緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房產(chǎn)投資的特點范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

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二、瓊海市房地產(chǎn)經(jīng)濟的特點分析

瓊海市位于海南島東部，東線高速貫穿全境。瓊海市是本世紀初推進城市化進程中崛起的海南省第三大城市，其基礎設施良好，交通通訊發(fā)達。中心城市主要由嘉積，博鰲，官塘三大組團構成。在區(qū)域性方面，被評為全國精神文明建設示范市，全國文明城市，海南省東西兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中東部沿海經(jīng)濟戰(zhàn)略帶核心城市之一。近年來。興起了在瓊海市投資，置業(yè)，休閑療養(yǎng)等多位一體的旅游地產(chǎn)熱。在2015年上半年瓊海市房地產(chǎn)投資實現(xiàn)較快增長，其中2015年上半年，瓊海市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.15億元，比上年增長了8.4%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為68.3%，跟上年比較減少16.4個百分點。瓊海市市區(qū)屬于平民化的旅游地產(chǎn)，單價一般在5000～8000之間，官塘屬于溫泉度假區(qū)，房價高到一萬左右。而瓊海市博鰲鎮(zhèn)屬于一線海景旅游商務地產(chǎn)，擁有更多高價位的樓盤。

三、瓊海市房產(chǎn)稅征收概況以及房產(chǎn)稅對區(qū)域經(jīng)濟的影響因素

（一）對地方財政收入的影響

隨著地方稅收收入的高速增長，2015年上半年，海南省公共地方財政收入達到20.2%，其中房產(chǎn)稅增長的速度為24.9%，在增速上位列第三。房產(chǎn)稅稅基是非常可觀的，對地方財政收入有一定的促進作用，并且具有稅源穩(wěn)定，相對來說比較容易調(diào)控。

房產(chǎn)稅的征收在一定程度上減少了地方政府對土地財政的過度依賴促進良性發(fā)展，而房產(chǎn)稅也成為地方財政穩(wěn)定的稅源，更加有利于政府對財政預算的管理和監(jiān)督。房產(chǎn)稅對于地方政府的財政收入是重要的，地方政府也會盡量的在房地產(chǎn)銷售和價格之間尋求一種平衡點。

（二）對土地出讓金的影響

中國現(xiàn)在房地產(chǎn)火爆的現(xiàn)狀，很大程度上是依靠投資性地產(chǎn)的影響形成的。房產(chǎn)稅的征收有利于促使購買需求由投資性需求轉(zhuǎn)向居住、經(jīng)營性剛性需求。瓊海市房產(chǎn)稅的征收使投資投機需求減小，從而改變土地出讓金價格飆升的狀況，使房價進入良性發(fā)展，在一定程度上，增加了剛性需求的置業(yè)空間。開發(fā)商也基于經(jīng)營和財務壓力降低銷售價格，對土地出讓金的定位也更加的合理。

（三）對瓊海市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響

瓊海市在2009年掀起了國際旅游島的建設浪潮，但是隨著市場的健康有序的發(fā)展，房產(chǎn)稅的征收有效的打壓了炒房的熱潮，本土房產(chǎn)開發(fā)回到了一種健康有序的環(huán)境。房產(chǎn)稅征收使房地產(chǎn)投資結構得到優(yōu)化，制定了合理的房產(chǎn)稅征收制度。瓊海市房價在2014年下半年至2015年上半年的價格調(diào)查中，市區(qū)的基本價位已趨于穩(wěn)定。炒房熱早已退去，瓊海市本土的房產(chǎn)銷售商更多的是去庫存和更多的傾向于剛性需求的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。

（四）對城市建設以及瓊海市經(jīng)濟發(fā)展的影響

房產(chǎn)稅的征收有利于優(yōu)化市場結構，進一步的規(guī)范瓊海市投資的環(huán)境和行為，鼓勵人們更加理性的進行消費。良好的房產(chǎn)稅征稅制度，能夠更加合理的調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，對地區(qū)之間的經(jīng)濟起到協(xié)調(diào)發(fā)展，讓廣大民眾體會到房地產(chǎn)和土地整治的好處，更加有利于社會公平的體現(xiàn)，有利于政府改善公共福利設施的能力。

四、房產(chǎn)稅的優(yōu)化改進和展望

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盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風險，投資時一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結構和風險防范措施，審慎投資。

因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：

一、抵押貸款型

運作原理：開發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品結構設計簡單，法律關系清晰，也是前期已經(jīng)兌付的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的主流模式，選擇時應關注以下幾點：

1、 信托融資規(guī)模與抵押物的價值比率，價值是否經(jīng)過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產(chǎn)項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產(chǎn)價格在高位運行，抵押比率應該控制得更為嚴格，通常應當不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評估價格打3折抵押）則比較安全。

2、 抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權是否影響抵押物的變現(xiàn)？開發(fā)商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。

