緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過資產(chǎn)重型化經(jīng)營模式獲得了大量的超額利潤，通過對房地產(chǎn)企業(yè)各盈利環(huán)節(jié)進行細(xì)分和研究之后，我們可以把重資產(chǎn)經(jīng)營模式分為四大基礎(chǔ)盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數(shù)量的有限，造成土地有限供給與相對無限需求之間的矛盾，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，需求大于供給的時候，土地的出讓金價格就會逐步攀升（見圖1）。自2000年以來，由于房地產(chǎn)需求的增加，帶動房價高速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲備的土地資源大幅增值，輕松賺取“土地紅利”。時間差和房價高漲是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關(guān)法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地后的開工建設(shè)時間，由于沒有嚴(yán)格實施，從而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，隨著時間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。

產(chǎn)品增值：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場是企業(yè)不可控的因素，而產(chǎn)品開發(fā)卻是企業(yè)可控制的因素。要追求高額利潤，產(chǎn)品升值是重要的途徑，尤其是2008年之后，包括中信、綠城、龍湖、星河灣等企業(yè)加大產(chǎn)品塑造力度，通過產(chǎn)品塑造和客戶的新體驗實現(xiàn)了在相同區(qū)位、相同土地的情況下，獲得比其他企業(yè)更高的收益回報。如中信地產(chǎn)自2007年底整合以來，以購房者購買中信地產(chǎn)的房屋為前提，圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為客戶提供包括文化、度假、旅游、理財?shù)劝藗€方面的專屬增值服務(wù)，特別是打造了擁有4萬多個家庭客戶，總業(yè)主客戶人數(shù)超過10萬人的“中信會”，以會員形式提供系列增值服務(wù)，使其房地產(chǎn)產(chǎn)品的競爭力和盈利水平得到了大幅提升。

資本增值：房地產(chǎn)企業(yè)資本增值具體可分為以下兩個方面。一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)低成本的融資。主要涉及如何以最小成本獲得企業(yè)所需要的資本，普通的資本籌集包括自有資本的積累、權(quán)益資本的籌集和負(fù)債資本的籌集。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要融資方式是負(fù)債資本，主要途徑有房地產(chǎn)經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行債券等方式，其中對銀行低息貸款是以前房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。另一方面是優(yōu)化資本運營結(jié)構(gòu)以獲得最大的資本收益。房地產(chǎn)企業(yè)利用資本運營調(diào)整資本的結(jié)構(gòu)，具體來說包括企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營結(jié)構(gòu)、來源結(jié)構(gòu)等，企業(yè)需要在總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)、負(fù)債資本與權(quán)益資本、長期負(fù)債與短期負(fù)債、專業(yè)化經(jīng)營與多元化經(jīng)營、長期投資與短期投資、金融資本經(jīng)營收益等構(gòu)成要素中進行目標(biāo)結(jié)構(gòu)的選擇與合理比例的確定，高負(fù)債化的資本結(jié)構(gòu)是以前房地產(chǎn)企業(yè)最典型的資本運營結(jié)構(gòu)。

周轉(zhuǎn)增值：2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊張、資金成本快速升高，在這樣的環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)成為眾房企追求利潤的主要手段，高周轉(zhuǎn)的好處在于，能給房企帶來大規(guī)模、高市場占有率以及投資的快速回收。該模式的代表是行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)萬科，萬科自2010年起適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉(zhuǎn)的運營策略。這種“高周轉(zhuǎn)、不囤地”的開發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規(guī)模，促進了萬科“逆勢擴張”，用337天實現(xiàn)了1000億的銷售規(guī)模，成為了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司。高周轉(zhuǎn)加快了單位資本的盈利效率，成為近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍追求的盈利模式。

當(dāng)前，國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進一步加大，限購限價政策深入實施，土地升值減緩、利潤率上升空間降低，地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)盈利模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

市場競爭壓力：地產(chǎn)行業(yè)跑馬圈地的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在從一線城市到二三線城市，都有數(shù)量眾多的地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)參與市場競爭，特別是同質(zhì)化競爭非常激烈。以旅游地產(chǎn)為例，央企華僑城是旅游地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，其開發(fā)的歡樂谷項目為其贏得了巨額利潤。在利潤的吸引下，其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，在準(zhǔn)一線城市的武漢，上海世茂集團投資400億打造的武漢嘉年華主題樂園項目，在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項目也已紛紛落地。在行業(yè)同質(zhì)化競爭的壓力下，華僑城負(fù)債率明顯上升，2012年超過72%，已經(jīng)越過了國資委對央企負(fù)債率劃定的70%的“紅線”，而且未來還將面臨更為激烈的競爭格局。

企業(yè)運營壓力：傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式需要大量的前期投入資金，而這些投資主要由企業(yè)獨自承擔(dān)。2011年以來，各大銀行先后收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，證監(jiān)會也暫停房地產(chǎn)上市公司再融資，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承受巨大壓力而不得不通過信托，甚至高利貸等手段融資。這種融資成本非常高，使企業(yè)的財務(wù)杠桿率大幅下滑，盈利水平隨之下降。重資產(chǎn)模式下的地產(chǎn)企業(yè)運營核心是資金鏈，在沒有外部資金支持的情況下，企業(yè)經(jīng)營只能局限于一定區(qū)域或開發(fā)有限的地產(chǎn)項目，企業(yè)運營受到嚴(yán)重制約。

政策稅收壓力：近幾年，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控日益嚴(yán)厲。土地增值稅使地產(chǎn)企業(yè)在土地增值環(huán)節(jié)的利潤被稅負(fù)拿走，囤地模式行不通了；更為嚴(yán)厲的限價政策使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤受到制約，暴利時代難以再現(xiàn)，囤房模式也行不通了；日益深入的限購政策，二手房轉(zhuǎn)讓政策使地產(chǎn)市場的投機需求大幅減少，整個地產(chǎn)市場的活躍度逐漸降低。而根據(jù)上證、深證上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為稅負(fù)最高的行業(yè)，在統(tǒng)計的23個一級行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)約為15%左右，企業(yè)的盈利水平受到了極大的削弱。

通過分析我們可以看出，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重型化模式已經(jīng)難以適應(yīng)當(dāng)前的政策環(huán)境和市場形勢，單打獨斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的粗放型運作模式盈利日益困難，地產(chǎn)企業(yè)盈利模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)模式”。

二、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化的優(yōu)點及經(jīng)營模式分析

地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式突出特點是投入小、風(fēng)險小；高杠桿率、高回報率；標(biāo)準(zhǔn)化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點有以下幾點。

融資方式多樣，有效打破資金瓶頸。在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達美國房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運營。

市場風(fēng)險分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險由全社會共擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)險得到了稀釋。以美國房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠高于國內(nèi)企業(yè)，根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國房地產(chǎn)的回報率長期穩(wěn)定在9.5%～13%之間，其波動幅度遠小于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)。“輕資產(chǎn)模式”的另一個優(yōu)點是市場高度細(xì)分，專業(yè)化非常高。房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。美國房地產(chǎn)行業(yè)在資本運作、設(shè)計策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭力、最強、規(guī)模經(jīng)濟最優(yōu)的企業(yè)。

通過比對國外地產(chǎn)行業(yè)比較先進的“輕資產(chǎn)模式”，結(jié)合國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)實施“輕資產(chǎn)”運營，可以選取以下模式。

金融化——以小投入撬動大資本。這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等）將社會上的資金集中起來進行地產(chǎn)運營。目前國內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導(dǎo)演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實踐。2013年萬通地產(chǎn)將依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標(biāo)的為北京中服Z3地塊。目前，萬通地產(chǎn)Z3項目的財務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因為有物業(yè)投資基金的資金支持，包括地價在內(nèi)的Z3項目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來還將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運營模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現(xiàn)風(fēng)險分散，獲取相對較高的收益。

標(biāo)準(zhǔn)化——把單商品做成大規(guī)模。產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎(chǔ)是標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)市場資源相同的情況下，誰擁有標(biāo)準(zhǔn)化體系，誰就擁有行業(yè)的未來。標(biāo)準(zhǔn)化其實就是管理的專業(yè)化、精細(xì)化，其核心是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。即從產(chǎn)品的設(shè)計、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標(biāo)準(zhǔn)，進行復(fù)制。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化背后是流程的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的標(biāo)準(zhǔn)化，即從“客戶細(xì)分—價值細(xì)分—居住要求—技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)—設(shè)計模塊—標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品”體系的整套標(biāo)準(zhǔn)流程。在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬科。萬科根據(jù)客戶細(xì)分，劃分出不同客戶的價值關(guān)注點，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)格、產(chǎn)品功能、局部指標(biāo)等方面的居住要求，進而將居住要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，落實到設(shè)計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團的模塊化等，經(jīng)過大量的沉淀最終構(gòu)成一個標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識地把業(yè)已開發(fā)出來的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結(jié)，使之標(biāo)準(zhǔn)化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。

專業(yè)化——由運營型轉(zhuǎn)為服務(wù)型。地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉(zhuǎn)型，由投資運營轉(zhuǎn)為專業(yè)服務(wù)也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務(wù)相當(dāng)于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當(dāng)可觀。這一模式國內(nèi)做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務(wù)。綠城代建業(yè)務(wù)進展相當(dāng)神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務(wù)已落地項目就達到了近40個，總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，已成功進入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉(zhuǎn)型的方向。目前綠城的代建業(yè)務(wù)以項目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業(yè)務(wù)拓展的主要方向。通過經(jīng)驗積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務(wù)水平和質(zhì)量在不斷提高，已成為其核心競爭力。

三、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化經(jīng)營需要培育的基本能力

中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資—拿地—開發(fā)—銷售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國模式”將成為未來的行業(yè)發(fā)展主流模式。投資與開發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來負(fù)責(zé)，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實現(xiàn)這一模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)公司應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力。

一是卓越的組織管理能力。資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不再全部運作整個產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應(yīng)。

篇（2）

一、“營改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項目稅收籌劃

房地產(chǎn)老項目有以下兩種情況：（1）2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項目的合同開工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工許可證》上明確標(biāo)注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。

房地產(chǎn)企業(yè)老項目可優(yōu)先選擇簡易計稅辦，理由如下：

（一）“營改增”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。房地產(chǎn)老項目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6%。

（二）由建筑施工企業(yè)開具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開發(fā)項目增值稅進項稅額。因為房地產(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進來，房地產(chǎn)企業(yè)老項目若向建筑施工企業(yè)提出開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業(yè)稅稅率3%，而是已提高的增值稅稅率11%，毫無疑問，這將加重建筑施工企業(yè)稅負(fù)情況。與此同時，建筑施工企業(yè)也會向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結(jié)算價款的要求，這只會使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，嚴(yán)重的會導(dǎo)致法律訴訟。

