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近年來，隨著我國住房貨幣化改革的不斷推進，個人住房抵押貸款發展迅速，貸款余額快速增長。個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時以借款人能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式，是銀行各類貸款中風險最低而收益較高的貸款。該類貸款還款期限通常要持續20-30年之久，期間借款人資信狀況面臨極大的不確定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素導致借款人支付能力下降等情況可能引發銀行的貸款風險。根據我國現行的法律，借款人不能按時償還貸款本息時，作為有住房抵押的債權人，有權以抵押房產折價、拍賣和變賣三種方式處分抵押房產以獲得債權清償。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（簡稱《規定》）第1條規定：“對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。” 這無疑降低了個人住房抵押貸款的風險，維護了個人住房抵押貸款抵押權人的權益。但目前，我國在個人住房抵押貸款抵押權人的抵押權實行方面仍然存在一些問題，探討其完善對策具有現實意義。

個人住房抵押貸款抵押權實行中存在的問題

（一）處置、變現抵押房產周期長、成本高

通過拍賣方式處置抵押房產是抵押權人控制風險的主要方式，但目前我國抵押權人在處置、變現抵押房產過程中普遍周期較長、成本較高，為此付出的時間成本、人力成本等代價難以估量，處置抵押房產已經成為抵押權人的負擔。按目前的有關規定，抵押權人完成處置、變現抵押房產要經過多個環節，即使每個環節都很順利，比如抵押權人及時提出訴訟、借款人不提起上訴、一次拍賣成功、買方能接受市場價等，也要14個月左右的時間。期間又將產生相當金額的貸款利息、罰息，該筆貸款的實際成本又要上升。拍賣成功后，扣除訴訟費、執行費用、拍賣傭金、各類相關交易稅費等費用開支，抵押權人能夠實現的處置價值已經下降。另外，抵押權人還要面臨房價下跌、拍賣成交價低于原價的風險。這些都加大了抵押權人無法全部收回貸款本息的風險。

（二）抵押權實行方式單一且無法滿足償債“緩沖”的需求

我國《擔保法》第53條第1款規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”由此款規定可知，根據我國現行法律，抵押權人實行抵押權的方法限于三種：以抵押物折價、拍賣和變賣抵押物。

當由于家庭、工作等因素導致借款人出現暫時性的支付能力下降，暫時無法正常還本付息時，借款人希望能通過償債“緩沖”，盡可能地保全房產；而不良貸款發生以后，抵押權人則通常選擇訴訟拍賣形式強行收回貸款本息，致使借款人在暫時償債能力不足時也要面臨房產被強行處置的局面。抵押權實行的單一性、強制性與償債“緩沖”需求的矛盾日益突出。

（三）抵押權人承擔的社會責任增大抵押權實行的難度

《規定》指出，對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。寬限期屆滿后，人民法院可以作出強制遷出裁定，“強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所撫養家屬提供臨時住房。”由于缺乏有效的社會保障措施，以追求利潤為目的的抵押權人卻要被迫承擔安置債務人及其家屬的社會職能，如此規定必然會使抵押權人處置抵押房產時困難重重，增大抵押權實行的難度。

完善個人住房抵押貸款抵押權實行的對策

（一）引入“保付”處置抵押房產以減輕抵押權人的處置負擔

目前，抵押權人通過拍賣處置、變現抵押房產時周期長、成本高，對抵押房產的處置已經成為抵押權人的負擔。因此，本文借鑒“保付”的業務特性，設想由類似“保付商”的機構提供類似保付的金融服務，一方面避免抵押權人親自處置抵押房產造成的人力和時間成本的損耗；另一方面，抵押權人可以將處置風險轉嫁給“保付商”，提前收回相當比例的債權。具體操作設想如下：

抵押權人與借款人簽定的借款協議中必須明確“保付商”的責、權、利，并得到借款人的書面認可。

“保付商”對抵押房產進行重新評估，按評估價值的一定比例作為保付金額，以貸款本息總額為保付金額上限。保付金額內“保付商”提供100%的壞賬擔保，未納入保付金額范圍的債權風險由抵押權人承擔。抵押權人將抵押房產處置權轉讓，“保付商”獲得獨立、完整的抵押房產處置權，同時按保付合同的規定將保付金額支付給抵押權人。

當拍賣所得超出保付金額時，“保付商”收取超額款項的15％，以提高“保付商”開展該類業務的積極性；85%部分在優先償還抵押權人未納入保付金額的貸款本金、利息及罰息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押權人應支付的房產處置中的相關費用和稅費，之后的余額歸借款人所有。但無論如何，相關費用和向有關部門繳納的稅費由抵押權人承擔。

“保付商”按保付金額收取相應比例的費用報酬。“保付商”可由資產管理公司或經營規范、實力雄厚的房產中介機構擔當。

（二）放寬“法定孳息”的清償條件且嘗試抵押權實行新方式

在國外，抵押權實行的方法除了折價、拍賣和變賣三種外，抵押權人還可以在主債權屆清償期后，取得對抵押物的占有，通過抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清償債務。所謂孳息，是指基于對原物的所有或占有而產生的效益。法定孳息基于法律原因而產生，例如利息、租金等收益。在我國，債務人在征得抵押權人的同意后，在抵押期間，抵押房產是可以出租的，即可以基于租賃產生法定孳息——租金。根據我國《擔保法》第四十七條：“債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。”根據該條款，“法定孳息”的清償條件被限定在“債務履行期屆滿，債務人不履行債務”和“自扣押之日起”的范圍內，而之前的“法定孳息”是由債務人收取支配的。抵押權人收取“法定孳息”用于債權清償的權限很小。

在此，本文借鑒“租賃信托”的業務特性，設想通過放寬“法定孳息”的清償條件，既能使抵押權人通過“法定孳息”達到盡可能收回債權的目的，又能給予借款人一定的償債“緩沖”。具體操作設想如下：

當借款人暫時償債能力不足時，為免于抵押房產被訴訟拍賣，在與抵押權人協商一致后，可采取類似“房產租賃信托”方式，利用法定孳息——租金償還債務。

房產所有人即借款人是委托人，抵押權人為受益人，可以選擇信息量大、房源廣、具有良好信用的房產中介機構作為受托人。三方當事人需事先協商，就租金分配等問題達成共識，防止借款人即房產所有人隨意處置租金收益，侵害抵押權人的利益。借款人將抵押房產全權委托房產中介進行租賃經營，房產中介按照合同約定，定期向抵押權人支付扣除有關費用后的經營收益（租金）余額，用以清償抵押權人的債權。

“租賃信托”應規定有效期限，如24個月。逾期如果借款人仍然無法按時足額償還債務，抵押權人有權通過訴訟拍賣收回債權。在《租賃合同》中應明確以下問題：明確房產已進行了抵押；明確房產出租的期限；明確抵押權人依法處置抵押房產時，承租人應予以配合。

（三）完善廉租房制度建設且轉換抵押權人的職能

界定廉租房的適用人群。目前，廉租房政策除了要考慮無力購房的社會低收入人群，還有必要將因為所購房產被行使抵押權而無房可居的借款人納入保障范圍。

借助金融市場，擴大建設資金來源。長期以來，廉租房主要靠財政和社保資金投資建設，由于提供的資金非常有限，資金匱乏、建設資金緊缺已經成為廉租房供應保障的難點。作為社會救助制度的組成部分，廉租住房制度除了依靠財政預算安排為主，從住房公積金增值收益中提取部分收益為補充，以及鼓勵社會捐贈以外， 還應充分發揮金融市場的融資功能，籌集社會閑散資金。

積極拓展規范化的住房租賃市場，作為廉租房房源供應的補充。整頓房產中介市場，強化各地房產中介機構的房屋租賃中介職能，通過房屋租賃的稅收減免等優惠政策鼓勵房產中介涉足廉租房市場，借助房產中介成熟的營銷渠道，為廉租客戶提供為數眾多的廉價房源，滿足低收入群體以及因抵押房產被處置無房可居者對廉租住房的需求。

參考文獻

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一、我國個人住房抵押貸款業務的風險類型

（一）銀行經營管理風險

1.貸前調查的風險。一是一些信貸從業人員工作責任心不強，綜合業務素質不高，認識不到潛在風險，給貸款安全留下隱患。二是一些信貸員重視抵押物或擔保者的情況調查，忽視借款者貸款資料真實性的了解，從而給銀行帶來風險。

2.貸時審查的風險。由于各家商業銀行業務競爭激烈，一些銀行為了擴大其業務范圍，片面追求貸款投放的規模指標，忽視貸款項目和借款人的嚴格審查，放松對貸款人的審批條件。

3.貸后管理的風險。由于個人住房貸款金額小，筆數多，個人變化因素較多，特別是期限較長，個人住房貸款的這些特點給貸款的后期管理帶來極大的不便，同時也造成貸后管理上的風險。

（二）借款人風險

借款人風險是指由于借款人不遵守合同約定的按期還貸而導致銀行本息不能按時收回甚至損失的風險。

（三）抵押物風險

1.抵押物不足。這既可能是貸款抵押物的價格未經評估部門評估或評估失準，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現，也可能是因為貸款期問，抵押物由于市場變化而導致抵押物的價格下跌使得借款人尚未償還的房屋抵押貸款債務高于其抵押物（房屋）本身的現有市場價格，此時銀行即使處置抵押物，也不足以償付其所欠貸款本息，勢必有一部分貸款將難以正常收回。

2.抵押物滅失。這主要是隨著環境的變化，抵押物可能由于自然的、人為的、或社會原因發生毀損、甚至滅失，而銀行由于疏敷沒有要求借款人辦理保險從而給貸款銀行的信貸資產造成了損失。

3.抵押物處置困難。處置工作并非銀行的專長，處置抵押物時需經借款人同意，否則只能通過法院強制執行，這一過程需牽涉銀行大量精力，必然加大行使抵押權的成本，有時甚至得不償失。

二、我國個人住房抵押貸款風險成因分析

（一）風險控制和防范制度存在缺陷

個人信用制度，擔保、保險制度、社會保障制度是分散、轉移風險的手段。在我國，由于制度安排本身的缺陷和運行環境的問題，弱化了防范風險效果。

（二）房地產業發展不夠規范

由于房地產業具有很強的區域性，對帶動地方經濟增長具有舉足輕重的作用，因此當地政府對成立房地產開發公司審批也不太嚴格，由此造成眾多的開發公司中良莠不齊，部分公司資金實力不強，管理水平低，資信度差。

（三）容易產生逆向選擇和道德風險

1.逆向選擇。個人住房抵押貸款市場上，逆向選擇來自于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發生前所存在的信息不對稱。

2.道德風險。一是銀行信貸內部管理中的信息不對稱導致內部道德風險。二是貸款銀行與借款者信息不對稱導致的外部道德風險。借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。

（四）個人貸款管理體制不完善

目前商業銀行普遍存在的一個現象就是：在各銀行中在信貸業務經營方面，因信貸經營違規或信貸人員的不作為而造成的信貸風險，最終導致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關責任人責任的很少。

（五）房地產融資渠道的狹窄

目前我國房地產企業資金來源主要包括以下幾個渠道：自籌資金、銀行貸款以及包括商品房預售款、施工企業墊付的工程施工款在內的其他資金來源。我國房地產融資渠道比較單一，多元化融資體系遠未形成，商業銀行體系承擔著房地產發展中的巨大風險。

三、我國個人住房抵押貸款風險的防范措施

（一）加大個人住房貸款產品的金融創新

住房貸款市場的進一步發展需要產品創新，而且這種創新應該是面向市場的、以滿足多元化需求為目標的創新。由于個人住房貸款剛剛起步，貸款品種貧乏，因此，要結合居民收入和住房消費水平，創造更多更新的住房信貸品種，使住房貸款更具廣泛性、適用性，以滿足不同的借款需求。

（二）加快個人信用制度建設

為了完善我國個人信用制度，首先要建立完善嚴密的個人信用法律環境，制訂與個人信用相關的法律是建立個人信用制度的保障

（三）建立和完善個人住房信貸保障制度

1.建立政策性保險與商業性保險有機結合的住房保險體系。我國的住宅金融機構，目前多以提高首期付款比率、縮短貸款期限和提高服務費等方式，來防范住宅抵押貸款信貸的風險。政府應該設立政策性保險公司，對中低收入者提供住房抵押貸款保險，負責政策制定、委托銀行的資格認定和監督管理等，以利于實現抵押貸款的標準化和提高抵押保險規模經濟的效益。

