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篇（1）

一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國家出臺(tái)了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī)，我國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國家出臺(tái)了“23號(hào)”文件，文件指出必須刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。2003年～2005年我國房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度攀升。為此國家出臺(tái)了“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢(shì)，主要以我國沿海城市為主，價(jià)格不斷攀升，為此國家出臺(tái)“國八條”“國六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房?jī)r(jià)依舊繼續(xù)攀升，為此國家出臺(tái)“國十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無非是同志在十報(bào)告中表述，必須建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀

1、第二套房貸

第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房?jī)r(jià)的正常狀態(tài)，與此同時(shí)，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。

2、存款準(zhǔn)備金利率

存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國從2006年以來，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識(shí)對(duì)整個(gè)金融體系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是國家在2008年年底正式出臺(tái)，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時(shí)還開展了棚戶區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國家房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對(duì)購房的需求。

4、限購政策

限購政策是國家在2010年4月份出臺(tái)，先后對(duì)51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求，主要是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋薅?，?duì)非當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋抟唤?。此政策一?jīng)出臺(tái)對(duì)已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)不小的打擊，不過對(duì)于國家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級(jí)城市、二級(jí)城市、三級(jí)城市等），一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)，二手房交易也相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于二級(jí)城市、三級(jí)城市來說房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量不穩(wěn)定

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級(jí)、三級(jí)城市。一級(jí)城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級(jí)、三級(jí)城市，卻造成了有房無客戶的現(xiàn)狀，有研究報(bào)告顯示，只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3～4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)來的銷售短信，或接到相關(guān)的銷售電話，盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商的能力大小

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有房地產(chǎn)開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等，與國家的開發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開發(fā)商來看實(shí)力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國有名的開發(fā)商。

4、房?jī)r(jià)過高

房?jī)r(jià)過高是影響居民購房的關(guān)鍵之一，與此同時(shí)，居民的購買力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。

四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國家的相關(guān)政策保障以及居民購買力的支持。

（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）

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篇（2）

1.我國房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)價(jià)格自2000年以來呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)，自2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長，投資增速始終高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認(rèn)為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國的國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)中發(fā)揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價(jià)格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機(jī)，在很大程度上抑制了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。不過，2009年以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，房?jī)r(jià)又開始回升，2010年1月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見，近年來全國房?jī)r(jià)上漲速度迅猛。

2.我國房?jī)r(jià)高漲的原因

我國房地產(chǎn)價(jià)格有強(qiáng)烈的地域特點(diǎn)，但是我國部分經(jīng)濟(jì)、文化較為發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國國民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)大好

在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國家整體實(shí)力到個(gè)人居民收入及外部?jī)?chǔ)備，各種經(jīng)濟(jì)指數(shù)的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度世界罕見。依托于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國的城市也在進(jìn)行著多、快、好、省的建設(shè)中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財(cái)力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)不可避免地帶來的房?jī)r(jià)上漲。因此，這是我國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的基本所在。

2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開發(fā)運(yùn)營全過程是一個(gè)整合資金、資源的過程。金融業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，其作用相當(dāng)于血液之于心臟，依靠開發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運(yùn)作對(duì)于現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務(wù)，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價(jià)格是受政府管制的，并非完全按照市場(chǎng)化的要求運(yùn)作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實(shí)現(xiàn)；相反一些資質(zhì)不良的房地產(chǎn)卻總能通過非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動(dòng)安全就會(huì)受到嚴(yán)重影響。另外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，房地產(chǎn)商通過正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)最終還是要轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)里面去的。所以最終結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了商品化與社會(huì)化之后，人民的住房需求主要是依靠市場(chǎng)解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家依然有高達(dá)半數(shù)的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會(huì)變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠(yuǎn)需大于求”的錯(cuò)誤民眾認(rèn)知，逼著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會(huì)保障房的建設(shè)，但無論從資金的來源和保障性住房建設(shè)分配，還遠(yuǎn)未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房?jī)r(jià)高漲的重要因素。

2.4 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當(dāng)

中國的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動(dòng)下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對(duì)鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用巨大，推動(dòng)了其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，達(dá)到增大內(nèi)需的目的，極大地發(fā)展了國民經(jīng)濟(jì)。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問題多多，但是卻有一個(gè)比較大的所謂“共識(shí)”，那就將房地產(chǎn)定位為：國家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導(dǎo)下，地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會(huì)倡導(dǎo)“土地經(jīng)濟(jì)”，以高地價(jià)換取地方稅收、地方官員的政績(jī)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當(dāng)也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結(jié)果

房?jī)r(jià)的高漲引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房?jī)r(jià)高漲所造成的社會(huì)不和諧問題也引起中央政府的關(guān)注。2005年3月底，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對(duì)其進(jìn)行的補(bǔ)充和更加強(qiáng)有力的落實(shí)，以及2010年1月的“國十一條”對(duì)首付比例的規(guī)定，無不顯示出我國政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的態(tài)度，目的只有一個(gè)，那就是一定要控制房?jī)r(jià)，不能讓房?jī)r(jià)再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績(jī)，反應(yīng)并不積極，許多地方政府官員或者消極應(yīng)或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標(biāo)題所言，管“政策效應(yīng)初顯”，但住房供給的“結(jié)構(gòu)問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結(jié)果使得房?jī)r(jià)高漲未能得到有效調(diào)控。

3.法律調(diào)控體系的構(gòu)建

3.1 構(gòu)建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度

產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國家產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)施過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟(jì)法中宏觀調(diào)控法的范疇。而我國房?jī)r(jià)快速增長的原因之一就在于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位不明確。我國政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這樣的定位導(dǎo)致地方政府為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，以經(jīng)營城市土地獲取高地價(jià)，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來利用，放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)責(zé)任。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，應(yīng)當(dāng)借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標(biāo)和指導(dǎo)原則，明確我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、原則，明確地方政府在保障居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的首要責(zé)任，制定切實(shí)有效的法律責(zé)任追究機(jī)制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實(shí)有效的執(zhí)行。

3.2 構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律制度

結(jié)合我國的具體土地制度和改革開放的現(xiàn)實(shí)國情，建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度勢(shì)在必行，即對(duì)部分的普通居民基本住房需求，應(yīng)當(dāng)建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房制度來解決；對(duì)于滿足部分普通居民對(duì)于改善住房條件的需求，則通過市場(chǎng)化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應(yīng)給與必要的支持；對(duì)于對(duì)滿足國內(nèi)高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場(chǎng)化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實(shí)現(xiàn)，又實(shí)現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實(shí)施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢(shì)在必行。

3.3 構(gòu)建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調(diào)整利益分配。因此，為了改變房?jī)r(jià)高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財(cái)政”可以適當(dāng)減少地方政府對(duì)土地使用金的占有份額，地方政府對(duì)土地使用金的使用應(yīng)有法可依、公開透明、專款專用。其次，應(yīng)加快我國金融體制改革步伐，引進(jìn)先進(jìn)的金融工具，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務(wù)，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務(wù)。最后，應(yīng)針對(duì)多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設(shè)置達(dá)到調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供需的目的。

4.結(jié)論

從前文可以看出雖然國家一直在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價(jià)格涉及面廣難以調(diào)控的因素，更是因?yàn)檎{(diào)控手段單一、調(diào)控力度不大以及缺乏法律的持久性。對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調(diào)控。法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強(qiáng)制性恰好彌補(bǔ)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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篇（3）

一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過市場(chǎng)機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱為"商品房?jī)r(jià)格"，簡(jiǎn)稱"房?jī)r(jià)"。

（二）我國房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素

房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買賣價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤。

（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。

（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。

（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金。

（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>

（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。

（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息。

（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。

（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程

改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對(duì)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級(jí)人民政府對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)問責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。

三、我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因

（一）開發(fā)成本因素

地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的土地拍賣。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會(huì)水漲船高。

（二）市場(chǎng)需求旺盛

城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對(duì)住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

（三）資本市場(chǎng)的因素

資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會(huì)，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全

短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。

四、我國房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問題

我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個(gè)方面的問題：

（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確

我國歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展"這個(gè)主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲"即"穩(wěn)房?jī)r(jià)"。

（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力

房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購買熱情都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。

（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府干預(yù)過多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)發(fā)展速度，市場(chǎng)交易混亂，缺乏針對(duì)于發(fā)商的有力約束。

（四）中央和地方政府的利益博弈

中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個(gè)主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會(huì)公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。

五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對(duì)策

房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房?jī)r(jià)暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。

（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。

這意味著要通過多條途徑保持市場(chǎng)供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。

（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。

因?yàn)槟芙鉀Q開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。

（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。

由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。

對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤的方法（平均銷售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。

（五）改革中國土地制度。

地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是造成房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)很難再降下來。