（三）過去十多年里，我國房地產(chǎn)市場呈井噴式增長，房地產(chǎn)價格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項目應(yīng)選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負(fù)保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長。房地產(chǎn)企業(yè)老項目計稅辦法選擇應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)項目自身的特點。房地產(chǎn)老項目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權(quán)衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩(wěn)妥。

（四）營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業(yè)知識要求。

二、“營改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項目稅收籌劃

按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，從2016 年5 月1 日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項目必須適用一般計稅辦法。

（一）一般計稅辦法中銷售額的概念

這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=（ 全部價款+價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）*11%，而當(dāng)期允許扣除的土地價款=當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)面積/ 該房地產(chǎn)項目的可售面積*支付的全部土地價款。

（二）日常經(jīng)營活動進行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項稅額，達到降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動，獲取增值稅專用發(fā)票，同時需注意以下幾點：（1）積極學(xué)習(xí)稅法。企業(yè)增強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的業(yè)務(wù)能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。（2）只有建安工程費用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進項稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應(yīng)商應(yīng)按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開具或由稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票。

（三）適應(yīng)“營改增”大環(huán)境，重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營模式

營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17%的增值稅。若繼續(xù)采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計增值稅進項稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)水平上升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需重構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營模式，將企業(yè)整體稅負(fù)水平保持在合理范圍內(nèi)，最終實現(xiàn)增值稅稅負(fù)合理與優(yōu)化。

（四）合理明確地劃分新老項目的費用界限，規(guī)避涉稅風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應(yīng)進行嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項目需共同承擔(dān)的成本費用，且取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分?jǐn)偅D(zhuǎn)出房地產(chǎn)老項目辦法的增值稅進項稅額。對無法確認(rèn)是房地產(chǎn)老項目還是房地產(chǎn)新項目產(chǎn)生的費用，由房地產(chǎn)新項目全額承擔(dān)，予以用相應(yīng)的增值稅進項稅額給予全額抵扣的政策。

參考文獻：

[1]謝甜.“營改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.

篇（3）

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年3月31日

2014年初，中國大量三四線城市房價下滑信息充斥著整個房地產(chǎn)市場，很多人堅定認(rèn)為三四線城市房價會進一步下降。2014年3月，浙江興潤置業(yè)投資有限公司宣布破產(chǎn)，從而引發(fā)了國內(nèi)對房企、商業(yè)銀行甚至是整個國家經(jīng)濟的擔(dān)憂。

一、浙江興潤置業(yè)事件概述

2014年3月，浙江興潤置業(yè)投資有限公司宣布破產(chǎn)。浙江興潤置業(yè)前身為奉化市城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)公司，1987年成立，于2005年更名為浙江興潤置業(yè)，并獲得國家房地產(chǎn)壹級資質(zhì)。1998年以來，該公司相繼開發(fā)了十多個樓盤，為當(dāng)?shù)刈畲蠓科螅梢哉f興潤置業(yè)是一個典型的三四線城市的房地產(chǎn)公司。在輝煌時期，該公司營業(yè)收入高達25億元。近幾年，國內(nèi)政府大力打壓房地產(chǎn)市場，三四線城市房價出現(xiàn)較大跌幅，如興潤置業(yè)2010年1月11日拍下桃源府邸項目所在地塊，樓面價是7，853元/平方米。而世茂集團旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地塊，樓面價只有3，204元/平方米，跌幅達59.2%。如果按照自身拿地價格銷售房屋，很難吸引消費者；如果緊隨市場價格，又很難收回成本。2014年3月，浙江興潤置業(yè)最終由于資金鏈斷裂，宣布破產(chǎn)，負(fù)債總額高達35億元，其資產(chǎn)總額約為27～30億元，負(fù)債額約為5～7億元。其中，24億元資金來源于商業(yè)銀行貸款，共有19家商業(yè)銀行涉及此案，貸款額度最大的是中國建設(shè)銀行，約12億元資金。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)危機

浙江興潤置業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)代表著中國三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預(yù)計，未來3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家。與此同時，房企的市場集中度逐漸加強。《2013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，較上年全年增加了2.45個百分點；銷售面積集中度方面，TOP10企業(yè)市場份額從上年的9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中國三四線城市房價大幅上漲，很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期房價會進一步上升，寧愿高價拿地建房。但十后中國政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策較為緊密，由于一二線城市的房屋需求仍然很大，其房價還在上升，但是三四線城市房屋需求有限，國家房地產(chǎn)政策的出臺，抑制了三四線城市的房價過快上漲，曾經(jīng)高價地皮正在建設(shè)中，還沒完工就開始遭遇降價貶值的風(fēng)險，甚至很多三四線城市房價下跌40%，已完工的房屋價格竟低于地皮價格，成本很難收回。三四線城市房價正在逐步下降，未來下降預(yù)期更為強烈，眾多投機資金快速撤離三四線城市，引發(fā)中國眾多鬼城相繼出現(xiàn)，如鄂爾多斯、唐山。

三、房企破產(chǎn)的經(jīng)濟效應(yīng)分析

面對目前的個別三四線房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，我們不難預(yù)測隨著國家對房價的調(diào)控，未來可能會出現(xiàn)更多的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，其對社會帶來的影響分析如下：

1、對商業(yè)銀行的沖擊。中國很長一段時間，房價快速上升，房地產(chǎn)企業(yè)利潤高漲，整個行業(yè)利潤率較高，加上未來房價上漲預(yù)期，房企利潤空間持續(xù)看好，在這樣的情況下，房企成了商業(yè)銀行最大客戶，和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貸款占到商業(yè)銀行所有貸款的大部分。銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末，有20家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款達20.9萬億元，約占2013年末銀行業(yè)貸款余額的33%。2013年9月末，20家主要銀行房地產(chǎn)貸款及以房地產(chǎn)為抵押的貸款占各項貸款比重高達37.9%。所以，社會有種說法是，商業(yè)銀行被房地產(chǎn)企業(yè)綁架。正是因為商業(yè)銀行貸款中與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款比重較高，依賴較強，一旦房企由于房價下跌破產(chǎn)，銀行會直接遭受牽連，帶來不良資產(chǎn)增加，資金回收緩慢甚至無法回收。如，浙江的興潤置業(yè)破產(chǎn)后，涉及19家商業(yè)銀行的24億元貸款會在不同程度上遭受損失，給商業(yè)銀行帶來經(jīng)營風(fēng)險。

2、對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的沖擊。三四線城市房價的下跌，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，甚至觸碰了房地產(chǎn)企業(yè)的成本線，房地產(chǎn)市場有價無市或者無價無市導(dǎo)致房企資金無法按期回收，資金鏈斷裂導(dǎo)致其上下游相關(guān)行業(yè)的相關(guān)款項資金也無法正常收回。同時，未來開工建設(shè)的房產(chǎn)數(shù)量減少，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品需求下降，企業(yè)利潤下滑，從2014年前兩月數(shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)增速放緩，1～2月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降0.1%和3.7%，新開工面積同比降幅達27.4%。國家住建部數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少衛(wèi)生潔具需求2萬套。再加上正建或已經(jīng)完工的房地產(chǎn)相關(guān)費用不能按期回收，導(dǎo)致房地產(chǎn)上下游行業(yè)也面臨資金困境。

3、對一二線城市房地產(chǎn)的沖擊。隨著三四線城市房價的下跌，一二線城市房價下跌預(yù)期更為強烈，越來越多的資金會選擇觀望等待。在經(jīng)歷了19個月的連續(xù)上漲后，全國重點城市房價漲幅出現(xiàn)大幅回落。2014年1月1日，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年12月中國城市住房（一手房）價格為1，088.9點，較上月上升5.6點，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較上月縮小了0.40個百分點。一二線城市房價上漲速度減緩甚至停滯，房企資金回籠過慢，或者最終資金鏈斷裂破產(chǎn)。中小型房產(chǎn)公司的破產(chǎn)倒閉終會牽連到大型房產(chǎn)公司。

4、房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)相互惡性影響。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，促使銀行不良貸款和經(jīng)營風(fēng)險增加。商業(yè)銀行為控制風(fēng)險，謹(jǐn)慎、看緊對房企的貸款，加劇房企的資金周轉(zhuǎn)，從而進一步加大其破產(chǎn)風(fēng)險。同時，由于房企破產(chǎn)，影響相關(guān)行業(yè)業(yè)績，加劇其生存的空間，也使得商業(yè)銀行同樣對相關(guān)行業(yè)惜貸。最終導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)鏈資金緊張，拖累地方經(jīng)濟。2013年，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟增長的支柱，占GDP的16%，固定資產(chǎn)投資的33%，貸款余額的20%，新增貸款的26%，政府收入的39%。如果房地產(chǎn)急劇放緩，很難找到替代方式支持經(jīng)濟增長。

通過以上分析不難看出，現(xiàn)今的中小房地產(chǎn)企業(yè)正在夾縫中生存，自身籌集資金困難，資金回籠較慢，宏觀經(jīng)濟形勢又不利于其發(fā)展，所以破產(chǎn)風(fēng)險在2014年急劇上升，從而引發(fā)整個國家經(jīng)濟風(fēng)險發(fā)生概率增大。

主要參考文獻：

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1 房地產(chǎn)市場的周期波動特點

任何行業(yè)都存在周期波動現(xiàn)象，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)存在供過于求、供求平衡和供不應(yīng)求三種狀態(tài)，這三種狀態(tài)同時也構(gòu)成了房地產(chǎn)的整個波動周期。當(dāng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生供過于求時，就會使房屋空置率高，房價變低；當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片繁榮景象時，說明房屋供不應(yīng)求，這時房價會迅速增長，房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展才是最穩(wěn)定、最健康的。從供不應(yīng)求至供過于求形成了房地產(chǎn)的一個周期，這個周期是長期的并具有循環(huán)的特性。也就是說，這個周期發(fā)生在很長的一段時間內(nèi)，短期只會表現(xiàn)一種狀態(tài)。