3、 房地產(chǎn)項目的運行狀況，已經(jīng)取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經(jīng)具備土地規(guī)劃證和土地使用權證），截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時的開發(fā)進度，項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。

4、 借款的開發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。

二、房產(chǎn)回購型

運作原理：開發(fā)商將已經(jīng)達到預售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價回購該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買該房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。此種信托的風險點在于以下幾個方面：

1、 提防風險開發(fā)商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產(chǎn)。投資者可以考察開發(fā)商的資質(zhì)和過去已經(jīng)開發(fā)項目的銷售情況。

2、開發(fā)商承諾回購的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險，往往以低于當時市場價格一半的價格購買開發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風險。投資者也應經(jīng)常關注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場價格的波動狀況。

3、 如信托公司在購買房產(chǎn)后未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責，則開發(fā)商可能一房多賣，發(fā)生糾紛（如開發(fā)商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執(zhí)行風險很高）。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責任，以避免該風險。

三、財產(chǎn)受益權型

運作原理：利用信托的財產(chǎn)所有權與受益權相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。選擇此種信托時，投資者應當關注以下幾個方面：

1、 項目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配？

2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

3、 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優(yōu)先受益權占全部受益權的比率應不高于50%。

四、股權型房地產(chǎn)信托

運作原理：信托公司以發(fā)行信托計劃所募集的資金認購房地產(chǎn)建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實際建設開發(fā)該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。在目前房地產(chǎn)公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項目現(xiàn)金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結構復雜、風險水平較高，投資者在選擇投資此類信托時，應重點關注以下幾點：

1、 提防風險，如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。

2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設資金后，項目開發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取后續(xù)資金來源（銀行貸款或預售回款），則此房地產(chǎn)項目會成為“爛尾”項目，屆時信托產(chǎn)品就會遭遇風險。、

3、 如該房地產(chǎn)項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流作為回購保證？另外，考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景和當區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，也應是投資者的主要工作。

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從產(chǎn)品的性質(zhì)上看，股票和房產(chǎn)有著巨大的差異。股票具有高流動性、高收益性和高波動率的特點，房產(chǎn)的流動性較差，波動性較低，但可以通過杠桿投資的方式獲得較高的收益。因此，對于不同理財需求的人來說，會有不同的選擇。

從收益上看，國內(nèi)股票的平均紅利率不到2%，而房產(chǎn)的租金收益率大多在2%～3%之間，需要獲得穩(wěn)定收益的投資者自然會選擇房產(chǎn)。但無論是股票的紅利率，還是房產(chǎn)的租金收益率，都不是國內(nèi)投資者所特別看重的，因為這樣的收益率水平比銀行存款還低。大家最重視的還是股價與房價的上漲幅度。我想你也不例外，你現(xiàn)在最想知道的事情是未來一段時間，股市的漲幅能否大幅超過樓市，對嗎？很遺憾，我無法給你一個明確的答案，因為我沒有預知未來的能力，我只能從資產(chǎn)配置的角度給你一些建議。事實上，如果世界上真有人有預知未來的能力，他就跟本不需要進行資產(chǎn)配置了，只需把所有的資產(chǎn)投到未來漲幅最大的產(chǎn)品中去就行了。

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    所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”,顧名思義,就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超,酒店,街道上的商鋪,還有那些商業(yè)廣場,批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心,它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當然,之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn),肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先,商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣,商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞,建成后的管理層次,開發(fā)商的商業(yè)品牌,最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用,而且影響深遠。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當時的物價水平緊密相連,隨著物價的上漲,房租也有可能隨之上升。其次,商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似,但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪租給相應的商家,然后通過租金來獲益,但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的,不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次,商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心,如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū),前期必須投資大量的資金,而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌,這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后,對于商業(yè)房地產(chǎn)來講,經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況,而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈,所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。

    二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風險

    由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高,收益比較慢,所以在此過程中肯定是存在一定的風險,加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高,所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮,現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風險如下:

    (一)經(jīng)營風險

    經(jīng)營風險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的,是指由于自身的經(jīng)營問題而導致收益水平實現(xiàn)率不夠或是沒有實現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素,如果經(jīng)營管理不善,決策出現(xiàn)嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加,期望值減低。值得一提的是,經(jīng)營風險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風險。

    (二)財務風險

    財務風險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一,投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產(chǎn)出,這樣就會導致投資的不確定性增大,從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二,拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候,由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

    (三)市場風險

    市場風險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格得變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的,因為市場風險是最難把握的,它會隨著市場的走向而變動。

    (四)利率風險

    利率風險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知,商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的,所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作,進行貸款等動作,這樣一來,銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風險直接掛鉤了。

    (五)無流動性變化風險

    由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的,所以投資進去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進,這樣就有可能由于投資周期過長,使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大,交易成本也很高的局面,也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平,而造成無流動性變化風險。

    (六)自然災害帶來的風險

    自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解,像是地震,水災等風險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的,不過這項災害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里,相對風險比較低。

