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篇（1）

中圖分類號：F293．2；F301．2文獻標識碼：A

文章編號：1000-176X（2008）09-0125-05

一、城市土地的有效需求分析

城市土地的集約利用程度影響農村人口向城市人口的轉化、新型工業化道路和城市產業結構的升級、縮小城鄉差距、實現城鄉統籌等。因此，城市土地集約利用不僅是低成本、集約型城市化模式的重要特征之一，也是城市土地的需求，且對低成本、集約型城市化模式及其他重要特征的實現也起著非常重要的作用，是低成本、集約型城市化模式的核心。

因此，城市土地的有效需求可以定位為在實現城市經濟穩定、快速發展的均衡條件下，土地集約利用水平、城市化達到與經濟發展最佳結合情況下對土地數量的需求情況。此時，政府作為福利人，政府和居民的效用都得到滿足，企業、個人、政府的收入實現最優化，社會福利也實現最大化。

2．城市土地有效需求的影響因素

從城市土地的有效需求的定義出發，可以看到影響城市土地有效需求的因素主要包括土地集約利用水平、城市化程度和經濟發展水平[2]。應該進一步看到的是，城市土地有效需求暗含幾個假設條件：一是城市空間布局的合理性[3]。城市空間布局的合理性假設是土地集約利用的基礎，土地的實際利用與其在城市空間的應該利用相結合，與其區位選擇相對應，實現利益最大化。二是政府是福利人。政府作為一個經濟利益的代表者，不僅代表最廣大群眾的社會福利，也代表政府本身的利益，是經濟人與福利人的綜合體。在這里假設政府的福利性大于經濟性。因此，政府土地利用的目標是實現資源的優化配置，節約、集約利用土地，盡量減少對農村土地的占有，并盡量少占有或不占有農地非農化增值所帶來的收益，消散制度租金。三是不考慮城市化準備階段、初級階段中城鄉未發生交接的階段。城市化發展有一個漸進的過程，土地集約利用也是一個逐步推進的過程。因此，定義t表示時間，A2(t)表示土地的集約利用程度，S(t)表示城市化率，A(t)表示城市技術進步，也表示城市產業結構層次的高低，且技術進步對經濟增長的作用是規模收益遞增的。考慮到單一技術對經濟增長的作用呈現規模收益遞減的趨勢，但是持續的技術創新必然不斷推進技術水平的提高，使得經濟增長出現規模收益遞增的情況。由此，可以得到城市土地需求函數為：

N和K分別表示土地、勞動力和資本要素的投入量。

城市土地的需求主要受到其內生變量：土地集約利用、城市化和城市經濟規模的影響。土地集約利用水平的提高，單位面積的社會效用水平提高，在居民效用滿足水平一定的情況下，居民土地消費需求量下降。同理，土地集約利用水平提高，單位面積產量增加，廠商單位面積利潤水平提高。政府亦是如此。

城市化的快速發展不僅表現為城市經濟的發展，還表現為產業結構的調整和城市空間的擴張、城市人口的增加。因此，除了城市現有存量土地的利用，對城市土地的需求進一步擴張到城市邊緣區、農村，以滿足城市經濟發展的要求。

此外，城市經濟規模對土地需求也有很重要的影響。在一定城市規模下，可以通過有效的土地集約利用或產業結構的升級來滿足城市土地的需求。但是隨著城市經濟規模的不斷擴大，這也是受到城市化的影響（包含城市化飽和階段以后），現有城市空間將不能滿足城市規模擴大的需求，這也會形成大量的需求。

二、城市土地的有效供給分析

1．城市土地有效供給的含義

城市化的快速發展要求進一步的城市土地供給以滿足發展所需要的空間。城市土地的供給主要表現在兩個方面：一是存量土地及其集約利用，二是增量土地及其集約利用。

存量土地的集約利用就是在空間布局合理的基礎上現有土地利用效率的進一步提高。存量土地增加土地供給主要表現在兩個方面：一是土地性質變動而增加的經濟供給，二是土地集約利用水平提高帶來的實際供給。我國當前的城市土地利用主要是粗放式的，根源于城鄉二元結構的土地制度，農村土地必須通過征用的形式進入城市土地市場進行交易，使得政府在土地轉換的過程中獲取大量的租金。政府由此缺乏土地集約利用的動力，而為獲得土地制度租金促進城市經濟的發展，改善城市基礎設施進行大量征地，也就是采用第二種方式來增加城市土地的供給。

城市化的實質是農村人口向城市流動和集中的過程，這一過程的內在動因之一在于農業勞動生產率的提高，使得農村剩余人口不斷增加，這些剩余農村人口將自己承包的土地流轉出去，從而實現和土地的真正脫離，進入城市。在地域空間上的反映就是，農業用地在農業內部的流轉與農業用地形態轉化為城市用地形態的過程。一方面承包土地的農民將土地轉讓給其他農民耕種，或者轉讓給相關的農業企業經營，實現土地承包經營權的轉移，使得農業用地能逐漸集中，為農業產業化經營提供最基本的條件[4]；另一方面，農民向城市的集中會導致新城鎮的產生，或者已有城市規模的擴大，從而導致城市用地的外延式擴張。因此，在我國，農用地轉用成為城市化進程中土地供應的主要方式。

由此，可以定義城市土地的有效供給是指為滿足城市經濟的有效、健康、快速、協調發展，通過提高城市現有土地的集約利用程度和農轉非而實現的土地供給量。其核心在于城鄉和諧和社會福利水平的提高。

2．城市土地有效供給的影響因素

從城市土地有效供給的結構可以看到，城市土地的有效供給不僅受到城市本身經濟發展和技術水平的影響，還受到農村經濟發展和技術水平的影響，更重要的是受到農轉非過程中存在的制度租金的分配比例的影響。具體而言，城市土地集約利用水平的提高，將提高存量土地的利用效率，一方面提高了土地的經濟供給和實際供給，另一方面可以減少增量土地的供給數量。城鄉經濟發展水平差距擴大，使得城市化進程加快，大量農民進入城市，而使得農村土地效率下降，變相地增加了城市土地的供給。此外，農轉非過程中制度租金分配比例的提高，使得農民能夠獲得工業化、城市化帶來的農地增值，也就使得農民愿意甚至主動地提供相應的土地，或通過相應的制度變遷變相地增加了城市土地的供給。由此，與城市土地的有效需求類似，城市土地的有效供給：

在土地需求一定的情況下，城市化與城市經濟的發展需要更多的城市空間。農轉非過程中的土地增值收益使得政府或農民具有增加土地供給的動力。這種增量供給的主動性和被動性取決于農民在土地增值收益分配中所占的比重。如果比重較高或者全部歸農民所有，則農民具有很大的動力。如果比例較低，政府獲得主要的收益，則農民缺乏動力，但政府處于強勢，農民也被迫接受征地。這兩種情況，都會增加城市土地的自然供給，使得城市土地的供給從S1上升到S3。但是城市土地集約利用水平的提高，現有存量土地的利用效率提高，提高了城市土地的經濟供給和實際供給，抵消一部分對農村土地的供給需求量，使得土地的供給量從S3下降到S2，成為實際供給需求量。

綜上所述，農轉非土地增值收益分配比例的提高也增加城市土地的有效供給，城市土地集約利用水平的提高也增加城市土地的有效供給，并抵消對農轉非土地的供給需求。

三、城市土地的有效供需均衡分析

對城市土地的供給和需求的分析是在現行體制下進行的，也就是社會主義市場經濟的轉型。同時，也充分考慮到經濟全球化和區域經濟一體化對城市經濟的影響，納入產業結構的因素。從城市有效需求和有效供給的分析可以看出，影響城市土地的供需平衡核心因素在于城市化、城市土地集約利用、城市經濟規模、城鄉收入差距以及農轉非土地增值收益分配的比例。要實現城市土地的有效供需平衡，需先將土地供給和需求模型結合起來：

如圖3所示，城市化與城市經濟的發展使得城市土地的需求從D1上升到D3。同樣受到城市化的影響，農村土地增值，且城鄉二元結構土地制度的存在，使得農轉非存在巨大的制度租金[5]，因此政府和農民都存在增加土地供給的意愿，但主動或被動的核心在于土地增值收益分配的比例。但是不管是主動或被動，都將增加土地的供給，使得土地供給從S1增加到S3。此時均衡點從E1到E3。這個均衡點的變動，雖然是在土地供給量增加的情況下，但卻造成土地價格的進一步上升。一方面是緣于土地要素的稀缺性，另一方面是一定的土地集約利用水平，土地利用效率太低。在增加城市存量土地集約利用水平的情況下，使得城市化需要的實際土地自然供給數量下降，提高了土地的利用效率。同時土地增值收益分配比例提高，使得農轉非的成本提高，制度租金不斷消散，這就使得政府在一定程度上缺乏農轉非的動力。均衡點從E3變動到E2。此時，土地需求量下降，土地供給量減小，同時土地價格還得到抑制，是一種帕累托改進。

