緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產檔案論文范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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房地產的檔案是十分重要的材料，而我國的產權檔案抗風險能力一直較低下。主要原因是受到經濟因素的思想觀念的影響，以下就是由求學網為您提供的試論房地產檔案管理的問題。

雖然我的房地產檔案管理部門做好了基本的檔案保護措施，但當遇到一些大型的自然災害或不可抗力因素時，產權檔案的抗風險能力弊病就會立刻凸顯出來。例如，2008年的汶川大地震，由于地震的強大破壞作用，整個汶川基本被夷為廢墟，還造成了巨大的財產損失和人員傷亡，很多產權檔案已經不復存在，這給后期的財產理賠工作帶來了很大的困難。

由于產權檔案所跨越的時間較長，在不同的歷史階段，產權檔案的管理方式也有很大的不同。隨著現代科技和經濟的發展，我國的產權檔案管理已經發生了很大的變化，產權檔案具有明顯的時代特征。但是，我國產權檔案管理人員的專業性普遍較低，管理人員的業務能力不高，不能及時發現問題，解決問題，材料檔案的不規范問題時常發生。在科技不夠發達的時期，產權檔案是由紙張組成的，且檔案中對于產權的描述過于簡單，通常只有平面結構圖，產權周圍的情況描述較少。

完整的房地產檔案中，必須包含除了文字、圖表之外，還應有一些相關的照片、錄音、重要數據的底版和其他影像資料。但隨著時代的發展，這些資料已經無法滿足人們的需要了，由于房地產檔案的特殊性，它在保存中有特殊的載體，如果這些載體遭到損壞，整個管理成本會提高很多。因此，對于特殊的檔案材料，一定要讓專人管理，還要有特定的管理制度。只是我們在這方面的人才很少，所以我們要大量培養這樣的人才，以便適應社會發展的需求。

篇（2）

 

目前,在房地產管理部門中,由于房屋產權產籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內全部錄入管理系統并且不能產生誤差,需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現代化手段, 加強房地產檔案數字化建設,實現房地產檔案管理的新突破,已成為當前房地產檔案管理工作的重要課題。利用計算機對房地產檔案信息進行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優點。這些優點能夠極大地提高房地產檔案管理的效率,也是房地產管理科學化、標準化、規范化的一個重要條件。 

 

一、確定適用標準 

 

信息技術標準化是實現信息交換和資源共享的根本保證。在數字化建設中, 必須建立好相應的技術標準、管理標準和工作標準, 最終建立起一個標準化的數字化利用平臺, 實現檔案數字化管理。 

 

二、建設高質量的檔案信息數據庫 

 

房地產檔案管理主要包括兩個方面: 檔案原件及檔案數據的管理。檔案原件作為房地產檔案的原始資料有著不可替代的作用, 它是檔案數據的來源。房地產檔案管理要實行全方位、多元化的服務模式, 房地產檔案網站作為一種紐帶和橋梁, 是實現這一多元化服務的有效手段。我們應充分利用這一點, 為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網上, 對于有條件利用資料的各級用戶可根據自身的用戶級別查詢相關的房產檔案。另一方面, 利用者可將自身的相關問題留在網頁上, 房地產檔案管理人員可以及時了解適用者的需求, 解答問題, 搞好服務, 方便群眾。 

 

三、重視人員素質的提高 

 

檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶, 檔案人員的素質直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。 

 

四、要突出服務理念 

 

就現代管理科學而言, 房地產市場管理同時也是一種服務, 是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務。當前, 社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產市場信息服務, 也越來越渴望通過房地產市場管理信息系統來獲取房地產咨詢服務和房地產政策指導, 因此, 我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務職能轉變, 才能夠順應社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產市場的信息化建設同樣需要 

 

五、要著力強化系統的協作效能 

 

在房地產市場的信息化建設中, 需要從全社會的角度去認識和把握市場信息。一是要制定統一的技術規范, 包括業務分類、數據分項、數據定義等技術規范與格式, 為各相關業務部門、各相關業務系統今后進一步實現信息資源共享奠定技術基礎; 二是要在系統中盡量延伸和拓寬市場數據的采集面, 并規劃和設計出必要的數字化實現途徑; 盡可能多地實現各關聯機構、協作部門業務數據的采集、轉換, 促使更多的業務內容轉換成房地產市場所需要和必備的業務信息流;三是要實現系統間的數據交互, 新的系統必須支持系統間、部門間數據資源交互和傳遞, 實現同類業務信息的一致和共享。 

 

六、當前房地產檔案數字化管理的幾點建議 

 

1.提高數字化管理的認識, 建立完整規范的檔案資料,房地產檔案數字化的目的是最大限度地提供利用, 滿足社會需求。 

2.制定房地產檔案館數字化建設發展規劃, 并分階段有步驟地實施在數字化建設過程中, 必須充分考慮到各地房地產檔案管理部門歷史上形成的數量龐大的庫存檔案, 以及每年數量激增的綜合反映, 建立一支既懂檔案管理, 又懂房地產管理和計算機知識的專業隊伍, 是實現房地產產權檔案信息現代化管理工作的關鍵。 

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目前,在房地產管理部門中,由于房屋產權產籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內全部錄入管理系統并且不能產生誤差,需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現代化手段,加強房地產檔案數字化建設,實現房地產檔案管理的新突破,已成為當前房地產檔案管理工作的重要課題。利用計算機對房地產檔案信息進行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優點。這些優點能夠極大地提高房地產檔案管理的效率,也是房地產管理科學化、標準化、規范化的一個重要條件。

