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關鍵詞房產(chǎn)項目投資分析風險控制房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢

隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風險。對房地產(chǎn)投資風險的研究也成為理論界和實業(yè)界面臨的重要課題。

一、房地產(chǎn)投資風險的含義

1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風險與保險的經(jīng)濟理論》中給出了最初的風險定義：“風險是關于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強調(diào)的是不確定性和客觀性的風險特點。根據(jù)相關的風險理論研究，一般定義為：也即是人們對未來的行為不確定性，從而導致最終后果與之前所預定的目標發(fā)生的負偏離。用通俗的話來講，風險就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項目的投資風險既是在房地產(chǎn)項目投資過程中所引起的損失產(chǎn)生的相關不確定性。客觀世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個房地產(chǎn)投資項目都存在一定的風險和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項目投資風險主要來自獲取信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

二、房地產(chǎn)投資風險的細分及識別

為了保證房地產(chǎn)風險分析的最終質(zhì)量，我們有必要對房地產(chǎn)投資過程中的每個可能存在的風險因素進行綜合科學的細分與辨識，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風險的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預防措施或相關對策從而減少風險和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風險因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。

（一）自然風險，即是因一些自然因素的不確定性，從而對房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營過程帶來或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商帶來的經(jīng)濟損失。這些風險是人們對自然力無法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導致的。我們通常所說的自然風險主要包括：洪水、火災、地震、滑坡、風暴以及施工現(xiàn)場的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風險發(fā)生幾率比較小，但風險

一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來非常嚴重的危害。針對這些自然風險的防范，開發(fā)商往往通過利用投保來避免或減少相應損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能對該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。

（二）政治風險，既由于國家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品經(jīng)營者與交換者帶來的不同形式的經(jīng)濟利益損失。它通常會給房地產(chǎn)投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會減少土地的供給，也將直接導致開發(fā)成本的增加；再譬如國家相關稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對房地產(chǎn)投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關政策的更改或變化而帶來的相應風險最能影響房地產(chǎn)市場效益的變化。尤其是市場環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風險對房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產(chǎn)市場還有待加強和進一步完善。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資商必須密切關注房地產(chǎn)政策局勢的相關變化趨勢，以便及時順應發(fā)展趨勢對可能引發(fā)的風險進行及時處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風險，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵的、有稅收優(yōu)惠政策的項目實施投資。

（三）經(jīng)濟風險，由于經(jīng)濟形勢變化而引起的且對于市場需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟的滑坡對整個物業(yè)市場的影響，或許是因經(jīng)濟的發(fā)展對某一類型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關影響。等這一系列與經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟環(huán)境息息相關的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會對房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。常見的經(jīng)濟風險包括：財務風險、融資風險、市場供求風險、工程招投標風險、地價風險、國民現(xiàn)存經(jīng)濟狀況發(fā)生變化的風險等。

（四）技術(shù)風險，這種技術(shù)風險就是指因科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商的損失。如：因市場科技的進步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關威脅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷投資來進行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟損失。常見的技術(shù)風險包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設備故障或損壞、施工事故、建筑計算失誤或設計變動、建筑的相關生產(chǎn)力因素短缺、信用等風險因素。

（五）社會風險，通常指因人文社會環(huán)境因素的不斷變化對房地產(chǎn)市場帶來的相關影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)

營和生產(chǎn)的投資者帶來了相應的損失。通常如一些社會治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預、城市規(guī)劃、文物保護等都會給房地產(chǎn)商品帶來社會性的風險。

（六）國際風險，主要是指因國際經(jīng)濟環(huán)境的相應變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟活動帶來的影響，這種風險對整個社會所有經(jīng)濟都會有很大的影響。對房地產(chǎn)商品來說，通常說的國際風險包括：國際投資環(huán)境風險、國家風險、貨幣匯率變化風險、國際經(jīng)營風險、國際貨幣利率變化帶來的風險等等。

（七）內(nèi)部管理和決策風險，通常指因房地產(chǎn)開發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營管理的過程不完善而導致與預期收入水平不相符以及預期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風險，通常所說的內(nèi)部管理和決策風險有：投資地點、投資方式、投資類型的選擇風險以及人、物、財組織管理的風險等等。

有上可知，引起房地產(chǎn)投資過程中發(fā)生風險的因素比較多，且?guī)淼膰乐睾蠊潭纫卜浅ｅ漠悺Ｈ绻诜康禺a(chǎn)投資時，忽略或完全不考慮這些主要風險因素，那風險分析必定失去了它應有的價值和意義。但如果把每個風險因素都包羅萬象的加以考慮，也勢必會導致問題的復雜性，不但不現(xiàn)實而且也不恰當。房地產(chǎn)投資風險分析以合理科學的縮小風險因素的不確定性為主要目標，通過尋找影響房地產(chǎn)投資風險的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學恰當?shù)娘L險對策。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風險的防范對策

房地產(chǎn)的開發(fā)風險防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟損失發(fā)生之前，通過采取各種預防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經(jīng)濟損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟損失發(fā)生之后，通過采取相應的補救措施，進行及時補償，也即是我們常說的事后控制。

