緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇經濟適用住房管理辦法范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

以《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號)、國家四部委《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）和《國家計委、建設部關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》（計價格[2002]2503號）為指導，以《**市經濟適用住房建設管理辦法》（**市人民政府令第**號）為學習內容，以掌握政策、法規為重點，保證提高經濟適用住房管理、建設、銷售人員的素質。

二、會議活動安排

（一）時間：

2005年10月 日至 日，共 天時間。

（二）地點：

待選

（三）參加人員：

1、**市管轄區內各經濟適用住房行政管理人員；

2、開發企業負責人1名和主管建設、銷售副總各1名。

（四）會議內容：

1、經濟適用住房建設管理政策；

2、經濟適用住房項目法人招投標政策；

3、經濟適用住房建設管理程序；

4、經濟適用住房銷售管理程序。

共分四個課時（時間及研討安排詳見附表）。

三、組織領導

為加強組織，本次活動設“會議領導小組”，全面負責會議各項事宜的決策，組長：，副組長：。下設“研討組”和“會議服務組（一）研討組。主要職責：根據研討內容，完善研討資料，制訂研討方案。和與會同志進行研討。組長：。

（二）會議服務組。主要職責：1、負責接受報名、收取會務費、發放研討資料等會議前期準備工作；2、協調會議地賓館，做好與會人員在會議期間的生活保障工作①根據報名情況安排住宿房間②安排好與會人員的就餐事宜③做好與會人員的安全工作；3、做好研討活動中的服務及協調工作①會場布置②會場攝影③協調賓館搞好會場服務；3、組織好會外活動，做好會外出行交通及會外活動安全工作。組長：副組長：成員：

四、食宿安排

由會議地賓館具體安排食宿，視賓館房間情況和報名情況，由會議服務組安排與會人員入住標準間或三人間。早餐安排自助餐，中、晚餐可實行包桌方式安排飯菜。

五、會場安排

1、懸掛橫幅“**市經濟適用住房建設管理辦法研討會”。

2、制作領導座簽。

篇（2）

安徽省物價局 安徽省建設廳 二三年六月二十五日

安徽省經濟適用住房價格管理辦法

第一條 為規范經濟適用住房價格管理，促進經濟適用住房健康發展 ，根據《中華人民共和國價格法》和國家計委、建設部《經濟適用住房價格管理辦法》以及 國家有關法律、法規。制定本辦法。

第二條 本辦法適用于在安徽省城市規劃區內經濟適用住房的價格管理。

第三條 本辦法所稱的經濟適用住房，是指納入政府經濟適用住房建設 計劃，建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通 居民住房。

第四條 各級政府價格主管部門是經濟適用住房價格的主管部門。省價 格主管部門負責全省經濟適用住房價格管理工作，會同有關部門制定全省經濟適用住房價格 管理原則和管理辦法；市、縣價格主管部門具體負責本地區經濟適用住房價格的管理。各 級政府房地產（房地產開發）主管部門應協助政府價格主管部門做好經濟適用住房價格的監督 和管理工作。

第五條 經濟適用住房價格實行政府指導價。制定經濟適用住房價格 ，應當與中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區域內的普通商品 住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優惠政策第六條 經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。

（一）開發成本

    1、征地及拆遷安置補償費等。按照法律、法規規定征用土地和拆遷補償等所支付的費用。

    2、勘察設計和前期工程費。開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃、建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路和平整場地等費用。

    3、房屋建筑安裝工程 費。列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁 基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。

    4、住宅小區基礎設施建設費：在小區用 地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排水、照明、通 訊、環衛、綠化等公共基礎設施建設費用，以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償 轉讓的非營業性公建配套設施建設費。

    5、管理費： 房地產開發經營企業為組織經濟適用住房開發建設所發生的費用，按開發成本1—4項費用之和的2%計算。

6、貸款利息：房地 產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息支出。按當年人民銀行公布的法 定貸款平均利率和平均周期（七層及以上18個月，七層以下12個月），以開發成本1—4項費 用之和的40%計算。

    7、各種收費按照國家和省有關規定計收。

（二）稅金：按國家稅法規定的稅率計算。

（三）利潤：按照開發成本1—4項費用之和的3%計算。

第七條 下列費用不得計入經濟適用住房價格：

    1、 住宅小區內經營性設施的建設費用； 

    2、開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；

    3、各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；

    4、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

    5、按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

第八條 經濟適用住房銷售價格，應以基準價格為基礎，計算樓層、朝 向差價。樓層差價、朝向差價由房地產開發經營企業按各單體樓房樓層差價率、朝向差價 率代數和為零的原則確定。具體差價率由各市確定。經濟適用住房銷售價格包括期房銷售 價格和現房銷售價格。

第九條 經濟適用住房銷售價格由有定價權的政府價格主管部門會同房 地產開發主管部門，按照本辦法的有關規定，在項目開工之前確定。凡不具備在項目開工 之前確定公布的經濟適用住房銷售價格的，以及開發建設的商品房項目經批準轉為經濟適用 住房項目的，房地產開發經營企業應在經濟適用住房銷（預）售前，核算住房成本并提出書面 定價申請，按價格管理權限報送價格主管部門確定。通過招投標方式確定經濟適用住房建 設項目的，經濟適用住房價格由有定價權的政府價格主管部門會同房地產開發主管部門，按 照本辦法的有關規定，在招投標時根據當地經濟適用住房建設社會平均成本等因素確定最高 限價。

第十條 需提出定價申請的經濟適用住房，房地產開發經營企業定價申請應附以下材料：

    （一）經濟適用住房價格申報表和價格構成項目核算表；

    （二）經濟適用住房建設的立項、用地批文及規劃、拆遷、施工許可證復印件；

    （三）經有資質的中介機構審核的建筑安裝工程預（決）算書及工程設計、監理、施工合同復印件；

    （四）政府價格主管部門規定的其他的應當提供的材料。

第十一條 政府價格主管部門在接到房地產開發經營企業定價申請后， 應會同房地產開發主管部門審查成本費用，核定銷售（預售）價格，由政府價格主管部門行文 執行。對申報手續、資料齊全的，價格主管部門應在30個工作日內審核完畢。

第十二條 鼓勵開發企業開發建設經濟適用住房。在經濟適用住房建設 中，開發企業的個別成本低于當地經濟適用住房建設社會平均成本時，允許經濟適用住房銷 售價格在不高于當地經濟適用房平均銷售價格的前提下適當上浮，浮動幅度不超過5%，具體 由各市、縣政府價格主管部門在核定價格時確定。經濟適用住房建設社會平均成本由當地 政府價格主管部門測算和公布。

