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【中圖分類號】F426　【文獻標識碼】A　【文章編號】1002－736X(2012)03－0051－03

我國目前正處于工業(yè)化快速發(fā)展的時期，能源消耗大，能源利用率低，單位產值能耗和單位產品能耗呈現(xiàn)雙高態(tài)勢。從行業(yè)層面看，我國能源利用效率要低于國際先進水平10％以上；從單位產品能耗看，鋼鐵、水泥和冶金等高能耗行業(yè)的主要產品單位能耗，平均比國際先進水平高40％。這既是粗放式發(fā)展方式存在的問題，也是“轉方式、調結構”，發(fā)展節(jié)能產業(yè)的戰(zhàn)略機會。根據中國節(jié)能服務產業(yè)發(fā)展報告(2008～2010)，2008年我國節(jié)能服務產業(yè)總產值增長417.3億元，2009年節(jié)能服務產業(yè)總產值增加到588億元，同比增幅40.9％。合同能源管理項目投資額從2008年的117億元增長到2009年的195億元，同比增長67％。2009年合同能源管理(EPC)項目形成年節(jié)能能力1757.9萬噸標準煤(2008年節(jié)能能力為569.27萬噸標準煤)，年減排1133.85萬噸二氧化碳(2008年減排二氧化碳367.18萬噸)。2009年，全國節(jié)能服務公司約502家，共實施節(jié)能項目4000多個，總投資280億元，節(jié)能服務產業(yè)從業(yè)人員由2008年底的6.5萬人增加到2009年的11.3萬人，增幅達74％。2010年節(jié)能服務產業(yè)產值預計達800億，增速有望保持30％～40％。目前，節(jié)能服務業(yè)的發(fā)展目前主要集中在工業(yè)和建筑兩大能源消耗產業(yè)，EMCA協(xié)會估計節(jié)能服務產業(yè)規(guī)模潛力約有4000億元，摩根士丹利的估計預測比較樂觀，認為中國潛在的節(jié)能市場規(guī)?？蛇_到8000億元。

一、合同能源管理的發(fā)展歷程

20世紀70年代中期，“合同能源管理”(Energy Performance Contracting簡稱EPC；亦被稱之為Energy Manage，ment Contract，簡稱EMC)在發(fā)達市場經濟國家逐步培育和發(fā)展。合同能源管理是指專業(yè)節(jié)能服務公司(Energy Ser－vice Company，簡稱ESCO)與具有節(jié)能意愿的客戶簽訂服務合同，向客戶提供節(jié)能改造方案設計、原材料和設備采購、施工、培訓、運行維護、節(jié)能量監(jiān)測和能源效率審計等綜合服務，而且專業(yè)節(jié)能公司常常墊付服務所需資金，并通過合同約定在未來一定時間段，從能源費用的節(jié)約中逐漸收回投資并獲得一定利潤。傳統(tǒng)節(jié)能投資方式下，節(jié)能項目的所有風險和所有盈利都由節(jié)能投資的實施企業(yè)來承擔；合同能源管理方式下，允許用戶使用未來的節(jié)能收益來支付節(jié)能項目全部成本，一般不要求企業(yè)自身對節(jié)能項目進行大筆投資。

1998年我國政府引入國際上先進及成熟的合同能源管理節(jié)能新機制，同世界銀行、全球環(huán)境基金共同實施“世行一全球環(huán)境基金(GEF)中國節(jié)能促進項目”，在北京、遼寧和山東三省市成立3個示范性能源管理公司，利用世行貸款探索合同能源管理的商業(yè)運作。當然，僅靠三家示范公司，僅靠世行的貸款是遠不能滿足節(jié)能市場發(fā)展的需要。2003年國家發(fā)改委與世界銀行啟動二期合作。節(jié)能市場的發(fā)展需要企業(yè)擁有自有資金，還需要獲得銀行貸款的支持，但是剛成立的節(jié)能服務公司一般貸款擔保能力比較差，項目二期設計了專項貸款擔保資金模式。中國投資擔保有限公司設立世行項目部為中小企業(yè)解決貸款擔保的難題，并專門成立了中國節(jié)能協(xié)會節(jié)能服務產業(yè)委員會(EMCA)，世行提供2200萬美元作為擔保資金幫助合適的企業(yè)獲取銀行貸款發(fā)展節(jié)能市場。2009年我國政府與世行啟動了中國節(jié)能融資項目的三期合作，該項目通過中國進出口銀行、華夏銀行和民生銀行這三家轉貸銀行利用世界銀行貸款，向國內重點用能工業(yè)領域大中型企業(yè)節(jié)能技術改造項目提供貸款，解決大中型耗能企業(yè)節(jié)能改造資金短缺的問題。

二、合同能源管理的商業(yè)模式

商業(yè)模式概念最早出現(xiàn)在信息管理領域。20世紀90年代互聯(lián)網興起以后，商業(yè)模式成為企業(yè)界的時髦術語，并引起了理論界的關注，其內涵也擴大到企業(yè)管理領域的廣闊空間。合同能源管理也存在著商業(yè)模式問題，主要有如下四種方式。

(一)節(jié)能量保證型

節(jié)能服務公司在節(jié)能服務合同中承諾最低節(jié)能指標(如節(jié)能量、節(jié)能率)，合同期內一般由客戶歸還節(jié)能改造所需的貸款。如果合同期內節(jié)能收益沒有達到承諾的最低指標，節(jié)能服務公司需要補差給客戶；如果節(jié)能效果達到承諾最低指標，節(jié)能服務公司可以獲得合同規(guī)定的服務費用；如果節(jié)能收益超出合同規(guī)定，雙方可按合同事先商定的比例分享受超額收益。

(二)節(jié)能效益分享型

節(jié)能工程的改造投資可由節(jié)能服務公司單獨承擔，也可以根據合同約定與客戶共同分擔，節(jié)能服務公司與客戶按比例分享節(jié)能項目運行后的收益。一般來說，節(jié)能服務公司前幾年的分成比例會比較高，以使其能盡快回收投資，獲得合理利潤。

(三)節(jié)能費用托管型

客戶委托節(jié)能公司進行節(jié)能改造和運行管理，并按照合同約定支付托管費用。節(jié)能服務公司通過提高能源效率降低能源費用，并在合同期內根據約定擁有全部或者部分節(jié)省的能源費用。

(四)設備融資租賃型

節(jié)能服務公司為用戶購置和安裝節(jié)能設備，在設備租賃期內用戶向節(jié)能服務公司分期支付租賃費用后，期滿后設備歸用戶所有。

目前，節(jié)能效益分享型項目主要在建筑領域，節(jié)能量保證型項目與節(jié)能設備融資租賃型項目主要集中在工業(yè)領域，能源費用托管型項目主要在具有一定規(guī)模的醫(yī)院、賓館、飯店和商場等商業(yè)領域。筆者運用JamesRichardson(2005)的框架分析合同能源管理的商業(yè)模式(見表－1)。目前，節(jié)能服務產業(yè)需要結合具體需求企業(yè)所在產業(yè)的特性和企業(yè)特質設計具有復合型商業(yè)模式，比如節(jié)能效益分享型與節(jié)能量保證型相結合，節(jié)能效益分享型與能源費用托管型相結合，租賃業(yè)務與合同能源管理相結合的復合型商業(yè)模式。

三、合同能源管理的運作機制

(一)節(jié)能服務企業(yè)融資能力與節(jié)能前期投資需求之間存在矛盾

合同能源管理一般需要節(jié)能服務公司先期提供啟動資金、設備和安裝調試以及維修保養(yǎng)等一攬子服務，后期逐漸回收收益。合同能源管理的資金來源包括自有資本、銀行商業(yè)貸款、政府貼息的節(jié)能專項貸款、設備供應商允許的分期支付、電力公司的能源需求方管理(DSM)基金、專業(yè)債券和國際資本融資等。美國的節(jié)能服務公司主要是靠政府基金，而韓國是由政府委托商業(yè)銀行進行貸款，日本則主要采用通過大財團加上市融資

的模式。國內EMC的資金渠道相對匱乏，大部分企業(yè)都依賴銀行貸款。但是，節(jié)能服務企業(yè)注冊資本少、資質低，能效工程又常常是非資產性投資，節(jié)能設備的抵押價值不高，無形資產(如專利技術)質押貸款申請程序和監(jiān)管復雜，合同能源管理業(yè)務回報率也存在延遲性和不確定性，這些因素都使節(jié)能服務企業(yè)很難通過銀行的貸款審查，獲得貸款支持難度很大。

(二)節(jié)能服務公司自身實力與政府補貼要求之間存在差距

2010年6月財政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合出臺《關于印發(fā)合同能源管理財政獎勵資金管理暫行辦法的通知》，中央財政決定2010年安排20億元，用于支持節(jié)能服務公司采取合同能源管理方式在工業(yè)、建筑和交通等領域以及公共機構實行節(jié)能改造。年節(jié)能量在500噸標準煤以上(含)、1萬噸標準煤以下的工業(yè)節(jié)能改造項目給予獎勵，其他節(jié)能改造項目的節(jié)能量下限放寬到100噸標準煤以上(含)。獎勵資金由中央財政和省級財政共同負擔。中央財政獎勵標準為240元／噸標準煤，省級財政獎勵標準不低于60元／噸標準煤。此次補貼具有力度大、范圍廣等特點，補貼力度粗略的計算相當于標準煤煤價(960元)的30％，補貼范圍也非常廣。但是，申請獎勵的前提是節(jié)能服務公司必須具有500萬以上的注冊資本，節(jié)能服務公司投資70％以上，并在合同中約定節(jié)能效益分享方式。目前，多數節(jié)能服務公司自身實力不足，80％的節(jié)能服務公司注冊資本不超過500萬，多數企業(yè)還不具備先期投入70％的實力。

