寫字樓物業管理方案大全11篇
時間：2022-01-29 12:34:09緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇寫字樓物業管理方案范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。
篇（1）
近日，記者采訪了北京好伴侶資產管理中心總經理郭彥華。據郭彥華總經理介紹，好伴侶資產管理中心是集企業物業管理，勞務派遣，會議服務，保潔等物業服務于一體綜合性物業管理公司。公司成立于2009年11月，是北京市好伴侶保潔服務中心（1996年2月成立）為拓展市場，實施公司多元化經營的戰略方針而擴建成立的公司，可為客戶提供專業的設備設施管理，保潔，綠化，會議服務，空置物業管理等后勤集成服務。
科學管理 以人為本
篇（2）
中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：
三、前言
寫字樓的特點是自動化程度高、設備設施復雜密集。在寫字樓管理的范疇中，工程管理是做好其他物業服務的根本保障，筆者所在公司在發展的過程中，明確工程管理思路，推進實施ERP系統，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套獨具特色的工程管理思路。
四、工程管理案例
筆者下面以中海物業（商業物業）管理公司管理的廣州東寶大廈工程管理思路為例，談談寫字樓管理中的工程管理工作。
1.提高風險意識，加強防范安全風險的能力，使設備、設施保值增值。
近幾年來，公司首先制定全年房屋、設備普查方案，建立相應的管理制度，并根據運行狀況加以完善和調整。同時制定全年設備保養計劃和周圍環境修繕計劃，逐一按標準實施，將設備、設施的故障及隱患及時發現并加以處理，保持設備、設施的完好率，確保無重大事故的發生。通過這樣的定期檢查和維護，使全樓的設備、設施處于良性循環狀態，在確保其安全和有效的使用條件下，延長了設備、設施的使用年限，提高了設備、設施的產出值，減少硬件更換費用。
2．做好能耗控制工作
（1）指標控制：年初制定全年能源消耗控制計劃和指標，根據所有權不同的歸屬、使用功能的差異將一些主要的指標進行細化分解，責任落實到人，并逐月進行考核。發現超標使用時，及時告之，分析其原因，并監督整改。
（2）技術改造：完成“東寶大廈冷卻塔加裝變頻控制器”和“C段地下停車庫照明燈改造”項目。冷卻塔加裝變頻控制器于2006年7月26日安裝完畢，正式運行。此舉節約電費85170元，預計6年可回收投資。對地下停車庫照明燈進行燈控回路實施改造，分正常上班運行模式控制與非正常上班運行模式控制，月節約電費2244元，4個月即收回改造成本。
（3）管理措施：廣州東寶大廈實行全天24小時供冷服務，以滿足客戶加班及客戶計算機房室內恒溫的特殊需求。2006年，廣州東寶大廈冷卻塔采用分組運行法，即利用空調主機接收啟動信號后延時1分鐘啟動的時間間隙，在前30秒可自動啟動運行冷卻塔與領卻水泵，在氣溫不高負荷偏低的季節或晚上低負荷時，空調主機在冷凍水溫低至設定溫度時可以自動停機，運行冷凍水泵供冷；當冷凍水溫運行至設定的空調主機啟機溫度時，冷卻塔與冷卻泵與空調主機能自動運行，這樣可實現24小時自動運行，消除了運行能源的浪費現象。制冷運行期間平均開4臺風扇，比去年同期減少4臺，共節約用電23704度，節約電費20148元。同時減少用水1023噸，節約水費6240元。此法只是通過加強運行管理，未有任何資金的投入，即產生節能效益。
3．提升服務品質，實行人性化服務。
廣州東寶大廈由于建設得比較早，在電梯的配置上有所不足，項目5.4萬平方米的建筑只配備了7部電梯，在上班的高峰時段客人等候的時間比較長，客戶對此有意見。公司落實“以顧客為關注焦點”的服務宗旨，就此問題與電梯維保廠家密切配合，通過現場實際調研，進行數據分析，制定了四套解決方案，經多方的論證選出了最優化的方案。調整了客用電梯的運行模式，在人流高峰時段，實行分梯分段運行，提高電梯的運載效率，減少客戶等待的時間，滿足客戶出行的需求。
4. 運用ERP系統管理軟件
（1）推進實施ERP系統
為提高工程管理的效率，東寶大廈工程部推進實施ERP系統。工程部開通的ERP系統項目共16大項96小項，內容包含了設備檔案管理、設備運行與維護、工作單管理、能源管理、巡檢管理和統計等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中設備檔案管理、設備運行與維護、調度管理中心、工程工作單管理、維修統計分析、設備管理標準化、外包合同管理、采購申請、填寫應急采購單和制定工作計劃10個模塊經兩年時間的修改和使用已經比較完善。其中設備檔案管理和工程工作單管理最具特色。
設備檔案管理模塊包含有設備錄入和設備查詢兩大功能，設備錄入不僅可以記錄工程部所管理的設備基礎信息、性能參數，還可以記錄設備生產廠家、工程部或廠家針對該項設備的培訓、該套設備的配套設備和目前狀態以及維保記錄，而且還可將該設備的圖片記錄到
檔案中。同時，如果將該設備的維護計劃輸入到檔案里，到達預定維保日期，該模塊還有自動提示功能。
同時通過查詢功能還可對工程部各專業的維修用料、維修工時和對客戶滿意情況進行統計，便于工程部管理人員對維修成本進行控制，對客戶服務情況進行控制和追蹤，做到及時發現問題并制定相應改進措施。
工程部管理人員通過ERP系統的查詢功能便可了解工程部員工每天的工作量，這便于合理安排工作，還可及時了解本部所管轄的設備運行、保養、對客戶維修服務和每天的能源消耗情況，便于工程部管理人員及時發現問題，并制定出相應的改進措施。
（2）成功實施ERP系統的經驗總結
工程ERP相關模塊的成功是在公司領導和公司技術顧問“信息化全局戰略”引領下，中層管理人員“信息化局部實施戰術”指揮下，基層員工積極參與信息化建設取得的。
公司領導自信息化工作逐步實施以來，非常重視信息化軟硬件基礎建設。聘請物業管理軟件公司為公司開發物業管理網絡軟件，東寶大廈工程部各專業現已全部實現微機網絡化，并全部采用世界一流品牌服務器及網絡計算機，公司信息化工作已完成了計算機單機軟件應用到網絡化ERP軟件應用的跨越式轉變。
在推進實施ERP系統的工作中，公司中層管理人員扮演著局部目標和政策的制定以及公司管理政策執行者的雙重角色。東寶大廈物業管理中心經理及工程部經理認真貫徹執行公司領導制定的信息化工作方針，并積極通過實現信息化來推進部門工作的開展，并且表現出
篇（3）
租賃合約中的標準條款
在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。
由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。
在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。
當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳費用越多，基本租金就越低。
具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用也常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規定了業主所需承擔的最大運營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的運營費用就要由租客分擔。
折讓優惠和租客權利的授予
篇（4）
?出租方(下稱甲方)：
承租方(下稱乙方) ：
甲、乙雙方經協商，就乙方向甲方承租[ ]大廈(下稱大廈)的單元達成一致意見，特立此租賃合同為證。詳細內容如下：
第一章 定義及釋義
本合同中除文義需另作解釋外，下列用語所指意義如下：
承租單元指本合同附件一第2條所述的物業;
承租期指本合同附件一第3條所述的期限;
免租期指本合同附件一第4條所述的期限;
租金指本合同附件一第5條所述的租金;
公共區域指大廈入口、大堂、公共衛生間、電梯、樓梯間、通道、行人道、行車道、綠化區域、設備機房、灑水系統泵房、消防泵房、風道井、水箱間、自動扶梯、管理處辦公用房等處及設施，還包括為大廈的業主、租戶、用戶及其客戶、雇主、被邀者、被許可者及與業主擁有相似使用權的所有其他人員而設并供其使用的其他地方及設施，但不包括任何業主、租戶、用戶擁有獨自使用權的地方;
公共設施指為大廈的利益而安裝的機器、設備、儀器、裝置、管道、機房、電纜、電線及種植的樹木、草坪、花卉等，但任何只供個別業主、租戶、用戶使用的設施不包括在內;
管理機構指甲方所指定負責管理大廈、公共區域及公共設施等事宜的具有專業資質的物業管理機構;
管理費指本合同附件一第6條所述的費用;
物業管理規定指甲方或管理機構就管理大廈、公共區域及公共設施所制定的物業管理公約及依據公約和大廈實際制訂的規章制度;
裝修守則指甲方或管理機構就乙方在為承租單元進行裝修時所須遵守的規定及程序所制定的規則;
