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篇（1）

國家征地制度

與農村工業化的沖突

政府征用農村集體土地，主要用于基礎設施、工礦建設、城市建設、以及工業、商業、文化教育、房地產開發等建設。南海作為新興的工業化地區，在經濟建設和推進城市化進程中，離不開大量征用農民的土地。現在，農民用自己的土地參與工業化與國家征地制度的矛盾表現為兩個方面。一方面，國家只要搞非農建設，就向農民征地，而對農民的補償極其有限。近幾年，政府更是控制農民在本鄉本土推行工業化，實行工業區的集中，使農民分享工業化的好處越來越難。另一方面，發達地區的土地級差地租的上升越來越明顯，出租土地的收益越來越大，因此，無論是集體經濟組織還是農民，都不愿意政府通過征地將集體土地轉為國有。因為在農民的心目中，土地自有它的分量。南海位于廣州、佛山之間，是珠三角開發最早的地區之一，具有得天獨厚的地緣優勢，土地級差收益成為財富的重要源泉。那種1980年代末農民盼望政府征地從而領取城市戶籍的現象早已成為歷史。正如我們在調查中農民普遍反映的：“這地是我們集體的，轉為國有，子子孫孫就沒有了。給我5萬、10萬有什么用，資產增值也沒有什么辦法，就等于我們的財產被其他人侵占了！”

此一矛盾，源于現行國家征地制度與農民對土地權利觀念的沖突。按照土地法，除了留出部分農民自用的土地從事非農經營以外，當農地轉為非農用地時，都得實行國家征地制度，即將原來的土地集體所有變為國有，農民在得到跟現行土地農作有關的補償后，就喪失了土地的所有權。這種做法既與農民對土地的傳統觀念相背離，也使農民對現行土地政策和法規產生懷疑和抵觸。在農民的心目中，這塊土地是祖輩留下來的，除了這個社區的成員以外，其他任何人都是無權享有的；土地農用時，政策和法規所賦予農民的土地權利還是比較充分的，既有長期而有保障的土地使用權，也允許農民出租，轉讓自己所承包的農地，但是，當農地轉為非農用時，農民原來在這塊農地上所擁有的權利就全部消失了。因此，當國家通過行政的力量將農民的土地變為國有時，盡管有法律的強制性規范，盡管征地補償費過低的狀況已有所改變，但還是難以令農民信服。

尊重集體土地所有權，慎用國家征地手段，避免引發社會問題，這是南海市委、政府和國土部門的共識，而這種共識是在處理無數起矛盾、沖突、上訪甚至流血事件中取得。1998年南海市按規劃擴大城市中心板塊，以適應工業化的布局，必須征用桂城區2400畝預留工業用地，這涉及到六個村委會的非農建設用地，包括30多家工廠。況且這三個村因地處市區范圍，也只剩下這兩千多畝地。因此，要將這六個村的所剩土地全部征完，征地的難度很大。政府考慮到用提高現金補償的辦法，也不能解決農民的基本生活和就業問題。經過反復征求意見后，研究決定，除給予土地補償、預留征地的15％土地外，市政府還從已經掌握了的預留工業用地中撥出2000畝償還給這六個村，保證了集體組織和農民生產、生活不受大的影響，保證了此次征地任務的順利完成。

農村土地使用權的法律限制

與農民的變通之間的較量

《中華人民共和國憲法》第10條第4款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規定轉讓。”《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地使用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的除外。”從上述規定可以看出，留給農民的非農集體土地使用權是受各種限制的，是不允許出讓、轉讓、租賃的。

但是，南海的農民從辦鄉鎮企業的實踐中，認定了出租土地是利益最直接，風險最小，也是最為長久的方式。其理由有三：其一，通過合法的土地農轉非方式獲得非農建設用地，不僅交易成本高，而且風險也極高。對于已經具有集體所有權的農民來說，肯定不為所取。其二，集體利用自己的土地自辦鄉鎮企業，由于集體企業產權不清，或者缺乏有能力的企業家，這類企業已經負債累累，當地的農民不會再去仿效。其三，集體利用自己的土地與其他人合辦企業，這種方式也不成功。因為，資金入股的一方通常為大股東，他們控制企業的經營管理，時常會用股東的增資擴股等辦法釋放土地的股份，土地入股方處于企業控制權的弱勢地位。土地入股方的集體代表又往往容易被“收買”。企業虧損，股東還要還債。企業贏利，作為土地入股方又很難得到收益，企業會有一大堆理由不分紅或者少分紅。因此，集體只得變通方式來經營土地，即：他們將土地出租給企業或者個人，或者由集體組織在土地上建好廠房、倉庫、店鋪等出租。

《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉鎮村公共設施和公共事業建設批準使用農民集體所有的土地的除外。”國務院1992年11月23日頒布的《關于發展房地產業若干問題意見的通知》中規定：“集體的土地，必須先行征用轉為國有土地后才能出讓。如農村集體經濟組織以集體所有的土地資產用入股的方式，與外商聯辦企業，須經縣級人民政府批準。”這個“除外”和“入股”本意是為興辦鄉鎮企業和農村公共事業開的法律的口子，但是也為農民規避法律、出租土地，找到了變通的途徑。

集體非農用土地使用權流轉主要有以下特點：1流轉土地的，申報內容與實際使用情況往往不一致。比如，興辦鄉鎮企業容易得到批準，那么許多非農用地申請報建報告都以此為內容，而實際上可以辦成商場、店鋪、酒樓等出租。2流轉土地的申請用地者和拆建者往往不是實際建設使用者。流轉土地一般是由村或管理區經濟組織提出用地申請，辦理拆建手續，由承租方出資組織施工建設，土地使用權證有的辦到出租方名下，有的辦到申辦企業的名下。承租方取得土地使用權的依據是一紙租賃合同或承包合同。行政部門很難發現其中秘密。3集體組織與投資人私下訂立的合同與他們表面的合作、合資合同往往不一致。背后的合同基本是土地、廠房等租賃合同，常見的有《土地使用權租賃合同》、《土地買賣合同》、《土地轉讓合同》等，合同雙方對土地的租賃期限、租金、付款方式、違約懲罰等，都有明確的規定。合同期限一般較長，少則3至5年，多則20年、50年，有的甚至寫明永久使用權。租金有分期給付的，也有一次性給付的。

為了防范因企業經營不佳導致的集體土地利益受損，集體組織采用了一些“土辦法”來應對。為防止出現企業不交或者拖欠租金，一種辦法是，在將土地租給企業之前，先向它收取若干年的土地租金有的村甚至將20年的租金都給收取了。這樣，企業即便變卦，集體也不用為收不到土地租金而擔心了；另一種做法更為極端，就是當企業拖欠租金時，集體組織以斷水斷電等來逼企業“就范”。這些辦法盡管能在一定程度上保得集體之利，但從長遠來看，則不利于當地工業化的推進，因為采取收多年租金的辦法，加大了企業創辦時的成本；斷電、斷水的辦法則會惡化當地的企業經營環境，逼使企業外遷和阻礙新企業的進入。

執法公正

與現實公平的矛盾

在變通也不能保證集體利益的情況下，集體只得求助法律來解決。從南海市法院提供的判案來看，當農民因糾紛走上法庭時，都會出現讓他們難以接受的法律結果。出租土地和物業大體有三種方式。其一，純粹由集體組織向企業或個人出租土地，由對方在該土地上建造廠房的，由于原告村集體組織將農村集體所有的土地出租用于非農建設，違反了法律的強制性規定，法院判原、被告土地承租方所簽訂的《土地租賃合同》是無效合同，要求當事人將因合同所取得的財產予以返還。其結果，作為土地出租方不僅得不到原合同中規定的土地租金，還要將已經收取被告的租金退還承租方。（具體情況見集體土地出租糾紛案例1）其二，由集體組織向企業或個人提供廠房等，但集體組織所出租的物業沒有辦理非農的專用手續的，法院的判決對農民也不利，因為根據法律規定，農村集體土地非經批準不得改變土地用途，而房屋出租必須取得合法的產權，在此類案例中，由于集體組織擅自將農業用地改為工業用地，其所出租的廠房又沒有取得房屋所有權證，甚至沒有辦理報建手續，為此，法院也只能判決雙方簽訂的《承包廠房場地合同》無效。雙方因無效合同所取得的財產，都應返還。其三，名義上由集體組織向企業或個人提供廠房，實際上集體組織只出租土地，由企業或個人在所承租的土地上出資蓋廠房的，法院也同樣判定租賃合同為無效合同，農民無法得到出租土地的租金。（具體情況見集體土地出租糾紛案例2）

集體組織出租非農用地也是違法行為，此類土地租賃合同當然是無效合同。這種合同是屬于我國合同法第52條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同。合同在內容上和形式上違反了法律和行政訴訟法規，因而不具有法律效力。由于合同雙方均出于故意過錯，故合同從一開始就是絕對無效。其判決結果就唯有：將土地使用權還給集體，土地租金返還交租者。如果實際已經使用土地，建了建筑物，后果就嚴重了。法律規定，合同無效，土地返回所有者，但他不能取得建筑物的所有權。盡管建筑物是以土地所有權人的名義合法報建，但是承租商為出資建筑方的，返還時，集體還要以建筑物和附著物的現值，返還不當得利，將建筑物的投資返還給投資人，出租土地和廠房的投資風險轉嫁給了集體。正因為法律不保護集體非農用地租賃行為，就讓一些壞人在承租集體土地和物業的過程中鉆了法律的空子，坑害了農民和集體，自己則謀取了非法利益。有些企業如果經營不下去了，就起訴。有些企業是在合同期滿之前，向法院起訴。比如合同是10年期限，到期后其地上建筑物得無償歸集體，于是他們會在到了7～8年時，有意不交租金以引起起訴，在法院認定合同無效后，集體還得向他們返回建筑物的價值，他們反而能從集體拿回投資。目前在廣東，從省到地市到縣市級法院，都這樣處理。這種結果對集體來說簡直無法接受，法院的領導對此很苦惱，他們反映在處理這類案子時壓力太大，村民要示威。村民說，我們老老實實的，人家鉆空子。罵法院不是保護好人，是保護鉆法律空子的人。

判案人員的執法是公正的，地產庭的負責同志告訴我們，有些案子他們是違心判下去的，集體和農民肯定是不接受的。這種社會現象違反了法律的公平原則，保護了壞人，如此眾多的能讓壞人鉆空子的案情頻繁出現難道就不應該找找法律本身不適應社會經濟發展的問題了嗎﹖也就是說，在現行法律下，地方政府所作出的變通，無論多么符合當地實際，也無論它能給集體和農民帶來多大福利，這種做法都無法繞開現行法律的約束。因為現行的《土地管理法》、《農業法》、《民法通則》，出于保護耕地的目的，對集體土地轉為非農建設用地卡得死死的，而且對土地的出租設定了更為嚴格的限制。《土地管理法》第9條規定，國有土地，農民集體土地可以給單位和個人使用。《農業法》第4條規定，國有土地和集體土地可以依法轉讓。集體土地可以依法轉讓給單位或個人使用。但是，《土地法》第63條和《民法通則》第83條，卻又明確集體土地不能出租、轉讓與出讓。也就是說，按照現行法律，農民要將集體的土地這篇文章做活是不可能的。

完善有關農村集體

非農用地法律是當務之急

南海在土地使用上所反映出的現實與法律的沖突，表明目前法律的規定已大大滯后于經濟發展的現實。不允許集體土地在轉為非農用地以后的出租、轉讓的法律規定已嚴重制約經濟發展。

具體而言，第一，將農村集體土地轉為國有，不利于農村的工業化和城市化。按照現行政策規定，這兩種性質的土地在參與工業化時，土地的價格差別太大。如果是農民自己將集體土地非農化，其主要支出集中在搞填土等基礎設施建設，即使加上購買異地土地農轉非指標，一畝地的費用也就幾萬元。而如果是變成國有土地，就是一般工業用地辦出讓手續，其費用起碼也要15萬元。對企業來講，地價如此高昂，是難以承受的，地方利用土地招商引資以發展當地經濟的愿意也只能落空。

第二，現行的法律法規鼓勵的是讓集體以自用的土地來辦企業。據我們了解，在浙江溫州等地，廣東的南海、順德、東莞等地，凡是私營企業發達的地方，集體出租土地現象就較為普遍。集體組織已經不會再去辦企業了。他們出租土地，為一批批民營企業的不斷壯大提供了條件。我們的法律已經嚴重滯后于沿海發達地區的土地利用現狀，甚至違反了制定法律條款的初衷。

第三，現行的土地法規在制定時沒有考慮到近幾年大量鄉鎮企業改制的實際情況。企業改制后的該土地使用者已不是本集體組織，他們要么向農村集體組織交納土地租金，但法律不答應；要么通過國有出讓獲得土地使用，但成本太高。這是一個兩難的困境。鄉鎮企業改制后土地問題已對現行法律、法規的修正形成倒逼之勢。

