緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產風險案例范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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[摘要]在當前市場經濟環境下，我國房地產行業取得了較快的發展，這也使房地產檔案管理工作中風險因素得以增加。文中對房地產檔案管理中的風險因素進行了分析，并進一步對提高房地產檔案的風險防范對策進行了具體的闡述。

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關鍵詞 ]房地產檔案；檔案管理；風險因素；對策

在當前社會發展過程中，房地產檔案工作作為一項服務性工作，能夠利用科學的方法和手段來為國民經濟發展過程中提供房地產檔案信息。而且在當前經濟快速發展過程中，房地產檔案在社會經濟中的重要性越來越體現出來，這不僅有效的確保了房地產檔案管理水平的提升，而且對房地產檔案的管理工作提出了更高的要求。在房地產檔案管理工作中，由于人們存在認識上的不足之處，從而導致房地產檔案管理工作中存在較多的風險因素，導致房地產檔案不能及時、合理的進行開發利用，無法有效的滿足廣大用戶對檔案資源的需求。所以需要加強對房地產檔案的風險防范措施，樹立良好的房地產檔案風險管理意識，確保房地產檔案管理水平的提升。

1、房地產檔案管理中存在的風險因素

1.1投資風險

在當前房地產項目實際操作過程中，需要提前做好檔案的備份工作，以便于能夠對突發性事件進行有效的防范。但由于前期回報具有未知性，這也使前期的投資具有較大的風險。因此需要做好投資幅度的有效控制工作。特別是在當前檔案管理信息化的新形勢下，在檔案前期的管理工作中需要投入大量的資金進行設備的購置，同時還要聘請專業人員，對相關檔案人員進行培訓，這都需要支出大量的費用，在房地產檔案管理工作中，這些前期的資金投入具有較大的風險存在。

1.2檔案信息化風險

當前我國房地產檔案管理工作加快了信息化建設的進程，這給房地產檔案工作帶來較大的便利，但也導致網絡信息的風險較高。房地產檔案網絡信息安全受到較大的威脅。而且在檔案信息化管理工作中，需要對大量的數字信息進行儲存，這就對系統的穩定性和設備的安全性提出了較高的要求，一旦設備出現損壞情況，則會導致大量的數據被破壞，給房地產檔案管理工作帶來巨大的損失，所以需要做好數據的拷貝和更新工作。而且在房地產檔案具體操作過程中也存在較大的風險，一旦出現錯誤操作，則會導致嚴重的經濟損失發生。

1.3突發風險

當前我國房地產檔案中許多寶貴的歷史材料還是以紙質的形式地蠔保存的，這就需要在檔案管理工作中要做好防火、防潮、防蟲等措施。這些紙質的歷史材料其抗風險能力較低，一旦發生自然災害，則會發生不或挽回的損失。

1.4知識產權風險

在房地產檔案信息化建設過程中，其主要目的是在網絡中建立數字信息資源的共享，但當前我國還沒有完善的地網絡信息制度，相關的法律法規也不健全，這就導致房地產檔案數字信息在實際應用中存在在較大的風險。而且在保護知識產權和檔案信息資源共享之間存在著相互矛盾的地方，這使檔案管理工作知識產權風險得以提高。

1.5技術風險

房地產檔案技術風險主要來自于兩個方面即技術引進和技術應用。在新技術引進過程中，不僅需要一定時間進行磨合，而且所帶來的效果也很難達到預期的設想，存在較大的風險。特別是在當前科學技術快速發展的新形勢下，信息技術越來越復雜，而檔案工作人員自身技術水平并沒有得到有效的提升，這就使其在技術操作中存在較多的風險性，對房地產檔案信息的完整性和安全性帶來較大的影響。

1.6人才風險

在當前網絡環境下，房地產檔案管理工作對于復合型人才需求量較大，而且在房地產檔案管理工作的任何一個環節，人才都發揮著極其重要的作用。但當前我國房地產檔案行業發展過程中，專業型的復合人才較為缺乏，這也給房地產檔案信息化建設帶來了較大的人才風險。

2、提高房地產檔案風險防范的對策

2.1樹立房地產檔案風險意識和加強檔案風險教育

隨著房地產市場的迅速發展，房地產檔案數目逐漸增加，對檔案的合理管理是具有重要意義的，房地產檔案中隱藏的風險問題是不容忽視的。只有樹立了房地產檔案風險意識，才能有效地規避和轉移房地產檔案管理中的各種風險。在面對不可抗力風險時，要大力宣傳，提早樹立防范意識，如今數字信息化技術作為全新的管理模式，雖實現無紙化，解決了一定的風險問題，但也產生信息化安全性的風險。管理部門要積極宣傳教育，采取有效措施，積極應對各種風險。

倘若只顧及房地產檔案的眼前利益而忽視其風險隱患，這種缺乏遠瞻性的做法只會導致管理上的盲目跟從。在應對突發性風險時，缺乏及時有效的解決策略，最終造成了無法挽回的損失，汶川地震中正是因為缺乏了這種風險意識，許多房地產檔案資料毀于一旦，使得財產損失的評估和理賠工作難以進展，所以樹立房地產檔案風險意識和加強檔案風險教育是亟不可待的。

2.2進行房地產檔案風險評估

在提出應對房地產檔案風險的管理措施前，應首先進行風險評估，房地產檔案風險評估是聘請相關專家在房地產檔案使用和管理過程中對可能出現的風險因素進行預測，得出一定的概率。管理部門再比較所得概率，并結合當地的實際情況進行風險分析，最終提出解決方案。

2.3強化房地產檔案風險管理

管理部門應充分研究房地產檔案風險，利用多種形式，做好對《檔案法》、《城市房地產檔案管理方法》等法律法規的學習與宣傳，實現依法治檔，做好風險防范，對房地產檔案中的資金風險、技術風險和知識產權風險進行控制，嚴懲查處違法違規行為，積極實現房地產檔案管理工作的法制化。同時，結合地方和企業的實際請況，制定房地產建設規劃，避免重復投資。隨著科學的發展，不斷改進的技術可以有效地降低技術風險。對于檔案信息的保存，應采取一式三份進行保管，一份封存，一份查閱，一份異地保管，這樣可以有效減少突發性風險的損失。

3、結束語

在我國現代化建設過程中，房地產作為其中非常重要的一項內容，做好房地產檔案管理工作，可以有效的為房地產的發展提供重析信息資源，更好的推動房地產市場的健康發展。當前我國房地產檔案管理中存在較多的風險因素，這就需要房地產檔案管理部門需要樹立良好的風險意識，強化風險教育工作，能夠有效的識別和分析各種風險因素，養成良好的風險防范意識，對風險進行有效的評估，并制定切實可行的風險防范對策，從而更好的推動我國房地產業的健康、持續發展。

