緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇市場管理調研報告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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一、馬路市場定義

我們國家并沒有明確規定什么是馬路市場，怎么的市場是馬路市場，但有一點我們應該明確，馬路市場是一個非正當經營的，是違反經營秩序準則的，它存在著必然的隱患。

因此，我們可以初步概括馬路市場是社會自發形成，具有規模但極不規范的商品經營場所，具有擾亂市場正常經營，影響道路交通秩序，經營場所臟、亂、差等危害性，是直接影響城市管理的“頑疾”。

二、后塘路馬路市場的形成與取締

原先，*城區內存在著多個小且亂馬路市場，如林廟路、*廣場及三角地等馬路市場，這些市場的存在雖然一定程度上使周邊群眾得到了實惠和方便，但是由于存在著環境骯臟、交通堵塞、秩序混亂、噪音擾民等不少問題，因此周邊居民的反對聲音也很強烈。城管*中隊曾多次整治取締均“治標不治本”，究其原因還是這些市場有其存在的“土壤”。顯然只“堵”不“疏”不是解決馬路市場的“良方”。后來，*中隊本著“服務為民、與民分憂”的方針，與街道領導溝通協商后選取了城區內比較偏僻，對周圍居民影響較少的后塘路設立露天早市。將原來林廟路、*廣場及三角地等的馬路市場攤點遷入市場并登記造冊，同時將城區內流動的自產自銷農戶及菜場周邊活動的流動菜販也遷入市場設立部分臨時攤點，逐步形成了后塘路馬路市場。后塘路馬路市場平時有30、40戶攤點，熱鬧時有近百戶攤點在經營。商品從蔬菜、肉禽、水產、瓜果到服裝、小百貨等應有盡有。主要服務對象有早上鍛煉群眾、離菜場較遠的周邊小區居民、行動不方便的老年人以及外來務工人員等。

20*年初，為配合創建省級文明城區和迎接全國文明城市的復查以及*風景區創建全國“AAAA”旅游風景區的需要，根據區政府和*街道的工作部署，決定取締后塘路馬路市場，要求原先在后塘路設攤的經營戶在4月1日前自行搬離。為符合創建和諧社會的要求，體現“以人為本”的執法理念，3月21日清晨，*中隊派隊員向在后塘路設攤的各經營攤點發放了《溫馨提示卡》，為下一步取締市場營造良好的輿論氛圍。從4月1日起在區城管局的領導下，*中隊集中力量，取締了后塘路馬路市場。為了取締市場，中隊要求執法隊員錯時上班，凌晨5點前到達現場，還組織中隊黨員專門成立幾個小組，輪流在后塘路值勤。由于宣傳教育工作到位及隊員們的辛勤工作，此次馬路市場取締工作取得了較好的效果，改善了*景區周邊的市容環境。

三、后塘路馬路市場取締出現的后續問題

雖然后塘路馬路市場被取締了，但是因市場取締后出現的一些新問題引起了*中隊的重視，并且急待解決。而且這些問題與以往中隊碰到的有所不同，因此中隊專門派人進行了調查，希望引起有關部門的重視。

1、“賣方”市場問題。由于后塘路馬路市場的商販組成十分復雜：有的本來就是在菜場里面有攤位的，馬路市場被取締對他們影響不大。有的是外來務工人員由于確乏必要的工作技能，馬路市場被取締后或者去打零工，或者繼續在城區內流動設攤打“游擊戰”。還有的占相當多數就是一些“自產自銷”的農民，馬路市場被取締加之菜場攤點有限且收費過高，使得這部分人“無處可去”，只能聚集在旗桿格弄和洋山廟弄路口，臨近港務新村和建筑新村等小區繼續設攤經營。*中隊多次接到居民投訴說這些攤點擾民，影響居民。可是由于這些農民都是“弱勢群體”，不少農民年紀又比較大，很能引起周邊群眾的同情，中隊去處理的結果往往造成周邊居民的圍觀謾罵，暫扣又極易激化矛盾，引起居民反感，造成“暴力抗法”事件的發生。因此只能采取勸離的措施。