（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場(chǎng)透明度。

利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對(duì)現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對(duì)干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論支持。本文通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問題的分析，從七個(gè)方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。

參考文獻(xiàn)：

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篇（4）

一、企業(yè)概況

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過配售和定向發(fā)行新股2836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。近年來，萬科憑借對(duì)經(jīng)營環(huán)境變化的敏銳嗅覺和及時(shí)應(yīng)對(duì)，公司業(yè)績(jī)逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營業(yè)收入，營業(yè)利潤達(dá)280多億元，占主營業(yè)務(wù)收入的98%，到2012年，公司總市值達(dá)790多億元，居同行榜首。可以說，不管是主營業(yè)務(wù)收入、市場(chǎng)占有率、還是凈利潤等，萬科都在同行中遙遙領(lǐng)先，并有望一直保持著這種發(fā)展勢(shì)頭。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析

（一）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析

1.萬科資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀。資產(chǎn)負(fù)債是一家企業(yè)的骨骼，理解資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r是分析一家財(cái)務(wù)及盈利狀況的基礎(chǔ)。因此，我們通過縱橫對(duì)比來分析公司近幾年的資產(chǎn)負(fù)債情況及其發(fā)展趨勢(shì)，從而了解公司資產(chǎn)負(fù)債的合理性。2009～2012年，萬科的資產(chǎn)總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長率均在27%以上，且有望繼續(xù)保持這一高速增長的態(tài)勢(shì)。而與此同時(shí)，萬科的負(fù)債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長率更是高達(dá)29%以上?？梢?，公司的資產(chǎn)總額在保持高速的增長的同時(shí)，其債務(wù)比率增長的速度更加快。

2.萬科資產(chǎn)負(fù)債增長的橫向?qū)Ρ确治?。從橫向?qū)Ρ葋砜矗ㄒ姳?），2011年萬科的資產(chǎn)增長率為37.36%，高于同期招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)。2011年萬科的負(fù)債增長率為41.80%，略低于同期招商地產(chǎn)的43.23%，高于保利地產(chǎn)的31.42%和金地集團(tuán)的32.28%，可見萬科的資產(chǎn)負(fù)債總額增長率略高于同行業(yè)的其他企業(yè)，且處于合理水平，足見萬科在行業(yè)中的領(lǐng)頭地位。我們還發(fā)現(xiàn)：幾乎各家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債增長率都領(lǐng)先于其資產(chǎn)增長率，說明在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展的機(jī)遇下，其現(xiàn)金流量比較缺乏，但都很擅長運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿來促進(jìn)企業(yè)的更快發(fā)展。

（二）企業(yè)現(xiàn)金流量分析

首先，從經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量來看，公司銷售商品收到的現(xiàn)金呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)，且大大超過主營收入，表明公司的營業(yè)收入過度集中。2008年以后，萬科的現(xiàn)金流量與凈利潤之比快速上升，但2011年由于受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，企業(yè)的現(xiàn)金流量與凈利潤之比以及現(xiàn)金凈流量均出現(xiàn)負(fù)增長，表明在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)打壓的大背景下，公司的現(xiàn)金需求壓力開始加大，甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)開始加大。其次，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量方面，萬科的投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量不斷上升。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，要求企業(yè)不斷增加資產(chǎn)投資，而且房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)，對(duì)于像土地等不動(dòng)產(chǎn)投資需求更大，再加上我國房?jī)r(jià)和地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資活動(dòng)資金需求的進(jìn)一步加大。最后，在籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型類，企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金支持，所以籌資活動(dòng)對(duì)該行業(yè)顯得尤為重要。2008～2012年，萬科的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量由58.66億增長到162.86億元，且萬科的資本結(jié)構(gòu)對(duì)負(fù)債有較大的依賴性：主要依靠負(fù)債籌資，其資產(chǎn)負(fù)債率平均為60%。

三、企業(yè)盈利能力及利潤分配狀況

（一）公司的盈利狀況分析

從表3可知，萬科的銷售毛利率、主營業(yè)務(wù)利潤率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的趨勢(shì)，具體來看，主營業(yè)務(wù)收入從2008年的4099177.92萬增長到2012年的10311624.51萬元，增長幅度為151.55%，年均增長率30.31%。與此同時(shí)，該公司的三項(xiàng)費(fèi)用（經(jīng)營、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用）也大幅度增加，其他幾項(xiàng)指標(biāo)也均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢(shì)，表明公司的規(guī)模和效益也在同步增長。此外，公司的銷售毛利率與主營業(yè)務(wù)利潤率亦出現(xiàn)同步變動(dòng)，可見凈利潤主要來源于正常經(jīng)營所得，盈利能力增長穩(wěn)定。另外，對(duì)比2010～2012年的數(shù)據(jù)可知，萬科的銷售毛利率和主營業(yè)務(wù)利潤率均出現(xiàn)小幅下降，這是因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。總體來說，萬科的贏利狀況仍處于行業(yè)的較高水平，表明該公司的增長能力較強(qiáng)。

（二）利潤分配狀況分析

由表4所示，各指標(biāo)額均快速增長，說明近幾年公司的經(jīng)營業(yè)績(jī)很好，盈利水平較高，對(duì)投資者有較強(qiáng)的吸引力。2008-2011年，萬科的分紅派息方案分別為：每十股派現(xiàn)金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機(jī)的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個(gè)行業(yè)的盈利狀況的改善。同時(shí)，與行業(yè)其他企業(yè)相比，萬科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個(gè)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境的改善，更重要的是公司的品牌化戰(zhàn)略和經(jīng)營績(jī)效的改善。目前，在國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，筆者認(rèn)為，雖然短期內(nèi)萬科的業(yè)績(jī)會(huì)受到較大的影響，但政府的調(diào)控政策也將加速整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整合和優(yōu)勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對(duì)公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業(yè)資源，憑借雄厚的資金實(shí)力和品牌化優(yōu)勢(shì)，萬科將會(huì)得到更好的發(fā)展。

四、存在的問題分析

（一）融資渠道過于單一，結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，資金需求大，所以它們常受融資問題的困擾。通過萬科的資產(chǎn)負(fù)債表我們發(fā)現(xiàn)，它的負(fù)債比率是很高的，且負(fù)債總額增長迅猛。萬科所獲得的資金大都來源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷時(shí)候，企業(yè)將出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機(jī)構(gòu)，那融資成本是非常高的。這些企業(yè)主要是通過發(fā)行股票、預(yù)付定金、賒銷商品和銀行貸款等來融資，但政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利用股票籌資亦監(jiān)管嚴(yán)格，通常僅少數(shù)大型企業(yè)方可以IPO的方式來籌集資金。于是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)仍是以銀行貸款為主進(jìn)行籌資，這無疑加劇了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)的財(cái)務(wù)和盈利狀況波動(dòng)較大

通過分析萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表可知，無論是公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，還是現(xiàn)金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動(dòng)性。這說明公司的經(jīng)營績(jī)效受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機(jī)和最近兩年的政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更是大起大落。作為行業(yè)龍頭的萬科，相對(duì)于其他企業(yè)而言有著更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，而在行業(yè)景氣的時(shí)候，其業(yè)績(jī)則會(huì)率先反彈，這一點(diǎn)我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。

（三）資本結(jié)構(gòu)不太合理

經(jīng)過多年發(fā)展，萬科已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，無論是它的公司治理、經(jīng)營戰(zhàn)略還是品牌管理都已成為行業(yè)的典范。但是，將萬科公司的資本結(jié)構(gòu)和行業(yè)其他企業(yè)（國內(nèi)和國外的房地產(chǎn)公司）進(jìn)行對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)其資本結(jié)構(gòu)離最優(yōu)狀態(tài)還是有一定得差距。這主要表現(xiàn)在：負(fù)債規(guī)模略有保守，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理和股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散。為此，公司應(yīng)結(jié)合自身的成長環(huán)境、整個(gè)行業(yè)形勢(shì)和政府相關(guān)鼓勵(lì)政策等不斷優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能使其財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制更加合理。

五、對(duì)策與建議

（一）鼓勵(lì)多元化融資

我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業(yè)龍頭的萬科也不例外，雖然萬科通過股權(quán)融資獲得了一部分資金，但相對(duì)于其自身的發(fā)展而言，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。特別是對(duì)于短期資金的需求，主要還是依賴于銀行貸款。這種一元化的融資方式對(duì)于公司的長期發(fā)展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場(chǎng)，不但可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

（二）強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

為應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流不足問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)金流管理提高到戰(zhàn)略高度，制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵(lì)銷售，加強(qiáng)資金回籠，緩解現(xiàn)金流壓力。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算，根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)和經(jīng)營策略，對(duì)各階段經(jīng)營活動(dòng)中的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保企業(yè)的現(xiàn)金流管理有序、可控進(jìn)行。此外，建立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)現(xiàn)金流集中管理，對(duì)企業(yè)的重大業(yè)務(wù)實(shí)行責(zé)任追究制，確?，F(xiàn)金流的流暢安全，提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）推進(jìn)公司品牌化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化

萬科自成立之初就關(guān)注于企業(yè)的品牌化戰(zhàn)略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導(dǎo)致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰(zhàn)略沒有達(dá)到預(yù)期的效果。因此，萬科應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)品牌戰(zhàn)略管理，鼓勵(lì)品牌創(chuàng)新，打造專業(yè)高效的銷售、服務(wù)流程，與客戶建立長期良好的密切合作關(guān)系，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)及品牌效應(yīng)取勝，在客戶群中樹立良好的品牌形象。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的今天，積極推進(jìn)公司的品牌化戰(zhàn)略，提高客戶的滿意度與忠誠度，更是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利最大化的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]廖明輝.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及融資情況分析[D].西南交通大學(xué)，碩士學(xué)位論文，2007.