第四，無論是將土地轉為國有，還是集體利用自己的土地自辦企業，都無法保障土地非農化以后農民的土地權益。在廣東這類土地級差收益十分顯著、農民已經覺醒了的地區，單靠國家強制的辦法以使農民失去土地的做法已很難行得通。如果沒有機制來保障土地非農化后農民對土地級差收益的分享，其后患無窮。

篇（2）

  

    廣義森林,包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動物、植物和微生物。森林是人類最早的家,衣食住行都源于此,后來祖先們搬出森林,但仍仰賴森林提供生活所需,森林與人類從很久遠的年代開始,已成為密不可分的部分。然而,由于人們對森林木材資源的大量消耗與破壞,地球上的森林面積在逐年變小,引起了多方面的環境問題,例如干旱少雨、氣候變暖、水土流失、沙塵暴和空氣污染加重等。因此,森林對環境和生態的價值遠遠高出了它提供木材的價值。 

    1森林的重要性 

    1.1森林是天然的制氧工廠 

    氧氣是人類維持生命的基本條件,文獻記載,一個人要生存,每天需吸入0.8kg氧氣,排出0.9kg二氧化碳。據研究測定,樹木每吸收44g的二氧化碳,就能排放出32g氧氣;樹木的葉子通過光合作用產生的葡萄糖,1g就能消耗2 500l空氣中所含有的全部二氧化碳。而10m2的森林或25m2的草地就能把一個人呼吸出的二氧化碳全部吸收,供給所需氧氣。就全球來說,森林綠地每年為人類處理近千億噸二氧化碳,為空氣提供60%的凈潔氧氣。 

    1.2森林是空氣的凈化物 

    隨著工礦企業的發展以及人類生活用礦物燃料的劇增,受污染的空氣也開始威脅人類健康,其中二氧化硫就是分布較廣、危害較大的有害氣體。據測定,森林中空氣的二氧化硫要比空曠地少15%~50%。若是在高溫高濕的夏季,隨著林木生理活動的旺盛,森林吸收二氧化硫的速度還會加快。相對濕度在85%以上,森林吸收二氧化硫的速度是相對濕度15%的5~10倍。 

    1.3森林有自然防疫作用 

    樹木能分泌出殺傷力很強的殺菌素,能殺死空氣中的病菌和微生物,對人類具有保健作用。有人曾對不同環境每1m3空氣中含菌量作過測定:在人群流動的公園為1 000個,街道鬧市區為3~4萬個,而在林區僅有55個。此外,樹木分泌出的殺菌素數量也是相當可觀的。例如,1hm2檜柏林每天能分泌出30kg殺菌素,可殺死白喉、結核、痢疾等病菌。 

    1.4森林是天然的消聲器 

    噪聲對人類的危害隨著公共交通運輸業的發展日趨嚴重,城鎮尤為突出。實驗測得,公園或片林可降低噪聲5~40db,比離聲源同距離的空曠地自然衰減效果多5~25db;汽車高音喇叭在穿過40m寬的草坪、灌木、喬木組成的多層次林帶,噪聲可以消減10~20db,比空曠地的自然衰減效果多4~8db。 

    1.5森林具有防止風沙、減輕洪災、涵養水源和保持水土的作用 

    由于森林樹干、枝葉的阻擋和摩擦消耗,進入林區的風速會明顯減弱。據資料介紹,夏季濃密樹冠可減弱風速,最多可減少50%,人類便利用森林的這一功能造林治沙。另外,樹冠對雨水有截流作用,能減少雨水對地面的沖擊力,保持水土。據計算,林冠能截流10%~20%的降水,其中大部分蒸發到大氣中,余下的降落到地面或沿樹干滲透到土壤中成為地下水。所以一片森林就是一座水庫。 

    2森林遭受破壞現狀 

    森林如此之重要,然而人類卻在悄然不覺中蠶蝕著這一片又一片的綠色屏障。據聯合國糧農組織統計,地球上幾乎1min就有超過20hm2的森林被毀掉,1950~1985年,短短的30多年時間,全球的森林面積減少了1/2。 

    多年來,為了保護珍貴的森林資源,我國建立了嚴密的森林資源管理監督機構,組織開展了各類不同程度的打擊破壞森林資源和侵占林地專項行動,雖取得了一定成效,但由于諸多因素影響,我國林政案件的發生仍舊呈上升趨勢,違法征占用林地行為屢禁不止,林地流失狀況依然嚴重,林

地保護管理形勢嚴峻。據統計,2007年上半年,全國共發生林政案件20.95萬起,其中違法運輸木材案件占60%;共查處林政案件20.75萬起,查處率為99.02%。與2006年同期相比,2007年上半年林政案件總數增加3.4%,非法收購經營加工木材案件增加21.6%,違法征占用林地案件增加12.3%,違法運輸木材案件增加5.5%,盜伐濫伐林木案件基本持平。 2007年上半年,因林政案件造成林木損失21.7萬立方米,其中,48.7%因盜伐濫伐林木案件造成。另外,森林火災對森林造成的破壞尤其嚴重。 

    近年來,全國發生的多起森林破壞大案,都是無以用簡單的數據來比擬的。因此,如何更好的保護森林資源,成為迫在眉睫,且亟待解決的重要問題。 

    3森林保護對策 

    3.1通過有關職能部門,普及《森林法》等有關法規及有關環保知識 

    各級人民政府應當采取多種形式宣傳森林法律、法規,增強公民的綠化意識,利用多種形式,深入鄉鎮、村組和山區農戶等基層,進行當地農民及全社會的環保意識教育。充實基層林業管理隊伍,保證經費等物質支持及時到位,并賦予其一定的行政執法權,以便及時、有效地制止亂砍濫伐林木等違法犯罪行為。 

    3.2結合檢察機關,開展國家機關工作人員瀆職犯罪預防工作 

    深入到涉林案件中多發、易發瀆職犯罪的地方或部門,加強國家森林法規和刑法關于瀆職犯罪有關規定的宣傳教育,增強有關主管領導和工作人員按照職責要求嚴格依法行政的觀念,以達到從源頭上預防此類瀆職犯罪的目的。 

    3.3加大林政執法隊伍建設,理順林業管理體制 

    結合大力查辦涉林案件中發生的瀆職犯罪案件,或結合案例以案釋法,提高有關人員執法水平,促使其依法行政,文明行政;或指出其隊伍建設管理上的漏洞和不足,達到更有效地管理森林資源、打擊涉林違法犯罪的目的。 

    3.4總結以往查辦林業主管領導和林業工作人員瀆職犯罪的有效經驗和手段,加強執法監督 

    根據林業犯罪的特點和規律,對林業執法過程中暴露出的職務犯罪行為,堅決予以打擊。通過再查辦一批有震動、有影響的瀆職犯罪案件,促進林業工作人員嚴格執法,以便有效、及時地打擊破壞林業資源行為。 

    3.5嚴格實行責任追究制度 

    把森林資源保護納入目標管理,鄉鎮主管領導為主要責任人。指派專門執法人員對采伐地點、木材市場、木材經營加工點等處加強監管,整頓流通秩序。加強野外火源管理,嚴格用火審批制度。加強森林病蟲害防治工作,強化植物檢疫。加強對珍貴野生動物、珍稀野生植物、名木古樹的保護工作。對在監管中涉嫌濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的執法人員,由司法部門依法追究刑事責任。 

    3.6建議土地管理部門嚴格依森林法、土地管理法的規定辦理林地征占用手續 

    保證在日常工作過程中照章辦事,不越權,不違規,在嚴格執行征、占用林地審批制度后再依法辦理土地審批手續,切實加強管理,堅決制止隨意侵占、破壞林地的行為。 

    參考文獻 

篇（3）

關鍵詞： 森林;涉林案件;森林保護 

    廣義森林,包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動物、植物和微生物。森林是人類最早的家,衣食住行都源于此,后來祖先們搬出森林,但仍仰賴森林提供生活所需,森林與人類從很久遠的年代開始,已成為密不可分的部分。然而,由于人們對森林木材資源的大量消耗與破壞,地球上的森林面積在逐年變小,引起了多方面的環境問題,例如干旱少雨、氣候變暖、水土流失、沙塵暴和空氣污染加重等。因此,森林對環境和生態的價值遠遠高出了它提供木材的價值。 

    1森林的重要性 

    1.1森林是天然的制氧工廠 

    氧氣是人類維持生命的基本條件,文獻記載,一個人要生存,每天需吸入0.8kg氧氣,排出0.9kg二氧化碳。據研究測定,樹木每吸收44g的二氧化碳,就能排放出32g氧氣;樹木的葉子通過光合作用產生的葡萄糖,1g就能消耗2 500l空氣中所含有的全部二氧化碳。而10m2的森林或25m2的草地就能把一個人呼吸出的二氧化碳全部吸收,供給所需氧氣。就全球來說,森林綠地每年為人類處理近千億噸二氧化碳,為空氣提供60%的凈潔氧氣。 

    1.2森林是空氣的凈化物 

    隨著工礦企業的發展以及人類生活用礦物燃料的劇增,受污染的空氣也開始威脅人類健康,其中二氧化硫就是分布較廣、危害較大的有害氣體。據測定,森林中空氣的二氧化硫要比空曠地少15%~50%。若是在高溫高濕的夏季,隨著林木生理活動的旺盛,森林吸收二氧化硫的速度還會加快。相對濕度在85%以上,森林吸收二氧化硫的速度是相對濕度15%的5~10倍。 

    1.3森林有自然防疫作用 

    樹木能分泌出殺傷力很強的殺菌素,能殺死空氣中的病菌和微生物,對人類具有保健作用。有人曾對不同環境每1m3空氣中含菌量作過測定:在人群流動的公園為1 000個,街道鬧市區為3~4萬個,而在林區僅有55個。此外,樹木分泌出的殺菌素數量也是相當可觀的。例如,1hm2檜柏林每天能分泌出30kg殺菌素,可殺死白喉、結核、痢疾等病菌。 

    1.4森林是天然的消聲器 

    噪聲對人類的危害隨著公共交通運輸業的發展日趨嚴重,城鎮尤為突出。實驗測得,公園或片林可降低噪聲5~40db,比離聲源同距離的空曠地自然衰減效果多5~25db;汽車高音喇叭在穿過40m寬的草坪、灌木、喬木組成的多層次林帶,噪聲可以消減10~20db,比空曠地的自然衰減效果多4~8db。 

    1.5森林具有防止風沙、減輕洪災、涵養水源和保持水土的作用 

    由于森林樹干、枝葉的阻擋和摩擦消耗,進入林區的風速會明顯減弱。據資料介紹,夏季濃密樹冠可減弱風速,最多可減少50%,人類便利用森林的這一功能造林治沙。另外,樹冠對雨水有截流作用,能減少雨水對地面的沖擊力,保持水土。據計算,林冠能截流10%~20%的降水,其中大部分蒸發到大氣中,余下的降落到地面或沿樹干滲透到土壤中成為地下水。所以一片森林就是一座水庫。 

    2森林遭受破壞現狀 

    森林如此之重要,然而人類卻在悄然不覺中蠶蝕著這一片又一片的綠色屏障。據聯合國糧農組織統計,地球上幾乎1min就有超過20hm2的森林被毀掉,1950~1985年,短短的30多年時間,全球的森林面積減少了1/2。 

    多年來,為了保護珍貴的森林資源,我國建立了嚴密的森林資源管理監督機構,組織開展了各類不同程度的打擊破壞森林資源和侵占林地專項行動,雖取得了一定成效,但由于諸多因素影響,我國林政案件的發生仍舊呈上升趨勢,違法征占用林地行為屢禁不止,

林地流失狀況依然嚴重,林地保護管理形勢嚴峻。據統計,2007年上半年,全國共發生林政案件20.95萬起,其中違法運輸木材案件占60%;共查處林政案件20.75萬起,查處率為99.02%。與2006年同期相比,2007年上半年林政案件總數增加3.4%,非法收購經營加工木材案件增加21.6%,違法征占用林地案件增加12.3%,違法運輸木材案件增加5.5%,盜伐濫伐林木案件基本持平。 2007年上半年,因林政案件造成林木損失21.7萬立方米,其中,48.7%因盜伐濫伐林木案件造成。另外,森林火災對森林造成的破壞尤其嚴重。

  近年來,全國發生的多起森林破壞大案,都是無以用簡單的數據來比擬的。因此,如何更好的保護森林資源,成為迫在眉睫,且亟待解決的重要問題。 

    3森林保護對策 

    3.1通過有關職能部門,普及《森林法》等有關法規及有關環保知識 

    各級人民政府應當采取多種形式宣傳森林法律、法規,增強公民的綠化意識,利用多種形式,深入鄉鎮、村組和山區農戶等基層,進行當地農民及全社會的環保意識教育。充實基層林業管理隊伍,保證經費等物質支持及時到位,并賦予其一定的行政執法權,以便及時、有效地制止亂砍濫伐林木等違法犯罪行為。 

    3.2結合檢察機關,開展國家機關工作人員瀆職犯罪預防工作 

    深入到涉林案件中多發、易發瀆職犯罪的地方或部門,加強國家森林法規和刑法關于瀆職犯罪有關規定的宣傳教育,增強有關主管領導和工作人員按照職責要求嚴格依法行政的觀念,以達到從源頭上預防此類瀆職犯罪的目的。 

    3.3加大林政執法隊伍建設,理順林業管理體制 

    結合大力查辦涉林案件中發生的瀆職犯罪案件,或結合案例以案釋法,提高有關人員執法水平,促使其依法行政,文明行政;或指出其隊伍建設管理上的漏洞和不足,達到更有效地管理森林資源、打擊涉林違法犯罪的目的。 

    3.4總結以往查辦林業主管領導和林業工作人員瀆職犯罪的有效經驗和手段,加強執法監督 

    根據林業犯罪的特點和規律,對林業執法過程中暴露出的職務犯罪行為,堅決予以打擊。通過再查辦一批有震動、有影響的瀆職犯罪案件,促進林業工作人員嚴格執法,以便有效、及時地打擊破壞林業資源行為。 

    3.5嚴格實行責任追究制度 

    把森林資源保護納入目標管理,鄉鎮主管領導為主要責任人。指派專門執法人員對采伐地點、木材市場、木材經營加工點等處加強監管,整頓流通秩序。加強野外火源管理,嚴格用火審批制度。加強森林病蟲害防治工作,強化植物檢疫。加強對珍貴野生動物、珍稀野生植物、名木古樹的保護工作。對在監管中涉嫌濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的執法人員,由司法部門依法追究刑事責任。 

    3.6建議土地管理部門嚴格依森林法、土地管理法的規定辦理林地征占用手續 

    保證在日常工作過程中照章辦事,不越權,不違規,在嚴格執行征、占用林地審批制度后再依法辦理土地審批手續,切實加強管理,堅決制止隨意侵占、破壞林地的行為。 

    參考文獻 

    [1] 李智勇.中國森林生態史引論[m].北京:科學出版社,2007. 