2、“買方”市場問題。由于建筑新村、港務新村等小區距離菜場的路程相對較遠，加之這些小區建成較早，有許多的居民年紀相對較大，出行不方便。客觀上給這些“自產自銷”的農民一定的生存空間。加上這些農民的菜價比菜場里便宜許多，方便實惠周邊居民。據統計，大約有九成的居民都對這些販菜農民抱有好感，認為這些菜攤的存在很有必要，給他們的生活提供了很大的方便。*中隊去整治這些亂設攤的農民時，往往都是這些老年居民跳出來阻撓執法，對隊員進行謾罵，造成群眾圍觀事件，中隊隊員經常要做好群眾說服解釋工作卻無法開展正常的執法活動。

3、噪音擾民問題。雖然這些農民設立的菜攤大多數居民比較認同，可還是影響到一部分人的生活。住在這些菜攤樓上的王阿姨說：每天早上五點不到，這些農民就在那里擺了，買賣時的“討價還價”聲吵得人再也睡不著了。旁邊的張大姐一臉愁容地接過話茬道：眼看這臨近高考了，再這么著影響小孩子休息可怎么辦啊？菜攤的擾民問題確實到了該解決的時候了。

4、環境衛生問題。這些菜攤的農戶衛生意識差，隨地亂扔垃圾現象普遍，收攤之后經常是爛菜葉、爛水果滿地。附近打掃的清潔工無可奈何，苦不堪言。隨著夏天的臨近，天氣逐漸轉熱，會造成蚊蠅成群，臭氣熏天。使得周邊環境進一步惡化，給群眾的身體健康帶來嚴重威脅。

5、交通隱患問題。雖然旗桿格弄和洋山廟弄不是主要的交通要道，但是由于道路過于狹小，這些菜攤一放幾乎每天都出現不同程度的交通堵塞現象，住在周邊的居民往來十分不便，存在著交通安全隱患。

四、解決后塘路馬路市場取締后續問題的建議

對于出現的這些后續問題，*中隊專門開會研究，派出人員實地察看，了解情況后提出了一些建議僅供有關領導參考。

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二、主要問題

（一）城市管理人員不夠，工人工資待遇不保障。

由于在職在編人員遠遠滿足不了城市管理需要，為加強城市環境衛生和市容市貌管理，經請示縣人民政府批準，招用了82名臨時工人（男職工34名，女職工48名），其中環衛站6名（女職工3名），城衛服務部61名（女職工44名），城建監察大隊15名（女職工1名）。因縣財政困難，城衛服務部每名臨時工財政撥付工資僅520元／人·月，城衛服務部補助100元／人·月，其月平均工資僅520元／人·月；其他500元／人·月。遠遠達不到全省平均最低工資1202元／人·月，工人的基本生活開支難以保證，致使管理隊伍不穩定。根據新的《勞動合同法》規定，發生勞動關系的用工方必須與工人簽訂《勞動合同》，且必須交納五項保險（養老、工傷、生育、失業、醫療），縣人事和勞動社會保障局也多次到我局督辦此事，并根據相關規定作出罰款要求。經核算，男職工每人每月應交納各項保險客為495.224元（其中單位應負擔363.004元，個人應負擔132.22元）；女職工每人每月應交納五項保額為507.224元（其中單位應負擔375.024元，個人應負擔132.22元）；每年僅保險一項支出就達506097.972元（其中單位應負擔372820.212元，個人負擔133277.76元），加之工人工資過低，難以承擔個人應繳部分，因此，適當提高工人工資和解決五項社會保險迫在眉睫。

