緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇金融銷售月度總結范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

4s店汽車銷售月度個人總結范文1轉眼間，我來到4S店已經_個月了。這期間，從一個連AT和MT都不知道什么意思的汽車菜鳥蛻變成熟知汽車性能的業務員。一切從零開始，一邊學習專業知識，一邊摸索市場，遇到銷售和專業方面的難點和問題，我都及時請教有經驗的同事，一起尋求解決問題的方案，在此，我非常感謝部門同事對我的幫助!也很感謝領導能給我展示自我的平臺。

這三個月時間，我不僅僅學會了基礎的汽車知識，同時也對自己的品牌有了更深入的了解，使我深深的愛上了自己所從事的工作，自己所銷售的汽車。在我心里只有熱愛自己的崗位才能做好本職工作。

短短的三個月時間，我明白了做汽車銷售單憑自己的熱愛是不夠的，要學會如何進行客戶談判、分析客戶情況的。這些是我一個剛入職的銷售員從前所沒經歷過的，而我們老銷售員在談判的過程他們常常會帶著我這個新人，學習談判經驗，這點我非常感謝我的同事們。所以，到現在我有難以談的下來的客戶我會吸取老銷售員的談判技巧，來進行談判。

現在汽車銷售市場競爭的日益激烈，擺在所有銷售人員面前的是-平穩與磨礪并存，希望與機遇并存，成功與失敗并存的局面，所以擁有一個積極向上的心態是非常重要的。

而我每一天應該從清晨睜開第一眼開始，每天早上我都會從自己定的歡快激進的鬧鈴聲中醒來，然后以精神充沛、快樂的心態迎接一天的工作。如果我沒有別人經驗多，那么我和別人比誠信;如果我沒有別人單子多，那么我和別人比服務。這些一直是我的工作態度。我相信只有這樣才能把工作完成的更好。

現存的缺點：

對于市場的了解還是不夠深入，對專業知識掌握的還是不夠充分，在與客戶的溝通過程中，缺乏經驗。

在銷售工作中也有急于成交的表現，不但影響了自己銷售業務的開展，也打擊了自己的自信心。我想在以后的工作中會摒棄這些不良的做法，并積極學習，請教老銷售員業務知識，盡快提高自己的銷售技能。

下個月工作計劃

公司在發展過程中，我認為要成為一名合格的銷售員，首先要調整自己的理念，和公司統一思想、統一目標，明確公司的發展方向，才能充分溶入到公司的發展當中，才能更加有條不紊的開展工作。以下是我__月的工作計劃：

1.繼續學習汽車的基礎知識，并準確掌握市場動態各種同類競爭品牌的動態和新款車型。

實時掌握汽車業的發展方向。

2.與客戶建立良好的合作關系，每天都建好客戶信息卡，同時對于自己的意向客戶務必做到實時跟進，對于自己的老客戶也要定時回訪。

同時，在老客戶的基礎上能開發新的客戶。讓更多人知道與了解江淮車，并能親身體驗。了解客戶的資料、興趣愛好、家庭情況等，挖掘客戶需求，投其所好，搞好客戶關系，隨時掌握信息。我在這里想說一下：我會要把C類的客戶當成O類來接待，就這樣我才比其他人多一個O類，多一個O類就多一個機會。對客戶做到每周至少三次的回訪。

3.努力完成現定任務量，在公司規定的任務上，要給自己壓力，要給自己設定任務。

不僅僅要努力完成公司的任務，同事也完成自己給自己設定的任務。我相信有壓力才有動力。

4.對于日常的本職工作認真去完成，切不可偷懶，投機取巧。

5.在業余時間多學習一些成功的銷售經驗，最后為自己所用。

6.在工作中做到，勝驕敗不餒，不可好大喜功，要做到一步一個腳印，踏踏實實的去做好工作，完成任務。

7.意識上，無論在銷售還是汽車產品知識的學習上，摒棄自私、強勢、懶惰的性情，用積極向上的心態，學習他人的長處，學會謙虛，學會與上司、朋友、同事更加融洽的相處。

每日工作

1.衛生工作，辦公室，展廳值班都要認真完成。

2.每日至少回訪和跟蹤2到3個潛在客戶，并及時跟新客戶需求。

3.每日做好前臺值班工作，登記每位來訪客戶的信息。

4.每日自己給自己做個工作總結，回想一下每天的工作是否有沒做好的，是否需要改正。

5.了解實時汽車行業信息，同類競爭品牌動態。

知己知彼，方能百戰百勝。 每周工作

1.查看潛在客戶，看是否有需要跟進的客戶。

整理每位客戶的信息。

2.查看自己的任務完成了多少，還差多少量。

下周給自己多少任務。

月工作任務

1.總結當月的客戶成交量，客戶戰敗原因。

2.總結當月自己的過失和做的比較好的地方。

3.制定下個月自己給自己的任務和工作計劃。

最后，感謝公司給我一個展示自我能力的平臺，我會嚴格遵守職業操守，朝著優秀員工的方向勇往直前。碰到困難不屈不撓，取其精華，去其糟粕，和公司的其他同事團結協作，讓團隊精神戰勝一切。

4s店汽車銷售月度個人總結范文2自從本人加入__公司以來也有一月的時間了。在這一月的工作中，我不斷的挑戰自我，對工作兢兢業業，嚴格遵守規章制度，在實踐中磨練了工作能力，使我的業務水平有了較大的提高。我深知工作中的進步與大家的幫助是分不開的，回首自己一月經歷的風雨路程，我做出如下工作總結。

一、品德素質修養及職業道德

通過報紙，書籍，雜志的不斷學習使自己愛崗敬業，具有強烈的責任感和事業心，工作態度端正，認真負責，加強專業知識的學習，使自己不斷的充電，這是銷售人員信心的源泉。

二、工作質量成績，效益和貢獻

保質保量的完成工作，工作效率高，同時在工作中學習了很多東西，也鍛煉了自己，經過不懈的努力，是自己的工作業績有了長足的提高。

三、工作中的經驗

銷售是一門藝術，要講求語言的技巧，讓客戶感到滿意，認真的接待客戶制造一個輕松愉快的銷售環境。充分展示公司業務，由于多數客戶對業務知識缺乏了解，因此對業務的展示十分重要，客戶對業務的了解越多，簽單后的滿足感越強烈，常言道;“滿意|”是客戶的廣告。銷售過程中需要采取分心的方法減輕客戶的壓力。詳細介紹業務相關知識，增進與客戶的感情，期待二次消費的發生。

四，工作中的不足和努力方向

總結一月來的工作，盡管有不小的進步，但還是有很多改進與不足的地方。對公司產品的了解還不夠，還要加強學習，自己的銷售技巧還應該提高，也需要學習這方面的知識，借鑒他人成功的經驗很重要。有時候銷售不好思想就消極，這是要不得地，消極思想是銷售的敵人。對銷售失敗后的總結不夠，每一次銷售失敗都有它的原因，比如對客戶推薦的產品否符合客戶的需要，對客戶的態度是否生硬造成客戶的不滿意。這些都需要想一想。

作為一個銷售主管，就要沖在第一線，要起到表率、模范帶頭作用，一個團隊就是一個集體，充分的團結才能釋放能量。互相學習，互相進步。總之，在這一月里我工作并快樂著!

