緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇投資項目可行性報告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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1、項目名稱：上海綠源電器有限公司

2、投資總額：8000萬人民幣

3、建設單位：上海綠源電器有限公司

4、項目法人：陳鋒

5、項目地址：江蘇省宿遷市宿豫區大興鎮

二、項目建設的必要性和自然條件

（一）項目建設的必要性

我國作為擁有13億人口的大國，電力能源相對貧乏，隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，照明用電在電力消費中所占的比例逐年提高，特別是進入二十一世紀，我國照明用電的年增長率將在15%以上。同時，我國人均擁有光源的數量也比較低下，與日本相比，燈頭數量是日本的4.7倍，使用電力是日本的5.9倍，而燈頭平均效率只是日本的三分之一。因此，推廣“綠色節能燈照明工程”在我國非常必要。

1、勞動資源優勢版權所有

上海綠源電器在大興實施規模擴張，在招工用工上有著得天獨厚的人力資源條件。大興鎮是宿豫區人口大鎮，全鎮人口規模近6萬，農村富余勞力多達3萬人左右，全鎮每年“兩后”畢業生（不能升學的初、高中畢業生）近1000人。同時，周邊的仰化、丁咀、關廟、新莊、順河等鄉鎮均有相當數量的富余勞動力，能充分保障企業3000人的用工需求。

2、社會需求空間大

上海綠源電器公司在大興鎮投資生產的節能燈，是城鄉家庭首選的生活必需品，其巨大的消費市場無法估量。目前，我國擁有4.5億戶家庭，按每戶每年使用1只節能燈計算，其需求量就達4.5億只，況且全國眾多的機關、學校、賓館、酒樓、娛樂業、工廠以及大中小城市的亮化工程，對節能燈的需求量遠遠超過家庭使用的數量，所以，新型綠色節能燈的社會需求空間相當大。

3、交通便利

大興鎮地處宿豫區東南中心地帶，境內宿泗公路貫穿東西，東臨京滬高速公路，西靠京杭運河，北傍宿沐一級公路，距徐州觀音機場60公里，距新長鐵路20公里，距宿豫城區16公里，水、陸、空交通十分便利，產品外銷方便、快捷。

4、電力條件

大興鎮擁有110kv變電所，其進線有110kv和35kv線路各一條；主變為31500kva；出線有35kv線路2條、10kv線路7條。全年用電高鋒在農灌時節僅為18000kva/mαx，所以大興鎮的供電設施在一定時間內，完全可以適應不斷增長的負荷需求。

5、人文環境和社會治安環境

近年來，大興鎮從整治軟環境、提高全民文明程度入手，大力開展文明村鎮、文明一條街、文明行業和十星級文明戶的評創工作，貫徹落實軟環境建設的“八項”規定，樹立“誠信大興”形象，努力營造“親商、安商、便商”的良好氛圍。同時，結合社會治安綜合治理工作，嚴厲打擊各類違法犯罪行為，打造“平安大興”，創建最安全地區，轄區民風淳樸、治安穩定，全鎮已連續5年來未發生重大刑事案件。

三、項目規模、資金來源、項目內容及市場分析

（一）項目規模

項目預算總投資人民幣8000萬元

（二）資金來源

自籌

（三）項目內容

祥見表3-1

建設項目內容

單位

數量

預算資金(萬元)

備注

主廠房

平方米

34000

1700

辦公用房

平方米

1000

80

配套用房

平方米

1500

100

廠區鋪路

平方米

8000

200

生產設備

組(臺、套、條)

20組(臺、套、條)

5700

自來水安裝

米

1500

25版權所有

地下疏水工程

米

1200

36

其它

81

合計

8000

（四）市場分析

1、供需情況

節能燈以其環保、省電、光效高等特點倍受國內外消費者的青睞。據有關資料顯示，在我國4.5億戶家庭中，使用節能燈的比例較低，其主要原因就是求大于供。目前，全國年生產節能燈的僅在2億只左右，排除機關、學校、賓館、酒樓以及城市亮化工程的節能燈需求外，僅全國家庭，按每戶年需求一只計算，國內家庭節能燈需求缺口就達2.5億支。因此，生產節能燈系列產品，市場前景廣闊，不存在市場風險。

2、價格情況

上海綠源電器有限公司開發生產的電子節能燈，價格非常低廉，且質量非常優良，配套工業非常成熟，并形成了規模化生產，其出廠價格約為發達國家生產的產品六分之一至十分之一。據統計資料分析，全世界范圍內使用的節能燈有80%以上在中國制造。

3、節能情況

以全國每個家庭都將一只40w的白熾燈光換成同亮度的8w節能燈，中國4.5億戶家庭每年省出來的電源，就相當于幾座三峽電站的年發電量。

4、生產規模

上海綠源電器通過在大興鎮的投入建設，建立起一個年產各種節能燈1億只的大型節能燈及節能光源的生產基地，建立起一個完整的節能燈配套產業鏈。

四、預期目標與實施計劃

（一）預期目標

1、經濟效益

本項目總投資為8000萬元。企業投產后，年可生產節能燈1億只，年銷售收入3億元，年銷售稅金及附加1000萬元，年總成本費用2.1億元，年利潤總額9000萬元。

經綜合經濟測算，本項目投資回收期為1年（含建設期）。

2、社會效益

節能燈廠建成投產后，能有效解決當地富余勞力的就業難問題，按照企業設計生產規模，可就地轉化剩余勞動力3000人，按進廠工人年收入5000元計算，每年就可增加當地農民收入1500多萬元。同時，還可帶動大興鎮的運輸業以及餐飲、服務等第三產業的快速健康發展，特別是普及使用節能燈，將為國家節省出大量的電力能源，為可持續性發展奠定堅實的能源基礎。

（二）實施計劃

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三、市場(產品或服務)供求分析及預測(量化分析)。主要包括本項目區本行業(或主導產

品)發展現狀與前景分析、現有生產(業務)能力調查與分析、市場需求調查與預測等。

四、項目承擔單位的基本情況(原則上應是具有相應承擔能力和條件的事業單位)。包括人員狀況，固定資產狀況，現有建筑設施與配套儀器設備狀況，專業技術水平和管理體制等。

五、項目地點選擇分析。項目建設地點選址要直觀準確，要落實具體地塊位置并對與項目建設內容相關的基礎狀況、建設條件加以描述，不可以項目所在區域代替項目建設地點。具體內容包括項目具體地址位置(要有平面圖)、項目占地范圍、項目資源及公用設施情況，地點比較選擇等。

