緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，建筑規(guī)模已經(jīng)位居世界前列，而在現(xiàn)今社會(huì)中，房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中存在非常多的問題，本文會(huì)通過分析如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)經(jīng)營(yíng)與管理之間如何做的更好進(jìn)行深刻的分析討論。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀

（一）在工程設(shè)計(jì)上的管理問題

我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于生產(chǎn)設(shè)計(jì)的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計(jì)部門制定出可以通過設(shè)計(jì)院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計(jì)人員，往往不會(huì)太過于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價(jià)、安全、質(zhì)量這些因素也不會(huì)有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時(shí)，往往會(huì)用很多價(jià)格高昂的產(chǎn)品，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價(jià)，最終導(dǎo)致投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計(jì)，對(duì)于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計(jì)思路的同時(shí)又保證進(jìn)度。

（二）預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力不高

我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)并沒有過多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的過程中產(chǎn)生的問題與風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)今社會(huì)很多投資都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，例如：金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)等多種類型，房地產(chǎn)開發(fā)者在經(jīng)營(yíng)的過程中無(wú)法保證把所有的風(fēng)險(xiǎn)隱患都建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制當(dāng)中。

（三）對(duì)于工程造價(jià)的掌控

房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤(rùn)，而想要獲得應(yīng)有的利潤(rùn)，就需要控制工程的造價(jià)，如果沒有一個(gè)良好的監(jiān)督、管理來(lái)輔助控制項(xiàng)目在具體決策與實(shí)施過程中的造價(jià)問題，那么在未來(lái)的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會(huì)存在很大問題。一個(gè)計(jì)劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來(lái)在利潤(rùn)的獲取上也將沒有優(yōu)異的成果。

二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變

（一）建立優(yōu)秀的品牌形象

現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而消費(fèi)者也從原來(lái)的懵懵懂懂變得略有了解，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費(fèi)者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會(huì)在未來(lái)的市場(chǎng)中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來(lái)打造自己的品牌。逐步的讓消費(fèi)者接受、喜愛，在市場(chǎng)中形成自己獨(dú)有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。

（二）工程造價(jià)的控制

在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)者來(lái)說(shuō)是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計(jì)劃的開展具體的施工計(jì)劃。在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷決策時(shí)，需要根據(jù)所在位置的具體市場(chǎng)情況，場(chǎng)地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計(jì)的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來(lái)獲得較大的利潤(rùn)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制管理的加強(qiáng)

風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤(rùn)的提升。在初期建設(shè)的過程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時(shí)，果斷放棄現(xiàn)有項(xiàng)目，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對(duì)消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險(xiǎn)的同時(shí)才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，主要形式是簽訂合同與購(gòu)買保險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)形式，無(wú)疑是非常可靠的，雖然會(huì)增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時(shí)，防止了企業(yè)的巨大虧損。

三、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的飛速發(fā)展下，未來(lái)會(huì)有很多國(guó)內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很好的機(jī)遇，需求與競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營(yíng)與管理，累積更多的經(jīng)營(yíng)，讓我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個(gè)新的高度。

篇（2）

在開發(fā)房地產(chǎn)的活動(dòng)中，獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益是其根本目的，因而在開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)時(shí)必須將傳統(tǒng)管理職能的局限性打破，并將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)看做是一個(gè)整體，這樣才能有效地提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及經(jīng)濟(jì)效益。通過這種方式，有關(guān)從屬單位、經(jīng)營(yíng)管理部門以及房地產(chǎn)開發(fā)才能將子目標(biāo)完美的結(jié)合起來(lái)，從而使得經(jīng)營(yíng)者的管理行為以及投資者的決策戰(zhàn)略能夠始終保持一致。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將所屬單位的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來(lái)，這樣一來(lái)整個(gè)企業(yè)才能達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益以及管理效率的目的。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，是圍繞其初期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在科學(xué)合理的預(yù)測(cè)和決策經(jīng)營(yíng)的前提下，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)籌集、使用、分配企業(yè)資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)所制定出的有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃，財(cái)務(wù)預(yù)算管理能夠促使企業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行高效的控制和管理，從而達(dá)到滿足市場(chǎng)需求，獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理情況

（一）損益預(yù)算

在損益預(yù)算中，成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算以及費(fèi)用預(yù)算等都是主要的內(nèi)容。在有關(guān)通行辦法中具有明確的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時(shí)，必須滿足以下要求：已經(jīng)簽訂商品房銷售合同，已經(jīng)確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗(yàn)收竣工商品房合格；已經(jīng)科學(xué)合理地計(jì)量了商品房的有關(guān)成本；客戶驗(yàn)收商品房時(shí)，商品房移交的相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營(yíng)銷部門等的通力合作，財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠?qū)①M(fèi)用預(yù)算、成本預(yù)算以及收入預(yù)算等高效地加以完成。而稅費(fèi)預(yù)算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅以及土地增值稅等，且與收入成本預(yù)算以及項(xiàng)目管理存在一定的關(guān)系。

（二）現(xiàn)金流量預(yù)算

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理既能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行科學(xué)合理地控制和規(guī)劃，又能對(duì)資金進(jìn)行集中強(qiáng)化管理。通常現(xiàn)金預(yù)算主要包括兩大部分，即流入現(xiàn)金以及流出現(xiàn)金的預(yù)算，而流入現(xiàn)金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對(duì)銷售回款，市場(chǎng)環(huán)境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現(xiàn)金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進(jìn)度等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理問題

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識(shí)不全面

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用主要有兩個(gè)，一是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，二是可以預(yù)計(jì)的企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況。但是目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過程中，由于財(cái)務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識(shí)不全面，很多部門認(rèn)為，財(cái)務(wù)預(yù)算管理僅是財(cái)務(wù)部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算項(xiàng)目的科學(xué)分解與準(zhǔn)備執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)不同，執(zhí)行和制定財(cái)務(wù)預(yù)算的方式也不同，分析其原因：首先在對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行制定時(shí)，客觀性不足，且沒有對(duì)企業(yè)明年的財(cái)務(wù)狀況以及計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，因此導(dǎo)致了實(shí)際經(jīng)營(yíng)情?r與編制目標(biāo)分解聯(lián)系不足。其次是相關(guān)的業(yè)務(wù)部門缺乏較強(qiáng)的執(zhí)行力度。

（三）項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，存在較多的不確定因素，而開發(fā)周期長(zhǎng)則是最重要的一點(diǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，由于套用了以往的財(cái)務(wù)預(yù)算方法，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題，即項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐方法

（一）合理編制財(cái)務(wù)項(xiàng)目預(yù)算

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，如果項(xiàng)目預(yù)算存在問題，就不能充分利用企業(yè)的資金，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)以及造成資金短缺的情況。因此在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)需要收集大量資料，并對(duì)其進(jìn)行整理分析，以便對(duì)整體項(xiàng)目情況進(jìn)行全方位的考慮，從而達(dá)到合理編制財(cái)務(wù)項(xiàng)目預(yù)算的目的。另外各個(gè)部門也需要加強(qiáng)監(jiān)督和合作，并將整體大于部分的作用充分發(fā)揮出來(lái)，從而促使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）強(qiáng)化各部門的配合度、現(xiàn)金預(yù)算及損益預(yù)算

