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最新頒布實施的《證券公司監督管理條例》（下簡稱“條例”）首次對對證券經紀人的概念做了界定。條例第三十八條明確規定：證券公司從事證券經紀業務，可以委托證券公司以外的人員作為證券經紀人，其進行客戶招攬、客戶服務等活動。證券經紀人應當具有證券從業資格。證券公司應當與接受委托的證券經紀人簽訂委托合同，頒發證券經紀人證書，明確對證券經紀人的授權范圍，并對證券經紀人的執業行為進行監督。證券經紀人應當在證券公司的授權范圍內從事業務，并應當向客戶出示證券經紀人證書。由此可得出以下結論：

第一，經紀人受證券公司的委托從事證券經紀業務，和證券公司之間是一種關系。第二，證券經紀人在證券公司從事證券經紀業務的過程中證券公司為投資人提供一些服務，但法律沒有規定證券公司必須雇傭證券經紀人來開展證券業務，而是證券公司可以按照經營方式和業務開展的需要委托公司之外的人員做證券經紀人。第三，法律規定證券經紀人首先要有證券從業人員資格，其次，要和證券公司簽定委托合同，在證券公司授權范圍內來開展業務，不能超越授權。

從目前市場實際狀況看，證券經紀人就是在證券經營機構中專門從事客戶招攬、客戶服務、產品銷售業務，其薪金所得與其所招攬客戶資產額、交易量或產品銷售量掛鉤的市場開發人員。證券經紀人主要分為兩類：一是作為證券經營機構正式員工的證券經紀人，通常稱作客戶經理；二是非證券經營機構正式員工的證券經紀人，一般稱作居間人、經紀人、營銷代表。但他們不是所聘用機構的正式員工，管理松散。其中，第二類證券經紀人未被納入證券公司員工管理，數量多且規模龐大，存在諸多管理問題，應當首先進行規范。因此，本文所探討之證券經紀人，在無特別說明情況下，專指各證券公司未納入員工管理的自然人形態的證券經紀人

二我國證券經紀人現狀及存在的問題

隨著券商經紀業務競爭的日益激烈，經紀人制度作為爭取客戶與占領市場的一種競爭手段被越來越多的證券公司所采用。國內大部分券商都擁有了自己的經紀人隊伍；通過經紀人開發客戶、為客戶提供信息咨詢、根據客戶的交易量給予經紀人一定比例的傭金提成已成為一種普遍的經營模式。經紀人制度在我國證券市場已形成了一定的規模。

經紀人制度實施以后，通過人員轉崗、效益與業績掛鉤等方式使普通員工逐漸向經紀人轉變，員工收入直接與交易量掛鉤，員工的工作積極性與憂患意識都得到了明顯提高，大大提高了工作效率與服務質量。經紀人制度對證券公司經紀業務的發展的確產生了一定的促進作用。

但是，不少證券公司在起用證券經紀人時，短期目標太明顯，與證券經紀人自身業務水平、道德素質相比，更多地注重證券經紀人的客戶資源，使得證券經紀人制度在實際運行過程當中存在著很多問題。主要表現在：

第一，經紀人制度的具體運作方式較不規范，呈現多樣性。我國證券市場尚處于發展初期，證券經紀人相對來說又是一種較新的事物，對于證券經紀人尚無統一行為規范。這就使得各家證券公司在經紀人制度的具體實施中采取了各種形式，甚至在同一證券公司內部也不盡相同。具體而言，這些差別主要體現在：經紀人與券商是否為隸屬關系；經紀人是否享受或部分享受原有工資福利待遇；經紀人傭金提成比例的高低；券商對經紀人的業務支持程度；經紀人之間是否存在分工與協作等幾個方面。

第二，證券公司員工實際業務水平與證券經紀人標準存在較大差距。一名成功的證券經紀人需要有全面的證券專業知識與良好的社會關系為基礎。而目前國內證券經紀人主要是由各證券公司營業部員工轉崗而來，在知識結構、信息渠道、社會網絡等方面都與證券經紀人的標準存在相當大的差距。

第三，證券經紀人缺乏證券公司有效的業務支持，主要依靠自身力量發展。證券經紀人制度的實施是一項綜合工程，不是只需要一批經紀人與一個分配制度；更需要證券公司從交易支持、專業培訓到信息咨詢等多方面的支持與配合，以為證券經紀人創造一個良好的發展環境。目前很多證券公司對經紀人制度的認識存在一定的偏差，認為只要實行經紀人制度就一定會促進經紀業務的增長與發展，而對證券經紀人缺乏有效的業務支持與必要的管理。從而使得證券經紀人只能依靠自身力量開展業務，在客戶基礎相對薄弱與普遍業務素質較低的情況下發展就極為困難與不均衡。這就使得證券經紀人與券商存在離心傾向，客觀上導致了包括全權代客理財在內的一些違規行為的發生。

三如何規范證券經紀人的管理

目前證券市場中經紀人制度實施的現狀，亟待改善。但是條例卻沒有對證券經紀人的隸屬問題，以及如何規范證券經紀人管理作出明確的規定。在此，筆者認為可以從以下方面著手來規范證券經紀人的管理。

第一，納入員工管理，建立多層次的證券經紀人管理體系

條例規定，證券經紀人和證券公司之間是一種關系。也就是說，證券經紀人與證券公司之間的關系是兩個獨立的法律主體的業務合作關系。筆者認為這種界定是存在問題的，應當將證券經紀人與證券公司的關系改變為職務關系，即將證券經紀人納入證券公司員工管理。此外，還要建立證券監管部門和證券自律組織對證券經紀人進行監管和自律管理的管理制度。通過上述安排，建立起證券業協會負責制定、落實行業內經紀人自律管理要求、證券公司負責本公司證券經紀人規范管理的實施、監管部門對證券經紀人管理進行監督的多級規范體系。

第二，建立證券經紀人資格考試和培訓制度

條例規定，證券經紀人應當具有證券從業資格。除此之外，各證券公司尤其是證券業協會還應當制定并建立完善、統一的證券經紀人培訓制度和培訓體系，提高證券經紀人整體業務水平和合規意識。