4s店汽車銷售月度個人總結范文3在繁忙的工作中不知不覺__月已經過去，又迎來了新的一月，回顧加入___的這一月的工作歷程，作為___的一名員工我深深感到公司之蓬勃發展的熱氣和東興人之拼搏的精神。作為企業的一個窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。

在我初入銷售行業的時期，公司領導及同仁悉心幫助，順利的參加了總公司組織的新員工培訓，在我的職業規劃上又添上了濃墨重彩的一筆。在此我感謝各同仁的大力配合與上級領導的支持!

__月工作總結：

從進公司以來截止__月__月__日，共有63個客人有潛在意向，積累C級客戶27名，B級客戶15名。

忙碌的__月，由于個人工作經驗不足等原因，工作中出現了不少大問題。

__月份，由于新進入公司，不熟悉業務的原因，導致我在__月份未成交一臺車。但公司同仁對我的悉心指導及幫助，讓我在專業知識上得到了非常大的提高，給未來提供了堅實的理論基礎。

__月份，由于參加實際操作能力不強的原因，導致11月份仍未達成交易。但總公司組織的新員工培訓讓我結識了全國各地的銷售同仁，增長了不少銷售知識。在公司領導的支持及同仁的幫助指導下，接待了不少客戶，并在其中發掘了不少潛在客戶，對未來的銷售奠定了第一塊“基石”。

__月份，在前兩個月的理論知識及實際操作的基礎上，本月成交了我進入銷售行業里的第一筆交易。并且，在此基礎上，又追加了兩筆訂單。但是，這并未達到月初公司對我所定下的目標。反思其原因，是因為自身實際操作能力不足，及中旬的心理變化，稍有懈怠，針對新客戶，未積極跟蹤，導致中旬成交量低。

對于__月發生的種種異常問題，使我認識到了自己各方面的不足，也使我從中深深汲取了教訓，獲得了寶貴的工作經驗。在今后的工作中我將努力學習，以取得更多的工作經驗，使得犯錯的機率逐漸降低。

__月工作計劃及個人要求：

1、對于老客戶、固定客戶和潛在客戶，定期保持聯系和溝通，穩定與客戶關系，以取得更好的銷售成績。

2、在擁有老客戶的同時還要不斷發掘更多高質量的新客戶。

3、發掘青云譜等區域目前還沒有合作關系往來的新客戶。

4、加強多方面知識學習，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，以提高業務水平，把銷售工作與交流技能結合。

5、熟悉公司產品，以便更好的向客人介紹。

6、試著改變自己不好的處事方法以及別人溝通等問題。

隨著公司和市場不斷快速發展，可以預料我們今后的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識更高更廣。為此，我將更加努力學習，提高文化素質和各種工作技能，為公司盡應有的貢獻。

4s店汽車銷售月度個人總結范文4時間如流水，不知不覺中又過了一月，在這一月里，我無論在工作和生活中都有許多收獲，在豐富了我工作經驗的同時，也讓我的生活更加精彩。回顧全月的工作，我做如下汽車公司銷售工作總結：

一、追蹤對手動態加強自身競爭實力。

固步自封和閉門造車，早已不能適應目前激烈的汽車市場競爭。對于內部管理，作到走出去、請進來。我們通過委托相關專業公司，對分公司的管理提出全新的方案和建議;組織綜合部和相關業務部門，利用業余時間學習。

二、加強面對市場競爭不依靠價格戰，細分用戶群體，實行差異化營銷。

針對今月公司總部下達的經營指標，結合公司總經理在月初商務大會上的指示精神，公司將全月銷售工作的重點立足在提升營銷服務質量和差異化營銷兩個方面。面對市場愈演愈烈的價格競爭，我們沒有走入“價格戰”的誤區。“價格是一把雙刃劍”，適度的價格促銷對銷售是有幫助的，可是無限制的價格戰卻無異于自 殺。對于淡季的汽車銷售，我們摸索了一套對策：

1、注重信息收集做好科學預測。

當今的市場機遇轉瞬即逝，科學的市場預測成為了階段性銷售目標制定的指導和依據。在市場淡季來臨之際，每一條銷售信息都如至寶，從某種程度上來講，需求信息就是銷售額的代名詞。結合這個特點，我每天上班前，通過銷售反饋的資料和信息，制定以往同期銷售對比分析報表，確定下一步銷售任務的細化和具體銷售方式、方法的制定，一有需求立即做出反應增加工作的計劃性，避免了工作的盲目性;在注重銷售的絕對數量的同時，還強化對市場占有率。同時和生產部等相關部門保持密切溝通，保證高質高效、按時出產。作為銷售部門主要考核目標，順利完成總部下達的全月銷售目標。

2、細分市場，建立差異化營銷細致的市場分析。

我對以往的重點市場進行了進一步的細分，制定不同的銷售策略，形成差異化營銷;定期溝通反饋的方式，密切跟蹤市場動態。在市場上樹立良好的品牌形象，從而帶動了我公司的專用汽車銷售量。

三、團隊建設。

公司是個整體，只有充分發揮每個成員的積極性，才能使公司得到好的發展。我們公司建立健全了每周經理例會，每月的經營分析會等一系列例會制度。營銷管理方面出現的問題，大家在例會上廣泛討論，既統一認識，又明確了目標。我也借助外界的專業培訓，提升了專業素質。公司還聘請了專業的企業管理人才對我們進行了團隊精神的培訓，進一步強化了我們的服務意識和理念。

今月，通過全體員工的共同努力，各項經營指標均創歷史新高，公司各項工作取得了全面勝利。在面對成績歡欣鼓舞的同時，我也清醒地看到在市場開拓的創新上，精品服務的理念上，還大有潛力可挖。同時還要提高對市場變化的快速反應能力。為此，我一定會緊緊圍繞“服務管理”這個主旨，充分發揮團隊合作精神，群策群力，將“文化營銷”、“服務營銷”和“品牌營銷”三者緊密結合，在到來的20__里，創造出更大的佳績!

