緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房產投資利弊范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

日本出現房地產基金并不早。1992年以前，日本的地產發展相對封閉，基本上沒有外資進入。20世紀80年代日本人在進行房地產價格評估時，并不知道用DCF的方式進行估值。

20世紀90年代，日本的銀行在泡沫經濟破滅以后，產生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產市場的價格連續下降了8年。這8年時間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時間投行和基金都發了大財。

Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進入日本，開始幾年就是從事不良債權的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀80年代，高爾夫球場會員證被炒得非常熱。一張會員證幾千萬日元，是普通工薪階層數年的年俸。會員證規定如果會員要求退會的話，錢是要全額退還的。20世紀90年代以后，許多會員退會，許多高爾夫球場無法償還會員的會員費，紛紛申請破產或者破產保護。Lone Star就在此時，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。

90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運作模式，開始設立各種各樣的房地產基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權開始的。日本的地產基金開始進入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個原因，一個是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個原因是這個時候已經有許多的房地產基金管理公司在日本證券交易所上市。

2002年以后，日本的房地產市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個重要的原因就是國際和日本國內大批的房地產基金出現，大家都爭相購買優質的房地產資源。這個階段給這些房地產基金融資的，主要是歐美的一些金融機構。2007年到2008年發生次貸危機，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產基金行業迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地產市場開始恢復，但是，日本的房地產基金管理公司已經沒有了2000年到2006年之間的風頭。

2 日本房地產基金的結構

日本私募房地產基金的結構主要有兩種。

一種是GK-TK結構。所謂的GK就是日語里的“合同會社”。會社在日語里是公司的意思。合同會社的法律根據是2006年5月修訂實施的日本會社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產信托收益權，而不是房地產本身。

一種是TMK 結構。TMK是日語里的“特定目的會社”，其法律根據為2000年實施的資產流動法。

這兩種框架的設計需要考慮的是：一、把大額的房地產投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業法人稅稅率在40%左右，稅負非常重;三、實現倒產隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。

目前日本地產基金購買的地產，大部分都不是實物的房地產，而是購買的房地產信托收益權。這樣做有兩個重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負擔，另外一個意義是，信托銀行在接受房地產設定信托的時候，要進行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會的地產，就不能設信托，產權上存在重大瑕疵的，或者建筑質量上有重大問題的，也不能設為信托。

3 房地產基金的“煉金術”

日本房地產基金給投資家承諾的預期收益一般是15%以上。2007年次貸危機之前，基本上都達到了。房地產基金管理公司也收到了可觀的管理費。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業都是傳媒（電視臺和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強的制造企業。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產基金管理公司Davici Advisory連續兩年蟬聯日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機的影響破產了）。外資投行和外資地產基金公司的員工平均收入更高。但因為他們不是日本的上市公司，所以不在這些排行榜中。

那么這些地產基金是如何煉金的？

3.1 買便宜的東西。20世紀90年代，美國的投資銀行和房地產基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產抵押物。價格比較便宜。不過2002年之后，這種機會就基本沒有了。

3.2 處理房地產存在的一些法律問題。主要問題就是產權糾紛或者是和相鄰的房地產的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規定設置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。

3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產基金之所以在20世紀90年代后期開始飛速發展，一個原因是法律開始允許房地產證券化，另外一個原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導入日本的。之后日本銀行也開始模仿實施，這大大方便了房地產的融資。歐美的投資銀行和商業銀行對房地產進行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進而組成CDO等證券化產品。房地產基金在運作過程中，每購入一個投資標的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。

3.4 對建筑物的耐震或者環境保護進行改造。日語里有個詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時候，是嚴格遵守了當時的法規法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標準提高了，建筑物達不到國家現行標準了。那么對這些建筑物進行修補，使其抗震能力達到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規模運作，這類建筑物基本上都被改造過了。

3.5 對建筑進行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進行改造。裝修之后租金價格會上升。

3.6 進行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產的市場位置，根據需要趕走一些租戶，導入一些新租戶，改變寫字樓或者商業設施的品質，提升商業設施的客源數量和質量。

3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。

3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產基金買賣的大部分都是房地產的信托收益權，而不是房地產實物。其中一個重要原因就是可以避免房地產交易稅，減少支出。

4 投資日本房地產行業的利和弊

關于投資日本的房地產行業，最大的問題或者風險是中日關系的問題。近年來，中日關系不斷惡化，而且還有進一步惡化的傾向。政治關系會不同程度地影響到實體的投資。另外一個重要的問題是，日本社會對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態度。當然，這種現象在絕大多數國家都會有。

但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產行業就不如投資其他發達國家。日本有自己獨特的優勢。從房地產市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產市場并不亞于歐美發達國家。日本在20世紀80年代后期人均GDP達到過全世界第一的水平。但是房地產市場的成熟是次貸危機之后的事情。日本在20世紀80年代經歷了歷史上少有的房地產泡沫。在次貸危機前后又經歷了一次小型的地產泡沫。經歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產市場的認識更加理性和成熟。2001年開設了REITs市場。

日本房地產的價格非常透明。日本的國土交通省每年會公布土地的公示價。每年政府組織房地產評估師，對全國幾十萬個定點的土地，每年1月1日時間點的價格進行公布。每年日本國稅廳也會公布路線價。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個時間點的土地價格。每年各個地方政府也會給不動產進行固定資產的評估。根據這個評估金額對規定資產征收不動產稅。

日本的房地產登記是在法務省進行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權屬和其歷史變更過程。

日本的房地產市場有一些固有的習慣，高度保證了房地產所有人的權益。比如，在出租寫字樓或者商業設施的時候，一般會收取6個月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時候，都需要租戶提供擔保人。并且一般會收取1個月或者2個月的押金。而且，日本的保險高度發達，所有的建筑物基本上都有火災保險。

日本近20年來利率都特別低，有一段時間甚至為零利率。在日本進行房地產投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產價格增速放緩的情況下，15%是一個非?？捎^的回報。

進入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產市場明顯逼近一個拐點。

個人認為日本在以下的幾個方面，對比其他國家具有相對的優勢或者說對中國企業具有特別的價值：

4.1 日本的房屋抗震技術。大家知道日本是個地震多發國家。一直到20世紀60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術。

4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發達國家相比，有一個明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會例外。日本的房地產企業，通過理念的更新和技術的進步來滿足消費者提出的需求。

戰后60年的發展，日本的房地產行業積累了豐富的經驗。這些經驗毫無疑問是值得我們學習和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個例子。