綜上所述，在現有工業化、城市化條件下，土地集約利用水平的變動提高了城市土地存量供給的效率，降低了城市土地的實際需求。土地增值收益分配比例的提高，減少了城市土地的增量供給，提高了城市土地的存量供給。同時，二者能夠降低城市化的土地成本。

四、政策建議

貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會，促進社會主義新農村建設，實現城鄉的協調，在土地上表現為打破城鄉的二元結構體系。因此，要實現城市土地的有效供求其核心在于提高城鄉土地集約利用的水平，提高農轉非土地增值中農民所占的份額，使農民享受工業化、城市化的成果，以工業反哺農業。

1．促進城市空間土地利用的緊湊型發展

緊湊型城市化是指城市土地利用的空間布局比較緊湊，即在有限的城市空間上布置較高密度的產業和人口，城市用地單位面積有較高的產出。中國城市化模式要以低成本、集約型為核心特征，實現城市形態上最佳密度、土地混合利用，同時避免城市空心化問題，維持市中心繁榮，減少居民的通勤時間和距離，減少交通成本和能源消耗，提高居民效用，降低經濟成本，充分發揮聚集經濟效應，降低公共設施投入，發揮規模效應。

2．推進城市化的空間多元化

現行城市化模式是一種城市偏向型城市化，表現為要素主要向城市甚至是大城市、特大城市聚集。特別的，現行土地制度給予城市政府足夠的尋租空間[6]導致城市空間擴張的低土地成本。低土地成本、政府的尋租和要素的逐利性使得城市經濟發展容易出現泡沫，可能會急劇拉大城鄉收入差距，激化城鄉二元結構矛盾，給社會的穩定帶來極大的隱患。因此，這就要求調整現有城市化的空間布局，從集中性向分散性發展，除個別大（特大）城市以外，大力發展中小城鎮，實現農民就地城市化。

3．打破城鄉二元結構的土地市場，建立以土地使用權能一致性為基礎的城鄉統一土地市場

由于制度變遷路徑依賴的作用，沿著原有的制度變遷路徑和既定方向進行農地所有制創新，可節省大量的制度創新成本。我國實行的是社會主義制度，生產資料的公有制是社會主義制度的重要特征和基礎，因此對土地制度的改革和創新不應改變土地公有制這一根本性的制度。同時應該進一步看到的是，改革現行的產權制度，實行單一的國有制或者完全的私有制都是不現實的，制度變遷的成本太高。而且根據新興古典產權理論，由于各種兩難沖突的存在，產權并不是越清晰越好。產權界定及監督執行都是要支付費用的，產權界定并不是在所有情況下都是有效益的，只有當交易費用的節約大于產權界定成本時才是可取的。由于農地流動性差、變現性弱、增值趨小，產權界定清楚后并不必然會降低交易費用，還可能不利于土地資源的有效配置，因為這可能導致家庭形成對土地的壟斷性占有，阻礙了土地的流動性，即使流轉，也會增加務農者的成本，達不到通過農地制度創新，使農業生產負擔減輕的目的，這樣的制度安排應該說是無效的。因此，堅持現行產權制度的安排即產權模糊的設定往往比清晰地界定產權更有效率，在法律制度保證人們有自由選擇合約的權利下，最有效的土地產權結構會通過自由的產權買賣而自發形成，建立和完善農地市場不但能優化資源配置，最重要的是可實現最優的產權結構。培育、健全和完善農地市場，使之與農地產權結構、產權關系相對應，擴展農地產權的深度和廣度。這一過程遭到的是一種長期的、內生的、正式和非正式的制度阻力，即強勢的國家和集體組織相對于弱勢農民的優勢地位使得侵權成為長期和經常的行為，從而使模糊產權邊界的制度安排成為一種常態[7]。

鑒于這一基本認識，對我國土地制度的改革應該在現行產權制度下，通過制度創新實現農村土地市場權能與城市土地市場權能一致，奠定形成城鄉統一土地市場的權能基礎，逐步建立和完善城鄉統一土地市場，通過土地制度創新和市場配置效率的提高來逐步實現土地產權的清晰和合理化。這樣做的好處在于：一是維持現行產權制度不變，通過城鄉土地市場權能的一致構建城鄉統一的土地市場，改變現行農村土地市場、城市土地市場的二元市場結構，通過市場資源配置效率的改進來逐步實現產權結構的逐步優化，有利于減少制度變遷的成本，實現農村社會的穩定。二是我國已經進入城市化快速發展階段，快速城市化是當前我國經濟發展的核心動力之一，在現行產權制度下，通過市場效率的提高實現產權結構的帕累托改進，有利于使農民在共享工業化、城市化成果的基礎上控制城市化成本，進一步發揮城市化推動經濟發展的核心動力作用，穩定我國經濟發展的進程。三是在現行產權制度下，通過市場行為來推進產權結構的改進，有利于在提高土地資源市場配置效率的同時，提高土地集約利用程度。四是打破政府對土地一級市場的壟斷，無論農村土地還是城市土地的使用者在符合土地利用規劃和計劃的情況下，可以將土地的使用權、收益權自由轉讓，農民可以作為平等的市場交易主體直接參與到農地轉用的市場交易之中，實現其作為土地部分產權所有者的權益。五是有利于提高農民保護耕地的自覺性和增加土地投入、擴大再生產的積極性，避免短期行為。

參考文獻：

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張換兆，王家庭．城市土地集約利用中的政府博弈行為分析［J］．財經科學，2007，（9）：61-68．

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中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）04-0278-01

隨著我國經濟社會的快速發展，購買商品房已經成了關乎到人們一生的大宗商品。但在交房的時候存在著諸多爭議，爭議問題的核心是交付條件是否具備，主要集中在交付驗收的標準、竣工驗收備案表的性質和地位、專業驗收是否屬于交付條件等問題上。

（一）關于驗收合格的爭議與見解

商品房交付實踐中，是否驗收合格具備交付條件應該根據有關的法規。《建筑法》第六十一條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。《建設工程質量管理條例》第十六條的規定：“建設方收到建設工程竣工報告后，應當組織施工方、設計方、監理方進行竣工驗收。《建筑法》和《建設工程質量管理條例》作為調整工程建設活動的特別法，已經明確規定：建設工程具備了竣工驗收條件，經建設、施工、勘察、設計、監理五家單位驗收合格即竣工質量驗收合格后，可以交付使用。另外，《房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》也有相關的規定。其中，《房地產管理法》第二十六條規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。”

以上“驗收合格”作為交付條件的法規和合同依據，對其作為交付條件的事實本身已無爭議。但是對判定“驗收合格”的標準本身卻存在爭議。爭議的主要表現是對于“驗收合格”的概念與內容理解不同，只是列舉說明了相關建設、監理、施工等單位應當完成這些工作之后，才能夠認為作為交付條件的“驗收合格”工作已經完成，現有法律法規對于是否“驗收合格”并沒有明確的界定。

針對爭議，筆者認為“驗收合格”應是指房子竣工驗收合格，即緊密相關的勘察、設計、施工、監理、建設等五家單位驗收合格。因此，開發商將這幾個單位驗收合格作為交付條件約定到合同中，并按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人是有法可依的。實踐中也認可了五家單位竣工驗收合格可作為商品房的交付條件，并且示范文本允許當事人自行作出約定也是可行的。

（二）關于《竣工驗收備案表》的爭議與見解

建設工程竣工驗收備案是指建設單位在建設工程竣工驗收后，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門審核的行為。其法律依據，一是《建設工程質量管理條例》，該法第四十九條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”二是《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，該法第四條規定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案。”這兩個法律里面產生的文件就是《竣工驗收備案表》。

在上述兩個法規規定中，并不能看出竣工驗收備案與商品房交付條件的關系，對于未辦理或者未獲得《竣工驗收備案表》的法律后果如何，是否影響到商品房交付條件的構成，以及條件是否完備等問題在此規定中并沒有涉及并明確界定，這也是對《竣工驗收備案表》的性質與地位存在爭議的主要方面好需要完善的內容。

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第三條市民防局工程管理與建設處（以下簡稱工程處）受市民防局的委托，依法負責市區范圍內人防工程的竣工驗收工作，市民防局行政執法支隊配合。

第四條市民防局委托市建設工程質量安全監督站（以下簡稱市質監站）負責人防工程施工期間的安全監管和質量監督工作。人防工程建設單位在申報工程竣工驗收前，須提供市質監站出具的人防工程質量監督報告。