一、確定適用標準

信息技術標準化是實現信息交換和資源共享的根本保證。在數字化建設中,必須建立好相應的技術標準、管理標準和工作標準,最終建立起一個標準化的數字化利用平臺,實現檔案數字化管理。

二、建設高質量的檔案信息數據庫

房地產檔案管理主要包括兩個方面:檔案原件及檔案數據的管理。檔案原件作為房地產檔案的原始資料有著不可替代的作用,它是檔案數據的來源。房地產檔案管理要實行全方位、多元化的服務模式,房地產檔案網站作為一種紐帶和橋梁,是實現這一多元化服務的有效手段。我們應充分利用這一點,為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網上,對于有條件利用資料的各級用戶可根據自身的用戶級別查詢相關的房產檔案。另一方面,利用者可將自身的相關問題留在網頁上,房地產檔案管理人員可以及時了解適用者的需求,解答問題,搞好服務,方便群眾。

三、重視人員素質的提高

檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶,檔案人員的素質直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。

四、要突出服務理念

就現代管理科學而言,房地產市場管理同時也是一種服務,是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務。當前,社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產市場信息服務,也越來越渴望通過房地產市場管理信息系統來獲取房地產咨詢服務和房地產政策指導,因此,我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務職能轉變,才能夠順應社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產市場的信息化建設同樣需要

五、要著力強化系統的協作效能

在房地產市場的信息化建設中,需要從全社會的角度去認識和把握市場信息。一是要制定統一的技術規范,包括業務分類、數據分項、數據定義等技術規范與格式,為各相關業務部門、各相關業務系統今后進一步實現信息資源共享奠定技術基礎;二是要在系統中盡量延伸和拓寬市場數據的采集面,并規劃和設計出必要的數字化實現途徑;盡可能多地實現各關聯機構、協作部門業務數據的采集、轉換,促使更多的業務內容轉換成房地產市場所需要和必備的業務信息流;三是要實現系統間的數據交互,新的系統必須支持系統間、部門間數據資源交互和傳遞,實現同類業務信息的一致和共享。

六、當前房地產檔案數字化管理的幾點建議

1.提高數字化管理的認識,建立完整規范的檔案資料,房地產檔案數字化的目的是最大限度地提供利用,滿足社會需求。

2.制定房地產檔案館數字化建設發展規劃,并分階段有步驟地實施在數字化建設過程中,必須充分考慮到各地房地產檔案管理部門歷史上形成的數量龐大的庫存檔案,以及每年數量激增的綜合反映,建立一支既懂檔案管理,又懂房地產管理和計算機知識的專業隊伍,是實現房地產產權檔案信息現代化管理工作的關鍵。

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實習工作情況

(一) 公司基本情況

連云港蘇信房地產評估公司是江蘇蘇信房地產評估咨詢有限公司在連云港的分公司。資質級別：全國范圍內從事土地評估業務;資質證書號：A200632002。公司業務主要是做土地估價報告和房地產估價報告。其中土地估價報告占大多數。土地用途工業居多，其次是住宅、商業、綜合等。估價目的有價格評估、核定資產量、抵押、抵押貸款以及司法鑒定等。有時公司還為委托方提供資產重組的方案。公司的注冊估價師都是掛名的，實際業務都由一般人員操作。我到蘇

信房地產評估公司的第一天，總經理正好在公司，經朋友介紹，她姓柏，稱柏總。她大概三十幾歲的樣子，說話聲音柔和，卻置地有聲。她問我學什么專業，什么課程，為什么考研換專業等等。我都做了回答。她談到在這行學什么專業不是很重要，一般剛畢業的都是什么也不會。我回答說畢竟有專業理論基礎會容易上手，學的快一些。我說了我的實習想法，她說在這邊，我可以跟同事們學下做評估報告，其他時間如果公司比較忙就聽副總安排，我如果需要到那家房地產公司調查，她會打電話請那邊配合。柏總后來到公司的時間不多，公司事務由徐副總管理，大家都稱她徐老師，她有五十歲了。工作精力卻比年輕人還旺盛，要求也很嚴格。公司有一個工作間，六七名員工，一人一個辦公格，兩個技術人員，四五個市場人員，一名會計。男女比例適當。

(二) 實習日常工作

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中圖分類號：O329文獻標識碼： A 文章編號：

一．引言

隨著我國經濟建設的加快，城市建設規模也越來越大，商品房市場發展的如火如荼。房產交易中房產建筑面積、分攤面積、共用面積等核心參數成為房產購買者用于衡量房產的主要因素，而房產測量通過房產調查、房產平面控制測量以及房產要素測量，繪制房產圖，測算房產面積，為購房者提供了參考依據。

二.房產測量的內容、目的和意義。

房產測量的內容包括：房產調查、房產平面控制測量、房產要素測量、房產面積測算、變更測量、房產圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。

房產測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關的信息，為房產產權、房地產開發和利用、房產交易、產籍管理、征收房產稅費提供依據，同時為城鎮規劃建設提供數據和資料支持。

在房屋面積測算中，房產測量是具體形式，房產測量的結果通過房產管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產測量結果減少了房產產權糾紛的發生率，為房產產權人提供了產權法律保護依據。同時，房產測量在測量過程中，采用了科學的測量技術，實現對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結果，這為房產產籍管理部門提供了處理和協調房產產權糾紛。另外，房產測量根據國家有關測量測繪標準和技術規范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業性數據，形成了房地產檔案的原始資料，為規范城市發展、管理城市建設提供了可靠依據。房產測量形成的房產簿冊、房產圖集和房產數據，為房產購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產行業快速發展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產測量在某種程度上能監督房地產開發商的交易誠信，避免部分開發商因為房產利益趨勢而在房產面積上動手腳，由此，加強房產測量管理和監督，有利于保證房產買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產交易市場秩序。