（一）投資風險回避。投資風險回避既房地產(chǎn)投資者在對房地產(chǎn)投資風險進行具體分析和識別以后，發(fā)現(xiàn)若對某項房地產(chǎn)活動進行投資將會帶來經(jīng)濟利益風險的損失時，通過事前控制手段，改變原有的行為方式或事先避開風險源地，采用拒絕實施或主動放棄這些將會導致風險損失存在的相應投資活動，事前消除房產(chǎn)投資風險隱患。

（二）投資風險減輕。投資風險減輕是通過降低房地產(chǎn)風險的可能性或減少風險后果的不利影響。通過對已知的風險、不可預測風險或可預測風險的預測，項目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風險。

（三）投資風險預防。風險預防是投資者在房地產(chǎn)風險發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風險損失的各項風險因素，實現(xiàn)降低風險損失發(fā)生的概率，同時起到減小風險損失程度的作用。風險防范的對象一般有：自然災害、社會風險和政策風險，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險防范策略中，應以經(jīng)濟風險作為控制的中心，把政治和社會風險作為預測的重點，把自然風險作為災后緩解的主要對象。

（四）投資風險轉(zhuǎn)移風險轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開發(fā)過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔或不愿承擔的風險的后果連同對風險應付的權(quán)力和責任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風險轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購買房地產(chǎn)保險轉(zhuǎn)移和項目資金證券化轉(zhuǎn)移等。

（五）投資風險分散與組合：風險分散。房地產(chǎn)投資分

散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。風險組合。風險組合投資是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。

（六）投資風險自留：當采取其他風險規(guī)避方法的費用超過風險事件造成的損失數(shù)額時，可采用自留風險的方法。風險自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財力來負擔未來可能的風險損失。風險自留包括自我承擔風險和自我保險風險。

四、小結(jié)

綜上所述，投資者在對房地產(chǎn)投資的風險分析和管理時，應該同時從主觀以及客觀兩方面同時采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風險。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強烈的風險意識，從多層不同角度對風險問題進行總體把握。客觀上，投資者還必須對當前今后國內(nèi)、國際上經(jīng)濟形勢、政治、社會發(fā)展趨勢以及國家地方政策進行全盤了解，并以此為基礎，對投資設計方案進行定量的數(shù)據(jù)測算分析，獲得較準確的經(jīng)濟測算結(jié)果；此外，投資者還應充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎設施現(xiàn)狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢，理性的判斷該類房地產(chǎn)市場供求情況并進行科學的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。

總之，房地產(chǎn)投資項目分析是一項非常復雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實的理論功底更需要社會經(jīng)濟現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實可行的項目決策。

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（一）高投資量和高成本性

在泡沫經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)、石油、股票三大行業(yè)的總價值超過了20萬億美元，占全球GDP的二分之一，這是經(jīng)濟發(fā)展過程中所占比例最大的時期。這足以說明房地產(chǎn)行業(yè)的投資量是巨大的，是一個資金高度密集的行業(yè)。投資巨大，房價高會帶來一系列的經(jīng)濟問題，如儲蓄率過低，負債過高等。土地開發(fā)成本高、房屋建筑成本高、及其相關開發(fā)費用高是導致房地產(chǎn)行業(yè)高投資的本質(zhì)原因。

（二）回收期長和長周期性

房地產(chǎn)投資是整個房屋開發(fā)、建立、出售的過程，其本身周期長，2006年是房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時期，政府政策變更、銀行貸款利息上升。導致開發(fā)商流動資金缺乏，延誤工期，投資者的回收周期也隨之變長。

二、風險類型

（一）利率風險

利率的變化會影響房地產(chǎn)投資的收益，利率上升會使成本增加，導致房屋的售價上升，消費者購買欲望降低，會形成一個嚴重的經(jīng)濟問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本上升，而市場需求降低，加大了房地產(chǎn)投資的風險系數(shù)。

（二）購買力風險

由于物價總水平上升，導致人們生活消費上漲，用于房屋購買方面的資金減少，對高消費的奢侈品購買能力下降。這也是一種需求風險，在收入水平?jīng)]有變化的情況下，大多數(shù)人面對這樣的情況會選擇住原有的房屋，減少自己的經(jīng)濟壓力，房屋銷售量減少，而且房屋的維護也需要資金，這對投資者是一個很大的挑戰(zhàn)。

（三）市場競爭風險

市場發(fā)展過程中有一段飽和期，在這段時間里，同行的競爭巨增，開發(fā)商為了拉長房屋的銷售期，只能選擇縮短工期，然而這必將導致成本上漲。房地產(chǎn)市場供應量太大，而市場需求沒有增長，這樣一來，市場營銷就會更加的激烈，最終使房地產(chǎn)開發(fā)商成本上漲。這一分析主要是因為投資者沒有做好充分的市場調(diào)查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然風險