第五條人防工程完工后，建設單位應會同監理和施工單位，自查承建的人防工程是否具備竣工驗收條件。如具備竣工驗收條件，建設單位應向工程所在地民防（人防）主管部門提交人防工程竣工報告，并報齊“人防工程竣工驗收須知”中規定的竣工驗收資料，申請竣工驗收。工程處接到人防工程建設單位遞交的竣工驗收報告后，應及時檢查是否具備竣工驗收條件，并書面告知建設單位竣工驗收日期。

人防工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成工程設計文件和合同約定的各項內容，工程設備、設施（特別是防護設備）均已調試到位；

（二）完成人防工程平戰轉換預案編制；

（三）有完整的工程技術檔案和施工管理資料；

（四）有監理、勘察、設計、施工等單位簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的質量保修書；

（六）有質監站出具的人防工程質量監督報告；

（七）提供合法有效的人防工程建筑面積資料或證明。

第六條人防工程竣工驗收專家應從市人防工程竣工驗收專家庫中按建筑（防護）、結構、暖通、給排水、電氣等五個專業分別隨機抽取一位，如抽取的專家隸屬該工程監理單位的，則重新抽取。

第七條人防工程竣工驗收時，按專業分工，以專家庫抽取的專家為組長，建設、勘察、設計、監理、施工單位按不同專業分成五組，受組長領導，進行資料查閱和工程實體查驗。

第八條人防工程竣工驗收應按下列程序進行。

（一）施工單位介紹工程情況、自檢情況及竣工情況，出示竣工資料；

（二）工程總監理工程師通報監理過程中的主要內容，發表竣工驗收意見；

（三）參加工程項目竣工驗收的各方實地查驗工程質量情況和工程使用功能實驗，并逐一檢查工程資料是否齊全完整；

（四）工程處根據參加工程項目竣工驗收的各方在竣工驗收中發現的問題，下發竣工驗收意見書；

（五）建設單位根據竣工驗收意見書督促施工單位整改到位后，申請復驗。

民防（人防）主管部門發現建設單位在竣工驗收中有違反人防工程質量管理規定的，應立即責令停止使用，并應在15個工作日內，重新組織竣工驗收。

篇（4）

自20__年1月30日“條例”頒布實施至今，已有7年了，在階段驗收和竣工驗收方面無論是監督機構還是參建各責任主體，在思想意識和實際工作中都能較好地貫徹執行“條例”及相關政策法規。但在實際工作中的確存在不規范的情況，主要表現在：

1、由于建設單位對法規不了解的原因，在工程驗收的組織方面，角色沒有轉變過來，過份依賴監督機構。如只有驗收組成員組成，無驗收方案等。

2、參與驗收的單位和人員形組成不符合有關規定，如分包單位不到位,設計單位項目負責人不到位,監理單位總監不到位等。

3、驗收單位和人員形成的驗收意見不規范，對政策、標準尺度的把握上不太準確，如設計單位的檢查報告過于簡單，監理單位的評估報告與事實有差距，驗收意見為“把____問題處理完后，同意驗收……”比較含糊等等。

4、監督機構方面也存在一些不規范的情況，主要表現為①未認真查閱建設、勘察、設計、施工、監理單位的工程技術資料；②驗收過程中也存在一個“角色”轉換問題，過多、過細的介入到應該由驗收組成員進行的工作；③特別是在“監督意見”的形成和表述上更是“五花八門”不盡規范；④在是否具備驗收條件尺度的把握上，不夠嚴謹、準確，存在“因人而異”、“因樓而異”的現象等等。

鑒于以上情況，作為監督驗收的監督人員，應強化對法律、法規及驗收標準的學習，不斷提高政策水平和業務素質，除了不斷規范參建責任主體的質量行為外，同時應使自身的監督行為及工程驗收監督工作更加嚴謹、科學、規范。

下面主要談四個方面的問題：

一、基本程序

（一）建設單位介紹參加驗收的單位、驗收組組成人員和驗收方案；

（二）建設、勘察、設計、施工、監理單位分別匯報工程合同、設計文件完成情況和在工程建設各個環節執行法律、法規和工程建設強制性標準的情況；

（三）查閱建設、勘察、設計、施工、監理單位的有關質量控制資料；

（四）查驗工程實體質量；

（五）參與工程建設的各方（驗收組成員）對工程質量做出全面評價，提出驗收意見，并履行簽字手續；

（六）監督組依據有關法律、法規和強制性標準難驗收全過程做出客觀、公正的評價，明確監督意見。

二、驗收監督內容

（一）地基與基礎、主體結構分部工程驗收

1、地基處理、基礎的施工質量及驗槽記錄、地基承載力檢驗報告、樁基檢測報告；

2、混凝土強度統計評定報告、砂漿強度統計評定報告；

3、涉及結構安全和使用功能的主要材料的出廠合格證、進場試驗報告、見證取樣送檢資料及結構實體檢測報告；

4、重要部位及有特殊要求部位的施工質量及隱蔽驗收記錄；

5、施工圖審查中涉及地基與基礎、主體結構的整改意見的落實情況；

6、驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準、驗收組成員組成、人員到位及驗收方案的實施等情況；

7、監督組現場填寫《主體結構、地基與基礎分部（子分部）工程質量驗收監督記錄表》

（二）工程竣工驗收

1、查驗竣工驗收應具備的條件；

2、單位工程質量控制資料、安全和功能檢驗資料及主要功能抽查記錄的核查（以給排水、采暖、電氣為主）；

3、工程實體外觀質量；

4、有關安全、功能和環境的檢測報告：結構檢測報告、外窗“三性”檢測報告、室內環境質量檢測報告等；

5、驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準、驗收組成員組成、人員到位及驗收方案實施等情況；

6、工程竣工驗收合格后，建設單位應及時提出工程竣工驗收報告；（內容主要包括：工程概況，建設單位執行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監督等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內容和組織形式，工程竣工驗收 意見等，并附需整改問題的結果）；

7、發現有違返建設工程質量行為的，監督組長應報告監督科長同意后，當場發出《建設工程不具備竣工驗收條件通知書》，責令改正；

8、監督組現場填寫《單位（子單位）工程竣工驗收監督記錄表》和《竣工工程質量控制資料監督抽查記錄》。

三、竣工驗收監督綜合意見（階段驗收可參照）

×××工程，建設單位為：×××，勘察單位為：×××，設計單位為：×××，施工單位為：×××，監理單位為：×××，于×年×月×日，在建設單位×××組織下，由參建各方組成的驗收組進行了竣工驗收，驗收組驗收意見為工程質量合格。經我站現場監督，其驗收組織形式、驗收程序，驗收組人員組成、到位及執行驗收標準等情況，未發現有違反建設工程質量管理規定的行為。

根據《建設工程質量管理條例》及有關規定，本次驗收合法、有效。并請建設單位于十五日內到備案機關辦理備案。

階段驗收和竣工驗收意見應客觀、公正、明確，用語中避免模棱兩可或含糊不清。如“__*問題處理以后通過”，“__*問題處理以后復查”等等。

四、竣工驗收條件的核查

為了切實落實國家和地方 有關監督驗收的政策和要求，提高工程竣工驗收的工作質量和效率，確保工程竣工時的質量符合有關法律、法規及標準規范的要求，在監督驗收前核查竣工驗收條件工作顯得非常重要，應在工程驗收前對建設單位提交的驗收資料和工程實體質量進行審查和查驗。對具備驗收條件的工程應及時進行監督驗收，對于不具備驗收條件的工程，提出整改意見，完善后進行監督驗收。

竣工驗收應具備的條件：

1、完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

2、有完整的技術檔案和施工管理資料；

3、有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備進場試驗報告；

4、有勘察、設計、施工、監理單位分別出具的“工程質量檢查報告”、“工程竣工報告”、“工程質量評估報告”；

5、有施工單位簽署的工程保修書；

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一、概述

建筑工程竣工資料一般由工程驗收資料、施工綜合管理文件、竣工圖、財務決算資料、協議結算等構成，它作為工程驗收的重要資料，關系到工程項目能否安全運營。因此，建筑工程竣工資料應能準確、完整、系統、真實地記錄和反映竣工驗收全過程，實現原始材料和實物一致，技術數據精準真實， 各種手續完整齊全；同時建筑工程竣工資料還要達到符合歸檔條件，實現規范、標準化管理。但是目前大部分建筑施工單位的工程竣工資料在管理中存在很多問題，如竣工資料在施工的過程中常出現不準確、不完整、管理不善、不規范、丟失等現象，給后期的竣工工作帶來很多困難， 此外，收尾工作項目資料管理人員的流動和流失也對各施工單位竣工資料移交、歸檔等工作造成很大影響，一定程度上間接導致了收尾工程項目竣工資料不完整，移交歸檔時間延長， 管理成本上升， 嚴重的影響了竣工資料的品質及施工公司的市場誠信度。