房產測量就是表述房屋以及房屋用地等相關信息的測量技術，通過采取科學的測繪手段和方法，根據房地產管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關信息進行調查和測量，并提供測量結果，用于表述房屋相關信息。房產測量的結果，構成了建筑產權面積的基礎，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產測量結果涉及到房屋產權人的利益，做好房產測量，減少測量偏差，避免給房地產企業帶來不必要的麻煩。同時，提高房產測量水平，對提高建筑質量效果具有積極意義。

三.房產測量技術。

1.房產數字化測圖技術。

數字化測圖是通過收集房產相關信息，采用計算機數字化數據處理軟件，經過圖形生成、編輯、處理，形成數字化房產圖，利用數控繪圖儀和其他圖形輸出設備，最終獲得房產圖的技術。

數字化測圖技術是通過收集房產信息資料，踏勘擬定設計方案，對測量進行基本控制，根據測量界址點進行測量，在完成房產調查后，采用光學經緯儀、電子經緯儀等光電測距儀和全站型電子測速儀，開展野外數據采集，將采集和測量數據輸入計算機圖形處理、測量軟件和相關應用軟件內，計算機進行圖形編輯，通過數控繪圖儀繪制線劃圖，最終完成房產圖的繪制。

2.GPS-RTK技術在房產測量中的應用。

RTK測量技術，即實時動態差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態實時差分方法，極大的提高了測量的作業效率，同時也提高了測量的精度。RTK定位技術是建立在載波相位觀測值的實施動態定位技術之上的，由于定位精度達到厘米級，能實時的提供測量站點在測量指定坐標系中的三維定位結果。在RTK作業的模式中，基準站將觀測值和測量站的具體坐標信息，通過數據鏈傳送給流動站，而流動站在通過數據鏈接收基準站的數據的同時，也同步采集GPS的觀測數據，并在極短時間內將差分觀測值進行實時處理，實現精確定位。通過RTK技術的應用，很大程度上提高了房產測量的作業效率和測量精度，同時RTK采集的數據全部是數字化，經過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產測量要求。

RTK測量系統通常包括：數據傳輸設備、數據處理軟件系統和GPS接收設備。通過在基準站上設置GPS信號接收設備，連續觀測所有可見GPS衛星，并通過無線電傳輸其觀測數據，及時的將數據傳輸給觀測站，基準站根據觀測數據，依據相對定位的原理，及時對整周模糊度未知數進行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標情況，根據計算的實時定位結果，監測用戶站和基準站的觀測質量和結算結果。RTK能實施判定解算結果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時間。

3.GIS測量技術。

地理信息系統GIS系統，利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術與工具,是一種在計算機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環境參數按空間分布或地理坐標，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應用需要的人-機交互信息系統。它通過對多要素數據的操作和綜合分析,方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數字等多種形式輸出。房產測量中，GIS系統將信息以數字化、直觀化和可視化，將復雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產信息提供信息支持和可視化支持。

四．結束語。

房產測量結果是房屋買賣交易以及業主辦理房屋產權的依據和基礎，同時也是房屋產權的法律保障和依據。隨著商品房市場的火爆走向，房產所有權更需要詳細、明確，因此，加強房產測量研究，對于引導房產交易、提升建筑服務水平、提高建筑水平都具有重要意義。

參考文獻

[1] 汪善根GPS定位在房產測量中的應用[期刊論文] 《合肥工業大學學報(自然科學版)》 ISTIC PKU2001年5期

[2] 李旭陽 淺議房產測量與質量檢查[期刊論文] 《華章》2011年17期

[3] 龍明皓 淺談GPS-RTK 技術在房產測量中的應用[期刊論文] 《城市建設理論研究（電子版）》2012年23期

[4] 周日圣 房產測量中預測與實測面積差異的分析 [期刊論文] 《中國房地產》2012年12期

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中圖分類號: G64 文獻標識碼: A文章編號: 1007-3973 (2010) 04-176-02

高職物業管理專業教學過程中,實踐性教學是整體教學活動的重要組成部分。但是,由于傳統教學模式的影響,專業教師更多側重對課程理論教學的探索上,對于實踐教學的探索,不論在廣度與深度上都明顯遜色于前者。因此,努力探索實踐教學方案,對于完整地構建高職物業管理專業人才培養方案,顯然具有重要的意義。

1 對物業管理專業實踐性教學方案的設計

高職物業管理專業培養適應社會主義建設需要的,德、智、體全面發展的,掌握現代物業管理理論知識、實操技能與方法的適應物業管理行業發展需要的高級應用型專門人才。

在業務知識和能力方面,本專業要求學生通過三年的學習,掌握從事物業管理職業所必需的專業基礎理論和基本職業技能;具有較強的分析問題、解決問題的能力,有相當的組織管理能力,協調能力,具有承擔物業管理崗位工作的技能。

據此,我們設計的物業管理專業實踐性教學方案把實踐內容分解成五項任務,要求該專業學生在規定時間內完成專業見習、課程實習、頂崗實習、畢業實習和畢業作業(論文)。

1.1 專業見習

從感性上對物業及物業管理有一個全面的認識。旨在做到課堂教學和實踐教學相結合,使學生既掌握物業管理專業的基礎理論和專業知識,又熟悉物業管理企業各主要工作部門實際操作的標準程序與技能,真正成為應用型、技能型的專業人才。結合《物業管理概論》的學習與實踐進行專業見習。