(三)合同能源管理的投資回報與合同雙方之間履約信用之間存在缺陷

國外的能源合同管理期限一般都是10-15年，合同雙方會在法律的框架下以及諸多能源政策、稅收政策和環(huán)保政策規(guī)定下規(guī)范運作。由于能耗單位經營狀況存在不確定，合同雙方亦存在是否違約的博弈，節(jié)能服務公司面臨節(jié)能整改費用可能難以回收的風險。合同履約風險的存在，使得合同能源管理的合同管理期限呈現(xiàn)短期化的趨勢。雖然世行項目中試點的3家節(jié)能服務公司的投資回報率可以處于30％左右的水平，但是國內合同能源管理的投資回報率仍然存在不確定性因素。以建筑行業(yè)的節(jié)能空調制造企業(yè)的10年期合同能源管理項目為例，設備利潤所占比重為30％，財政補貼所占比重為20％。不計入設備后期的調試管理費和維修保養(yǎng)費，設備投入的利潤率約為5％。合同能源管理項目還要對空調系統(tǒng)各部分運行能耗指標進行精確計量，需要增加控制系統(tǒng)和計費系統(tǒng)，約增加設備投入成本20％～30％?？照{設備制造商在權衡成本收益之后，會發(fā)現(xiàn)合同能源管理的商業(yè)模式“投人大、回報低”，不如直接銷售設備產品收益高。

(四)客戶單位的管理體制與節(jié)能收益的分配機制之間存在錯位

不少能耗單位在節(jié)能理念方面仍然存在認識誤區(qū)，一些大型能源類壟斷企業(yè)，盡管節(jié)能潛力很大，但是對能源費用支出表現(xiàn)為“無所謂、不差錢”的態(tài)度，而且不愿意與能源服務企業(yè)分享節(jié)省下來的水電費用。資金實力雄厚的大型能耗企業(yè)在比較“合同能源管理”與“技術改造”的方案之后，常常更愿意企業(yè)自己實際操作技術改造的投入，獨自享受節(jié)能的全部收益。國有企業(yè)的任期制和預算管理制度都可能會影響合同能源管理的推進。在國有大型企業(yè)中，節(jié)能改造的初期投資大，成本回收時間較長，具有“前人栽樹，后人乘涼”的性質，有些企業(yè)負責人不愿意在有限任期內在節(jié)能改造方面進行投入。

再比如，美國聯(lián)邦政府是全美最大的能源用戶，聯(lián)邦政府機構約占能源服務產業(yè)收入的22％，但合同能源管理對于中國政府的具體機構來說還存在節(jié)能收益的分配問題?，F(xiàn)有體制下，政府采購合同能源管理的服務后，節(jié)能收益都歸國庫所有，這是制約政府機構采用合同能源管理的一大因素。河北省已經開始了有益的探索，該省規(guī)定凡是采用合同能源管理進行節(jié)能的，節(jié)約資金的10％可以用作行政經費。

四、合同能源管理亟需基于價值網絡的商業(yè)模式創(chuàng)新

商業(yè)模式的創(chuàng)新除了價值鏈的分工以外，還包括重組價值鏈和構造獨特的價值活動體系的內容。構造獨特價值活動體系的目的是使得合作聯(lián)盟尋找到競爭優(yōu)勢，獲得持續(xù)的價值。

(一)客戶真正獲得節(jié)能價值是合同能源管理商業(yè)模式設計的關鍵

客戶是否有節(jié)能的需求和動力是合同能源管理的關鍵。一家單位如果實行電費總額固定，節(jié)約的電費歸自己支配的制度，這樣的企業(yè)就有積極性參與到合同能源管理之中；如果一個單位采用電費實報實銷，而投資節(jié)能改造則需要審批的制度，電費的節(jié)約和浪費與單位自身沒有利益關系，而設備投資反而需要層層審批，這樣的單位從事節(jié)能工作的積極性就會打折扣。

再比如，電梯節(jié)能改造技術已經日臻完善，對電梯加裝能量回饋裝置可以達到節(jié)能40％的效果。電梯都有下降的勢能，尤其是從高層向低層的運行過程中需要靠剎車來消除勢能，但是剎車會浪費勢能，而能量回饋技術可以讓勢能變成電能，實現(xiàn)并網節(jié)能。居民小區(qū)內的電梯節(jié)能改造具有廣闊的市場空間，但目前面臨現(xiàn)實的成本收益的分配問題。電梯作為公共電力設施，屬于設備運行費，電梯電費是從物業(yè)管理費中扣除。對于物業(yè)公司而言，節(jié)能電梯屬于改造項目而不是維修項目，無法使用房屋維修基金來進行節(jié)能改造。此外，安裝節(jié)能設備受益者是小區(qū)物業(yè)公司。而購買節(jié)能設備的投資人卻常常是社區(qū)業(yè)主，業(yè)主很難有積極性對電梯進行節(jié)能改造。如果物業(yè)公司直接投資改造節(jié)能電梯，一次性投資比較大，投資回收期和受益期比較長，物業(yè)公司本身的合同期也常常只有兩年，物業(yè)公司會面臨節(jié)能改造成功剛開始回收投資，物業(yè)管理合同就到期的問題，這會影響物業(yè)公司進行節(jié)能投資的積極性。

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一、施工管理創(chuàng)新及綠色施工技術管理必要性概述

首先，施工管理創(chuàng)新。建筑工程行業(yè)之所以要進行施工管理創(chuàng)新的原因在于，我國建筑工程行業(yè)的市場競爭越來越激烈，各種類型施工企業(yè)的發(fā)展給施工企業(yè)也帶來了很大的壓力，因此，施工企業(yè)只有積極轉變觀念，進行施工管理方式等的創(chuàng)新才能夠保證在較短工期內完成高質量的建筑工程施工項目，只有這樣才能夠在市場中穩(wěn)定發(fā)展，長遠發(fā)展。同時，施工管理創(chuàng)新不但對施工企業(yè)的發(fā)展有利，而且還能夠對行業(yè)行為起到正確的導向和規(guī)范作用。

其次，綠色施工管理技術。隨著經濟發(fā)展意識和觀念的轉變，可持續(xù)發(fā)展是所有發(fā)展中的市場主體的目標，其也是建筑工程企業(yè)所追求的目標，因此“綠色施工技術管理將是未來施工管理創(chuàng)新及施工企業(yè)發(fā)展的方向”。當前，我國經濟雖然發(fā)展速度比較快，但是正在面臨著資源緊缺的問題，同時，經濟的發(fā)展對環(huán)境所造成的危害越來越大，環(huán)境對人類的報復活動正在逐年增加，這些現(xiàn)象的存在都成為了我國經濟發(fā)展道路中的阻礙，國家必然會采取宏觀措施進行調整，而從最近幾年的政策形勢上來看，綠色事業(yè)的推動和發(fā)展就是國家所采取的調整措施之一，因此，建筑工程企業(yè)要積極進行綠色施工管理，優(yōu)化利用資源，讓施工與自然的要求相協(xié)調才能夠實現(xiàn)自身的持續(xù)發(fā)展。

二、建筑施工管理創(chuàng)新措施

高層建筑施工管理創(chuàng)新措施要根據不同的工程特征而又針對性的進行選擇，而具有普遍性特征的措施有以下幾點。

1.施工管理觀念創(chuàng)新

觀念一直都是行為的指導者，只有施工管理觀念創(chuàng)新了才能夠推動管理行為的創(chuàng)新。而觀念創(chuàng)新的關鍵在于施工管理者要認識到創(chuàng)新的重要性和實際意義，所以，首先要提升管理者的認識度。其次，要適當投入資金進行創(chuàng)新觀念的教育和培訓，要不斷把最新的管理思維引用到施工管理中，并要樹立創(chuàng)新意識。管理觀念的創(chuàng)新要求就是施工管理不要再把自身的經濟利益放在首位，而是要把市場的需求、工程的客觀實際情況、自身的經濟利益等內容綜合起來進行分析。

2.推動施工技術創(chuàng)新

“市場競爭中最具實力和最有生命力的優(yōu)勢是技術優(yōu)勢”，因此，施工單位為了提高競爭力也要進行技術的創(chuàng)新。技術創(chuàng)新的方式有兩種，一種是從用激勵機制鼓勵內部施工技術創(chuàng)新，把先進的施工經驗同現(xiàn)代的施工要求相結合，尋找到有效的施工技術，這種內部創(chuàng)新的方式有利于工程技術的直接使用。另一種是積極從外部引進先進的新工藝和新技術，并同相關企業(yè)進行合作，形成一種以企業(yè)為中心的技術創(chuàng)新體系，積極實行技術聯(lián)盟，在施工中還要把先進的技術與施工中工程項目的實際特征相結合，提高新工藝、新技術的適應性，這樣就能夠形成具有各自特點的施工技術體系。

3.創(chuàng)新管理組織機構

目前我國建筑施工中的管理組織機構都是以項目經理代替企業(yè)的方式進行工程的管理。施工管理中總是會把工程項目最為合同來進行簽訂，合同簽訂完成，“項目經理部”就隨之而產生，其主要是在工程施工期間代替企業(yè)進行施工管理，其會隨著合同的終止而結束職能。但是這種以項目經理代表企業(yè)對施工狀況進行管理的方式存在著一定的弊端，畢竟其并沒有獨立的法人資格，在管理責任的承擔上也就沒有責任，同時，管理方式上缺少綜合性和全面性，管理行為單純的從企業(yè)的經濟利益出發(fā)，管理行為同工程的其他部分缺少必要的協(xié)調。雖然項目經理具有一定的決策指揮和財和物的處置權，但是由于企業(yè)對其的制約不足，實際的管理效果并不是非常理想，在多個項目同時施工時，管理的協(xié)調性就會顯得不足。以上種種問題的存在都客觀上要求了創(chuàng)新管理組織結構，以提高施工管理的實效性。

三、綠色施工技術管理有效措施

綠色發(fā)展觀念在我國的發(fā)展時間并不是很長，雖然在各個行業(yè)中都在強調綠色生產、綠色發(fā)展，但是實際上的行為并沒有真正達到“綠色”的要求。而在建筑工程施工管理中要想實現(xiàn)綠色施工就應該從以下幾個方面著手。

1.加強能源、資源管理

在高層建筑施工現(xiàn)場的綠色管理包括兩個方面，首先，是能源管理。能源管理的主要目的第一個是要節(jié)約能源，第二個就是要減少能源使用對環(huán)境所造成的污染，而具體的控制措施則需要從施工工藝和設備著手。在工藝和設備選擇過程中一定要優(yōu)先選擇綠色環(huán)保的施工工藝，也要選擇能源消耗量少的機械設備，對于出現(xiàn)故障的機械設備要及時進行檢修和保養(yǎng)，以節(jié)省能源的消耗。其次，是資源管理。資源管理主要是指對施工現(xiàn)場水資源的保護和防止污染，把注意對水源的保護，控制用水量，要善于利用和收集污水和雨水，對這些廢水進行沉淀處理，可以應用與對水質要求不高的施工中，這樣就能夠節(jié)省水資源。