（二）城市管理資金投入不夠，相應裝備不保障。

一是城衛服務部收集、裝運城市生活垃圾的裝備差，目前尚用人力三輪車收集，用拖拉機、農用車清運，導致收集不及時，清運不干凈，甚至因清運過程中裝車不封閉，到處潑灑而導致二次污染；二是城區沒有設立垃圾集中處理點（垃圾中轉站），清運車輛全城流動收集清運，不但清運不及時，且發生大量燃油費，加之未通過擠壓處理的垃圾體積大，運輸困難，運往垃圾處理場后堆放占地面積大，難于有效填埋，每年需投入大量資金來清推垃圾處理場才能保障連續堆放；三是城衛服務部雖實行企業化運作，但實行有償清運的收費標準過低（2007年4月已廢止，新的收費標準請示未批準），每年收取的垃圾清運費僅257840元，各種補助325608元，共收入583448元，工人工資、車輛燃油、設備維修需開支561529元，城衛服務部無力改進裝備和提高工人工資待遇；四是旱季綠化苗木萎死嚴重，現有的一輛灑水車因使用年限過長，難于保證正常作業，加之城市綠地面積成倍增加，新實施的綠化帶較多，旱季因澆水不夠而旱死的綠化苗木較多，出現連年補苗，連年死苗的現象。五是路燈線路老化嚴重，大量原裝老式路燈仍在使用，全城約7000米（農貿市場至白糖廠路段兩邊）路燈線路風化、氧化嚴重，各種廣告燈、牌搭接路燈線路加重負荷，斷線、燒線連連發生，老式路燈耗電高、壽命短、維修費用高，部分路段時有局部停電、熄燈現象出現；六是沒有根據城市發展需要合理建設停車場，部分商業集中地段和農貿市場、學校、醫院等車、人集中地點沒有停車場，街道施畫的臨時停車泊位十分有限，難以滿足日漸增加的車輛停放需求，車輛亂停亂放現象仍然難于控制；七是城市公共設施集中的地方沒有安裝電子攝像設施，夜間監察難以取證，大量環衛、綠化、路燈設施被盜和受損。

（三）城市公共配套設施建設不夠，部分街道仍然存在有街無景，有路無燈的現象。

環城路、帕當路、城東路建成后，部分地段尚未實施綠化和安裝路燈。經測算：實施環城路、帕當路亮化工程，需安裝路燈158盞（含線路），需資金53萬元（其中環城路需安裝路燈84盞，需資金29.4萬元；帕當路需安裝路燈74盞，需資金23.68萬元）；實施城東路烈士墓至白糖廠段和帕當路環島至帕當一組路段綠化工程需投入資金31.5萬元（其中實施帕當路綠化帶總面積2604m2，需資金11.7萬元；城東路種植行道樹2144.6m，需行道樹716株，需資金19.8萬元）。

（四）框架結構房屋設計含鋼量偏大，建筑工程造價偏高

2003年以來我縣采用了新的計價程序，2005年國家對“安全防護文明施工費用”的進一步投入，將該費用直接列入了工程造價，具體取費標準是由人工費和機械費的18.75%計取，稅金也上調了3個百分點，2008年1月1日起執行的新人工綜合工日單價由原來的27.72元/工日調整為34.77元/工日，造價也隨之上調了40—60元/㎡。加之建筑工程設計采用國家新規范《建筑抗震設計規范》gb50011-2001，其附錄a中我國主要城鎮抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計地震分組之規定，××縣抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度值為0.30g。為提高我縣房屋的抗震能力及國家對建筑設計相關規范的修改，從2001年后我縣全面實行2001版新規范，在1989版老規范基礎上提高了25%左右的含鋼量，一棟房屋每平方米的含鋼量也在原來的基礎上提高了20%至25%，水泥含量隨之提高了15%至17%。而且我縣地處邊疆，鋼筋、水泥等主要材料必須從省城運來，由于思瀾公路的擴建、油價的上漲等導致鋼筋、水泥等建筑材料的節節飆升，我縣的工程造價又一直未嚴格實行統一管理，從而造成了我縣建筑工程造價有所提高。

三、整改措施

（一）積極向縣委、政府、人事和勞動社會保障局爭取成立城建監察局和公共事業管理局為縣建設局下屬的副科級二級局，通過提升機構檔次來增加人員編制，解決城市管理人員不夠和工資待遇低的問題，并將工人工資和五項保險納入財政預算（其中城建監察局將規劃中隊、市容中隊、城建中隊全體人員納入核定編制；公共事業管理局將環衛站、城衛服務部全體人員納入核定編制）。

（二）根據城市發展規劃，合理規劃出垃圾中轉站和停車場建設地點，積極爭取劃撥建設用地，結合城市生活垃圾處理場建設項目的上報實施，積極爭取實施垃圾中轉站建設項目（約需建設資金100多萬元），并多方籌措資金購置2輛封閉式垃圾清運車和1輛灑水車，在城區街道生活垃圾集中點設置垃圾臨時堆放貨箱，在綠化帶上鋪設旱季澆水管網。注冊成立物業服務公司為環衛站下屬企業，組建30—50畝的綠化苗木基地，保證城市綠化用苗的供給。