4.3 養老設施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養老設施和醫療護理設施。

篇（2）

今年全省兩會上，除了提出城鎮上山的議題外，還重點提出了云南省將推進旅游地產的開發，作為旅游地產開發熱土的大理，早副局長表示，將在相關政策的指導下，加大對旅游地產開發企業的服務力度的同時，進行合理布局、營造良好的發展環境，以加大大理市主城區優勢區位地塊的舊城改造力度，為商業地產發展騰退用地空間，城區外的優勢資源留給旅游地產來開發，為開發商向商業地產、旅游地產轉移創造良好的投資環境。

“大理將加快房地產業轉型和結構調整，堅持發展多元化的房地產業?！痹绺本珠L說，大理將以海東大開發和蒼洱觀光休閑度假旅游、佛教文化旅游、洱源溫泉休療度假旅游、巍山南詔文化旅游、鶴慶銀都水鄉旅游、劍川文化生態旅游等六大重點景區建設為契機，加大招商引資力度，切實做好旅游、文化、休閑、運動、養老等房地產項目的招商引資工作。同時，深入挖掘大理得天獨厚的自然資源和旅游資源優勢，依托海東山地城市建設和旅游二次創業，大力推進旅游產業、文化產業和房地產行業的結合，促進全州房地產業向多元化發展。

轉型升級成就大理旅游的跨越式發展

云南大理有著深厚的歷史底蘊、人文風情和獨特的自然風光。對于云南旅游而言，大理既是熱點，又是發展的重點，作為滇西旅游線的首站，在大理滇西中心城市規劃下，大理旅游發展迎來新的契機。特別是，云南旅游二次創業的“省策”對于大理旅游轉型升級，以及以旅游來體現的“幸福大理”建設的凸顯，將使大理成為游客停留在異域的一段美好時光。

大理州上半年旅游業總收入增長48.87%

作為旅游大州的大理，近幾年，按照省委、省政府的決策部署，全力推進旅游二次創業，加快旅游產業改革發展，實現了旅游產業的大跨越、大發展，為全州經濟社會又好又快發展作出了積極貢獻。據介紹，“十一五”期間，大理全州累計接待國內旅游者5113.22萬人次，接待海外旅游者155.5萬人次，旅游業總收入403.85億元。2011年，接待國內外旅游者1545萬人次，增長15.5%；旅游業總收入138.4億元，增長20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97萬人次，增長36.02%；接待國內外旅游者914.62萬人次，增長18.76%；旅游業總收入95.35億元，增長48.87%。目前，全州共有102家旅游星級飯店、43家旅行社、20個A級景區、10家旅游車公司、6艘大型游船、5條旅游索道、11家旅游購物商店、12家文化旅游經營單位，旅游直接從業人員5萬人，間接從業人員達20萬人。

在大理旅游進入“十二五”時期后，2012年旅游呈現全面復蘇的現狀。在這樣的背景下，大理州結合實際，制訂了旅游產業發展的又一個“五年計劃”。大理州旅游發展管理委員會規劃科工作人員馮亞軍介紹，“十二五”時期，大理州將按照突出特色、項目帶動、優化結構、融合發展、轉型升級、提質增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持續穩定增長的基礎上，力爭實現產業“兩個倍增”、“兩個跨越”，打造“四個示范區”（兩個倍增：到2015年，力爭全州旅游業總收入達300億元，海外游客達100萬人次。兩個跨越：實現以觀光旅游為主向觀光休閑度假康體會展旅游多元發展的新跨越，實現由國內重點旅游城市向國際化旅游城市的新跨越，把大理建設成為國內一流、世界知名的旅游勝地、休閑之都。四個示范區：全國旅游與文化互動發展示范區、生態旅游發展示范區、山地旅游城市發展示范區、旅游促進城鄉一體化發展示范區）。

據介紹，在旅游規劃上，大理州將按照高起點、高標準、大手筆的要求，抓緊編制全州旅游交通網絡建設、蒼山旅游綜合開發、環洱海休閑度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客棧發展規劃以及重大旅游景區、旅游小鎮、旅游特色村等專項規劃。全面探索實施涉旅項目前置規劃審批，為旅游產業跨越發展提供科學依據。

大理走在“旅游二次創業”路上

大理旅游不僅需要營銷，還需要有與市場需求相匹配的產品，對于游客不斷增長的需求，大理在自身配套以及產品開發與建設上，以“苦練內功”的方式，走在旅游轉型升級的路上。

“大理將以旅游市場需求為導向，著力抓好重點旅游產品、旅游文化產品、旅游商品、地方特色美食產品開發和旅游新線路推廣?！贝罄碇萋糜伟l展管理委員會市場開發科科長、大理旅游營銷中心主任楊毅介紹，借助云南旅游二次創業的契機，在加強旅游產品建設的同時，大理將進一步創新激勵機制，抓酒店建設，以不斷提升旅游接待服務能力，著力推進高端度假酒店、小型精品酒店建設，并盡快制定特色客棧等級劃分與評定標準和管理辦法，推動全州特色客棧健康有序發展，打造特色客棧品牌，提升整體接待服務能力。

篇（3）

    一、投資性房地產確認與初始計量會計處理和企業所得稅處理的比較

    (一)新企業會計準則的規定

    投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權;(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;(3)已出租的建筑物。

    (二)企業所得稅相關法規的規定

    納稅人的固定資產,是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態的資產,包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。

    (三)投資性房地產在企業所得稅上確認為固定資產和無形資產

    在會計上確認為投資性房地產的土地使用權,在企業所得稅上確認為無形資產,應按無形資產的相關規定進行稅務處理。

    二、投資性房地產發生后續支出會計和企業所得稅處理比較

    (一)投資性房地產后續支出新會計準則的規定

    企業會計準則規定,投資性房地產發生后續支出時,如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業而且該支出的成本能夠可靠計量,就應該將其資本化,計入投資性房地產的成本;如果不能滿足上述條件的,應當在發生的時候直接計入當期損益。

    (二)企業所得稅相關法規的規定

    企業所得稅相關法規規定,符合下列條件之一的固定資產修理,應視為固定資產改良支出:(1)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上;(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上;(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。

    納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出,如有關固定資產尚未提足折舊,可增加固定資產價值;如有關固定資產已提足折舊,可作為遞延費用,在不短于5年的期間內平均攤銷。

    (三)會計準則和企業所得稅規定的比較

    對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出,會計準則和企業所得稅法規都做出了規定,需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出,資本化處理和費用化處理的判斷標準,會計準則和企業所得稅的規定不同。

