緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房產的法律法規范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

長期以來，學術界對稅法與民法的關系沒有達成共識，理論上糾纏不清，體現為實務操作的混亂。最高人民法院再審的稅務行政第一案之“廣州德發房產公司與廣州稅稽一局案”（以下簡稱“廣州德發案”）最令人關注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項所謂計稅依據明顯偏低又無正當理由的適用，特別是本案中稅務機關調整基于拍賣價格的計稅依據，正好反映稅法與民法的法際關系爭議和稅收核定權能否否定拍賣行為，理論價值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎，這是稅法和民法關系的一個基本原則，但在特定理由的情況下，民法關系在稅法體系中可以不予認可。有效的拍賣行為并不能絕對地排除稅務機關的應納稅額核定權，但稅務機關行使核定權時仍應有嚴格限定。本文對以上問題進一步探討。

一、問題緣起：房地產拍賣成交價的疑問

拍賣價格與稅收核定權，是最高人民法院“廣州德發案”的行政判決書的關鍵詞。筆者以“拍賣行為、競價”為關鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網”“中國裁判文書網”“無訟”三大網站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導性案例83個、120個、100個，因此本文以案例數量最多的中國裁判文書網為案例來源依據。依據裁判文書中當事人雙方是否以拍賣行為有效為爭議焦點以及法院是否對該爭議做出了詳細的裁判說理的標準，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。

（一）否定拍賣價格缺乏法律依據拍賣行為是市場行為，通過拍賣方式產生的價格是一種市場價格，應受法律保護和認可。但最高人民法院在“廣州德發案”再審判決書中認為：“即便德發公司對拍賣成交價格無異議，稅務機關基于國家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價格作為計稅依據，另行核定應納稅額。”用國家稅收利益否定拍賣價格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規定，否定拍賣行為的法律依據值得思考。

（二）否定拍賣價格的“正當理由”缺乏正當性拍賣價格的效力與稅法核定權在實質上代表著稅法和民法領域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優位或各應按其目的解釋的觀點，但基于法律體系的統一性，盡可能求其協調仍為一般接受的觀點。我國稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領域，形成維護稅法領域的獨有法律秩序時無法同時維護民法領域的整體秩序。廣州德發公司的拍賣程序合法，也沒有法定機構認定的拍賣行為無效，稅務機關未能證明德發公司在拍賣活動中存在惡意串通等違法行為，納稅申報也并無任何違法違章行為，但是涉及到國家稅收安全的計稅依據問題上，判決書對稅務機關的稅收核定行為進行了分析，認為在國家利益面前，稅法的稅收核定權是可以突破民法的契約自由，這實質上加重了稅法和民法的秩序沖突。

（三）稅務機關認定有計稅依據無正當理由的權力缺乏法律規制我國目前缺乏對正當理由進行判定的立法，正當理由是一個難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務機關對正當理由的認定主觀隨意性過大，缺乏必要的監督和規制。納稅人在市場經濟中確定的交易價格在稅務機關的稅收核定權面前顯得十分脆弱，稅務機關核定征收權具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財產權，侵犯到納稅人的民事權利。如果稅務機關的稅收核定權泛濫適用則會沖擊民法的自愿原則，與市場經濟發展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權的失衡。

二、理論審思：基于實質課稅原則對拍賣價格的檢視

（一）稅務機關有權按照實質課稅原則認定涉稅事實對于實質課稅原則，有觀點認為：當要件事實之認定所必要的事實關系和法律關系的外觀和實體復雜交錯時，不應按外觀而應按實體來判斷和認定事實關系和法律關系。實質課稅原則的重要內涵在于“實質重于形式”，當形式上沒有滿足課稅要件，此時需要從實質上對課稅事實進行認定，以實際內容為準，而非外部的表現形式。法律、行政法規賦予稅務機關征收稅款的權力，面對復雜多樣的經濟活動和交易安排，在履行法定職責過程中，不可避免地需要對涉稅法律行為進行判定和識別。如果稅務機關不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實質，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務機關有權按照實質課稅原則認定涉稅事實。

（二）實質課稅原則下拍賣價格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強調契約自由，拍賣價格是市場博弈產生的結果，拍賣活動公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價等符合交易習慣，在沒有違反拍賣相關法律法規和交易習慣的情況下，稅務機關是不能否定拍賣價格的，否則就會打破社會整體自由競爭秩序，違反公平、高效運行的市場價值目標。

（三）實質課稅原則進行稅收核定的邊界利用實質課稅原則進行稅收核定的邊界是法律和交易習慣，稅務機關否定計稅依據必須經法定程序并依照法律規定進行。如果不能依照法律規定否定計稅依據，則稅務機關就以違反交易習慣進行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習慣的拍賣形式來安排交易，稅務機關就不能對其進行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或濫用核定征收權，其在解釋稅法和補充稅法漏洞時應有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實亡，任何交易活動可能依據實質課稅原則而征稅，必將導致民事主體的經濟活動難以預測，法律秩序的安定性和穩定性也無法維持。對課稅對象要求從本質考量，這一方面會要求其表面法律形式符合實質法律形式，另一方面要求法律形式符合經濟實質。當行為人的行為形式和實質不符時，稅務機關應當對其做出調整，按其實質征稅。而當納稅人不違背經濟實質時，納稅人的主觀狀態會得到稅法的尊重。