（三）加強與公安交警、運政部門的協調配合，理順城市公共客運，車輛亂停亂放，非法營運等管理主休，依法、合理、靈活的治理好城市秩序，并逐步形成由縣人大通過的城市公交車輛管理辦法。

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為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

一、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。*年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了20*年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家；國有企業僅有1家，民營企業16家。20*年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從20*年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。20*年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；20*年完成房地產開發投資額2*76萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，*年為3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，*年---20*年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%；商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。*年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。

5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，*鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。

因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地產市場需求狀況

1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。20*年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，20*年商品住宅平均售價約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自*年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。

（一）房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。

（二）市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。

（三）房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。

（四）房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

（五）城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。

（六）市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。

（七）住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

（八）房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。

三、房地產市場發展趨勢

（一）行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。

1、房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。

隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。

隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。

我縣房地產起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，*年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近*套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今后幾年的開發主流。

同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。

3、供需趨于平衡，價格相對穩定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。20*年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。20*年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60*7m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產開發土地供應上看，20*年為4.94公頃，20*年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃），20*年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。

另據20*年11月對11家開發企業的調查資料顯示，20*年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。

（二）發展動力十足，發展前景廣闊。

1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。

縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，縣城與*鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。

按《縣城城市總體規劃》對人口規模的預測，規劃近期（至20*年）縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至20*年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。

2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。

生態立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態保護和經濟發展并存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅游業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批向往優質生態環境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起于錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。

四、政策建議

（一）建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。

盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。

（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。

保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。

規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構（如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今后開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓）；有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節；控制單體開發建設有利于開發的規模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規范房地產開發行為。

金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規范、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。

（三）完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。

各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”；加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”；加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。

（四）堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。

（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。

要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶（人均年收入低于2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。

積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。

（六）加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。

房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯后于房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌；再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制；強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優惠；合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。

（七）促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。

篇（4）

市目前道路運輸車輛81905臺，機動車維修企業（戶）314家，其中一類28家，二類107家，三類179家.從業人員4172人，其中工程師18人，技師30人，高級工1101人，中級工1193人，初級工58人，各類維修及檢測設備7253臺，維修救援206人，救援車輛76臺，全市年維修能力484476臺次。機動車綜合性能檢測站7家，從業人員162人。年檢測能力255000臺次，實際年檢測能力__739臺次。從整體看，市轄區內一、二、三類機動車維修企業門類齊全，車輛各類維修在當地均可完成。市五個縣、市均有一家車輛綜合性能檢測站，保證了車輛檢測維護及時方便的進行。基本上滿足了社會和道路運輸車輛的需要。汽車維修業的發展壯大，為我市道路運輸行業的發展和社會經濟的快速增長作出了積極貢獻。據統計，全市機動車維修市場和汽車綜合性能檢測市場為社會解決就業崗位6500個，年產值約9.6億元，有效拉動社會消費增長，為市第三產業的發展起到了推動和促進作用。

二、市機動車維修市場管理和車輛技術管理的主要做法

（一）機動車維修市場管理的主要做法

1、嚴把市場準入關口。按照《機動車維修企業開業條件》，對新增機動車維修企業逐項對照審核，有效阻止不符合資質條件的維修企業進入市場。對現有的維修企業，達不到規范要求的，通過年度質量信譽考核逐步得到完善，有效促進了維修企業在規模和檔次上的提升。

2、嚴格維修企業經營行為的監管。從全省開展機動車維修市場整頓活動起，在全市的維修企業中，對進廠檢驗、過程檢驗、竣工檢驗、維修材料單、維修合同等有關原始憑證實行備案制度，各類制度統一制作上墻，維修工時、收費標準、質量保證期、服務承諾、投訴電話等向社會公示，接受社會監督，有效的規范了維修市場的經營行為。

3、鼓勵汽車4s、3s店的發展。由于汽車4s、3s店的內部的規范管理，服務質量、人員的培訓、專業化的技術水平等受到了社會的普遍認可，為行業管！理部門加強維修市場的監管起到了很大的幫助和推動作用。我市行業管理部門鼓勵有實力的一、二類維修企業發展4s、3s店。近兩年來全市發展汽車4s、3s品牌店20家，為維修市場注入了新的技術力量，保障了社會新車型的維修需求。