[2]張旭.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告分析[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，碩士學(xué)位論文，2007（4）.

[3]屈麗華.房地產(chǎn)上市公司盈利能力實(shí)證研究[D].武漢科技大學(xué)，碩士學(xué)位論文，2005.

[4]朱順泉.我國上市公司財(cái)務(wù)狀況的主成分分析研究[J].重慶工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2003.

[5]朱佳.寧波富達(dá)股份有限公司財(cái)務(wù)狀況分析[D].吉林大學(xué)，碩士學(xué)位論文，2004.

[6]屈志鋼.萬科房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施品牌戰(zhàn)略的探討[D].貴州大學(xué)，碩士學(xué)位論文，2006.

篇（5）

短短10年時(shí)間,“買房難”已經(jīng)成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動(dòng)著中國房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個(gè)因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房?jī)r(jià)泡沫程度等,下面我將逐個(gè)展開分析

1.人口結(jié)構(gòu)的變化

這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個(gè)國家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來每年都有幾百萬來自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會(huì)成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會(huì)永久留在城市,但他們?cè)诔抢镆粯有枰》?他們產(chǎn)下的第二代也會(huì)有相當(dāng)部分留下。以上兩個(gè)城市人口構(gòu)成的變化使得人們對(duì)商品房仍有巨大的需求。

2.國家政府的宏觀調(diào)控政策

在美國房?jī)r(jià)大跌引發(fā)危機(jī)后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害,從2007年7月開始陸續(xù)出臺(tái)措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房?jī)r(jià)走勢(shì)――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時(shí),就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房?jī)r(jià):(1)開發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價(jià),從而推高房?jī)r(jià);(2)在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開發(fā)商會(huì)故意囤積成品房,坐等房?jī)r(jià)上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房?jī)r(jià)。因此,資金是影響房?jī)r(jià)的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費(fèi)必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房?jī)r(jià)瘋長,甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產(chǎn)的泡沫程度

2008年以前的10年,中國房地產(chǎn)處于“暴利時(shí)代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價(jià)中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據(jù)顯示這一比率在未來有下降的趨勢(shì)。

二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素

1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)完全程度

房地產(chǎn)的固定性決定了其市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),不同國家、不同城市甚至一個(gè)城市不同地區(qū)之間都沒有可比性。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買賣雙方都不能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化。此外,絕大多數(shù)購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對(duì)市場(chǎng)供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對(duì)諸如市場(chǎng)上是否存在足夠多的買家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開發(fā)商對(duì)供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價(jià)格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場(chǎng),市場(chǎng)不完全,壟斷高價(jià)就很容易產(chǎn)生。

2.信息對(duì)稱程度

目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開發(fā)商與政府有關(guān)部門手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關(guān)部門還是開發(fā)商,公布信息時(shí)都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對(duì)稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實(shí)的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤是30%―40%,但開發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì),一方面對(duì)大眾質(zhì)詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達(dá)100%甚至300%以上!

3.管理機(jī)制

中國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行資質(zhì)管理制度,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行專營。開發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過前期運(yùn)作,憑借優(yōu)勢(shì)投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價(jià)款,開工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時(shí)又可以進(jìn)行按揭銷售刺激消費(fèi),每個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)空手套白狼,利用強(qiáng)大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性。高額的利潤使每個(gè)城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個(gè)開發(fā)商壟斷,高價(jià)幾乎不可避免。

中國人其實(shí)直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對(duì)家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價(jià)房的自信來源。在這場(chǎng)一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的游戲里,中國房?jī)r(jià)要降,依然長路漫漫。

參考文獻(xiàn):

[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008

篇（6）

 

可行性研究是指在投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià),判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利,并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法,其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的重要依據(jù),是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù),是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程,房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和即為總投資,其財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售收入。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：

1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,以宏觀效益分析為主

房地產(chǎn)關(guān)系到人們的切身利益,不能只看項(xiàng)目本身的獲利能力,還要考慮項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響,即考察項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有多大貢獻(xiàn)以及需要國民經(jīng)濟(jì)付出多大代價(jià)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該重視國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的方向的分析,根據(jù)國家的需求,更多的投資經(jīng)濟(jì)適用房、中小型住房等項(xiàng)目。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.2定量分析與定性分析相結(jié)合,以定量分析為主;

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告中唯一的量化的評(píng)價(jià)部分,必須進(jìn)行數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)估算,進(jìn)行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項(xiàng)目的效益,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),迫切需要從粗放式開發(fā)向集約式開發(fā)過度。特別是在當(dāng)前金融危機(jī)下,房地產(chǎn)開發(fā)商要擴(kuò)大開發(fā)利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發(fā)過程中的每一項(xiàng)成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達(dá)到全過程量化監(jiān)測(cè)成本費(fèi)用,最大限度地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3分析過程中主觀性與客觀性相結(jié)合,主觀性所占比重較大;

如實(shí)踐中,由于編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告的目的不同,委托人及編制人對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)和重視,使得財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主觀意識(shí)較強(qiáng),受委托人和編制人員影響較大。投資額、房?jī)r(jià)、銷售量等是編制人員可以對(duì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行主觀控制的手段。編制人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)也會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的主觀性。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究過程

2.1以投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行初步可行性研究。

2.2初步可行性研究

在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5% 。

2.3詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0% 。項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

篇（7）

為了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，保證其健康發(fā)展，我國政府頒布了相關(guān)政策或者法律法規(guī)，力圖控制當(dāng)前我國房?jī)r(jià)上漲過快的發(fā)展趨勢(shì)。2011年，國務(wù)院頒布了“國八條”，將之前的房地產(chǎn)法令作了進(jìn)一步細(xì)化，鞏固和擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控發(fā)展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國的商品房大量堆積，庫存增加，房地產(chǎn)企業(yè)難以盈利，甚至無法收回成本。尤其是在一些發(fā)展較快的城市，商品房的銷售面積更是不斷下降。作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的停滯不前，對(duì)我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定負(fù)面影響。

在當(dāng)前樓市政策地不斷深入下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不是某個(gè)企業(yè)所能控制的，而是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。下面，筆者將對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入探討。本論文的研究對(duì)于未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及研究過程會(huì)產(chǎn)生一定的啟示。

房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營不斷深入

在國家的樓市調(diào)控背景下，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況發(fā)生了重大變化，規(guī)?；?jīng)營的趨勢(shì)不斷深入。進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國對(duì)房地產(chǎn)的需求量，特別是普通住宅及經(jīng)濟(jì)適用房的需求量進(jìn)一步提高，這導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱。同時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步降低，很多小型的、并不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)也躋身于房地產(chǎn)行業(yè)。但近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力，很多企業(yè)已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)。此時(shí)，國家出臺(tái)相關(guān)政策，例如國家制定了商品房預(yù)售政策等，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得足夠的發(fā)展資金而正常運(yùn)營。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。據(jù)我國新華社消息，2013年我國又大約30家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額突破百億元，總的銷售額早已經(jīng)突破8000億元。

同時(shí)，由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，不少企業(yè)開始相互抱團(tuán)，共同應(yīng)對(duì)危機(jī)，各種行業(yè)論壇不斷建立，尤其是中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟的成立，為各個(gè)會(huì)員提供了最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目池，同時(shí)為其發(fā)展提供了必要的資金，從最大程度上滿足了金融拓展聯(lián)盟中各種會(huì)員的生存發(fā)展需求。在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；?jīng)營趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步提高。

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)質(zhì)量將會(huì)進(jìn)一步提高，其運(yùn)作能力也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的理解，我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，土地的質(zhì)量。第二，資產(chǎn)配置的能力。但就當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都只關(guān)注土地的儲(chǔ)備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產(chǎn)土地，都不能進(jìn)行延續(xù)開發(fā)。從資金方面來說，2011年我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為63.58%，已經(jīng)突破了最大資產(chǎn)負(fù)債比例，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。而在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著更加嚴(yán)重的資金缺乏狀態(tài)。如何籌到更多的發(fā)展資金，保證其順利發(fā)展，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要發(fā)展任務(wù)之一。