在財(cái)務(wù)預(yù)算管理的工作中，其涉及到前期手續(xù)費(fèi)、建安工程費(fèi)、項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)、綜合地價(jià)等多個(gè)方面，而通過預(yù)算收入成本，就能分期規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算，并將準(zhǔn)備籌資工作做好。因此在財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐工作中，需要不斷強(qiáng)化各部門的配合度，同時(shí)對(duì)現(xiàn)金預(yù)算以及損益預(yù)算進(jìn)行強(qiáng)化，這樣才能確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理達(dá)到真正的目的。

（三）提高財(cái)務(wù)預(yù)算的考核程度

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，就必須展開一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而這是財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本要求。在執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過程中，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化管理，就需要切實(shí)落實(shí)好經(jīng)營(yíng)策略。而企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過程中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算考核程度，增強(qiáng)預(yù)算的約束力以及控制力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算是最有效的方法。在實(shí)際工作中，特別是針對(duì)建設(shè)部門與銷售部門的工作，就必須根據(jù)預(yù)算范圍落實(shí)和開展好預(yù)算工作以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)督的優(yōu)化

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（一）科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；

（二）旅游、商業(yè)、金融、娛樂、體育；

（三）高檔住宅、辦公樓。

香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個(gè)人以及華僑，也適用本規(guī)定。

第三條  本規(guī)定所稱房地產(chǎn)，是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）及其地上建筑物、其他附著物。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是指轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

第四條  投資者開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，必須遵守中國(guó)的法律、法規(guī)、規(guī)章，其投資成立的開發(fā)企業(yè)在法律和合同范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

投資者的合法權(quán)益，受法律保護(hù)。

第五條  投資者開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或獨(dú)資企業(yè)（以上三類企業(yè)簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）。

本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織與投資者成立合資、合作經(jīng)營(yíng)開發(fā)企業(yè)的，必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。

投資者成立獨(dú)資企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)或獨(dú)資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商貿(mào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，必須經(jīng)市人民政府審核，報(bào)國(guó)務(wù)院主管部門批準(zhǔn)。

第六條  開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)。

擬出讓土地使用權(quán)的地塊，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，由房屋土地管理局公告，并依照《實(shí)施辦法》第十四條的規(guī)定向預(yù)期受讓人提供相應(yīng)的資料。

第七條  開發(fā)企業(yè)可以向國(guó)內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售、出租房地產(chǎn)。但向國(guó)內(nèi)（香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)除外）個(gè)人售房，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

出售、出租房地產(chǎn)，買賣或租賃雙方應(yīng)簽訂合同，并依照《條例》和《實(shí)施辦法》等規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報(bào)房屋土地管理局核準(zhǔn)。

第八條  房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應(yīng)在合同中明確規(guī)定該房屋所占有的土地使用權(quán)比例和剩余年限。房屋出租的期限，應(yīng)與土地使用權(quán)屆期的期限一致。

出售房屋的價(jià)格，由開發(fā)企業(yè)自行確定。

第九條  預(yù)售房屋，必須符合下列條件，并經(jīng)市房屋土地管理局批準(zhǔn)：

（一）付清地價(jià)款，取得土地使用證；

（二）施工設(shè)計(jì)圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）已完成工程建設(shè)總投資額的25％以上；

（四）工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定。

預(yù)售的房屋交付使用后，購(gòu)房人應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記。

第十條  出售、出租房地產(chǎn)可以在國(guó)內(nèi)或國(guó)外進(jìn)行。在國(guó)外進(jìn)行的，適用中國(guó)法律。

出售、出租房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定辦理公證、認(rèn)證。

第十一條  開發(fā)企業(yè)可以向國(guó)內(nèi)外的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)抵押其擁有的房地產(chǎn)，并按《條例》和《實(shí)施辦法》等規(guī)定簽訂合同，辦理抵押登記。

抵押人將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十二條  開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，應(yīng)依法交納稅費(fèi)。

除國(guó)家規(guī)定和市人民政府公布的收費(fèi)項(xiàng)目外，開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納其他費(fèi)用。

第十三條  開發(fā)企業(yè)的外匯收支，應(yīng)堅(jiān)持自求平衡。投資者從開發(fā)經(jīng)營(yíng)中所獲利潤(rùn)中的人民幣部分，可按國(guó)家有關(guān)規(guī)定支配和使用。

篇（4）

Abstract: in recent years, due to the rapid development of China's economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. Domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. Therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. This paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of the practical and effective solution to, aiming at China's real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance.

Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要部門

1.工程部門

工程部門主要代表開發(fā)商對(duì)其所建設(shè)的工程項(xiàng)目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購(gòu)與庫(kù)存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對(duì)施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對(duì)相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。

2.財(cái)務(wù)部門

財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財(cái)務(wù)收支狀況和經(jīng)營(yíng)狀況的資金支配報(bào)表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項(xiàng)目順利實(shí)施的融資計(jì)劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個(gè)款項(xiàng)的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)費(fèi)用等。

3.銷售部門

銷售部門主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品――樓房推向市場(chǎng)，其主要工作內(nèi)容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價(jià)格的制定和銷售渠道的建立和探索等。

4.人事部門

企業(yè)人事部門的職責(zé)是：對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對(duì)企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核，建立行之有效的激勵(lì)體系等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門分工十分明確，其經(jīng)營(yíng)管理的過程就是各個(gè)部門相互協(xié)作的過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各個(gè)職能部門的管理，同時(shí)還要不斷強(qiáng)化各個(gè)部門的協(xié)作意識(shí)，確保其經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中出現(xiàn)的問題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時(shí)也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個(gè)方面：

1.觀念上的危機(jī)

觀念危機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內(nèi)容：

第一、被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。這種市場(chǎng)意識(shí)認(rèn)為，用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制和行政的手段能夠完全替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預(yù)，這些部門認(rèn)為：現(xiàn)有的市場(chǎng)體制并不完善，許多開發(fā)公司在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無(wú)用武之地，只好被動(dòng)的等待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的到來(lái)，進(jìn)而導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握不準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。

第二、盲目的市場(chǎng)意識(shí)。這種意識(shí)認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。這種經(jīng)濟(jì)意識(shí)認(rèn)為：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投機(jī)，這種意識(shí)只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，專心于市場(chǎng)漏洞，無(wú)心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的失敗。

2.資源配置不合理

一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其人、財(cái)、物配置不甚合理，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，其社會(huì)、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)效益根本無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。這些問題也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理過程中必須考慮的問題，因?yàn)椋Y源配置不合理往往會(huì)導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對(duì)由于市場(chǎng)擴(kuò)張而產(chǎn)生的危機(jī)，進(jìn)而面臨倒閉的危險(xiǎn)。

3.部門協(xié)調(diào)能力差

部門協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理成敗的關(guān)鍵，同時(shí)也是其能否順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個(gè)部門之間缺乏協(xié)作意識(shí)和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個(gè)部門的辦事效率大大降低同時(shí)也大大削弱了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效途徑

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中出現(xiàn)的問題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。

1.更新經(jīng)營(yíng)管理理念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時(shí)刻以市場(chǎng)為中心，時(shí)刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動(dòng)為主動(dòng)，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營(yíng)管理理念與市場(chǎng)相一致，與時(shí)代相契合。

2.合理配置企業(yè)資源

設(shè)置專門的企業(yè)資源管理機(jī)構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時(shí)也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門在員工考核、激勵(lì)以及機(jī)制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中的有序進(jìn)行。