三、法律規制：房地產拍賣中稅收核定的路徑優化

（一）拍賣成交價合法條件下的稅收核定規制1.拍賣行為屬于正當理由。部分地市地方稅務局的《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》規定內容是“對于申報價格明顯低于評估價格的，應進一步經過規定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由，經確認有正當理由的，予以認可，以下情況可視為有正當理由：拍賣。”由此可知我國稅務主管部門認為拍賣價格是作為申報價格低于評估價格時的正當理由，通過拍賣行為得出的價格是受到稅務機關的認可和尊重的。2.拍賣價格是市場公允價格。拍賣行為作為一種市場行為，是平等主體達成的契約，經過公開競價程序，可以視為市場的公允價格。因此，最高人民法院認為，依照法定程序進行的拍賣活動，由于經過公開、公平的競價，無論拍賣成交價格的高低，都是充分競爭的結果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價格，可以視為市場的公允價格。如果沒有法定機構依法認定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規定，原則上稅務機關應當尊重作為計稅依據的拍賣成交價格，不能以拍賣價格明顯偏低為由行使核定征收權。3.稅務機關不能對市場公允價格進行稅收核定。市場經濟具有很強的靈活性，市場是自由的，市場主體具有自主性，其可以根據交易環境和個體條件隨時調整經營戰略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當然可能會與一般的市場價格之間存在偏差。在市場經濟中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權利義務關系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規定和公序良俗，則稅務機關應尊重契約自由。私人必須在私法制度上規劃、從事其社會的、經濟的活動。這些活動在私法上的效力自然以民事法為其依據。基于國家之課稅權，為獲取財政收入固得向表征負稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應符合比例原則，不應扭曲私人之社會的、經濟的活動。為了法的安定性，稅捐法應繼受民事法之基本價值與原則，應利用民事法之術語，并按民事法的觀點解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對房地產拍賣行為與稅務機關稅收核定權兩者之間的關系并沒有表明明確的態度，但是拍賣被認為是最體現公共利益最大化和最符合市場經濟性質的公平交易方式，如果納稅人在市場經濟環境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關行為，也沒有違反拍賣的交易習慣，則由此產生的拍賣價格是市場公允價格，稅務機關應尊重拍賣行為，不能進行稅收核定。拍賣價格是交易雙方在平等自愿的基礎上達成合意的結果，第三方或者其他部門不應干預。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機關作為拍賣監督機關，也無權直接判定。一般情況下，拍賣方式沒有違反民法和拍賣法的禁止性規定，如果未經法院認定拍賣行為違法或者無效時，稅務機關應當尊重拍賣價格，不必另行核定。在廣州德發案中，由于德發公司的拍賣行為與我國法律規范并不違背，雖然拍賣得出的價格偏低，但是這是交易雙方達成合意的結果，稅務機關應該予以肯定和尊重。

篇（2）

房地產融資信托的法律規制與法律規避

目前，只有“一法兩規”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》）對房地產融資信托進行法律規制。“兩規”對房地產融資信托主要有以下禁止性規定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經營信托業務，不得有下列行為：……（三）承諾信托財產不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業務時應遵守下列規定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔。”

《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”

金融創新與法律規避往往相伴而生。凱恩斯理論認為當外在市場力量和市場機制與機構內在要求相結合，尋求回避各種金融控制和規章制度時就會產生金融創新。由于利益的驅動，信托投資公司在開創新的信托產品時，都在自覺或不自覺的打法律球。房地產融資信托操作過程中出現的法律規避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。

第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學生公寓優先收益權信托產品”的推介書第六條“由于經營管理或者其他原因房信集團（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位）如未能按期足額取得物業經營優先收益權收入，造成償還信托資金困難，房信集團承諾用其自有財產按期足額給付。由于校方原因學生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位的合作單位）保證以校方經費補足。”

第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預期收益率，而且很多信托產品的預期收益率可精確到小數點后2至3位。如，北京商務中心區土地開發項目資金信托計劃的預期收益率為4.8%，“三環新城”經濟適用住房開發建設項目資金信托計劃的預期收益率為4.5%.

法律保護的缺失

由于房地產融資信托剛剛興起，眾多信托產品還未到期，而且市場初期信托投資公司把關較嚴，房地產融資信托的風險尚未顯現，迄今為止沒有因上述法律規避行為產生糾紛。換言之，法律規避的弊端在實證中尚未體現。但是從法學和經濟學理論分析，上述法律規避行為無疑將影響投資者的決策。對于非專業知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預期收益”的信賴做出投資決策-購買該信托產品。但當“承諾保底”與“預期收益”不能兌現時，委托人的權利如何救濟？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規定的，由中國人民銀行責令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予紀律處分，并由中國人民銀行取消高級管理人員的任職資格和從業人員的從業資格。構成犯罪的，由司法機關予以追究刑事責任。”

篇（3）

房地產融資信托的法律規制與法律規避

目前，只有“一法兩規”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》）對房地產融資信托進行法律規制。“兩規”對房地產融資信托主要有以下禁止性規定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經營信托業務，不得有下列行為：……（三）承諾信托財產不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業務時應遵守下列規定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔。”

《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”

金融創新與法律規避往往相伴而生。凱恩斯理論認為當外在市場力量和市場機制與機構內在要求相結合，尋求回避各種金融控制和規章制度時就會產生金融創新。由于利益的驅動，信托投資公司在開創新的信托產品時，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。房地產融資信托操作過程中出現的法律規避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。

第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學生公寓優先收益權信托產品”的推介書第六條“由于經營管理或者其他原因房信集團（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位）如未能按期足額取得物業經營優先收益權收入，造成償還信托資金困難，房信集團承諾用其自有財產按期足額給付。由于校方原因學生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位的合作單位）保證以校方經費補足。”

第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預期收益率，而且很多信托產品的預期收益率可精確到小數點后2至3位。如，北京商務中心區土地開發項目資金信托計劃的預期收益率為4.8%，“三環新城”經濟適用住房開發建設項目資金信托計劃的預期收益率為4.5%.

篇（4）

前言

進入21世紀，房地產行業蓬勃興起，在解決人們住房需求的基礎上，正發揮著對國民經濟發展越來越重要的作用，并已經成為擴大內需、促進經濟增長、整合社會整體產業鏈條、促進生產交換的重要支柱性產業之一。但是同時我們也應該看到房地產經濟的發展在帶來勃勃生機的同時，也在部分區域形成了泡沫，造成了一定的負面影響，因此，在國家和政府的層面上，近些年出臺了很多調控政策，這些政策有的不能夠起到設計的效果，有的效果并不明顯，客觀地看，這些政策對房地產經濟發展規律的忽視是效果不佳的真正原因。為了擠去房地產經濟中的泡沫，更好地促進房地產經濟的健康發展，必須加強對房地產經濟發展規律的分析和研究。黑龍江省是老工業大省，但房地產經濟由于起步較晚，加之我省經濟發展速度較慢，導致出現了各種特有的情況和問題，這使得研究者必須立足黑龍江房地產經濟發展歷史和經驗，以科學的態度和方法對房地產經濟發展進行客觀地了解，進而掌握房地產經濟發展規律，使其更好地為法治我省經濟、促進房地產行業健康發展服務。應該立足于黑龍江省房地產經濟發展的實際，在說明房地產經濟發展對黑龍江省經濟和社會發展作用的前提下，對我省的房地產經濟發展規律展開深入地討論和思考，確定影響房地產經濟發展的主要要素，探尋應用房地產經濟發展規律促進我省房地產經濟發展的措施，以便為黑龍江省房地產政策決策者更好地運用房地產經濟發展規律，做好抑制房價泡沫、發展房地產經濟，實現全省經濟健康的發展。