開發(fā)商在開發(fā)土地時，前期的勘測工作可能存在漏洞導致出現(xiàn)自然災害時，房基不穩(wěn)，出現(xiàn)豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人員可能發(fā)生事故。自然風險是不可避免的，但是可以預防，投資者在做投資決策前，要充分考慮到自然風險帶來的收益影響。

三、應對策略

（一）分散投資

投資者可以選擇多個房地產(chǎn)開發(fā)工程進行投資，其目的是避免資產(chǎn)單一受一個項目的牽連而崩盤，最終達到減小投資風險的目的，分析者提出分散投資包括三種類型；地區(qū)分散投資、時間分散投資和共同投資，下面淺析這三種類型。區(qū)域分散是指房地產(chǎn)投資者把資金投入不同的地區(qū)，防止資金的全部損失，一個區(qū)域不景氣不會導致整個投資的崩盤，從而減少房地產(chǎn)投資風險。時間分散則是指投資者需要根據(jù)市場份額，對自己的投資規(guī)劃一個時間間隔，避開高風險期。

（二）組合投資

組合投資策略是指房地產(chǎn)開發(fā)商把一部分資金投入其他的行業(yè)，而房地產(chǎn)依然是投資的主體。開發(fā)商可以把聚集的資金的一部分投入到普通住在的建設樓、寫字樓等方面，根據(jù)區(qū)域?qū)Ψ课莸牟煌枨螅侠淼慕M合分配資金。在資金分配中，也需要考慮風險系數(shù)的不同，風險大的回報率相對要高，回報率低的投資相對風險就低一些，投資者需要按照實際情況合理分配，達到降低整體投資風險的效果。

（三）共同投資

房地產(chǎn)投資者聯(lián)合在一起共同開投資一個項目是常用的風險分散方式，共同投資的本質(zhì)要求是平等享受投資帶來的利潤以及風險，不同的開發(fā)商選擇共同投資方式和項目，能夠分散投資風險，利益平均化，在重大決策時，可以各抒己見，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使決策達到最大的優(yōu)越性，最終達到避規(guī)風險的作用。共同投資的實例有投資者與大型的財團或者投資公司合作，減輕籌資方面的風險；與國外集團聯(lián)盟，可以借鑒外國先進的管理經(jīng)驗，獲得技術(shù)上的支持等。

（四）購買保險

篇（3）

風險管理在我國八十年代早期就被采用，而如今土地資源管理投資風險評估完全處于起步時期，我國學者在此方面的文獻僅是鳳毛麟角，僅有的部分文獻成果也只是基于土地資源管理項目風險的冰山一角進行剖析。簡而言之張娟、王志征、歐陽斌等學者所運用的蒙特卡羅法模型均是針對土地資源管理項目經(jīng)濟風險的資金流動性這一方面。而蒙特卡羅法僅憑傳統(tǒng)的歷史概率數(shù)據(jù)進行模擬，而無法控制實際運作中所產(chǎn)生的不特定風險概率，所以無法有效的達到對土地資源管理項目全面具體的剖析。就我國當前現(xiàn)狀對于土地資源管理項目投資進行風險評估的難點頗多，集中來講主要為：1、發(fā)達國家均有專業(yè)的風險評估機制及相關作品，對于風險識別可以有效提供參考。在我國因為企業(yè)對風險意識的忽視加之國內(nèi)并無風險評估相關成果，所以我國土地資源管理項目投資只能從風險源進行，從而大幅提高風險研究及管理費用。2.風險評估在我國的誤差大也是非常棘手的問題，風險識別階段是后期工作的基礎，在此階段一旦出現(xiàn)差池就可能導致整個風險評估功虧一簣。3、在政府引導下，投資者基于過去土地資源管理投資的收益預估未來的可得利益，忽視項目本身投資風險，我國土地資源管理項目風險管理最關鍵的限制因素則是政府和投資者對風險意識的漠視。

風險管理在1931年美國管理協(xié)會保險部得到提倡，美國風險評估及防控于1960年已成為管理類的學科并得到飛速發(fā)展。在國外概率分析、敏感性分析、現(xiàn)代數(shù)學分析和蒙特卡羅模型分析等方式為項目投資風險定量分析的主要方式。影響項目經(jīng)濟評估指標分析法則是采用推算風險因素和不確定因素的概率分析法。敏感性分析主要是對項目投資效果的情況下對指標變化的敏感度作出評估。此種方式通過參數(shù)恒定的狀態(tài)下優(yōu)先分析出影響項目總成本的單一參數(shù)。蒙特卡羅模型法則是龐大的過去數(shù)據(jù)的匯總分析，無法達到將來變量的全面反映。采用現(xiàn)代數(shù)學理論對項目經(jīng)濟效益指數(shù)的影響程度中的不確定因素進行預測及分析就是現(xiàn)代數(shù)學分析方式。美國項目管理者學會多數(shù)學者分析認為在風險評估中模糊風險評估及蒙特卡羅法在實際生活中運用較為普遍。在單一事物評估中經(jīng)常會涉及很多因素，那么就要求對多個不特定因素進行綜合評估，模糊綜合評估對不特定因素的評判是受到學者肯定的。1965年加州大學自動控制專家查德教授，首次采用“模糊集合”對不確定疑問的數(shù)學探討方式。