第十三條 經濟適用住房價格一經確定，應立即在當地主要新聞媒體上公布。

第十四條 經政府價格主管部門確定公布或審批的經濟適用住房價格，任何單位和個人不得擅自提高。

第十五條 房地產開發經營企業銷售經濟適用住房，不得在批準的房價 外加收任何費用或強行推銷及搭售商品；凡未按本辦法規定確定或審批價格的，房地產管理 部門不予核發銷售（預售）許可證，也不予辦理交易手續和產權登記手續。

第十六條 經濟適用住房價格實行明碼標價。房地產開發經營企業應當 在銷售場所顯著位置公布價格主管部門批準的價格及批準文號，自覺接受社會監督檢查。

第十七條 建立房地產開發經營企業負擔卡制度，不斷完善《建設項目 收費登記卡》制度。涉及經濟適用住房的收費，收費單位收費時，必須按規定在《建設項目 收費登記卡》上如實填寫收費項目、標準、收費依據、執收單位等內容，并加蓋公章。拒絕 填寫或不按規定要求填寫的，房地產開發經營企業有權拒交，并向政府價格主管部門舉報。

第十八條 各級價格主管部門要加強對涉及房地產建設項目收費的監督 檢查，對不按國家及地方政府規定的經濟適用住房收費政策，超標準收費以及其他亂收費行 為要依法處理。

第十九條 政府價格主管部門要加強對經濟適用住房價格的監督檢查。

房地產開發經營企業違反價格法律、法規和本辦法規定的價格行為的，將經濟適用住房轉為 普 通商品房銷售的，由政府價格主管部門《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處 罰規定》予以處罰。

第二十條 集資建房、享受政府優惠政策的普通商品住房價格管理，參照本辦法執行。

篇（3）

第三條、經濟適用住房是指享受國家優惠政策，向城鎮中低收入家庭出售按標準建設的普通住宅（含安居、廣廈工程住房，解困、解危、統建住房）。

第四條、經濟適用住房價格實行政府指導價并實行分級管理。省政府價格主管部門會同省房改部門負責全省范圍內的經濟適用住房價格的管理、監督、指導工作，制定全省統一的價格管理辦法。省政府價格主管部門會同省直房改部門審核在榕省屬單位、中央及外省市駐榕單位的經濟適用住房基準價格；市、縣政府價格主管部門會同同級政府房改部門負責本行政區域范圍內經濟適用住房價格的管理、監督、指導工作，負責審核本級行政區域內的經濟適用住房基準價格。

第五條、經濟適用住房基準價格由下列項目構成：

一、征地和拆遷補償費

指按國家法律、法規、規章規定的征用土地和房屋拆遷補償安置的各項費用。

（一）征地費用構成是：1.土地補償費；2.青苗補償費；3.勞動力安置補償費；4.地面附屬物補償費；5.新菜地開發建設基金；6.耕地占用稅；7.征地管理費等項實際發生的費用。

（二）房屋拆遷安置補償費用構成是：1.安置被拆遷戶所需房屋的建造或購買費用（扣除被拆遷戶應繳納的費用）；2.被拆除房屋及其附屬物的作價補償金額；3.被拆遷人搬家補助費；4.臨時安置補助費；5.被拆遷單位合法的停產停業期間損失補助費；6.房屋拆遷管理費。以上各項作價標準，結算辦法和費用標準等均按《福建省城市房屋拆遷管理辦法》的規定和各地人民政府的有關規定執行。

二、勘察設計和前期工程費

（一）勘察費，包括水文及工程地質勘察費，按不高于國務院價格主管部門和建設行政主管部門頒布的工程勘察收費標準執行。

（二）設計費，指住宅施工圖設計、建筑規劃、驗線測點等實際發生的費用；按不高于國務院價格主管部門和建設行政主管部門頒布的城市規劃設計收費標準執行。

（三）前期工程費，主要指為住宅區三通（通路、通電、通水）一平（平整土地）實際發生的費用。

三、建筑安裝工程費

指房屋主體部分的土建（含樁基、地下室、結構初裝修）、水電設備安裝、通訊、電視線路（含天線）、消防、煤氣管道、電梯設備安裝及附屬工程等費用。建筑安裝工程費按有權部門批準的施工預（決）算標準計算。

上述各項費用按三級或四級施工企業的取費標準測算。

四、住宅小區基礎設施建設費

由基礎設施建設費和非營業性公共配套設施建設費組成。

（一）基礎設施建設費，指住宅區規劃紅線以內的各種公共管線和道路工程費用。包括住宅區內道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明、綠化、環衛等設施建設費用。

（二）非營業性公共配套設施建設費，指為住宅區服務的獨立的非營業性配套設施建設費用。包括根據城市建設總體規劃要求，列入住宅區施工圖預算項目的幼兒園、住宅區管理用房、公共停車場（棚）、派出所用房、居委會用房、配電水泵消防房、公廁、垃圾轉運站、藝術雕塑等建設費用。

上述費用按有權機關批準的城市規劃定額指標和詳細規劃施工圖預（決）算造價，按實際可售住宅建筑面積所占比重分攤計入。

五、管理費

指開發經營單位在開發經濟適用住房期間發生的各項組織管理費用。包括工資、辦公費、正常合理的銷售費用等項支出的實際發生費用。但最高不得突破本辦法第五條第一款、第二款、第三款和第四款規定費用之和為基數的2％。

六、貸款利息

指開發經營單位在開發經濟適用住房期間，為籌措建設資金而發生的貸款利息支出。貸款利息根據所在地商業銀行提供的本地區不同類型經濟適用住房建設占用貸款的平均比例、平均利率、平均周期和開發項目的具體情況，由當地政府價格主管部門會同房改部門共同研究確定。

七、稅金

指依據國家稅收法律、法規的規定應當繳納的和國家規定不能減免的相關稅收。稅金依照國家規定的稅目和稅率計算。

稅金減免按國家有關規定執行。

八、利潤指開發經營單位開發經濟適用住房的合理純收入。按本辦法第五條第一款、第二款、第三款和第四款規定費用之和為基數的3％以下確定。

第六條、經濟適用住房開發建設中涉及的收費，必須按法定收費主管部門規定的收費項目和標準執行，任何單位和個人不得以各種名目收取費用。

收費減免按國家有關規定執行，減免后的合法收費計入經濟適用住房基準價格。

第七條、下列費用不得計入經濟適用住房價格：

一、超過土地出讓合同規定的動工開發日期而被征收的土地閑置費和土地增值費以及規定以外的有關稅費；

二、已計入開發項目成本中的建設用地、建筑物、構筑物、配套設施以市場價出售、轉讓、出租或留作它用的，必須沖減相應成本；

三、住宅區內營業性用房和設施的建設費用；

四、開發經營單位留用的辦公用房、自己經營的房屋的建筑、安裝費用及應分攤的各種費用；

五、非住宅區的公共建筑的建設費用；

六、對社會公益事業的各項集資、贊助、捐贈以及其它各種與開發經營無關的費用；

七、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

八、其他按規定不得計入經濟適用住房價格的費用。

第八條、經濟適用住房價格按不同建設項目分別確定，政府價格主管部門和房改部門應按照當地經濟適用住房開發的社會平均成本并結合企業的個別成本，加上法定利潤和稅金核定基準價格；開發企業可在政府價格主管部門和房改部門核定的基準價格基礎上和指導價格規定的幅度內，根據市場供求情況自行確定銷售價格，經濟適用住房價格的浮動幅度控制在基準價格的±3％。