專業見習的主要內容:物業公司的類型;物業管理公司組織結構;業務內容;物業管理工作流程;物業管理工作的現場控制與服務禮儀等管理服務技能的展示;物業管理制度建設情況;物業管理公司質量管理文件、管理資料等管理方面的文件;其他實習內容。

具體實習要求:在專業教師的指導下進行,專業見習完畢后,學生要撰寫專業見習報告。文字量不少于2000字。專業見習成績分為優秀、良好、合格和不合格四等級,計入學生檔案。

1.2 課程實習

課程實習主要是結合所學專業課程對各崗位管理技能進行實際的訓練。目的是對所學的專業知識進行全面的了解、理解、掌握,并能靈活應用。既可安排學生到條件較好的物業管理公司進行實習;也可在學校綜合實訓室里進行一部分項目實訓,以增強學生從事物業管理工作的實際操作能力。

實習課程及其內容如下:

課程實習名稱實習內容實習要求建筑識圖與構造建筑識圖與構造實訓房屋構造與施工圖;水、暖、電施工的識讀;房屋建筑工程施工圖的綜合識讀在專業教師和實習技術人員的指導下,學生在實習期間每天必須進行實習記錄和寫實習體會,最后撰寫實習報告。文字量在2000字左右。同時附有實習單位的通過物業課程實習的證明。市場調查與預測物業市場調查調查當今物業管理市場的現狀,準確把握物業市場的發展趨勢,撰寫市場調查報告房地產開發經營房地產開發經營實訓房地產企業運作管理的基本理論與方法 建筑工程招投標與合同管理招投標與合同管理實訓招標文件的編制、投標文件的編制;招投標程序;招標標底和投標報價的計算物業管理智能化系統智能化系統實訓智能建筑物業管理的目標、公司職責、接管驗收和檔案管理、資金的使用與管理物業企業財務管理物業企業財務管理實訓物業企業的籌資管理,物業企業的流動資金管理,成本管理;物業企業經營收入和利潤管理;物業企業財務分析與評標方法房地產估價房地產估價實訓房地產估價的原則和估價程序,房地產估價的主要方法和房地產估價報告的結構和內容,撰寫一般的房地產估價報告房屋維修管理房屋維修實操房屋維修的有關規定和標準;房屋常見損壞情況及原因分析;掌握有關房屋的檢查與鑒定方法,房屋維修工程的施工程序、施工方法等有關技術措施,房屋修繕預算定額及編制方法,維修工程結算方法設備維修管理設備維修實操相關設備的性能、系統的結構,操作各種設備,增強對設備、管網的設計、安裝、管理的綜合能力。

1.3 頂崗實習

頂崗實習是指學生根據學校教學計劃的要求,在規定的教學時限內,按照學校實習教學計劃的安排,在企事業單位相關實踐崗位上進行的實踐學習活動,包括實習、預就業和已簽定就業協議的提前就業等。學生頂崗學習是專業教學的重要組成部分,是教學活動的繼續,是提高學生的實踐技能和專業能力的重要教學方式。

實習內容:培養、鍛煉學生綜合運用所學的專業知識和基本技能,去獨立分析和解決實際問題的能力,把理論和實踐結合起來,提高實踐動手能力;培養學生熱愛勞動、不怕苦、不怕累的工作作風;培養、鍛煉學生交流、溝通能力和團隊精神,實現學生由學校向社會的轉變。

實習要求:實習期間學生必須遵循實習單位的勞動紀律和廠規廠紀、由實習單位考核,指導教師及其班主任及時了解學生實習動態情況,學生應在實習小結中對遵守紀律情況進行自我鑒定。

1.4畢業實習

畢業實習是學校實踐性教學的基本環節,也是全部教學活動的最后階段。畢業實習的目的在于全面驗證課堂所學理論知識,提高學生分析問題、解決問題的能力,完善學生的知識結構和能力結構。通過畢業實習,使學生了解企業,認識社會,完善自我,提高適應社會的能力。畢業實習的任務是通過參與物業管理企業經營管理過程,了解企業經營管理狀況,提高自身職業素質,為畢業后走上工作崗位打下良好的基礎。

具體實習的主要內容如下:物業管理機構;住宅、商務、工業、特種物業的管理;物業接管驗收與撤管;物業管理檔案的建立與管理;物業常用文書;物業管理費用管理;房屋構造與維護管理;房屋附屬設備維護與管理;安全管理;環境管理;文化娛樂場所與活動的管理;物業管理方案的制訂;物業管理制度;物業管理資金的管理;房屋修繕的預算;綜合經營服務等。

畢業實習要求:畢業實習必須在專業教師和實踐基地技術人員的指導下,成立實習小組。以實習小組為單位進行分散式實習,學生在實習期間每天應進行實習資料記載和寫作實習體會,實習小組應開展學習、研討等活動記載,實習完畢后,學生要撰寫畢業實習報告。

1.5 畢業作業(論文)

畢業作業要以做畢業論文的形式完成。畢業論文的主要任務是使學生理論聯系實際,加深對理論的系統理解,全面運用所學專業知識和畢業實習積累的經驗進行物業管理方面的論文寫作,使學生達到專業培養目標的要求,為從事實際工作打下堅實的基礎。畢業作業(論文)的寫作不僅在時間格式上要作出要求,而且在選題與內容也要作出要求。既可根據教師給定的題目協作完成,也可由學生在實踐中自行選題。