    三、商業(yè)房地產(chǎn)風險的防范策略

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稅收籌劃對企業(yè)具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護企業(yè)權益，使自身價值達到最大化，促進企業(yè)良性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資額大，建設周期長等特點。從項目立項到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀

在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資額大，建設周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發(fā)行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現(xiàn)技術

主營業(yè)務收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調(diào)增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以進行房地產(chǎn)稅收籌劃。

（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的房地產(chǎn)稅收籌劃空間。

1、采取出租方式應承擔的稅負

營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設**房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營方式應承擔的稅負

房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

總體稅負T2=房產(chǎn)稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯(lián)營收入。當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權轉(zhuǎn)移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現(xiàn)，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經(jīng)收回部分價款只將收回部分確認為收入。

四、結語

以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的技術及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯(lián)系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應考慮其對別的稅種的影響，以達到降低企業(yè)整體稅負的效果。

篇（6）

我國民間自古有言“上有天堂，下有蘇杭”，杭州舒適宜人的氣候自然有目共睹，這座城市還有一個最大的特點――景城合一。靜美的西湖、古老的保傲……景點散布在城市之中，似乎與城市在不經(jīng)意間融合，景環(huán)宅邊，人在景中。

杭州政府將土地看成該市最寶貴的財富之一，對土地審批嚴格控制，使土地的供應量維持在較低的水平，憑借此舉，既實現(xiàn)了土地價值的最大化，也獲得了更多的財政收入。取之于民，用之于民，再將這些資金用于市政設施的完善，總體上改善了杭城的居住環(huán)境。近年來，“最具安全感的城市”、“最具投資價值的城市”等殊榮紛至沓來。

格局：折扇匯點在杭州

浙江省民營經(jīng)濟活躍，而杭州又具省會城市這一特殊地位，一些民營實體均在此設立辦事處。另外，從教育方面考慮，杭州匯集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上學的目的，許多家長買房也會選擇杭州。如果說其它省市的房產(chǎn)消費是平行的，那么浙江的地產(chǎn)置業(yè)更像一把扇子，全省各城市相當大一部分房產(chǎn)消費沿扇骨展開，最終收歸到另一點，那就是杭州。

杭城房產(chǎn)幾處香

人們都知道杭州房價高，其實最根本的原因在于房產(chǎn)的供不應求。杭州民間資金充裕，對房產(chǎn)的需求旺盛，這種情況下房產(chǎn)的相對稀缺對房價拉升作用明顯。

牡丹：景觀住宅

景觀住宅是指樓盤周邊擁有景觀的房產(chǎn)，這是杭州房產(chǎn)的一大特點。景觀住宅總體上較少，由于環(huán)境和開發(fā)商品牌的因素，售價普遍較高，每平米從幾千到兩萬元不等。雖說價位高走，但總體上具有一定稀缺性，因此仍具有較高的投資價值。

湖景房 西子湖畔的商品房，從供應上來說數(shù)量非常少，屬于稀缺資源，房價一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子歸為泛湖景房，均價也會超出10000元／平米，甚至達到20000元／平米。

市景房 這類房子位于市中心，如武林廣場一帶，比較繁華，周邊商務氛圍較好，高檔寫字樓云集，其均價在12000～15000元／平米，最高達到19000元／平米。

山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此種房產(chǎn)多集中在一些傳統(tǒng)區(qū)域，如市區(qū)或老景區(qū)。“仁者樂山，智者樂水”，此類房產(chǎn)也很受歡迎。

江景房 指的是錢塘江兩岸、沿江一帶的房產(chǎn)，這部分房產(chǎn)在數(shù)量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潛力的地區(qū)在杭州未來的行政中心一帶，今后的發(fā)展空間很是看好。江景房均價也在10000元／平米左右。

其它景觀房 杭州周邊還有一些自然風光很不錯的地區(qū)，雖有山有水但非名山名水，杭州一些新建的別墅區(qū)分布在這些區(qū)域。這部分房產(chǎn)也屬于景觀住宅，只是不單純地歸為湖景房或是山景房。這類型房產(chǎn)的價格目前也攀升到10000元／平米左右。

玫瑰：商鋪

篇（7）

短線型投資充分利用資金杠桿

對于寄望于在房產(chǎn)市場上獲取房價差的房產(chǎn)短線“投資客”來說，如何利用有限的資金獲得最大的收益率是值得考慮的問題。

“資金杠桿”不容小覷

銀行貸款在房產(chǎn)投資中就起到了一個“資金杠桿”的作用。我們在生活中最常看到的“千斤頂”就是杠桿作用的一個最好說明，施以小力，通過杠桿獲取的效應卻會得到若干倍的放大。