第九條、經濟適用住房價格計算公式：

基準價格＝（總成本－經營性用房應攤成本＋利潤＋稅金）÷實際可售住宅建筑面積

住宅銷售價格＝基準價格×（1±價格浮動率）×（1±層次系數±朝向系數）

上述公式中的“成本”指社會平均成本結合個別成本。

第十條、按本辦法規定的價格構成項目和作價辦法制定的經濟適用住房出售價格，是政府指導價格，即某幢或開發項目經濟適用住房的平均價格。單套住宅價格應以基準價格為基礎，加上樓層、朝向差價。樓層、朝向差價按整幢增減的代數和為零的原則按第四條分級管理規定，由政府價格主管部門會同房改部門確定，報上一級政府價格主管部門和房改部門備案。

第十一條、開發經營單位應在主體工程完工前，持本辦法規定的價格申報材料一式四份，向政府價格主管部門申報住房的基準價格；政府價格主管部門會同房改部門審核；由政府價格主管部門行文執行。經濟適用住房基準價格申報材料主要有：

一、經濟適用住房基準價格申報表。

二、經濟適用住房基準價格構成項目審核表。

三、經濟適用住房建設的立項批文及投資、用地、規劃、施工許可證復印件。

四、建筑安裝工程預（決）算書及工程發包合同復印件。

五、征地拆遷補償費證明材料。

（一）當地政府制定的經濟適用住房征地拆遷補償費標準的文件。

（二）當地主建住宅區開發經營單位出具的征地拆遷費用有關資料和原始憑證復印件。

（三）當地土地局出具的征地拆遷補償費證明。

六、主要開發經營單位出具勘察設計和前期工程費、住宅小區基礎設施配套費預（決）算證明及原始憑證。

七、建筑安裝工程費證明材料由主要開發經營單位出具土建（含樁基、地下室）工程費、水電設備安裝工程費（含結構初裝修）預（決）算結果證明。

八、貸款銀行出具貸款和同期貸款利息的證明。

九、當地稅務部門出具其它稅收的證明（政府未能減免的稅）。

第十二條、房地產開發經營企業應當在經濟適用住房銷售場所顯著位置公布政府價格主管部門和房改部門審批的基準價格和價格浮動幅度批準文件，自覺接受政府價格主管部門和購房者的監督。

第十三條、經濟適用住房的明碼標價應以掛牌或售房說明書等形式公開標示以下內容：

一、每套住房的座落位置、結構、形狀、面積、朝向、樓層、售價、付款方式；

二、房價中代收代付的行政性收費項目和收費標準；

三、政府價格主管部門和房改部門規定的其他必須標示的內容。

第十四條、凡違反本辦法下列行為之一者，由當地或上一級政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》及有關法律、法規、規章的有關規定予以處罰：

一、不執行規定的計價原則、計價范圍和計價辦法的；

二、越權定價和擅自提價的；

三、不按規定如實申報經濟適用住房定價成本的；

四、虛報、瞞報、故意漏報計價基礎數據和證明材料的；

五、擅自向經濟適用住房攤派、收費的行為：

六、不按規定實行明碼標價或者使用虛假或不規范的標價手段蒙騙購房者的；

七、采取欺詐手段重復收取已計入房價的各項費用的；

八、違反代收代付費用征收規定，牟取非法利益的；

九、拒不執行價格報批備案規定的；

十、其它違反本辦法規定的行為。

第十五條、實行住房貨幣分配后，為便于各級政府確定個人住房補貼標準，市、縣的經濟適用住房平均價格，由市縣房改部門會同價格主管部門按本辦法規定的八項因素共同測算，經市縣房改部門綜合平衡后報市縣人民政府確定，每年公布一次。

篇（4）

第三條、本辦法所稱已購公有住房和經濟適用住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房。

本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設的住房。

第四條、經省、自治區、直轄市人民政府批準，具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經濟適用住房上市出售的交易市場：

（一）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮職工家庭住房狀況進行了普查，并對申報人在住房制度改革中有違法、違紀行為的進行了處理；

（二）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理辦法；

（三）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售的具體實施辦法；

（四）法律、法規規定的其他條件。

第五條、已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（二）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（三）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（四）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質的；

（八）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

第六條、已購公有住房和經濟適用住房所有權人要求將已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請，并提交下列材料：

（一）職工已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證書；

（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；

（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；

（五）個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。

第七條、房地產行政管理部門對已購公有住房和經濟適用房所有權人提出的上市出售申請進行審核，并自收到申請之日起十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見。

第八條、經房地產行政主管部門審核，準予出售的房屋，由買賣當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過戶手續，如實申報成交價格。并按照規定到有關部門繳納有關稅費和土地收益。

成交價格按照政府宏觀指導下的市場原則，由買賣雙方協商議定。房地產交易管理部門對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場查勘和評估。

第九條、買賣當事人在辦理完成交易過戶手續之日起三十日內，應當向房地產行政主管部門申請辦理房屋所有權轉移登記手續，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記手續。

在本辦法實施前，尚未領取土地使用權證書的已購公有住房和經濟適用房在2000年底以前需要上市出售的，房屋產權人可以憑房屋所有權證書先行辦理交易過戶手續，辦理完房屋所有權轉移登記手續后三十日內由受讓人持變更后的房屋所有權證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。

第十條、城鎮職工以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。

以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有后，該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規定處理；也可以直接上市出售，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后，由職工與原產權單位按照產權比例分成。原產權單位撤消的，其應當所得部分由房地產交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

第十一條、鼓勵城鎮職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后一年內該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經濟適用住房上市出售前一年內該戶家庭已按照市場價購買住房的，可以視同房屋產權交換。

第十二條、已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關規定執行。個人繳交的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨房屋產權同時過戶。

第十三條、已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房，也不得再購買經濟適用住房等政府提供優惠政策建設的住房。

第十四條、違反本辦法第五條的規定，將不準上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，沒收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十五條、違反本辦法第十三條的規定，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，該戶家庭又以非法手段按照成本價（或者標準價）購買公有住房或者政府提供優惠政策建設的住房的，由房地產行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產權登記手續，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十六條、房地產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十七條、省、自治區、直轄市人民政府可以根據本辦法的規定和當地實際情況，選擇部分條件比較成熟的市、縣先行試點。