2.將壽險引入住房抵押貸款機制中。為了防范借款人在還款期限中因故死亡等災禍導致貸款余額無法償還的風險，保險公司可推出以購房者為標的物的壽險產品。該類消費信貸壽險的主要責任一般為：還款期內，借款人一旦身故或者全殘，保險公司將按年度的保險金額給付保險金，其家人可以用保險金支付尚未還清的貸款余額，從而完全取得房屋的所有權。

3.健全個人住房貸款擔保制度。一是目前企業員流工動日趨頻繁借款人很難取得所在單位提供的擔保。二是房產開發商提供擔保問題頗多。因此，有必要參照國外先進經驗，引進政府、民間各自分工機制，組建全國統一性的政策性住房抵押貸款擔保機構，通過為個人住房貸款提供國家信用擔保的辦法來幫助商業銀行分散化解金融風險。

（四）建立健全與房地產金融相關的法律法規

國家有關部門應在深入調研的基礎上，制定完善以下法律法規：與房地產抵押相關的法律法規包括房地產抵押的條件、程序、抵押物權力的保證、抵押物的保險、抵押物二級市場的運作、抵押物的處置等，為商業銀行個人住房貸款業務的開展掃清障礙；與房地產交易過程相關的法律、法規包括房地產交易過程債權、債務的轉移、產權交易中稅費的確定、減免、計收等。

參考文獻

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一、研究背景及文獻綜述

自從1992年中國建設銀行首發個人住房抵押貸款以來,商業銀行抵押貸款作為主要的融資方式被人們廣泛接受。而個人住房抵押貸款普遍被各大商業銀行視為低風險業務,進而從一定程度上放松了個人房貸違約風險的評估和審查。但是作為一項金融服務,其風險必然會隨著金融市場狀況、宏觀經濟環境、居民收入分配情況等各方面的變動而變動。

目前,國內的研究主要集中在分析美國次貸危機的成因、次貸危機對中國金融市場和房地產市場的影響以及對中國在金融監管和金融創新方面的啟示。如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保證、credit reputation信譽和capacity還款能力)個人住房抵押貸款風險分析框架來研究違約風險。

Lawrence,Edward&Nasser(1995)則利用美國國家財務公司1980年的詳細資料綜合考慮了住房權益因素和借款人償還能力因素,建立了logistc模型,發現貸款價值比和月還款額占家庭月收入比均是影響違約的重要因素。

何帆,張明(2007)認為次貸危機有兩個深層原因,一是寬松的貸款標準和創新的貸款品種,二是風行的證券化和偏高的信用評級。王平(2008)提出了我國在住房消費信貸風險管理方面存在缺乏風險意識、資金來源與資金運用之間存在矛盾以及風險管理技術手段落后等問題。張華(2008)認為商業銀行個人貸款業務面臨的主要風險在于合作機構的風險、客戶風險、擔保風險、操作環節的風險以及貸后管理中的風險五大部分。李兵(2008)則從房地產市場周期性波動、借款人支付能力不足、假按揭、中介機構、銀行內部人員的操作風險和道德風險、銀行同業間惡性競爭等方面分析了個人房貸的風險。王鑒文(2000)、張莉(2004)、葛虹(2006)則從個人住房抵押貸款的還款方式方面作了研究。彭宜鐘、肖俊喜、王慶石(2003)從個人住房抵押貸款利潤影響因素方面做了研究。而利用商業銀行實際房貸放款數據,用實證的方法對中國個人住房抵押貸款違約風險和銀行降低個貸放款風險方面的研究卻少之又少。

本文試圖通過對樣本數據的實證分析和研究,考察我國個人住房抵押貸款違約情況,對商業銀行在違約風險控制方面做出評價,并根據樣本數據建立模型,并提出相應政策建議。

二、實證分析

本文利用SPSS16.0軟件對樣本進行描述性統計分析、Logistic回歸分析、并用判別分析的方法對Logistic回歸結果進行修正研究,尋找出對違約風險影響最大的因素,同時建立判別模型,以便對后續放款的違約風險進行預估。

(一)樣本分類及數據說明

筆者將個人住房抵押貸款樣本分為三種情況:1、正常樣本(欠期還款數為0)。表示個人住房抵押貸款人按相關合同約定到期還款。2、逾期樣本(欠期還款數為1)。這類貸款人不同于實質性違約貸款人,逾期還款人可能由于某種客觀原因造成了短期支付能力不足,但其主觀仍然愿意繼續履行合同約定或者其客觀條件仍能保證其完成履約義務。3、實質性違約樣本(逾期2期)。所選擇的14個變量見表1。

樣本數據來源于上海市某商業銀行個人住房抵押貸款記錄,共16640個有效樣本,其中正常貸款樣本16083個,逾期貸款樣本為455個,實質性違約貸款樣本為102個。

(二)實證分析

1.描述性統計分析

本文選取14個變量,分別對三類樣本進行描述性對比分析,初步比較各種樣本之間的區別。

由樣本數據來看,實質性違約占總樣本量的0.613%,逾期貸款與實質性違約兩類樣本的總和占總樣本量的3.34%。可見,我國的個人住房抵押貸款的違約風險屬可控范圍。

由表1可知,正常貸款人平均月收入甚至低于違約貸款人平均月收入,這一點似乎出乎意料。但違約組的家庭的期供金額、貸款成數明顯高于正常組,初步說明期供金額越多、貸款成數越大,違約風險越大。此外,家庭結構和戶籍特征在兩個不同的對照組中的均值有一定的差異。需說明的是,為利用SPSS軟件進行深入的定量分析,對于還款方式、家庭結構、戶籍、性別這4個定性變量做了量化處理,正常貸款中家庭結構的均值小于違約貸款樣本,表明離婚的人違約的可能性最大,未婚的次之,而有孩子的已婚家庭違約的可能性最小。戶籍方面,違約組均值較大,表明本市常住居民違約風險比非本市常住(3年以上)和非本市(其他)居民要小。而性別在兩組均值相當,說明性別不是違約的重要影響因素。

表1 變量的描述性統計(違約與正常)

貸款狀態 正常 違約

變量名稱 均值 標準誤差 標準差 均值 標準誤差 標準差

還款方式 1.27 .003 .443 1.21 .017 .406

貸款期限 239.43 .688 87.210 251.94 3.434 81.039

抵押物面積 119.7171 .43230 54.82358 116.8019 2.42903 57.32722

抵押物價值 1039449.41 6930.524 879002.472 1013577.37 36736.472 867011.880

成數 62.8662 .12029 15.25657 66.0199 .50947 12.02398

年齡38.58 .069 8.707 37.75 .353 8.339

月收入 13741.2327 257.5310932662.82165 14386.7669 1099.02215 25937.85405

年收入 164894.79 3090.373 391953..860 172641.20 13188.266 311254.248

償債比率 45.5136 .2737134.71445 44.2658 1.42641 33.66458

家庭結構 1.81 .008 .954 2.03 .042 .984

戶籍 1.59 .006 .785 1.71 .034 .807

性別 1.35 .004 .476 1.32 .020 .468

期供金額 4769.8265 41.96663 5322.65306 5247.8512 212.926265025.24009

放款金額 626719.97 4453.208 564802.965 660154.94 24008.910 566630.626

(注:還款方式:等額本息還款法=1,等額本金還款法=2;家庭結構:已婚有孩子=1,已婚無孩子=2,未婚=3,離婚=4;戶籍:本市常住=1,非本市3年以上=2,非本市(其他)=3;性別:男=1,女=2)

類似于以上分析,對逾期樣本和實質性違約樣本進行比較分析可知,從期供金額角度看,實質性違約樣本比逾期樣本高,從貸款期限角度看,實質性違約樣本要比逾期樣本長,同對違約與正常樣本的分析一樣,兩類樣本在戶籍方面也有所差別,本市常住居民違約風險比其他兩類居民的違約風險小。由描述性統計結果不能直接得出逾期樣本與實質性違約樣本的根本差別,這一方面是由于指標體系中某些重要影響因素的缺失,另一方面也從客觀上要求我們做進一步和更為深入的統計分析。

2. Logistic回歸分析

本文通過分步驟的實驗方法選擇入選指標,以提高模型的精度。在分析過程中,以假定參數為基礎作似然比概率檢驗,并向前逐步選擇自變量,即選用forward(LR)方法;將戶籍類型作為分類協變量。得出了用于不同環境的兩個Logistic模型。

Logistic回歸的分類概率方程為:

P=11+exp[-(a+bx)]=exp(z)1+exp(z)(1)

上式的實質為:X泛指任何一個自變量,其值域沒有任何限制,將多變量線性組合α=b1x1+b2x2……bxxx以∑bixi表示,其中常數項α用b0表示,令x0恒等于1,再令z=∑bixi(i=1,2,……k)。exp表示以自然對數(2.71828)為底的指數。

(1)用于判別顧客是否有可能違約的Logistic模型

依據大樣本統計分析的要求,為了盡可能地提高預測的精度,從數據集中隨機選擇了321個有違約顧客、477個無違約顧客的原始數據參與分析。

通過7個步驟的迭代,可得如下結果:

表2的數值是用來檢驗變量進入回歸方程后,對模型適合度的增加是否有明顯的效果。如表2所示第7步的卡方的Sig.值小于0.01,已達顯著,這表示加入模型的第7個變量對因變量有明顯的影響。入選的7個變量見表3。

表2 模型系數的全局性檢驗

X2值自由度 P值

步驟7Step 24.138 1 .000

Block 772.578 7 .000

Model 772.578 7 .000

注:Step表示與上一步相比的似然比檢驗結果

Block表示與Block0相比的似然比檢驗結果

Model表示上一個模型與當前模型的似然比檢驗結果

表3是SPSS軟件在執行Logistic回歸時,所輸出變量在方程式中的分析表。在表中輸出回歸系數bI(標為B)的估計值和冪值(EXP(B),eB )等相關統計量的值。其中,eB與B都可以用來解釋回歸方程式的意義。

表3 引入方程的變量

變量 回歸系數 回歸系數的標準誤 Wald統計量 自由度 P值 優勢比估計值

步驟7還款方式 26.323 2683.678 .000 1 .9922.704E11

抵押物面積-.090 .009 89.361 1 .000 .914

抵押物價值 .000 .000 18.552 1 .000 1.000

家庭結構 1.379 .183 56.663 1 .000 3.970

戶籍 67.557 2.000

戶籍(1) -3.608 .448 64.882 1 .000 .027

戶籍(2) -1.984 .453 19.145 1 .000 .138

期供金額 .001 .000 27.487 1 .000 1.001

Constant(常數) -23.601 2683.678 .000 1 .993 .000

表4 分類表a

實際觀測值 預測值

欠款期數

正常貸款 逾期貸款正確率

步驟7欠款期數正常貸款 465 12 97.5

逾期貸款 25 296 92.2

總正確率 95.4

a. 臨界值為0.500

由表3、表4可見,方程的分類能力達到95.4%,根據(1)式,可得Logistic回歸的分類概率方程為:

P=e-23.601-0.090×抵押物面積+1.379×家庭結構+……+26.323×還款方式1+e-23.601-0.090×抵押物面積+1.379×家庭結構+……+26.323×還款方式

(2)用于判別顧客違約類型的Logistic模型

仿照前述做法,經過7個步驟地迭代,得出如下結果:

表5 模型摘要

步數X2值Cox & Snell R2 值 Nagelkerke R2 值

7 114.849 .430 .574

線性回歸中,確定系數 表示所有自變量對因變量的解釋的比例,但在logistic回歸中沒有對應的統計指標。上表的Cox & Snell R2是與此近似的統計量。這些統計量不能夠進行統計檢驗,使用哪一種近似量度,實際上只是研究人員的個人偏好而已。本文綜合考慮兩個上述統計量的結果,從表5可知,Cox & Snell R Square,Nagelkerke R Square值都小于0.6,模型代表性較差,擬合度不佳。故不再進行分類,事實上,若繼續進行分類,可得其正確分類的比例為77.9%,未達80%,也可以驗證其擬合度較低的事實。