六、生產(操作、檢測)等工藝技術方案分析。主要包括項目技術來源及技術水平、主要技術工藝流程與技術工藝參數、技術工藝和主要設備選型方案比較等;

七、項目建設目標(包括項目建成后要達到的生產能力目標或業務能力目標，項目建設的工程技術、工藝技術、質量水平、功能結構等目標)、任務、總體布局及總體規模;

八、項目建設內容。項目建設內容主要包括土建工程、田間工程、配套儀器設備等。要逐項詳細列明各項建設內容及相應規模(分類量化)。土建工程：詳細說明土建工程名稱、規模及數量、單位、建筑結構及造價。建設內容、規模及建設標準應與項目建設屬性與功能相匹配，屬于分期建設及有特殊原因的，應加以說明。水、暖、電等公用工程和場區工程要有工程量和造價說明。田間工程：建設地點相關工程現狀應加以詳細描述，在此基礎上，說明新(續)建工程名稱、規模及數量、單位、工程做法、造價估算。配套儀器設備：說明規格型號、數量及單位、價格、來源。對于單臺(套)估價高于5萬元的儀器設備，應說明購置原因及理由及用途。對于技術含量較高的儀器設備，需說明是否具備使用能力和條件。配套農(牧、漁)機具：說明規格型號、數量及單位、價格、來源及適用范圍。大型農(牧、漁)機具，應說明購置原因及理由及用途。

九、投資估算和資金籌措。依據建設內容及有關建設標準或規范，分類詳細估算項目固定資產投資并匯總，明確投資籌措方案。

十、建設期限和實施的進度安排。根據確定的建設工期和勘察設計、儀器設備采購(或研制)、工程施工、安裝、試運行所需時間與進度要求，選擇整個工程項目最佳實施計劃方案和進度。

十一、土地、規劃和環保。需征地的建設項目，項目可行性研究報告中必須附國土資源部門核發的建設用地證明或項目用地預審意見。需要辦理建設規劃報建以及環評審批的，附規劃部門規劃意見書以及環保部門環評批復。

十二、項目組織管理與運行。主要包括項目建設期組織管理機構與職能，項目建成后組織管理機構與職能、運行管理模式與運行機制、人員配置等;同時要對運行費用進行分析，估算項目建成后維持項目正常運行的成本費用，并提出解決所需費用的合理方式方法。

十三、效益分析與風險評價。對項目建成后的經濟與社會效益測算與分析(量化分析)。特別是對項目建成后的新增固定資產和開發、生產能力，以及經濟效益、社會效益(如社會供種量，帶動多少農戶、多大區域經濟發展等)等進行量化分析，并列附表，且從可研報告、初步設計、竣工驗收及項目運轉三年內各環節均要求填報此表。

十四、招標方案。按照《農業基本建設項目招標投標管理規定》第十二條規定，編制招標方案。

十五、有關證明材料(承擔單位法人證明、有關配套條件或技術成果證明等)。各種附件、附表、附圖及有關證明材料應真實、齊全。

十六、應附表格。除可研報告編制需要提供的工程量、設備清單等表格外，為便于評審匯總，還應附以下兩類表格：一是項目基本情況表，二是項目建設內容、規模及投資明細表。

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中圖分類號：F540.3文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract: This article sets out from project investment assessment and feasibility study of the main difference , put forward how to according to the feasibility study report of the conclusion of the analysis judgment, the investment evaluation of profitability analysis should pay attention to the key factors, rapid access to meet the investment need basic information method, and combining with a case to illustrate how to apply this method, provides reference for highway BOT project profitability for scientific and rapid decision-making.

Key words: Highway construction;BOT;Project investment evaluation;Profit ability

引言：

自1988年我國大陸地區第一條高速公路上海至嘉定高速公路的建成通車，我國高速公路建設步入了加速發展的快車道。2008年總規模3.5萬公里的“五縱七橫”國道主干線系統全面建成，標志著我國高速公路網骨架的基本形成。截止2010年底，全國高速公路由“十五”期末的4.1萬公里發展到7.4萬公里，新增3.3萬公里。整個“十一五”階段，全社會高速公路建設累計投資達2萬億元。

在我國高速公路迅速發展的歷程中，高速公路建設體制經歷了一系列的變革與嘗試。高速公路建設融資渠道從單一的政府投資發展到政府投資、資本市場融資等多種形式。BOT作為一種新的融資方式自20世紀80年代進入了我國市場。BOT（Build-Operate-Transfer）及建設-運營-移交方式，具有減輕政府財政壓力、拓寬資金來源、提高管理效率和水平、引進先進管理水平和服務理念等優點，自1999年湖北省首次采用BOT方式建設襄荊高速公路以來，越來越多的省份開始采用BOT方式進行高速公路建設。

對于投資者而言，在BOT項目決策階段，須對其進行投資分析與評估咨詢，其中盈利能力分析是項目評估的主要內容之一。在目前的公路BOT項目評估中，一般以該項目的可行性研究報告（以下簡稱“可研報告”）為基礎進行項目分析，但是由于可研報告在編制的目的、研究深度以及側重點上均不適用于BOT項目投資分析，如果不對可研報告的結論加以分析和深化勢必對項目投資造成很大的風險。本文站在投資者的角度，結合公路BOT項目投資評估與可研階段的區別，主要對其盈利能力分析過程加以闡述，并引用實際案例進行說明，為公路BOT項目投資人員和決策者提供參考。

1、針對投資評估中盈利能力分析應注意的要點

1.1 交通量

1.1.1基年交通量：

基年交通量是交通量預測的基礎數據，一般都是基于現狀交通調查，鑒于可研報告的編制時間往往較早，在投資評估中要采用最近年份的交通量作為基年交通量，最好到現場重新做交通量觀測，以獲得更加準確的數據。

1.1.2運營初期交通量：

在可研報告中是根據運營期末的交通量來確定本項目的技術標準，運營期末的交通量往往更受到關注，而對于BOT投資項目運營初期的交通量直接影響到收費收入，對于項目的總體盈利能力、貸款償還能力均影響顯著，因此在投資評估中要高度重視，嚴格審查，進行必要的修正。

1.1.3 路網變化

在交通量預測中，通常采用四階段法預測，根據未來年的路網分布將交通量分配到相應的路段，可研報告中往往是以地方政府的公路網規劃為主要依據來確定未來的路網，而公路網規劃一般每5年進行一次調整，有些公路已經通車、有些正在建設、有些即將建成通車，處于同一通道內的其它運輸方式的建設等等這些因素都對整個路網的交通量分配產生很大的影響。在投資評估中要考慮諸多方面的因素，綜合評價得出客觀的交通量預測結果。

