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由于建設工程概預算的編制是一項很繁瑣的工作，但是由于它的重要性不可忽視，預算編制人員又必須很細致認真地去對待。技術與經濟相結合的概預算工作,在編制的過程中往往會出現預算不合理的現象。如：在施工處理的過程中一旦對工程定額換算不合理就會導致工程總體實際支出預算與建筑初期的預算金額不相符合。如果對工程所采用的新技術、新材料、新結構的預算不合理等,也會產生預算編制出現缺陷的問題。另外,預算編制的好壞也與預算編制人員的個人水平有直接關系。

2、環境、市場及其他外部因素的影響

房地產建筑工程項目的建設時間周期較長,所涉及的范圍也很廣,因此材料價格起伏變化、市場風險，政策影響等情況變化超出了預算時對其風險預測的預留范圍時,工程造價也很可能出現超預算。

3、建設單位未能做好工程實施階段的造價控制

房地產建設工程造價并不是一個孤立的、靜態的過程,如果僅僅注重對招投標階段和竣工結算階段的預算造價控制,而忽視了施工階段工程造價的動態的控制,最后也很可能導致工程造價超預算。

4、建設單位對工程管理不善

房地產建筑工程項目施工周期長、范圍廣、工藝多,如果管理不完善,施工現場發生的情況、問題得不到及時反饋,這樣就造成難以對房地產建筑工程實施階段工程造價進行及時的調整、監控,容易造成資金浪費,出現工程造價超預算的情況。

二、做好控制房地產工程造價概預算的控制措施

針對上文所述幾種房地產建筑工程造價超預算的常見原因,我們如何將工程造價管理做的更好,使經濟與技術緊密結合,以保證投資效益的最大化。本人結合自己這些年工程造價管理工作的經驗,認為必須要做好以下控制要點:

1、預算人員要在熟悉工程現場情況及特點，了解施工組織設計的特點的基礎上進行概預算的編制。在編制前還要做好其他前期準備工作，如地勘，設計圖紙，圖集等相關資料的收集，做好對現場施工環境的調查研究，了解工程所在地的建筑工程預算定額，取費標準以及材料價格等。

2、熟悉施工圖紙，正確計算工程量及套用定額。在概預算的編制過程中，概預算編制者應多次詳盡的閱讀圖紙，并與熟悉工程，審核圖紙結合起來。以至于能夠做出精確的概預算分析、工程量計算、套用單價，防止丟項，落項，錯項的出現。

3、對市場材料價格等波動對價格可能產生的影響留有余地。建筑工程所涉及的材料數量大，種類多，價格不一，購置的材料及設備在工程的造價中占很大的比重（約為55%~65%）,這就要求編制人員對各種設備，材料的價格做到心中有數，并依據設備材料價格的市場波動，對其價差進行調整，實現動態管理。筆者參與的大連市佰城美園6#、9#樓，大連港天下糧倉16#樓，25#樓等工程項目概預算編制過程當中,均充分注重了上述問題的把握,故在預算編制的預見性及指導性上得到了很大提高,工程造價非常好地控制在了預算的預測范圍內。

4、有研究表明,房地產建筑工程的實施階段對建筑工程造價的影響約為15%,所以在這個階段節約投資的可能性比較小。因此,很多建設單位忽略了對房地產建筑工程項目實施階段的造價預算把握控制。然而,在房地產建設工程項目的實施階段,施工時造成浪費投資的可能性很大,其原因主要有兩個:無法控制或很難控制的因素影響(如地震，臺風等不可抗力因素);受施工技術限制，合同變更等人為因素影響(此類因素是可以得到控制的)。建設單位必須注重建筑工程項目的實施階段的預算控制。在滿足工程進度、質量的目標要求下實現投資效益的最大化。造價預算編制人員要貫徹落實合同造價預算的內容，將其作為控制的重要步驟，并從技術、經濟、合同等幾方面采取措施，做好現場簽證、變更工作，嚴格結算程序，防范超前過量支付的情況出現，從而做好項目實施階段的預算控制,實現較好的經濟效益的。

5、嚴肅房地產工程造價調整審批過程,最大程度減少變更對工程造價的影響。每個建筑工程建設都有決策、設計、實施三個重要階段,概預算編制于工程的設計階段,因此這就使預算在實施階段中產生了局限性。在工程的實施過程中,經常會發生項目的變更。例如大連某房地產項目的基礎工程,原筏板設計按照土基計算,但是在施工中發現有溶洞,為避免地基下陷，只能對樓房基礎結構設計進行修改,從而造成了工程造價的增加,這種變更為不可抗力。可是我們都了解,項目的變更常常會導致工程造價增加,因此作為工程造價人員應努力最大程度地減少項目變更對工程造價的影響。造價控制人員要對工程的變更部分進行多次技術及經濟論證,確認其必要性、可行性,盡量減小設計變更引起的支出。造價控制人員必須嚴肅工程造價調整的審批過程,對工程超量及超價部分加強控制。努力將工程項目變更對工程造價產生的影響降到最小。

6、加強對工程預算管理人員素質的提高。房地產工程造價預算管理人員即但要有豐富的專業基知識，也要有高尚的職業道德，要養成工作實事求是，無私奉獻、愛崗敬業的精神，要做出一份好的工程預算，必須要有一個高素質的工程造價預算管理人員。這幾年，筆者所在公司就很注重預算管理人才的培養，積極為本公司預算管理人員的提高和深造創造機會，同時關心其生活，幫助其解決生活上的憂愁，以情留人，經過多種努力，打造出了一支專業技能過硬的預算管理隊伍，極大提高了隊伍預算管理的能力。由此可見預算管理人員的個人素質直接影響到預算管理的水平，因此，各房地產公司應該注重對預算管理人員的培養，促使使其專業知識和素質得到同步提高。

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傳統的管理模式在房地產項目經濟管理中取得不錯的成績，為房地產帶來發展的機遇，為房地產工程項目管理積累的大量的經驗，隨著房地產事業的不斷發展，其管理模式已經不能滿足經濟項目管理的需要，特別是大型的工程項目經濟管理。下文將會詳細分析當下房地產工程管理項目存在的問題。

（一）對房地產工程項目管理觀念意識不強

房地產工程項目管理能力的強弱，直接關系到房地產事業的開發，因為房地產項目工程經濟管理是整個管理的中心，因此起著至關重要的作用。在房地產工程項目經濟管理中，都側重于房地產工程項目帶來的經濟效益，而不是將主要的精力放在項目經濟管理的模式上，并且認為工程項目經濟管理是可有可無的管理項目，因而對工程項目經濟管理不重視，這就是缺乏觀念意識造成的。這就使得在房地產工程項目管理中錯漏百出，從而使得房地產工程項目風險加大，房地產事業也得不到最大限度的發展。

（二）缺乏完整的管理體系

缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現象，在當下的管理模式中很少房地產公司在管理上能擁有一個健全的管理體系，來協助工程項目經濟管理。在實際的房地產項目工程管理中并沒有過多的規章制度，即使存在著相關的管理體系也不會認真執行，從而導致很多房地產工程項目建設得不到有效的執行，并且說明其管理制度只是擺設的作用。在對房地產項目經濟管理中還缺乏相應的管理隊伍，這也是致使房地產工程項目經濟管理工作的得不到有限開展的重要原因。為了進一步改善房地產工程項目經濟管理，應加強對工程項目經濟管理制度的建設和完善相關的管理體系，并提高工程項目管理人員的管理觀念和綜合素質水平。這樣房地產工程項目經濟管理才能得到有效的開展，保證項目的順利進行。