2.優(yōu)選綠色環(huán)保施工材料

在高層建筑施工中總是考慮材料的價格和質量多一些，對材料的成分關注的比較少，而在有些材料中尤其是一些價格低廉的材料中所含有的有害物質和污染物質都比較多，比如“甲醛、氨、苯、氡”等。因此，綠色施工技術管理也應該包括對施工材料進行管理，以減少施工材料對人體和環(huán)境所造成的危害。在工程設計過程中要根據國家相關標準進行，盡量選擇綠色環(huán)保的施工建材。在施工中，也要加強管理，要保證工程施工是嚴格根據施工方案和施工圖紙進行的，確保所使用的各種材料符合國家環(huán)保標準，比如可以采用替代的方式取締含有污染性質的材料，可以“用有機溶劑做稀釋劑、用水溶性涂料取代溶劑型涂料、使用商品混凝土取代現(xiàn)場攪拌混凝土等”，這樣就能夠真正的實現(xiàn)“綠色施工技術”。

3.加強施工污染控制

高層建筑工程的污染控制可以從以下幾個方面著手。第一，對泥漿進行控制。泥漿控制就要從基礎工程開始，在施工過程中最好是固結泥漿，避免泥漿流入路面影響市容市貌。第二，對塵土污染的控制。施工現(xiàn)場中的揚塵現(xiàn)象非常嚴重，造成了當地的空氣污染，給人們的生活和健康都造成了不良影響，而為了實現(xiàn)綠色施工我們可以通過淋水加濕、硬化施工現(xiàn)場道路、盡量使用清潔型燃料等等，這樣就能夠在一定程度上控制揚塵造成的污染。第三，控制施工噪音。當前噪音污染防治已經成為了人們普遍關注的問題，噪音的來源主要是施工機械所造成的，而特點就具有位置不定、時間集中等特征，對其進行控制的方式可以采用減少夜間施工量、從優(yōu)選擇機械設備等方式來實現(xiàn)。

結束語

在世界經濟發(fā)展面臨著能源和環(huán)境問題之際，我國要首先采取相應的措施以保證我國經濟的長遠發(fā)展，而對于高層建筑工程企業(yè)來說，進行綠色施工管理并創(chuàng)新施工管理方式是一種革新的必然選擇，其中綠色施工技術管理的實現(xiàn)方式主要有以下幾個方面，即加強能源、資源管理；優(yōu)選綠色環(huán)保施工材料；加強施工污染控制。

參考文獻

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僅在剛剛過去的2007年第2季度，每個月就有不少創(chuàng)投資本落入本土綠色企業(yè)的口袋。拋開尚德、英利這些聲名顯赫的大佬，很多之前不為業(yè)界所知的小輩比如神霧熱能、佩爾優(yōu)等也在一夜之間冒出頭來，獲得數千萬人民幣的風險投資。

在近期資本市場，投資綠色項目的熱度持續(xù)升溫。今年4月，有風投教父之稱的約翰•多爾正式帶領老牌風險投資KPCB進入中國。這位曾經投資過Google、亞馬遜、網景等美國知名網絡公司的投資人，在接受中國媒體采訪時表示，綠色環(huán)保和清潔能源是他最近的投資目標所在。

多爾還在計劃，投行巨頭們卻已在行動。有消息稱，高盛如今在清潔能源行業(yè)的投入已達10億美元，從風力發(fā)電企業(yè)到乙醇生產企業(yè)，都有涉獵；摩根大通公司也已投資了17個風力發(fā)電廠，并希望以最快的速度進軍太陽能和地熱發(fā)電廠；“股神”巴菲特經營的哈薩威公司投資了3.85億美元用于風力發(fā)電廠的建設。根據美國“綠色技術風險資本網絡”統(tǒng)計，2006年對可再生能源等“清潔”技術的投資成為了繼生物技術和軟件之后，風險投資專家涉足的第三大領域。當然，如此種種，都只是投資可持續(xù)發(fā)展領域的一個縮影。

綠色產業(yè)新機遇

在這個巨大的市場中，沒有哪個地方比中國市場更能吸引投資者們的目光。“隨著中國對環(huán)保問題重視程度越來越高，以及新環(huán)保措施的出臺和環(huán)保執(zhí)行力度的加強，中國在合理利用資源、提高利用效率和效益方面有著巨大的潛力?！?/p>

致力于為中小綠色企業(yè)融資服務的新風險投資中國項目在中國的火爆也印證了風投商們對這個領域的青睞程度。由世界資源研究所和花旗銀行共同發(fā)起的新風險投資項目從2000年創(chuàng)辦至今，“進入‘新風險’計劃的企業(yè)一共獲得了上千萬美元的投資，只有2-3%的企業(yè)獲得融資，其余的都是通過銀行貸款等形式獲得的。”中國區(qū)總監(jiān)葉維佳對記者提供了這樣一組數據。

根據中國日前的《節(jié)能減排綜合性工作方案》，到2010年，我國能耗將降低20%左右；主要污染物排放總量減少10%。同時，2006年-2010年我國環(huán)境保護投資總額將達13750億元。

葉維佳分析了幾個行業(yè)在可持續(xù)發(fā)展前提下的提升空間：

葉維佳認為，在當下“節(jié)能”觀念已經深入人心的情況下，“減排”也不容忽視。把水循環(huán)的問題解決了，一個城市最主要的減排問題也就迎刃而解了?！币虼?，他認為解決水的問題是迫在眉睫的。目前北京的水市場主要有三塊：水務、節(jié)水和節(jié)水材料?！罢畱摪裀PP模式引入水務，大力扶持這類民營企業(yè)。在這點上，我覺得北京不妨可以借鑒以色列的經驗?！?/p>

至于葉維佳一再提到的他們希望扶持的從事地下水回收、節(jié)水材料以及儲水市場的企業(yè)，目前在國內難覓蹤跡?！爸饕撬Y源這一塊長期由政府壟斷，民營或者私營企業(yè)很難進入，風險投資在投資這個領域的時候，往往也踟躇不前。如果水資源的市場化程度能夠放開一些，相信很快就有風投資金涌入?！?/p>

再比如污水處理，中國目前有超過一半的污水沒有經過處理直接排入到江河中。“排污巨大的壓力，為清潔生產技術、治理污染產業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機會。”葉維佳認為。

專事投資能源環(huán)保領域的青云創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司總裁葉東對風投商把越來越多的目光轉向中國可持續(xù)發(fā)展領域深有體會。“以前我們看上的項目，很少有其他的風投競爭，從去年開始，關注中國市場的同行明顯增多?！币孕嘛L險中國項目為例，截至2006年底，“新風險投資”在中國所促成的可持續(xù)發(fā)展領域的投融資，折合人民幣累計已超過6000萬元，并繼續(xù)呈上升趨勢。

如此龐大的中國市場，也讓風險投資家們按耐不住，一些以從事節(jié)能環(huán)保類項目的公司，客人紛至踏來。

在接受記者采訪的同時，中國風險投資公司的兩位工作人員也就投資一事和楊宇程的公司洽談。楊的公司名叫北京中能環(huán)科技術有限公司，主要是為工業(yè)企業(yè)提供節(jié)水裝置和解決方案。提起公司，楊宇程有些得意，他的公司去年成為了中石化節(jié)水減排的首選服務企業(yè)，并獲得中石化2006年排水改造9個項目中的7項，僅此就獲得了2000萬元的營業(yè)收入。在向記者解釋了他的技術之后，楊宣稱，他們公司目前并不缺資金。就風投的選擇上，他們也有自己的標準：需要風投企業(yè)熟悉自己所從事的節(jié)能背景。也就是說，如果有著和節(jié)水相關業(yè)務的投資商更能打動他。在4月份，幾家希望注資中能環(huán)科的風險投資基金在初步評估后，認為這家企業(yè)的價格在1億元到1.5億元之間。當時中能環(huán)科融資目標是出讓20%的股份，融資2000萬元～3000萬元人民幣。僅僅一個多月后，情況就有了令人想不到的變化?！拔逡弧眲傔^，一家海外基金就給出了新的談判條件：以6000萬元人民幣換中能環(huán)科20%的股份。“價格整整是原來的3倍！”楊宇程甚是得意。絡繹不絕找上門的生意使楊宇程說起話來底氣十足――引入風險投資，作大公司的品牌，利用風險投資這個杠桿進軍國際節(jié)能領域是他們公司遠景規(guī)劃。

當被問及為何選擇與中能環(huán)科接觸的問題，中國風險投資有限公司的徐建偉是這樣解釋的：從去年節(jié)能減排政策實施以后，很多風險投資公司都給予節(jié)能環(huán)保企業(yè)于極大的關注。并不是單單選擇與中能環(huán)科接觸，就他們公司來說，每個行業(yè)的前十名他們都會接觸。從去年到今年，他們已經考察接觸了不少企業(yè)，但還沒有正式投資一家?？梢钥隙ǖ氖?，一旦有合適的綠色企業(yè)，他們是會考慮投資并輔導其上市的。當然了，在節(jié)能減排政策不斷加強的情況下，情節(jié)相同的資本和實業(yè)約會的故事正越來越頻繁地上演。

資本青睞何種企業(yè)

早在人們還不了解什么是綠色風險投資時，青云創(chuàng)投就在這塊潛力巨大的市場里試水成功，并且得到了巨大的回報。而他們所投資的佩爾優(yōu)科技有限公司也成了樣本。據佩爾優(yōu)的江源富博士介紹，他們公司是一家節(jié)能企業(yè)，也是目前做EMC模式作得比較好的企業(yè)之一。而他們在2003年就獲得青云創(chuàng)投的200萬美金，今年6月14日，佩爾優(yōu)獲西門子創(chuàng)投第二輪風險投資。西門子創(chuàng)投合伙人宋沐華表示，“佩爾優(yōu)的水蓄冷和節(jié)能技術已經被證明是非?？煽坎⒕哂袃r格優(yōu)勢的。這項技術在國內蓄冷技術市場遙遙領先。我堅信它將對中國正在發(fā)展的能源管理行業(yè)作出重大貢獻?！?/p>