1.2 收費標準

1.2.1 收費期

可研報告一般分為政府還貸公路和經營性公路兩種模式，作為BOT投資項目為經營性公路，在投資分析中要充分考慮到項目所在地區（東部地區和中西部地區的最長收費年限不同），當地政府的支持度等因素，合理確定項目的收費期。

1.2.2 收費標準的確定

可研報告收費標準多參考當地平均收費標準，考慮物價上漲的因素，每五年或者十年調整一次。在投資評估中要充分考慮項目所在地區的經濟發展水平，項目的建設成本、平均每公里工程造價、是否處于特殊復雜路段等綜合因素，合理確定項目收費標準。

在可研報告中考慮到物價上漲的因素，收費標準多采用五到十年增長一次，勢必大大增加了總收費收入。就實際情況而言公路收費標準的調整必須經項目所在地人民政府批準確定，項目公司在決定收費標準時自很小，難以根據經營成本或市場供求變化自行及時調整，由于收費標準調整的期限較長，一旦確定便在一個固定時期無法調整。故在進行投資分析時要考慮在評價其內收費標準固定不變。

1.2.3 營業收入

營業收入包含車輛通行費收入、附屬設施（如服務區、廣告牌等）營業收入，在投資分析時要明確營業收入所包含的內容，大多數情況下的營業收入只計通行費收費收入。

收費收入的計算方式存在地區性差異，一般來講是收費交通量與收費標準及行駛里程的乘積。現在越來越多的省份實行了聯網收費，在以聯網收費總額為基數進行拆分時，拆分的方法有所不同，多數省份原則上以項目通過的車公里數與收費標準的乘積占總收費額的比例計算拆分比例，但有些項目尤其是山區高速公路不同路段的工程造價相差很大，有些路段含有特大橋梁、特長隧道，對于此類項目在拆分時往往要考慮到項目投資額占全路網投資額的比例。

在計算收費收入時候還應考慮免費車輛和大修當年對交通量的影響，在項目投資分析時需加以考慮，避免高估收入。

1.3 運營成本

運營成本主要包括：日常養護費、運營管理費、大中修費用、機電運營費（主要是隧道的通風、照明、監控、通信所需費用）等，在投資分析時應充分考慮項目特點、所處地形、氣候、結構物狀況、經濟發展水平，參考本地區其他項目綜合考慮取值標準，同時還應考慮每年物價上漲因素。

1.4 融資方案

可研報告經營性模式下的收費公路25%資本金由當地政府自籌，剩余75%由銀行貸款，財務分析時只考慮資本金收益和項目投資收益。而在BOT投資項目是以項目公司來運作，投資方有可能是幾家單位，在進行財務分析時要考慮不同出資方的投資收益。

1.5 敏感性分析

公路建設項目經濟評價所采用的數據大部分來自預測和估算，為了分析不確定性因素對公路項目評價指標的影響，需要進行雙向變化的敏感性分析以估計項目可能承擔的財務風險。

可研報告財務分析中的敏感性分析多是以費用（支出）和效益（收入）雙向的不利變化來分析項目的財務抗風險能力。在BOT投資分析時同時還應考慮建設過程中的物價上漲使建安費提高等所帶來的其它風險。

2、案例分析

2.1 項目概況

該項目位于我東部地區，項目全長30.52公里，含跨江特大橋一座。擬按雙向四車道高速公路標準進行建設，路基寬度24.5米，設計車速80公里/小時。以BOT方式投資、建設和運營該項目。

2.2 財務評估

2.2.1 交通量

（1）根據最新綜合運輸規劃，擬建項目預測交通量受規劃兩條高速公路影響較大，考慮該兩條高速公路建成后對擬建項目的交通分流。

（2）在交通量分析過程中社會交通量（趨勢）、港區集疏運交通量、港口組團間交通量三部分流量存在較大重復，且交通誘增率超過70% ，高于一般項目10-20%范圍缺乏合理性。

針對以上問題對交通量進行了調整計算，結果如表1所示：

表1 交通量調整

年份 2011年 2015年 2020年 2030年 2035年

工可報告 15182 18752 27863 36102

評估報告 10237 13204 21398 29921 38127

2.2.2收費標準

《工可報告》中在計算收費收入時，以現行收費標準為依據，以小型車0.65元/車*公里為基價，大橋收費10元/車為基價，以每年3%的增長率遞增，每5年調整一次。收費收入計算方法正確，但評估認為收費標準每5年上漲一次可能性不大，應維持不變。在計算收費收入時候還應考慮免費車輛和大修當年對交通量的影響。

2.2.3 運營成本

《工可報告》中本項目通車年日常養護費用為15 萬元/公里、運營管理費用約10 萬元/公里，參照項目所處的位置和經濟發展狀況、以及工程規模上上述費用取值偏低，應重新核定；該項目運營費用的年均增長率為2%，從PPI和CPI經濟發展數據偏小。

評估調整為通車年日常養護費用為20萬元/公里、運營管理費用約15萬元/公里，年均增長率為3%。

2.2.4融資方案

《工可報告》本項目按政府還貸公路計算，沒有計入營業稅及附加稅，但在項目財務評估則為經營性公路，按照《財政部、國家稅務總局關于公路經營企業車輛通行費收入營業稅政策的通知》中規定，本項目應計營業稅及附加稅稅率3.3%。資本金和銀行貸款應按分別占25%和75%進行財務分析；貸款利率按照現行利率7.05%標準計取；結合交通量和投資估算調整結果，重新進行投資效益分析。

2.2.5 收費期限

《工可報告》本項目按政府還貸公路計算，故采用20年收費期。財務評估為經營性公路，根據《收費公路管理條例》（中華人民共和國國務院令第417號）第十四條：（二）經營性公路的收費期限，按照收回投資并有合理回報的原則確定，最長不得超過25年。本項目有跨江特大橋一座，平均每公里造價較高，故采用25年收費期。

2.2.6 敏感性分析

《工可報告》中僅是以費用和效益雙向的不利變化來分析項目的財務抗風險能力，在財務評估中還應考慮建設過程中物價上漲使建安費提高等所帶來的其它風險。敏感性分析詳見表3。