舉例而言。2003年5月，海外歸來的王女士手握20萬美金的現(xiàn)金，覺得位于徐家匯的一棟高檔公寓樓極有升值潛力，周邊的寫字樓林立，不少跨國公司的高級行政人員都希望在此安家落戶。一年后樓盤獲取10％的收益率，應該不是什么大問題。不過問題接踵而來，王女士是把近160多萬元的自有資金一次付清買入一套三房二廳呢，還是作為首付購入二套三房二廳。

思來想去，王女士還是決定使用上銀行貸款，以每套80萬元的首付買上兩套一樣的公寓。誰料這一決定讓一年后的她笑不動了，趕上了上海房價百米沖刺般地上漲，這兩套房在今年10月交房后的市值已達450萬元，除去銀行貸款，王女士若售出的二套房的話，其擁有的資本達到了300萬。她的收益率幾近100％，扣除銀行貸款的成本（以五年以上的商業(yè)住房貸款利率計算）5.31%，使用貸款杠桿后的王女士收益率達到了80%。

“四兩撥千斤”。這就是貸款的杠桿作用！

貸款方式有講究

當然這個例子只是想說明一下資金杠桿是如何作用的。在房產(chǎn)貸款日益趨緊的今天，銀行不僅對于購買第二套房的審貸非常嚴格，對購買人各項資質(zhì)、月收入能否達到月還貸額的兩倍也做出了考察。大多數(shù)的房產(chǎn)投資客，從銀行獲取多筆房產(chǎn)貸款的可能越來越小。在一套房產(chǎn)投資上盡可能的利用銀行的資金杠桿，提高投資回報率，其中的貸款方式就有講究了。

首先，要盡可能的減少首付款數(shù)額，充分的使用銀行的授信額度。這個道理，很容易明白。自有資金占用得越少，通過杠桿作用放大的資金收益率也就越高?，F(xiàn)在，銀行對于新房的放貸額度控制在最高八成，次新房在七成，老一點的二手房則要根據(jù)房齡等條件進行評估，貸款額度在六成左右。

其次，有條件使用住房公積金和公積金貸款的，一定不要錯過。因為住房公積金賬戶中的資金，只有到了退休的時候才能夠提取，有的人因為工作年限比較長，公積金也積累得多。使用公積金進行房產(chǎn)投資，無疑就是盤活了自己的隱性資產(chǎn)，也可以減少自有資金的投入。公積金貸款的利率比個人商業(yè)住房貸款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公積金貸款，就意味著投資成本的降低。當然，對于公積金貸款的使用，也有一些規(guī)定。例如，公積金賬戶建立兩年后，才能使用動用公積金，使用公積金貸款。公積金貸款的上限不能超過10萬，年限不能長于15年。

針對住房公積金貸款的這些特點，在選取銀行貸款的時候使用公積金貸款＋個人商業(yè)住房貸款的組合，可以有效地降低房產(chǎn)投資的成本。

減少“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”內(nèi)的資金投入

在房屋貸款年限和還款方式的選擇上，考慮到投資的目的是為了房產(chǎn)升值后售出，以獲取利差，就要盡可能地減少先期的資金投入。如果是投資新樓盤，因為期房是不可以轉(zhuǎn)讓的，新盤由“期房”變成“現(xiàn)房”要經(jīng)歷一段時間的孕育期。這個孕育期，在不同的城市、不同的樓盤都有所區(qū)別。短則兩三個月，長則一兩年。此外，無論是新盤還是二手房，等待最佳的拋售時機，尋找合適的購房人，也要經(jīng)歷一些時間。在這段時間中，銀行貸款的按月償還，可不容房產(chǎn)投資客們等待。

減少在這段時間里資金的投入，就要在延長償款年限和還款方式上動動腦筋。

商業(yè)住房貸款的最長還款年限是30年，公積金貸款的最長還款年限為15年。償款年限越長，雖然支付的利息多一些，但是每個月的償款額會有所降低。

不同的貸款償還方式亦會對前期的資金投入產(chǎn)生影響。經(jīng)常用到的住房貸款償還方式有等額本息還貸法和等額本金還貸法兩種。等額本息還貸，就是整個貸款期內(nèi)，每個月的償款數(shù)是一樣的，就像一條持平的直線。等額本金還貸，每個月償還的貸款由相同的本金償還和利息費用組成。因為利息費用的支出會隨著本金的償還而越來越少，所以這種償款方式就是一條向下傾斜的直線。在償貸初期，每個月的償還額要高于同期的等額本息還貸額。

我們就以貸款額為80萬元，貸款年限30年的商業(yè)住房貸款來對兩種還貸方式進行比較。像表中所列出的，在貸款的第一年，貸款人每月只支付貸款利息3540元，一年后房產(chǎn)售出，一次性將貸款額全部償還。