篇（4）

關鍵詞：森林;涉林案件;森林保護 

    廣義森林,包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動物、植物和微生物。森林是人類最早的家,衣食住行都源于此,后來祖先們搬出森林,但仍仰賴森林提供生活所需,森林與人類從很久遠的年代開始,已成為密不可分的部分。然而,由于人們對森林木材資源的大量消耗與破壞,地球上的森林面積在逐年變小,引起了多方面的環境問題,例如干旱少雨、氣候變暖、水土流失、沙塵暴和空氣污染加重等。因此,森林對環境和生態的價值遠遠高出了它提供木材的價值。 

    1森林的重要性 

    1.1森林是天然的制氧工廠 

    氧氣是人類維持生命的基本條件,文獻記載,一個人要生存,每天需吸入0.8kg氧氣,排出0.9kg二氧化碳。據研究測定,樹木每吸收44g的二氧化碳,就能排放出32g氧氣;樹木的葉子通過光合作用產生的葡萄糖,1g就能消耗2 500l空氣中所含有的全部二氧化碳。而10m2的森林或25m2的草地就能把一個人呼吸出的二氧化碳全部吸收,供給所需氧氣。就全球來說,森林綠地每年為人類處理近千億噸二氧化碳,為空氣提供60%的凈潔氧氣。 

    1.2森林是空氣的凈化物 

    隨著工礦企業的發展以及人類生活用礦物燃料的劇增,受污染的空氣也開始威脅人類健康,其中二氧化硫就是分布較廣、危害較大的有害氣體。據測定,森林中空氣的二氧化硫要比空曠地少15%~50%。若是在高溫高濕的夏季,隨著林木生理活動的旺盛,森林吸收二氧化硫的速度還會加快。相對濕度在85%以上,森林吸收二氧化硫的速度是相對濕度15%的5~10倍。 

    1.3森林有自然防疫作用 

    樹木能分泌出殺傷力很強的殺菌素,能殺死空氣中的病菌和微生物,對人類具有保健作用。有人曾對不同環境每1m3空氣中含菌量作過測定:在人群流動的公園為1 000個,街道鬧市區為3~4萬個,而在林區僅有55個。此外,樹木分泌出的殺菌素數量也是相當可觀的。例如,1hm2檜柏林每天能分泌出30kg殺菌素,可殺死白喉、結核、痢疾等病菌。 

    1.4森林是天然的消聲器 

    噪聲對人類的危害隨著公共交通運輸業的發展日趨嚴重,城鎮尤為突出。實驗測得,公園或片林可降低噪聲5~40db,比離聲源同距離的空曠地自然衰減效果多5~25db;汽車高音喇叭在穿過40m寬的草坪、灌木、喬木組成的多層次林帶,噪聲可以消減10~20db,比空曠地的自然衰減效果多4~8db。 

    1.5森林具有防止風沙、減輕洪災、涵養水源和保持水土的作用 

    由于森林樹干、枝葉的阻擋和摩擦消耗,進入林區的風速會明顯減弱。據資料介紹,夏季濃密樹冠可減弱風速,最多可減少50%,人類便利用森林的這一功能造林治沙。另外,樹冠對雨水有截流作用,能減少雨水對地面的沖擊力,保持水土。據計算,林冠能截流10%~20%的降水,其中大部分蒸發到大氣中,余下的降落到地面或沿樹干滲透到土壤中成為地下水。所以一片森林就是一座水庫。 

    2森林遭受破壞現狀 

    森林如此之重要,然而人類卻在悄然不覺中蠶蝕著這一片又一片的綠色屏障。據聯合國糧農組織統計,地球上幾乎1min就有超過20hm2的森林被毀掉,1950~1985年,短短的30多年時間,全球的森林面積減少了1/2。 

    多年來,為了保護珍貴的森林資源,我國建立了嚴密的森林資源管理監督機構,組織開展了各類不同程度的打擊破壞森林資源和侵占林地專項行動,雖取得了一定成效,但由于諸多因素影響,我國林政案件的發生仍舊呈上升趨勢,違法征占用林地行為屢禁不止,林

地流失狀況依然嚴重,林地保護管理形勢嚴峻。據統計,2007年上半年,全國共發生林政案件20.95萬起,其中違法運輸木材案件占60%;共查處林政案件20.75萬起,查處率為99.02%。與2006年同期相比,2007年上半年林政案件總數增加3.4%,非法收購經營加工木材案件增加21.6%,違法征占用林地案件增加12.3%,違法運輸木材案件增加5.5%,盜伐濫伐林木案件基本持平。 2007年上半年,因林政案件造成林木損失21.7萬立方米,其中,48.7%因盜伐濫伐林木案件造成。另外,森林火災對森林造成的破壞尤其嚴重。

    近年來,全國發生的多起森林破壞大案,都是無以用簡單的數據來比擬的。因此,如何更好的保護森林資源,成為迫在眉睫,且亟待解決的重要問題。 

    3森林保護對策 

    3.1通過有關職能部門,普及《森林法》等有關法規及有關環保知識 

    各級人民政府應當采取多種形式宣傳森林法律、法規,增強公民的綠化意識,利用多種形式,深入鄉鎮、村組和山區農戶等基層,進行當地農民及全社會的環保意識教育。充實基層林業管理隊伍,保證經費等物質支持及時到位,并賦予其一定的行政執法權,以便及時、有效地制止亂砍濫伐林木等違法犯罪行為。 

    3.2結合檢察機關,開展國家機關工作人員瀆職犯罪預防工作 

    深入到涉林案件中多發、易發瀆職犯罪的地方或部門,加強國家森林法規和刑法關于瀆職犯罪有關規定的宣傳教育,增強有關主管領導和工作人員按照職責要求嚴格依法行政的觀念,以達到從源頭上預防此類瀆職犯罪的目的。 

    3.3加大林政執法隊伍建設,理順林業管理體制 

    結合大力查辦涉林案件中發生的瀆職犯罪案件,或結合案例以案釋法,提高有關人員執法水平,促使其依法行政,文明行政;或指出其隊伍建設管理上的漏洞和不足,達到更有效地管理森林資源、打擊涉林違法犯罪的目的。 

    3.4總結以往查辦林業主管領導和林業工作人員瀆職犯罪的有效經驗和手段,加強執法監督 

    根據林業犯罪的特點和規律,對林業執法過程中暴露出的職務犯罪行為,堅決予以打擊。通過再查辦一批有震動、有影響的瀆職犯罪案件,促進林業工作人員嚴格執法,以便有效、及時地打擊破壞林業資源行為。 

    3.5嚴格實行責任追究制度 

    把森林資源保護納入目標管理,鄉鎮主管領導為主要責任人。指派專門執法人員對采伐地點、木材市場、木材經營加工點等處加強監管,整頓流通秩序。加強野外火源管理,嚴格用火審批制度。加強森林病蟲害防治工作,強化植物檢疫。加強對珍貴野生動物、珍稀野生植物、名木古樹的保護工作。對在監管中涉嫌濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的執法人員,由司法部門依法追究刑事責任。 

    3.6建議土地管理部門嚴格依森林法、土地管理法的規定辦理林地征占用手續 

    保證在日常工作過程中照章辦事,不越權,不違規,在嚴格執行征、占用林地審批制度后再依法辦理土地審批手續,切實加強管理,堅決制止隨意侵占、破壞林地的行為。 

    參考文獻 

篇（5）

一、前言

我國是一個農業大國，農村人口占全國人口的80%左右。我們的黨和國家要代表人民的利益，首先應該代表占人口絕大多數的農村群眾的利益。書記曾經說過，即使我國的城鎮化達到70%以上，依然有4～5億人留在農村，農村不能成為留守的農村和記憶中的家園，新農村發展和農業現代化要同步發展。如果農村發展緩慢，城鄉二元結構體制的局面不會得到明顯改善，農村生活也不會得到較大提高。國際經驗表明，能否保持城鄉之間的協調發展，是現代化建設成敗的關鍵。建設新型農村是所有國家或地區實現由傳統社會向現代社會轉型過程中的一個必經階段，目前等歐美等發達國家國家的城鎮化率平均在85%左右，鄉村建設是無疑是其城鎮化發展的主要推動力量，這些國家的農村改革和建設取得了巨大成就，實現了農村與城市的協調發展，也積累了一些農村建設的成功經驗，值得我們借鑒。

二、美歐等發達國家鄉村演變的歷程

（一）美國農村發展

工業革命之前，美國也是一個以農業為主導的國家，農業人口占全國總人口的95%。隨著工業革命的興起，美國的新農村建設也開始進入高速發展時期，美國現代化的過程，也就是美國農村建設的過程。到了1920年，美國的城市人口首次超過農村人口，這標志著美國的農村建設進入一個新的階段。目前，美國農民人口僅有200萬左右，農業產值僅占全國總產值的1%，但美國政府依然十分重視農村發展。縱觀美國的農村發展，其主要做法有以下幾點：

一是運用現代科學技術來改造傳統農業。科學技術是第一生產力，美國在農村建設中大力推生物技術的應用，美國的農業是現代高科技農業的代表。根據資料顯示，美國在生物技術開發與研究方面的資金投入年增幅超過了15%，美國農民可以利用計算機來監控土壤的成分、識別病菌，從而采取有針對性的措施。在美國的很多農村都采用了滴管技術，水分的營養直接到達植物的根系部位，節水高效。

二是發展信息農業。美國的農業是完全市場化的，農場主根據農業市場的信息來決定自己的經營和管理行為，做出合理的生產和銷售決策。由于美國農產品出口比率大，受國際、國內市場的雙重約束，為此，美國農業部為其提供了全面、準確、及時的農產品信息服務，農業部對國內外的農產品信息進行搜集和整理，每月都要對國際農產品市場的形勢進行預測。農場主利用網絡、電話等多種媒介在家里就可以接受到農業部、科研院所以及圖書館的信息，了解當前農產品的價格、品質改良以及動植物防治等方面的數據。

三是規模化經營。美國是一個土地私有制的國家，土地征用完全是市場行為，按照市場規律進行自愿買賣和公平交易，因此很少有沖突的發生。經過土地的大量贖買，美國的農場數量大量減少，同時農場的規模逐漸擴大，根據資料顯示，在1935年美國農場數量減少一半，同時農產用地規模增加了三倍多，平均為457英畝左右。這為農業規模化經營提供了條件。同時也催生了精細的專業化分工，盡管只有200萬的農業人口，但為農業服務的人口有1500萬，涉及到農產品加工、生產、銷售、研發、運輸、服務等所有環節。

（二）英國的農村發展

英國是世界上資本主義發展最早的國家，同時也是傳統農村最早消失的國家。二戰之后，英國開始工業化建設，大量的人口涌向城市，給城市帶來巨大的負荷。在此背景下，英國政府開始鄉村建設的規劃，一直持續到70年代，逐漸在農村地區形成經濟增長中心，提高了服務設施利用率，農業生產獲得進一步的發展。到1850年，英國實現了城鄉一體化，傳統農村開始消失。其主要做法有：