2.2.7 評價結果

根據以上各要點分析，重新對項目的盈利能力進行計算，得出盈利能力分析結果，詳見下表2。

融資前財務盈利能力分析結果表明：內部收益率為6.74%，凈現值為71,467.43萬元。大于財務基準折現率5.29%，凈現值大于零，說明融資前財務盈利能力是可行的。

項目資本金盈利能力分析結果表明：內部收益率為8.17%，凈現值為159,155.32萬元。內部收益率大于財務基準折現率5.29%，凈現值大于零，說明資本金盈利能力是可行的。

財務償債能力分析結果表明：采用等額償還本金和利息總額的方法進行還款，可于通車后第20年還清全部貸款本息。

敏感性結果結果表明：當本項目的收費收入下降10%，融資前內部收益率小于財務基準折現率，故本項目具有一定的財務風險，要注意控制工程造價。

表2項目咨詢評估主要指標表

評價

指標 內部收益率（%）FIRR 效益費用比FBCR 凈現值（萬元）FNPV 投資回收期

（含建設期） 貸款償還期

融資前 6.74% 1.07 71,467.43 25.40年 通車后第20年

資本金 8.17% 1.13 159,155.32 18.70年

表3敏感性分析表

評價方案 評價

指標 內部收益率（%）

FIRR 效益費用比

FBCR 凈現值（萬元）

FNPV 投資回收期

（含建設期） 貸款償還期

建安費

上升5% 融資前 6.45% 1.04 48,441.87 26.49年 通車后第20年

資本金 10.07% 1.19 156,129.75 20.14年

建安費

上升10% 融資前 6.18% 1.01 25,416.30 27.64年 通車后第20年

資本金 9.30% 1.15 133,104.19 21.62年

建安費

下降5% 融資前 7.04% 1.1 94,493.00 24.35年 通車后第20年

資本金 12.04% 1.27 202,180.89 17.26年

建安費

下降10% 融資前 7.36% 1.13 117,518.57 23.15年 通車后第20年

資本金 13.36% 1.31 225,206.45 15.84年

收費收入

上升5% 融資前 7.12% 1.11 109,559.32 24.08年 通車后第19年

資本金 11.54% 1.26 213,527.16 17.96年

收費收入

上升10% 融資前 7.49% 1.15 147,651.21 22.73年 通車后第18年

資本金 12.08% 1.3 247,756.08 17.37年

收費收入

下降5% 融資前 6.34% 1.03 33,375.54 26.94年 通車后第22年

資本金 10.52% 1.2 148,091.57 19.04年

收費收入

下降10% 融資前 5.26% 0.99 -4,716.35 28.77年 通車后第23年

資本金 9.84% 1.16 113,316.02 20.12年

3 結束語

隨著我國公路建設投資體制改革的不斷深入，按照BOT方式建設的公路項目勢必越來越多。為了給公路BOT項目投資決策者和投資評估人員提供一種基于可研報告的盈利能力快速分析的方法，本文從項目投資評估與可行性研究的區別出發，提出了如何根據可研報告的研究結論進行分析判斷和針對投資評估中盈利能力分析應注意的要點，快速獲得滿足投資評估所需要基本信息的方法，并結合案例說明了如何應用這種方法，為公路BOT項目盈利能力進行科學而迅速地決策提供參考。

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一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三)數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。

三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

篇（5）

前言

可行性研究主要是綜合多種科學手段，對建設項目實施技術經濟論證的綜合科學，使得電網建設項目能夠以最小的資金投入，獲取最大的經濟利益，并確保工程項目技術、經濟方面是否合理，財務是否盈利，工程建設站址、路徑方案等是否科學等，將其研究成果進行匯總編制，即為可行性報告；可見對于電力企業發展的意義重大，對此加強此方面的研究是非常有必要的。

1 可行性研究的主要內容

對項目投資必要性的分析，要綜合國家經濟建設、電力企業本身的經濟利益因素考慮，繼而實現社會效益、經濟效益的雙贏；對于投資負債的歸零期、項目獲利能力、不確定因素影響等進行預測分析；對投資項目建設中涉及到的工藝、技術、設備等進行判定分析；對于項目建設條件進行考察，并規劃投資項目進度。

2 電網建設項目可行性研究的重要性

2.1 是電網建設項目最終決策前的依據

可行性研究，是堅持科學發展觀，積極創建節能、環保型社會的需要。失我國城市建設不斷的推進，用電量需求的不斷增加，促進電網建設不得不向著新形勢革新，我國相關部門也加大了對于電網建設的資金；吸取以往的電網建設資金、企業資源大量浪費，以及電網現狀改觀甚微等經驗，也加強了對于電網建設項目決策前項目可行性研究工作的重視，實現其投資方向的有效把握，以及有效地落實項目前期工作，確保電網建設項目的科學落實。

2.2 是電力企業資金籌集的依據

可行性報告也成為了建設單位貸款等的作用參照文件，然后相關部門在可行性研究報告的風險審查等工作后，確認項目是否可行，在進行貸款發放和撥付。國家每年用于電網建設的資金量較大，大部分的電力企業都不具備強大的自籌能力，會向銀行進行貸款，當可行性研究報告不完善、不充分時，就會導致國家資金浪費和流失。

2.3 是建設項目施工配置、工程設計等前期開展工作的依據

配電網工程可行性報告研究文件，要涵蓋報告書、估算書、建設圖紙等；內容包括工程選址、項目規模、節能分析、投資估算等；并要詳細地規劃出項目建設工程設計到施工配置、進度安排等前期工作開展內容；并通過多重論證，為工程設備購置等奠定良好的基礎，也為服務合同的簽訂提供依據。

2.4 是投資計劃編制的依據

電力公司計劃編制的合理性、精準性，直接關系到公司年度預期目標實現情，以及公司資源的有效應用；可行性報告能夠在計劃編制過程中，對項目風險因素、損失情況進行判斷，有效地規避了以往盲目計劃制定，而導致的項目落實受限、項目收入甚微、資源浪費等問題；對此大力開展可行性研究報告是非常有必要的，在保證實現項目資金預期效果的同時，還能對于項目定義階段存在的誤區進行提示，從而有效地規避了項目風險，對于計劃編制起到了很好的參照、指導作用。

2.5 是電網建設許可文件的依據

在電網項目建設前期，會經過項目審核，繼而得到環保、交通等部門的支持文件，為工程項目施工奠定了良好的基礎。同時電力部門也會綜合資料、實地勘察等，對建設項目的土地利用、環境保護等聯想和提出措施，確保建設項目的可實施性；相關部門借助以上綜合信息，對于電力企業項目建設需求等有著一定的了解和掌握，繼而獲取節能評估意見等支持性文件。

