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1、房地產施工中的進度管理的意義
1.1施工進度管理可以降低投資成本,提高投資效益施工進度與質量投資是相互聯系的。
1.2 施工進度管理可以提高企業的經濟效益。施工進度管理是對工程建設中的工作流程和所用時間進行規劃、實施、調查等活動的總稱。建筑工程施工的進度控制,是一項重要而且非常復雜的任務,是工程建設的重要組成部分。
1.3 施工進度管理可以有效地保證工程按期完成。施工進度管理的主要任務是對項目工期進行計算,管理人員對建設項目的規模、復雜程度和資金等進行合理、詳細、科學的分析后,制定出的工程項目的最佳工期。
2、房地產建筑施工中進度管理地位與作用
房地產建筑施工中進度管理的重要性對房地產企業不言而喻。眾所周知,出于資金安排和銷售的需要,項目開工后房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間,這就要求工程必須在開盤前完成主體施工,在交房前完成項目竣工驗收。現實中,房地產公司確能做到上述兩點,問題在于目前的工程施工往往是前松后緊,即前階段超期,后階段趕工的“結構性”進度控制脫節,以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價,將問題爆發于物業管理階段,加大了企業物業管理成本,降低了企業美譽度。
房地產工程項目能否在預定的時間內交付使用,直接關系到項目經濟效益的發揮。進度控制的目標與投資控制、質量控制的目標是對立統一的,一般說來,進度快就要增加投資,但工期提前也會提高投資效益;進度快可能影響質量,而質量控制嚴格就可能影響進度;但如果質量控制嚴格而避免了返工,又會加快進度。
3、房地產建筑施工進度控制的方法
控制一詞按照法國古典管理學家法約爾下的定義為“檢查分析一切活動是否都按照制定的規章和下達的命令進行了”。施工進度控制就是將實際完成的施工進度工程量與施工進度計劃相比較,分析是否相符合或出了偏差。常用的幾種進度控制的比較方法。
3.1 橫道圖比較法
用橫道圖編制的施工進度計劃。按其實施進度情況,隨時記錄。進行實施結果與計劃要求相比較。此法直觀、使用方便,但不宜量化。
3.2 “S”曲線比較法按照計劃累計完成量與時間對應繪出的軌跡曲線稱為進度曲線。由于其形狀像“S”字母,故俗稱S曲線,將實際施工完成量累計值與時間對應點描繪在S曲線圖上時,當實際完成點在S曲線下面表示工程施工拖期、拖量;如實際完成點在S曲線上方時,表示工程施工提前、超量。
3.3 香蕉曲線比較法
按照網絡計劃各項工作的最早開始時間(ES)與最遲開始時間(LS)繪制的計劃累計完成量和時間相對應的兩條閉合的S形曲線控制圖。其形狀很像香蕉,故俗稱香蕉曲線,當實際完成累計值與時間對應點落在香蕉曲線之內時,說明計劃執行實施的情況正常。
4、房地產建筑施工進度控制的措施
4.1 提高綜合管理水平
正如上述所說,建筑工程的施工是一項動態的項目,而其中的各種因素都會直接影響到施工的進度,比如說施工材料的采購、施工安全事故的發生、施工質量的好壞等等。由此可以看出,要想真正的加強建筑工程施工進度的管理,就必須從源頭上強化施工進度的管理意識,并且提高綜合的管理水平,這樣才能夠實現預期的管理目標,確保工程的施工進度具體的實施措施包括了以下幾點:不能夠盲目的因為加快施工進度,而忽略施工的質量,因為質量是建筑工程的靈魂,一旦質量出現問題,不僅僅會影響到相關企業單位的利益,更會威脅到人們的生命安全、財產安全。
4.2 加強對進度的記錄
對于建筑工程施工過程中的進度管理工作,相關部門的工作人員必須積極的、及時的做好相應的記錄,因為記錄既是對工作的驗證,也是工作的反應。通過客觀的、全面的、詳細的記錄,不僅僅能夠及時的整合自身的管理,更能夠有效的彌補工作過程中的不足,從而保障建筑工程的施工進度。具體的實施措施包括了以下幾點:編制好工作的計劃,例如每月工作計劃、每周工作計劃以及每日工作計劃等等,以確保后續施工進度管理工作能夠有計劃可依;將日常的施工落實為表格,并且嚴格的做好相關的記錄,比如說施工中的某一個環節施工到了哪一個步驟,預計多少個工作日能夠完成等;對于比較緊的施工任務,應該派相關的負責人落實督促,并且做好跟蹤記錄。
4.3 建立順利施工的大環境
影響到施工進度的因素是多種多樣的,而要想從本質上做好建筑工程施工進度的管理,就必須先建立起良好的管理環境、施工環境,這樣才能夠確保施工的順利開展,也才能夠保證施工的進度具體的實施措施包括了以下幾點:及時的做好施工進度計劃的交接工作,以確保每一個層次每一個部門的工作人員都清楚的了解施工進度的計劃,從而避免因為溝通、交流不當而造成的不必要損失;建立并且完善關于施工進度管理的制度,因為制度的建立是為了能夠確保每一個環節都有章可循。
加快工程施工進度是一項系統工程,不能盲目地為快而快,要特別強調“百年大計質量第一”,防止片面抓工程進度而粗制濫造的做法,加快工程進度、縮短施工工期應在保證工程質量的前提下。這樣才能又快又好地建設安全、合格、標準的建筑物。工程進度控制管理不應僅局限于考慮施工本身的因素,還應對其他相關環節和相關部門自身因素給予足夠的重視。如施工圖設計、工程變更、營銷策劃、開發手續、協作單位等。只有通過對整個項目計劃系統的綜合有效控制,才能保證工期目標的實現。
參考文獻:
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2018年已成回首,2019年已經開始,新的一年我們大家有緣共聚十八公司,總結2018年工作,開始2019年工作的新篇章。在此,我對各位同仁及各級員工2018年的工作付出及對我工作的支持表示衷心感謝。現將去年工作匯報及新的一年工作計劃匯報如下:
一、2018年的工作回顧。
2018年是我們十八公司在石家莊成立的第三年,在行業面臨結構調整,環保管控影響、轉型升級競爭日趨激烈的背景形式下,石家莊留村項目部履約創世紀房地產第三年,柏林莊城中村改造項目履約尚元房地產第一年。這一年我們經歷了集團公司的升特,集團公司建筑裝配式住宅工廠產業化投產。遵從國家“一帶一路”的開放政策積極開拓國外市場等歷歷眾多利好。在這一年我們十八公司砥礪前行,克服困難,沖破種種阻力,堅持重質量、重口碑,重信譽、重履約的宗旨。各項目部嚴抓管理,發揮工匠精神,以創精品工程、宣揚鎮淮品牌、打造標準化項目部為目標,努力向前。取得了顯著成績,其中留村項目在橋西區取得先進集體,優秀項目經理管理獎項。石家莊柏林項目部在群體建筑群中以質量管理、標準化管理獲得業主的好評。在此良好的基礎上,我們取得了市場認可,先后中標了國源房地產于底項目回遷項目。柏林二期也在洽談之中。
二、2018年完成主要項目及工作
1、留村城中村改造1-2-4-6-7#樓及車庫工程