3.利用判別分析修正Logistic模型

(1)用于判斷顧客是否可能違約的判別分析

利用原始數據進行判別分析。運用逐步判別(stepwise)進行判別分析,得到判別函數:

表6 典型判別函數的系數

變量 判別函數

還款方式 2.746

抵押物面積 -.018

抵押物價值 .000

家庭結構 .502

期供金額 .000

戶籍 .688

Constant(常數) -4.306

通過表6結果,可以得到判別函數:y=-4.306+3.746X1-0.018X2+……+0.688X2,其中y表示判別函數的得分,x1……x5分別表示還款方式,抵押物面積、抵押物價值,家庭結構,期供金額和戶籍。由該判別函數得出的判別分析結果如表7。

表7 判別分析的結果a

基于原始數據的判別分析結果

欠款期數預測分類情況正常貸款有違約貸款總計

原始值樣本分類%正常貸款 468 9477

有違約貸款 42 279 321

正常貸款 98.11.9 100

有違約貸款 13.1 86.9100

a. 93.6%的原始數據被正確歸類

由表7可知,利用原始數據進行判別分析,原來477個正常貸款樣本有468個被正確分類,原321個有違約貸款樣本有279個被正確分類,正確分類的比例分別為98.1%和86.9%,模型能夠正確分類的比率達到了93.6%,效果比較理想。

(2)用于判別顧客違約類型的判別分析

仍然利用原始數據做判別分析,分析結果如下:

基于原始數據的判別分析結果

欠款期數預測分類情況實質性違約貸款逾期貸款總計

原始值樣本分類%實質性違約貸款 54 12 66

逾期貸款 9 65 74

實質性違約貸款 81.8 18.2 100

逾期貸款 12.2 87.8 100

a. 85.0%的原始數據被正確歸類

由表8可知,該模型能夠正確分類的比率達到了85.0%。

以上兩種分析直接使用原始數據進行判別分析,模型的判別效果比較理想,所以可以以此判別函數作為判別貸款違約風險的依據。

三、綜合評價及政策建議

當前我國一些銀行的發展模式正在由分業經營走向混業經營,次貸危機警示中國銀行業在大力進行金融創新的同時,必須加強金融監管。但也要看到中國和美國在個人住房抵押貸款方面存在的差異,理性地看待和分析中國自身的問題,切不可因噎廢食,否則銀行自身的經營收益會下降,不利于商業銀行高效運行。

縱觀房產市場,房價的快速上漲往往掩蓋了大量的信用風險和操作風險,要審慎對待金融創新,做好風險管理。商業銀行應該根據自身情況,如所處的區位、市場定位、風險承受能力等因素建立符合自身情況的風險評估體系,通過建立本研究所提出的評估模型,一方面可以較為準確的評估借款者的違約風險,另一方面也可以綜合掌握本銀行的經營狀況,為銀行后續發展、整體的謀劃和布局提供信息支持。

銀行可以利用本行的歷史放款數據建立數據庫和衡量新貸款的違約風險評估模型,本研究表明所提出的模型能夠比較準確的衡量個貸放款風險,可以結合自身情況擴充指標體系,加入學歷、房價指數等更多的對違約風險有影響的變量以便更準確和全面的反映借款樣本情況。及時更新數據庫以便更好地反映銀行的經營現狀,更全面、更科學、更準確地反映客戶的違約風險,控制放款風險,提高經營收益。

參考文獻:

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中圖分類號：F83文獻標識碼：A

一、我國住房抵押貸款現狀

隨著國家宏觀調控以及中央銀行貨幣信貸政策的陸續出臺，各家商業銀行紛紛調整信貸投向，加大了對消費信貸投入，這都促使我國個人住房貸款業務迅速發展并初具規模。自從1998年我國住房改革，停止實物分配后，住房抵押貸款已經成為人們買房的主要方式，它拓展了住房貸款的巨大市場，為百姓解決了不少困難。但是，由于房價相對于居民收入增長水平顯的過高，同時又缺乏有效的消費信貸措施，最終導致居民對住宅的有效需求不足。

從樓盤開發到居民買房其間過程一般是這樣的：房地產開發商先從銀行借款建房，然后與銀行簽訂協議，待中介賣房之后把本息存入該銀行就是房地產還款。房價中除去銀行貸款本息以及中介擔保等手續費就是房地產商的利潤。但是，居民買房的首付最低價是房價的30%，那么剩余的70%這一大部分只有通過抵押貸款才能實現。顯然，在這一周轉中，不管是購買者還是房地產開發商都已經把相當大的一部分風險轉嫁給了銀行。一方面房地產商用來建房的資金來源是銀行，一旦房地產商的房子賣不出去，就意味著銀行貸款就有可能收不回；另一方面就是購買者違約不付款。現在銀行對違約問題的處理方式很簡單，但也存在相當大的風險，就是拍賣充當抵押的住房。這就存在著拍賣得來的資金不足以償還發放的貸款金額的風險。

二、住房抵押貸款證券化可行性分析

個人住房抵押貸款證券化首創于美國，后被許多國家借鑒。不同的國家和地區在具體操作上有所不同，但其本質都是一樣的。總的來說，住房抵押貸款證券化，是將金融機構的住房信貸資產經過一系列的組合，再配以相應的信用擔保，并進行信用增級，使其產生的未來現金流（主要是利息收益）的收益權轉變為可在金融市場流動、信用等級較高的債券型證券的技術和過程。

（一）實施住房抵押貸款證券化的經濟利益。實施住房抵押貸款證券化，不管對銀行、購房者、房地產商，還是金融機構都有一定的經濟利益。

1、有利于商業銀行的發展。首先，住房抵押貸款證券化可以有利于拓寬商業銀行的融資渠道，有利于降低商業銀行的經營風險，通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。其次，有利于提高商業銀行的盈利能力，實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。

2、個人購房更容易實現。通過住房抵押貸款證券化可以有效地擴大金融機構在住房抵押貸款方面的資金來源，可以更多、更廣泛地為個人購房提供必要的資金支持。再者，個人住房抵押貸款債權可及時變現，商業銀行可以擴大貸款規模，延長貸款期限，提高按揭成數，貸款利率的下調也有了條件。由于可貸資金范圍更為寬廣，人們可以更方便地獲得長期信用，從而大幅度提高個人購房者的有效支付能力。

3、進一步促進房地產業發展。房地產業發展必須要有銀行的支持，但與此矛盾的是銀行苦于抵押貸款期限長、資金回收慢，使抵押貸款受到一定的限制。如果實現抵押貸款證券化，可以為房地產業發展帶來后續資金，促進其發展，形成一種良性循環。

從以上分析可以看出，能夠從住房抵押貸款證券化中直接獲利的是銀行，而其他受益者只是間接受益，必須建立在銀行的資本狀況得到改善的前提之下。當然，如果能使銀行的資本狀況得到改善、降低銀行風險，對于穩定金融系統乃至整個國民經濟都是有利的。

（二）實施住房抵押貸款證券化可行性分析

1、我國已經初步形成住房抵押貸款一級市場的雛形，并形成初具規模的資本市場體系。個人住房貸款占商業銀行各項貸款的比重在逐漸提高，2001～2006年金融機構個人貸款在全部貸款中所占的比重從6.22%提高到了10.69%，而個人住房抵押貸款在個人貸款中的比重大約占到70%以上，如果再加上房地產商的貸款，估計和房地產有關的貸款在全部貸款中所占的比重會再翻一番。同時，銀行住房抵押貸款的日益規范化、操作的簡單化以及更具有吸引力的利率，決定了銀行抵押貸款必將主導未來住房消費的融資方式。同時，我國擁有大量的閑散資金，但是我國金融市場投資品種單一，而住房抵押貸款債券一般來說是收益穩定、安全性極高的投資品種，對機構、散戶都具有很強的吸引力，這為住房抵押貸款證券化提供了充足的潛在資金來源。所以，按照我國住房抵押貸款的現有規模及發展前景，發展住房抵押貸款證券化已經具備了資產基礎。

2、資金來源充足。到2006年底，我國居民存款余額超過161，587億元，經過多次降息后，目前國內商業銀行利率已經處于較低水平，大量的社會閑置資金要尋找收益更高的投資渠道，促使居民儲蓄尋找新的出路。于是儲戶的錢紛紛轉向了基金或者證券，這就為住房抵押貸款證券化提供了潛在的充足資金來源。

3、我國已經形成良好的投資氛圍。銀行儲蓄已不再是居民的唯一投資方式。雖然利率曾經上調，但是跟我國上漲的物價相比，居民存款獲得的收益幾乎為負。所以，近幾年來居民開始選擇更具利益的投資方式。如，購買證券、基金等。由于證券化所發行的抵押擔保證券信用級別高、風險較小且收益一般又略高于國家債券，使其一出現就能被居民所接受。所以，實施住房抵押貸款證券化應該可以擁有一定的群眾基礎。

三、我國實施住房抵押貸款證券化的障礙

雖然我國已經具備了實施住房抵押貸款證券化的一些可行性的條件，但是客觀地說，我國目前實行住房抵押貸款證券化存在著許多障礙。

（一）房地產市場不穩定，證券化缺乏良性環境。住房抵押貸款證券化的本質是通過增強資產的流動性來分散銀行投資的風險，在目前我國房地產市場爭論較大，整體不穩定的情況下，投資者投資這種證券所要冒的風險較大，造成投資者積極性不高，倉促證券化可能會造成少人問津的情況。況且，目前個人住房抵押貸款在銀行總貸款額中的比重不大，銀行也缺乏證券化的動力。

（二）我國沒有高標準的信用評價機構。由于住房抵押貸款證券化是一種技術性很強的融資行為，運作過程相當復雜，投資者無法對其每一步都進行了解并施以監控。因此，為了盡可能地規避風險，需要對發行的抵押貸款證券進行信用等級評估。我國目前資信評級機構雖然數量不少，但質量不高，主要表現在信用評級操作不規范、透明度不高、缺乏統一標準等，沒有形成被市場投資者普遍認可的高質量信用評級機構。

（三）住房抵押貸款證券化的法律障礙。我國現行的法律法規還不夠完善。住房抵押貸款證券化是一項程序性很強、涉及多方面經濟利益的工程，只有完善的法律、法規才能確保它的有效運行。隨著市場經濟的建立，我國先后頒布并修改了一系列經濟法律、法規，以維持經濟秩序。但由于我國住房抵押貸款市場起步較晚，相關的法律法規建設還很不完善，在證券化過程中可能出現的問題尚無明確的法律依據。例如，貸款轉讓方式的法律障礙、商業銀行轉讓貸款的障礙，等等。我國《商業銀行法》并沒有將轉讓信貸資產納入商業銀行的經營范圍，所以商業銀行是否可以進行未被明確界定為法定經營范圍的貸款轉讓尚存在法律障礙。

（四）住房抵押貸款證券化的技術障礙。發行住房抵押貸款證券還會遇到會計、稅收等方面的技術問題。不但會影響證券資產是否合法，也關系到每一個參與者的利益。我國現行的會計制度、會計準則關于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，主管部門很難對證券化業務實行有效的監控。所以，需要制定一套適應于復雜創新環境的、完善的、關于住房抵押貸款證券化的會計制度。目前的稅收制度對實施住房抵押貸款證券化過程中哪些環節該收稅、哪些環節不該收稅、按怎樣的標準收，也都沒有明確的規定。

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關鍵詞 商業銀行 個人住房抵押貸款 抵押貸款風險

一、個人住房抵押貸款風險的研究現狀

在金融界，風險可以被定義為：從短、中、長期來看，可能損害公司營利或現金流的任何事件及可能性。個人住房抵押貸款風險是一種細化的風險，是指商業銀行在發放個人住房貸款的過程中，由于事前無法預料的不確定性因素的影響，使商業銀行和其他金融機構不能按期將其所發放的個人住房貸款本金和利息收回，由此給商業銀行和其他金融機構造成損失的可能性。筆者以風險來源作為分類方法，把該風險歸為以下四類：外部市場方面的風險；開發商方面的風險；來自借款人方面的風險以及來自銀行內部的風險。