    三、投資性房地產后續計量會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

    (一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認

    會計準則規定,對于采用公允價值計量模式投資性房地產,平時不計提折舊,也不進行攤銷,應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。

    采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認。

    (二)采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理部分一致

    1.沒有減值跡象,采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致

    會計準則規定,在成本模式下,應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定,對投資性房地產進行計量,計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象,采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致。

    2.存在減值跡象,采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理不一致

    存在減值跡象的,應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定進行處理。需要對其賬面價值進行復核,并根據需要計提減值準備,其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規定一致。

    企業所得稅相關法規規定:對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。

    四、投資性房地產轉換會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

    (一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較

    1.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備),轉換為一般性固定資產或無形資產時,會計和企業所得稅對資產的計價基本一致。

    2.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備),轉換為一般性固定資產或無形資產時,會計和企業所得稅對資產的計價不一致。

    3.企業將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產,轉換為一般性固定資產或無形資產時,會計和企業所得稅對資產的計價不一致。

    新企業會計準則規定,轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

    (二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較

    1.會計準則規定

    新會計準則規定,在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時,應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的,將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的,按轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小于其賬面價值的,其差額計人當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積計入所有者權益。

    2.企業所得稅相關法規規定

    企業所得稅相關法規規定,開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現。

    3.會計處理和稅務處理的比較

    當房地產開發企業將開發產品轉作固定資產(投資性房地產),無論企業采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價,企業所得稅處理為:(1)當期確認視同銷售;(2)按開發產品公允價確認為企業所得稅固定資產的原始計價。

    五、投資性房地產處置會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

    新會計準則規定,當投資性房地產被處置,或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。

    企業所得稅法規對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓,按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益,計入當期應納稅所得額。

    企業在增加會計上確認為投資性房地產之初,應記錄企業所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本;在投資性房地產持有期間,記錄企業所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額,同時記錄會計和稅收處理的差異。

    參考文獻:

篇（4）

二人結婚時，事業都屬于起步階段，于是貸款買了一套總價27萬元的房子。貸款15萬元，月還貸16 0 0元左右，還剩4年零5個月還清?，F在這套位于市區的房子，市值43萬元。如果提前還貸，需一次性支付銀行9萬元左右，這樣二人手中還剩下3 4萬元左右。如果將該精裝修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足夠支付其剩余的貸款。新房采取還貸的方式購買，二人也可以接受。只是小兩口一時沒了主意，不知道應該將小一居賣掉買新房，還是將小一居留著作為資產。

二人看上了一套位于學區的6 5平米兩居，價值72萬元。兩人東拼西湊，看了看自己的存款，一共有17萬元，不足以支付30%的購房首付。如果跟父母借，又有點張不開嘴，小兩口犯了難。

他們找到了我們《投資與理財》雜志，希望我們的規劃師能幫他們出出主意。小兩口問理財規劃師：不知道能不能通過投資的方式，選擇合適的理財產品，賺取收益，將房子首付的資金缺口盡快補上。但同時，他們又害怕如果再不買房子，房價又繼續上漲。如果投資的收益不能大過房價的上漲速度，他們的換房之夢就越來越渺茫。

二人月收入合計約7500元，陳軍已經升遷為國企中層，每月的福利很好，月支出約為2000元。除了換房子，二人還希望給老人和孩子的未來多一份保障，希望理財師連這個需求也一起規劃進去。陳軍對記者說，雖然知道自己的能力有限，但是即使現在做不到，也希望理財師幫自己做一個長期的規劃，最終在5年之內，孩子上小學之前，把房子換了，將老人和孩子的保障都準備齊整了就好。

利用財務杠桿花今天錢圓明天換房夢

資產分析

資產負債

陳先生家庭資產分布主要是自住性房產和銀行存款，其中房產市值43萬元，占家庭總資產72%，投資性金融資產暫時沒有。現有 按揭貸款余額9萬元，資產負債比率為15%，處于合理區間，暫時沒有財務風險。

收支情況

二人收入合計7500元/月，月支出約3600元。儲蓄比率是現金流量表中盈余和收入的比率，是個人用作儲蓄的那部分收入在總收入中所占的份額。陳先生家庭儲蓄比率為52%，儲蓄意識和節約意識強烈，家庭財富積累效應明顯。

保障情況

作為家庭經濟支柱的夫妻二人，應該加大保險的投保力度，降低家庭風險敞口；小孩及老人也要做好保險的補充。

理財建議

充分利用財務杠桿

陳先生的換房，具有改善居住條件與孩子上學雙重功能，屬于改善性剛性需求，并且未來較長時期內的房價尚處于上升通道之中，因此早買比晚買好。建議在家庭可承擔的前提下，充分利用財務杠桿，擇機盡早實現換房需求。

舊房留作資產并出租，實現“以租養貸”。小房位于市區，優勢明顯，無論出租還是出售，均不愁。如果用于出租，租金與月供足以抵消，還稍有富余，正好實現“以租養貸”，隨著未來房價走高后，將來還可以賣一個更好的價錢。

利用財務杠桿花今天錢圓明天換房夢李先生家庭資產負債表（萬元）資產負債活期存款17.0流動性資產17.0 消費性負債0股票型基金0.0定期存款0.0投資性資產0.0 投資性負債0自用房產43.0 房貸余額9.00自用轎車0.0自用性資產43.0 自用性負債9.00資產總計60.0 負債總計9.00保障情況作為家庭經濟支柱的夫妻二人，應該加大保險的投保力度，降低家庭風險敞口；小孩及老人也要做好保險的補充。資產分析利用財務杠桿，滿足購房需求。擬購學區房65平米，總價72萬元，首付30%即21.6萬元。目前家庭有現金及活期存款17萬元，首付缺口為4 . 6萬元。由于陳先生是國企中層，資質較好，建議陳先生可以采取個人無抵押綜合授信、住房抵押授信（舊房）、個人信用貸款、大額信用卡（授信5萬元左右）等形式，融資4.6萬元，湊夠首付款，輕松實現購房夢。該筆授信可以3年內分期還清，有效減輕壓力。利率上浮10%，按7. 04%計算，月供約1421元；按揭貸款50.4萬元，30年期，貸款利率按6. 8%計算，月供款約3285元。二者合計月供款4706元。

經過上述規劃，家庭現金總流入為93600元，總流出為80472元，凈現金流入為13128元，儲蓄比率為14%；家庭總資產為115萬元，總負債為5 9 . 4萬元，資產負債率為52%。各項指標均在可控范圍之內，因此，陳先生的小房換大房夢是完全可以提前實現的。