二、改善當下存在問題有效對策

（一）提高管理人員的素質水平

經濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產工程項目經濟管理工作開展的基本前提，因此提高經濟管理人員的素質是非常必要。因為在房地產工程項目經濟管理工作主要是有經濟管理人員執行的，其素質的高低直接影響到執行相關規章制度的力度，因此要做好經濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產工程項目經濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經濟管理人員的素質水平培訓，尤其是對一些素質水平較低的經濟管理人員，并鼓勵經濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質。在招聘環節也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質人才，以此協調項目經濟管理工作的有效進行。

（二）注意施工階段的過程的控制和管理

在經濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的主要環節，做好相關的監制和管理是房地產工程項目經濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質量的把關。并加強對房地產工程項目的質監制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對房地產工程監制中，各個環節的房地產工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環節的工程建設都要認真地執行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產工程項目的進行，并在預期的時間內完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節約成本，降低消耗。

（三）建立健全的管理體系，并加強對房地產工程項目經濟管理

縱觀當下的局勢，關于我國的房地產經濟管理的規章制度有較大的改善，但還是相應存在著漏洞，并妨礙著我國房地產工程項目經濟管理的發展。因此，房地產工程企業想要做好經濟管理的工作，首先就要加強房地產工程項目經濟管理規章制度的建設，建立健全相關的管理制定，并加強對項目經濟管理的約束，從而促進我個房地產事業的順利開展。在制度完善的情況下，如果不認真執行，那也相對于擺設，因此還應加強對房地產工程項目經濟管理制度的執行力度，況且執行才是制定相關規章制度的最終目的。

（四）各部門要加強溝通，對管理工作協調進行

房地產工程項目經濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經濟管理的完成需要各部門的有效配合、協調進行。為此，房地產工程項目企業首先要充分認識到各部門協調進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現的問題進行協調解決。這也要求房地產工程管理企業要改變傳統模式，尋找創新的管理模式，以滿足房地產發展的需要。創新是一個國家進步的靈魂，創新是一個企業永恒發展的前提。因此要不斷創新，從而經濟管理的各個環節進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經濟管理水平。在協調工作中，還應加強監督，一個部門相互監督的模式進行，這樣可以充分發揮監督職能，保證經濟管理工作有效進行。

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2工程管理在房地產開發中的應用

2.1房地產開發中的規劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產開發公司在確定房地產開發項目時，千頭萬緒，規劃管理作為房地產開發工程管理的第一階段，在整個房地產開發中占據非常重要的位置，房地產開發中的規劃管理主要包括以下幾個方面:其一，根據營銷策劃部門所做的市場調查，對房地產開發項目的地理位置進行合理的定位，規劃處房地產建筑規模等級以及相應的需求量;其二，積極同規劃部門溝通，通過運用規劃部門對于規劃政策的了解以及豐富的規劃知識，根據相關的規定，制定出能夠實現最高效益的房地產開發的規劃指標;其三，根據《建筑工程質量管理條例》和《中華人民共和國招投標法》的相關規定，進行房地產開發項目方案的設計競標，重點從項目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進行客觀、公正、綜合的評價。

2.2房地產開發中的設計管理房地產開發中的設計管理直接關系到建筑設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手:其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位，然后根據《建筑工程質量管理條例》以及《中華人民共和國招投標法》等相關法律，設計出“施工方便、技術先進、經濟合理、安全適用”的房地產開發項目的設計方案;其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求;其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率;其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量，當需要進行圖紙改進時，應該按照相關的規程程序辦理手續。

2.3房地產開發中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產開發中的關鍵環節，由于房地產開發項目具有涉及面廣、影響大、內容多、施工周期長等特點，因此工程管理目標的實現和施工管理的質量具有直接的關系。房地產開發中的施工管理主要包括以下幾個方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產開發中的施工管理，應該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創造安全的環境，對保證施工質量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產開發商以及施工單位都應該充分的認識到房地產開發的安全結構和永久性的重要性，并嚴格的按照國家的相關規定進行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產開發公司和施工企業簽訂的施工合同，是房地產開發公司對項目進行施工管理的重要法律依據，因此施工管理的首要任務就是制訂相應的合同，除了國家規定的標準條款之外，施工合同還應該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應、工程施工、工期、工程質量、工程竣工和驗收等眾多方面的內容，通過實施合同管理，對房地產開發項目的質量、工期、成本三個方面進行有效的控制;其三，質量管理，施工中的質量管理至關重要，質量管理主要包括以下幾個方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的質量直接關系到建筑工程的質量，施工單位應該推行材料設備使用準入制，對房地產開發項目使用的主要材料進行質量標準定位，當施工材料進場時，施工單位應該檢查施工材料是否具備生產許可證、質量合格證以及相應的檢驗報告等，必要時，應該對材料進行現場抽查，并將抽查的樣本送到有資質的試驗室進行檢測，檢測合格之后才允許材料進場，材料進場之后，還應該進行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質，并制定相應的材料領用制度，防止出現濫領、冒領等問題;

(2)由承擔質量監理的工作人員，按照施工合同以及相關的規定，對施工單位進行嚴格監督和管理，保證施工工序達到相應的質量標準之后，才能進行下一道工序的施工，施工單位也應該在施工中實行自我質量控制;

(3)當工程竣工后，由監理人員根據國家的技術標準進行檢驗，檢驗合格后才能竣工，以此保證工程的質量;其四，工期管理，工期管理是房地產開發中的另一個重要內容，因為工期不僅關系到房地產開發公司、施工企業的利益，還關系到購房者的利益，因此應該嚴格地控制工期，可以采用P3軟件進行項目進度管理，保證工程能夠按照既定的計劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機制，嚴格執行公正、公平、公開的原則，選擇價格較低，并且具有質量保證的施工企業;做好工程概預算，并以此為依據，撥付工程款;控制好施工質量，盡可能避免出現工程變更以及因為質量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應該有審計部門把關，不能隨意進行估算。

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Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.

Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement

一、房地產業對專業人才的需求

房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業。具體包括：房地產開發與經營業（各類房地產開發、土地開發、房地產投資經營等活動）、房地產管理業（住宅物業管理、土地批租經營管理和其它房屋的管理活動）、房地產經紀與業（房地產與經紀人服務、居間買賣、租賃服務、房地產交易保證服務、房地產估價等）。日益發展壯大的房地產金融保險業雖然不包括在房地產業中，但其在人才需求上也與房地產人才需求有著密切的關系。

中國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國城鎮人均住房建筑面積2000年末已經達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農村達到27平方米。據有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產市場發展潛力巨大。2000年，城鎮住宅與房地產業增加值約5400億元，占GDP的比重已經達到了6％左右，在國民經濟、尤其是國民經濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產開發企業2.7萬個，從業人員100多萬人，房地產估價和土地估價機構8000余家，從業人員約15萬人（其中取得房地產估價師、土地估價師執業資格的人數30000人），房地產經紀機構約2.7萬個，從業人員30多萬人：物業管理企業2.5萬個，從業人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產行政管理工作、房地產教育研究機構、房地產信息服務與咨詢機構、房地產投資顧問與策劃機構的就業人數，中國房地產行業的就業總人數預計超過550萬人。

房地產業作為一個新興行業，其從業人員基本上都是來自城市規劃、建筑學、土木工程、建設管理、投資與金融等相關專業，真正受過系統的房地產專業教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產業、金融保險和房地產在內的一類專業，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業管理等13類經濟專業人才。清華大學房地產研究所對北京市有關高校房地產專業畢業生的調查顯示，30.77%的同學認為就業前景非常樂觀、畢業生供不應求，69.23%的同學認為就業前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學認為就業形勢不好。

二、中國高校房地產專業教育發展的歷史回顧

1、房地產經營管理專業教育的變革

1989年，經過國家教委批準，中國高等學校開始設置房地產經營管理專業，到1998年教育部頒布新的專業目錄為止，全國設置房地產經營與管理專業的高等學校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學校本科專業目錄》，對原有專業講行了調整，專業種數由504種減少至249種，將房地產經營管理專業調整到工商管理類的工商管理專業。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整，部分高校將該專業并入工程管理專業，也有部分高校并人了工商管理專業。

建設部作為中國建筑業與房地產業的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產管理學科專業指導委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學校工程管理專業指導委員會”的過程中，繼承了原對房地產專業教育指導的職責，并將“房地產經營管理”作為工程管理專業的一個方向延續至今。將“房地產經營管理”并人工商管理專業的院校，目前尚沒有納入“全國高等學校工程管理專業指導委員會”指導的范圍。另外，目前中國專科教育的專業目錄中，目前仍然保留有房地產經營管理專業和物業管理專業。

2、中國高校與房地產相關的本科教育

到2000年底，全國共有77所高校開設有管理學學科門類下的工程管理專業。此外，還有一些本科生專業與房地產教育相關。

資源環境與城鄉規劃管理：共有以北京大學、北京師范大學、華東師范大學、南京大學等在內的32所高校開設了地理學學科門類下的資源環境與城鄉規劃管理專業。該專業開設的主要課程：地質學、自然地理學、經濟地理學、國土規劃、地圖學、遙感應用、管理科學、環境科學、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態環境規劃、環境化學、地理信息系統、城市總體規劃、區域規劃等。該專業的培養目標是：能在科研機構、高等學校、企事業單位和行政管理部門從事科研、教學、資源開發利用與規劃、管理等工作。

城市規劃：共有以同濟大學、清華大學、哈爾濱工業大學、天津大學、東南大學、重慶大學等為代表的43所高校開設了屬于建筑學門類的城市規劃專業。開設的主要課程包括：城市規劃原理、城市規劃設計、城市設計、城市規劃理論與城市發展史、城市道路與交通、城市生態與環境保護、城市地理學、城市經濟學、區域規劃、城市規劃行政法規與城市規劃管理。該專業的培養目標是：在城市規劃設計、城市規劃管理、決策咨詢、房地產開發等部門從事規劃設計與管理，開展城市遏路交通規劃、城市市政工程規劃、園林游憩系統規劃，并能參與城市社會與經濟發展規劃、區域規劃、城市開發、房地產籌劃以及相關政策法規研究等方面工作。

土地資源管理：以中國人民大學、同濟大學、浙江大學、中國農業大學等為行表的34所高校（以農業類院校為主）開設了公共管理學科門類下的土地資源管理專業。開設的主要課程包括：土地資源學、土地規劃學、土地管理學、土地經濟學、地籍管理學、測量學、土地信息系統。該專業的培養目標是：能在國土、城建、農業、房地產以及相關領域從事土地調查、土地利用規劃、地籍管理及土地管理政策法規工作的高級專門人才。

三、工程管理專業房地產類課程的設置與教學內容

1、課程設置

作為工程管理專業的專業方向之一，房地產經營與管理方向與工程項目管理等其他專業方向一起，共同使用工程管理專業的課程平臺。房地產經營管理專業方向的專業方向課程包括：房地產經濟學、房地產估價、房地產開發和房地產市場營銷。在培養目標上，要求該專業方向的畢業生初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的基本技能。

2、各專業方向課程的教學內容

房地產經濟學：房地產經濟學概述、房地產經濟學基本理論、房地產制度（土地制度、住房制度）、房地產市場（供求關系與價格、市場特性與功能、房地產市場的影響因素、市場運行規律）、房地產市場的依存基礎（區域和社區分析、城市發展模式、土地利用分區、土地價值）、分類房地產市場（住宅市場、商業房地產市場、工業房地產市場、其他房地產市場）、房地產市場中的空置問題、房地產市場與資本市場、房地產市場中的政府干預（宏觀調控、城市土地利用規劃、耕地保護、房地產稅收）。

房地產估價：房地產估價概述（概念、作用、估價制度、估價標準、房地產估價與資產評估）、房地產估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產價值的因素、房地產估價原則）、房地產估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產類型及其特點、房地產價值時點）、市場區域和鄰里分析（市場區域與鄰里的含義、市場環境分析的主要內容）、估價對象的確認與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權益性質、場地描述、場地使用經濟性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產部分權益估價、估價結果與估價報告、信息技術在房地產估價中的應用。

房地產開發：房地產開發及房地產開發程序、政府對房地產開發過程的管理（投資計劃管理，項目規劃與設計管理、土地管理、項目開工及建設期間的管理、項目銷售與產權管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設施管理）、房地產開發企業與組織（房地產開發企業、組織形式、價值鏈，發展戰略）、房地產開發項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機會、場地選擇、產品功能定位）、房地產開發項目可行性研究、房地產開發中的項目管理、房地產開發項目的資金融通、房地產開發項目的市場營銷、房地產開發經營稅費、物業與資產管理（房地產開發與房地產資產管理、物業管理、設施與設備管理、資產管理、組合投資管理）。

房地產市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調查、市場分析、市場營銷戰略、房地產項目前期策劃、房地產定價策略、房地產分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。

四、清華大學工程管理專業房地產課程教學的實踐

1、與學校、學院教學平臺的關系

清華大學的工程管理專業設置在土木工程學院。為了體現通才教育、拓寬學生知識面的總體要求，在培養計劃要求的總共140個學分中，有70個學分為校級教學平臺提供（包括數理基礎、外語、計算機等，本專業要求的經濟學基礎、管理學基礎、法律基礎等課程也由該平臺提供），有35個學分由院級教學平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學、工程結構等土木工程技術課程，也包括本專業要求的工程經濟學、施工技術與組織等），與工程管理專業密切相關的專業課程占35個學分。為了體現貫通教育的宗旨，清華大學工程管理專業沒有再進一步細分專業方向。