（一）外部市場方面的風險

外部市場方面的風險是商業銀行作為抵押貸款的提供者存在的抵押貸款市場給商業銀行所帶來的風險。它主要包括：經濟周期風險和利率風險。

經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險。楊萃（2008）認為，經濟周期會影響借款人的收入水平，威脅到貸款的還款。在國家經濟處于擴張期時銀行所面臨的抵押貸款風險較小；當經濟蕭條時失業率上升，借款人收入下降，銀行面臨的風險就會增大。張萌（2005）認為，抵押貸款風險與房地產市場的繁榮負相關，房地產市場的發展與經濟的繁榮程度存在正相關關系，所以抵押貸款風險與經濟繁榮為負相關關系。

利率風險是指由于金融市場利率波動而使商業銀行遭受損失的風險。Clauretie（1990）用實證分析的方法分析了市場利率變化與抵押貸款償付過程變動的關系。Schwartz（1989）研究了利率變動對抵押貸款提前償付風險的影響，并在1992年通過對提前償付風險和違約風險的分析提出了房產抵押擔保證券的定價模型。Entrop（2009）根據巴塞爾協定（2004b）所提的建議量化了銀行的利率風險并給出了兩種風險模型。

（二）開發商方面的風險

開發商方面的風險是近幾年學者們研究的一個熱點，它主要包含兩個方面：經營方面的風險和“假按揭”風險。

經營方面的風險是由于房地產開發商的經營不善所導致的銀行個人住房抵押貸款損失的不確定性。王慧琳（2010）指出，開發商的經營風險實際上是開發商的信用風險。房地產開發商的虛假廣告、未按時交工、物業管理不善、房屋出現質量問題等都可能致使借款人產生違約的原因情況。張駿（2010）提出，開發商信用風險實際上是一種欺詐風險，是由于房地產市場信息不對稱，監督管理欠嚴密，開發商開發行為與銷售行為的不規范導致的。

“假按揭”風險來自于房地產開發商的“假按揭”現象。該現象是指少數房地產開發企業以本企業職工、股東及其他關系人冒充客戶作為購房人，在未發生真實的商品房購買的情況下，利用虛假銷售（購買）方式，套取銀行個人住房抵押貸款的欺詐行為。畢學安（2009）把“假按揭”風險發生的原因總結為兩點：一是開發商自身資金實力不足或發生資金流動，為了保證按揭項目或其他待開發項目的運轉，在直接融資或者向銀行申請開發貸款受阻的情況下，向銀行提供虛假信息騙取貸款。二是銀行內部員工為完成上級部門下達的貸款發放任務，放松了對借款人購房真實性和還款能力的調查和審核，使銀行個人住房抵押貸款產生風險。

（三）來自借款人的風險

來自借款人的風險是銀行個人住房抵押貸款風險中的主要部分。學者們對該風險的研究主要集中在兩塊：借款人的違約風險以及提前償付風險。

美國學者George Gau（1978）認為抵押貸款違約是指抵押貸款已經完全進入自愿轉讓（抵押人把抵押物的所有權轉讓給抵押權人）或抵押人主動放棄贖回權的狀態；而非抵押貸款違約是指抵押人自抵押貸款協議生效起6.5年內沒有發生違約行為。Gau所指的違約貸款實質是指發生呆帳并進入貸款清償程序的貸款，是給貸款金融機構帶來信貸資產損失的貸款，因而可稱其為實質性違約。目前國際銀行界主要的大銀行更傾向于從兩個方面的標準來清晰地界定抵押貸款違約：首先是借款人已經逾期90天以上；其次是債務正在進行重整。在對抵押貸款違約風險的認識上，彭濤（1999）認為該風險是指借款人到期不能歸還貸款本息而給金融機構帶來的損失。葛鶯（2009）在此觀點上加入了銀行違約處理的部分，認為該風險是因借款人本人或第三方的原因導致借款人無法全部或部分支付每月還款額或貸款到期后的本金，以及進行違約處理中可能給銀行帶來損失的風險。

提前償付風險是指由于抵押貸款借款人在借款規定期限之前償付借款而引起的貸款人再投資風險。具體體現在減少了銀行的收益我國商業銀行的利潤、增加了銀行的服務成本、擾亂了銀行的資產負債結構配置、動搖銀行資產結構的穩定性、給銀行的風險管理帶來不確定性。在該風險的研究上，Quigley（1987）發現搬遷是引發提前還款風險的重要因素；Perry（2001）認為市場利率下跌、提前還款罰金減少、住宅價格上漲會導致提前還款風險加大；Schwartz和Torous（1989）等人把借款人提前還款行為視為一種期權行權行為，并分別用不同的數據驗證了買權價值對提前還款風險的顯著解釋能力。

（四）銀行內部的風險

銀行內部的風險是指來自銀行方面，以及受銀行控制的資產方面對個人住房抵押貸款造成的風險。學者們在這方面的討論主要集中在兩點上：操作風險以及抵押物風險。

根據巴塞爾委員會的定義，操作風險是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險。在成因方面，傅笛濤（2005）認為該風險來源于：人員因素（操作失誤），流程因素（流程執行不嚴格），系統因素（系統失靈）以及外部因素（外部欺詐，突發事件等）。畢學安（2009）認為操作風險是由于銀行內部控制制度不嚴，缺乏有效的風險防范機制而造成的。

抵押物風險是指由于抵押物的情況發生變動給銀行造成的風險，主要體現為抵押物價值風險和處置風險。抵押物價值風險的實質是由于抵押物貶值或損壞導致的借款人理性違約。張雪萍（2009）認為，房價回落、抵押物折舊、損毀、功能落后等原因都會造成抵押物貶值，借款人違約后抵押物不能足額抵償銀行貸款本息會加大銀行風險。抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物（房產）不能處置、或處置成本很高的風險。蔣琳（2009）提出，當法院認定借款人抵押的房屋屬于“生活所必需的居住房屋”時，一旦發生抵押貸款違約，銀行將很難對抵押的房屋進行處置，加大銀行風險。

二、個人住房抵押貸款風險研究的發展方向

由于來自借款人的風險大部分可以被量化分析，因此學者們關于個人住房抵押貸款風險的研究主要集中在該風險上。事實上，外部市場方面的風險和抵押物價值風險同樣很重要。以08年美國金融危機為例，系統風險的增大和抵押物價值的變動擴大了危機，加上金融體系的資產證券化和評級系統的負面效應，使得消費者和投資者信心不足，進而引發了大規模的金融風暴，使實體經濟受損。由此可見，學者和政策制定者們應該把個人住房抵押貸款風險中的各個方面都重視起來，在保障住房消費、經濟發展的同時，合理控制風險。

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【關鍵詞】

個人住房；抵押貨款；現象；風險；解決措施

1 我國住房抵押貨款中出現的風險問題

1.1信用問題

信用問題主要是指違反合約的問題，也就是銀行不能夠按照規定或是收到足額的本息。信用問題的特點是具有綜合性，因為其他的所有風險性得到最后都會以這種風險形式表現出來。第一，最鮮明的表現就是在金融交易過程中出現的違約情況；第二就是信用風險本身具有傳遞性和傳播性的特點，在金融交易的過程中如果單方面出現風險問題就會傳播到另一方，甚至是第三方，從而形成一種“信用風險鏈條”；第三就是信用風險本身的積累性，因為信用風險本身具有傳遞性的特點，就會使所承受的風險增加，從微觀的角度來看，就會產生“三角債”的情況，從宏觀的角度來看就會出現“金融危機”的情況；第四，信用問題具有隱藏性和突發性的特點；第五，信用問題是一種不能夠預測的風險問題，所以其中的穩定性也就不容易掌握。

1.2流動性問題

首先是我國現在的住房貸款資源主要是來自于公積金存款和儲蓄存款，商業銀行負責吸收居民的儲蓄存款，一般情況下不會超過五年的時間，基本上都是短期的，但是住房抵押貸款的時候需要三、五年的時間最長可能是十年到二十年。這種在發放長期抵押貸款的短存長貸的行為，會大量的減少商業銀行的資金流動，出現流動風險問題，從而影響到銀行的兌付能力。然后就是商業銀行具有住房抵押貸款債權或是抵押資產債權不容易實現，就會產生兩種很嚴重的后果，分別是：1.失去金融市場的有利投機會，從而造成成本的增加，產生不必要的經濟損失；2、如果存款款人進行存款或是債權人需要貸款人還清債務時，出現了資金流動的問題，從而造成銀行的倒閉和破產。

1.3抵押物問題

抵押物方面的問題主要表現在所給予的抵押物不真實或是不符合規定以及抵押物的處置風險問題。第一，抵押物不真實或是不符合規定，包含以下幾個方面：首先是抵押人用同一個房地產進行多次抵押；然后就是抵押人用別人的房地產進行抵押貸款，出現借用、冒用和用不合法的房地產證書進行抵押，或是使用別人委托自己保管的產權證書進行抵押等行為；最后就是抵押人用不合法的房地產進行抵押。第二就是抵押物在處理風險的時候也是銀行所要處理的問題。雖然有關法律中有規定，如果債務人不能夠履行自己債務的時候，債權人就能夠把抵押的房屋進行處理，并且享受賠償，但是在實際操作過程中還是不容易實現的。在我國的社會環境中，當人們不能夠還清貸款的時候，銀行在對抵押的房屋進行處理的時候還會受到法律、公安等多方面因素的限制。首先是不容易收回。如果借款人違反條約，不履行還款義務，銀行如果按照規定把抵押的房屋進行回收，就會使很多的借款人無家可歸，從而造成社會治安等多方面的問題。其次我國住房二級市場發展還不完善。其中的中介服務也不完善，銀行要對住房進行拍賣的時候，首先要對住房進行評估和維修，還要聘請律師，進行委托拍賣，這樣不僅耗費時間，而且成本也比較大，這些是銀行都不愿意受理。

1.4政策性問題

第一是住房金融承擔了一些財政分配的職權，但是在現在的個人購房消費中太注重金融機構的貸款，從而增加了金融機構的經營風險問題。第二就是住房政策長期目標的短期化情況。房地產業能夠對經濟產生拉動作用，主要原因是住房是人們最大的消費額度，強制儲蓄性較高，投資的數額比較大。利用促進住房消費來帶動經濟的增長是一個長時間的過程，而且我國現在和個人消費能力出現脫軌的情況，房價過高，使得部分商品房不能很好的出售，這種供需不平衡的關系很容易被人們理解成為個人住房問題，有效需求不充分，只是依靠擴張性的金融政策來增加人們的住房需要。這樣在短時間內提升了人們的住房需要，但是也會增加金融機構的政策風險問題。第三就是不能夠預測的政策變化。如果受到國防建設、市政建設和城市規劃等外界因素的影響，需要征用或是拆遷抵押房時，那么被征用或是被拆遷的賠償就是要根據城市房屋拆遷管理中的相關規定進行實施的，其中的補償價格一般都會低于房地產市場價格，從而使貸款人出現資金問題。

2 住房抵押貸款風險的預防措施

2.1健全住房抵押的款的有關法律法規

現在需要從房屋交易、評價、保險等方面，不斷地加強住房抵押貸款的有關法律法規，從而對市場主體和市場行為產生制約作用。比如，根據現在出現的違法抵押房屋情況，可以在《商業銀行法》中法律責任部分，進一步增加貸款欺騙性的條款；也可以在《城市房地產管理法》中對評價行業做出明確的懲罰條款，以便更好地管理市場金融秩序，減少個人住房抵押貸款中的欺騙行為；簡歷完善和健全的抵押物產權審查登記制度，對于發放程序和合同進行深層次的完善，從而有效的預防無權抵押、多抵押或是重復抵押等違法的情況；建立完善的彈性利率體系的住房抵押貸款制度，根據不一樣的經濟狀況的抵押人出臺不一樣的利率標準，從而突破我長時間以來穩定不變的貸款利率制度，從而更好的適應市場中的經濟增長方式。

2.2不斷的完善個人信用制度建設

首先是建立個人信用檔案制度。使用銀行計算機網絡技術，分層次的對居民個人信用檔案和資料進行匯集和存檔。然后是建立多層次的個人信用調查和評估制度。還有就是不斷的建立和完善個人基本賬戶制度。設立個人基本賬戶，能夠很好的展現出居民的個人儲蓄狀況和收支等情況，不斷能夠有效的加強對資金的監管和信息的回復，還可以有效的改變信息收集的被動處境，從而確保借貸雙方的實際利益。最后就是建立個人信用的監控體系。如果居民出現不好的信用行為時，不但能夠在監控機上明顯的表現出來，并且在個人信用記錄方面也會出現不好的評價。這種不好的評價對以后的職業、求職、獎金和使用信譽等方面都會產生不好的影響。