第三，建立證券經紀人注冊管理制度和信用檔案

為加強證券經紀人管理，提高證券經紀人業務行為的規范性，應當建立證券經紀人注冊管理制度，由證券業協會建立證券經紀人職業檔案，對證券經紀人進行注冊管理。

第四，建立證券經紀人規范管理的保障機制，維護證券市場穩定

在對證券經紀人進行規范管理的同時，必將打破證券市場現有狀態，使證券經紀人和證券公司承擔更多的義務。要做好新制度與原有市場狀況的銜接和過渡，消除新制度施行可能帶來的不穩定因素，就應當適當采取“不溯及既往”的原則，增加管理制度的靈活性。一方面，對各證券公司新聘用證券經紀人的資格、管理方式進行嚴格要求；另一方面，在允許證券公司和證券經紀人對聘用關系存續與否進行雙向自愿選擇的基礎上，給予不具備相應資格的證券經紀人一定的過渡期，鼓勵其取得相應資格，維護市場穩定。

第五，證券監管部門和證券業協會應當承擔更多的監管、管理責任。

證券監管部門和追求將協會應該對整個市場證券經紀人動態進行緊密關注，樹立綜合監管理念，通過證券公司、證券營業部相互競爭關系建立起相互監督體制，防止違規聘用證券經紀人的行為，特別是無證券經紀人資格的證券經紀人掛靠其他證券經紀人名下從事證券營銷活動。

第六，增加投資者的知情權。

證券經紀人薪酬激勵機制并不能完全保證證券經紀人與客戶利益的一致性。為防止證券經紀人以不正當手段誘導客戶進行不必要的交易，證券公司應當對證券經紀人客戶進行業務、風險方面的書面提示，使相關客戶了解證券經紀人行為權限，知悉自身、證券經紀人、證券公司三者間利益關系；同時，證券公司要建立證券經紀人客戶回訪機制，定期對證券經紀人客戶進行回訪，增強證券經紀人業務的合規性監督。

【參考文獻】

【1】崔勇.證券經紀業務管理[M].北京：企業管理出版社，2001

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非稅收入是政府參與國民收入初次分配和再分配的一種形式,屬于財政資金范疇。廣義地說,非稅收入是指政府通過合法程序獲得的除稅收以外的一切收入,具體來看,主要包括行政事業性收費、政府性基金、社會保障繳款、財產經營收入、出售商品及服務收入、罰款和罰沒收入、贈與收入、特許收入、主管部門集中收入及其它收入等。

長期以來,我國一直使用“預算外資金”的概念和口徑。在國家正式文件里,最早出現“非稅收入”一詞是在《財政部、中國人民銀行關于印發財政國庫管理制度改革試點方案的通知》即財庫[2001]24號文件中。其后,《關于2009年中央和地方預算執行情況及2009年中央和地方預算草案的報告》提出要“確實加強各種非稅收入的征收管理”,2009年5月的《財政部、國家發展和改革委員會、監察部、審計署關于加強中央部門和單位行政事業性收費等收入“收支兩條線”管理的通知》的(財綜[2003]29號)文件中,第一次對 “非稅收入”概念提出了一個較明確的界定:“中央部門和單位按照國家有關規定收取或取得的行政事業性收費、政府性基金、罰款和罰沒收入、彩票公益金和發行費、國有資產經營收益、以政府名義接受的捐贈收入、主管部門集中收入等屬于政府非稅收入。” 這種從“預算外資金”到“非稅收入”的轉變,標志著我國在建立公共財政體系、規范政府收入機制上認識的深化。

非稅收入與預算外資金相比,既有區別又有聯系。非稅收入是按照收入形式對政府收入進行的分類;預算外資金則是對政府收入按照資金管理方式進行的分類。現在提非稅收入概念,表明隨著預算管理制度改革(部門預算和綜合預算的實施)和政府收入機制的規范,可以逐漸淡化預算外資金概念。目前非稅收入的主體還是預算外資金,但有相當一部分非稅收入已經被納入預算內管理,今后的改革目標是要隨著部門預算和綜合預算的深入推進,將預算外資金全部納入預算管理。

二、我國非稅收入的現狀、管理存在的問題及原因分析

(一) 基本情況和存在的問題——非稅收入數額大、征收主體多元化、管理欠規范

建國初期,我國預算外資金主要是為數較少的稅收附加和零星的收費收入。1953年,預算外資金只有 8.91億元 ,相當于預算內收入的 4.2 %.改革開放前的1978年全國預算外資金為347億元,相當于預算內收入的 30.[，！]6 %;在體制轉軌和財政分權改革的過程中,我國預算外資金迅速膨脹,非稅收入在整個政府收入體系中的地位由“拾遺補缺”,演變為占據“半壁河山”,成為與預算內收入、稅收收入并駕齊驅的財力資源。1992年預算外資金為 3855億元 ,相當于當年預算內收入的 97.7% .1993年調整口徑后,預算外資金收縮到相當于預算內1/3左右,但增長仍迅速, 1996年預算外資金決算數為 3893億元 ,仍相當于財政收入的一半。

根據下表反映的情況,我國非稅收入由1978年的960.09億元增長到2000年的4640.15億元,增長了4.83倍。 由于轉軌過程中,還存在大量的既非預算內也非預算外的灰色財力(制度外收入),但是考慮到其法律地位的不合理性,此估算結果中并未將其納入“非稅收入”規模。

即使這樣,根據上表數據,我國非稅收入占財 政性資金的比重在1985年為42%,1990年達到了50%,世紀之交也在接近40%的水平。

我國非稅收入超常規膨脹的問題,突出表現在地方層次。例如湖南省2009年非稅收入總額達到278億元,相當于同期地方財政收入的1.36倍;而且從增長速度也超過地方財政收入,1998-2001年,該省非稅收入分別較上年增長15.25%、9.22%、13.22%,比同期地方財政收入的增幅分別高出5.33、3.01和6.89個百分點,比同期各項稅收的增幅分別高出10.55、4.76和6.46個百分點。廣東省2009年預算外資金收入達499.42億元 ,比上年增長36.6%,占一般預算收入的41.56%,但考慮到非稅收入的口徑比預算外資金的概念要大,其非稅收入所占的比重要也要超過50%.非稅收入大于稅收的情況,在經濟發達的地區一般要平緩一些,這可能是因為經濟發達地區政府地方稅源相對充裕,不必像欠發達地區的政府那樣,要更大程度上依賴非稅的途徑籌資。

地方非稅收入的過度膨脹和無序混亂有其直接的體制背景。收費主體多元化、管理政出多門。現行地方收費主體主要有地方財政部門、交通部門、國土管理部門、工商部門、衛生監督部門、