2.6 是項目后評估的依據

電力企業會在項目運營后，開展全面的檢查考核工作，進行項目后評估工作，對比項目決策初期、項目終期效果，利用可行性研究報告找出其差距，然后在進行經驗總結，確定其最初項目是否科學、可行。

3 電網建設項目經濟評價要點

3.1 經濟性評價指標和準則

評價指標包括單位總投資的凈現值、最大預期收益、LCC等；評價準則包括評判準則、優選準則、排序準則等。

3.2 經濟評價的方法

一般會采取層次分析法，對其權重進行確定，即綜合目標層、準則層、因素層指標，按照不同的指標屬性，對其產生的影響進行全方位的分析。并根據方案評價中指標的重要性差距，設置相關的權重，繼而表示各個單位指標對于方案的重要程度。對此可以利用層次分析法，在電網項目特征分析后，制定相關投資決策指標；在其基礎上，創建項目各決策因素間相的層次結構；對其方案、指標因素等進行對比、分類和評判，繼而確定其指標的綜合權重，以及項目建設的總得分。

3.3 經濟評價中財務評價的要點

電網建設項目經濟評價要點，主要體現在測算方法選擇、項目經營期與折舊期擇取、流動資金估算、內部收益率目標確定、費用與效益計算、敏感性分析幾方面。其中流動資金估算，一般會采取擴大指標估算法，即以同類項目流動資金占經營成本與銷售收人及固定資產的比例來估算。

4 結束語

綜上所述，通過對于電網建設項目可行性研究的重要性分析，發現電網系統建設不僅僅與我國國民經濟發展相關聯，同時也關系到電力企業市場競爭力的提升；而電力企業要想保障其社會效益，以最低的成本獲取最大的經濟利益，就需要加強對于建設項目的可行性研究，繼而保證其建設項目的科學落實。

參考文獻

[1]魯尊強.電網調度自動化系統升級改造項目可行性研究[D].華北電力大學（北京），2010.

篇（6）

    通過投資管理實施細則的制定和施行，使總公司(投資方)與子公司(被投資方)的投資行為規范化，投資決策科學化，投資監控程序化，投資回報最大化和投資分配合理化。而制定投資管理實施細則的依據是《中華人民共和國會計法》、《企業會計制度》及已頒布的具體會計準則和總公司制定的《財務管理辦法》。 

確定投資決策的程序 

    投資決策的基本程序為：可行性研究報告——投資咨詢委員會審閱—投資決策委員會審閱—投資實施主體的決策。 

    投資總額分級度與投資咨詢委員會成員和投資決策委員會成員參與投資決策的人數的要求：投資總額(比如)100萬元以下(含100萬元)的投資項目，投資咨詢委員會與投資決策委員會分別不得少于2人審閱并一致通過。投資總額在(比如)100萬元以上，1000萬元以下(含1000萬元)的投資項目，投資咨詢委員會與投資決策委員會分別不得少于3人審閱并三分之二以上通過。投資總額(比如)1000萬元以上的投資項目，投資咨詢委員會與投資決策委員會分別不得少于5人審閱并三分之二以上通過。 

    投資資金來源分類與投資咨詢委員會成員和投資決策委員會成員參與投資決策人數的要求：投資總額中自有資金投入(比如)30萬元(含30萬元)以下的投資項目，投資咨詢委員會與投資決策委員會分別不得少于2人審閱并一致通過。投資總額中自有資金投入(比如)30萬元以上，300萬元以下(含300萬元)的投資項目，投資咨詢委員會與投資決策委員會分別不得少于3人審閱并三分之二以上通過。投資總額中自有資金投入(比如)300萬元以上的投資項目，投資咨詢委員會與投資決策委員會分別不得少于5人審閱并三分之二以上通過。 

    報送投資咨詢委員會和投資決策委員會審閱的項目資料至少應包括(但不僅限于)：可行性研究報告和項目的政府相關部門批件。 

    投資咨詢委員會和投資決策委員會對投資項目的審閱意見是投資主體投資決策不可逾越的咨詢意見。 

組建投資咨詢與決策委員會 

    投資咨詢委員會的成員構成：投資咨詢委員會的成員來源于兩個方面：高等院校的教授或博士，政府機關的處級以上官員。其中來自高等院校的比例為60％，來自政府機關的比例為40％。投資咨詢委員會的成員總數在10人左右，由總公司董事會聘任，每兩年聘任與確認一次。 

    投資決策委員會的成員構成：投資決策委員會的成員來自兩個方面：總公司高層管理人員；子公司的高層管理人員。其中來自總公司的比例為60％，來自子公司的比例為40％。投資決策委員會的成員總數在10人左右，由總公司董事會聘任，每兩年聘任與確認一次。 

    在每個投資項目中的投資咨詢委員會和投資決策委員會的參與成員應根據參加人員的總數，在該兩個委員會的兩個來源渠道中，按60％和40％的比例抽簽決定。 

編制投資可行性研究報告的要求 

    投資可行性研究編制主體的要求：投資總額在(比如)100萬元以下(含100萬元)的投資項目，由投資主體自行或委托他人編制可行性報告。投資總額在(比如)100萬元以上的投資項目，由投資主體委托具有國家認證資格的咨詢機構編制可行性報告。

 

    投資可行性研究的內容要求：總論：提出的背景，投資必要性和經濟效益，研究工作的依據和范圍。需求預測和購建規模：國內外需求情況預測，銷售預測，價格分析，進入國際市場的前景，國內現有生產能力估計；對項目的規模、產品方案和發展方向上的技術經濟比較和分析。資源、原材料、燃料及公用設施情況：原料、輔助材料、燃料的種類、數量、來源和供應可能；所需公用設施數量，供應方式和供應條件。建廠條件和廠址方案：建廠的地理位置、氣象、水文、地質、地形條件和社會經濟現狀；交通、運輸及水、電、氣的現狀和發展趨勢；廠址比較與選擇意見。設計方案：項目的構成范圍，技術來源和生產方法、生產技術工藝和設備選型方案的比較，引進技術，設備的來源國別；全廠布置方案的初步選擇和在建工程量情況；公用輔助設施和廠內外交通運輸方式的比較和初步選擇。環境保護：調查環境現狀，預測項目對環境的影響，提出環境保護和三廢治理的初步方案。企業組織、勞動定員和人員的培訓計劃。項目建設實施進度與建議。投資估算與資金籌措：主體及協作工程所需投資，項目建成后的生產流動資金估算；資金來源，籌措方式及貸款的償付方式。項目經濟評價：財務評價與國民經濟評價。 