江源富介紹，他覺得他們公司之所以獲得那么多風投的青睞，主要原因在于他們的商業(yè)模式，這句話在葉維佳那里也得到了證實。葉維佳介紹，新風險投資在選擇所扶持項目的時候，首當其沖考慮的也是該公司的商業(yè)模式是否具有投資價值。就佩爾優(yōu)來說，他們屬于比較規(guī)范的能源服務公司，在履行合同能源管理的過程中，他們始終具有很好的誠信，尤其是在風險控制上，佩爾優(yōu)作得很好。他們往往不拘泥于世界銀行對一般合同能源管理的理念，在此基礎上敢于創(chuàng)新，根據中國市場環(huán)境，在客戶選擇、效果收益等方面能因地制宜，對風險規(guī)避做得比較好。江源富給記者提到了這樣一件小事：前幾年，某上市公司主動找到他們公司要求合作，所開出條件十分吸引人：一個投資收益為2億人民幣的節(jié)能項目，合作期為10年。對當時實力尚不十分強大的佩爾優(yōu)來說，這無疑是天上掉餡餅。即便是在如此優(yōu)惠的條件下，佩爾優(yōu)最終還是拒絕了這筆大買賣，原因很簡單：經過他們縝密的調查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)曾經拖欠上游企業(yè)的錢。這對江源富這樣的企業(yè)來說，接手這樣的生意，無疑是有風險的。

“其實，對于所有的綠色企業(yè)來說，取得風險投資的路很長，而風險投資獲取的比率是很小的?！痹谶@方面，佩爾優(yōu)的確走在了行業(yè)的前面。江源富介紹，就他們自己的經驗來說，他覺得獲得風險投資主要有以下幾點特點：第一，從社會角度來看，企業(yè)所從事的項目應該有前景，是可持續(xù)發(fā)展的，也是可以做大的；第二，他覺得一個企業(yè)的商業(yè)模式、經營歷史、技術乃至團隊也是不容忽視的；第三，作為企業(yè)家，應該具有開放的胸懷，在得到社會支持的同時，也應該更多地回饋社會。一般來說，資本還是很青睞社會責任感強一些的企業(yè)。采訪的最后，江源富補充了一句：“一個企業(yè)要走資本的路，必須把自己看成是一個社會的企業(yè)?！币苍S正是因為這個原因，他們的合作伙伴大多是國際知名的企業(yè)：LG、美維電子、浦東機場、中芯國際等。

在這方面，不同的風險投資人有不同的考慮。蘭馨亞洲合伙人郭德宏介紹，就他們來說，他們比較傾向于增長型投資，如果企業(yè)是在國內上市的話，他覺得那些在中國市場品牌認同度大、團隊、品牌效應好的企業(yè)更受他們歡迎。而今日投資的徐新則認為，他們公司比較喜歡尋找那些品牌和銷售渠道都很好的企業(yè)，在選擇投資對象的時候，他們往往考慮兩個標準：企業(yè)產品距離消費者不要太遠；有重復消費的功能。北京的德青源雞蛋正是這樣進入他們視線范圍的。

中國風險投資有限公司作為本土風險投資公司重要一極，在選擇所投資對象時也有他們自己的標準。據徐建偉介紹，他們公司考察標準主要是對企業(yè)進行階段考察：一般來說，對于早期的企業(yè)，他們傾向于環(huán)保、能源、新材料以及中藥現(xiàn)代化等行業(yè)，在這個大前提下，還注重考察企業(yè)的技術是否獨家，在業(yè)內是否先進，是否有確定或者潛在定單，對于贏利方面，一個企業(yè)可以暫時沒有贏利，但一定要有市場。而對于晚期的企業(yè)，他們一般沒有行業(yè)限制，主要是有良好業(yè)績可以輔導其上市。他舉例說，就中關村的企業(yè)來說，每接觸一百個企業(yè)，大概會有1到2家接近他們的投資標準?？梢娺@個篩選淘汰過程是異常嚴苛的。

綠色產業(yè)需要天使投資

北京希克斯節(jié)能技術有限公司的李永梅對記者提到了這樣一件事情：自從政府大力提倡發(fā)展綠色產業(yè)之后，很多項目方、資本方都主動聯(lián)系他們，有要求合作的，更多的是希望給李小姐他們公司提供融資服務。不久前，大名鼎鼎的鼎輝投資主動找上門來談合作，結果卻非常遺憾――李小姐的公司現(xiàn)在規(guī)模還很小，企業(yè)規(guī)模急需加大，因此目前對他們來說，最需要的是小股資金，而鼎輝一般都是大手筆的中后期資本運作，無奈之中只好放棄。

李小姐的遺憾如今在綠色企業(yè)當中并不少見。可持續(xù)發(fā)展領域是一個新的市場，市場潛力當然不會有人質疑。目前困擾著這個領域發(fā)展的，恰恰正是資金問題。據了解，中國中小企業(yè)的產值已占到了國民生產總值的60%左右，解決了75%的就業(yè)崗位，已成為國民經濟的重要力量，但由于基本上不能達到或滿足商業(yè)銀行的擔保要求，所以很難申請到銀行貸款。對于綠色產業(yè)來說，“這個領域的創(chuàng)業(yè)者才剛剛起步，環(huán)保行業(yè)的企業(yè)家在與國際接軌的程度上，比IT領域的管理人要差一些?！?/p>

多年的經驗使葉維佳越來越清晰地認識到，目前要解決綠色中小企業(yè)的資金瓶頸，在當前的中國，除了風險投資介入，他認為更需要天使投資。葉維佳稱：他所在的新風險投資中國項目定位是：中國的中小型民營企業(yè)；從事的產業(yè)屬于可持續(xù)發(fā)展商業(yè)領域，如有機農業(yè)、清潔生產技術、可再生能源、生態(tài)旅游等，或其它不對環(huán)境和社會產生負面影響的產業(yè)領域；尋求的單筆投資金額在100萬美元左右，外方風險投資所占股份不超過49%；愿意通過引入國際資本提升企業(yè)的經營管理水平和開拓其產品的國際市場。

對于投資綠色產業(yè)，葉維佳認為，天使投資更適合中國國情：首先，他認為，目前中國的綠色企業(yè)大多處于起步階段，規(guī)模都比較小，現(xiàn)金流動不好，風險投資動輒以“億”為單位計算，交易規(guī)模巨大，而天使投資投資規(guī)模小，交易成本低廉，比較適合企業(yè)初創(chuàng)階段；其次，天使投資和后繼資本市場關系密切，他們不會對企業(yè)做特別嚴格的盡職調查（一個盡職調查耗資幾百萬甚至上千萬），對從中小企業(yè)獲得收益的期望值也較風險投資?。m然天使投資的風險非常大）；最重要的一點是，天使投資不跨區(qū)域，可以作到信息對稱化，對他們所投資的領域或者企業(yè)相對風險投資來說更加熟悉一些。

篇（4）

中圖分類號：F830 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392（2013）06-0071-03

一、銀行業(yè)監(jiān)管部門：強化監(jiān)管引領。著力推動實施

（一）窗口指導，引導銀行業(yè)機構樹立綠色理念

在《內蒙古銀行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》中明確要求加大綠色信貸的投放力度。通過窗口指導，充分利用季度經濟金融形勢通報會等形式公布全區(qū)綠色信貸執(zhí)行情況，明確節(jié)能減排授信工作的目標、原則、重點及措施，要求銀行業(yè)對政府部門表彰、推薦、鼓勵的節(jié)能環(huán)保企業(yè)和項目予以重點支持，對限制類和淘汰類的新建項目、未獲得環(huán)評審批的新建項目等實行信貸禁入。

（二）健全機制，保障綠色信貸政策深入實施

一是健全綠色信貸管理機制。把信貸支持節(jié)能減排納入監(jiān)管評級和監(jiān)管問責，將評價結果與銀行業(yè)機構高管人員履職評價、機構準入、業(yè)務審批相掛鉤，對節(jié)能減排授信工作實行嚴格的問責制和“一票否決”制。二是完善綠色信貸傳導機制。通過年度監(jiān)管、走訪調研和現(xiàn)場檢查等方式，不定期地評估各家機構的節(jié)能減排授信政策。同時，按年開展產業(yè)政策指導和行業(yè)風險提示，向銀行業(yè)公布企業(yè)的節(jié)能減排目標完成情況和環(huán)保合規(guī)情況，從2008年起，每年對自治區(qū)公布的淘汰落后產能企業(yè)的信貸情況逐戶進行排查，指導銀行業(yè)快速退出。三是建立綠色信貸共享機制。加強與發(fā)改委、經信委、環(huán)保局等相關職能部門的信息溝通和協(xié)調，積極構建節(jié)能減排和淘汰落后產能信息的交流和共享機制。

（三）定量監(jiān)測，為綠色信貸跟蹤評價奠定基礎

為切實防范產業(yè)結構調整轉型時期行業(yè)信貸風險，內蒙古銀監(jiān)局建立兩項專項統(tǒng)計監(jiān)測制度，加強分析和監(jiān)測。一是節(jié)能減排專項統(tǒng)計監(jiān)測制度。從2007年開始，建立“高耗能高污染行業(yè)貸款風險專項統(tǒng)計”和“兩高一剩領域重點集團客戶監(jiān)測統(tǒng)計”，動態(tài)監(jiān)測其授信運行變化，為銀行業(yè)機構提供及時的政策指導和風險提示。二是重點行業(yè)信貸風險監(jiān)測制度。結合全區(qū)經濟特點和國家調控導向，每年都選取房地產、煤炭、鋼鐵、風電等作為當前重點監(jiān)測行業(yè)，持續(xù)開展對重點行業(yè)的政策變化、運行特征和信貸風險的監(jiān)測分析，及時發(fā)出風險提示，引領銀行業(yè)認真落實相關的政策規(guī)定。