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房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險類型復雜，涉及自然風險、競爭風險、清算風險、流動風險、變現(xiàn)風險、政策風險6個方面內(nèi)容。其中，自然風險，又稱不可抗力風險，由于驟發(fā)性自然災害或惡劣氣候條件，例如：臺風、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工時間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險。競爭風險主要由于房地產(chǎn)市場存在多個相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風險，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風險由于樓盤出售價格低于預期價格造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險。

受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動投資風險。房地產(chǎn)項目的交易價值高，房地產(chǎn)項目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業(yè)內(nèi)部流動資金不足的變現(xiàn)投資風險。政策風險主要由于行業(yè)政策變動影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險，并且政策風險的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟損失。此外，按政策類型，政策風險可分為政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融改革風險、環(huán)保政策風險、施工法規(guī)改革風險、審批風險、法律風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的產(chǎn)生原因包括：（1）回報周期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風險。有統(tǒng)計資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風險及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項目處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗，無法達到經(jīng)營目標，直接影響企業(yè)的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風險，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財務管理為依托提高利潤率，進一步保證企業(yè)的經(jīng)濟效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財務風險。由于房地產(chǎn)投資主體財務狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風險。由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種政治風波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。（6）自然風險。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的控制措施

1.分析市場行情

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風險為切入點，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，

2.做好市場調(diào)研

一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入巨大，籌備建設時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風險因素較多。如何有效控制不確定性投資風險，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細的項目可行性報告，通過計算、研究、調(diào)查等方法，得出社會效益、財務管理、經(jīng)濟周轉(zhuǎn)等項目不確定性風險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項目投資提供強有力的保障。

3.利用投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟損失，進一步分散投資風險。

4.重視工程監(jiān)管

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進科學的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進及施工設備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟利益為前提，進一步細化管理責任，有助于完成工作目標，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風險的發(fā)生率，避免延誤施工期限。

5.樹立風險意識

篇（5）

關鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風險；個別風險

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當時僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個四高的行業(yè)，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會對城市經(jīng)濟產(chǎn)生多邊性帶動效應；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業(yè)地產(chǎn)項目進行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成功率，對于社會或者企業(yè)、個人來說，都具有深遠的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項目投資的主要風險

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風險和個別風險兩大類。

1.1 系統(tǒng)風險我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項目的系統(tǒng)風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現(xiàn)風險、周期風險和政策風險等。

1.2 個別風險商業(yè)地產(chǎn)項目的個別風險主要包括收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。

①未來運營費用風險。大家知道，房地產(chǎn)項目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產(chǎn)開發(fā)項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營風險之外，還有財務風險。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現(xiàn)投資利潤的最大化的目標。然而，商業(yè)地產(chǎn)項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業(yè)地產(chǎn)項目建設竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會面臨比開發(fā)住宅項目更大的財務風險。

2個別風險的衡量及管理

由于系統(tǒng)風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。

2.1 未來運營費用風險在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風險度量中，我們通常要計算不同經(jīng)營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經(jīng)濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項目投資經(jīng)營風險通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對于經(jīng)營風險的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平來達到。

2.2 財務風險商業(yè)地產(chǎn)項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業(yè)因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的財務風險，可以設計出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運營來有效地降低財務風險。

3商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理程序和運作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理程序商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體如下：項目選址――產(chǎn)品定位――運作策劃――資金平衡――經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項目對地段和區(qū)位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進行商業(yè)地產(chǎn)項目的區(qū)位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質(zhì)、消費特點、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場調(diào)查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業(yè)地產(chǎn)項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點等相關問題。③運作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關鍵是招商先于設計與建設。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求來進行項目的設計，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項目運作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設計、市場調(diào)整方案及財務融資方案后，要判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；還要判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營是項目運作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業(yè)地產(chǎn)項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關鍵就是做好投資決策。

篇（6）

中圖分類號：S24 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產(chǎn)投資項目風險管理的必要性

（一）有利于保障項目管理的科學性

風險管理主要是利用科學的方法對于項目投資進行準確定位和分析，并對在投資項目中產(chǎn)生的任何可能的風險進行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項目執(zhí)行過程中的經(jīng)濟風險、技術(shù)風險，能夠有效的保障整個房地產(chǎn)投資項目的管理科學性和合理性，是項目管理重要組成部分。

（二）有利于促進項目建設順利進行

風險管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應對措施，使得整個項目管理過程更具科學性，并且風險管理深入到投資項目的各個領域和各個環(huán)節(jié)，能夠提高整個企員工的參與度，使其全身心投入到項目決策和管理中，從而保證了促進了項目建設的順利進行，除此之外，風險管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風險帶來的損失，并對于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M企業(yè)經(jīng)濟效益提高

房地產(chǎn)投資企業(yè)通過風險管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標的實現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用，有效的減少了費用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟效益，與此同時，風險管理能夠時刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過程中的風險管理意識，從而提高了整個企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風險損失，達到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。