3.強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門人員之間的交流，引入同級(jí)別換崗學(xué)習(xí)機(jī)制，強(qiáng)化員工的團(tuán)隊(duì)精神和合作意識(shí)，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)意識(shí)的注入和培養(yǎng)，定時(shí)對(duì)換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個(gè)人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個(gè)部門要加強(qiáng)與其他部門的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)和管理目的，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤(rùn)的活動(dòng)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵從資本經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營(yíng)，還可以得到利息報(bào)酬；對(duì)于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)是一種借入資本，通過它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)方式就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2％，其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，同比增長(zhǎng)12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長(zhǎng)25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營(yíng)方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營(yíng)方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營(yíng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來(lái)講，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則它只會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無(wú)力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長(zhǎng)期負(fù)債。我國(guó)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長(zhǎng)期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長(zhǎng)短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在問題的治理措施

篇（6）

關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開發(fā)

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，客戶的個(gè)性化需求日益突出，為顧客提供定制化產(chǎn)品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)，建立適合市場(chǎng)要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，要以顧客為中心，快速地響應(yīng)用戶需求，僅憑單個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈中去，這正是本文論述的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)集成開發(fā)精益供應(yīng)鏈，就是將房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來(lái)，快速響應(yīng)顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國(guó)內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關(guān)文獻(xiàn)很少，基于房地產(chǎn)開發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營(yíng)銷中，主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問題提出對(duì)策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點(diǎn)探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用，使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化，為企業(yè)在復(fù)雜多變的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供了理論研究。 

本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈，建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作關(guān)鍵問題進(jìn)行詳細(xì)分析，形成一套通用的業(yè)務(wù)流程，使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費(fèi)者需求，為房地產(chǎn)開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行，提供一次有意義的理論探索。

二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式

(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營(yíng)銷服務(wù)四個(gè)階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等內(nèi)容;營(yíng)銷服務(wù)階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、咨詢機(jī)構(gòu)等諸多專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售等工作委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，組織引導(dǎo)各種有效資源，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。

在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時(shí)，將精益思想引入供應(yīng)鏈中，形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式。將相對(duì)獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營(yíng)銷策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個(gè)整體，將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)全過程，提供項(xiàng)目管理信息交流平臺(tái)，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)流程，協(xié)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個(gè)階段的優(yōu)化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理到銷售全過程的精益管理。

(二)運(yùn)作架構(gòu)

本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式的運(yùn)作體系如圖1所示。

運(yùn)行體系中包括設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個(gè)節(jié)點(diǎn)的合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)精益設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位實(shí)現(xiàn)精益施工，房地產(chǎn)營(yíng)銷單位實(shí)現(xiàn)精益營(yíng)銷，最終通過各節(jié)點(diǎn)上合作企業(yè)的相互合作與交流實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個(gè)供應(yīng)鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺(tái)，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng)，信息資源從最終顧客出發(fā)實(shí)現(xiàn)對(duì)上游節(jié)點(diǎn)企業(yè)的拉動(dòng)。

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了兩個(gè)協(xié)助開發(fā)的機(jī)構(gòu):一個(gè)是精益管理平臺(tái)——核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者，包括了設(shè)計(jì)方、施工方、營(yíng)銷方、最終顧客等，同時(shí)可以吸納材料供應(yīng)、專業(yè)人士、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺(tái)。另一個(gè)是咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精益化管理，在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，引入獨(dú)立的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，由咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務(wù)，協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益化，進(jìn)而達(dá)到整條供應(yīng)鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時(shí)，將精益思想融入供應(yīng)鏈中去，應(yīng)用精益技術(shù)工具，優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程，消除浪費(fèi)，達(dá)到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的變革，滿足房地產(chǎn)集成開發(fā)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上的每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)是一個(gè)精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)員工都在從事減少浪費(fèi)，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題同時(shí)自覺采取糾正措施，每個(gè)人都在積極的參與項(xiàng)目活動(dòng)和項(xiàng)目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實(shí)的要求。精益企業(yè)之間都要接受來(lái)自下游企業(yè)的需求信號(hào)，形成一個(gè)有效的拉動(dòng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對(duì)傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2.精益文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到精益供應(yīng)鏈上的每一個(gè)合作伙伴，都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團(tuán)隊(duì)協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過定期會(huì)面、討論與信息交流等方式進(jìn)行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點(diǎn)及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實(shí)現(xiàn)亟待解決的問題。

3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)了精益管理，精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實(shí)現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個(gè)結(jié)點(diǎn)也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個(gè)節(jié)點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等各階段的有效合作，設(shè)計(jì)方與施工方的相互支持，營(yíng)銷與設(shè)計(jì)方、施工方的合作等都需要進(jìn)一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項(xiàng)目前期積極參與，并為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷做出貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費(fèi)用，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，縮短工期，提高組織效率與項(xiàng)目收益。

4.技術(shù)創(chuàng)新。計(jì)算機(jī)集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流，最終顧客可以及時(shí)參與到設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷各個(gè)階段，使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求且成本變化很小。另外，先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺(tái)。基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)，要求快速有效的實(shí)現(xiàn)信息共享與交流，供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)之間、各結(jié)點(diǎn)內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流，房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺(tái)。

6.動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個(gè)精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個(gè)節(jié)點(diǎn)采取動(dòng)態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè)，保留為房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供最大價(jià)值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動(dòng)態(tài)合作機(jī)制，促使整個(gè)精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作

從工作內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、咨詢、招投標(biāo)、工程監(jiān)理、營(yíng)銷策劃、材料供應(yīng)、銷售等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式中，為減少浪費(fèi)、提高效率，最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，是指供應(yīng)鏈子節(jié)點(diǎn)內(nèi)部?jī)蓚€(gè)或者兩個(gè)以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個(gè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，采取動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。

(一)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計(jì)

從項(xiàng)目管理的角度而言，項(xiàng)目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，降低成本，提高項(xiàng)目效益，重點(diǎn)主要是在設(shè)計(jì)階段。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對(duì)工程造價(jià)的影響很大。所以設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應(yīng)該采取精益設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷的整合。

精益設(shè)計(jì)要求詳細(xì)分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計(jì)方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費(fèi);增進(jìn)項(xiàng)目成員之間的溝通和理解。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺(tái)基礎(chǔ)上，形成設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、營(yíng)銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)形成一個(gè)積極參與合作的整體，共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。

(二)施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益施工

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，施工企業(yè)通過招投標(biāo)取得建筑工程項(xiàng)目，多遵循合理低價(jià)的原則，因此企業(yè)利潤(rùn)空間十分有限，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實(shí)行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的競(jìng)爭(zhēng)力。

精益施工是指工程進(jìn)行時(shí)，根據(jù)最終顧客要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同，精益施工采用“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)。只有“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時(shí)適量的施工。施工計(jì)劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計(jì)劃，其他各分項(xiàng)工程及各工序根據(jù)各階段的最終計(jì)劃，按下道工序、各分項(xiàng)工程的需求來(lái)制定施工計(jì)劃，最終實(shí)現(xiàn)各工序之間、各分項(xiàng)工程的間隔時(shí)間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。

(三)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益營(yíng)銷

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營(yíng)理念。這些理念正是房地產(chǎn)營(yíng)銷的起點(diǎn)，精益思想提倡以客戶為中心，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，帶動(dòng)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的營(yíng)銷合作企業(yè)實(shí)行精益營(yíng)銷，正是房地產(chǎn)銷售中的重中之重。

精益營(yíng)銷首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計(jì)出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤來(lái)保證銷售業(yè)績(jī)的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)當(dāng)作新的起點(diǎn)，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務(wù)，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時(shí)根據(jù)顧客的需求對(duì)產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營(yíng)銷同時(shí)需要真正落實(shí)房地產(chǎn)銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，增強(qiáng)員工參與意識(shí)與質(zhì)量意識(shí)。精益營(yíng)銷核心目標(biāo)就是營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷售過程中的一切浪費(fèi)，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺(tái)