（四）戰(zhàn)略相向，著力促進向綠色經濟升級轉型

配合把內蒙古建設成為現(xiàn)代煤化工示范基地、清潔能源輸出基地、有色金屬生產加工等新型產業(yè)基地和生態(tài)屏障的戰(zhàn)略實施。內蒙古銀監(jiān)局加大對銀行業(yè)落實《綠色信貸指引》和《綠色信貸工作意見》的督導，實現(xiàn)銀行信貸結構調整與經濟結構升級良性互動，促進內蒙古把得天獨厚資源優(yōu)勢轉化為產業(yè)升級轉型的發(fā)展優(yōu)勢。截至2013年一季度末。內蒙古銀行業(yè)發(fā)放用于支持節(jié)能減排、循環(huán)經濟和新興產業(yè)的貸款余額已達1200億元。如貸款300多億元支持全區(qū)建成了1862萬千瓦/年的風電規(guī)模，成為全國最大的風電基地，平均每年可節(jié)約150萬噸標準煤能耗，對改善地區(qū)環(huán)境、促進節(jié)能減排起到了重要的促進作用。

二、銀行業(yè)金融機構：有效措施跟進。著力尋求突破

（一）公司治理架構體現(xiàn)綠色信貸理念

主要體現(xiàn)在地方法人機構加快綠色信貸戰(zhàn)略轉型步伐，將綠色信貸要求納入公司治理結構。上升為公司發(fā)展戰(zhàn)略。從組織架構、運行機制、產品創(chuàng)新等方面規(guī)劃綠色信貸的長遠發(fā)展。如包商銀行成立節(jié)能減排授信（綠色信貸）工作領導小組，負責全行節(jié)能減排授信（綠色信貸）的推進工作。

（二）經營管理行為貫徹綠色信貸要求

銀行業(yè)根據節(jié)能減排的要求和區(qū)域經濟的特點，相繼出臺與之相關的信貸政策、授信細則、風險清單等，將環(huán)保信息納入信貸管理全過程，同時運用貸款限額、風險權重以及經濟資本等手段促進綠色信貸業(yè)務的發(fā)展，使轄區(qū)銀行業(yè)信貸政策更趨理性，信貸操作保壓鮮明。如工商銀行建立了綠色信貸分類與企業(yè)評級和貸款質量分類的關聯(lián)，實現(xiàn)環(huán)境與社會風險全流程管理；農業(yè)銀行建立了兩高行業(yè)信貸限額管理制度；股份制銀行陸續(xù)出臺了綠色信貸政策實施辦法；各城商行明確提出逐步提高綠色信貸占比。

（三）考核問責機制彰顯綠色信貸導向

據調查，轄區(qū)銀行業(yè)普遍建立了綠色信貸考核機制和問責體系，例如農業(yè)銀行對于突破“兩高一?！毙袠I(yè)信貸限額的地區(qū)，雙倍扣減信貸規(guī)模：建設銀行對“兩高一?！毙袠I(yè)的經濟資本設置了較高系數，中國銀行、內蒙古銀行對“兩高一剩”行業(yè)實施退出管理制度，落實退出責任；興業(yè)銀行秉持“赤道原則”，建立了綠色信貸管理團隊，實行總、分行雙線控制的考評獎懲機制。通過探索銀行信貸引導資源配置，影響企業(yè)等微觀經濟主體的行為選擇。有效防范環(huán)境和社會風險，更好地服務實體經濟。

（四）綠色信貸產品和服務品種創(chuàng)新能力不斷提升

內蒙古銀行業(yè)將信貸資源與實體經濟發(fā)展需求相結合，不斷豐富綠色信貸產品。提升綠色信貸金融服務能力，如興業(yè)銀行與國際金融公司合作，推出小企業(yè)節(jié)能減排抵押授信業(yè)務，并與包頭鋼鐵集團合作發(fā)放全區(qū)第一個合同能源管理貸款。包商銀行與德國國際金融創(chuàng)新組織（CFIF）在能源效率貸款系列方面進行合作，設計專門產品用于更新設備、優(yōu)化設計、能源回收利用領域。部分銀行還先后探索開發(fā)碳排放置換權抵押、排污權抵押等新型的融資產品，以滿足科技創(chuàng)新型和節(jié)能環(huán)保型中小企業(yè)的融資需求，支持和培育綠色產業(yè)，引導企業(yè)綠色發(fā)展，積極營造綠色金融與綠色經濟共贏的發(fā)展局面。

三、綠色信貸現(xiàn)狀：困難和障礙尚待破解

（一）對綠色信貸的標準認知尚不統(tǒng)一

、

盡管銀監(jiān)會已經了《綠色信貸指引》，但由于過于原則，對商業(yè)銀行的綠色信貸行為指導性和約束性有限，各商業(yè)銀行對綠色信貸的內涵、外延理解并不一致。絕大部分是按照自己的理解制定各自的綠色信貸戰(zhàn)略、政策制度、流程和相關產品。致使在推廣綠色信貸工作層面缺少統(tǒng)一的執(zhí)行標準和衡量尺度。監(jiān)管部門也難以整齊劃一評價、考核，亟待需要規(guī)范、可操作的制度建設。

（二）對環(huán)境和社會風險的承受能力尚存不足

目前銀行業(yè)金融機構對于環(huán)境和社會風險的認識能力、管理能力和管理技術差別非常大，對銀監(jiān)會提出的有效識別、計量、監(jiān)測、控制信貸業(yè)務中環(huán)境和社會風險要求，還很難做到全面跟進落實。特別是部分中小法人銀行機構承擔環(huán)境和社會風險的能力還比較弱。而“兩高一剩”行業(yè)產生的環(huán)境和社會風險時刻伴隨著銀行業(yè)信貸風險而存在，國內外形勢的不確定性或一個政策的變化都有可能導致此類企業(yè)關閉、甚至破產，進而可能導致某一商業(yè)銀行面臨不可承擔的風險或不良貸款的急速反彈。

（三）協(xié)作和信息共享機制尚待進一步加強

一是監(jiān)管部門間的協(xié)作尚不密切。承擔項目審核和環(huán)保審批政府職能部門與屬地人民銀行、銀監(jiān)部門還只是松散型的協(xié)作和信息共享，處于各取所需階段。二是政府職能部門與銀行間的信息尚不透明。銀行業(yè)普遍認為，難以及時全面地掌握企業(yè)的環(huán)保及安全生產信息，只能要求貸款企業(yè)提供。從本地區(qū)情況來看，目前缺乏統(tǒng)一的環(huán)保政策、安全生產等信息機制，甚至從地方保護角度審慎提供部分環(huán)評信息，致使銀行獲取此方面信息的及時性、準確性和研判能力受到很大制約。因此，項目審批及環(huán)境主管等政府相關職能部門與銀行業(yè)監(jiān)管部門及銀行業(yè)金融機構間不能實現(xiàn)更為有效的聯(lián)動配合，或成為制約綠色信貸發(fā)展的瓶頸。

（四）綠色信貸產品的創(chuàng)新與服務尚有待深度開發(fā)

綠色信貸產品的設計不僅要吸取傳統(tǒng)信貸產品的成功經驗，同時要兼顧經濟效益、社會效益。更要體現(xiàn)銀行的環(huán)境與社會責任意識。目前銀行業(yè)綠色信貸與服務產品絕大部分體現(xiàn)與環(huán)評結果直接掛鉤上，綠色信貸創(chuàng)新上還顯得遲緩，部分在發(fā)達地區(qū)創(chuàng)新推廣的排污權抵押等一些綠色服務產品。在本地區(qū)還處于探索階段，受制于區(qū)域經濟、資源、技術和人才等因素的制約，還難以開發(fā)新的服務產品或借鑒先進地區(qū)成熟的產品，綠色信貸還處于初步發(fā)展階段。如探索“碳金融”服務、開發(fā)能效貸款、設計與可持續(xù)金融產品掛購的理財產品等方面還只是初步嘗試，均有待借鑒應用和深度研發(fā)。

（五）綠色信貸政策與產業(yè)政策尚需尋求最佳結合點

由于各商業(yè)銀行在實際執(zhí)行中仍按照行業(yè)信貸政策落實綠色信貸政策。對于一些循環(huán)經濟園區(qū)或循環(huán)經濟類型企業(yè)的整體授信。在操作中還存在突破產業(yè)政策的困難。如內蒙古的部分重點工業(yè)園區(qū)、循環(huán)經濟園區(qū)或循環(huán)經濟類型企業(yè)，都是以煤炭一煤焦油為起始產業(yè)鏈，然后形成一個新型、節(jié)能環(huán)保的循環(huán)產業(yè)鏈，而銀行在實際項目評估時，必須參考煤炭、煤焦油的信貸政策，而煤焦油又是受限的傳統(tǒng)煤化工行業(yè)。所以銀行在支持循環(huán)經濟發(fā)展上需要與國家產業(yè)政策的有機結合。解決好相互摯肘的問題。

四、綠色信貸發(fā)展：重在確定現(xiàn)實戰(zhàn)略和路徑

（一）強化頂層戰(zhàn)略設計，促進銀行業(yè)向新型“綠色銀行”轉變

在進一步明確綠色信貸標準的基礎上，督導銀行業(yè)金融機構把發(fā)展綠色信貸、綠色金融提升為銀行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來認識，強化銀行業(yè)法人機構頂層規(guī)劃。促使分支機構積極實踐。通過銀行業(yè)資本配置、績效目標和信貸產品的優(yōu)化推動信貸結構的優(yōu)化，進而發(fā)揮信貸杠桿在促進經濟結構調整中的作用，實現(xiàn)綠色信貸政策與打造綠色銀行、助推綠色經濟三者實現(xiàn)良好的契合，促進內蒙古區(qū)域經濟結構調整和發(fā)展模式向“綠色”轉變。

（二）強化政銀協(xié)同聯(lián)動，為推動綠色信貸提供支撐和保障

從對口角度，要積極向上級反映綠色信貸執(zhí)行情況、面臨的困難，需要各相關高層部門解決問題，提供可操作的配套政策支持。從區(qū)域角度，要加強政府相關職能部門與銀行監(jiān)管部門及銀行業(yè)的聯(lián)動，聯(lián)手定期制定綠色信貸指導目錄，作為企業(yè)信用等級評定和授信的重要信息，為信貸決策提供依據，并推動綠色信貸企業(yè)信息庫建設，形成管理、評價、貸款、監(jiān)測一體的協(xié)同機制。從良性互動角度，要進一步加強相互間信息溝通，銀監(jiān)部門積極引導銀行業(yè)定期綠色信貸政策信息，政府職能部門定期產業(yè)發(fā)展、環(huán)境評估等信息，及時通報違規(guī)違法企業(yè)信息，通過高效通暢的信息平臺，全面實現(xiàn)信息資源共享和及時有效。