2.3完善抵押物處置制度

第一是加強建立和發展資產拍賣市場。使得抵押貸款的作用發揮到市場實處，要不斷的建立和發展有關中介機構和資產拍賣市場，對房地產的拍賣過程進行規劃，處理好抵押物的處罰問題、第二就是要不斷的建立和完善對房屋使用者的安置制度。如果在過程中出現違約的行為，就需要銀行及時的處理抵押物并且收回貸款，政府可以建立相應的經濟適用房或是廉價出租房，把那些沒有按照時間歸還的款被法院強制實施，但是又符合抵押人，合理的安排到我國公共住房保障制度的購買和租賃對象范圍。從而有效的保證了法院在強制實行拍賣抵押房產之后，抵押人能有地方可去，也是銀行信貸中的資金得以流動，而且也促進了部分房地產市場的消費。第三就是對房地產鐘的評估業務進行規范，從而有效的保證抵押物是否真實。所以，政府行政主管部門需要不斷的健全和完善評價機構的管理，強化職業道德方面的教育，不能只看到利益的所在，要全心全意為人民服務，提升效率，精簡手續，從而有效的減輕借款人的負擔問題。銀行還要強化對房地產評估人員的培訓，對于外部的評價機構和報告進行嚴格的審查，從而避免出現評價機構對市場的估計過高或是因為個人原因而對抵押物高估的情況。第四就是要科學合理的確定抵押率。在向銀行抵押的房地產中通過權威的評價機構進行評價之后，銀行要對抵押房屋的實際狀況進行分析要對抵押房的處分、轉讓和拍賣等情況中所需的費用進行綜合的考慮，從而在確保信貸資產安全的情況下，準確的規定抵押率。

2.4建立個人住房抵押貸款風險警報系統

首先是建立風險預測的數據庫，從而獲得全面的資料，經過不斷的整理和完善來收集資料，從而為以后的發展奠定基礎；然后是建立適當的風險預警模型，根據我國的實際狀況，對警戒的范圍、指標、概率等設立合適的數值；最后是建立迅速反應和預防的制度，對潛在的風險預警體系進行防范和及時的處理。

2.5強化商業銀行信貸管理

首先是強化對借款人和償還能力方面的檢查力度。然后不斷的完善和貸款有關的手續。在精簡手續流程的時候，還要不斷的完善個人住房貸款的公證、保險、抵押等手續，強化貸款合同和檔案管理的基本工作。最后要注重貸款后的管理工作以及對抵押物的審查工作，抵押物要按照國家的規定，對抵押物要進行認真的審查。

2.6強化個人住房的款證券化改革的進程

住房證券化的不斷推進，能夠使得資金更加順暢的流通，可以出現可預見性現金流入的銀行資產，從而有效的演唱還款時間，減少每月的還款金額，從而促進房地產事業的發展。還可以轉移和分散商業銀行所要承擔的風險問題，把由單人承擔的風險擴散到多人共同承擔。

【參考文獻】

[1]鞠方.淺議個人住房抵押貸款風險的識別與防范[J].生產力研究，2003，（6）：85-86.

篇（7）

支付能力理論認為被動違約一般發生在借款人收入持續減少，而導致借款人支付能力下降的背景之下。由于個人住房抵押貸款的長期性和每月還貸的特點，這就要求借款人在貸款償還期內必須有穩定的收人流。從借款人自身角度看，借款人職務降低、失業、工資外收入減少、意外事故的發生，導致借款人收入下降甚至喪失償還能力，被動違約的行為產生。從家庭的角度看，如借款人家庭支出增加，家庭負債增加，會打破銀行的預期，導致借款人不能按月償還貸款本息，被動違約行為就會發生。從宏觀上講，如果借款人所在地區經濟發展不穩定，行業周期性明顯，則易導致被動違約的發生。從貸款特征來看，貸款的數額、貸款時的利率、貸款時間等因素都是影響還款的影響因素。歸納起來，被動違約可能由以下幾個因素構成，即借款人自身角度因素、家庭支出因素、宏觀經濟因素、貸款特征因素共四個因素，如圖1。本文將著重分析個人住房抵押貸款被動違約風險的形成機理。

一、借款人自身角度因素與被動違約行為生成

被動違約的主要原因就是借款的支付能力下降，支付能力下降一個最主要原因就是他的直接收入下降。借款人的職務降低，下崗失業，所在的企業生命周期變化，工資外收入減少，發生意外事件等等，都可能導致他的收入降低。

（一）借款人職務降低導致借款人收入減少

當今的企業變化在加速，企業再造、流程重組、組織扁平化給企業帶來一系列的變革。除了企業內部變革外，企業間的兼并重組司空見慣。統計顯示，2003年前3個季度，醫藥行業的并購數顯高達43起，平均每個早期就有一起并購案發生，其激烈程度可見一斑。我國的國有企業也正進行大批量的改制重組，目前大型國企的改制面約占50%，中小企業為80%，縣屬企業改制面已近90%。同時目前員工的流動率很大，據北京外企太和企業管理顧問有限公司去年以來對國內30多個行業、近600家企業的薪酬福利調查，國內的人才流動比率正迅速上升，平均速度超過10%，而且還有加速流動的趨勢。在北京中關村這些地方的流動率更高。

這些資料表明，企業內的變革、各行各業的兼并重組、國有企業的改制、員工的流動已不是小概率事件，導致大量人員的職務發生變化，這些人員中不缺乏房貸者。很多借款人會降低職務，失去以前優厚的工資待遇，有的借款人甚至會失去工作。有的借款人因為流動一時找不到滿意的工作而喪失償還能力。這些都會導致違約的風險增大。對銀行而言，借款人崗位變化是不可預期的信息，借款人職務降低是造成被動違約的一個重要因素。

（二）企業生命周期變化導致借款人收入減少

企業都會有生命周期，處于衰退期或者死亡期，會導致大量的員工失去工作。世界500強平均壽命為40―50歲，跨國公司、平均壽命為11―12歲，在日本和歐洲，企業的平均平均命周期為12.5年。在美國，有62%的企業平均生命周期不到5年，存活能超過20年的企業只占企業總數的10%，只有2%的企業能活50年。而在中國，大集團公司、平均壽命在7-8年，一般的中小企業平均壽命只有3-4年。因此，企業組織總體上早現出高死亡、短壽命的特征。據中國首部《中國民營企業發展報告》藍皮書統計，全國每年出現15萬家民營企業，又有10萬家死亡;有60%的民營企業5年內破產，有80%民營企業10年死亡，平均壽命只有3.5年。

企業的倒閉涉及的大量個人房產借款人員，如果這些借款人員不能及時找到工作，進而會影響他們的還貸能力，導致被動違約的可能性增大。

（三）個人工資外收入變化導致借款人收入減少

目前我國不少居民除了有一份的工作外，謀求工資外收入。如有些居民投資股票、基金，有些居民投資網上商店，有些居民去投資做短期生意。但是這些投資都暗含風險，以2007年股市為例，很少有人從這個年份得到很高的回報。這些人工資外收入的減少也導致他們的支付能力下降，致使被動違約的可能性增加。如果借款人購房時支付能力源于工資外收入，那么借款人的工資外收入降低時，會導致他們被動違約的概率增大。

（四）個人的意外事件導致被動違約

個人不可頂期的家庭破裂、意外事故致殘以及健康狀況下降等都會使個人支出增加，導致被動違約的可能性增大。

1.家庭破裂導致被動違約

目前離婚導致家庭破裂是尋常事件。民政部最近公布的《2005年民政事業發展統計報告》中說，2005年全國辦理離婚手續的有178.5萬對，比上年增加12萬對，離婚率為2.73‰，比上年增加0.17個千分點。這份統計報告還顯示，從2002年以來，我國離婚率一直呈現持續走高之勢。中國社會科學院人口學專家唐燦的調研報告中指出，據2003年北京市統計年鑒公布的數據，2002年北京市的離婚總數為38756對，當年戶籍人口為1136.3萬，離婚率達到6.82‰；當年的結婚對數為76136對，由此計算離結率高達50.90%。也就是說，這一年平均每天不到兩對夫妻結婚就有一對夫妻離婚。通常情況下，已婚借款人是夫妻雙方共同賺取收入，一般會比單身收入高，且穩定性更強。離婚可能導致家庭的可支配收入銳減，導致還款能力下降，被動違約的可能性增大。

2.意外事故致殘、死亡導致被動違約

個人住房貸款人的意外事件也是造成被動違約的一個因素。我國每年因意外事件致死致殘所涉及的人員數量巨大，2005年，僅交通事故中即造成98738人死亡，469911人受傷。這些意外事件牽涉的房產借款人喪失還款能力，直接造成銀行放貸的損失。

二、借款人家庭支出增加與被動違約行為生成

（一）教育支出的增加導致被動違約

教育支出這筆龐大開支構成借款人被動違約的誘因。北京大學“中國教育與人力資源研究”課題組與國家統計局城市經濟調查隊合作，于2005年4月開始，在北京、山西、遼寧、黑龍江、浙江、安徽、湖北、廣東、四川、貴州、陜西和甘肅等12個省市選取了1萬戶城鎮居民，對2004年城鎮居民教育與就業情況進行了調查。數據統計表明:隨著教育程度的提高，家庭負擔的程度明顯提高。供養一個本科及以上的學生，要花掉近一半的家庭支出。李文利（2006）通過調查分析，高校生均個人總支出在2003―2004學年約為14900元。中國社會科學院的《2006年經濟、社會藍皮書》顯示，現在上學貴已成為新的民生問題。這些資料表明，教育支出加重家庭的支出，致使家庭的可支配收入減少，是借款人被動違約的成因之一。

（二）醫療支出的增加導致被動違約

人們的健康水平日益提高，但醫療費用的上漲速度的速度也很快，超過了人均收入的增長速度，醫藥衛生消費支出己成為家庭食物、教育支出后的第三大消費。2000―2004年，城市的年醫療衛生費支出增長了13.5%。1993-2005年，城鎮居民人均醫療自費支出從56.89元增加到600.9元，增長了9.6倍，醫療保健支出占居民消費支出的比例由2.7%上升到7.6%，年均提高0.41個百分點.1993-2005年的12年間，城市居民人均醫療保健支出年均增幅分別為21.7%，比同期城市居民人均收人的增幅分別高9.3個百分點。很多家庭因病致貧、因貧致病的情況時有發生。隨著城市工作步伐加快，越來越多的人身心處于亞健康狀態，比如18歲以上的深圳居民精神疾病患病率為21.1%。健康誘因隨時都可能導致家庭的支出增加，導致借款人被動違約。

三、宏觀經濟因素與被動違約行為生成

個人收入和支付能力離不開宏觀經濟大環境。從宏觀上講，如果借款人所在在地區經濟發展不穩定，行業周期性明顯，通貨膨脹高漲，意外經濟事件的發生，則易導致借款人收入波動，被動違約的發生概率增大。

（一）行業經濟周期導致借款人收入減少

行業周期是一個普遍現象，各行各業都有“大小年”之分。伴隨著行業的起落，也牽扯著大量人員收入發生變化。比如我國國內石油價格長期背離國際市場價格，尤其是國內成品油價格與原油價格嚴重倒掛，使得煉油行業虧損嚴重。近幾年鐵礦石等原材料的的瘋狂上漲也考驗著下游企業。個人住房借款人的收入可能因為行業的低迷而降低，導致他們被動違約的風險增大。

（二）通貨膨脹導致借款人收入減少

通貨膨脹會導致購買力下降，衡量通貨膨脹的指標通常用商品零售物價指數（CPI）。自改革開放以來，我國有幾次商品零售物價指數上漲高峰，比如1988年CPI為118.5，1993、1994.和1995年分別為CPI為114.6、120.0、和113.1。2007年各月CPI指數出現了大幅的上漲，各國的物價指數如表1所示，物價指數的上漲會導致房貸還款人的可支配收入減少，到期還款能力下降，導致違約的可能性增大。