短期與中長期投資規劃

短期而言，重點要留足可供3至6月家庭使用的緊急備用金，以應對不時之需。經規劃后，陳先生家庭月總支出約6000多元，考慮到小孩與老人的需要，建議留2萬元作為緊急備用金，存在形式可以是貨幣基金、債券基金等。

中長期而言，要建立孩子教育金及養老金。目前家庭現金流尚不寬裕，距離養老時日還長，因此建議先建立教育金。具體可以采取基金定投形式，分散投資，積少成多，有效平滑投資風險。

重點關注家庭經濟支柱

陳先生夫妻二人工作穩定，均有基本的社保。建議陳先生和太太重點關注定期壽險、重疾險和健康險。定期壽險具有保費低、保障高的特點；重疾險和健康險是基本醫療保障范圍外需補充的險種，可減輕高額醫療費用給家庭經濟帶來的影響。同時建議為孩子補充意外險，為老人補充住院醫療保險，進一步提高家庭的保障水平。根據科學理財的“雙十原則”，一般用年收入的10%左右購買保障類保險是較合宜的。

權衡利弊舍小換大減輕現金壓力

資產分析

流動性健康診斷

陳先生家庭的流動性資產和自用性資產比例過高，而可以產生理財收入的投資性資產為零，導致陳先生家庭工作收入即是全部收入來源，一旦工作出現問題，就相當于切斷了全部收入來源。建議陳先生學會使用適合的理財工具，逐步提高理財收入。

家庭保障能力指標診斷

目前陳先生家庭保障指標低于合理區間，說明家庭未獲得足夠的保險保障。

盈余狀況診斷

盈余狀況指標反映控制家庭開支和能夠增加凈資產的能力。陳先生家庭的盈余能力指標是正常的，這意味著陳先生家庭有較強的控制開支和增加凈資產的能力。對于節余資金，可通過合理的投資，實現未來家庭各項財務目標。

理財建議

現金規劃

陳先生家庭由于準備買房，集中了過多的流動資金。建議留出0.6萬元作為家庭的緊急預備金即可，其余資金可以先暫時購買貨幣基金。由于陳先生家庭因為買房，可能會遇到隨時的大額支出，建議采用申請信用卡的方式來補充緊急預備金。信用卡也是一種理財方式，可以得到銀行給你的一定期限的免息貸款，不僅能在急需資金的時候應急使用，還可以提高資金的使用效率。

購房規劃

陳先生和愛人看上了一套位于學區的65平米兩居，價值72萬元的房產，是選擇攢錢來購買新房，還是出售房產來購買新房，確實是個兩難的選擇。兩種情況各有利弊，陳先生可以根據自己的實際情況選擇。

假設一：陳先生選擇不出售現有房產。按照國家購買第二套房產的相關政策，購買家庭第二套房產需要首付50%，即36萬元左右。目前積累36萬元，還有19萬元的缺口，每月以貨幣基金定投積累，以投資收益率5%和房價一年上漲5%為例計算，每月積累3000元，積累19萬的現值（終值24.25萬），還需要5年零10個月才能實現購房夢想?？紤]到房價的上漲速度是有波動的，如果當地房產年上漲幅度過大，則陳先生實現購房夢想可能還要延后。

假設二：陳先生選擇出售現有房產，還清貸款后，還剩34萬元。由于出售了自己家庭唯一一套房產，且所購買的新房面積小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4萬元左右，這樣還有20萬元可以投資。這20萬元可以建立一個保障老人醫療和孩子教育的長期儲備，可以選擇一半投資國債、銀行理財產品等，一半投資信托理財，整體年平均收益率在8%左右。

綜上所述，如果陳先生不能在短時間內湊夠購買第二套房產的首付款的話，不建議以第一種假設方式來買新房。

篇（5）

疏漏造就出優勢

就目前來說，商住兩用房產的“出身”一直是爭議的焦點，許多商住兩用房產的開發商普遍將土地用途列為住宅用地，住宅用地在之前相對與商業用地來說，在土地出讓金、貸款政策、用水用電價格甚至后期銷售上都占較大的優勢，但在限購令日趨嚴峻的今天，開發商也在尋求發展中找到突破口，于是“商改住”開始大行其道，不受貸款政策影響、不限購是其最大優勢。

目前“商改住”項目在市場上日益活躍，除了上面所提到的購房者因貸款政策，不限購“轉移陣地”之外。另外在政策方面，住宅的調控一直是重中之重，越發顯得嚴峻，而相對之下，商業的開發卻目前并沒有明顯的政策制約，于是開發商自然會把眼光紛紛投向商業開發，“商改住”項目視為比較穩健的選擇。所謂“商改住”，很多人認識它是市場的一個疏漏，是―個打著球的產物，其實“商改住”是將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，通常以商務公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二為一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，雖說關起門過自己的日子，但是在“魚龍混雜”的商住房里，諸多不便還是不可避免的，首先影響的便是居住者的生活品質，除了人來人往看起來緊張繁忙的公共區域之外，更令居住者頭疼的當數物業管理的費用了，記者了解到，光用電這一項，一般居民樓每度電5.3毛錢，而商業用電是住宅用電的兩倍左右。而且不負責接通煤氣，只能用電做飯或者自己購買煤氣罐，而且不只是電跟煤氣的問題，居住在商住兩用樓中，公司和住戶的水電費用分攤卻一樣，一些居民認為這樣不公平，就居家環境而言，商住樓只不過是在購物方面比較方便，至于其他方面不見得有什么大的優勢。

而物業則認為商住樓統一管理不容易。物業公司要解決好商住樓出現的問題，最好的辦法就是“統一”管理?！敖y一”管理并不一定要將商場部分和住宅部分全由―個物業公司來管理，也可以是兩個管理單位達成共識，利用共同的管理理念和相輔相成的管理模式進行管理。商住樓難以進行統一管理，是由商住樓產權等方面難以統一的特點決定的。

而對設在商住兩用房里的公司來說，利弊就要自己權衡了，雖在房租上降低了運營成本，看似是省了錢，但因為公司氛圍，形象上打了折扣，又是不是真的省了錢?

混居時代的投資定義

“商改住”誕生的時間并沒有很久，前幾年增長瘋長，投資住宅的收益遠大于寫字樓。于是，一些開發商“偷梁換柱”在商業用地上建起了商住兩用房。目前市場上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號的在售樓盤，很多都屬于此種類型。

篇（6）

?　文化牌是樓盤競爭之利器，本地消費者是否真正買賬?