（三）完善監(jiān)測評價體系，實現(xiàn)綠色信貸制度化、規(guī)范化

篇（5）

甲方：____________________

乙方：____________________

根據《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《公共機構節(jié)能條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，經協(xié)商一致，就以下物業(yè)管理服務事項達成協(xié)議。

物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱(以下簡稱本物業(yè))

物業(yè)類型

坐落位置

建筑面積

其他說明。

第二條物業(yè)管理范圍

乙方所接受的物業(yè)管理范圍是物業(yè)建筑產權標注及周邊區(qū)域、設施設備等資產在內的管理服務，不涉及資產的所有權。

(一)建筑物的維修、養(yǎng)護和管理(請在選擇項中打“√”)：

屋頂外墻面承重墻體樓面門廳各類通道

電梯廳車庫廣場道路室外管道窨井其他

(二)設施、設備的維修、養(yǎng)護和管理(請在選擇項中打“√”)：

中央空調變配電室照明電梯弱電監(jiān)控設備

給排水系統(tǒng)泵房消防設施備用電源其他

(三)公共秩序的管理(請在選擇項中打“√”)：

治安消防車輛其他

(四)公共綠地的養(yǎng)護和管理(請在選擇項中打“√”)：

公共綠地花木建筑小品其他

(五)其他約定(請在選擇項中打“√”)：

會務接待后勤保障其他

第三條日常管理服務職責和要求

(一)建筑物管理

做好建筑物的檢查和維修保養(yǎng)工作，使建筑物公共部位處于完好狀態(tài)，防止各種對建筑物侵蝕、損害行為的發(fā)生。

(二)設備設施管理

按照各設備設施的使用維護規(guī)范，做好日常養(yǎng)護工作。負責設備設施的日常操作以及照明、給排水等日常維修工作。

(三)公共秩序管理

物業(yè)區(qū)域內24小時全天候公共秩序管理，包括門禁巡查、中央監(jiān)控和突發(fā)事件處理等。

(四)公共環(huán)境管理

物業(yè)區(qū)域內公共部位的清掃、保潔、垃圾清運等。

(五)交通秩序維護

物業(yè)區(qū)域內各類車輛進出交通引導與車輛正常的停放秩序。

(六)消防防災管理

落實消防工作責任制，做好消防監(jiān)控值班和巡查，注意發(fā)現(xiàn)火災隱患，按要求制定應急預案并定期開展預案演練，一旦發(fā)生火災配合消防部門撲救。

(七)能源管理

定期做好對電、水、燃氣能耗的統(tǒng)計、分析工作，在甲方的指導下努力開展節(jié)能工作，制定節(jié)能措施并不斷挖掘潛力，提高能源使用效率。

(八)會務及接待服務

按甲方要求提供日常會務服務和重要活動、重大會議的接待服務，配合做好安全保衛(wèi)工作。

(九)其他后勤保障服務

根據合同約定為甲方提供餐飲、咖吧、送水、洗衣、洗車、廢棄物處理、物品搬移等服務及甲乙雙方協(xié)商約定的突擊性、臨時性任務。

以上各項管理服務內容或延伸服務內容可根據甲方需求，另行增加相關內容和具體質量標準。

第四條管理服務期限

管理服務的期限為____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。

第五條管理服務的質量標準

乙方應在本合同履行期限內，對本物業(yè)的管理服務達到甲方在招標書中提出的、乙方在投標書中承諾的以及在管理服務方案中具體表明的質量標準。(詳見附件)

第六條管理服務費用及支付方式

(一)本物業(yè)的管理服務費用按酬金制，酬金為每月________元人民幣/包干制的方式約定,合計人民幣________元，大寫人民幣________元。按每平方米建筑面積________元/每月計算。

(二)支付方式(請在選擇項中打“√”)：

雙方約定物業(yè)管理服務費按每月/每季/每半年/其他方式支付________，支付日期為________________。

(三)結算方式(請在選擇項中打“√”)：

國庫直撥支票轉賬其他

在本合同履行期限內，如遇政府政策性調價、最低工資和社會保險費基數調整、增設繳費項目、物價指數上升等因素導致物業(yè)管理服務成本顯著上升，甲乙雙方可通過協(xié)商一致，以補充協(xié)議的方式對物業(yè)管理服務費作出相應調整。

第七條雙方的權利義務

(一)甲方的權利義務

1.有權審定乙方編制的管理服務方案、人員編制、費用預算。

2.有權對乙方管理服務的質量進行監(jiān)督，對不符合質量標準的管理服務有權建議整改，對不稱職人員可以要求乙方更換。

3.為乙方的管理服務提供必要的工作條件及所必需的相關資料，包括辦公用房、設備工具庫房(含相關工具、物料)、員工更衣及休息場所等設施和涉及本物業(yè)管理服務所需的驗收圖紙、資料等。為乙方的物業(yè)管理服務提供相應的協(xié)助和配合。

4.按合同約定的費用及支付方式，按時支付物業(yè)管理服務費。

5.按法律規(guī)定或經雙方商定由甲方承擔的其他責任和義務。

(二)乙方的權利義務

1.應根據法律、法規(guī)的規(guī)定及本合同約定，編制物業(yè)管理服務方案、人員編制和費用預算，報送甲方審定。

2.保證從事本物業(yè)管理項目的人員具備相應的職業(yè)資格和應有的素質要求。如需調整管理人員及技術骨干應事先通報甲方，對甲方提出認為不適合的在崗人員，乙方應作出相應調整。

3.對管理服務涉及的專業(yè)性、技術性要求較高的工作內容，可另行委托第三方承擔，但應及時報甲方備案。委托的工作內容僅限于分項內容，整體管理服務項目不得轉讓給第三方。

4.合同終止時，乙方應向甲方提交物業(yè)管理總結報告。在約定時間內向甲方移交房屋、物料、設備、工具、檔案和圖紙資料;所有移交的內容都應有清單并由雙方簽收;全部手續(xù)完成后簽署物業(yè)移交確認書。

5.按法律規(guī)定或經雙方商定應由乙方承擔的其他責任和義務。

第八條違約責任

(一)乙方按合同約定的質量標準履行管理服務職責而甲方逾期支付管理服務費用的，每逾期一天按未付物業(yè)費用金額的____%向乙方支付違約金。

(二)乙方未按合同約定的質量標準履行管理服務職責，但未給甲方造成損失的，甲方可要求乙方整改，乙方達到管理服務質量標準后，甲方應支付相應的管理服務費用。

(三)乙方未按合同約定的質量標準履行管理服務職責，給甲方造成損失的，甲方可要求乙方按實賠償;因乙方管理服務質量問題導致甲方無法實現(xiàn)合同目的的，甲方有權單方解除合同。

(四)因乙方原因導致重大火災、失竊等事件的，甲方有權單方解除合同，并要求乙方賠償相關損失。

(五)其他違約責任

第九條爭議解決方式

雙方發(fā)生爭議的，可協(xié)商解決，或向有關部門申請調解;也可提請上海仲裁委員會仲裁(不愿意仲裁而選擇向法院提起訴訟的，請雙方在簽署合同時將此仲裁條款劃去)。

其他約定

合同附件

(一)本項目招投標過程中的有關文件作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。如招投標文件內容同本合同條款有不一致處，以本合同條款為準。(詳見附件)

(二)對本合同的未盡事宜，可經雙方協(xié)商一致后另行簽署補充協(xié)議。補充協(xié)議作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。補充協(xié)議內容與本合同不一致處，從補充協(xié)議。(詳見補充協(xié)議)

第十二條合同生效

本合同簽訂后經雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式____份，雙方各執(zhí)____份。

甲方：____________乙方：____________

住所：____________住所：____________

法定代表人：________法定代表人：________

委托人：________委托人：________

電話：____________電話：____________

開戶銀行：________開戶銀行：________

賬號：____________賬號：____________

郵政編碼：________郵政編碼：________

簽訂時間：________年____月____日

有關于物業(yè)管理服務合同

甲方(委托方)：_________業(yè)主管理委員會

乙方(受委托方)：_________物業(yè)管理公司

為加強_________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。

第一條 物業(yè)管理內容

1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務。

2.管理事項包括：

(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;

(2)物業(yè)范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;

(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉站后的工作);

(4)公共生活秩序;

(5)文娛活動場所;

(6)便民服務網點及物業(yè)范圍內所有營業(yè)場所;

(7)車輛行使及停泊;

(8)物業(yè)檔案管理;

(9)授權由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

第二條 委托物業(yè)管理形式

承包經營、自負盈虧。

第三條 物業(yè)管理期限

委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

第四條 雙方權利、義務

1.甲方權利、義務：

(1)根據本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;

(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續(xù);

(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;

(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動;

(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;

(8)負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;

(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改;

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系;

(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。

2.乙方責任、權利、義務：

(1)根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;

(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;

(3)根據住宅區(qū)內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費;

(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;

(5)對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員;

(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;

(9)有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理;

(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業(yè)管理檔案及有關資料;

(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;

(12)有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第五條 物業(yè)管理目標和經濟指標

1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內達到_________標準。

2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。

第六條 風險抵押

1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。

2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。

4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。

第七條 獎罰措施

1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。

2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元(全國)、_________元(省)、_________元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。

4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。

5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經濟損失。

第八條 合同更改、補充與終止

1.經雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見。

3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

第九條 其他事項

1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。

2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調解，或訴至人民法院。

甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________

代表人(簽字)：_________ 代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

表達物業(yè)管理服務合同

第一章 總則

第一條 本合同當事人

委托方(以下簡稱甲方)：_________

名稱：_________

主任：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

受托方(以下簡稱乙方)：_________

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯(lián)系電話：_________

根據有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：_________

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)(市)縣_________路(街道)_________號

四至：東_________南_________西_________北

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

委托管理的物業(yè)構成細目見附件一。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人;甲方應當要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據業(yè)主公約履行本合同中相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度。

第二章 委托管理服務事項

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________.

第五條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監(jiān)控設備、建筑物防雷設施、_________.

第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理、_________.

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所、_________.

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_________.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________.

本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________.

前款約定的事項不含業(yè)主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________.