不過，銀行也加緊了對“移動按揭”的操作控制，對于貸款人的職業(yè)、收入和收入的變動性、樓盤等都要做出很多的限定。

長線投資：銀行還款額＜租金

長線投資房產(chǎn)，希望的是用租金收入償還銀行貸款，多出來的收益作為自己的額外收入，也就是人們常說的“以租養(yǎng)貸”。不同的房產(chǎn)，由于地段、環(huán)境等因素，租金收益有所區(qū)別。在進行銀行貸款之前，對同等條件房產(chǎn)的租金收入，花點心思，做點了解。貸款時，把月付控制在租金以下，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，還能增加自己的收入。

“食租族”邊投資邊消費

也有不少人，投資房產(chǎn)的目的，并不在于獲取房產(chǎn)升值的一次性利差收入。像在飯店工作的馬女士，自家的房子是90年代單位福利購房時花了5萬元買下的。最近，有熟人介紹一套輕軌沿線的二手房給她。房子是小戶型的，周邊設施也很齊備，售價在60萬左右。馬女士上了心，輕軌附近的房產(chǎn)，升值潛力固然是有的。但是，馬女士想的更多的是正念大一的兒子。孩子現(xiàn)在求學，不久之后就要步上工作崗位，談婚論嫁也要擺上議事日程?，F(xiàn)在買一套新的房產(chǎn)，對于自己和丈夫來說，壓力太大。還不如買下這套二手房，這兩年先租出去，每個月賺點房租，等兒子大了，重新裝修一下留給兒子做婚房。

對于馬女士這樣，想要用租金來償還貸款的“食租族”來說，怎樣貸款最合算呢？這樣的投資客，首先要考慮的就是租金的問題。保證每個月的銀行還貸額要低于租金，否則每個月還要墊付一筆資金到房產(chǎn)還貸中，有違投資的本意。此外，長線投資是和購買自用房產(chǎn)一樣的，如果能從還款方式和還貸年限上減少銀行資金的占有，也就少支付了房貸利息。

像馬女士看中的這套房，房型小，租金不高；位于輕軌沿線，交通便利；周邊設施又齊全，適合生活。這樣的房產(chǎn)，就非常易于租出。馬女士了解到，自己這套房產(chǎn)可以以每月1800元的租金租出。而馬女士手上有35萬元的資金，她應該選用怎么樣的貸款方式呢？

底線是“以租養(yǎng)貸”

對于“食租族”來說，最關鍵的問題是以租養(yǎng)貸，租金足以支付每月的還貸額，否則每個月還要從每個月的收入中，倒貼一筆資金到房貸中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月還款額的底線。

馬女士選中的房產(chǎn)，能夠以每個月1800元的租金租出，也就是說，2000元是她每個月還貸額的底線。我們用1800元每個月貸款的等額還款方式來計算，貸款15年，首付額至少在37萬元以上。馬女士如果要把貸款年限定在15年的話，還要拿出兩萬多的資金作為首付款才行。如果把貸款年限改成20年，每個月用1800元資金償還貸款，則只需要33萬左右的首付款。

這種方法，對于其他的希望以租養(yǎng)貸的長線房產(chǎn)投資客來說，也是適用的。用出租房屋的收益作為每月還貸額的最低限度，匹配上自己的首付能力，選擇合適的還款年限，至少把還貸額控制在租金以下的范圍內(nèi)。

“等額本息”還是“等額本金”

那么在還貸方式上，究竟是“等額本息”還是“等額本金”好呢？

經(jīng)常聽說等額本金還貸法比等額本息還貸法還的利息要少，馬女士也琢磨開了，是不是自己在貸款的時候使用等額本金法會比較合算呢？

其實，說兩種還貸法有什么合不合算，都是理財上的誤區(qū)。事實上，兩種方法還貸的要素－－貸款利率是一致的，老百姓為自己的貸款支付的利息也就一樣。只是等額本金法償還的本金部分比較多，所以支付的利息總額就少。選擇還貸方法，要依據(jù)自己的收入穩(wěn)定性和承受能力進行選擇。等額本金法，還貸初始階段，還款額比較高，以后逐月遞減。但是，如果自己的收入能夠保持第一個月的還款水平，還不如就把等額本金法下第一個月的還貸額，作為一個參考數(shù)額，按此進行等額本息法的每月還貸額，可以大大縮短還款年限。減少了對銀行資金的占有時間，為此所支付的利息自然就少了。

篇（8）

二手公寓投資與商鋪投資形式相比，其成本相對較低，投資資金的壓力也比較??；而就商鋪而言，其投資單價高，總價高，投資區(qū)域性強。

價格決定因素方面

二手公寓的投資回報率最大的決定因素在于其所在小區(qū)周邊環(huán)境及物業(yè)配套設施的成熟與否；而對于商鋪投資來說，地段是決定其價格的關鍵因素，對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價的重要因素。

投資回報率方面

由于北京的大公司眾多，擁有大批高收入、追求高品質(zhì)生活的白領，因而北京的公寓租賃市場相當活躍，二手公寓出租容易且收益穩(wěn)定，但是資金的回收周期比較長；而商鋪的租金回報率高，投資回收周期短。