使用人指乙方的職員和雇員、人、被邀人、客人、承包商、來訪者和其他占用或使用承租單元的人士;
特定業務指乙方進行與其經營范圍相關的特定營業活動的業務。
第二章 承租單元
2.1 甲方茲按本合同的條件出租、且乙方茲按本合同的條件承租承租單元。
2.2 除承租單元外，乙方將享有與甲方以及大廈的其他租戶和用戶共同使用公共區域及公共設施的權利，但應遵守本合同、《使用、管理、維修公約》、《裝修守則》等物業管理規定以及甲方和管理機構就公共區域及公共設施的使用所制定的規定。
第三章 租期
3.1 乙方于承租期內向甲方承租承租單元。承租期應包含免租期在內。
3.2 在各免租期內乙方免向甲方繳付房屋租金，但須繳付本合同所規定的物業管理費及各項公用設施費(不包括電和電話費)等其他費用。
第四章 租金
4.1 承租期內，乙方須于裝修免租期后每月首五個工作日之前預先向甲方繳付當月的全額租金。
4.2 租金不包含本合同所規定的各項公用設施費(包括電和電話費)等其他費用。
4.3 甲乙雙方同意按以下方式支付租金：租金以[ ]元計算，乙方以[ ]元支付租金，由管理機構統一收取。
4.4 若乙方未能按本合同的規定向甲方支付租金，每逾期一日應按逾繳總額的萬分之二(0.02%)向甲方支付滯納金，直至乙方全數付清其所應付的租金(包括滯納金)之日為止。
第五章 管理費及其他費用
5.1 甲方可自行管理或委托管理機構管理大廈、公共區域及公共設施并按公約及相關規定向乙方提供物業管理服務。
5.2 在承租期內，乙方須于每月首五個工作日之前預先向管理機構繳付當月全額管理費。
5.3 管理費的支付辦法，包括貨幣、兌換率與本合同第四章有關租金的相應規定相同。
5.4 管理費的使用范圍詳見物業公約所定。
5.5 在承租期內，管理機構可因提供管理服務的運作成本的變動以及根據市場情況合理調整管理費，但應事先通知乙方并說明合理調整理由。乙方應按調整后的金額支付管理費。
5.6 若乙方未能按本合同的規定向管理機構支付管理費或其他乙方應付的費用，每逾期一日應按逾繳總額的萬分之二(0.02%)向管理機構支付滯納金，直至乙方全數付清其所應付的管理費和其他費用(包括滯納金)之日為止。
第六章 押金
6.1 在簽訂本合同后五日內，乙方應付給甲方附件一第7條所述的押金，以作為乙方遵守和履行本合同所有義務和規定的保障。
6.2 如乙方在整個承租期內未違反本合同的主要相關規定，且全額繳清應付租金、管理費，則甲方須于承租期結束后的十五日內一并無息退還將乙方所支付的押金。
6.3 在承租期內，若乙方拖欠甲方及/或管理機構任何租金、管理費，或因乙方違反本合同、《使用、管理、維修公約》或《裝修守則》等物業管理規定給甲方造成損失，甲方有權在預先書面通知乙方并隨附充分證據的情況下從押金中扣除一筆相等于該欠繳之款項。乙方須在甲方提出書面通知后十個工作日內補足所扣除部分押金，否則按違約論處。
第七章 承租單元用途
7.1 承租單元僅作為辦公用途。如經政府部門同意變更或增加經營范圍，乙方書面通知甲方后方可變更承租單元的用途。
7.2 乙方不得將承租單元及其任何部分作為演播室或用于宗教或其他儀式，或用于賭博或其他非法或不道德的用途;不得以任何方式使甲方或其他業主、租戶或用戶受到騷擾、不便或對之造成損害或危險的方式使用承租單元。
7.3 除甲方或管理機構統一設計所提供，或書面認可的指示牌及名牌，乙方不得在承租單元外設置或展示任何能在大廈外面看見的廣告宣傳、燈箱、裝飾、旗幟。
7.4 未經甲方書面同意，乙方除了用大廈名稱為其營業地址外，不得在其他方面使用大廈名稱或其標志。若乙方經甲方批準在法定名稱內使用大廈的名稱，乙方須在本合同終止時向有關政府部門申請更換其法定名稱。
7.5 甲方有權隨時更改大廈的名稱或其任何標記，但須事先通知乙方變更的名稱和理由。
第八章 裝修或改建
8.1 乙方須遵守甲方或管理機構就承租單元的裝修或裝飾所制定的裝修守則，向甲方遞交承租單元的內部裝修、設備安裝及陳設的設計圖(包括需要額外電力、空調、防火設備之要求)和詳細說明。
8.2 在未獲得甲方的書面同意及完成辦理有關手續前，乙方不得在承租單元內進行任何內部裝修、設備安裝及陳設。甲方保證乙方遞交設計方案后五個工作日內予以答復，并協助該設計方案盡快得到消防部門正式批復。
8.3 未經甲方事先書面同意，乙方不得對承租單元進行任何重大改動或附加裝置，以及對電線、照明或其他裝置以及由甲方提供的空調系統及公共設施進行任何改動或附加裝置，或割損任何門窗、墻體、結構材料或大廈其他構造。第九章 維護與修理
9.1 管理機構負責承租單元內和大廈外的玻璃幕墻、建筑結構和中央空調、新風、電梯、公共區域水電、大廈原配通訊、消防等系統的管理和維修保養，并承擔有關的費用和責任。
9.2 承租單元的內部裝修及由乙方安裝的各種設備由乙方自行維修保養，并由乙方承擔有關費用。
第十章 損壞
10.1 在承租期內，如因不可抗力導致承租單元發生全部或部分損壞以致承租單元完全不能使用，或損壞嚴重而根本不能修復，在上述損壞發生后的90日內，甲方有權選擇：
(1)宣布由于上述損壞而終止本合同;或
(2)修繕承租單元并書面通知乙方所需的時間。在修繕期間，乙方不需支付租金及其他費用直至重建或重修結束之日。
如甲方選擇修繕承租單元但承租單元在進行重建或重修后180日內仍舊未能修復完畢時，乙方有權經書面預先通知甲方后終止本合同。
10.2 如承租單元因不可抗力的情況原因只是輕度損壞，部分可以使用，并能滿足乙方特定業務的需要，甲方應予以即時修繕，直至承租單元全面恢復使用條件為止。在此同時，租金可相應按損壞比率予以部分減免，有關的租金減免應依據承租單元的修繕期按天數計算。
第十一章 續約
若甲、乙雙方在離承租期終止日3個月之前未達成續約協議，甲方或其代表、授權人，可在承租期終止前3個月經提前通知乙方，可陪同準租戶進入承租單元視察。如乙方此間愿繼續承租此物業，則雙方將參照當時合理的市場價格制定續約后的租金，甲方給予適當優惠。
第十二章 法律費用
12.1 本合同的、印花稅、登記費及附帶手續費用應依據中國的法律、法規和北京市政府的有關規定由雙方各自支付。
12.2 若一方有任何違約行為以致對方需采取法律或其他行動來維護其在本合同下的利益或強制執行本合同下的任何條款，一切有關費用(包括律師費及訴訟費)應由敗訴方承擔，并由敗訴方向勝訴方作出全面賠償。
第十三章 甲方責任及保證條款
甲方向乙方聲明及保證如下，且除本合同另有規定外，甲方應就其違反本章所述的責任對乙方或其使用人直接作出賠償或承擔責任：
13.1 中央空調及單元空氣
甲方應向乙方按正常辦公時間(目前為早八點至晚八點)提供承租單元的中央空調。如乙方有意于上述時間以外享有中央空調，應預先通知甲方或管理機構并支付超時空調費。
13.2 公共區域、公共設施的檢查及維修
管理機構負責對大廈的公共區域、公共設施進行定期安全檢查及日常維修，使其連續處于良好、適用狀態。
13.3 保安、防火、環境、衛生
管理機構負責公共區域及其公共設施的保安、防火、環境、衛生等事項并承擔相應責任。
13.4 大廈配套
管理機構應使大廈配套之電力線路、機械設備(含電梯)、水管、通訊及線路、廢水排放系統和其他公共設施處于暢通適用狀態。
13.5 大廈水牌和標識
甲方承諾并責成管理機構，在廣告牌位、大堂水牌和其他指示物(如有)上的明顯位置，以顯著字體為乙方制作名稱、標識和單元說明，且租期內不收任何費用，但標牌制作費應由乙方承擔。
13.6 大廈轉讓和糾紛
甲方承諾如發生房屋轉讓或抵押、債務或糾紛等情況，應事先通知乙方;凡涉及承租單元權利或乙方其它利益的事項，均應征得乙方同意方為有效。
13.7 承租單元平靜使用權
甲方保證并責成管理機構依據公約及有關法規認真履行管理職責，保障承租單元得以安全、安靜和潔凈地正常使用。
第十四章 乙方責任及保證條款
乙方向甲方和管理機構聲明及保證如下：
14.1 支付租金及有關費用
在承租單元達到正常使用條件下，依據本合同所規定的時間和方式及時支付租金、押金、管理費、各種設施收費等。
14.2 轉讓、分租
除非得到甲方的書面同意，乙方不得以任何形式或方式將承租單元及其任何部分進行轉讓、分租、或以其他方式讓與使用權，但乙方可將承租單元用于其關聯公司辦公用途和地址，同時應由乙方向甲方統一承擔本合同所述責任。
14.3 物業管理規定及保安、保險條例
遵守并促使其使用人遵守《使用、管理、維修公約》， 《裝修守則》等物業管理規定以及甲方或管理機構就大廈和公共區域的管理、使用、保安、保險等所制定的規定。
14.4 遵守防火及安全規則
在對承租單元的使用期間，須遵守中國政府及北京市政府與防火相關的法律法規及甲方或管理機構所制定的安全規則，并由乙方自費在承租單元配置除甲方按規定已經配置之外的足夠有效的便攜式滅火器。
第十五章 交還
15.1 在承租期期滿或提前終止時，乙方應立即將承租單元之裝置、裝配和設備恢復至交付乙方時的原來狀態(正常折舊、磨損除外)，并在良好、清潔、堅固及維修適宜的狀態下將承租單元交還甲方。
15.2 在承租期期滿或提前終止時，乙方負責拆除其對承租單元所進行的任何附加裝置或改動。