唐　如今的房地產市場，消費者選購時依然會很看重地段和價格，而作為房地產開發商來說，主要滿足消費者兩種需求即可得到市場認可，其一是剛性需求，也就是要滿足購房者一個基本的居住目的。其二則是為了滿足消費者享受生活的欲望。文化牌現在還不是主流需要，但是日后會成為競爭的要素之一。

?　從理財角度看，期房、現房哪個更具優勢?

唐　期房作為一個并未成形的樓房，購買本身只是一紙合同，自然會存在一定的不穩定性。然而其利潤上升的空間當然也是現房所不能及的。相對于保障而言，購買現房則具備更多的穩定性，利潤空間就要小很多了。消費者還是應該明確其中利弊，做出適合自己的判斷。

?　地理位置優勢是得天獨厚的稀缺資源，作為城中上班族，選購近郊樓盤應關注什么?

唐　對于項目整體的開發應該相對成熟，房產五證齊全，最重要的是戶型一定要合理。合理的戶型其實就是在為消費者省錢。不合理的戶型不僅不能改善生活的品質，還會為今后的生活帶來不必要的麻煩，當然，除此之外還要看樓盤未來的規劃等等。

?　停車位成為現今購房者趨之若騖的珍寶，作為房產商如何解決入住率遠遠高于停車位的現狀?

唐　房地產商應該有“三多一少”的心態。這就需要他在開發項目的時候，多一點考慮；多一點負責；多一點良心，少賺一點就可以適當減緩車位壓力。

?　開發、銷售、物業常常是三方合作，消費者如何維權，購買時應注意什么?

唐　作為消費者照樣也有“三多一少”值得大家注意。在購房的時候多考察、多對比、多詢問，少聽銷售人員的美言。三方推諉的事其實是可控的，主要是看消費者前期做了多少的預防和準備工作。

?　面對抽獎、返現、會員等等促銷模式，消費者應如何慎重選擇應對?

篇（7）

現在人們在很多場合中談論2025年，據說那時中國的經濟總量將躍居世界第一?？梢灶A見的是：從現在起的10年乃至更長的時間，中國的本位貨幣人民幣的價值狀態是――縱比貶值，橫比升值。

“縱比”是說某種貨幣從長期來看，其購買力總是隨著時間的流逝而不斷貶值，這是現代工業社會的普遍現象（見圖1）。特別在中國近年來一度較高的通脹水平下，關于資產保值增值的討論尤其必要。

所謂“橫比”是：對比美元、歐元和日元，人民幣會處于長期的升水中。原因有三：一是國內科技研發能力的突飛猛進，必將使國內企業的整體技術裝備更新換代，從而大大提高生產率，這是人民幣升值的主要內因；二是貨幣當局長期對外匯的管制，對人民幣升值的一貫壓制，讓其在需求機制上已經儲備了足夠強大的爆發能量；三是次貸危機后美國一直執行“量化寬松”的貨幣政策，而且仍將持續相當長的時期，這勢必推動人民幣對美元升值趨勢。

數據顯示：2005年1月1日100美元兌人民幣為827.65，2009年7月10日為683.13，2013年2月1日為628.19，從這3個時間點上可以清楚看出人民幣對美元的升勢。這其實也是自2005年匯改以來人民幣對世界主要貨幣走勢的一個縮影（圖2）。

必須指出，人民幣橫比下的升值雖然是大勢所趨，但促成這一結果的經濟因素則錯綜復雜。對其帶來的利弊政府亦需要有充分準備，各方權衡和作出謹慎與連貫的決策。同理，對個人而言，想在復雜多變的環境中實現資產的保值增值也有相當難度。下面重點介紹幾類主要的資產應如何配置。

不同階段資產配置方案

我的建議分為兩個階段，第一階段：2008年對美元匯率破7后人民幣升值的速度與幅度相對放緩，每年的升值水平不超過2%，但通脹壓力（官方CPI）大多在2%以上，甚至在某些時期高達4%-6%，這樣的背景下，我們進行以下的配置比較有利：

1、現金類資產。包括儲蓄、債券、藍籌股、基金、短期理財產品等可以比較多地配置。通過合理搭配，它們一般總能跑贏CPI，而戰勝CPI我們的資產就實現了保值。這類資產的特點是變現能力強流動性好，一般占總資產的20%-30%為宜，最多不要超過40%。這類資產主要用來抵御中短期風險。其中，偏股型基金和短期理財產品值得推薦。在配置種類上，還是大家熟知的那句箴言：“不要把所有雞蛋放在一個籃子里?！?/p>

2、實物類資產。包括房產、黃金、收藏品等有形資產要控制在一定比例內，最好不要超過總資產的50%，否則投資風險帶來的損失可能會大于收益。這里需要強調的是，房產類資產的配置無需刻意回避，但最好不要超過投資“紅線”。黃金的國內市場相比國際市場存在滯后性，對市場的波動反應可能會過分放大?，F在人們為了保值增值而非保障蜂擁買入黃金，更容易造成黃金以后的暴漲暴跌。

3、外匯類資產。這類資產一般家庭持有的不多，由于外匯率差較小，若想達到一個可觀的增值收益，對現金數量要求很大。而且變化快，專業性要求較高，不具有廣泛意義。若手上已經持有美元，可以逐步減倉賣出部分，變現后也可將一部分投資到現金類資產上。

4、適當增加個人和家庭消費。這有兩個好處：一是抵消“錢不值錢”的心理影響，二是直接擴大了內需，加速了貨幣回籠，理論上可以減少紙幣的超發量。

第二階段，如果隨后人民幣的升值速度加快，升值的幅度比較可觀，比如破6或破5就可以看成是一個臨界值。這樣中國貿易順差就會被大幅壓低，甚至可能成為逆差。這種情況利于進口，從而可以穩定國內的物價水平，那時我們進行以下的資產配置比較有利：

1、適當降低現金類資產的比例。那個時候物價相對較低，趕超CPI的動力不再強烈，變現后其中一小部分可以轉化成儲蓄，使穩健與風險更平衡些，其余的大部分用來投資房產等實物類資產。但調整后的比例也不能低于總資產的10%-20%。

2、實物類資產要相對增多。比如房產，因為一是房產本身的價值那時可能也在升值；二是與金融類資產不同，房產具有使用價值，它帶來的穩定遞增的租金以及租金的孳息，就如同年金的復利計算一般，都是不可小覷的。在這個階段，由于供需平衡物價穩定，經濟持續低速增長，硬著陸的風險較小，所以房產投資的優勢就更好地表現出來了。持續平穩的經濟增長環境使得高總價資產作為投資品的風險降到了最低，包括在投資人的心理預期上。即便如此，這類資產以不超過70%為宜。