參考文獻

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我國房地產市場經歷了十多年的發展和隨著近幾個經濟周期的起伏，已經進入后危機和后暴利時代。這一時期，面對房地產市場的諸多不確定性，高資本積累的房地產企業在戰略上和運營上的任何失誤，都有可能使企業面臨極大的風險。尤其是以合作開發組織構架形式的房地產項目，往往會面臨涉及政策、市場、戰略決策、管理等諸多方面的更多的不確定因素和風險。作為高收益、高風險的房地產行業，在關注高回報投資預期的同時，應該更加關注所面臨著各種風險因素，而這些風險因素對房地產投資的成敗起著決定性的作用。隨著土地資源的稀缺，政策的變化，非主流行業的盲目加入，越來越多競爭者的出現等，導致各種風險疊加、放大。我們應通過認識、分析風險，采取正確的戰略決策，施行良好的管理，從而控制和駕馭風險，減少風險損失并獲得風險收益，做到在承受最小的風險下獲得最大的收益。本文基于某合作開發房地產項目失敗的案例，給出房地產項目合作開發決策與管理的風險控制的初步分析。

1.某房地產項目合作開發案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項目的某投資公司（以下簡稱A公司）了解到某實業公司（以下簡稱B公司）因資金短缺、經營策略調整等原因欲尋找對象對其擁有某“商業綜合樓”合作開發項目的45%股權進行轉讓的信息。該“商業綜合樓”開發項目地處國家一級風景保護區區域內，是城市房地產投資的熱點區域，土地性質屬拆復建用地，用地成本相對較輕；項目總投資預算為5億元人民幣；項目股權為三方所有，B公司占45%，其余部分由當地村經濟合作社（以下簡稱合作社）占51%，擁有另4%股權的合伙人為自然人（以下簡稱自然合伙人）；三方共同成立了相應的項目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔任董事長、B公司派員出任項目經理；至2011年初，項目的主體工程已結頂，總體工程形象進度進入中期過后階段。A公司在經過一段時間的考察和評估后，認為該地塊樓面價僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國家一級風景保護區，項目具有明顯的地理環境優勢和地價優勢，2009年后正處于房地產的快速復蘇期，因而判定該項目具有良好的開發前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權和相應的債權，介入自身并不熟悉的房地產開發行業，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔任董事長、A公司派員出任項目經理。A公司涉足房地產開發行業之后，由于一系列失當的決策，導致該項目至今難以為繼；更由于法人治理結構和權力制衡機制的不完善，產生了超出預期的管理風險，牽涉A公司卷入了多起涉及項目開發的經濟糾紛。對于A公司而言，這無疑是一次失敗的戰略決策，造成了巨額的直接經濟損失和聲譽損失，成為房地產合作開發中典型的負面案例。

2.房地產項目合作開發主要風險因素分析及控制

目前，企業參與投資房地產項目多采用股權或債權的合伙人投資方式，這種投資方式決定了投資風險存在投資過程中的各個環節。根據風險源劃分，房地產合作開發面臨的風險主要有：決策風險、政策風險、管理風險、法律風險、開發流程風險和經營風險等六大類。根據房地產市場的調查和咨詢實踐，房地產企業的風險80%來源于決策、管理、流程和經營風險。以下從企業可控的角度，主要對決策與管理的風險控制作出分析：

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第一，從銀行業不良率風險來講，如果2012年房地產市場“量價齊跌”的格局持續太久，則會通過間接的渠道影響到商業銀行的資產質量。首先，銀行業的壓力測試表明，如果同時考慮銷量和房價兩個參數，那么銀行不良率的敏感度會有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房價下跌幅度超過30%，否則直接的線性沖擊可能尚在控制范圍，風險點在于房價下調會引發土地、房產等抵押資產價格的重估。當然，從總體上來說，房地產市場的顯著調整對房地產相關貸款的沖擊可能是有限的，更為值得關注的是房地產相關產業因為房地產顯著回落而受到沖擊，并且影響到銀行的資產質量。

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公司財務主管除了管理公司財務工作以外，還應該著眼公司經營管理的全過程，在制定發展戰略、分析評估風險和決策等環節扮演好關鍵的助手和參謀角色。作為房地產公司財務主管，要扮演好這個角色，必須具備精深的專業知識、行業知識和良好職業素養。由于房地產行業的特殊性，房地產公司財務主管在具備基本的職業素養的基礎上還應該牢牢樹立四種意識，即全局意識、投融資意識、法規意識和風險意識。

一、全局意識

“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時。”房地產是國民經濟的支柱產業，資金、人才、資源高度集中。房地產公司財務主管必須從公司的整體戰略出發，要有全局意識，絕不能單從財務數據出發考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識，才可能當好公司領導的助手、參謀。

怎樣牢固樹立全局意識？首先，要加強政治理論、行業政策和上級文件精神的學習，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級的關系，做到部門服從公司、下級服從上級，自覺在大局下行動，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強與公司內其他部門、其他單位財務部門的協作與配合。相關業務部門需要了解、協助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財務部門業務往來時，要提前通知對方，并做好相關準備工作。加強與其他部門主管的交流和學習，取長補短，精誠團結，共同把公司的各項工作做好。最后，要有淡泊名利、獻身工作的高尚品格。當個人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時，要高風亮節，勇于犧牲。

二、投融資意識

公司以盈利為目的。財務戰略以持續盈利、財富不斷增長為目標，房地產公司亦然。投資是盈利的前提、基礎，融資為投資提供資金保證。房地產是典型的資金密集型產業，作為房地產公司財務主管，必須樹牢投融資意識，要科學地判斷投資方案是否可行、是否能夠達到預期的盈利目標，必須保證投資規模與公司發展需要相適應的資金需求，在風險可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。

怎樣樹牢投融資意識？樹牢投融資意識，首先，必須加強財經知識學習，要隨時掌握行業動態，把握房地產經營的特點、規律。其次，要加強同行之間的交流和學習，吸取同行的投融資經驗和教訓。第三，樹立市場經濟意識和開拓意識，以效率和效益為評判標準科學選擇和確定投融資項目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎上，積極創新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對策。總之，投資必須有回報！融資要控制成本。具有強烈的投融資意識是一個合格的房地產公司財務主管必備的基本素質。

三、法規意識

任何公司都必須合法經營，這是基本準則。房地產公司在經營活動中涉及到《稅法》《合同法》等經濟法律和政策規定，這些法規是公司經營管理的重要依據。在經濟運行過程中的每一個階段都會直接或間接地涉及到稅務處理問題，和《稅法》密切相關。公司對外發生經濟行為，均要簽訂書面合同。房地產公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財務主管，必須樹牢法規意識，依據法律合理減低稅金，降低經營成本，提高資金使用效率，降低經營風險，切實維護公司合法權益。如果缺乏相應的法規意識，處理不當，會經常導致公司不可挽回的重大損失。

怎樣樹牢法規意識？首先，除了加強相關法規、政策的學習以外，作為財務主管還要嚴格遵守會計法律法規和國家統一的會計準則制度，確保財務報告合法合規、真實完整。第二，要經常收集同行業反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領導的財務參謀，要提醒、影響領導重視經濟法規在日常業務流程中的管控。第四，要引導相關業務部門遵守法規，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發生。