為了保證整個(gè)精益供應(yīng)鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，由核心企業(yè)組織整個(gè)精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，快速響應(yīng)客戶個(gè)性化需求。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)通過有效地信息交流機(jī)制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效的精益化管理。

四、結(jié)論

基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化、個(gè)性化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)開始從成本和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向基于時(shí)間和客戶需求的競(jìng)爭(zhēng)，由客戶的需求拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成為可能。本文通過導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中與合作企業(yè)的集成，構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，真正實(shí)現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)理念，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。需要注意的是，應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開發(fā)流程，應(yīng)該詳細(xì)透徹的了解開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)，對(duì)癥下藥，具體的實(shí)施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行深入分析探討。

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篇（7）

問題啟發(fā)式教學(xué)法（Problem-Based Learning），是指從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，以真實(shí)事例或問題為基礎(chǔ)，以啟發(fā)學(xué)生的思維為核心，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，促使他們生動(dòng)活潑地學(xué)習(xí)的一種教學(xué)方法。問題啟發(fā)式教學(xué)模式是新加坡共和理工學(xué)院最為顯著的特點(diǎn)，每個(gè)專業(yè)的學(xué)生在3年的時(shí)間內(nèi)要修完30個(gè)學(xué)科，每個(gè)學(xué)科設(shè)置成16個(gè)問題，學(xué)生在學(xué)習(xí)這門學(xué)科時(shí)就要解決這16個(gè)問題，每個(gè)學(xué)期為16周，每周解決1個(gè)問題，每個(gè)學(xué)期完成5個(gè)學(xué)科。通過實(shí)施這種教學(xué)模式，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問題的能力、終身學(xué)習(xí)的能力，塑造學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作精神。筆者學(xué)校借鑒這一教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行了問題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試。

一、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行問題啟發(fā)式教學(xué)改革的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程是高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的一門專業(yè)基礎(chǔ)課程，通過該門課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生要認(rèn)知房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)框架和整體上的認(rèn)知。一般情況下，這門課程會(huì)安排在大一，作為各門專業(yè)課程的先導(dǎo)性課程。

目前，在高職教學(xué)中運(yùn)用得較多的有任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程作為理論性較強(qiáng)的先導(dǎo)性課程，同時(shí)又涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個(gè)重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學(xué)，將使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)任務(wù)時(shí)面臨大量的未知知識(shí)，從而使完成任務(wù)和項(xiàng)目變得不現(xiàn)實(shí)，降低了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和興趣。

相比任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法，問題啟發(fā)式教學(xué)適用于理論性較強(qiáng)的學(xué)科。問題啟發(fā)式教學(xué)要求建立在有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)問題的基礎(chǔ)上，讓學(xué)習(xí)者到現(xiàn)實(shí)世界的真實(shí)環(huán)境中去感受、去體驗(yàn)（即通過獲取直接經(jīng)驗(yàn)來(lái)學(xué)習(xí)），而不是僅僅聆聽別人（例如教師）關(guān)于這種經(jīng)驗(yàn)的介紹和講解。這種教學(xué)法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設(shè)情境、確定問題、自主學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)和效果評(píng)價(jià)。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中運(yùn)用該方法，可以讓學(xué)生在房地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的真實(shí)事件或真實(shí)問題的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基本理論和工作內(nèi)容進(jìn)行深刻的認(rèn)知，同時(shí)還可以提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強(qiáng)調(diào)知識(shí)傳授，只把學(xué)生當(dāng)做知識(shí)灌輸對(duì)象的傳統(tǒng)教學(xué)模式，進(jìn)行問題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試和挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程問題啟發(fā)式教學(xué)的實(shí)施

通過對(duì)新加坡共和理工學(xué)院?jiǎn)栴}啟發(fā)式教學(xué)的分析，筆者學(xué)校對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的核心課程進(jìn)行了改革，實(shí)施的具體環(huán)節(jié)如下。

1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以問題來(lái)統(tǒng)領(lǐng)該門課程

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的課程體系中，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃課時(shí)為72學(xué)時(shí)，筆者將該門課程設(shè)計(jì)成8個(gè)真實(shí)的問題：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開發(fā)是怎樣的關(guān)系？

（2）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系是怎樣的，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)？

（3）在房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段，政府如何實(shí)現(xiàn)監(jiān)管審批？

（4）開展可行性研究工作的實(shí)施方案是什么，如何做好此項(xiàng)工作的資料搜集？

（5）房地產(chǎn)開發(fā)商如何獲得開發(fā)用地？

（6）房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作任務(wù)有哪些？

（7）房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的內(nèi)容有哪些？

（8）房地產(chǎn)開發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對(duì)要解決的問題，設(shè)置有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)情境

在該門課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實(shí)情境的學(xué)習(xí)環(huán)境，激發(fā)學(xué)習(xí)者參與交互式學(xué)習(xí)的積極性、主動(dòng)性。

以問題（2）為例，針對(duì)“政府如何實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)”，設(shè)置真實(shí)事件操作如下。教師在資料準(zhǔn)備時(shí)，提取最近或具有代表性的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策（如“國(guó)五條”），讓學(xué)生分析在這些政策中如何運(yùn)用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響。

學(xué)生在解決這一問題時(shí)，首先要完成基本概念的認(rèn)知，包括房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。第二步是分析，學(xué)生在認(rèn)知了基本概念的前提下，進(jìn)行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實(shí)問題中具體采用了哪些政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)供給與需求、對(duì)房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響。

3.教學(xué)環(huán)節(jié)的實(shí)施

（1）分組。通過分組學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)問題啟發(fā)式教學(xué)所強(qiáng)調(diào)的協(xié)作學(xué)習(xí)。為更有效地利用學(xué)習(xí)時(shí)間，在本門課程開始前，教師需進(jìn)行學(xué)生分組，每組成員4～5人。在分組過程中，教師要兼顧學(xué)生好、中、差水平的搭配，讓先進(jìn)影響后進(jìn)。

（2）“一天解決一問題”教學(xué)環(huán)節(jié)的展開。問題啟發(fā)式教學(xué)需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進(jìn)行同門課程的編排，一天解決一個(gè)問題，亦即實(shí)現(xiàn)“一天一題”。將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的72個(gè)學(xué)時(shí)安排在9天，每周安排1天，每天解決1個(gè)問題，1天作為機(jī)動(dòng)。

①第一階段，每一輪會(huì)議和第一次自由討論或獨(dú)立探索。每天教學(xué)活動(dòng)開始時(shí)，由教師召開第一次會(huì)議，第一次會(huì)議主要解決的問題為：教師問題，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，進(jìn)一步思考、擬定和分配實(shí)際任務(wù)，會(huì)議時(shí)間一般為1小時(shí)。

會(huì)議一完，進(jìn)入自由討論時(shí)段或獨(dú)立探索。學(xué)生在各自的組內(nèi)進(jìn)行獨(dú)立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務(wù)：搜尋和閱讀資料，開始建構(gòu)初步的解題方案，進(jìn)一步分析問題的核心議題。自由討論時(shí)段一般為1～2小時(shí)。