1、房地產經濟發展對黑龍江省經濟發展的價值

1.1 房地產經濟發展的經濟促進作用

房地產業的發展帶動了很多相關產業的發展，通過經驗我們不難發現，房地產的發展，就會帶動家電行業、建材行業、裝飾裝修等等各個行業的發展，這樣的帶動效應可以拉動我省經濟的快速增長。

1.2 房地產經濟發展具有擴大內需的作用

通過房地產的消費，可以帶動當前國內的內需，內需的增加有利于房地產相關行業的發展，在產量鏈條上拉動了我省經濟的增長。

1.3 房地產經濟發展具有擴大就業的作用

房地產業是人員密集型產業，其發展對我省就業情況有了很大的緩解作用。此外，房地產業的發展帶動了其他相關產業吸納就業人口，使我省的就業形勢進一步好轉。

2、影響黑龍江省房地產經濟發展規律的主要要素

2.1 省內GDP的影響

黑龍江省宏觀經濟發展與房地產經濟的發展有很大的關聯性，他們可以互相影響。宏觀經濟的發展，促進了國民生產總值的增長，人們的收入也呈現出上升的趨勢，在這種狀況下，人們的物質需求也會有所上升，對房地產業的發展有很大的促進作用，房價穩步上漲。所以國民生產總值和房價是正相關的關系。

2.2 利率的影響

在房地產市場中，無論是利用房地產投機還是投資，都是需要大量的資金投入的，當銀行的利率下降時，大量的企業或者是個人就會貸款然后將資金投入到房地產市場中，促進了房地產價格的上漲。反之，利率上漲，就會出現相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關的關系。

2.3 居民消費水平的影響

居民消費水平提高也會在房屋上的投入也就會有所增長，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內。所以說消費水平和房價之間是正相關的關系。

2.4 貨幣供給量的影響。

當貨幣供應量下降時，房地產企業貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應量增加時，貸款難度減小，就會引發房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。

3、促進黑龍江省房地產經濟可持續發展的措施

3.1 加強房地產經濟發展規律的運用

要在政策上限制粗放型的房地產經濟，努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率。作好房地產發展中的科學規劃，使房地產與其他行業協調發展，進而帶動我省經濟健康增長。

3.2 調整房地產投資政策

保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應，保持房地產投資占固定資產投資的合理比重，促進房地產開發投資的理性化，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎之。

3.3調整現有土地政策

避免以前出現的房地產交易暗箱操作的行為，保證交易的公開公平性，使房地產市場規范有序的發展。

4、結語

綜上所述，房地產的健康發展對于黑龍江省經濟和社會建設有著巨大的推動作用，房地產經濟發展已經成為我省優化產業結構、提高生產能力的重要手段，因此，有必要對黑龍江省的房地產經濟發展規律進行了解和掌握。過去的經驗告訴我們房地產經濟發展可以在客觀上促進經濟進步，但同時過快的房地產經濟發展會產生我省房地產和其他行業的泡沫，這充分顯示了房地產經濟發展的兩面性，所以，我們應該通過政府的宏觀調控手段，利用房地產經濟發展的規律，規范房地產的發展，使房地產經濟發展始終處于合理、科學和有序的狀態下。由于我省房地產經濟起步較晚，對于房地產經濟發展規律的資料相對匱乏，這必然會導致認知房地產經濟發展規律的困難性，希望同仁能夠認清這一實際情況，在對我省房地產經濟發展情況進行深入了解和科學分析的基礎上，形成更為全面的房地產經濟發展規律認知，以便指導實際的各項工作。

參考文獻：

[1]盛學永.房價收入比要與國情市情相適應[J].科技創新導報.2012（24）.

[2]譚峻，趙妍.房價收入比的實證研究――基于北京和全國整體數據的分析[J].中國土地科學.2012（09）.

[3]謝潔玉，吳斌珍，李宏彬，鄭思齊.中國城市房價與居民消費[J].金融研究.2012（06）.

[4]易憲容.擠出房產泡沫讓中國經濟持續健康發展[J].IT時代周刊.2013（01）.

篇（5）

1 房產經濟對于國家經濟的帶動意義

在我們國家，它是經濟的基礎行業，在經濟中占據非常關鍵的位置。其發展帶動了內需，而且也帶動了有關行業的進步，其對于國家的經濟進步來講有著非常關鍵的意義。不過在經濟進步的時候，也會存在很多的不利現象，干擾到經濟的幾部，因此要積極的應對存在的變化。

1.1 行業的進步帶動了其他的一些行業的進步，對于國家的總的經濟有著非常關鍵的意義。像是房產行業的進步，就能夠顯著的帶動家電本文由收集整理以及建材和裝修等領域的進步，其有著非常緊密的關聯，此類行業的進步，能夠切實的帶動經濟的進步。

1.2 經由群眾對房產的消費，能夠帶動很多行業的消費，其牽扯到很多層次。對于房產消費來講，其是一項綜合化的消費活動，因此群眾的消費活動，使得內需擴大，帶動了經濟的進步。

1.3 行業的發展要靠著很多的工作者來擴充其實力，因此能夠有效的緩解目前的就業壓力。行業的發展速率越快，其供應的就業職務就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業的發展還能夠帶動其他行業的進步，而且也增加了就業機會。

2 積極的分析當前的房產經濟的發展特點

我們國家的房產行業是一步步發展得到的今天的成就的，該過程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經了四個時期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開始至今的第四輪周期。通過比對這四個階段我們得知國家的房產和走起的體現形式有著非常顯著的改變。其時間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴張的時間比在減少。我們可知，在今后的一段時間中，行業除了要持續這種發展規律，還將表現為周期每一階段的變動將呈波浪式，且變化越來越無規律性。從20世紀80年代初開始，我國房地產業發展已經經歷了三個周期，目前正處在第四個周期。行業的高速前進帶來了非常多的經濟以及社會方面的不利現象，對于房產發展太快的擔憂，國家設置了很多的調控法規，這種發展態勢過熱的問題，其實是發展周期波動規律的表現。