投資風險方面

篇（9）

澳大利亞是世界上生活水準最高的國家之一，擁有宜人的氣候、獨特而舒適的生活環(huán)境、高質(zhì)量的社會與文化的基礎建設。澳大利亞的五個大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續(xù)多年被評為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質(zhì)量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠低于其他西方發(fā)達國家，在澳大利亞的海外人士和訪客們普遍認為，這里很有吸引力而且生活很實惠。

另據(jù)2003年的一份行政意見調(diào)查顯示，澳大利亞政府政策的透明度居世界第四位，領先于美國、英國、德國、法國和加拿大。澳大利亞健全、公開、高效和透明的監(jiān)管體系，使其成為世界上政治穩(wěn)定風險最低的國家之一。事實上，澳大利亞政府通過積極主動的改變，更進一步為海外投資者創(chuàng)造了適合發(fā)展的理想環(huán)境。在政府決策實施效果方面，澳大利亞排名世界第七位，政府體制能夠迅速作出政策調(diào)整，來面對任何經(jīng)濟挑戰(zhàn)。澳大利亞經(jīng)濟在經(jīng)歷了世界經(jīng)濟衰退、亞洲經(jīng)濟危機后，近幾年仍能保持平均GDP3.6％的高速增長。澳大利亞政府通過一系列的服務和計劃，積極鼓勵與支持海外投資，其中包括不久前修訂的澳大利亞商業(yè)移民計劃。澳洲政府歡迎并鼓勵投資的態(tài)度和穩(wěn)定的政治環(huán)境，為投資者提供了良好的投資環(huán)境和經(jīng)商保障。

此外，從移民政策的發(fā)展看，澳洲近年來一直積極吸引海外專業(yè)人士與成功商業(yè)人士的移民與投資，移民政策相當寬松，為有意赴澳投資及發(fā)展的成功人士創(chuàng)造了良好條件。

房市成投資熱點

澳洲的房地產(chǎn)市場已有近百年的歷史，已十分成熟。根據(jù)最新權威機構的統(tǒng)計和分析表明，澳洲房地產(chǎn)近40年來平均每7至10年即可增值一倍。近年來，隨著澳洲經(jīng)濟的不斷攀升和移民配額的大幅度提高，以及政府鼓勵和吸引海外投資的政策，澳洲房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了不可限量的發(fā)展前景。

據(jù)組省房產(chǎn)研究表示，悉尼房產(chǎn)的平均價格已達50萬元，悉尼地區(qū)的平均房價也首次升至30萬元。這將激勵更多潛在買房者進入房產(chǎn)市場。該研究所所長Kelly稱，未來10年，悉尼房產(chǎn)市場將出現(xiàn)平緩和高峰期，平均房價有可能在不到10年內(nèi)就突破100萬元。財政廳長Egan表示，這是因為一些大型基建項目如M5高速公路的建成投入使用，幫助提升了悉尼西南區(qū)的房產(chǎn)價值。

澳洲房地產(chǎn)是該地區(qū)長期的支柱產(chǎn)業(yè)，也是投資回報率最高的行業(yè)投資，市場規(guī)模很大，并在過去幾十年中保持了穩(wěn)步快速增長的良好紀錄。澳洲的樓價平均每7年翻一倍，這已成為澳洲房地產(chǎn)市場的一個基本規(guī)律。澳洲房地產(chǎn)與世界大多數(shù)國家不同，政府不征收遺產(chǎn)稅，可以世代擁有。房地產(chǎn)沒有使用年限，而可獲開發(fā)的土地又越來越少，這正是澳洲房地產(chǎn)不斷受到海外投資者追捧的主要原因之一。

此外，澳大利亞對外匯兌換沒有任何控制，貨幣完全國際化，資金流出、利潤匯出、資本撤回、權利轉(zhuǎn)讓以及貿(mào)易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美國、加拿大等西方發(fā)達國家投資者的青睞，被評為投資者的“世外桃源”。

投資的最佳時機

篇（10）

2.房產(chǎn)開發(fā)檔次呈不斷提升態(tài)勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產(chǎn)市場的主流，但隨著社會發(fā)展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進一步改善居住條件的消費意愿成為推動高檔住宅發(fā)展的動力，特別是高層住宅樓的出現(xiàn)更使縣域房地產(chǎn)市場的商品房檔次有了質(zhì)的提升，呈現(xiàn)中高檔房同步發(fā)展，消費梯次相對明顯的發(fā)展態(tài)勢。