一是有力促進勞動力的轉移。英國的農村剩余勞動力轉移是隨著圈地運動和工業化發展起來的，盡管圈地運動帶有暴力和強制的色彩，但這項持續了400年的運動客觀上加速了土地的集中，釋放了大量的勞動力，大量的農村勞動力開始向城市轉移，成為技術熟練的產業工人，推動了工業革命的發展。到了1978年，英國農業人口僅占全國總人口的2%。同時，英國政府大力加強對農民的職業技術培訓，例如在查理一世時就頒布法令，父母有義務送一定年齡的子女去學徒，費用來自于社會捐贈。

二是修訂多項農業生產保護政策。為了保護本國農業生產的發展，英國政府出臺了一系列的產業政策，對農業進行政策性保護。例如英國政府對農業基礎設施建設提供了財政補貼，對農產品種植和牲畜飼養進行補貼，對歐盟之外的國家進口的農產品征收關稅，人為的提高外來農產品的價格，來保護本國的農業。英國政府對農業的補貼曾一度高達農業總收入的123%。

三是建立完善的勞動者保障體制。英國有著完善的社保制度，建立了全國統一的醫療制度、義務教育制度和養老保障體制，城鄉之間沒有差別。

（三）德國的農村發展

德國是一個強調均衡發展的國家，不僅城鄉之間差別很小，而且城市與城市之間也很接近。德國的鄉村普遍景色優美、空氣清新、交通便捷、設施完善，人民安居樂業。盡管從事農業的農戶不到60萬戶，但農業生產率很高，絕大部分農產品可以自給，只有少數調劑品種需要進口。其農村發展的主要做法有：

一是加大對農村基礎設施的建設。德國工業反哺農業的力度很大，幾乎所有的農村地區都修建了污水和固廢處置設施，實行收費管理制度，為農村發展營造了良好的生態環境。對偏遠的地區的基礎設施建設，例如水電煤氣等，實行政府財政補貼。例如從2000年開始，連續六年間，德國政府補貼農村設施建設共計85億歐元。同時，德國政府對農業企業和農業種植戶都實行了綠箱補貼。

二是健全法律制度。在德國農村發展的歷程中，政府出臺了諸多法律制度，1954年出臺了《聯邦土地管理法》，之后經過多次修訂和完善。各聯邦州也出臺了相應的州土地管理法規，有關村莊更新的條款更是成為建筑法典內容之一。例如德國政府嚴格執行《土地整治法》，嚴格土地使用制度，保證了優美的自然風光沒有被破壞。其他法規包括自然保護法、景觀保護法、林業法、土地保護法、大氣保護法、水保護法、垃圾處理法等。

三、依靠全民參與

在德國農村發展規劃的制定和執行過程中，政府充分聽取當地居民的意見，在法律的保障下，德國村民積極參與到新型農村的各項建設之中，通過平等參與和協商，縮短社區政府、專業機構、專業協會和村民的距離，加強相互之間的溝通與交流。社區政府通過講座、集會、媒體以及網絡等平臺，將有關信息及時傳遞給村民，廣泛向村民征詢意見，針對村莊更新提出具體措施。全民參與對新型農村發展起到了關鍵作用，保護了農村地區的自然環境、人文環境和文物古跡。

四、美歐等發達國家鄉村演變的啟示

（一）政府大力倡導是做好新農村建設工作的前提

由于農業的先天弱勢，在傳統社會向現代社會的發展過程中，農村的發展遠滯后于城市的發展，如果沒有政府的干預和推動，依靠市場機制的自發調節，城鄉一體化的均衡發展是不可能實現的。從歐美等國家農村發展的歷程來看，政府的大力推動起到了關鍵作用。美國、英國和德國等國家每年都投入大量資金用于農村設施建設、農業生產補貼、農業信貸以及農業企業的扶持，這也是發達國家農業發展迅速的重要原因。縱觀我國，隨著我國城鎮化進程的加快，越來越多的資金涌向了城市，越來越多的農民工進入城市務農，農村基礎較為薄弱，要發展社會主義新農村，離不開政府的重視和投入，政府要采用必要的經濟、法律和行政手段，引導社會資源向農業和農業生產單位轉移，完善農村基礎設施，提供優勢服務。同時，加大農業生產補償力度，提高農業比較收益，提高農民的務農積極性。

（二）農民組織的作用發揮是新農村建設工作的保障

歐美等發達國家農村發展經驗表明，尊重農民的正當權益、發揮農民組織的作用是決定農村發展的關鍵。國外政府在農村建設的工程項目都與農民生活、生產息息相關，讓農民得到了切實的實惠，激發了農村組織的積極性和創造性，從而將政府主導的農村發展變成民間主導的群眾運動。而且國外農村組織發育比較成熟，在農業科技推廣、農民技能培訓和農產品市場信息提供等方面發揮著不可替代的作用。在我國的新農村建設中，也要發揮農村集體的自主作用，確保農民在新農村建設中的主體地位，解決好如何讓農民成為傳統農業的獨立主體和如何使農民成為有自主能力的農產主體這兩個問題，政府要加大宣傳力度，教育農民、培育農民、組織農民，用現念和科技造就現代化農民。

（三）科學技術的廣泛運用是新農村建設工作的關鍵

科技是農業發展的強大動力，歐美等發達國家對農業技術的推廣非常重視，盡管歐美等國家的農業人口規模少，但大部分農民都掌握了現代農業經營方法，了解農業機械的操作方法，農業生產率非常高。美國農業人口僅200萬，卻是世界上的農業大國。我國農村居民普遍文化程度不高，掌握的農業科技知識十分有限，為了使新科技在農村盡快轉化為生產力，就需要政府提供必要的技術指導，政府組織技術人員深入農村第一線開辦培訓班，舉行農業科技知識講座，指導農民發展高附加值的農業，最終在全國范圍內建立起多層次、范圍廣的科學技術研究和推廣體系。

（四）農業生產區域化專業化是新農村建設工作的路徑

歐美國家堅持因地制宜的原則，推行區域化布局和專業化生產。例如美國北加州土壤、氣候條件最適宜葡萄的生長，這個地區葡萄業迅猛發展。而加州南部由于氣溫較高，而且雨水充足，更適宜水果種植，因此，當地農民就大量生產水果。我國地域遼闊，各地區自然條件和經濟特點多種多樣，政府應引導農業調整產業結構和產品結構，使糧食和經濟作物、種植業和養殖業合理布局、平衡發展。同時積極實施品牌經營戰略，加快組織機制創新，搞好宏觀調控政策制定、產業導向和區域規劃，以經營工業的理念來經營農業，推動農業產業化經營，通過農業產業化經營提高農業綜合效益，這是提高我國農業生產效率和加快農業發展步伐的重要途徑。

參考文獻

[1]秦富.國外農業支持政策[M].北京：中國農業出版社，2003.

[2]蘇學平.發達國家農業現代化研究[M].北京：中國農業出版社，1978.

[3]李水山，趙方印.中外農民教育研究[M].南寧：廣西教育出版社，2006.

[4][美]雷納.科爾曼.農業經濟學前沿問題[M].北京：中國稅務出版社，2002.

[5][美]舒爾茨著，梁小民譯.改造傳統農業[M].商務印書館，1987.

[6]史美蘭.農業現代化：發展的國際比較[M].北京：民族出版社，2006.

篇（6）

關鍵詞:棕地 再開發 建設用地 整治 啟示

Key words: Brown Again development Construction land Improvement Enlightenment

作者簡介:

馮敬俊(1988―),女,浙江余姚人,浙江大學公共管理學院土地資源管理系本科生

胡雨鷗(1989―),女,浙江永康人,浙江大學公共管理學院土地資源管理系本科生

一、研究背景

20世紀80年代以來,我國城市化和工業化進程大大加快,多數地區已進入快速城市化階段,城市迅速蔓延,城市擴張在所難免。一方面土地的重要性日益增強,人地矛盾日趨尖銳,對建設用地的需求與日劇增;另一方面工業污染和產業結構調整,造成大量建設用地的污染與廢棄。在城市產業結構調整,實行“退二進三”的過程中,城市建設用地的修復和整治工作絕不容忽視。國家環保總局《典型區域土壤環境質量狀況探查研究》重點課題組對廣東、江蘇、浙江、河北和遼寧5個省的農產品生產基地、城市建設用地、廢棄的污染場地等進行了調查,結果不容樂觀:在江蘇省調查的8種重金屬元素中,有6種重金屬元素均出現了明顯的增高趨勢,重金屬污染已成為建設用地污染的一個重要來源。然而,城市中出現的建設用地污染、侵蝕、酸化和閑置等問題,不僅直接關系到農產品安全和人體健康,而且會對國民經濟發展和國土資源環境安全造成重要影響。近年來,我國更多地關注耕地的保護和土地的集約利用,對土地污染的控制和治理則缺乏必要的技術手段和法律支持。本文對國外“棕地”再開發進行了經濟學分析,介紹了相關的經驗和方法,以期為我國在受污染建設用地整治方面提供借鑒,為有效解決我國城市化進程中所帶來的土地資源短缺的矛盾提供新思路、新方法。

二、“棕地”的外部性及其再開發的必要性

棕地(Brownfield)一詞最早出現在英國的規劃文獻中,是和綠地(Greenfield)相對的規劃術語;最早的正式界定是美國1980年頒布的《超級基金法》中的定義,是指廢棄及未利用的工業用地,已知或疑為受到污染的用地(Simons,1998)。無論是事實上受到污染的土地,還是被察覺可能受到污染的土地,根據房地產經濟學,它們都會產生負面的外在效應。因為棕色地塊含有有毒有害物質,會對自然環境和人類健康造成危害,會對周邊地區的人口聚集造成影響,導致鄰近的土地貶值,增加投資的風險,進而影響當地的經濟發展,導致稅收減少、經濟萎縮。盡管棕地的存在會對社會及經濟的發展帶來負面影響,但經過治理的棕地同樣可以為社會、經濟發展帶來新的機遇。美國北卡羅來納州Patrick M.C.市長就曾說過:“棕色地塊不僅僅只是一個被污染的或者被廢棄的地塊,同時也是一個機會,如果能利用好棕色地塊,將會大大減少城市擴張所帶來的壓力,從而改寫未來,使老城區煥發活力并獲得新生。”從經濟角度來看,棕地再開發可以改善投資環境,吸引外來資金,創造就業崗位,增加財政稅收。Ketkar (1992)對美國新澤西州的64個城市進行研究發現,土地上危險廢物的清理給周邊住宅物業平均增加了1500美元的價值。從環境價值來看,棕地再開發可以提高土地和水體的質量,緩解環境壓力;可以保護綠地,減少城市擴張和都市蔓延。可見,棕色地塊科學合理再開發是非常必要的。

三、“棕地”再開發可能性的經濟學分析

從經濟學角度看,是否投資進行棕地再開發取決于項目的成本和收益。用π表示利潤,那么可以建立這樣的模型:

π= R(C,X)-E(C,Y)-L(C,Y)+S (*)

R表示凈收益,E表示環境修復所需要付出的成本,L表示預期的負債,S表示政府的補貼。凈收益(R)由再開發項目的收益減去土地取得成本,減去項目開發成本。方程中的C表示土地受污染程度,X表示棕地所在地的特征和情況,C和X作為變量會影響到因變量R;Y是政府的政策措施,C和Y作為變量會影響到因變量E和L;S也屬于地方政策,是Y的一部分,會直接影響到利潤π的大小。從經濟學角度看,開發者作為經濟人必然是理性的,只有當利潤大于零時才有可能對棕地進行再開發,考慮到投資的機會成本,則必須有足夠的利潤空間投資才可能進行。從方程可以看出,在棕地的地理位置條件和受污染程度既定的情況下,政策措施作為重要的可變因素在棕地再開發過程中扮演著重要角色。

四、市場失靈與“棕地”再開發

棕地再開發不僅可以帶來經濟上的收益,還會促進環境品質的提升,創造廣泛的社會價值。盡管如此,由于市場是存在一定盲目性的,私營部門往往更多考慮自身的經濟收益,而容易忽視公共利益和社會收益,決策時并不會將項目產生的環境價值和社會效益計算到自己的收益中去。即便棕地再開發在全社會范圍產生的財富和收入,足以支付再開發需要的成本,私營部門也未必愿意進行投資,市場失靈也就產生了。由于政策的不確定性、信息不對稱、資金不充裕、監管的延遲等原因造成的市場失靈,會使開發者高估棕地再開發成本或低估再開發的收益,導致棕地再開發數量減少,開發成本較高的棕地可能遭遇二次遺棄,這一結論也得到了Rosalind(2004)等研究的證實。根據環境經濟學理論,政府部門應該盡力打造一個透明的市場,制定明確合理的政策,利用財稅、補貼、市場工具等手段,促進和引導棕地的再開發。

五、國外“棕地”治理的實踐:經驗與案例

在英國,棕地再開發被作為城市復興戰略的一部分,而非一個個獨立的項目。英國還設立了遺棄土地基金(DLG),為棕地再開發提供補貼,并在特定區域建立企業區,為企業提供稅收減免,從而促進廢棄土地的再利用。歐盟則在2002年通過了第六環境動議項目(Sixth EAP),要求保護土地,并提供基金補貼和稅收優惠。美國國會于1980 年通過了超級基金法,由環保局(EPA)從棕地中選出需要長期治理的地區,列入“國家優先名單”,然后再由EPA 或委托私人機構分析該地區的危險程度,選擇、設計清理方案,以進一步采取相應的清理行動(蔣莉,2005)。