2 對物業管理專業實踐性教學方案的幾點思考

2.1 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好理論教學與實踐教學的關系

物業管理專業具有實踐性較強的特點,在教學計劃和教學實施過程中應當適度加大實踐性教學的分量。但是,如果片面強調實踐教學的比重,理論教學勢必要受到影響,而一味強調理論教學的系統性,學生的實踐技能又達不到用人單位的要求。因此,如何搞好理論性教學與實踐性教學的連接與協調,將是我們今后教學實踐中,重點探索的課題之一。

2.2 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好教師與學生的關系

如何把教師的主導作用和學生的主體作用,貫徹到實踐性教學方案的設置中,使我們一直在探索的一個問題。我們在方案設置中是這樣體現的:(1)在專業見習和課程實習過程中,突出教師組織教學的主導角色,兼顧學生的主體作用。(2)在頂崗實習和畢業實習過程中,突出學生的主體地位,兼顧教師的主導作用。(3)在畢業作業(論文)寫作過程中,教師除在選題上要發揮引導作用外,更多的是要引導學生如何調研收集有價值的信息,其中盡量尊重學生的學習偏好,及時而細致地提出修改建議。

2.3 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好校內教學與校外教學的關

由于高職物業管理專業辦學時間短,辦學規模小,一般認為投巨額資金去建實驗室沒有經濟效益,因此導致校內實訓設備設施普遍缺乏,實踐性教學主要還是通過到校外實習基地來完成。實際上,物業管理專業校內實踐教學可以主要通過采用現代媒體技術,通過制作錄象片、VCD課件等進行模擬實習方式進行。由于投資小,方式靈活,更新速度快,這種方式非常受教師和學生的歡迎,教學效果也很好。

參考文獻:

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一、當前房地產統計指標存在的問題以及體系構建基本思路

房地產統計指標存在的不足之處

現階段針對房地產行業的統計指標有很多，但是能夠真正反映房地產行業運行狀況的指標卻很少。很多房地產既不能夠為國家的宏觀調控政策提供指導和引導，也不能夠反映房地產行業的科技創新和科技進步。統計工作者大多將工作重點放在了反映房地產實物形態的統計指標上，很少花精力對價值形態的統計指標進行核算和反應。許多專家和學者對房地產統計指標持有的觀念比較陳舊，他們認為只要將房地產生產過程中的統計指標反映清楚即可，對房地產在使用過程中反映物業管理、法律服務、中介服務和咨詢服務的統計指標則反映的很少。另外，我國的房地產指標在內涵和計算方法上和國家通用標準存在差異，指標體系存在明顯的供需關系不平衡，統計指標難以滿足信息使用者的要求，也不便于在國際上比較。在房地產業增加值的統計內容上，我國的統計內容就和國家慣例不一致。這種差異會限制我國市場經濟的發展。

房地產統計指標構建的基本思路

首先，要構建科學的房地產統計指標體系就需要有科學的理論研究作為基礎。這是房地產統計指標研究的重點和難點。就我國目前的現實狀況來看，我國在房地產統計指標上的理論研究還是一張白紙的狀態，學者們應該結合統計學、經濟學、信息學、控制論等學科的基本知識共同構筑房地產統計指標的理論基礎，為房地產統計指標的建立提供科學的基礎，

其次，房地產統計指標的構筑需要擴寬收集統計資料的信息渠道。房地產行業涉及的部分很多，工作內容繁雜，目前統計工作者收集統計資料的渠道還比較單一，目前房地產統計工作最重要的工作就是從深度和廣度上兩個層面上擴寬信息渠道，全面地反應房地產行業各方面的發展狀況。但是統計工作者還要注意采取合理的方式將紛雜的統計資料和信息統一到現實單一的統計報表之中去。

最后，我們要注重運用房地產統計指標去滿足不同信息使用者的要求，改變房地產統計指標目前供需不平衡的狀態，使得房地產統計指標能夠多層次、多角度的滿足國家、政府和社會的信息使用要求。構建合理、科學的房地產指標體系內部結構的循環和聯系，實現房地產指標體系內部系統的完整性和層次性。

二、構筑房地產統計指標體系的主要內容

反映房地產行業基本狀況的統計指標

這方面的指標主要從房地產行業的從業人員的數量，企業中職工的人數、從業人員的薪酬、職工的平均工資狀況、房地產企業的注冊資本和資本金規模、利潤實現情況、資產規模、負債規模、房地產行業的總支出及增加值等指標來反洗房地產行業目前的行業前景、就業情況、財務狀況和經營成果。

房地產行業總支出反映了在某一階段內房地產企業在從事房地產的開發、經營與經紀服務等活動的過程中顧客或者房產使用者能夠取得的服務總值，該支出應該以貨幣形式直觀的反映出來。在內容上房地產行業總支出包含了房地產開發企業銷售房屋和土地取得的差價收入、房地產開發企業提供物業服務取得收入，房地產經紀行業提供經紀中介服務取得的服務收入、房地產所有者針對自有住房的虛擬租金收入、企業單位和事業單位以及房屋所有者針對盈利性房屋取得的租金收入等等。房地產行業的從業人數應該以某一階段內房地產開發企業中工作并取得工資報酬的人員和在非房地產開發企業中工作，但是提供房地產開發、經營、中介、經紀服務并取得報酬和收入的勞動人數。