申報材料認價單58份,完成認質認價單58份。進戶門,人防門已全部安裝完成,其中防火門商業部分余6套未安裝完成(年終商業部分未計入結算付款);7#樓防火門五金件未完成。2018年留村項目部1-2-4-6#樓、幼兒園及車庫以移交業主,所有資料已移交檔案館;7#樓未交,商業未交。基本完成留村班組結算。
2、柏林莊項目部2-3-5-6#樓及車庫工程
正負零以上完成5層,2-3#樓間車庫部分完成,鋼筋采購完成1655噸。巖棉保溫板采購完成10000㎡;外墻保溫板調換業主正在議定。
三、公司運營及項目部存在問題及建議
1、項目部管理目標不明確,比如質量、安全質量目標的量化;
2、項目部技術負責人跟公司預算負責人的銜接,比如后期變更,班組工作量的計算,結算等;
3、項目部周轉工具及材料的出入庫管理、臺賬、退場。班組退場領用材料及物資的管理。班組退場結算零工等。
4、機械租賃的管理,租賃費的項目罰款處理;
房地產項目管理是一個復雜、系統性要求較高的工作,是一個資源融合的行業,資金占用大,開發周期長、風險大、控制節點多,部門工作相關性強,涉及面廣,項目差異性大。加上整個行業發展的時間短,可復制的成熟的可借鑒管理模式不多。房地企業需要在經營過程中不斷地總結經驗,不斷化解項目開發過程中遇到的各種風險。項目不可復制,但經驗可以沉淀,教訓可以銘記,工作模塊可以固化。建立房地產企業作業流程、記憶系統等工作在房地產企業的管理中顯得異常重要和迫切。一個公司沒有一套規范化的管理模式、作業流程、扎實的內力、人力儲備等,發展無從談起。
房地產企業為顧客提品和服務,不僅要借核算成本過程為其產品、服務等市場定價提供基礎依據,而且還要通過運營分析和流程化等發現引起成本變動的真正原因,控制成本以獲取關鍵優勢。成本管理作為企業管理的重要組成部分,是企業立足于市場并提高其競爭力的法寶。從總體上看,戰略成本管理體系主要由價值鏈分析、對標分析、作業成本法和作業基礎管理、目標成本法、流程再造、平衡計分卡等一系列方法體系構成,且各方法體系之間存在高度融合性、互補性。僅房地產企業流程制度體系就包括論證管理、策劃管理、設計管理、成本管理、采購管理、施工管理、營銷管理、銷售管理、客戶管理、計劃管理、財務管理、人力管理、行政管理、風險管理等內容。
此文僅就計劃管理、成本管理、采購管理的相關內容進行簡要闡述。就房地產企業流程建設與成本管理而言,主要從管理和技術兩個層面提高公司的整體管理水平,保障項目順利的開發,為客戶提供優良的產品及服務,逐漸建立公司良好的品牌,建立企業內部的管理模式,為公司的發展和擴展打好堅實的基礎。加強向行業標桿企業的學習,加強內部培訓,從思想上讓大家統一對流程的認識,認識到流程建設對企業管理的好處,不斷完善公司流程并堅決執行,不能光說不做或執而不行。當然在流程執行不順時,要適時調整優化,讓流程成為一種習慣性的工作方式。技術層面上,由內部來不斷總結自己已完成項目的優缺點,將經驗在流程中、制度中體現出來,形成模式化的范本,避免在后面項目中重犯,減少項目的風險。外部可以建立公司的專家指導制度,從市場、設計、工程、研發、成本等進行支持、保障項目的合理開發,豐富公司人員的專業技術和知識,逐步提高自身的專業技術能力。
房地產企業制度流程建設主要達到以下幾個目標:
1、通過學習實踐形成適合公司的規范化管理模式
根據公司特性調整適合公司的規范化管理模式——系統的管理流程、作業指引;
2、建立公司記憶系統
根據流程、作業指引的要求形成記錄性文件——表格表單;
根據經驗數據用用市場調研形成公司數據庫;
通過工作經驗的積累,形成公司的文件模板。
3、打好公司底盤,促進公司發展
不斷完善記憶系統,形成體系,做到管理模式的可復制;滿足企業形成規模經營的要求;
4、通過經營管理,系統考慮項目開發節點,增強預見性,協調各部門間的交叉工作,在開發周期中合理分配資源,實現資源效率的最大化。
一、計劃管理流程:《項目作業管理計劃指引》、《項目開發總體計劃管理流程》、《專項計劃編制作業指引》。
一級計劃:服從于公司長期(3-5年)發展規劃,由“項目開發總體計劃”及“年度重點專項工作”兩部分組成。公司總經理負責對一級節點進行控制。
二級計劃:為達成公司一級計劃目標而必須完成的行動計劃。包括“二級項目開發計劃”和“部門專項工作計劃”,每項二級計劃均由單一部門負責。
三級計劃:是指導某一計劃執行人工作的行動清單,它由二級計劃分解而來,每條本級計劃任務都應由某人獨立主責。
運營計劃管理可以使項目在運營過程中有序進行,部門之間的工作可互相牽制、互相推進、互相監督,當項目運營偏離目標時起到預警的作用,保障項目在可控的目標內運轉,是公司績效考核的重要工具。
二、成本管理流程:
1、項目全過程成本管理流程,流程目的:規范成本管理工作,提高管理效率。適用于房地產項目開發全過程。
2、項目成本分類與核算作業指引,流程目的:加強成本管理,規范企業成本核算,正確計算開發產品成本,便于成本資料的比較和分析。適用于項目開發全過程的成本管理。
3、可研階段成本估算作業指引,流程目的:為了加強買地前可研階段的成本估算管理,提高成本估算的效率,有效地控制成本、降低風險。適用于購地前可研階段成本估算工作。
4、策劃階段目標成本管理作業指引,流程目的:規范目標成本管理,通過確定成本目標值,明確各部門的成本控制責任,在項目開發各階段嚴格控制過程成本。適用于買地后,項目目標成本的估算與責任分解;
5、設計階段成本優化作業指引,流程目的:總結設計階段成本優化的方法,在正式施工圖完成前,實施成本優化,提高設計階段的成本管理意識,提高成本控制效果;適用于概念設計、規劃設計、方案設計、施工圖設計各階段。適用建筑、結構、安裝、景觀、室內設計各專業;
6、招標階段成本優化作業指引,流程目的:規范招標階段成本評審工作。適用于施工及材料設備招標。
7、施工階段變更簽證作業指引,流程目的:規范工程變更簽證的辦理流程,包括施工變更形成的《施工指令單》及設計變更形成的《設計變更單》,施工完成后,對新增工程的量價的確認。適用于合同簽訂后發生的工程變更。
8、工程合同款支付作業指引,流程目的:加強對項目付款的管理,規范工程付款作業,提高項目資金管理能力。適用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工結算作業指引,流程目的:明確結算程序,提高結算效率。適用于各項目工程結算。
10、后評估階段成本總結作業指引,流程目的:適用于評價項目成本的科學合理性,總結成本管理的經驗教訓,為新項目成本測算提供參照系。適用于公司所有完工結算項目。
11、成本管理評估作業指引,流程目的:明確成本管理工作的重點,促進發現公司成本管理的優缺點,便于公司高管對公司成本管理工作的評估,最終提高成本管理的水平。
三、采購管理流程:
1、施工及材料設備招標管理流程、設計招標管理流程與營銷招標管理流程,流程目的:確保招標采購過程的嚴謹、科學、透明;采用招投標方式實施采購,保證質量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程,流程目的確保合同簽訂、合同履行、合同變更、合同后評估管理的標準化與規范化,提升合同管理質量。