篇（5）

一、將若干規定“二、關于征徇原產權單位意見的問題”調整補充為：

（一）凡以房改成本價所購公有住房申請上市出售的，險與原產權單位在買賣合同中另有特殊約定的（不含住滿五年一項）以外，可不再征徇原產權單位的意見。但涉及房屋供暖、物業管理及公共維修基金等問題。賣方除應向買方如實告知外，還應協助買方辦理與原產權單位的各項手續。

（二）凡以房改標準價所購公有住房申請上市出售的，應征得原產權單位同意，同時還應征詢原產權單位在同等價格下是否優先購買的意見，原產權單位放棄優先購買權后方可另行出售。

（三）對職工征詢原產權單位是否優先購買意見不予答復的，可由房地產交易管理部門向其發函，以寄出郵戳日為準十日內仍不答復的，視為自動放棄優先購買權。

（四）在京中央和國家機關及中央在京企事業單位另有規定的，從其規定。

二、將若干規定“三、關于土地出讓年期的確定”調整為：

已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限；其土地使用年期一律定為70年，同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減，以保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。已按原規定確定土地出讓年期的房屋產權人，可按照本規定到相應管理部門變更出讓年期。

已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年期減去使用的年限計算。

三、在仍執行（99）京房改辦字第130號文中由購房人按房屋買賣成交價規定比例補交土地出讓金這一規定外，允許以成本價購買的公有住房的產權人，按所購房屋的市場評估價依130號文件規定的比例補交土地出讓金后，使其房屋成為商品房，該房屋上市交易所得售房款扣除應納稅費后，余款全部歸個人所有不再與原產權單位進行收益分成。

四、本通知于12月15日起施行。

五、《關于實施〈北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法〉的若干規定》根據本決定作相應的修正，重新。

 北京市國土資源和房屋管理局

二一年十一月二十六日

          關于實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》的若干規定

為進一步搞活我市住房二級市場，簡化已購公有住房和經濟適用住房上市出售的手續，依據國家和本市的有關規定，結合本市實際情況，現制定實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》的若干規定如下：

一、關于辦理上市出售手續的程序

（一）凡申請上市出售已購公有住房和經濟適用住房的房屋所有權人，須持房屋所有權證、身份證或其他有效身份證明、房屋所有權共有的持共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區縣房地產交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售征詢意見表》，也可以到市國土資源和房屋管理局指定的房地產中介機構領取上述表格。發表格的單位不得扣押房屋所有權人的所有權證件。

（二）自當事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門應即收即辦，最長不超過3個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成已購公有住房和經濟適用住房上市出售的審查工作并作出批準或不予批準的書面決定。

（三）經批準上市出售的房屋達成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續。賣方須提交房屋所有權證或確權證明，身份證或其他有效身份證明、房屋所有權共有的共有人同意出售的書面意見、交易管理部門批準上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。

（四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關證件及材料之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長不得超過5個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成審查、評估并按北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》[（99）京房改辦字130號]、《轉發財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場稅收政策的通知》[京財稅（1999）1201號]的規定，計收有關稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續。

（五）交易管理部門對于繳納的分成或超標準收益，要按財政管理的有關規定分別開具單據和記帳，城近郊八區的交易管理部門收繳的收益應按月統一上繳市局計財處；其余區縣按區縣的規定辦理。稅費收繳的手續仍按現行的規定辦理。

（六）各區縣交易管理部門完成立契過戶手續后要及時將相關材料（評估材料除外）輸入聯網的電腦，并報送到市局信息中樞。

（七）已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同，立契過戶的相關材料，賣方的房屋所有權證復印件到區縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續。屬于該棟樓房內第一套房屋首次上市出售的，應簽訂〈國有土地使用權證合同〉；屬于上述同一樓房內的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。

已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明了土地轉讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經濟適用住房上市土地出讓繳納通知單》。

買方辦理上述手續時應按房屋買賣的成交價交付土地出讓金，城近郊八區還按3%繳納，遠郊十個區縣按所在區縣制定的標準繳納。

應簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證復印件及相關證明文件之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長不得超過3個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成《國有土地使用權出讓合同》的簽訂和土地出讓金的收繳工作；不需簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證件復印件之日起即為受理，工作人員應即收即辦，當日完成土地出讓金的收繳工作。

（八）土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記賬。城近郊八區的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月統一上交市房地局計財處，其余區縣按區縣的規定辦理。

（九）買方辦完上述手續后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地的區縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。

權屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理。并應于受理之日即收即辦，最長不得超過5個工作日（遇有特殊情況可適當延長）辦完登記、發證手續。權屬登記部門可不再進行房屋測繪和現場勘察，但須在房屋所有權證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年限并加蓋印章。

二、關于征詢原產權單位意見的問題

（一）凡以房改成本價所購公有住房申請上市出售的，除與原產權單位在買賣合同中另有特殊約定的（不含住滿五年一項）以外，可不再征詢原產權單位的意見。但涉及房屋供暖、物業管理及公共維修基金等問題，賣方除應向買方如實告知外，還應協助買方辦理與原產權單位的各項手續。

（二）凡以房改標準價所購公有住房申請上市出售的，應征得原產權單位同意，同時還應征詢產權單位在同等價格下是否優先購買的意見，原產權單位放棄優先購買權后方可另行出售。

（三）對職工征詢原產權單位是否倨先購買意見不予以答復的，可由房地產交易管理部門向其發函，以寄出郵戳日為準十日內仍不答復的，視為自動放棄優先購買權。

（四）在京中央和國家機關及中央在京企事業單位另有規定的，從其規定。

三、關于土地出讓年期的確定

已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限，其土地使用年期一律定為70年，同一樓房的其他各套房屋再出售后的使用年期依次予以核減，以保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。已按原規定確定土地出讓年期的房屋產權人，可按照本規定到相應管理部門變更出讓年期。

已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年期減去使用的年限計算。

篇（6）

經濟適用住房是指按照京政辦法〔1998〕54號文件的規定，由市計劃、規劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的住宅項目。

第三條  市、區縣物價部門是本市經濟適用住房小區物業管理服務收費的主管機關，負責本行政區域內的經濟適用住房小區物業管理服務收費的管理和監督。經濟適用住房小區物業管理服務收費項目、收費標準由市物價局會同市國土資源和房屋管理局共同制定。

第四條  物業管理企業應與物業管理委員會簽定物業管理委托合同，服務標準、收費項目、收費標準、收費辦法應在物業管理委托合同中明確規定。

物業管理委員會成立前，物業管理企業應按房屋使用、管理、維修公約中規定的收費標準向產權人收費。物業管理委托合同及房屋使用、管理、維修公約中的收費項目、收費標準、收費辦法應按本辦法執行。

