緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇綠化面積計算規范范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

1案例背景

小韓安置小區二期北地塊位于徐州市新城區，為拆遷安置定銷房，規劃建設方案批準定銷商品房共計35幢，其中住宅33幢，配建商用房2幢?？偨ㄖ娣e約為289254平方米。（其中：地上住宅建筑面積約為233452平方米，高層地下室建筑面積約為10779平方米，多層半地下室建筑面積約為9171平方米，配建地上公共建筑面積約為22063平方米，配建公共設施人防地下車庫建筑面積約為13789平方米）。依據土地出讓合同，甲方定銷商品房回購單價為4150元/平方米，在工程竣工驗收后，由回購單位支付開發建設單位相應價款后回購安置定銷房。目前，工程主體已完成。受回購單位委托，按照2013規范，計算該安置小區詳細的建筑面積。

2爭議的建筑面積

咨詢單位依據設計圖紙和變更，按照2013規范，計算出總建筑面積289254平方米，其中高層住宅部分陽臺按照底板水平投影面積一半計算面積為5404.78平方米，計算結果經過與回購方、開發建設單位幾次商談后，未能達成共識，爭議的焦點就是高層住宅陽臺面積的計算方式，開發建設單位認為陽臺應按全面積計算，理由是相鄰陽臺間的分隔墻體為鋼筋砼承重剪力墻，從基礎頂部一直通到屋面，應歸屬于主體結構，陽臺按全面積計算為 10809.56 平方米，兩種意見差距5404.78平方米，按照4150元/平方米單價回購，合計價差 2243 萬元。

多方專家討論，有的認為應按照主體結構外的陽臺類別計算一半面積，有的傾向于剪力墻為主體結構，附著陽臺應計算全面積，未能形成一致意見。

3爭議建筑面積的確認

筆者本著慎重穩妥、實事求是、快捷迅速的原則，向2013規范的具有解釋權的單位發函咨詢，住建部標準定額研究所接函后逐級向省住建廳、市住建局落實，及時對所反映事項作出了書面答復，答復意見即按照在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積，

4解決方案

筆者詳細解讀分析2013規范中有關主體結構、陽臺的定義以及陽臺面積的計算規則。

陽臺：附設于建筑物外墻，設有欄桿或欄板，可供人活動的室外空間。

主體結構：接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結構整體性、穩定性和安全性的有機聯系的構造。

在主體結構內的陽臺，應按其結構水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

5結束語

本文以小韓安置小區二期北地塊規劃與批準的項目為例，對高層住宅陽臺面積的計算方式進行了討論，最后由住建部標準定額研究所得出解釋，確定按照在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積，對小韓安置小區二期北地塊的爭議面積的合理測算方式，為國家節約回購資金2243萬元。

參考文獻：

[1]黃向球，張東輝. 住宅陽臺面積計算規則與設計[J]. 鄭州大學學報（工學版），2005，02：81-84.

[2]黃向球. 中國城市集合住宅陽臺研究[D].鄭州大學，2005.

[3]王琛. 我國集合住宅陽臺政策規定對生活需求影響分析研究[D].清華大學，2011.

[4]白嬌嬌. 基于環保理念的室內綠化設計研究[D].青島理工大學，2012.

[5]蔣茂森. 淺談房產測量中陽臺面積的測算[J]. 科技經濟市場，2008，06：44.

[6]宋長森. 住宅陽臺面積的計算[J]. 中外房地產導報，2000，15：52-53.

[7]張超. 集合式住宅陽臺設計研究[D].中國礦業大學，2014.

篇（2）

中圖分類號： O329文獻標識碼：A 文章編號：

一、竣工測量的技術應用現狀

l室內地坪測量

為了做好建筑物地坪高度的測量工作，都要對每一幢相對獨立的建筑(包括新建的建筑物及北側的原有建筑物)地坪高程進行測量。地坪高程測量采用納入圖根水準測量線路(或采用圖根三角高程測量)的方法。住宅樓或大型建筑物的室內地坪至少選擇兩個不同位置進行測量，確保高程得到檢核。

2 綠地面積計算

建筑工程綠地面積為建設用地范圍內的公共綠地、宅旁綠地、配套設施附屬綠地和道路綠地組成，包括居民能夠方便進入、滿足當地植樹綠化覆土要求的地下或半地下建筑的屋頂綠地。

2. 1綠地面積計算范圍

①公共綠地包括各級中心綠地、河、湖畔綠地和其他帶狀、塊狀綠地，同時滿足寬度不小于8m，面積不少于400m2。

②中心綠地與宅旁( 宅間) 綠地的主要區別為: 有三分之一以上的綠地面積在規定建筑間距范圍之外?？勺鳛橹行木G地，否則作為宅旁( 宅間) 綠地。

③宅旁( 宅間) 綠地面積計算起止界為: 綠地邊界對宅間路、組團路和小區路計算至路邊，當小區路設有人行便道時計算至便道邊; 沿居住區路、城市道路則計算至紅線; 距房屋墻腳1.50m，對其他圍墻、院墻計算至墻角。

④道路綠地面積計算: 以道路紅線內規劃的綠地為準進行計算。

⑤院落式組團綠地面積計算的起止界為: 綠地邊界對宅間路、組團路和小區路計算至距路邊1 m，當小區路設有人行便道時算到人行便道邊; 沿居住區道路、城市道路則計算至道路紅線; 距房屋墻腳1.50m。

⑥塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地，沿居住區級道路、城市道路的公共綠地計算至紅線。

⑦滿足規定的日照要求的建筑小區內部公園、小游園、水面、屋旁小路的面積計入綠地面積。

⑧架空層綠化、屋頂綠化及植草格式綠化不計。

2. 2綠地面積量算方法

①直接量算法: 綠地面積可以在驗收總平面勘測圖( CAD 圖) 上獨立采集兩次，取兩次量算中數為綠地面積量算值。

②倒扣法: 采用倒扣法計算，將不屬于用地紅線內綠地的面積塊減去非綠地面積，如: 建筑基底面積、停車場( 植草式車位) 面積、路寬大于2. 50 m 道路面積等。倒扣法綠地面積計算的計算公式:

總綠地面積= 總用地面積－總非綠地面積

3建筑面積測量

面積測算以建筑單體為單位，多層建筑分層測算，其中底層車庫、房頂閣樓、配套附屬用房面積均單獨測算。

(1)面積測算應首先利用該項目的施工圖進行室內審圖：

①室內審核建筑物外輪廓是否與施工圖一致；

②建筑物分層、陽臺、樓梯等細部構造外形是否與設計圖一致：

③根據采集的建筑物細部坐標量取間距，與設計圖進行間距比較；

④復印或打印施工圖作為面積計算草圖供實地復核。

(2)室內審圖后進行實地丈量和復核：

①實地逐幢、逐層檢查建筑物細部構造是否與施工設計圖一致，必須確保建筑物各部位均看到、走到、量到；

②采用手持測距距儀或鋼尺實地丈量建筑物外部及內部各類間距、內空間高度；

③將距離、高度、用途等標注在草圖上，確定建筑物各部位面積計算方案；

④發現竣工建筑物未按圖施工時(尺寸、用途等變化)，應現場仔細復核確認。

4竣工地形圖測繪

4．1主要精度指標

(1)一級GPS控制點精度要求詳見《全球定位系統城市測量技術規程》(CJJ73—1997)；

(2)四等水準每千米全中誤差≤+10mm，最弱點高程中誤差≤+20mm；

(3)圖根點相對于已知點的最弱點點位中誤差不大于±5cm；

(4)地形圖平面精度：重要規劃地形地物要素點位相對臨近圖根點中誤差≤±5 cm，其余參照《城市測量規范》精度要求；

重要規劃地形地物包括：

①建城市道路邊線；

②城市河流駁岸線；

③已建居住小區、醫院、學校房屋角點及圍墻拐點；

④新建房屋主要角點；

⑤加油站、燃氣供應站、變電所以及化工企業等高危險、高污染的場所的建筑物和重要設施；

⑥高壓線塔(桿)、通信線桿、熱力管線支撐桿、微波塔等設施中心位置；

⑦名木古樹位置、文物保護單位的建筑物角點；

⑧地下人防設施的角點；

⑨其他在間距方面矛盾突出的地點。

(5)高程精度：鋪裝路面上的高程注記點相對于臨近圖根點高程中誤差≤±7 cm、其余為≤+15 cm。

4．2圖形數據質量控制

所有外業采集的數據須滿足規劃地形圖數據采集編碼標準要求，這也是建立規劃管理系統的必要條件。因此內業接收外業移交的圖形數據后，須對每幅圖的空間數據、屬性數據進行全面檢查，檢查方式采用軟件數據質量檢查和人工數據質量檢查相結合，通過數據質檢軟件實現大部分數據質量檢查功能，努力將人工檢查工作量降到最低。

(1)空間數據質量檢查主要包括以下幾方面：

①圖形要素完整、編碼正確，無錯漏、無重疊冗余；

②所有地形要素都以點、線、面和注記特征存在；

③跨圖幅同一要素接邊數據一致性；

④地形數據之間邏輯一致．相關要素關系處理準確；以及地物構面必須嚴格封閉、同類型地物面不能相交等GIS空闖數據質量要求。

(2)屬性數據質量檢查主要包括以下幾方面：

①地物屬性應完整正確，不允許存在屬性數據不完整、不正確的地物對象；

②地物對象與本身的固有屬性保持一致，特定對象具有統一的屬性集合，包括塊名、線型、編碼、圖層名等屬性信息，不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對象；