4、加強對從業人員的培訓力度，不斷提升人員持證上崗率。按照開業標準，新批一、二類維修企業從業人員持證上崗率達不到60%、三類維修企業從業人員持證上崗率達不到40%的均實行先培訓后開業，對現有的維修企業從業人員持證上崗率達不到規定要求的，限期整改，年度達不到要求的降低質量信譽等級。目前全市維修從業人員持證率已達63.1%，保證了每家一、二類維修企業，具有總質量檢驗員、質量檢驗員1—2名，價格結算員1名，主要工種基本上保證有1名中級工以上的技術人員，為提高維修服務質量打下了堅實的基礎。

5、積極推進機動車維修救援網路建設。按照河南省交通廳道路運輸局《關于印發〈“96520道路運輸公共服務熱線”管理制度（試行）〉的通知》和《關于促進我省機動車維修企業快速健康發展的意見》的文件精神，我市積極開展機動車維修救援網絡建設。目前，全市共20家維修企業開展了維修救援服務，維修救援人員206人，救援車輛76臺，機動車維修救援服務覆蓋市轄區（縣）。另外，還有其他企業加入了上海大眾公司、北京大陸、北京蒙迪爾、華夏、省廣播電臺等救援服務網絡，基本滿足了我市維修救援需要。機動車維修救援網絡的建設，全天候為社會提供服務，經濟效益和社會效益普遍提高，樹立了良好的行業形象。

6、加快汽車快修業的發展。一是在現有一、二類維修企業人力資源、設備資源的基礎上開展快修業務，對一些小修業務建立綠色通道，隨到隨修。二是汽車4s店開展快修業務，抽調專人負責快修業務，鼓勵4s店質保期滿后的維修服務，走出4s店，簡化繁雜的各種手續，開展快修服務。三是采取預約或上門維修服務，滿足不同客戶的服務要求。

(二)車輛技術管理的主要做法

隨著各級政府對安全工作的高度重視，我市道路運輸管理機構逐步完善道路運輸車輛技術管理制度，采取了一些有效措施，為市近幾年道路運輸安全提供了強有力的保障。其主要做法和工作經驗有以下幾個方面：

1、緊緊圍繞道路運輸車輛技術管理的關鍵環節，切實搞好道路運輸安全保障工作。按照定期檢測、強制維護、視性修理的原則，管理部門嚴格車輛技術管理，加大對道路運輸車輛強制維護的監管力度，對不按時進行維護檢測的車輛堅決處罰，以來，漏檢漏維車輛明顯減少，大大提高了道路運輸車輛上線檢測率，目前定期上線維護檢測的在營運車輛保持在98%以上，有力的保障了道路運輸車輛技術的可靠性。

2、加大對道路運輸車輛進行二級維護維修企業的管理力度。為了做好車輛技術保障工作，市處 在全市維修企業中，根據企業設備條件、技術力量、社會信譽等方面擇優篩選了44家作為道路運輸車輛的定點維護企業，取消了3家達不到從事二級維護業務資質條件的維修企業的資格。市處按照國家《汽車維護、檢測、診斷技術規范》（gb18344）標準，統一制作板塊下發到從事二級維護的企業上墻公示，由全社會來監督的企業的作業行為，并且不定期對二級維護企業作業情況和竣工合格證使用情況進行抽查。近兩年對5家違規企業進行了處罰或限期整改處理，規范了二級維護作業行為。

3、長期在外經營的車輛，委托外省市監管。為了做好對道路運輸車輛的技術監管，不留管理空檔，對于長期在外地經營的車輛，由市處開據委托函，委托當地運管部門實施監管，車輛回原籍時帶回在外地維護檢測竣工合格證和汽車綜合性能檢測報告單，有效的填補了因監管缺失而造成的漏洞。

4、認真做好車輛技術等評工作。為了杜絕不合格車輛參與道路運輸經營活動，嚴格按照《營運車輛技術等級劃分的評定要求》的規定對不符合技術等級要求的危險貨物運輸車輛、跨區經營的旅客運輸車輛及時淘汰或調整運營線路，確保人民生命財產安全。