公安、司法、檢查、城建、環保、教育等管理部門,每個部門都有收費名目,而且一個部門收取多種費,同時管理上職權分散,亂收費的現象較為嚴重。盡管經過多年對收費項目的清理、減并、撤銷,根據財政部綜合司的有關數據,2000年全國性的收費項目仍有200多項,2009年為335項,地方每個省的收費項目平均在100多項目以上,其中仍不乏有不合理和欠規范的收費項目。此外,更嚴重的是,盡管中央三令五申,向企業和居民的亂收費、亂罰款和亂攤派仍然屢禁不止,秩序混亂,有的地方和部門的收費罰款甚至沒有基本的標準,由具體執行人員掌握,收多收少、收與不收彈性大,隨意性強。再有,盡管有關收費規定對收入的用途有明確規定,但由于監管上的疏松薄弱,許多費用存在收用不符。 (二) 原因分析

體制轉軌是我國非稅收入膨脹的大背景。非稅收入(尤其是預算外非稅收入)的產生以是以統收統支財政管理體制的打破為背景,其發展則以體制轉型時期各類經濟主體釋放其長期受到抑制的自主性與創造性的強烈需求為依托,其無序膨脹則是以轉軌時期監督和約束機制薄弱為基本條件。

在轉軌過程中我國政府收入來源渠道多元化、非稅收入迅速增長的原因相當復雜,其中既有體制性因素,也有非體制性壓力。歸納起來,成因主要有以下幾點:

第一,分權式改革連帶出了事權財權化意識,激活了原先受壓抑的局部利益,中央各部門和地方各級政府機構總是試圖通過多渠道籌資來落實自己擴展了的事權。改革過程中自上而下逐步把經濟管理權分散給各級政府和主管部門,其目的在于充分調動地方政府及有關部門促進發展的積極性并加快實現區域經濟結構的升級優化。與此同時,政府各部門也強化了自己的事權。中央政府在向地方、部門分散事權的同時,相應大大降低了自己的資金分配能力。一方面,由于預算內稱之為收入上解或支出補助的轉移支付存在較嚴重的非客觀性而苦樂不均、“鞭打快牛”,因而地方政府就不再把更多的希望寄托在預算內資金的轉移支付上,而是走“自力更生”的道路,擴張預算外資金和非預算外資金,走非規范之路來落實資金以履行職能(職能合理與否姑且不論)。另一方面,由于各部門并不愿僅通過政策的制定、調整權來樹立自己的威望,而是希望利用實實在在的資金分配權來強化自己的地位,因此,各部門的預算外資金和非預算外資金也快速膨脹。事權趨向于演變為財權,財權反過來又支撐事權擴大。

第二,各級政府間彼此戒備,盡可能擴大不納入體制約束的資金。轉軌時期,我國先后進行過四次較大的財政體制改革(1980、1985、1988、1994年),每次改革的目的都包括規范政府間財政資金分配原則并強化各級政府的協調。應當看到,改革效應是遞增的,初始目的的實現程度逐步加深,但也必須承認,各級政府間的彼此戒備和算計從未消除。其根源在于,“一級政府、一級事權”規則的存在勢必促使各級政府維護本級利益并盡可能擴張收入,而已有的制度規范遠不足以保證上下雙方利益邊界的清晰和穩定。在確定政府間財力分配時,決策中往往是上級說了算,下級只能提建議,并沒有實際決策權。這樣,下級政府 干脆就把資金劃到預算外乃至制度外。正是因為政府之間的資金分配尚未走入法治化和客觀、公正、合理的道路,各級政府盡可能通過擴張預算外收入和非預算收入來不斷加大自己的可支配財力。當然,這種情況在經歷了1994年比較徹底、具有突破性的財稅改革之后,已有所改變。

第三,“正稅”的稅源流失較嚴重,導致預算內資金增長乏力,迫使各級政府通過非規范之策籌措預算外、體制外資金。我國的名義稅率始終遠遠高于實際稅率,各種納稅主體都在通過多種辦法規避稅收,稅收征管機構依法治稅水平和努力程度也低于合理標準,因而偷漏稅和越權、濫行減免稅普遍存在,預算內收入難以隨經濟發展同步增長。這也使各部門、地方政府傾向于通過收費和自主政策來籌措所需資金來緩解收支矛盾。

第四,政府系統各部門、各權利環節在本位利益驅動下,通過擴張可供他們掌握支配的預算外收入和非預算收入,來尋求其福利最大化。在市場經濟大潮沖擊下,政府系統及財政供養的事業單位幾度出現“創收”,其方式手段五花八門,除創辦出來的經濟實體要以種種方式對政府部門的權力環節上交部分收入之外(這種情況即使在名義上雙方“脫鉤”之后,仍普遍存在),也包括巧立名目直接收取各種“費”,以“辦公(辦案、辦事等)需要”為名索要錢物,等等。所有這些政府系統創收而來的收入,一部分歸入預算外,另外相當可觀的一部分,曾歸入“制度外”。在非稅收入在部門、單位收支掛鉤的情況下,利益驅動尤甚。收費資金收支掛鉤大致有兩種形式:一是差額返還。收費單位將收費資金實行專戶儲存之后,財政部門扣除10%一30%的比例,分批返還給收費主體,收得越多,返還的越多;二是全額返還。財政部門根據收費單位編制用款計劃將專戶儲存的收費資金分批撥付給收費主體。近年在推行“收支兩條線”改革之后,還有不少暗中的“掛鉤”關系。這種收支掛鉤的收費體制,使收費的多少與單位的福利水平、個人收入息息相關,這是收費過多過濫、膨脹不止、企業和居民不堪重負的重要動因。

第五,在我國經濟轉軌變型時期市場、技術和體制諸條件發生較大變化的情況下,必然發生某些公共產品向“半公共產品”乃至私人產品的轉變,使公共產品邊界模糊漂移,進而公共服務與商業邊界相應模糊漂移,不同性質的收費魚龍混雜,于是原本就具有擴張非規范收入動機的政府部門及權力環節,更借勢巧立名目增加收費,擴張這類收入。

第六,根據現行政策規定,行政事業性收費實行中央和省級兩級管理,按隸屬關系分別由國務院和省級物價、財政部門組織實施。其中項目管理以財政部門為主會同物價部門;征收標準以物價部門為主會同財政部門;涉及到農民利益的重點收費項目需報經國務院或省、自治區、直轄市人民政府同意;政府基金則由財政部門會同有關部門管理。在一些相關文件中還賦予了地方政府審批附加費、建設費的職權。這種相互交叉、多頭控制的運行機制,在現實經濟生活中執行起來漏洞很多:一是把收費項目和標準管理分開,收費管理和政府性基金分開,人為地割裂了收費管理的內在聯系;二是行政性收

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（一）為取得上市資格，部分公司提供虛假信息。陳漢文對中國證監會自1996年1月至2000年3月查處的信息披露違規行為所做的初步統計和《中國股市重大違規事件不完全記錄》顯示，幾年來，我國證券市場共有7例涉及會計信息造假問題。具體為：石油大明為達到股票發行及上市目的，在申報材料中隱瞞將股本由12000萬股壓縮至4800萬股的事實，并在招股說明書中虛假陳述；藍田股份上市時，偽造材料虛增資產3870萬元，將發行前的總股本由8370萬股改為6696萬股；羅牛山在申報材料和招股說明書中，隱瞞股本總額和股權結構定向募集時的實際情況；紅光實業在申報上市材料中虛增利潤15700萬元，并隱瞞其關鍵生產設備不能維持正常生產的重大事實；東方鍋爐為騙取上市資格，提前公司注冊時間，同時編造公司1992年至1994年財務報告，虛增利潤150萬元；大慶聯誼、綜藝股份為取得上市資格，分別將公司成立時間提前至1993年9月20日和1992年10月3日。據統計，虛假信息披露，包括發行時虛假陳述和上市后虛假信息等約占違規信息事件的13.2％。

（二）披露信息的含量不高。衡量會計信息含量高低的一個重要標準是它所提供的會計信息能否為各類投資者的投資決策提供有用的依據。主要表現為：1、公司的償債能力。如存貨的結構和變現能力、應收賬款的賬齡段的金額、逾期債務和金額較大的債務等，有些公司借故保護商業秘密不予公布；2、缺乏社會責任信息的披露。部分公司管理層抱著“能不說就不說，能少說就少說”的觀念，投資者很難了解上市公司在擴大就業、維護職工權益、保護資源與環境等方面所做的努力，也就很難規避這方面的風險；3、關于關聯交易的披露。主要在關聯交易定價政策、資金被關聯方占用的緣由、對占用資金如何處理、資金占用是否明確雙方權利義務關系的協議等缺乏充分披露。

（三）會計信息披露不及時。上市公司的年報要求是在次年的四月份出臺，這對于廣大投資者無疑是很不公平的。拿“紅光實業”來說，成都資產評估事務所在收取其10萬元“評估費”后，于1997年3月根據紅光公司要求對原成都市財務資產評估服務所1992年出具的資產評估報告書作出修改，補入部分土地價值，致使該資產評估報告中的總資產增加，這顯然對投資者是不利的，影響其決策行為。

（四）信息披露的非主動性。上市公司往往把信息披露看成一種累贅和額外的負擔，而不是把它看成是一種應該承擔的義務和股東應該獲取的權利，因而往往不是主動地去披露有關信息，而是抱著能少披露就盡量少披露，能夠不披露就不披露的觀念，這種認識上的偏差使得上市公司在信息披露上處于一種被動的應付的局面。

二、存在問題的主要原因

從證券市場會計信息披露情況來看，影響信息披露質量的因素很多，主要有以下方面：

（一）公司自身的因素

1、公司體制問題。我國大部分上市公司由傳統的國有企業改制而來，一股獨大現象嚴重。一些上市公司的高管人員缺乏為全體投資者負責的誠信意識，協助大股東進行占用資金、挪用資產等損害中小投資者利益的事情。同時，通過會計造假、隱瞞重大事項等虛假信息披露手段逃避監管，從而滋生了大量違規信息披露事件。

2、利益驅動。一些上市公司為了樹立良好的形象，通過提高業績來提升股價，便于公司再融資，實現高價配股或增發，以達到圈錢目的；一些特別處理的公司為免于摘牌，也想方設法提升業績。為達到上述目的，上市公司不惜采用任何手段粉飾業績，甚至通過會計造假來操縱利潤。

（二）會計政策不健全，影響信息披露質量。由于我國正處在經濟轉軌時期，一些會計政策法規的制定往往落后于實務，對于一些新業務的會計處理也缺乏規范，最明顯的是上市公司的資產重組及非經常性損益的會計處理缺乏明確的規范，隨意性很大，以致成為許多公司調節收入、操縱利潤的途徑。

（三）處罰力度仍然偏小，虛假信息披露者沒有得到足夠的懲罰。我國《證券法》中缺乏民事責任的規定，在實踐中，對信息披露違規行為一般都采用行政處罰的辦法解決，對違規信息披露者難以起到有效的震懾作用；在行政處罰中，中國證券會對上市公司信息披露違規行為的個人處罰主要以警告和罰款為主，而市場禁入和建議撤職并移交司法機關處罰的比重相對較低；在交易所的處罰手段中，使用頻率最高的是內部批評，其次是公開譴責，而警告和罰款等較重的處罰措施的使用頻率較低；在被處罰對象方面，虛假信息披露的責任方一般都歸于上市公司，對具體責任人的處罰較少。在監管部門缺乏足夠的處罰權力和處罰手段的情況下，虛假信息披露者的收益遠遠高于損失，這是導致我國信息披露違規頻頻發生的重要原因。

（四）中介機構監管薄弱，客觀上縱容了中介機構的協助造假行為。上市公司的招股說明書、年度財務報告、資產評估都必須按規定經注冊會計師審計并出具審計報告方可有效。但從目前的情況來看，由于我國長期以來對中介結構監管不足，從而導致少數中介機構喪失公正原則，協助上市公司造假，客觀上助長了上市公司虛假信息披露行為的發生。

三、規范上市公司信息披露行為的對策

為了規范我國上市公司會計信息披露，針對當前我國上市公司會計信息披露中存在的問題，筆者建議從以下幾個方面加以改善：

（一）健全證券市場會計信息披露制度。抓緊上市公司會計規范的實施和修正工作，進一步完善上市公司的會計規范體系，健全以會計準則為核心的會計信息披露制度。該修正工作應以財政部門為主，充分考慮證券監管部門和上市公司等方面的合理建議，適時制定出市場所急需的、新的規范法規，對上市公司所必須披露的會計信息內容、披露時間、披露方式及違規后的處罰應作更詳盡的規定，兼顧各方面的利益，增強其可操作性，并建立一整套會計準則。

（二）依法嚴厲處置信息披露違規者，積極推進證券市場民事訴訟。在對違規者的行政處罰方面，交易所應該嚴格執行現有的規章制度，對于違規信息披露行為及時調查，依法處理，一查到底，決不縱容違規者欺騙投資者的行為；同時，要防止以處罰上市公司來代替處罰違規者個人的傾向，對于違規信息披露的責任人應當明確個人責任，嚴格按照現行規定處以罰款或市場禁入等行政處罰，從而維護一線監管的嚴肅性，對違規者產生較強的威懾作用；在推進證券市場民事訴訟方面，交易所要利用自己的專業優勢和信息優勢，積極配合執法部門的調查取證，讓受損的中小投資者及早獲得法律救濟和民事賠償。

（三）采用新技術、新方法，豐富上市公司信息披露監管手段。證券交易所在這方面可采取的具體措施包括：建立網上實時監控系統。利用計算機技術實現互聯網上有關上市公司信息的實時監控，保證及時發現問題，快速進行反應；設立網上公開電子郵件舉報信箱，廣開信息渠道，收集和掌握上市公司動態情況，動員和利用全社會的力量對上市公司進行監督；推動建立上市公司監管信息平臺（證券監管信息網）。加強中國證券會、各地證券管理辦公室和交易所三方的溝通，實現監管信息共享；推行上市公司傳真自動接受系統，全面實現上市公司文檔的電子化；配合中心數據庫工程，實現部門業務信息系統與全所信息系統的全面整合，等等。

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在21世紀這個知識經濟時代，企業的競爭是基于核心競爭力的競爭。企業是否擁有別人所無法模仿的、具有獨創性的核心競爭力，決定了企業能否在市場競爭中勝出，并持續不斷地提高企業的整體素質。而作為知識和技能“承載者”的人力資源則代表了企業所擁有的專門知識、技術和能力的總和，是企業核心競爭力的根本和核心。建筑企業間的競爭也離不開人力資源的競爭，因此，作為建筑業的人力資源的開發具有重要的意義。

1. 建筑業人力資源開發相關概念

人力資源開發是指一個國家或組織通過各種手段獲取、控制、激勵、調整人的能力并將其整合到組織中融為一體，充分發揮其潛能以實現組織目標的過程。可以說人力資源開發包含2層含義：一方面是指對人力資源充分發掘與合理利用；另一方面是指對人力資源的培養與發展。建筑業人力資源可以定義為從事建筑業生產活動的所有人員所蘊含的勞動能力的總和。具體包括3個部分：處在勞動年齡的依法從事建筑業活動的人員所具有的勞動能力；超過勞動年齡沒有退休或已經退休但仍在從事建筑業活動的人員所具有的勞動能力；將來擬從事建筑業生產活動的人員所具有的勞動能力。

從人力資源開發的角度可以把建筑業人力資源劃分為2大類：（1）現實人力資源。處在勞動年齡的依法從事建筑業活動的人員，即現在在職的從業人員。（2）潛在人力資源。將來擬從事建筑業生產活動的人員，主要包括正在各級各類建筑業學校學習的學生和想報考建筑類學校，將來有志并能從事建筑業工作的人員，以及將來想進入建筑業工作的其他人員，主要指從事建筑業工作的農村剩余勞動力和城市下崗職工。

2. 建筑業人力資源開發的必要性和重要性

2.1 建筑業人力資源開發的重要性

建筑業作為國民經濟的支柱產業，肩負著城市建設、村鎮建設和國民經濟發展所需要的各種住宅、生產性建筑、公共建筑、道路、鐵路、橋梁、水利、港口、機場等基礎設施的建設，為國民經濟的發展和人民物質文化生活水平的提高做出了巨大貢獻。改革開放以來人力資源管理論文，建筑業增加值占國內生產總值的比重逐年增大，從1978年的3.8%逐漸增長到2004年的7.0%（見表1）。

表1 建筑業增加值占國內生產總值比重

年 份

1978

1980

1985

1990

1995

2000

2001

2002

2003

2004

比重/%

3.8

4.3

4.6

4.6

6.5

6.6

6.6

6.7

7.0

7.0

資料來源：《中國統計摘要》（2003）和《中國統計年鑒》（2005）。

但是，在建筑業取得長足發展的同時，也存在著工程質量低劣、市場缺乏規范、生產方式粗放、技術水平不高等諸多問題。除了有體制方面和管理方面的因素外，其中一個重要原因就是從業人員素質太低。大量的農民擁入城市從事建筑工程中最基層的技術工作，缺乏必要的培訓和指導，使得建筑工程質量不高，甚至建筑安全和工程質量事故頻繁發生，“豆腐渣工程”屢見不鮮論文開題報告。因此，迅速提高建筑業從業人員的素質已成燃眉之急，而研究提高從業人員素質的辦法和對策也就具有十分重要的現實意義。

2.2 建筑業人力資源開發存在的問題

2.2.1 缺乏對人力資源開發重要性的戰略認識

對建筑業高中級管理人員和專業技術骨干青黃不接、后繼乏人，施工隊伍技術工人大量流失，大量使用農民工，建筑職工隊伍整體素質偏低的問題，長期缺乏有力的對策和根本性措施，對教育培訓的“重視”只停留在口頭上。這種“見物不見人”的“行業現象”，是一種行業發展的誤區，不從提高人的素質的視角來研究整個建筑業的發展，建筑業將很難以現代化的姿態去肩負21世紀國家現代化建設的重任。

2.2.2 人力資源開發的機制遠未建立

依法治教、依規興教的觀念在行業主管部門還沒有真正樹立起來。缺乏人力資源開發方面的制度和規范，在行業發展的許多法規、條例中，沒有從業人員的資格要求，沒有培訓和教育標準的要求。因此，建設隊伍素質的提高和建設教育的發展，缺乏法規的推動，建筑業人力資源開發就成無本之木、無源之水，難以形成有效的運行機制。

2.2.3 適應行業發展需要和知識經濟時代要求的人力資源開發體系尚待建立

教育培訓尚未形成體系，不能適應行業發展需要，更不能適應知識經濟時展要求。針對潛在人力資源開發的學歷教育體系和針對現實人力資源開發的培訓體系不相匹配，重視普通高等教育的發展，忽視職業教育和職業培訓的發展。普通建筑高等教育和中等職業教育的招生規模人力資源管理論文，與畢業生規模呈倒金字塔型結構，不適應建筑業用人結構要求。在普通高等教育、職業教育、成人培訓和農民工培訓等各級各類教育之間缺乏必要與合理的銜接溝通，滿足不了社會發展需要和不同類型從業者對教育的多種需求。現行的學制系統尚未形成面向社會自動調節的機制，各級各類教育的比例結構還未能根據不同地區不同職業崗位的變化以及職業崗位上勞動者受教育水平的變化自動調整。

2.2.4 人力資源的開發力度不夠

經營者對人力資源開發的重要性認識不足，對人力資源開發的投資不夠。在人力資源開發方面的費用遠沒有達到國家規定的工資總額的百分之一點五，而培訓開發經費的來源只能由培訓開發機構自行解決。造成了培訓開發的成本部分轉嫁于受培訓的員工或其企業，形成一定的負面效應。致使培訓開發的范圍、內容、深度受到制約，培訓開發效果不能達到期望的高度。

2.2.5 缺乏有效的競爭激勵機制

在人才選拔和使用中，打破了傳統的用人方式，初步做到了打破級別界限，建立崗位管理新模式；打破身份界限。建立企業員工新概念；打破分配界限，建立易崗易薪新方式。盡快形成管理人員能上能下、員工能進能出、收入能增能減的機制。但部分企業在此方面的工作有些滯后，還不同程度存在著重學歷資歷、輕能力水平的現象。合理的人才選拔體系和優勝劣汰的競爭機制尚未形成，這些都不同程度地阻礙著人才的脫穎而出，影響了高素質人才聰明才智的有效發揮。

3. 建筑業人力資源開發的途徑

建筑企業人力資源開發旨在提升人力資源的素質，不論是已知或未知的人力資源，其主要通過培訓、職業生涯開發及組織開發來提升人力資源素質。建筑企業人力資源開發的手段主要有培訓、教育、就業與使用、學習、規劃、配置等。

3.1 建筑企業員工培訓

員工培訓是指在將組織發展目標和員工個人發展目標相結合的基礎上，有計劃、有系統地組織員工從事學習和訓練，增長員工的知識水平，提高員工的工作技能，改善員工的工作態度，激發員工的創新意識，最大限度地使員工的個人素質與工作需求相匹配，使員工能勝任目前所承擔的或將要承擔的工作與任務的人力資源管理活動。

建筑業人力結構應是以知識密集型為主導的管理層和以技藝密集型為基礎的操作層雙層主體結構。因此，建筑企業職工培訓的內容分為管理人員培訓、工人培訓和特種作業人員的培訓。

建筑企業領導及主管教育培訓的職能部門要按照“加強領導，統一管理，分工負責，通力協作”的原則，長期堅持、認真做好培訓工作，做到思想、計劃、組織、措施全部落實人力資源管理論文，使企業的職工培訓制度化、正規化。

通過培訓，使員工具備三大素質四大能力，三大素質包括以下素質：思想政治、職業道德、敬業精神和協作能力是建筑業人力資源的第一素質，是核心素質；專業知識、技術、業務能力和創新精神是第二素質；文化素養、人文知識和環境意識構成第三素質。四大能力包括：專業能力、方法能力、社會能力和信息處理能力。專業能力是指由于從業人員是從事建筑業專業（或職業）工作的，因此必須具備從事本專業工作的能力。方法能力是指21世紀是“學習型社會”和知識經濟時代，從業人員應具備學習能力、創新能力、解決問題的能力等。社會能力包括協作能力、交際能力以及能夠采納不同意見的寬容能力等。信息處理能力是指每一個員工（包括工人）都必須有計算機應用和信息處理能力。這四個方面的能力構成從業人員的職業能力。只有具備這四個方面的能力，才能算作一個符合21世紀需要的合格的建筑業人才。

3.2 建筑企業人力資源的優化配置

建筑企業人力資源的優化配置的含義有兩個方面：一是結構的優化，即配置的各種資源必須必須根據施工生產的需要有一個合理的結構；二是總量投入的優化，即在結構合理的情況下，總量按需投入。因此，建筑企業人力資源的優化配置應從結構和總量兩個方面進行論文開題報告。具體包括項目經理部人員的優化配置和勞務人員的優化配置。

項目經理部人員在項目施工現場的人力資源中處于核心地位，可以分為項目經理和其他管理人員。項目經理是完成施工任務的最高責任者、組織者和管理者，是項目施工過程中責、權、利的主體，在整個工程項目施工活動中占有舉足輕重的地位。因此，項目經理必須由公司總經理來聘任，以使其成為公司法人代表在工程項目上的全權委托人。

勞動力的配置應根據承包項目的施工進度計劃和工種需要數量進行。項目經理部根據計劃與勞務合同，接收到勞務分包企業派遣的施工人員后，應根據工程的需要，或保持原建制不變，或重新進行組合，組合的形式有3種，即專業班組、混合班組或大包隊。

另外，還要建設項目管理高效團隊，加強對項目管理高效團隊的激勵。項目管理團隊建設的核心目標就是將項目成員有效地組織起來，創造出一種開放、自信、團結、協作的氣氛，使項目成員有統一感，強烈希望為實現項目目標做出貢獻。作為項目管理的主體，項目團隊工作積極性的高低將在很大程度上影響項目的最終實施效果。在工程項目管理中，項目團隊發揮著重要的作用，因此對項目團隊進行有效的激勵意義重大。為了提高工程項目管理水平人力資源管理論文，考慮到工程項目自身的特殊性，有必要將滿足激勵和目標激勵引入工程項目的團隊管理中。

3.3 建筑企業員工學習教育

持續學習是時展的必然要求。構造學習型社會，建立終身教育體系，是知識經濟時代的基本特征，也是世界教育發展的共同趨勢。發展素質教育，培養學習能力，構建終身化學習體系將是適應學習型社會的唯一辦法。

終身教育包括學前教育、基礎教育、職業教育、高等教育和就業過程中的繼續教育。把終身教育放在建筑業里來考慮，就是建筑職業生涯教育。建筑繼續教育是職業生涯教育的重要組成部分，是建筑業專業技術人員為了繼續其職業發展所進行的業務培訓活動，旨在使其本身的知識和技能持續得到更新、補充、拓展和加深，不斷完善知識結構，提高創造能力和專業技術、管理水平。