4s店汽車銷售月度個人總結范文5__月已經過去，在這一月的時間中我通過努力的工作，也有了一些收獲，臨近月終，我感覺有必要對自己的工作做一下總結。目的在于吸取教訓，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有決心把明月的工作做的更好。下面我對一月的工作進行簡要的總結。

我是去月9月份到公司工作的，僅憑對銷售工作的熱情，而缺乏對汽車行業銷售經驗和產品知識。為了迅速融入到這個行業中來，到公司之后，一邊學習產品知識，一邊摸索市場，遇到銷售和產品方面的難點和問題，我經常請教各品系經理和領導和其他有經驗的同事，一起尋求解決問題的方發和對一些比較難纏的客戶進行應對方針，取得了明顯的效果。

一、通過不斷的學習產品知識，收取同行業之間的信息和積累市場經驗，現在對我們現在處的市場有了一個大概的認識和了解。

現在我逐漸可以清晰、流利的應對客戶所提到的各種問題，準確的把握客戶的需要，良好的與客戶溝通，因此逐漸取得了客戶的信任。所以經過大半月的努力，也成功談成了一些用戶購買我們的產品，在不斷的學習產品知識和積累經驗的同時，自己的能力，業務水平都比以前有了一個較大幅度的提高，針對市場的一些變化和同行業之間的競爭，現在可以拿出一個比較完整的流程應付一些突發事件。對于一整套流程可以完全的操作下來。

還有我的__月工作重點是二線兼銷售，二線的工作環節是十分關鍵重要的，在我們DFAC銷售的每臺車都要經過二線的手。二線這個崗位是銷售一線和用戶之間的橋梁，一是，把一線的工作進行補充和完善，二是給用戶進行指導和維系。在__月里我在二線的崗位上工作了一月，對我的全月工作滿意度基本上是良好，我服務的用戶，全月計算來可以說至少有一百多個!這么多用戶是我感覺有些自豪感!8月底去總部進行模壓訓練，做一名合格的銷售人員，10月份在我們的二級中興公司進行據點銷售和市場考察，在中興我也學到了很多的競品的業務知識，這對我們產品銷售十分有利。

二、本月度存在的問題。

在__月7月1日國家實施“國三”政策，被迫我們把庫里的大部分車進行了提前上牌，我們根據上半月銷售的車型，進行了總結。用到了提前上牌的車上。我們也可以預測到，上半月的車型在下半月消化肯定不是很好，因為上半月的車型基本接近飽和，所以提前上牌車型選擇有誤。

在7月1日和6月30日，一天只差車價相差一萬，用戶有些接受不了，導致我們的產品到下半月庫存量比較大，資金壓力也比較大。到十月份又碰到全球性的金融危機，使市場一天比一天差，我們的日子更難過。

三、對__月工作中存在的問題進行改進的措施，對于車價差萬元的情況我們在DFAC第三季度會議已經做了相應的調整，現在的產品價格，用戶大部分都可以接受。

還有一些提前上牌車型有誤的，我們已經做好準備，趕在今月旺季把車消化一部分，看看市場，到底是什么情況，做一個準確的判斷!減輕公司和部門的資金壓力，讓我們DFAC人輕松上陣，挑戰下一個工作任務!

篇（2）

xx年年12月3日我從錦繡半島項目回到增城錦繡御景苑項目工作，又一次回到起點，正所謂歸零新起點，我重新梳理作為地產策劃人的工作思路，重新總結工作經驗，一級地產市場的高標準、嚴要求；一級地產市場的信息敏感度；一級市場的推廣思路；一級市場的細節關注度等都是二級市場要借鑒的經驗。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機，也是機遇，也是對地產從業人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內功，方能度過寒冬，否則潮水褪去之時就是那些沒有穿泳褲的地產人士貽笑大方之時，所以我覺得10年就是一個心態的考驗，一個對地產行業是否動搖的考驗，10年地產從業人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。

錦繡御景苑項目在10年度銷售業績超4億，在大市低迷時期，御景苑項目不會大起大落，有如下特點：

其二：御景苑項目銷售團隊具有強有力的凝聚力，基層員工至高層領導齊心協力，項目的每次活動，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個項目中我盤員工的精神面貌和素質都是不錯的，在樓市低迷的時候，銷售團隊的一鼓作氣也是成敗的關鍵，在樓市不穩定之時，心態也是戰勝市場的關鍵。

其三：有了好的銷售隊伍，還有好的產品，錦繡御景苑項目是荔城公認的外立面最漂亮的社區，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細琢，經典無限；當然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風景如畫。

錦繡御景苑項目推廣回顧：

錦繡御景苑項目經過近3年的開發，由一期到目前的四期，一步一步拉升項目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過實踐來驗證市場，通過市場來調整推廣策略，調整推貨思路。

期數

推廣名

廣告主題語

推廣方式

效果評估

御景苑一期

錦繡御景苑

湖畔尚品美宅

單張、影視、戶外、電臺、增城日報

首期開盤通過線上線下多種推廣方式進行推廣宣傳，在xx年5月引領荔城樓市焦點

御景苑二期

湖畔豪園

觀山望湖寬生活

影視、短信、戶外、單張、

2期開盤是以產品為推廣的重點，以實景體驗生活為目標，是對一期形象推廣的延伸和彌補，以10個標準來塑造好房子。

御景苑三期

御品名苑

榮耀人生享受非凡

影視、短信、戶外、南都、廣日、dm

3期開盤不但是御景苑產品的升級，更是項目形象的升級，別墅小區才是真正的精品社區，方能尊享非凡生活。

御景苑四期

峰景

生活在風景之上

影視、短信

4期是洋房產品升級版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場需要，御景苑項目也打造精裝修洋房，彌補毛坯交樓的單一

“實踐是檢驗真理的唯一標準”，那么地產樓市則是“市場才是檢驗樓市的唯一標準”只有市場才有話語權，市場認可的產品、認可的價格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會被遺忘。

08年度御景苑項目策劃部配合銷售做了以下具體工作：

其一：常規的現場物料包裝，從細節入手，體現精品社區的細節，過程精品打造結果精品。

其二：銷售宣傳資料的準備，及時無誤的準備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。

其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機短信鎖定目標客戶群發送推貨信息，影視廣告從形象片到實景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標版、走動字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場。

篇（3）

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）07-283-02

安鋼集團金信房地產開發有限責任公司隸屬于安鋼集團，成立于2004年，具有房地產開發二級資質，經過近十年的發展，先后開發了安鋼御景園住宅小區、安陽市地稅局紫薇家園住宅小區、舞鋼朱蘭河東小區，建設住宅超過50萬平方米。安鋼集團金信房地產開發有限責任公司通過10年的發展總結了一套行之有效的房地產營銷管理制度，本文就該制度執行情況做些探討。

金信地產必須建立一套實用高效的營銷管理制度，為企業正常經營提供強有力的保證，現就從六大方面做一個全面的闡述。

一、營銷費用預算管理

房地產開發企業要銷售其所生產的商品，即房地產必須事先進行廣泛的宣傳和大量的前期準備工作，此項工作的進行，必須要有一定的資金做保證，即使在售樓過程中，也要做好日常的預售管理工作，保證售樓工作的順利實施。

每年年底，公司應當向項目部下達次年全年營銷費用指標。項目部根據下達的指標分解為品牌宣傳費用指標和項目營銷推廣費用指標，其分配額度及比例須報公司主管領導審批，通過后項目部將全年指標細分到各自然月，跟預算單位的營銷費用立項必須按規定的審批權限報批，營銷費用支出必須嚴格按照年度、月度預算執行。每個月底，預算執行部門必須將當月《預算執行情況匯總表》報送項目部，財務部、公司領導。在預算執行過程中需臨時增加預算必須報項目部，通過項目部保公司主管，對超預算支出按照有關規定對預算執行單位進行處罰。