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行改革創(chuàng)新，擴(kuò)大融資渠道，提高其運(yùn)作能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自己的信譽(yù)建設(shè)，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發(fā)展基金。其次，部分房地產(chǎn)上市公司要進(jìn)行股票發(fā)行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發(fā)行相關(guān)的債權(quán)等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)落地。這就需要我國各個(gè)部門，包括建、財(cái)稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境。

房地產(chǎn)行業(yè)的深度并購趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)

自2010年以來，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，手段也在不斷提高。為了應(yīng)對(duì)這些政策，我國房地產(chǎn)企業(yè)的并購實(shí)例正在不斷增多。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近2010年，我國房地產(chǎn)業(yè)的并購實(shí)例有84起，占我國全部行業(yè)并購實(shí)例的13.5%，并購金額超過3億美元。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)的并購實(shí)例還在不斷地深入。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力有限，創(chuàng)新能力不足，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來，被一些較大的房地產(chǎn)企業(yè)所吞并。并購和融合已經(jīng)成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)突破發(fā)展瓶頸的中重要發(fā)展策略之一。除此之外，原先房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一些并不以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)，這進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)并購的步伐。

4.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，發(fā)展空間進(jìn)一步加大

隨著國家各種限購令的不斷出臺(tái)，住宅性地產(chǎn)面臨著較大的困境，很多住宅地產(chǎn)不斷囤積。但我們必須注意到一點(diǎn)，國家的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策都是針對(duì)居民住宅的，而商業(yè)地產(chǎn)并不在限購的范圍之內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)受到了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的重視，面臨較大的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使我國的消費(fèi)水平也在不斷地提高。到目前為止，我國的國民生產(chǎn)總值已經(jīng)逐漸超越日本，成為世界上重要的經(jīng)濟(jì)體之一。居民的消費(fèi)水平的不斷提高，房產(chǎn)的購入能力也在不斷地提升。

但隨著所有的房地產(chǎn)開發(fā)商的目光聚焦于商業(yè)地產(chǎn)上，我國的商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)。要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)地位，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新。這就要求各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考察當(dāng)代消費(fèi)者的生活需求，考慮不同的消費(fèi)階層的消費(fèi)需求，制定最合理的發(fā)展策略，例如創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)模式等。

與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的投入較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響也較大。因此，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前的樓市政策下面臨著較大的發(fā)展困境。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)必須在變革中求發(fā)展

為了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高經(jīng)營效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快變革。首先，要加快改革發(fā)展機(jī)制，通過制定相關(guān)的法律法規(guī)和制度等，保障產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的合理、健康發(fā)展。其中，房地產(chǎn)法律法規(guī)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要推力，同時(shí)也是企業(yè)轉(zhuǎn)型和正常運(yùn)行的重要的法律保障。各種法律法規(guī)的有效實(shí)施，可以防止房地產(chǎn)發(fā)展過程中投機(jī)現(xiàn)象，保障各項(xiàng)權(quán)益，而制度則是房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產(chǎn)銷售制度等。另外，只有具備產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)，才能享有更大的自主經(jīng)營權(quán)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。

總之，在當(dāng)前的樓市調(diào)控政策下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)，同時(shí)又面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇。進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引更多的資金投入，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展任務(wù)之一。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變自己的經(jīng)營管理方式，促進(jìn)集約化經(jīng)營管理模式的深入，調(diào)控其發(fā)展方向，將房地產(chǎn)數(shù)量的增長轉(zhuǎn)向性價(jià)比的提高。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)才能在危機(jī)中找到發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，創(chuàng)新發(fā)展模式，加快產(chǎn)業(yè)進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新，從企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，提高自己的社會(huì)效益等。相信未來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)一定能得到更好、更快的發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出的更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]呂士輝.樓市調(diào)控下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的思考[C].中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)2012年年會(huì)――市場(chǎng)變動(dòng)與估價(jià)、經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)發(fā)展論文集

[2]嚴(yán)金海.中國的房?jī)r(jià)與地價(jià)：理論、實(shí)證與政策分析[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究，2012（1）.

篇（8）

我國自古就有安居樂業(yè)的古話，先安居才能樂業(yè)。因此，在中國對(duì)住房的需求自古就有，而且對(duì)人們來說，住房一直都是剛需需求。在十報(bào)告中，住房問題一直是熱議的焦點(diǎn)，近年來，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速增長密不可分。“房子”已經(jīng)不僅僅是用于自住的必需品，也成為能夠保值增值的投資對(duì)象[1]。沈陽作為東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強(qiáng)的城市，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也十分活躍。研究沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀是為了更充分地認(rèn)識(shí)沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，也為購房者提供一定的參考。本文通過搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)沈陽市2015年10—11月份房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)證分析，然后以此分析了影響房?jī)r(jià)的主要因素。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)資料來看，2015年10月沈陽市商品住宅銷售均價(jià)為6528/m2，與2014年10月相比，是呈下降趨勢(shì)的，但是與同年9月份比，同比增長0.61%。根據(jù)搜房網(wǎng)沈陽信息數(shù)據(jù)可以看出，沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)商品住宅10月份交易均價(jià)排在前三名，這三個(gè)區(qū)基本都在二環(huán)內(nèi)，地理位置極佳，因而房?jī)r(jià)也較高。而沈北新區(qū)、蘇家屯由于在三環(huán)之外，距離市中心較遠(yuǎn)，商品房均價(jià)也偏低[2]。11月份，中國指數(shù)研究院的報(bào)告中顯示沈陽截至11月末，商品住宅均價(jià)達(dá)到7222/m2，大約每平方米較10月份上漲了15元，環(huán)比增長了0.21%。總成交面積達(dá)到百萬平以上，但環(huán)比跌7.8%，成交套數(shù)為14524套，總體比上個(gè)月多了41套。從整體銷售情況來看，渾南新城成為熱點(diǎn)區(qū)域，這與市政府南遷有密切關(guān)系。

二、影響因素分析

影響商品房?jī)r(jià)格的因素，一般認(rèn)為與國家宏觀調(diào)控、地方政府政策、地區(qū)地價(jià)高低，人口遷移、城鎮(zhèn)化水平以及居民工資水平有著密切的聯(lián)系。從沈陽市10—11月份房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來看，其原因可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

（一）國家政策是影響房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素

房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)命脈中不可缺少的部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。國家通過調(diào)整稅收、實(shí)行貨幣政策，適當(dāng)調(diào)整匯率，加以控制房?jī)r(jià)。其中，房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通過引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理配置對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行公平分配[3]。此外，政府所在地遷移情況也影響房?jī)r(jià)，渾南新城在11月份成為沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)中銷售最火熱的地區(qū)，這與政府南遷、南站即將開始運(yùn)營有必然聯(lián)系。而且，地鐵四號(hào)線的建設(shè)以及部分公交線的開通等基礎(chǔ)配套設(shè)施的修建[4]，也促使渾南新城房?jī)r(jià)走高。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響房?jī)r(jià)

國內(nèi)許多學(xué)者的研究表明，國民生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高度的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展[5]，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是三、四線城市，城市發(fā)展活力不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，城市造血功能較弱，便通過加大房地產(chǎn)投資力度，加快發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從而帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）居民消費(fèi)水平提高

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入水平有大幅度提高，人們的購買能力也隨著提升。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒獲知，沈陽市和平區(qū)、沈河、大東、皇姑以及鐵西區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入都達(dá)到3萬元以上，蘇家屯、沈北地區(qū)的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額都達(dá)到160億元以上。

（四）城鎮(zhèn)化進(jìn)程間接影響房?jī)r(jià)

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，必定使更多的人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，對(duì)住宅的需求增大。根據(jù)六普資料，沈陽市非農(nóng)人口比重都比較高，尤其是沈河、大東、皇姑其非農(nóng)人口比重都達(dá)到了90%以上。人口城鎮(zhèn)化會(huì)加強(qiáng)居民對(duì)住宅的剛性需求。此外，人口城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)也能促進(jìn)城市房地產(chǎn)的發(fā)展。本市遷入人口最多的區(qū)是沈北新區(qū)，截至2010年第六次人口普查期間，沈北新區(qū)遷入人口高達(dá)30萬。

三、總結(jié)與建議

（一）沈陽市各區(qū)房?jī)r(jià)變化情況與政府政策息息相關(guān)

由于政府宣布南遷以及地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的增加，使渾南區(qū)房?jī)r(jià)有小幅上漲，而且成為銷售熱點(diǎn)區(qū)。此外，國家宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)最重要的手段是調(diào)整貨幣政策。

（二）居民收入水平直接影響房?jī)r(jià)

居民收入提高，其購買力也隨之提高，而且這樣使得居民的享受意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)住房的剛性需求增大。這種炒房方式勢(shì)必太高房?jī)r(jià)，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）城鎮(zhèn)化中人口的遷移間接影響商品房?jī)r(jià)

人口規(guī)模是決定住宅最大的市場(chǎng)需求容量的關(guān)鍵因素之一，城市化水平?jīng)Q定了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿6]。在城市化過程中，農(nóng)業(yè)人口不斷進(jìn)入城市變?yōu)榉寝r(nóng)人口，這導(dǎo)致人口規(guī)模增加。

作者:劉鴻雁 單位:遼寧師范大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

[1]蘆浩.遼寧省房?jī)r(jià)與人口年齡結(jié)構(gòu)關(guān)系的實(shí)證研究[D].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.