二、建筑工程竣工資料的管理現狀

1.原始竣工資料存在問題

由于施工單位在管理工作中不規范、不到位的管理導致施工工程資料文件存在問題，從而導致了竣工資料的問題，主要問題如下：1） 施工綜合管理文件原件不齊全。2） 工程品質驗收簽證資料不齊全。3） 竣工圖文件編制不夠規范。4） 施工驗收原始簽證資料格式不規范。5）施工原始資料書寫不規范。6）施工原始驗收簽證資料填寫不規范。

當前，很多建筑單位意識不到建筑工程竣工資料的重要性，不設立專門的管理機構和和負責人，導致竣工資料記錄不及時，內容不完整等現象的出現。此外，在漫長的施工過程中，竣工資料涉及的范圍大、內容多，加之施工組織一般是臨時組建的，工程人員流動性大，且在施工完成后不易聯系，若竣工工程資料不與工程進度沒有同步記錄的話，就會造成竣工資料的不完整，導致工程要進行檢查、管理、維護、使用、改擴建等進一步工作時，無據可依或者是沒有完整的依據，為工程以后的建設帶來困難。而且如果有事故發生，事故責任也無法明確。

在施工的過程中，建筑工程竣工資料的記錄人員也要格外謹慎仔細，一旦對于施工現場的鋼材、水泥、磚、防水材料等重要原材料沒有及時嚴格的進行記錄，則會出現原料的出廠批次與復檢批次不能相對應、材料用量不明、合格證不齊全等現象。這些不精確、不真實的竣工資料不僅不能作為有效的技術資料，還會導致我們在遇到問題的時候不能進行正確的判斷，最終造成施工中難以估量的損失。

2.竣工資料管理成本增加

在工程建設的初期， 施工單位沒有關于工程竣工資料具體管理辦法或者實施細則，使用的竣工資料記錄表也不統一，頻繁更換，造成工程竣工資料不系統且難以整理。此外，施工過程中建筑單位不及時收集和整理資料，對資料的存放和保管沒有明確的規定，使得工程竣工資料容易丟失，特別是相關負責人員的調離更是會加大工程結束時對竣工資料的整理難度，使得要再次耗費大量人力物力進行重新的整理、分類、存檔，增加了竣工資料的管理成本，一旦出拳丟失現象，還會影響竣工資料整體的完整性與可靠性。

三、竣工資料管理措施

1.建立規范的管理制度

一套完善的竣工資料管理制度是做好竣工資料管理工作的前提，施工單位來自全國各地，在長期的施工過程中形成了各自不同的竣工資料管理制度，而一個施工項目往往由多個施工隊組成，為了對竣工資料實行統一的管理，就要在工程初期制定一套規范、明確的竣工資料管理制度。各施工單位和監理單位應按照全國的施工統一規范在根據具體的施工項目商定一套統一的竣工資料管理制度， 以確保竣工資料的歸檔材料及圖紙的完整、準確、規范。該制度應明確建筑工程竣工資料的收集、整理標準，明確施工單位、監理單位、建設單位等各單位負責人的職責，實現對竣工資料統一有效的管理。

2.運用法律手段管理竣工資料

采用協議法律手段也是竣工資料管理的必要措施。建筑工程項目實施公開的招投標制度，工程項目設立監理制度和工程質量監督制度， 為建筑工程竣工資料的搜集和整理創造了很好的條件。建筑工程項目竣工資料管理部門應合理利用招標承包等有利條件，主動積極的參與到管理協議的起草工作中， 對工程竣工資料歸檔的時間、移交時間及竣工資料副本的內容、份數和標準進行明確規定，保證建筑工程竣工資料能夠得到法律保護。此外， 建筑工程監理單位也要充分發揮其監督職能，切實落實好竣工資料的編寫、審核、驗收等工作。施工單位在工程分包過程中， 也應充分重視。在工程分包協議中應明確界定竣工職責， 竣工文件內容和相關獎罰條件， 充分使用協議手段確保工程竣工資料的準確、完整和齊全。

3.加強竣工資料管理重視程度

重視建筑工程竣工資料管理的宣傳教育手段在確保竣工資料質量過程中，也起著不容小覷的作用。在工程項目施工初期， 施工工程項目管理部門就應高度重視和加強竣工資料管理法規的宣傳教育工作，詳細地為相關負責人講解工程項目資料的管理標準和規定， 讓建筑工程項目的竣工資料管理人員、施工技術人員、監理工程師等人員熟悉工程施工記錄及資料整編歸檔標準，杜絕施工過程中出現不規范的原始施工資料和文件， 確保一流的工程， 一流的資料。

4.保證竣工資料記錄與施工同步

各施工單位要設立管理建筑工程竣工資料的專職機構，負責竣工技術資料的記錄、跟進、收集、整理等活動。因此， 要在施工開始之時， 就讓建筑工程竣工資料管理部門派專人負責對各項質保資料進行逐項的跟蹤與收集， 并且及時地進行分項分部質量評定，做好相關原始記錄， 使竣工資料的記錄進度與施工進度同步， 做到建筑工程竣工資料內容連貫、準確有效。

5.嚴格把控竣工驗收工作

在施工完成后，進入竣工驗收階段，此時，監理單位和施工單位要嚴格對竣工資料的驗收、審查進行把關， 對施工單位編制的竣工圖、文字資料、施工報告要開展認真審查。總之， 在竣工驗收階段， 建設單位、監理單位、檔案室要密切配合， 嚴把審查驗收關， 確保竣工資料的真實性、準確性和完整性， 使其竣工檔案資料能真正發揮憑證作用， 達到竣工資料整編、歸檔的目的。

四、總結

綜上所述，要在施工開始之時， 就讓建筑工程竣工資料管理部門派專人負責對各項質保資料進行逐項的跟蹤與收集， 并且及時地進行分項分部質量評定，做好相關原始記錄， 使竣工資料的記錄進度與施工進度同步， 做到建筑工程竣工資料內容連貫、準確有效。這樣才有利于我國建筑事業的發展。

參考文獻：

[1]張濤.竣工資料質量失控主要原因及解決方法[A].土木建筑學術文庫（第11卷）[C].2009

[2]王新霞，袁艷玲.淺談竣工資料的整理與備案[A].土木建筑學術文庫（第8卷）[C].2007

篇（6）

工程資料即在工程建設過程中形成的各種形式的信息記錄,包括基建文件、監理資料、施工資料和竣工圖等。下面是編輯老師為大家準備的試論加強建筑工程資料管理的思考。

在建筑工程中,工程資料是建設施工中的一項重要組成部分,是工程建設及竣工驗收的必備條件,也是對工程進行檢查、維護、管理、使用、改建和擴建的原始依據。

主要包括上級批準文件;計劃任務書;工程地質、水文、氣象、地震等文件資料;征地、拆遷安置等文件資料;項目的方案及初步設計文件資料;規 劃、消防、環保、衛生等政府部門的審批文件資料;工程施工、監理中標文件及有關合同、協議書;工程竣工驗收及質量鑒定文件資料;工程竣工結算及其審計報告 等文件資料;工程有關的照片、錄像、錄音、光盤等。

主要包括開/竣工報告;圖紙會審、設計變更、技術交底記錄及材料代用單等文件材料;項目的施工組織設計;監理規劃、監理細則、監理月報及工程 例會紀要等;原材料、零部件、半成品及成品的質量證明文件或試驗資料;混凝土、砂漿等配合比及試驗報告;隱蔽工程驗收記錄;沉降拉移、變形等觀測記錄;工 程質量檢驗及評定文件材料;工程質量事故記錄及處理的文件材料;施工技術總結等。

主要包括總平面布置竣工圖;室外各種管線竣工圖;建筑工程竣工圖;裝飾工程竣工圖;結構工程竣工圖;給水、排水工程竣工圖;強電弱電工程竣工圖;通風、空調工程竣工圖以及其他特殊專業工程竣工圖。

篇（7）

Abstract: The engineering data collection and collation is also an important part of the engineering quality management. Construction project completion acceptance must be achieved before two conditions: one is the architectural objects achieve acceptance condition; two is in the process of construction quality and technology management information to achieve acceptance conditions, both are indispensable. Engineering materials and engineering construction are interdependent, mutually coexist, and project information is in the construction process of synchronous generation. How to make engineering data taken from the project, used in the project is the current engineering data collection compilation problem worthy of discussion.