以第二個(gè)問題的教學(xué)開展為例。教師在第一輪會(huì)議中真實(shí)的情境和真實(shí)的問題。準(zhǔn)備“國(guó)五條”或“國(guó)六條”方案，然后針對(duì)“國(guó)五條”問題：“國(guó)五條”分別運(yùn)用了哪些土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策？這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需，以及房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？在充分了解問題后，學(xué)習(xí)小組確定解決問題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會(huì)議完成后的自由討論或獨(dú)立探索時(shí)間，學(xué)習(xí)小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開學(xué)習(xí)。在該階段，學(xué)生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來(lái)源于圖書館資料或網(wǎng)絡(luò)。學(xué)生收集和閱讀理解問題的相關(guān)資料，形成對(duì)問題解決的初步認(rèn)知，如關(guān)于這個(gè)問題的基本概念，以及網(wǎng)絡(luò)上收集到的市場(chǎng)反饋信息或言論。

在完成該階段的任務(wù)時(shí)，教師要隨時(shí)了解小組討論的動(dòng)態(tài)，及時(shí)解決學(xué)生在該階段中的疑問。

②第二階段，第二輪會(huì)議和第二次自由討論，準(zhǔn)備演示PPT。在學(xué)生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學(xué)習(xí)后，進(jìn)入第二輪會(huì)議。第二輪會(huì)議的主要內(nèi)容是教師了解學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)度，集中探討學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中所碰到的難題，協(xié)助學(xué)生制定進(jìn)一步解決問題的方案。會(huì)議之后，進(jìn)入自由討論時(shí)段，該段時(shí)間為2～2.5小時(shí)。學(xué)生繼續(xù)在所屬的組內(nèi)探討問題，閱讀和剖析資料，在取得共識(shí)的前提下，制定更精細(xì)的解決問題的方案，然后準(zhǔn)備演示內(nèi)容。

③第三階段，第三次會(huì)議。在該階段，學(xué)生和教師交流，演示研究成果，并進(jìn)行答辯，學(xué)生觀摩并通過提問了解其他組如何制訂解決方案。教師進(jìn)行探究和給予評(píng)價(jià)。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補(bǔ)充階段。一天的學(xué)習(xí)后，還有一些環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善及細(xì)化，學(xué)生可在課后進(jìn)一步進(jìn)行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學(xué)評(píng)價(jià)。采用問題啟發(fā)式教學(xué)法，教師需要對(duì)傳統(tǒng)教學(xué)法下的教學(xué)評(píng)價(jià)方法作出改進(jìn)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的特點(diǎn)，課程的評(píng)價(jià)方法為：小組成員互評(píng)占10%，成果質(zhì)量占50%，成果匯報(bào)占15%，過程控制占10%，課后改進(jìn)占15%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程實(shí)施問題啟發(fā)式教學(xué)體會(huì)

1.實(shí)施問題啟發(fā)式教學(xué)是一個(gè)先難后易的過程

在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中實(shí)行問題啟發(fā)式教學(xué)，在8大問題的解決中，前兩個(gè)問題的實(shí)施是最困難的。原因之一是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程在大一開設(shè)，學(xué)生對(duì)專業(yè)知識(shí)的積累很少，相關(guān)概念難以準(zhǔn)確把握。針對(duì)該種情況，教師可在第二階段的會(huì)議中增加基本概念與知識(shí)的集中講解時(shí)間，從而糾正在第一階段自由討論中學(xué)生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個(gè)原因是，學(xué)生大多首次接觸小組學(xué)習(xí)方法，學(xué)生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學(xué)生的任務(wù)很重，而有些學(xué)生偷懶甚至不參與整個(gè)學(xué)習(xí)過程而“搭便車”的情況。針對(duì)該種情況，教師對(duì)每個(gè)小組的分工與學(xué)習(xí)進(jìn)程要進(jìn)行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導(dǎo)。因此，在前兩個(gè)問題的學(xué)習(xí)中，教師要對(duì)學(xué)生進(jìn)行更仔細(xì)的指導(dǎo)，盡量協(xié)助學(xué)生解決他們?cè)谧灾鲗W(xué)習(xí)過程中碰到的困難，增加學(xué)生的信心和興趣。隨著對(duì)問題（1）和問題（2）的解決，學(xué)生逐步掌握了房地產(chǎn)行業(yè)的基本概念和理論知識(shí)，同時(shí)通過前期的相互了解和調(diào)整，小組協(xié)助學(xué)習(xí)也變得更加有效，因而后面6個(gè)問題的啟發(fā)式教學(xué)將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補(bǔ)充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報(bào)后，學(xué)生還應(yīng)根據(jù)老師的意見，在課后進(jìn)行進(jìn)一步的完善，包括完成學(xué)習(xí)日志，總結(jié)學(xué)習(xí)的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因?yàn)檎n堂的時(shí)間有限，學(xué)生對(duì)問題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學(xué)生對(duì)問題的認(rèn)知水平。學(xué)生通過進(jìn)一步收集資料，擴(kuò)充知識(shí)量，形成更好的解答問題的角度，這是對(duì)學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力、分析和解決問題能力的進(jìn)一步提升。教師應(yīng)對(duì)學(xué)生改善后的方案或?qū)W習(xí)日志提出及時(shí)的評(píng)價(jià)，維持學(xué)生的積極性，提升其學(xué)習(xí)的興趣。通過實(shí)踐，很多學(xué)生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問題啟發(fā)式教學(xué)改革的收獲與尚待解決的問題

1.收獲

在問題啟發(fā)教學(xué)方法下的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程，需要學(xué)生自己去查閱相關(guān)的資料，形成對(duì)基本概念的認(rèn)識(shí)，同時(shí)要通過小組成員的討論，學(xué)生形成解決問題、完成任務(wù)的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，使學(xué)生終身受益。同時(shí)，在該種教學(xué)方法下，強(qiáng)調(diào)小組團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同去完成任務(wù)，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和策劃職業(yè)需團(tuán)隊(duì)分工協(xié)作的真實(shí)情況，培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)精神。

2.問題

（1）充足的信息資源。在問題啟發(fā)式教學(xué)方法下，教師需要確定學(xué)習(xí)本主題所需信息資源的種類、每種資源在學(xué)習(xí)本主題過程中所起的作用。這需要學(xué)校有充足的資料或信息資源，來(lái)滿足學(xué)生自主學(xué)習(xí)時(shí)查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強(qiáng)的操作性，還應(yīng)為學(xué)生準(zhǔn)備充足的真實(shí)案例資料。

（2）合理的師生配比。在問題啟發(fā)式教學(xué)中，教師的任務(wù)是促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，既強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)者認(rèn)知主體作用，又不忽視教師的指導(dǎo)作用。教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)者和學(xué)生學(xué)習(xí)的合作者。在問題啟發(fā)式教學(xué)中，教師首先要檢測(cè)、了解學(xué)生對(duì)某一現(xiàn)實(shí)問題的解決能力；其次，應(yīng)該確定具體的教學(xué)目標(biāo)， 由直接傳授知識(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定學(xué)生的學(xué)習(xí)目標(biāo)；最后，教師應(yīng)在可能的條件下組織協(xié)作學(xué)習(xí)，開展討論與交流，通過對(duì)話幫助學(xué)生分析所面對(duì)的問題，最終讓學(xué)生自主解決問題。

在該門課程的教學(xué)中，老師要非常了解每階段學(xué)生完成任務(wù)及討論的進(jìn)度，及時(shí)解決在該過程中學(xué)生存在的問題。同時(shí)，老師還要對(duì)課后任務(wù)改進(jìn)和完善給出具體的、持續(xù)的指導(dǎo)。因此，在該種教學(xué)方法下，教師的工作量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)教學(xué)方法下的工作量，為了達(dá)到良好的教學(xué)效果，教師所帶班級(jí)的學(xué)生人數(shù)不宜過多。以新加坡共和理工學(xué)院為例，每班學(xué)生不超過25人，從而有條件實(shí)行小班教學(xué)，保障教學(xué)效果。

（3）教材建設(shè)。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進(jìn)行教授，學(xué)生以聽為主，而問題啟發(fā)式教學(xué)要求以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，所以需要有全新的教材來(lái)適應(yīng)新的教學(xué)方法，而目前適應(yīng)的教師教材和學(xué)生學(xué)材無(wú)疑是最為缺乏的。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭深.建構(gòu)主義：從結(jié)構(gòu)主義到后結(jié)構(gòu)主義的演變[J].佳木斯教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2002（4）.

