèi)了物力。如果企業(yè)在制定內(nèi)控程序之前就作好了全面評(píng)估，也根據(jù)評(píng)估結(jié)果制定了一套完善的內(nèi)控制度，但是在執(zhí)行過程中未得到有效的監(jiān)督，使內(nèi)控缺陷發(fā)現(xiàn)不了也得不到完善，那么其內(nèi)控在很大程度上也相當(dāng)于虛設(shè)。工作人員在實(shí)際工作中如果沒有人監(jiān)督，很容易或舞弊。例如，銷售人員沒有主管監(jiān)督，可能會(huì)翹班;導(dǎo)購人員沒有領(lǐng)班監(jiān)督，會(huì)私吞贈(zèng)品;分銷機(jī)構(gòu)沒有總部的監(jiān)督，會(huì)胡亂定價(jià)私吞收人;管理層沒有治理層的監(jiān)督，會(huì)編造虛假的財(cái)務(wù)信息等。

(三)應(yīng)收賬款管理制度不完善

如今，賒銷已成為一些企業(yè)主流的銷售方式，它在加快產(chǎn)品流轉(zhuǎn)速度的同時(shí)，也帶來了一系列的資金收款問題。所以，在賒銷之前，企業(yè)要考察客戶的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流狀況以及以往的還款信用程度，這個(gè)步驟對(duì)欠款能否收回至關(guān)重要。目前，很多企業(yè)對(duì)信用管理的內(nèi)控存在很大漏洞，存在賬齡過長的應(yīng)收賬款。2014年3月19日，證券時(shí)報(bào)網(wǎng)了一組應(yīng)收賬款的數(shù)據(jù):截至2014年3月19日，已公布年報(bào)的573家公司年報(bào)數(shù)據(jù)中，2013年末存在應(yīng)收賬款的公司就有494家，應(yīng)收賬款金額達(dá)2450億元。其中，賬齡為3-5年的應(yīng)收賬款122億元，賬齡大于5年的應(yīng)收賬款42.5億元，而且有5家公司的賬齡大于5年的應(yīng)收賬款就已經(jīng)過億。由上述數(shù)據(jù)可見，我國企業(yè)普遍存在應(yīng)收賬款收回困難問題，使賬面存在大量的呆賬壞賬。這種情況的發(fā)生，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在開展賒銷活動(dòng)之前，對(duì)客戶的信用考察執(zhí)行不到位。很多企業(yè)未專門設(shè)立一個(gè)部門對(duì)客戶進(jìn)行專業(yè)的信用管理和分析，僅僅靠銷售人員提交的資料來判定賒銷額，而沒有對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行審核，銷售人員可能會(huì)出于業(yè)績壓力或個(gè)人利益私自篡改客戶的信息資料。還有些企業(yè)為了搶占市場，對(duì)賒銷資格的檢查不嚴(yán)格，忽視了新客戶的償債能力是否真實(shí)和達(dá)標(biāo)，并對(duì)長期合作的老客戶的信用檢查逐漸懈怠，一旦對(duì)方資金周轉(zhuǎn)不順，公司將難以收回貨款。izi應(yīng)收賬款管理的另一方面就是應(yīng)收賬款催收。有些企業(yè)只重視銷售而不重視應(yīng)收賬款收回，導(dǎo)致銷售人員無回款指標(biāo)壓力，只將精力放在銷售上;還有些企業(yè)雖重視回款，但實(shí)施了不恰當(dāng)?shù)拇呤罩贫取＠纾催M(jìn)行賬齡分析，使企業(yè)向客戶催收離到期日還遠(yuǎn)的貨款、催收前未與客戶核對(duì)賬目導(dǎo)致催收的金額不正確、財(cái)務(wù)部門與銷售部門缺乏有效溝通，使銷售人員不知道催收金額是否人庫，從而導(dǎo)致重復(fù)催收等。

三、對(duì)企業(yè)加強(qiáng)銷售與收款內(nèi)部控制的建議

(一)營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境

1.領(lǐng)導(dǎo)層要始終保持高度重視領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到誠信對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，通過虛假財(cái)務(wù)信息換來的企業(yè)利益，只會(huì)落得企業(yè)經(jīng)營崩盤和信任瓦解的下場。另一方面，領(lǐng)導(dǎo)是企業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)內(nèi)控環(huán)境重視，下級(jí)員工才會(huì)重視。2.設(shè)計(jì)科學(xué)合理的治理結(jié)構(gòu)一是建立獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事獨(dú)立于公司股東和管理層，它的存在不僅可以約束公司控股股東侵犯中小股東利益的行為，而且可以強(qiáng)化對(duì)管理層的監(jiān)督。二是完善監(jiān)事會(huì)制度。監(jiān)事會(huì)制度的存在，是為了監(jiān)督公司的業(yè)務(wù)執(zhí)行狀況和其他重大事務(wù)。有效行使監(jiān)督權(quán)，可以保護(hù)大小股東利益和債權(quán)人利益，防止董事會(huì)按個(gè)人意愿辦事。總之，權(quán)力、經(jīng)營、監(jiān)督這“三架馬車”并駕齊驅(qū)，才能體現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理體制的科學(xué)性。3.重視人員的培養(yǎng)和監(jiān)督一是企業(yè)在招聘員工時(shí)，必須對(duì)員工的綜合素養(yǎng)進(jìn)行嚴(yán)格考核，并定期對(duì)員下講行專業(yè)技能與職業(yè)道德培訓(xùn)。二是建立考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制，監(jiān)督員工的工作，對(duì)工作負(fù)責(zé)和不負(fù)責(zé)的員工分別給予獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰。’川(二)建立全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制活動(dòng)之前，企業(yè)必須實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序。企業(yè)可先設(shè)定銷售與收款的目標(biāo)，然后識(shí)別影響該目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的相關(guān)事項(xiàng)，綜合考慮該事項(xiàng)發(fā)生的概率大小及影響程度，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。企業(yè)在銷售與收款環(huán)節(jié)，應(yīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)是:外部競爭者和市場變化給企業(yè)造成的影響;客戶管理不善，存貨商品保管不當(dāng)、周轉(zhuǎn)不暢，價(jià)格管理混亂;現(xiàn)金收人未及時(shí)人賬，信用管理薄弱，存在大量呆賬壞賬;組織設(shè)置不科學(xué)，職責(zé)分工不明確，信息溝通不順暢，授權(quán)管理不完善;管理層舞弊與欺詐，基層員工欺詐、私吞財(cái)產(chǎn)。