第五條  經濟適用住房小區物業管理服務收費實行政府定價，費用由產權人交納。

物業管理服務項目包括公共區域保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、房屋及小區共用部位和設施設備的小修、小區的日常管理。小區綠化率在30％以下（含30％）的收費標準為每月每平方米（建筑面積）0.50元；綠化率在30％以上的為每月每平方米（建筑面積）0.52元。

第六條  被評為部、市級優秀管理小區的，在有效期內（部優三年，市優兩年）其物業管理服務收費標準可上浮25％。凡有違反本辦法行為的不得執行此項規定。

第七條  配有電梯、水泵的經濟適用住房，其水泵運行維護費每泵組每年18684元。

電梯運行維護費（一運一備）每年為：調頻、調壓、調整電梯49379元；交流雙速電梯繼電器控制的52048元、微機／PC控制的53383元；直流電梯及交流調整電梯繼電器控制的56052元，交流調速電梯微機／PC控制的62725元。以上費用應由產權人按建筑面積合理分攤。

第八條  物業管理企業為產權人提供特約服務的，其特約服務費用由產權人與物業管理企業協商確定。

第九條  居住小區內公益性的（如學校、醫院等）配套用房，產權人按本辦法有關規定交費；屬經營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，由產權人和物業管理企業雙方協商議定。

第十條  小區內發生的裝修垃圾外運費、自行車存車費、機動車存車費、各項費用統收服務費等項收費按物價部門規定收費標準執行（詳見附表）。

第十一條  物業管理的各項收費應按月、按季或按年度計收，不得一次性預收多年的物業管理服務費。

上述收標準均已含營業稅及附加，物業管理企業不得另行加價。

第十二條  房屋及小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造費用應從房屋共用部位、共用設施設備維修基金中列支。

建筑安裝工程保修范圍和期限內發生的維修費用，不得向產權人收取，也不得從共用部位、共用設施設備維修基金中列支。

第十三條  房屋自用部位、自用設施的維修，由產權人負責，也可委托物業管理企業維修，維修費用由雙方協商。

第十四條  環衛部門收取的生活垃圾清運費按京價（收）字〔1999〕第253號文件規定每戶每年30元，可由物業管理企業代收。

第十五條  物業管理企業提供的各項服務均應按照《北京市居住小區物業管理服務基本要求（試行）》（京房地物字〔1999〕第187號）有關條款執行。

第十六條  物業管理企業收費時應實行明碼標價，收費項目、收費標準及收費辦法應在經營場所或收費場所公布。物業管理企業應當定期（每年至少一次）向住戶公布收費收入和支出項目，接受物業管理委員會和產權人的監督。

第十七條  物業管理企業不得擅自提高收費標準或擅自設立收費項目，擅自提高收費標準或擅自設立收費項目的由政府價格主管部門依照國家有關規定予以處罰。

第十八條  產權人應按與物業管理企業簽定的符合本辦法規定的物業管理委托合同定期向物業管理企業交納物業管理服務費。

第十九條  本辦法由市物價局、市國土資源和房屋管理局按各自職責負責解釋。

第二十條  本辦法自2000年4月1日起執行。

附表：

                政府物價部門制定的有關收費標準

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｜        收費項目        ｜        收費標準          ｜

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｜                        ｜  大型車210元／輛．月  ｜

｜    機動車存車費        ｜                          ｜

｜                        ｜  小型車150元／輛．月  ｜

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｜  自行車、摩托車存車費  ｜執行各區縣物價局制定的標準｜

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｜    裝修垃圾外運費      ｜    21元／自然間        ｜

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｜  各項費用統收服務費    ｜                          ｜

｜                        ｜    1元／戶．月          ｜

篇（7）

為保證我市已購公有住房和經濟適用住房上市交易的順利進行，依據國家和本市的有關規定，結合本市實際情況，現就實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》的有關具體問題通知如下：

一、關于辦理上市出售手續的程序

（一）凡申請上市出售已購公有住房和經濟適用住房的房屋所有權人，須持房屋所有權證；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區縣房地產交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售征詢意見表》。

（二）自當事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門須在15個工作日內完成審查工作并作出批準或不予批準的書面決定。

（三）經批準上市出售的房屋達成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續。賣方須提交房屋所有權證或確權證明；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；交易管理部門批準上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。

（四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關證件及材料之日起即為受理，工作人員須在25個工作日內完成審查工作（含對申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，采用兩種以上評估方法進行的評估）、按《北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》〔（99）京房改辦字130號〕、《轉發財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場稅收政策的通知》〔京財稅（1999）1201號〕的規定，計收有關稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續。

（五）交易管理部門對于繳納的分成或超標收益，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記帳，城近郊八區的交易管理部門收繳的收益應按月度統一上繳市局計財處；其余區縣按本區縣的規定辦理。稅費收繳手續仍按現行規定辦理。

（六）各區縣交易管理部門完成立契過戶手續后要及時將相關材料（評估材料除外）輸入聯網的電腦，并報送到市局信息中樞。

（七）已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權復印件到區縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續。屬于該棟樓房內第一套房屋首次上市出售的，應簽訂《國有土地使用權合同》；屬于上述同一樓房內的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。

已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明土地轉讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。

買方辦理上述手續時應按房屋買賣的成交價的3％交付土地出讓金。

（八）土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記帳。城近郊八區的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月度統一上交市局計財處，其余區縣按本區縣的規定辦理。

（九）買方辦完上述手續后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。

權屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理，并應于受理之日起60日內完成登記、發證手續。權屬登記部門可不再進行房屋測繪和現場勘察，但須在房屋所有權證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年期并加蓋印章。

二、關于土地出讓年期的確定

已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年期，即以根據房屋建筑結構確定的土地最高使用年限減去該棟樓房自竣工之日起至首次上市交易之日止已實際使用的年期；同一樓房的其他各套房屋上市出售時，其土地出讓年期分別依其上市交易日期按上述規則逐一核定，最終保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。

鋼筋混凝土結構、磚混結構的房屋，其土地使用年期最高不超過70年；磚木結構的房屋，其土地使用年期最高不超過50年。

已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年期減去已使用的年期計算。

篇（8）

第三條本辦法所稱經濟適用住房實行貨幣補貼，是指通過變建設用地劃撥供應為招標、拍賣、掛牌公開出讓，變定向購買住房為市場化選擇，變分配經濟適用住房為發放經濟適用住房貨幣補貼。

第四條市房產行政主管部門（以下簡稱“市房管部門”）負責經濟適用住房的管理工作，發展和改革、財政、國土資源、統計、監察、審計、物價、民政等有關部門，應按照各自職責，做好經濟適用住房貨幣補貼的管理工作。