2、工程管理專業課程中房地產課程設置

由于歷史的原因，橫跨土木工程學院、建筑學院、經濟管理學院的清華大學房地產研究所掛靠在土木工程學院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學院的建設管理系。因此，清華大學工程管理專業的培養方案中，雖然沒有細分專業方向，但也納入了一定數量的房地產相關課程。目前面向工程管理專業本科生設置的房地產相關的課程包括：城市與房地產經濟學（經濟類專業基礎課，2學分）、房地產概論（專業主干課，2學分）、房地產評估理論與實務（專業選修課，3學分）、物業管理（專業選修課，2學分）。

近10年的實踐表明，面向工程管理專業學生開設房地產課程，拓寬了學生的視野，在保證工程管理專業畢業生較強的專業技術基礎的同時，強化了其經濟、管理類的知識和技能，為學生就業提供了更廣泛的選擇性。

3、房地產課程的主要教學內容

城市與房地產經濟學：宏觀與微觀經濟學分析；區域增長；城市發展與土地利用；房地產市場的宏觀經濟學分析（討論課題目：中國主要城市房地產市場的預期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預測）；商業房地產市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業房地產市場；國際房地產市場；（討論課題目：中外房地產市場發展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補貼與住房支付能力）；城市增長與房地產開發；城市發展與房地產市場中的政府干預。

房地產概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產業、房地產及房地產投資、房地產市場及市場研究、房地產開發及項目評估、房地產市場營銷、房地產金融（開發項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產主要稅制、中國房地產法律制度（法規體系及其分類、土地管理制度、開發管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。

房地產評估理論與實務

物業管理：物業管理概述、物業管理與房地產開發、物業管理公司與業主委員會、房屋修繕管理、房屋設各管理、物業管理綜合服各、住宅小區物業管理、收益性物業管理的主要內容、收益性物業管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業管理、零售商業物業管理、工業物業管理。

五、發展中國房地產專業教育的建議

房地產專業是重要的專業科目之一，這是由社會經濟生活中對房地產專業人才的廣泛需求和學生的良好就業前景所決定的。政府和半政府機構、金融機構（含商業銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產投資信托公司和財產保險公司等）、房地產投資和開發企業、物業管理公司、資產管理公司以及房地產咨詢機構（含房地產評估機構、機構、投資咨詢公司、信息公司、產權保險公司、建筑師事務所、會計師事務所和律師事務所等）均對房地產專門人才有著巨大的需求。

從中國房地產業對人才需求前發展趨勢及中國越來越融入全球化經濟體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高校基本一致的人才培養模式。為此，提出如下建議：

1、建設管理與房地產的學科設置

工程管理（建設管理，下同）與房地產分別屬于不同的學科領域。在國外，建設管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內（如得克薩斯奧斯訂大學土木工程系、斯坦福大學土木與環境工程系），也有些學校在工學院中獨立設系（如佛羅里達大學建設管理學院、英國里丁大學建設管理與工程系）。房地產專業通常設在商學院，有時獨立設系（如賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系、麥迪遜威斯康辛大學商學院房地產與土地經濟系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學商學院金融系、佛羅里達大學商學院金融保險與房地產系）。

從學科領域覆蓋的內容看，建設管理與房地產在建筑技術與管理技術方面有所交叉，只是前者強調技術與管理，后者強調金融與投資。因此，英國多數大學及受英國學科設置影響較大的大學，通常將房地產和建設管理設在同一個學院或同一個學系中。例如，但英國里丁大學城市與區域學院（Faculty）分別設立有建設管理與工程學院（shool），由建設管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發系，香港大學在建筑學院設立有房地產與建設系，新加坡人學在設計與環境學院分設建筑管理系和房地產系。

目前中國與房地產專業學科設置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產業從開發建設階段逐漸過渡到資產運營與管理階段，對開發、建設方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產專業學科設置上，應該關注這種市場環境的變化，適時做出調整。

2、研究生層次的教育是房地產專業教育的主要發展方向

房地產專業是一個綜合性非常強的學科，如果要求學生在本科階段學習廣泛涉及經濟、管理、法律、金融、環境和技術等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎，也很難使學生具備某一方面的專業能力。當前房地產業最緊缺的，是那些在某一領域有較堅實的基礎，又在更多的領域有廣泛知識和素養的人才。以房地產開發投資企業為例，在其所管理的整個開發過程中，需要市場分析、投資分析、規劃設計、工程管理、市場營銷、物業與資產管理等各方面的專業人才，如果企業的工作人員對各專業領域的內容都是一知半解，則這個團隊是沒有競爭力的。企業所需要的員工肯定是對某一兩個專業領域比較精通，對其他相關領域有基本的解，能夠形成優勢互補的團隊共同工作，這樣組成的開發隊伍，才有竟爭力。

為了適應這種需要，高等學校應該面向房地產相關專業背景的學生，開設房地產專業方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產經濟學”、“房地產金融”、“房地產投資”、“房地產創業學”、“房地產資產管理”、“房地產案例分析”、“城市公共政策”、“房地產法”等比較深入的房地產專業課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設立房地產專業，但該專業方向的研究生教育，完全可以借助經濟學、資源環境與城鄉規劃管理、城市規劃、管理科學與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業平臺來完成。當然，由于專業方向所在的學科分散，也為房地產學科建設帶來了比較大的難度。

3、妥善處理好與工程管理專業的關系

雖然目前我國工程管理專業內包含房地產經營管理方向，但并不表明工程管理學科就是房地產的上級學科，也不表明我們的工程管理專業房地產方向就等同于國外的房地產專業。從目前工程管理專業指導委員會建議的培養方案看，與建造技術、土木工程相關的課程占據了50％以上的比例，房地產經營管理方向的學生得到的實際上也是一個營造師應該獲得的專業基礎，不是房地產專業所需要的社會、經濟、金融、投資和工商管理專業基礎。

從國外房地產學科發展經驗來看，房地產學科更多地屬于工商管理學科。例如，賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系房地產專業，是美國排名第一的房地產專業，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學院其他18個專業的要求一致（含9門工商管理基礎課程），房地產專業的4門專業課中（“房地產法律、金財與開發”、“房地產金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產經濟學”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產開發”、“國際房地產比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術類課程。英國里丁大學土地管理與開發系的土地管理、房地產投資與金融專業本科生課程，也是以社會、經濟、管理、法律和房地產類課程為主，對城市規劃和建筑技術相關課程只是少量涉及。

國內財經、師范類院校的工程管理專業多是由原房地產經營管理專業轉化而來，在遇參照工程管理專業指導委員會建議的《工程管理專業培養方案》制訂培養方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業指導委員會的指導性意見，這些學校不具備開設土木工程技術類課程的條件；不遵循這個指導性意見，又找不到一個有效的專業出口。在未來的工程管理專業評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現出來。例如，天津商學院工程管理專業培養計劃中，將土木工程概論、工程力學、工程結構、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業，任課教師要從天津理工大學聘請。

4、關于房地產專業執業資格與國際互認問題

隨著中國社會主義市場經濟的發展，人事管理制度也在發生著重大的變革。國家對專業人員的管理逐漸從專業技術職稱、職各的管理，轉向對專業技術資格的管理。這就為社會評價學校、制約學校專業設置的方向和規模成為可能。房地產專業本來是隨著市場經濟發展出現的新興專業，如果以改革和向前看的姿態對詩這個專業，讓市場對房地產專業人才知識結構的需求來制約學校的專業和課程設置，充分發揮行業學會、協會在評估學校教育過程中的作用，將對房地產專業的發展起到很好的推動和促進作用。