二、銷售統計管理

在日常銷售過程中，置業顧問每天都會向銷售主管和經理匯報大量銷售信息和數據，這些信息和數據對銷售主管了解和把控整個銷售進度的基礎，銷售主管只要充分掌握這些資料，才能制定出有針對性的銷售計劃，為完成銷售任務提供保障。

1.銷售統計日報管理。“銷售日報表”包含齊定、臨定、撻定，退換房、額外折扣審批等銷售變更。每日營業結束后由銷售主管填寫“銷售日報表”，上報給項目部領導、財務部、公司總經理。

2.銷售統計周報管理。每周銷售主管根據“客戶狀況表”統計匯編成冊以供各部門查閱；每周促銷短信由策劃主任根據銷售情況制定短信的書面形式發給銷售主管，短信要求注明發送目的、發送對象、發送時間。內容要求簡潔扼要，針對性強。每月底將促銷短信匯編成冊，供有關部門查閱；每周對業主確認函統計表進行核對，到月底對其匯編成冊供有關部門查閱；對每周贈送禮品統計表進行核對，月底將當月贈送禮品匯編成冊供有關部門查閱；每周至少提交一個銷售案例，案例內容包括事件過程、處理方法、效果評估、總結與啟示等。每月底將案例匯編成冊，供置業顧問學習、借鑒；每周至少提交一個合理化建議，建議的內容包括：建議的背景和目的、操作性和可行性、操作效果評估。月底將合理化建議上報公司領導；每周銷售主管提交一周銷售總結包括：銷售進度、成效分析、客戶分析、廣告效果評價、活動評價、績效評價、庫存分析等，每月底將當月銷售總結匯編成冊，以供相關部門查閱；每周一提交一周銷售計劃，計劃包括銷售目標的制定和分解、推售單位數量、廣告計劃、活動計劃、現場準備和人員支持等；每周銷售主管還有根據市場調查組下發的《市場調查表格》由置業顧問根據調查情況填寫匯總后交市場調查組，每月底市場調查組將當月的市場報告匯編成冊，以供相關部門查閱；每周銷售主管按照公司下發的《營銷費用明細表》登記營銷費用臺賬，提交財務部進行費用核對，每月底財務部將當月營銷費用匯編成冊供有關部門查閱。

3.銷售統計月報管理。銷售主管月每月3日前將上月銷售總結提交上級主管領導審閱，總結包括：目標進度、成交分析、庫存分析、客戶分析、廣告效果評價、活動評價、績效考核、與上月對比等。要求表達內容清晰、針對性強；銷售主管每月25日后將下月銷售計劃上報主管領導審閱，計劃包括：目標的設定和分解、銷售單位數量和流程、廣告設計制作和計劃、活動計劃、現場人員的組織等，要求表達內容清晰、有針對性；每月3日前，銷售主管應當向上級主管領導提交上月考勤表和本月排班表；每月底將《月度銷售變更統計表》填寫完整，包括：退房、換房、撻定、變更付款方式等變更事項等匯編成冊，供有關單位查閱；每月將領導簽發的額外折扣匯編成冊，制作《額外折扣統計表》以便相關部門復核和查閱；每月3日前由銷售主管填寫《月度營銷費用統計表》經財務部核對將當月營銷費用統計表匯編成冊供有關單位復核和查閱。

三、催收房款管理

財務部應當每天上午9點前向銷售部提供一份客戶欠款名單，銷售客服核實業主欠款后開始催收工作，催收欠款時銷售客服人員必須填寫電話跟進記錄單，匯總后于下班前交客戶主管審閱，業主拖欠的房款，已經定金。未交首付超過7日按照撻定處理，已交首付超過1個月未交余款按照退房處理，對于既不交款又不辦理退房手續的交法務部提前訴訟。

四、房源控制的管理

在房地產銷售過程中，最重要的一項工作就是對所銷售的房地產進行管理和控制，即房源控制。對所售房源進行管理和控制，有利于銷售主管及時對所售住房的數量、戶型、價格等信息，便于制定和修訂銷售計劃。在對房源的管理過程，銷售主管要做到以下工作：

1.住宅銷售前，銷售部應當建立房源銷控表，房屋出售后，置業顧問必須及時將售出住房標記在樓盤銷控表上。

2.銷售主管必須定期核實對照樓盤銷控表，確保銷控表上的資料真實、準確。

3.銷售接近尾聲或售罄時，銷售主管將所有銷控表歸檔，以便查詢。

4.財務部應對本樓盤所有物業進行登記造冊，建立臺賬，詳細記錄物業存銷情況，其中包括已售及未售的住宅、商鋪、車位、有償移交和無償移交小區配套設施，公司自用及租賃房。

5.物業服務公司必須月最后一周周一提供空置房明細表與公司財務部、售樓組核對戶數和面積。

6.業主退房時，項目部通知物業服務公司，物業服務公司負責清退業主并收回相關房屋。

7.對于空置時間較長的住房，項目部必須提出可行的促銷措施進行銷售。

總之，房地產作為一種商品，在未出售之前，它也是房地產開發企業的一項存貨，對存貨進行管理，將有助于保證產品的質量、特性，以免其受到自然或人為因素損壞，同時也有利于銷售主管了解存貨的各種信息，為做好銷售工作提供幫助。

五、客戶關系管理

不論什么產品和服務都是以客戶為中心的，房地產行業也不例外。從地段的選擇到建筑施工，再到新房產的出現和房地產現場銷售，以及最后的售房服務，都是以客戶需求為導向的。房地產客戶關系管理工作，是房地產銷售管理的基礎性工作。房產作為一種產品最終是賣給購房者的，只有讓業主得到滿意的服務，業主才會下決心購買。

1.房地產客戶關系管理的重要性。房地產行業是一個資金密集型的產業。房地產開發企業在開發過程中，幾乎都是通過金融機構籌集資金進行開發建設的。房地產開發周期較長，一般幾年到十幾年，資金的時間成本很高，如果開發的樓盤不能滿足消費者的需求造成滯銷，將給開發企業帶來巨額虧損，甚至破產。對消費者來說，房產是一次性投入資金最多的商品，甚至需要一生的積蓄，因此房產一旦出現質量問題或沒能有效滿足需要，將給消費者帶來無盡煩惱。

開發企業要全面滿足消費者對建筑風格、環境、交通、戶型、采光通風等綜合需求，必須先對消費者有深入的了解。企業要想發展，擁有忠誠的客戶是最重要的，因此要建立一套完善的客戶關系管理體系，用于研究客戶、開發客戶、與客戶溝通并能有效留住客戶。

2.建立客戶關系的措施。建立客戶關系首先需要確認公司對項目的期望值和目標，同時要考慮現有業主環境及公司戰略的優先層次。

3.建立客戶關系的過程。首先要在人事部門的配合下，制定員工客戶關系管理績效機制，使其與員工業務績效考評聯系起來；其次企業要定期進行客戶關系應用效果的評估，對客戶進行量化分析，以便進行前后比對；最后要對客觀關系管理要定期進行評審與回訪，針對發現的問題提出明確的改進方案，建立良好客戶關系。

六、客戶資源管理

有效的客戶資源管理能及時有效地反映客戶需求，對產品規劃提供依據；能加強對置業顧問業績考核力度。主要通過以下四種途徑來實現：一是銷控管理；二是意向客戶資源管理；三是定金客戶管理；四是簽約管理，已簽約客戶銷售部門及時將簽約情況錄入“客戶簽約一覽表”，安排客服代表及時跟進辦理后續購房手續。

以上就是金信地產10年來總結的營銷管理制度，隨著金信地產的發展壯大，該管理制度必將會越來越完善。

參考文獻：

[1] 國寧主編.房地產營銷與策劃.中國商業出版社，2003

[2] 祖立廠主編.房地產營銷策劃.機械工業出版社，2006

[3] 袁野等編著.房地產營銷學.復旦大學出版社，2005

[4] 施建剛編著.房地產開發與經營管理.同濟大學出版社，2005

[5] 尹軍，尹麗主編.房地產市場營銷.化學工業出版社，2005

[6] 王簡.北京安廈以4C制勝中介業.中國經營報，2001

篇（4）

1、組織財務部各員工對國家有關法律法規、會計制度、安全法、財務制度、管理制度等有關法律法規進行系統學習。

2、在財務部內部明確考核制度：財務人員的分工及各職能部門的協作，要分工明確并帶有互相協作補充性，相互配合的工作中不斷學習，對各項費用的合理支出起到監督作用，對違規違紀行為起到監督智能。

3、在應收帳款上起到有效的監督作用：明確各分管會計的職責，制定相應的制度，如對應收款的監督，應制定相應的規定，對貨款回收的期限把握、回款具體事宜、相關銷售責任人都應有相應的監督，加大財務監督力度。

4、在對公司其他部門的工作方面：對各科室產生的各項費用進行核算，為公司節省每一筆支出，從一角一元做起。在對各種原料的發票接收方面，認真做好本職工作盡自己的能力去做好每一筆業務的考察及發票的接收工作，認真完成每月的報稅工作。

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1、組織財務部各員工對國家有關法律法規、法律制度、安全法、財務制度、管理制度等有關法律法規進行系統學習。

2、在財務部內部明確考核制度：財務人員的分工及各職能部門的協作，要分工明確并帶有互相協作補充性，相互配合的工作中不斷學習，對各項費用的合理支出起到監督作用，對違規違紀行為起到監督智能。

3、在應收帳款上起到有效的監督作用：明確各分管法律的職責，制定相應的制度，如對應收款的監督，應制定相應的規定，對貨款回收的期限把握、回款具體事宜、相關銷售責任人都應有相應的監督，加大財務監督力度。

4、在對公司其他部門的工作方面：對各科室產生的各項費用進行核算，為公司節省每一筆支出，從一角一元做起。在對各種原料的發票接收方面，認真做好本職工作盡自己的能力去做好每一筆業務的考察及發票的接收工作，認真完成每月的報稅工作。

篇（6）

財務部作為公司的重要核心部門之一，肩負著對成本的計劃控制、各部門的費用支出、以及對銷售工作的配合與總結等工作任務，在領導的監督下財務部各工作人員應合理的調節各項費用的支出，保證財務物資的安全;服務于公司、服務于員工、服務于客戶,以促進公司開拓市場、增收節支，從而謀取利潤最大化,以最優的人力配置謀取最大的經濟效益。2008年全球金融危機時刻警示著我們，在新的一年里，財務部工作人員應在廠領導的正確領導下制定對全廠其他部門的考核制度或者相關辦法。在國家各項財務法律、法規的監督下制定如下考核制度：

1、組織財務部各員工對國家有關法律法規、會計制度、安全法、財務制度、管理制度等有關法律法規進行系統學習。2、在財務部內部明確考核制度：財務人員的分工及各職能部門的協作，要分工明確并帶有互相協作補充性，相互配合的工作中不斷學習，對各項費用的合理支出起到監督作用，對違規違紀行為起到監督智能。3、在應收帳款上起到有效的監督作用：明確各分管會計的職責，制定相應的制度，如對應收款的監督，應制定相應的規定，對貨款回收的期限把握、回款具體事宜、相關銷售責任人都應有相應的監督，加大財務監督力度。4、在對公司其他部門的工作方面：對各科室產生的各項費用進行核算，為公司節省每一筆支出，從一角一元做起。在對各種原料的發票接收方面，認真做好本職工作盡自己的能力去做好每一筆業務的考察及發票的接收工作，認真完成每月的報稅工作。5、對車間的耗用、檢修期間產生的各項費用進行把關，為節約成本、減少開支做好每一項工作，對各項費用的節、超進行考核并報公司領導，協助領導做好決策工作。

6、對前工作期間應進行有階段性的總結，從月度小結到季度、半年、全年總結;做好資金預算工作，其中包括對應付款項、應收款項、車間檢修估算等等;做好財務報表的編制工作，要求帳務清晰、任務明確;積極配合公司其他部門接受集團公司的考核及檢查。

在新的一年里，力爭在機遇與挑戰面前認真搞好財務工作，用最優的人力配置爭取最大的經濟效益，以節約成本為思路提高資金使用價值;以提高員工素質、工作效率為工作目標，從思想上抓緊、行動上落實、制定完整的工作計劃，學習好的工作經驗和精神，落實各項

規章制度，努力做好財務工作。為公司的良好發展盡到最大的職責。

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1、組織財務部各員工對國家有關法律法規、會計制度、安全法、財務制度、管理制度等有關法律法規進行系統學習。

2、在財務部內部明確考核制度：財務人員的分工及各職能部門的協作，要分工明確并帶有互相協作補充性，相互配合的工作中不斷學習，對各項費用的合理支出起到監督作用，對違規違紀行為起到監督智能。

3、在應收帳款上起到有效的監督作用：明確各分管會計的職責，制定相應的制度，如對應收款的監督，應制定相應的規定，對貨款回收的期限把握、回款具體事宜、相關銷售責任人都應有相應的監督，加大財務監督力度。

4、在對公司其他部門的工作方面：對各科室產生的各項費用進行核算，為公司節省每一筆支出，從一角一元做起。在對各種原料的發票接收方面，認真做好本職工作盡自己的能力去做好每一筆業務的考察及發票的接收工作，認真完成每月的報稅工作。

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二、Granger因果關系在我國房地產市場與金融市場中的應用

根據Granger因果關系的驗證特征，我們發現，要想將其應用在房地產市場與金融市場關系的驗證工作中，就需要按照一定的步驟進行數據處理。其處理思路一般為數據選取———數據建模———實驗驗證———實驗結論。這有依照這一處理順序得出的房地產市場與金融市場關系才是最真實、最可靠的。

(一)數據選取房地產的一般性定義中明確指出房地產市場是房地產行業相關商品進行交換流通的場所與關系綜合，因此我們應選取一定期間內我國商品房的總交易額作為房地產市場的代表數據，記作rrs。與此同時根據金融市場作為給資金供給者與資金交易者提供融通、借貸資金的場所定義，將一定時期內對應股票市場成交額與金融機構貸款額之間的比值作為研究數據，記作dbebt。考慮到商品房交易總額這一數據受季節、國家宏觀調控政策等因素的影響，商品房交易數據的年度性差異比較明顯。為確保Granger因果關系驗證結論的真實可靠，在計算之前我們需要對這一數據進行線性回歸調整，將調整后的數據記作arrs，與此同時調整商品房銷售量與金融機構貸款量，記作Inarrs與Indbebt。

(二)數據建模圖1為中國商品房交易額與金融機構貸款額在線性調整后呈現出的數據特征。對這兩種數據及與之相應的差分序列進行平穩性檢驗，可得出這兩大因素的置信水平，并據此判定Inarrs與Indbebt是否為一階單整變量關系。圖1：中國商品房交易額與金融機構貸款額在線性調整后呈現出的數據特征與此同時我們可以將所得到的向量關系引入添加有EMS誤差修正系數的Granger因果關系驗證公式當中，結合參照國家信息中心房地產數據庫與人民銀行統計年報中有關商品房銷售額與金融貸款總額的數量關系對Inarrs與Indbebt進行建模，并計算相應的擬合優度（R）。

(三)實驗驗證根據上一步驟所得出的商品房銷售總額與金融機構貸款額之間建模模型分析，我們可以按照普遍性因果檢驗的方式對涉及到t檢驗值、Chi方檢驗值以及拒絕零假設的概率這幾方面對Inarrs與Indbebt之間的短期及長期因果關系作出判定。分析結果如下表所示。圖2：房地產市場與金融市場的Granger因果關系實驗驗證(四)實驗結論通過Granger因果關系這一驗證過程與實驗結果分析，我們不難發現當前社會發展階段，中國的房地產市場與金融市場在短期階段內呈現出相互波動、相互影響的特征。

篇（9）

全面預算管理是通過對業務、資金、信息、人員的整合，明確、適度的分權和授權，來實現資源合理配置、經營持續改善、價值穩步增加的目標。貿易企業需要以成本控制為基礎，現金流量控制為核心，對全年資金的使用額度進行預算，將預算工作細分到各個部門，并通過月度現金流量情況調整相關預算，同時配合管理制度進行落實和考核。

1.加強貿易企業成本控制。貿易企業的成本主要在購銷和管理等主要環節。通過對了解成本產生的原因，有針對性的完善相關流程，優化成本結構，為預算管理提供決策信息服務。

2.提高資金收支雙線管理。現金流量控制是確保項目資金及時回籠以及相關費用合理支出的關鍵。只有實現收支雙線管理，才能發揮貿易企業財務結算功能，形成資金合力，提高資金使用效率，保證貿易企業的穩步運營。

3.預測匯率風險敞口。風險的產生源自于貿易企業業務中幣種的不匹配和收支時間的不匹配。因此貿易企業在進行全面預算的時候應該充分考慮相關業務所涉及幣種的匯率走勢，同時根據收支時間的不同做好風險敞口的測算。

4.關注預算執行情況。貿易企業每月應對預算執行情況進行梳理分析，對月度成本及費用支出是否超出預算、到期應收賬款是否如期收款等給予重點關注，同時也應關注對資金缺口的控制和閑置資金的有效利用。

5.落實配套的管理制度。為了實現預算，貿易企業應配套制定相應的管理制度并給予落實，根據制度進行考核，適時實施必要的制約手段，以提高預算的控制力和約束力。

二、貿易企業在經營中的資金管理

1.進行資金歸集

貿易企業可以將下屬公司的賬戶現金余額歸集到母公司賬戶中，由母公司對全部資金進行管理。這相當于是對資金資源的整合，它把外源融資變為了內源融資，減少了利息費用的支出，利于改善資金管理。

2.推行開源節流

開源是現金流入的關鍵。通過擴大產品銷售、持續形成銷售收入、及時回收應收賬款、不斷消減庫存等方式促進開源。節流是對現金流出的管理。通過對貿易企業購銷和管理環節中相關成本和費用的控制實現節流。貿易企業本大利薄，開源節流并舉，才能更好的實現資金管理，擴大利潤空間。

3.盤活閑置資金

貿易企業應合理利用內部閑置資金，提高資金收益，避免大量資金沉積。閑置資金的盤活有多重不同的方式，主要可利用的多為金融和財務手段，如投資、存款組合等。需要注意的是不同金融或財務手段的風險系數。貿易企業應結合自身對風險的偏好程度以及承擔能力，設定合理的預期收益，實現對資金的有效利用。

4.有效使用信用額度

當前，很多貿易企業引入了銀行業的授信額度理念。授信額度理念就是銀行為客戶提供的一種便捷且能重復使用的授信產品，在客戶的授信余額不超過對應業務的額度時，不考慮已經發放的金額和發放的次數，都可以再次對客戶進行短期的發放資金。貿易企業在使用資金時必須將可控的信用額度作為企業運營資金的上限，從而保證企業資金的正常流傳。

篇（10）

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.20.034

[中圖分類號]TP311.52 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）20-00-02

0 引 言

隨著信息社會的逐漸發展，信息化已逐漸滲透到社會生活的方方面面。以信息化為依托的管理手段有利于減少考核成本，提高績效考核工作效率，進一步豐富量化考核指標，必將被各行各業所推崇。其中，基于.NET技術、基于B/S架構開發的信息化管理系統是當前的主流趨勢之一。.NET是Microsoft XML Web Services平臺。XML Web Services 允許應用程序通過Internet進行通訊和共享數據，而不管所采用的是哪種操作系統、設備或編程語言。平臺提供創建XML Web Services并將這些服務集成在一起。對個人用戶的好處是無縫的、吸引人的體驗。而瀏覽器/服務器模式結構（Browser/Server，B/S），是Web興起后的一種網絡結構模式，Web瀏覽器是客戶端最主要的應用軟件。這種模式統一了客戶端，將系統功能實現的核心部分集中到服務器上，簡化了系統的開發、維護和使用。客戶機上只要安裝一個瀏覽器（Browser），服務器安裝SQL Server、Oracle、MYSQL等數據庫。瀏覽器通過Web Server 同數據庫進行數據交互。

B煙草公司以服務對象為核心，以“公開、公平、公正”為基本原則，以各單位（部門）核心業務為考核重點，充分利用“員工自查、各單位（部門）二次考核、督察考評”三層考核模式，積極探索考核內容全覆蓋、目標量化全覆蓋、信息化考核全覆蓋，著力提升中層干部特別是單位（部門）負責人的責任意識和管理能力，深化績效考核溝通服務工作，深挖管理效益。當前開展績效考核工作，主要依靠傳統的人工方式進行處理，無成型的信息化績效考核管理系統，工作量大、耗時較長，且考核結果對比分析方式單一、不夠直觀。