二、房地產(chǎn)投資項目風險管理現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)投資背景

目前，受到國家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場面臨的背景較為復雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調(diào)控對于市場進行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導市場健康發(fā)展，從國家對于房地產(chǎn)投資的政策來看，國家對于房地產(chǎn)的投資的擔憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個市場的環(huán)境，這對于房地產(chǎn)投資企業(yè)來說是重要的政策信號，如果不能夠及時的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風險的侵擾。投資競爭日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競爭進入白熱化階段，企業(yè)的競爭必然帶來企業(yè)風險，而企業(yè)為了實現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對風險和挑戰(zhàn)，尤其是對于小企業(yè)來說，各方面都不成熟，受到風險的打擊壓力大，更需要加強風險管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理意識和管理方式問題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風險管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：風險管理意識問題。房地產(chǎn)企業(yè)風險管理意識較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風險管理制度，并未設立相關崗位和落實各方責任，使得風險管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風險管理意識的淡薄，是對于提高投資企業(yè)風險管理的首要障礙；風險管理方式問題。大部分企業(yè)風險管理方式較為單一，尤其在風險評估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗，對于投資項目進行預判和決策，決策缺乏科學性指導，導致投資項目的風險增大，并未并未形成完善和完備的風險應對和解決措施，使得風險的危害增加，不利于企業(yè)的長遠、健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)投資項目實例分析

A房地產(chǎn)開發(fā)建設公司準備在B市投資一處房地產(chǎn)項目，其中有兩個備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項目，另一處是商業(yè)廣場項目，通過對于兩個項目的風險評價，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個項目的預計經(jīng)濟指標表。

（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項目充分了解當?shù)氐纳鐣h(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進一步做好風險的評估和評價。

（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設項目位于城市東郊，屬于政府政務新區(qū)所在地，其開發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎設施不斷完善的基礎上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對于開發(fā)投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場建設項目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場的建設面積較大，中心區(qū)域的地價較高，投資的工期長并且效益回收的時間也較長，這是D商業(yè)廣場建設項目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來，該市通過房地產(chǎn)開發(fā)建設獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強，對于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)抱有很大期望，特別是對于老城區(qū)改造項目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項目建設。

（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實踐看，以投資的小區(qū)建設見長，對于商業(yè)開發(fā)項目很少涉足，此次投資項目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對于C小區(qū)建設的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業(yè)廣場的建設項目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來說，對于此次投資項目的決策來說，經(jīng)過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設項目投資。

（三）投資項目風險管理建議

（1）充分重視“風險識別和風險評估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項目涉及多個層面和領域，所以在對風險進行評估時，首先要充分認識和了解存在哪些方面的風險，例如，拆遷風險、金融風險、政策風險以及競爭風險等等，其次要加強風險評估，風險評估主要是對于風險進行全面、準確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項目決策者了解投資項目，并在事后對于風險造成的后果進行評估，積累更多的管理經(jīng)驗。

（2）加強風險應對。特別是針對單個項目的風險時，如何采取有效措施避免和減少風險帶來的危害，對于企業(yè)來說也至關重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強風險應對，提高企業(yè)的風險管理能力。

篇（7）

Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.

Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

由于環(huán)境、條件以及有關因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，這種想象成為不確定性。對房地產(chǎn)進行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預測項目的抗風險的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中主要的不確定性因素包括租售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學的依據(jù)。房地產(chǎn)項目的不確定性分析主要包括臨界點分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發(fā)生變化時，導致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟指標是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三個方面：

一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現(xiàn)的風險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可能性。

二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預測出項目經(jīng)濟效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行。

三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。

敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。

房地產(chǎn)投資項目的風險分析

房地產(chǎn)開發(fā)風險具有客觀性、多樣性、補償性和可測性等特征。房地產(chǎn)投資風險的主要類型有以下幾種：

1.自然風險與意外風險，是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災風險、風暴風險、洪水風險、高溫和低溫風險等。

2.財務風險，是指房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來到期債務的可能性。

3.經(jīng)營風險，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上得失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等。

4.市場風險，是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。主要包括材料價格上漲、材料供應緊張、銷售價格定位不準以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等。

5.政策風險，是指由于國家或地方政府的有關房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。

以上風險，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財務風險和經(jīng)營風險，減少投資決策的失誤，保證投資項目能夠獲得既定的收益。

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

風險管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項非常重要的業(yè)務管理活動，它具有專業(yè)性強、技術(shù)性強和橫跨多領域、多部門的特點。通過有效的風險管理可以消除風險發(fā)生的隱患，減少風險損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項目的風險管理與一般的風險的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風險識別的程序主要包括以下幾個方面：

一是風險的識別。這是風險管理中最困難的事，指對風險發(fā)生的可能性進行判斷，在這個過程中需要對可能發(fā)生的風險進行科學的歸類，弄清各個因素之間的相互關系，尋求合適的方法來識別特定的風險。具體可以采用風險分析問詢法、財務報表法、現(xiàn)場視察法等。