反映房地產開發和經營狀況的統計指標

反應該方面的指標有房屋開發的經營收入、房屋實際銷售的面積和銷售額、房屋的可供出租面積和出租金額、商品房可供銷售面積以及非商品房的可供使用面積、全社會空置房屋面積、房屋預售合同中銷售的面積和金額、房地產的開發成本、房地產的銷售費用、商品房和非商品房本期的投資金額以及完工情況。

房地產的開發經營收入是指在報告期內房地產開發企業、非房地產開發企業和房產所有者從事房屋的銷售、租賃取得的收入，包括經營收入和提供其他方面服務取得的收入。非商品房的使用面積實在報告期期末已經竣工完成的，可供企事業單位以及房屋所有者住宅、辦公以及商業用的非商品房。全社會的空置房屋面積是指在報告期期間房地產開發企業、非房地產開發企業以及房產所有者本可以銷售或者出租但是卻將之閑置的房屋的總面積。非商品房的交付面積是指在報告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的總面積。

反映房地產經紀和中介服務的指標

反映該方面狀況的指標有房地產管理和提供經紀及中介服務取得收入，為提供服務而消耗的成本以及其他反映服務成果的指標。這方面的指標可以反映和衡量房地產在使用過程中給房屋使用者帶來的使用效益，能夠衡量一段時期內房地產住宅的開發管理、房地產交易委托狀況、抵押和質押情況、信息咨詢的重點和結果等等。提供服務取得經營收入在內容上包括物業管理收入、小區治安綠化收入、房屋維修收入、車輛保管收入、供暖收入、信息咨詢服務收入、股價服務收入、抵押管理收入以及城市維護費收入、產業檔案管理收入等等。另外我們可以用小區的綠化覆蓋率、小區發生的偷盜、搶劫等案件數、提供信息咨詢和股價服務的次數、業主居住的滿意度調查來輔助前述統計指標共同反映提供房地產經紀和中介服務的狀況。

總而言之，房地產行業的工作者和統計工作者應該改變房地產開發和服務的工作思路，擴寬統計資料的來源和渠道，從房地產開發和經營、經濟和中介服務、經濟預警機制的建立等多方面統計指標去考察房地產行業的發展狀況，為國家和政府提供準確的房地產行業的基本信息。

參考文獻：

[1]秦海霞.我國房地產住宅市場統計指標分析[J].商業文化，2009.

篇（8）

“市場運作提高效率，貨幣直補保證公平”是指日照市在解決中低收入人群住房問題上，改革現有的經濟適用房制度，政府將國家規定的經濟適用房用地通過市場拍賣給開發商，制定透明而規范的制度、標準和辦法，將土地收益以貨幣的形式直接補貼給具備資格的中低收入家庭，讓其直接通過市場購買相應層次的住房制度。這一制度和措施不僅有利于資源的有效配置和供求的時空均衡，而且降低了政府的監管成本，也減少了政府的尋租和腐敗，同時確保了應補盡補，初步實現公平和效率的最佳兼容。

一、住房用地市場化

日照市將每年確定的經濟適用房建設用地，交由國土資源部門通過招標、拍賣、掛牌方式公開出讓，然后將土地出讓所得的所有凈收益作為經濟適用房購房戶的專項補貼費用劃歸財政專戶管理。日照市經濟適用住房的市場化運作，徹底打破了過去經濟適用房政策下的房地產業土地供應的 雙軌制 。所有房地產商公平競爭，在市場上獲得土地資源，避免了土地供應中的暗箱操作和尋租行為。經濟適用房的市場化運作，促進了市場經濟的完善，推動了日照房地產業的健康發展。

為了解決拍賣經濟適用住房用地招拍掛價格不一，資金收繳時間長，來源不穩定的問題，從2006年開始，新《辦法》規定不再每年單獨拍賣經濟適用住房用地，經濟適用住房補貼資金直接從政府土地出讓收益中列支，建立經濟適用住房補貼專項資金。資金預算以上年度補貼總額為基礎，根據每年房地產平均價格指數調整。相比其他地方經濟適用房投入不足甚至逐年減少，日照市此舉既保障了補貼資金的來源，又保證了補貼資金不會因房價上漲而相對減少。

二、住房補貼貨幣化

共2頁: 1

論文出處(作者):

三、補貼運作透明化一是嚴格補貼對象審批程序

補貼對象按照“個人申請、單位核實、張榜公示、公眾監督”的程序進行審批。二是實行全過程的公開。對中低收入家庭標準線每年向社會公布，全市每年補貼戶數、每戶補貼標準，市里都公開計算公式。補貼對象的確定實行申請公示、標準公示、輪候搖號公示、許可證發放公示。三是加大監督力度，其措施有：與申請人簽訂法律合同責任書，要求申請人中號交保證金，并找擔保人；利用房管局房產檔案查詢申請人及親屬相關情況；對舉報不符合經濟適用住房補貼條件的中號者，查實后，獎勵舉報人1000元等等。四是建立經濟適用住房補貼退出機制。退回的補貼納入經濟適用住房補貼基金，用于向其他低收入家庭發放住房補貼，提高資金使用效率。

篇（9）

防范房地產抵押估價風險對金融機構防范房地產抵押貸款風險意義重大，防范風險首先得認清風險，然后才能防患于未然。

一、房地產抵押貸款評估的內涵

房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。

二、影響房地產抵押貸款評估風險的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》《物權法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。

（二）估價機構和估價人員因素

估價機構和估價人員是抵押房地產價值評估的直接參與者，是房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產估價都需要詳實的基礎資料來支撐，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，在一些中小城市的評估機構中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。

（三）其他相關經濟活動主體因素

其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。

三、房地產抵押貸款評估風險的防范

（一）規范房地產抵押貸款評估的程序

一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。

（二）建立健全估價制度

規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。

建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

（三）提高估價人員素質和估價技術

一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

（四）商業銀行提高風險預警能力

積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

四、小結

防范房地產抵押評估風險，不僅對于降低金融風險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機構和評估人員的執業風險。評估機構及其從業人員應提高風險防范意識，嚴格按估價規范流程操作，不斷提高執業水平，從而有效防范房地產抵押評估風險

參考文獻：

1. 于偉，吳文華.房地產抵押貸款評估中存在的貸款風險誘因[J].中國房地產金融

2. 謝經榮，朱勇，曲波，周健，朱海洪，豐雷 地產泡沫與金融危機 經濟管理出版社.