③地物對象按不同圖層分類存貯，地物對象編碼與圖層屬性保持一致。

商業測繪成圖軟件有部分數據質量檢查功能但不能滿足要求，需要進行二次開發擴充數據質量檢查功能，如面檢查功能、重復地物檢查、地物編碼檢查、地物屬性檢查等。

4．3數據建庫

完成數據構面后，將DWG圖形數據轉換SHAPE文件格式、數據可導入規劃政務信息平臺，導入時軟件會對以下內容進行檢查：

(1)地物編碼應完整正確，不允許存在沒有編碼或者錯誤編碼的地物對象；

(2)地物屬性應完整正確，不允許存在屬性數據不完整、不正確的地物對象；

(3)相鄰圖幅同一要素表達及屬性一致；

(4)地形數據之間邏輯一致，結點匹配準確，幾何要素唯一，相關要素處理準確，如房屋面與構成房屋面的地物線應該完全重合；

(5)不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對象；

(6)不允許存在對象屬性定義與其對應的圖層屬性定義不一致的對象；

(7)弧線自動加點為轉折線，滿足GIS入庫需要；

(8)要素構面的齊全性、正確性檢查。

軟件檢查通過后，即可將數據導入規劃政務平臺，傳統的竣工測量數據的建庫過程也就完成了。

二、三維竣工測量技術應用展望

城市三維竣工測量就是在竣工地形圖測繪的基礎上，補充測繪地下管線等信息。對竣工地形圖進行數據加工入庫，并實地采集建筑物、道路設施的紋理，通過三維建模軟件3DMAX等根據測量數據進行建模，最終導人三維規劃政務信息平臺的過程。通過三維竣工測量可以實現對城市三維模型庫的動態更新，所得數據都是高精度的實地測量數據，對于規劃管理的項目選址、規劃方案評審、日照分析、領導決策等方面具有重要意義。

1地下管線測量

城市地下管線普查完成后對新近改造的片區進行局部小范圍的地下管線普查是某些城市采取的方式，也取得了一定的效果，但這并不能滿足管線數據的現勢性、動態性、準確性。因為隨著城市建設的加大加快、管線材質非金屬使用的范圍變廣以及管線分布密度的逐漸增大等因素，運用管線物探技術并不能很好地解決地下管線測量問題，尤其是管線測量中的疑點難點，保證地下管線資料的科學準確性。因此強有力地執行地下管線竣工測量的制度是動態更新的最佳方式。

2城市三維建模

建筑物及道路設施建?？刹捎脭荡a相機進行實地的紋理采集，利用測繪的竣工圖尺寸采用3DMAX進行三維建模并貼上紋理。地表及屋面可以采用航片或衛片，同時匹配城市地表DEM的辦法來建立城市三維模型。

3成果的應用

篇（3）

房屋面積測算的主要任務包含成套房屋建筑面積測算、共有建筑面積的測算、分攤。目前各地方房屋面積測算執行的主要標準為《房產測量規范》GB/T17986.1-2000和地方性的計算細則。本文總結多年來面積測算實際工作經驗，在《房產測量規范》相關規定的前提下，對房屋共有面積的理解，給出合理的共有建筑面積分攤方案，對房產測繪工作起到指導性作用。

1 共有建筑面積計算與分攤現有依據

《房產測量規范》中對共有建筑面積的內容、計算方法和分攤方法做出了簡單的規定，隨著房地產的發展，新型的建筑設計不斷出現，特別是綜合性建筑設計，現有的計算依據已不能滿足要求。規范中明確房屋面積計算基本單位為“幢”，分攤計算按住宅、商住和多功能綜合樓分別處理，但并沒有對“幢”給出界定標準，共有建筑面積如何劃分沒有明確的規定，即如何界定幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積、層共有建筑面積等。加之我國南北建筑差異巨大，理解不盡相同，同一建筑物的分攤方法不同，得出不同的計算結果。下面以一棟具有代表性的商住樓，用不同的分攤方法進行計算，對計算結果進行分析，給出科學的貼近實際使用功能的共有建筑面積分攤計算方法。

2 案例計算分析

2.1案例說明：該樓為6層商住樓，由主樓和1層裙房組成，主樓1層和裙房均為商業用房，1層樓梯間與商業用房不通，裙房與主樓由伸縮縫分開。應用面積計算軟件繪制的分層分戶圖如下：

2.2 共有建筑面積分攤計算：

方案一：主樓和裙房按一幢計算，一層樓梯間面積全部分攤給住宅（俗稱誰使用誰分攤），外墻作為幢共有面積分攤。

方案二：主樓和裙房按一幢計算，一層樓梯間由一層商業和住宅共同分攤（誰受益誰分攤，同時兼顧連帶關系的原則），二層以上樓梯間由住宅分攤，外墻作為幢共有面積。

方案三：主樓和裙房按二個計算單元計算，一層樓梯間由主樓一層商業和住宅共同分攤（誰受益誰分攤，同時兼顧連帶關系的原則），二層以上樓梯間由住宅分攤；主樓外墻由主樓共同分攤；裙房作為獨立計算單元計算，只分攤自己的外墻面積。

2.3 數據分析

從上表數據統計看出，三種不同分攤方案，各類房屋分攤系數差異較大，最終計算的建筑面積不同。

分攤計算結果顯示，方案一住宅的分攤系數最大，是因為一層的樓梯間面積28.22O全部分攤給了住宅，商業僅分攤了外墻面積。方案二的分攤方案考慮了上述問題的存在，但忽略了幢的劃分是否合理，裙房和主樓為相同的功能區，與住宅共同分攤28.22O樓梯間。方案三的分攤就很好的解決了幢（計算單元）、功能區和誰受益誰分攤兼顧連帶責任，共同承擔的原則。從計算資料也反映出計算結果與總建筑面積的一致性，如裙房分攤后的建筑面積（99.70+78.86+79.95）=258.51O與總建筑面積相等，說明分攤前后的總建筑面積一致。

3 幢的劃分

幢系指一座獨立的，具有不同結構和不同層數的房屋。實際分攤計算中，可按下列劃分：

a）結構和功能不同的房屋，可分別設幢；

b）底部一層或幾層為獨立使用的整體，上部為多個塔樓組成的房屋，可按一幢處理，但塔樓應按多個功能區處理；若底部具有獨立的權屬分割界線，且可獨立使用，與相應的塔樓對應，可分別設幢；

c）僅地下室（半地下室）相連，地上為多幢獨立的房屋，按多幢處理，地下室可獨立設幢；

d）僅以連廊相連的房屋，按多幢處理。

4 共有建筑面積的計算與分攤

共有建筑面積根據其服務對象可分為幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積、層共有建筑面積和其它共有建筑面積；按分攤與否分為可分攤的共有公共面積和不可分攤的共有公共面積。

4.1 可分攤的共有建筑面積

a） 一般包括：幢內的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設施用房、值班警衛室等，以及其它在功能上為整幢、功能區、某一層或幾層服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

b） 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積扣除套內墻體以外的剩余墻體的建筑面積。

c） 幢內共有的突出屋面的水箱間、電梯機房、樓梯間等共有建筑面積。

4.2 不可分攤的共有建筑面積

a） 獨立使用的地下室、半地下室、變配電房、水泵房、車棚、車庫等；建在幢內或幢外為他幢和多幢服務的警衛室、管理用房、公共設施用房等。

b） 專用于人防工程的地下室，以及為人防地下室服務的公共設施。

c） 層高在2.20 m（含2.2 0m）以上的技術（結構）轉換層、避難層（室）、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共空間部分建筑面積。

d） 住宅區內的消防通道、獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積。

e） 無明確使用功能的、空置的備用設備用房。

總結：

科學的嚴謹的技術操作規范是面積計算的有力保證，本文是近十年來沈陽市房產測量實際工作的經驗總結，為沈陽市的房產面積測量工作提供依據，并制定地區性操作細則以作為規范的補充。文中有不當之處，望界內同仁批評指正。

參考文獻：

[1] 《房產測量規范》GB/T17986.1-2000

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1 當前城市綠地管理模式

目前，我國城市園林綠化養護管理的模式主要有3種：一是事業單位管理模式。即城市園林綠化養護是由政府部門下屬的綠化隊全面負責，采取的是 “以費養人”的事業單位管理模式，目前大多數城市采取這種管理模式；二是市場化管理模式。即養護單位通過招投標方式將具體的養護工作承包給有資質、專業化的企業，其主管部門起到的只是管理、督導的作用。這種模式目前在新鄉高新區綠地管理中；三是雙軌制管理模式。由于體制和經費問題，作為城市管理改革的過渡階段，市場化管理、事業單位管理2種模式同時并存。

2 當前城市綠地管理模式存在的問題

2.1 綠地的分類管理有待規范

綠地管理是技術性、專業性很強的工作，綠地的分類管理是完成精細化管理的前提。很多地市將所有綠地只按面積計算，沒有將綠地內的植物細化分解，目前新鄉高新區只是將綠地管理和行道樹管理劃分開，計算面積時，行道樹按照米徑大小折合成面積與綠地面積相加，招標時只是按照綠地面積計算管理費用。這樣劃分不規范，有待改進。

2.2 管理費用單位面積計算無定額支持

綠化工程定額明確了各種植物和起挖植物的施工定額及管理定額，但沒有已建成綠地周年管理綠地內植物的費用定額。筆者參考各地的綠地管理費用計算也只是政府指令性文件暫定費用，缺乏計算依據。

2.3 綠地管理的考核標準不健全

管理考核標準和綠地植物分類是相關聯的，所以，不同植物的養護要求不同，考核要求迥異。目前，多數參考書只是要求“植物生長健壯，無病蟲害”，確實比較籠統。綠色植物管理好壞要從植物本身的特性能否充分發揮出來，考核標準必須依據當地氣候、地理條件來確定。

2.4 綠地管理監督機制不完善，人為因素多

監督部門多是政府職能部門，政府綠化主管部門作為城市綠化管理的職能機構，主導著一個城市綠化發展的方向，也是一個城市綠化養護水平是否能夠創新提高的關鍵。但監督檢查人為因素過多，有時出現“政出多門”現象。管理到位與管理缺失，有時不同的帶隊領導會做出不同的指示要求。