二是風險的衡量。這個過程主要是對對上一個環(huán)節(jié)中識別出的風險進行定量描述，測算風險發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風險發(fā)生的可能損失及對項目或整個的企業(yè)的影響。

三是風險管理對策。在上面兩個環(huán)節(jié)的基礎上，針對識別和衡量的風險制定出相應的風險管理措施，以便盡最大努力降低風險發(fā)生的概率和可能帶來的損失。

四是風險管理的實施與評估。這是風險管理中的最后一個階段，主要是根據(jù)風險管理的任務制定切實可行的風險管理計劃，通過有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風險管理目標的實現(xiàn)。

風險控制具體到風險的控制方式主要有回避風險、風險損失的減輕、風險轉(zhuǎn)移及保險。風險回避就是避開風險較大的項目，選擇風險較低的項目；風險損失的減輕，指企業(yè)在風險損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應盡量準確預測開發(fā)項目的費用，減少開發(fā)過程中的盲目性，盡量縮短開發(fā)周期，盡早完成開發(fā)項目；風險轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預測存在的風險情況下，將面臨的風險轉(zhuǎn)嫁給別人承擔，對房地產(chǎn)來說可以選擇與其他企業(yè)合作開發(fā)某些項目；保險，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風險轉(zhuǎn)移給保險公司的行為。房地產(chǎn)項目的投資者可以選擇投保各種工程保險、質(zhì)量保證保險、技術(shù)保險和責任保險等，在相應的保險事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應的保險公司獲得資金的補償。

參考文獻

篇（8）

風險是指在一定約束條件下和一定的時段內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動成都。房地產(chǎn)投資以其預期回報率高、抵抗通貨膨脹能力等優(yōu)點成為重要的投資工具。然而，由于房地產(chǎn)投資項目投資額大、周期長等特點，使風險貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個經(jīng)營周期，不同的時期風險的表現(xiàn)形式不同、內(nèi)容不同。

房地產(chǎn)投資風險有多種分類方法，按風險的性質(zhì)可分為市場體控制性風險和項目特異性風險：按風險的來源可分為社會風險、經(jīng)濟風險、技術(shù)風險、自然風險、經(jīng)營風險、社會風險有經(jīng)濟體制改革風險、金融政策改革風險、城市規(guī)劃風險，經(jīng)濟風險包括市場供求風險、籌資風險等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設期、經(jīng)營期和管理期風險，投資前期有市場定位風險、投資方案決策風險，開發(fā)建設期間有成本控制風險、工程質(zhì)量風險、經(jīng)營期有融資風險、按揭風險、市場定位及定價風險，管理期有物業(yè)管理風險，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紙漏，都可能影響全局。因此，房地產(chǎn)投資者應對風險的防范和控制有深刻的額理解，實施全面、動態(tài)、全時段的風險防范。

二、房地產(chǎn)項目投資風險防范的具體措施

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)活動的實際，針對房地產(chǎn)投資過程中的各種風險，制定具體的防范與控制措施來規(guī)避和降低風險。

1、設立房地產(chǎn)投資風險管理部門

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越成熟、規(guī)范，投資風險雖然越來越被關注，但在行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)企業(yè)很少會專門設立房地產(chǎn)投資風險管理部門，對投資風險的分析往往僅限于某一個具體項目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過程的風險管理，導致投資決策的局限性和短暫性。隨著進一步完善、規(guī)范的市場控制，加強和管理房地產(chǎn)投資風險，控制和防范房地產(chǎn)投資風險，更應從機制上、制度上加以落實，設立房地產(chǎn)投資風險管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產(chǎn)風險預警系統(tǒng)

為了及時掌握中國房地產(chǎn)市場運行情況，加強宏觀調(diào)控和重點地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導，建設部已在全國35個大中型城市全面啟動房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng)。這個系統(tǒng)包含數(shù)據(jù)采集、預警預報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三部分，通過整合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種數(shù)據(jù)的基礎上，定時縣官信息。

3、加強項目可行性研究工作

可行性研究室房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中的關鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對投資項目進行全面的分析、論證和評價，從而判斷投資項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預測，預測的結(jié)果大多是概率性估計，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風險的估計和分析真實與否，是十分必要的，是房地產(chǎn)投資項目開發(fā)成功的關鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應急計劃

投資額大、周期長是房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產(chǎn)業(yè)投資政策等宏觀政策的調(diào)整。以及企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動，都可能導致房地產(chǎn)風險增加。項目管理者必須對現(xiàn)在和未來做出有效的計劃，計劃包括項目具體實施計劃，同時還應包括面臨應急情況的應急計劃，主要包括風險的描述、風險出現(xiàn)的可能性、完成計劃的假設、風險的影響及應對的反應。