篇（10）

[中圖分類號]F293.30　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672－2728(2011)03－0053－03

一、衡陽市房地產業發展的基本條件

衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區，總面積1.53萬平方公里，2008年末總人口731.14萬，其中，城鎮人口311.25萬人，占全市總人口的42.6％，為湖南第二大城市。

2008年衡陽市國內生產總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮居民人均可支配收入12420元，城鎮居民人均居住面積為29.8m2，城鎮居民恩格爾系數42.2％。

2008年10月份，政府提出城市建設3年行動計劃和實現“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標，即2009－2011年，完成四大基礎性工程(東西南北暢通工程、基礎設施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標志性工程(以商業步行街為主的商貿標志性工程、以湖湘文化為主的文化標志性工程、以生態為主的生態標志性工程)，把衡陽建設成為中國歷史文化名城、湖南先進制造業基地、具有鮮明特色湘南重鎮、衡陽人民引以為豪的現代宜居城市，這將為衡陽房地產發展起到非常重要的推動作用。

二、衡陽市房地產業發展現狀調查

1.開發企業數量逐年增長。外資企業成為市場供給規模的主要新增力量

目前衡陽市共有345家房地產開發企業，其中外資企業39家，內資企業306家。在這些企業中，有資質等級的企業193家，其中一級1家，二級6家，三級178家。這些企業目前在建在售的樓盤共計141個。衡陽作為湖南第二大城市，房地產市場發展空間較大，吸引了不少外地開發商，如浙江耀江集團正在開發的衡陽最大規模樓盤一雁棲湖項目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。

2.土地購置、開發面積呈間歇性增長，土地購置面積遠超過完成開發面積

2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發土地面積94.18萬m2，土地開發購置比平均只有20％，房地產企業在大量囤積土地的同時，完成開發土地面積不斷萎縮，商品房建設用地大量閑置。

3.房地產開發投資逐年增長，占固定資產投資比重偏低

2003年以來，房地產投資規模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運效應、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產市場一片火爆，衡陽市共完成房地產開發投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產投資額占全市固定資產投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。

4.房地產供求呈間歇式增長，供大于求的市場關系短期內難以改變

2003－2008年，衡陽房地產市場的發展態勢總體上呈上升趨勢，但是受內外部環境影響，起伏波動較大，從商品房供應情況來看，除房地產施工面積伴隨房地產開發投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產市場尚未形成連續平穩快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。

5.商品房銷售價格漲幅過大，房價收入比合理

從商品房銷售均價來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對于衡陽這樣的經濟欠發達三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災事故影響，商品房銷售價格總體大幅下降。2004年房地產市場逐漸回暖，房價開始回升，特別是主城區上漲更快。隨后，商品住宅消費“井噴”，商品房銷售價格快速增長。

由表4可知，衡陽市城鎮居民人均可支配收入增幅與房價漲幅基本同步，房價收入比在國際公認的3：1－6：1合理區間內，衡陽市房地產市場整體價格較為合理。

6.房地產投資自有資金比例不斷提高

2004－2009年，衡陽市房地產投資資金來源累計為162.75億元，其中企業自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產開發的門檻不斷提高，入市的實力企業越來越多，衡陽房地產開發企業整體實力不斷得到增強，2005－2007年，企業自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發企業的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。

7.住房保障工作有序推進，社會反響較好

一是成立了專門機構。衡陽市成立了住房保障工作領導小組，出臺了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統，并把住房保障工作納入十項重點工作和市直單位目標管理考核范圍，為住房保障工作提供了機制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設經濟適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務33％；對277戶低收入家庭每戶發放經濟適用房購房補貼3萬元；新建、改建和籌集實物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區新建廉租住房項目12個，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數2431戶，經濟適用房建設全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經濟適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。

[參考文獻]

[1]衡陽市統計局，2005－2008年衡陽市國民經濟和社會發展統計公報[EB／OL]，中國衡陽黨政門戶網，2009－03－13

[2]唐新鈞，衡陽市房地產業市場若干問題的調查報告[D]，國防科技大學學位論文，2004

篇（11）

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

中國房地產業經過近20年的蓬勃發展，現已成為國民經濟的支柱產業之一。房地產投資開發過程是一系列復雜工作過程的綜合。隨著社會主義市場經濟的不斷發展和完善，房地產市場也在不斷成長與繁榮起來，但我國的房地產市場還不是很成熟。房地產投資對國民經濟發展有著很大的影響。本篇論文主要是對房地產投資的現狀、發展趨勢、主要存在的問題及對問題解決策略的分析。

一、房地產市場的現狀和發展趨勢

房地產投資是一種將資本投入房地產開發經營、中介服務、物業管理服務等經濟活動，以獲得最大限度利潤的經濟活動。房地產投資能帶來巨大收益，同時，也有很大的風險，因為房地產投資直接投資費用較高，流動性較差，投資回收周期長，也比較容易受政府政策的影響，同時也和經濟形式緊密相關。所以房地產投資必須注意時機，地段，質量三個要素。