復(fù)蘇、擴張、收縮、衰退四個周期過程是房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)都存在的。就房地產(chǎn)業(yè)而言，可細(xì)分為復(fù)蘇與擴張、繁榮、危機與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴張與收縮的房地產(chǎn)周期。在擴張階段，由于社會經(jīng)濟活動的擴張導(dǎo)致對空間的需求增加，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，從而刺激房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動頻繁。房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的頻繁出現(xiàn)，會創(chuàng)造許多新的就業(yè)機會和增大對相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求，刺激了社會經(jīng)濟的發(fā)展。在收縮階段，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)不景氣、衰退的局面，這個時候房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟活動之間的關(guān)系惡化，房價下降、房屋空置率居高不下，最終出現(xiàn)經(jīng)濟下滑，導(dǎo)致社會對空間需求下降的惡性循環(huán)。良性循環(huán)與惡性循環(huán)互替，房價起始原點上揚，經(jīng)歷了擴張和收縮兩個過程，最后落回價格原點，構(gòu)成了一個循環(huán)周期，這樣不斷循環(huán)往復(fù)下去，就形成了房地產(chǎn)的周期波動。

2 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場周期波動的經(jīng)營措施

(1)業(yè)務(wù)組合策略。隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，多元化業(yè)務(wù)組合成為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)展趨向和最佳選擇。所謂業(yè)務(wù)組合是指企業(yè)在經(jīng)營一種特長主業(yè)之外，同時再經(jīng)營一種或幾種輔助產(chǎn)業(yè)，以實現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化。而此業(yè)務(wù)組合策略的多元化，既可以利用資本運作得以實現(xiàn)，又可以通過產(chǎn)品組合經(jīng)營得以實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合設(shè)計應(yīng)以價值為導(dǎo)向，具體情況具體對待，業(yè)務(wù)組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應(yīng)遵守以下規(guī)則：①不偏離主營業(yè)務(wù)原則。從業(yè)務(wù)組合的定義可以看出，多元化業(yè)務(wù)組合是以主營業(yè)務(wù)為中心的，輔助業(yè)務(wù)只起輔助作用，任何產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和經(jīng)營都不能凌駕在主營產(chǎn)品之上。不務(wù)正業(yè)，會導(dǎo)致整個經(jīng)營失敗。當(dāng)然主營業(yè)務(wù)也不是一成不變的，推陳出新也是非常好的想法，但不可操之過急，一定做好充分準(zhǔn)備穩(wěn)定過渡。②輔助主營業(yè)務(wù)原則。所謂業(yè)務(wù)輔助就是所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)必須是為主營業(yè)務(wù)的推廣與銷售而設(shè)的。如果所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)超出了這個范疇或者與主營業(yè)務(wù)沒有任何依附關(guān)系，就不能稱之為業(yè)務(wù)組合，而是多產(chǎn)品的經(jīng)營。③易于經(jīng)營原則。在業(yè)務(wù)經(jīng)營上，輔助業(yè)務(wù)難度應(yīng)次于主營業(yè)務(wù)，即輔助業(yè)務(wù)的生產(chǎn)、銷售和推廣必須保證易于經(jīng)營，不得過分將時間和精力用在輔助業(yè)務(wù)上，減少對主營業(yè)務(wù)的關(guān)心。

作為主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營助手，在遵守以上原則的前提下，可從降低成本、占領(lǐng)市場、提高主營業(yè)務(wù)形象等角度出發(fā)，不斷開發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)。譬如，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司自成立30多年來先后受到亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等影響，這些外部因素使得香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常的暴漲和暴跌，極大的波動風(fēng)險依然沒有撼動“恒基地產(chǎn)”的穩(wěn)健發(fā)展局面，其重要策略之一是走了多元業(yè)務(wù)組合的道路。在受到了亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等外部因素的影響后，房地產(chǎn)市場不景氣，處于收縮和衰退階段，這個時候“恒基地產(chǎn)”收購油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業(yè)并實現(xiàn)整個企業(yè)內(nèi)部重組，利用自身的業(yè)務(wù)組合優(yōu)勢，有效地抵御了周期波動風(fēng)險，使公司的地產(chǎn)主業(yè)順利渡過難關(guān)。“恒基地產(chǎn)”的成功影射了一個道理，采取多元化業(yè)務(wù)組合的策略是企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險的一項重要舉措。

(2)資本動作策略。①從“恒基地產(chǎn)”的經(jīng)營策略可以看出，并購與重組可有效穩(wěn)定現(xiàn)金流。“恒基地產(chǎn)”在遇到市場出現(xiàn)異常的暴漲和暴跌情況下，通過并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營，減少了對主營業(yè)務(wù)的過度依賴，有效規(guī)避了周期波動風(fēng)險。而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢。②業(yè)務(wù)組合經(jīng)營有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的擴張階段，可以實現(xiàn)利益的最大化；在房地產(chǎn)衰退或蕭條階段，并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)能有效地保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，降低周期波動帶來的企業(yè)風(fēng)險。③財務(wù)協(xié)同效應(yīng)在防止房地產(chǎn)周期波動風(fēng)險上的應(yīng)用。財務(wù)協(xié)同效應(yīng)就是在可融資環(huán)境下，利用企業(yè)間的合并，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，揚長避短。有的企業(yè)有大量內(nèi)部現(xiàn)金流但缺乏投資機會；有的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流不足但有較大的投資機會。在經(jīng)營不利的情況下，就可考慮企業(yè)之間融資，揚長避短，充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢。此外，當(dāng)并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒有明顯的高度相關(guān)時，風(fēng)險分散化的目的就會達到。

(3)土地儲備策略。房地產(chǎn)企業(yè)不論處于任何市場周期中都應(yīng)當(dāng)有良好的土地儲備結(jié)構(gòu)，它可以有效遏制房地產(chǎn)周期波動帶來的風(fēng)險，從而穩(wěn)定現(xiàn)有市場和獲得未來的長足發(fā)展。目前，在房地產(chǎn)競爭如此激烈的條件下，如何進行土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注的問題。筆者總結(jié)了三個思考點如下：

①企業(yè)建立和完善現(xiàn)代管理體制，能夠?qū)ζ髽I(yè)科學(xué)的制訂短期、中期和長期的戰(zhàn)略計劃。就土地儲備而言，戰(zhàn)略目標(biāo)的規(guī)劃應(yīng)堅持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產(chǎn)市場處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復(fù)高漲時的大量土地需求。②應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開發(fā)價值，從多種渠道獲得土地資源，保持良好的儲備結(jié)構(gòu)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光與發(fā)達的信息平臺，能夠第一時間獲得土地信息并合理分析土地潛質(zhì)，積極參與招標(biāo)、拍賣工作，爭取獲得成本低、潛質(zhì)好的土地。③區(qū)位選擇也是非常重要的土地儲備策略。選地的時候要特別注重重點區(qū)域，重點區(qū)域存在重要的商機，但并不是每個企業(yè)都有機會競爭到重點區(qū)域的土地。因此，在實際操作當(dāng)中，還應(yīng)注意一些不被人們重視，卻存在巨大潛質(zhì)的土地，如政府規(guī)劃方向、工業(yè)園區(qū)外搬等。

3 結(jié) 論

房地產(chǎn)市場發(fā)展總的趨勢會逐步向上，表現(xiàn)為有“起”有“伏”的周期性波動發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的周期性波動規(guī)律，并及時地作出相應(yīng)的判斷和果斷地調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能使企業(yè)跟上發(fā)展的腳步。

參考文獻

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一、引言

自從2003年以來，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控增多，其中貨幣政策調(diào)控較為頻繁，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較為廣泛。多數(shù)學(xué)者從理論上對房價這一民生問題進行了深入研究，并結(jié)合貨幣政策的影響，為貨幣政策調(diào)控提供了重要的理論基礎(chǔ)。大量研究認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，所以貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響非常大。但是研究基本上圍繞房價展開，因此對于貨幣政策的影響研究尚存在一些不足。其一是因為我國地區(qū)間的差異較大，房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，如果以房價作為研究的對象，無法真實反映貨幣政策對企業(yè)的影響。其二，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟的主體，更關(guān)心企業(yè)自身的發(fā)展，房價很大程度上受外界供需因素的影響，并非企業(yè)關(guān)心的核心問題，因此，以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，深入探討貨幣政策對微觀企業(yè)經(jīng)營績效的影響具有重要的研究意義。不僅為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策提供建議，更是為政府貨幣政策調(diào)整提供借鑒和參考。房地產(chǎn)上市企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)重要組成，在行業(yè)里具有典型代表性，且上市公司數(shù)據(jù)可控性強，在研究貨幣政策影響時，上市公司既具有較強的代表性，又具有較強的操作性，因此成為理想的研究對象。

從數(shù)據(jù)上看，2010年至2013年房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，2014年各項數(shù)據(jù)有所下降，這與當(dāng)時宏觀經(jīng)濟不景氣以及房地產(chǎn)市場自身調(diào)整有很大的關(guān)系，此時房地產(chǎn)市場進入了調(diào)控政策的拐點，市場不斷降溫。2015年開始房地產(chǎn)市場呈逐步回暖的趨勢。眼下，中國的貨幣政策正從穩(wěn)健略偏寬松朝“穩(wěn)健中性”轉(zhuǎn)變。2017年春節(jié)過后的第一個工作日央行上調(diào)了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在2017年春節(jié)放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調(diào)。這一舉措提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率。這也是貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響的表現(xiàn)之一。

二、文獻回顧

對于貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響，國外學(xué)者進行了相關(guān)方面的研究。例如Gaike Warren與Clark Scott（2005）[1]的研究表明美國政府出臺的各項政策，有關(guān)房產(chǎn)稅、貸款及信用評級政策、土地監(jiān)管政策等方面來影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。Kling和McCue （1991）[2]從宏觀經(jīng)濟政策變量的變動（如利率和貨幣供應(yīng)量的變動）的角度研究房地產(chǎn)企業(yè)的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)影響效果并不明顯著，但是存在潛在的影響。Kashyap （1991）[3]認(rèn)為， 貨幣政策緊縮雖然會使銀行貸款減少，但企業(yè)的商業(yè)信用融資卻增加了，緊縮性貨幣政策會導(dǎo)致企業(yè)無法獲得貸款，在企業(yè)又缺少其他融資渠道的情況下，企業(yè)資金緊張，導(dǎo)致最終產(chǎn)出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升將影響借款人的資產(chǎn)狀況，股價下跌，資產(chǎn)狀況惡化，商業(yè)銀行可用于發(fā)放貸款的資金減少，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)為了資金回收防范風(fēng)險將減少對資產(chǎn)狀況不佳企業(yè)的貸款，導(dǎo)致市場經(jīng)濟中資金減少，最終影響實體經(jīng)濟產(chǎn)出。Bredin（2011）[5]的研究表明貨幣政策對房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生源源不斷的影響，而股利通道是產(chǎn)生這一影響背后的驅(qū)動力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常規(guī)的擴張性貨幣政策沖擊是房地產(chǎn)市場利率下降的關(guān)鍵，住宅建筑商和房地產(chǎn)投資信托基金市場的股本回報率得到了提高。