5、加強項目成本控制

篇（9）

一、引言

近年來，B市的房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模上獲得了迅速發(fā)展，相關數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2011年增長21.8%，其中，商品住宅投資額增長25.3%。B市房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時，有一些潛在的問題和矛盾，從而加大了房地產(chǎn)市場開發(fā)的風險，這些問題和矛盾主要表現(xiàn)為：住房供給結(jié)構(gòu)不合理，中低價位的住房供給嚴重不足；地方政府出于利益驅(qū)動，對房地產(chǎn)開發(fā)用地索要過高的價格；人為因素對住房價格影響很大等。

在此背景下，為了增加B市中低價位住房的供給、調(diào)節(jié)房市結(jié)構(gòu)及價格，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，B市佳輝置業(yè)有限公司提出了B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目的建設不僅符合當?shù)卣?guī)劃及市場的需求，而且也是B市佳輝置業(yè)有限公司自身發(fā)展的需要。因此，該項目的建設是十分必要的。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍具有投資金額大、建設周期長、風險較高等特點，而投資決策階段又是控制項目風險的關鍵階段，因此，研究項目投資決策階段的風險管理至關重要[1]。為此，本文將項目風險管理的相關理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目密切結(jié)合，對本項目的投資決策階段進行了全面深入的風險管理研究，以為本項目風險的事前控制提供科學依據(jù)。

二、項目概況

本項目位于B市豐臺區(qū)，規(guī)劃總用地面積79218平方米，建設內(nèi)容包括項目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設。其中，住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下停車位共計1115位。商業(yè)金融樓總建筑面積為77643平方米，地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下停車位共計478位。托兒所建筑面積為2400平方米。本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位全部委托專業(yè)公司出租經(jīng)營。

三、項目投資決策階段風險識別

對于房地產(chǎn)項目而言，項目投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)類型風險以及開發(fā)時機風險等[2]，具體闡述如下：

（1）開發(fā)區(qū)域存在的風險

不同的國家、地區(qū)的宏觀環(huán)境是不同的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風險也就不同。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)區(qū)域存在的風險主要有經(jīng)濟風險、政治風險、社會風險以及政策風險等。其中，經(jīng)濟風險是指由價格波動、供求關系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等導致項目損失的風險；政治風險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域面臨的國家、地區(qū)政治環(huán)境發(fā)生變化，進而帶來不必要的損失的風險；社會風險主要是社會人文環(huán)境的變化給房地產(chǎn)開發(fā)項目所帶來的損失；政策風險是指由于企業(yè)擬開發(fā)區(qū)域所在地政府的相關政策發(fā)生重大變化，給房地產(chǎn)企業(yè)的項目帶來一定的損失。

（2）項目開發(fā)類型存在的風險

房地產(chǎn)的開發(fā)項目類型不同，所面臨的風險也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風險是房屋銷售價格，消費者在購房時往往會比較銷售價格、位置、環(huán)境等，由此看出銷售價格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項目的主要風險是區(qū)域環(huán)境規(guī)劃的變化、辦公樓的管理服務水平和質(zhì)量以及辦公設施的現(xiàn)代化水平等；對于商業(yè)樓宇而言，此類型項目的主要風險是商店的銷售情況、競爭、信譽等。

（3）項目開發(fā)時機存在的風險

經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出衰退-蕭條-復蘇-高漲的周期性特征，這就使依賴于經(jīng)濟環(huán)境的房地產(chǎn)發(fā)生相應的變化。從投資決策到銷售管理階段往往需要2-3年，甚至更多年，這就需要項目決策者對政治、經(jīng)濟、社會等風險進行正確預測以選擇合適的進入時機。

對于本項目來講，開發(fā)區(qū)域風險方面，由于國土資源部相繼出臺了一系列的有關房地產(chǎn)土地交易的規(guī)范文件，同時B市市政府也出臺了一系列土地政策，嚴格控制開發(fā)商獲取土地的途徑，從而使盛世一品房地產(chǎn)項目在土地獲取方面面臨較大風險；此外，B市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展較平穩(wěn)，市場風險較小。在項目開發(fā)類型風險方面，由于盛世一品屬于普通住宅類以及商用物業(yè)類型，因此，此項目面臨的主要風險是銷售價格的高低以及租售商用的服務管理、基礎設施情況。在開發(fā)時機風險方面，從盛世一品開發(fā)近三年的周期看，B市房地產(chǎn)仍將保持旺盛的需求，因此，在這方面的風險也較小。綜上，盛世一品房地產(chǎn)項目在投資決策階段主要的風險是土地規(guī)劃、經(jīng)濟金融等政策風險以及銷售價格風險。

四、項目投資決策階段風險評估

本項目計算期10年，其中建設期26個月，住宅樓銷售期3年，回款期5年。通過對本項目的銷售收入及稅金、成本費用、利潤及利潤分配等進行詳細估算，并編制本項目的現(xiàn)金流量表、損益表及資產(chǎn)負債表，然后計算本項目的動態(tài)及靜態(tài)盈利指標可得：本項目的財務內(nèi)部收益率為17%，高于基準收益率12%；財務凈現(xiàn)值（Ic=12%）為3603.5萬元，遠高于0；投資回收期為5.84年，短于行業(yè)內(nèi)類似項目的平均水平；總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%，均高于行業(yè)類似項目的平均水平，由此可見，本項目的盈利能力較好。