3 當前的宏觀經濟對于房產市場發展規律的意義

3.1 國民生產總值的影響

我們國家的總的經濟進步和行業的經濟進步之間有著非常大的關聯意義，其是互相影響的。經濟的高速前進，帶動了國家的生產總值的提升，此時群眾收入也開始增加，在這種背景之中，群眾的物質生活能力也得到了顯著的提升，對于房產行業的進步有著非常積極的帶動意義，價格穩定上升。所以國民生產總值和房價是正相關的關系。

3.2 利率的影響

在行業高速發展的時期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業。在行業之中，不管是結合房產來投機亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時候，很多的單位或是個體就會貸款然后將資金投入到房地產市場中，促進了房地產價格的上漲。同時由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會刺激一部分消費者進入的市場中，貸款購房，推動到了房地產市場的價格。反之，利率上漲，就會出現相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關的關系。

3.3 消費水平的影響

在經濟快速發展的背景下，居民的消費水平有所提高，在消費方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會有所增長。這種消費水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內，所以消費水平的增長會促進房價的提升。所以說消費水平和房價之間是正相關的關系。

3.4 貨幣供給量的影響

央行通過運用公開市場操作、再貼現、再貸款和法定存款準備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應量，這會改變商業銀行的準備金和存款，進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。當貨幣供應量下降時，貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應量增加時，貸款難度減小，就會引發房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。

4 促進我國房地產經濟可持續發展的對策分析

4.1 加強規劃的科學性和有效性，實現各種資源的有效利用

首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟，努力使房地產經濟向資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率；其次，應作好房地產發展中的科學規劃，使房地產與其他行業協調發展，既要發揮房地產對國民經濟的支柱作用，帶動經濟增長，也要避免那種過分超前，危害經濟的行為。

4.2 調整房地產投資政策，確保房地產經濟健康發展。房地產投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經濟狀況：（1）密切關注房地產投資規模的變化。保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應，不能脫離宏觀經濟基本面的支持：保持房地產投資占固定資產投資的合理比重，防止比重過大或過小；（2）投資結構要合理。房地產開發投資要更趨理性化，要重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎之上，成為市場需求拉動型投資擴張。

篇（6）

我國城鎮化正處于快速發展階段,2008年我國城鎮人口6.067億人,城鎮化水平45.68%,比1982年的21.1%提高24.58個百分點 。已初步形成以大城市為中心,中小城市為骨干,小城鎮為基礎的多層次的城鎮體系。

在城鎮化進程中,我國大部分以農牧業為主的地區面臨著產業結構的轉型和升級,產業結構的轉變又在很大程度上影響著鄉鎮規劃方法與模式的調整。

近年來,旅游業在一些地區已經成為城市化進程的主要動力。旅游業是聯動效應很強的推進型產業,有利于促使旅游地的產業結構升級,帶動非農產業的發展,提高城鎮建設水平。在旅游區鄉鎮由農牧業轉向以服務業為主的過程中,產業結構的調整對鄉鎮規劃的影響表現得很為明顯,因此,旅游區內鄉鎮規劃方法的探討就尤為重要。

一、五當召鎮區概況:

鎮區作為鄉鎮政府所在地,是鎮域經濟、政治、文化中心,是鄉村城鎮化集中點,尤其在以農牧業為主的鄉鎮,鎮區的作用更為突出。如何解決旅游業作為主要經濟增長點的鎮區規劃,在新時期需要考慮到更多新的因素。

五當召鎮位于內蒙古包頭市石拐區,鎮域面積603平方公里,是典型的以牧為主、以農促牧的少數民族聚居鎮,鎮域常住人口9000左右,90%以上都是以農牧業為生。五當召鎮區是鎮政府所在地,原名吉忽倫圖蘇木,目前登記常住人口為1500。

五當召鎮得名于藏傳佛教內蒙古第一大寺――五當召(本名“巴達嘎爾”廟,蒙古語“五當”,“召”意為“廟宇”),五當召始建于清朝早期,是具有悠久歷史的藏傳佛教圣地。五當召風景旅游區是以五當召為核心景觀的國家級4A風景區,是包頭市乃至整個內蒙古地區的旅游勝地。

在風景旅游區建設之前,五當召鎮少數村民為游客和香客提供餐飲、住宿服務,現今鎮區納入五當召旅游風景區的旅游服務基地,進行新的規劃建設。

五當召鎮現狀主導產業是農牧業,輔以部分鐵礦業以及旅游服務業,三大產業比例為90:3:7。農牧業基礎設施薄弱,傳統生產方式與市場矛盾日益突出,發展前景黯淡。五當召鎮的兩家鐵廠也都處于關閉狀態,因此總體生產力水平很低,2005年人均收入4300元,農牧民群眾至今仍未脫貧。

二、五當召鎮區產業轉型的背景及契機

五當召旅游的蓬勃興起給五當召鎮帶來了新的發展契機,黃金周期間客流量由2005年的1萬多人增加到2009年的6萬多人。但是由于旅游服務業建設不足,巨大客流帶來的主要是門票收入,游客在景區人均消費不足5元,這意味著作為旅游服務基地的五當召鎮區將有巨大的潛能可挖掘,給原有產業結構的轉變和提升帶來難得的機遇。

石拐區關于五當召鎮的十一五發展目標提出:1、優化產業結構,鼓勵牧民向旅游業轉型;2、牧業轉為圈養,人均收入突破6000元;3、全面推進城鄉一體化工程,加大基礎設施建設力度,提高旅游接待能力,配合五當召景區建設工作,逐步實施鎮區人口轉移。

隨著旅游服務業發展,大量的剩余勞動力將向服務業轉移,旅游服務業將作為一個新的經濟增長點沖擊當地傳統產業結構和產業發展模式,五當召原有的生產模式和經營模式都經受到挑戰。

三、產業轉型對五當召鎮區的影響

隨著五當召風景旅游區的建設與發展,游客由單一的宗教文化游轉為度假休閑旅游、民俗民風體驗游等多種方式,在景區的停留時間也會延長,對各種服務都會有更多的要求,旅游服務業將逐步代替衰落的農牧業成為主導產業,其強大的產業聯動將會帶動交通運輸業、民族特色紀念品加工等非農產業的發展,三產比例順序將實現“一二三”到“三二一”的理想狀態轉變。