[2]10月沈陽房?jī)r(jià)地圖：蘇家屯漲幅度最大沈河售價(jià)最高[EB/OL].房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，2015-11-07.

[3]杜雪君，黃忠華，吳次芳.房地產(chǎn)價(jià)格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究———理論分析與基于中國數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2009，(1)：109-119.

篇（9）

“城市化決定論”認(rèn)為城市化進(jìn)程加快，城市人口激增，土地資源稀缺，住房需求旺盛，物以稀為貴，故房?jī)r(jià)持續(xù)走高。黃祖斌在他的博客中提到“要提高中國的城市化率，中國的房?jī)r(jià)長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起?！?（《房?jī)r(jià)大跌是中國城市化的必然要求》）

城市化在房?jī)r(jià)一路飆升的過程中究竟扮演了什么樣的角色？高房?jī)r(jià)又會(huì)對(duì)城市化產(chǎn)生什么樣的影響？我們從兩個(gè)角度探討這個(gè)問題，一是城市化促使房?jī)r(jià)居高不下，而是高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的抑制作用。我們不會(huì)把重心放在城市化這一概念上，但首先必須明確一下對(duì)城市化水平的衡量。從本文的角度出發(fā)，我們認(rèn)為健康、平穩(wěn)、可持續(xù)的城市化不是簡(jiǎn)單表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口和總?cè)丝诘谋嚷噬?，而是城?zhèn)居民生活水平、公共基礎(chǔ)設(shè)施以及二三產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)的發(fā)展。也就是說，不單看農(nóng)民是否離開土地進(jìn)入城市、是否有城鎮(zhèn)戶籍，更要看他們?cè)诔鞘械纳顥l件、收入狀況和享有的社會(huì)保障、福利等。

二、我國城市化進(jìn)程推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

1.初步分析。從城市化進(jìn)程來看（下表），中國城市化水平漲幅比較平穩(wěn)，每年保持在1%~2%之間，到2005年底，全國城市化水平達(dá)到42.81%。

從房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)來看（下圖），1991年~2005年，中國房地產(chǎn)價(jià)格總體處于上升趨勢(shì)，年均增長9.83%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期居民可支配收入的增長率。

陳石清和黃蔚在論文《中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析》（《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2007年第2期）中指出：

城市化水平的不斷提高，總?cè)丝诓粩嘣黾?，這也意味著城市人口的絕對(duì)數(shù)在更大幅度地增加；城鎮(zhèn)居民對(duì)生活性消費(fèi)用房的正常需求在擴(kuò)大，商業(yè)與工業(yè)用房的生產(chǎn)性用房的正常需求也在擴(kuò)大；城鎮(zhèn)居民對(duì)以上用房的投機(jī)性需求相應(yīng)增加。

2.實(shí)證分析 。本文作者運(yùn)用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間的關(guān)系。兩個(gè)變量分別是中國房地產(chǎn)價(jià)格(FDCP)和中國城市化水平(CSH)。

結(jié)果表明，在不考慮其他因素的情況下，中國的房地產(chǎn)價(jià)格與中國城市化水平之間存在一種長期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。中國城市化水平的提高是中國房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因；反過來，中國房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)中國城市化水平的提高沒有顯著的因果關(guān)系。當(dāng)長期均衡關(guān)系出現(xiàn)偏離時(shí)，從非均衡狀態(tài)向長期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度比較慢。中國城市水平的提高對(duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格的影響總體上具有較為明顯的正向響應(yīng)，但具有不明顯的滯后一期效應(yīng)。

3.對(duì)于中國房地產(chǎn)價(jià)格高起的原因及影響因素，不少學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了分析： 李建峰和李小慶在論文《我國房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)的思考》（北方經(jīng)貿(mào) 2005(12)）中提出：房地產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面廣大工薪階層有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，而他們有能力購買的經(jīng)濟(jì)適用房太少，另一方面高檔商住樓，寫字樓和別墅等出現(xiàn)一定程度的閑置。崔光燦在論文《房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控》（中國房地產(chǎn) 2006(01)）中提出：(1)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基本特征：階段性，城市差異性與協(xié)同性，泡沫性。(2)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與基礎(chǔ)性經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系：經(jīng)濟(jì)增長、收入水平、利率、人口數(shù)量及城市化、通貨膨脹率。(3)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與非基礎(chǔ)性影響因素的關(guān)系：心理預(yù)期、金融與財(cái)政政策。

三、房?jī)r(jià)對(duì)我國城市化的負(fù)面影響

房?jī)r(jià)上漲是城市化進(jìn)程中不可避免的正常現(xiàn)象，但是過高甚至畸高的房?jī)r(jià)卻會(huì)對(duì)城市化造成負(fù)面影響，使城市化不能健康推進(jìn)并造成一系列社會(huì)問題。現(xiàn)階段我國房?jī)r(jià)飛漲，高房?jī)r(jià)問題已經(jīng)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，而對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的影響的研究還不是很多，實(shí)證分析也做得不夠嚴(yán)謹(jǐn)，我們選取了幾篇有代表性的文章進(jìn)行了回顧。

1.文獻(xiàn)簡(jiǎn)介。(1)《房?jī)r(jià)、農(nóng)民市民化成本和我國的城市化》。這篇發(fā)表在2004年3月《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》的論文，作者陳廣桂，圍繞著我國城市房?jī)r(jià)這個(gè)問題展開研究，討論了房?jī)r(jià)虛高是造成我國農(nóng)民市民化成本高昂、農(nóng)民市民化成本收益率規(guī)模遞增以及國城市化滯后的反?，F(xiàn)象。(2)《房?jī)r(jià)上升對(duì)我國城市化的影響機(jī)制研究》。由楊柳和杭雷鳴發(fā)表的房?jī)r(jià)上升對(duì)我國城市化的影響機(jī)制研究這篇論文主要分析了高房?jī)r(jià)對(duì)我國城市化的阻礙作用, 認(rèn)為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有利于城市化戰(zhàn)略的順利推進(jìn)。

2.文獻(xiàn)回顧。(1)城市房?jī)r(jià)虛高的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。“中國三口家庭總收入為13543.5元,據(jù)以計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比為12. 4:1。也就是說,在不吃不喝、沒有其他支出的情況下,一個(gè)家庭為購得平均住房面積的住房,需要花費(fèi)12. 4年的積累。而西方發(fā)達(dá)國家房?jī)r(jià)收入比大多在2:1～7:1之間。其中,日本為6.7:1,這個(gè)比例在被比較的這些國家中也屬于比較高的。很顯然,中國的住房?jī)r(jià)格在不討論其絕對(duì)價(jià)位是否合理的情況下,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中國一般公民的承受能力,也超出了國際公認(rèn)的公平標(biāo)準(zhǔn)。”房?jī)r(jià)上漲改變了居民家庭財(cái)富的分配格局，主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：在城鄉(xiāng)之間, 房?jī)r(jià)的不同漲幅導(dǎo)致家庭財(cái)富增長向城市居民集中；在城市內(nèi)部, 房?jī)r(jià)大幅上漲導(dǎo)致財(cái)富向高收入群體集中。這主要因?yàn)?，由于銀行存款利率較低等原因, 住房便成為部分高收入群體首選的投資對(duì)象。(2)房?jī)r(jià)虛高是導(dǎo)致我國農(nóng)民市民化成本過高的主要因素?！白》砍杀菊嫁r(nóng)民市民化成本的比重,根據(jù)上述資料的簡(jiǎn)均計(jì)算,我國平均高達(dá)30. 7 % ,占家庭總收入的20 %左右。而西方國家通常認(rèn)為,住房成本占總收入的比重在5 %～8 %以內(nèi),才是可以接受的。在“利率租金決定機(jī)制”有效的情況下,房租收入比過高只能歸因于房屋價(jià)款虛高。” 作者通過計(jì)算農(nóng)民生活成本明細(xì)，計(jì)算家庭住房成本占生活成本的比重，說明了房?jī)r(jià)虛高是導(dǎo)致我國農(nóng)民市民化成本過高的主要因素。