Key words: construction engineering; archives; integration; management

中圖分類號：TL372+.3 獻標識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）12-0020-02

建筑工程文件是在工程施工過程中形成的各種形式的信息記錄，主要由工程準備階段文件、監理文件、施工文件、竣工圖和竣工驗收文件組成。建筑工程竣工檔案的質量控制，是指對影響建筑工程竣工文件質量形成的直接和間接因素進行控制。根據《中華人民共和國檔案法》、《國家重大建設項目文件歸檔要求與檔案整理規范（DA/T28-2002）》等相關規范要求，建筑工程竣工文件作為工程竣工驗收的條件，必須是完整、準確、系統、齊全、真實地記述和反映建筑項目施工及竣工驗收的全過程，做到圖物相符、技術數據可靠、簽字手續完備，同時又必須規范、標準，符合歸檔要求。建筑工程檔案驗收不合格的，不得進行項目竣工驗收。雖然近年來全國各高校建筑工程項目都得到快速發展，但從高校保存的建筑工程檔案來看，建筑工程竣工文件仍然存在不準確、不齊全、不規范的問題，亟待解決。

一、建筑工程竣工文件檔案的整編與管理中存在的一些問題

工程資料的整編和歸檔要貫穿于工程建設的全過程，若缺乏有效的監督和約束，就會導致工程文件資料整編歸檔工作做得不理想，也會影響到歸檔后的管理和利用。近年來，我國基本建設體制開始改革，高校在學校建筑工程項目上全面推行了項目法人制、招標投標制、合同管理制及建設監理制、建管結合等方面的探索，工程資料的整編及歸檔情況也有了一定改觀，但是仍還存在一定的問題，主要表現在：

（一）建筑工程竣工文件不齊全。如一些建筑項目缺少投資批文、規劃驗收合格證、施工許可證等文件，安裝及質量證明文件不齊全，由于施工單位管理不善，技術人員對手中的設備安裝文件以及相關的合格證不重視，隨意亂放，造成文件丟失，施工主材進場合格證、主材實驗文件不全，報批手續資料不全等現象常有發生。竣工圖紙文件不齊全，竣工圖文件有漏做現象，竣工圖數量與施工圖相當，在施工前應保存一套完整干凈的施工圖，以進行改繪竣工圖。此外，有些項目已經改造和維修，但改造和維修后的竣工圖卻未進行歸檔，或是及時替換更改前的圖紙。

（二）建筑工程文件的真實性不能保證。如有些工程聯系單的簽字有代簽現象，很明顯的都能看出來是別人代簽。單元工程質量評定資料，有些實測數據有涂改或刮改現象。

（三）建筑工程竣工文件的編制不規范、不統一。比如有些建筑工程項目用施工圖代替竣工圖，圖中無任何標識說明該圖有無變更情況，圖紙和變更通知單分開立卷歸檔。還有些項目竣工圖雖然按其變更作了修改和標識，但其修改和標識無統一標準。另外有些需重新繪制的竣工圖沒有按規定重新繪制。

建筑工程文件書寫材料不統一。個別圖紙變更部分筆跡五花八門，有用純藍墨水，藍黑墨水，炭素墨水，甚至有的用紅、藍圓珠筆、紅、藍鉛筆等。

（五）建筑工程竣工圖上所做的變更和實際不符。個別變更通知單未編號，整個工程變更情況不明，甚至沒有執行的變更和已作廢的變更也做入了竣工文件進行歸檔，降低了該項工程竣工圖的使用價值。

二、影響建筑工程竣工文件整編歸檔失控的原因

（一）平常的工程項目文件管理不規范。在工程實施過程中，施工企業在文件資料管理方面花費一定的人力、物力所做的工作，往往主要是圍繞工程的實施、側重于滿足日常工作的需要，并未將其與最后的整編歸檔有機結合起來，造成在工程資料管理上的深度不夠、規范程度較低。

（二）工程項目文件資料管理制度不健全。施工單位雖然建立有一些文件檔案管理方面的制度，但一般都不夠健全，難以保證資料整編工作的有效開展，如在文件、技術通知的管理方面沒有統一規定，編號不系統，甚至混亂，其規格大小也往往不統一，給整編造成困難。對文件資料的保管與移交沒有專門制度，由于一般建筑工程施工周期長、人員變動較頻繁，若人員變動時文件資料交接手續不到位，往往會造成資料的遺失，結果給歸檔管理工作造成很大難度。

（三）沒有配備懂技術的建筑工程檔案管理人員。很多單位雖然也都配備了一些專門的檔案管理人員從事該項工程檔案的管理，這些人員雖然接受過檔案管理的專業知識培訓學習，但對于工程建設方面的專業知識較少，或是基本不懂工程技術。而一些專門的建筑工程技術人員又不熟悉檔案管理的有關規定，缺少相關的檔案知識，兩者沒有很好地結合起來，這就影響了該項建筑工程文件檔案的整編與管理。

三、搞好建筑工程竣工文件檔案整編與管理工作的控制措施

（一）建筑工程施工過程中，加強全員檔案質量意識的學習和宣傳，大力推進建筑工程竣工文件資料整編標準的貫徹落實工作，使各部門各專業有關技術人員及時了解和掌握新出臺的各類標準和規范。

（二）建設單位要把好招、投標關，通過對綜合素質的考查，擇優選出監理單位、施工單位，要求在工程竣工文件質量方面是有保障的。簽訂的合同中對文件資料的整編責任、內容、深度、特殊要求、資料原件及復印份數、移交時間等予以明確規定。再配合建設單位的綜合質量管理，可為得到高質量的該項建筑工程竣工檔案創造了良好的前提條件。

（三）建筑工程施工中形成的文件資料及時收集，且與歸檔同時進行。定期向接受單位歸檔，是保證工程檔案完整的一個重要手段。明確現場技術管理人員對竣工文件的質量責任，可實行工程領導負責制，并建立健全崗位責任制及管理制度，對發現不合格的文件資料，堅決予以否定，重新補做。配備專業的資料員，將建筑工程竣工文件收集整理歸檔工作落實到實處。

（四）建立健全變更之后工程文件檔案的形成和管理制度，文件檔案收集與工程建設同步。做到工程變更后文件材料要收集齊全、分類整理、定量統計。由于變更文件材料是繪制竣工圖的主要依據，為了確保該項工程竣工圖的真實、完整、準確、可靠，必須重視變更文件的形成質量。首先，應按照形成時間先后順序分別編號，防止在形成、積累、保管、移交等過程中遺失。其次，竣工圖編制單位必須按照要求，把各種變更文件材料收集齊全，分類整理，并說明變更文件的總件數，以便于查閱，同時對變更單要逐一進行審查核對，并分別蓋上“已執行”或“未執行”章，以保證竣工圖編制無誤。再者，在施工單位繪制竣工圖時，監理單位和建設單位技術人員要嚴格履行監督、檢查和指導的職能。另外，竣工圖的編制與施工同步，同步繪制可以保證編繪的準確，因施工后馬上編繪，記憶清楚，能正確修改，做到符合實際。而且要保證參加工程建設的技術人員親自參加編繪，這不僅能保證竣工圖的質量，同時可以避免當一部分施工任務完成后，施工方部分人員撤離現場，而竣工圖無人編繪或由不熟悉現場的技術人員編繪，以至于竣工圖不切實際，失去了作為檔案的查證價值。

（五）從我國目前質量監督程序來看，建設單位可以依靠設計單位的技術力量，審查施工單位編制的竣工圖，檢驗設計的真實意圖在施工中有否完整真實地體現，起到質量監督作用。

（六）檔案部門專業人員要提前介入、對該項建筑工程施工中形成的文件資料隨時提供整編歸檔指導，嚴格審查，并參加驗收，以保證該項建筑工程竣工檔案的規范和標準。

參考文獻：

[1] 丁智軍.建筑工程施工質量控制流程分析[J]. 黑龍江科技信息. 2010(23)

[2] 袁亮.淺論建筑施工企業施工階段成本控制研究[J]. 才智. 2011(24)

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1、工程施工資料的內容

1.1綜合性文件資料。主要包括上級批準文件；計劃任務書；工程地質、水文、氣象、地震等文件資料；征地、拆遷安置等文件資料；項目的方案及初步設計文件資料；規劃、消防、環保、衛生等政府部門的審批文件資料；工程施工、監理中標文件及有關合同、協議書；工程竣工驗收及質量鑒定文件資料；工程竣工結算及其審計報告等文件資料；工程有關的照片、錄像、錄音、光盤等。

1.2路基工程及水、電、設備安裝工程施工文件資料。主要包括開、竣工報告；圖紙會審、設計變更、技術交底記錄及材料代用單等文件材料；項目的施工組織設計；監理規劃、監理細則、監理月報及工程例會紀要等；原材料、零部件、半成品及成品的質量證明文件或試驗資料；混凝土、砂漿等配合比及試驗報告；隱蔽工程驗收記錄；沉降拉移、變形等觀測記錄；工程質量檢驗及評定文件材料；工程質量事故記錄及處理的文件材料；施工技術總結等。