房地產市場經歷過繁榮。雖然2006年政府執行嚴格的政策調控，業界也普遍認為，2007年的房價走勢很大程度上依賴政策的執行力。但是結果，2007年開春房價走上“小陽春”后，就再未出現頹勢，不少主要城市的房價還一路高歌猛進，房價連著翻幾倍的不占少數，但是2008年下半年，以美國次貸危機開始的全球性經濟危機爆發，嚴重影響了中國的房地產市場，到2009年4月應該說房地產走人了波谷地帶，隨后一路上升，10年、11年12年、13年國家先后出了很多條政策，調控效果還是不明顯，每調一次反彈一次，到13年第一季度，北京漲幅仍然嚇人。隨著宏觀經濟環境的改善，基于城市經濟增長依然強勁（10%以上），再加上城市宜居性、城市化進程、人口紅利的影響，樓市剛性需求非常大，投資吸引力依然很強，則房地產市場的未來泡沫與發展空間仍然廣闊并存。

二、房地產開發投資的主要問題

1、資金來源結構存在嚴重缺陷，資產負債巨大

從房地產開發資金組成看：2002 年－2007年，總金額、國內貸款、自籌資金和其他資金分別年均增長21.5％、19.8％、23.8％和25.8％，到2007年已分別達到9541億、2149億、2720億和4501億元，分別是1997年資金額的2.5倍、2.4倍、2.8倍和 2.7倍。5 年累計房地產投資開發完成額26781.5億元，年均增長21.1％，到目前為止2007 年商品房竣工面積已達13.25億平方米，比商品房銷售面積(8.49億平方米)多三成。2001年—2007年，全國房地產企業年均資產負債率約75％，遠遠高于國際上50％。

2、資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足

目前，一些地區住房與非住房、高檔住房與低價位住房結構不合理、比例不夠協調。某些大中城市在房地產開發中忽視了供需關系，房地產開發企業為了追求高利潤，熱衷于高檔商品房、大戶型、高檔項目的開發，炒作“概念”房，超越人民群眾的購買承受能力，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。某些地方中低價位商品住房供不應求，對經濟適用住房建設支持力度不夠、建設標準和購買對象把關不嚴，多個身份證買房，出現眾多的房爺、房嫂、房姐。

3、市場秩序有待進一步完善

目前房地產市場依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規預售、無證經營、合同詐騙、國內外機構投機操作、違規建設、隱瞞利稅、偷逃稅款等問題，

4、信息系統建設有待進一步完善

房地產信息仍然存在不完善等問題，全國擁有住房信息不能夠聯網統一查詢，阻力重重。房地產信息的搜集和系統化建設有待于進一步完善。

5、住房保障體系滯后

為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度，經濟適用房投資不僅從2000年持續滑坡，而且仍然存在許多需要改進和完善的問題。

三、完善房地產市場的相關建議和措施

1、完善城鎮廉租住房制度，滿足低端住房需求

要把城鎮廉租住房制度建設情況，納入到各級政府工作的目標責任制范圍。切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規定，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。

2、調整住房供應結構，加強經濟適用住房建設

要嚴格按照《經濟適用住房管理辦法》的規定，落實經濟適用住房項目招投標制度，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低成本、控制開發利潤。

3、進一步完善我國房地產市場的法律法規體系

房地產開發必須有法可依，然而直到目前，中國房地產開發投資方面的法規還很不完善，這勢必造成無法可依、有法難依甚至有法不依的混亂局面。其重要原因就是法律規定不合理。另外，對于開發商擅自改變投資方向的現象，法律缺乏相關的明確規定，造成監管不力。

4、防范和化解風險并重，關注市場變化，提高預警能力

防范風險的根本原則是減少不確定性。因此，建立全國各省市統一的房產證的動態的統計、分析和監控體系，加強房地產的政策研究、市場研究和需求方面研究，提高風險預警能力。打擊類似“炒房團”類 的投機倒把行為。

5、完善財產稅制度

（1）強化房地產產權登記制度

首先要清查土地，建立土地位置、權屬及面積臺賬；其次，改變分塊管理的現狀，盡快實行房屋和土地產權證書合一制度，理清管理關系，避免房地產私下交易，增強房地產稅收課征的有效性和嚴肅性。

（2）完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構

一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度。

（3）理順城市土地和房屋管理體制

盡快實行“房地合一”的新體制，建立一套“精簡、高效、統一、權威”的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的外部環境，對多套空置、閑置房收重稅，控制炒房行為。

（4）采取有力征管措施，堵塞稅收漏洞，實現公平稅負

關鍵是落實三部委規定的房地產稅收“一體化”管理規定，逐步建立房地產稅源信息數據庫。

（5）進一步完善現行的房地產稅收優惠政策，以增強其輻射力

對國家鼓勵發展的經濟適用房、廉租住房、危舊住房改造等應出臺相關稅收優惠政策，賦予西部工業區一定的稅收優惠政策，適時取消內外有別的各種房地產業稅收優惠政策。

四、總結

在市場經濟中，房地產是最重要的固定資產，由于具有受益、保值、增值和消費四個方面的特性成為人們置業置產的良好投資對象。了解房地產投資的現狀、發展趨勢，能對那些有意于投資房地產的投資者有一定的幫助，給那些正在選擇投資方向的人們提供一條可操作的思路。

參考文獻：