高房?jī)r(jià)增加了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移成本。一是房?jī)r(jià)過高將使農(nóng)村勞動(dòng)力缺乏向城市轉(zhuǎn)移的必要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。據(jù)調(diào)查,絕大部分市民表示難以承受當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。二是房?jī)r(jià)過高將使進(jìn)城農(nóng)民的人力資本投入減少。三是房?jī)r(jià)過高將增加農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的心理成本。農(nóng)民是理性的, 他們進(jìn)城時(shí)總是帶著各自的動(dòng)機(jī)與愿望, 如果他們的期望得不到很好的滿足,他們?cè)诔擎?zhèn)工作和生活的穩(wěn)定性就會(huì)下降, 并影響農(nóng)民的進(jìn)城決策, 與其在城市因貧困而邊緣化,還不如留在農(nóng)村圖個(gè)安穩(wěn)。

(3)房?jī)r(jià)虛高對(duì)我國城市化的負(fù)面影響以及高房?jī)r(jià)阻礙城市化進(jìn)程的表現(xiàn)形式。農(nóng)民市民化成本虛高是我國城市化滯后的主要原因，我國不同類型城市的農(nóng)民市民化成本收益率(家庭總成本與家庭總收入的比) 存在著以下關(guān)系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小縣城(0.44)>農(nóng)村小城鎮(zhèn)(0.325)，我國的農(nóng)民市民化的成本收益率是規(guī)模遞增的，受農(nóng)民市民化成本收益的影響,我國小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展將會(huì)造成社會(huì)資源配置的低效率。農(nóng)民市民化成本虛高將會(huì)在客觀上減少居民的有效需求,造成市場(chǎng)上有效需求不足,并通過減緩經(jīng)濟(jì)增長速度來減緩城市化進(jìn)程。

高房?jī)r(jià)阻礙城市化進(jìn)程的表現(xiàn)形式: 制度性壁壘與市場(chǎng)性壁壘。制度性因素包括戶籍制度、土地制度、社會(huì)保障制度等; 市場(chǎng)因素包括就業(yè)市場(chǎng)、住房市場(chǎng)等。在制度性壁壘方面，戶籍制度被認(rèn)為是農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的最大障礙，城鄉(xiāng)勞動(dòng)力市場(chǎng)人為隔絕的戶籍制度的繼續(xù)存在, 造成了暫時(shí)性的勞動(dòng)力流動(dòng)替代了永久性的人口遷移。在市場(chǎng)性壁壘的方面，城市對(duì)于新進(jìn)入的農(nóng)村勞動(dòng)力來說,則有許多方面，如勞動(dòng)力市場(chǎng), 消費(fèi)品市場(chǎng)與住房市場(chǎng)等, 都會(huì)對(duì)新進(jìn)入者的居住穩(wěn)定性產(chǎn)生不同程度的影響。

3.小結(jié)

人口移動(dòng)、房?jī)r(jià)波動(dòng)統(tǒng)一于城市演化過程當(dāng)中。城市人口增長必然產(chǎn)生對(duì)土地、住房的需求, 從而導(dǎo)致城市地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲。近年來住房?jī)r(jià)格的快速上漲是與城市化背景下城市人口的增長不無關(guān)聯(lián)的。值得重視的是, 房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市發(fā)展具有反饋機(jī)制的作用，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控措施是與城市化戰(zhàn)略相契合的, 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有利于城市化戰(zhàn)略的順利實(shí)施。

四、總結(jié)

本文從兩個(gè)角度探究房?jī)r(jià)與我國城市化的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，一是城市化促使房?jī)r(jià)居高不下，而是高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的抑制作用。城市化確實(shí)對(duì)高房?jī)r(jià)有正向的推動(dòng)作用，但當(dāng)前的高房?jī)r(jià)并不是由城市化引起的正常的供求關(guān)系所致。城市化推動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下的預(yù)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高反過來極大的增加了城市化的成本，阻礙了城市化健康穩(wěn)定的推進(jìn)。也給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)的目的最終是為了套現(xiàn)，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)將成為最大的最危險(xiǎn)的不穩(wěn)定因素。有必要調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過快增長，同時(shí)保證城市化穩(wěn)定、循序漸進(jìn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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[2]李建峰,李小慶.我國房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)的思考.北方經(jīng)貿(mào),2005(12)

篇（10）

房地產(chǎn)本科開題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究

論文語種：中文

您的研究方向：本科經(jīng)濟(jì)學(xué)金融

是否有數(shù)據(jù)處理要求：是

您的國家：廣州

您的學(xué)校背景：普通大學(xué)本科，排名前20%。

要求字?jǐn)?shù)：開題報(bào)告：3千字

論文用途：本科畢業(yè)論文

是否需要盲審(博士或碩士生有這個(gè)需要)：否

補(bǔ)充要求和說明：

房地產(chǎn)本科開題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究

選題背景：

近年來由于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快，其已經(jīng)成為了我國當(dāng)代國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中具有主導(dǎo)性的推動(dòng)性作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)是可觀的，但于此同時(shí)其所展現(xiàn)出來的民生問題也是較為嚴(yán)峻的。至1998年開始，我國實(shí)行全面的住房改革，實(shí)現(xiàn)了以住宅制度市場(chǎng)化以及貨幣化的發(fā)展目標(biāo)，以此為開端，房地產(chǎn)業(yè)無論是就地方財(cái)政問題還是地方的經(jīng)濟(jì)增長，都起到了非常積極的作用畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告。但在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，中國城市房地產(chǎn)的價(jià)格則更是展現(xiàn)出了一種更為快速的增長速度，1998年我國的商品房?jī)r(jià)格為2063元/平方米，而20XX年我國的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)增長至6200元/平方米，增長幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了民眾的收入水平，從而成為了我國當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的主要不穩(wěn)定因素[1]。稅收作為國家政府對(duì)于國家以及地方經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要方式，同時(shí)也是政府在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管以及調(diào)控過程中的主要手段。就我國目前現(xiàn)狀而言，各地方的房產(chǎn)稅都不盡相同，不僅如此，在學(xué)術(shù)界對(duì)于房產(chǎn)稅的征收問題以及如何征收的問題也一直以來都有著巨大的分歧。

研究意義：

研究方法：

研究綜述：

艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國家普遍采用住房?jī)?yōu)惠的原因時(shí)認(rèn)為：住房的分布比金融資產(chǎn)更公平，大部分家庭最重要的財(cái)富是房屋。美國消費(fèi)者金融調(diào)查(2015)研究發(fā)現(xiàn)，住房占凈財(cái)富的比例與凈財(cái)富的數(shù)量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產(chǎn)，是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給富裕階層的表現(xiàn)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告工作報(bào)告。由此產(chǎn)生的效率損失是民主政治和社會(huì)公平的代價(jià)。

參考文獻(xiàn)

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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告(二)

摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一門藝術(shù)，背后往往隱藏著企業(yè)的玄機(jī)。它是企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合反映，提供了企業(yè)管理層決策所需要的信息。同時(shí)，正因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表全面、系統(tǒng)、綜合地記錄了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過程，因而相關(guān)利益人對(duì)它的分析極為關(guān)注。投資者、債權(quán)人、政府、稅務(wù)部門、社會(huì)公眾等在做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，都要分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)然，分析財(cái)務(wù)報(bào)表需要依靠一定的分析方法與技巧，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行全面綜合分析，才能得出較為科學(xué)的決策。本文以青島海爾為實(shí)例，從經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量三個(gè)方面進(jìn)行了分析，其次對(duì)其進(jìn)行了綜合分析并且與同業(yè)公司進(jìn)行了比較分析，最后對(duì)該公司進(jìn)行了綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)建議。

研究背景

在社會(huì)不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離是現(xiàn)代企業(yè)的根本要求，上市公司就是這種兩權(quán)分離的代表，上市公司的股東、債權(quán)人等相關(guān)外部利益者要求了解公司的經(jīng)營狀況，就要通過分析公司對(duì)外披露的信息，這就使此財(cái)務(wù)報(bào)表分析具有必要性。

中國證券市場(chǎng)發(fā)展了十幾年，投資理論也處于一個(gè)培養(yǎng)和嬗變的過程中畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告。目前市場(chǎng)已由散戶跟風(fēng)逐步向機(jī)構(gòu)投資者理性分析變化，機(jī)構(gòu)投資者正統(tǒng)的投資理論大部分都是價(jià)值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價(jià)值，如何控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是機(jī)構(gòu)投資者和普通投資者所面臨的問題。上市公司公開披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)很多，投資人要通過眾多的信息正確把握企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和未來，沒有其他任何工具可以比正確使用財(cái)務(wù)比率和財(cái)務(wù)分析更重要了。