構建B煙草公司信息化績效考核管理系統旨在將傳統的人工信息管理方式轉變為以信息化績效考核管理系統為主、人工信息管理為輔的管理方式，強化基礎管理，進一步提高企業信息化績效考核水平，提升績效考核工作效率，使績效考核工作更加透明、公開，突出量化管理，強化數據分析，增強員工自我管理意識，促進全員綜合能力的提高。

1 B煙草公司信息化績效考核管理系統設計

1.1 總體框架

根據系統業務需求分析，系統主要包括主要領導、分管領導、督察考評中心、各單位（部門）二次考核小組、被考核員工5級用戶。隨著Internet技術的興起，軟件系統的改進和升級越來越頻繁，針對系統面對的不同用戶，建議該系統采用基于.NET技術、基于瀏覽器/服務器（Browser/Server）架構方式來完成。

1.2 權限設置

（1）主要領導：可以查看系統內所有信息。

（2）分管領導：可以查看分管單位（部門）所有信息。

（3）督察考評中心：相當于系統管理員，具有最高權限。

（4）各單位（部門）二次考核小組：完成本單位（部門）二次考核工作，查看涉及本單位（部門）所有信息。

（5）被考核員工：完成員工自查工作，并能查看涉及本人的所有信息。

上級領導如因特殊原因可以臨時將自己的部分或全部權限授權給下一層人員。不同用戶可針對實際情況完成不同的表單操作（如查看、增加、修改、刪除、求和、計算平均值、排序、下載與打印等）。

1.3 功能設計

1.3.1 總體思路

本系統設計的總體思路主要分為兩個方面：一是績效考核信息化，將信息化技術手段貫穿到績效計劃、績效實施、績效評估、績效反饋與績效改進五個環節；二是基礎工作信息化，實現網上辦公常態化、電子報表系統化、工作流程信息化，逐步拓寬信息化考核內容覆蓋面，實現良好的信息流轉和共享，進一步提高全員基礎工作信息化水平，進而加大網上資料考核力度。

1.3.2 模塊設計及功能實現

系統主要由8個模塊組成，具體如下所示。

1.3.2.1 公告通知模塊

用戶登錄系統后，可以接收到內部各類通知信息，以及相應的提醒信息及待辦事宜等。

1.3.2.2 工作計劃與工作總結模塊

實現基礎工作計劃與總結的一體化管理，完成對某一項具體工作的實時跟蹤，避免虎頭蛇尾。

制定工作計劃時，首先，要結合部門崗位職責及市局（公司）核心業務，列出所有的工作，并按年度、月度、周層層分解。凡勾選具體月或周的工作，將會出現在對應時間的待辦工作之內。每一項工作可以按照“布置工作講標準、落實工作講計劃、檢查工作講依據、評估工作講績效”的“四步驟”工作法或是按照“前期、中期、后期”將工作劃分為幾個階段，每個階段要明確所需時間、資金或人員支持，以及預期要達到的目標。上報類工作要明確上報的時限、部門負責人是否簽字把關等內容。此外，為了培養員工合理利用時間的能力，建議參照時間管理矩陣將工作分為“既重要又緊急、重要但不緊急、不重要但緊急、既不重要也不緊急”四類，幫助員工明確當前工作業務的性質，將工作計劃制訂得更加科學、高效。計劃內容確定且部門負責人審核之后，不得更改。

制定工作總結時，要以工作計劃為依托，每完成一個階段，便標記為完成，所有階段均完成之后，此項工作變更為已完成狀態。一項工作所有階段均未標記為完成之前，此項工作一直列為待辦工作。到預定時間結束時，還沒有完成的工作要根據實際情況進行進一步分類：可以延期執行的申請延期執行；因特殊原因造成工作無法繼續進行的可以申請終止，但要明確當前所完成的工作進展情況，未完成的原因等。此外，要增加臨時性工作一欄，確保工作沒有漏項。

1.3.2.3 案頭工作資料模塊

將每月系統內要求定期上報的資料，在系統內錄入模板，以系統內填報或掃描上傳的形式進行報送，紙質版經由本單位（部門）負責人簽字確認后留存或上報。

1.3.2.4 工作流程模塊

梳理各崗位業務流程，建議將需跨部門、跨崗位協作的工作流程完成網上流轉，提前設置好關鍵節點以及各單位（部門）審批人員，借助信息化手段確保工作流程落地。

1.3.2.5 月度績效考核模塊

督察考評中心、各單位（部門）二次考核小組均包含此模塊，但各有側重點。

一是績效計劃。月初制訂考核計劃時，可在系統內勾選設置考核目標，明確考核人員及時間安排，最終形成本月考核計劃。根據所在單位（部門）實際，可以設置臨時性考核目標。

二是績效實施。考核過程中，可實行實地考核與網上考核相結合。考核結束后，考核人員錄入考核底稿，同時要求上傳相關截圖或其他資料（如涉及保密事項，可只留存紙質資料待查），完成考核打分。系統可以獲取資料上傳時間，自動完成時限類指標考核。初期：僅對案頭工作資料進行考核。后期：所有工作網上考核，包括考勤、衛生等可用視頻等方式進行抽查。

三是績效評估。匯總考核結果，分析本月考核情況，提煉總結工作中的亮點，明確考核中發現的問題，提出工作建議。要注意與考核辦法相匹配，實現扣分統一，系統自動核分，確保考核結果準確、公平、公正、公開。

四是績效反饋（面談）。督察考評中心將月度績效考核結果反饋給各單位（部門），各單位（部門）負責人結合本單位（部門）二次考核結果組織績效面談。績效面談分為正面反饋、負面反饋兩種，分別同本月表現較好、后進員工進行面談，并錄入面談情況。

五是績效改進。各單位（部門）制定績效考核改進措施及改進方案，明確下一步改進思路，并協助員工落實實施已經制訂的績效改進方案，盡可能為員工的績效改進提供知識、技能等方面的幫助。

1.3.2.6 考核結果對比分析模塊

強化考核結果橫向、縱向分析，為不同層級領導提供不同條件、不同單位、不同員工、不同時期的考核結果可視化分析，用數據倒逼管理。一是對比各單位（部門）在同一時期的綜合表現并將考核結果按得分高低排序。二是在系統內查閱各單位（部門）對同一項工作的執行情況。三是與員工職業生涯規劃相結合，對每位員工績效考核情況形成縱向分析，方便上級領導了解員工成長情況。

1.3.2.7 答疑解惑模塊

一方面，由職能科室梳理工作中經常出現的問題，給出解答的辦法，基層單位對照自查；另一方面，由基層單位對專項工作中存在問題進行提問，職能科室予以解答。

1.3.2.8 年終績效考核

年終對各單位（部門）年終績效考核結果進行統一匯總、排序，具體指標以所在年度年終績效考核辦法為準。

2 數據庫設計

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隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和企業改革不斷深化，房地產企業的市場競爭變得越來越激烈，如何加強房地產企業成本控制，切實降低房地產企業的開發成本，以低成本運營來保持企業的競爭優勢，是目前房地產企業急需解決的問題。