    投資可行性研究報告的指標至少應包括(但不僅限于)：靜態指標：投資回收期、投資收益率。動態指標：凈現值、內部收益率、投資回收期。靜態指標與動態指標都應計算分析自有資金和全部投資二個類別下的指標。 

    投資可行性研究報告中關于負債的內容應包括(但不僅限于)：負債方式及償付方式；籌資方案的實施難點；動態資金平衡分析。 

投資的營運與監控

 

    投資營運的過程應包括：投資實施——投資項目主體的構造——資產、負債及所有者權益營運——資金回收——投資效果分析。 

    投資項目負債的監督：投資項目主體和投資主體應定期(每季、年)向上級部門報送；負債的償還與償還期的分析；定期編制債務償還計劃。 

    投資項目主體應定期(每月、季、年)向投資主體報送投資項目的資產負債表、損益表和現金流量表。 

    投資主體或委托具有合法資格的社會中介機構每半年對投資項目主體實行一次審計，并提交審計報告。 

篇（7）

可行性研究報告是從事一種經濟活動(投資)之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。

可行性研究報告分類、用途

1、用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告

這類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。

2、用于國家發展和改革委立項的可行性研究報告

該文件是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發改委根據可研報告進行核準、備案或批復，決定某個項目是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。

3、用于銀行貸款的可行性研究報告

商業銀行在貸款前進行風險評估時，需要項 目方出具詳細的可行性研究報告，對于國家開發銀行等國內銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審，部分銀行的貸款可行性研究報告不需 要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可 研，但工商注冊的可行性報告不需要編寫單位有資格。

4、用于境外投資項目核準的可行性研究報告

企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告，報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。

5、用于企業上市的募投項目可行性研究報告

這類可行性報告通常需要出具國家發改委的 甲級工程咨詢資格。中商智業為多家創業板和中小板企業提供募投項目可行性研究報告編寫服務(包括已經上市和正準備上市的)，積累的豐富的編寫經驗。中商智 業擁有行業內最為豐富的數據庫、一流的市場調查和行業分析能力、高素質的復合型人才以及豐富的上市公司可行性研究報告編寫經驗。

6、用于申請政府資金(發改委資金、科技部資金、農業部資金)的可行性研究報告

這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格。

在上述六種可研中，第2、3、5、6準入門檻最高，需要編寫單位擁有工程咨詢資格，該資格由國家發展和改革委員會頒發，分為甲級、乙級、丙級三個等級，甲級最高。

項目可行性研究的作用

1、可行性研究是建設項目投資決策和編制設計任務書的依據;

2、可行性研究是項目建設單位籌集資金的重要依據;

3、可行性研究是建設單位與各有關部門簽訂各種協議和合同的依據;

4、可行性研究是建設項目進行工程設計、施工、設備購置的重要依據;

5、可行性研究是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據;

6、可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產投資實行調控管理、編制發展計劃、固定資產投資、技術改造投資的重要依據;

7、可行性研究是項目考核和后評估的重要依據。

可行性研究報告的作用

1、建設項目論證、審查、決策的依據。

2、編制設計任務書和初步設計的依據。

3、籌集資金，向銀行申請貸款的重要依據。

4、申請專項資金，向有關主管部門申請專項資金的重要依據。

5、股票發行，向證監會申請股票上市的重要依據。

6、取得用地，向國土部門、開發區、工業園申請用地的重要依據。

7、與項目有關的部門簽訂合作，協作合同或協議的依據。

8、引進技術，進口設備和對外談判的依據。

9、環境部門審查項目對環境影響的依據。

項目可行性研究的意義

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意 義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調 研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件 的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

可行性研究報告分為政府審批核準用可行性 研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響;融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為： 政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報 告。

家電公司研究報告格式

目 錄

第一章 項目總論

一、項目背景

二、項目簡介

三、可行性與必要性分析

四、項目主要經濟技術指標

五、可行性報告編制依據

第二章 項目建設單位介紹

第三章 市場分析

一、市場環境分析

二、家電網上市場分析

三、市場前景

四、市場分析小結

第四章 產品介紹

一、平臺產品簡介

二、產品特點

第五章 平臺建設規劃

一、平臺建設思路

二、平臺功能規劃

第六章 項目建設進度

一、項目實施各階段

二、項目實施進度表

第七章 投資估算與資金籌措

一、投資估算范圍

二、投資估算

三、資金籌措

第八章 財務評價

一、基本假設

二、收入與成本費用估算

(一)收入與稅費預測

(二)總成本預測

三、盈利能力分析

篇（8）

房地產投資不僅與國民經濟的發展狀況有關,而且還涉及到建筑業、金融業、商業、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。房地產是一個綜合性極強的系統工程,關系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經濟的起伏,其興旺與低落從一個側面反映了經濟發展狀況。因此,房地產業迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的mis系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。該系統的總體結構如圖1所示。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)dss使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足dss的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(dw)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(olap)

olap是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。olap是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過olap這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。olap技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三) 數據挖掘(dm)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。

三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖jp+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的word,所以本系統中所生成的可行性報告為word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的

該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

四、小結

將決策支持系統技術應用到房地產投資決策,是房地產投資的一項重大變革。房地產投資決策支持系統不僅可以提高決策效率,同時也大大提高了決策的準確性。目前我國在房地產投資方面的決策支持系統還不多,有待于進一步發展。現有的房地產投資決策支持系統一般功能并不是很強大,還不能真正有效地起到輔助決策的作用。本文所提到的系統只是作了對房地產投資決策支持系統的一個初步探索,其中難免存在著一些不足,這就需要以后通過進一步的研究,使得系統不斷得到完善。

參考文獻:

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二、對投資項目進行財務分析，加強企業內部財務審計工作

企業的投資項目的最終收益率是所有企業進行項目投資的最終也是對投資項目最直接的評判，所以對投資項目中的財務分析以及企業內部的財務審計控制工作是實現投資項目收益保證的關鍵因素，在財務分析中大多采用現值法以及實物期權理論法等科學的方法盡心財務分析，以規避投資項目運行中的財務方面的風險。另一方面，企業內部的財務審計工作的重要性也不容忽略，但實際工作中，石油企業在投資項目的財務審計以及管理工作上存在較大的問題，在石油企業大多的投資項目中，相關財務問題都是投資項目組進行“核算”，實際上只有“算”的部分，完全沒有審核的步驟，而財務審計部門并沒有管理職能，也無法實施審核工作，所以在保證企業投資項目的有效性和收益性的前提，要求企業建立并完善內部財務審計部門，明確職能，改變傳統的只是做賬的“賬房先生”的現狀，實現項目投資項目組以財務管理和審計為核心的內部審計體系，在實際的項目投資過程中，要依據財務審計部門的資金管理、會計核算、資產管理等財務數據進行投資項目的管理工作，規避實際工作中由于財務數據帶來的風險，保證投資項目的預期收益情況。