曾經,美國的新澤西州35號公路旁,有一家廢棄的、污染的建筑面積達10萬平方米的紙杯廠。因為存在一定程度的污染及相應治理問題,開發商們不得不棄之而去。該州于1998年頒布了棕地治理法,私人開發商可以從州政府得到75%污染治理費的補償。此后,一家聯合開發機構對這塊土地的開發潛力的進行了綜合評估,并計劃將其改造成集商業中心、公寓和老年人服務設施等于一體的綜合性用地,也成為棕地治理法頒布后第一個申請政府補償的棕地開發項目。政府給予補貼,創造了一種“多贏”的局面。

六、“棕地”治理對我國受污染建設用地整治的啟示

盡管我國對“棕地”還沒有明確定義,但按照西方國家對棕地的定義,我國城市中存在大量可以再利用、再開發的“棕地”(如陳舊的工業廠區、礦區、廢舊倉庫等),我國的工礦區和城市存在著土壤污染問題,有的甚至還很嚴重(李光祿,2008)。我們可以借鑒國外“棕地”的治理經驗,結合我國客觀實際,對受污染建設用地進行整治,必然大有裨益。

從國外治理“棕地”的經驗來看,要在受污染建設用地整治上獲得成功,以下兩方面因素缺一不可:一是政府部門在法律、財政、稅務等方面的政策支持;二是私人投資者和業主的大量參與,而這又需要通過前者才能發揮作用。

從立法角度看,我國目前只在《土地管理法》第三十五條中作了原則性的規定,也沒有一部針對建設用地整治的專門性政策或法規,還缺少相關政策對開發者的資質、職責進行規范。因此國土資源管理等相關部門應該完善法律、法規、標準等規章制度,實現對受污染建設用地整治行為的規范。

從財政角度看,受污染建設用地的整治需要國土資源管理部門的推動,需要稅收(如庇古稅)、補貼、貸款等財政手段,建立對私營部門的激勵機制。政府在規劃和棕地在開發中扮演著重要角色,尤其是減稅、低息貸款等政策的頒布,將會起到重要作用。

國土資源管理部門還可以利用市場機制和市場有關的工具(如排污權交易等),建立受污染建設用地整治的市場平臺,促進市場資源的完善。總之,要建立政府、污染企業(個人)、開發者和第三方之間的合作機制,從而實現受污染建設用地的全面整治。

參考文獻:

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篇（7）

改革和完善我國集體土地所有權制度已備受學界重視。筆者認為，淵源于日耳曼法并在普通法世界的法治沃土上改良發展、團體主義色彩極強的合有權制度與我國集體土地所有權制度有很多相似之點。它在確保堅持社會主義公有制前提下，使我國集體土地產權關系進一步明晰化：農民真正擁有集體土地所有權，享受所有者利益，以集體土地所有人一份子的身份獲得最低社會福利保障，從而實現社會公平。借鑒普通法合有權制度對我國集體土地所有權制度進行合理再造，是完善我國集體土地所有權制度之必然選擇。

一、普通法合有權制度及其法律特征

在普通法上，存在著兩種共有形式：即合有（JointTenancy）與共有（TenancyInCommon）。其中，共有相當于我們的按份共有（Miteigentum），而“合有則是普通法所特有的所有權形式”。它系指數人平等的、永不分割的對不動產整體所享有的所有權，其中若有合有人死亡，其權利便喪失并自然地添加于其他合有人的一種共有權制度。由于“全部土地所有權都直接或間接源于王權這種觀點在英格蘭很早就被接受”，“甚至現在英國的土地法也基于這種推論，即認為英國的全部土地歸國王所有，公民只擁有使用一塊特定土地的有限權利”。所以，在談及土地時，合有與共有“則使用聯合租佃和按份租佃這樣的術語，但這是用來指自由保有地產所有人，與租賃法毫不相干。”可見，從英國土地產權的歷史發展及其本身特征考察，英國財產法中的“TointTenancy”和“TenancyInCommon”實為英國土地所有權之兩種特殊形式：合有與共有（即按份共有）。因此，國內譯者將其分別譯為“共同租佃”和“按份租佃”張屬字面上直譯，如上文。而將其分別譯為“合有”與“共有”，便是英國土地產權之共有權制度的應有之義。所以說，合有是普通法所特有的所有權形式。

普通法上的合有是由日耳曼法的總有與合有融合演化而來，日耳曼法的共有存在三種形式：即總有（Gesamteigentum）、合有（EigentumZurGesamtenHand亦稱合手的共有，或總手的共有）及共有（Miteigentum亦稱分別共有）。這三種共有形式，一方面，融入羅馬法并為羅馬法所承受：因日耳曼法為團體主義之法制，而羅馬法為個人主義之法制，所以，經羅馬法繼受后，其中，“總有團體轉化為法人，總有權成為法人之單獨所有權”：“合有為羅馬法共有之觀念所修正”，“成為共同共有之形態”；分別共有則并入羅馬法所固有的共有形態之中。另一方面，因11世紀諾曼人入侵不列顛，將日耳曼法中這一團體主義色彩極濃的共有思想帶入普通法世界并走上其獨立發展之道路，即將其中總有與合有融合改造發展成普通法的特有的共有形式-合有（JointTenancy），而分別共有（Mitergutum）則成為普通法中的共有（TenancyInCommon）。從而最終成為其傳統之一。隨著歐洲大陸王權被削弱，因而缺乏一個穩定而強有力的中央集權，團體主義便分崩離析；可是王權的作用在英國卻得到加強，致使這種在歐洲大陸發展起來的日耳曼法之共有形式在歐陸本土未能得到很好的保存，卻在英國普通法傳統中得到發揚光大。所以，有人直言，“英美普通法屬于日耳曼法”，是“相對地比較最純的日耳曼法現代版。”

在英國，關于合有法制之歷史可追溯到中世紀的所謂概念主義。1066年諾曼底征服英格蘭后，遂將大量的土地交給有錢人（所謂的承租人），條件是他們必須提供一定人數的騎士每年服役40天。然后，作為封建領主的承租人將土地交給那些騎士（所謂的佃戶）并以他們的名義保有該土地。騎士們作為合有人對土地享有合有權-在英國法中創造了一個抽象的概念：即地產（TheEstate）權。法律力圖使地產權在數人共享的情況下永不分割，完整無缺，以維護封建義務。“于是就創立了一個假設：合有-即生存合有人的聯合所有權。它始終保持整個地產為生存的合有人享有，不因繼承、轉讓等而被分割。其突出特征就是在合有中生者對死者名下的地產享有權利。”所有權的這種形式使人想起法國的養老儲金會，任何人不得繼承死去的合有人，權利永遠屬于還生存著的人。

直到亨利八世才通過法令強制地產予以分割。但隨著封建制度的衰微，合有扮演了一個新的角色，即藉以創設用益權制度，它同樣維護生者對死者名下地產的權利亦即生存者權（Survivorship）。具有諷刺意味的是，法律創設合有權制度的初衷是用來維護封建義務，在用益權制度中卻成了逃避封建義務的手段。地產權人為受益人（BeneficialOwner）利益把地產轉讓給數個受托人（LegalOwners）合有，倘有受托人死亡，其權利便喪失并自然地添加給其他受托人，其義務也因死亡不發生繼承而消失，從而使受益人得以逃脫繁重的封建義務。隨后，這種合有權制度設計亦為現代信托制度所繼受和發展。在美國所有的州信托法中，受托管理人還是像古老的用益權制度中的受托人一樣，被假定為合有人而享有權利。若數個受托管理人中某個人死亡，其權益不會因其死亡而轉移到他的繼承人手中，而是自動地授予給活著的人。如果將數個受托人視作一個委員會，所發生的一切就是委員會中一個成員消失了，而其他人則繼續進行下去，就像他依然存在一樣。

總之，“這一古老的合有權制度歷經了封建社會，及隨后的商業、工業和社會革命。因此，沒有理由認為它的存在和發展會受到隨之而來的技術革命的威脅。這種驚人的法律穩定性表明：合有權制度，至少其維護生存者權的根本特征能夠滿足某些永久的社會需要。”

關于合有權制度的基本法理，最早見于十五世紀托馬斯。利特爾頓的《論保有》。它是關于英國法律的最早的印刷本，系用法語寫成。因為諾曼征服后的數個世紀法官們依然一如既往地使用法文法律術語（LawFrench）。20世紀前期的判例則通常是根據愛德華。科克的17世紀評論。而今天法官解決有關合有的爭議則大都參照寫于18世紀中期的布萊克斯通的《英國法律評論》中關于合有的四同原則：即同一時間、共同占有、相同權利、相同利益。縱覽歷史上各家之基本法理，合有權制度與其他共有權形式相比較具有如下法律特征：

第一，權利之平等性與統一性。合有是各合有人平等地、不分份額地對全部財產享有的所有權形式，它只存在一個權屬，具有平等性與統一性。此點區別羅馬法的分別共有：系指各共有人按其應有份額對共有財產享有的所有權，其每一份額上都存在一個單獨的所有權，各共有人得自由處分，隨時請求分割出其應有之份額，具有差別性與獨立性。

第二，客體之永不分割性，合有是在財產共有中生者對死者名下之合有財產享有權利的一種生存者權。合有財產不因合有成員脫退而被處分，也不因合有成員死亡而被繼承，它永遠屬于具有成員身份之生存成員，而具永不分割之特性。此為合有最顯著之特征。該點區別于羅馬法之公同共有。雖公同共有亦系數人基于公同關系而平等地、不分份額地對財產之全部享有權利，且公同關系解散之時得處分、繼承或請求分割共有之財產。不具永不分割之特性。

第三，權利之完全性。合有系其成員享有管理、處分、使用、收益合有物之完全所有權，合有人作為所有者，得按“平等自愿，民主議決”之原則，通過參與合有共同意志而協力行使管理處分之支配權；同時亦得通過參與如土地租金等收益之分配、利用公共設施、享有公共福利等實現所有權意義的受益權。此點屬與總有之本質區別。總有系所有權之質的分割。其管理處分之支配權為總有團體組織所專有，總有成員不得享有，更不具所有權意義上之受益權，總有成員僅享有使用、收益之利用權。即享有所有權權能之一部，稱為利用所有權（Nutzungseigentum）。總有須團體組織之上級所有權與其成員之下級所有權即利用所有權相結合，始成為一個完全之所有權。

第四，權利之自由開放性。合有得就其使用、收益權能設立他物權，該他物權既為合有成員享有與行使，亦得自由讓與他人享有與行使。具有自由性與開放性，此點亦區別于總有。總有之使用、收益權能須分配給有成員身份之總有成員享有，并因其身份之得喪而得喪。“不得離開其身份而就其權能為繼承讓與或處分”。極具團體之封閉性。第五，權利行使之民主性。合有財產之管理處分系各總有成員自身共同協力為之。具有民主性。此點區別于總有之極權性。總有財產之管理處分屬團體組織所專有，其各總有成員不得為之。總有成員僅有利用之權能。故左慕（Sohm）氏謂總有為管理組織體（Uerwaltungsorganisation）；合有為管理共同體（Verwaltungsgemeinschaft），以示二者之區別焉。

合有這一淵源極深的所有權制度，走過了漫長的封建社會，歷經了商業、工商、與社會革命的洗禮，不僅在當時促進了社會經濟的發展和穩定，而且在隨后的歷次變革中展現出其極強之適應性與生命力。它以其上述獨具之特征區別于其他共有權形式，并昭明其對我國集體農業所有權制度之完善可資借鑒之功能。合有權主體之平等性、客體之永不分割性、內容之完全性與自由開放性及權利行使之民主性，特別是其始終維護生存者權利的功能，使我國集體所有權制度能在確保社會主義公有制的前提下真正落實農民作為所有者的權利，促進土地資源自由流轉，真正實現土地所有與利用兼顧效率與公平之價值目標。

隨著改革開放的深入和社會主義市場經濟的確立，我國集體土地所有權制度的固有缺陷日益顯化，學界對其改革與完善見解頗多，其中日耳曼法的總有，因其最具團體主義之色彩，在政治上較易切合集體所有制的要求，因而成為改革的重要思路之一，《物權法草案》亦謂我國集體土地所有權“系參考民法上的總有”理論。但對傳統文化上總有權制度的性質與功能之檢討及對普通法上合有權制度之探究則鮮為學界同仁重視。二、借鑒普通法合有權制度完善我國集體土地所有權制度的合理性

關于集體土地所有權的性質，近年來，我國法學界存在諸種不同之看法，其中具有代表性的觀點有三種：其一認為，我國的集體所有權是一種新型的總有，集體成員對集體財產（土地）享有占有、使用和收益權，并且依法按照平等、自然的原則來行使對集體土地的所有權；其二認為，集體土地所有權是一種由“集體經濟組織”享有的單獨所有權；其三認為，集體所有權是“個人化與法人化的契合”，集體財產（土地）應為集體組織法人所有，而集體組織成員對集體財產享有股權或社員權。