一、強化成本管控對于房地產企業所具有的積極意義

第一，設定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現，如果成本管控不到位，利潤目標的實現就無從談起。只有加強房產企業的成本管控才能實現自身的利潤目標。營業利潤是收入抵扣成本、稅金、費用以后的結余。從這個利潤的公式，我們可以看到，在收入保持不變的前提下，壓縮成本是確保利潤空間的有效手段。只有確保一定的利潤空間才能確保房產企業有足夠的競爭力。因此，房地產企業自身所房地產企業自身所設定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現，如果成本管控不到位，利潤目標的實現就無從談起。

第二，只有加強房產企業的成本管控才能有效增強自身的競爭力并最終實現可持續發展。2OlO年5月31日公布的 國務院批轉發展改革委關于2OlO年深化經濟體制改革重點工作意見的知）中，“逐步推進房產稅改革”這一表態，充分的說明了國家對于房產調控的決心與力度。今年以來金融機構頻頻頒布一些信貸制約措施，因此，可以肯定的說房產價格的適度回調

是在所難免的。在當前的經濟形勢下，加強成本管控才能從根本上提升房產企業的競爭力只有競爭力增強了，房產企業的市場份額才會進一步的擴大，房地產企業才能真正實現平穩、

健康、可持續發展。

二、房地產企業強化成本管控的對策與建議

房地產要做好成本控制，首先要樹立“全成本觀”，只有圍繞成本的全生命周期進行精細管控，方能真正從各個環節管控成本，真正做到在滿足產品品質前提下的處處節流。成本管理必須是基于“全成本視野”，即將整個成本的范圍劃分為控設計、控開發成本和控開發費用。

（一）控設計

房地產設計環節是實現成本“事前控制”的關鍵，盡管設計費占建筑工程總成本僅僅1.5%-3%，卻直接決定了整個項目成本的70%甚至更多，因此專門針對設計進行成本視角的管控系統往往是房地產企業成本管理要點也是難點所在。房地產企業首先需要明確產品限額設計的關鍵技術經濟指標，指標的數據化、明晰化往往能夠使得成本、設計及其他相關部門統一語言，實現成本、設計深度溝通和有效協同。另一方面關鍵技術經濟指標本身也是抓大放小、聚焦重點，相對容易推行和落地。其次房地產開發企業需要根據明確的關鍵技術指標分階段進行落實和監控，在設計過程中選擇合適設計單位并充分溝通和嚴格管控與評估，最終確保設計能夠按照關鍵技術經濟指標實現產品的限額設計。

（二）控開發成本

控制開發成本重點體現在目標成本的漸進明細的多版本管控、采購與供方的精細管控、合約執行的過程控制以及景觀裝修成本的控制。具體從以下幾個方面進行管控：

1、建立目標成本

目標成本管理是成本控制的基礎。目標成本是地產企業基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本目標。從測算成本開始，在方案設計、初步設計和施工圖設計相應完成后，最終確定該項目的目標成本。

目標成本具體在什么階段確定根據每個公司的管理水平而定。一般而言，大多數房地產企業都是在施工圖紙出來之后確定目標成本；但一些管理水平比較高的企業也將目標成本的確定前置到了擴初階段甚至是方案階段，并在不同階段形成不同的版本。

2、通過合約規劃將目標成本分解

合約規劃是指將目標成本按照“自下而上、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及執行。

通過合約規劃，在項目啟動階段預計項目在開發過程中會發生多少合同大類和每類合同所發生的金額，后期在合同簽訂時，與合約規劃金額進行對應，就能及時反映項目成本是否和目標成本有偏差。此時，成本控制載體由對明細費項的控制轉為對合約規劃對應合同的控制，合約規劃成為連接目標成本和合同執行的樞紐。在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，可以引入規劃余量的概念，作為費項的蓄水池，可以隨時在受控或經過審批的情況下用于其他金額不足的合同。

3、通過月度資金計劃進行成本資金控制

地產企業月度資金計劃的范圍主要包含項目成本類的資金計劃，即合同付款及其他費用計劃。合同付款分為計劃內付款和計劃外付款。付款計劃走月度資金計劃，即計劃內付款；付款計劃沒有走月度資金計劃，直接走付款審批流程的就是計劃外付款。

月度資金計劃是成本實際支付的控制前提，只有和實際項目運作相關聯并經過確認的付款計劃，才會形成月度資金計劃，經過對企業內部的資金進行有效預估和合理按排之后才能實際支付。月度資金計劃是成本資金控制的關鍵。

4、通過動態成本執行對目標成本控制進行預警和強控

為了對動態成本的執行與目標成本的差異進行實時監控并干預，需要從總量上將動態成本與目標成本基準值進行對比，并在目標成本級別上設定預警指標和強控指標。預警指標是指，當該級別動態成本超過目標成本預警指標一定范圍（比如2%或者某個具體金額）時，需要向相關負責人（比如項目成本經理）發出報警，但可以繼續簽訂合同。強控指標是指該級別動態成本超過目標成本強控指標（比如3%或者某個具體金額）時，需向個關負責人（項目負責人）發出報警，并且經過審批流程調整目標成本后，方可繼續簽訂合同。

企業一般可以采用絕對值和相對值兩種維度對成本超額進行雙重監控。通過預警或強控手段，項目各項成本管控就有了一道“高壓線”。

5、做好成本月度回顧是成本管理保障

成本月度回顧是成本控制的重要保障。成本經理在月度總結回顧時，需要思考如下幾個重要方向：動態成本有沒有超標？未來發生的合約規劃有沒有問題？已經發生的合同成本會不會變化？成本需不需要追加？

每月成本匯報前，合同責任人負責對未發生合同進行清理、預估，對已發生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經理審核，確保當期實施的合同所發生的金額、變更及簽證以及預估變更和待發生的合約規劃，必須及時反映在《項目動態成本匯總表》中。

成本經理每月最后一個工作日前，編制《項目成本月度回顧報告》，并將分析報告向公司管理層匯報，在企業內部設立相關審批流程，報相關領導審批確定。成本回顧時，對比、考核均以最新經過調整審批的目標成本為基準值。

（三）控開發費用

控開發費用也是全面成本管控的一個體現，房地產開發企業要針對營銷費用、財務費用和稅費三大環節進行管控。

營銷費用占比銷售額2%到5%甚至更多，但很多時候營銷費用尤其是營銷推廣費用都存在很大程度的浪費，比如從所周知的廣告投放中50%都是浪費的，營銷費用管控中，可能需要針對銷售傭金完善制度，做好規范精細的管控，針對因為賣場營造面修建的售樓處、樣板間及展示區費用進行控制，而針對營銷推廣費用則需要通過注入到訪成交率、單位到訪交成本、單位成交成本等量化的推廣效果指標實現營銷推廣費用每分錢都花得更合理、更有效果。