產業結構的調整將給五當召鎮的人口規模帶來變化:

現狀城鎮居民登記人口3000人,常住人口1500人,自然增長率為4.2‰。隨著旅游業的發展,會吸引外來務工、經商人口,游客也會逐年增長到一個成熟風景旅游區的穩定水平。因此規劃中要充分考慮到自然增長率、農村剩余勞動人口數量、景區游客數量因素預測五當召鎮區的人口規模。

產業結構和人口規模的變化必然會導致用地規模及結構的變化:

1、農牧業生產用地減少。

人口向旅游服務業轉移,農牧業人口下降;生態保護政策以及十一五發展計劃;五當召風景區總體規劃對生態保育、景觀保護的要求,都將縮減農牧業用地的比例。

2、公共服務設施、市政設施用地增加。

按照國家有關規范要求,城鎮內的公共服務設施按照三級城鎮設置,例如風景區管委會、派出所、中小學校、醫院、郵電局、銀行等;商業功能側重于住宿、餐飲、娛樂行業,要為旅游發展提供充足的空間和硬件支持。

3、居住用地增加。

人口規模的增長和城鎮化水平的提高都要求現有居民的居住用地面積以及居住條件改善。

4、工業用地增加。

根據當地宗教特色以及在內蒙古藏傳佛教的中心地位,發展宗教及民族特色旅游紀念品的生產加工類鄉鎮企業,因此工業用地將會有所增加。

5、配合景區建設的相關用地比例增加:

加強旅游服務基地與景點的聯系,以及所需停車場地,交通廣場用地將會增加;提升景區生態水平及景區綠化覆蓋率的要求,相應的綠化景觀用地也將有所增加。

四、產業轉型背景下五當召鎮的規劃特點

經過實地調查和綜合分析發現,五當召鎮區建設規模日益擴大,風景區的完整性受到很大影響,特別是五當召至額爾德尼山的軸線關系,大量建筑突兀其中,割斷了空間呼應,也影響了五當召入口空間的視覺純凈性,破壞了固有的自然環境和山水格局。

鑒于上述原因,五當召風景旅游區總體規劃提出:搬遷五當召鎮區至五當召東面的大東溝南北兩坡,基于目前鎮區的基本人口,建立以旅游服務為主要功能的小城鎮。

選址:擬定于五當召東南側的大東溝南北兩坡,日照條件良好;距離五當召廟區1公里余,現有縣級公路經過,交通條件便利;地下含水層深度淺,取水方便。另外,與五當召之間有一道山梁相隔,形成天然的視線屏障,有利于風景區的風貌保護和鎮區自身的建設發展。

功能定位:五當召鎮集合了旅游服務基地和經濟行政文化中心的雙重功能,發展依托旅游的第三產業以及無污染的旅游紀念產品加工業。

用地規模:根據國家《城鄉規劃法》的有關要求,綜合考慮當地的人口自然增長和機械增長特點預測人口規模,擬規劃用地面積為0.8 km2左右,人口8000人,人均約100m2。其中,保留老鎮面積為1.27km2 ,拆遷面積為0.39 km2,新建鎮區面積為0.819 km2。

用地布局特點:根據五當召鎮與風景區的空間位置關系和自身功能要求,規劃形成了“一帶、兩中心、兩片區”的用地布局結構,構成布局相對緊湊,分區明確,結構完整的用地結構體系。

一帶: 以河道和城鎮景觀大道為鄉鎮發展和綠色景觀軸。

兩中心:分別以鎮中心廣場和旅游商貿中心廣場為中心形成居民生活中心和旅游服務中心。

兩片區:圍繞兩個中心分為居民生活、旅游商貿兩個片區,由綠色發展帶貫穿,既相互獨立又密切聯系。

基本道路構架:根據《村鎮規劃編制規范》的有關要求,將道路分為三級設計,停車場同時考慮風景區和鎮區自身需要合理布置。

規劃建設要點:五當召鎮的建設要體現風景旅游區宗教文化特色,體現更多的“地方性和民族性”。街道以雙向兩車道為主;建筑風格為藏式,高度控制12米以內;濱河大量綠化,散點式布置街頭綠園和集中式行道樹,創造優美的游憩、生活環境。

五、五當召鎮區產業結構優化以及提升

五當召鎮區將景區規劃與鄉鎮規劃相結合,積極根據產業結構轉變對用地、交通、公共服務設施的要求做出相應調整,以適應景區和鄉鎮自身發展的需要。

旅游業的發展促進了城鎮化的進程,城鎮化進程又為旅游業發展開拓了空間,二者之間是相互制約、相互促進的關系。

旅游業作為鎮區經濟全新的增長點,給當地產業結構帶來了深刻的變化,活躍的人流、物流、資金流將給鎮區直接帶來巨大的商業機會,為當地的傳統產業發展帶來機遇,如農牧產品、傳統手工業制品加工等,也會給當地傳統生產生活方式帶來一定的沖擊。因此要挖掘當地的文化資源,充分發揮區位優勢,利用旅游地優美的環境和旅游業強大的經濟集聚能力,吸引投資商加入城鎮建設的行列,與景區實現聯動發展和合作共贏。

六、結語

旅游業發展帶來的鄉鎮產業結構的轉型是城鎮化進程中一個普遍的現象,本文通過五當召鎮區在產業轉型背景下的規劃實例,從產業轉型帶來的功能、結構、規模、道路等諸方面的規劃調整做了初步的探索,希望對此類鄉鎮規劃方法提供有益的參考。

篇（7）

斑衣蠟蟬屬同翅目，蠟蟬科。其寄主植物有十余種，其中尤喜食臭椿、苦楝、花椒等。在果樹中最喜危害葡萄，也危害梨、桃、獼猴桃等果樹。主要以若、成蟲刺吸嫩枝、葉汁液，削弱樹勢，傳播病毒．產生傷口還使病菌容易入侵，造成多種病害流行發生。此外，排泄物還誘發煙煤病。由于生產上葡萄以病害防治為重點，對這類害蟲的防治較為忽視，而使部分園發生較為嚴重。