上述諸說雖都揭示了集體土地所有權某一面之特征，但從集體土地所有權之本質、功能及現行立法、改革方向等多方面考慮，則皆難免失之偏頗。

其一，總有系指在日耳曼之農村公社土地所有制中，將土地之使用、收益權分配給各家庭，而管理、處分權則屬公社的一種分割所有權形態。這與我國現行集體土地制度極具相似之處。這種分割所有權形態，其內容為質的分割，即管理、處分權屬總有團體組織，而各總有成員則僅享有利用、收益權，稱利用所有權。成員無所有權層面上的管理、處分之支配權，也無所有權意義上的受益權。同時，各總有成員之使用、收益權與其成員身份有密接關系，因其身份之得喪而得喪，不得離開其身份而就其權能為繼承讓與或處分。因而有極強之團體封閉性。而且總有之管理、處分權專屬其組織，團員僅有利用所有權而無管理、處分之支配權，具有極權性。此種觀念因違反羅馬法所有權之本質，經羅馬法繼受后遂改依羅馬法之理念予以整理。至近世后總有則幾已斂跡。持總有觀點者僅窺其最強團體主義色彩，政治上易切合集體所有制要求之表象，而未能深究其低級、落后致與現代市場經濟機制要求格格不入之實質。倘若改革和完善我國集體土地所有權制度參考民法上“總有”理論，則必然進一步造成所有權虛置，真正所有者無所有權，不利使農民以所有人一份子之身份從所有者利益中獲得最低社會福利保障以實現社會公平；也必然造成農業封閉式經營，土地用益權不能有償使用、自由流轉，不利土地資源優化配置以促進土地之使用效率。同時極易助長政府組織侵權、干部專權，不利權利之民主行使。這既不符合該主張者之初衷，亦不符合集體土地所有制之改革方向。

其二，集體土地所有權屬集體經濟組織之單獨所有權觀點，既與我國現行立法不符，也與農村現實和改革目標相悖。我國現行憲法、民法通則、土地管理法和農業法均明文規定我國集體土地所有權的法定主體為“農民集體”，如1998年新出臺的《土地管理法》第8條規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。”第十條規定“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。”從規定中可以看出，我國農村集體土地所有權是一定社區范圍內全體農民集體成員直接享有的所有權。而集體經濟組織只是代行經營、管理權并不享有單獨的所有權。事實上，一個鄉（鎮）、村和村民小組的社區內，相對應的農民集體只能有一個，而集體經濟組織則無此對應關系，一個“農民集體”可以有多個集體經濟組織，一個集體經濟也可能涵蓋多個“農民集體”。況且政社合一體制消失后，鄉（鎮）集體經濟組織名存實亡，實際行使所有權的主體就變成了鄉（鎮）政府；同時，依《憲法》第110條規定，村民委員會是基層群眾性自治組織屬準行政組織，如以集體經濟組織為集體土地所有權主體，就必然造成行政管理權與所有權相混，政經不分，導致公權干預私權。正是基于這種認識上的偏差，才使鄉、村組織乃至鄉、村干部小團體利用行政權力攫取土地利益，侵犯農民所有者權益之現象屢見不鮮。這便造成了組織專橫、干部專權，而真正的主體-農民之集體所有權卻形同虛設，只不過是一種“法律幻想”而已。從而使本應由集體土地所有權承擔的社會保障功能就落到了土地用益權上，這既不利社會公平，亦無助土地利用效率之實現。

其三，將農村集體土地所有權確立為集體組織法人單獨所有權則與集體土地所有權的本質不一致。農村集體土地所有權是農民以集體成員身份共同平等享有之所有權，其目的在于為農民提供社會保障。而法人所有權主體之法人成員則非依成員身份，而是以持股財產享有權利，其行使表決權非依一人一票、權利平等之原則，而是依一股一票原則行使，最終必然導致權利由大股東操縱。同時，若將集體土地所有權確定為集體組織法人單獨所有權，則農民集體成員和這個法人之間沒有類似股權之聯結性權利，遂無從對法人進行控制，極易導致法人專橫，侵犯農民作為所有者之權益。

筆者認為，惟普通法之合有權制度與我國集體土地所有權制度具有內在的一致性，是完善我國集體土地所有權制度的理想模式。其權利主體之平等性與民主性，可使農民集體成員在平等、民主的基礎上形成集體共同意志，從而全體協力行使所有者權利，避免集體組織以行政管理權代替所有權，攫取所有者利益，侵犯農民作為所有者的權利及組織專橫、干部專權的現象發生；其權利客體之統一性與永不分割性，便保證了集體土地不致落入私人之手，導致私有化之產生，即使農民集體之成員全部脫退或死亡，集體土地亦轉給其他社區或收歸國有。這就確保維護了集體公有制之鞏固和發展。權利內容之完全性則使農民真正享有所有者權益即所有權意義上的受益權。讓農民能以集體所有人一份子的身份從土地有償使用，自由流轉，促使土地資源優化配置，充分發揮土地之利用效率。

三、塑造我國社會主義新型的合有權制度的基本思路

社會主義新型的合有權制度系指一定社區范圍內有農村戶籍的全體現存成員對集體土地依法共同享有的全面支配的權利。這種新型的合有權（下稱合有權）是在充分借鑒和吸收普通法上合有權制度的精神內核和合理表征并結合我國農村的歷史、現狀、人文、政治諸要素的情況下，對完善我國集體土地所有權制度所進行的理性重構，其制度設計之基本思路如下：

1合有權的主體是一定社區范圍內有農村戶籍的全體現存成員。

其一，一定社區范圍內的全體成員，根據現行立法系指鄉、村、村民小組三級農民集體。它們之間存在著包含關系。這種立法上的缺陷，正是造成現實中集體土地所有權虛位、行政侵權、農民無權之根源。從歷史與現狀予以考察，一定社區范圍的全體成員應以村民小組為原則，村為例外予以明確界定。即集體土地所有權原則上歸村民小組農民集體享有；如村民小組的土地界限已打破，已統一歸村所有的，其所有權可由村民集體享有，亦可經2/3村民成員同意確定歸村民小組農民集體享有；原歸鄉（鎮）農民集體所有的土地則收歸國家所有，由鄉（鎮）政府代表國家統一行使所有權。

其二，一定社區范圍內的全體成員系屬有農村戶籍的現存人員。首先，社區農民集體成員資格須與其戶籍相聯系，因為社區居民還包括城鎮非農業人口及本社區農民集體以外的農業經營者。其次，集體土地所有權只能由社區農民集體之現實生存成員享有。集體財產不因成員脫退而受分割，也不因成員死亡而被繼承。其目的在于確保集體土地社會主義公有制性質和為每一個農村公民提供最低生活福利保障之功能，以求社會公平之實現。

其三，一定社區范圍內的農民集體全體成員不是一個具有獨立法律人格的法人團體，而是以成員個人為本位的非法人共同體，其權利義務由組成共同體之全體成員承受，不由個別成員承受，亦不由團體獨立承受，因而其主體仍屬自然人，是自然人以特殊形式-群體形式享有所有權。農民集體成員以村民小組或村成員大會為共同體之權利機構，在平等、民主基礎上形成共同意志對集體財產依法行使統一之全面支配權。并在民主選舉的基礎上產生村民小組長或村資產管理委員會作為執行機構執行村民小組或成員大會之決議；且由村民小組或村成員大會和作為村民自治組織的村民委員會為監督機構，對執行機構之管理活動分別實施民主監督和專門監督。

2合有權的內容包括管理權、處分權、收益權和享受及消費權。

（1）管理權。管理權是合有共同體全體成員在平等自愿、民主議決的基礎上形成共同意志對集體財產為統一支配之權利。即決定標的如何維持、改善，如何收益及如何處分等宏觀管理決策，包括在民主選舉的基礎上產生專職管理人如村民小組長、村資產管理委員會。專職管理人具體執行管理決策并受成員大會和村民委員會之監督。

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（二）售房返租2007年，上海允許65歲以上的老人將自有房屋賣給公積金中心，再進行回租，租期由雙方約定，租金按照市場價格執行，售房款除支付租金外可用來養老。這種模式由于政府機構的參與，得到了較多的關注。但這一模式要求申請人將其房屋的所有權出讓給公積金中心，自己只能以租房的形式保留使用權。由于多數老年人和其子女對產權的敏感性，所以這一模式推出后申請者寥寥無幾，最終被迫停止。從根本上看，此模式并未真正化解老人長壽風險，只將風險轉嫁給了公積金中心，售房后如果老人缺乏合理的資金使用規劃，反而會加劇其財務風險。

國外住房反向抵押貸款運作經驗及一般規律

（一）美國美國早期的住房反向抵押貸款一般由較小的貸款機構發起并實施，發展極其緩慢。1987年，國會設立了房產價值轉換抵押貸款（HECM）保險示范項目，聯邦住房管理局（FHA）為其提供風險擔保。1989年，FannieMae出資購買了所有合格的HECM貸款，為其構建了一個二級市場，增加了此貸款的流動性。此后，反向抵押貸款得到了迅速的發展。［10］當前美國市場上主要有三種住房反向抵押貸款產品［11］，如表1所示。美國住房反向抵押貸款有如下特點：一是貸款的開辦機構多樣，以政府機構提供為主，也有私營機構，商業銀行、保險公司等金融機構參與實施；二是對借款人有要求：年齡在62周歲及以上老人，擁有獨立產權并作為其永久住房，該房屋為非抵押狀態；三是貸款額度主要由借款人的年齡、貸款利率和房產價值來決定，并按地區和年度設定了上限，且貸款的支付方式靈活，可以一次性支付總額、終身支付、定期支付，在信用額度內隨時支付，或者這幾種支付形式組合；四是償還方式靈活，在貸款期限結束后，根據合約由貸款機構將抵押的住房收現，償還貸款本息，也可由借款人或其繼承人償還貸款本息，將房屋贖回；五是貸款機構可將反向抵押貸款通過二級市場融資，進行風險分散。

（二）反向年金抵押貸款（ReverseAnnuityMortgage）、信用額度反向抵押貸款（LineofCreditReverseMortgage）和固定期限反向抵押貸款。加拿大的住房反向抵押貸款主要由一家私營機構CHIP提供，由專業顧問、理財師、會計師、中介服務商和加拿大的主要6大銀行完成分銷。加拿大沒有出臺專門的法律，貸款機構統一由國家金融機構監管局監管，推銷人員也必須持證上崗。從運作模式上看，加拿大的住房反向抵押貸款屬于完全市場商業運作，沒有政府參與。

（三）英國英國早期的住房反向抵押貸款被稱為房產價值釋放機制（ERM）。這類產品缺乏“無追索權保證”條款，老年人在簽約后得到一些投資債券來代替現金。貸款機構將資金進行投資，在經濟繁榮時，債券持有人可獲得大量收益，但后來由于英國經濟衰退，債券價格暴跌，使持有ERM債券的老年人不僅沒能獲得收益，反而使其債務進一步增加［12］。此后英國政府廢除了此業務，并出資進行了賠償，但仍有個案沒能圓滿解決，致使多年之后，不少老年人對此類產品仍心存排斥。2001年4月，英國政府又重新制定了新的資產釋放計劃，并安排了巨額預算支持。當前英國住房反向抵押貸款包括占市場比重較大的終身抵押貸款（LifetimeMortgages）和房屋轉換計劃（HomeReversion）兩大類。英國沒有專門針對住房反向抵押貸款的法規，但其他法規的部分內容對此類產品可起到約束作用，如1974年頒布的《消費者信用法案》對貸款金額在2.5萬英鎊以下的貸款機構的信息披露、貸款費用、借款人權利等內容進行了規定。抵押貸款委員會制定的會員作業守則對貸款金額在2.5萬英鎊以上的貸款人必須履行的職責進行了限定［13］。

（四）日本日本引入反向抵押貸款首先采用的是試點制。在政府支持下最初有13家市政和福利機構提供此產品，后經批準8家銀行也加入其中。目前日本的住房反向抵押貸款分為政府參與型和民營機構參與型兩大類［14］。1，政府參與型反向抵押貸款。此類產品根據地方政府參與程度不同，又可以分為政府直接融資方式和政府間接融資方式。政府直接融資方式，是指政府機構直接經營反向抵押貸款，由所屬的行政機構直接融資給借款人。政府間接融資方式，是指政府機構不直接經營反向抵押貸款，在地方政府設立窗口受理本地居民的申請，然后把申請書轉給銀行，由政府機構在銀行和借款人之間進行調節，最終由銀行將款項貸給借款人，貸款風險由銀行承擔。2，民營機構參與型反向抵押貸款。日本的許多民營機構也推出了各自的住房反向抵押貸款產品，可分為兩大類：一類是由銀行、信托公司等金融機構經營的反向抵押貸款產品。主要做法是由借款人用自己的房地產作抵押，向經辦機構申請貸款，在貸款額度內以年金方式領取或隨時按需領取，支取部分定期結算利息，未領取部分不計利息。在借款人去世后，用售房款償還貸款本息，剩余部分交還借款人的繼承人。另一類是房地產公司經營的“城市規劃再開發”和“住宅重建”項目。主要做法是老人用房產作抵押，可以從房地產公司得到資金用于重建住宅，改善其居住條件，在老人去世后，用售房款償還本息。