三、完善投資項目的全過程監督管理

在實際工作中由于監管不利導致的投資項目施工質量低、投資收益差、投資項目資金不受管理的現象屢見不鮮，所以對投資項目的監督管理也是加強企業投資項目管理的重要手段，在實際的監督中不只是針對項目的某個施工階段進行監督，而是要實施全過程監督，即：項目前期工作監督、實施階段工作監督和竣工驗收結算的監督。為了避免全過程監督工作流于形式，要在企業內部建立完善健全的監督管理體制，明確各監督崗位的職能工作，在體制上進行深入改革與創新，并注重監督工作的時效性，以企業自身監督為基礎在輻射到投資項目管理監督工作上，實現上下互聯的監督模式。此外，既然實施全過程的監督體制，就要明確激勵與懲罰的措施，要與目前油田開展的勞動工資制度改革結合起來，使從事監督的人員責任、權力、利益相配套，利用經濟手段進行約束，也可以結合行政監督，對于發現給企業相關項目帶來重大損失的可以予以法律途徑進行制約。

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中圖分類號:F423 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(b)-0158-01

1 可行性研究報告的重要性分析

從工程項目建設的主要程序來看,項目的可行性研究報告的研究和編制是建設項目程序中不可或缺的關鍵環節。

工程實踐經驗表明,可行性研究位于項目建設前期,是工程項目前期工作的一個重要階段,是在項目建設書批準后、做出投資決策之前,通過多種渠道和手段對該建設項目實施技術、經濟論證的過程。從其作用來看,可行性研究報告是對一個具體的建設項目進行決策的重要依據,亦是進行設計文件的編制及工程項目后續工作有序開展的綱領性文件。

大量的理論分析和統計資料顯示,對于一個具體的建設項目而言,可行性研究報告編制的優劣將直接關系到整個項目建設的盈利水平,甚至于關系到一個企業的成敗,對于建設工作者而言,合理地編制建設項目的可行性研究報告是一門必須要掌握的基本技能。

2 目前編制可行性研究報告常見的問題分析

環顧當下的可行性研究報告編制工作,問題主要集中在以下三個方面。

2.1 編制形式缺乏全面性

從當前的建筑市場實際情況來看,建設單位通常不太重視建設程序,因此對項目可行性研究報告的重視程度不夠,簡單的托付給工程咨詢單位,常常因為后者又存在著爭項目、趕時間的現象,導致可行性研究報告在編制機制存在著很多的漏洞,最終反映在報告書上就是在應設的篇章結構上的缺失,在可行性報告中,可能出現的問題有如下幾點。

(1)未能按照規定單列節能篇,項目能耗指標計算和分析不滿足建筑節能的要求,或者節能措施缺乏針對性,有關部門的審批意見缺失。(2)缺少詳細的建設進度計劃。(3)在設計方案中,缺少方案比選及方案推薦的相關論述,有關章節的風險分析不具體,甚至缺失。(4)對外部配合條件的研究缺乏深度或根本無法落實實處,一些必要的協議性證明材料缺失。(5)附圖也存在不齊全的問題,如平面圖、平面布置圖、區域位置圖不全面,或是缺少依據,或圖中的比例與要求不相符合等等。

2.2 編制內容缺乏深度

可研報告編制內容深度不夠具體表現在以下幾個方面。

(1)可研報告不同程度地與行業的標準內容和深度規定有所偏離。(2)報告的總論不能直觀地顯現全貌,未能一目了然、提綱挈領。(3)缺少市場相關的預測數據,對國內外兩個市場的需求預測缺失,未能對國內的生產能力進行科學合理地定量分析,對市場的銷售預測、價格和產品競爭力缺乏客觀的分析,導致后期的相關評價缺乏了科學的依據。(4)從可行性報告的內容深度上看,對擬建項目的規模、產品的方案的技術指標和經濟指標缺乏細致地比較和分析,未能形成論述性文件。(5)在設計方案上,缺少比選,選擇方案、工程設計方案、設備及技術方案等等設計上單一化,缺乏可選擇的余地。這樣一來也進一步引起了投資估算方案技術經濟分析單一的問題。(6)只關注于建設產品本身,缺乏環境保護篇內容的深度分析,有些報告中僅僅是做了個環境影響報告表,不符合規定的深度要求。(7)資金來源落實不具體。

2.3 可行性研究報告經濟分析數據不實

(1)在生產規模的編制上,其確定原則和計算過程不夠詳實。(2)在設計方案的確定上原則性不強,主要生產設備的計算方法缺失。(3)節能篇中有時僅僅是泛泛而談,沒有具體的節能指標和措施。(4)投資估算中,缺乏主要設備咨詢價格的相關資料,相應工程造價的定額、標準缺失。(5)經濟評價中,缺少對基礎數據的來源的調查、研究,其可靠性和真實性得不到確認,表現為隨心所欲地借助于一些自定的財務三率和參數等等進行評價,缺乏科學性和客觀性。

3 幾點建議

3.1 嚴格遵守行業標準

國家相關主管部門已經從行業特點出發,對項目建設的可行性研究報告編制內容、深度規定等等進行了科學的分析,并制定出了行業標準,而且隨著實際的發展和需要不斷地修改和補充,客觀性和科學性很強,我們在進行可行性研究報告編制時必須嚴格“對號入座”、切忌主觀更改。

3.2 全面且細致地編制可行性研究報告總論

大量工程實踐經驗表明,總論一章必須提綱挈領,讓人一目了然,項目提出的背景、研究工作的依據和范圍必須要具體直觀,對于后面各個章節報告的結論也必須在總論中有所概括,提綱挈領,使項目的決策者能夠一目了然。尤其要明確總論中的結論部分和項目“四性”,對于項目技術經濟指標所處的水平如何、項目的技術和經濟可行性如何,在總論中必須給出明確的結論性觀點和意見。