第五條購買經濟適用住房實行貨幣補貼方式。先購后補，不購不補。

第六條購買住房實行市場化選擇。經市房管部門審核批準享受經濟適用住房貨幣補貼的購房戶，可以在房地產市場上自主選擇購買住房（新建商品住房、二手房均可，平房除外）。

第七條經濟適用住房優惠政策貨幣化，為經濟適用住房補貼資金的來源，其組成為經濟適用住房用地凈收益金和其他政策性優惠資金。

第八條市國土資源部門根據經濟適用住房年度計劃，對經濟適用住房用地采取招標、拍賣、掛牌的方式公開出讓，所得凈收益金和其他政策性優惠資金，由市財政專戶管理。市財政部門根據市房管部門的相關手續，定期將經濟適用住房補貼資金撥付到市房管部門經濟適用住房補貼帳戶。

第九條市房管部門會同財政、統計、國土資源、民政等部門根據城市經濟社會發展水平、居民居住狀況、收入水平和土地凈收益情況，依據國家和省關于經濟適用住房優惠政策，確定每年度經濟適用住房用地規模、補貼戶數、補貼標準，報經市政府批準后，向社會公布。

第十條年度經濟適用住房計劃貨幣補貼戶數和每戶補貼標準的計算方式：

經濟適用住房補貼戶數=經濟適用住房批準用地規模×容積率（1.5)

經濟適用住房建筑面積標準（85平方米/戶）

經濟適用住房每戶補貼標準=經濟適用住房用地出讓凈收益金+其他政策性優惠資金

經濟適用住房補貼戶數

本公式中，經濟適用住房批準用地規模為前三年經濟適用住房用地控制規模的平均值；經濟適用住房用地出讓凈收益金為前三年經濟適用住房用地出讓凈收益金的平均值。

第十一條經濟適用住房貨幣補貼發放應按照申請戶的困難程度，分期發放。優先解決中低收入家庭中的無房戶和未購買過政策性住房（房改房、經濟適用住房、集資合作建房等）的住房困難戶。

第十二條申請經濟適用住房貨幣補貼的家庭應同時具備以下條件：

（一）具有市區常住城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）；

（二）上年度家庭收入在市統計部門公布的中低收入標準線以下；

（三）自有產權人均住房建筑面積20平方米（含20平方米）以下的住房困難戶；

（四）申請前五年內沒有轉讓過住房的。

第十三條經濟適用住房貨幣補貼實行申請、審批和公示制度。

（一）申請。申請經濟適用住房貨幣補貼的家庭，應當向所在單位或街道辦事處提交下列材料：

1．《經濟適用住房貨幣補貼審批表》（以下簡稱《審批表》）；

2．家庭成員戶口本、身份證原件及復印件；

3．家庭現住房屋和其他房屋的所有權證或承租證原件及復印件；

4．家庭收入情況證明。

《審批表》格式文本由市房管部門制作，申請人可在戶口所在地街道辦事處或所在單位領取。

（二）核實、復核。

1.在單位申請的，由所在單位對申請人的住房及家庭收入情況進行核實。符合條件的應當張榜公示。公示無異議的，在《審批表》上簽署意見并加蓋公章，連同本條（一）項所列證明材料報市房管部門。

2.在街道辦事處申請的，由街道辦事處對申請人的住房及家庭收入情況進行核實。符合條件的應當張榜公示。公示無異議的，在《審批表》上簽署意見并加蓋公章，連同本條（一）項所列證明材料報區政府或高開區管委會，由區政府或高開區管委會復核并加蓋公章后報市房管部門。

（三）審批。市房管部門對符合補貼條件的予以批準，并配發補貼資格號。當配號戶數等于或少于計劃補貼的戶數時，市房管部門可直接向社會公示；當配號戶數多于計劃補貼的總戶數時，公開組織輪候搖號，經公證機關公證后，將搖號確定的補貼戶向社會公示。公示無異議的，確定為本年度經濟適用住房貨幣補貼對象，發放《經濟適用住房貨幣補貼證》（以下簡稱《補貼證》）。

（四）領取購房補貼。購房戶憑居民身份證、《補貼證》、當年度新購住房證明，到市房管部門領取購房補貼。

以上核實、復核、審批及公示的期限均為十五日。

對公示有異議的，由市房管部門會同有關部門調查核實。對不符合條件的，及時通知申請人。

第十四條《補貼證》有效期為一年。申請人在有效期內未購買住房的，視為自動放棄本次經濟適用住房貨幣補貼資格。如需要時，應當重新申請。

第十五條享受經濟適用住房貨幣補貼所購房屋，由市房管部門在《房屋所有權證》上加注“經濟適用住房”字樣。該購房戶不得再申請補貼或購買其他政策性住房；五年內上市交易的，應當如數退還原經濟適用住房補貼。

第十六條對弄虛作假、騙取補貼的申請人，除追回補貼外，無工作單位的，五年內不準再申請經濟適用住房貨幣補貼；有工作單位的，由所在單位對其進行行政處分。對出具虛假證明、把關不嚴的單位，有關部門應追究單位主要領導和有關人員的責任。

第十七條對經濟適用住房工作人員、、利用職務之便索取或收受賄賂以及挪用或改變資金用途的，應根據違法情節，給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇（9）

一、經濟適用房的特殊性

2007年11月19日由建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局的《經濟適用住房管理辦法》（以下簡稱《經濟適用住房管理辦法》）第二條規定：“經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房”。由此可知，經濟適用房是政府為照顧無住房的中低收入居民而組織建設的具有福利性和保障性的住房，其與一般意義上的商品房相比，具有以下三點特殊性。

一是經濟適用房是政府組織建設的。商品房是房地產開發經營企業為了出售而建設的，商品房的建設者以營利為目的，是一種商人行為。而經濟適用房則是政府組織建設的，其目的是保障中低收入群體有房居住，具有福利性和保障性。根據《國務院關于深化住房制度改革的決定》、《國家安居工程實施方案》、《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》等有關住房制度政策的規定，各級政府在組織建設經濟適用房時，都給予了許多特殊的政策支持，如經濟適用房的用地一般實行無償劃撥。

二是經濟適用房不能自由買賣。商品房是面向社會公開出售的，任何人都可以購買，而經濟適用房則不能在市場上公開出售。首先，經濟適用房不是社會上任何人都可以購買的，而是面向特定群體，并由政府按照一定的規定分配購買的，如政府對經濟適用房的購買實行申請、審批制度。其次，買受人轉讓此類房屋時，也有許多限制性規定，如經濟適用房上市出售，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。因此，經濟適用房不是具有完整意義上的商品房。