15.3 在承租期期滿或提前終止時，乙方應搬走其屬于自己的物品。否則，甲方有權自行處理承租單元內的留置物品，處理留置物品引致費用將由乙方支付。
第十六章 違約責任
16.1 本合同各方應遵守本合同的各項約定，如任何一方違反本合同的約定，應承擔違約責任并賠償另外一方因此所蒙受的損失。
16.2 如因甲方違約或侵權給乙方造成損失，乙方可憑有效裁決從下期應付甲方租金或管理費中相應扣除作為賠償且不構成乙方違約行為。
第十七章 終止租約
在不影響本合同其他規定的前提下，如一方違反本合同任何條款或條件，或一方在本合同內所作的任何聲明或保證為不正確或不真實，并在接到對方書面通知后七日內不予糾正時，守約方有權終止本合同并向違約方追討因其違約給守約方造成的損失。
第十八章 通知
18.1 與本合同有關的通知或要求均須采用書面形式發出，并由掛號或專人送至對方的法定地址或對方最后書面通知的營業地點;掛號寄出第7日或送達日(以較早日為準)為文件的生效日，除非文件內對生效日期另有規定。
18.2 甲方對乙方發出的通知可送至承租單元或附件一第1條所述的地址。
第十九章 仲裁
19.1 愚笨合同有關的一切爭議，應盡量通過友好協商解決，若任何一方不愿意協商或進行協商30日后仍不能達成一致意見時，任何一方可將該爭議提交北京仲裁委員會進行仲裁。
19.2 在解決爭議的期間，除正在進行仲裁的部分外，雙方應繼續遵守及履行本合同。
第二十章 其他規定
20.1 雙方可經協商后修訂本合同的條款。本合同的附件及雙方所簽訂的補充協議為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
20.2 本合同項下的產權變更適用于民法房屋買賣合同不破租賃原則。
20.3 本合同的構成、效力、解釋、履行、修改及終止均受中國法律管轄。
20.4 若本合同的規定與《使用、管理、維修公約》或《裝修守則》等物業管理規定有任何不一致之處，應以本合同的規定為準。
20.5 本合同一式三份，甲方兩份、乙方一份，具有同等的法律效力。本合同自甲乙雙方蓋章或授權代表簽字之日起生效。
甲方(簽章)：____________________
乙方(簽章)：____________________
授權代表(簽字)：________________
授權代表(簽字)__________________
________年______月______日
________年______月______日
延伸閱讀：
寫字樓的特點 寫字樓市場流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、長得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。
5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業的發展過程中卻也表現出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。喧鬧、擁擠、壓抑改變了智能、便捷、高效的本質。過于側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環境要求。
在這種背景下，一種更加重視生態、環保及舒適性的應運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen(氧氣)、office park(花園辦公)、open(開放而自由)、own(獨立私家電梯/空調)opportunity(發展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態環境優良、建筑密度低、規模大、業態全，地段好的特征，是5A寫字樓的升級版本。
超大規模
這里所說的超大規模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規模化的配套設施，是難以稱得上五星級的。
建筑文化
所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對于寫字樓而言，與其說是世貿中心、國貿中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發達還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結。盡管美國世貿中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。
硬件設施
篇（5）
1. 熟悉小區各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收;
2. 根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3. 配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行24小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4. 搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作;針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一時創寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。第一時創寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。
(三)公共設施、設備的管理
對已開始使用的第一時創寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。
(四)環境衛生和綠化管理
環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。
小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。
(五)小區安全工作
小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1. 搞好維修服務工作
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。
2. 加強小區裝修管理工作
小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。
3. 認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。
業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高;第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在20xx年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作計劃
(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業服務更加細致、高效。
建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優勝劣汰的競爭意識、加強學習專業知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
篇（6）
(一)業主入住前期物業管理工作。
1. 熟悉小區各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收;
2. 根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3. 配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行24小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4. 搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作;針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一時創寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。第一時創寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。
(三)公共設施、設備的管理
對已開始使用的第一時創寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。