2　形態特征

2.1　成蟲

體長15～20毫米，翅展40～55毫米。雄蟲較雌蟲體略小，暗灰色，全翅上常覆有白色蠟粉。頭頂上有兩剛毛狀觸角，三節紅色、基部膨大。前翅革質、基部淡褐色、有黑斑20余個，脈紋淡灰色。后翅基部近1/3為紅色，有黑斑7～8個，中部白色、端部白色。

2.2　若蟲

初孵化時白色，很快變成黑色，體上有許多白色斑點，4齡后體背變為紅色。其最明顯特征是頭尖、體扁、足長、彈跳敏捷。

2.3　卵

長3毫米左右，狀如麥粒、褐色。卵粒排列成行整齊，每塊有10～40粒不等．上覆土灰色分泌物。

3　發生規律

1年發生1代，以卵塊于枝干上越冬。在武漢地區3月下旬，卵塊開始孵化，到4月中旬基本孵化完畢。初齡若蟲多群集在嫩莖、葉背吸食汁液，爾后分散危害。若蟲期大約60天，脫皮4次后羽化為成蟲，羽化期在6月上旬～7月初。8月開始。9月份開始產卵，卵多產在竹桿、葡萄枝干和分杈處，以在1米以下陰暗而為常見。成、若蟲均善于躍，受驚即逃離，不易捕捉，產卵期行動遲緩，尤其是早晨溫度較低時，易于捕捉，產卵后從10月下旬開始成蟲便陸續死亡。

4　防治措施

4.1　忌種喜食性寄主樹木

葡萄園附近忌種植臭椿、苦楝、花椒等喜食性寄主樹木。

4.2　冬春清固及時刮除卵塊

冬季和在春季卵塊孵化前，認真刮除枝干上的卵塊，可有效地減少蟲源，防治效果很好。

4.3　人工捕殺成蟲

篇（8）

1 濾嘴棒長度L改變后，主要調整FF30裝盤機過橋側擋板、料室寬度和成品盒托架中的調整墊

1.1 調整過橋側擋板，保證濾嘴棒整齊輸送到料室。

調整方法：外側擋板固定，調整（更換）內側擋板，使兩側擋板間距A=L+2。

1.2 調整料室寬度，保證濾嘴棒在料室中碼放整齊。

調整料室寬度的目的，主要是保證料室的寬度適合濾嘴棒長度，保證濾嘴棒在料室中合理有序排布。

（1）調整定位桿，使上擋板與上立板間距A1=L+2；（2）調整攪拌桿，使攪拌桿端部到動立板距離A2=L-1；（3）調整（更換）下擋板中兩塊有機玻璃板中的調整墊，使下擋板中內側面與下立板間距A3=L+2。

1.3 更換成品盒托架中的調整墊，保證濾嘴棒順利裝入成品紙盒中。

成品紙盒必須與成品盒托架配合使用，才能保證濾嘴棒順利裝入成品紙盒中。當濾嘴棒的長度發生變化時，成品紙盒的總高度B1也發生變化，根據不同長度的產品，更換成品紙盒與成品盒托架間的調整墊，使成品紙盒穩固的放在成品盒托架中，保證濾嘴棒的順利拉入成品紙盒中。

2 濾嘴棒圓周發生變化時，主要調整料室兩側板寬度、推板寬度和成品盒托架兩側板距離。

2.1 料室兩側板寬度調整

料室兩側板距離C的尺寸與單行濾棒數量N和濾嘴棒直徑D有直接關系，經過實踐我們得出：

C=N×D+K

式中K為一固定值，當濾嘴棒直徑D發生改變而單行濾棒數量N不變時，需要微調料室兩側板的間距，保證濾嘴棒在料室中按規律有序排列。

2.2 推板寬度的調整

料室中的濾嘴棒通過推板推到成品盒中。當濾嘴棒直徑改變，對應的料室兩側板寬度C也隨之發生變化，這時需要調整推板的寬度，才能將濾嘴棒順利推出料室。

更換推板兩側邊條，調整推板的總寬度，從而適應不同直徑濾嘴棒的生產要求。

2.3 調整成品盒托架兩側板的距離，以滿足成品紙盒的安裝要求

由于濾嘴棒直徑的變化，對應的成品紙盒的長度尺寸也要隨之發生改變，這就要求調整成品盒托架兩側板的距離。

3 成品紙盒中所裝濾嘴棒的行數和列數發生改變，也就對FF30裝盤機的相應部件進行調整。

3.1 行數發生改變后，裝一滿盒濾嘴棒，推板工作的次數也隨之發生變化。主要通過增加或減少計數盤中彈性圓柱銷的數量來實現。

篇（9）

翻開中國的乳制品的發展史，第一頁應當是從最原始的現榨豆漿掀起的，然后是豆奶粉、奶粉，最后進入液態奶時代才真正開始了中國乳制品繁榮期。

在初識牛奶的中國，在“一杯牛奶強壯一個民族”的口號下，奶粉曾經承擔著開拓中國牛奶產業的重任。經過十幾年的發展，至今奶粉仍然沒有脫離當初的目標消費者模式：兒童和老年人，而且還有專一化的趨勢，即更加專注于嬰兒分段和中老年人。竟其原因，除了液態奶極其容易大眾化而奶粉存在著嚴重方便性障礙之外，更深層的原因是消費者對嬰兒飲用液態奶的不信任心理，在消費者心目中，奶粉畢竟在安全、營養價值和功能上比大眾化的液態奶要強得多，而且以我個人的理解，其實其中還暗含著一種母親在“燙奶”、“喂奶”的過程中一種情感的傳遞。

奶粉不會因液態奶的擠壓而退出市場，甚至可能由于消費者對液態奶的深度麻木而反過來選擇奶粉，所以反而因其已經形成的高檔、安全、營養更豐富、功能更可信形象而與液態奶過于大眾化的區隔而有擴大化的趨勢。特別是嬰兒奶粉的規模更會擴大，甚至還會向兩個方向延伸：一是向孕婦方向，二是向中青年方向。向孕婦方向的延伸是將對嬰兒的關懷提前，而向中青年方向延伸則是將奶粉走向“白領大眾時尚化”。同時，奶粉在以消費者為方向延伸的同時，其功能也會進一步細化與提高，而這些功能肯定會超越以前的常規功能而與現實相結合，如強調瘦身、美容，賦予其以時尚化特性，將其飲用環境從家庭引申到辦公室、旅行、休閑活動中等。