3、外匯類資產。這時可以買入美元補倉，經過這樣操作，你的外匯品種依然齊全，但先賣后買，投資者就把收益裝進了口袋。

4、投資實業。這時，無論從經濟環境還是政府的政策措施上來看，都會讓投資實業開辦工廠更加有利可圖。但并非人人都適合做企業家。

當然，要想讓方案更完美些，還要結合當時的利率水平與財稅政策，國外則重點看美國的財政與貨幣政策、美元走向以及國際原油與大宗商品的價格走勢，它們都會對我們的決策產生重要作用。比如前一時期發生的歐債危機，它就對外匯市場產生了非常顯著的影響。

黃金的保障作用

篇（8）

自住型房貸者：利息節省是關鍵

對于這類房貸者來說，在選擇房貸產品時，最關心的是節省貸款利息。而在節省貸款利息方面，有以下幾種房貸產品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個月的還款額相對高一些，對于很多工薪階層的人們并不適合。權衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達到節省利息的目的，又不會過多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。其優點在于利率不隨物價或其他因素的變化而調整，而將未來的利率風險鎖定。缺點是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對節省費用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調給貸款者帶來的風險，不必擔心因利率的上調而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對于那些投資型的房貸者來說，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計劃短期內提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業貸款基準利率的，對于普通的老百姓來說，如果加息預期失敗，不但不能夠節省利息，反而會比普通商貸要多支會利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款，是由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（或自建、翻建、大修）住房職工發放的一種政策性擔保委托貸款；貸款發放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。

分析：近幾年來，政府連續上調商貸利率，而與此產生鮮明對比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個百分點，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時，公積金貸款還有一些優惠政策以彌補款額度較低的不足。

解決資金周轉問題的貸款者：讓房貸動起來

隨著人們理財意識的不斷增強，越來越多的人開始認識到利用房產進行資金周轉是一個十分明智的選擇。對于這類房貸者來說，目前可以選擇的房貸產品也很多，每一款都有其特定的適應人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據自身特點比較分析后再進行選擇。

1.循環貸

循環貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個貸款額度，在對應的時間和額度內可以分次提款，循環使用。根據額度確定方式的不同，“循環貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環貸的實質就是抵押貸款。辦理循環貸，房產需經重新評估，最高貸款額度不超過50萬元，貸款期限最長可達30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風險性投資，且不能提現。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業務是指客戶通過房屋抵押獲得個人授信額度簽訂協議后，可以通過招商銀行網上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個人借款和還款業務，具體包括自助借款、自助提前還款和自動提前還款3項功能。通過“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計多少天利息；通過“隨還”功能，客戶可根據自己的家庭財務狀況，結合自己的職業規劃自行設計還款計劃，可實現當天還款，當日結息。

分析：隨借隨還是一個具有極強綜合理財功能的房貸產品，它的問世也使房貸成為家庭理財最重要的工具之一。該業務具有最能省息、足不出戶、自動審批、瞬間到帳、無紙化手續等5大特點。但選擇該產品的房貸者需要注意，申請的貸款額度不能超過已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對全額付款購買商品住房，取得永恒所有權證書不超過2年的自然人客戶發放的貸款。與普通個人住房貸款相同，置換式個人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數最高為七成，貸款利率也執行相同標準。

分析：貸款成數、利率、期限都與現行個人住房貸款相同，一般情況也可享受優惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴格，不但要求申請者必須取得房屋所有權證書不超過2年，而且必須是因需清償購房所負債務而申請的貸款。

4.同名轉按揭

同名轉按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。

分析：同名轉按揭操作相對簡單，其最大特點是，可以利用處于抵押當中的房產解決資金周轉問題。同時，在利率上也會有一定優勢。但是對于辦理此業務的房貸者來說，重新申請貸款數不超過原購房價；抵押房產不小于60平米，房齡加貸款年限不超過65年。

5.抵押消費貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權的房產作抵押，向銀行申請貸款用于和種消費用途，如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學等。抵押后的房產仍然可以正常使用或出租。

分析：對于想要辦理抵押貸款的借款者來說，首先手中的房產必須是完全產權。在貸款額度上，各銀行會根據抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過其評估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過其評估值的50%。對貸款期限各家銀行也有不同的規定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。貸款利率一般按照央行規定的基準利率執行，但也有銀行會根據個人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請抵押貸款的房產年齡不超過15年。另外，經濟適用房和以成本價購置的房產，很多銀行是不接受辦理的。

篇（9）

1.房地產市場供給、需求和價格均衡

1.1房地產市場的供給

自土地招拍掛制度實施以來，政府是土地增值的最大受益者，國家對新增建設用地實施總量控制，確保18億畝耕地紅線，保證13億人口的糧食安全。

土地的供給由國土部通過指標分配到各省，市、縣區級政府組織征收、收儲、上市。隨著城市建設速度的不斷加快，城市中心建設用地日趨緊缺，土地增值收益已經成為地方政府財政的主要來源，2006年國務院對土地出讓收入全額納入地方財政，地方政府希望通過土地的招拍掛出讓方式，從市場獲得更多的地方性財政收入，這些都直接或者間接地推動了土地價格的上漲，進而推動了房地產價格的上漲。根據級差地租理論，城市中心地區由于具有較好的基礎設施條件以及好的區位條件，競租能力強的商業、金融、貿易等服務業具有較強的競爭能力，居住區由于競租能力較差，一般都位于城市的邊緣地帶。城市中心增量住宅的價格普遍較高，大量中低價格的增量住宅位于城市近郊，帶動了近郊甚至遠郊房地產市場的發展，開發成本的日趨增加，房地產價格在不斷上漲。

1.2房地產市場的需求：剛性需求、結構調整、投機和投資性需求

房地產的多種需求是房地產市場存在和發展的基礎?？偫碓诮衲甑恼ぷ鲌蟾嬷校岢黾訌姺康禺a市場調控和保障性安居工程建設。堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制。繼續抓好保障性安居工程建設和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續推進農村危房改造。保證剛性需求是政府的目標，是社會穩定，人們安居樂業的保證，同時抑制投機和投資性房地產的需求。

1.3房地產市場供需均衡

根據市場供求關系理論，所謂房地產市場供需均衡，即供給與需求的均衡態，是指房地產商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致時的房地產經濟運行狀態。在市場經濟下，市場價格的形成完全取決于市場供求。