篇（8）

當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒有按照職業(yè)崗位去開發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無(wú)法滿足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國(guó)高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會(huì)上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無(wú)業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說(shuō)明，我們的高職教育還沒有很好地適應(yīng)社會(huì)實(shí)際需要。

因此，我們借鑒德國(guó)職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過程的教學(xué)過程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對(duì)接。

本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)與管理的基本理論知識(shí)和專業(yè)操作技能，熟悉國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門與開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事行政、經(jīng)營(yíng)、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問等工作的高級(jí)技能型人才。具體來(lái)說(shuō)，該專業(yè)培養(yǎng)出來(lái)的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、定位、競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。

本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨(dú)立的知識(shí)體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識(shí)去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門課程的相關(guān)知識(shí)。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。

本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開發(fā)

（一）開發(fā)依據(jù)

本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動(dòng)手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）訓(xùn)練目標(biāo)

該流程“工作過程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場(chǎng)景。通過真實(shí)工作場(chǎng)景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。

在訓(xùn)練過程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識(shí)，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對(duì)新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓(xùn)練內(nèi)容

與課堂教學(xué)知識(shí)點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門專業(yè)課程之間相對(duì)獨(dú)立的理論知識(shí)體系打破，將各個(gè)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動(dòng)手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動(dòng)手操作能力。

以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對(duì)應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動(dòng)的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動(dòng)的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識(shí)點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

篇（9）

一、各地要按照《資質(zhì)管理規(guī)定》的要求，對(duì)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，重新核定資質(zhì)等級(jí)，換發(fā)由建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制的新的《資質(zhì)證書》，企業(yè)原持有的資質(zhì)證書收回。

二、各地要結(jié)合清理?yè)Q證工作，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行一次全面清理檢查。清理檢查的重點(diǎn)內(nèi)容是：

（一）企業(yè)近三年的經(jīng)營(yíng)狀況。是否連續(xù)虧損、資不抵債，是否承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目；

（二）企業(yè)近三年承擔(dān)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量情況及對(duì)質(zhì)量事故、質(zhì)量問題的處理；

（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為是否規(guī)范合法，是否存在虛假?gòu)V告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；

（四）是否發(fā)生消費(fèi)者對(duì)該企業(yè)的集體投訴，企業(yè)處理投訴事件的情況；

（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》要求向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，是否依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修；

（六）是否按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的；

（七）是否按規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢；

（八）已預(yù)售的建設(shè)項(xiàng)目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

三、根據(jù)清理檢查結(jié)果，對(duì)有下列行為之一的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予換發(fā)新的資質(zhì)等級(jí)證書：

（一）發(fā)生重大質(zhì)量事故，情節(jié)嚴(yán)重的；

（二）企業(yè)虧損嚴(yán)重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；

（三）持有開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書未從事任何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)兩年以上的。

對(duì)于因上述原因未換發(fā)新《資質(zhì)證書》的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門，監(jiān)督企業(yè)采取措施妥善保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

四、有下列行為之一的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和《資質(zhì)管理規(guī)定》，給予相應(yīng)處罰：

（一）開發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房，或經(jīng)營(yíng)中存在虛假?gòu)V告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費(fèi)者損失，開發(fā)企業(yè)未予妥善解決的；

（二）商品房銷售中，未按規(guī)定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修的；

（三）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的；

（四）未按規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的；

（五）已預(yù)售的建設(shè)項(xiàng)目停建半年以上，不能按合同約定時(shí)間交房，購(gòu)房者合法權(quán)益受到侵害的。

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)將存在上述問題的企業(yè)列為重點(diǎn)監(jiān)督、檢查對(duì)象，督促其盡快解決問題。對(duì)上述有關(guān)問題未妥善解決的企業(yè)，在這次換證時(shí)，換發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。《暫定資質(zhì)證書》有效期不得超過一年。有效期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門暫不批準(zhǔn)該企業(yè)承擔(dān)新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。《暫定資質(zhì)證書》有效期滿，符合條件的，可根據(jù)其實(shí)際業(yè)績(jī)換發(fā)相應(yīng)等級(jí)的《資質(zhì)證書》。

五、各地要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新舊資質(zhì)等級(jí)的銜接過渡工作。此次清理?yè)Q證原則上按照新的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)重新核定。因注冊(cè)資金達(dá)不到新標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，給予3個(gè)月的過渡期限，3個(gè)月后注冊(cè)資金仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，重新核定資質(zhì)等級(jí)。

六、原在國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)的企業(yè)，由建設(shè)部負(fù)責(zé)清理?yè)Q證。在地方工商行政管理部門注冊(cè)的資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審后報(bào)建設(shè)部審批，換發(fā)新證；二級(jí)以下企業(yè)的清理?yè)Q證工作由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織。

七、各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門應(yīng)在2000年8月底前完成清理?yè)Q證工作。清理?yè)Q證工作結(jié)束后，各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將清理結(jié)果向社會(huì)公布。各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門應(yīng)于2000年9月底前將清理?yè)Q證結(jié)果報(bào)建設(shè)部。

八、換證結(jié)束后，未取得新資質(zhì)證書的企業(yè)，不得再承擔(dān)新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

九、自2000年開始，我部對(duì)資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審批實(shí)行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報(bào)的企業(yè)，參加上半年的評(píng)審，11月30日前上報(bào)的企業(yè)，參加下半年的評(píng)審。

一級(jí)企業(yè)的申報(bào)材料由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織上報(bào)，申報(bào)需提供的材料見附件一。二級(jí)以下企業(yè)的審批程序和申報(bào)需提供的材料由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門規(guī)定。

十、資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢工作由建設(shè)部負(fù)責(zé)。省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門按附件二的要求統(tǒng)一組織材料，提出初審意見后，分別在每年3月31日前，報(bào)建設(shè)部審批；二級(jí)以下企業(yè)的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門規(guī)定。

十一、各地建設(shè)行政主管部門要將清理?yè)Q證工作作為當(dāng)前的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，充分利用清理?yè)Q證的有利時(shí)機(jī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)范和管理。要通過這次清理?yè)Q證，扶持一批實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、信譽(yù)好，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，堅(jiān)決依法嚴(yán)肅處理直至淘汰一批管理混亂、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、有名無(wú)實(shí)的企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。

附件一：申報(bào)資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門關(guān)于申報(bào)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)的文件；

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件；

4.企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）；

5.企業(yè)（公司）章程（復(fù)印件加蓋公章）；

6.企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告和上年度財(cái)務(wù)報(bào)表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；

7.企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件（復(fù)印件加蓋公章），企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件（復(fù)印件加蓋公章），企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件（復(fù)印件加蓋公章）；