隨著進口奶粉的價格降低，奶粉的整體價格會降低，即所謂高檔和中檔產品的價格普遍下降，而且由于價格空間小而配送成本高，液態奶走向農村會遇到瓶頸，相對具有較大價格空間的奶粉則具有向農村配送的空間，所以從價格上、配送可能性上、農村生活水平的提高幾個方向來看，奶粉會由于逐步走向農村而進一步擴大規模。

二、乳制品行業之液態奶

盡管很多人仍然沉浸在前幾年液態奶的高速與超高速發展狀態中，盡管很多人對2004年以后液態奶趨緩整體發展速度和較低的整體利潤率感到心理難以接受，但只有現在的發展速度和利潤率才是一個行業最為正常的水平，因為沒有永遠的高速度和永遠的高利潤率的市場，那種不平衡心理只能表明某些人思維的幼稚，或是對不勞而獲的期盼，相信真正成熟的企業如那些正春風得意的超級大企業，如伊利、蒙牛、三鹿等的心態會十分平和。

液態奶現在的狀況向所有相關企業宣告如下事實：

第一，在液態奶上，任何人任何企業趁著市場自然高速增長而不費氣力、不費腦子即可獲得成功的情況已經一去不復返了；

第二，如果哪個新企業還向白奶方向投入，等待他的肯定是失敗，因為行業壟斷已經形成；

第三，現在需要尋找其它較高增長速度、較高利潤產品，而這需要企業有極強的市場敏感度和策劃、決策水平，才能實現企業的跨越式發展；

第四，如果企業不能尋找到新的產品，那么現在已經進入了考驗企業資本實力與資本使用效率、人才與人才管理等整體經營水平的時代。

液態奶會向什么方向發展？

蒙牛酸酸乳的成功已經暗含了液態奶向乎所有的發展方向：

第一，酸奶將是液態奶的發展方向，如乳酸飲料、非活性乳酸菌飲料、活性乳酸菌飲料，特別是發酵型真正的酸奶，這一點已經得到了市場的印證；

第二，以功能化為基礎的市場細分將是液態奶的下一個發展方向，如針對白領階層的功能化產品、針對少年兒童的功能化產品、針對中老年人的功能化產品，針對女性的功能化產品，這一點已經是“暗流涌動”“山雨欲來風滿樓”，并即將得到市場的印證；

第三，以年輕人為市場啟動點的大眾化、時尚化，如產品飲料化、包裝大眾化、價格大眾化、情感時尚化等，這一點已經在酸酸乳上得到了印證，并將成為今后各企業以后市場運作的主要手段；

第四，將牛奶與其它類型產品進行混合，如果汁奶、茶奶、醋奶、咖啡奶等，這一點已經在同類型產品出現，有的還形成了一定的市場規模，今后將出現更多混合型乳品。

第五，市場基礎的優劣程度成為液態奶企業成敗的關鍵條件之一，如鋪市率、服務水平、穩固度等，蒙牛奇跡就印證了這一點，許多人只看到了蒙牛瘋狂的廣告轟炸和不間斷的促銷及成功的結果，事實上，蒙牛同時在市場網絡的建設與管理上也做得異常出色。

三、乳制品行業之奶酪

如果說液態奶是天生的大眾型產品、奶粉是天生的特殊人群型產品的話，那么奶酪則是典型的白領大眾型產品，它相當于葡萄酒。因為它的消費附上了某種特殊的文化、特殊的氣氛、特殊的氣質，即使到了推廣的成熟期，奶酪頂多會處于象奶粉一樣的市場地位，但決不會象液態奶那樣成就一個時代。

從乳制品進口總值來看，增長率最快的是干酪，近3 年的平均增長率達到了75.91%，超過了乳品總量增長速度的3 倍，干酪、奶油目前盡管市場每年銷量均已有2000噸左右的規模增長，且90％均來自進口，意味著中國的干酪市場已經開始啟動，例如光明就預計2005 年干酪銷售增長100%，達到1.2 億元。但是，奶奶酪僅限于一線城市的中高消費人群，而且規模極小。而影響奶酪規模的最基本因素是消費習慣和價格問題導致的銷售范圍較窄。而且，對中國絕大部分老百姓來說，奶酪至今還不知道是什么東西，所以目前市場總量不過1萬多噸的奶酪要形成氣候，尚需8－10年的消費意識培養。

篇（10）

中圖分類號:TU198

文獻標識碼:B

文章編號:1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

隨著我國經濟體制改革和市場經濟的發展,作為國民經濟的一個新的支柱產業――房地產業正在迅速崛起,我國已經形成較成熟的房地產市場,住宅商品化與貨幣化已經形成,房屋建筑規格、樣式日見多樣,各地房價相差懸殊,房屋作為不動產大幅度升值。

由于房屋價值量大,房產面積測算影響著相關利益者的直接權益,一旦發生偏差將造成消費者或開發建設單位的經濟損失。同時,由于房產測繪服務與人們生活息息相關,房產測繪日漸成為社會關注的熱點和焦點問題。市場對房產測繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分攤、面積測繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場對房產測繪的要求越來越高,房產測繪技術的變革正日益朝著高效、精確的方向發展。

房產測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關信息,為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費,以及為城鎮規劃建設提供數據和資料的測繪活動。房產測繪通過利用測繪技術手段測定和表述房屋及其自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產產權、產籍管理等提供基礎數據[2]。

2 房產測繪的分類

房產測繪,根據測繪性質的不同分為基礎測繪和項目測繪兩部分。一般來說,房產基礎測繪是為了得到房屋在統一坐標下的定位信息以及產權單位的用地情況,而項目測繪的目的是測算房屋的建筑面積。下面對房產測繪兩部分說明[3]。

2.1 房產基礎測繪

房產基礎測繪指房屋、房屋用地及其附屬設施有關的房產要素測量,對高程一般不做要求。房產分幅圖不僅表示房產要素空間位置信息,還要表述房產要素屬性信息。根據房產調查,標注房產編號,其中包括房產分區號、丘號、丘支號、幢號、房產權號,同時說明房屋產別、結構、層次、建成年代、房屋用途、權屬、權源、權界及用地分類等社會屬性信息。即房產基礎測繪對房屋及其用地必須測定位置、形狀,調查其所有權或使用權的性質,測定其范圍和界線,更重要的是測算其面積,調查測定評估其質量和它所在級差土地上的價值。房產基礎測繪是獲取房產地理坐落信息的可靠手段,相比傳統的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復。