2.5 綠地管理企業在崗人員專業素質差距大

這是目前綠化管理人員沒有經過專業培訓或者從業時間短有關系，新鄉高新區的綠化管理人員多數是本地失地農民，有的根本不知道種植的植物是什么。

2.6 突發事件應急措施不完善

綠地損壞后，往往綠化施工企業和管理到位沒有執法權，毀棵樹有時夠不上立案條件。還有夜間車輛撞壞花壇樹木，駕車逃逸的事情在城市綠化管理中非常多。大雨、暴雪、狂風、極端干旱等自然現象對植物生命的恣意毀壞，有時是致命的。

3 解決城市綠地管理問題的途徑

3.1 明晰綠化管理周年操作規程是實施市場化管理的基礎

一個地區的立地條件基本不變，因此對當地綠化植物列出周年管理計劃是指導綠地管理的綱領。筆者對新鄉高新區的綠化管理就結合本地管理情況列出1～12月份的管理日志，從實際操作看，實用性很強，監督檢查也找到了依據。

3.2 盡快出臺管理定額

必須與當地工資標準和生產資料成本相結合。綠地管理費用的計算應該劃分為幾塊，主要是人工費、材料費、設備損耗等。查閱全國各地的綠地管理費用，沒有國家、地方標準，沒有計費依據，多數是公開招標，價低者中標，其結果是，管理費用低，綠化管理企業沒有利潤空間，管理不到位，造成綠化成果頻繁受損，有的景觀盡失。多年的管理經驗證明，合理的管理費用必須結合當地的工資標準和生產資料成本來計算合適的管理成本，加上各種保險費用、稅金、合理利潤等組成綠化管理定額來保證管理企業的利益。

3.3 政府重視，管理企業必須具有綠地管理相關資質，是確保管理質量的基本條件

綠地管理和綠化工程施工普遍認為科技含量不高，規范標準容易把握，基本沒有安全隱患，因此政府對綠化工程和綠化管理的監管大都不重視，并且有時安排的突擊任務不分季節，施工后，造成苗木死亡嚴重。筆者認為，綠化管理比工程施工還要重要，管理是周年性的工程，像呵護孩子一樣，必須時刻注意其生長狀態，保護好植物就是保證了景觀的連續性和可持續性。在綠化管理公開市場化管理的地區，還必須對參與招標的企業設立入門條件，要求有綠化管理的相關資質和成功案例，還必須具有相關的機械設備。一個地區綠化管理質量的好壞，可以從從業者的人員、設備、工作狀態上直觀反映出來。目前，新鄉高新區的做法是，管理單位必須具有城市園林施工管理三級以上資質，必須具備管理需要的灑水車、打藥機、綠籬修剪機、草坪修剪機等。施工工人上崗必須統一服裝，醒目位置標明管理企業名稱，工號，并在服裝后面加貼反光貼。

3.4 監督管理人員必須具有園林植物相關知識（植保、土肥），是做好管理前提

業主監管必須安排具有園林植物相關知識，這是前提。道理不難理解，施工單位進行的每項操作，如果監管部門現場人員不懂，其后果可想而知。因此，包括土肥知識、植物品種習性知識、病蟲害防治和識別知識都必須具備，才算是基本合格的現場管理監督員。作為政府部門，還必須加大對從業人員的培訓教育，多學習先進的管理理念和科學方法，提升當地的綠地管理水平。其實，2010年中國上海世博會和第八屆中國（重慶）國際園林博覽會的一些新技術，新理論值得各地推廣借鑒。

3.5 嚴格考核制度，按期支付管理費，對一線職工進行技術評比

按期支付管理費用是正常管理的保證，監督部門必須定期檢查評比，特別是防止一些不自覺的企業偷工減料。新鄉高新區的做法是對綠地管理規范到位、巡護到位、苗木生長正常、沒有被市民舉報和城市管理相關部門通報的企業，按季度進行獎勵，反之，則依據綠地管理合同進行處罰，扣減管理費。每季度或每年針對全區的6家管理單位評比出先進管理單位和星級管理企業。嚴格的考核制度，有先進帶動后進，以點帶面，全面提升管理水平。在嚴管企業的同時，還要加強企業一線職工的技能考評和技術評比，每年利用合適季節進行技術比武，選出園林行業技術能手，夏季進行綠籬修剪、草坪整修的手工工具和園林機械操作比武，冬季落葉后進行行道樹修剪和花灌木整形、修剪技術比武，通過現場觀摩、評委打分，推選出行業技能標兵，帶動行業發展。

3.6 制定突發事件和災害性天氣預案

保護綠化建設成果。綠色植物與外部環境密切聯系，其中氣候因素是決定因素，因此各地為保護綠化成果進行了不同的努力，比如北京、沈陽、哈爾濱等地冬季防寒，為雪松搭建風障，為綠籬搭建薄膜弓棚，南方遇到冰凍、凝雪天氣，及時除掉雪松、廣玉蘭、女貞等枝葉上的冰塊和積雪，防治樹木受到凍害。新鄉高新區制定了冬季防寒和雨季、旱季應對災害天氣綠地管理預案，特別是冬季防寒預案要求管理單位根據天氣預報提前準備防寒材料、用具，比如大雪天氣，確保雪停后24小時內將常綠喬木和灌木的積雪清理掉，防治葉片在融雪后結冰受凍害。在北方地區冬季大雪后多使用融雪劑，清理的積雪和雪水會對植物的根系產生影響，盡可能減少含有融雪劑的積雪或雪水堆積在大樹周圍，長期或臨時對植物組織造成鹽害脅迫。

4 結束語

城市綠地管理的成敗直接影響城市的市容市貌，是城市文明程度的體現，更是園林綠化建設部門的水平表現，規范綠地管理行業標準刻不容緩。政府主管部門重視綠地管理是前提，提高綠化管理單位業務水平和主管部門專業素質是保證，規范的管理養護日志和合理的綠地養護管理定額是基礎，做好綠地管理長效機制，確保納稅人的景觀建設能永續為城市居民造福。

參考文獻

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中圖分類號：P218 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面積的相關概念

1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念

建筑面積的概念由來已久，隨著相關概念的不斷成熟，建筑面積也有了更為準確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結構水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設規模的實物量指標。因此，可以將建筑面積理解為房屋面積根據應用方式的差異而設置的規范性指標[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測算與計價，原國家建設部在1995頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中提出此概念，并明確規定商品房的銷售計價應按“套”計算。成套建筑面積是由套內建筑面積與應分攤的共有建筑面積相加所得。成套房屋的套內建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽臺建筑面積三部分。

1.2 共有建筑面積的概念與處理原則

根據《房產測量規范》的定義，房屋共有建筑面積是各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，常見的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對于共有建筑面積，通常分為三類進行處理：

一是產權各方均有合法權屬分割文件或協議，則共有面積處理應依據協議處理；

二是共有建筑面積的處理協議不是所有權利相關者共同達成的，則不得視為有效的分割協議，應在考慮權利相關者的前提下，根據國家相關規范對共有面積進行測算分攤；

三是權力相關者均無共有面積分割協議，此種情況下的共有面積可根據相關規范按比例進行分攤；另外，權利各方的建筑面積總和應等于總建筑面積[2]。

2 房屋共有面積的認定與測算

2.1 房屋共有面積的認定

房屋共有面積的認定是一個復雜的過程，應分為以下幾個部分進行認定：

一是整棟建筑物的共有面積，這部分主要包括為整棟樓服務的建筑面積，樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨使用的警衛室、垃圾道、通風道均屬于棟共有面積的范疇，認定的標準為該區域的服務對象是否為整棟樓；

二是多功能區共有面積，該區域的認定標準為是否服務于兩個或兩個以上功能區，如專用設備室、商場或辦公樓功能區的電梯間與樓梯間等；

三是功能區共有面積，是指專門為獨立功能區服務的專用設備間，以及住宅功能區、商業功能區的樓梯、專用電梯、大堂等；

四是層共有面積，如本層專用的衛生間、過廊、通道、開水房、空調間等專用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面積的測算

在完成套內面積測算后，即可進行共有面積的測算。

首先是棟共有面積的測算，對公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設備間的建筑面積進行測算最終得出棟共有面積；

其次是功能區共有面積，該區域的共有面積測算主要針對商業用房、單位用房以及商住樓，包括各功能區專用的設備間、電梯、走廊等區域的建筑面積，最終得出功能區共有面積；

三是層公用面積的測算，主要包括不同套、不同權屬的層共有面積，如廁所、廚房、過道、專用設備間等，最后各區域建筑面積相加得出層共有面積。

3 房屋共有面積的分攤方法

3.1 可分攤與不應分攤的的房屋共有面積

可分攤的房屋共有面積主要包括以下幾類：

一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間；

二是為本棟建筑服務的配電設備間、水泵房、值班警衛室、公共用房、管理用房；

三是共有的門廳、大廳、過道、門廊、電梯機房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。

而某些共有面積并不納入分攤的范疇，主要包括：作為人防工程的建筑面積；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；為多棟建筑服務的警衛室、設備房、管理房；提供公共休息服務的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用于公共事業的市政建設建筑物。

3.2 房屋共有面積的分攤公式

房屋共有建筑面積的分攤公式：

Si=K×Si（1）

K=ΣSi÷ΣSi（2）

其中，K―為面積的分攤系數， m2；

Si―為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

Si―為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

ΣSi―為需要分攤的分攤面積總和，m2；

ΣSi―為參加分攤的各單元建筑面積的總和，m2。

3.3 不同類別房屋共有面積的分攤方法

不同類別房屋的共有面積存在差異，下邊將分別予以介紹：

一是住宅樓的共有面積分攤：主要以棟為單位進行共有面積計算，然后根據房屋共有面積分攤公式計算出分攤系數，如果住宅樓底層為附屬層，且層高在2.20 m以上，則該部分面積應依照商住樓共有面積的分攤方法進行處理，即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個功能區；

二是商住樓的共有面積分攤：此類房屋的共有面積分攤需要分類進行，根據房屋中住宅功能區與商業功能區的功能定位，首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區域及商業區域，住宅區域分攤建筑面積與商業區域分攤建筑面積相加即為整棟房屋的總共有面積，然后根據住宅區域與商業區域的共有面積分攤方法分別計算[5]；