第十三條 根據業(yè)主委員會的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協(xié)商。

第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據情節(jié)輕重采取報告規(guī)勸、制止、_________等措施。

第十六條 其它委托事項

1、_________;

2、_________;

3、_________.

第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為_________年(不超過3年)。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。

第四章 雙方權利義務

第十八條 甲方權利義務

1、代表和維護業(yè)主、使用人的合法權益;經常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時將這些反饋給乙方;協(xié)調業(yè)主、使用人、乙方之間的關系;

2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度;采取措施督促業(yè)主、使用人按時交納物業(yè)管理公共服務費用;

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案;

4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實施及制度的執(zhí)行情況;

5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、維修養(yǎng)護計劃和財務預算及決算報告;

6、審批物業(yè)維修專項資金的使用預算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收;審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告;

7、在合同生效之日起_________內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積物業(yè)管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行;

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

9、與乙方辦理物業(yè)管理驗收手續(xù)時，應向乙方移交下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(2)設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料;

(3)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;

10、協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

(1)_________;

(2)_________;

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動及完成物業(yè)管理各項管理目標;

12、負責本物業(yè)維修專項資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項資金;

13、甲方有權指定專業(yè)審計機構，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務費收支狀況進行審計;

14、_________.

第十九條 乙方權利義務

1、根據有關法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案，自主開展物業(yè)經營管理服務活動;

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理;

3、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為及時進行處理;

4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方;

5、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監(jiān)督;按養(yǎng)護計劃和操作規(guī)程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險情及時排除;

7、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計劃和報告。

8、每_________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務費用收支帳目和物業(yè)維修專項資金使用情況，將物業(yè)管理服務項目、收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內公示;

9、對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改、擴建或改善配套項目，須與相鄰業(yè)主協(xié)商同意并征得業(yè)主大會同意后報有關部門批準方可實施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;

10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料;

11、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)管理檔案，并負責及時記載有關的變更情況;

12、接受業(yè)主、使用人、甲方、物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況;

13、_________.

第五章 物業(yè)管理公共服務質量

第二十條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理：

1、房屋外觀;

2、設備運行;

3、共用部位、共用設施設備的維護和管理;

4、公共環(huán)境衛(wèi)生;

5、綠化;

6、交通秩序與車輛停放;

7、公共秩序維護與協(xié)助消防;

8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修;

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________.

上述1～8項物業(yè)管理服務質量不低于物業(yè)管理服務的行業(yè)指導標準，具體見附件二。

第六章 物業(yè)管理服務費用

第二十一條 物業(yè)管理服務費

1、本物業(yè)的管理服務費用執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理服務費用的相關規(guī)定;

2、本物業(yè)管理公共服務費，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________;

3、本物業(yè)管理公共服務費每_________[月]/[季]/[半年])交納一次，每次交納費用時間為_________.

4、本物業(yè)管理公共服務費標準的調整[由甲方召開業(yè)主大會討論決定后，乙方據此向物價主管部門申報并獲核定的標準進行調整]/[甲方召開業(yè)主大會決定標準，甲乙雙方協(xié)商調整].

5、空置、空關房屋的物業(yè)管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應承擔的物業(yè)管理公共服務費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任;

7、業(yè)主轉讓物業(yè)時，須交清轉讓之前該業(yè)主應承擔的物業(yè)管理公共服務費;

8、物業(yè)管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按_________[該幢]/[該物業(yè)]住戶實際用量共同分攤;

9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務費的，按以下第_________項處理;

(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;

(2)從逾期之日起按每天應交管理服務費的千分之_________交納滯納金;

(3)_________.

第二十二條 車位使用費不得高于有權核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

5、_________.

第二十三條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養(yǎng)護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。

第二十四條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：

1、_________;

2、_________;

3、_________;

第二十五條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：

本物業(yè)的房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的日常養(yǎng)護費用，由乙方在收取的物業(yè)管理公共服務費中列支，其大修、中修、更新、改造費用，在本物業(yè)維修專項資金中列支。共用的專項設備運行的能耗，應設獨立計量表核算，據實際用量合理分攤計收費用。

第二十六條 經甲方同意，物業(yè)管理主管部門將本物業(yè)當年度需用維修專項資金移交給乙方代管的，乙方應當定期接受甲方的檢查與監(jiān)督。

第二十七條 乙方發(fā)生變換時，代管的維修專項資金帳目經甲方審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續(xù)。帳戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章起十日內送當地物業(yè)管理主管部門和甲方備案。

第二十八條 房屋共用部位、共用設施設備的保險由乙方代行辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。

業(yè)主、使用人的家庭財產與人身安全的保險由業(yè)主、使用人自行辦理;

_________.

第七章 違約責任

第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在_________期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第三十條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，并達到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按_________支付違約金;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十二條 甲方違反協(xié)議，未能讓業(yè)主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理公共服務費標準和時間交納費用的，乙方有權要求甲方向業(yè)主催促補交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________.

第三十三條 甲乙雙方中任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付_________元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。

第三十四條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發(fā)建設單位索賠。

因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。

第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第三十六條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。

第八章 附則

第三十七條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第三十八條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成業(yè)主財產損失的，當事雙方按有關法律規(guī)定處理。

第三十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第四十二條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標，并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權，但根據法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。

第四十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第四十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：

(一)提交_________仲裁委員會仲裁;

(二)依法向人法院起訴。

第四十五條 甲乙雙方應將本物業(yè)的《業(yè)主公約》作為本合同的附件;業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當將《業(yè)主公約》與本合同作為轉讓合同的附件，并告之受讓人關于物業(yè)管理公共服務費用等費用的交納情況。

第四十六條 本合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在本合同期滿_________天前向對方提出書面意見。

第四十七條 本合同自_________起生效。

篇（6）

關于物業(yè)工作計劃1

 

新的一年，為實現(xiàn)新街公司長遠發(fā)展，現(xiàn)結合新街公司和我部門的實際情況，我們物業(yè)部20xx年工作的重點，著力于物業(yè)部各項工作的落實，并在原來物業(yè)部工作的基礎上，不斷提高服務質量，主動配合其他兄弟部門完成各項維修任務，特擬定工作計劃如下：

 

一、人員安排

 

xx新街是一條地下商業(yè)步行街，根據目前新街公司的運作模式及崗位管理的需求，物業(yè)部人員維持目前的的人數外，繼續(xù)招聘電梯工2名，瓦工1名，空調工1名。（分工附表）保證水電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)及公共設施的正常運行。為保證應急事件得以及時有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，夜間實行備勤制度。

 

二、工作安排

 

（1）加強物業(yè)部的服務意識。目前在服務上，物業(yè)部需進一步的提高服務水平，特別是在方式、質量及工作標準上，更需進一步的提高。本部門將定期和不定期的開展服務意識和方式的培訓，提高部門人員的服務質量、服務效率、工作標準。

 

（2）完善制度，明確責任，保障部門良性運作。為發(fā)揮物業(yè)部作為物業(yè)和商家之間發(fā)展的良好溝通關系的紐帶作用，針對服務的心態(tài)，完善和改進工作制度，從而更適合目前工作的開展。從設備管理和人員編排完善制度，真正實現(xiàn)工作有章可循，規(guī)范工作。通過落實制度，明確責任，保證了部門工作的良性開展。

 

（3）加強設備的監(jiān)管、加強成本意識。物業(yè)部負責所有的設施設備的維護管理，直接關系物業(yè)成本的控制。熟悉設備運行、性能，保證設備的正常運行，按照規(guī)范操作，操作是監(jiān)管的重力區(qū)，物業(yè)部將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效；并將設施設備維護側重點規(guī)劃到具體個人。

 

（4）開展培訓，強化學習，提高技能水平。就目前物業(yè)部服務的范圍，相對于同類商場還比較有限，特別是局限于自身知識的結構，為進一步的提高工作技能，計劃采取“走出去請進來”的工作思路，即派優(yōu)秀員工外出考察學習，聘請專家前來培訓指導，并結合實際開展理論學習，取長補短，提高整體隊伍的服務水平。

 

（5）針對設施設備維護保養(yǎng)的特點，擬定相應的維護保養(yǎng)計劃，將工作目標細化。變配電、電梯、中央空調等大型設備按時按量、責任到人。

 

三、做好能源控制管理

 

能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例，節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關鍵是：

 

（1）提高所有員工的節(jié)能意識。根據商場溫度的變化適時開關中央空調，制定開關時間等

 

（2）制定必要的規(guī)章制度。比如物料二次回收利用制度

 

（3）采取必要的技術措施，比如商場內廣告燈箱和公共區(qū)域照明設施設備的改造，根據季節(jié)及時調節(jié)開關燈的時間，將能耗降到最低。

 

（4）在設備運行和維修成本上進行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費。

 

（5）每月定時抄水電表并進行匯總,做好節(jié)能降耗的工作。

 

四、預防性維修

 

（1）預防性維修：所有的設施設備均制定維護保養(yǎng)和檢修計劃，按既定的時間、項目和流程實施預防性檢修。

 

（2）日常報修處理：設施、設備的日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式采取維修措施。

 

（3）日常巡查：物業(yè)部各值班人員在當班時對責任范圍內的設備、設施進行一至兩次的巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。

 

五、健全設備、設施檔案，做好維修工作檢查記錄。

 

為保證設備、設施原始資料的完整性和連續(xù)性，在現(xiàn)有基礎上進一步的完善部門檔案管理。做好設施設備資料的收集跟進工作。

 

六、設施設備計劃維保工作：

 

（1）嚴格執(zhí)行定期巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每日巡檢不少于1次。

 

（2）根據季節(jié)不同安排定期檢查，特別是汛期，加強排水系統(tǒng)巡視檢查力度確保安全。 七、費用計劃（附表）

 

我們工程部將通過開展以上工作，展現(xiàn)我們公司的服務形象，為商家提供更為優(yōu)質貼心的服務，為公司今后的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

 

關于物業(yè)工作計劃2

 

根據《物業(yè)管理公司發(fā)展思路及具體實施方案》的計劃，和公司在20xx年的情況，在綜合考慮研討的情況下，制訂物業(yè)公司20xx年的工作計劃。

 