3、供方管理流程,流程目的:有效高效管理供方,提升集團運營效益。
4、采購管理流程,流程目的:確保采購的產品或服務符合規定的采購要求,并依據采購的產品或服務對項目整體品質的影響進行控制。
5、招投標委員會評標作業指導,流程目的:成本委員會——公司非常設機構,根據業務需要臨時組建,負責授權范圍內的評標定標;規范評標活動的公平、公正,維護公司權益。
房地產企業流程建設與成本管理是一個全員參與的過程,這個過程要讓大家感受到制度和流程給企業管理帶來的好處。制度和流程是一個堅守的過程,就像一個人克服壞習慣建立好習慣一樣,一個人有了好的習慣才能活得輕松,一個企業有了適合自身的制度和流程才能健康的發展。
參考文獻
2010經營財年上半年度,本部在各級領導的期許推手下、在兄弟部門的密切配合下,積極踐行公司改革指示精神,履行綜合管理部各項崗位職責訴求暨既定工作目標。回首這半年來的工作,現小結如下:
一、貫徹投資公司體制改革和Xx置業獨立經營自主管理指導方針下,有序開展Xx置業體、機制建設,細化現代房地產經營管理崗位職責,編制體制模型框架,起草修訂部門運營流程;根據組成部門要求,先期籌備、有效配合各部門推進遞延工作平穩展開;
二、率部投身房地產調整期間的改革大潮,明確Xx置業作為開發和銷售實體單位,全員動員為一線銷售隊伍“溝通、協調、保障、服務”的行政職能,廣延房地產綜合市場信息的觸角,為公司決策層制定相關政策,提供同行業參考坐標,配合兄弟部門完善各工作模型演練內容;
三、展開Xx市競爭區域內市場調查分析,組織撰寫市場調查報告,如實客觀的反應公司現有電信項目(名門之秀)位于Xx市房地產企業開發和銷售總體階段的宏觀發展現狀,努力找準公司未來發展的定位;上報各類材料統一行文制式,參數以數據、模型做論腳點;務求形象直觀、簡介明了;
四、對公司組建進程中,統一各方面來人思想宣導;組織共同學習,凝聚團隊意識,鼓舞士氣斗志;在低成本運營的框架內,最大限度地調動我部每個人的積極性;對尚未明確部門細分職能的工作,不推不讓,以創業者和公司主人翁的形象來開展工作;
五、最大限度的發揮參謀職能,努力向房地產專業營銷領域學習,以市場調查為論據,調動一線人員參與積極性,組織撰寫3.15營銷報告,現場銷售初見成效;人員到位后,配合營銷部編寫5.1促銷報告,跟蹤活動展開節奏,與各部門負責人步調協作,深入營銷推廣一線,奔赴Xx五縣一區等銷售前線;
六、積極參與戶型調整的論證工作,搜集戶型調整信息,為決策提供真實的客戶市場信息和戶型參考圖例,從營銷工作的后端向中段、前端逆向推演,以資金投入最小化和效益最大化的工作思路指導戶型情報的分類收集、整理、完善工作,務求細節完善、詳實有據;
七、截止10經營財年上半年度,電信項目(名門之秀)銷售業績完成情況:實現規模銷售120套,上半年訂金總計247.5萬,累計回款總計584.36萬元。
2010財年下半年部門工作計劃
一、指導思想:
始終如一認真貫徹集團2010年改革創新思路,落實公司領導工作意見的有關精神,緊緊圍繞2年期目標責任書針對電信項目和銀座項目的建設和發展規劃總體目標,積極主動地配合做好營銷部、項目部、財務部等所需的各項后勤保障工作,確保Xx置業司內外關系、銷售、開發、二次開盤籌備工作的順利進行。
二、工作總體要求:
1.加強在編員工和一線銷售隊伍的思想教育,牢固樹立綜合行政管理服務于內外部經營環境維護、服務于業主、服務于客戶、服務于社會、服務于投資公司置業公司的服務意識,努力做好自身本職工作,出色完成后勤保障、協調商議、信息管理等各項工作;
2.切實加強行政人員的勞動紀律、崗位職責、工作態度的教育和管理;分工明確、責任到位,督行人員定崗、小組協作的工作方式;實現用心做事、事必躬行的工作標準,樹立良好負責的行政工作形象;
3.科學規范地做好固定資產管理,認真細致的做好固定資產登記造冊工作,同好內部設備設施和車輛的使用管理,實現設施設備消耗量最小化,效益最大化;
4.根據單位實際了解各部下半年度活動計劃,重大活動的安排情況,確定預算外資金支出項目,預測預算內收入情況,綜合考量單位運營狀況,準確編制2010年度下半年部門預算,確保銷售和開發兩大主營業務工作有序展開;
5.有效控制運營成本,開源節流。根據公司實際,采取有效措施控制支出,最大程度地利用現有資源,確保收支平衡;
6.重視財物管理,避免浪費;嚴格遵守財務制度,規范履行采購、報銷審批制度,加強物品采購管理,建立健全報銷管理制度;
7.重視企業文化軟環境的不斷改善,關心每位員工的生活,創造和諧一家、親密奮發的工作學習環境;重視員工專業領域的職業規劃教育;增強員工雙崗(在崗和不在崗)的工作積極性;
8.健全設備設施定期檢查制度,對強弱電、通訊器材、網絡oa、給排水設施等確定專人負責,發現問題及時解決;
9.配合銷售部一線促銷活動的強勢開展,以銷售一兵的工作態度投入到銷售回款計劃的落實進程中。做好房地產政策信息、情報的搜集整理完善工作;
三、工作安排:
7月份,⑴2010經營財年下半年預算編制;⑵固定資產登記造冊工作;⑶一線銷售人員的篩選補充工作;⑷機構調整和體制優化工作;⑸崗位職責、部門流程細化梳理工作;⑹配合Xx置業資質手續完善工作;
8月份,⑴二次開盤重點時令促銷籌備工作(隨確定日期調整);⑵配合銀座2期各項證照手續辦理工作;⑶配合銷售現場的案場接待工作(同⑴);⑷配合工行等銀行按揭貸款手續準備材料工作;⑸配合集團發展與薪酬委員會中層人員績效考核;
9月份,⑴三季度工作考核情況通報;⑵營銷費用項目預算審計工作;⑶10月1號交房儀式籌備工作;⑷組織下半年度Xx市房地產綜合市場調查籌備;⑸中秋節外部經營環境團拜暨內部節假歡度工作;
10月份,⑴配合營銷部Xx重點促銷活動籌備;⑵配合售房部Xx案場活動籌備;⑶完善下半年市場調查預案的細節布置工作;⑷配合項目部就銀座2期規劃建設方案落實籌備組織工作;⑸配合營銷部就銀座2期現場銷售案場配備籌備組織工作;
11月份,⑴內部設施設備自查;⑵配合營銷部Xx重點促銷活動的后續跟進工作;⑶車輛檢修保養工作;⑷資產盤查工作;⑸行政后勤工作常規檢查;⑹設備設施的保養工作;
從上面的銷售業績上看,我們的工作做的是不好的,可以說是銷售做的十分的失敗。在河南市場上,xx產品品牌眾多,xx天星由于比較早的進入河南市場,xx產品價格混亂,這對于我們開展市場造成很大的壓力。
客觀上的一些因素雖然存在,在工作中其他的一些做法也有很大的問題,主要表現在
1)銷售工作最基本的客戶訪問量太少。市場部是今年四月中旬開始工作的,在開始工作倒現在有記載的客戶訪問記錄有xx個,加上沒有記錄的概括為xx個,八個月xx天的時間,總體計算三個銷售人員一天拜訪的客戶量xx個。從上面的數字上看我們基本的訪問客戶工作沒有做好。
2)溝通不夠深入。銷售人員在與客戶溝通的過程中,不能把我們公司產品的情況十分清晰的傳達給客戶,了解客戶的真正想法和意圖;對客戶提出的某項建議不能做出迅速的反應。在傳達產品信息時不知道客戶對我們的產品有幾分了解或接受的什么程度,洛陽迅及汽車運輸有限公司就是一個明顯的例子。