3.縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規(guī)金融機構對房地產(chǎn)市場介入不深，自有資金、應付及預售款、各種形式的民間融資是縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要渠道，也正是因為開發(fā)商的開發(fā)資金與銀行貸款關聯(lián)性不強，才導致國家宏觀調(diào)控政策對縣域房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用不明顯。一是自有資金是房地產(chǎn)項目開發(fā)初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，因此，在項目開發(fā)初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調(diào)查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實力相對較雄厚的開發(fā)企業(yè)來說，其資金可以通過集團公司注入的方式解決。通過合作開發(fā)是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項目合作的形式進行，項目開發(fā)以購買土地的企業(yè)主持開發(fā)，其他房地產(chǎn)公司按一定比例出資，共同對項目進行管理，待項目完工后，合作即終止。如鄉(xiāng)寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實力進行開發(fā)，于是便邀請本地某兩家企業(yè)加盟。二是應付及預售款是項目開發(fā)過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應付及預收款項成為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔一部分開發(fā)成本。一般而言，建筑商需要承擔普房三層以內(nèi)或小高層六層以內(nèi)的建筑成本，當普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)工程進度進行付款。其二是拖欠款項融資。在資金周轉(zhuǎn)不暢的情況下，房地產(chǎn)公司有時采取拖欠款項來解決燃眉之急。其三是預售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產(chǎn)開發(fā)商的另外一種融資方式就是預售融資。預售資金存入房管部門規(guī)定賬戶，根據(jù)工程進度支取，預售融資是資金實力較弱公司的重要融資方式。另據(jù)統(tǒng)計，縣域內(nèi)房產(chǎn)平均預售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產(chǎn)開發(fā)。調(diào)查顯示，截至2013年9月末，鄉(xiāng)寧縣某國有商業(yè)銀行共發(fā)放住房委托貸款1316筆共計11328.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益重要的資金來源補充渠道，并且進一步推高了縣域民間融資利率。調(diào)查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，成為房地產(chǎn)公司不可或缺的融資手段。據(jù)對轄內(nèi)6家房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)查：民間融資額已由2008年末的5492萬元發(fā)展到2012年末的9237萬元，增長了近一倍。民間融資的強烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調(diào)查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達到24.00%左右，極個別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。

4.房地產(chǎn)業(yè)的參與開發(fā)主體多以政府部門和民營企業(yè)為主。調(diào)查中我們了解到，真正參與到鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開發(fā)的是那些具有雄厚資金實力的煤炭企業(yè)及擁有充分土地資源的政府部門。

二、縣域房地產(chǎn)市場值得關注的問題

1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉(xiāng)寧縣城住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，鄉(xiāng)寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉(xiāng)寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區(qū)間的上限，達到35.96平方米。因此，單從住房作為消費品的需求角度出發(fā)，可以說今后縣域商品住宅開發(fā)規(guī)模、力度、結構等相關問題的理性規(guī)劃應該引起高度重視。

2.房價收入比偏高。國際上一般認為，合理的房價收入比取值范圍為4~6。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則可認為其房價偏高，房地產(chǎn)業(yè)可能存在泡沫。以鄉(xiāng)寧縣2012年的縣城戶均人口數(shù)，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價格計算出的房價收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉(xiāng)寧縣城的房價在全省來看并不算高。由此可見，目前房價收入比偏高，居民買房經(jīng)濟壓力較大的小城市絕不在少數(shù)。

3.房屋租售比偏離房產(chǎn)價值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。鄉(xiāng)寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價3280元，租售比為1∶385。顯示房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)。

4.房地產(chǎn)功能錯位，投資購房比超出警戒線。房產(chǎn)的功能就是作為居民生存的消費品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆?？h域的經(jīng)濟和人口特點決定了其二手房周轉(zhuǎn)能力遠差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現(xiàn)為：居民二套住房擁有率持續(xù)攀升，由直接投資或改善性需求傳導而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應量上升。鄉(xiāng)寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當投資購房比例超過13%~15%時，房地產(chǎn)泡沫就會開始膨脹。

5.房價回調(diào)難度比大城市高。小城市的特點決定其房產(chǎn)需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調(diào)控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時，由于城市小，地方政府對土地財政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價回調(diào)。

三、對策及建議

1.正確認識房地產(chǎn)市場重要作用、發(fā)展趨勢和政策調(diào)控目標。一是在持續(xù)經(jīng)濟增長的動力支撐下，房地產(chǎn)價格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展帶有明顯的周期特點，商業(yè)性房地產(chǎn)價格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發(fā)展態(tài)勢。二是房地產(chǎn)調(diào)控的理想目標是抑制價格過快上漲，保護中低收入群體利益，促進市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場價格過快上漲和市場嚴重萎縮均會對經(jīng)濟發(fā)展形成較大沖擊，市場調(diào)控應靈活有度，既要抑制價格過快增長，又要防止房地產(chǎn)市場“崩盤”。同時，在政策執(zhí)行時應優(yōu)化房地產(chǎn)供給結構，使房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。三是房地產(chǎn)調(diào)控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應該更多地圍繞房地產(chǎn)需求進行整體制度和規(guī)則設計，在承認現(xiàn)階段住房剛性需求旺盛這一基本事實的前提下，完善住房市場體系建設，切實加大保障房建設的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經(jīng)濟發(fā)展極不均衡，每一個地區(qū)都有其特點，很難開出一個給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區(qū)應有所不同。