為了實施好繼續教育，應調動社會各方面的力量，充分利用現有的辦學條件，就地、就近、就便辦學。高等院校、科研院所、大中型企業以及各級各類培訓機構經過資質認定后都可成為建設繼續教育的基地，使建筑業從業人員都能隨時隨地接受繼續教育。

篇（5）

1、體現物業管理的內含。物業管理是指居住和非居住物業的產權人委托物業管理企業按合同以住戶的根本利益為出發點，對業主及物業提供的一系列服務。物業管理的主要內容是提供物質和精神相結合的服務。在物業管理實踐中，我們把物業管理歸納為一種服務，這種服務包括了對物業的管理、維護、修繕。物業管理必要條件是必須迎合住戶的需要去進行，必須站在一個服務者的角度去實施，這樣才能考慮到業主的需要，從而使業主滿意。所以，我們要以住戶的根本利益為出發點，并為其提供一系列的服務。我局的物業管理工作中，幼兒教育、醫療保健、餐飲服務、超市購物、環境綠化、職工娛樂等等方面設施的建設，使其物質、精神方面的需求基本得到了滿足。

2、強化物業管理的機制。我局的模式就是自管自建物業管理。物業管理與各單位的關系最為密切。當業主利益與單位的利益發生利害沖突時，作為物業管理公司應該怎么做?從物業管理的定義看，物業管理公司應該代表業主利益，替業主說話。但我們物業公司與局以及各單位之間又有著種種的關系，所以，每當業主利益與局以及各單位之間利益發生利害沖突時，物業公司就不是很好地代表住戶利益替業主說話，反而代表局的利益。出現了物業公司兩頭為難的狀況，尤其是物業小區建設時遺留的質量問題，使我們的工作非常被動。強化物業管理的機制建設是我們的重點。

3、強化為業主服務的意識。只有樹立了為業主服務的意識，才能考慮住戶需要什么，才能不斷地完善物業管理。作為一名業主、住戶如果自己的需要物業管理公司都給予了，住戶必定產生滿足感。住戶的滿足感會給企業的發展產生動力，“凝聚產生力量，團結誕生興旺”是從我們企業工作的點點滴滴中體現的，我們局的發展，物業管理是一項不可少的內容。住戶的滿足感還會帶來業主對物業管理公司的好感。住戶一旦有了好感，即使我們的工作中出現不足，住戶也會諒解我們的，問題自然就減少了。相反，物業管理者不能提供業主的需要，住戶的需要滿足不了，住戶就會產生不滿情緒，對物業管理公司產生反感。再加上物業管理工作中出現的不足和工作中的疏忽，業主自然就會反映情況、指出問題。所以，物業管理增強為業主、住戶服務的意識是至關重要的。中國公務網20__-7-2214:57:32

在物業管理中外因是業主（住戶），外因在事物的變化中也起著很重要的作用。物業管理反映出的各種問題實質都是由建筑物區分所有權問題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業管理公司怎么做，也要考慮一下作為業主應該怎樣去做。企業是我們的企業，我們的目標和利益是共同的，業主（住戶）應該自覺地與物業公司配合，不能一味的讓物業公司包容一切，有些投訴和不滿意，其責任并不在于物業管理公司，而是在業主方面。同時有些問題也是需要由社會來解決的，我們局和物業公司也沒有辦法解決。因此，我們應該認真考慮業主、住戶對物業管理工作的影響，走出誤區。業主、住戶對物業管理的影響主要表現在三個方面：

1、業主、住戶的價值觀念，樹立服務也是商品的意識。馬克思說：“任何時候，在消費品中，除了以商品形式存在的消費品外，還包括一定量的以服務形式存在的消費品。”物業管理公司所提供的服務是一種無形的商品，但這種無形的商品應該是有償的。業主、住戶要得到物業公司的服務，首要條件是業主出錢，物業公司出力。我們又是經濟欠發達地區，特別是我們企業，享受了多年的多種多樣福利型服務，花錢買服務的意識顯的更淡薄。馬克思說：“服務這個詞，一般地說，不過是指這種勞動所提供的特殊使用價值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價值一樣。”因此，一旦將服務置于市場中，以贏利為目的，獲得了報酬，則顯示服務具有交換價值。與其它通用產品不同的是，它的特點是活動過程的結果與顧客的消費同步，也就是說服務在成為產品的同時就成為商品。由此看來，業主得到物業管理公司的服務，實際上是得到了勞務這一特殊商品的使用價值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價值是要付出金錢的。所以，花錢買服務是一種很正常的現象。但是，我們很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受。只有相應的付出，才能得到相應的服務，物業管理公司有了足夠的經費才能更好地為業主服務，沒有經費怎么運行？另外，物業管理者的服務應得到業主的配合與支持。每位業主都應該把這些設施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠遠不夠。個別業主、住戶過分強調自己“上帝”的作用，過分的強調自身的權利，濫用權利，而不承擔自己應履行的義務，造成“業主角色錯位”，造成了業主自我心理的不平衡，從而背離了物業管理法律關系的平等、公平、誠實信用、尊重社會公共利益的基本原則。小區的綠化、消防設施、電梯的安全運行等等，我們的維護、維修是應該的，是我們的工作，但必須得到業主的配合與支持。業主和物業公司之間應有一種平和的心態，有一種合作過“日子”的心理，以誠相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區，我們局會更加興旺發達，我們的生活條件和環境會更美好。

2、業主的支付能力和相應的購買力。業主、住戶有了價值觀念，有花錢買服務的意識還不行，除了考慮恩格爾系數外，重要的是有足夠的錢去付享受服務所需的那一 部分，就是說應有相應的購買力。但是，如果業主有了花錢買服務的意識，可購買力達不到，物業管理公司也沒辦法。所以購買力這一問題應由社會來解決，由政府來解決。像我們這樣的行業必須由企業來解決。不久的將來，物業管理要成為人們日常生活中必不可少的一部分，如同交通、讀書閱報、吃飯、上學、工作等一系列問題一樣。既然在我們員工工資中有房補、糧補、書報、交通、通信、衛生等組成部分，那么，何不再加上物業管理這一項呢？給人們一定的補貼，提高人們在物業管理方面的購買力，這樣有利于物業管理的普及和發展。購買力中所反映的有些問題是需要由社會來解決的，而我們局，我們物業公司根本沒有辦法解決。