3)工作沒有一個明確的目標和詳細的計劃。銷售人員沒有養成一個寫工作總結和計劃的習慣,銷售工作處于放任自流的狀態,從而引發銷售工作沒有一個統一的管理,工作時間沒有合理的分配,工作局面混亂等各種不良的后果。
4) 新業務的開拓不夠,業務增長小,個別業務員的工作責任心和工作計劃性不強,業務能力還有待提高。
市場分析
一、加強理論學習,推進政治思想和工作作風建設
2014年,我們預算部人員一直從各方面嚴格要求自己,一方面不斷努力黨的十、十八屆三中全會精神,學習科學發展觀,增長才干,另一方面努力做好自己的預算部門工作,積累工作經驗,時刻注意自身各方面的協調發展,鍛煉自己各方面的能力,推進政治思想提升,作好預算部工作,使自己成為一名政治素質過硬的優秀預算部工作人員。
二、2014年工作亮點和不足
(一)根據崗位要求,認真履行崗位職責
結合公司最近在搞的采購招標核算、績效管理、合同分解、單類資金撥付控制來看,我們預算部門整個系統本著“集中、統一、精簡、高效”的指導思想,實現了預算工作分工、績效管理、采購招標、集中核算、規范運行、一級核算、統一管理的管理模式。
今年,在我們房地產公司上級的正確領導下,預算部按照職責分工,較好地完成了各項工作任務。我們預算部門主要職責負責項目建安成本控制管理,主要包括建安工程內容的招投標工作、合同簽訂、資金撥付、工程結算等建安成本管理控制工作。作為預算部一份子,我時刻要求預算部門員工時刻注意根據崗位要求,認真履行本崗位職責。
(二)在10年中預算部主要的業績
以格調竹境項目為例,我們預算部門工作精度可以概括為一句話就是“全景式客觀再現,全球化認知高度”。結合公司企業宗旨,結合市場變化信息,結合公司最近采取的采購招標核算、績效管理、單項與聯合采購分解、單類控制、四單管理、合同與資金撥付使用方面科學規章制度等措施及總經理的十五字方針(找差距想辦法降費用擴銷售增效益),結合現房地產開發行業預算成本與目標比較現狀,特別是房地產市場現狀來看,我們預算部門工作人員最需要的就是就是大膽細心、謹慎拼搏的精神。
在這種精神的感染下,我們預算部增強朝著遠大理想不懈追求的堅韌力,增強朝著共同目標團結奮斗的凝聚力,增強朝著美好前景開拓新路的創造力,增強我們房地產公司面向房地產市場贏得發展優勢的競爭力。
因為用心,所以出色!這就是我們預算部工作人員的一貫工作作風,為此,我們預算部門在2014年中預算部出色的完成了各項公司交代的任務。就格調竹境項目而言,在公司大力推行公司建立健全管理體制,提高管理水平的契機上,公司主管領導在項目開發初期,重點要求全面提升工程管理水平,在總結以往項目管理存在的不足中開拓思路提出新的工作管理模式,期間在摸索自身管理模式上有著成功的經驗。
我們知道,格調竹境一期從2015年年底至2013年9月16日至2013年11月20日陸續完成竣工驗收。經歷了近兩年的時間,期間全公司各個部門在公司領導的帶領下,為項目的建設付出了辛勤的汗水,在2014年我們預算部與審計部銷售部等其他部門通力合作,全力拼搏,認真統籌安排,使得該項目無論是銷售業績、在品牌知名度再次提升、工程管理(包括質量水平、工程進度、安全、成本控制)等方面均有重大實質性的突破和提升。
2014年,我們預算部做了大量房地產硬件軟件預算準備工作和采購招標、分包合包結算、合同資金撥付等工作。特別要提到的是采購招標工作的通過,由于細心謹慎的工作態度,招標到了合適的建材供應商給公司節省了十多萬的建材款差價。
我們預算部門就是心系公司,為降低成本預算著想。為公司發展遠景著想。預算部一貫將成本控制預算結算合同資金撥付工作放在首位,每到節假日前一個月都會制定節假日前工作進度檢查、下個月工作會議,制定工作計劃,落實計劃內容、完成時間和責任人,以及檢查時間,明確各項工作重點,事后進性檢查,以確保預算部門工作暢通無阻的運行。在日常工作時,我們預算部一貫強調預算結算工作時的透明操作和自我廉潔防范的意識,杜絕個人貪污賄賂的行為發生。
我們房地產公司企業就是以財務控制、成本結算為核心,提高房地產銷售管理模式。而我們預算部門就負責提供各類數據可以優化采購進貨渠道、采購進貨品種,合理安排庫存數量,對主要建材大類的進、存、毛利等方面進行成本分析,有利于資金的整體籌劃,從而降低房地產成本;系統對供應商的經營情況進行對比、分析,有利于優勝劣汰;在日常工作中,我們預算部門實時查看各部門房地產項目進度等工程預算動態,便于上級隨時掌握房地產預算狀況,做出正確的成本估計決策。
我們預算部門同時還系統對人員的管理更加規范、合理,充分利用人力資源,最大限度地節省人力。統一采購招標、結算統一集中管理,有效實現內部控制目標。
在預算管理上,我們預算部門實施分級考核目標任務管理,系統將月季任務指標(銷售額、庫存占用、毛利率、單項指標任務)層層分解到每個工作崗位,實現目標任務考核,做到有獎有罰,充分調動員工的積極性。同時系統提供資金預算指標,按照部門和崗位,以及工作結算類別進行指標控制,把握資金管理鏈,最大限度提高企業管理效益。
三、預算部門存在不足與2015年工作目標
針對預算部去年工作中發現存在的不足,例如項目預算細節遺留問題跟蹤檢查力度不夠,管理機制不夠完善等等,預算部總結一年來的實際工作情況,將工作目標與2015年定工作思路制定為:
1對預算部每個工作人員工作績效進行全方面管理核查、對于采購招標工作跟蹤和合同資金撥付等重要環節進行仔細反復核對推敲。
2.規范管理機制,完善管理制度,以提高預算部門結算采購招標,合同資金撥付工作效率和質量。
3.加強資金環節監管力度。
4.加強節能降耗的管理工作,從管理上求效益;
四、2015年工作工作思路
達到上述工作目標預算部將做如下工作:
(一)采用績效管理,采購招標核算
按照傳統的管理方式,房地產公司,一般采用分別與不同供貨商進行接觸洽談招標方式采購建材,這樣雖然可以簡化采購招標過程,但成本核算卻不真實,給造成管理混亂。因此新的一年我們預算部門將選擇單品管理、進價核算的方式,一方面能加強管理力度,對每個采購招標建材的價格、庫存、成本實行全面控制;另一方面,實行單品管理也是決策分析的前提條件。
Abstract: real estate development and project management is a complex systems engineering. Pre-project planning critical to the success of the operation of the project. The real estate development and project management of the operation of the real estate company the basis of a programmatic document of the project, to study the management of the project has a very important role.