(四)環境衛生和綠化管理
環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。
小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。
(五)小區安全工作
小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1. 搞好維修服務工作
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。
2. 加強小區裝修管理工作
小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。
3. 認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。
業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高;第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在20xx年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作計劃
(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業服務更加細致、高效。
建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優勝劣汰的競爭意識、加強學習專業知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
篇（7）
中圖分類號： TU243.1 文獻標識碼： A 文章編號：
一、現代政府機關辦公樓物業管理的特殊性要求
1、具有較高的技術性。
機關辦公樓通常系大型智能化寫字樓，建筑規模大、配套設施全，集各種先
進技術設備之大成，配備有中央空調系統、高檔電梯、樓宇自控系統、保安監控
系統、火災報警系統、大型停車庫（場）、通訊和互聯網集成系統和辦公自動化系統等。這些設備設施系統涉及多項技術和學科，技術含量高。
2、具有高度的政治性和保密性。
這是機關辦公樓物業管理與其他類型物業管理活動的根本區別。黨政機關是
辦理黨務政務工作的重要部門，涉及到首腦機關的重要活動和重大決策，關系著
黨和國家的重大利益。
3、安全保障要求高。
政府機關辦公樓往往是所在地的政治核心場所，防范治安案件、防火災等要
求較高，機關物業管理必須加強樓內外各區域的巡邏檢查，針對各種可能發生的
突發事件，建立完善應急方案：如火災預案、刑事案件處理預案、意外人身傷害
處理預案、公共衛生應急預案等。
4、服務要求特殊。
機關物業管理在保安服務工作中，經常要配合政府有關部門處置上訪人員的任務，在接待處理上訪人員時，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，即要維護好機關辦公秩序，又要合理化解上訪人員的怨氣。領導參加的會議服務、衛生保潔要按照星級飯店標準要求進行服務，有時節假日、休息日要正常運轉，這要求服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業奉獻精神。
5、對環境有更高的要求。
機關辦公樓人員聚集，流動性較大，易出現臟、亂和建筑及配套設施損壞等
問題。同時，機關辦公寫字樓又是政府為民辦事、體現行政效率的重要場所，因
此，對辦公樓的環境有更高的要求：整潔、明亮、穩重、大方，方便工作人員辦
公，方便市民來辦事。
二、目前政府機關辦公樓物業管理存在的問題
1、物業管理企業運行問題多。
一是物業管理市場發育不足。由于物業管理在中國發展時間不長，市場進入
門檻低，導致良莠不齊，管理型、專業型、大型、小型各類物業管理企業混雜一
起，市場選擇機制尚未完全形成。
二是人員素質不高。主要表現為實際從事物業管理的人員中取得職業資格的
人數不多，具備高級管理資格的人員更少。
三是員工流失率高。由于物業管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工
工資水平整體偏低，導致了較高的員工流失率。人員的流動不斷，往往意味服務質量的不穩定和風險的形成。
2、服務質量監管體系不齊。
一是監管方行政色彩太重。目前，機關事務管理局作為業主代表，對現代社會化專業化的物業管理具體內容、標準研究尚不夠，對與物業公司等契約關系尚難以接受。
二是服務對象參與度不高。好的物業管理必須是服務者與被服務者的雙向互動，而現實的機關辦公大樓物業管理除少數服務對象的投訴外，缺少集中服務對象意見的制度性安排。
三是質量監控體系不全。對于物業管理公司的具體運作，機關事務管理部門在制訂監控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。
3、相關法律法規的缺位。
一是《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等法規、規章不盡完善，其相關規定主要針對住宅區物業，而寫字樓物業尤其是機關辦公樓（區）類的特
殊物業還無相應條款。
二是機關事務管理工作立法仍未完成。因為沒有相應法律法規的授權，機關事務管理機構不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據，在對政府機關辦公樓實行社會化物業管理時，對物業管理的監管職能等關系尚無明確的法律界定。
4、經費保障難以規范。
一是尚無相應收費標準。目前政府機關辦公樓物業管理收費尚無相應的規范和標準。在實際操作層面，業主在選擇物業公司時往往采取競價方式，結果最低價中標往往與高質量服務要求初衷相背離。
二是物業管理消費意識尚須培育。機關辦公樓物業管理的消費者是廣大的機
關公務員，他們長期習慣于福利化服務，由于對物業管理也是一種需付費的商品
的意識認識不到位，隨意提高服務質量檔次、增加服務范圍和次數的現象時有發
生。
三是財政支付政策不明。實施物業管理主要體現為花錢買服務，其費用比較低，由于物業管理范圍不一、標準不一，物業管理定價往往是物業管理公司、機關事務管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關辦公樓物業管理制定財政支付政策，其發展前景將很不明朗。
三、解決存在問題的對策
1、完善行業法律法規。
物業管理行政主管部門要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關的法律法規，促進依法管理，建議具體區分物業管理公司類型，將其資質細化。制訂針對辦公樓（區）的條款，解決目前《物業管理條例》太籠統、不便操作等問題。就機關事務管理部門地位而言，國家層面應加快立法速度，就各類黨政機關的國有資產管理、辦公用房分配、機關物業管理、公務消費等方面分層級制訂標準。
2、大力培育專業化物業管理市場。
目前，各省、市、縣直至鄉鎮級的黨政機關都已建設或正在建設新的辦公樓（區），這一類市場規模特別龐大，為促進行業發展應具體做好以下工作：
一是行業主管部門應盡快細化物業管理資質標準，啟動專項的政府辦公樓（區）物業管理市場，將其從住宅區物業管理市場中區分開來。
二是機關事務管理部門應制訂全國性黨政機關物業管理的統一要求，如保密性工作規定、安全保衛規定、機關會議標準流程、車輛管理規定等等。
三是加強人才隊伍建設，應針對機關、醫院、學校等不同類型物業的特點，從職業經理人、專業人才、操作員工等層面加強培訓交流，依靠高素質隊伍提升行業服務質量。
3、逐步規范經費保障標準。
一要盡快制訂相關收費標準。目前，政府物價、房產等行業主管部門對機關辦公樓、醫院、學校等特殊物業尚無具體收費標準。具體到政府機關辦公樓的物業管理收費，可由省一級機關事務管理部門牽頭，聯合物價、房產等行業主管部門，根據辦公樓（區）的層數、面積、設備數量、服務項目內容、各地人員工資水平等因素，定期物業管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業發展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據。
二要逐步在政府內部實行租金制。考慮到黨政機關的實際情況，現階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。在此基礎上，對各部門核定使用面積內的部分也要逐步收取租金。辦公用房租金分別納入使用部門和產權部門預算，用于辦公用房維修、改造和物業管理經費開支等用途。
4、建立健全服務質量監管體系。
一要實行集中統一管理。各級黨政部門應從降低機關運行成本出發，將保障
機關運行的綠化、保潔、安保、會務等事務工作交由機關事務管理部門集中管理。