2.2 房產項目測繪

房產項目測繪包括房產分層分戶圖測繪,房產面積分攤計算等。房產項目測繪產生的房屋面積被房管部門認可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房價持續飛漲,而我國的商品房都是以建筑面積的多少計價銷售(而不是按套銷售),購房人對房屋面積越來越關注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產項目測繪的重要性不言而喻。房產項目測繪包括房地產項目預售前的初始測繪(一般簡稱“預測繪”)、初始登記前的竣工測繪以及房產變更后的變更測繪等,統一樓盤表信息,實現房產信息的空間時間唯一性。

3 房產測繪的特點

3.1 主要測繪房屋和房屋用地

房產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量、用途等狀況,以及與房產權屬有關的位置信息。具體包括:

定位:測定其位置;

定性:調查其所有權或使用權的性質;

定界:測定其范圍和界線;

定量:測算其面積;

定質:調查測定評估其質量;

定價:確定其價值。

3.2 測圖比例尺大

房產測繪一般在城市建成區內進行,圖上表示的內容較多,有關權屬界限等房產要素,都必須清晰準確地注記,因此房產分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時也有,這時表示的內容就更加詳細。

3.3 具有一定的法律效力

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益,是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪成果被房產主管機關確認后具有法律效力。

3.4 影響力大,具有較高的風險

房產測繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關系到消費者、開發建設單位的利益。一旦房產測繪成果不合格,給當事人或利害關系人造成損害,屬于房產測繪單位的責任,受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償,測繪單位應當對當事人的直接經濟損失予以賠償。因此,房產測繪、特別是面積測算具有較高的風險性。

3.5 成果產品數量、規格較多

房產測繪的成果產品不僅有房產圖,還有房產權屬、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房產測繪最后的產品,在數量上、規格上比地形測量繁雜得多。但是,房產圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。

4 房產測繪相關法律法規及規范標準

房產測繪法定性特點決定了在房產測繪中必須嚴格依照相關法律法規和規范標準來進行。比較重要的有:

(1)基本法律。《中華人們共和國測繪法》、《中華人們共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》。

(2)部門規章。《房產測繪管理辦法》:該辦法由建設部和國家測繪局于2000年10月8日聯合,2001年5月1日起施行。該辦法對房產測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責任等房產測繪行為作出了具體規定。《房屋登記辦法》:該辦法于2008年經建設部,自2008年7月1日起施行。

(3)規范、標準。《房產測量規范》,GB/T 17986.1-2000;《房產圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法規和政府規章。各級政府制定了相關的測算細則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》(浙建房[2007]51號);《房屋建筑面積測繪成果書(示范文本)》(浙測[2007]3號);《房產測繪合同(示范文本)》(浙測[2007]21號)。

5 房產測繪對從業人員的要求

5.1 樹立高度質量責任意識

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。如果測繪作業人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴密,就極易導致房產測算錯誤。由于房屋價值量大,房產面積測算一旦發生錯誤,就會造成各種糾紛,嚴重的甚至會引起群體上訪事件[5]。因此,房產測繪要求從業人員要有高度的風險意識,充分認識到測繪質量不僅關系消費者、開發建設單位的利益,也直接關系到測繪單位的生存發展,對于政府下屬事業單位性質的測繪單位,甚至關系到所屬政府部門的形象。房產測繪的從業人員要嚴格按照相關法律規范和技術流程,以嚴謹認真的態度從事房產測繪活動,盡可能地減少乃至避免房產測繪錯誤的產生。

5.2 嚴格依“法”測繪

由于房地產行業的特殊性,房產價值高,房產測繪容易產生較多糾紛,因此房產測繪人員必須嚴格依“法”測繪。這里的“法”就是上述房產測繪相關法律法規及規范標準。從業人員要認真學習相關法律法規和規范標準,形成統一的認識和理解,這樣才能避免和減少房產測繪質量事故的發生。

5.3 既懂測繪又懂房地產

房產測繪的性質,還決定了房產測繪從業人員不僅要熟練掌握各種測繪技術,也要掌握房地產相關知識。因為房產測繪的對象是房產,必須對房屋及房地產相關知識有全面地了解,懂房屋權屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產相關法律法規。這樣才能夠樹立起房產測繪觀念,增強對房屋各類表現形式和房屋產權的測量和認定的認識。

6 結 語

總之,隨著房地產行業的持續發展,房產測繪在社會生活中的重要性日益增加,社會對房產測繪服務的要求也不斷提高。房產測繪相關管理、測繪人員有必要不斷增強對房產測繪特點、相關法律法規及標準規范的認識,努力適應房產測繪對從業人員的要求,這樣才能為社會提供高質量的房產測繪服務。

參考文獻:

[1] 朱國雄,顧國崢.探索新辦法、解決上海房產測繪的新問題(上海市房產測繪管理系統).見第三屆中國土地信息系統學術研討與經驗交流會論文集[C],2000.

[2] 國家測繪局職業技能鑒定指導中心.測繪管理與法律法規[M].北京:測繪出版社,2009.

篇（11）

安置房以后也不要交房產稅，因為安置房屬于保障房，目前不屬于房產稅的征收范圍。安置房就是動遷房，由于該類房產的安置對象是特定的動遷安置戶，所以這類仿佛的買賣除了會受到法律法規的規范，還會受到當地政府政策的約束。所以，安置房的交易不同于一般商品房的交易。

根據國家法律法規規定，動遷居民如果想要轉讓或者出租安置房，必須要取得房產證并且滿三年。如果三年以后房子不進行交易的話是不用繳納房產稅的，但是如果進行交易，那就另當別論了。

根據國家規定，安置房被分為因重大市政工程而動遷建造的配套商品房，還有一類是因為開發房地站而動遷建造的商品房。

拆遷安置房屬于居民居住房，所以根據我國法律的相關規定，如果居民對其進行出租，自2008年其就需要繳納一定稅金。只要個人出租房屋，不管有何用途，都需要征收營業稅，稅率為3%的基礎上減半，房產稅則按照4%進行征收，不需要繳納土地使用稅。

（來源：文章屋網 ）