三是經濟適用房的價格不是由市場決定的。商品房的價格是由市場決定的，而經濟適用房的價格則是由政府決定的。根據國務院關于經濟適用房的有關政策，經濟適用房的銷售價格，實行政府指導價，按保本微利原則確定，其利潤控制在3%以下。

正是鑒于經濟適用房的諸多特殊性，如果按照商品房的處理原則解決經濟適用房買賣中發生的糾紛，不僅有違公平原則，而且不利于經濟適用房的開發建設。基于以上考慮，由于涉及諸多政策因素，經濟適用房買賣糾紛不宜單純地依仗訴訟途徑來解決，而應當由經濟適用房主管部門依據國家有關住房政策進行規范調整，《經濟適用住房管理辦法》第三條、第五條明確規定，縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門負責本行政區域內經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理工作。那么，如果發生經濟適用房私下交易行為，我們將如何具體處理呢？下面，我們首先了解現行法規和國家政策對經濟適用房的交易是如何規定的。

二、經濟適用房上市交易之限制規定

從以上論述可知，經濟適用房不是商品房，而是有限產權的政策性住房。因此，經濟適用房的上市交易受到嚴格限制。2007年1月1日施行的《山東省經濟適用住房管理辦法》第三十三條規定：“購買經濟適用住房的居民取得權屬證書一定年限后，方可按市場價格上市出售或者換購。上市出售的，應當按照屆時同地段普通商品房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益以及其他已減免和由政府承擔的費用，并依法辦理有關手續；換購的，必須以不高于屆時經濟適用住房的價格出售給經濟適用住房主管部門確定的符合購買條件的居民后，方可再次申請購買。具體年限和比例由設區的市、縣（市）人民政府規定。未滿規定年限確需出售的，必須以不高于屆時經濟適用住房的價格出售給經濟適用住房主管部門確定的符合購買條件的居民。經濟適用住房購買人以市場價格出售經濟適用住房后，不得再次購買經濟適用住房”。

之后，2007年11月19日《經濟適用住房管理辦法》對此作出了更嚴格的限制，其第三十條規定：“經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。”

2010年4月22日《住房和城鄉建設部關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》第（十一）條規定：“經濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規定并取得完全產權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優先購買權等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機構辦理房屋權屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關信息。對已購經濟適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得買賣、出租其經濟適用住房；房屋租賃備案管理機構應當暫停辦理其經濟適用住房的租賃備案，房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買其他房屋的權屬登記，并及時通報住房保障部門。”

綜上，按照現行規定，經濟適用房的限制交易期為5年，不滿5年的私下交易是嚴格禁止的行為；滿5年交易的，購房人必須向政府交納土地收益，政府享有同等條件下的優先回購權。同時，作為一種社會保障性質的住房政策，經濟適用房政策是為了解決占城鎮人口比重很大的中低收入者的住房問題，是以公共利益為其價值取向的。城鎮低收入家庭的住宅問題既是經濟問題，也是社會問題，特別在城鎮化加速發展時期，低收入家庭的住房問題是一個嚴峻的社會問題，關系到社會的穩定和國家的長治久安。從經濟適用房的目標群體來看，經濟適用房政策是為了解決城鎮中低收入的住房要求，從而實現居者有其屋的理想。在市場經濟環境下，經濟適用房作為一種特殊制度安排，具有明顯的公益性。由此而產生的法律糾紛也必然會引起公共利益的保護問題。維護公共利益是我國民法的一項重要原則，《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，“有下列情形之一的合同無效：（二）惡意串通損害國家、集體、第三人利益的；（四）損害公共利益的；”因此，私下交易經濟適用房不僅違反了法規的強制性規定，而且損害了社會公共利益，從法律上應當認定無效，但現實情況紛繁復雜，我們不能簡單地從法律視角看待經濟適用房私下交易問題，而忽視背后的社會因素、政治因素，否則很難穩妥解決這一問題，保障社會的穩定。

三、經濟適用房私下交易的主要類型

從現實情況來看，經濟適用房私下交易主要有以下兩類：

一是頂名買房，指房屋的實際出資人利用他人專屬的分房資格購買經濟適用房，被頂名人或為此收取費用或無償。房產證上的所有權人系名義上的購買人，而實際出資的則是他人。對于這種行為的性質，有三種認識：一種是合同的概括轉移，即經濟適用房購買權利人通過合同方式將購房合同中的權利義務概括轉讓給第三方；一種是買賣合同，即頂名者與被頂名者之間法律關系的標的物最終為房屋，雙方實際為房屋買賣關系；另一種則是委托合同，即被頂名者受頂名者的委托簽訂房屋買賣合同，被頂名者是名義上的合同當事人和房屋權利人，頂名者系實際上的合同當事人和房屋權利人。

二是現房買賣，是指房屋所有權人已實際占有使用房屋的情況下又將房屋出賣給他人。該種類型可因交易行為是否發生在5年限制交易期內分為兩類，本文主要討論發生在5年限制交易期內的交易類型。

結合第二部分的論述，我們可以得出，無論哪種交易類型，其實質交易的標的物都是經濟適用房，在行為的法律效力上都應被認定無效。但如果這樣處理，就會產生以下后果。

首先，保護了“不誠信”。隨著經濟的發展，河口的房價逐漸攀高，賣方看到房屋升值，故意毀約，或者拒不配合買方過戶產權，在認定無效的情況下，買方必須返還房屋，多數情況下，買方已居住房屋多年，而賣方僅需返還購房款和補償利息損失，房屋的升值部分就可能由違約方獲取，導致雙方的利益失衡，變相保護了不守誠信的一方。另外，利益失衡的情況下，受損的一方如果無法從正常途徑得到保護，必將采取過激的行為，擾亂社會秩序。

其次，誘發不穩定因素。從現有掌握的情況看，河安小區就有三百多套經濟適用房涉及私下交易，一旦無效判例出現，就會引發“示范效應”，賣方受到利益的驅使，故意毀約的動機增強，這樣一來，個案惡化為群體性事件，六百多個家庭的切身利益受到影響，處理不當，必將危害社會穩定。

最后，擾亂經濟適用房管理秩序。《經濟適用住房管理辦法》第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條對經濟適用房的購買者作了嚴格的資格限制。但因客觀條件所限，并不是所有的適格者都能享受到優惠，經濟適用房的私下交易損害了政府的優先回購權，進而侵犯了這部分人的利益，違背了國家設立經濟適用房制度的初衷。2007年11月19日《經濟適用住房管理辦法》第三十一條規定：“政府回購的經濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。”