二要建立完善質量監管體系。目前機關事務部門要按服務質量監管的要求成立專門的機構。其次要制訂各專項標準，如設備維護、安全保衛、會務保潔、車輛管理等各項物業管理服務的工作流程、質量標準。再次要加強考核，應充分運用現代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發放意見征求表、邀請外部專業部門鑒定等方式，對物業管理公司運行情況進行考核管理。
三要嚴格獎懲、優勝劣汰。機關事務部門通過獎懲激勵機制加強質量管理，保持物業公司的危機意識、競爭意識。可采取整改制、通報制、獎罰制等手段，對物業管理服務進行分類考核，對服務質量好、測評滿意率高的予以物質和精神獎勵，對考核不合格、服務對象投訴多的解除合同關系，如此方可保證監管體系進入良性循環軌道。
四、結語
政府機關辦公樓物業管理的市場化，取決于行業法律法規的完善、經費保障標準的規范、專業化市場的培育和服務質量監管體系的健全等四條措施。
參考文獻
[1]李尚麗.政府機關的物業管理創新服務 中國物業管理,2006（10）
篇（8）
隨著中國經濟的蓬勃發展，中國本土企業的不斷發展，這些企業都需要大量的高等級辦公區域以滿足日常辦公需要。而伴隨著高等級寫字樓出現的，往往還有業主對配套的高規格物業管理的要求。
由于物業管理涉及的范圍較為廣泛，管理內容繁雜，加上政策性變動因素，日常工作中需要耗費大量人力和物力，為了提高物業管理公司的管理水平提高工作效率，必須對物業管理的各項工作進行規范化管理，提高員工工作效率與技能，并且為減少人動給公司帶來損失與降低新員工的培訓成本；規范化的手段多種多樣，而采取現代計算機管理手段是一種行之有效的解決方法，近年來，越來越多的物業管理公司走上了信息化的道路，通過適合公司情況的物業管理軟件來協助物業公司進行規范化、精細化的管理，來實現提高整體的管理水平。
我國物業管理信息化始于上世紀九十年代初的深圳，當時的物業管理軟件基本上都是物業公司自行開發的，僅限于業務處理層次，功能上主要是用于房產資料登記、客戶資料管理等。系統功能相當簡單，而且都是在DOS平臺下單機運行。此階段的物業管理系統都是模仿手工管理的方式，只能用于簡單的事務性工作。隨著計算機技術的不斷發展和物業管理水平的日益提高，特別是在深圳、上海、北京等地出現了物業管理軟件專業開發商。物業管理軟件的功能極大增強，出現了基于微軟windows平臺的單機版、網絡版等大型管理軟件。這類物業管理軟件結合當時計算機網絡化技術的發展趨勢，采用C/S模式，能夠提供數據綜合處理功能。但是由于客戶端承載著過多的工具軟件和應用邏輯和業務處理規則軟件，使得系統管理維護很不方便。
就現代企業而言，建立一個基于Internet/Intranet的靈活的、易于擴展和維護的企業信息系統，是企業適應瞬息萬變的市場環境，促進自身發展壯大的必然選擇。基于Web的物業管理系統通過構建一個面向公眾的操作環境，克服了傳統物業管理系統功能單一、難以與企業其他業務系統緊密集成的缺點。本文中的物業管理系統研究技術和工具就是基于J2EE平臺，運用MVC設計模式來實現基于Web的物業管理信息系統。
1 系統設計目標
“物業管理信息系統”按照知識化、科學化管理要求，系統功能不僅需要完成各種事務性管理任務，而且需要逐步形成“管理神經網絡”，有效溝通各部門之間的信息聯系，實現將數據組織成為信息，將信息提煉成知識，將知識融入整個管理，全面支持事務管理、決策分析、制定戰略過程的目標。即：（1）建成一個完整統一、技術先進、高效穩定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系統。為各部門提供優質、高效的業務管理和事務處理。（2）借助于“物業管理信息系統”的建設，促進管理人員素質的提高，通過管理人員的實際應用，促進管理水平和效率的提高；通過提供多層次的信息服務和先進實用的使用手段，滿足對信息共享和利用的要求，并為各級領導提供有效的輔助決策服務。（3）人機界面功能豐富，使用靈活、友好。（4）確保系統可靠、易于維護。
2 系統總體架構設計
系統結構上采用三層B/S結構，由用戶層、業務邏輯層、持久層和數據庫組成。前臺用戶顯示層使用JSP和Servlet在瀏覽器上實現，邏輯層使用JavaBean組件實現企業業務邏輯，業務邏輯層分為三層，分別實現業務邏輯控制、業務邏輯接口和業務邏輯實現，業務邏輯控制選擇用戶操作對應的接口，業務邏輯實現對接口的具體功能進行實現，實現了控制、接口和實現的分離。持久層實現對關系數據庫的ORM映射，使業務邏輯層直接面對數據庫對象。
3 系統模塊結構設計
系統功能模塊設計首先涉及對軟件需求的理解，從而涉及對功能定位原則的理解。通常是把功能理解為一種結果，然后根據功能劃分子系統，再重復這一過程，即確定子系統的功能模塊結構，并畫出模塊結構圖。
系統模塊設計主要考慮以下幾個問題：（1）如何將一個系統劃分成多個子系統；（2）每個子系統如何劃分成多個模塊；（3）如何確定子系統之間、模塊之間傳送的數據及其調用關系；（4）如何評價并改進模塊結構的質量。
物業公司商業化寫字樓物業管理工作涉及多方面的系統工程，包含了管理、服務、財務等多項職能，本文研究的物業管理信息系統除了應該能夠給物業公司內部管理提供全面的解決方案，還應能從不同層次滿足大廈的發展商需求并方便服務于業主，本系統主要功能模塊包括：系統維護、資源管理、入住管理、收費管理、設備管理、安全管理、文件管理、投訴管理等八個主要功能模塊。
4 計算機物理系統配置方案設計
篇（9）
業主委員會代表人：_________
地址：_________
聯系電話：_________
乙方(物業管理企業)：_________
企業名稱：_________
法定代表人：_________
地址：_________
聯系電話：_________
根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等有關法律、法規的規定和本物業區域《業主公約》的約定，甲方通過招標、議標等方式選聘乙方，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就(物業名稱)實施本物業區域的物業管理服務的相關事宜，訂立本合同。
第一章 物業管理區域概況
第一條 物業基本情況
物業名稱：_________;物業類型：_________;座落位置：_________;占地面積：_________平方米;建筑面積：_________平方米;四至：東至：_________，南至：_________，西至：_________，北至：_________;其他：_________。
第二條 具體物業構成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。
第二章 委托服務事項
第三條 甲方委托乙方提供的物業服務的主要內容為：
1、物業共用部分的日常維修、養護和管理。物業共用部分具體包括：房屋的承重結構(包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)，非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置;
2、物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯;
3、市政共用設施(不屬市政部門管理的)和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_________;
4、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;
5、附屬配套建筑和設施、設備的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、公廁、_________;
6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通;
7、交通秩序與車輛停放的管理;
8、協助做好物業管理區域內的安全防范工作;
9、物業檔案資料管理;
10、物業項目使用專項維修資金的預算和計劃;
11、裝修管理;
12、物業服務費和本合同規定的其他費用的收取;
13、法律政策規定應由乙方管理服務的其它服務事項。
第四條 在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為：
1、接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護(服務價格由雙方另行商定);
2、_________;
3、_________。
第三章 物業服務質量
第五條 乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準(具體服務標準見附件三)。
第四章 物業服務費用