（三）意外經濟事件導致借款人收入減少

在經濟運行中，偶爾出現不可預期的突發事件，比如1998年的洪水、2003年的“非典”、2008年的雪災等等。2003年的非典對經濟的影響總額為2100億元，受到最大沖擊的是商業、餐飲、酒店、娛樂等行業。當年全國在這些行業中就業的大約有5000萬人，如果其業務量受影響程度按照10-20%估計，就業崗位萎縮的壓力在500萬人到1000萬人之間。從全年度看，在非典得到控制的情況下，實際減少的工作崗位可能在200萬個左右。2008年，中國大陸發生了五十年來最大的一場雪災，加上新《勞動法》的頒布，有港資企業估計，僅廣東省東莞市至少有四千家企業倒閉或搬遷。這些大事件對經濟運行造成很大的影響，致使千千萬萬的企業發生困境，進而導致很多很多房產借款人員收入大幅降低，導致還貸的被動違約可能性增大。

四、貸款特征與被動違約行為生成

住房抵押貸款組合自身的特征，比如貸款成數、貸款期限、貸款利率、貸款金額等因素會直接影響借款人每月的還款額度，每月還款額度越大，給借款人還款壓力越大。因而住房抵押貸款組合自身的特征也會影響被動違約行為，具體分析如下：

(一)貸款成數與被動違約

貸款成數越高，在既定的收入水平、貸款利率和期限下，借款人月還款負擔相對也越大，如果借款人在還款期間收入惡化，被動違約的可能性增大。

(二)貸款期限與被動違約

貸款期限越長，借款人因重大疾病、意外傷殘、失業或婚姻變故等導致違約風險發生的可能性也越大，即被動違約的可能性越大。

(三)貸款利率與被動違約

貸款利率越高，借款人的利息負擔就越大，因而一般認為貸款利率越高，個人住房抵押貸款違約風險就越大。

（四）貸款金額與被動違約

貸款金額反映借款人的絕對財務負擔。在收入既定的條件下，貸款金額越大，則財務負擔越大，借款人財務惡化時貸款發生違約的可能性就越大。同時，一旦違約，銀行在這筆貸款上可能遭受的損失也越大。貸款金額為住房價格與住房面積的乘積。房價的高低和房子面積的大小都是影響借款人還貸的因素，房價越高，房子面積越大，每月還款的額度就越大，個人住房抵押貸款違約風險就越大。

結論

從上面的分析可以看出，影響個人被動違約的成因是多方面的，借款人自身收入下降、家庭支出增加、宏觀經濟的影響、貸款本身特征等因素都有可能導致個人住房抵押貸款借款人被動違約。我國銀行個人住房抵押貸款余額從1997年的190億元，發展到2006年初達1.9萬億元，9年時間增長了100倍。個人住房貸款一般期限較長，一般在5-20年左右，最長可達30年。個人住房抵押貸款龐大的數量和漫長的還款期限，對銀行而言暗含著巨大的風險。因此銀行要從各個方面規避自身的風險，比如構建個人信用評級制度，建立住房抵押貸款擔保制度，實現商業銀行住房住宅抵押貸款的資產證券化等等。

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[14]安卓.華為事件：深圳轉型的企業背景[N].南方周末，2008年3月17日（B5）.

篇（8）

第二條  本辦法所稱委托人是指廣州市住房公積金管理中心；受托人是指受委托人委托辦理住房公積金個人住房抵押貸款業務的商業銀行；借款人是指具備本辦法所規定的條件向委托人提出借款申請的自然人。

第三條  住房公積金個人住房抵押貸款，是指按規定實行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工，以在本市購買的自住普通住房作抵押所申請的住房公積金低息貸款。

第四條  住房公積金個人住房抵押貸款實行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金義務與權利對等的原則。

第五條  住房公積金個人住房抵押貸款業務由受托人根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等內容具體辦理；并委托人履行本辦法規定的有關權利與義務。年度貸款計劃由廣州市住房制度改革領導小組確定。

第二章  貸款對象和貸款條件

    第六條  貸款對象，是指按規定實行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工。

第七條  貸款條件。同時具備下列條件者，可申請住房公積金個人住房抵押貸款：

（一）具有城鎮常住戶口或有效居留證件；

（二）具有按規定繳存住房公積金或參加住房貨幣分配的證明；

（三）銀行存款達到所購住房總價款的20％以上（含20％）；

（四）具有穩定的職業和穩定的收入來源，有償還貸款本息的能力；

（五）簽訂了購買住房的合同或協議；

（六）符合委托人和受托人規定的其他條件。

第八條  每個符合貸款條件的借款人只能享受一次住房公積金個人住房抵押貸款。

第三章  貸款的額度、期限和利率

    第九條  貸款額度。辦理貸款，每筆貸款額度必須同時符合以下條件：

（一）按借款人在離、退休年齡內所繳存的住房公積金或所獲得的住房貸幣分配補貼總額計算；其配偶、同戶成員或非同戶的直系血親，經本人同意，也可以計算其份內額度；

（二）經不高于所購住房評估價值的80％計算；

（三）最高貸款額暫定為16萬元，今后，根據住房公積金的歸集情況和社會經濟發展水平進行調整。

住房公積金貸款額不足時，借款人可向受托人申請商業性購房抵押貸款，并另行簽訂合同。

第十條  貸款期限最長不超過20年。

第十一條  貸款利率。按照中國人民銀行規定的住房公積金個人住房貸款利率執行。

第四章  貸款程序

    第十二條  職工申請住房公積金個人住房抵押貸款，應到受托處填寫借款申請書，并連同本辦法第七條規定的有關證明文件，交受托人審查。

第十三條  受托人審查同意后，將借款申請書連同有關資料送委托人審批。

第十四條  委托人審查批準后，借款人按規定辦理房屋抵押及保險等有關手續，并與受托人簽訂借款合同。

第五章  貸款抵押、償還

    第十五條  借款人必須將所購住房用于貸款抵押，以預售房產（期貨）作抵押，應將預售房屋合同和市國土房管局出具的抵押登記備案證明交受托人保管，預售房單位在辦好《房地產證》和《他項權證》并交受托人保管之前，如借款人違約，預售房單位承擔連帶按期償還貸款本息責任。

第十六條  抵押房產的價值以具有資格的廣州市房地產估價機構評估的價格為準；未經受托人同意，借款人已抵押的房產不得再作其他抵押或出租、轉讓、變賣、贈予。

第十七條  借款人在辦理房公積個人住房抵押貸款的同時，又申請了商業性購房抵押貸款的，對所購房產進行處分時，所得款項須按比例償還。

第十八條  借款人應按照借款合同償還到期的貸款本息，超過銀行寬限期仍不償還的，受托人應按規定加收滯納金。

第十九條  貸款采取按月償還方式。如借款人連續6個月沒有按借貸合同約定償還貸款本息，受托人有權通知預售房單位內代為償還。

第二十條  借款人還清全部貸款本息后，受托人應在三十日內將抵押房地產權證及其他權益文件退回借款人，并到市國土房管局辦理抵押登記注銷手續。

第二十一條  出現下列情況之一的，委托人、受托人可依法對抵押物進行處分：

（一）借款人違反本辦法規定之條款；

（二）借款人未按借款合同規定的條款嘗還本息；

（三）借款人在還款期限內死亡、宣告死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼續人、受遺贈人、監護人、或其繼續人、受遺贈人、監護人，或其繼續人、受遺贈人、監護人拒絕履行措款合同之條款。

第二十二條  借款人不履行借款合同時，經協商采取作價轉讓或拍賣方式處分抵押物的，所得價款應按下列順序分配：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）扣除與處分抵押物有關的稅款；

（三）償還抵押人所欠貸款本息及違約金、賠償金；

（四）剩余部分退還抵押人。

處分抵押物所得金額不足以支付貸款本息和違約金、賠償金時，委托人、受托人有權向貸款人追索不足部分。

第六章  抵押物及貸款保險

    第二十三條  借款人在抵押合同簽訂前，必須到受托人認可的保險公司辦理指定險種的抵押物及貸款保險，保險金額不得少于借款額；并將受托人列為保險合同的第一受益人。

第二十四條  抵押物及貸款保險期限應與抵押期限一致。在抵押期間，借款人不得以任何理由解除保險合同，否則，受托人有權代為保險，一切費用由借款人承擔，在保險期間，抵押物如發生保險責任范圍以外、因借款過錯而造成的損毀，由借款人負全部責任。

第七章  貸款監督

    第二十五條  借款人應保證貸款專款專用，否則受托人有權提收回貸款。

第二十六條  借款事同當事人的任何一方，要求解除或變更原合同內容，應以書面形式通知對方，在未達成協議前，原合同繼續有效。

第二十七條  借貸方之間發生糾紛時，應及時協商解決，協商不成時，當事人可依法申請仲裁或向當地人民法院提起訴訟。

第二十八條  借款人不符合貸款條件而獲得貸款的，一經發現，即取消其貸款資格，由受托人追回已發放的貸款，并由委托人根據中國人民銀行《貸款通則》的有關規定追究處理。

第二十九條  因受托人或委托人的工作人員不負責任。玩忽職守，而導致住房公積金貸款出現損失的，依照國家法律、法規及有關規定追究其領導和工作人員的責任。

第八章  附則

篇（9）

近年來,我國經濟的快速發展,城市化進程的加快,居民收入水平的提高以及居民對改善居住條件的渴望,促使我國房地產業迅速發展。與此同時,我國商業銀行個人住房抵押貸款業務的增長規模也相應加快,個人住房抵押貸款已經成為銀行發放貸款的主要領域之一。美國次貸危機打破了住房抵押貸款是優質資產的神話,同時也給了我國房地產市場及商業銀行一個很好的警示,對此我們應該引以為鑒。

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款業務發展現狀

近年來,個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的“零售業務”,被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段,個人住房抵押貸款已成為商業銀行重點拓展的貸款投向。1998-2009年,住宅年銷售額平均增長率達到35%以上(1998年為2007億元,2009年為43900億元),然而,同期的城鎮居民可支配收入的年平均增長率卻只有10.1%(1998年為5425元,2009年為17175元),兩者間懸殊的增長差距再加上政府啟動內需的政策,極大地促進了住房抵押貸款這一金融產品需求量的增長。2001-2009年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況見表1。

從表1我們可以發現,2001年以來,城鎮居民人均可支配收入在逐年增加的同時,個人住房抵押貸款每年期末余額基本上都呈現發展迅猛的態勢,而且其增長率高出收入增長率很多。原因是近年來我國房地產市場的高漲、房價飆升大大超出了人均收入水平,房貸市場便順勢迅猛發展了起來。截至2007年底,個人住房抵押貸款作為銀行消費信貸業務中所占權重最大的一種貸款種類,年末余額已達到30128億元,個人住房抵押貸款余額占金融機構全部人民幣貸款余額的比重一直穩步上升,2007年末首次超過10%。

2008年金融危機的影響開始波及全球,我國國民經濟各方面均受到不同程度的沖擊,GDP增速減緩,居民可支配收入增長率也出現下滑,我國房地產市場有所調整,商品房成交量減少,房屋價格漲幅有所回落。受房地產市場、個人信貸需求趨降等因素影響,個人住房抵押貸款2008年末余額29800億元,首次出現下降,占消費性貸款余額的比例比2007年同期下降了2個百分點。

2009年,為應對國際金融危機,我國采取了一系列促進房地產市場健康發展的政策。商品房銷售面積增幅持續增加,房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價格上漲的特點表現得更為明顯。在市場變化的影響和政府大力采用宏觀調控手段的作用下,全國房地產信貸也出現較快增長。商業性房地產貸款余額快速增長,個人購房貸款持續回升。2009年末,個人住房抵押貸款年末余額達到47600億元。

商業銀行之所以積極發展個人住房抵押貸款,主要原因有兩點:一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持;二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產,不良貸款率極低,比批發類貸款風險小得多。事實上,個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小并非必然,它是同經濟環境等因素密切相關的。

二、中美兩國關于個人住房抵押貸款風險的比較

(一)房地產金融市場風險

我國房地產金融體系和美國相比相對簡單,地產金融參與者相對單一。目前,我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款,這種單一地產金融機制,使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。各商業銀行既沒有建立客戶分級體制,也沒有對抵押貸款進行分級,個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的,個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準,在具體掌握過程中,對符合準入條件的客戶,基本上給予全部的優惠條件,缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。