（五）國外發展的規律分析從上述幾個國家的發展情況，可以發現每個國家既形成了各自鮮明的特色，其中也包含了一些共性的規律，這些經驗對于我國或其他準備引入的國家，具有重要的借鑒意義和啟示。第一，反向抵押貸款的發展離不開政府的支持。住房反向抵押貸款不僅具有金融產品的特性，而且具有明顯的社會屬性，符合國家的政策取向。特別是在運作前期，如果沒有政府的支持就會發展很慢。如在英國雖然反向抵押貸款起步并不晚，但因為產品設計的缺陷和政府長期未參與，至今人們對此項產品仍存戒心。政府在對國民的宣傳教育、市場監管和法律法規的完善等方面起著重要的作用，這有利于反向抵押貸款的進一步發展。第二，產品設計的多樣化。針對不同消費者的需求，各國都設計開發了多種反向抵押貸款產品。如美國根據借款者房屋價值的高低推出了三種檔次的產品，日本不同的經營主體開發了各具特色的產品。第三，由點到面，逐步推廣。各國反向抵押貸款的發展都經歷了從不完善到成熟，從初級到高級，從試點到大規模推廣的過程。尤以日本的發展經驗特別值得我們借鑒，我國可先根據國情，選取房地產市場發展較完備的地區進行試點，總結經驗，再逐步向全國推廣。第四，強化風險控制和市場監管。反向抵押貸款是一項復雜的金融創新產品，不僅面臨利率、房價、長壽、持續周期長等風險，而且參與主體較多，利益關系難以協調。申請人都是老年人，他們的抗風險能力相對較弱。因此，國外均十分重視風險控制和法制化的市場監管。美國為反向抵押貸款制定了專門的管理條例；加拿大由國家金融機構監管局監管，要求推銷人員也必須持證上崗；英國由金融服務局負責監管。

構建我國反向抵押貸款運行機制的新思路

（一）反向抵押貸款運作的組織模式住房反向抵押貸款的運作模式可分為政府主導模式、完全市場運行模式與政府和市場相結合的中間模式。考慮到財政的負擔和產品運作的專業性，我國反向抵押貸款完全依靠政府運作是不現實的。另一方面，我國的信用體系還不夠健全，法律制度也不甚完善，老年人的抵抗風險能力不強，把這項事業完全交由市場運作，勢必容易出現如產品設計不當，不法機構侵害老年人利益等諸多問題。英國就曾有過深刻的教訓，其不良后果影響至今。市場運行為主，政府支持為輔的中間模式更為適合我國國情。既然是一種貸款，老年人通過抵押房產融資養老，而非由國家財政撥款或采取救濟補貼的方式，這就決定了住房反向抵押貸款必須采取以市場運作模式為主。同時，此產品是用于養老，就必須考慮其社會保障的部分屬性，因此政府的支持也必不可少。

（二）主辦機構的選擇與運作機制方案設計主辦機構是反向抵押貸款的發起人，主要負責合同的擬訂、產品營銷、建立客戶群資料庫，發展和完善反向抵押貸款市場。反向抵押貸款的業務周期長，風險大，需要大量的前期資金，主辦機構必須具有雄厚的資金來源，能夠為借款人提供長期的現金流或所需的長期照顧服務。銀行作為主辦機構的運作模式，如圖1所示：（1）擁有房產的老人向專業機構咨詢，根據自身條件，向銀行提出申請；（2）銀行受理審核，委托專業評估機構進行房產估價，雙方簽訂反向抵押貸款合同；（3）合同成立后，銀行按約定為借款人提供養老資金，老人仍保留房產所有權，未來房屋的增值部分仍可由繼承人獲得；（4）合約到期后，老人或其繼承人處置房產，用所得款項償還前期貸款；（5）政府的主要職責是協助成立專業咨詢和評估機構，監督銀行業務辦理是否合規，提供稅費減免等政策優惠，收取擔保費為主辦方可能的損失提供擔保；（6）銀行可與保險公司合作，將借款人的長壽風險和房屋凈值為負的風險通過支付保費轉移給保險公司，解決其缺乏此類風險管理經驗的問題；（7）銀行可以信托其獲得的房產抵押權，信托機構在所獲取的抵押權規模足夠大時，可通過發行證券化商品提升資產流動性及風險分散；（8）專業咨詢機構應由法律、財稅、不動產評估師等專業人員組成，為保持其對反向抵押合同的中立性，應由政府協助成立，強制申請人貸前咨詢，充分了解反向抵押貸款的可能風險與相關政策，并對老人強制咨詢的部分給予政府補貼。保險公司作為主辦機構的運作模式，如圖2所示：（1）老年人向專業機構咨詢，根據其自身條件，選擇是否參加此養老計劃；（2）保險公司受理申請后，委托房產評估機構進行房產估價，雙方簽訂住房反向抵押合同；（3）合同生效后，房產所有權轉讓給保險公司所有，保險公司按合約提供終身養老年金；（4）老人身故后，保險機構收回房產并授權資產管理公司進行處置，用所得資金償還前期年金支出；（5）保險公司因取得房產所有權，合約期間應委托物業管理公司進行房產的維護和管理，以保證其正常使用功能；（6）政府主要對保險公司的核貸條件與運作流程進行審核和監督，提供稅費減免等優惠政策，收取擔保費為保險公司的可能損失提供擔保，協助成立專業咨詢機構且要求借款申請人強制咨詢。社會養老服務機構作為主辦機構的運作模式，如圖3所示：（1）老年人向專業機構咨詢，根據其自身條件向養老機構提出申請；（2）社會養老機構審查通過后，委托評估機構進行房產估價，雙方簽訂正式合約；（3）合同生效后，老年人將住房所有權附條件轉讓給養老服務機構，養老機構按照約定為老人提供所需的照顧服務；（4）政府負責審核養老服務機構，保證合同訂立的公正性，確保參與此方案的老人獲得適當的照顧服務，收取擔保費為養老服務機構提供擔保；（5）養老機構通過與政府合作的方式獲得相關資源，在政府協助下把受贈房產做抵押向金融機構申請貸款，以獲得穩定的現金流；（6）養老機構可委托資產管理公司處理受贈房產，如發行證券化商品，拍賣房產償還金融機構貸款等；（7）養老機構因取得了房產所有權應負責進行房屋的管理維護，可委托物業管理公司具體實施。

（三）借款人的選擇借款人作為產品需求者，一般為擁有房產，且年齡達到最低申請要求的老年人，具體到我國，申請反向抵押貸款的老年人應具有以下特點：（1）年齡。申請時年齡太小不利于對未來壽命的估計和房屋未來價值的估計，年齡太大對老年人的生活保障起不到太大作用。現階段美國的退休年齡為65歲，平均壽命78.2歲，申請人的最低年齡限制為62歲；日本的退休年齡為65歲，平均壽命82.1歲，對申請人的最低年齡也規定為65歲。中國的法定退休年齡為男60歲，女55歲，平均壽命74.83歲［15］。建議將借款人的最低年齡設定為60歲較為合適。（2）房產限制。我國農村房產價值低，且農村宅基地屬集體所有，農民只有使用權，限制流轉和抵押，所以農村還不具備發展住房反向抵押貸款的條件。相反，居住在城鎮擁有房產的老人是潛在消費者，對申請人的住房建議滿足以下幾個條件：一是申請人應擁有其住宅房屋的全部產權，且無房屋貸款，也未向任何人或機構進行抵押或典當。二是房產的初始評估價值應在一定額度以上。這樣做是因為如果房屋價值太低，扣除各種辦理費用再折現后，實際拿到的貸款太低，對老年人起不到多少改善生活的作用，也不劃算。另外，對房齡也應有一個上限要求，這是為了規避土地使用權即將到期給貸款機構帶來的風險，因為我國《土地管理法》規定的最長住宅用地使用年限為70年，太老舊的房屋也不易變現。

（四）中介機構的參與住房反向抵押貸款的推行離不開中介機構的參與，主要包括信息咨詢、房產評估、法律公正等機構。中介機構的廣泛參與能起到對市場的監督作用，促進市場交易秩序的公平合法。其各自的主要作用如下：專業咨詢機構：主要為借款人提供專業咨詢服務，使老年人在做出決策前獲得及時、客觀的信息，充分了解產品優缺點以及借貸雙方的權利義務。為確保信息的公正性，應借鑒美國經驗，由政府牽頭組建獨立于貸款機構的信息咨詢機構，并強制借款人進行貸前咨詢，以獲得的咨詢證書作為申請條件之一。房產評估機構：在簽訂貸款合同前，以及在合同執行過程中，需要對房產價值進行評估。評估結果直接關系到借貸雙方的利益，因此應選擇與雙方都無直接利益關系的專業房產評估機構承擔評估業務，以確保雙方利益不受侵害，避免糾紛。監管部門也應通過立法嚴格市場準入制度，同時加強管理，使房產評估機構公正、規范執業。法律公正機構：房產在個人財富中所占的比重很大，因此在簽訂反向抵押貸款合同時必須特別謹慎。較穩妥的做法是委托會計師事務所、律師事務所介入，保證借貸雙方得到更詳細、公正的信息，防止交易中的欺詐行為。物業管理公司、房產交易機構：貸款期限較長，在執行過程中需要房地產公司或其他維修機構對住房進行維護，保證其正常使用功能。當合同結束時，貸款機構需要通過在房產二級市場進行交易，將收回房屋變現。

篇（9）

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）01－0022-05

一、引言

1988年《土地管理法》出臺以來，城市經營性土地逐步以市場化方式進行配置，特別是土地招標、拍賣、掛牌出讓制度實行以來，土地市場逐漸形成，土地有了市場價格。隨著土地價格市場決定機制的形成，住宅土地價格在城市間表現出巨大的差異。從2004年浙江省各個城市住宅土地公開出讓的數據來看，溫州市住宅土地的平均價格為14 000.38元/m2，杭州市為7 498.35元/m2，而嘉興市住宅土地的平均價格僅為1 357.79元/m2，衢州市為424.72元/m2，住宅土地價格的最大差異超過了10倍，住宅土地價格的差異遠遠大于消費品價格、其他資產的價格、工資和收入的差異。

這些差異一方面客觀地影響了城市住宅的價格，成為決定居民生活水平的一個重要因素；另一方面，也給政府宏觀調控提出了難題，如何才能針對價格差異巨大的住宅土地市場提出有效的宏觀調控政策。政府、開發商、投資者、抵押貸款人和住宅消費者都期望能夠更好地解釋城市間住宅土地價格的差異。如果能發現城市間住宅土地價格差異的決定因素，那么就可以通過對這些因素的調控來影響住宅土地價格的變化。

二、文獻回顧

最早的城市土地價格差異模型是基于古典地租理論。Keiper（1961）開發了以古典地租理論為基礎的土地價格差異模型，他發現跨區的土地價格差異的主要原因是土地使用次數和密度的不同以及由此帶來的土地產值的不同[1]。土地價格的差異是由土地內在生產力的不同導致的。Maisel（1964）基于古典地租理論和土地價格決定因素理論開發了城市間土地價格差異的理論模型，他發現農地價格、人口密度、城市化比率、建筑成本、家庭收入水平和工作機會是導致城市間土地價格差異的主要因素[2]。古典地租理論從土地產出的角度出發，試圖通過土地的資源稟賦、使用次數、土地生產力的差異來解釋城市間土地價格的差異，但是它不能完全解釋城市間具有較大同質性的住宅土地價格差異形成的原因。

Muth（1971）開發了第一個關于住宅土地價格差異的衍生需求模型，他將住宅土地需求作為住宅服務①需求的一種衍生品，通過使用一個住宅產業的生產函數模型和住宅土地需求模型來解釋城市間住宅土地價格的差異。根據Muth（1971）模型，城市間住宅土地價格差異依賴于土地單位成本、建筑成本和收入[3]。盡管Muth的衍生需求模型比較簡單，但是這一分析框架為后面的學者開啟了新的研究思路。

Witte（1975）通過對前人研究的總結，使用衍生需求模型成功的解釋了標準大都市統計區（SMSA）②之間住宅土地價格的差異。在他看來，城市住宅土地的價格不是由土地的生產力來決定的，而是由住宅土地供給量和需求量的均衡來決定的[2]。住宅土地的需求量主要受到兩大方面的影響，住宅服務的需求量和其他投入品的供應量。Witte發現城市家庭收入水平、城市人口增長率、農地價格、人口密度和住宅土地的平均面積對解釋城市間住宅土地價格差異的貢獻較大。在Witte研究之后的10年中，對于城市愉悅度（urban amenity）、土地用途管制、通貨膨脹、移民和家庭收入等方面的研究取得了新進展。