Keywords: real estate development; project management; management
中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A 文章編號:
引言:傳統的工程管理往往不重視管理策劃,以致在綜合性大型工程項目的管理中經常會出現組織重疊、職責分工不明、計劃制定針對性不強、工作內容不具體、信息不通暢、工程進度拖延等問題。對于大型房地產開發工程項目管理策劃可以在項目開始前通過策劃文件的形式很好地解決這些問題。
一、房地產策劃的重要性
房地產策劃是連接市場需要和項目開發建設的中間環節,是開發商將潛在的市場機會轉化為現實市場機會,從而實現企業自我發展的有效手段。因此可以說,房地產策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。個人認為項目策劃是預先對整個項目進行定位和包裝然后通過一些列的宣傳手段完成項目銷售目的,實現預期利潤。下面本文簡單論述一下做好房地產策劃幾點淺見:
1、清楚房地產市場產品的特點:
在進行項目策劃之前,我們首先要清楚自己是在對什么樣的產品進行策劃,這類產品有著什么樣的特點。
商品住房,是一種很特殊的商品。住房可以通過市場自由買賣也就是近二十年的事情。在二十年以前,住房是由國家統一分配,并不是一種可以買賣的商品。但是隨著我國實現住房改革后,住房成了一種商品,可以買賣,但仍要受一定限制的商品(個人之間買賣住房,需要到房管部門辦理過戶手續,并繳納契稅等法律的限制)。有一個安身之所是人類生存的最基本需求,而馬斯洛的“需求層次理論”也將安全需求列為僅次于飲食(生存)以外最重要的需求。同時我們國家人口眾多,18億畝的土地紅線決定了土地的稀缺性,這同樣決定了商品住房在我們國家具有價格高,很可能具有唯一性消費的特點。在一個像濟南章丘這樣的三線地級城市買一套商品住房都需要五十萬元,這基本上是一個普通家庭一輩子最大的支出。但對于高收入人群來說,住房從某種意義上是身份的象征,高貴奢華的高檔社區代表了居住者顯赫的社會地位。
2、進行準確的市場定位:
進行項目策劃,定位是關鍵。項目定位是在目標客源建立的基礎上,為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規定。在什么位置建什么檔次的樓盤,建多大面積的戶型,在進行策劃之前都要很準確的弄清楚這些問題。高、中、低端樓盤的定位,中式風格、歐式風格等項目建筑形式的定位都很重要。在一個低端樓盤的項目里搭配古典浪漫的歐式風情建筑,顯然是不合適。甚至可以打破傳統的按人口、地域、收入等要素進行項目定位的做法,重新針對未來十年最具潛力的購房者群體設計、建造具有定制意義的房子。
3、以人為本,通過差異化的手段完成房地產項目策劃:
在個房地產行業競爭激烈的年代,更要注重以人為本,通過差異化的手段完成好項目策劃。注重人們對住宅新功能的要求,例如強調舒適性、注重娛樂性和多功能等方面的要求,在設計的細節方面做好項目策劃。
二、房地產工程項目管理的特點
l、實踐性
工程項目是一種固定產品,各個項目均有不同特點和要求。該產品形成過程是一種特別復雜的過程,所以要有一批有實踐經驗的人管理。協調、監督該生產過程,從而使產品達到優質,滿足用戶需求。
2、獨立性
工程項目管理單位雖然是非投資方,不負責籌措資金,但所有建設過程均應按一定規律、國家法規去運作,一切從實際出發,獨立執行,為客戶服務,不受其他干擾和干預,認真細致地履行職責,運用科學分析方法和手段,做出符合實際的結論,使工程項目經得起歷史檢驗,取得最佳經濟效益和社會效益。
3、靈活性
一個工程項目受各種條件制約和影響,必須有靈活機動的思維方式,面對實際,及時處理,任何定式思維都無法適應項目的千變萬化的需要。
4、系統性
工程項目從立項到建成使用,都是一個龐大的系統工程,涉及面廣,要能運用系統工程理論,隨時平衡各種條件,調整各方關系,不因一個小的變更而影響整體工程的進展。真正的項目管理公司要形成自己獨特的管理體系和模式,使項目管理單位企業化,服務社會化,管理結果商品化。
三、建設工程項目管理內容
因為工程項目建設具有獨特的、一次性的特點,故蘊含了效果的不確定性。項目管理就是要管理單位運用知識、技能、工具和技術從滿足和超過項目業主對項目的需求和期望。在工期、投資和質量之間尋求最佳平衡點,以使開發商獲得最大效益。項目管理主要有下列工作:
l、工程項目計劃管理和綜合協調
一個大型工程項目管理工作千頭萬緒,工作過程千變萬化,沒有一個完整的工作計劃和綜合協調是無法滿足業主的需求和期望的。其主要過程是:收集各方面信息制定匯總成一份連貫、一致的計劃書,通過規定的工作實施計劃,根據客觀變化的情況,及時、有效地調整計劃,分析偏差,采取措施,加強控制以確保計劃目標的實現。
2、工程項目各階段任務劃分及目標確定
為保證總體目標實現,必須將工程項目所涉及的全部工作細化,分解到各相關單位、部門或人。確定工作范圍、工作目標、工作標準。對各項任務的完成情況由綜合管理部門及時收集信息,分析、調整、控制,以各子項目的目標實現保證總體目標實現。
3、工程項目進度管理及過程控制
工程項目從項目建議書批準之日起就應抓進度管理,確定各種項目可完成時間,分析各活動之間依賴關系,確認過程所需時間、制定進度計劃,調整和控制進度的變化,控制工程項目進度計劃特別是復雜大型的綜合體開發建設項目,絕不能僅僅控制承包商的施工進度,而應控制影響工程項目的全部條件的進度。如設計,資金使用,對外談判簽約,設備、材料采購,價值功能實現的客觀條件等等。
4、投資控制及費用管理
投資控制的目的,是確保在批準的預算內完成工程項目的全過程。根據資源需用計劃及價格測算所需資金,編制資金使用計劃,并分配到各單項工程和各項工作之中。從工程項目設計開始就應嚴格控制,限額設計,通過控制設計變更和減少承包商的索賠,達到投資控制的目標。
5、質量管理
確定工程項目質量標準,技術要求,定期評價總體項目執行情況,以提高各相關單位、人員滿足質量標準的信心。根據實際情況分析與質量目標的符合性,制定相應措施,消除導致不滿意情況發生。
6、人力資源管理
有效地使用各種人力資源,發揮相關各方面人員積極性。通過組織確定分析角色、責任和相互關系。及時補充急需人員,裁減冗員,開發個人或組織的向上進取心和技能。
7、溝通信息
確保及時正確的產生、收集、、儲存和最終處理項目信息,是工程項目所必須的聯絡方式,任何一個信息疏漏或溝通不及時都會影響整個工程項目進展。要建立信息編碼體系,信息溝通的計劃及執行情況檢查制度。
8、采購管理
工程項目所需物資、設備采購品種多,數量大,處理不當都會影響整個工程項目的實現,必須對采購工作加強管理和控制。首先決定何時購何物,確定潛在來源,然后詢價、招標簽定合同,督促按時、按質、按量及時供應到位。
9、項目風險管理
工程項目管理機構要懂得如何識別風險,分析和應對風險。調整對策使正面事件影響擴大,把負面事件影響減到最小。