(三)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制活動(dòng)

1.不相容的崗位分離企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，分別設(shè)立銷售、發(fā)貨、收款、信用審核崗位，并詳細(xì)規(guī)定好每個(gè)崗位的權(quán)利和義務(wù)，做到崗位之間互相分離與制約。根據(jù)《配套指引》的要求，受理銷售訂單、與客戶簽約、執(zhí)行信用部門審核后的客戶信用政策和貨款催收等，由銷售部門負(fù)責(zé);審核銷售單、根據(jù)審核后的銷售單安排產(chǎn)品出庫和運(yùn)輸，由發(fā)貨部門負(fù)責(zé);記錄銷售業(yè)務(wù)、收取貨款、管理發(fā)票、監(jiān)督應(yīng)收款項(xiàng)的回收情況并做好賬齡分析，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé);制定信用政策、對(duì)新增客戶進(jìn)行詳細(xì)了解后決定信用額度、對(duì)長期合作的老客戶保持時(shí)刻的關(guān)注、批準(zhǔn)授權(quán)額度申請(qǐng)等，由信用部門負(fù)責(zé)。2.加強(qiáng)銷售管理一是制定合理的銷售策略。根據(jù)不斷變化的商業(yè)環(huán)境，深人市場調(diào)研，明確自己的客戶群，并制定符合自身特點(diǎn)的策略。同時(shí)，企業(yè)還可通過銷售折讓和銷售返利等促銷政策，讓客戶關(guān)注自己的產(chǎn)品。二是規(guī)范銷售合同的簽訂。企業(yè)在與新老客戶訂立合同前，要對(duì)合同條款是否合法、合同的賒銷金額是否超過客戶信用額度、合同的銷售價(jià)格是否符合企業(yè)銷售政策等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審批，尤其對(duì)超過信用額度的合同要進(jìn)行特殊授權(quán)。3.加強(qiáng)收款管理一是對(duì)現(xiàn)銷業(yè)務(wù)，應(yīng)嚴(yán)格控制款項(xiàng)的收取，銷售人員簽訂合同后，必須由財(cái)務(wù)人員款項(xiàng)收取并及時(shí)人賬;對(duì)賒銷業(yè)務(wù)，應(yīng)收賬款的人賬，必須有經(jīng)過審核的銷售單等與銷售有關(guān)的單據(jù)作為原始憑證，并且要對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行賬齡分析，對(duì)逾期賬款保持高度重視。二是為了防止應(yīng)收賬款賬齡過長出現(xiàn)呆賬、死賬，應(yīng)建立呆賬預(yù)防機(jī)制，由銷售人員負(fù)責(zé)催收應(yīng)收款項(xiàng)，實(shí)行銷售與收款責(zé)任一體制。同時(shí)，將銷售人員的銷售績效、獎(jiǎng)金與銷售回款的情況緊密掛鉤，并進(jìn)行嚴(yán)格考核，促使銷售人員謹(jǐn)慎銷售，提高欠款回收的幾率。三是可實(shí)施優(yōu)惠性的收賬政策。例如，對(duì)主動(dòng)在合同期限內(nèi)償還貨款的客戶提高其信用額度，而對(duì)達(dá)到信用期限仍未歸還貨款的客戶，降低其信用額度并加強(qiáng)催收頻率，情況嚴(yán)重時(shí)還可以尋求法律的幫助。

四、結(jié)論

銷售與收款環(huán)節(jié)是企業(yè)進(jìn)行正常經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)，其中銷量的多少?zèng)Q定了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，收款則增加了企業(yè)的資金流人，企業(yè)可利用這些資金進(jìn)行投資和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。目前，在競爭愈發(fā)激烈的市場中，企業(yè)對(duì)自身的利潤水平和資金周轉(zhuǎn)提出了更高的要求，而銷售與收款內(nèi)控的完善與否，直接關(guān)系到企業(yè)的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)效率。因此，制定一套有效的銷售與收款的內(nèi)部控制制度，需與企業(yè)發(fā)展實(shí)際相聯(lián)系，并從內(nèi)部控制的“五要素”出發(fā)，不斷對(duì)其進(jìn)行完善，為企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展創(chuàng)造有利條件。.

參考文獻(xiàn):

[1]曲明.銷售業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)及管控措施[月.財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)(理財(cái)版),2011(4):19-21.

[2〕許江波.銷售與收款內(nèi)部控制—理論•實(shí)務(wù)•案例[M].大連:大連出版社，2011.