四、風險意識

公司必須建立辨認、分析和管理風險的機制，以了解公司所面臨的來自內部和外部的各種不同風險。房地產公司面臨的主要風險有商業機密泄密風險、資金風險、稅收風險等。財務信息是公司經營的重要資源，有的財務信息本身就是商業機密，有時甚至涉及公司的生存，因此，確保財務信息的安全尤為重要，財務主管一定要樹牢信息保密意識。房地產公司涉及投融資規模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續發展。稅收風險是房地產公司的最大風險之一。房地產公司是地產稅務稽查部門每年稽查的重點，正確處理房地產涉及的稅務問題可以大大減少不必要的稅收風險。

怎樣樹牢風險意識？首先，財務主管要熟練掌握金融知識，熟悉國家金融政策，增強識假防偽能力，學會應用法律武器，維護合法權益。同時，要加強對全體財務人員的教育管理，切實提高所屬人員防范風險的意識和能力。第二，要配合公司建立科學、有效、嚴格的財務內部控制制度，嚴格按規章辦事，充分發揮監督檢查的作用，重大投資方案應當采取集體決策。第三，要充分利用現代管理軟件，正確分析和預測房地產公司面臨的各種信息泄密風險、資金風險、稅務風險。最后，要親自參與制定完備的應對各種風險的預案，并經常對照檢查和演練。

綜上所述，當好房地產公司財務主管，必須加強學習，提高能力，嚴格管理，樹牢全局意識、投融資意識、法規意識和風險意識。

參考文獻：

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中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產風險最小投資組合模型的建立

（一）房地產投資組合的收益與風險

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風險。投資組合的總體風險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優選法與預期收益率的方差；設σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標準差；pij為第iod 與第j類項目的相關系數，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標

結合以上對房地產投資組合方法的推導，可以歸納出房地產投資組合的目標有：在一定的預期收益水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業承擔最小的投資風險；在一定的風險水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業獲得最大的預期收益。

在本文中，結合資本資產定價模型β概念，以目標一為基礎建立了房地產投資組合風險最小模型。

（三）模型的有關假設

建立房地產投資組合模型的目的在于引入風險概念，使房地產企業獲得最小風險的投資目標。現做如下假定：各房地產投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據市場調查及預測資料確定各自可能收益率和各收益率實現的概率大小；市場由多元化的投資者統治，不存在低風險高收益的投資。

（四）模型的建立

設有N項不同的房地產投資，Wi為第i種房地產投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產投資組合風險，在預期收益R0尋求風險最小，依據房地產投資組合分散風險的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產投資中，單項房地產風險包括系統風險（由政治、經濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統風險（與特定的房地產投資有關，可通過投資不完全相關的資產組合使之分散）。根據夏普等的資本資產定價模型（CAPM），可知單項投資總風險中只有系統風險對組合的預期收益和風險有貢獻，那么可預先把系統風險分離出來。設Rm是資本市場投資組合的預期收益率，ai是無風險時的投資收益，βi是不可分散風險度量，即第i項投資對市場組合風險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據統計學原理，第i項房地產投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統計學原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統風險）因此可以用不可分散風險度β將第i種資產的總風險分解為系統風險和非系統風險：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項投資的系統風險：（σni）2為第i項投資的非系統風險。

以（σsi）2，表示房地產投資組合的系統風險，同時，組合投資的風險還要考慮單項投資間的相關程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標函數，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預期收益率下，尋求風險最小的目標之上的，不同企業在實際應用中還可根據其不同的目標，同理以尋求收益最大化為目標來建立模型。

1.各變量發生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發生可能性大小的數值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數。

2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優選法可以根據市場調查、有關數據資料，在單項目經濟評價時加以確定。其計算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項目第i種預期收益率的出現概率

Ri—項目第i種結果出現后的預期收益率

3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項目之間的相關系數ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協方差

4.不可分散風險系數β。β反映的市場風險不能被相互抵消，體現的是投資組合的風險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風險β為度量的房地產組合投資，β系數是理論上的假設模型參數，可按照以下公示計算：

就單項資產看，其計算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關性

σm —整個市場的標準差

σI —項目i自身的標準差

二、房地產投資組合案例分析

（一）分散風險的案例

某房地產商投資房地產項目，其項目組合中包括兩種房地產投資類型A和B，當項目A的預期收益率RA=25%時，預期收益率發生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當項目B的預期收益率RA=30%時，預期收益率發生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風險分析如下：

由式2-1、2-8得：

項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項目B的預期報酬率高，投資風險比較大，而項目A的預期報酬率比B低，但投資風險較小。設投資商決定項目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預期收益率為定值17.25%結合的風險隨兩者的相關系數變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產投資組合風險最小模型的案例

某房地產開發公司擬對1，2，3三種房地產類型進行投資組合，各項目投資預期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關系數為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預期收益率不低于12%，試確定風險最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風險分解為系統風險和非系統風險，計算如下：

項目1：系統風險=1.22X0.5%=0.72%，

項目2：系統風險=0.72X0.5%=0.245%，

項目3：系統風險=0.82X0.5%=0.32%，

設三項投資比例分別為W1W2W3將各數值帶入房地產投資組合風險最小模型，計算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風險遠小于各單項投資風險，組合投資起到了分散風險的作用。

篇（6）

2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。根據我們的統計結果，2011年總到期規模470.5億元，201 2年總到期規模上升至11 72.5億，遠高于往年水平，整年兌付規模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。

隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

盡管如此，在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。2008年的商品房銷售額為2.51萬億，2009年為4.44萬億，2010年5.27萬億，截至2011年9月，銷售額為3.93萬億。2012年需到期兌付的房地產信托規模為1172.5億，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低點占比4.5％左右，占比較大。從這個角度看，如果房地產信托產品出現整體性風險，對市場將產生較大的影響。從產品的發行方看，發行方較為集中

從發行房地產信托的信托公司看，2012年到期的房地產信托產品的發行方主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新華為例，到期規模分別為150億和131億。

房地產信托產品向部分信托公司的過度集中，對該部分公司的風險應對能力產生了很大的挑戰。隨著房地產行業風險的延續，開發商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大，當風險出現時，信托公司進行資產處置、尋找承接方的能力至關重要。單獨某一家信托公司的風險應對能力畢竟是有限的，產品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產品風險的化解。從融資方看。通過信托融資的房地產開發商較為分散

2012年房地產信托到期的產品中單個產品規模較大的融資方包括：新湖中寶股份有限公司(昆侖信托、30億元)：天一建設集團(中誠信托、18億元)；恒盛地產控股有限公司(江蘇信托、16.7億元)；大連萬達商業地產股份有限公司(中鐵信托、11-76億元)；福星惠譽房地產開發有限公司(渤海信托、10億元)；總到期規模較高的融資方包括：保利置業集團有限公司(18.2億元、華潤信托、昆侖信托、五礦國際信托)；大連實德集團有限公司(22.362億元、華澳信托)：海航置業(約20億元、中融信托、新華信托等)；浙江廣廈股份有限公司(約12億元、華澳信托)。上海證大(約9.6億元、新華信托)；融創中國控股有限公司(9.5億元、天津信托、國投信托)；

以上融資方的規模占比約為1 5％，且為中大型開發商，除新湖中寶、大連實德、海航置業融資規模超20億外，其它均在20億,以下。剩余85％的房地產信托產品的融資方多為中小開發商，且融資規模均在10億以下。綜合看來，我們認為2012年到期的房地產信托產品中，融資方較為分散，且多為中小開發商，對整個行業的影響力不會太大。從信托產品標的所在地看，區域分布較為分散，個別地區除外

可以看出，房地產信托產品到期規模較大的區域為上海和天津，規模分別為122.74億元和157.07億元。其它省份規模相對較高的省份有江蘇和浙江，規模分別為84.58億元和108.57億元，但是從城市角度來看數據分布較為平均，無特別集中的城市。

區域分布的分散化意味著房地產信托的兌付壓力不會對某單個區域產生重大影響。但是上海和天津的情況值得我們關注。

項目所在地在上海的房地產信托規模為122.74億相比2008年的銷售低點占比6.4％，相比2009年的銷售高點，占比為28%。根據國泰君安研報，上海目前的去花時間為8個月左右。綜合來看，我們認為對區域房地產將有一定的影響。

從天津的情況看，風險要大很多。項目所在地在天津的房地產信托規模為157.07億相比2008年的銷售低點占比20.8%，相比2010年的銷售高點，占比為12.6％。自2011年10月天津房地產數據急轉直下，相比9月份的成交面積，10月份環比下跌19％，11月份環比下跌38.95％。根據易居研報，天津市的去花時間在10月底達到歷史高度17.79(月)。我們認為項目地在天津的房地產信托的兌付壓力較大，風險暴露后對區域房地產的走勢也會產生十分大的影響。目前出現問題的信托產品，主要的處理方式為股權處置

目前，部分地區樓盤已經出現了打折促銷行為，打折力度也較有吸引力。對于出現兌付問題的房地產信托產品，從我們觀察的情況看，多數采取了股權處置方式回流現金，而不是通過非理性的過度折扣進行銷售回流現金。股權處置方式和打折銷售的區別在于不會在短期內對市場產生沖擊。

2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。根據我們的統計結果，2012年到期的房地產信托產品1172億元，規模較大，整年兌付規模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。盡管如此，在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。

篇（7）

近年來，房地產業如雨后春筍，迅速發展起來，在人們消費理念轉變的情況下，房地產業進入微利時代，因此，加強成本控制，成為房地產業贏得市場競爭的重要條件。項目投資決策是在分析房地產業利潤和風險比值的基礎上，對房地產企業投資方向、投資方式、投資數量做出的回應。在現代動態化市場經濟環境下，必須對房地產業開發項目進行全面而科學的分析，以促使房地產業獲得市場競爭中的一席之位。

一、項目投資決策的原則

隨著市場經濟的發展以及宏觀調控政策的實施，房地產業的生存環境面臨沖擊，要獲得生存之地，房地產業必須合理規劃企業發展方向，充分利用技術經濟分析方法，對投資項目進行全面性的經濟利益分析和風險價值評估。房地產業在項目投資決策中，必須遵守這么幾個原則：

其一，目標原則。經濟效益是任何企業發展的基礎，房地產業投資決策必須以企業經濟效益為目的，以一定的目標為指導，規范項目投資決策行為。投資決策目標必須適應于企業發展要求和企業實際，依據企業基礎制定確定目標方向；投資決策的目標必須具有精確性，即為，投資項目內部的各項信息必須在目標之內，且每項經濟目標都必須量化，以此實現對投資決策項目的指導作用。

其二，動態原則。房地產業的市場變化較為頻繁，企業間的競爭格外激烈，這就要求投資決策以市場動態變化為基礎，根據市場發展走向和人們的消費需求，來制定自身的投資決策，同時，根據市場變更因素，積極調整投資決策。

其三，可行原則。房地產市場將風險性和利潤性緊緊凝結在一起。房地產開發的周期較長，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經濟分析法，對投資項目的經濟利益和風險程度進行計算分析，確保能夠進行項目施工，并獲得投資效益。

二、項目投資決策的過程性

投資決策主要對投資項目的經濟性和風險性進行分析，通過利益比較，決定投資方向和投資規模。具體來看，投資決策主要包括以下幾個過程：

1、分析投資決策的影響因素

影響投資決算的因素眾多，尤其在現代消費市場不斷擴大的情況下，消費者的需求越來越制約投資決策的方向，而就經濟因素來看，主要表現在資金來源、籌資方式以及一些影響房地產業項目投資的主要因素，因此，在決策過程中，必須確定房地產建設項目的資金來源，通過比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，并以適當的方式，對主要影響因素進行處理。

2、進行投資估算

投資估算對項目決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標準。編制房地產建設項目投資估算時，要依據相關性的標準，依據編制期內的價格，進行編制，并將市場價格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為后期投資建設提供有效支持。

3、進行經濟分析

經濟分析即為對影響投資決策的各個因素以量化形式進行分析，其包括決策變量、目標約束、方案約束、資源約束等內容，通過對各項內容的綜合分析，做出房地產投資是否可行的決策。由于影響房地產業經濟利益的因素眾多，在進行經濟分析中，主要面向投資項目的經濟效益以及風險性，并通過對投資來源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來確定投資方案的可行性和實用性。

三、工程實例

某房地產開發公司具有多個開發項目：豪華住宅、普通住宅、商業樓、寫字樓、廠房，在建設區具有不同的地段，假設為5個。投資決策，必須以房地產業經濟效益為前提，對各個項目的風險性和利益性進行分析，進而確定開發方向。

1、變量選擇

案例中，房地產類型以及地段都是影響房地產業投資決策的變量因素，假設房地產類型為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據變量對其進行分析，當變量值為0時，則不選擇此方案，當為1時，則采用此方案。

2、項目投資來源分析

項目投資來源眾多，本房地產業通過經濟分析后，采用公司籌資、銀行貸款和預售收入三種方式。在項目投資中，計劃總投資為3000×104元，三項資金進而分別為800萬元以1380萬元及620萬元，根據計劃投資目標，對企業投資項目進行目標分析，并以此決定采用何種方案。

3、方案選擇

由于在一個地段只能投資建設一個項目，且一個項目職能對應一個地段，因此，因此5個項目和5個地段存在對應關系，由此可建立約束方案。

凈產值、收益率、投資回收期是房地產項目開發中經常用的經濟評價指標，無論三者如何作用，在經濟評價中，主要考慮標準差和期望值兩個因素。標準差即為我們常說的風險，期望值是理想狀態的估計均值。現行的投資決策目標體系由三個指標的期望值和風險組成，如凈現值期望——凈現值風險。在選擇投資方案時，要求對每種關系進行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的凈現值期望值大于0，平均凈現值要不大于3千萬；平均內部收益率期望不小于42%，其風險要小于5%；平均投資回收期限要控制在5年之內，且平均投資回收期風險要在兩年內。