Roback（1982）和Graves（1980）對于城市間工資差異和移民的研究證明了城市間家庭生活質量均衡的存在。這兩個研究的結論表明城市工作者的“全部實際收入（total real income）”是由貨幣收入和非貨幣收入構成的，城市間的工資差異可以部分被城市間愉悅度的差異來解釋[4][5]。城市住宅服務的需求量是由這個地區家庭的購買意愿和家庭的支付能力共同決定的。家庭效用的最大化是通過家庭中住宅和非住宅物品的預算約束函數和效用最大化函數來實現的。Manning（1988）改進了Witte（1975）的衍生需求模型的，在繼承其整體分析框架的基礎上，重新詮釋了住宅服務需求的決定因素，并在土地供應量的決定因素中增加了地理限制因素和政府限制因素[6]。在Manning的模型中，城市家庭的全部收入被定義為真實的貨幣收入加上以城市愉悅度為表現形式的非貨幣收入。注意到Roback（1982）和Graves（1980）的理論進一步允許效用偏好在貨幣收入和非貨幣收入之間進行轉換。因此，Manning認為城市住宅服務需求量是由三個方面的因素決定的，家庭真實貨幣收入、家庭非貨幣收入和家庭對兩種收入的偏好。Manning的改進衍生需求模型證明了家庭稅后收入、生活成本和建筑成本對城市間住宅土地價格差異有顯著的影響。以Witte（1975）和Manning（1988）為代表的衍生需求模型在一段時間內對城市間住宅土地價格差異有較好的解釋力。

Potepan（1996）在認識到衍生需求模型對于完整住宅市場認識的缺陷以及由此可能造成的結論上的偏差后，開始基于完整的住宅市場的認識，重新構建城市住宅土地價格差異的理論模型[7]。Potepan指出應當將住宅土地價格差異放到一個完整的住宅市場上來解釋。在Potepan的完整住宅市場的分析模型中，城市住宅土地價格的差異是由內生和外生兩種因素共同決定的。其中，城市家庭收入水平、城市人口水平、城市愉悅度、不動產抵押利率、財產稅率、農地價格、土地的提升成本等因素對于解釋城市間住宅土地價格差異的貢獻較大。Capozza（2004，2005）從住宅市場波動的視角進一步驗證了城市人均實際收入、人口增長和建筑成本對于住宅土地價格差異的影響[8][9]。

從實證研究中涉及決定因素來看，學者們對于一些決定因素已經有了比較一致的結論，如城市家庭收入水平、農地價格、土地的提升成本、城市人口數量、通貨膨脹，但是對于另一些因素還存在一些爭議，比如移民、政府政策、城市地理位置和城市愉悅度。衍生需求模型對于美國和加拿大地區的解釋力比較好，在其他國家和地區的適用性還缺乏實證支持。中國正處于經濟轉型和快速城市化的階段，衍生需求模型對于中國城市間住宅土地價格差異的解釋力還需要進一步的驗證。

三、理論模型的構建

本文構建的模型和Muth（1971），Witte（1975），Roback（1982），Manning（1988），Potepan（1996）的模型中框架相似。在這個模型中，假設資本和勞動可以在城市間完全自有的流動；隨著城市內土地價格的變化，土地用途可以進行相互轉換；住宅土地的需求被假定為最終由消費者效用最大化的行為來決定。盡管在短期內住宅土地的供應是沒有彈性的，但是通過向城市郊區擴展，轉變土地用途和提高土地利用強度，在長期內土地的供應是有彈性的。因此，城市住宅土地的供應有兩部分組成，住宅建設中的存量土地和新開發的土地，這里只考慮勞動力和土地市場都出清情況下的住宅土地價格。在兩個市場同時出清的情況下，可以得到供求均衡條件下的住宅土地價格函數：

在此，PL＝城市住宅土地的價格，QLD＝城市住宅土地的需求量，QLS＝城市住宅土地的供應量。根據衍生需求模型，住宅土地需求量是住宅服務需求量和住宅供應所必須的其他投入品供應量的函數（Witte1975，Manning1988），因此有：

QLD=g（QHD，QCS）（2）

在此，QHD＝住宅服務的需求量，QCS＝其他投入品的供應量。將方程（2）帶入方程（1），可以得到方程：

PL=h（QHD，QCS，QLS）（3）

根據上述模型，城市住宅土地的價格就是由住宅服務的需求量、其他投入品的供應量和住宅土地的供應量來決定的。因此，這三個方面在不同城市間的差異也就導致了住宅土地價格的差異。

（一）住宅服務需求量的決定因素

在給定的城市里，住宅服務的需求量是這個地區家庭的購買意愿和家庭支付能力的集合。對于家庭的支付意愿和支付能力可以通過城市的家庭數量、城市的人口結構和城市的平均收入水平來衡量。同時，更大的和更高密度的城市有更多的購物機會和更多的工作機會，這些也會增加住宅服務的需求量。城市的生活成本和人均擁有的資產水平也會客觀的影響城市的住宅需求量。因此，可以得到住宅服務的需求量函數方程（QHD）：

QHD =j（HN，PC，CI，II，AL）（4）

在此，HN＝城市家庭數量，PC＝城市人口結構，CI＝城市生活成本，II＝城市平均收入水平，AL＝人均持有流動資產水平。

（二）其他投入品供應量的決定因素

在住宅的建設過程中，其他投入品的供應情況也會影響住宅土地的需求量。Manning（1988）將其他投入品界定為勞動力、材料、資本、設備和開發商才能。在住宅建設過程中，其他投入品供應的差異是由多個方面的因素造成。首先，住宅建設材料的價格在城市間并不相同；其次，城市間建筑勞動力的價格因為生活成本的差異而不同，建筑勞動力價格會導致城市間房地產業從業人數的不同；第三，城市間房地產投資強度的差異也會影響住宅價格和住宅土地的需求量。因此，在模型中其他投入品的供應函數可以表示為：

QCS =k（CP，IH，PH）（5）

在此，CP＝城市建筑材料的價格，IH＝城市房地產投資額，PH＝城市房地產業從業人數。

（三）土地供應量的決定因素

在Manning（1986，1988）研究的基礎上，模型定義了住宅土地的供應依賴于生地（raw land）的供應和將生地轉變為熟地的提升成本。生地的供應不僅依賴于未利用土地的可獲得性，而且依賴于土地所有者出售這塊土地作為住宅開發的意愿。土地所有者出售土地的意愿取決于現有土地用途（通常是農業用途）的產值與這塊土地未來用途期望回報的比較。將生地轉變為熟地的提升成本受到材料供應和勞動力價格變動的影響。在此，我們用農地可獲得性和農地成本兩個變量來衡量住宅土地的供應，住宅土地供應的函數方程可以表示為：

QSS =o（LA，PA）（6）

在此，LA＝農地可獲得性，PA＝農地成本。

將方程（4）、（5）和（6）帶入方程（3），最終可以得到一個簡化形式的城市住宅土地價格差異決定因素的方程（7）：

PL=r（HN，PC，CI，II，AL，CP，IH，PH，LA，PA）（7）

四、數據與實證結果

（一）研究區域與數據來源

為了驗證上述理論模型，我們收集了浙江省29個城市2004年公開出讓的住宅土地數據和這些城市2004年的統計數據來對模型進行驗證。之所以選擇浙江省內的城市作為樣本，是因為浙江省各城市的住宅市場和土地市場相對比較成熟，土地市場中的競爭者較多，交易數據比較能夠反應土地的市場價格，而且各城市土地出讓的數據是可獲得的。

2004年，29個樣本城市公開出讓了445宗住宅土地，通過對出讓金額和出讓面積分別求和再平均，得到這些城市的平均住宅土地價格，作為模型中的被解釋變量。需要指出的是，由于義烏、德清、淳安、上虞和麗水5個城市2004年住宅土地交易的數據較少（交易數量小于5），我們用這些城市2003年和2005年的住宅土地交易數據對住宅土地的平均價格進行了修正，希望能夠反映整個城市住宅土地的價格水平。

解釋變量則是通過《2005年浙江省統計年鑒》中29個城市的相關統計指標來測量。對于模型中城市住宅服務需求的決定因素來說，城市家庭數量通過年鑒中的各城市的總戶數來衡量。由于城市住宅的消費主體是中青年人，因此城市人口結構是通過計算各個城市2004年末總戶籍人口中18歲~35歲人口占總人口的比例來衡量。城市生活成本是通過各個城市2004年居民消費價格指數來衡量。城市平均收入水平在衍生需求模型中是非常重要的解釋變量，該變量是用各個城市中城鎮居民人均可支配收入來衡量。對于城市人均擁有流動資產水平沒有直接測量指標，這里用各個城市2004年末城鎮居民儲蓄存款年末余額除以該城市的城鎮人口數量來測量該變量。

對模型中其他投入品供應的決定因素也是通過年鑒中相應的指標進行衡量。城市建筑材料的價格利用年鑒中各城市建筑材料及五金電料類價格指數來衡量。房地產從業人數可以直接利用年鑒中對應的統計指標來測量，農地可獲得性是通過人均占有耕地面積來間接的測得，農地成本通過各個城市區域農村居民人均純收入來間接衡量。

（二）實證結果

利用上述收集到的數據，對簡化形式的城市住宅土地價格差異決定因素方程（7）進行多元回歸分析。通過多次的重復實驗，我們選用逐步回歸的方法（SPSS中的stepwise變量進入方法）來衡量上述哪些解釋變量在方程中是顯著的。從表1中我們可以看出模型的整體效果比較理想，復相關系數（R）為0.937，判定系數（R.Square）為0.878，調整后的判定系數（Adjusted R Square）為0.864。從模型的方差分析可知，F檢驗的P值小于0.05，模型通過F檢驗，說明被解釋變量和解釋變量之間存在線性關系。

再討論進入模型的變量，從表2中我們可以看出有4個解釋變量進入了回歸方程，城市人口結構、人均持有流動資產水平、城市房地產投資額、城市房地產業從業人數，這4個變量對應系數的t檢驗值（sig.）小于0.05，說明他們都是有顯著意義的。

在影響城市間住宅土地價格差異的諸多因素中，最先進入方程的是城市房地產業從業人數和城市房地產投資額，說明這兩個對于城市間住宅土地價格差異的影響最大；其次進入方程的是人均持有流動資產水平，最后進入方程的是城市人口結構。城市房地產業從業人數和城市房地產投資額對住宅土地價格有正的顯著影響，說明現階段城市間住宅土地價格差異主要是由于房地產投資和房地產業從業人數造成的，這兩個解釋變量的影響和理論預期是一致的。進入方程的另一解釋變量，人均持有流動資產水平對住宅土地價格有正的影響，人均持有流動資產水平越高，住宅土地價格越高。這表明在民營經濟發達的浙江地區，個人擁有的財富已經成為影響城市住宅土地價格的重要因素。人口結構變量同樣具有顯著正的影響，表明中青年人比例越高的城市，住宅土地的價格就越高。

從回歸模型的多重共線性檢驗中可知，所有的特征根（Eigenvalue）都不接近于0，而且條件數（Condition Index）都小于15，說明解釋變量之間不存在多重共線性。從表1中可以發現模型的DW值為1.305，DW檢驗的上下線為1.01和1.42，因為1.305更接近于上線，可以暫且認為不存在序列相關。因此，可以認為數據滿足多元線性回歸的假設條件。

五、結論

本文試圖解釋城市間住宅土地價格的差異，構建了一個關于住宅土地價格差異的衍生需求模型，使用多元回歸方法和浙江省29個城市2004年公開的425宗土地出讓數據對模型進行了驗證。調整后的判定系數為0.864，模型的總體回歸效果是顯著的。模型中的11個解釋變量，通過逐步回歸方法，城市房地產業從業人數、城市房地產投資額、人均持有流動資產水平、城市人口結構4個變量通過顯著性檢驗，這4個變量對于城市土地價格都具有正的影響。城市間住宅土地價格差異主要是由這4個變量造成的，他們可以解釋城市間住宅土地價格差異的86.40％。

在國外學者研究中，普遍得到證明的對于城市間住宅土地價格差異有顯著影響的變量，如城市家庭數量、城市生活成本、城市平均收入水平并沒有進入方程。而城市房地產業從業人數和城市房地產投資額進入了方程，表明目前中國城市間住宅土地價格差異的主要原因不是居民對于住宅消費能力上的差異，而是城市房地產投資開發強度的不同造成的。上述結果給我們一個重要的啟示，浙江省區域內一些城市住宅土地價格非常高是由過渡投資造成的，因此通過對于城市內房地產投資強度的控制可以減緩住宅土地價格上升的速度。

注釋：

①住宅服務（housing service）是指能夠滿足家庭居住需求的商品，家庭可以通過購買住宅或者租賃住宅來得到住宅服務。

②標準大都市統計區（SMSA，Standard Metropolitan Statistical Area），美國統計地域單位， 1983年SMSA改名為大都市統計區（Metropolitan Statistical Area，簡稱MSA）。

參考文獻：

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The Determinants of Intercity Variation in Residential Land Prices

Zhang Juanfeng1, Jia Shenghua2

（1.Institute of Real Estate Studies, Tsinghua University, Beijing 100084, China；