結束語:
房地產開發項目管理是發展項目的范圍、質量、成本、進度的四個基本要素管理。在項目實施過程中工程質量、進度、成本控制,控制的基礎是項目管理規劃研究,從而實現知識管理和控制;執行能力同樣重要,團隊建設和溝通交流決定了項目管理團隊的執行能力,是建設高績效的項目管理團隊重要保障。這些因素都在時時刻刻影響著房地產開發質量,需要我們管理人員認真學習和思考。
參考文獻:
[1]梁世連,惠恩才、工程項目管理學[M]、大連:東北財經大學出版社,2001、
1 房地產工程項目現場管理存在的問題
近年來,隨著我國社會經濟的快速發展,城市化建設的進程不斷加快,房地產開發項日工程成為城市化建設的一個重要組成部分。從目前我國房地產開發項目現場管理的方法和手段來看,仍然還存在著一些問題。
1.1 在現場管理部門的設計管理工作方面,一些房地產開發項目的設計由于設計單位的任務較多,加上開發商要求的設計周期較短,因此經常處于趕圖狀態,設計深度難以達到現場施工要求,設計錯、漏、碰較多,變更頻繁。如果不解決設計與施工的根源性問題,建設項目就不能按照計劃進行,勢必影響了現場管理的效率和施工質量,難以保證現場管理的科學性。
1.2 在房地產開發項目的進度管理方面,很多房地產開發項目由于種種原因,使得實際施工進度相對于開發進度計劃來說,均有不同程度的滯后,嚴重制約了房地產項目開發進程。例如,在現場管理過程中,由于開發商部門之間的協調問題,或流程過長,部門過多等原因,許多問題不能及時解決,越積越多,嚴重拖了項目進程的后腿。
1.3 在房地產開發項目的質量管理方面,有很多房地產項目的現場管理的質量較低。目前,在現場管理中經常出現的質量問題主要有:施工人員為了方便,經常不按設計圖紙和施工規范施工;監理單位不能履行應有的監管職責,偷工減料時有發生;施工人員大部分是農民工出身,較少經過上崗培訓,因此施工工藝和工序均不規范:由于沒有及時進行中間驗收和隱蔽驗收,造成工程質量隱患。以上問題說明房地產開發項目的現場質量管理還有待進一步提高。
1.4 在房地產開發項目的成本管理和控制方面,缺乏一套良好的成本管理措施和體系,主要表現在:由于合同談判和簽訂時比較匆忙,容易造成成本管理的漏洞,造成索賠和變更增加,造成成本增加;成本核算缺乏一個嚴格的程序和監督制度,導致項目成本管理失控,浪費嚴重。
2 加強房地產開發項目工程現場管理的必要性
加強房地產開發項目工程現場管理對房地產開發商而言,無疑具有非常重要的實際意義。
2.1 房地產開發項目的現場管理是房地產項目開發的一個重要組成部分,現場管理與整個房地產開發而言,就是局部與整體的關系,如果局部沒有做好,勢必影響了整體發展的效益和方向。有效而科學的現場管理可以加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系,同時也可以提高整個房地產開發項目管理的高度和水平,促進房地產開發管理工作又快又好地發展。
2.2 加強房地產開發項目現場管理水平,有利于提高開發項目的品質,提高工程質量,節約建設成本,增加企業效益。其中加強成本管理是現場管理的一個重要方面。加強現場管理的成本管理,對于房地產開發項目而言,不僅提高了效率,而且還大大節省了管理成本,避免了不必要的資金資源的浪費。
2.3 提高現場管理有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用。
現場管理雖然只是房地產開發項目中的一個部分,但是其管理卻涉及到了城市規劃、城市管理、城市環保等等各個方面的法律法規和政策。因此,提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行。這是依法辦事的體現。
3 加強房地產工程項目現場管理的措施
現場管理是一項極其復雜的管理過程。因此,針對房地產開發項目工程現場管理提出了幾點看法和對策。
3.1 設計管理方面。
規劃及方案設計、施工圖設計的管理是現場設計管理的重要工作內容之一。一
般來說,房地產開發項目的設計工作都會同時由幾個單位來完成,因此,在進行設計管理工作時,首先應做好設計工作計劃,協調好各設計單位之間的工作和任務,根據設計工作的內在關系確定出圖時間,保證設計工作與施工計劃的協調,以不影響項目實施的進展。
其次,設計跟蹤服務是設計現場管理工作的保障。目前,設計圖紙普遍存在的問題是:設計出圖時間較短,加之設計單位的設計任務較多,出圖質量難以保證,設計內審工作不到位,設計各專業之間沒有很好地防調,造成施工過程中的設計變更較多。因此,在施工過程巾的設計跟蹤服務尤為重要,處理得不及時,便會影響施工進度,造成返工和浪費。
3.2 進度管理方面。
現場進度管理是項目開發計劃得以落實的重要工作之一,實際管理工作中應該注重進度的控制和管理。目前,在房地產開發項日的管理中,較多存在著實際進度落后于計劃進度的現象。主要原因是,許多開發商在開發計劃的擬定時,為了盡快實現效益目標,脫離實際擬定開發目標,使各項工作及施工進度難以在期望的時間內完成;其次,施工單位的施工組織計劃的科學性和計劃的執行效果,設備、材料及人力的有效組織是影響進度目標實現的最主要因素,而建設單位內部的各項工作如設計管理工作、招標采購工作、分包隊伍的確定工作、內部審批工作等方面也比較突出地影響了項目實施的進度;因此,要想使現場管理的進度得到合理的控制,首先,要制定合理的科學的開發進度計劃,建設單位的自身工作應與總開發計劃有機結合,并嚴格按計劃執行;對于施工單位的計劃執行,應有嚴格的合同管理措施和經濟手段予以控制。只有這樣,進度管理才能真正有效發揮作用。
3.3 質量管理方面
針對在房地產開發項目的質量管理方面存在的問題,建設單位應采取有效的措施加以避免和改善,如:(1)要求施工人員嚴格按照設計圖紙和施工規范和工藝標準施工,加強現場施工管理,對每道工序進行控制;(2)對監理單位不能履行應有的監管職責的,應對監理單位采取必要經濟手段促使其改進:(3)提高現場管理的質最,還需要從細節做起,從每一個程序來進行。首先,要嚴格把握施工相關材料和原料的質量關。高質量的原料和材料是現場管理提高管理質量的最基本的管理工作:(4)要求并監控施工單位加強對施工人員的崗前培訓和施工技術交底,保證按合理的施工工藝和施工工序施工:(5)要求監理公司及時進行工序驗收和隱蔽驗收,避免工程質量隱患。以上措施是提高房地產開發項目的現場質量管理必要手段。總之,現場管理部門應該考慮到其管理輻射的各個方面,綜合提高其管理質量水平。
3.4 成本管理方面。
2房地產動態成本設計的基本思路
2.1房地產項目的基本成本結構
所謂的房地產項目成本在實際的控制過程中,其核心主要是借助于單項的合同成本以及其項目總成本進而對總體成本進行的一種動態管理,就其實質性而言,其成本結構圖中,項目動態執行成本主要有已發生成本和待發生成本,已發生成本主要有各個合同已經發生的成本,是已經完成工作的計劃成本和已完成變更實際的成本。而待發生成本主要是各個合同待發生成本,并包括未完成工作計劃成本和未變更計劃成本。