1.3竣工圖。主要包括總平面布置竣工圖；室外各種管線竣工圖；建筑工程竣工圖；裝飾工程竣工圖；結構工程竣工圖；給水、排水工程竣工圖；強電弱電工程竣工圖；通風、空調工程竣工圖以及其他特殊專業工程竣工圖。

2、工程施工資料的特點

2.1單一獨立性。即一個單項工程竣工資料的整體性。這是工程資料最突出、最重要的特點。

2.2真實性。工程資料是該項工程實體的一面鏡子似的真實寫照。因為工程資料材料是與該工程建設同步形成的，是該工程報批、施工、竣工過程的原始記錄，與工程實體完全一致，單從資料材料就可以求和工程質量標準，是建筑工程質量監督部門進行竣工驗收的重要依據。

2.3實用性。工程資料是該工程最原始的記錄，所以有很大的使用價值，即實際性。通過資料，可以全面考核工程建設工作，檢查工程是否符合設計要求。

3、目前工程施工資料管理存在問題

3.1技術資料不完整，缺項的問題。資料不完整是建筑工程資料存在的主要問題。工程項目歸檔率較好的單位能達到80%左右，較差的單位情況就不同了。

3.2工程資料填寫不規范、不完整的問題。（1）工序質量評定表，表中的檢查項目及外觀、實測項目及允許偏差、質量等級、工程數量等均有遺漏現象（；2）施工表格填寫中會簽欄簽名不全，各級審查意見填寫不全，或空白的；（3）工程名稱有漏填的，或各個表格填寫不統一的現象；（4）在竣工圖中存在標注不清晰，或有的關鍵尺寸未標注的現象，竣工圖中出現“設計”等字樣的。

3.3裝訂問題。（1）原件、復印件出現混裝現象；（2）分類不清晰，裝訂順序混亂（；3）無頁碼的、無編號的；（4）單冊厚度超過城建檔案館要求25mm的（；5）工程施工技術資料中無合同原件，預算書、中標通知書等裝訂入冊的現象。

4、加強工程資料管理的措施

4.1重視工程施工資料管理工作。工程施工中普遍存在著對工程資料管理工作不太重視的情況，到工程完工即將交工驗收時，才開始應付整理，這給施工資料整理帶來很大難度。其主要原因在于工程管施工理過程中，企業對交通施工工程資料在思想上重視程度不夠。

4.2做好工程開工前的準備工作。（1）熟悉施工圖紙。提出疑問并解決工程開工前的準備是最重要的，首先熟悉設計施工圖、設計說明，從事不同的工作就從不同的角度去看，抓住重點；（2）填寫和準備工程開工必備的資料。填寫建筑工程施工安全開工條件驗評表、建筑工程文明施工開工條件驗評表、工程施工質量保證體系審查表、開工報告、見證取樣計劃表、施工組織設計、安全施工組織設計，資料準備齊全后就找相關單位辦理簽字、蓋章、審核的手續；（3）分類存放各種資料。為便于日后竣工資料的整理，在平日的施工資料收集過程中就按照資料館的工程竣工資料檢查清單順序分類歸檔；對于施工中與業主、監理等相關單位的來往資料雖不歸檔，也應分類整理；對于用于施工中的各種表格分編號、單位放好，便于使用時拿取。

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中圖分類號： TU198 文獻標識碼： A

建筑工程竣工結算是建設單位和施工企業之間進行經濟核算、成本控制的主要依據，也是施工單位盡快回籠資金，加快資金周轉的關鍵環節，是企業獲得經濟效益指標的重要途徑，是總結和衡量企業管理水平的依據。

工程竣工結算審查概述

工程竣工結算審查釋義

工程竣工結算是指在建筑工程竣工以后,施工單位按照施工過程中產生的實際費用,結合施工預算與工程合同,對工程造價進行重新核定。工程竣工結算產生的結果是建筑產品實際價格的反映,是施工單位和建筑單位進行工程價款結算辦理的最直接依據,也是建筑單位同國家工程主管部門竣工決算的重要依據。建筑工程竣工結算審查是竣工結算階段的一項重要工作，經審查核定的工程竣工結算是核定建設工程造價的依據，也是建設項目驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。

工程竣工結算審查的意義

建筑工程竣工結算審查的意義主要體現在以下方面:

(1)工程竣工結算審查能夠準確確定建筑工程造價。在建筑工程施工中,進行竣工結算的依據就是對已經完成的工程量所進行的結算,即工程的施工單位在工程合同條款約定的范圍之內完成的工程量越大,進行結算的工程價款就越多。因此,按照對已累計的各項工程價款所占工程量的比例結算,可以比較準確反映工程的相關經濟指標,對工程經濟指標以及成本估算的掌握意義重大。借助結算審查，能夠保證工程造價的真實性。

(2)工程竣工審查使工程的總體經濟效益得以保障。借助對工程價款的準確結算,工程承包商方實現對經營風險的有效規避,實現經濟效益和社會效益的雙贏。

二、工程竣工結算審查的必要性

當前，在建筑工程的竣工結算中，經常出現如下問題，影響了最終的結算，因而有必要以結算審查的方式加以規避。

（一）招投標機制欠缺規范

當前，隨著市場經濟的發展以及競爭的加劇，經常出現部分業主置國家政策法規于不顧，擅自通過私下議標、甚或假招標并提出如帶資或墊資等一些苛刻條件進行發包施工。此外，部分施工單位為承攬工程，在對建設單位的資信狀況未能充分了解掌握的情況下，未能做到信譽低的工程不攬，資金不落實的工程不攬以及巨額墊資的工程不攬。面對機會，多數施工企業在招投標、合同談判過程中，施工合同存在單方面的約束性，不平等的合同條款，極易導致工程竣工時雙方產生結算糾紛。

（二）合同管理存在瑕疵

建筑工程施工合同是業主與承包商之間簽訂的法律文件，明確了雙方權利義務關系，對雙方具有同等約束力。由于受到長期計劃經濟體制的影響，施工企業合同管理工作仍存在不規范化。表現為技術和經濟脫節、施工管理和合同管理脫節現象十分嚴重。如在起草合同時，專業技術人員與造價合同管理人員很少參與合同的起草，而是由對經濟與合同管理一無所知的人員來做這項工作，因而造成對簽訂合同重要性的忽視。施工合同的重要之一就是工程造價，合同中的諸多條款最終都要反映和表現為工程造價。從這種意義上講，對施工合同的管理，也就是對工程造價的管理，由此工程造價確定及認識上的差異必然導致對工程價款的不確定性。因此，合同管理的失范最終將影響工程結算的實際效果。

（三）建筑工程施工過程中存在不規范行為

建筑工程施工期間，業主與承包商、設計單位、監理單位之間彼此基于工作關系而發生關聯。無論任何一方在施工過程中實施了不規范行為都會影響到工程今后的結算。如業主辦事程序繁瑣、效率低，施工單位呈報的有關工程事宜不能及時得到反饋，而施工單位又不敢隨意耽擱工期，造成工程量的變化。若其程序不合法，手續不齊全，簽字不及時，引起變化的工程量就缺乏結算的依據，待工程結算時再進行補充，容易引起意見分歧，必然影響竣工結算工作。

（四）建筑工程竣工結算資料存在瑕疵

在建筑工程竣工結算中，由于部分施工企業未能對竣工資料的加以細致入微的收集、管理，因而經常產生工程竣工結算資料不完整、竣工圖沒有全面體現工程的實際情況。如直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡單更改，使圖紙面目全非，無法計算；工程計量不準確；設計變更手續不全，缺少變更通知及經濟簽證；隱蔽工程現場驗收無正式簽證手續等等，給結算審核增加大量的工作，必然引起竣工結算事后糾紛，從而影響竣工結算速度。

加強工程竣工結算審查的途徑

（一）管理理念創新是工程竣工結算審查的前提保障

建筑單位的企業負責人必須在重視投標工作的同時高度的重視工程竣工結算工作。在工程結算編制方面要配備足夠的高水平人員，成立結算小組，奔赴各個工程項目部，負責協調、處理有關工程結算事宜。對相關工程的結算成果與工作績效掛鉤，進行檢查考核，實行獎懲制度，從而調動編制者的主動性與積極性，為結算工作的順利進行，提供很好的組織保證。