2.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避資金集聚風險。縣域房地產(chǎn)開發(fā)熱的背后，實際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產(chǎn)市場，是目前各金融機構亟待研究解決的問題。

3.加強監(jiān)測分析和預警，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。政府、城建、土地、金融等部門應加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警體系的建設，及時反映縣域房地產(chǎn)供求、結構、價格等信息，切實為宏觀經(jīng)濟濟管理部門適時適度調(diào)控投資行為提供依據(jù)，并通過及時的信息披露，引導城鄉(xiāng)居民理性投資和消費。

篇（11）

一、房產(chǎn)合作

(放長線才能釣大魚)

房產(chǎn)合作營銷方式又分為：精裝修房產(chǎn)項目合作、樣品房項目合作、樓盤交房定時展示合作三大營銷方式：

精裝修房產(chǎn)項目合作

主要是指針對那些比較高檔的精裝修房產(chǎn)項目，把智能家居這一塊納入房產(chǎn)預算中，這樣對房產(chǎn)商來說，既可以讓智能家居成為樓盤的一個很好的“賣點”，又是一個贏利點，這種銷售方式，一般要在房產(chǎn)立項預算前進行。

銷售模式的特點：利潤最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。

貨款結算方式：跟房產(chǎn)商分期結算貨款

樣品房項目合作

主要在房產(chǎn)樓盤造樣板房時，跟房產(chǎn)商合作，作為樣板房的一部分，這樣對房產(chǎn)商來說，既是一個宣傳點，又是一個贏利點，這種銷售方式一般在房產(chǎn)打樁時，就要立即考慮跟房產(chǎn)商的樣板房合作事宜。

銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、資金回收快。

貨款結算方式：跟房產(chǎn)商成交單數(shù)定額分享利潤或比例分享利潤，直接跟戶主結算貨款。

樓盤交房定點展示合作

主要在樓盤準備交房給戶主時，人住樓盤兩至三個月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設點展示，演示智能家居，因這段時間為裝修高峰期。對房產(chǎn)商來說這是一個贏利點。

銷售模式的特點：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實用、最有效、最直接、最經(jīng)濟的銷售方式。

貨款結算方式：跟房產(chǎn)商可以交場地費、月租費；跟戶主是直接結算貨款。

二、裝修合作

(讓別人為您推銷產(chǎn)品的最佳方法)

跟各裝修公司合作，利潤共享，由商來負責安裝及售后服務，對各裝修公司設計人員進行集中培訓，由裝修公司來負責產(chǎn)品推薦。

銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結算方式：跟裝修公司分享利潤；跟戶主直接結算貨款。

跟裝修公司合作應注意以下幾個要點：

利潤分配：

一定要把更多的利潤點讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產(chǎn)品，一般宜在分享20％以上的利潤點。

智能設計培訓：

一定要對裝修公司的設計人員進行集中培訓，培訓XlO智能家居的特點、銷售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方設法讓裝修設計人員培訓成您產(chǎn)品的推銷員。

尋找更多的裝修公司：

如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓更多的智能家居設計師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產(chǎn)品，這是最重要和省力的銷售方式。

三、系統(tǒng)集成商合作

(最佳的合作是更大成功的前提)

尋找裝修相關類合作商，分享利潤，共同推銷智能家居產(chǎn)品，主要是一些安防產(chǎn)品銷售商、建材銷售商、電子產(chǎn)品銷售商、電器燈具銷售商等，對它們來說，智能家居產(chǎn)品既是一個配套銷售的產(chǎn)品，又是一個利潤點，所以，會比較樂意去經(jīng)銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。

銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結算方式：跟系統(tǒng)集成商分享利潤；跟戶主直接結算貨款。

四、設立下一級經(jīng)銷商

(分享賺錢的方法，才能獲得更多的財富)

通過做地方性的招商廣告來尋找下一級及經(jīng)銷商，分享智能家居的樂趣與投資商機，一定要做到統(tǒng)一的政策。

五、專業(yè)市場設點

(把力用在刀刃上，才能事半功倍)

通過在專業(yè)市場設點來宣傳和銷售智能家居產(chǎn)品，例如大型建材市場、燈具電器市場、專業(yè)電子市場等，因為到這些地方來的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準客戶。

銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟而且穩(wěn)定的銷售方式。

貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。

六、智能家居專賣店

(最親切的服務、最專業(yè)的品牌效應)

通過設立專業(yè)的智能家居形象店，一方面來銷售智能家居產(chǎn)品，另一方面也是無形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產(chǎn)品真正貼近老百姓的生活。

銷售模式的特點：影響面比較大、是比較穩(wěn)健、經(jīng)濟的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。

貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。

七、超市式銷售

(貼近生活、貼近百姓，讓智能走進千家萬戶)