(二)利率風險

從2004年6月開始的兩年時間里,美聯儲連續17次提息,利率大幅攀升加重了購房者的負擔,美國房貸市場逐步出現自2001開始異常火爆后的降溫現象,而樓市的低迷正是引發此次次貸危機的導火索。與美國房地產發展相類似的是,我國央行從2004年10月開始連續8次加息,盡管單獨一次加息增加的還款額不算大,但多次加息后購房人累積的房貸負擔已不小,一旦房價出現波動,違約情況必然大增。這與美國次貸危機的誘因一致,一旦房地產市場出現降溫,購房者因此而無法及時還貸,房地產抵押貸款的風險將大量暴露。

(三)信用風險

我國沒有美國的次級按揭貸款制度,但并不能否認我國存在著相似制度。“假按揭”,就是一種欺騙行為,主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資,如挪用到房地產開發,或者進入股市,導致商業銀行信貸風險大幅上升。這種騙貸行為,很大程度上導致了我國個人住房抵押貸款不良貸款率的上升。在我國房貸體系尚處在發展的過程中,信用風險不容小覷。

(四)銀行的風控管理水平

我國銀行的風險管理水平較低,征信系統反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足,且信息失真問題非常嚴重。基礎數據的缺失使得我國金融機構進行風險特征量化、制定更加科學合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據和基礎。國內很多銀行為爭奪市場,通過降低審批標準、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入,而且創新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產品,增大了房貸資產的風險。這些與美國次級貸款機構預期房價不斷上漲而降低信貸審批標準的行為如出一轍。

(五)結構性風險

美國次貸風險的暴露是由于房地產泡沫的破滅,而我國存在同樣的隱憂。不過由于目前經濟仍處于繁榮高漲的發展階段,公眾對增長的預期非常樂觀,因而并未出現調整跡象。一旦出現重大的負面消息,風險就會完全暴露出來,改變投資者的市場預期,從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。我們還沒有真正經歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形,因此國內銀行對住房按揭貸款的風險管理水平還沒有經受過檢驗。目前按揭貸款的風險被掩蓋了,正如美國次貸市場在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以來,美國的房價出現大幅度下滑,其實只是5%-10%的下跌而已,卻能使占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰,盡管房價下降并不是唯一的原因,但是殺傷力足顯。

此外,還有政策風險、法律風險等一系列風險都是我國現階段個人住房抵押貸款業務發展過程中存在的風險,需要我們加以防范。

三、個人住房抵押貸款風險防范的對策和建議

(一)制度建設及風險意識方面

第一,應當高度重視住房抵押貸款的風險。我們必須從美國次貸危機中汲取教訓,切實加強和改進房地產信貸管理。管理的具體措施可以分為兩個方面:一方面對新的住房抵押貸款實行嚴格的審核制度,提高貸款條件;另一方面要做好現有房貸價值的重估和壓力測試,適時調險撥備,加強銀行的住房抵押貸款風險意識,防止出現類似美國的次貸危機。第二,必須科學推進金融創新。美國的次級抵押貸款和次級債,蘊涵著大量的金融創新,金融創新工具本身并沒有問題。但在金融創新過程中,控制杠桿是分散業務風險的前提,是控制創新業務風險范圍的必須。美國次級債危機很大程度上反映出次級抵押貸款市場制度上的不完善。而制度不完善帶來的風險往往是系統性的,破壞力極強且不易扭轉。因此,我國在推行住房抵押貸款證券化的同時要重視市場制度建設,把商業銀行審慎經營與金融創新有機結合起來,杜絕出現追求利潤、忽視風險的非審慎經營行為。第三,應切實加強對金融機構的監管。次貸危機反映出美國規制性監管模式的滯后性和不靈活性。我們必須吸取美國的經驗教訓,在堅持以規制性監管為主的基礎上,實現規制監管與原則監管的有機結合。第四,應當積極彌補我們在信息和分析方面的局限性,對怎樣度量住房抵押貸款風險、怎樣確定住房抵押貸款風險報酬等問題進行深入的研究,通過信用評價分析來客觀地認識貸款證券的信用程度和風險水平,并積累與抵押貸款評級機構溝通合作的相關經驗。同時,必須建立起嚴格的金融創新產品透明度監管標準和公正的信息披露與信用評估機制,穩健推進我國住房抵押貸款證券化與其他結構性金融工具的開發運用,保持金融創新與金融可持續發展的一致性。第五,密切關注行業經濟與利率等相關政策導向。要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀政策對某個特定市場的沖擊。貸款收緊對房地產開發企業的影響,很可能造成開發商資金鏈斷裂;還款壓力的提高對抵押貸款申請者的影響,可能造成抵押貸款違約率的上升。而這兩方面的影響最終都會匯集到商業銀行系統,造成商業銀行不良貸款率上升,作為抵押品的房地產價值下降,最終影響到商業銀行的盈利性甚至生存能力。

(二)操作環節方面

首先,把握好信貸關卡。審視美國次貸的貸前盡職調查,貸款機構恰恰就是對不適合條件的借款人提供了貸款。我們應該從中吸取很好的教訓,銀行永遠不要懈怠貸前盡職調查,銀行貸前盡職調查的主要作用就是避免對不適合貸款的客戶提供信貸支持。其次,不要過分依賴第二還款來源。次貸是建立在房屋靜態價值,而非借款人真實償還能力的基礎之上的。因此,除了注重自身流動性風險的管理以外,銀行對于客戶現金流的管理,即對于客戶第一還款來源的關注永遠要擺在信貸管理的首位。再次,減少對風險轉移的依賴。將風險轉移給愿意并有能力承擔的投資者是資產證券化的初衷,但實際上風險轉移并未降低風險,更不意味著風險消失,而是使風險以一種更加復雜的形式出現。

美國的次貸危機的影響還在繼續,值得我們反思的東西太多。我們需要汲取的教訓是,無論是基于龐大系統工程的金融創新,還是日復一日反復操作的傳統業務,永遠都要重視風險管理的基礎性工作。

參考文獻:

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關鍵詞：次級貸；商業銀行；住房抵押貸款；風險

中圖分類號：F830.572文獻標識碼：A文章編號：1001-6260(2008)01-0109-05

根據央行最新的《中國貨幣政策執行報告》，2007年上半年，我國商業銀行貸款繼續快速增長。其中，居民消費性貸款比年初增加3800億元，同比多增3699億元。主要用于購房需要的居民中長期消費性貸款同比多增3206億元。與此同時，國家發改委和統計局公布的數據顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格6月同比上漲7.1%。當我國個人貸款發展如火如荼的時候，美國的次級債市場卻危機四伏，并蔓延開來。一場由美國次級抵押貸款市場危機引發的風暴正在席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。觀察美國次級貸款危機，對比一下中國的住房抵押貸款市場，有很多值得吸取的教訓和值得借鑒的經驗。

一、美國次貸危機的啟示

美國次級抵押貸款危機產生的最根本原因是資產價格泡沫增加了市場投資者的風險偏好，貸款機構在利益驅動下放松了信用風險的管理,信用風險最終借助金融衍生產品的渠道進行放大和擴散。次級抵押貸款是一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款，出發點應該是好的，在最初10年里也取得了顯著的效果：1994―2006年，美國的房屋擁有率持續上升。在利用次級房貸獲得房屋的人群里，有一半以上是少數族裔，其中大部分是低收入者，這些人由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款。次級抵押貸款為低收入者提供了選擇權，而不是直接拒絕為他們提供房貸。從2001年到2004年，美聯儲的低利率政策刺激了房地產業的發展，美國人的買房熱情不斷升溫，貸款機構判斷房價還將不斷上漲，一些在通常情況下被認為不具備償還能力的借款人也被給予了購房貸款。放貸機構間競爭的加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產品如只付利息的抵押貸款，它與傳統的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負擔遠低于固定利率貸款。一些貸款機構甚至推出了 “零文件”的貸款方式，即借款人可以且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。弗吉尼亞州的一家咨詢機構――住房抵押貸款資產研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月對100筆此類“零文件”貸款進行了一項跟蹤調研，調研者將貸款人在申請貸款時申報的收入，同其提交給國內稅務署（IRS）的稅務申報進行比較，發現90％的貸款人高報個人收入5％或以上，其中60％的借款人虛報收入超過實際收入50%以上。德意志銀行的一份報告稱，在2006年發放的全部次級房貸中，此類“騙子貸款”占到40％，而2001年此比例為21％。這些“金融創新”使得一些中低收入者紛紛入市購房。大量的次級抵押貸款在房地產市場創造出巨大的購買力，在幫助中低收入群體獲得住房的同時推動了房地產價格的上漲和行業的繁榮。美聯儲數據顯示，2006年次級貸款占全部住房抵押貸款的比例已高達20％。

美國利率上升是引爆次貸危機的直接原因。在截至2006年6月的兩年時間里，美國聯邦儲備委員會連續17次提息，將聯邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔，相比普通抵押貸款6％～8％的利率，次級房貸的利率有可能高達10％～12％，而且大部分次級抵押貸款采取可調整利率（ARM）的形式，隨著美聯儲多次上調利率，次級房貸的還款利率越來越高，最終導致拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率的上升。與此同時，美國住房市場卻逐步出現降溫跡象。據美國全國房地產經紀人協會公布的數據，2006年美國房地產市場在經歷5年牛市后全面降溫，銷售量占整個房市85%的舊房銷售量比前年下降8.4%，創下17年來的最大跌幅。

二、文獻綜述

目前國外學者對個人住房抵押貸款一級市場風險的研究主要集中在如下一些領域：

1.個人住房抵押貸款風險與LTV關系研究

Quercia 和Stegman(1992) 認為，住房凈資產或貸款與住宅價值的比率LTV(loantovalue)影響著違約決策。Quigley等(1993)認為，個人住房抵押貸款違約損失不僅取決于違約頻率，還取決于清算時抵押品的價值損失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用標準威布爾分布和一般威布爾分布模型研究了1987―1991年英國個人住房抵押貸款動態違約情況。他們選取的主要變量是LTV、工資、婚姻狀況和利率。研究發現：在標準威布爾分布模型中工資和利率在決定違約與否時起著主要作用，婚姻狀況和貸款價值比對違約的影響并不顯著；而在一般威布爾分布模型中貸款價值比的影響較顯著。Archer等(1999)通過對美國1991―1996年間9639例多戶住房抵押貸款(multifamily mortgage loans)違約案例的研究發現，個人住房抵押貸款風險是由貸款發放過程和住宅銷售過程內生的，而與LTV變量無關。因為銀行在發放貸款時針對借款人的特征盡可能地壓低LTV以減小風險，所以說具有中低貸款價值比的住房抵押貸款與具有較高貸款價值比的抵押貸款在違約概率上是沒有顯著性差異的。

2.不同個人住房抵押貸款工具的風險比較研究

Chou 等（2000）、Chou 和 Liu (2003)的研究發現，35%的香港個人住房抵押貸款采用浮動利率加可變期限(variable tenor，VRT)的辦法。隨著利率的變動，雖然每月償還額不變，但貸款到期日則要進行相應調整。換句話說，與固定期限可變償還額抵押貸款(VRP)相比，VRT抵押貸款的抵押人不僅承受利率風險，同時還要承受期限風險。他們應用數學模型對VRT抵押貸款價值進行了評價，并將結果與傳統的VRP抵押貸款進行了比較，發現，從借款人的視角看，VRT貸款比VRP貸款更實惠，但是如果將貸款期限上限考慮在VRT貸款中，則兩種貸款的差異性就變得不顯著。

3.應用期權理論研究個人住房抵押貸款違約風險

期權理論的前提假設源于經濟理論中的經濟人假說。期權理論認為：每個借款人都是一個理性的決策者，其目標是追求一定約束條件下的個人效用最大化。因此，在特定經濟條件下，借款人是否采取違約策略完全取決于經濟利益上是否合算。違約決策過程實際上是一個收益與成本的權衡過程，當違約在經濟上有利于借款人時，即當住宅價值(資產凈值)降到低于抵押貸款價值時違約就會發生。