8.近3年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃批準(zhǔn)文件（復(fù)印件加蓋公章）；

9.近3年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收和備案的有效證明材料；

10.近3年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)基層表（加蓋統(tǒng)計(jì)報(bào)表主管部門公章）；

11.近3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的有效證明材料；

12.《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》及《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》樣本（加蓋房地產(chǎn)開發(fā)主管部門公章）。

附件二：資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門關(guān)于申報(bào)資質(zhì)年檢的文件；

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢申報(bào)表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；

3.《資質(zhì)證書》正本（復(fù)印件）、副本（原件）；

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件加蓋工商部門公章）；

5.企業(yè)上年度財(cái)務(wù)報(bào)表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；

6.上年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況證明材料（復(fù)印件加蓋公章）；

篇（10）

房地產(chǎn)業(yè)政策性壟斷起因于房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈。傳統(tǒng)的市場(chǎng)失靈理論認(rèn)為:完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是資源配置的最佳方式;但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中,由于壟斷、外部性、信息不完全和在公共物品領(lǐng)域,僅僅依靠市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來(lái)配置資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)效率――帕累托最優(yōu),于是便出現(xiàn)了市場(chǎng)失靈。“現(xiàn)代廣義的市場(chǎng)失靈理論又在狹義市場(chǎng)失靈理論的基礎(chǔ)上認(rèn)為市場(chǎng)不能解決的社會(huì)公平和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定問題也需要政府出面化解,從而使得政府的調(diào)控邊界突破了傳統(tǒng)的市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域而大大擴(kuò)張。”目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于注冊(cè)資本以及專業(yè)從業(yè)人員的要求已經(jīng)形成市場(chǎng)進(jìn)入的壁壘;由于房地產(chǎn)開發(fā)商與普通購(gòu)房者的優(yōu)弱勢(shì)地位,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成信息不對(duì)稱;由于房地產(chǎn)與人民生活息息相關(guān),房地產(chǎn)已經(jīng)具有準(zhǔn)公共物品屬性;另外由于房地產(chǎn)存在區(qū)域壟斷以及房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲影響了社會(huì)的公平和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定等因素,房地場(chǎng)市場(chǎng)已經(jīng)存在市場(chǎng)失靈,需要政府進(jìn)行干預(yù)。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行干預(yù)可以采取直接接管或者價(jià)格管制兩種形式,這兩種干預(yù)形式都可以歸結(jié)為政策性壟斷。

二、房地產(chǎn)業(yè)政策性壟斷的利弊分析

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策性壟斷,可以有效的解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象,有利于加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,降低房地產(chǎn)業(yè)的成本,發(fā)揮規(guī)模效益,降低房地產(chǎn)價(jià)格,并有效的保障房地產(chǎn)生產(chǎn)質(zhì)量的安全。但是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策性壟斷也必然會(huì)產(chǎn)生一定的突出問題。

(一)房地產(chǎn)開放發(fā)商經(jīng)營(yíng)者成本最小化與利潤(rùn)最大化的矛盾

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行政策性壟斷后,當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格可以按照上期(比如是上年)房地產(chǎn)的成本加上一定的利潤(rùn)后進(jìn)行測(cè)算,上期成本越低則當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格越低,如此以來(lái)降低房地產(chǎn)的成本盡管可以減少普通大眾的購(gòu)房付出,卻無(wú)助于房地產(chǎn)開發(fā)商切身利益的提高,反倒會(huì)提高其工作努力的代價(jià)而又降低其利潤(rùn),在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商成本最小化與其利潤(rùn)最大化發(fā)生矛盾,成本最小化不再是房地產(chǎn)開發(fā)商追求的目標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)無(wú)法進(jìn)行有效的激勵(lì),進(jìn)而會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者懶散、松懈、工作效率低下的局面。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)商私人利益與社會(huì)公共利益的矛盾

由于實(shí)行政策性壟斷后,房地產(chǎn)市場(chǎng)基本不存在競(jìng)爭(zhēng),生產(chǎn)成本的依據(jù)只能由房地產(chǎn)開發(fā)商自身提供,于是,房地產(chǎn)開發(fā)商為了提高自身的利潤(rùn)和減輕為增加自身的利潤(rùn)而要付出的工作代價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)采取虛報(bào)上期成本的手段,進(jìn)而使得房地產(chǎn)的價(jià)格高于正常價(jià)格,從而危害到普通民眾的利益。

綜上可知,盡管政策性壟斷解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈問題,但是因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策性價(jià)格管制,以上期成本為導(dǎo)向進(jìn)行規(guī)制房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn),由此造成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)最大化和成本最小化的矛盾以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者私人利益和普通公民公共利益的矛盾,因此,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政府壟斷又陷入了“政府失靈”的困局。

三、房地產(chǎn)業(yè)政策性壟斷中“政府失靈”的解決方法

由于房地產(chǎn)進(jìn)行政策性壟斷后,預(yù)期利潤(rùn)的確定性比較強(qiáng),這一低風(fēng)險(xiǎn)特征使其極具投標(biāo)吸引力。因此,如果在房地產(chǎn)業(yè)政策性壟斷后引進(jìn)有效的經(jīng)營(yíng)權(quán)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,可以有效的解決房地產(chǎn)業(yè)政策性壟斷的“政府失靈”現(xiàn)象。

(一)形成政府投資為主導(dǎo)、房地產(chǎn)開發(fā)商和社會(huì)其他投資主體參與的多元化投資形式

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)無(wú)論是資本還是風(fēng)險(xiǎn)都較大,因此單純政府投資或者房地產(chǎn)開發(fā)商投資都難以承受,另一方面單純由房地產(chǎn)開發(fā)商投資房地產(chǎn)的公共傾向也很難保證。因此以政府投資為主導(dǎo)、房地產(chǎn)開發(fā)商和社會(huì)其他投資主體參與的多元化投資形式,全部投資者進(jìn)行共同分紅,不僅可以將房地產(chǎn)開發(fā)的成本和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散,而且有利于進(jìn)行資本的籌集和房地產(chǎn)公共傾向的保證。這不僅可以有效的解決目前地方政府靠土地財(cái)政吃飯的現(xiàn)象,而且有利于規(guī)制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利,并且可以引導(dǎo)眾多房地產(chǎn)投機(jī)者的資本的良性流動(dòng),避免房地產(chǎn)投機(jī)行為。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)商以最優(yōu)成本形式進(jìn)行投標(biāo)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開發(fā)以眾多房地產(chǎn)開發(fā)商以成本報(bào)價(jià)的形式進(jìn)行投標(biāo)經(jīng)營(yíng),由成本最低的報(bào)價(jià)者取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格,這一方面不僅有利于激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商努力提高生產(chǎn)效率,降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本,穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格;另一方面以標(biāo)書的約束可以保障房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。

(三)賦予政府對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)權(quán)

篇（11）

一、旅游房地產(chǎn)的概念和分類

1、旅游房地產(chǎn)的概念。目前,我國(guó)對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念沒有確切的定義,大多數(shù)認(rèn)為:旅游房地產(chǎn)的概念可從廣義的和狹義的兩個(gè)角度來(lái)看,廣義的旅游房地產(chǎn)是以休閑度假為目的,直接銷售給旅游者的住宿設(shè)施和間接為旅游服務(wù)的房地產(chǎn)設(shè)施。狹義的旅游房地產(chǎn)是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品、旅游氛圍為依托,以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的,借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設(shè)施。旅游房地產(chǎn)的研究應(yīng)該從狹義的角度來(lái)探析。