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工程造價的有效控制的重點在于項目決策階段和設計階段，應該采取價值工程等一系列有效的方法優化設計方案、控制工程造價。做好房地產工程造價控制工作關鍵是針對房地產項目工程造價存在的問題和工程造價失控的原因，通過調查評估、方案招標、設計比選、方案優化、限額設計、施工招投標、建立工程造價信息管理系統、工程決算二審制等措施，做好房地產工程造價事前、事中、事后控制工作。這樣才能把房地產項目的工程造價控制在一個合理水平，實現經濟效益和社會效益的最大化。建設工程造價實際上就是指在某項工程建設上所花費的全部費用。即建設項目投資中固定資產的費用和形成的無形資產和流動資金的次性費用的總和，也就是說在工程項目中花費的有形的財產和無形的資產均是建設工程造價里的一部分。所以，這就要求房地產企業必須始終將工程造價控制貫穿于工程建設的全過程。

一、我國房地產工程造價管理中的主觀因素分析

1.對工程設計階段的造價控制不夠重視

現如今，還有不少房地產開發企業對工程設計的造價控制不夠重視或控制不當。只將控制設計費作為設計階段成本控制重點的時有發生。大多數房地產開發商不按照國家規定的費用支付設計費，將設計師應得的費用壓得很低。設計周期太短，設計方案沒有經過充分優化，會導致圖紙設計質量不高，加上房地產開發企業在這一階段的投入也不足，導致在工程設計階段工程造價控制工作基本沒有開展或開展程度大打折扣。有的房地產公司直接采用邀請的方式進行招標，削弱了競爭力；還有的房地產公司直接采取議價的這種方式，導致項目的造價估算不精準，投資的方案不合理。

2.合同管理對工程造價控制的意識不夠強烈

合同管理是一項長期性工作。在現實中，重招標、輕合同談判的情形時有發生。合同洽談沒有必要的時間投入、人力投入。有很多工程合同文本不夠嚴謹，甚至不采用、借鑒具有行業示范文本。合同里包含的條款不夠嚴謹、全面、準確，工程造價問題和相關費用的計算等爭議很大。部分施工單位找各種各樣的理由、想方設法的要求增加工程造價。如遇原材料價格出現較大幅度上漲等情況，有些施工單位干脆停止施工，與開發商進行討價還價。如果開發商的合同管理意識強烈，就會在很大程度上減少因這種情況引起的工程造價上升。

二、我國房地產工程造價管理中的客觀因素分析

1.在項目決策階段，對投資估算的準確性差

很多房地產企業對工程造價的事前準備不充分。如在新材料的選用、地方材料和特種材料的選擇方面信息不對稱。管技術、不管經濟的現象時有發生。對工程造價管理造成了不利影響。在項目的建設書階段，對投資的估算經審批后將作為此項目工程造價的控制指標。投資估算的準確性差，主要有三方面的原因。一是，一般以經濟分析和設計的方案為主，工程量不大明確，主要力量沒有集中在工程造價問題上，造成投資估算的準確性很差。二是，建設單位對工程的流程和設計方案的理解不夠透徹，導致對工程費用的估算沒有把握，最終產生估算不準確的問題。三是，有些建設單位為了所報的項目能夠被批準，故意將估算費用壓低，這樣就導致了投資費用估算的不準確。

2.在勘察設計階段，工程造價失控

一是對于地質的勘察不夠深入和仔細。當設計的方案開始實施時，才發現原本設計的方案不符合此處的地基情況，只有變更設計的方案才能使工程得到實施。二是，設計方案決定工程施工中投入的人力、物力、財力的多少，設計質量直接影響著工程建設費用的多少。但是，設計人員的經濟意識薄弱，沒有將工程的造價控制問題作為工作重點，這也直接影響了工程造價的增加。三是不能夠嚴格按照基本建設程序實施，邊勘察、邊設計、邊施工，直接導致工程的造價失控。

3.在工程的施工階段，工程造價失控

一是，施工承包的合同不夠嚴謹，缺陷較多，而且在施工過程中的一些索賠費用也直接增加了工程造價。在施工的過程中，結構的改變和裝修檔次的提高導致裝修材料費用的增多，這都會導致工程造價增加。不僅如此，如果在變更結構等出現其他的問題，還將對其他問題進行索賠，甚至出現停工的現象。二是，房地產項目管理人員大多是從設計人員、施工管理人員等轉職過來的，相對比較缺乏經濟意識。三是缺乏對設計單位的監督制度。只有在設計單位建立嚴密的監督制度，才能在出現問題的時候得到及時的糾正，將損失減少到最小。

三、我國房地產工程造價的管理措施分析

1.項目工程造價的事前控制

項目工程造價事前造價的重點是項目決策階段的工程造價控制。投資決策是產生工程造價的源頭，這一階段的耗資雖然只約占總投資額的0.5%至3%，但卻對工程造價產生決定性的影響。據資料統計顯示，此階段對工程造價的影響高達80%至90%。在這個階段重點是做好市場調查、項目評估、設計方案招標及比選、做好項目可行性分析。

2.項目工程造價的事中控制

項目工程造價的事中控制重點是設計階段和施工招標及實施階段。做好設計階段的成本控制，首先要選擇一家好的設計單位，其次運用價值工程對設計方案進行優化，推行限額設計。技為使限額設計達到預期目的，參與設計人員必須是有經驗、懂技術經濟的設計師，其設計的成果必須是實用、先進，而且造價合理。建設單位可以以競爭方式擇優確定施工單位，使工程造價得到比較合理的控制。施工招投標階段是造價控制的重點：一是工程項目招標文件的編制，應該做到內容嚴謹、完整、準確，所提招標條件應公平合理，符合有關規定。二是要編制好標底，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限，應反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內。三是中標后合同條款的簽訂應合理。建立有效的工程造價信息管理系統，做好工程造價的動態實現控制工作，及時的掌握市場動態，掌握價格變動的趨勢，做好施工圖會審，加強合同管理。

3.項目工程造價的事后控制

做好工程決算是工程造價事后控制的重點。堅持以現行的計價規范為依據，按照施工合同和招標文件的規定，根據竣工圖、結合現場簽證和設計變更進行審核。要深入現場，掌握工程動態，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的治商沒有施工，是否有已經去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了，細致認真的核對，確保工程結算的質量，提高投資效益。采取二審終審制，嚴格控制每個環節，層層把關，使工程造價經濟合理。通過竣工決算反映工程實際造價和控制效果的文件。及時總結分析建設過程的經驗教訓，發現工程造價管理中的薄弱點，提供造價控制能力。

綜上所述，房地產企業要求房地產項目工期短、投資效益好，能夠時項目投資的費用進行有效的控制，從施工技術、材料使用、工程招標等多方面降低工程造價，從而提高房地產的投資效益和社會效益。對于房地產成本的控制，主要可以從土地成本、前期費用、管理成本、財務費用、工程成本等方面著手。