4.個人住房抵押貸款違約風險與信息不對稱、道德風險

Posey 和 Yavas(2001)研究了不同風險等級的借款人對固定利率(FRM)和浮動利率(ARM)住房抵押貸款的自選擇問題。江世銀( 2006)認為，在信息不對稱條件下，由于借款人的風險類型是一種私人信息，只有借款人自己最清楚，貸款人卻知之不多，因而就會存在分離均衡(separating equilibrium)，高風險的借款人會選擇浮動利率抵押貸款，低風險的借款人則選擇固定利率抵押貸款。因此，借款人的抵押貸款選擇傾向應該被貸款人當作甄別高風險與低風險借款人的一種信號予以考慮。

5.個人住房抵押貸款違約風險微觀因素研究

近十年來，國內外大量學者選擇了借款人特征、貸款特征、住房特征和當地的經濟特征相關變量來預測和計算違約概率以及可能招致的損失。王福林（2004）認為，特征變量一般應包含上述四個緯度的各相關要素來綜合分析解釋違約驅動因素。

除了上述文獻外，還有文獻從更廣泛的角度對個人住房抵押貸款風險進行研究。如，從宏觀層面研究公共政策對銀行住房抵押貸款業務風險的影響，區域法律條文的變化對銀行實現抵押權的影響等。

三、我國商業銀行個人住房抵押貸款風險分析

近兩年來，隨著房價上漲，中國國內大量發放抵押貸款，在抵押貸款發放最多、競爭最激烈的上海，風險在一定程度上開始顯現。2004年初―2006年9月末，上海中資銀行個人房貸平均不良率在兩年多的時間里上升了7倍多，商業性房貸逾期違約率上升 10倍。銀行訴客戶房貸違約的案件，也從過去的零星案件發展成為常規性案件。由此可見，中國的抵押貸款市場也存在著重大的風險隱患，美國發生的次貸危機應該讓中國保持警惕，防患于未然。

一是我國房地產金融體系相對簡單，地產金融參與者相對單一。目前，我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，這種單一地產金融機制，使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。各商業銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進行分級，個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的，個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準，在具體掌握過程中，對符合準入條件的客戶，基本上給予全部的優惠條件，缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。

二是我國銀行的風控水平遠不及美國的次級按揭機構，征信系統反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足，且信息失真問題非常嚴重。基礎數據的缺失使得我國金融機構進行風險特征量化、制定更加科學合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據和基礎。相當部分貸款的發放是基于未經證實或虛假的收入文件。可以說我們的按揭中夾雜著不小比例的“中國式”次級按揭。個人按揭貸款市場上普遍存在著重視抵押物價值，輕視第一還款來源的現象，認為房地產市場長期向好，短期之內不會出現跌勢，出現風險時，只要處理房產就可以較容易地清償借款人所欠貸款。國內很多銀行為爭奪市場，競相攀比放松信貸政策和審批尺度。通過降低審批標準、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入，而且創新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產品，增大了房貸資產的風險。這些與美國次級貸款機構預期房價不斷上漲而降低信貸審批標準的行為如出一轍。所以，房貸的風險可能比想象的要大很多，只不過在目前國內房地產市場依然繁榮的情況下，并未暴露而已。

三是商業銀行對住房按揭貸款的風險準備并不充足，監管當局對商業銀行房貸業務的風險權重相對較低，一旦商業銀行被暴露在房貸違約風險面前，其應對能力可能相當脆弱。

四是目前我國經濟存在過快向過熱轉化的可能性，物價持續走高，央行已經進入加息通道。從2004年10月開始，央行已經連續8次加息，金融機構一年期存、貸款基準利率分別由1.98%和5.31%上調到3.87%和7.29%，5年以上個人住房貸款利率由5.04%上調到7.83%。盡管單獨一次加息增加的還款額不算大，但多次加息后購房人累積的房貸負擔已不小，以50萬元20年期貸款計算，還款額增幅超過了10%。一旦房價出現波動，違約情況必然大增。這與美國次級貸款危機的誘因一致。一旦房地產市場出現降溫，購房者因此而無法及時還貸，房地產抵押貸款的風險將大量暴露。

五是中國住房按揭貸款尚未證券化，其不良信用貸款的風險基本聚集在銀行體系內，缺乏風險市場共擔機制，不利于我國商業銀行信用風險的分散和轉移。轉移信用風險的一個基礎工具就是資產證券化。但目前國內銀行對資產證券化并不熱衷，主要原因是在國內流動性充裕、受管制的存貸利差依然優厚的背景下，商業銀行在市場上依然競爭不足，過度追逐短期盈利能力，不愿意與其他投資者分享優秀業務的利潤。因此，銀行持續擴大房貸業務的過程也就成了持續積聚信用風險的過程。但對于銀行而言，在當前房價大幅飆升的情況下，如果繼續大量依賴房貸業務來獲取利潤，無異于“火中取栗”。從長期看，銀行將為其短視行為付出代價。

六是通脹壓力、證券市場泡沫、房地產市場過熱等因素，都對未來經濟的發展構成很大的調整壓力，需警惕經濟繁榮背后的結構性風險。美國次級抵押貸款風險的暴露是由于房地產市場的降溫，而我國存在同樣的隱憂。但由于經濟仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預期非常樂觀，因而并未出現調整跡象。一旦出現重大的負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預期，從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。我們還沒有真正經歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形，因此國內銀行對住房按揭貸款的風險管理水平還沒有經受過檢驗。在房價持續上升的情況下，按揭貸款的風險是被掩蓋了的，正如美國的次級按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以來，美國的房價出現下滑，其實只是5%到10%的下跌而已，已使占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰，盡管房價下降并不是惟一的原因。

四、個人住房抵押貸款風險防范的對策和建議

第一，我國個人住房抵押貸款風險管理的定量化分析技術急需建立和提高。從國外銀行業務發展趨勢來看，個人消費信貸特別是個人住房抵押貸款成為銀行貸款發放的主要領域之一，并有穩定增長之勢，如美國個人住房抵押貸款余額占到銀行信貸余額的22%左右。而我國個人住房抵押貸款業務發展卻因風險管理的滯后面臨著看似統一卻又矛盾的兩難困境。當前，跨國銀行風險管理技術發展日趨定量化和模型化，一般在其風險識別、度量、評價過程以及風險管理措施的制定中均有大量的歷史實證數據作支持，特別是在風險的度量中通常應用數理統計模型準確量化特定特征風險發生的概率和可能導致的損失程度，使得風險管理越來越體現出客觀性和科學性的特點。因此，對我國商業銀行來說，必須認真學習國際經驗，加強對個人住房抵押貸款業務的認識，當前的主要任務是積累和完善數據資源以便定量評估具有中國特征的個人住房抵押貸款業務的風險度。為此，首先應獲得個人住房抵押貸款指標的特征數據；其次是模型的選取，這方面完全可以參照跨國銀行的一些成熟模型；再次進行個人住房抵押貸款風險的定量化分析；最后根據定量分析反饋結果，調整個人住房抵押貸款業務審核體系，將個人住房抵押貸款風險控制在合理的范圍之內，逐步提高銀行風險評估技術和管理水平，從而實現我國銀行個人住房抵押貸款風險管理的定量化、科學化、標準化和制度化。

第二，個人住房抵押貸款風險管理需政策支持。目前，我國監管當局對各商業銀行的住房按揭貸款業務管理存在矛盾的要求，一方面要求嚴格審核借款人信用狀況和收入狀況，另一方面又要求商業銀行履行企業社會責任，支持中低收入家庭購買自住保障型住房。應該借鑒國際經驗，由政府設立專門機構對特定類別的個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。如美國聯邦政府設有聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構，為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風險，同時還吸引了私人保險機構介入住房抵押市場。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確立規范。這種政府對抵押貸款市場的干預，是一種間接干預，比目前我國銀監會的政策主導型的強制干預要好。

第三，建立符合中國國情的住房建設、消費模式，將住房從完全市場化回歸民生本質。1998年以來的中國住房制度全面市場化改革取得了矚目成績，作為中國漸進式改革的重要組成部分，城鎮住房市場化改革對于改善城鎮居民的居住條件、促進房地產及相關行業與市場的發育起到了極大的推動作用。但其副作用也是明顯的：與西方七國比較，我國居民以最低的人均GDP實現了最高的住房擁有率,加劇了低收入群體的生存壓力。應該盡快針對低收入群體推出住房保障制度，實現“居者有其屋”的最低保障，即人人有房住，而不是把低收入群體簡單地推向市場。

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YANG HONG

篇（11）

目前全球經濟依然呈現復蘇乏力的態勢。7月初，國際貨幣基金組織將今明兩年全球經濟增長預期調整為3.1%和3.8%，分別較4月份預測調低0.2個百分點。加之近期市場對美國量化寬松退出預期強化，歐元區債務危機出現局部反復，加大了全球經濟復蘇的不確定性。從2007年開始，我國經濟增速開始放緩，增速從當年14.2%下降到今年二季度的7.5%。目前的經濟增速是世界主要經濟體中最快的。我國上半年經濟增長7.6%，高于年初7.5%的全年預期目標，經濟增速仍然保持在合理區間。總體上看，經濟增長率、就業水平沒有滑出“下限”。中國經濟增長正處在換擋階段。但是，經濟增速的放緩，直接影響了房地產經濟，房地產經濟的波動對居民個人住房抵押貸款風險產生重要的影響。個人住房抵押貸款風險增大，主要有以下幾種：

一、個人住房抵押貸款期限較長，利率變化頻繁，導致利率風險增大

目前，由于我國大多數居民個人收入單一，在住房抵押貸款市場中，住房消費者和銀行對利率水平及其變動都十分敏感：對消費者來說，如果利率較高，意味著住房信貸中的還本付息成本高，居民家庭收入水平一定時，就會降低對住房的信貸消費；相反的情形下，利率水平降低，則會提高居民對住房信貸的消費。而對銀行來說，如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都將導致銀行負債增加和貸款收入下降，直接影響銀行的經營效益。因此，所謂利率風險是指因金融市場利率的變化，使銀行陷入利率倒掛的風險。住宅金融的期限往往較長，利率變化更頻繁、更大，利率風險也就更大。

二、個人住房抵押貸款的長期性，使通貨膨脹風險增大

我們知道，名義利率減去通貨膨脹率等于實際利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數，這時銀行將面臨通貨膨脹風險。固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮。如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大。房地產金融的長期性決定了其通貨膨脹風險也較大。

三、抵押貸款資金來源和運用結構的矛盾，增大了支付風險

大多數沒有固定工作的個人住房貸款的資金來源基本依賴于打工工資或經營收入。一般打工工資或經營收入具有短期性和隨意性的特點，遠遠不能滿足住房信貸數量大和期限長的要求，導致存貸資金不能在結構、數量和時間上合理掛鉤，出現資金來源量小與使用量大、資金來源分散與投放集中、資金來源的短期性與使用的長期性的矛盾。用短期的資金發放長期的貸款，容易使銀行形成支付危機，從而給住房金融的進一步發展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風險。

四、缺乏有效監督，增大了違約風險

借款人違約的風險是由于借款人無力償還或不愿償還導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發放后情況變化造成的。信用風險又可分為企業信用風險和個人信用風險。在個人住房抵押貸款中，主要是指個人信用風險。個人住房貸款的主要對象是廣大居民。導致居民個人收入變動的因素很多，銀行房地產經濟波動與個人住房抵押貸款風險很難對借款人的收入狀況進行持續的有效監督，特別是我國尚未建立個人財產申報制度和個人信用制度，金融機構很難確定貸款人的還款能力，也很難對借款人資信的真實狀況做出準確的判斷。因此，銀行發放個人住房抵押貸款必然要冒很大的信用風險。

五、抵押物變現難度增大，增大了流動性風險

房地產金融中的流動性風險，一種是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足；另一種是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：由于房地產金融中大多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現金來應付提款等需要就會形成流動性風險。由于住房抵押貸款業務的資產負債不匹配的特性，加之我國的信用體系不健全，當住房信貸業務量達到銀行資產總量的一定比例時，銀行的流動性風險就會突現。

總之，我們要深入研究經濟增速放緩對居民個人住房抵押貸款風險產生的影響，降低個人住房抵押貸款風險，保持整個金融業的穩定運行。

參考文獻：

[1]張 紅 殷 紅：房地產金融學[M].北京：清華大學出版社，2007.