2.2房地產作業成本法的基本原理分析
房地產作業成本法基本原理在實際的控制過程中,主要是依據于產品的實際消耗作業。并依據于ABC的基本原理,進而將作業成本法的中心設置為作業,完成為成本的一種分配和計算,并將產品成本加以計算。作業成本法在實際的控制過程中,其基本的原理首先就要對資源進行確認,其次就要對作業清單進行建立,實現資源成本的分配和作業成本的分配,最后對產品成本進行計算。
2.3房地產動態成本管理的模型
房地產動態成本管理的過程中,主要是朝向核算型的控制性發展的,并實現價值創造性方向的發展。這種成本管理模型首先就要對成本數據進行收集,并對成本計劃進行制定,通過招標采購的方式實施合同,并進行成本分攤,最后對其評估進行綜合性的分析。
3房地產開發的動態成本控制系統
3.1系統模型
房地產開發的動態成本控制系統,同樣也有著其特定的功能系統,其主要的功能系統不僅僅有基礎信息管理和目標成本管理,同時也有著一定的合同管理、結算管理以及變更管理,就其實質性而言,這種系統模型同樣也有著一定的成本統計管理。基礎信息管理主要是對開發項目的基本信息進行記錄,目標成本管理主要是借助于作業成本法的基本原理,完成目標成本的制定,合同管理主要是對所有合同的簽約情況進行綜合性的管理,變更管理則是對項目執行過程中的不確定因素進行綜合性的分析。結算管理則是依據于不同階段的一些成本數據,進而綜合性的分析其模。成本統計管理主要是為房地產項目以后的成本測算提供科學化的數據支持。
3.2系統架構
一般而言,房地產開發的動態成本控制中,其系統架構主要有用戶服務層、業務服務層和數據服務層。用戶服務層主要是面向一般的用戶,進而做出的一種服務,而業務服務層主要是數據服務和用戶服務連接的基本架構,主要是對相應業務規則進行綜合性的定制,進而對用戶的請求做出一定的響應。數據服務層主要是對數據進行的一種維護和管理,并對業務服務層的數據請求加以響應。
4房地產開發的動態成本控制系統軟件的應用
房地產開發的動態成本控制系統軟件在實際的應用過程中,通過在北京、上海以及浙江等大型房地產企業進行了綜合性的使用,取得了一定的使用效果。首先房地產開發動態成本控制系統軟件應用過程中不僅僅能夠及時的獲取項目的全部成本信息,同時也能對不合理的成本的增長進行全面的控制,并對無效作業以及其一些增值的作業進行綜合性的分析,以便于對項目的資金狀況進行及時的了解,進而將企業的財務費用著重降低。其次該套房地產開發動態成本控制系統軟件有著更加科學合理的費用分配,能夠真實性的反應產品成本,并將房地產開發產品的競爭力全面提高。最后通過動態深刻項目的開發費用,并綜合性的分析投資的一些偏差,并借助于有效的圖表信息,對成本管理的狀態進行綜合性的分析,進而將產品的成本有效降低。總而言之,房地產開發的動態成本控制系統軟件應用的過程中,還可以實現對數據的有效收集,并有著相對及時的信息反饋,進而保證房地產開發企業的高效發展。
一、營銷管理工作
本年度圍繞公司年初制定的“網點一定帶租約售出、公寓樓基本達到清盤、辦公樓注重人氣”的目標,做好本職工作,盡力完成領導下達的各項任務。
1、做好銷售管理基礎工作。包含市場調查、售樓現場管理、銀行貸款、報表管理、銷售策略、價格策略和銷售例會等工作。
2、做好廣告企劃工作。包含廣告項目的招標、詢價;廣告方案的執行工作;
4、做好促銷活動。年初執行“20萬20套的清盤促銷”、年中執行“凱華8周年,交2萬抵8萬”的活動,年底在房地產市場充分回暖的基礎上,執行漲價策略。
二、辦公室工作
本年度圍繞“辦文、辦事、辦會”三大工作職責,充分發揮“參謀助手,督促檢查,協調服務”三個作用,在分公司經理的正確領導下,在同事們的大力支持配合下,較好地起到辦公室上傳下達的樞紐作用,為公司房屋銷售和售后服務工作提供良好的基礎。
1、做好日常管理工作。包含收發文、秘書、文件和檔案管理、日常考勤、請銷假、日常辦公用品采購與保管、清潔衛生和后勤保障等等工作。
2、做好企業文化建設工作。包含日常規章制度的“上墻、上書、上身”;日常宣傳報道工作等等。
3、做好資料上報工作。包含提報各類報表、市場營銷報表;向公司機關上報月度計劃和總結等等。
4、做好與當地政府部門的接洽工作。包括做好與當地土地局、房產管理中心、財政局、統計局和開發區管委會等等部門的對接工作;比如2011年9月17日,膠南市市委書記張大勇蒞臨麟瑞商務廣場調研的準備工作;11月份,在開發區管委會的指導下,組織申報了青島市中小企業創業基地。
三、工委工作
做好新時期的工委工作,必須樹立“以人為本”的理念,為廣大職工“誠心誠意辦實事,盡心竭力解難事,堅持不懈做好事”的宗旨,千方百計把工委工作做細、做深、做實。
1、做好學習工作。做好實時政治和業務知識的學習;比如在七一建黨節期間組織學習xx在七一期間的講話;組織多次學習中央、股份公司、集團公司和凱華公司各類文件精神。
2、組織活動。在平時工作之余,組織一系列活動,豐富職工的工余生活。
3、解決員工的困難。在下半年,申報一人為公司五幫戶。
四、其他工作
在做好本職工作的同時,盡量幫助和配合其他同事,積極貫徹團隊理念,讓自己多做一些事情,把公司的事情當做自己家里的事情,切實提高自身綜合水平。
1、協助財務做一些財務類工作,比如納稅申報、銀行業務等等。
2、領導交辦的其他事宜。比如協助濟南分公司做好興隆山莊房屋買賣合同簽訂工作;協助萊西做好萊西房地產市場的產品專項調查工作。
青島中鐵凱華公司工作
一、學習
二、營銷策劃準備工作
1、做好市場調研工作。在前期產品調研的基礎上,分三個版塊(北區新區、中區區域、南部區域)對萊西房地產市場做更加全面的調查。同時,做好客戶訪問工作,掌握客戶的消費特征,期望值等等,達到知己知彼的目的。
2、做好項目環境調研。主要針對本項目的地理位置、周邊配套和swot 分析進行分析。
3、做好中國人居金牌試點項目的活動方案。公司與中國房地產研究會人居環境委員會合作,希望借他們的力量,通過“高舉高打”的方式,占領項目推廣的制高點。
4、“新萊西、新南城、新人居”的報告。我們與望城辦事處接洽,希望借政府之手大力支持南城區域發展房地產業。
5、銷售前期準備事宜。包含整體vi部分、項目定位和推廣思路、銷售道具準備和物業公司等等事宜。
三、項目報批報建工作
1、配合做好東側地塊的前期證件辦理工作
第二部分:個人工作感受
1、計劃性和全局性最重要。盡量站在高一點的角度,把握不同階段的核心工作。
2、注重對細節的控制。比如在廣告合作上,對于稿件控制不到位,最后導致無效電話特別多。
3、持續學習。在學好業務知識和政治知識的基礎上,盡量學習一些關于房地產的經濟政策,包含土地、金融、稅收、規劃和物業等等;也要學習本專業的一些標桿企業的做法,結合實際情況,加以運用。
4、為人處世是關鍵。作為團隊中的一人,我們要善待周圍的一切,看到別人的優點,謙虛謹慎地向別人學習;互通有無,自己的長處應該與同事分享,達到大家共同成長的目的。
第三部分:2011年工作計劃。