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1 引言

近年來，隨著我國經濟的發展和時代的進步，以往的工程造價管理方法已經不能應對競爭日益激烈的市場，存在諸多問題，只有做好房地產的工程造價管理，才能確保房地產企業在競爭激烈的市場下降低工程造價并實現利益最大化。所以加強房地產工程造價管理措施具有重要的研究意義。下面就房地產開發過程中的造價控制問題及與有效的管理措施進行分析。

2 房地產工程造價管理中存在的問題分析

雖然房地產發展的很快，但是在我國真正的發展也只有十幾年的時間。房地產工程造價管理工作中存在的問題有以下幾點：（1）前期項目缺乏策劃定位，對于建設一個什么檔次的項目達到一個什么標準，很多公司都很模糊；（2）造價人員成本控制意識較差。在項目成本控制中，確定項目檔次和成本目標的情況下，要在成本目標達到的情況下，最大限度的提高項目的功能水平；（3）沒有統一造價管理部門。很多房地產企業人為的把造價控制分為采購、合約、預結算等多個部門，卻沒有一個部門總體負責，反而造成造價控制的混亂；（4）房地產工程的設計缺位，造成投資浪費；（5）招標階段編制標底不合理，招標條件缺乏公平性；（6）施工階段動態跟蹤控制和結算的審核力度不夠。

3 房地產工程造價控制的有效策略

房地產開發建設的造價管理貫穿于項目的全過程，即項目決策階段、項目設計階段、項目工程招標階段、項目實施階段和項目竣工結算階段都關系到開發項目的造價管理。因此，要解決房地產工程造價管理中存在的問題，應做好房地產開發各階段的造價控制與管理策略。

3.1 決策階段的工程造價控制

建設項目決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證、對不同建設方案進行技術經濟比較選擇及做出判斷和決定的過程。項目決策對工程造價以及項目建成后的經濟效益有著決定性的影響。建設項目決策階段工程造價的控制涉及的行業較多，具體操作時參加的人員應由具備一定的專業實踐經驗的專業人員進行，必須保證數據的真實性、科學性、可靠性，從而保證造價的準確性和客觀性。房地產開發建設是一項關系到當地經濟以及人民生活住房問題的關鍵項目。決策階段的造價管理決定了擬上馬項目的投資消能比，是決定項目可行性的重要依據。因此，決策階段的工程造價控制與管理是至關重要的。

3.2 設計階段的工程造價控制

（1）建立必要的設計競爭機制

改進和完善現行的設計方案招標辦法，在方案評選時要求設計者提供方案設計概算，明確概算控制經濟指標，將技術指標與經濟指標有機地結合起來，將經濟指標的權重適當提高，改變過去只重技術指標，忽視經濟指標的評標辦法。改革現行的設計取費標準，按造價計算設計取費的基數不超過限額設計的基數。在具體實施中可針對不同情況，制定相應的獎罰措施。

（2）加快推廣設計監理制度

主管部門應在搞好政府監管的同時，一方面應盡快建立設計監理單位資質的審批條件，加強設計監理人才的引進、培訓、考核和注冊工作，制定設計監理工作的職責、收費標準等；另一方面通過行政手段來保證設計監理的推廣力度，為設計監理的社會化、市場化提供有利條件。

（3）優化設計方案

通過優化設計方案來控制投資是一個綜合性問題，進行投資控制并非一味地減少投資，而是要依據項目的具體情況進行平衡和調節，既要鼓勵采用先進工藝和技術，又要防止投資擴大和超出。最好的方案不一定是造價最低的方案，不能片面強調節約投資，好的設計方案不僅應該技術先進、功能優越，而且其投資要有最優的性能價格比。

（4）盡可能減少設計變更

首先，應嚴禁通過設計變更擅自擴大建設規模、提高設計標準、增加建設內容，一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發揮；其次，認真對待必須發生的設計變更，及時核算有關設計變更的造價，對于有問題或者費用偏高的項目可重新考慮，進行多方案比較，不能一味求快，而應求精。

3.3 招標階段的工程造價控制

（1）科學合理地編制標底

標底是建設單位擬建工程投資的底數。單位沒有條件，應請有資格的咨詢單位代編；有條件的單位盡量自行編制。編制標底時要與市場的實際變化相吻合，要實事求是、切合實際，保證標底編制質量，把工程標底控制在合理造價的下限。

（2）確定適合的發包方式

業主可根據工程的規模、性質、特點，確定合適的發包方式來控制工程造價。當然，不管采用哪種發包方式都應該進行招標，引進競爭機制，使各施工方在保證最低的企業利潤情況下，報出非常優惠的價格，杜絕議標或變相議標。實踐證明，凡是先開工后定價的工程多半造價偏高。

（3）制定嚴密的招標文件，公平競爭，合理招投標

實行公平合理的招投標，可使承擔的工程造價更加合理，并可有效地控制工程造價。所以在招投標過程中，要有明確的透明度，使招投標單位思想明確，對招投標工作放心，真正體現市場經濟的公平競爭。

（4）慎重地選擇施工隊伍

必須根據工程規模、技術要求，認真挑選施工單位。

3.4 項目實施階段的工程造價控制

（1）施工中設計變更的控制

建設單位、設計單位和施工單位在開工前認真審核設計圖紙，嚴格遵守設計規范，把可能在施工中出現的問題，在圖紙會審階段進行解決，避免在施工過程中影響工程進度和質量，或發生返工等現象，造成不必要的人力、物力和財力的浪費。

（2）確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生

首先，強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況。

（3）認真對待索賠與反索賠

索賠是指在合同履行過程中對于并非自己的過錯，而應由對方承擔責任的情況造成的實際損失向對方提出經濟補償的要求，它是工程施工中發生的正常現象。建設單位反索賠的主要內容有：工期延誤、施工缺陷、業主合理終止合同或承包商不正當放棄施工等。

（4）工程進度款的支付

工程進度款的支付也是施工階段造價管理的一個重要內容，我國現行支付方法常見的有：按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。無論實行何種支付方式，結算的條件都應該是質量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全，特別是要實行質量一票否決權制度，不合格的工程決不付款。

3.5 竣工結算階段的工程造價控制

結算階段，嚴格把關，核對合同條款，應審查竣工工程內容是否符合合同條件要求，工程竣工是否驗收合格，應按合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等，對竣工工程進行結算審核。

竣工結算的工程量應依據竣工圖、設計變更單和現場簽證等進行核算，并按國家統一的計算規則計算工程量。結算綜合單價應按投標單價以及合同約定的計價原則和計價方法確定 各項取費應按合同約定以及項目建設期間與計價定額配套使用的項目屬地政府有關政策規定執行。

4 結語

綜上所述，房地產項目造價的控制是一個從投資決策到竣工決算的全過程管理，任何環節都缺一不可。因此，作為一個項目的造價負責人，一定要全程參與，根據項目定位的要求做一個較為準確、詳細的估算，堅持限額設計，在過程中動態控制，確保項目的定位的檔次，從中提升工程的施工進度，以實現房地產項目投資控制的目標。

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中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