三是綜合樓的共有面積分攤，此類房屋的共有面積分攤應著重考慮使用功能，并依據“誰使用，誰分攤”的原則進行測算與分攤。

4 房屋共有面積測算與分攤中存在的問題及對策

4.1 當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題

當前房屋共有面積測算與分攤中，主要存在以下幾個問題：

一是開發商利用共有面積分攤計算的漏洞，將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設計為營業用房，而上部的住宅部分則單獨設計為通行樓梯，這部分建筑面積的是否應分攤給上層住宅用戶尚存在爭議；

二是在計算陽臺面積方面存在爭議，《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》對陽臺面積的測算與分攤存在較大差異，開發商的設計人員與房產機構的測算指標各不相同；

三是商品房按“套”銷售的方式在推行過程遇到極大的阻礙，由于房屋共有面積測算與分攤規范的不統一，許多購房者出于對開發商的不信任而抵制按“套”銷售；

四是《房產測量規范》在具體分攤問題上缺少明確界定，因而在實際的測算過程中存在極大的主觀性，這也導致房屋共有面積測算與分攤結果的不確定性與偶然性。

4.2 房屋共有面積測算與分攤的優化策略

為解決當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題，筆者提出以下幾點優化策略：

首先，針對《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》的差異，應根據不同的測算目的進行考量，不同規范的適用范圍應有嚴格的界定。在實際的測算過程中，《房產測量規范》只能用于房屋登記、房地產市場管理、財稅征收等，而《建筑工程建筑面積計算規范》則用于建筑項目管理，從而盡可能減少異議或誤解。

其次，房屋銷售雙方應對于銷售計價方式達成協議，可以以購房者廣泛接受的套內建筑面積計價方式為主，從而避免分攤面積計價所帶來的爭議；對于為住宅部分所設置的樓梯通道，可以將其虛擬一個用戶進行單獨登記，權屬歸整棟樓的用戶所有，在公用設施維修時由住戶按比例承擔相應的費用。

另外，房屋共有面積測算與分攤人員應不斷提高自身綜合素質，形成良好的職業道德素養，在具體的測算與分攤過程中應嚴格執行相關規范，針對分攤糾紛應積極尋求最佳解決方案，促使各方達成共識，最終簽訂書面協議；如果雙方達不成協議，房屋測算人員應從合理性出發提出最佳解決方案，切忌采用強制性手段進行建筑共有面積分攤，嚴格遵守物權法定的原則。

5 結 語

我國近年來開始大力推行按套或套內建筑面積銷售商品房的新型計價方式，對于房屋共有面積測算與分攤也有了新的規定，但是在實行規定的過程中暴露出諸多問題，要解決這些問題，必須真正區別《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》的差異，在商品房銷售中保證雙方就共有面積測算與分攤方式達成協議，避免不必要的糾紛，房屋測算人員也應不斷提升自身綜合素質，從而推動我國房屋測算方法的不斷進步與創新。

參考文獻：

[1] 楊雪.房產共有建筑面積分攤的討論[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空層建筑面積計算及產權歸屬探討[J].浙江測繪，2012，（2）.

篇（6）

工程規劃指標核算具備一定社會意義，因此國家也出臺了相應的法律法規，用于規范工程規劃指標核算，其中具有代表性的即是《房產測量規范》，然而即便有此規范為指導，在實際操作中，還是會出現各種各樣的問題，影響測量結果?；诖?，本文旨在探討令開放商與住房消費者均滿意的工程規劃指標核算方法，希望能為相關領域的發展做出貢獻。

1 工程規劃進行指標核算的意義

工程規劃指標核算是采集和表述工程及工程用地相關信息，利用測繪儀器、測繪方法及手段來測定工程、土地等基本狀況的工作。其意義主要表現在一下幾方面上：

首先，工程規劃指標核算是保證工程和工程用地相關信息客觀準確的制約機制和手段，也是工程權屬、工程管理中一項基礎性、前期性的工作，是工程建設的重要信息指標。它能夠有效提高工程管理的科學性、合理性及準確性，對穩定建筑市場秩序起到至關重要的作用。

其次，工程規劃指標核算是處理相關產權問題，如登記、轉移、處理糾紛等的依據。通過指標核算，我們能夠得到一個形象、準確的圖示信息，可以將產權屬界定要素清晰地表現出來，從而提供關乎產權的任何信息。

再次，指標核算結果具有法律效應，能夠為產權人提供法律方面的保護。工程規劃指標核算結果是由房產管理相關部門發證確認的，其效力受法律保障，在處理產權糾紛時，能夠最大限度地維護購房者的利益。從另一方面講，該法律效力同時能夠為處理違章建筑、違章占地等問題提供最有效的憑據。

最后，指標核算結果能對城市規劃、城市建設等多領域的工作提供重要的指導依據。工程規劃指標核算按照國家標準，對住房的環境條件、權屬狀況等做出了全面的描述。可見，工程規劃指標核算是指導城市土地資源開發及規劃建設管理等必不可少的資料之一。

2 工程規劃指標核算的方法分析

工程規劃指標核算的任務就是對工程本身及工程相關建筑物和構筑物進行測量調查和繪圖工作；對工程現場人為的、天然的荷載物進行測量調查和繪圖工作；對工程的權屬、位置、數量、質量及利用情況等進行測定、調查、繪圖等；并以此為依據，對工程測繪結果進行成本核算。目前我國工程規劃指標核算的主要方法如下：

2.1 基本方法分析

工程規劃指標核算歸根究底，還是屬于面積測算，其基本方法很多，一般按照數據來源將其分為解析法和圖解法，這里主要研究解析法。

所謂解析法，是指根據實際測量數據，如邊角關系、坐標數據等，進而求得相關面積值。面積計算方法具體包括幾何圖形法和界址點坐標法，前者適用范圍廣，主要是由于大部分房屋、用地均是由幾何圖形工程的，后者則適用于形狀復雜的面積計算。

基于其直接關乎到購房者的實際利益，中央及地方政府相繼出臺了多項相關標準及規定，如《建筑工程建筑面積計算規范》《重慶市城市規劃管理技術規定》《計容建筑面積計算規定》等文件。

2.2 當前工程規劃指標核算還存在的問題分析

（1）政府壟斷機制導致工程規劃指標核算缺乏市場競爭

雖然指標核算并不是一個新話題，但適用于工程規劃，或者說特指房地產的指標核算，還處于初級階段，并未成熟，市場尚未開放。換句話說，無論要求進行工程指標核算的是開發商還是房產購買者，所能委托的機構都是政府規定機構，這就留下了公平不再的可能，難以得到最終認可。

（2）部分指標核算人員技術水平不達標、儀器及測繪過程不合理

一方面，某些房地產測量公司下屬職員中，專業的測繪人員數量較少，測量隊伍往往只能由一位當地測繪部門員工帶頭，領導剛畢業的學生開展工作，較之完成工作，更像是在完成一項實習，這樣的組合在實際工作時，往往會出現各種測繪問題，影響最終測繪質量。另一方面，各地所采用的測繪軟硬件質量參差不齊，且尚未建立一套完整且科學合理的測算系統，所以各公司的結果往往并不一致，說服力不足。

（3）其他方面的問題

從其他方面看，目前工程規劃指標核算可能還存在諸如市場惡性競爭、市場信息不對稱、監督機制不完善等一系列問題，嚴重影響了市場的發展。

2.3 工程規劃指標核算實際測繪中存在的具體問題探討

建筑工程銷售面積之所以成為了目前行業內的重點關注話題，直接原因還是由于實際交易中存在不少計量核算不規范的情況。近年來，銷售面積一直困擾著開放商及住房購買者雙方，為了有效解決這些問題，筆者重點列出了幾點具體的測繪問題，及相應的解決方法，如下：

（1）突出墻面的面積核算

在諸多高層建筑中，獨立承重結構柱必不可少，對于該部分面積的處理，一般我們是將其計入該柱平面所在的套內建筑面積中，但考慮到該柱并非一戶專用，因此，此方法也有所不妥。所以，我們應該依照《房產測量規范》，將其分攤至整棟房屋。

（2）伸縮縫的面積核算

對于伸縮縫，由于其相對面積并不大，單獨計算通行部分并不合理，面積界定結果往往并不準確，難以有效計算，所以，筆者建議，通行伸縮縫應計算建筑面積，沒有通行的部分，則由空間全樓均分。

（3）小區的有關面積核算

由于目前的住房以小區型為主，其中的容積率、綠地率、建筑密度、車位、間距等均直接影響這小區住戶的經濟效益，故對這部分的核算應該重點研究。

首先，容積率是總建筑面積與整個項目的用地面積之比，而當對應建筑物層高大于8m后，則應對該層面積加倍計算，這主要是因為容積率反應的是居民居住的舒適度。所以對其的準確計算，還是回到了對其中建筑總面積的計算，因此房屋面積測繪還是其重點。

其次，綠地率的值主要通過綠地面積與土地面積之比得出。部分房地產開發商偷換概念，將其與綠化覆蓋率劃等號，這就直接對購房者的經濟效益造成了影響。對此，我們應該做嚴格區分：綠化覆蓋率的描述對象主要是綠化垂直投影面積的大小，且在計算綠地率時，不得計入宅旁綠地中距外墻1.5m、道路邊線1m內的綠地、地下車庫或者化糞池中的綠地等多種難以使住戶受益的綠地。

其他需要嚴格注意的重點，還包括建筑密度的計算必須包括附屬建筑物在內、住在車位配比需要嚴格按照0.8個/100m2建筑面積配備等。

3 結束語

工程規劃指標核算從方法上看，屬于測繪工作的一類；從工作內容上看，主要包括地籍測量和房產測量；從特點上看，即具備測繪工作的技術性，又具備一定的法律強制性；從價值上看，核算結果直接影響著開發商和住房消費者的經濟利益。正因為其具備如此積極的意義，我們才應該對其工作方法做更深入的研究，力求保證核算結果準確無誤。

參考文獻：

[1]朱靜.AutoCAD在房產測繪系統的應用研究[J].工程與建設，2010（03）.