第六條 本物業管理區域的物業服務收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制(物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤)
根據本物業管理區域的實際情況和重慶市物業服務收費指導價格確定的原則，雙方約定物業服務費用按月、季、年收取，其收取的標準如下(按建筑面積計算)：
(1)住宅：_________元/月·平方米
(2)寫字樓：_________元/月·平方米
(3)商業物業：_________元/月·平方米
(4)其他物業：_________元/月·平方米
業主向乙方按約定的標準交納物業服務費，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制(酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金)
本物業管理區域的物業服務資金預收標準如下(按建筑面積計算)：
(1)住宅：_________元/月·平方米
(2)寫字樓：_________元/月·平方米
(3)商業物業：_________元/月·平方米
(4)其他物業：_________元/月·平方米
乙方選擇以下第種方式對物業服務資金提取酬金：
(1)乙方每月/每年按_________元的標準從物業服務資金中提取;
篇（10）
作為投資型物業應具備以下一些必要條件：
第一是地段，即物業所處位置是否在大型商圈內或靠近商圈，是否在人流集中的地區，是否有使用該類物業的客戶等，地段基本決定了投資價值。
第二是影響物業本身品質的各項條件，現以居住型物業為例，列舉如下：
自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風向等氣象條件和房屋景觀、小區綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。
環境條件。環境條件主要是指小區所處區域的城市功能規劃性質、小區周邊建筑物景觀、小區物業管理水平等方面。
交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區內交通網絡的建立、道路等級、道路通過能力、交通設施是否齊全。
配套條件。配套條件主要是指小區內的水、電氣、熱、電視、電話等管線網絡、學校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設施的配套情況。配套設施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價值及升值潛力。
但需要說明的是雖然一些黃金地段物業的價格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎設施的發展，非熱點區域的物業投資回報可能會更好一些。因此除了地段以外還可以關注物業的稀缺性。投資性物業的最佳位置應該是交通便利、經濟發達、環境優美、配套設施齊全的地區。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長安街沿線、大型商業街區、使館區以及隨著城市規劃、市政基礎設施建設而發展起來的新區等區域。
10年前的北京，曾經風行過買房投資，但在當時，市場尚未完全開放，物業較少且相互間無甚競爭，投資者中部分為先富起來的內地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發行為，經過10年的發展，產品與市場環境已逐漸走向成熟，在市場與媒體的引導下，投資行為日漸理性化，過去的自發行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內地人士，由于房地產投資物業種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統的說出所有客群的特征，一般情況下，根據其購買物業的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對高檔物業而言，即面向高檔物業，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業者、民營、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業中的佼佼者。年齡結構呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩定的經濟來源及足夠的支付能力，對將來發展預期良好。總的來說，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強，相對也比較具有投資概念。
值得關注的是，最近一段時期，港人在內地投資置業的風氣日盛，據統計，2001年港人在內地置業共達到19500個單位，與2000年相比增長15％，總金額達到87.75億元，增長29％，預計今年港人在內地置業的單位總量會在此基礎上再度增長12.8％，總金額會相應增長到23％。其購買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個比例達到10％，預計今年的比例為15％～20％，回報率是置業中首要考慮的因素之一。
從總體上來說，商鋪和寫字樓物業的投資前景還是看好的，就寫字樓市場而言，目前市場上人氣旺盛，入住率和租金水平節節上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當一部分是來自于國外的大型企業財團，因此與國際接軌較早，市場也比較成熟；二是目前國內經濟還處于高速增長期，對寫字樓的市場需求量不會萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會在短期內浮出水面并成為今后經濟的新亮點，其相應的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內，隨著中國資本市場逐步放開，屆時會有以金融、保險、電信、物流等行業為首的一大批外資企業進入中國，市場預期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經濟中心的地位并不相符，預計今后上升空間較大。完善的市場環境＋新的內、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場想不熱都難。
實際上許多開發商早以把目光投向幾年后的市場，并瞄準CBD、金融街、中關村三大板塊，但目前市場上的新項目并不是很多，主要是由于三大板塊規劃方案的出臺只是近期的事，另外寫字樓從立項到建設竣工，開發周期也比較長。隨著三大板塊規劃的出臺，預計在未來的5年內會有1000萬平米的供應量，雖然如此大的供應量是前所未有的，但如果在政府宏觀調控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會是難事。由于北京特別是在三大板塊區域，土地資源是有限的，所以即使短期內供應量相對過剩，但長期的經濟發展也可以提供更多的市場需求來消化掉。
總之，大勢雖好，仍需謹慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風險的投資是不存在的。與居住型物業相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報率高、存量難以掌握、需求不穩定、受經濟形勢影響大、適合長期持有經營而非短期炒作獲利等特點，要求投資者具備一定的專業知識，對宏觀市場的正確了解以及良好的心態。
商鋪是近年來才興起的投資熱點，之所以稱之為熱點，與當前的市場需求以及它自身的特點是密不可分的。
從宏觀角度來看，我國經濟正處于由投資型經濟向消費型經濟轉換的過程中，這是由市場經濟而非人為因素決定的，因此在今后很長的一段時期內對商鋪有很大的需求量，但是商鋪作為一種能產生商業利潤的特殊房地產，適合其開發的土地供應有限，通常較為緊缺，因而導致市場需求大，就北京目前而言，雖然商業總體規模較大，但人均商業面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進一步加大了供需矛盾。另外北京連續多年GDP增幅均超過兩位數，經濟活躍帶動商業繁榮，進而導致商鋪需求擴大。中國加入世貿組織后，商業、零售、金融、服務業等率先開放，國外零售業巨頭準備正式進入中國市場。為應對新的經濟形勢，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運動”，商鋪正是所謂商家必爭之地。
篇（11）
采用SWOT理論對上該公司的商務樓進行分析。SWOT理論是指優勢（Strengths），劣勢（Weaknesses），機會（Opportunities）和威脅（Threats）。它能夠全面評估企業、或某個項目，因此被業界廣泛應用.