3.3 擺正需求預測與擬建規模的因果關系

通過廣泛、周密的國內外市場需求、市場供應調查以及以次為基礎進行的客觀、科學的分析、計算。預測項目合理建設規模。

3.4 精心比選工程技術方案

每個工程都要求有項目構成、技術來源、生產方法以及主要技術工藝、設備選擇等因素在內的2、3個多方案的主要技術經濟指標的比選,有比較才能有鑒別,才能保證工程的可行性和經濟的合理性。

3.5 明確投資估算的依據和標準

投資估算中,應說明投資估算依據方法和標準,必要附表應齊全,以論證投資估算的合理性。對引進的技術、設備,應闡明引進理由,并提供設備的內、外分交、技術設備的水平、報價等最直接可靠的資料,以保證引進技術設備的先進性、適用性、可靠性和合理性。

3.6 嚴格按要求單列節約能源篇

按節能要求做項目能耗指標計算和分析,節能措施要有針對性,并由有關部門確認。依據有關部門的要求做環境影響報告書或環境影響報告表。

3.7 確定資金籌措渠道

資金籌措渠道要符合國家有關規定,并應提供意向性或協議性的證明材料,企業自有資金(股本金)部分一定要有有關部門的證明材料或資產評估報告．以論證資金來源的可靠性。視項目資金籌措情況,必要時應進行融資方案分析。

3.8 強調風險分析

為適應社會主義市場經濟需要,在編制可行性研究報告時,應加強項目風險分析的內容,應對項目主要的潛在風險因素及風險程度進行分析,并提出防范和降低風險的對策。

參考文獻

[1] 國家計委．關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法．2006.

[2] 國家發展改革委建設部建設項目經濟評價方法與參數.2006.

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一、項目可行性研究工作中存在的問題

項目可行性研究隨著理論和實踐的深入發展，已經在我國各類建設工程中得到廣泛應用，對建設項目中存在的釣魚工程、拍板工程得到了有效地節制，決策逐漸高效化，但仍存在一定的問題需要引起重視。

（一）可行性研究表面化，缺少深度

由于國內對項目建設的數據分析和市場調研水平有限，咨詢公司往往圖利益、做好表面功夫，導致一些數據未及時更新或者是不正確，從而導致整個項目可行研究無法深入。

（二）對敏感性和風險因素分析的缺失

在可行報告中，項目建設承包者為了更好地拿到項目，往往將風險因素或敏感因素不寫入報告中，使項目的可行性達到最高，但因為風險預估的缺失，從而使風險預案、風險防控也相對缺失，使一些項目在實施過程中或后期，因對風險無法把控而被迫終止或者是無法達到預期的利潤目標。

（三）對經濟效益評價的不重視

投資單位對可行性研究報告工作存在“走過場”或只重視技術方案的評估而忽視經濟效益分析評價的現象，對項目成本的低估，夸大社會效益，使項目可行性研究起不到實質性作用或者對投資者還存在一定的誤導。

（四）方案選擇的單一性

項目承包者或咨詢公司站在自身盈利的角度，未真正客觀地對項目進行客觀評估，數據、調研都存在走過程現象或者是互相抄襲，導致了方案趨于模式化，單一化，可供選擇的范圍很小，未有創新性、實踐性強、科學性高的報告可供選擇。

二、解決可行性研究工作問題的對策

（一）加強項目可行性研究工作的制度建設

由于地方發展的實際各不相同，地方政府在執行項目審批的標準也各不相同，各級政府因不斷地提高自身的制度的建設水平，審批標準、審批制度不斷提高和完善，并建立建設單位終身負責制，嚴格規范項目管理主體的投資行為，增強投資者的風險意識和市場意識，使經濟效益和社會效益完美結合，避免一度強調經濟效益而造成的項目可行性的缺失，同時，政府應該嚴把關對內容不全，質量不高，無風險評估、市場調研等內容應拒之門外。

（二）提高從業人員的專業水平和職業道德

國家應建立和完善可行性研究從業人員進行職業教育培訓的制度。并對從業人員進行定期考核，對相關知識和技能缺乏的從業者應收回從業資格證書，對缺乏職業道德的從業者一旦發現應給予嚴厲的處罰，不斷提高從業人員的知識能力水平，并進行合理淘汰，規范從業人員就業市場，對不能嚴于律己、客觀公正、質量第一的從業人員無法找到相應的工作。

（三）提高市場調研和市場預測的科學性

對可行性報告應注重對前期市場、資源、環境等基礎性工作的調研，應針對企業自身的實際和經營特點，做好資源模式和企業利潤來源渠道模式的調查與分析，對潛在的客戶群和實際客戶群做好需求模式分析，對房地產項目，應點面結合、線面結合，針對區域土地和房屋不動產和客戶需求的地域性特征進行整理、記錄和分析，以項目實體作為切人點，項目周圍的區域市場作為線的分析，再到整個地區的宏觀環境的分析，了解市場的動態趨勢，做好市場利潤的科學預測，做好定性分析到定量說明的轉變，改變過去重技術輕市場，導致后期利潤無法收回的尷尬局面，因此，在報告編制過程中，因除了要能定性說明擬建項目在資源、物質技術條件和需求方面的存在形式外，還須滿足市場預測對調查在時間跨度上的定量要求，并通過模型、圖表把定性的市場分析轉化為定量的說明，對未來項目的市場發展態勢做出分析預測和判斷。

（四）對可行性研究報告的編寫進行規范

根據項目的特點和投資目標，結合投資主體的發展狀況，構建完善而科學的項目評估體系，對項目的各個階段都有重點、有層次的評估指標進行評價，構建起由各類基本參數組成的一個項目的完善評估體系。在構建完整的一套評估體系以后，對編寫的內容也應該進行有效規范，按照原國家計劃委員會頒布的《投資項目可行性研究指南》要求，數據準確、邏輯清晰、有理有據、論證合理、推算嚴密，采用總論結構，將項目建設的可行性、必要性，通過市場調研的數據進行合理分析，并對建設和技術條件進行有效論證，對項目建設存在的風險進行有效評估，成本預算、市場營銷等內容也應該涵蓋于內，最后提出評估的結論，在編寫過程中，需防范和杜絕過空、過大的本本主義，應壓縮報告中多于的水分，簡單明了，高度濃縮概括可行性研究的內容，同時，應運用前沿的專業技術，運用數據模型、圖表，用直觀的、精煉地語言闡述觀點，使決策者能清晰地掌握項目可行性報告中的內容，并做出正確的項目實施決策。

參考文獻

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