[2]趙海云，王文彬，余瑩.房產面積產權屬性及其實現[J].測繪通報，2013（09）.

篇（7）

建筑工程在施工結束之后，需要進行整體上的全方位測量，測量的內容包括建筑物的形狀、高度、平面位置以及規劃界線等等，保證建筑的整體規劃和施工是符合要求的，同時這也是施工項目進行驗收審核，取得合格證的關鍵，在最后的測量結果展示上也要以直觀、簡潔的方式表為主，一旦在測量的數據中發現誤差和問題，就要第一時間進行分析探究，找出問題的根源，進而督促工程施工人員及時采取措施予以解決彌補，從而確保工程質量。

1工程竣工測量的質量標準

1．1嚴格管理測量精度

從規劃管理的角度講，竣工測量需要對平面測量和撥地測量的精度進行重點控制，最基礎的要求是平面測量的控制精度要大于撥地測量，同時根據出臺的文件規定，竣工測量圖的精度也要滿足地籍測量中界址點的測定精度要求，采用全站儀設備。首先，在布設方式上，要盡可能的采用坐標放樣形式，在全站儀設備下來布置三線導線下的復測支導線，邊的數量要控制在5條，相鄰控制點之間要進行坐標檢查，確保平面坐標茶保持在2cm之內。但是，如果采用的是GPSRTK定位技術的話，就要把測量范圍控制在基點輻射的至少4km之內，多次重復測量獲得最后結果，如果存在有流動的多個基點，就要控制好相鄰之間的距離，間隔距離在＞100m。其次，在高程控制上，要利用全站儀來布設光電測距高程導線。在具體布設過程中，要嚴格觀察在相鄰控制點之間進行高程對向觀測，以多次觀測的平均值為主，保證高程差在5cm以內;如果采用的是GPSRTK定位技術的話，就要保證高程差在4cm以內。

1．2對圖面內容進行管控

建筑工程的竣工測量圖要按照1∶500的比例尺來完整表達出基礎測繪信息，同時還要對規劃管理部門所需要的測繪信息進行采集和提供。一般來說，測繪圖面涉及的內容比較多，例如建筑名稱、面積、占地面積、層數、結構、房基、地下通道以及地下室等等。每一棟竣工的建筑物都要在圖上至少標注出兩個房角關系的坐標，并且也要把它和現有道路、規劃道路的中線和用地界線的間距標注出。如果是建筑和高壓線相鄰近，就需要對高壓線最低位置到建筑高度之間的距離進行測量，在圖上精確標注，必要的話還要畫出高壓線的具體走向;如果工程單位提供了用地邊界坐標的話，就需要在圖紙上標注出用地邊界;如果繪制小區類多個建筑組合群的測量圖時，還需要標注出建筑總面積和占地面積、綠化總面積和綠化接線以及泊車位總面積等等。

2竣工測量的質量控制對策

2．1嚴格防控可能影響到測量精度質量的因素

如果工程采用的是坐標放樣方式的話，就可以充分利用全站儀設備來布設復測導線，對于測量人員來說，要先對測量的儀器設備進行檢查，檢查的內容是保證參數設置精確合理，檢查結束之后還要對支導線的放樣邊長進行檢查，檢查的目的是確認邊長是否小于定向邊長，如果不是的話則要進行測角檢查，并且還要保證測角檢查的值和坐標反算值的差在30s以下，也可以是30s;如果竣工建筑群的位置是在城市建筑較為密集的地區，就需要重點做好方位誤差的控制工作，避免一二級公路沿線的導線在受到外力破壞時出現方位誤差，導線布設的重點也要放在短邊預防方面。

2．2做好室內環境中的測量控制工作

一般來說，如果測量的環境是在建筑室內的話，它的測量任務就主要是地坪高程測量和建筑面積測量。首先，拿地坪高程測量來說，在測量室內的地坪高程時，出于測量精度的精確無誤，就需要按照四等水準的要求來采用全站儀設備，同時還要保證測量的部位，要至少是測量兩處室內地坪高度，測量的過程中還要對測量的誤差進行檢驗審核，不能使誤差過大，這樣會影響到最終的施工，與此同時，還要在對建筑面積進行計算時，嚴格遵循《建筑面積計算規范》中的要求，并做好以下幾方面工作要點:首先，在建筑室內范圍中，不是所有的區域都需要進行面積計算的，有些部位是不需要進行面積計算的，例如過街樓等通道、建筑設備之間管道的夾層以及部分操作平臺和上料平臺等區域都是不需要進行面積計算和確認的，這些部位一般具有一定的獨立性，范圍大小也不是很固定;其次，對于建筑物內的雨罩來說，在計算時是依據在水平上投影的面積大小來進行測量的，這種計算方式也適合在沒有落地的陽臺等建筑部位。

2．3建筑室外的測量工作

建筑工程中，對于它的質量控制是包含有多個方面內容的，要實現全過程的質量控制，就必須要對整個建筑的內部施工進行控制，這就包含有對室內的和室外的質量管控。在對建筑室外部位進行測量時，測量的內容主要是對竣工建筑物的高度、與相鄰建筑物、用地和道路紅線以及綠地規劃線等的平面位置關系，對于測量人員來說，在進行測量工作之前要先對測站進行檢查，并對測量儀器的棱鏡進行偏心糾正，同時還要利用全站儀設備來對測量的角度偏心觀測和距離偏心觀測，這樣可以充分確保建筑陽角角頂位置、陰角頂點位置的測量精確性。此外，在對建筑物的高度進行測量時，還要采用鋼尺進行丈量，測量人員手持測距儀設備進行測量，也可以是免棱鏡全站儀三角高程等的測量方法，不論是何種測量方法，在進行測量時，一般是以每一個建筑物的主入口地坪為基準來進行計算的，主要的測量內容是對建筑的上檐口、屋脊以及女兒墻標高等為主，與此同時，還要對同一個建筑物的不同樓層高度、不同建筑的同一樓層高度進行校準審核，確保測量的準確無誤，把誤差控制在最小。

3總結

現代建筑行業的發展，一方面對建筑工程質量有了更高要求，另一方面也對建筑空間利用率有了更為嚴格的要求。在建筑工程的竣工測量環節，加強它的質量控制具有重要意義，不僅是建筑進行質量審核驗收和獲得驗收合格證的必要流程，而且最終的測量質量也會直接關系到工程質量，對于城市規劃建設部門來說，這些測量信息也是工程規劃實施的重要依據。工程單位在對建筑竣工進行測量時，需要嚴格控制室內和室外的測量精確度，將可能產生的誤差控制在最小，從而提高內部空間利用率，使質量控制得以全面落實。

作者:黃文后 吳志有 單位:浮梁縣規劃測繪管理處

參考文獻:

［1］呂辰．建筑工程竣工測量全過程中的質量控制［J］．房地產導刊，2014(29)．

篇（8）

Abstract: The supervision of construction project planning includes measuring test line survey and final survey in two stages, this article through the completion of the survey practice, summed up the completed construction area calculation of some common problems and solutions of the specific operation method. To engage in surveying and mapping work colleagues and provide reference for planning, supervision and approval management to create conditions, help to improve the planning approval and supervision management level and work efficiency.

Key words: completion measurement; building area calculations; field survey; quality control

中圖分類號：P25

前言

隨著城市化進程的加快，為確保城市建設工程竣工規劃驗收的質量，如實反映建設工程竣工后的平面位置，高度和形狀。竣工測量是城市規劃和建設中的一項重要工作，其好壞直接影響規劃實施監督管理的工作和城市數字化地形圖的更新。而在竣工測量的成果成圖要素中最重要又是以竣工建筑面積測算尤為重要，直接影響規劃執法的力度和建設單位巨大的經濟利益。所以必須要高度重視竣工建筑面積測算工作，為規劃驗收提供依據。

一、建筑物竣工測量的工作流程

1、竣工測量的流程示意圖

用戶委托---測量任務下達到測繪隊---外業隊進行數據采集---內業隊進行具體編輯---質檢科審查---更新入庫---提交用戶

竣工測量涵蓋了規劃測繪和基礎測繪兩個方面的信息要素采集，要求測量人員不但要具備測繪知識，而且要充分了解規劃管理的意圖，對建筑設計有一定的了解。

二、建筑物竣工測量的質量控制

隨著近些年來建筑理念的不斷發展，對建筑功能要求的不斷提高，使得建筑在外觀上越來越漂亮，在造型上越來越復雜，但這也給竣工測量工作帶來了許多的困難。如現在很多房屋主墻面外有裝飾性的柱跺或玻璃幕墻，使得外業測量時難以測到主房角點坐標。有時采集到的裝飾性柱角點坐標與主墻體上的點坐標距離很近，在繪圖時易出現錯連，導致建筑面積計算結果的較大誤差。測繪技術人員通過相片和各種資料信息，對建筑物得到直觀的認識，以便研究其圖面表示方法和面積計算方法，從而最終得到滿意的測量結果。

1外業坐標點采集的要求及問題：建筑竣工測量圖施測除用全站儀按《城市測量規范》中的城市基本地形圖的要求進行測繪外，參照城市地籍測量中對界址點的測定精度要求，另作如下技術規定：竣工建筑細部點相對于鄰近控制點的點位中誤差要求不大于5cm；竣工建筑細部點的間距中誤差要求不大于5cm；竣工建筑與鄰近地物點的間距中誤差要求不大于5cm；相對于鄰近控制點，竣工建筑測點高程中誤差不大于3cm。還應考慮使用要求，竣工測量范圍規定如下：規劃控制線向外擴5om，遇竣工建筑物相鄰為道路的以道路外邊線為邊界；竣工建筑物相鄰為建筑的將與竣工建筑物最近的建筑測完整，以使地形地貌測完整，確保更新后的地形圖內業接邊順利進行。測繪人員在現場根據房屋面積迅速判斷待測建筑物各部位是否計算建筑面積，應采集哪些房屋點坐標，應對那些坐標點進行必要的取舍。盡可能對所有的主房角坐標進行施測，舍去一些裝飾性且突出于主墻面的柱跺角點。外業測量儀器目前通常使用的是無棱鏡測邊全站儀或手執測距儀。在測量房角坐標時，可以省去了跑尺員工作的勞作，效率很高，但由于各種墻面反光不同，常出現實際測到的坐標不是欲測的墻角，而是其后方墻面上的某點。有時當儀器視線與墻面夾角較小時，測不到墻角，只能測到墻邊上某點等。象這些采集的精度較差的房角點須在后來的測繪內業作圖中省略掉。