（二）強化建筑工程竣工結算編制人員的業務水平

以提高竣工結算質量管理水平為契機，編制人員應全面掌握工程造價領域中各相關專業知識和技能，基于此種目標，應采取如下措施提升自身技能：首先，編制人員要熟悉掌握專業知識，能正確理解定額內容，準確套用定額項目，對定額項目單價進行必要換算；其次，編制人員要準確理解和運用合同條款對該調費用進行調整，及時掌握計價信息；再次，編制人員能夠深入了解和掌握工程現場情況，掌握各分部工程的構造做法及施工工藝，進行必要的簽證和費用計算；同時，編制人員要掌握必要的法律知識，能主動把握權利救濟的程序與原則，根據相應的法定程序，利用索賠技巧進行索賠；此外，編制人員應針對新材料、新工藝，能利用定額原理自行組價編制補充定額；最后，編制人員應熟練運用必要的法律法規知識為工程竣工結算工作服務。

（三）保障合同的簽訂工作

合同是建筑單位與施工企業的權利義務的載體，必須以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。合同條款的訂立是合同管理中的一個重要環節，堅持意思自治與平等協商的原則，制定條理清晰的合同，是實現工程造價有效控制的保證。結算編制在合同基礎上進行，并以合同條文作為理由和根據。故而，在起草工程合同時，要由專業技術人員與合同管理人員共同參與，逐字逐句地推敲合同各項條款，明確當事人各方的權利和義務，保證合同公正、真實、完整、合法、有效，以便為最后的工程竣工結算提供合法的依據。

健全規范、系統的工程竣工資料整合機制

施工企業應注重對工程資料收集整理工作。從施工開始，項目部應負責統籌安排，合理分工，進行規范化的工程資料收集、整理，并確定專人負責制，確保結算定值工作的順利進行。工程竣工結算資料的收集包括: 施工承包合同及補充協議；招投標文件；設計施工圖及竣工圖，及開、竣工報告書；施工組織設計；施工記錄、原始票據、現場照片；設計變更通知單；現場簽證、洽商；雙方供料手續或有關規定；有關的工程定額、費用調整的文件規定及有關預結算造價文件等。

小結

工程竣工結算審查工作具有較強的技術性、經濟性和政策性，是工程造價的控制工作。結算審查工作在為建筑工程造價提供依據同時,也是建筑項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。有鑒于此,在竣工結算審查工作中,要秉承客觀中立原則,循序審查工作的要求及程序,科學的運用審查方法,認真仔細的做好結算審查工作,以便圓滿完成工程的竣工結算。

參考文獻

篇（10）

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）07-0185-02

0 引言

《合同法》第268條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建筑工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該規定為建筑施工工程優先受償制度的建立提供了明確的法律依據。2002年最高人民法院回復上海市高級人民法院的請示，了《最高人民法院關于建筑工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》），對上述《合同法》條款在司法實踐中遇到的問題作了比較詳細的解釋，《合同法》和司法解釋共同構筑了建筑工程優先受償制度的法律體系，一定程度上解決了長期以來我國建筑市場上承包單位被大量拖欠工程款的問題，但現有法律、司法解釋的內容并不能完全解決現實中存在的建筑工程優先受償糾紛。[1]實踐中的優先受償權糾紛還有多種表現形式。

1 同一建筑工程中多個建筑工程價款有限受償權競合糾紛

一個建筑工程的完整構成涉及到基礎工程、主體工程、消防工程、強、弱電工程、給排水工程、裝飾工程等，通常一個施工總承包單位并不具有施工基礎工程、消防工程、給排水工程的相應資質，因此，這些分項工程必須分包給其他具有獨立施工資質的施工單位進行施工，由此便產生一個建筑工程存在多家施工單位，多家施工單位對同一建筑工程的工程款優先受償權競合的問題，如何實現同一工程中主張多個工程款優先受償的問題，實踐和理論上有不同的處理原則。[2]

實踐中，法院或仲裁機關通常不對主張的優先受償權做性質上的認定，而是根據主張優先受償權的時間確定優先權的先后順序。這種做法一方面是由于法院或仲裁機關在處理優先權糾紛的過程中，完全處于被動地位，無法對建筑工程中潛在、未主張的建筑工程款進行審查核實；另一方面，審理建筑工程款優先受償糾紛的機關可能是法院或仲裁機關，法院的審理原則是公開審判，而仲裁委的仲裁方式是不公開的，不同的審批機關和不同的審判仲裁方式導致處理同一建筑工程中存在的多個工程款優先受償問題的時候，更多的遵循不告不理原則，根據主張優先權的先后順序處理同一工程中的優先受償權。

筆者認為，按主張權利的時間確定優先的順序容易激化社會矛盾、不利于解決糾紛。首先，優先受償工程款的分割是在建筑單位未支付工程款的情況下，拍賣、變賣建筑工程的所得價款用于優先支付工程款。拍賣、變賣的所得數額是固定的，并且要低于市場價格，在拍賣的工程總價款固定的情況下，如果按照“先到先得”的原則，勢必造成后主張的某些分包工程款無法得到受償。激化社會矛盾。其次，各個分包隊伍所主張的債權本身是平等的，法律規定的優先受償權是工程款優先于建筑工程上其他債權、擔保物權的優先權，但分包項目工程款的優先受償權之間是平等的，在這種情況下，筆者更傾向于按照各分包工程款在整個建筑工程項目中所占的份額，按比例對拍賣、變賣工程所得價款進行分割。

2 工程竣工對建筑工程款優先受償的影響

對于承包人行使優先權必須滿足工程竣工的條件，《批復》第4條規定：“建筑工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設竣工之日或者建筑工程合同約定的竣工之日起計算。”就字面意思而言，該解釋規定了行使優先權期間要以工程竣工作為主張優先權的先決條件。這一規定與相關的法律規定沖突，違背制度設立的本意不利于施工單位工程款優先權的實現。首先，“工程竣工”是建設單位的權利和義務，施工單位無法單方面完成。因此，將工程竣工作為行使優先權的條件，客觀上在相當大的范圍里排除了施工單位對優先權的行使。實踐當中對“工程竣工”一般有兩種認識，一種為竣工交付使用，另一種則為竣工驗收合格。但是無論哪一種“工程竣工”都不能由施工單位單方面達成，都需要建設單位的積極推動，在建設單位與施工單位已經發生糾紛的情況下，以“工程竣工”作為施工單位行使優先權的條件，意味著以建設單位的積極配合作為前提條件，最終結果是限制了優先權的行使。其次，我國相關的法律法規并沒有對“工程竣工”做出明確的定義，“工程竣工”是指對整個建筑工程項目的竣工，還是僅僅是對主張工程款優先受償的施工單位的施工項目的竣工，實踐中也有不同的認識。筆者認為拖欠工程款可能發生在合同履行的各個環節之中，應以主張優先權的權利人的施工范圍的竣工作為“工程竣工”的標準，而不應以整個建筑工程項目的竣工作為“工程竣工”的標準。再次，在施工單位已經與發包人在承包合同中明確約定付款時間，發包人未按照合同的約定支付工程款，往往會導致工程停工或“爛尾”。在這種情況下，如果按照《批復》的規定等到“工程竣工”后施工單位再主張拍賣變賣工程，優先受償工程款則顯然無法實現，在這種情況下工程款優先受償制度實質上已經落空。

3 施工單位優先權與商品房買受人沖突糾紛

《批復》對施工單位工程款優先抵押權與其他債權的規定中，優先權排在全部或大部分支付商品房買賣價款的買受人之后，對此，最高人民法院或許持此觀點：“相對于作為個體的消費者而言，承包人作為一種經營組織，有更多的措施和手段判斷、分析和控制交易風險，更有能力保護自己的權益。因此比較承包人利益與消費者利益，消費者的利益屬于生存利益，應當優先，承包人的利益屬于經營利益，應當退居其次”。[1]筆者認同最高人民法院的立法目的是保護善意第三人的利益、防止出現更多糾紛甚至出現因買受人利益無法保護而出現的，但《批復》中的該項規定確實使建筑工程款優先受償制度的運行大打折扣，甚至為優先權被做空埋下制度的隱患。

我國實行商品房預售制度，商品房預售的時間都是在工程竣工之前，大量商品房在工程竣工具備優先權的行使條件之前就已經銷售完畢，到工程竣工后施工單位實際上已經處于沒有商品房或沒有足夠商品房進行拍賣、變賣實現優先權的處境。但是，在實務中并沒有對“消費者”和“買受人”的概念進行區分，買受人的購買目的并不影響買賣合同的效力，而且多數買受人都會采取向銀行貸款支付開發商房屋價款，而將房屋抵押給銀行的做法，這就使實踐中非常容易出現利用買受人的優勢地位，將施工單位優先權做空的情形。在廣州就曾出現過相關案例，承包人在工程竣工后多次追索工程款無果后稱將采取訴訟手段以實現法定優先權。就在承包人前一個月，發包人突將該工程共計46套商品房預售給一家關聯公司，并辦理了預售登記。隨后，承包人至法院要求發包人償還拖欠工程款8000萬元獲得勝訴，但此時該商品房已由該關聯企業繼續轉讓給眾多小買家且已大量入住。承包人根本無從行使其優先受償權。[3]

建筑工程優先受償權糾紛作為普通民商事合同糾紛的一種，只不過因其復雜性和糾紛的普遍性才使得我們如此的關注。杜絕這些糾紛需要誠信的社會風氣、完善的法制以及深刻理解和尊重合同權利義務的建筑企業的努力。因此，防范化解建筑施工糾紛不僅需要建筑企業、政府的努力，更需要法制的不斷完善和全社會的共同努力。

參考文獻：

[1]劉堅，劉斐然.關于建筑工程價款有限受償權適用的若干問題探究[J].西安建筑科技大學學報，2012（6）.