（一）優勢與劣勢分析
公司地處市中心繁華地段，交通便捷，是企業理想的辦公地點。雖然大廈毗鄰高級商務區域，但是大樓的配套設施齊全，租金相對低廉，可以吸引更多的客戶，不僅如此，從長遠角度看，公司的租金相對同行業者還有不少上升空間。
由于公司負債率高，資本運作慢，工程欠款多，自身的運行已經非常困難，更不用提償債能力了。除此之外，公司還有其他難以克服的劣勢，如：辦公樓的層高僅2.2M，主樓與裙樓共用3臺客梯和1臺消防梯（兼貨梯），停車位只有68只等諸多硬件設施的不到位，只要客戶踏進大樓硬件設施的缺陷就一覽無余的。
公司的內部管理不協調，首先是人力資源，在2002年末公司當時員工為64名，冗員過多。由于長期的虧損，加之管理不善，人浮于事，管理混亂的現象十分嚴重，人員關系復雜，很難推動工作。
雖然公司單位面積投資不菲，但由于物業缺乏自身的優勢，沒有現金的管理理念和完備的管理經驗，使得公司擁有的上海國際集團大廈競爭力不強。
缺乏控制，成本高，公司地處威海路，路面較窄，市面規模零碎，在人們觀念中格調及品位較低，不是很理想的辦公和住宅地點。
（二）機會與威脅分析
就上海市中心區域的寫字樓價格走勢而言，首先是上海市政建設在大規模展開，中心城區為追求高尚的商務和居住環境，公共綠地的面積不斷增加， 區域環境的不斷優化， 使中心區域地塊的開發成本越發昂貴，現有樓盤因地價的上升而迅速升值；其次， 世界大型貿易、展博覽會多次在上海舉辦，必吸引無數投資者。特別是不少跨國公司加快進入中國步伐，而市中心所獨自具有的人文環境和商業氛圍歷來是為個大公司所追求的，這使得在這一區域寫字樓的租售價格相對啟動較早；第三是近年來投資商面對長期不景氣的寫字樓市場大幅度地減少了投資，使供應量逐年減少；由于這些綜合因素，使上海已投入使用的寫字樓的供需狀況出現了變化，中心區域寫字樓的租售價格將有可能止跌回升，目前可能是投資的最佳時機會。
汽車行業的技術更新層出不窮，對汽車經營者的要求也在逐步提高。新產品的上市，必然淘汰舊產品，公司的汽車銷售已經很困難，能否冒著風險繼續經營新的汽車撇去舊商品滯留問題，由于汽車的更新換代，汽車銷售廠家需要擁有4S標準，公司當時已經資不抵債，哪里還有能力投入改造場地呢？
同行的競爭規模小，相比于大型的汽車售賣廠商，公司不具備如此大的規模，缺乏全套的服務設備，在服務理念上也沒有跟進，使得整個汽車經營業務的核心競爭力相當弱，已經處于一擊即垮的地步了。
經過多年的發展，上海的甲級寫字樓已基本形成了以虹橋開發區、陸家嘴金融貿易區、淮海中路和南京西路沿線“四國對峙”，延安路、徐家匯、靜安寺等地區附隨的格局，其中由于區域、機場、地鐵及政策等方面的因素，使虹橋、小陸家嘴、淮海中路和南京西路的“二區二路”成為眾多大型跨國公司首選的辦公區域，也吸引了大批的開發商投資建樓。這四個地區已成為寫字樓集中上海市的主要區域，匯集了上海絕大多數的頂級寫字樓物業。
從寫字樓的角度而言，周邊商務樓林立雖然營造了商務寫字樓的整體氣氛，但大樓興建時間較早，配套設備落后，而周圍有不少正在籌建的更豪華更高級的樓宇。這也對大樓的招商構成了威脅。
二、上海紳士商城有限公司商務樓租賃的營銷策略
（一）組建有力的營銷團隊
首先是優化組織架構，穩定人心，人盡其才，優勝劣汰。在營銷手段上，積極尋找目標客戶。但辦公樓租賃的這類產品，很少通過廣播、電視等傳訊機構的媒體廣告，不同于房地產的住宅、商鋪的銷售，相反尋找辦公樓的行為是被當作一項工作任務在上班的時間完成，僅有在報紙、網絡或宣傳小冊子，廣告內容簡潔明了，并不在宣傳上大書筆墨，只簡單介紹地點、面積、價格和聯系方式，一切深入的了解在實地察看和當面談判，同時中介公司、經紀人等專業人員在這個市場上異常活躍，供求雙方對專業人員的依賴很大，特別是涉及合同條款中的租金價格、免租期、特殊要求的裝修，包括管理物業對租戶的入住要求（消防、治安及個性化服務的功能）。可以說，辦公樓的租賃是以目標客戶的需求為起始，客戶入住后，由專業的物業人員為其提供服務，使目標客戶在入住期間，享受標準的服務，使之有強烈的續租愿望，這個過程是循環往復的。讓每位職工明白，租賃客戶循環往復就是市場營銷。
（二）運用4 C策略，引進目標客戶
4C是由營銷學家菲利普·科特勒所提出來的，它強調的是各種要素之間的關聯性，即各種營銷要素的作用力同一方向，形成合力。共同為企業的營銷目標服務。4C是指消費者 consumer、成本cost，便利convenience、溝通communication。
所謂的消費者就是目標客戶，把目標客戶放在第一位，滿足目標客戶的需求和欲望，是推動提高硬件、軟件的動力。注重在新客戶入住前的標準交房理念，通過有效引進目標客戶和一般客戶退出時間差，逐步使樓層的層高從2.2M抬高的2.45M，使新入住目標客戶對租賃房間與為抬高房間比較有一個滿意的感覺。
成本是企業非常關注的事項，對金額較大的成本在不影響租賃客戶服務標準的前提下進行有效控制，大樓的用電費用，公司是無法與供應商商討的，公司只有督促專業的物業管理單位，注重日常營運時間，盡量利用低谷的電量，減少峰值的用電量，如：在冬天，利用低谷時段的電量將水溫加熱，利用設備保溫的原理，隨客戶進辦公室后，逐步釋放熱量，這樣既降低電費的支付（低谷的單價0.35元/度，峰值的單價1.167元/度），也不影響客戶的服務。租賃客戶的愿意支付成本，就是公司的產品價格，作為公司向租賃客戶的開出價格，要考慮周邊同類樓宇的比較，使之感覺公司的單一業主的優勢，對租賃大面積的目標客戶，采用在一年期內略有折扣，在目標客戶續租時，對提供的服務有所肯定，物有所值而簽訂雙方都能接受的單價。