2內業作圖的要求：地形圖測量的作業方法和技術要求應完全按照《城市測量規范》相應條款執行。首先應準確找出建筑軸線，建筑物通常是規整的圖形，如長方形，弧形等，所以房邊之間一般實際為平行關系或垂直關系，但由于施工或測量點位不準確等原因，有時造成房邊連線不完全平行或垂直，這時應根據房屋尺寸，比較各房邊之間的關系，找到一條準確的長邊連線作為主軸線，以此為基礎，然后根據采集的房角坐標點、外業工作草圖、建筑施工圖、房地分層平面圖及外業相片等資料，內業連線作圖。連線后可能發現有些采集的房角點與圖中對應點不完全重合，但應作出醒目的記號以便外業隊仔細核對后再確認。測繪人員須對建筑物從外到內、由地下室到屋頂的每一個角落進行仔細核對，通過的外業復核，消除測繪中的粗差，準確反映出建筑的實際情況，為面積計算打下良好的基礎。建筑竣工測量圖一般按1：500或1：1000比例尺，除按《城市測量規范》要求測量的常規內容外，還需采集規劃所需信息，內容包括：竣工建筑的占地范圍、名稱、結構、層數、房基標高、房檐標高、房頂標高、層高、建筑物下通道位置及凈空高、竣工建筑邊長、建筑面積和建筑占地面積、地下室范圍及高度；每棟竣工建筑物在適當位置注記兩個以上有相連關系的房角坐標，并附成果表；竣工建筑與相鄰建筑物、構筑物、現狀道路(或規劃道路)中線及用地界線的間距；建筑物規劃圖上有要求的與相鄰主要管線的間距；當竣工建筑緊鄰高壓線，或高壓線在竣工建筑上空經過時，測出高壓線走向及在竣工建筑上空或與竣工建筑相鄰段最低處的高度。當測繪多棟竣工建筑時，還應有建筑占地總面積，建筑總面積，綠化界線、綠化總面積，泊車位總面積等。

3質量檢查應注意：竣工測量圖是規劃實施監督管理的依據，具有一定的法律意義。因此就要求竣工測量成果的錯誤率為零，外業數據采集、內業數據處理以及質量檢查都必須準確、細致。在質量檢查方面，竣工測量圖紙要經過作業隊和質檢科的質量檢查，并且由質檢科根據竣工工程的復雜情況組織人員進行單項工程外業情況的抽查，對竣工測量成果進行質量評定和監督，找出問題加以分析。

二、面積測算

對建筑物面積計算可采用各種軟件或程序，通過對建筑物縱剖、橫剖、縱剖與橫剖相結合等方法分解計算面積然后匯總，不要遺漏或重復計算面積。另外可應根據建筑報建審批資料(建筑紅線定位冊，建筑核位紅線圖等)，在竣工圖中標明各種不同功能部分(架空層、設備轉換層、斜面屋頂、商業用房、公共建筑、物業管理用房、地下室等)的建筑面積。這樣分類表示面積，可以方便規劃管理人員審核該建設項目的容積率、綠化率等技術指標，判斷竣工建筑是否存在違規現象，以及違規建設的部位和違規的程度，并對違規建設行為作出正確的處理意見。

三、竣工測量技術的重要性

篇（9）

隨著我國加入世界貿易組織（WTO），我國經濟日益融入全球市場，行業壁壘逐漸下降。建筑市場將進一步對外開放，國外建筑業和投資項目越來越多地進入國內市場。2003年國家了《建筑工程工程量清單計價規范》（GB 50500―2003以下簡稱：“清單計價規范”），就是為了與國際慣例逐漸接軌，適應加入世界貿易組織（WTO）的需要，同時要求2003年7月1日執行“清單計價規范”。目前，很多國外企業以及國內企業，其招投標所采用的正是現行的國家“清單計價規范”，這是入世的要求。迫切需求與“清單計價規范”配套的消耗量定額。

現在簡單談一下建筑工程消耗量定額的概念、作用、特征、分類及與舊定額的差別。

一、概念

建筑工程消耗定額，是指在正常的施工條件下，為了完成質量合格的單位建筑工程產品，所必須消耗的人工、材料（或構配件）、機械臺班的數量標準。

二、作用

建筑工程消耗定額，在我國工程建設中具有十分重要的地位和作用，主要表現在以下幾個方面：

1．是總結先進生產方法的手段。

2．是確定工程造成的依據和評價設計方案經濟合理性的尺度。

3．是施工企業編制工程計劃，組織和管理施工的重要依據。

4．是施工企業和項目都實行經濟責任制的重要依據。

此外，建筑工程消耗量定額還有利于建筑市場公平競爭，有利于完善市場的信息系統，既是投資決策依據又是價格決策依據，具有節約社會勞動和提高生產效率的作用。

三、特征

1．科學性

建筑工程消耗量定額是應用科學的方法，在認真研究客觀規律的基礎上，通過長期觀察、測定、總結生產實踐和廣泛收集資料的基礎上制定的，具有科學性。

2．系統性

定額各項目之間都存在著有機的聯系，相互協調，相互補充。

3．時效性

消耗量定額反映了一定時期內的生產技術與管理水平。隨著生產力水平的不斷發展，工人的勞動生產率和技術裝備水平會不斷地提高，各種資源的消耗量也會有所下降。因此，必須及時地、不斷地修改與調整定額，以保持其與實際生產力水平相一致。

4．指導性

定額的指導性，是指地區定額具有一定的指導作用。地區定額體現了一定時期內該地區平均的生產力水平，是確定建筑產品地區平均價格的重要依據，具有適用性和指導性。

四、分類

1．按生產要素分

生產活動包括勞動者、勞動手段、勞動對象三個不可缺少的要素。勞動者是指生產活動中各專業工種的工人，勞動手段是指使用的生產工具和機械設備，勞動對象是指原材料、半成品和構配件。按照這三要素分類可分為勞動定額、機械臺班消耗定額、材料消耗定額。

2．按專業分類

按專業分類，可分為：建筑工程消耗量定額、裝飾裝修工程消耗量定額、安裝工程消耗量定額、市政工程消耗量定額、園林綠化工程消耗量定額。建筑工程消耗量定額是指建筑工程人工、材料及機械的消耗量標準；裝飾裝修工程消耗量定額是指建筑裝飾裝修工程人工、材料及機械的消耗量標準；安裝工程消耗量定額是指安裝工程人工、材料及機械的消耗量標準；市政工程消耗量定額是指市政工程人工、材料及機械的消耗量標準；園林綠化工程消耗量定額是指園林綠化工程人工、材料及機械的消耗量標準。

3．按編制單位及使用范圍分類

建筑工程消耗量定額按編制單位及使用范圍分類有：全國消耗量定額、地區消耗量定額及企業消耗量定額。全國消耗量定額是指國家主管部門編制，作為各地區編制消耗量定額依據的消耗量定額，如《全國統一建筑工程基礎定額》、《全國統一建筑裝飾裝修工程消耗量定額》；地區消耗量定額是指由地區建設行政主管部門根據合理的施工組織設計，按照正常施工條件下制定的，生產分項工程合格單位產品所需人工、材料、機械臺班的社會平均消耗定額，它是編制投標控制價或標底的依據，在施工企業沒有本企業定額的情況下也可以作為投標的參考依據；企業消耗量定額是指施工企業根據本企業的施工技術和管理水平，以及有關工程造價資料制定的，供本企業內部管理及投標使用的人工、材料和機械消耗量定額。

五、與舊定額的差別

1．建筑面積的計算不一樣，新的建筑裝飾裝修工程消耗量定額的建筑面積計算必須按建設部2005年4月15日第326號公告《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353―2005）規定執行。

2．機械挖運土方，舊定額為汽車運輸5公里起步，現消耗量定額改為不同的裝載機械配備不同的自卸汽車，以1公里起步每增加1公里進行調整。

3．垂直運輸工程原“98定額”是包含在各有關定額子目中，現消耗量定額則把其單列出作為非實體的措施項目，建筑物的垂直運輸費按建筑面積套定額計算。

4．腳手架工程分為建筑工程腳手架和裝飾裝修工程腳手架，但裝飾裝修工程腳手架必須是單獨裝飾裝修時才能采用，否則乃按建筑工程消耗量定額執行。

5．鋼筋混凝土工程變化較大，原“98定額”中鋼筋混凝土工程包括了模板、混凝土、和鋼筋，現在消耗量定額將其分為：（1）模板作為一個非實體性的措施項目工程分項單列，進行工程量計算。（2）鋼筋新舊定額的計算方式基本一致，但消耗量定額是套用定額直接計算，而不是鋼筋調整。（3）混凝土，將混凝土拌制和澆搗劃分出來，拌制的工程量既是澆搗的工程量加澆搗、運輸等各種損耗，在工程計價軟件中自動完成。

6．高層建筑增加費即建筑物超高增加費，該費用的計算方式變化較大，改變了“98定額”按建筑面積計算的方法?，F消耗量定額計算其工程量則是按：建筑物±0.00以上，扣除垂直運輸、各項腳手架、定額中的水平運輸子目、各類構件的水平運輸機械以外的全部工程項目的人工費和機械費乘以降效率。