篇（11）

關鍵詞： 工程竣工結算；工程竣工結算審核；造價控制

Key words： project completion settlement；project completion settlement audit；cost control

中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）05-0116-02

0 引言

對于工程造價控制來說，需要在滿足合理質量、滿足計劃工期和滿足安全生產的前提下，合理降低工程造價。要實現合理降低工程造價，發包需要加強竣工結算的審核，通過竣工結算的審核，使結算造價真實說明工程的實際支出。工程竣工結算造價控制，要符合法規、合同與施工實際，才能得到準確的竣工造價審核結果。工程竣工結算涉及到發包方和施工單位的利益，是確認工程造價的依據，所以施工單位與發包單位十分重視竣工結算的審核工作。本文的研究可以有效指導工程竣工結算審核與造價控制具有重要的實踐意義。

1 工程竣工結算審核的基本流程。

1.1 工程竣工結算審核的前期工作

1.1.1 進行科學的工程資料管理 工程造價變動需要重視工程變更，因為工程變更會對計劃造價造成較大的變化，需要防止施工單位在增加或隱瞞工程變更資料的問題。為了準確地把握工程造價的變化，發包方應建立科學的資料管理體系。收集招標文件、投標文件、中標通知書、施工合同等經濟類資料，收集施工圖、竣工圖、設計單位修改或變更設計的通知單等技術類資料。

1.1.2 明確送審竣工結算資料的具體要求 送審的竣工結算資料，需要認真整理，保證資料完整，附上清單，裝訂成冊，規范管理。送審的竣工結算資料應盡可能為原件。這些資料包括合同、設計變更、送審結算書、工程量清單、招標文件、投標文件、會議紀要、竣工圖、工程結算書等資料。經施工單位、監理單位、施工單位蓋章后方可進入結算。

1.2 工程竣工結算審核的中期工作

1.2.1 送審竣工結算資料的符合性審查 承包方工程竣工后，提交竣工結算資料時，查驗承包方提交的竣工結算資料是否及時、完全、準確。檢查承包方提交的竣工結算資料是否連續編號，防止補辦簽證現象，保證承包方提交的竣工結算資料的符合性。

1.2.2 重點審核工程量、費用、價格、現場簽證 為了實現有效的造價控制，工程竣工結算審核人員需要對工程量、單價、價格調整等進行重點審核。工程竣工結算審核人員對工程費用進行審核時，需要注意審查費用定額是否區分工程性質，是否按規定計取費率。工程竣工結算審核人員要注意審查各項取費是否符合規定，工程竣工結算審核人員還要關注計費基數和工程造價計算程序是否正確。工程材料品種多、數量多，在工程施工期間，工程材料價格可能會發生變化，工程竣工結算審核人員要關注建筑材料質量、價格、品種的變化，根據合同約定的材料調價原則，認真審核工程材料價格。工程竣工結算審核人員審核現場簽證時，需要關注現場身份證是否存在與招標文件、施工合同的差異。

1.3 工程竣工結算審核的后期工作 工程竣工結算審核后期審核重點是對結算資料中數據的乘積、小計、合計的正確性進行審核。對人工失誤進行糾正，如輸入錯誤、內容遺漏、單位換算進行改正；依據合同、現場考察、三方確認對工程竣工結算審核前期、中期缺乏依據的資料進行調整或核減；對存在的問題，如工程變更、簽證費用、責任的扣款等，明晰責任。完善系統的結算審核數據庫。回顧、總結、發現工程竣工結算審核過程的經驗和不足，不斷提高工程結算的審核水平。

2 工程竣工結算審核常見問題及原因分析

2.1 計價條款和調整約定不明晰 一些施工合同對工程結算的有關條款交代不明晰、不具體、不嚴密。一些工程合同對設計變更沒有明確的限制性條款。一些工程合同某些條款與工程招標文件存在矛盾。由于合同存在缺陷，給施工單位增加變更和簽證項目帶來了機會，形成了一些糾紛。

2.2 工程量的計算未依據竣工圖和國家規定 工程量的計算是編制工程結算書的基礎，它依據國家統一規定的計算規則、竣工圖紙、設計變更聯系單進行編制的。如工程量的計算未依據竣工圖和國家規定進行計算，那么竣工結算工程量就會增加，施工單位可能會多報工程價款。

2.3 工程簽證內容不明晰 施工過程中往往會發生簽證項目。一些簽證項目缺乏對形狀、規格、材質的敘述，只有數字數據，一些工程是先編結算后補簽證，有些工程簽證簽字手續不完整。這些問題使給施工單位可能高估冒算。

2.4 對工程設計變更控制不嚴 工程項目投資大、技術復雜、工期長，期間環境的變化會使得制定計劃與合同時的條件發生改變，所以在施工過程中不得不進行一些設計變更。有的施工單位對設計變更聽任不規范，如缺乏設計變更的審批手續，缺乏設計變更后工程量與成本變化的記錄，這樣難以進行有效的成本控制。

2.5 某些結算編制人員業務素質有限 某些施工單位結算編制人員的素質有限，業務能力和職業道德有待提高。在結算編制過程中，某些施工單位結算編制人員隨意調整工程量清單中的綜合價，把包含在綜合單價里的內容單獨列項，增減項目重視調增而忽略調降，某些施工單位結算編制人員不按要求套用費用定額，施工單位委托中介機構進行結算審核時中介機構信譽及能力不高。

3 提高工程竣工結算審核與造價控制的具體措施

①認真審核合同文件。施工合同是工程竣工結算的基礎，審核工程結算前，工程竣工結算審核人員應認真閱讀合同文件，正確理解合同原意。結算審核單位、施工單位與發包單位共同明確工程竣工結算要求。②按圖核實工程數量。工程量清單是招投標工程發包的依據，工程竣工結算審核人員要按圖一一核對施工單位工作量。工程量清單以外的部分，根據合同進行結算。③審核工程簽證內容和計量。工程竣工結算審核人員要判斷簽證內容的真實性，工程竣工結算審核人員要仔細辨別工程簽證的合理性，工程竣工結算審核人員要認真審核簽證項目工程計量與套用定額的準確性。④審查設計修改變更。原設計單位出具設計變更通知單，才能進行設計修改變更，工程重大設計變更需經原相關審批部門重新審批確定。⑤堅持工程量清單招投標時的合同單價。按合同約定或招投標規定確定結算單價的計價標準與結算單位的計價規則。由于工程設計變更引起的變化，綜合單價要由承包方提出，經發包人確認。合同約定幅度以外的由于設計變更引起了工程量增減部分，綜合單價由承包人提出，經發包人確認。⑥監理工程師對造價加強控制。監理工程師有責任控制竣工結算造價。施工單位的結算必須經監理工程師審核后方可向施工單位送審。監理工程師需要在監理合同中落實造價控制內容。基于核減率對現場監理工程師執行獎懲制度。⑦工程竣工結算審核人員深入施工現場掌握實際情況。工程竣工結算審核人員在工程量清單校對核算階段，為了明確變更情況，需要深入施工現場勘查以確保準確無誤。工程竣工結算審核人員要深入市場了解建筑材料的品種價格及其變化，從而在工程竣工結算審核工作中掌握主動。⑧提高工程竣工結算審核人員職業道德。工程竣工結算審核人員不僅要全面熟悉定額計算及審計知識，還要保持良好的職業道德修養。工程竣工結算審核人員的工作，關系到發包方、施工方的權益，所以工程竣工結算審核人員除了要提高專業知識水平和豐富的實踐經驗，還要提高職業道德修養。

4 結束語

工程竣工結算審核是政策性、技術性、經濟性都很強的審計工作，是進行工程造價控制的重要環節，工程竣工結算審核人員要增強責任意識，提高職業道德素質，依據國家法規和行業規定，嚴格按照審核程序和審計制度開展工作，實現對竣工結算階段工程造價的有效控制。

參考文獻：