在我國，有關(guān)貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響也有大量的研究。王曼怡、劉同山（2010）[7]在理論分析的基礎(chǔ)上，使用金融加速效應(yīng)分析貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)之間關(guān)系，研究指出貨幣政策調(diào)控效果跟房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有關(guān)。認(rèn)為會比政策對小房地產(chǎn)企業(yè)影響顯著，對大房地產(chǎn)企業(yè)影響效果不如小房地產(chǎn)企業(yè)，指出大型房地產(chǎn)企業(yè)資金雄厚可以抵消貨幣政策調(diào)控帶來的影響。宋芳秀等（2011）[8]使用滬深73家房地產(chǎn)上市公司作為研究對象，選取1998-2007年總共9年的數(shù)據(jù)，研究利率與房地產(chǎn)上市公司投Y情況的關(guān)系，指出投資與利率之間不存在明顯因果關(guān)系，利率因無法區(qū)分投資需求和剛性需求導(dǎo)致調(diào)控效果不明顯，另外國有資本或國有資本控股背景附帶的資金保障削弱了利率機制的作用和政府調(diào)控的效果。陳歡、馬永強（2013）[9]采用2008-2011年房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)作為研究對象，研究貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系，研究結(jié)果表明，存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率的變動對企業(yè)融資決策具有重要的影響。程正中、張緒通（2015）[10]利用59 家房地產(chǎn)上市公司2003-2013年的數(shù)據(jù)進行實證研究后發(fā)現(xiàn)貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量的提高都對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有負(fù)面影響。戶青等（2016）[11]以2007-2014年滬深A(yù)股上市公司為研究對象，研究貨幣政策對企業(yè)績效的影響，結(jié)果表明貨幣政策緊縮對企業(yè)績效具有顯著的負(fù)面影響。

三、我國貨幣政策調(diào)整與企業(yè)經(jīng)營績效

（一）存貸款利率調(diào)整與企業(yè)經(jīng)營績效

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性強，企業(yè)的60%的資金來源于銀行貸款，利率的上市導(dǎo)致企業(yè)資金使用成本上市，影響企業(yè)的開發(fā)投資。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資水平較高，融資的成本易受市場因素的影響，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效。房產(chǎn)作為一種價格較高的特殊商品，一次性購買的成本和費用較高，消費者購買多采用抵押貸款的方式。利率上升將抑制購買的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售下降。利率的調(diào)整還會影響房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，當(dāng)企業(yè)預(yù)期利率上調(diào)時，會更多考慮長期負(fù)債的融資方式；預(yù)期利率下降時，企業(yè)將減少長期負(fù)債，偏向于短期負(fù)債。從圖1可以看出，除了2007年異常波動外，貸款利率處于下降周期，房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的資金成本下降，企業(yè)經(jīng)營績效（凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)利潤率）不斷提升。且同時期房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，說明在此期間房地產(chǎn)業(yè)是有利可圖的。

圖1 貸款利率與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效的關(guān)系

（二）存款準(zhǔn)備金率調(diào)整余企業(yè)經(jīng)營績效

央行貨幣政策提高銀行體系的存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行無法通過資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)（如發(fā)行票據(jù)、減少債券持有或者其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品）抵消存款準(zhǔn)備金率上升減少的貨幣量，銀行在面臨這種融資約束下的貸款決策也會發(fā)生變化。1央行每上調(diào)0.5%的存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)商業(yè)銀行3500億元的資金，導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款能力受限。因此，存款準(zhǔn)備金率的提高減少了市場的流動資金，商業(yè)銀行提高貸款難度，貸款額度受限，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，住房銷售量下降，房地產(chǎn)企業(yè)住房庫存增加，資金周轉(zhuǎn)率下降，降低企業(yè)的經(jīng)營績效水平。

（三）貨幣供應(yīng)量調(diào)整與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效

貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效有著重要的影響，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房價格的影響。寬松的貨幣供應(yīng)量提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心。2009年寬松的貨幣政策，使得大量貨幣流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上一年增長了22.4%，商品房銷售同比增長96.5%。大量研究表明，貨幣供應(yīng)量與房價呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)。多年來，我國M2保持著高速增長，2009年年末M2余額為60. 6萬億元，同比增長27. 7%；2010年年末M2余額72. 6萬億元，同比增長19. 7%；2016年末M2的余額達到155萬億元，同比增長11.3%2。寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)企業(yè)獲得足夠的資金，且資金成本降低極大促進了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金比較充裕，消費者購房貸款的資金能夠有效保障，增加了住房的交易，推動了房價的快速上漲。圖2反映了1995-2015年貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)營績效的關(guān)系。從圖中可以得出：貨幣供應(yīng)量（M2）的變化與房地產(chǎn)經(jīng)營績效具有較強的線性相關(guān)，貨幣供應(yīng)下降的兩個階段（1999年前和2009年后）均伴隨著房地產(chǎn)業(yè)凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)利潤率的下降。

圖2 貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效的關(guān)系

注：數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于CEIC數(shù)據(jù)庫和國泰安數(shù)據(jù)庫。

四、結(jié)論

本文從貨幣政策調(diào)整的角度探討房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響因素。本文發(fā)現(xiàn)，利率、存款準(zhǔn)備金率的變動對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效具有負(fù)向作用。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金使用周期長等特點，導(dǎo)致其經(jīng)營績效對資金價格較為敏感。而市場利率的調(diào)高直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金價格，增加了房地產(chǎn)企業(yè)成本，降低企業(yè)經(jīng)營績效水平。貨幣供應(yīng)量的變動對房地產(chǎn)企業(yè)具有正向作用，寬松的貨幣供應(yīng)量將有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨貨幣政策調(diào)節(jié)的不確定性下，應(yīng)積極調(diào)整企業(yè)融資策略，拓寬企業(yè)融資渠道、調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的經(jīng)營績效。

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[3]Kashyap， A. K，Stein， J. C. and Wilcox，D. W. Monetary Policy and Credit Conditions：Evidence from the composition of External Finance [J]， The American EconoraicReview. 1991，83（1） ：78-98.

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[5]Bredin D， O'Reilly G， Stevenson S. Monetary policy transmission and real estate investment trusts[J]. International Journal of Finance & Economics， 2011， 16（1）：92C102.

[6]Gabriel S A， Lutz C. The Impact of Unconventional Monetary Policy on Real Estate Markets [J] . Social Science Electronic Publishing， 2014， 197（6）： 100-116.

[7]王曼怡，⑼山.我國房地產(chǎn)業(yè)金融加速器效應(yīng)研究――基于面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].經(jīng)濟與管理研究，2010， （09） ：88-92.

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[9]陳歡，馬永強. 貨幣政策調(diào)整與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策：由2008～2011年房地產(chǎn)上市公司觀察[J]. 改革，2013， （05）：25-32.

[10]程正中，張緒通. 貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響研究[J]. 會計之友，2015，（07）：69-73.

[11]戶青， 陳少華， 賀琛. 貨幣政策、財務(wù)靈活性與企業(yè)績效關(guān)系的實證考察[J]. 統(tǒng)計與決策， 2016（15）： 169-172.

篇（6）

中圖分類號：F270.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）07-0069-04

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟增長作出了重大貢獻。當(dāng)前房價一直居高不下，引發(fā)了一系列的社會問題。自2003年開始，央行頻繁使用貨幣政策工具對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，不少學(xué)者也進行了相關(guān)研究，取得了豐碩成果。任木榮（2012）和王東（2012）就貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格的影響機制進行了研究。任木榮（2012）認(rèn)為貨幣政策傳導(dǎo)有效性不強，導(dǎo)致貨幣政策的調(diào)控效率較低，利率因無法區(qū)分投機需求和消費需求，對房地產(chǎn)市場的影響有限。王東（2012）指出調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)是調(diào)控房價的關(guān)鍵。陳勝（2010）就貨幣政策對房價的影響進行了實證檢驗，指出貨幣政策對房價影響顯著，認(rèn)為在調(diào)控房價時應(yīng)該注重貨幣政策的運用。艾丹（2010）對貨幣政策在抑制高房價中的作用進行了研究，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，提高央行準(zhǔn)備金率，控制商業(yè)銀行貸款和其他相關(guān)融資渠道是使貨幣政策發(fā)揮作用的有效手段。也有部分學(xué)者面對貨幣政策調(diào)控將房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象進行了相關(guān)研究。陳震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)2007年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)對緊縮貨幣政策下房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力進行了研究，指出規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)生存能力較強，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。姚雪緋（2011）采用遞歸VAR方法，使用42家房地產(chǎn)企業(yè)2003―2009年的季度數(shù)據(jù)，研究了貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響，指出廣義貨幣供應(yīng)量（M2）和短期利率對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流都有影響。短期利率對經(jīng)營活動現(xiàn)金流影響較大，M2對籌資活動現(xiàn)金流影響較大。陳歡（2013）利用2008―2011年房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)，對貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系進行了研究，指出貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債和所有者權(quán)益的影響是完全相反的。當(dāng)前關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響的研究還沒有明確結(jié)果，本文采用房地產(chǎn)上市公司面板數(shù)據(jù)來研究貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響。

二、理論分析

貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調(diào)控利率和存款準(zhǔn)備金率，以達到或維持特定政策目標(biāo)的各項措施。貨幣政策的傳導(dǎo)機制可以表述為在一定的貨幣政策目標(biāo)指導(dǎo)下，通過使用貨幣政策操作工具影響貨幣政策操作目標(biāo)，并通過各種傳導(dǎo)渠道傳遞至最終目標(biāo)實體經(jīng)濟。

（一）貸款利率對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析

貸款利率調(diào)整將會影響房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，成本的改變又會影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，繼而影響企業(yè)運營能力。利率調(diào)整會影響潛在購房者的購房意向，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力。另外，利率的調(diào)整將直接影響上市公司的財務(wù)費用。房地產(chǎn)企業(yè)為減少政策變動對企業(yè)的影響，可能會改變企業(yè)融資結(jié)構(gòu)從而影響企業(yè)的償債能力。

（二）存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析

中央銀行提高存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行放貸資金減少。商業(yè)銀行為防范風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件和資金用途的要求和監(jiān)控將更加嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款的難度更大。同時，中央銀行對存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整將導(dǎo)致消費者對房地產(chǎn)不明朗的前景持觀望態(tài)度，間接降低房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，資金短缺導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司無法獲取土地，土地儲備減少將影響房地產(chǎn)上市公司進一步開發(fā)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的成長能力。