在投資決策中，往往對三個指標優劣性進行分析，并劃分出優先等級，這就要求根據項目實際情況，對各種指標期望和風險進行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個方案中，要求凈現值期望不小于零，其風險不大于4千萬；內部收益期望要大于23%，其風險不大于6%；投資回報期期望在7年以上，其風險控制在兩年半，由此，該房地產企業將三個等級順序為凈現值、內部收益率和投資回報期。

4、資源分析

在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財力投入，這些因素也影響著投資決策的開展。每一個房地產業的人員和財力都是有限的，在方案開發過程中，必須將現存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產業融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個項目與地段中，通過比較獲得指標值和資源利用情況比值為1，這說明此方案可行。

在5個地段和五種開發項目中，通過凈現值、內部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發現本企業進行此項目開發，滿足了房地產業發展的各項指標，進而說明了投資決策方法的可行性。

結語：

近年來，在市場經濟的沖擊下，房地產行業競爭愈演愈烈。市場動態發展中的經濟因素，如消費者需求、資源因素、人力投入成本、市場價格等，制約著房地產業項目開發的方向，這就要求房地產業把握住市場發展規律，堅持目標原則、動態原則和可行原則，充分運用投資決策方法，分析建設項目的可行性和風險性，進而在確定經濟收益的前提下，選擇良好的投資方案。

參考文獻：

[1]彭慶生.淺談房地產企業全過程工程造價控制[J].科技與企業，2011（08）

篇（8）

一、研究背景

房地產業與金融業之間存在著密切的聯系。一方面，房地產業資金需求量大，供需雙方都需要金融業的支持，目前我國房地產金融體系的突出特點是：房地產業資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產業發展的繁榮時期，房地產投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產業。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構，也熱衷于向房地產業發放大量信貸。但是對房地產業的信貸過度集中，不利于風險分散，從而使銀行系統暴露于房地產市場波動風險中。

二、房地產金融風險

在歷次房地產價格波動與金融危機的案例中可以發現，大多數遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經歷了房地產價格的崩[，銀行危機緊隨其后，然后才引發全面的匯率危機和經濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產價格波動導致金融危機的必然因果關系。金融風險形成和累積與房地產價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產金融風險的來源來看，可分為信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。

（一）信用風險

信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由于借款人（企業和個人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。

被動違約通常是指由于支付能力導致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務狀況出現困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務狀況，支付能力沒有太大關系，而與還款意愿密切相關。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場風險

銀行機構面臨的與房地產有關的市場風險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產，由于房地產價格變化引起抵押物價值變化而導致的風險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產，因而大多數銀行都比較熱衷于發放這類貸款。但是作為抵押物的房地產價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發放的抵押貸款額不會是房地產價值的全部，而是房地產價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產價格下跌導致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風險。同時，作為銀行資產的抵押房產價值下降，也會直接使銀行的資產負債表惡化，引發其他相關風險。

（三）操作風險

房地產貸款操作風險是指由于銀行自身違規操作，管理不當等原因而導致損失的風險。操作風險廣泛存在于商業銀行的各項業務和管理過程中，具有普遍性。歷史經驗表明，即使商業銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。

（四）政策性風險

自2009年下半年以來，隨著房地產業在2008年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導影響房地產市場。2011年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產市場進行調節。經過前幾年銀行對房地產業信貸的大肆擴張，銀行的房地產貸款風險暴露度己經很高。在房地產調控持續不放松的背景下，多個城市的房地產交易出現“量價雙跌”，房地產開發企業的資金鏈斷裂風險加大，不僅加大了房地產貸款風險暴露的可能性，而且隨著利率、準備金率等調控手段的頻繁變化，商業銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。

三、房地產經濟金融風險防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調控房地產市場，穩定房價的基礎和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設和消費，并對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結構，從而穩定房地產價格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監管體系，是保障和規范房地產市場調控的前提條件。以法律為各項調控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調控效果，這也是我國目前在房地產調控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產調控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監督管理。

第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產進行調控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續承受該水平，這樣就降低了房地產市場的購買需求，對穩定房地產價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當的調控，從而較少土地投機，平抑房地產價格的過度波動。土地儲備制度經過一個多世紀的發展與完善，己經成為各國普遍用的土地調控手段。

參考文獻：

[1]王雪峰.房地產泡沫和金融安全[J].日本學論壇.2006，（4）.

[2]謝經榮等.地產泡沫與金融危機一國際經驗及其借鑒[M].北京：經濟管理出版社，2002.

篇（9）

但目前，國內的房地產項目風險分析主要還是建立在財務凈現值(FNPV)基礎上的盈虧平衡分析和敏感性分析。這兩種方法忽略了風險變量發生變化的概率、風險因素之間的相關性以及多個因素同時變動的情況，因此無法分析多因素同時變動對房地產投資決策的影響，使評估的結果缺乏科學性，容易錯誤地進行風險分析并造成決策失誤和投資的失敗。因此，研究一種較為準確的定量決策風險分析方法，來彌補現有方法的不足之處，具有深遠的理論與實踐意義。

由于蒙特卡羅技術可以通過在已知的分布里面提取隨機變量，并且能夠運用概率分析來量化每一個不確定的風險變量，可以綜合考慮房地產項目中所有的不確定性和模擬項目的實際運作過程中的可能變化，所以如能將此法與敏感性分析及盈虧平衡分析相結合，則必能進一步提高房地產投資風險分析的可靠性。閆雪晶(2003)在其學位論文中對蒙特卡羅方法在房地產投資決策風險分析中的應用進行了一定的研究。她通過投資決策實例驗證了蒙特卡羅方法的可行性、實用性及可操作性，但其研究仍局限在單因素風險，并未對多風險因素對房地產投資的影響作出分析。［3］

本文基于專家學者的相關研究，探索了蒙特卡羅技術在房地產投資項目多因素風險分析中的應用，并做了實證研究。下文分為四個部分:第二部分介紹了蒙特卡羅技術的相關理論及其在有關軟件中的實現;第三部分介紹了蒙特卡羅方法在房地產投資多因素風險分析中的應用;第四部分對方法的有效性進行了實證研究;第五部分為結論及展望。

一、蒙特卡羅技術相關理論

蒙特卡羅(MonteCarlo)方法又稱統計試驗方法或隨機模擬法，是一種多元素變化分析方法，它應用隨機數來進行模擬試驗，通過對樣本值進行隨機觀察、抽樣、統計，求得所研究系統的某些參數。［7］英國雷汀大學建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年進行的一項風險分析模型技術應用方面的調查表明，蒙特卡羅方法是應用最為廣泛的風險分析方法之一。［8］

運用蒙特卡羅法的關鍵是所取的隨機數確實是隨機的，并且所取的隨機數的分布與自變量概率分布相符合。產生均勻分布的隨機數的最簡單辦法是應用Excel軟件中的rand()函數，它可以產生位于［0，1］區間的均勻分布的隨機數，對以上隨機數進行一定的處理(公式(1))，即得到位于區間［a，b］的均勻分布隨機數。a+(b－a)rand()(1)如需產生服從特定分布的隨機數，可利用EXCEL的隨機數發生器或Matlab軟件中的相關函數實現。由于在Excel的操作中，隨機數會進行即時更新，給分析帶來不便。可以在編輯欄中輸入“rand()”，保持編輯狀態，然后按F9，將公式永久性地改為隨機數，使函數rand生成一隨機數，并且使之不隨單元格計算而改變。

二、房地產投資多因素風險分析的蒙特卡羅模擬

(一)房地產投資風險因素識別

我國的研究人員已對房地產投資風險進行了一定的分析和歸納。［1］［4］［5］本文通過對相關文獻的篩選和總結，建立了房地產投資風險的指標體系(見圖1)。在實際的房地產投資開發項目運作過程中，影響投資的主要風險變量各不相同，分析人員可以根據項目的具體情況，采用“德爾菲法”“頭腦風暴法”等對以下的指標體系進行一定的分析和辨別，產生適合于特定項目的風險因素。

(二)房地產投資風險的蒙特卡羅模擬

1.確定風險變量的概率分布

采用德爾菲法、頭腦風暴法或數據統計法對各風險變量的概率分布及其分布函數中的參數進行估計。

2.定義模型并確定模擬次數

在進行模擬時，為了保證所得的預測結果具有一定的精確度，需要有一定的抽樣實現次數。計算機輸出的評價指標的概率分布通常隨著模擬次數n的大小而變化，n越大，其分布越接近實際的分布。但實際上仿真次數過多不僅計算整理費時，且輸入變量分布也不十分精確，仿真次數過多也無必要，但仿真次數過少，隨機數的分布不均勻，會影響仿真結果的可靠性。

3.模擬并計算評價指標

4.評價指標分析

根據模擬數據，繪制模擬結果的相關統計圖表。

5.決策分析

(三)房地產投資風險蒙特卡羅模擬流程

三、案例分析

本文以地處華北平原XX市的一房地產項目為案例，①說明蒙特卡羅技術在房地產投資多因素風險分析中的應用。小區位于市區東北部，占地8.75公頃，總建筑面積15.7萬平方米，其中一期工程建筑面積3.4萬平方米已經竣工發售。XX北小區項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層板式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米;少量商業用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。計劃2002年10月開工，建設工期為3年，項目計算期為6年。項目總投資為12391萬元，其中土地費420萬元、前期工程費28萬元、基礎設施建設費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設施建設費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元(按建筑安裝工程費的1%計)、開發期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預見費449萬元及財務費用722萬。項目資本金3000萬元，分兩年等額投入;商業銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分擬由預售房款解決。項目高層、多層住宅和部分營業用房計劃在4年內全部出售，高層住宅樓售價1800元/平方米，多層住宅樓售價1250元/平方米，商業用房一半出售，售價3500元/平方米，營業用房另一半出租，租價1000元/年?平方米，建設期出租房不預租。住宅樓從項目開工第二年開始預售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第四年為80%，以后各年均為100%。貸款年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。

1.房地產投資風險因素識別及概率分布的確定

房地產投資風險因素的識別可以采用專家調查法或數據統計法進行。由于本文在寫作過程中的條件限制，未能用德爾菲法、頭腦風暴法及數據統計法確定本房地產投資項目的風險因素。本文假定圖1中所示的指標體系均為本房地產項目的風險因素，并假設這些風險因素對本項目的影響主要體現在對開發產品投資及售房收入的影響上，風險因素的作用使房地產開發產品投資(不含財務費用)的變動在［9000，15000］上服從均勻分布，售房收入在［18000，25000］上服從均勻分布，開發產品投資和售房收入相互獨立。下文將對開發產品投資及售房收入的變化進行風險分析并作出投資決策。

2.確定模擬次數并模擬投資項目運行

選定模擬次數為60000次，進行模擬，計算所得稅前和所得稅后的FIRR和FNPV。

3.指標分析及決策

篇（10）

房地產投資是將資金投入到房地產綜合開發，經營管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益，而在整個投資活動中，收益與風險是同時存在的，風險是影響房地產投資收益的最重要因素。從房地產投資的角度來講，風險可以定義為獲取預期收益的可能性大小。房地產投資風險，就是指在房地產投資活動中存在影響開發經營利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際的開發經營利潤可能與預期的利潤發生偏離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性大小。進行房地產投資風險分析，從根本上講，是要對影響房地產投資效益的各個變化因素及其對投資效益的影響進行分析，或者說對房地產投資評價結果的可靠性進行檢驗，從而測定項目的風險性。認識房地產投資的風險，明確導致投資效果變化的因素，并進行控制，從而有助于房地產投資效益的提高，減少或避免不必要的風險損失。

上面介紹了房地產投資風險，下面我們利用數學模型來刻畫這種風險與收益。

定義：設R是房地產投資收益率，由于未來的不確定性，可能出現好幾種收益情況，經過長期經驗總結假如有種收益可能，那么平均收益率為ER=ΣNi=1PiRi=R，實際收益率偏離平均收益率的風險為σ2=E(R-R)2

，利用期望與方差來分析收益和風險的方法就是R-σ決策法。

房地產投資是一項周期比較長的投資，可移動性比較差，變現能力也很差，雖然得到的收益較高，但風險相對也很大，這樣作為一個有經濟頭腦的房地產投資商，決策在房地產投資領域的應用就顯得很重要，除了能夠定性與定量結合地看待這些風險因素，還要有良好的決策辦法。比如，他不可能只投資于一個項目，而是要進行多項目投資組合，這就是一種很好的決策。下面我們從數學模型定量分析地來看待這個問題。

假設房地產投資商投資了n個項目，此組合記位P,那么組合的預期收益為：

ERP=E(Σni=1xiRi)=Σni=1

xiRi

組合的風險為：

σ2P=E(RP-RP)2=E(Σni=1xi(Ri-Ri))2

=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj

其中xi代表投資于每種資產的比例。下面我們以兩種資產為例來說明問題：

案例1：某房地產投資商把資金投資于兩種不同類型地房地產A和B，當確定每項投資報酬率的發生概率之后，就可以進行風險分析，如圖：

the return of the investment item

項目A項目B

報酬率發生概率報酬率發生概率

30%30%25%20%

20%40%15%50%

10%30%10%30%

The data of investment item

內容項目A項目B

ERi20%14.5%

σ2i0.0060.00125

σi7.75%3.5%

xi50%50%

計算組合預期收益率和方差

ERP=XAERA+XBERB

=20%×50%+14.5%×50%

=17.25%

σ2P=X2Aσ2A+X2Aσ2A+2XAXBρABσAσB

=(50%×0.0775)2+(50%×0.0355)2+2×50%×0.0775×0.0355ρmAB

ρAB=1,σ2P=0.00316

ρAB=0,σ2P=0.00181

ρAB=-1,σ2P=0.00045

通過上面案例分析我們可以得出這樣的結論：（1）當每項房地產的投資率確定后，組合預期收益率是確定的。

（2）兩項資產的相關系數越小，風險越小，當兩種房地產完全負相關時，風險達到最小值。

這就給我們一個比較好的決策，選取投資組合時，要選取收益率呈反方向變動的資產，比如在房地產投資時，我們可以選A為寫字樓，B為工業廠房，當商貿經濟繁榮時，寫字樓的回報率上升，但工業通用廠房租售不利，回報率下降；而商貿經濟蕭條時，基礎工業加強，寫字樓回報率下降，通用廠房回報率上升，這樣組合到一起可以降低投資風險。其實質，就是要體現一種對沖思想，在股票市場上，我們賣出一份股票，相應要買入一份股票看漲期權，這樣可以降低股票價格上漲帶來的風險。那想到，當組合資產確定時，如何選取投資比例可以把風險降到最低？實質這是一個簡單的線性規劃問題。

考慮以下優化模型：

minσ2P=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)σ1σ2ρ12

通過一階條件σP/x=0，可得：

x=(σ22-σ1σ2ρ12)/(σ21+σ22-2σ1σ2ρ12)

對于一般情況，可以利用拉格朗日函數求解：

min12X1ΦX

s.t.I1 X=1

L=12XΦX+λ(I1X-1)

L/X=ΦX+λI=0,L/λ=I1X-1=0

得到X=-λΦ-1I待入I1X-1=0有λ=-1/I1Φ-1I

X=(Φ-1I)/(I1Φ-1I)

minσ2P=1/(I1Φ-1I)

其中Φ是方差與協方差矩陣。

由于不論預期收益水平如何，上面是可以達到風險最小化，但是，對于理性投資者，風險最小組合并不一定是最佳投資組合，因為尚未將收益納入分析范圍。現實中，房地產投資商總是在收益和風險的不斷權衡中確定或調整自己的投資策略。投資商總是在滿足一定收益水平情況下使得風險最小化，這就要考慮下面的優化模型：

minσ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj

Σni=1xiRi≥R0

Σni=1xi=1

xi≥0,i=1,2…n

二、市場指數模型與投資分散化

前面我們從投資組合的內部討論了不同房地產投資額如何分配可以降低風險，即從微觀角度進行分析。下面我們從風險整體來考慮，總風險是怎樣形成的？它由兩部分組成：系統風險與非系統風險。由整個社會經濟體系大環境的變動，如社會經濟衰退，通貨膨脹率增加，利率變動，政局不穩定，戰爭發生等等，使房地產收益率變得捉摸不定所產生的風險，稱為系統風險（市場風險）。另一部分風險來自于房地產投資內部，如投資決策的失誤，債臺高筑，勞資糾紛等等這些稱為非系統風險（非市場風險）。如圖：

房地產投資的系統風險用來度量。這種度量是一種相對性度量方法，如同人的身材有高有矮，為了對身材的高度有個度量，我們可以選定某A的高度是1，然后將其他人與A相比較，如果張先生是1.4，表示張的身高較A要高，反之則矮。但是為了度量房地產投資的系統風險，究竟選哪一家公司的風險為基準呢？在相互競爭的市場中很難選出這樣的房地產投資公司，于是人們便想到選用市場中眾多公司的平均風險作為基準，所有房地產投資公司都與市場平均風險來作比較，那市場平均風險如何獲得呢？我們用σ2m表示市場平均風險。市場組合中包含了所有房地產投資項目。下面我們建立市場收益率指數模型，我們知道，影響投資風險大小的關鍵指標之一是資產之間的協方差或相關系數。市場指數模型不直接考慮資產與資產之間的相關性，而是考慮資產與市場組合M之間的相關關系。一種資產與市場組合之間的相關關系常用該資產的貝塔值來衡量，記為βι。通過用每一種資產與市場組合的關系來替代資產組合相互之間的關系，資產的收益便可分割為兩部分：一是與市場相關的部分，二是與市場無關的部分，于是，資產的收益率可以表述為：Ri=αi+βiRm+εi

上式中，αi是無風險下的收益，Rm是市場組合的收益率，βi是一個常數，它是測度資產i的收益率對市場指數收益率的敏感性指標；εi為隨即誤差項。關于εi，通常假定（1）Eεi=0；（2）εi與市場指數無關，即Eεi(Rm-Rm)=0；（3）資產i和j的隨機誤差項不相關，即Eεiεj=0。

若σ2εi以表示εi的方差，σ2m表示市場組合的收益方差，則資產i的預期收益率為：

Ri=ERi=αi+βiRm

資產i的收益方差為：σ2i=E(Ri-Ri)=β2iσ2m+σ2εi

可見，任何資產的風險都可以由兩部分來解釋：其一是β2iσ2m代表資產的系統風險，其二是σ2εi代表資產的非系統風險。另外，資產i與市場組合的協方差是：

σim=E［(Ri-Ri)(Rm-Rm)］=βiσ2m，

即βi=σim/σ2m

資產i與j之間的協方差是：σij=E［(Ri-Ri)(rJ-Rj)］=βiβjσ2m

因此，資產之間的相關性可以通過它們分別與市場組合的相關性體現出來。

對于資產組合，道理亦然。考察一個由n種風險資產構成的組合P,其投資比例是x1,x2,……xn。組合的預期收益率是：

RP=Σni=1xiRi=αP+βPRm

其中，αP=Σni=1xiαi,βP=Σni=1xiβi是組合P的β值

它等于各個資產β值的加權平均值。

組合的收益方差為：

σ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjσij

=(Σni=1xiβi)2σ2m+Σni=1x2iσ2εi=β2Pσ2m+σ2εP

同單個資產的情況相仿，任意一個房地產投資組合的風險也是分為兩部分。眾所周知，分散化投資可以降低風險，市場指數模型將投資風險分為系統風險與非系統風險，分散化投資對這兩部分風險的影響是不同的。

（1）系統風險：根據市場指數模型，β值是衡量系統風險的尺度。由于投資組合的β值等于各資產β值的加權平均值，所以投資的分散化導致系統風險平均化。換言之，系統風險不能通過資產的組合而加以分散。