2.對房地產價格走勢的現實判斷

宏觀經濟基本面驅動了住宅價格的上漲，而不是住宅價格的泡沫。近年來房地產價格的上漲，是經濟的快速發展和城市化進程的加快具有緊密的聯系。在這個過程中，若干種原因形成的需求的疊加形成了房地產價格上漲的基礎：一是福利分房時代的終結，居民被抑制的住房需求得到了充分的釋放，人們普遍希望在住宅市場上購買到品質高的住宅，改善自己的生活質量；二是經濟基本面的持續看好，政府實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，使得投資不斷增加，許多城市由于經濟的迅速發展，對建筑空間的需求持續增加；三是城市化進程的加快，導致許多城市中擁有大量的流動人口，這些人口也有著巨大的住房需求。未來的十年，我國房地產的價格仍然會有一定的穩步增長，城鎮化進程的加快，經濟的持續、快速發展任然是增長的動力。

3.調控房地產價格的政策選擇

3.1政策目標

房地產價格劇烈的波動會影響經濟的發展和社會的穩定。在低通貨膨脹條件下，應當努力減少房地產價格持續高漲或者低迷帶來的風險，避免影響經濟政策的穩定。盡量減少宏觀經濟景氣循環的波動幅度，降低對金融系統的負面沖擊；縮小通貨膨脹或者通貨緊縮的幅度。

3.2貨幣政策和財政政策的利弊分析

貨幣政策和財政政策都是宏觀經濟政策工具。近幾年我國實施了積極的財政政策和穩健的貨幣政策，實際上是擴張性的財政政策和適度擴張的貨幣政策。從1998年以來，貨幣供應量的增長和GDP增長加上通貨膨脹率之間有一個缺口，這個缺口說明有大量沒有實現的貨幣積累起來。這些貨幣沒有表現在商品市場里，沒有表現為通貨膨脹，而表現為資產價格的膨脹。資產價格膨脹在2000年表現為股票價格的飆升，后來表現為國債價格的飆升，最近一兩年表現為房地產價格的劇烈上漲。積極的財政政策和穩健的貨幣政策確實刺激了我國房地產價格的上漲。

對房地產市場而言，財政政策的初始作用是在房地產使用市場上，而貨幣政策的初始作用是在資產市場上，但由于房地產使用市場和資產市場是緊密聯系著的，貨幣和財政政策都會同時影響到利率水平的高低。利率和房地產價格之間存在著負相關關系，貨幣政策和財政政策都可以成為調控房地產價格的有效政策工具。如果采取擴張的貨幣政策，貨幣量供應的增加就會產生過度的貨幣供給。反映在房地產資產市場上，人們會購買更多的房地產資產，來實現資金的保值、增值，資產組合的調整導致房地產價格的升高和利率的下降；緊縮的貨幣政策對房地產價格的作用機制與此類似，效果相反。如果利率水平保持不變的話，較高的財政支出會提高總需求水平，房地產使用市場上需求的增加同樣會導致房地產價格的上漲。

貨幣政策比財政政策更加靈活，因為它直接運用利率、準備金率等，而財政政策必須服從穩定和透明的規則，這就會限制其逆周期的調控效果。貨幣政策在某些情況下對于消除由于房地產市場過熱引起的宏觀經濟失衡會失效，或者即使有效但是比較遲鈍。如當經濟由于房地產價格崩潰進入流動性陷阱時，由于貨幣當局無法將利率變為負值，當通貨膨脹接近于零或者出現通貨緊縮時，貨幣政策就失去其逆周期工具的有效性。如果資產價格只是在局部地區出現泡沫或者崩潰的，并且只是某些類型的物業市場，如商業和居住物業，在這種情況下，財政政策和管制政策就可能是重要的政策工具。

3.3管理政策利弊分析

中央政府和地方政府的管理政策變動，也會對房地產價格產生影響。政策工具可以用來減少或者抑制住房需求，如“限購”政策就可以起到這種效果。但是仍然會遇到辨別房地產價格的上漲是泡沫還是經濟基本面驅動的問題。由于經濟基本面的驅動引起了房地產價格的上漲，需求被抑制，進一步采取抑制需求的政策實際上是在損害房地產業，會造成房地產價格的階段性穩定和報復性的上漲。房地產價格泡沫有可能是在局部地區發生，因此要采取管理政策來抑制住房需求，應當在該地區范圍內實行，實行有管理、差別化的政策，而不是全國一刀切。

3.3.1價格管制政策

將房地產價格保持在某一特定水平，對房地產價格上漲設定一個固定的政策目標，會阻止本來可以通過經濟基本面變化來調整的相對的價格變動。這種政策存在著比較大的弊病，在競爭性市場上，價格管制的危害遠遠大于好處。價格管制并沒有使得過量的需求消失，即使在存在泡沫的時候，只是將過量的需求轉移到其他領域中去，會直接導致市場增量和存量供應的減少。如果需求是由于基本面原因導致增長的話，增加房地產的供應是價格均衡的有效措施。

3.3.2限制投機活動

房地產市場需要并允許存在一定的投機性質的投資行為，而且在房地產市場的實際運行中，要將投機行為和正常的投資和消費區分開來是不太可能的。因此直接出臺限制房地產交易的政策并不是最合適的，通過稅收和管理制度的組合、住房金融體系的監管等措施來限制投機活動。

3.3.3房地產稅收政策

房地產稅收政策利用稅收調節收益、分配的直接手段，對房地產價格會有比較大的影響。要加快推進房產稅等房地產保有環節的立法，房產交易稅在遏制投機方面的作用優于房產保有環節稅。因此，應重點考慮通過房產交易稅調控房地產市場。通過房產交易稅調控房地產市場，相比征收房產稅更易操作，可以將現有的房地產營業稅、印花稅、土地增值稅、契稅等名目繁多的稅種予以簡化或合并，整合為一個稅種，統一稱為印花稅或房產交易稅。征收對象從個人擴大至公司，打擊以公司名義持有住房的炒房行為。按售價全額征收，避免陰陽合同對政策效果的抵消。針對短炒行為推出多級稅率。持有時間越短，稅率越高。

綜上所述，房地產調控的目標是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。

參考文獻：

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我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。

2.認真選擇好房地產投資的類型

在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。

2.1土地投資：

土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。

2.2商業用房

商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房的變現能力不如一般住房，因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房，特別是一些高檔商業大廈。