文獻(xiàn)綜述

研究現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)報(bào)表能夠全面反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，但是單純從財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)還不能直接或全面說明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，特別是不能說明企業(yè)經(jīng)營狀況的好壞和經(jīng)營成果的高低，只有將企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與有關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較才能說明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況所處的地位，因此要進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析。做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，可以正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，揭示企業(yè)未來的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)；可以檢查企業(yè)預(yù)算完成情況，考核經(jīng)營管理人員的業(yè)績(jī)，為建立健全合理的激勵(lì)機(jī)制提供幫助。

國外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

白1897年格林納(Greene)的《公司財(cái)務(wù)》出版至今，西方財(cái)務(wù)管理理論經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期，一是20世紀(jì)50年代以前的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論時(shí)期，另一個(gè)是20世紀(jì)50年代以后至今的現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論時(shí)期。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論與現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論有明顯的不同。從研究對(duì)象來看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論注重研究公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題；而現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論立足資金市場(chǎng)來研究公司財(cái)務(wù)管理問題。從研究方法來看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論偏重描述性方法和定性分析，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為常量；兩現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理注重建立理論模型和實(shí)證檢驗(yàn)，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為隨機(jī)變量。

對(duì)于財(cái)務(wù)分析的概念有如下幾種表述：美國加州大學(xué)的教授waterB.Neigs認(rèn)為財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)在于搜集與決策有關(guān)的財(cái)務(wù)信息并加以分析與解釋的一種判斷過程.美國紐約市立大學(xué)LeopoidA.Bernstein認(rèn)為財(cái)務(wù)分析是一種判斷過程，旨在評(píng)估企業(yè)現(xiàn)在或過去的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果；其主要目的在于對(duì)未來的狀況和經(jīng)營業(yè)績(jī)進(jìn)行最佳預(yù)測(cè)。美國哈佛大學(xué)管理學(xué)教授波特認(rèn)為價(jià)值可看成是資金的生成和增值，則價(jià)值鏈就是價(jià)值增值的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)迸行分析，實(shí)質(zhì)上也就是對(duì)企業(yè)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)進(jìn)行分析。美國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)巴瑞C.麥肯蘭說：為了與信息時(shí)代接軌，需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映無形資產(chǎn)和軟資產(chǎn)

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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告工作報(bào)告。盡管財(cái)務(wù)管理理論總會(huì)有新的觀點(diǎn)提出，但財(cái)務(wù)管理的一些基本原理在各國大致相同。例如，財(cái)務(wù)分析中的比率分析原理，財(cái)務(wù)計(jì)劃中的平衡原理，財(cái)務(wù)控制中的分權(quán)原理，財(cái)務(wù)決策中的風(fēng)險(xiǎn)原理都基本一致。

國內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

對(duì)于我國財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系目前主要有三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)主張從財(cái)務(wù)學(xué)研究對(duì)象所包含內(nèi)容展開，認(rèn)為從財(cái)務(wù)的本質(zhì)資金運(yùn)動(dòng)出發(fā)，研究對(duì)象、職能、主體、環(huán)境等要素；從資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、原則和體制等要素；資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律應(yīng)用出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)和方法。

第二種觀點(diǎn)主張是按邏輯的規(guī)定性由財(cái)務(wù)管理學(xué)研究對(duì)象的概念、基本特征及其規(guī)律體系，構(gòu)成基本理論結(jié)構(gòu)體系：從外延方面看包括財(cái)務(wù)管理學(xué)研究方法論、學(xué)科體系、課程體系和方法體系等。

第三種觀點(diǎn)主張我國財(cái)務(wù)管理理論研究方法和理論結(jié)構(gòu)體系都應(yīng)該與國際接軌，研究方法提倡演繹性的規(guī)范研究方法和實(shí)證研究方法，財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系包括貨幣市場(chǎng)學(xué)、公司財(cái)務(wù)學(xué)、投資學(xué)等內(nèi)容。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述

財(cái)務(wù)報(bào)表的概念

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》第二條規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)表是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述，至少應(yīng)當(dāng)包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益(股東權(quán)益)變動(dòng)表和附注。

如果將會(huì)計(jì)核算的過程比喻為產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，那么，財(cái)務(wù)報(bào)表就是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。然而，財(cái)務(wù)報(bào)表只是根據(jù)全體使用人的一般要求提供通用的數(shù)據(jù)和有關(guān)指標(biāo)，不能直接、充分、有效地提供關(guān)于企業(yè)償債能力、盈利能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況等指標(biāo)，也不能滿足各特定報(bào)表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)其所提供的各項(xiàng)有關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的加工、整理、對(duì)比、分析、評(píng)價(jià)，從而形成對(duì)報(bào)表使用者有用的信息。

財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成

財(cái)務(wù)報(bào)表是指反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的書面文件，包括四張報(bào)表和一個(gè)附注，即資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)變動(dòng)表、現(xiàn)金流量表和附注。理解財(cái)務(wù)報(bào)表的組成時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：(1)四張報(bào)表加一個(gè)附注是企業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的最低要求，而不是財(cái)務(wù)報(bào)表的全部；(2)本準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)，既適用于個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表，也適用于合并財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)其他具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)有特殊要求的，在遵循本準(zhǔn)則列報(bào)的同時(shí)，還應(yīng)按其他準(zhǔn)則的要求進(jìn)行列報(bào)；(4)現(xiàn)金流量表列報(bào)的內(nèi)容和格式，按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體和對(duì)象

現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離。投資者擁有企業(yè)的所有權(quán)，對(duì)企業(yè)的收益擁有分配權(quán)，但一般不直接參與企業(yè)的經(jīng)營管里；企業(yè)管理者以取得報(bào)酬的形式接受投資者的委托，擁有企業(yè)的經(jīng)營權(quán)，直接參與企業(yè)的經(jīng)營管理，同時(shí)受到投資者的約束；債權(quán)人不能直接參與企業(yè)的經(jīng)營管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權(quán)力；政府有關(guān)部門為了保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)的整形運(yùn)轉(zhuǎn)而對(duì)企業(yè)進(jìn)行間接調(diào)控；業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)需要充分了解其合作者的經(jīng)營情況和信譽(yù)，為是否繼續(xù)合作做出決策畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告。投資者、經(jīng)營者、債權(quán)人、政府有關(guān)部門、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)等財(cái)務(wù)信息的需求者，構(gòu)成了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體。

作為財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)象主要是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，說的詳細(xì)一點(diǎn)就是表中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)；同時(shí)包括了財(cái)務(wù)報(bào)表附注和審計(jì)報(bào)告；財(cái)務(wù)報(bào)表的目的是提供某一企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)變化情況的信息，這種信息在許多報(bào)告使用者做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)都是有用的；而財(cái)務(wù)報(bào)表分析的一般目的可以概括為：評(píng)價(jià)過去的業(yè)績(jī)、衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況、預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是由不同的使用者進(jìn)行的，他們各自有不同的分析重點(diǎn)，也有共同的要求。

從企業(yè)總體來看，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容，主要包括以下三個(gè)方面：1、分析企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。2、評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)的營運(yùn)能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的分布情況和周轉(zhuǎn)使用情況。3、評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤目標(biāo)的完成情況和不同年度盈利水平的變動(dòng)情況。

以上三個(gè)方面的分析內(nèi)容互相聯(lián)系，互相補(bǔ)充，可以綜合的描述出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，以滿足不同使用者對(duì)會(huì)計(jì)信息的基本需要。其中償債能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的穩(wěn)健保證，而營運(yùn)能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)基礎(chǔ)，盈利能力則是前兩者共同作用的結(jié)果，同時(shí)也對(duì)前兩者的增強(qiáng)其推動(dòng)作用。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義

在對(duì)上市公司評(píng)估工作中，根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)等方面評(píng)估結(jié)果和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)提供的基本數(shù)據(jù)，對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況做出客觀、公正的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要意義表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

信息系統(tǒng)的觀念

(1)會(huì)計(jì)是一個(gè)信息系統(tǒng)，其功能是提供與決策相關(guān)的財(cái)務(wù)信息

WiseMedia

(2)信息的價(jià)值是運(yùn)用信息給企業(yè)帶來的期望效益(經(jīng)濟(jì)利益)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告工作報(bào)告。

(3)財(cái)務(wù)報(bào)表不經(jīng)過分析，便不會(huì)影響企業(yè)的決策和控制過程，因而無任何價(jià)值。

資源配置的觀念

集團(tuán)可視為一系列項(xiàng)目的投資組合，我們不僅應(yīng)分析這一投資組合中個(gè)別投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益，而且應(yīng)分析整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優(yōu)勢(shì)的行業(yè)，才能以較低的投入，冒適度的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的收益。

例外管理的原則

通過分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)的異?；蚶獾呢?cái)務(wù)情況，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問題。