（三）貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析

貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響可以從貨幣供給的流動性和銀行的信貸渠道兩方面解釋。央行通過增加基礎(chǔ)貨幣投放，在流動性更加充裕的情況下，商業(yè)銀行的放貸能力提高、放貸意愿增強，促使銀行發(fā)放更多的房地產(chǎn)抵押貸款，從而增加了對房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)方面，貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得資金，促進企業(yè)發(fā)展。另外我國市場經(jīng)濟不完善，投資渠道匱乏，貨幣供應(yīng)量增加導(dǎo)致大量資金流向房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)收入，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效。

三、實證檢驗

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

研究貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響需要選取合適的貨幣政策指標(biāo)和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效評價指標(biāo)。通過分析貨幣政策與房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價指標(biāo)之間的關(guān)系，得出貨幣政策對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效的影響。

1.貨幣政策指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇與處理

貨幣政策指標(biāo)方面，選取貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策指標(biāo)。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期一般在三年以內(nèi)，選取1―3年期的貸款利率作為貸款利率評價指標(biāo)。因研究對象為房地產(chǎn)上市公司，規(guī)模較大，資金需求較多，小型金融機構(gòu)資金難以滿足房地產(chǎn)上市公司需求，選取大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率作為法定存款準(zhǔn)備金率評價指標(biāo)。通過文獻研究發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量研究方面基本都選取廣義貨幣供應(yīng)量作為研究對象，因此，本文選取廣義貨幣供應(yīng)量（M2）作為貨幣供應(yīng)量評價指標(biāo)。

從2003年開始，中國人民銀行在國務(wù)院指導(dǎo)下對貸款利率和存款準(zhǔn)備金率進行了多次調(diào)整，因本文研究對象為年度數(shù)據(jù)，為方便研究及數(shù)據(jù)統(tǒng)一性，取每年的平均貸款利率和平均存款準(zhǔn)備金率作為貸款利率和存款準(zhǔn)備金率的最終數(shù)據(jù)，如表1和表2所示。

中央銀行主要通過公開市場業(yè)務(wù)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，通過發(fā)行中央銀行票據(jù)，回籠資金使得流通中的貨幣減少;相反，通過回購債券等使資金進入流通增加貨幣供應(yīng)量。2003―2013年，我國貨幣供應(yīng)量情況如表3所示。

2.房地產(chǎn)企業(yè)樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

利用深圳證券交易所和上海證券交易所的信息，通過房地產(chǎn)板塊分析，選取了149家房地產(chǎn)上市企業(yè)，通過分析其主營業(yè)務(wù)收入，選取房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總業(yè)務(wù)收入85%以上的企業(yè)并剔除財務(wù)數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，最后共選取59家上市房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象。通過上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報，提取了59家上市房地產(chǎn)企業(yè)2003―2013年11年的財務(wù)數(shù)據(jù)。

（二）房地產(chǎn)上市公司樣本選擇及經(jīng)營績效評價指標(biāo)構(gòu)建

當(dāng)今社會，無論何種社會形態(tài)，無論何種經(jīng)濟制度，也無論何種企業(yè)性質(zhì)，財務(wù)績效始終是企業(yè)關(guān)注的核心，因此采用財務(wù)指標(biāo)評價企業(yè)經(jīng)營績效對任何經(jīng)濟環(huán)境下任何性質(zhì)的企業(yè)都具有重要意義。本文從盈利能力、運營能力、償債能力和成長能力方面使用財務(wù)指標(biāo)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效評價指標(biāo)體系，如表4所示。

（三）模型構(gòu)建

本文使用Eviews軟件，通過建立面板數(shù)據(jù)模型來檢驗貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響。面板數(shù)據(jù)包含有橫截面、時期和變量三維信息，利用Panel Data（面板數(shù)據(jù)）模型可以構(gòu)造和檢驗比以往單獨使用截面數(shù)據(jù)或時間序列數(shù)據(jù)更為真實的方程，可以進行更加深入的分析。

1.面板數(shù)據(jù)模型檢驗

面板數(shù)據(jù)模型的種類很多，一般可以分為變系數(shù)模型和變截距模型。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)樣本全部來自滬深A(yù)股，樣本房地產(chǎn)上市公司面臨的社會背景和經(jīng)濟制度并無太大差異，又因為通常很少采用變系數(shù)模型，因此這里采用變截距模型。變截距模型又有混合效應(yīng)模型、固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型，因此，在模型設(shè)定前先進行相關(guān)檢驗確定模型形式。通常使用F檢驗決定選用混合模型還是固定效應(yīng)模型，用Hausman檢驗決定采用固定效應(yīng)模型還是隨機效應(yīng)模型。

2.建立回歸模型

本文經(jīng)過單位根檢驗，原序列平穩(wěn)，可以建立回歸模型。經(jīng)F檢驗和Hausman檢驗確定模型形式，建立變截距混合效應(yīng)模型。考慮到貨幣貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量等對房地產(chǎn)企業(yè)的影響可能存在滯后性，因此建立當(dāng)期影響的回歸模型1和滯后一期影響的回歸模型2。

y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +

？茁3x3+？酌 （1）

y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +

？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）

其中y1、y2、y3…為總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率等績效評價指標(biāo)，x1、x2、x3分別為貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量，？琢為常數(shù)項，？茁為影響系數(shù)，？酌為誤差項。

經(jīng)過分析整理，得到回歸結(jié)果如表5、表6所示。

（四）檢驗結(jié)果分析與說明

由貨幣政策（貸款利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣供應(yīng)量）與房地產(chǎn)上市公司評價指標(biāo)（盈利能力、運營能力、償債能力、成長能力）的回歸模型，綜合考慮當(dāng)期影響及滯后一期的影響可知：

貸款利率對房地產(chǎn)上市公司每股收益和每股凈資產(chǎn)影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，且當(dāng)期影響比滯后一期影響顯著。說明利率提高會影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，這種影響會隨著房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整逐漸減弱。原因在于貸款利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期盈利能力造成影響，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過提高售價等措施，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，所以影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)報酬率、每股收益影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應(yīng)量增加對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力一開始有負(fù)面影響，之后這種影響逐漸削弱。可能的原因是貨幣供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)上游的建筑材料價格上升，而商品房的建造和銷售具有價格滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力降低，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過提高售價將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，這種影響逐漸削弱。

貸款利率對房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率當(dāng)期影響不顯著，滯后一期影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說明利率對房地產(chǎn)企業(yè)運營能力的影響具有滯后性。貸款利率調(diào)整影響潛在購房者購房意向，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)且滯后一期影響仍然顯著。說明存款準(zhǔn)備金率提高對房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力具有重大影響，且這種影響短期內(nèi)不會消失。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司運營能力影響不顯著。

貸款利率對房地產(chǎn)上市公司流動比率、現(xiàn)金比率影響顯著，存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司長期負(fù)債比率和資產(chǎn)負(fù)債率影響顯著。說明貸款利率的變化會影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，存款準(zhǔn)備金率的變化會影響房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力。貸款利率變動，房地產(chǎn)企業(yè)將付出更多的財務(wù)費用，流動資產(chǎn)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力受到影響。存款準(zhǔn)備金率變化，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難增加，房地產(chǎn)企業(yè)為保證發(fā)展需要，傾向于借入更多長期貸款或進行權(quán)益融資，以應(yīng)對未來的不確定性。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金比率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說明貨幣供應(yīng)量的短期刺激，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少現(xiàn)金持有量。貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的途徑增加，未來不確定性減少，房地產(chǎn)企業(yè)將減少現(xiàn)金持有量。

貸款利率對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長率當(dāng)前影響為負(fù)，滯后一期影響為正。利率的提高對房地產(chǎn)企業(yè)成長能力有負(fù)面影響，對未來房地產(chǎn)企業(yè)的成長有促進作用。可能原因是利率提高導(dǎo)致商品房價格上漲，人們的短期觀望導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售變慢，但是房地產(chǎn)市場仍然處于賣方市場，當(dāng)消費者發(fā)現(xiàn)這種價格的提升是一種長期趨勢時，會積極進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的未來成長能力增強。存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，說明存款準(zhǔn)備金率的提高對房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有負(fù)面影響。存款準(zhǔn)備金率增加，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金欠缺影響房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備和開發(fā)建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)短期成長能力有負(fù)面影響，影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)短期盈利能力有影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長能力。

四、總結(jié)

貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效具有明顯影響，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行趨勢預(yù)期增強的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)嫁成本等方法消除對績效的負(fù)面影響將變得愈發(fā)困難。另外，十八屆三中全會后，要發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，利率將逐漸交由市場決定，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多的不確定性，在這種情況下提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展有重要意義。

在貨幣政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地發(fā)展，首先，要拓寬融資渠道。貨幣政策變動對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效造成影響的一個路徑是影響融資成本，在轉(zhuǎn)嫁成本越來越困難和市場愈發(fā)不可預(yù)測的背景下，銀行的風(fēng)險意識將顯著增強，房地產(chǎn)企業(yè)不可能再依賴銀行貸款，必須拓寬融資渠道，其中海外融資和信托融資是重要選項。其次，房屋開發(fā)要面向真實自住的需求。貨幣政策的調(diào)控重點在于控制投資投機性需求，鼓勵剛性需求，進行差異化調(diào)控的動機明顯，在當(dāng)前降價預(yù)期嚴(yán)重、銷售艱難的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)面向真實自住性需求和改善性需求，開發(fā)適銷對路的房子，回避政策和市場風(fēng)險。

【參考文獻】

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[4] 艾丹.貨幣政策在抑制高房價中的作用[J].遼寧師專學(xué)報（社會科學(xué)版），2010（4）：3-4.