通過對本項目進行盈虧平衡分析可得，本項目盈虧平衡時的生產(chǎn)能力利用率為61.9%，即只要該項目的建設率達到設計的61.9%時，即可實現(xiàn)盈虧平衡，因此，本項目的風險水平較低。

針對建設投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，結(jié)果見表1。

表1 敏感性分析結(jié)果表

項 目 凈現(xiàn)值（Ic=12%，萬元） 內(nèi)部收益率（%）

基本方案（全投資） 3603.5 17.0%

建設投資增加5% 1268.9 15.0%

銷售收入減少5% 2151.7 15.8%

計算結(jié)果表明，從財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率兩個指標看，建設投資對項目建設較敏感，但整體敏感性都較弱，項目風險程度較低。

五、項目投資決策階段風險控制

在上述風險識別及評估的基礎上，本著合理控制項目風險、提高項目經(jīng)濟效益的原則，本項目可以采取以下措施控制投資決策階段的風險：

（1）分析和預測國家政策，盡量規(guī)避政策風險

國家對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度是控制房產(chǎn)價格過快的上漲。另外，央行對各商業(yè)銀行的貸款實行嚴格的控制制度，以減少金融系統(tǒng)的風險。這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)增加房屋供應，進而打壓房地產(chǎn)的需求[3]。因此，該項目的措施是要把握國家政策調(diào)整方向，符合國家政府要求。具體可以采取以下措施：不能盲目漲價，按照既定方案行動；嚴格控制購地、管理成本；設立專職部門，負責與政府部門溝通，以及時了解政府的政策動向[4]～[5]。

（2）提供差異化的住房

盛世一品房地產(chǎn)項目設計應為了滿足不同家庭、消費者的需要。在該項目周圍有很多的辦公大樓，如企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、高科園、企業(yè)孵化基地等。所以該項目應該滿足不同人群的居住需求，建造不同的戶型，滿足不同消費者的偏好。但是這樣可能給建設帶來一定的難度[6]。

六、結(jié)語

本文將項目風險管理的相關理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的投資決策階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應的風險控制策略。然而，本文雖然對B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的風險管理步驟以及相應的方法作了一定的分析與論述，但限于作者水平以及理論的有限性，本文在風險控制措施上未作詳細的分析，還有待于今后的工作中繼續(xù)學習和積累經(jīng)驗。

參考文獻：

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[2]梁志紅.我國項目風險管理研究綜述[J].四川建筑科學研究，2006，4（33）：193-196.

[3]趙振宇，劉伊生.建設項目安全風險防范探討[J].科技咨詢導報，2009（6）：19.

[4]喬婉風，張聲東.試析房地產(chǎn)項目的風險管理[J].江南論壇，2010（3）：39-41.

篇（10）

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，國民經(jīng)濟的飛速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目投資額大、建設周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會經(jīng)濟和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風險投機行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項目風險管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風險管理體系，社會上暫時也沒有專門從事企業(yè)風險管理的咨詢機構(gòu)，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險概述

2.1房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的含義

房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等相關的經(jīng)濟活動中，以獲得預期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發(fā)生低于預期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來說，房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。

2.2房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的形成因素及發(fā)展趨勢

當前我國房地產(chǎn)投資風險主要來自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面。宏觀環(huán)境中，政策風險、金融風險、資源風險等社會、經(jīng)濟環(huán)境的變化對投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項目所在的區(qū)域中存在的地價風險、決策風險、技術(shù)風險和組織風險等，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發(fā)等都可能造成財務風險甚至投資失敗。

此外，從主客觀兩個方面來說。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風險增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設計上的優(yōu)勢。

3.房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險管理方式及具體對策

3.1風險管理的主要方式

房地產(chǎn)投資風險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。目前對其管理的方式主要是風險回避、風險分散、風險轉(zhuǎn)移、風險自留。

3.2風險管理的具體對策

針對不同類型、特征和規(guī)模的風險因素，應采取相應的風險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：把握市場動態(tài)，提高風險預測能力。投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。

3.3建立健全科學的投資決策和風險管理

機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風險。區(qū)位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。

3.4建立風險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風險監(jiān)控報告

信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業(yè)應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。

3.5加強風險管理的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識

業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構(gòu)加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。

3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風險

（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特點，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達到降低風險的目的。

（2）投資種類分散。不同類型的房地產(chǎn)投資的風險大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風險。

（3）投資時間分散。是確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資，利益共享、風險共擔，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而降低獨自經(jīng)營項目的風險。

篇（11）

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內(nèi)部風險與外部風險兩大類。內(nèi)部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產(chǎn),將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風險

項目的生產(chǎn)風險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產(chǎn)風險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經(jīng)營管理風險。風險主要包括技術(shù)風險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關,商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權(quán)重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據(jù)指標體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風險,然后根據(jù)計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經(jīng)營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據(jù),促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。

參考文獻: