緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房產開發市場調查范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

對此，國盛公司的營銷總監趙恩勝受命拿出了這套營銷方案并最終獲得通過，付諸實踐。從而為在激烈競爭的中央空調市場上,國盛能不能爭得一席之地打下了堅實的基礎。

營銷環境分析

目前，國內生產中央空調及配套管道、風口的企業發展迅速,較具規模的企業有十余家,其中青島就有四家,分別是海之爾空調設備有限公司、天信中央空調設備有限公司、華威空調設備開發公司以及國盛空調設備有限公司。

海之爾空調設備有限公司,屬于市場領導者；而天信中央空調設備有限公司,雖然市場增長較快,但市場份額相對較小,屬行業中的挑戰者,面對競爭時無法把握其反應模式,屬于隨機型競爭者；華威空調設備開發公司,在行業中屬于市場利基者,面對競爭屬于選擇型,對大部分競爭多采用降價手段回應,但受生產規模限制，降價幅度有限。

各家公司均有其優劣勢及市場份額,整體評價。

為了更好地把握目前市場的實際情況,國盛空調設備有限公司委托青島圣地市場研究公司進行了市場調查及預測。本次調研的對象是青島七大房產建筑商的設備采購部門,最終發現，房產開發商比較看中的前三項購買中央空調的因素分別是:使用安全性、價格高低、產品維修及售后服務。

這表明房地產開發商看中的是實用的、價格合理的、優質服務的產品,而非一味追求產品的技術含量或企業規模的大小,而且有的房產開發商對高檔高價的中央空調表現出較為冷漠的態度,表示不太會考慮購買,以免增加成本.這就給國盛空調設備有限公司的產品營銷策略進一步發展吃了一顆定心丸。

在對企業和產品的了解度一項調查中,最后統計得分為:海之爾空調設備有限公司:8分；天信中央空調設備有限公司:7分；國盛空調設備有限公司:6.5分；華威空調設備開發公司:4分。

這說明大型企業的認知度仍然較高,國盛的得分和天信十分接近,天信無疑是國盛最大的競爭對手,雙方各有不同特點和優劣勢,能否從它手里搶得更多的市場份額是擺在國盛面前最緊迫也最現實的問題。

根據市場研究的結果結合公司實際情況,國盛空調設備有限公司對市場進行了細分,認為目前產品最主要的分銷渠道是面向廣大房地產開發商,尤其是中檔房地產樓盤應為主要銷售對象,與天信空調設備有限公司展開競爭,爭取更大的市場份額。

營銷策略設計

1．產品策略

國盛空調設備有限公司的空調設備有兩大系十幾個型號，并分別根據配置的不同，分為柜式及組合式，可以滿足不同層次的消費者的需求及不同場所的需求。對外大力宣傳其質量過硬的特點,開通了24小時維修服務電話,建立了完善的售后服務體系,同時在價格上大做文章,提出了“她,高貴不俗,與大眾面對面,24小時聆聽您的意見”,加深了企業及產品的印象,獲得了良好的評價及宣傳效果。

2．價格策略

目前，海之爾、天信、國盛和華威牌每平方米的市場售價平均分別為35元、31元、29元和22元。而根據市場調查，房地產商普遍認為價格20元/平方米時，做一次性投資終生受益可以接受，但還要考慮空調的質量、耗能、噪音、安裝售后等綜合指數，而現在青島幾大廠家的售價均高于理想價格。

由于國盛與天信的價格非常接近，為了與天信競爭,國盛公司決定在價格上做相應調整,整體平均下調到27元/平方米,這樣在質量不變的情況下,用價格武器說服房產開發商的把握加大了。但價格是把雙刃劍, 國盛公司要考慮如何應用價格武器,既保證贏利,又能夠打擊競爭者，需要結合一定的具體策略和促銷活動。

2008年奧運會帆船賽將在青島舉行，青島加大了基礎設施的建設，房地產行業也更是如火如荼。國盛公司將價格定在27元/平方米較具競爭力。另外，國盛公司的總部位于青島，公共關系較好，和當地媒體有過合作,宣傳廣告費用較低。很多的房地產商以前都有過與該產品的合作，再次合作的成功率較高且成本低。

3．渠道策略

分銷渠道就是供應鏈組織中的網絡,將服務與產品與最終顧客緊密聯系起來，有效的分銷渠道能為企業帶來競爭優勢,一個好的分銷渠道戰略需要深入分析顧客、競爭者,目標是選擇并建立最有效的網絡。在這方面，青島國盛空調設備有限公司根據市場調查的結果發現，大多數的個人消費都不愿意再重新購買安裝中央空調及通風設備。第一，麻煩，浪費消者的時間,第二，不愿意再次高價投資。而愿意購買已經安裝好空調設備的現房。因此可以和房地產公司合作，在施工過程中設計安裝青島國盛空調設備有限公司生產的空調設備，實現房產公司和國盛公司的雙贏。

在面向全國市場方面，首先從北京、上海兩地入手推廣，對于其他地區，則通過相關報刊進行宣傳，實行、招商。國盛公司還專門成立了一支精通專業知識并且有銷售營銷經驗的銷售工程師隊伍，分派到各地配合當地的辦事機構及分公司做銷售及售后服務工作，并進一步在各地集中投入一定的廣告宣傳,加強企業和產品影響力,樹立優質服務的形象.

4．促銷策略

中央空調和通風管材屬于工業產品，因此必須采用市場營銷信息溝通方式或廣告推銷、營業推廣和公共關系。國盛公司根據自己的實際情況，制定了相應的促銷策略。

在宣傳上，因為中央空調及通風系統是工業品，且消費者都是新買房屋的用戶，不宜做大量的電視或戶外廣告，只在專業的雜志及報紙上刊登軟文；在專業的設備與建筑材料雜志上做專題廣告宣傳；在青島的幾家發行量較大的都市報上刊登軟文，激發消費者的欲望與興趣，提升企業的形象。

在終端推廣上，采取以人員推銷和營業推廣為主，附以廣告和公共關系來推動銷售業績的提高。促銷活動采取“推動”和“拉動”相結合的策略，“推動”就是以中間商為主要促銷對象，把產品推進分銷渠道，推上最終市場；“拉引”策略則是以最終消費者為主要促銷對象，首先設法使潛在購買者對產品的需求和興趣增大，從而促使中間商向制造商進貨。

實際運作方法

1．重點突破：寧肯少賺也要抓住大客戶

全部前期工作準備就緒后，篩選出青島七大房地產公司作為公司的重點推銷對象：麗都、海波、亞泰、呈信地產、王者、名人、溫信地產，年開發量都在30萬平方米以上，從中選擇出一個作為重點突破口，并幫助他們進行營銷活動的策劃與運作。建立關系營銷中的合作伙伴關系。

公司組織了一批精干的銷售隊伍對選定的呈信房產開展深入的工作,結合優惠的價格和優質的售后服務,展開關系營銷。關系營銷的任務是把企業的關系推進到擁護者的地位，擁護者深深地融入企業之中,不僅非常忠誠地購買產品,而且通過正面傳播影響他人。

同時關注組織間營銷發展的趨勢和特點。近年來組織營銷出現了一些重要的變化,包括:

1.采購績效評估機制的建立。

2.長期合作關系的建立。

3.集中采購的趨勢。

而第二條要格外引起注意，越來越多的組織采購者與供應商建立穩定緊密的合作關系以期獲得長期利益，買賣雙方長期合作關系的建立使彼此依賴程度非常高,只要組織采購和供應商合作令人滿意,那么合作關系即可得以延續，對于其他非供應商來說，要打破這種關系非常困難。國盛公司抓住這一特征,決定在前期合作上寧可多投入一些,利潤少掙一些,先抓住幾個大客戶,從各方面給其優惠和合作,一旦建立了伙伴關系并將這種關系穩固,那么從長期來看,利潤不是下降而是持續性地增長。

從這個基本點出發,國盛公司聯合呈信地產連續幾期在報紙上宣傳“入住呈信山莊，免費贈送和安裝中央空調”，并詳細地介紹中央空調的優質服務，讓消費者感到物超所值，踴躍地咨詢并參觀樣板房。

在呈信山莊的墻體及大門入口處張貼大幅招貼畫并制作宣傳單頁；免費培訓呈信山莊售樓處售樓小姐，交代售樓人員重點宣傳免費使用優質中央空調；通過召開新聞會、樓宇開盤剪彩、邀請各大媒體參加典禮等制造轟動效應。在不到三個月的時間內，呈信山莊的350套住房銷售一空。

2．示范效應：一石激起千層浪

看到呈信地產的樓市如此的火爆，其他幾家地產的老總也坐不住了，紛紛到呈信地產來參觀取經。主動與國盛公司聯系，要求與國盛公司建立合作伙伴關系，聯手打造島城的房地產品牌。

精明的房地產商經過核算，僅在配套的中央空調和通風設施上選擇國盛每平方米可以節省成本4～8元,而且提供優質的產品和24小時服務,公司規模也較大,技術含量與其他大型企業比實力相當,而每10萬平方米就可以節省40萬～80萬,當然對這幾家房地產公司也有利可圖.國盛公司也加大了力度,總結成功的經驗,進行策劃,繼續與呈信房產保持合作關系,使合作的默契加深。

之后的半年內國盛公司先后與島城的四大房地產公司建立起合作關系,在國盛公司參與策劃銷售的五個樓盤中,均在四個月之內銷售一空,實現空調銷售金額1.5個億,單價雖然下降,可是最后的總利潤卻是上了幾個臺階。

國盛公司于2003年國慶期間召開了全國分公司及辦事處人員的半年總結大會,充分地肯定了青島市場的銷售模式及市場拓展的成績,并開始分享青島成功的經驗,推廣到全國的幾大辦事處，進一步將產品推向全國。公司決定10月15日在青島香格里拉大酒店召開新的一次產品會,組織邀請全國的知名房地產商到青島參加產品推薦會,推薦會開完不久,國盛公司就不斷收到全國各地、辦事處及分公司簽訂的協議及訂單。國盛公司的業務不繼發展，銷售額不斷上升。

北京、上海雖然已有相同的產品與國盛公司競爭,但是銷售模式不同，國盛公司使用一種全新的銷售模式,迅速地占領了北京、上海的制高點。做到人無我有,人有我新,在不斷地開發市場的過程中,樹立起了自己的品牌。

3．抓住關鍵因素，開展關系營銷

報紙上報道了這樣一件事情:使用國盛公司生產的中央空調的某高層商住兩用大樓,深夜3點多鐘有用戶反映大樓空調設備出現故障,隨即撥打了國盛的維修電話，半小時后,兩個國盛空調設備公司的服務維修人員趕到了現場,為大樓修好了設備。這則報道驗證了國盛承諾24小時維修服務的真實性和滿意度。通過報紙上大篇文章渲染,公司的優質服務被廣大消費者知曉,樹立了誠信的企業形象。

在銷售過程中，國盛發現，用戶購買之前總是詢問哪個樓盤安裝設備，目的是降低購買風險。為此國盛公司采取了信件證明法，即請大客戶對設備和服務做出評價，并請用戶蓋上公章并編成手冊。

另外，一些因素影響市場，如行業協會、相關政府官員、媒體和記者、業內專家和權威人士等，這些人職業不同，身份地位不同，所關心的東西也不同。由于設備采購與影響者的利益并不直接相關，因此對他們采取不同策略。

①業內專家

針對不同專家地位不同，設立不同的顧問。

②行業協會

好的行業協會幾乎所有的優秀企業都在其中，定期召開的行業會議上有公司的老用戶和潛在用戶，在與行業協會合作過程中，國盛公司避免那種付錢作宣傳的交易行為，而是采取深度參與行業會議的方式。

③政府相關部門

企業必須和相關的政府部門搞好關系，以便及時了解行業政策情況。國盛公司發現政府部門的領導在與企業交往別注意影響，與他們合作必須有一個能表明他們光明正大的理由，企業可以在召開學術會議時邀請他們，可以請他們參觀公司，適當準備禮品，和政府部門搞好關系，使公司容易得到關注。

④媒體記者

大眾媒體、行業媒體記者活躍于企業之間，通過他們可以傳播企業信息，又可以得到有用信息。宏義公司注意和行業記者互通信息，幫助記者尋找新聞線索，企業聯誼和慶祝活動邀請他們參加。

篇（2）

我們兵分三路，一路負責產品技術可行性；一路負責公司注冊咨詢；我這一路負責市場調查和消費者測試。經過兩個星期的咨詢、調查，結論令我們為之振奮，首先是產品技術并不復雜，可以由臺灣獲得，成本也不高；其次是市場充滿機會，現將市場研究情況公布如下。

燈具遙控系統早在90年代初就開始進入居民家庭，但只是簡單控制吊燈的遙控，消費者購買的主要目的在于節能，具有遙控距離短，不穩定的缺點，而且已經成為落伍和質量差的象征，這是一個沒有太大前景的產品。但是這種產品經過十年多積累，已經使得一部分消費者養成了使用遙控的習慣，而這一部分人群正是遙控系統的最感興趣者，據初步統計，遙控系統的年銷售量在1000萬套左右，近2-3億元的銷售額，因此市場容量是有所保證的。尤其是近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，工作節奏的進一步加快，現代化、時尚感以及簡單操作的智能遙控系統具有更加廣闊的空間和極大的發展潛力，下一步只要將市場的蛋糕做大，這是一個非常可觀而且競爭也不激烈的領域。

進一步的研究消費需求，我們發現，消費者對于一種遙控器能夠控制房間內所有燈具的概念非常感興趣，并且認為可以帶來快速開關燈具；省去臨睡覺前下床關燈的麻煩；半夜小孩哭鬧快速反應；網蟲不下網；夜晚回家未進屋就有光明迎接等利益，而更重要的是大部分人認為這是現代生活的象征。購買意向調查顯示，只要價格合理，超過80%的被訪者有興趣嘗試。由此我們認為這是一個可以長期發展的趨勢，尤其在珠三角這種比較現代的地區。深入的競爭調查也令我們振奮，目前市場上還沒有一種能滿足這些需要的產品，因此產品利益及競爭策略就迎刃而解了，就用消費者的需求作為我們的品牌利益，這也是競爭對手所不能企及的優勢。　營銷策略制訂，戰略戰術明晰

2002年3月，廣州利秀克斯電子公司成立（因為一些原因，這里用的是假定的公司名），市場及產品策劃緊鑼密鼓。首先我們把品牌命名為具有舶來品和西化特點的“利秀克斯”，在商標設計上盡量貼近電子化和現代感的特點，結果其英文商標大部分人以為是“伊萊克斯”。

其目標市場包括兩個部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年輕家庭為主，這些人具有收入較高，品位較高和新居為主的特點；2、房地產開發商，期待有新的房產賣點，其目標群定位同以上人群。

針對目標市場的需要，我們的產品對應發展了兩個系列，一是具有節能控制系列的節能控制系統（針對單路控制和多路吊燈控制），用于滿足既有需要，命名為節能星；另一個就是我們的主打產品，可以控制四路、六路燈具的多路控制遙控系統，命名為智慧星。這幾種產品都采用小的接收器，以能夠安裝進吸頂燈內為標準，不破壞整體美觀。

在定價方面由于缺乏參照，針對過去節能遙控系統的價格，多為20元以下，我們把節能星的價格定為稍高于老產品的35元，以取得快速切入，把智慧星1（4路控制）定為228元/套，智慧星2（六路控制）定為298元/套，以保證運做費用，該價格經市場調查，大部分目標群體都愿意接受。

在渠道方面，我們確定了分銷與直銷相結合的方式，在分銷方面，采取直供小區燈具終端，開發市內小區，利用批發開發市郊市場的辦法；在直銷方面重點發展房產開發商，爭取一次性覆蓋整個樓盤，保證零售，同時開展商區直銷，擴大渠道接觸面。

在宣傳推廣方面，我們頗廢了一些腦筋，因為是新類別產品，這就要求廠家要拿出一定的培訓費用來開辟這類市場，但是顯然我們不具備這種實力，當時我們準備采取潤物細無聲的方式，先進入家庭，再采用媒體公關炒做的方式，期待市場緩慢升溫，但是又擔心一旦市場升溫，巨頭切入，我們就等于自掘墳墓，怎么辦？或許是天無絕人之路，剛巧這時候，電子開關領域的巨頭真善美也看中了這塊市場，我們得知其很快就會在廣東攻城略地，由此我們長舒了一口氣，有人開路對我們這些小企業來說再好不過，于是我們的競爭策略就隨之而出了。真善美的產品具有電腦控制，智能化程度高，質量信譽保證的優點，但是其產品也具有價格高（1000元以上）、線路多（需要額外增加線路）、施工困難和破壞已經裝修好的房間美觀的缺點（當時得到的信息）。因此我們的宣傳重點就有了依托，在重點宣傳產品帶來的直觀利益同時，強調價格優勢和安裝簡單，不用增加線路，不破壞房間美觀的設計特點。為更加有效的貼近目標群，我們把廣告口號定為“新生活，我有自己的標準”塑造個性化和時代感的品牌性格，廣告語言多采用感性語言，“當夜晚回家的時候，我想讓光明來迎接我；當半夜小孩哭的時候，我需要最快的開亮燈火；當要休息的時候，我不想下床去關燈；當在網中遨游的時候，我不想什么打擾我……”應該說，這樣的品牌定位和競爭戰略是極為有效的，也在后續的推廣中得到了驗證。

定位和競爭戰略有了，接下來就是市場推廣。我們確定了針對不同渠道開展不同宣傳的辦法。針對房產開發商，采取與上層緊密溝通，先包裝樣板房積累口碑，時機成熟一次性進入的方式；針對分銷網點和小區終端，采取布置宣傳、陳列物，重在產品展示和效果演示方面的推廣；針對直銷家庭，采取直銷廣告入戶、報紙夾帶，適度大媒體投放的策略。同時為配合直銷系統，我們建立了一支專業化的安裝隊，保證在24小時內上門送貨安裝。在推廣的順序上，我們采取先激活直銷家庭和小區終端、再影響經銷商分銷和切入房產商的推廣順序，以保證推廣的連續有效。各種配套的方案，物質準備在很短的時間內完成了，現在似乎只缺上市了。 借機入市，深受打擊

2001年9月，所有武器彈藥準備就緒，而真善美的電子智能控制系統也開始在各種大媒體上狂轟亂炸，這個時候，我們上不上？大部分人的意見認為，我們必須搶在真善美的前面切入市場，寧做雞頭，不做鳳尾，應該說這種思路本身沒有錯誤，但是我們根本就不具備與別人抗衡的實力，直接競爭，無異于以卵擊石，為了能夠生存，我們必須做弱者，等待市場機會，我的意見是等待三個月，這樣就可以有效利用真善美形成的市場。于是一個一個的勸說，經過一天的思想工作，最后大家終于決定繼續等待，但期限最多是兩個月，在矛盾之中，我也不得不選擇折中的辦法。等待是極為痛苦和難耐的，一些員工也出現了抱怨情緒，但是不等就只有死亡。在各種工作和思想的幫助下，我們有效保住了自己苦心建立的隊伍。

2001年11月，利秀克斯產品開始按計劃上市，所有的宣傳、直銷按照計劃推進，我們最初的設想是許多消費者會一看到廣告，就會有購買需求，進而產生購買，原來的調查也支撐了我們這種想法，但是結果卻出人意料，廣告出街了一個月，應者寥寥，要求安裝的更是少的可憐，是廣告效果不佳，還是宣傳力度不夠？一種失敗的情緒籠罩在公司內部，大家都感覺到了前途的渺茫，一些股東也提議是不是開始撤退，省得損失太多。這時，我們的投入已經快斷檔了，而沒有銷售的情況給了我更大的壓力，我一邊勸說大家“廣告需要有一個產生效果的過程與時間，希望大家耐心等待”，一邊尋找對策，當時我的心里也沒有好的辦法，但是我知道，問題一定出在消費者那里，于是立即開始新一輪的市場調查。

消費者的調查令我們大吃一驚，大部分人已經收到了產品信息，也有安裝的沖動，但是仍擔心安裝的風險，因此回應者不多。我們在市場調查初期犯了一個常識性的錯誤，沒有考慮到市場的縮小效應，當時調查的結論放到市場實際中就會嚴重縮水，這需要一個長期的培養過程。另一方面，等待真善美的時間過短，市場還沒有形成購買習慣，而真善美也遇到了同樣的問題，同樣沒有很好的解決辦法，大家都還沒有突破這一瓶頸，這樣，我們就失去了可以利用的載體。怎么辦，光有意向不購買，我們豈不是要餓死？ 轉變策略，逐鹿群雄

面對這一局面，我有點一籌莫展，恰在這個時候，一件偶然的事情給了我很大的啟發。與致誠廣告的梁大林先生探討洗碗機的市場，梁說上市前的調查表明大多數人有購買興趣，超過30%的人肯定購買，但是一上市就沒人買了，這是需求的特點決定的。聞聽此言，我的眼前為之一亮，對呀，智能遙控系統不就是另一個洗碗機嗎？消費者的需求可以劃分為必然需求與邊際需求，而邊際需求的產品就會產生購買和使用障礙，速容咖啡當年也碰到了這種情況，解決的辦法就是先試用，再購買。辦法找到了，我立即著手進行下一步的推廣。

先安裝試用，再付款的方案出臺了，在市區的所有用戶都可以享受先安裝，后付款的優惠政策，期限是兩個星期，不滿意可以退貨。應該說，這種辦法已經在其他行業有所嘗試，但在電子領域絕對是第一家，也是產品特點決定的一種良好做法。

廣告一出，形勢立即好轉，要求參加者由少變多，直至絡繹不絕。最直接的銷售出現在直銷領域，方案出臺第一周，我們就接到了100多個要求安裝的電話，小區直供終端也售出了幾十套產品，一個月后，我們的銷售就達到了十幾萬元，且收款也極為順利，基本上沒有呆死帳發生。與此同時，房產商方面也傳來喜訊，經過樣板房試安裝操作，一家有3000多戶規模的房產商要求進行安裝。原本空閑的安裝隊一下子忙的不可開交，為此我們又開始擴招安裝工人，最多時達到100余人。

為進一步炒熱市場，我們開始在各大媒體上采用整版軟文的形式進行整體推廣，市場進一步升溫，銷售超出預期。本著“宜將剩勇追窮寇”的原則，一個更大的計劃產生了，與燈具配套銷售。我們利用經銷商的關系，在一些知名品牌的燈具上直接安裝遙控系統，這樣消費者就有了兩個選擇，一個是智能化的，一個是普通的，通過對比可以有效推進我們產品的銷售，而且大批量的燈具多為安裝公司購買，有新的賣點，也容易向客戶交代。這種做法使得我們的產品供不應求，我分明看到了成功的曙光。

但是危機也許就隱藏在勝利之中，成功與失敗也只有一步之遙。 產品，成為我永遠的痛

在如此大好形勢下，我一方面要求快速進行樓盤開發，另一方面繼續加大市場促銷力度，以期通過銷量成長降低成本，并實現我最擔心的產品規范化生產，保證產品質量。若按此發展下去，也許會出現一些問題，但前途仍是極為光明的。但是，上市近兩個月的時候，產品質量問題出現了。我們原本想通過直接引進臺灣的產品進行銷售，但由于成本太高而作罷，于是采用國內委托加工的方式生產，但是國內上規模的電子廠不多，而且一般不進行對外加工，退而求其次，我們的產品生產是在一家規模很小的電子廠進行的，基本上是手工出品，于是產品質量問題就成為我最擔心的因素。為了保證產品質量，我不得不請一大批技術人員逐個進行產品檢驗，當時我們的技術要求是在50米范圍內，實現360度自由控制，這樣就可以保證18樓以下的住戶在樓下就可以控制燈具開關。剛剛上市的產品都達到了這樣的要求，而且也取得了良好的口碑傳播。

但是，一個月之后，我們開始接到投訴，遙控距離變短，且靈敏度下降，市場對產品的檢驗往往比我們的工作人員更加真實與準確。立即查找原因，想辦法解決，并開始對用戶進行新品更換，如果當時我們能很快的查明原因，也許這一切都會從頭改寫，但遺憾的是，我們變得束手無策了，一方面，直到此時我們才知道，臺灣的技術是已經落伍的技術（指我們引進的技術）；另一方面，生產工廠為了降低成本，大量使用了質量沒有保證的電子元件，導致這種問題是全面性的，而不是某一項改進所能解決的。面對如此困境，我們期待著通過解釋與維護工作，保持現有客戶，以保證市場規模；同時快速接觸上規模、有技術的電子廠家，實現產品更新換代。但是市場是無情的，不可能給我們充足的改進時間，2001年底，危機全面爆發，在解釋及調換多次仍不滿意后，超過80%的個人用戶要求退貨，而我們剛剛開發的樓盤才剛剛安裝了1/3，并且樓盤開發商也要求停止安裝，并拆除所有已經安裝的產品，此時，已經是無力回天了。 最后的機會，失去與得到也許都是錯誤

早在市場快速啟動之時，我們就開始有意識的尋找外部經銷商，我們的想法是通過建立樣板市場后，再說服經銷商根據這一模式進行產品銷售。當市場成功啟動后，要求產品者絡繹不絕，由于當時生產供不應求，我們大都采取先放一放再說的態度，沒有積極進行開拓，但當危機爆發的時候，由于外部信息還沒有快速傳播，一些經銷商還可以成為我們的救命稻草，甚至毫不夸張的說，我們如果采取經銷權販賣的方式，可以撈到大大的一桶金。

在內憂外困之下，我們開始著手進行經銷商會議，采取經銷權販賣的方式操作市場。同年底，“利秀克斯”電子公司經銷商會議在浙江隆重召開，當日定貨合同額達到1800萬元，現金收入120萬，可以說是一切順利，如果采取“圈錢咱就跑”的策略，或許我們現在也過得不錯。但是，內心中總是有一種困惑和壓抑，內心的斗爭演變成了公司內部的爭論，到底我們要什么？絕大多數人認為無論怎樣我們能拿到現金，就能夠幫助企業度過難關，那么現在的欺騙可以利用未來的成熟產品來償還，但我認為欺騙可以得逞一時，但是也許我們從此就會被商業規則淘汰，誠實讓我們失去一地，也會有助于我們東山再起。經過一夜的緊張爭論，最后在我承諾所有的問題由我來承擔之后，我們做出了一個讓所有人都吃驚的決定，退還所有預付款，并如實通報產品質量問題。

篇（3）

一、土地政策、房地產信貸政策與現代化管理方法

目前，房地產開發市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產市場的蓬勃發展，以及政府對土地市場的壟斷，優質土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業資質、企業資金、企業資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業要嚴格執行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產市場會有很大的影響。房地產企業應調整戰略以及時跟進來應對這一結構性調控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素最合理的科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。在房產開發和建設過程中，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。

二、項目管理與基礎管理

由于房地產項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。

只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據。

三、項目管理應回避的風險

加強開發項目的經營管理，保證項目目的目標的實現，實現企業穩步發展的關鍵過程要注意回避以下風險。

1 項目的定位風險和投資支持能力風險。

項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的指導項目決策。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾是對企業資金籌措和融資能力過高地估計，沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準，成本過程控制嚴重失控等突發性事件的原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險。

2項目建設的創新和風險政策風險

隨著國家對房地產項目的嚴控大環境的來臨，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的這種情形下，為了服務目的追求項目與周邊項目的差異性，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的創新也是極具風險的更何況正常地創新本身就是有風險的。政策風險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律和法規，掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。

四、提高項目管理人員素質，科學實施項目管理

要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用信息管理的方法，進行全方位的網絡管理。同時，要求項目體每一位管理人員，不斷對自身充電，接受上崗培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理的素質，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。

五、項目融資與產品定位

房地產企業應根據市場的環境要素、自身的特點和需求以及市場規則擬定符合企業和開發項目發展戰略的融資事務安排。融資方式很多，對于項目性非金融機構貸款，可以采用私募股權基金。私募股權基金一般是指從事私人股權（非上市公司股權）投資的基金。私募股權基金在經濟發展中具有積極作用，對于急需發展的現代服務業、高新技術產業、各類消費品制造業和消費服務業大都以中小企業和民營企業為主，而現有的金融體系卻沒有為他們提供相應的融資渠道，因此，這個領域就成為私募股權基金大有作為的領域。而房地產信托REITS（房地產投資信托基金），也開始走入人們的視野，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可以上市流通。

如何有效避免區域市場產品雷同，尋求差異化的產品供應策略并滿足目標市場需求，是現階段房地產開發商實施開發行為時首先要解決的問題。住宅需求的變化，充分而細致地劃分市場，是項目成功的關鍵。住宅的不動產屬性，決定了產品供應在規劃時就必須符合區域人文及歷史條件、充分考慮周邊現存物業形態、迎合區域消費習慣。

篇（4）

關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照2009年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合 2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部

6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2009年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2008年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將生地變為熟地資金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處小產權房違法用地、違法建筑行為。小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺小產權房處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到以產品為中心向以消費者為中心轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

篇（5）

營銷述職報告1時間如箭一樣地飛逝著。回顧到公司將近半年來，總在不知不覺中度過。我自己在工作中也是受益匪淺，上半年主要工作地點是廣州經營部，現將工作情況作出如下總結：

首先，就我個人而言。我很感謝公司可以給我一個學習與進步的舞臺，感謝你們對我的關照!半年來，我學習了很多產品知識，但農資世界是豐富多彩的，我所學到的也只是微不足道的，并且還存在著很多自身的一些問題和不足。

其次，就公司整體狀況而言。由于今年的市場行情不斷變化，導致公司上半年的業績不是很理想，這也直接關系到我們的工作態度，所以工作上不是很忙碌，總覺得工作情緒有些壓抑!時常反省自己，總想去多做些什么能否對提升業績有所幫助，不過心里老是有些顧忌，感覺自己還不夠成熟，總懷疑自己這個時候還不適合去做業務方面，只是想多些時間讓自己成長起來，提高自身各方面的知識與素養，那樣我會更有把握的去做出決定!

一、營銷得工作中的輔助工作

我們在多個地方進行了營銷，在營銷策劃上面沒有什么經驗，但經過經理和同事們的努力，我們的營銷活動還是取得了一定的效果，我們相信我們的營銷活動會越來越多，越來越好的。良好的開端便是成功的一半。旺季過后，把工作的重點從旺季保供應轉移到淡季營營銷上來。

堅持“有節借節，無節造節”，特別是做好“無節造節”的文章。爭取廠商支持，整合各類營銷資源，統一策劃營銷方案，統分結合地把握好營銷活動推出的時間、形式、規模和力度，放大營銷資源的營銷功能。抓好商品的結構調整、庫存管理，爭取廠商的政策支持，適應市場消費需求。

由于經濟形勢的變化，營銷市場競爭格局的變化，今年的商品的結構、庫存是很難把握的，隨著兩節營銷旺季的到來，各部門經理始終把商品結構調整、組織適銷對路商品，庫存管理最優化作為一項重要工作來抓落實。各部門經理主動對兩節營銷形勢進行了分析，對商品的結構、庫存進行了更加詳細的分析，按照優勝劣汰的原則，抓好商品結構的調整、抓好庫存管理。

經過這樣緊張有序的半年，我感覺自己工作技能上了一個新臺階，做每一項工作都有了明確的計劃和步驟，行動有了方向，工作有了目標，心中真正有了底!基本做到了忙而不亂，緊而不散，條理清楚，事事分明，從根本上擺脫了剛參加工作時只顧埋頭苦干，不知總結經驗的現象。就這樣，我從無限繁忙中走進這半年，又從無限輕松中走出這半年，還有，在工作的同時，我還明白了為人處事的道理，也明白了，一個良好的心態、一份對工作的熱誠及其相形之下的責任心是如何重要。

二、市場營銷工作現狀

1.制定營銷目標。

上半年我們營銷部門根據年初制定的總體目標以及在年中分階段制定的時段性目標，根據既定的營銷策略和任務，按照常年的習慣，進行人員細分，并根據市場供求關系，組織營銷工作人員，以營銷業績為衡量標準，進行針對市場的營銷任務。期間，我部門工作人員也制定了自己的目標計劃和營銷計劃，充分發揮自主性、創新性，順利完成各自預定的營銷任務，并及時總結經驗的可取之處和不足，加以改善。

2.競爭比較激烈，其他企業價格對比強烈。

在市場經濟的大環境下，各企業的競爭已經越來越白熱化。在產品普遍相同或類似的情況下，價格的競爭，也成為了營銷渠道上的一個大關口。在產品質量普遍存在的前提下，同行的其他企業的產品價格差不高，沒有形成比較懸殊的價格對比。在品牌較強的局勢下，這種價格差，同樣造成了創利方面的壓力。

3.應收款回款難準時。

受社會極大市場環境的影響，普遍客戶支付延期，應收票據、應收賬款、預付賬款、等等應收款偏大造成我們的回籠計劃不準時，影響了公司的整體運作。

三、營銷任務完成過程中的應對措施。

1.質量的改善。

在營銷工作開展之前，對產品的質量要有更嚴格的把關，并在營銷宣傳中，把質量的優勢盡可能最大的凸現出來，爭取零售商對我公司產品更多的信任和更大的購買力。

2.價格方面。

在預算的價格尺度調動范圍內，根據市場環境的形勢和對市場競爭的科學合理性分析，調整適合的價格標準，使產品的營銷既在預計范圍內盈利，又使零售商對價格方面減少挑剔。同時，可以適當的選擇時機，開展系列的營銷活動，從而是產品的品牌讓更多零售商和農民熟知，使產品的質量在市場中形成一個良好的口碑。

3.加大資金回籠的力度，回避企業風險。

在貨款回籠方面，整個部門都形成共識，將該項工作擺在重中之重的位置。擬定具有約束能力的營銷合約，對于應收款的回收采取合理的時效性限制。吸取了以往的經驗教訓，我們嚴格履行營銷成交的審批程序，從源頭到最終成交都加以控制，時刻叮囑業務員主動與客戶溝通，想盡辦法處理，取得了一定效果。

4.多面的營銷渠道，發展更多的營銷平臺借助公司的營銷平臺，提高網絡營銷水平，建立良好信用的網絡營銷平臺。

營銷形勢的好壞將直接影響公司經濟效益的高低。多年來，產品營銷部堅持鞏固老市場、培育新市場、發展市場空間、挖掘潛在市場，未來，我們還需要更全面的利用我公司越來越壯大的品牌影響帶動產品營銷，建成了以本地為主體，輻射全省乃之全國的營銷網絡格局;同時，可以與各傳媒媒介等形成良好的合作關系，如多參加或舉辦業內或相關行業的系列活動，多方面的進行宣傳營銷，讓本品牌的產品有更廣大的拓展平臺。

5.隨時關注業內動態，掌握更多的市場信息隨著行業之間日趨嚴酷的市場競爭局面，信息在市場營銷過程中所起的作用越來越重要，信息就是效益。

營銷部在今后的工作中更應密切關注市場動態，把握商機，認真做好市場調研和信息的收集、分析、整理工作。使得營銷部通過市場調查、業務洽談、報刊雜志、行業協會以及計算機網絡等方式與途徑建立起更加穩定可靠的信息渠道，密切關注行業發展趨勢;建立客戶檔案、廠家檔案，努力作好基礎信息的收集;要根據市場情況積極派駐業務人員對國內各營銷市場動態跟蹤把握。

6.提高營銷?a

href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽弊隕淼墓ぷ魎刂侍岣咭滴裨鋇姆裰柿亢鴕滴衲芰Γ掛慌峽突У囊滴衲芄灘⒎⒄蠱鵠礎T諼蠢吹墓ぷ髦校頤且笥咳嗽幣猶岣咦約旱墓ぷ髂芰妥ㄒ鄧刂剩?/p>(1)加強與客戶的溝通聯系，多想辦法，建立起良好的合作關系;

(2)不斷總結自身的工作，改進自身的工作方法，加強工作中所涉及到的專業知識的學習，及時了解客戶的生產運作情況和競爭對手的'情況，發現問題及時處理;

(3)及時將客戶的要求及產品質量情況反饋給有關部門，并加強與橫向部門的溝通協作，使我們的產品質量和服務能滿足客戶的需要;

(4)做好售前、售中、售后服務。上半年，我們走過了展望計劃、艱辛起步到共創成功的歷程，我們也體會到了這一過程帶來的快樂。依靠我們上級的信任和指導，依靠領先的優秀產品，先進的營銷理念，良好的服務意識，團結的協作氛圍，優秀的干部、員工隊伍，我們整裝待發。也許，未來的路也是充滿曲折的，甚至比過去所要承受的壓力更大，但我們堅信，這條路注定是充滿機遇、充滿挑戰、充滿希望的。

在未來更長的工作生涯中，我會更加嚴格要求自己，踏實地做好每一件事。我熱衷于這個行業，做著自己感興趣的農資產品，充滿著熱情，也很有行動力，心中更是充滿了理想。目前，我已經完全的涉及農資領域當中，我相信在不久的將來，再加上公司也有這方面發展的計劃，一定可以盡早的實現!我更加希望，公司可以給我信心與勇氣，讓我可以更自信的去發揮并創造更多的成就!

我深信，只要交待安排給我的事，我會盡心盡責的去完成!我會不斷加強學習，拓寬知識面，努力學習產品專業知識和一些工作常識;本著實事求是的做事原則，繼續發揚優點，改善缺點;團結一致，勤奮工作，共同進步，維護公司利益，積極為公司創造更高的價值，力爭取得更大的工作成績!

我深信，在公司的正確領導下，只要我全體干部、員工堅定信念，奮發進取，團結協作，以小目標實現大目標，以大目標實現長遠目標，一步一個腳印，一定能出色完成任務，讓20__年成為名副其實的創利年!

營銷述職報告2過去的20__年可算是我工作上另一個轉折點，更是一個新的開始。特別是自今年6月份接手營銷策劃工作，不知不覺，已有半年。回憶這一年的工作經歷，有艱辛、有成長、有收獲、更有前景。這一年既包含了太多的艱辛與不易，也取得了不錯的工作業績。成績的取得離不開本人的勤奮努力，更與領導和同事們給與我的支持和幫助密不可分。現將今年工作總結匯報如下，請公司領導和同仁審議。

一、工作業績完成情況

1.完成營銷業績;

2.完成營銷物料的設計與制作(法排讀本、法排、高層戶型冊、項目小冊、項目樓書、預售協議、抽獎券、參觀券等);

3.完成媒體推廣的執行(戶外、報紙、雜志、電臺、公交車、網絡等);

4.完成公司領導交代臨時工作(法排首期開盤總結、原吉利余房組價、節慶布置等);

5.協助領導完成風鈴苑排屋開盤準備工作;

6.協助領導完成排屋客戶交流會的組織落實;

7.協助領導完成樣板房展示的媒體交流會;

8.協助領導完成樣板房通道的布置展示。

二、成長感悟

這一年，伴隨著公司的不斷壯大，我也不斷得到成長。回首自己的成長經歷，感悟頗多。

(一)勤奮學習是做好工作的基礎。人可以不會不懂，但不能恐懼和無奈，越是不會越要笨鳥先飛，更加勤奮努力的學習。特別是我今年6月份接手營銷策劃工作后，由一知半解到現在對營銷流程有一定的了解，背后其實下了不少功夫，也用了不少時間，當然也少不了同事之間的幫助。接觸營銷策劃工作之后，才清楚明白到，工作量雖不大，卻要學的是無比的多，營銷知識永遠是個無底深淵，但正因如此，我樂此不疲，越來越喜歡這份工作。我想作為一個置業顧問，不僅要精通賣房業務，對周邊的一些知識也必須詳細了解，這樣才能更好的為客戶服務，讓客戶感覺我們無論是從企業品牌、社區環境、物業質量以及員工素質各方面都比其它樓盤有優勢，堅定客戶購買的信心。針對這個問題，我在日常營銷工作中，充分發揮善于思考的優點，通過對同事的觀察學習以及對經驗的歸納，總結出許多新的營銷技巧和客戶維護方式，并在隨后的工作中通過實踐加以修改和完善。事實證明，知識和創意永遠是無窮無盡的。

(二)熱情服務是做好工作的關鍵。作為置業顧問這個職業和客戶打交道，光有勤奮是不夠的，必須還要有熱情的服務態度，笑迎八方客，凝聚萬家財，服務于客戶，使他們能夠體會到我們綠城周到熱情的服務態度，我自己對這一點有著深深的體會和感受。我想相對于不同收入群體的購房心態及個人氣質各方面肯定也有所不同，因此對于不同客戶的營銷方式也必須有相應的變化。比如面對不同文化水平和不同購房心態的客戶，我們都應該有相對的談判技巧和語氣口吻來接待，讓其買得開心，日后還想再買。在實踐工作我還發現，一個真正成功的營銷員除了必須有能夠感染客戶的個性外，更應該具備能夠隨時適應不同消費者心態的應變能力，同時牢記，專業、禮貌、主動服務、給予客戶比他想象的更多，并堅持公司利益至上的職業操守。所以，為了做好營銷工作，我急待提高自身修養，無論從個人氣質和專業能力方面都要把自己打造成一個合格的置業顧問。

(三)敬業愛崗是做好工作的前提。只有敬業愛崗，忠于職守，盡職盡責，一絲不茍，虛心學習業務知識，培養嚴謹的品格，全力以赴，才能在平凡的崗位上做出不平凡的成績，才能獲得價值的提升。這一年，我經歷了無數次收獲與失落，過程充滿酸甜苦辣，行業文化使我體會良多，為人處事都讓我不斷成長與成熟，讓我隨時都保持一顆感恩的心去面對人和事。我喜歡超越對手挑戰自己，這個行業很適合我，我在工作中享受與狼共舞的生存狀態，這是一條不斷超越，適者生存的道路，是靠知識智慧立世的生存狀態，我找到了適合自己的人生道路，我熱愛這份工作。更重要的是我發現了自己的不足，不斷完善自己，不斷前進，堅持不懈，滿腔熱情的工作。熱忱是工作的靈魂，熱忱是戰勝所有困難的力量，從工作的每一個環節，找到熱忱，找到堅韌，也就找到了自信。

(四)感恩忠誠是做好工作的根本。這一年里，我在這家公司獲得的實在太多了，說也說不完，要多謝的不單只是一兩個人，更不是一句“謝謝”就能簡單了事。我要感謝主管，當我剛進入營銷策劃部時，自身有著太多的缺陷和不足，是她包容和教導我，很多次的利用下班時間跟我談心溝通，改正了我很多積重難返的毛病。同時在工作中適時的給我壓力和激勵，讓我時而如履薄冰，時而又充滿信心，從不敢輕易有所松懈，逐漸成長為一名合格的置業顧問。讓我更幸運的是我們擁有一個成熟和諧的營銷團隊，同事之間既有競爭更有幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中化解。正因為有這樣一群同事，我才能在營銷部門迅速提升自己。俗話說，近朱者赤近墨者黑，因為有這樣濃厚的企業氛圍和團隊精神，才給了我成長所需的養份。忠誠對我的工作來講，首先，我的感受是我們對公司是否付出了全部的精力和智慧，對待每天的工作是否完全滿意。我深信每位老板都希望自己的員工保持忠誠，每一位員工也希望有各個完善的老板。自從綠城那天起，我就記住了“今天工作不努力，明天努力找工作”作為自己的座右銘。

三、20__年工作計劃

20__年，既是新的一年，又是我一個全新的開始。對于即將到來的一年，對生活，對工作，我有著太多的希望和夢想。我打算在新的一年里，重點做好以下幾項工作：

一是做好營銷服務工作。在工作中，我要認真細心地為客戶著想，通過自身良好品質的展現和坦誠、禮貌、周到、用心的服務，贏得市場和客戶的信任，在潛在客戶和老客戶的心中樹立良好的個人形象和公司形象，從而提高企業知名度和企業房產產品以及自己的信譽，為公司房產產品現在及未來的營銷成功奠定良好的基礎，也為自己未來的發展積攢了廣泛的客戶資源。

二是做好營銷策劃工作。積極培養市場意識，經常調查市場，及時了解到有關房產營銷的各種信息，以及競爭對手及同類項目的發展動向。尤其是在與客戶或準客戶的頻繁接觸中，了解市場的最新資料，把握市場行情和發展變化趨勢，認真聽取客戶對房地產產品的議論評價和一些合理化的改進意見或者建議，從而為制定正確的房產開發計劃和市場營銷策略服務。

三是認真學習企業文化。積極參加企業文化的學習和培訓工作，深刻了解企業文化的內容，理解企業文化建設的重要性，進一步提高自己的敬業奉獻精神，更好地服務客戶推動各項業務的發展。

四是提升自身綜合素質。我將進一步加強學習，了解房產開發的整個流程，從產品研發到工程管理，再到營銷策劃等各個方面我都要有所認識。這樣，在營銷過程中，才能把客戶提出的問題很好地反饋給上級領導，以便改進產品，提高居住品質。

五是完成領導交代的臨時工作。

總之，在這充滿希望的新一年里，我將全力服務公司，熱愛崗位，勤奮工作，繼續學習，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹的態度面對我的職業，為客戶制造感動，為公司創造利潤!

營銷述職報告320__年已成歷史，20__年我們將以更加飽滿的精神去面對，現將全年來從事銷售工作的心得和感受總結如下：

一、切實落實崗位職責，認真履行本職工作。

作為一名銷售經理，自己的崗位職責是：

1、千方百計完成區域銷售任務并及時追蹤區域內工程項目;

2、努力完成銷售管理辦法中的各項要求;

3、負責嚴格執行產品的出庫手續;

4、積極廣泛收集市場信息并及時整理上報領導;

5、嚴格遵守公司制定的各項規章制度;

6、對工作具有較高的敬業精神和高度的主人翁責任感;

7、完成領導交辦的其它工作。

崗位職責是職工的工作要求，也是衡量銷售經理工作好壞的標準，自己始終以崗位職責為行動標準，從工作中的一點一滴做起，嚴格按照職責中的條款要求自己的行為，在業務工作中，首先自己能從產品知識入手，在了解技術知識的同時認真分析市場信息并適時制定營銷方案，其次自己經常同其它銷售經理勤溝通、勤交流，分析市場情況、存在問題及應對方案，以求共同提高。在日常的事務工作中，帶領組員參與工程投標及舊村改造項目，使其盡快業務技能提高。

總之，通過實踐證明作為銷售經理技能和業績至關重要，是檢驗銷售經理工作得失的標準。今年由于金華地區工程招標要使用參考當地《金華地區工程建材信息》中的鋁材，瞬息萬變應對辦法不多而導致業績欠佳。

二、明確客戶需求，主動積極，將我司在金華義烏銷售點告知零散加工戶，避免周邊地區對我區域低價竄貨趨勢。

工作中自己時刻明白銷售經理必須有明確的目地，一方面積極了解客戶的意圖及需要達到的標準、要求，力爭及早準備，在客戶要求的期限內供貨，另一方面要積極和客戶溝通及時了解客戶還款能力，考慮并補充建議從義烏提貨，避免押款事宜，使該區域小加工戶逐步成長。

三、正確對待客戶投訴并及時、妥善解決。

銷售是一種長期循序漸進的工作，而產品缺陷普遍存在，所以銷售經理應正確對待客戶投訴，視客戶投訴如產品銷售同等重要甚至有過之而無不及，同時須慎重處理。自己在產品銷售的過程中，嚴格按照公訃制定銷售服務承諾執行，在接到客戶投訴時，首先真做好客戶投訴記錄并口頭做出承諾，其次應及時匯報領導及相關部門，在接到領導的指示后會同相關部門人員制訂應對方案，同時應及時與客戶溝通使客戶對處理方案感到滿意。比如：有客戶投訴仿木紋掉漆現象時反饋給技術部，技術部做出改變配方解決問題的承諾。

四、認真學習我廠產品及相關產品知識，依據客戶需求確定可的產品品種。

熟悉產品知識是搞好銷售工作的前提。自己在銷售的過程中同樣注重產品知識的學習，對公司生產的鋁材產品用途、性能、參數基本能做到有問能答、必答，對相關部分產品基本能掌握用途、價格和施工要求。

五、鋁型材市場分析

鋁材產品銷售區域大、故市場潛力巨大。現就鋁材銷售的市場分析如下：

(一)、市場需求分析

鋁材應用雖然市場潛力巨大，但金華區域多數鋁型材廠競爭己到白熱化地步，再加之房地產開發過多會因新房改政策在新一年形成空白，再加上有些鋁材銷售己直接威脅到我們己占的市場份額，雖然我們有良好的信譽和優良品質，但在價格和銷售手段上不占優勢。

(二)、競爭對手及價格分析

這幾年通過自己對鋁材市場的了解，鋁材生產廠家有二類：一類廣東品牌如興發、堅美、偉昌、鳳鋁等，此類企業有較強實力，同時銷售價格下調，有的銷售價格同我公司基本相同，所以已形成規模銷售;另一類是湖北、安徽、江西相等，此類企業銷售價格較低，如信元每平方竟130多元，此類企業基本占領了代銷領域。

六、20__年銷售經理工作設想

總結一年來的工作，自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他銷售經理和同行學習，20__年自己計劃在去年工作得失的基礎上取長補短，重點做好以下幾個方面的工作：

(一)、依據09年區域銷售情況和市場變化，自己計劃將工作重點放在工程供貨渠道上，一是主要做好原有的經銷商供貨工作，挑選幾個用量較大且經濟條件好的`做為重點。

(二)、20__年首先要積極同幕墻及裝飾公司采取合作方式，大力推廣我司產品，收集有效信息及時向領導匯報，取得公司的支持。

(三)、20__年自己計劃更加積極搜集市場信息并及時聯系，力爭參加招標形成規模銷售。

(四)、為積極配合銷售，自己計劃在確定產品品種后努力學習產品知識及性能、用途，以利產品迅速走入市場并形成銷售。

(五)、自己在搞好業務的同時計劃認真學習業務知識、技能及銷售實戰來完善自己的理論知識，力求不斷提高自己的綜合素質。

(六)、為確保完成全年銷售任務，自己平時就積極搜集信息并及時匯總，力爭在新區域開發市場，以擴大產品市場占有額。

七、對銷售管理辦法的幾點建議

(一)、20__年銷售管理辦法應條款明確、言簡意賅，明確業務員的區域、任務、費用、考核、獎勵，對模凌兩可的條款予以刪除，年底對銷售經理考核后按辦法如數兌現。

(二)、20__年應在公司、銷售經理共同協商并感到滿意的前提下認真修訂規范統一的銷售管理辦法，使其適應范圍廣且因地制宜，每年根據市場變化只需調整開模工作。

(三)、20__年應在情況允許的前提下對出差時間加以延長，避免前期工作剛進展，后期聯系斷鏈的情況。

(四)、由于區域市場萎縮、同行競爭激烈且價格下滑，20__年認真考察并綜合市場行情銷售經理的信息反饋，上下浮動并制定出合乎公司行情、市場行情的公司出廠價格，以激發銷售經理的銷售熱情。

營銷述職報告4我現任__公司分管銷經理，今年5月份，被提拔為該公司總經理，在此，我將自己在___年的工作及廉潔自律情況向代表們述職，請評議。

一、工作方面：

通過與班子成員積極協調，密切配合，____年到目前，公司安全局面總體穩定，營銷指標完成較好，優質服務水平不斷提高，職工隊伍穩定。我在這一年里，重點做了以下幾方面的工作：

1、在規范企業管理方面，我要求各科室、各基層單位由以前的每月上報工作計劃改為后來每周上報，對相關單位工作計劃沒有如期完成的，要求相關負責人說清楚，督促各部門養成按計劃開展工作的習慣。

通過此項措施，公司工作節奏明顯加快，各項工作的任務如期完成。

2、在安全管理方面，我堅決要求執行違章人員連帶考核辦法，因為，只有采取連帶的考核才可以形成職工互相提醒，互相監督的安全氛圍。

當我在施工現場發現違章時，公司生產、安保科長、違章人員單位負責人、違章人員、在場的其他人員均要受到考核。為了確保施工的安全，我要求公司安科人員每周不少于一次到基層單位進行安全稽查。而且自己也經常深入施工現場進行安全稽查。

3、在做好客戶安全用電方面，今年，我把漁塘安全用電作為一項專項工作來抓。

通過依靠地方政府、安監、公安、村委會的支持和配合，在迎峰度夏期間，對轄區的所有漁塘用電進行了一次大規模的安全整頓。首先，要求各供電所對漁塘用戶的安全隱患進行摸排，然后，讓其對存在隱患的一千余戶客戶下發，為了及時了解各所的整治進度，我要求安保科每周給我一份進度表，對工作進度慢的單位進行督促。通過緊盯此項工作，雖然遇到阻力，工作仍得以穩步推進，整治取得了效果，公司今年到目前未發生客戶因觸電死亡的事件。

4、在做好優質服務方面，3月29日，我到太和供電所門前參加大型優質服務宣傳活動，接受客戶的用電咨詢。

為了避免服務亂收費現象的發生，6月25日，我提出出臺了，該制度通過供電營業窗口人員和公司營銷科管理人員二級進行服務回訪，了解服務人員有無亂收費的現象。為了保證供電所人員值班到位，我常常是半夜到各供電所檢查人員值班的情況。

二、學習方面：

1、加強自身政治的學習。

在政治學習方面，積極參加領導班子成員的政治學習，認真做好學習筆記。按時參加支部生活會和支部黨員活動，在支部組織的學習討論中，帶頭發言，不搞特殊化，不無故缺席。通過學習增強黨性，提高政治洞察力。

2、加強自身業務學習。

在業務學習方面，工作之余，認真地學習了經濟管理、企業管理、電力相關法規等業務知識，不斷更新知識結構，拓寬知識層面，提高理論層次，增強領導才能。

三、廉潔自律方面：

1、能嚴格的要求自己，講原則，不為個人謀私利，沒有收受不正當的禮品禮金。

2、對分管的工作中重大問題和資金使用都沒有自行做主，而是提請集體討論，沒有違反“三重一大”(重大問題決策、重要干部任免、重大項目投資決策、大額資金使用)規定。

3、個人沒有同別人合伙從事經營及其他經濟方面的活動，個人所有收入都是來源于正當渠道，沒有不正當收入。

在正常的交往中，沒有利用公款辦私事或招待。在上級來人工作招待中，沒有大吃大喝行為。

4、在干部的任用方面，能堅持原則，以干部任免的標準來考察，不搞人情關系，嚴格按干部任用程序辦理。

在發展黨員中，也是嚴格規定辦，嚴格把關，不搞不正當的手段。

5、自覺遵紀守法和嚴格遵守公司各項規章制度，未參與任何非法活動。

四、存在的問題：

1、學習主動性不夠。

由于平時工作較忙，對加強自身學習有所松懈。

2、思想政治工作方法有待創新。

在配合公司支部書記進行思想政治工作方面，工作靈活強不強。

3、分管工作的檢查監督還需要加強。

五、下一步工作打算及努力方向：

1、加強學習，提高素質，提高工作的能力。

加強思想政治理論、企業管理、日常業務等方面的知識學習，提高自己的政治判別力，加強自身綜合素質建設，進一步提高自己駕馭全局工作的能力。

2、深入基層，了解民意，調查了解各種基本情況，掌握職工的想法和需求、存在的困難和問題，為基層服好務。

3、嚴于律己，廉潔從政。

嚴格要求自己，帶頭遵守規章制度，踏實做人，扎實做事，改進工作的方法和領導方法，認真履行職責，努力完成各項工作任務，為全鄉的經濟及社會發展做出自己應有的貢獻。

4、與班子成員加強團結，帶領公司干部職工圓滿完成公司下達的各項工作任務。

5、在新的一年里，我計劃大力開展配網維護建設工作，以電網能應對惡劣自然環境的考驗，提高供電的可靠性，讓客戶用上滿意電。

各位代表，以上是我個人的年度述職述廉，請大家對我今后的工作予以監督。

營銷述職報告5尊敬的各位領導、同志們：

20__年9月，我由東營__汽車銷售服務有限公司調到壽光__任管理部經理。在公司領導的關心和支持以及同志們的協助下，管理部完成了各項工作，和領導交辦的各項任務，為公司的發展做出了一定的貢獻。我也做了大量的工作，得到了公司領導的肯定和同志們的信任。下面，我向大家簡單報告工作情況。

一、加強學習，提高素質

作為管理部經理，要想作好本職工作，首先必須在思想上與集團和公司保持高度的一致。我始終認為，只有認真執行集團公司文件，服從公司領導，才能排除一切干擾，戰勝一切困難，干好管理工作。為此我認真學習了集團文件精神并在實際工作中不斷加以實踐，實事求是，公平公開。在工作中，我堅決貫徹執行集團和公司領導的各項指示、規定。時刻不放松學習，始終使自己的思想跟得上公司的發展。

二、提高管理能力

作為一名管理干部，能做到恪盡職守，認真履行自己的職責，積極協調與集團公司及各部門的關系，作好后勤工作，配合各部門作好工作。去年剛到公司，為了熟悉業務，我經常向公司領導學習，逐漸熟悉和掌握了管理部的工作方法，認真落實集團要求，實行公開、民主管理。在工作中，我積極向領導反映職工的意見和建議，認真維護職工權益，積極為職工在生活方面創造條件，改善職工伙食，安裝太陽能熱水器等，將公司對職工的關心送達到每名職工心中。

三、推進工作的全面進步

在公司領導的帶領下，我帶領本部門同志，完成了各項工作指標和領導交辦的各項任務。未發生重大安全事故。開業初期，根據集團文件結合本公司實際情況，制定、完善了一些公司制度，包括伙房、宿舍、保安、考勤、電腦、處罰等，在公司領導帶領下，積極拓展外部關系，認真做好接待工作。積極向公司領導提出自己的建議，力爭做到發展要有新思路，工作要有新舉措。春節過后，新建了車棚，方便職工停車，4月份，開始籌建蔬菜大棚，現已開始種植，很快就可以為集團和職工食堂提供綠色無公害蔬菜。

四、服從大局，團結協作

我深知，一個人的力量是微不足道的。要想在工作上取得成績，就必須依靠全體同志，形成合力，才能開創工作的新局面。在工作上，我努力支持其他各部門的工作，為其他同志的工作創造良好的氛圍和環境。互相尊重，互相配合。同時，勇于開展批評和自我批評，對其他同志的缺點和錯誤及時地指出，并督促改正;對自己在工作上的失誤也能主動承擔責任，并努力糾正。經常和一線職工交流，傾聽他們的心聲，品味他們的辛苦，解決他們的實際困難，這樣，不僅把握了職工們思想的脈絡，也取得了同志們的理解和信任，取得了很好的效果。

五、以身作則，真抓實干