篇（7）

會計工作的內(nèi)容不僅包括基礎(chǔ)性的財務(wù)報表、信息登記與審核，還包括財務(wù)與經(jīng)營活動的規(guī)劃、財務(wù)審計等多項內(nèi)容。在房地產(chǎn)企業(yè)中，受到其經(jīng)營活動和經(jīng)營模式的影響，會計部門的工作任務(wù)較為繁重，其所要處理的財物流通次數(shù)多、數(shù)額大，因此，做好企業(yè)內(nèi)部的會計工作十分必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計工作對象分析

受到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式的影響，企業(yè)內(nèi)部的會計工作流程和環(huán)節(jié)也在相應(yīng)的條件下開展，根據(jù)其資金流通和財務(wù)輸出的不同階段，會計工作也分為不同的工作內(nèi)容。

1.投資階段

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的開始起源于資金的大量投入，也就是土地資源開多發(fā)階段，在這一階段，會計部門的工作人員需要對即將開發(fā)的土地資源進行市場價值評估和風(fēng)險評定，確定基礎(chǔ)性的社會效益與經(jīng)濟效益，進而推動經(jīng)營活動的開展。會計部門在這一階段主要負(fù)責(zé)資金的籌措，以確保前期投資的充足。

2.房地產(chǎn)建設(shè)階段

房地產(chǎn)在進行建設(shè)過程中，不僅需要有充足的資金做支持，還需要有完善的管理制度的控制，確保資源的有效配置，減少不必要的浪費。這一階段，會計部門需要對企業(yè)的營銷活動、采購業(yè)務(wù)、開發(fā)投資、物業(yè)管理等多項內(nèi)容進行管理，推動資金流通的順暢。

3.資金回籠階段

所謂的資金回籠指的是企業(yè)在中前期的投資和開發(fā)后進入到的經(jīng)濟收益階段。在這一階段，會計部門需要結(jié)合前期投資的成本以及資源損耗等情況進行資金核算，確定企業(yè)的經(jīng)營狀況和出現(xiàn)的相應(yīng)問題，及時的進行信息反饋和登記。

4.會計部門的工作還需要針對企業(yè)所得的經(jīng)濟效益進行稅務(wù)的上交，積極配合國家的稅收政策，推動企業(yè)的合法和規(guī)范性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作內(nèi)容概述

房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作主要有以下幾方面內(nèi)容：

1.會計部門需要結(jié)合企業(yè)前期投資的具體內(nèi)容進行資金控制。房地產(chǎn)開發(fā)需要企業(yè)進行大規(guī)模的資金投入，具體表現(xiàn)為建筑材料的購買、人力資源的利用、監(jiān)管政策的落實等諸多方面，企業(yè)的固定資產(chǎn)和所投入的流動資金都是需要工作人員服務(wù)的對象。

2.在資金的后期結(jié)算中，會計部門需要針對其全過程進行資金信息的核對與后期的經(jīng)營活動的分析與企業(yè)內(nèi)部資金、財務(wù)活動的信息登記與總結(jié)。一方面，工作人員需要綜合房地產(chǎn)企業(yè)實際建設(shè)中所使用的總成本以及被損耗的成本進行經(jīng)濟效益的核算，并結(jié)合工程建設(shè)合同進行科學(xué)的資金結(jié)算，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。另一方面，會計人員需要在對年度內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所進行的經(jīng)營活動進行總體評價與分析，結(jié)合財務(wù)管理內(nèi)容適當(dāng)?shù)拈_展問題探討，并做好信息反饋，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管理活動的科學(xué)與規(guī)范。

3.會計部門人員需要對企業(yè)的債務(wù)情況進行欠款償還和適當(dāng)?shù)淖防U，防止資金流通問題的出現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極響應(yīng)國家的稅收政策，建設(shè)良好的企業(yè)文化，確保企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的意義分析

房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作關(guān)系到企業(yè)的整體發(fā)展，結(jié)合上文中提到的會計工作對象和內(nèi)容來看，加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作有著較為積極的現(xiàn)實意義。

1.會計工作的開展能夠有效的反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，有利于企業(yè)的健康發(fā)展。會計工作的工作內(nèi)容不僅包括財務(wù)統(tǒng)計、信息核對、資金管理、信息反饋，還包括財務(wù)活動的風(fēng)險評估和市場狀況調(diào)查，這些基礎(chǔ)性的工作內(nèi)容不僅是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動開展的體現(xiàn)，同時也在一定程度上推動了企業(yè)的發(fā)展。通過對企業(yè)資金流通各環(huán)節(jié)進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計與核對，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠直觀的看到企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀以及資金運用的情況，為后期資金的合理配置提供良好的經(jīng)驗借鑒。

2.會計工作的開展有利于推動企業(yè)經(jīng)營決策的科學(xué)化。受到會計審計和資金審核等工作內(nèi)容的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在進行相關(guān)經(jīng)營活動前，都需要對內(nèi)部資金運營情況作全面的分析，結(jié)合市場動態(tài)和市場風(fēng)險合理的選擇最優(yōu)的經(jīng)營計劃，減少不必要的資金損失，這對企業(yè)的經(jīng)營決策來講有著較為明顯的推動作用。

3.會計工作的開展能夠有效的加強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動過程的規(guī)范化。會計部門在開展相關(guān)資金財務(wù)管理時，需要結(jié)合經(jīng)營活動開展的全過程進行資金監(jiān)管，這對于企業(yè)的經(jīng)營過程規(guī)范化十分有利。

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，推動會計工作的落實和制度建設(shè)對企業(yè)的發(fā)展來講十分有利。在經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅需要加強會計監(jiān)管實施力度和會計控制制度建設(shè)，還需要對會計部門人員進行相應(yīng)的技能培訓(xùn)，建立一支良好的工作隊伍，落實相應(yīng)的績效考核制度與福利制度，激發(fā)員工工作的積極性，在此基礎(chǔ)上，做好企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)的制度構(gòu)建工作，推動企業(yè)的全面發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用不容小覷，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是經(jīng)濟社會發(fā)展的內(nèi)在要求，同時，也是促進資金合理分配的關(guān)鍵。會計工作在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的開展不僅需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對其工作作用有全面的認(rèn)識，還需要結(jié)合企業(yè)和社會的發(fā)展情況進行適當(dāng)?shù)墓芾砝砟顒?chuàng)新，推進企業(yè)的整體發(fā)展。

參考文獻：

[1]范翔.淺談新會計準(zhǔn)則下企業(yè)成本會計工作的開展[J].企業(yè)家天地（下旬刊），2011（08）

篇（8）

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中主要出現(xiàn)了以下問題：

首先房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理模式不夠先進，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中使用的方法過于落后，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算不能對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理提供有效的借鑒，同時也限制了房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算工作的開展，房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算工作的局限性也促使財務(wù)預(yù)算工作不能形成全方位的財務(wù)控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財務(wù)管理能力；其次在目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機制不夠完善，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點放在了經(jīng)濟開發(fā)、規(guī)模擴張上，對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度不夠，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理人員專業(yè)素質(zhì)不足，且沒有合理規(guī)范的財務(wù)預(yù)算管理工作標(biāo)準(zhǔn)，再加上財務(wù)預(yù)算管理機構(gòu)設(shè)置不夠合理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理不足以應(yīng)對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的需要；最后房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中由于沒有規(guī)范的財務(wù)預(yù)算管理工作規(guī)范及財務(wù)預(yù)算責(zé)任管理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理過于形式化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)制定后的落實力度，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算工作進一步開展。

二、財務(wù)預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點決定了在其發(fā)展過程中預(yù)算管理的重要作用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流動頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不夠集中，而在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場份額一家獨大的狀況；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)受相關(guān)國家機構(gòu)的管理，因此國家政策的變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)一定的風(fēng)險，且這種風(fēng)險是不可控制的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過程中應(yīng)加強對政策變動帶來的風(fēng)險因素的考慮，并制定一定的風(fēng)險管理措施，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)健康長久的發(fā)展。財務(wù)預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營安全風(fēng)險，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中財務(wù)預(yù)算管理工作可以通過規(guī)范的管理方式，然后對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的決策進行綜合分析、復(fù)核，詳細(xì)制定經(jīng)營決策風(fēng)險預(yù)估方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導(dǎo)致的財產(chǎn)損失。同時有效的財務(wù)預(yù)算管理工作也可以促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范進行，財務(wù)預(yù)算管理可以以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及承攬項目的實際需求、財務(wù)能力等為依據(jù)進行統(tǒng)一分析，在這個過程中，財務(wù)預(yù)算管理可以通過更加科學(xué)的預(yù)算手段綜合分析自身所承攬項目，如資金回收措施、資金流通風(fēng)險、前期成本投入、詳細(xì)施工周期等。[1]從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加詳細(xì)的了解自身實際經(jīng)濟水平及所開發(fā)項目的真實情況，為正確的財務(wù)決策提供依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算控制與管理可以進一步落實房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式更加科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本可塑性較強，且隨著開發(fā)地域的區(qū)別會對成本整體的消耗費用造成一定的影響，而采用預(yù)算管理通過對工程整體前期開發(fā)費用及工程施工成本的管理可以對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進行有效的控制，并通過規(guī)范的財務(wù)預(yù)算促使內(nèi)部開發(fā)資金得到最大限度的應(yīng)用，降低企業(yè)開發(fā)成本消耗。同時由于目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越薄，只有通過預(yù)算來控制成本費用的支出，才能保證開發(fā)的項目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財務(wù)預(yù)算控制與管理強化措施

針對以上房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中應(yīng)增加對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，根據(jù)自身實際情況完善財務(wù)預(yù)算管理規(guī)范，在這個前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)加大對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，正確認(rèn)識財務(wù)預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉(zhuǎn)變財務(wù)管理思想理念，在以往財務(wù)預(yù)算管理方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預(yù)算程序，而在企業(yè)財務(wù)預(yù)算控制管理工作中完善的資本預(yù)算程序可以為企業(yè)經(jīng)營過程中資金投資過程提供保障。如房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)一些不可預(yù)估的風(fēng)險因素，而通過有序的資本預(yù)算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行綜合分析，及時發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經(jīng)濟損失。一般來說，完善的資本預(yù)算程序應(yīng)包括預(yù)算編制、監(jiān)督、復(fù)核、執(zhí)行等流程，在整個財務(wù)預(yù)算管理機制中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意加強各部門之間的協(xié)調(diào)力度，保證財務(wù)預(yù)算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)政策不斷加大財務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進行全面控制管理。如在付款管理過程中應(yīng)遵循“內(nèi)部服務(wù)監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細(xì)制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計劃，同時組織成本工作人員定期對項目施工場地進行實地考察并規(guī)定考察日期，通過與各相關(guān)機構(gòu)的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預(yù)算管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作順利進行保障是財務(wù)預(yù)算管理機制的建立健全，更加完善的預(yù)算管理機制應(yīng)該包括激勵機制及考核獎懲機制，企業(yè)應(yīng)以提高預(yù)算管理能力為工作重點，結(jié)合企業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟能力及規(guī)模程度，通過一系列管理機制的制定完善可以細(xì)化各部門人員的管理職責(zé)，加強各部門人員的責(zé)任意識，促使企業(yè)內(nèi)部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展?fàn)I造一個更加寬容和諧的氛圍。同時預(yù)算管理機制的完善可以在推動企業(yè)系統(tǒng)科學(xué)的進行財務(wù)管理的同時，也可以提前預(yù)測企業(yè)經(jīng)營決策項目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤與內(nèi)部員工利益同步增長。同時房地產(chǎn)企業(yè)在完善財務(wù)預(yù)算管理機制的過程中，要明確財務(wù)預(yù)算管理的各項標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同部門進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，財務(wù)預(yù)算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復(fù)雜，財務(wù)預(yù)算管理人員工作負(fù)擔(dān)較重，財務(wù)預(yù)算管理工作的失誤不可避免，因此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專門的財務(wù)預(yù)算監(jiān)督機構(gòu)對財務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行等過程進行實時監(jiān)督管理，并根據(jù)財務(wù)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的實際情況進行綜合分析，逐步調(diào)整各部門人員的工作強度，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作效力。

此外，在預(yù)算管理過程中企業(yè)應(yīng)加大對費用及項目利潤管理的關(guān)注力度，并制定相應(yīng)的管理規(guī)范，如在費用預(yù)算管理過程中以年為單位結(jié)合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場變動制定整體費用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)各部門實際情況以整體預(yù)算費用標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)制定不同部門的預(yù)算費用標(biāo)準(zhǔn)，同時以月為單位詳細(xì)收集各部門預(yù)算費用支出情況并進行記錄上報，然后進行綜合分析，對超預(yù)算的機構(gòu)進行警告并財務(wù)適當(dāng)懲處措施，保障整體預(yù)算費用管理的規(guī)范性。而項目利潤預(yù)算管理則是在企業(yè)土地招標(biāo)前采取適當(dāng)措施進行有效的可行性分析并預(yù)測評估成本盈利，如動態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時在項目成立時相關(guān)財務(wù)管理人員也應(yīng)及時考察項目執(zhí)行過程，并據(jù)此進行項目成本盈利預(yù)測表的編制，[3]根據(jù)實際情況的變化及時進行銷售方案的更改調(diào)整，保證整體項目的成本盈利。

（三）加強內(nèi)部資產(chǎn)控制力度

篇（9）

本次調(diào)查對象為轄內(nèi)縣域14家房地產(chǎn)企業(yè)，其中龍山3家、永順4家、保靖3家、鳳凰3家、瀘溪1家。到2008年6月末，被調(diào)查企業(yè)資產(chǎn)總額60231萬元，其中固定資產(chǎn)10175萬元，無形資產(chǎn)389萬元，流動資產(chǎn)44793萬元，分別比2006年增加19352萬元、6862萬元、315萬元和22082萬元；負(fù)債總額38623萬元，比2006年增加18386萬元；實現(xiàn)銷售收入14414萬元，比2006年增加7689萬元；利潤1764萬元，比2006年增加1819萬元。2008年上半年計劃總投資21334萬元，實際完成投資8093萬元；新開工面積16.51萬平方米，竣工面積12.25萬平方米，實際銷售面積10.39萬平方米，空置面積4.31平方米。

從14家縣域房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查情況看，近年來，由于房地產(chǎn)價格的迅猛上漲，市場開發(fā)火爆，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴張，資產(chǎn)負(fù)債急劇增加。但從去年初以來，隨著國家對過熱的房地產(chǎn)業(yè)的各項宏觀調(diào)控措施陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境逐步趨緊，過熱的勢頭得到初步抑制。2008年上半年，14家企業(yè)新開工項目9889萬元，比去年同期減少332萬元；新開工面積16.51萬平方米，同比減少1.4萬平米。雖然湘西房地產(chǎn)市場價格仍然在溫和走高，但是企業(yè)反映由于土地價格攀升，稅費開支過高（占銷售收入的28.1%），建筑材料和人工價格不斷上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本增加，融資壓力加大，企業(yè)經(jīng)營困難，有的企業(yè)甚至已經(jīng)無力維持正常經(jīng)營。

二、目前縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題

（一）縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍資質(zhì)低、規(guī)模小。如保靖縣能夠進入政府統(tǒng)計部門經(jīng)濟信息采集范圍的建筑企業(yè)僅3家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為4家。建筑企業(yè)全部為集體企業(yè)，最大的一家資產(chǎn)規(guī)模也僅1500多萬元。企業(yè)資質(zhì)等級普遍不高，只能從事不超過7層樓的房屋建筑。

（二）金融機構(gòu)信貸支持力度持續(xù)乏力，企業(yè)資金吃緊。據(jù)14家企業(yè)的抽樣調(diào)查反映，2006、2007、2008年三年中獲得金融機構(gòu)貸款的企業(yè)分別為2家、3家和5家，占被調(diào)查企業(yè)比例為14%、21%和36%，貸款余額分別為826萬元、1329萬元和1389萬元。從縣域金融機構(gòu)對全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款情況看，2006年末貸款余額為7501萬元、2007年末為7697萬元、2008年6月末為7010萬元，近三年來貸款余額基本上增長不大，甚至出現(xiàn)下降勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)熱與信貸冷形成明顯反差，原因主要是受國家信貸政策限制和房地產(chǎn)企業(yè)自身信貸條件不夠所致。

（三）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)民間融資規(guī)模大，融資風(fēng)險正在集聚和顯露。被調(diào)查的14戶企業(yè)中，有4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均不同程度存在民間融資，融資時間一般為六個月到一年，利率為24%―36%，少量的融資利率高達72%，其中最大一戶2008年6月末民間融資余額為6257萬元，占其同期資產(chǎn)的72%，參與融資人員1216人次，目前已出現(xiàn)融資糾紛。某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商貿(mào)城項目，也是采取民間融資籌集資金，由于資金鏈條斷裂，開發(fā)商攜款潛逃，導(dǎo)致還有280萬元集資款無法兌付，造成社會不穩(wěn)定因素。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)民間融資方式出現(xiàn)了新的變化格局：一是融資區(qū)域擴大化。據(jù)調(diào)查了解，受融資回報率走高的刺激，周邊地區(qū)的來鳳、松桃、麻陽、桑植等地城鄉(xiāng)居民或通過熟人到湘西融資，或通過中間人將資金“打包”轉(zhuǎn)入到集資房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤。如今年4月初，永順縣某中間人將其附近的張家界、桑植等地親朋好友資金130萬元“打包”，以自己的名義向某房地產(chǎn)開發(fā)公司融出資金。與此同時，外地企業(yè)在湘西高息融資現(xiàn)象也有所抬頭。二是資金流向逆向化。主要是民間資本正在向國家宏觀調(diào)控領(lǐng)域之一的房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。近年來，在土地等資源價格不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)急劇升溫的背景下，民間資本為追逐高額回報逆國家宏觀調(diào)控方向而動，迅速補位銀行信貸資金撤出后留下的市場“空白”。三是操作手段“專業(yè)化”。如在融資憑證上，將其標(biāo)明為“股東入股分紅”。將投資人身份認(rèn)定為“股東”，在利益分配上視為“收益分紅”，在操作層面上似乎是合理合法，無懈可擊。

（四）多數(shù)企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)信息不透明，賬務(wù)報表資料不全。被調(diào)查的企業(yè)中，大部分沒有正規(guī)的會計核算資料，甚至有的根本就沒有財務(wù)管理，如外地某房地產(chǎn)開發(fā)公司在永順縣經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)10余年，但該公司一直沒有健全的財務(wù)機構(gòu)和報表，直到今年出現(xiàn)融資糾紛當(dāng)?shù)卣^問此事后才在政府有關(guān)部門督促下于5月健全完善相關(guān)財務(wù)核算和憑證報表。據(jù)該縣房產(chǎn)局反映，由于大多數(shù)企業(yè)沒有財務(wù)核算資料或者會計報表不真實規(guī)范，造成房地產(chǎn)稅費無法據(jù)實征收，只有通過估算“砍砣砣”的方式收取。

三、建議及對策

（一）進一步規(guī)范對縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理。一是加強對縣域房地產(chǎn)企業(yè)特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目經(jīng)營部的管理，嚴(yán)格準(zhǔn)入條件，限制借用資質(zhì)而又缺乏資金實力的企業(yè)或個人進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。二是強化縣域房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算管理，及時督促企業(yè)建立健全財務(wù)管理，完善會計核算，進一步增強企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)信息透明度。

（二）加大對資質(zhì)好、實力較強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策扶持和信貸支持。根據(jù)目前央行加大對中小企業(yè)信貸支持的政策要求，轄內(nèi)各金融機構(gòu)要對縣域房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險和信貸情況分門別類進行摸底，對資質(zhì)好、實力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步加大政策扶持和信貸支持力度，幫助企業(yè)渡過緊縮難關(guān)。同時，縣域房地產(chǎn)企業(yè)要進一步加強自身內(nèi)部管理，增強經(jīng)營透明度，積極創(chuàng)造條件取得金融機構(gòu)的信貸支持。

篇（10）

中圖分類號：F293.30 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-000-01

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接關(guān)系到社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風(fēng)險也比其他行業(yè)高很多。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營具有其特殊性，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需不斷加強防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，促進我國的房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險

1.債務(wù)風(fēng)險

作為房地產(chǎn)企業(yè)，高負(fù)債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構(gòu)融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發(fā)展立場上進行統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)只有到開發(fā)項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產(chǎn)生較高的財務(wù)風(fēng)險。在其他條件不變的情況下，企業(yè)負(fù)債越高，利息支出數(shù)額越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，隨著企業(yè)負(fù)債率的升高，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也加大，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財務(wù)危機。

2.利率變動風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經(jīng)濟政策變動而對利率做出的調(diào)整將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響，因此利率變動風(fēng)險較大也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產(chǎn)企業(yè)泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，企業(yè)的還貸壓力明顯增加。若企業(yè)經(jīng)營不善，未實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，企業(yè)將陷入財務(wù)危機中，難以確認(rèn)正常的經(jīng)營與發(fā)展。

3.經(jīng)營管理風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在運營中會和很多部門產(chǎn)生密切的經(jīng)濟往來，如政府部門、審計部門、企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)債務(wù)人、企業(yè)股東等；加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理尚不夠完善，極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞。如與關(guān)聯(lián)單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險較高，最終會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.融資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，其正常運轉(zhuǎn)離不開從銀行等金融機構(gòu)融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現(xiàn)融資出現(xiàn)問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量降低，企業(yè)貸款門檻提高等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將越來越窄。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)危機的對策

1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有足夠的資金獨立開發(fā)項目，需要進行融資解決，企業(yè)在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發(fā)項目的收益情況。盡管負(fù)債經(jīng)營可利用金融杠桿增加企業(yè)收益，但是仍要將負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