20xx年，是物業(yè)公司致為關鍵的一年。工作任務將主要涉及到企業(yè)資質的換級，企業(yè)管理規(guī)模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質量等具體工作。物業(yè)公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發(fā)展擴大。因此，20xx年的工作重點將轉移到公司業(yè)務的拓展方面來。為能夠順利的達到當初二級企業(yè)資質的要求，擴大管理面積、擴大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據公司發(fā)展需要，將調整組織結構，進一步優(yōu)化人力資源，提高物業(yè)公司的人員素質。繼續(xù)抓內部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的質量管理體系，保持公司的管理質量水平穩(wěn)步上升。在工作程序上進行優(yōu)化，保證工作能夠更快更好的完成。

 

一、對外拓展：

 

物業(yè)公司到了20xx年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質換級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發(fā)展就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，20xx年的工作重點必須轉移到這方面來。四川成都的物業(yè)管理市場，住宅小區(qū)在今后較長的一段時間里仍是最大市場，退其次是綜合寫字樓，再就是工業(yè)園區(qū)。按照我公司目前的規(guī)模，難以在市場上接到規(guī)模大、檔次高的住宅物業(yè)。因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)展的首選目標。同時，住宅物業(yè)是市場上競爭最激烈的一個物業(yè)類型，我公司應在不放棄該類物業(yè)的情形下，開拓寫字樓、工業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等類型的物業(yè)市場。走別人沒有走的路。在20xx年第一季度即組織人員進行一次大規(guī)模的市場調查。就得出的結果調整公司的拓展方向。

 

經過20xx年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，20xx年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設專門的拓展部門招聘高素質的得力人員來專業(yè)從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。投入預算見附表5。

 

目前暫定20xx年的拓展目標計劃為23萬平方米，這個數字經過研究，是比較實際的數字，能夠實現(xiàn)的數字。如果20xx能夠找到一個工業(yè)園區(qū)則十萬平方米是較為容易實現(xiàn)的;如果是在住宅物業(yè)方面能夠拓展有成績，有兩個項目的話，也可以實現(xiàn)。目前在談的大觀園項目等也表明，公司20xx年的拓展前景是美好的。

 

二、換取企業(yè)資質

 

按照四川省的有關規(guī)定，我公司的臨時資質是一年，將于20xx年5月份到期，有關行政部門根據我公司的管理面積等參數來評審我公司的企業(yè)等級。據我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業(yè)。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業(yè)管理項目，則評定為三級企業(yè)，應該是可以的。所以，企業(yè)等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業(yè)等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在20xx年第二季度開始準備有關資質評審的有關資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關。

 

三、內部管理工作：

 

(一) 人力資源管理：

 

物業(yè)公司在20xx年中設置了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經營管理部，今年將新設立拓展部。分管原來經營管理部的物業(yè)管理項目的對外拓展工作。同時，在現(xiàn)有的人員任用上，按照留優(yōu)分劣的原則進行崗位調整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。

 

在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內部員工的培養(yǎng)和選拔，帶出一支真正的高素質隊伍。推行員工職業(yè)生涯咨詢，培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)的精神。真正以公司的發(fā)展為自己的事業(yè)。在今后的項目發(fā)展中，必須給予內部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優(yōu)化。

 

在培訓工作上將繼續(xù)完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。員工進入公司后一年內必須持證上崗率達100﹪。技術性工種必須持相關國家認證證書上崗。20xx年的培訓工作重點轉移到管理員和班組長這一級員工上，基層的.管理人員目前是公司的人力資源弱項，二零零四年通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。

 

(二) 品質管理：

 

質量管理體系在XX年開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重視度不夠外，還在培訓工作上滯后，執(zhí)行的標準沒有真正的落實。為此，20xx年將繼續(xù)貫徹公司的質量體系，為公司通過iso9000：20xx的認證認真的打好基礎，爭取能夠在20xx年通過認證。

 

在20xx年2月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質量體系文件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的品質管理培訓。對新接管的項目實施項目式的質量體系設計，對單獨的項目編寫質量文件，單獨實施不同標準的質量系統(tǒng)。

 

20xx年將實施品質管理項目專人負責制，公司每個接管的項目都指定專人配合品質主管從事質量管理工作。包括在該項目的質量內部管理、業(yè)主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項目質量管理審核報告等。同時，配合項目業(yè)主(業(yè)主委員會)的需求進行年度的質量管理分析調查，獲得有效的內部管理信息和業(yè)主的建議，以便對項目的不合格項進行整改。

 

20xx年12月擬將進行一次內部質量管理體系審核，將嚴格依照iso9000：20xx的要素進行，這次內審將是物業(yè)公司的第一次品質管理總結會議。

 

(三) 行政工作：

 

綜合管理部在20xx年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細致的落實。在公司和員工之間沒有一個有效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。為此，在XX年綜合管理部要加強管理，做好人事、勞資、檔案外聯(lián)等各項工作。在公司內設置建議信箱，具體設置在公司總部和各項目處，用于公司員工就公司的現(xiàn)狀和工作生活中的各種問題進行咨詢，由行政主管人員抽專門的時間了解，并回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的質量體系審核。

 

20xx年物業(yè)公司的消耗物品采購將由綜合管理部進行統(tǒng)一采購。采購的形式采取固定供貨商合同制服務，有利于節(jié)約成本和規(guī)范化操作。每月的20-25號各管理處報下個月的材料采購清單，30-下月3號領取所采購的物資，在有力保障項目處正常運轉的同時，注意費用的有效控制。

 

20xx年物業(yè)公司還要慢慢的溶進四川成都乃至西南的物業(yè)管理市場，參加行業(yè)協(xié)會，參與政府主管部門或者其他單位舉辦的各類專業(yè)活動。對四川省的物業(yè)管理行業(yè)進行理論性的研究，為公司發(fā)展指明道路方向，同時也在物業(yè)管理行業(yè)打下華神物業(yè)的烙印。

 

(四) 企業(yè)文化和品牌打造：

 

華神物業(yè)是年輕企業(yè)，依托華神集團和四川的大經濟環(huán)境發(fā)展，華神物業(yè)繼承了華神集團了優(yōu)良傳統(tǒng)，打造企業(yè)品牌，鑄造朝氣逢勃的企業(yè)文化。在20xx年物業(yè)公司將通過舉辦一系列的活動，來鑄造公司的品牌和文化。如：崗位技能競賽、服務水平競賽、籃球賽等，以此加強企業(yè)的凝聚力，增強員工的歸屬感，激發(fā)員工的工作熱情。嚴肅工作紀律，從細小處做起，如：著統(tǒng)一服裝上班、見面問好、主動為業(yè)主提供幫助、下班整理自己的辦公桌等等。再就是舉辦多種多樣的競賽活動，同時積極參與有關物業(yè)管理的各種會議和培訓，在業(yè)界建立形象。

 

三、經營管理工作：

 

二零零四年，經營管理部主要工作是在公司已有和新接的各項目中挖掘項目的相關資源進行經營，指導項目部開展經營管理工作。核算項目部的經營情況，根據實際情況和計劃來調控，以達到經濟效益最大化。20xx年的兩個經營項目，在年底都進行了剝離。因此，20xx年經營管理部主要進行物業(yè)管理項目的經營工作，兼而尋找新的項目。

 

四、收支預測：

 

收入：按照先前的預測，二零xx年擴展23萬平方米的管理面積，按目前已經有可能的大觀園項目方案來計算，已經有15萬平方米。年開支72萬，收入74 萬，收支相抵，除去不可預見的因素，則該項目持平。若按另外擴展8萬平方米面積，每平方米0.4元計算，則年收入38.4萬。預測利潤率為10﹪，即 3.84萬元。綜合計算，若在3月份前進駐大觀園項目則盈利不超過1.5萬元。若在換取企業(yè)等級資質后，順利拓展8萬平方米的項目，預算盈利1.92萬元。隨著管理面積的擴大，利用資源可開展多種經營項目，但由于可變性和不可預測性，在此不對此做測算。據此，綜合計算，公司明年總收入24萬(工業(yè)園)、 74萬(大觀園)、38.4萬(拓展新項目)，共136.4萬元。

 

支出：工業(yè)園管理處全年支出預算22.8萬，大觀園項目全年支出預算68萬，拓展新項目支出預算34.56萬，公司本部支出10.4萬，則全年總支出為135.76萬元。

 

利潤：136.4-135.76=0.64萬元。

 

華神物業(yè)在二零零四年必須得到一個質的提升、積累，面對困難打開一個新的局面，公司才能向前走。在下一年度必須放開步伐，大膽嘗試各種新的經營方式，力爭取得最大的經濟效益。本工作計劃是公司二零零四年各項工作計劃的大綱，詳細計劃以本大綱為主體展開。

 

關于物業(yè)工作計劃3

 

一、全面實施規(guī)范化管理。

 

在原有基礎上修定各部門工作手冊，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴格執(zhí)行，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據可依。并規(guī)范管理，健全各式檔案，將以規(guī)范表格記錄為工作重點，做到全面、詳實有據可查。

 

二、執(zhí)行績效考核工作，提高服務工作質量

 

以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。

 

三、強化培訓考核制度

 

根據公司培訓方針，制定培訓計劃，提高服務意識、業(yè)務水平。有針對性的開展崗位素質教育，促進員工愛崗敬業(yè)，服務意識等綜合素質的提高。對員工從服務意識、禮儀禮貌、業(yè)務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質，為公司發(fā)展儲備人力資源。

 

四、結合小區(qū)實際建立嚴整的安防體系

 

從制度規(guī)范入手，責任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結合績效考核加強隊伍建設，加大對小區(qū)住戶安防知識的宣傳力度，打開聯(lián)防共治的局面。

 

五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度

 

以制度規(guī)范日常工作管理，完善小區(qū)樓宇、消防、公共設施設備的維保，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護、水電維修等有償服務，在給業(yè)主提供優(yōu)質服務。

 

六、根據公司年度統(tǒng)籌計劃，開展社區(qū)文化活動，創(chuàng)建和諧社區(qū)。

 

根據年度工作計劃，近階段的工作重點是:

 

1、根據營運中心下發(fā)的《設備/設施規(guī)范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計劃管理制度》等制度規(guī)范，嚴格執(zhí)行，逐項整改完善，按實施日期落實到位。

 

2、根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。

 

3、擬定車輛臨停收費可行性方案。

 

4、配合運營中心"溫馨社區(qū)生活剪影"等社區(qū)文化活動的開展，組織相關部門做好準備工作。

 

5、按部門計劃完成當月培訓工作。