3、環境建設的作用。環境熏陶，對人的行為起著極其重要的作用。從哲學的角度而言，在人的素質提高過程中，環境就是外因。好的文明的環境，通過潛移默化催人進取，擯棄陋習，從而具有文明優雅、健康向上的良好素質；相反，長期生活在陳規陋習的環境中，人容易喪失上進心而隨波逐流。因此，物業管理要特別注重環境建設。

一是硬環境建設。也就是狹義的“環境”，包括辦公場所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進，自覺地向優環境靠攏，從而漸漸形成人和環境和諧統一的良性循環。文明優美的環境的長期熏陶，還會激勵員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。

二是軟環境的建設。軟環境更側重于氛圍、風氣的營造。小區的良好風氣、業主的舉止文明、身邊榜樣、小區集體榮譽感等等，都有助于小區業主養成積極上進的好習慣和心態。軟環境的建設比硬環境的建設要艱難的多，它不僅需要物質的支撐，更需要機制的配套，需要全體業主和業主所在單位一致的努力。而且，良好風氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長一段時間的堅持不懈的工作。軟環境的建設比較漫長，值得我們為之努力。環境建設必須要有業主和小區各單位的支持和配合。

誤區之二：物業為主，用多種經營彌補物業管理經費不足。這只是物業管理企業在物業管理價格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業公司管轄的幼兒園、醫務所、員工餐廳，是我們物業管理和拓寬服務范圍的主要方面，對我們來說是必須要有的，但是，讓其賺錢來彌補物業管理經費，用物業管理的經營機制去衡量，是物業管理經營機制扭曲的表現，而不是物業管理正常的運行機制，不能作為物業管理經驗來推廣。任何一個行業都必須有正常的生存機制。作為市場行為，物業管理不僅自身的消耗應該得到補償，而且還應該有盈利，如果靠“多種經營”收入來彌補物業管理經費的不足，反而成了物業管理的負擔，結果必將削弱甚至放棄物業管理，受傷害的還是廣大業主自身。20__-8-1823:54:00

因此，過多地強調物業管理企業用多種經營收入彌補物業管理收入的不足，只會給業主形成誤導，業主會習慣地與計劃經濟時的福利型管理相比較，到我們真正的實行物業收費管理時候，就會阻礙物業管理正常價格的形成和物業管理機制的建立。

誤區之三：物業管理企業是微利企業。大家都知道，一百多年前馬克思就說過，利潤必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤。我們局建局近三十年，住宅建設共有9萬平方米。但是，近幾年來，我局的住宅建設飛速發展，尤其是20__年到20__年近三年多的時間內，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達6萬平方米，成為建局以來建房最多，面積最大的時期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒有任何理由說物業管理投資就應該微利？至于我們沒有實行物業管理收費，是局領導從長遠看，從各個方面考慮的，與物業管理企業是微利企業沒有因果關系。在物業管理價格不到位的情況下，只有背靠主業，維持公司運行。但是，我們必須要有的這樣的共識：公益事業和商業行為是一個行業兩個不同的領域，[，！]如果作為公益事業，政府就應該給予補貼，如果是商業行為就應該遵循市場規律——等價交換。一個游戲不能有兩種規則，這是最起碼的常識。

誤區之四：物業管理＝房屋管理。我們承認房屋管理是物業管理的一項內容，我們局目前的職權在行政事務部，一部分的維修維護在我們公司。但是，物業管理是市場經濟條件下的一種新的體制，我們不能簡單的用數學加法來理解和解釋物業管理的含意：物業管理＝房屋管理。我們局將生活服務公司改制成立的物業管理公司，對實行物業管理邁出了關鍵的一步，隨著企業改革的深入，物業管理完全市場化是必然趨勢。因此，逐步進行管理收費和住宅商品化是實現物業管理的關鍵環節。在目前物業管理收費不到位的情況下，我們不妨嘗試小區內的物業公司、業主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點水電、取暖費，以維持物業公司的正常運行，并且在住宅樓的建設過程中加強管理，建成使用以后質量問題實行終身保修。

誤區之五：物業管理中職責界定問題。職責界定不明確是當前物業管理的一個重要問題。在我局的物業管理中，職責界定是指施工單位、行政事務部、物業管理公司、業主（住戶）四方，在以物業為中心而發生的責任確定，由于職責界定欠明確，往往會造成某些責任的盲點。實踐中，物業開發建設遺留的質量問題，使得物業管理承擔了本該由建設單位在建設時承擔的責任，使住戶和物業公司發生了種種矛盾，其實，事情的責任并不在物業管理公司，但是由于職責界定的不明確造成了雙方本來完全可以避免的沖突，這類事件在當前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業管理要成立業主大會和業主委員會應解決問題。

誤區之六：××物業公司＝××生活服務公司。20__年我們局將××生活服務公司改制為××物業公司，這不只是名稱的改變，而是將我局 后勤管理向市場化過渡邁出關鍵的第一步，是質的變化。物業管理公司不是福利機構，而是企業。公司的成立告訴居住在我們各個小區的住戶，物業管理要開始收費了。物業收費是必然趨勢，因為企業要服務于社會，但必須減輕企業辦社會的壓力。目前我們局暫時沒有實行收費是出于大環境考慮的。隨著后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實行物業管理收費。當然，物業管理收費我們必須遵循市場規律。現在，物業管理費普遍實行的是按物業面積大小收取，而且這種辦法似乎已經被人們所接受。這種辦法表面上看起來公平，其實掩蓋著不公平。比如住房面積大的每天產生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶產生的垃圾要多一些，對環境和安保的影響要大一些。而物業管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內的面積大小似乎與物業管理沒有多大關系，實際上住宅面積的大小只與住戶的維修有關。因為住房面積大，相應的屋頂等面積分攤就大，而維修費與通常收取的物業管理費無關。因此，我認為，我們局將來實行物業收費，收費價格應考慮以下三個因素的影響：20__-7-2214:57:32

一是住戶人口的多少。從物業管理角度看，人口多少與每天產生的垃圾量、對環境的享有、對保安的工作量有直接的關系，而這些方面直接關系到物業管理的工作量。

二是住房及小區環境的新舊程度。對不同的物業來講，物業越陳舊，小區共用設施、共用設備越陳舊，日常清掃維護工作量越大，因此，同一物業隨著年代的增加，物業管理費用應逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設施設備維修基金的收繳），如綠化基礎差、工作量大的收費應越高。