2.3辦公樓

隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。

2.4居住用房

居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。

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首先是向商業銀行進行貸款籌資，銀行貸款是目前眾多企業所首選的籌資方式，這種方式的好處是籌集資金的耗時較短，資金籌措所消耗的成本也較低，而且在歸還貸款的時間上還有相當程度的彈性，能夠讓企業更好的實現資金價值，發揮財務杠桿作用。但是此種方法也有一定弊端，例如企業向商業銀行尋求貸款支持會面臨當前國家宏觀政策的諸多限制，例如當前許多商業銀行對一般性企業就設置了更多的帶寬限制，從而制約了許多企業的良性發展，而且在資金籌措的數量上也相對較少。

其次，股權籌資。許多企業在發展到一定規模之后，想要獲取更多社會融資往往會選擇成立股份公司，通過企業上市發行股票的方式將社會零散資金進行有效的集中和吸納，股票持有人不僅能夠根據所持股票的數量多少定期獲得一定股息，從法律界定的層面上來說還想有與所持股票同等比例的管理權。企業通過這種形式能夠大量吸進社會資金，而且股票籌資的方式可以讓企業比較靈活自主的控制資金使用時間，可以自由控制利息發放周期，從而確保資金的充足。但是這種籌資方式存在著籌措資金的成本較高以及企業控股權分散的問題，當下我們經?？吹降钠髽I合并、收購、重組等，都是由于控比比例發生變化而產生的，這又給企業生產經營的自帶來一定程度的威脅。

再次，融資租賃。融資租賃是近年來一種比較新的融資籌資方式，企業通過對包括房產、設備等固定資產的轉租方式獲取資金，雙方通過租賃合同進行資產使用權的讓渡，租出企業獲取租金，租入企業獲取對物品的使用權利，這樣不僅能夠提升企業現有固定資產的使用價值，同時也能夠為租入企業資產結構調整帶來好處，可謂是一種雙贏的融資方式。但是這種籌資方式同樣存在著籌資成本較高等問題。

二、企業籌資方式的合理選擇

前文提到的幾種目前比較主流的籌資方式，都各有利弊，企業想要實現最大程度的籌資效益就必須進行多方面的考量和措施研究，從而尋找最為合適自己的籌資渠道，實現對資金的良心籌資和積極使用。

首先，企業要根據自身情況對籌資方式進行初步選擇，如果是規模較大、市場效益較好、貸款申請門檻限制較弱的大中型企業，就可以采用最為常見的銀行貸款籌資方式。如果企業自身發展規模較小，在生產經營方面存在著資源使用效率不高、設備管理成本較高等問題，就可以選擇租賃融資的方式進行資金籌集。

其次，要認真考慮每一種籌資方式所可能給企業帶來的財務風險，如果某企業所生產的商品其商業利潤顯現周期較長，前期生產成本較高，則不適用于銀行貸款籌資，因為銀行貸款發放以后必須按時支付利息，而前期籌備階段及生產階段時間過長的話，反而會給企業的經濟運轉帶來沉重壓力，相反，如果是銷售靈活、生產周期短、經濟利潤回收周期短的生產企業，則可以考慮銀行商業貸款，不過同時也要考慮企業自身時候能夠較為輕松的達成貸款申請所要求的各項條件，如果無法有效達成或者需要進行大規模改建乃至成本支出，則就應該選擇其他模式，否則貸款籌資不僅無法為企業生產經營注入活力，反而會因為過高的籌資成本而給企業帶來更大經濟壓力。

三、如何提升企業籌資效益和質量

企業在生產經營過程中想要獲取大量資金是一種積極的表現，資金充足不僅能夠推動企業自身發展，同時也能夠帶動當地經濟乃至全國經濟的共同發展。但是有籌資的愿望如果能夠為籌資所進行的有效措施研究還是不行。所以我們應該加強相關措施研究，尋求提升企業籌資效益和籌資質量的方法和管理方法。

1.樹立籌資正確意識

籌資是為了讓企業能夠獲得充足資金實現進一步健康發展?；I資的目的是借助別人的資金來為自己創造更多財富與收益，所以企業經營者、管理者在決定籌資之前必須充分規劃自己籌集之后的具體使用流程及進行周密的預期收益評估，當前許多企業外債累累而自身沒有得到顯著發展，其原因就在于他們在籌資之前未能進行周密安排，從而逐步演變為以債養債的惡性循環，最終導致企業出現嚴重財務危機甚至破產。

2.加強籌資風險管理

籌資是一項經濟活動，必然存在著許多財務風險。想要最大限度實現籌資活動的經濟價值就應該提升風險防控意識，不僅要在資金籌資完成之前制定周密詳實的使用計劃，同時還要根據資金在具體使用過程中的特點來制定行之有效的資金管理及預警機制，與成本預警機制、預算預警機制等，只有這樣才能夠讓籌措而來的資金發揮最大經濟效益，從而為企業帶來更多經濟收益，這樣企業也能夠在不斷發展壯大的基礎之上有機會獲取更多成功籌資的可能，最終讓企業進入一個良性發展的循環當中。

3.加強企業自身能力建設

企業進行資金籌措的基礎是自身的經營實力與競爭實力，不論是社會籌資、銀行貸款籌資還是其他方式的籌資，投資者都會以企業當前的生產經營狀況為最重要考量因素。所以為了能夠更快順利有效的獲取資金，提升企業自身的盈利能力就至關重要。所以企業要在管理、生產、銷售、服務等各個方面不斷改進和提升自己，提升企業在市場競爭過程中的各項風險的抵御能力，增加投資者的投資信心，從而以良好的經濟效益和社會形象贏得更多投資者的青睞，順利實現資金籌集。此外，在順利獲取資金之后，還要加強對資金使用情況的及時有效披露，確保投資者能夠準確獲悉自己的資金在具體使用過程中的實際效益，從而避免因為信息不對稱而讓投資者造成心理恐慌，盲目撤回資金等，這樣不僅損害了投資者的合法權益，同時也給企業后續發展造成阻礙。

四、結束語

資金是企業生存發展的最重要動力，隨著企業發展的不斷深入，資金籌措也成為現代企業管理工作的核心問題之一，想要有效實現資金籌措，不僅需要結合企業自身發展特點來權衡各種籌資方式的利弊，同時還需要拿出行之有效的資金使用方案，讓資金籌籌措真正的發揮出其應有的作用。總之，資金籌措固然存在一定風險，但是只要我們采用合理科學的管理手段就能夠有效規避風險，發揮出資金籌措的最大經濟價值，幫助企業健康穩步成長。

參考文獻：

[1]張良.企業籌資方式及風險防范的相關研究[J].管理觀察.2010.10