7．建筑物超高加壓水泵問題，原“98定額”是在高層建筑增加費中綜合考慮，現消耗量定額則將其單列出來，按建筑面積計算。

8．材料二次搬運費，原“98定額”是在費率中綜合考慮，現消耗量定額則將其單列出來，根據實際情況參照使用。

9．裝飾裝修消耗量定額中增加了成品保護分項工程，實際施工中未進行覆蓋保護裝飾面的，不得計算成品保護費。

10．國家《清單計價規范》將降水、排水、廠區、生活區道路、車間鐵路、停車坪、球場、地坪等列為市政工程的項目，室外鋪裝列為園林綠化定額，本建筑工程消耗量定額不再包含該部分內容。

消耗量定額的實施，是建立了一個適應市場經濟的工程造價的計價方法，創造了一個與國際慣例接軌的市場競爭環境，提高了建設各方主體參與國際化競爭的能力，有利于對外開放和交流，有利于在復雜激烈的競爭中站住腳和發展好。

參考文獻：

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城市建筑工程規劃竣工測量是對已經施工完成的建筑項目進行規劃審核，對工程中的各種建筑物進行測量驗收，并進行分析比較，根據工程的各項標準以及測量的依據，為工程驗收提供質量評定依據。在測量時，數據必須精確無誤，為竣工驗收提供可靠的信息依據，保證工程項目可以安全的投入使用及規劃的符合性。

一、測量內容

城市建筑工程規劃竣工測量可以分為外業測量數據采集和室內分析比較及室內數據處理。室外測量主要是對相關資料數據進行測量采集以及按照工程圖對工程地形進行測量。而室內分析比較主要是在室外測量的基礎上，對外業采集的數據進行處理分析，以形成竣工測量報告。

具體的內容主要有對工程地形竣工的測量的資料收集工作、平面空控制測量、高程控制測量、竣工地形測量、地下管線測量、竣工建筑面積測量、建筑三維模型制作。

建筑物的整體平面位置測量、室內±0高程測量、室外房角高程測量、與竣工建筑相關的地下管線測量、周邊關系測量、綠化及附屬設施測量、永久性的圍墻測量、對規劃信息有直接影響，應作重點編輯處理，最后編寫測量報告說明書。

二、測量的要求

1.測量資料的收集

在測量前應該收集各種資料包括：工程規劃資料、建設工程規劃許可文件、工程總平面圖、工程施工圖、放線資料、建筑周圍地形圖、所有建筑平面圖、技術說明資料、測量控制點、管道施工圖以及線路圖等。對這些資料收集完成后，分析整理收集的資料及數據，結合規劃竣工測量的目的和意義作出具體的測量數據采集計劃或技術工藝流程，對大型工程需進行專業設計。

2.平面控制測量

進行竣工測量前需進控制測量，包括平面控制及高程控制。平面控制測量一般在城市基礎控制網上進行圖根控制加密布設，其次是在高等級施工控制網上進行加密布設圖根控制。以此作為竣工測量的依據。測量方法目前主要有附合圖根導線和GPS RTK兩種方法。

竣工測量的精度要求與大比例尺地形圖測量一致，主要采用的現行國家規范《工程測量規范》。根據規范，圖根點平面位置精度為其點位相對于上級接測控制點的點位中誤差小于等于圖上±0.1mm。對測圖比例為1：500的竣工地形圖，則圖根控制點平面點位中誤差為±5cm。以2倍中極限中誤差為測量絕對差，極限差值為±10cm。

平面控制點密度以滿足竣工地形圖測量要求為主。

3.高程控制測量

高程控制測量要求在城市四等及以上高程點進行接測。一般水準線路應沿圖根導線線路進行控制或者接測到圖根導線起點以三角高程形式進行傳遞高程。形成附合圖根三角高程水準。根據國家《工程測量規范》，圖根點高程測量精度是其中誤差不應超過±0.1倍基本等高距。對測圖比例為1：500的竣工地形圖，則圖根控制點高程精度為高程中誤差±5cm。以2倍中極限中誤差為測量極限差值為±10cm。

4.竣工地形測量

完成平面控制測量及高程控制測量后，即進行竣工地形圖測量。

建筑工程竣工重點是竣工建筑物及其周邊關系建構筑物的角點、拐點及懸空投影，其次是各種地下管線井。其次是竣工建筑周邊道路交通要素細部點，它們平面測量精度及高程精度決定建筑竣工測量的最終數學精度。

根據國家《工程測量規范》，1：500地形圖，一般地物點平面位置點位中誤差（相對于圖根控制測圖點）不超過圖上±0.6mm，即不超過±30cm，以2倍中極限中誤差為測量絕對差，極限差值為±60cm。具體不應超過下表規定：

竣工建構筑物高程測量中誤差以不超過1/3基本等高距，則其中誤差應為0.16m。

對細部坐標點的點位中誤差及高程中誤差則要求高很多。一般對竣工的主要建筑和對規劃四至關系密切相關的建筑物角點應按細部坐標點的精度要求進行測量。具體不應超過下表的規定：

由上面二表可以看出，坐標點與一般地物點的測量要求相差極大。

5.地下管線竣工

地下管線竣工測量是竣工測量的重要內容之一。地下管線主要包括為建設工程配套安裝的電力管線、通訊管線、給排水管線、燃氣管線等類型。地下管線同樣是規劃要素之一。因此竣工測量資料同樣是各種竣工驗收的必備資料。

地下管線竣工測量適用《城市地下管線探測技術規程》的要求。其質量要求主要有探查工作質量及測量工作質量兩方面。其精度包括探查精度和測量精度兩方面。根據《城市地下管線探測技術規程》的要求，地下管線隱蔽管線點的探測精度：平面位置限差：0.1h； 埋深限差：0.15h。單位為cm。（式中h為地下管線中心埋深）

明顯管線點實地量測量埋深中誤誤碼差不得超過±5cm。

地下管線點測繪精度：平面位置中誤差不得超過±5cm。高程中誤差不得超過±3cm。

6.建筑面積測量

建筑面積測量遵循《建筑工程建筑面積計算規范》。面積計算與否、面積如何計算均與四大條件相關：（1）利用條件，即設計利用與否；（2）頂蓋條件，即有無永久性頂蓋；（3）圍護條件，即有無圍護結構；（4）空高條件，即建筑物空間高度（層高或凈高）。凈高僅針對坡屋頂式的建筑，如單層建筑坡屋頂、多層建筑坡屋頂、場館看臺下等。層高卻是針對平頂式的建筑。

7.建筑三維模型制作

建筑三維模型制作主要采用野外測量、內業數據處理各要素相互間的幾何拓撲關系。

三、竣工測量作業程序

1.建設單位委托任務

根據《中華人民共和國測繪法》的相關規定，竣工測量的任務是由開發建設單位委托具有相應測繪級別和資質的測繪單位進行。不具備相應測量繪資質的測量繪單位或者個人均不得接受相應級別規定的測繪任務。以確保測繪成果的質量，維護測繪行業的良性競爭。

2.資料收集、編制測繪方案

具有相應資質的測繪單位接受建設方的測繪委托后，首先進行資料準備工作，并詳細分析收集的資料種類，質量狀態，確認所收集資料的精度及可用性。根據收集的資料的情況，結合測繪現場的具體自然地理、交通情況及測量量工期，確定測繪方案，必要時進行方案設計或技術設計，確定相應的工藝流程、技術路線、各項精度指標、質量控制及檢查驗收、資料成果提交等各項技術要求。

3.控制測量的實施

根據收集的資料及測繪方案設計，進行外業測量繪的實施工作?？刂茰y量主要過程包括的選點、觀測、記錄、自檢、計算、檢查。竣工測量的控制可采用圖根導線作為平面控制，圖根控制應滿足《工程測量規范》相關要求。其中主要包括圖根導線的線路全長、相對閉合差、測角中誤差、方位角閉合差等主要技術要求。圖根高程控制可采用圖根水準或圖根電磁波測距三角高程測量兩種方法。其中目前最常用的是后者。

控制測量的成果必須由生產部門的質量檢查人員檢查合格后才能提交下步工序使用?？刂撇荚O完畢后，進行竣工地形測量及地下管線測量工作。

4.竣工地形測量實施

竣工地形測量外業主要任務是采集相關測量數據，主要要素包括竣工工程相關的地形、建構筑物及附屬設施、園林綠化、道路交通及管線工程等。測繪方法主要有平板測圖法、紙質地圖數字化掃描成圖法、全站儀測圖法、GPS RTK測圖法、全野外數據采集測圖法等。目前采用較多是全站儀測圖法、全野外數據集集測圖法?，F在重點對后者進行分析。全野外數據采集配備的外業測量儀器主要有全站儀、掌上電腦或筆記本電腦，利用傳輸線或藍牙傳輸法進行數據傳輸。掌上電腦收到數據信息后及時進行測量數據的連線、編輯等簡單及時的數據處理工作。回到內業后將掌上電腦數據傳輸到計算機上，通過相應的數據預處理軟件對數據進行預處理及數據格式的轉換工作。經過數據編輯處理、幾何圖形編輯、測量要素的分層、分類處理，同時對各種元素的屬性信息輸入處理，必要時還應進行屬性編輯工作。經過上述技術處理的數據后應進行數據的接邊工作，接邊包括數據信息接邊及屬性信息的接邊處理。最后進行分幅裁切用于對外提交及歸檔備查。

5.地下管線探查測量工作

地下管線探查測量工作是一個非常專業的工作。包括探查和測量兩部分工作。針對探查儀器的不同，主要采用電磁感應法、工頻法、直接法、夾鉗法等方法進行探查。不管采用什么方法，均遵循“從已知到未知，從簡單到復雜，先主管后支管”的指導思想。工作程序主要包括實地調查、地下管線探查、地下管線點測量數據采集、數據輸入、數據處理、數據編輯、編繪成圖、地下管線成果輸出、質量檢查等工作。