一.前言

在房地產施工過程中，工程的質量受到來自人為和施工工藝等方面的影響，很容易發生各種質量通病，雖然我國的房地產行業也取得了輝煌的成果，但是由于現階段施工工藝尚未完全成熟，加上一些人為或者其他的因素影響，使得房地產工程的施工的質量控制具有一定的難度，混凝土容易發生裂縫，形態各異的裂縫，不僅僅嚴重影響到房地產墻體的整體美觀，也會造成房地產物開始漏水，一定程度的降低了整個房地產物的整體承載力和負荷性能，使得房地產物的剛度逐漸下降，穩定性和耐久性能迅速下滑，進而容易誘發墻體坍塌，造成重大的安全事故，既會造成巨大的資源浪費，又嚴重影響到居民的生命財產安全，因而，加強對房地產施工裂縫，房地產滲漏等質量通病的分析，并采取有效的預防和治理措施，有著十分重要的意義。

二.房地產工程經常出現的質量問題分析

房屋交接、驗收時一般都會存在一然問題，有的多有的少，根據本人在公司參與的工程所發現的問題，歸納起來有以下幾點： (1)房屋沉降引起的質量問題。房屋沉降主要是地基士質問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2)墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質量問題。(3)屋面女兒墻由于屋面的熱脹冷縮，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經常出現不規則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴重裂縫問題。(4)外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等設計或施工選定的生產廠家及產品型號、產品質量不夠理想問題。(5)磚砌體沿磚縫滲水問題。(6)外墻面支模(圍梁、構造柱等)挑木穿墻洞后補處滲水，外墻鋼窗周圍滲水問題。(7)圈梁底、構造柱邊縫滲水問題。(8)外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水，陽臺里口外墻面滲水問題。(9)固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。(10)陽臺之間隔板處墻體滲水問題。(11)山墻滲漏水，各種墻上錨腳可能產生的滲漏問題。(12)管道與樓地面接處滲漏問題。(13)地面順樓板方向裂縫及預制樓板縫處滲漏水問題。(14)衛生間、廚房的地坪斜泛水問題。(15)天溝積水及落水口周圍滲漏水，屋面油氈起鼓、開裂引起的滲漏問題。(16)油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。(17)房屋頂板改用現澆鋼筋混凝土結構的開裂滲漏問題。(18)排水管道鑄鐵管滲漏，排水管道堵塞問題。

三.房地產工程質量管理措施探討

1.充分發揮監理部門的作用

在施工過程中，監理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監控，對施工單位施工標準作出監督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規范化。加強對原材料質量的監理。加強原材料的質量控制監理是房地產工程監理中相當關鍵的一個環節。監理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環節，確保原材料質量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現有的房地產材料多以混凝土為主，選用這種材料，質量難以保證，使用時間較長就會發生變形，導致了房地產物之間接觸不牢，從而發生外滲現象。

2. 建立健全質量管理機構，落實質量管理責任制

在房地產工程施工中，施工單位獲得中標之后，要堅持多級質量控制，多層次的質量負責原則，加強對施工企的質量管理。首先，要建立健全施工過程的質量管理體制。設置項目經理職位，堅持項目經理的第一責任，堅持施工質量檢測部門進行質量自檢，同時，要建立起施工的相關工程試驗基地，建立健全各種資料的管理體制，設置專門的施工資料整理人員，并做好各個環節的工作分工，明確職責，加強對施工各個環節的工序質量檢測記錄，做好各種資料的送檢工作，并嚴格各種文件的存檔管理，為各種質量管理措施的出臺提供決策依據。

3. 牢固樹立“質量第一”思想，認真做好質量管理準備工作

在房地產工程開始施工之后，施工單位要實施初步的人員培訓，加強對施工人員對工程具體情況的了解。使得施工人員對施工設計圖紙有更加深刻的把握，對各種施工技術規范更加嚴格的認識，熟悉，并能夠落實到工程的具體施工過程中來，要實施崗位權責制度，結合工程的具體實際情況，編制科學有效的工程施工質量管理計劃，并全面落實到整個施工過程中去，嚴格執行。

4. 嚴格按質量控制程序施工，確保質量目標的實現

（一）全面貫徹落實質量控制程序

在進行房地產工程施工管理過程中，要結合房地產工程的具體實際情況，根據不同施工環節的施工特點，在遵守施工合同要求的基礎上，要科學編制各個環節的工程質量控制程序。當一個工程的環節完成施工任務之后，施工單位用嚴格按照工程質量控制程序進行工程質量自檢，當施工單位的工程自檢達到國家規定質量標準之后，要報請工程的監理單位實施工程質量抽樣檢查，如果抽檢達到了質量標準，則可以實施下一個環節的工程施工。

（二）認真做好技術交底工作，明確各工程質量目標

在房地產工程施工質量管理和控制中，項目經理承擔著很大的責任，在綜合考慮多方實際情況的基礎上，結合不同階段的工程施工特點，分析影響工程質量控制的因素，要編制好工程施工組織設計，對施工方案，施工工藝，施工的質量標準等各個方面做出嚴格清晰的界定。同時，施工單位中，相關的施工技術人員要將各項工程技術交底工作落實到實處。

（三）要嚴格做好施工測量工作

精確的工程施工測量是施工過程中質量控制的關鍵環節。比如在房地產工程施工過程中，相關的技術人員在施工過程中，要對導線點，中間樁和高程點實施科學有效的測量方式，并多次測量，使得測量結果能夠達到閉合的標準，同時，要客觀公正的做好記錄，減小工程測量的誤差，保證工程測量的精確性。

（四）加強對施工材料設備的質量檢測

首先，要嚴格質量標準，加強對各種原材料和工程構件的質量檢測。嚴格原材料和各種工程構件，配件的入場機制，對各種質量不達標，不合格的原材料，構件，配件，不準進入施工環節。比如，在水泥和鋼筋的入場時候，要對合格證做出細致鑒定，并要在專業的實驗室進行質量檢測，質量合格才可以投入工程施工。

四.結束語

房地產行業關系到我國的經濟增長和人民生活水平的提高。加強對房屋房地產施工過程中的質量通病防治是整個房屋房地產施工質量管理的重要環節，因而，嚴格施工規范，加強施工監督，控制施工標準，防止質量通病的出現，保障房地產質量，維護居民利益有著十分重要的意義。

參考文獻：

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[4]安娜 試論地產工程管理 [期刊論文] 《城市建設理論研究（電子版）》 -2012年10期

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1 房地產開發項目中的風險

房地產開發是指一些開發機構合伙或獨立通過土地買賣與改造，房屋建設或建筑物翻新，供他們自己和他人使用，從而達到他們的社會和經濟目的的過程。論文寫作，風險。這一種通過預測未知的將來需求而進行的產品開發過程。因而，不確定性是整個房地產開發過程的根基，風險與房地產開發時時相伴，處處相隨，這是由房地產產業本身不同于其他行業的特點所決定的。

(1)空間上的固定性。

空間上的固定性作為房地產的風險因素，一方面它在一定程度上限制了房地產開放商自由選擇地段的權利，另一方面，房地產商品的價格與該建筑地塊所處的社會經濟及地理條件的優劣有著密切的關系，而社會經濟與地理環境條件的變化是復雜的，有很多的不確定因素在起作用，是不依開發商的個人意志為轉移的。因此，開發商在進行投資時，必然面臨并承擔因環境條件變化而帶來的風險。