2、旅游房地產(chǎn)的分類。一般說(shuō)來(lái),旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類:一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等,是指開發(fā)商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置而開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。二是時(shí)權(quán)酒店,指將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份(如一年51周),出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán),消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店,指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人,同時(shí)投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理,獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店,指投資人在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位,委托管理公司經(jīng)營(yíng)至退休后自用。委托管理期間,將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下,該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購(gòu)再出售,收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村,指在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。

二、麗江旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

納西古樂、玉龍雪山、三江并流、東巴文化等構(gòu)成了麗江旅游的質(zhì)素,卓越的旅游環(huán)境,對(duì)旅游者形成強(qiáng)勢(shì)召喚,麗江也成為了云南最早進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)之一,隨著云南開發(fā)旅游小鎮(zhèn)的政策指導(dǎo),麗江古城、束河古鎮(zhèn)、玉龍雪山高爾夫等被相繼開發(fā)出來(lái),這些項(xiàng)目的開發(fā)推動(dòng)了麗江旅游發(fā)展的同時(shí),也豐富了麗江旅游房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)。2008年,瑞安房地產(chǎn)已確定在麗江投資一個(gè)建筑面積約120萬(wàn)平方米的新農(nóng)村建設(shè)度假勝地;中邦置業(yè)和米丘環(huán)境公司也確定開發(fā)一個(gè)集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國(guó)”項(xiàng)目。2009年,昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設(shè)國(guó)際頂級(jí)度假酒店――古城阿曼(AMAN)酒店。到目前為止,麗江市共有149個(gè)招商引資國(guó)內(nèi)合作項(xiàng)目,在建項(xiàng)目有112個(gè),籌建項(xiàng)目有10個(gè),已完成的項(xiàng)目有27個(gè)。

旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實(shí)用性,在麗江有著巨大的發(fā)展空間。然而在麗江旅游房地產(chǎn)逐漸升溫之時(shí),許多問題也突顯了出來(lái)。

1、經(jīng)營(yíng)模式單一,缺乏創(chuàng)新。目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板,除了項(xiàng)目單純照搬沒有創(chuàng)新外,在經(jīng)營(yíng)操作上也普遍采用單一的模式,不能形成穩(wěn)定的消費(fèi)群體,難以形成一個(gè)整體的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。

2、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂,缺乏行業(yè)規(guī)范。我國(guó)與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不完善,旅游房地產(chǎn)方面相關(guān)信托、保險(xiǎn)方面的法律體系也不健全,嚴(yán)重限制了旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店等都屬新興行業(yè),在其發(fā)展中存在法律地位不明確,無(wú)法可依等問題,從而引發(fā)缺乏誠(chéng)信、酒店價(jià)值與價(jià)格不符,導(dǎo)致行業(yè)形象受損,甚至引發(fā)信用危機(jī)。

3、缺乏整體規(guī)劃,未能實(shí)現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合。近幾年麗江的旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期旅游發(fā)展速度,市場(chǎng)上出現(xiàn)的項(xiàng)目開發(fā)較為零散,部分項(xiàng)目沒有結(jié)合麗江的旅游特色,旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過多注重于房地產(chǎn)的開發(fā),未能實(shí)現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合,多數(shù)項(xiàng)目沒有后續(xù)性,致使麗江較多項(xiàng)目處于閑置狀態(tài),旅游經(jīng)濟(jì)效應(yīng)并未實(shí)現(xiàn)。

四、對(duì)麗江旅游房地產(chǎn)的建議

1、加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新,特別是營(yíng)銷手段。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新是良性發(fā)展的前提,在旅游房地產(chǎn)新項(xiàng)目開發(fā)中要找準(zhǔn)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系中的位置,避免同一地區(qū)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的雷同現(xiàn)象,圍繞麗江旅游資源的特點(diǎn),進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同,旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移,它出賣的是它的功能、服務(wù)及其軟性消費(fèi)品。所以在營(yíng)銷手段上,必須進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新,向國(guó)際潮流靠攏,不一定將自己限定在房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式上。例如推行貴賓會(huì)員卡、異業(yè)聯(lián)名卡,甚至可以進(jìn)行跨行業(yè)結(jié)盟,跨國(guó)度聯(lián)動(dòng),實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)資源最大限度的挖掘。

2、制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)。《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這對(duì)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進(jìn)行了明確限制。《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定:“商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。”這也限制了時(shí)權(quán)酒店和度假村的開發(fā)。為此,國(guó)家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商,對(duì)屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn),鑒于它使用變化大的特點(diǎn),制定相關(guān)的法規(guī),促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

3、健全法律約束機(jī)制,加強(qiáng)監(jiān)督管理,做到違法必究。當(dāng)前,關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善,發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象,投資者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。政府應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī),使得執(zhí)法部門能有法可依。同時(shí),應(yīng)加大執(zhí)法力度,加強(qiáng)監(jiān)督管理,對(duì)損害投資者利益的經(jīng)營(yíng)者堅(jiān)決給予法律制裁,以營(yíng)造一個(gè)公平公正的法治環(huán)境,使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。例如在合同文本中加入信息公開條款,明確規(guī)定銷售旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品中哪些信息是必須向購(gòu)買者公開,使購(gòu)買者在了解情況后做出購(gòu)買決策,如果出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳資料中夸大投資回報(bào),在購(gòu)房者與酒店經(jīng)營(yíng)公司簽定的委托合同中,許下誘人的承諾,以此誤導(dǎo)消費(fèi)者或采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利,要給予相應(yīng)的制裁。

4、加強(qiáng)規(guī)劃,整合旅游與房地產(chǎn)資源。(1)大區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃。大區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃即旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在麗江的整體規(guī)劃。根據(jù)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目與麗江旅游資源環(huán)境的關(guān)系,麗江旅游房地產(chǎn)的布局可選擇位于城郊的各個(gè)度假區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)等自然環(huán)境和交通條件較好的地區(qū)。服從旅游城市和旅游風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃和發(fā)展需求,結(jié)合麗江的實(shí)際情況,圍繞旅游度假地本身資源特色,將人文環(huán)境、民俗文化等因素整合到旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中,努力為旅游者和居民創(chuàng)造一個(gè)舒適方便、經(jīng)濟(jì)安全和優(yōu)美的旅游、度假、休閑的環(huán)境,從而充分發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。(2)小區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃。旅游房地產(chǎn)應(yīng)盡量接近環(huán)境優(yōu)越的度假區(qū),項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境破壞和工業(yè)污染要少,空氣質(zhì)量和社會(huì)治安狀況要好,特別是分時(shí)度假村、產(chǎn)權(quán)酒店這類的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目,由于其目的就是為度假服務(wù),且房產(chǎn)擁有者較多,項(xiàng)目應(yīng)位于度假接待中心,使旅游度假功能得到充分發(fā)揮,優(yōu)越的資源能為更多的人服務(wù)。

總之,現(xiàn)階段麗江的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目較多,因此在發(fā)展麗江旅游房地產(chǎn)過程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色,加強(qiáng)創(chuàng)新,認(rèn)真思考旅游房地產(chǎn)的核心點(diǎn),多借鑒其他城市旅游房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn),引進(jìn)在運(yùn)作、管理、認(rèn)識(shí)水平等具有優(yōu)勢(shì)的實(shí)力開發(fā)企業(yè)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā),同時(shí)要加強(qiáng)規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)的完美結(jié)合,創(chuàng)造項(xiàng)目持續(xù)價(jià)值。

參考文獻(xiàn):