（2）非系統風險：分散化投資對于非系統風險具有重大意義。考慮一個由n種資產構成的等比例投資組合，其非系統風險是：

σ2εP=Σni=1(1n)2σ2εi=1nΣni=11n

σ2εi=1nA

其中，A可看作各資產非系統風險的平均值，而組合的非系統風險只有這個水平的1n，因此，只要組合里包含足夠數量的資產，其非系統風險便會變得很小。當n∞時，

limn∞1nA=0非系統風險被消除或忽略不計。

總之，凡是能夠通過分散投資予以消除的風險是非系統風險,當房地產投資者通過適當的資產組合把風險降到一定程度時就再也降不下去了。如圖：

三、分離定理

房地產投資是一項巨大的工程，一般投資商沒有那么多現金要通過一部分貸款實現項目的投資，當然如果此房地產投資商很有錢，即使做出了項目投資資金預算，還會剩余好多，當然可以存入銀行，或者購買國債，不管是哪種方式都屬于無風險投資，因此理性的投資行為通常情況下是無風險資產與風險資產的組合。下面我們建立無風險資產與風險資產的數學模型。

RP=xRf+(1-x)RA

σ2P=(1-x)2σ2A

把x=RP-RA/Rf-RA代入σ2P

得到RP=RA-RfσA

σP+Rf

上面的式子代表一條直線，斜率表示單位風險報酬率，截距表示無風險報酬率。 越接近1表示投資于無風險資產的比重越高，越接近0表示投資于風險資產組合的比例越高。究竟選取什么樣的比例與個人偏好有關。數學模型中用無差異曲線代表個人偏好，無差異曲線與上述直線的交點即為投資者的投資組合。

那我們如何確定風險投資組合A呢？看風險投資組合A的數學模型：

RP=Σni=1xiRi

σ2p=Σni=1Σnj=1xixiσij

（前面已經提到過）我們通過具體例子來分析風險投資組合A的數學模型的曲線圖。假設取全體實數，

RP+xR1+(1-x)R2=(R1-r2)x+R2

σP=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)ρ12σ1σ2

當ρ12=0時，σP=(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22在平面上的所有二次曲線中，只有雙曲線才具

limx∞RPσP

=(R1-R2)x+R2

(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22

=R1-R2

σ21+σ22

有這一特性，因為雙曲線有漸近線，而上述極限正是一條漸近線的斜率。在實際中0≤x≤1是雙曲線上的一段。那么對于風險組合的一般數學模型可以證明它的有效邊界是雙曲線。（此證明比較繁瑣略過）代表投資于風險資產與無風險資產組合的收益-方差直線與上面雙曲線的切點即為A點。

如圖：

結論：無風險資產和風險資產組合的有效邊界是切線段FA.如果房地產投資商要借款，借款利率等于無風險存款利率，那么其有效邊界是將切線向A點方向延伸出去的直線。

RP=xRf+(1-x)RA

當x＜0時，表示從銀行借款，借款利率是Rf

RA=xRA+(1-x)RA

Rf＜RARA＜RP

分離定理：設F是無風險資產（或無風險存款），S1,S2……Sn是風險資產，A是切點組合，它對應的投資比例向量是（xA1,xA2…xAn），則每一個房地產投資商投資于F,S1…Sn的最優組合是：

其中：（1）不同的投資者將有不同的y，這與投資者個人偏好有關；

（2）不同的投資者有共同的切點組合，亦即有共同的（xA1,xA2…xAn），這與投資者個人偏好無關，已經從個人偏好中分離出來。只要他打算投資風險證券，比例就相同。

房地產投資商如果想選擇F,S1…Sn的最優組合投資，他將在這條有效邊界上選擇投資方案。因此，他首先將他打算投資的總資金C按比例分成yC和(1-y)C兩份。

前面我們應用現資組合理論，建立數學模型通過定量分析法形象認識到了系統與非系統風險對房地產投資收益不同側面的影響，并結合模型學會如何進行最優投資組合達到分散風險的目的。當然房地產是一個相當復雜的投資產業，現實中不可能僅通過這樣一種簡單的風險分析法就可以避免甚至消除風險，而是要引入多種方法，從不同角度仔細全面地進行分析度量，并最終做出決策。現在用于房地產投資風險分析，比較好的方法還有蒙特卡羅法，層次分析法，凈現值分析法，內部收益率分析法等等。其中蒙特卡羅法是一種基于概率統計理論的計算機仿真模擬法，實質是一種隨機模擬被房地產業界廣泛應用。它的基本思想是：首先建立一個概率空間或隨機過程，在這個概率空間里選取一個隨機變θ(ω),ω∈Ω，使它的數學期望=∫Ω(ω)Pdω正好等于所求問題的解，然后取θ(ω)子樣的平均值作為的近似值。

四、結束語

篇（11）

政策繼續實施對房地產行業不放松的宏觀調控，繼續打壓地產市場。種種不利因素導致房地產行業原有的住宅地產發展計劃略顯窘態，而商業、旅游和養老地產正為房企提供新的發展契機，私募房地產投資基金已展開掘金嘗試。

“房企應擺脫單純的房地產開發模式，結合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領導者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。

房企融資新渠道

房地產市場調控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發商回籠資金壓力增大，而房地產信托產品幾近停發，銀行也調高對房企的信貸風險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產投資基金在國內發展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現多樣化發展。

清科研究中心數據顯示，2012年中國私募房地產投資基金共發生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權與債權結合的投資方式為房地產基金的首選。

股權投資是一種權益性投資，注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產基金在實施股權投資時通常要對房企項目進行市場調研分析、土地競標觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權投資方式前，房地產基金如何得到LP（有限合伙人）對股權投資的認同，也是其進行股權投資的一大難點。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金，股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產基金股權投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權投資方式完善房地產市場的可持續發展。

警惕商業地產泡沫

商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據仲量聯行統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億。預計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。國內房企對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，這種經營模式符合目前房企發展現狀。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，迫使部分投資者轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。

商業地產未來發展前景可觀，私募房地產投資基金已嘗試介入。據清科研究中心不完全統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，易產生商業地產泡沫。

養老地產尚缺發展模式

養老地產是介于住宅地產、商業地產和養老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環境要求更高，集合了護理、醫療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產。2013年北京率先開啟養老地產“元年”，將養老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產行業轉型緊密相關。養老地產為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產基金可以布局有清晰發展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫護型養老院以小規模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創新經營方式，美國CCRC社區通過自費方式選取不同的養老套餐，這三類是國際上運營成功的養老地產范例。國內養老地產尚未發展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經營的養老機構，另有家庭住宅養老小區和綜合養老社區，這類由房地產公司開發，不提供專業的養老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

面對龐大的老年市場，養老地產發展前景不可忽視。然而，養老地產在國內仍處于起步階段，已經實施的項目較少，想要做好養老地產并，還需要整合多行業間資源優勢。投資期長，回報低，更重要是發展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內環境下運作養老地產的盈利途徑，協助房企做大、做強養老地產市場。

旅游地產防虛熱

2012年房地產行業仍處于“寒潮”之中，但旅游地產呈現快速發展。據多家機構統計報告顯示，年內旅游地產的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現華誼兄弟、新華聯、華東電器和盛大網絡等企業跨行業投資旅游地產，以謀求新的投資機會。