便利即指購買的方便性。公司采取的營銷的手段是，只要目前客戶有意向，即使無法提供目標客戶所需的租賃面積，采取的留下聯系方式，通過對目標客戶標準的不斷提高，騰出租賃面積，做好銜接工作。對目標客戶的退租做好挽留工作，從搬遷、裝修、員工的交通時間等可見成本進行提示，做到留下一如既往提供良好服務，搬離的歡迎再來。
溝通是指與租賃客戶的溝通，即雙向溝通，辦公樓的租賃，是市場營銷的全過程，從目標客戶入住開始，物業服務后續跟進，提供良好的設備、設施和服務保障，重視客戶每一次有效投訴，把客戶投訴納入完善服務標準開始，特別對硬件的投訴，要創造條件來完善。
（三）調整目標客戶的結構，提升服務質量
經過幾年間的努力，公司現金流量上能夠維持經營上的需要。通過對目標客戶標準的不斷提高，公司的租賃單價逐步上升，具體為1F-8F從2002年的1.02元/M2/天、1.62元/M2/天、1.82元/M2/天至2005年的2.45元/M2/天（含物業管理費），同樣9F-23F租賃也是單價逐步上升從2002年的1.67元/M2/天、2.14元/M2/天、2.40元/M2/天至2005年的2.72元/M2/天（不含物業管理費），目標客戶標準的不斷提高意味著服務質量的提高，從保安、保潔隊伍著手，規范服務。公司在租賃客戶上也有所選擇，同時引進了一些有實力、有影響力的客戶。入駐企業主要為IT企業、保險公司和事務所，有實力的大公司的入駐，不僅提升了大樓的品牌知名度，也保障了公司租金的及時回籠。
經過幾年的努力，公司在有限的財力下，對需調整硬件設施作了規劃，并實施對物業設備的改善，解決了所有的法律訴訟，對公司之間的欠款，逐步厘清，這樣公司在法律上是一個清晰的企業了。
公司的可租面積為3.3萬M2，從公司的幾年出租率穩步提高中可看到，1F-8F的出租率從2002年的79.5%、71%、73%至2005年34%，同樣9F-23F出租率從2002年的87.18%、94%、96%至2005年92%，尤其是2005年9F-23F辦公樓的租金平均單價從2004年的2.4元/M2/天上升至2.72元/M2/天，較當時上海甲級寫字樓市場的平均租金6.88元/M2/天，具有相當的價格優勢。但公司要提升1F-8F的租賃單價遇到了瓶頸，1F-8F建造時的定位是汽車展廳，由于在1-8F裙房汽車經營多年來一直難以產生效益，是維持現狀還是對1F-8F的功能重新定位，擺在了經營班子面前。
（四）適應租戶需求，重新定位大樓功能
1.重新審視環境
多功能展示廳的招商及經營狀況不理想。如何使1F-8F創造效益，通過運用SWTO分析，對功能的定位進行分析，使之符合目標客戶的需求。
上海市宏觀經濟環境整體繼續向好、靜安區快速發展、南京西路商務圈發展壯大、外來企業的繼續進駐，為處于城市中心地塊內的國際集團大廈發展其他業態提供了極好的外部經濟環境。
國際集團大廈9層以上早已開始出租，積累了辦公樓物業管理方面的經驗，如若國際集團大廈1～8層亦定位商務辦公，將對于今后提升樓宇品位、進入高端辦公樓市場、獲取高附加值具有重要的借鑒作用。
國際集團大廈位于威海路、石門路口，交通便捷，地理位置優越，容易受到南京西路已形成的集聚效應的輻射。
國際集團大廈1～8層原定位于汽配零售及商務展示，與靜安區規劃的功能不相一致，如不改造，會面臨產業鏈難以做大做強的問題。如若改造，向其它業態轉換，則進入成本或風險較高。主要體現在：
改造成大型百貨商場，則單層面積過小（2050M2/層），而且面臨南京西路的高檔商業街和石門路特色服飾街的競爭，易處于劣勢。
如改造成與四季酒店錯位競爭的中高檔賓館酒店，則因技術難度會導致投入改造成本高，且消費客戶群體難以保證。
其次，國際集團大廈位于威海路汽配街，周邊環境影響了其整體定位與品位，提升難度較大，以國際集團大廈9層以上商務辦公客戶為例，客戶群體中小企業偏多，租金和定位都較低，與緊鄰的晶采大廈較高的租金形成了鮮明的對比。
再次，國際集團大廈停車位相對不足，配套服務的不足給業務競爭也帶來了不利；服務、成本控制、管理水平等也有待提高。
2. 改建相應樓層
從2005年底開始，公司按照董事會批準的將裙房定位高檔的辦公樓設想，對裙房租戶進行了實質性的清理調整，為改造做了準備。隨著聯合證券等客戶的退租和公司的主動調整，尤其是對租金低、狀況差的客戶作有效調整，使得的出租率有所下降。由于功能方面的差異（1-8F為商場，9-23F為辦公用房），平均租金和出租率也有所不同，2006年起公司對9-23F空余面積進行了改造裝修，實行標準交房，對新租客戶參考市場行情，合理定位租金，對續租客戶根據具體情況，租金作相應的調整。
根據國際集團大廈新的改建方案，將1F-8F定位為辦公樓。經過招投標選擇施工隊伍，辦妥一系列的相關手續，在2007年下半年正式進入施工階段，拆除2F至8F的12臺自動扶梯，保留1F至2F的2臺，增加1F-8F的3臺觀光梯， 同時1F至8F的2臺有機房電梯改造為1F-至9F的無機房電梯。整幢物業共有11臺電梯，其中裙房有7臺電梯，3臺為主樓客梯B2至23F（其中2F-至9F不停）及1臺消防梯（兼貨運電梯）。新分布后的電梯將整幢大樓裙房與主樓相對獨立，分隔人流；新增2F-至8F的 7臺全熱新風交換機，大大改善2F-8F的新風質量，引進了管理理念和手段，提升了樓宇品質、增強了服務功能，形成了核心競爭力。