(2)投資規模大。

房地產開發是一項規模龐大的綜合性工程，從購買土地到房產建成出租或經營，涉及許多環節，需要投入大量的資金。巨額的投資使開發商面臨籌資、利率和通貨膨脹風險。

(3)開發周期長。

房地產開發從投資分析、現場勘察、購買土地、建造房屋到刊登廣告、簽署租賃或銷售合同等，往往需要幾年時間才能完成。一般來說，開發期越長，社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金或售價就越不確定，風險相對也越大。論文寫作，風險。房地產開發中，很難在一開始就能對整個開發時期的建設費用和收益做精確的估計，一般只能進行預測。而長期開發中市場供求的變化，消費者的偏好，材料價格的漲跌以及竣工后社會經濟形勢的興衰都是難以準確預測的。

(4)開發條件差，環境惡劣。

由于房地產的固定性和體積龐大，基礎設施和房屋的開發建設不可能像一般工業產品生產那樣在封閉、溫暖的廠房內進行，而房地產開發必須現場露天作業，開發受到各種惡劣自然氣候條件的影響。而現階段，我們無法對自然條件的發生予以準確預測，更無法完全加以控制。現場作業又使開發商面臨洪災、火災和意外事故等的威脅，這導致了開發建設中的不確定性。

(5)開發過程環節多，涉及面廣。論文寫作，風險。

房地產開發是一項巨大的社會工程，涉及社會的方方面面。如政府的規劃、建設、市政、房管、道路、環保和消防等部門，以及地方政府、當地居民、施工、設計和材料供應等單位，某一環節處置不當都會影響開發進程。例如從事舊城區改造的拆遷戶安置問題，一兩個“釘子戶”拒絕出售自己房屋的所有權或要價過高，就會使開發商處于進退兩難的境地，要么付出高昂代價，要么放棄整個項目;若在困境中舉棋不定，也會因拖延時間而付出代價。

2 房地產開發項目中風險的特征

一般來講，房地產項目風險具有以下一些特征：

(1)多樣性：由于房地產項目開發的整個過程涉及到社會、經濟、技術等各個方面，因而其風險也表現出多樣性，相互間的變化也呈現出極其復雜的關系。

(2)變現差：由于房地產項目開發投入資金量大、周期長，并且房地產市場是個不完全市場，房地產也不像其他資產如存款、國庫券等可以隨時變現，因而其變現風險也較大。

(3)模糊性：即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。

(4)損失性：風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。

(5)補償性：由于房地產項目開發具有風險，因而投資者一般對承擔的這一風險在經濟上要求補償，這一補償也叫風險溢價或風險回報。

(6)激勵性：風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。

3 房地產開發項目中的風險管理應用現狀

由于房地產開發項目的開發周期長，項目開發過程中影響因素眾多，不確定性始終伴隨著房地產開發的全過程，所以，房地產項目開發的高風險性，決定了在房地產開發過程中進行風險管理的應用的必要性，下面列舉風險管理意識不足給企業帶來不良影響的實例，以作參考：

湖南張家界國家自然保護區，為開發旅游資源，增加接待能力，在景區建設了大量旅游接待設施。1998年9月，聯合國教科文組織官員進行世界文化遺產申報考察時，認為景區出現城市化傾向，未批準其進入世界文化遺產名單。此事引起當地政府警覺，為此，自1999年8月，張家界市政府啟動了恢復核心景區原始風貌工程，計劃到2002年底，消除核心景區內所有不協調的人造痕跡，在不久的將來，全面恢復原始峰林狀態。論文寫作，風險。這一舉動對景區原房地產開發經營者可以說是毀滅性的打擊。

4 房地產開發項目風險管理研究現狀

目前，國內外已有較多文獻闡述了對房地產開發項目風險管理的研究，其研究包括了技術、經濟等多個方面。

在經濟發達國家，早已對房地產開發風險引起了足夠的重視，1949年法國著名管理學家Henri Fayolgh在《一般管理和工業管理》一書中正式提出了風險管理，并用于企業經營管理。本世紀50年代在美國發展成為一門學科，在許多高新技術領域中大量應用，特別是在軍事工業中，使美國在多項技術上領先于世界水平，著名的“101條風險管理準則”成為許多國家管理的一般準則。英國在20世紀.70年代就提出了“風險工程”的概念，并已廣泛用于大型工程，如1976年北海油田輸油管線工程，采用風險分析方法提高了項目的安全系數，并節約了投資。1979年伊拉克火電廠工程招標中，用風險咨詢，對技術風險進行了詳細分析，結果不投標，以后證明是十分正確的。在非洲一些欠發達國家，風險管理發展也極為迅速。在尼日利亞，1994年對全國高速公路建設項目進行了系統的風險分析。論文寫作，風險。為推動風險管理在發展中國家的普及，1987年聯合國出版了關于風險管理的研究報告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)

近年來，中國國內風險理論的研究和應用工作發展也很快，各個行業的研究和管理人員均意識到風險研究和應用工作地重要性，紛紛根據行業的特點采用適當的方法，無論從理論上還是實踐上，均大大豐富了風險理論的內容。

結語：本文主要論述了選題的背景及房地產開發項目風險管理研究的現狀，并提出了本文的研究思路。論文寫作，風險。論文將遵循風險識別、風險評估和風險應對等風險管理的一般步驟，將系統可靠性研究方法用于房地產開發項目的風險識別和評估中。

參考文獻：

[1]李雪蓮，何有忠.建筑企業風險評價技術[J].中國職業安全衛生管理體系認證，2003，02：P30~32

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要做好房地產企業成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。

（二）房地產企業的特征

1、房地產企業最本質的特征是綜合性

現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。

2、房地產企業的建設過程具有長期性

房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。

3、房地產具有很強的地域性

眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。

4、房地產企業具有很強的風險性

房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。

（三）房地產企業成本構成要素

圖一 房地產企業成本構成要素圖

從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。

二、房地產企業成本控制與管理的現狀

（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況

1、項目規劃

小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項目位置

“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。

（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產企業項目開發流程圖

根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。

1、項目的決策階段

項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。可行性研究的目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究按五個步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。

2、項目的設計階段

設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。

3、項目的招標階段

招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。

4、項目的實施階段

工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。

5、物業管理階段

物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。

（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費用高

 

費用核算項目

前期估算費用（萬元）

實際發生費用（萬元）

差額（萬元）

土地費用

7500

8400

-900

拆遷補償費用

7260

8100

-840

基礎設施配套費

1420

1470

-50

各項建設手續費

4988

5100

-112

規劃、建筑設計費

456

425

31

小區配套設施費

2280

2100

180

財務費用

2660

3100

-440

管理費用

865

645

220

銷售費用

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房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。

房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：1、企業自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯動。

2 項目的選擇及選址

項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。

項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。

3 項目的立項

即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規劃部門的批復意見(選址意見書或城市規劃條件通知書);環保部門出具的意見(經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過)。

4 項目的規劃及施工圖設計

按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。

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主管單位：

主辦單位：中國房地產業協會

出版周期：月刊

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種：中文

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本：大16開

國際刊號：1002-8536

國內刊號：11-2586/F

郵發代號：82-510

發行范圍：國內外統一發行

創刊時間：1986

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