2.擴寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資本市場的支撐，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴寬融資渠道，實現(xiàn)多元化融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與資本市場對接，搭建起房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)系統(tǒng)。首先，應(yīng)研究資金鏈管理，探索出最適合本企業(yè)的發(fā)展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業(yè)融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用好國外融資渠道，實現(xiàn)多元化融資，以不斷降低企業(yè)負(fù)債率，從而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

3.加強項目調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險企業(yè)，受到社會經(jīng)濟政策等社會環(huán)境影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)前應(yīng)進行大量的項目考察及風(fēng)險調(diào)研，出具一份風(fēng)險評估報告，以有效降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、實現(xiàn)成本控制。其次，對項目的投入、產(chǎn)出狀況做合理預(yù)算，可為企業(yè)經(jīng)營決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識成本管理，加強財務(wù)核算，對項目建設(shè)進行合理預(yù)算，確保企業(yè)資金發(fā)揮出最大效用。

4.注重風(fēng)險預(yù)警

房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的不可預(yù)見性，且市場環(huán)境瞬息萬變，一旦企業(yè)財務(wù)出現(xiàn)問題，極易引發(fā)財務(wù)危機，若財務(wù)危機不斷累積惡化，企業(yè)將爆發(fā)全面危機。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強財務(wù)風(fēng)險意識。針對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，在危機出現(xiàn)之初就采取相應(yīng)補救措施，將企業(yè)危機扼殺于萌芽中。企業(yè)可以通過設(shè)置一些較為敏感的財務(wù)指標(biāo)進行預(yù)測，這些指標(biāo)包括開發(fā)項目的收益率與銷售率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金的安全邊際率等。當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展加快，相關(guān)的經(jīng)濟政策也不斷調(diào)整與變化，這勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，企業(yè)應(yīng)關(guān)注對宏觀經(jīng)濟形式的分析、經(jīng)濟政策的研究等，將企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險及財務(wù)危機的概率降至最低。

三、結(jié)語

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有許多不完善之處，相關(guān)財務(wù)管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、加強項目調(diào)查、注重風(fēng)險預(yù)警等措施，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

篇（11）

（一）內(nèi)部控制是單位為了保證實現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)

內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強管理，提高經(jīng)營效率，實現(xiàn)經(jīng)營方針和目標(biāo)的有效工具和手段，房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險。另外消費者對開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項目成本不斷上升。只有加強和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，才能促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)營管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

（二）內(nèi)部控制是加強宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)營的要求

企業(yè)的資金、人員、市場等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置、財務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟杠桿、價值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達到供需平衡。從宏觀上從嚴(yán)管理企業(yè)，實現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡，加強內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。內(nèi)部控制是企業(yè)進行內(nèi)部管理的需要，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項管理方式，也是加強宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)部控制制度的內(nèi)在要求。

（三）內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理體制

建立一整套完整的崗位責(zé)任制度、報告制度、內(nèi)部審計與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強控制能力，加強內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟活動嚴(yán)格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項計劃的完成和經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。可以加強經(jīng)濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經(jīng)營管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財產(chǎn)損失。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)原則

（一）合法性原則

內(nèi)部控制的合法性應(yīng)當(dāng)貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督全過程，房地產(chǎn)企業(yè)必須以國家有關(guān)的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國家的法律許可范圍內(nèi)，必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定，包括《公司法》、《會計法》、《勞動法》等等。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度的制定必須限制在法律法規(guī)的框架內(nèi)。堅持合法性原則應(yīng)該是系統(tǒng)建立的前提條件，在合法的基礎(chǔ)上提高其有效性。對加強和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

（二）全面性原則

內(nèi)部控制是一個系統(tǒng)，其內(nèi)容涉及單位的各個部門、生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。系統(tǒng)全面原則要求，在符合內(nèi)部會計控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計必須能夠覆蓋企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點落實到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。內(nèi)部會計控制應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面，實現(xiàn)對整體經(jīng)營管理活動的控制，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項和高風(fēng)險領(lǐng)域。

（三）適應(yīng)性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競爭狀況和風(fēng)險水平等相適應(yīng)，并隨著情況的變化及時加以調(diào)整。內(nèi)部會計控制系統(tǒng)的制定應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并與房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部管理的需要相適應(yīng)，應(yīng)隨著企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營方針及內(nèi)部管理需求等內(nèi)部環(huán)境的改變進行適時的調(diào)整與完善。這是內(nèi)部會計控制系統(tǒng)有效性的基本保證。權(quán)衡實施成本與預(yù)期效益，以適當(dāng)?shù)某杀緦崿F(xiàn)有效控制。

（四）制衡性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督，同時兼顧運營效率。內(nèi)部會計控制的核心是有效防范各種風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點，為了使各種風(fēng)險控制在許可的范圍內(nèi)，建立內(nèi)部會計控制必須以審慎經(jīng)營、化解風(fēng)險為出發(fā)點。要充分考慮企業(yè)經(jīng)營和業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險，并設(shè)立適當(dāng)?shù)牟僮鞒绦蚝涂刂撇襟E來避免和減少風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及問題

（一）公司治理結(jié)構(gòu)不夠完善

當(dāng)前，國內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業(yè)共同存在的問題。從目前來看，在已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權(quán)益得不到相應(yīng)保障的問題比較突出。而股權(quán)的過度集中會使大股東占有表決權(quán)的絕對優(yōu)勢，其往往可以通過控制董事會來達到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。

（二）資金管理存在較多漏洞

貨幣資金作為企業(yè)變現(xiàn)能力最強的資產(chǎn)，其可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中流動支付的需要，而且也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項目開發(fā)需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數(shù)情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項目資金沉淀嚴(yán)重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項目在其內(nèi)部資金的管理上也存在著一定的問題，項目經(jīng)理在此過程中的權(quán)力較大，高度的資金使用自由性會大大增加財務(wù)舞弊事件發(fā)生的幾率。

（三）收入核算不夠合理

房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

（四）工程項目管理存在風(fēng)險

我國房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)招投標(biāo)制度推行項目管理已有30余年，經(jīng)過不斷改進已漸趨成熟，但在房地產(chǎn)企業(yè)項目管理仍然普遍存在投標(biāo)階段與實施階段相脫節(jié)的種種問題，突出表現(xiàn)在投標(biāo)與工程項目管理結(jié)合不好、專業(yè)人員綜合素質(zhì)不高等方面。需要在人才隊伍建設(shè)、改革內(nèi)部獎懲機制、建立企業(yè)定額等方面進行改進和完善，不斷提高企業(yè)自身的項目管理水平，以期更好地適應(yīng)建設(shè)領(lǐng)域的制度改進，在市場經(jīng)濟的競爭環(huán)境中獲取更好的經(jīng)濟效益。

（五）審計監(jiān)督基本流于形式

當(dāng)前，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大多數(shù)已在其公司內(nèi)部建立起內(nèi)部審計機構(gòu)，但該機構(gòu)的人員或管理職能基本上與財務(wù)部門存在著較大的重疊現(xiàn)象，財務(wù)人員兼職內(nèi)審人員，財務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)兼職內(nèi)審部門領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象時有發(fā)生，且對于某些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言更是如此。而在外部監(jiān)督方面，雖然目前我國已經(jīng)形成了包括政府監(jiān)督和社會監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但其監(jiān)督效果卻不盡人意，各種監(jiān)督功能交叉，標(biāo)準(zhǔn)不一，管理分散，再加之監(jiān)督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監(jiān)督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的完善策略

（一）積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)

針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)過度集中的問題，各企業(yè)應(yīng)從實際出發(fā)，通過引進獨立董事制度來健全董事會和監(jiān)事會的職能，積極避免大股東在企業(yè)決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發(fā)生。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)版圖的急劇擴大，許多企業(yè)的經(jīng)營范圍已拓展至全國，呈現(xiàn)出集團化的發(fā)展趨勢，因此企業(yè)的管理模式也由集團直接管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域多元化管理。為此，進一步建立與完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度也將成為今后內(nèi)部控制體系建設(shè)的重點之一。

（二）建立資金結(jié)算中心

針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)算中心。在資金結(jié)算中心結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)企業(yè)下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶，實施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預(yù)算，則需通過追加預(yù)算予以補充，因此從這一點上看企業(yè)資金控制力將大大增強。

（三）強化會計核算系統(tǒng)控制

會計控制是企業(yè)內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，有效的會計系統(tǒng)可保障企業(yè)會計信息的真實性、完整性、可靠性，進而為企業(yè)的財務(wù)運作、經(jīng)營決策和管理目標(biāo)的實現(xiàn)提供客觀、及時、準(zhǔn)確的決策分析依據(jù)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個有效的會計系統(tǒng)除了能夠?qū)?jīng)濟業(yè)務(wù)進行真實記錄、科學(xué)分類、及時合理的表達經(jīng)濟業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項外，還應(yīng)重新定位會計的戰(zhàn)略著眼點以及價值最大化目標(biāo)，從而將管理的職能更多融入至?xí)嬒到y(tǒng)。

（四）適時引入風(fēng)險評估機制

從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了充分規(guī)避風(fēng)險，減少經(jīng)營不確定性所帶來的損失，應(yīng)適時引入風(fēng)險評估機制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業(yè)自身的內(nèi)部控制。SWOT分析法不僅可用于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)管理，還可用于對企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的評估，分析內(nèi)部控制環(huán)境的變化可能對企業(yè)產(chǎn)生的各種影響，并據(jù)此制定具有針對性的措施。

（五）加速推進企業(yè)績效審計

現(xiàn)代內(nèi)部審計已從過去單純的財務(wù)審計逐步向經(jīng)營審計傾斜，除關(guān)注財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確完整外，更側(cè)重企業(yè)資產(chǎn)的安全性、政策法規(guī)的遵循性、經(jīng)營與目標(biāo)的一致性等方面的內(nèi)控審計。內(nèi)部審計在向股東和董事會提供全面翔實的資料、評價企業(yè)經(jīng)營活動過程中的績效、評估內(nèi)部控制效果及對舞弊跡象發(fā)出預(yù)警等方面所發(fā)揮的作用，已越來越受到人們的重視。通過內(nèi)部審計，客觀地評價經(jīng)營者履行經(jīng)濟責(zé)任實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)情況。

五、結(jié)論

通過上述分析我們看到，目前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，不僅僅是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場經(jīng)濟的發(fā)展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，有效監(jiān)督房地產(chǎn)內(nèi)部治理，確保資本市場有效進行，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮更加有效的作用。