績(jī)效管理的觀念

一切管理活動(dòng)的目的就是為了組織的績(jī)效。通過采用合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系和分析方法，可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效做出評(píng)價(jià)。

市場(chǎng)效率的觀念

市場(chǎng)通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。

技術(shù)路線

引言

研究背景

研究意義

論文結(jié)構(gòu)

財(cái)務(wù)報(bào)表分析文獻(xiàn)綜述

國外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

財(cái)務(wù)報(bào)表概述

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法

目前我國上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問題

青島海爾為例的實(shí)證財(cái)務(wù)報(bào)表分析

企業(yè)背景

財(cái)務(wù)報(bào)表分析

同業(yè)比較分析

結(jié)束語

進(jìn)度安排

第七學(xué)期第5周：交開題報(bào)告初稿，開題討論；

第七學(xué)期第6周：將英文翻譯初稿及原版復(fù)印件、開題報(bào)告交指導(dǎo)教師；

第七學(xué)期第78周：完成文獻(xiàn)翻譯(初稿)、開題報(bào)告(正式)；

第七學(xué)期第1112周：完成論文初稿并提交給指導(dǎo)老師；

第七學(xué)期第1316周：修改論文；

第七學(xué)期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；

第八學(xué)期第1周：提交論文并進(jìn)行答辯。

畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告(三)

選題的依據(jù)及意義：

依據(jù)：

進(jìn)入90年代后，我國的居住環(huán)境和工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境都已廣泛地應(yīng)用熱水供應(yīng)裝置，熱水供應(yīng)裝置已成為現(xiàn)代學(xué)校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應(yīng)緊張，供電部門開始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術(shù)提到了議事日程。近年來，由于能源結(jié)構(gòu)的變化，促進(jìn)了地源熱泵供熱機(jī)組的快速發(fā)展畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告。

隨著生產(chǎn)和科技的不斷發(fā)展，人類對(duì)地源熱泵供熱技術(shù)也進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，同時(shí)也在積極研究環(huán)保、節(jié)能的地源熱泵供熱產(chǎn)品和技術(shù)，現(xiàn)在利用成熟的電子技術(shù)來進(jìn)行綜合的控制，并和太陽能結(jié)合更注意能源的綜合利用、節(jié)能、保護(hù)環(huán)境及趨向自然的舒適環(huán)境必然是今后發(fā)展的主題。

意義：

地源熱泵技術(shù)，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對(duì)穩(wěn)定的特性，，通過消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉(zhuǎn)移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內(nèi)的余熱轉(zhuǎn)移到低位熱源中，達(dá)到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網(wǎng)等傳統(tǒng)的供暖方式和中央空調(diào)系統(tǒng)。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調(diào)向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時(shí)，它還可供應(yīng)生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據(jù)熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類：

空氣源熱泵系統(tǒng)(air-sourceheatpump)ashp

水源熱泵系統(tǒng)(water-sourceheatpump)wshp

地源熱泵系統(tǒng)(ground-sourceheatpump)gshp

平時(shí)還有人把熱泵系統(tǒng)按照一次和二次介質(zhì)的不同，分別叫做：

這些都是把熱源、熱匯以及空調(diào)系統(tǒng)的傳遞介質(zhì)也包括進(jìn)來分類形成的畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告工作報(bào)告。

另外，為了讓我們?cè)趯W(xué)習(xí)和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統(tǒng)的概念：

地下水系統(tǒng)

地表水系統(tǒng)

這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見下圖)

圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖

篇（11）

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房?jī)r(jià)過高、投資過熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等問題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直高漲，每年增長率都遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注。有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)干預(yù)。

二、國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響

(一)國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容

指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

近年來，國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度越來越大。2009年以來，政府出臺(tái)了一系列的政策。2009年，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購買住房；對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進(jìn)行試點(diǎn)，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的正式出臺(tái)。近期，各住宅價(jià)格漲幅較大的城市紛紛出臺(tái)限購令和限貸政策，國家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。

(二)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

首先，國家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的依賴十分嚴(yán)重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會(huì)增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機(jī)性開發(fā)商主動(dòng)退出市場(chǎng)，并促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更具公平性。實(shí)施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的方式、價(jià)格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠以競(jìng)標(biāo)方式獲得土地，偶然性獲得暴利機(jī)會(huì)減少，有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，市場(chǎng)觀望氣氖濃厚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著多年未見的平靜期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)，剛性需求的時(shí)期。當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費(fèi)者。如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)中實(shí)施有效的營銷策略，將日趨增多的消費(fèi)者的潛在購買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購買行為，是房地產(chǎn)營銷必須認(rèn)真面對(duì)的問題。

(三)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷面臨的問題

1.營銷觀念落后，不能適應(yīng)新形勢(shì)

在房地產(chǎn)需求火爆時(shí)期，開發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營銷觀念，仍然停留在“市場(chǎng)營銷即銷售”的認(rèn)識(shí)階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強(qiáng)調(diào)“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到營銷中來。沒有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個(gè)性化的生活方式及價(jià)值的內(nèi)涵。

2.市場(chǎng)調(diào)研力度不足，不能適應(yīng)市場(chǎng)需求

雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有得到消費(fèi)者的認(rèn)可。失敗的原因可能有很多，但很關(guān)鍵的一點(diǎn)是沒有進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，由此導(dǎo)致決策失誤。忽視了市場(chǎng)調(diào)研這一“從群眾中來”的基礎(chǔ)，其房地產(chǎn)項(xiàng)目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營銷策劃不夠科學(xué)，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個(gè)開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷活動(dòng)由諸多要素構(gòu)成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃公司限于一個(gè)全案營銷策劃，提交幾個(gè)平面廣告設(shè)計(jì)，對(duì)于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營銷策劃的效果缺乏后評(píng)估機(jī)制。

三、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對(duì)策

(一)針對(duì)政策、形勢(shì)制定營銷策略

近期國家宏觀調(diào)控重點(diǎn)是住宅項(xiàng)目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極調(diào)整營銷策略，繼續(xù)堅(jiān)持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行相互補(bǔ)充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應(yīng)當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強(qiáng)公司的適應(yīng)性。

(二)提升營銷策劃的水平和實(shí)效

國家宏觀調(diào)控的目標(biāo)是使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，也就是說，在未來的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，而營銷策劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來越重要?？梢詮膬蓚€(gè)方面進(jìn)行，首先，要建立并完善當(dāng)前的營銷策劃的質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和體系，應(yīng)當(dāng)將評(píng)價(jià)權(quán)下放至項(xiàng)目公司，總部只是出臺(tái)相關(guān)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目公司靠近終端消費(fèi)者，對(duì)市場(chǎng)及消費(fèi)者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實(shí)效；其次，要重點(diǎn)解決策劃思想和設(shè)計(jì)方案之間存在的偏差問題，由于設(shè)計(jì)單位與策劃機(jī)構(gòu)間的溝通存在一定誤差，以及項(xiàng)目報(bào)批存在時(shí)限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹?？梢宰屧O(shè)計(jì)單位的相關(guān)人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進(jìn)行營銷策劃，從而達(dá)到營銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實(shí)行差異化產(chǎn)品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨(dú)特性的東西。差異化的方式可以是技術(shù)特點(diǎn)、品牌形象、產(chǎn)品開發(fā)、客戶服務(wù)及其它方面的獨(dú)特性。堅(jiān)持差異化原則可以利用客戶對(duì)品牌的忠誠以及由此產(chǎn)生的對(duì)價(jià)格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場(chǎng)定位時(shí)，不僅要關(guān)注價(jià)格、區(qū)位、購買人群收入等要素，而且要研究消費(fèi)者的文化品位和家庭消費(fèi)的階段性等問題。就微觀層面而言，消費(fèi)者偏好又是隨時(shí)可能變化的，如果缺乏對(duì)這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)盡失先機(jī)。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)研究消費(fèi)者行為偏好，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

(四)加強(qiáng)產(chǎn)品和營銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關(guān)注市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動(dòng)力。市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場(chǎng)趨向成熟，層次供應(yīng)、層次消費(fèi)的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實(shí)提高產(chǎn)品品質(zhì)。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結(jié)構(gòu)。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要面向未來，對(duì)未來有預(yù)見性，注重能源的保護(hù)和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務(wù)系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或?qū)ρ邪l(fā)成果的整合利用能力。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)等多家機(jī)構(gòu)共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場(chǎng)需求的多元化已促使設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術(shù)、全新模式才能贏得先機(jī)，把握市場(chǎng)。

結(jié)語

房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種手段、工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場(chǎng)的大環(huán)境復(fù)雜萬變，在我國房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時(shí)期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營銷策劃是靠市場(chǎng)來檢驗(yàn)的，只有不斷將房地產(chǎn)營銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]魏雅華，中國“住房痛苦指數(shù)”[Jll經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2009(3)：22-25