四、防范和處置經濟適用房私下交易的建議

篇（10）

第三條商品住宅小區中配套建設的經濟適用住房用地，由政府劃撥。

配建的經濟適用住房銷售價格由市物價局核定。

第四條配建經濟適用住房的建筑面積應占普通商品住房項目總建筑面積的10—20%。

**市規劃委員會根據全市經濟適用房建設年度計劃和總量，確定需要配建經濟適用住房的出讓地塊和配建的具體比例。

第五條在商品住房小區中配建經濟適用住房的，應當在土地出讓公告中，明確配套建設經濟適用住房的預售價格、總建筑面積、單套建筑面積、套數等內容。

第六條配建的經濟適用房應納入商品住房小區的整體規劃，單套建筑面積應控制在60平方米。

第七條房地產開發企業向市規劃局申報開發用地規劃時，應明確配建經濟適用住房規劃位置、建筑型式、建筑面積等指標。

建設工程開工前，房地產開發企業必須和市經濟適用住房主管部門簽訂配建經濟適用住房建設合同。

第八條配建的經濟適用住房應優先建設。分期建設的，經濟適用住房必須納入在前兩期建設，其中第一期報建的經濟適用住房建筑面積應占總配建面積的比例不得小于50%。

第九條配建的經濟適用住房的建設標準應與商品住房建設標準一致，并按有關規定配套建設人防工程。

各相關部門要加強對經濟適用住房建設的監督管理，保證按時按質完成。

第十條商品住房小區中配建的經濟適用住房應相對集中，并納入物業統一管理。

配建的經濟適用房的機動車位按照每3戶不少于1個設置。

第十一條配建的經濟適用住房竣工驗收后，房地產開發企業應按《**市經濟適用住房管理暫行辦法》的規定，向持有經濟適用住房主管部門核發的《經濟適用住房準購證》的對象銷售。

篇（11）

第三條區內經濟適用住房適用本辦法。

第四條區住房保障工作領導小組辦公室是本區經濟適用住房主管部門。區建設和住房保障局具體負責各工作。

區發改、建住、國土、規劃、財政、物價等部門以及各街道辦事處、市紡織城地區綜合發展辦房管部門按各自職責分工，負責經濟適用住房建設管理有關工作。

第五條經濟適用住房的建設，應當符合本區土地利用總體規劃和城市總體規劃，必須符合本區保障性住房建設中長期規劃，堅持規模控制、統一規劃、綜合開發、配套建設的原則。

第六條經濟適用住房建設用地，按照城市總體規劃和土地利用總體規劃，合理布局，實行行政劃撥方式進行供應。

第七條經濟適用住房開發建設和經營中的行政事業性收費（土地出讓金、城市建設配套費）減半征收。項目小區外基礎設施建設，由政府相關部門根據經濟適用住房年度計劃優先安排。

第八條經濟適用住房建設項目審批辦法：

（一）區建設和住房保障局和市紡織城地區綜合發展辦市政配套部會同區發改、國土、規劃、財政等部門編制全區經濟適用住房發展規劃、年度建設計劃和用地計劃；

（二）計劃上報區住房保障工作領導小組審核；

（三）審核同意后，以區住房保障工作領導小組名義上報區委、區政府審批；

（四）審批同意后，經市住房保障和房屋管理局審核批準后實施；

（五）每個經濟適用住房項目在批準實施15天內，項目單位應及時將項目基本情況報區住房保障工作領導小組辦公室備案；

（六）備案后，項目單位開始辦理土地、立項、規劃、建設等手續；

（七）項目單位報區建設和住房保障局進行建設標準備案，備案后，方可開工建設；

（八）區建設和住房保障局監督項目建設，確保按期交付使用。

第九條經濟適用住房開發建設應當按照“政府協調，企業運作”的原則進行。

第十條區內住房困難戶較多的企事業單位在符合土地利用總體規劃、城市規劃、單位發展計劃和房改政策的前提下，利用單位自有土地組織建房的，需經區住房保障工作領導小組辦公室同意后，由市房管局批準實施，并納入我區經濟適用住房建設計劃。

第十一條凡實施經濟適用住房的項目，由區建設和住房保障局與建設單位簽訂《經濟適用住房項目建設責

任書》。

第十二條項目實施單位應按項目住宅總面積的15%向政府提供廉租住房，由市政府以成本價回購，統一管理。在申請項目建設標準備案時，應明確建設的廉租住房的面積、竣工時間、交付時間、交付方式以及違

約責任。

第十三條經濟適用住房的套型建筑面積應堅持以中小套型為主，戶均套型建筑面積60平方米左右。

第十四條項目實施單位到區建設和住房保障局進行建設標準備案時，應當提供以下資料：

（一）關于項目套型建筑面積的申請報告;

（二）項目建設批復文件；

（三）規劃建審總平面圖；

（四）資質證書復印件。

第十五條經濟適用住房的價格實行政府指導價。其銷售基準價格和浮動幅度應當按照《市經濟適用住房價格管理辦法》確定。

基準價格由開發成本、稅金和利潤組成。銷售價格一經公布，任何單位和個人不得擅自提高。

第十六條購買經濟適用住房實行申請、審核和公示制度。

第十七條符合下列條件的家庭可以購買經濟適用住房：

（一）具有本市城鎮戶口（包括符合當地安置條件的軍隊人員）；

（二）無房或住房困難家庭；

（三）符合市政府確定的中低收入線標準；

（四）市政府規定的其他條件。

第十八條符合條件的家庭購買經濟適用住房時，應向市房管局提出購房申請，填寫表格并提供相關材料：

（一）家庭成員身份證和戶籍證明；

（二）婚姻狀況證明；

（三）家庭成員收入和住房證明；

（四）其他需要提供的證明材料。

經審查符合條件的，將在媒體上予以公示，公示期為15日。準予購買經濟適用住房的資格，有效期為兩年

。

第十九條符合條件的購買人，應當持市房管局發給的《市城鎮居民經濟適用住房購房證》，在全市城六區范圍內自行選購經濟適用住房并簽訂購房合同。

第二十條購買經濟適用住房滿五年后可以上市出售。

第二十一條對違反本辦法規定，改變經濟適用住房建設用地用途或轉讓經濟適用住房項目用地的，或不按

標準配建廉租住房的，由國土資源分局按照有關規定進行處罰。

第二十二條建設單位改變建設標準的，由區建設和住房保障局責令其整改，并按相關法律法規進行處罰。

第二十三條建設單位未按規定程序申報價格的，未執行市價格主管部門審批的價格的，以及發生其他價格

違法行為的，由區價格主管部門依法進行處罰。

第二十四條違反本辦法規定，建設單位向未經審查、不符合經濟適用住房購房條件的家庭出售、出租經濟

適用住房的，由區建設和住房保障局責成限期收回。

第二十五條區建設和住房保障局、各街道辦事處應積極配合市房管局開展經濟適用住房申請、審核、公示