6.建筑面積竣工測量工作

根據《建筑工程建筑面積計算規范》，除特殊情況外，一般情況下按如下規則進行面積計算和判斷面積計算：

（1）設計不利用或沒有永久性頂蓋的建筑，一定不計面積。

（2）設計利用、有永久性頂蓋的建筑，必計面積。

（3）設計利用、有永久性頂蓋、有全圍護結構、層高≥2.2m或凈高>2.1m，如果以上四個條件同時滿足，計算全面積。

（4）計算半面積只有如下兩種情況：

①設計利用、有永久性頂蓋、有全圍護結構、層高

②設計利用、有永久性頂蓋、無圍護結構、層高≥2.2m或凈高>2.1m，如果以上四個條件同時滿足，計算半面積。

上述凈高僅對坡屋項房屋空間結構而言，而層高是針對平屋頂或平屋面空間。

7.三維建筑模型建立

三維建筑模型建立的主要工序包括準備資料、數據采集、屬性錄入、模型制作等工序。

四、竣工測量的質量控制

1.“兩級檢查，一級驗收”制

在竣工測量時，為保證測量數據及圖表的可靠性和準確性，還要對工程的整體質量進行控制。根據相關規范規定，應嚴格控制進行“兩級檢查，一級驗收”制度。即生產部門的過程檢查，測繪單位質量管理部門的成果最終檢查。對于大型竣工測量工程還應提交具有測繪質量檢驗資質的第三方單位驗收檢查審核。

質量過程控制工作主要包含外業操作的過程控制及內業數據編輯處理過程控制。測量人員應嚴格依據相應的現行國家規范《城市測量規范》及《工程測量規范》標準進行操作，確保測量區域的地表情況全面、準確、細致的反應到地形圖中，做到測繪數據無差錯、數據無漏測、操作規范等。外業進行竣工的測量時，可以采用便攜式計算機及掌上電腦記錄貯存測得的數據資料，也可采用全站儀的內存記錄碎部點的三維坐標數據，然后將數據傳輸到計算機，采用相應的軟件轉化成計算機可以處理的數據，進而數據編輯，生成圖形，數據接邊及圖幅裁切；提交質量檢查人員對測繪工作過程及數據檢查，確保獲取數據資料過程及數字地形成果準確性。

2.過程檢查

由質量檢查人員把通過過程檢查、數據成果進行內業全數檢查及外業實地測量檢查或巡視對圖檢查，從而保證地形圖圖形數據及屬性數據質量。對檢查出質量問題的地形圖，質量檢測人員填寫檢查記錄，提出整改意見，交回生產作業部門或作業人員限期整改；對整改后的地形圖由檢查人員檢查整改情況，并作好記錄及簽署，并編寫檢查報告，同成果數據一并歸檔。

3.成果數據最終檢查

成果數據最終檢查指的是在測量工作中，對經過生產部門質量檢查人員的過程檢查后取得的測量成果，由測繪作業單位的質量技術管理部門（如總工辦）進行的成果數據檢查。主要檢查生產部門執行事前的項目設計或者技術設計的執行情況。檢查生產部門的生產過程中的質量記錄，操作過程中產生的記錄，使用的參數是否正確，同時還應檢查生產部門檢查人員的過程檢查報告，檢查數量及質量是否符合相關規定等。此外，成果最終檢查還應根據相關規范規定進行外業抽樣檢查。抽樣檢查的樣本要符合相關規定。經過內外業檢查，編寫成果最終檢查的檢查報告，對成果作質量評定，確定質量等級。最終檢查報告同測量成果一并歸檔。同時對檢查的質量問題提出整改意見，退回生產部門進行整改。

4.成果驗收

針對大型竣工測量工程應提交具有質量鑒定資質的單位進行驗收。以確定質量等級，并出具質量鑒定報告。

五、竣工測量報告

在竣工測量工作完成后，要編寫檢查報告、技術總結、竣工測量報告。

六、總結

綜上所述，在進行城市規劃工程竣工測量時必須確保測量的準確性，依據測量的標準對建筑物進行全面的測量，利用先進的測量儀器，準確合理的對竣工工程進行測量，并做好數據記錄，保證測量的質量水平，必須達到合格的標準。在竣工工程測量完成后，由相關人員編寫具體的測量報告以及質量評定報告，并由相關人員進行審核，為城市規劃提供數據參考依據。在進行測量時，一定要選用專業的測量人員進行測量，確保數據的準確性，所以建立一支專業的竣工測量隊伍更有利于建筑工程的順利實施。

參考文獻：

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[2]劉濤.探討城市建筑規劃竣工測量實施方法[J].城市建設理論研究，2013（4）

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[4]《城市測量規范》及《工程測量規范》

[5] 注冊測繪師資格考試輔導教材《測繪綜合能力》。2012年測繪出版社。

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中圖分類號:TU2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)08(a)-0070-01

建設工程規劃竣工測量(以下簡稱“竣工測量”)是指對建筑物及其附屬構筑設施竣工后的形狀、大小、位置及屬性等進行測定、采集、表述以及對獲取的數據、信息進行處理加工的一項測繪技術活動。

《中華人民共和國城鄉規劃法》、《成都市城鄉規劃條例》規定:建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料。未取得建設工程規劃合格證的,有關部門不得予以竣工驗收備案和房屋所有權登記。建設工程竣工測量成果作為規劃行政部門開展規劃竣工驗收的重要依據,不僅影響測繪部門掌握現狀地理信息的正確性,更直接關系到規劃管理部門對規劃的審批和監督。

1 竣工測量過程技術控制

1.1 技術依據

主要采用《城市測量規范》、《建筑工程建筑面積計算規范》、《1∶500、1∶1000、1∶2000地形圖圖式》、《全球定位系統(GPS)測量規范》、《測繪成果質量檢查與驗收》、《成都市規劃管理技術規定》以及規劃審批的建筑總平圖等作為竣工測量的技術依據。

1.2 工作流程

竣工測量工作分為4個階段:準備工作、外業采集、內業處理、成果檢審。各個工作階段應緊密銜接,逐步推進。各階段之間關系,如圖1所示。

1.3 工作內容

竣工測量主要內容為基礎地理信息要素、規劃審批要素及其他要素。

1.3.1 基礎地理信息要素

主要包括:建筑物平面圖形、建(構)筑物外輪廓的拐點及懸挑部分的投影點、地下建筑物,內部道路平面位置及寬度、市政配套設施等。

1.3.2 規劃審批要素

主要包括:(1)現狀界址測量與規劃控制線測量。(2)建筑物高度測量。(3)建筑物距離測量。(4)建筑基底面積測算(核算建筑密度)。(5)建筑面積測算(核算容積率)。(6)停車場測量。(7)綠地測量(核算綠地率)。(8)其他必須落實的規劃要素測量。

1.3.3 其他要素

相關法律法規、規劃建設管理部門規定和限制的其他要素。

1.4 精度要求

綜合各方因素,對不同類型地物要素適用不同的精度。將地物分成主要地物,次要地物。具體精度指標如下:(1)主要地物點點位精度相對于臨近控制點點位中誤差≤±5cm。(2)主要地物點之間的間距中誤差≤±5cm。(3)竣工建筑室內外地坪高程注記點相對于臨近控制點的高程中誤差≤±5cm。(4)建筑層高測量中誤差≤±3cm,建筑總高測量中誤差≤±10cm。(5)次要地物點的測量精度介于主要地物與《1∶500、1∶1000、1∶2000數字地形測量規范》中規定的1∶500比例尺地形圖測量精度之間。

1.5 作業手段

竣工測量一般采用全野外數字化測圖,比例尺一般為1∶500或1∶1000。圖根導線的布設采用GPS-RTK技術,圖根控制測量和細部點數據采集一般采用TOPCON全站儀。地物間距采用紅外線測距儀或50m鋼尺。觀測數據保存在全站儀內存中,通過內存卡或數據通訊傳輸到計算機進行內業數據編繪,內業數據處理采用AutoCAD軟件及其二次開發功能。

2 規劃關鍵要素測繪技術控制

2.1 建筑高度測量

計算標準:建筑平屋頂應按建筑物室外地面至其女兒墻頂點(高層民用建筑至屋面面層)的高度計算,坡屋頂應按建筑物室外地面至其屋檐和屋脊的平均高度計算。以下突出物不計入建筑高度:局部突出屋面的輔助用房占屋頂平面面積不超過1/4者,突出屋面的裝飾構件、通訊設施、空調冷卻塔等設備。

2.2 建筑基底面積測量

建筑基底面積是指建筑物接觸地面的自然層建筑物外墻或結構水平投影面積。獨立的建筑,按外墻墻體的水平面積計算;室外有頂蓋、有立柱的走廊、門廳等按立柱外邊線水平面積計算。高于室外地坪大于4m的懸挑不落地的陽臺、過道等,均不計算建筑基底面積。

2.3 建筑面積測量

建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的水平投影面積。具備有上蓋,結構牢固,層高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑,包括陽臺、地下室、室外樓梯等。以下建筑面積不計入容積率:地下室及半地下室各類建筑面積;給城市提供公共開放空間的建筑面積;設備管道層。

3 竣工測量成果編繪技術控制

3.1 繪制建設工程竣工項目總平面圖

竣工項目總平圖上除表示常規地形要素外,還應標示規劃管理部門需要的各類城市規劃控制線的準確位置,并對一些特別情況應作文字性備注說明?？⒐た偲綀D應清晰、簡潔、明了。

3.2 編制建筑工程竣工測量成果報告書

測量成果報告書是整個竣工測量數據的載體,應記載詳細,數據真實,圖表清晰。包括:(1)項目概況。(2)實測間距、平面尺寸表與附圖。(3)實測綠化面積表。(4)實測建筑高程成果表。(5)實測機動車停車位統計表。(6)實測道路面積圖與統計表。(7)實測建筑密度核算成果表。(8)實測建筑密度檢測圖。(9)管線點成果表。(10)建筑項目規劃竣工測量技術報告。

4 結語

本文結合成都市規劃竣工驗收規定,對建筑工程竣工測量技術作了一些探討。嚴格依照竣工測量技術規定,把控好每一個環節的質量,為規劃管理部門提供真實可靠的驗收依據,從而對房地產市場規范化起到積極的推動作用。