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A
運用項目管理的基本理論,從業主方對項目管理的要求出發,研究工程項目管理的歷史發展歷程及影響工程項目管理的幾個主要因素,從中得出房地產項目業主對項目管理與建筑施工企業具有相同的共性以外,有著它的特殊性。著重分析房地產項目業主對項目進度計劃的制定,項目進度的管理及施工安全的管理工作。
1、進度控制的概念
進度控制指的是在既定的工期之內,由承包商編制合理的進度計劃,經過監理工程師的審批之后,承包商按照其計劃組織來進行施工。在其施工的過程之中,監理工程師要充分的掌握進度計劃的執行情況。一旦發現有偏差,就及時的分析產生偏差的原因以及對施工工期的影響。并且基于分析的結果,督促承包商強化進度管理的力度或者是采取一定的措施,來調整后續工程的進度計劃。如此不斷循環,以期在預定的工期內完成所有工程項目。
建設工程進度控制的最終目的是確保建設項目按預定的時間動用或提前交付使用,建設工程進度控制的總目標是建設工期。
進度控制必須遵循動態控制原理,在計劃執行過程中不斷檢查,并將實際狀況與計劃安排進行對比,在分析偏差及其產生原因的基礎上,通過采取糾偏措施,使之能正常實施。如果采取措施后不能維持原計劃,則需要對原進度計劃進行調整或修正,再按新的進度計劃實施。
2、房地產開發施工進度控制的主要任務
2.1、設計準備階段進度控制的任務
(1)收集有關工程工期的信息,進行工期目標和進度控制決策;
(2)編制工程項目建設總進度計劃;
(3)編制設計準備階段詳細工作計劃,并控制其執行;
(4)進行環境及施工現場條件的調查和分析。
2.2、設計階段進度控制的任務
(1)編制設計階段工作計劃,并控制其執行;
(2)編制詳細的出圖計劃,并控制其執行。
2.3、施工階段進度控制的任務
(1)編制施工總進度計劃,并控制其執行;
(2)編制單位工程施工進度計劃,并控制其執行;
(3)編制工程年、季、月實施計劃,并控制其執行。
3、影響房地產建設項目施工進度的因素分析
3.1、施工單位方面的因素
很多的施工單位都存在缺乏技術人員的問題,由于技術人員的缺乏,致使不少施工單位沒有辦法完成對技術有特殊要求的施工工序,從而延誤了項目工期。并且施工單位對項目工程進度及項目造價之間的關系缺乏科學的認識,一旦施工工期滯后,需要增加人力、設備時,施工單位就沒有條件增加人力、設備等,也會造成工期的延誤。
3.2、監理方面的因素
有些監理公司在進行監理工作時不能做到“公正、誠信”。在認識上也存在一定的片面性,認為控制工程進度主要是依靠施工單位實現,而監理工程師在控制工程進度上沒有多大作用,由于這種思想的存在,也就放松了對工程進度的控制。現階段雖然很多監理公司都配備了計算機等現代科技管理手段但是真正實現使用計算機對進度進行控制的還是少數,根本達不到對工程進度進行動態控制。
3.3、項目業主方面的因素
業主受到利益驅動,為了追求工程項目的進度,在工程招標文件中會不合理地壓縮施工時間,不能建立一個合理的施工工期。在評價定標時,一些業主不能正確處理好投標標價與工期的關系。一些報價雖然偏高但是比較合理的投標者會被舍棄,中標者往往是標價較低但是工期不合理的施工單位。在審查施工單位提交的施工計劃時,業主對施工方案的可行性及合理性沒有足夠的認識,不能充分考慮工期縮短對工程質量和造價的影響,所以很難實現控制進度的目標。
4、工程進度的保證措施
4.1、施工機械設備及施工技術保證措施
施工的機械設備對施工的效率有著至關重要的影響。其中塔吊工作直接影響整個現場的施工進度,所以對其的安裝、操作必要要有嚴格的要求,不但要有專門機構的質量安全鑒定同時操作人員必須具有上崗證,實行崗位責任制,而且在操作時必須嚴格按照操作規程進行操作,確保設備的安全、正常的使用,不延誤施工工期。
施工技術對施工工期影響嚴重。所以施工單位要有一支比較好的施工隊伍。對施工中對技術有著特殊要求的施工工序能夠快速的解決,確保工程進度。
4.2、施工組織及施工物資保證措施
項目中的關鍵人員例如主要技術人員、項目經理部管理人員都應該是由具有一定經驗的人員擔任,為確保工期,應該保證工程中所需要的物資、人力、設備等的充沛;項目主要管理人員在合同簽署后要能夠及時地對施工現場進行勘察,編制實施性施工組織設計,在施工過程中要按照質量管理體系,根據施工季度制定詳細的施工計劃,確保施工進度。同時要確保施工中每道工序都有充足的材料、構件、配件等,并對這些物資進行嚴格的質量檢查、實驗等。施工單位在其物資采購的訂貨合同中,不僅要涉及比較詳細的質量狀況,供貨的時間、地點等條款也要包括在內,以便為以后質量監管審查提供便利。當然建設單位也應該確保資金的到位,這樣才能避免因材料供應不足而引起的工期延誤的問題。
5、房地產項目施工安全管理
5.1、施工安全管理的基本內容
(1)依據項目設計文件、施工作業規程、有關行業和部門的法規、規程及合同文件,結合現場作業條件,檢查項目設計和施工的有關技術文件、施工順序、施工工藝、施工管理及施工人員素質等,發現問題及時向設計單位、監理單位、承包商提出口頭或書面意見。
(2)當發現違反安全保護方面的有關規定,且出現嚴重后果時,要及時提出書面通知,警告以至勒令停工等。
(3)當安全保護與施工進度發生矛盾時,應貫徹“安全第一”的原則,由項目經理負責做出調整項目進度的決定。
(4)項目經理部有關成員要參加有關的各種安全保護的分析與追查責任會議。
(5)分清事故責任,正確處理。若是由于有關當事人的責任所造成的損失和罰款,要由責任方負經濟賠償責任,不能列入建設投資。如事故屬于合同所規定的非人力所能預見和不可抗力等非責任事故,經調查認定,并按有關合同規定,單獨支付發生的相關費用。
5.2、施工安全管理的措施
(1)設計上全面細致的考慮安全因素。在項目的設計階段;就要注意安全方面的設計。在施工組織設計階段;選擇有安全防護措施的方案;
(2)采用新技術、新裝備加強施工安全防護;
(3)制定嚴密的施工安全組織措施和安全紀律;
(4)嚴格按照施工規范和施工安全操作規程施工;
(5)加強直接進入施工現場的工作人員的安全防護措施;
(6)在險要地段或工點,設置安全預警系統和監測系統;
(7)加強安全教育培訓,增強員工的安全意識,樹立“安全第一”的思想;
(8)健全各項安全檢查制度,推行安全施工責任制;
(9)建立應對突發事件的應急系統,如救護系統、消防系統等;
(10)實現安全保險制度和風險抵押制度。
總之,運用房地產建設項目管理的基本理論,站在對項目管理要求的角度,探討了影響工程項目管理中有關進度與安全問題的主要因素,重點分析了房地產項目中業主對建設項目進度的安排、管理及施工安全方面的管理工作。
參考文獻
[1]張衛東.房地產建設項目施工管理過程中的進度與安全問題探析[J].科技視界,2012,28:314-315.
[2]何俊.淺議房地產建設項目施工管理過程中的進度與安全問題[J].中國建筑金屬結構,2013,02:120.