5、嚴格汽車綜合性能檢測站檢測經營行為的監管。為了牢牢抓住車輛技術管理的關鍵環節，我們把汽車綜合性能檢測站的檢測行為，作為管理工作的重中之重，嚴把車輛技術安全的最后一道關口，定期對檢測站的檢測設備聯網情況、檢測報告單簽發、檔案管理及檢測行為等四個方面進行檢查，對存在問題的檢測站責令限期整改，有效保證車輛技術數據的準確性和真實性，促進了二級維護企業作業質量的提高。

三、市機動車維修市場及車輛技術管理現狀及存在的問題

（一）機動車維修市場現狀及存在的問題

隨著汽車擁有量的不斷增加和道路運輸行業的快速發展，近年來，汽車維修市場從小到大、從少到多，從市區、縣到鄉鎮和交通主要干道兩側，已初步形成了以一類企業為骨干，二類企業為基礎，三類企業為補充，多種經濟成份并存，內容齊全的汽車維修網絡。

雖然通過近幾年省市運政管理部門大力加強市場整頓，規范管理和誠信體系建設措施落實，維修市場管理工作取得了一定的成績，為全市道路運輸業和維修市場的發展奠定了良好的基礎，但也存在一些問題，主要表現在：

1、維修市場結構復雜、布局不合理，與保障社會的需要相差甚遠。目前市維修企業呈現一類維修企業90%、二類維修企業70%、三類維修企業80%集中在市、縣郊區，機動車維修保障能力呈現出過剩的局面，而鄉鎮二類以上維修企業較少，保障能力明顯不足。三類維修企業在市區遍地開花，呈現出數量多、規模小、分布散、實力弱、效益差等特點。特別是市區沿街路邊攤點已發展過剩。由于多種因素制約，維修市場布局缺乏長期規劃，三類維修業戶盲目增長，一方面維修保障能力過剩而另一方面縣、鄉鎮汽車維修難等矛盾比較突出，能力結構和布局不合理，不適應維修需求和形勢發展的需要，加之無證、超范圍經營的無序沖擊，各汽車維修企業價格競爭十分激烈。

2、工程技術人員數量不足，從業人員素質跟不上社會發展需求。隨著我國汽車行業的快速發展，伴隨著汽車維修業的興起和發展，吸納了大批的從業人員，許多不能接受繼續教育的初、高中生和企業下崗人員及農村剩余勞動力進入了維修市場，這些從業人員缺乏專業培訓，文化素質參差不齊，專業知識、維修技能、職業道德遠遠跟不上市場發展需求。目前，全市四千多名維修人員中，經過專業技術培訓的不足40%，而且受過中等以上文化程度教育或專業技校畢業的所占比例不足20%，全市維修從業人員中具有汽車專業高級職稱的沒有一人，具有中級職稱的只有18人，技師30人，除部分4s店維修技術骨干定期參加廠家培訓外，大部分從業人員技能均為師傅帶徒弟形式，自由式摸索中提高，成才周期長，現代的檢測設備、維修設備只能由少數人操作，大部分技工只能從事普通車輛的維修。維修過程中比照師傅傳授方式，過份依賴經驗判斷故障，盲目拆卸零件，沒有完善的作業程序，工作效率和維修質量得不到保證，往往容易產生質量糾紛。技工人員素質的偏低嚴重阻礙了新技術、新工藝的推廣，影響了維修企業整體質量的提高。

3、維修市場監管缺少有效手段，不正當競爭影響維修市場的健康發展。一是無證、超范圍經營者影響維修市場健康發展。目前全市三類維修企業經道路運輸管理機構審批的企業有179家，而沒有經道路運輸管理機構許可，但經過工商部門許可從事汽車配件經營又不同程度地參與汽車維修業務的門店有數百家，這部分門店人員成份復雜，經營方式多樣，有些以銷售配件形式經營，有些是集中在汽配城集約經營，經營者為追求利益的最大化，欺詐消費者、使用偽劣配件的現象普遍存在，由于缺少必須的檢測設備，維修質量沒有保證，維修質量糾紛調節難度大，市場監管阻力大。二是維修價格不正當競爭，影響維修市場的健康發展。機動車維修企業均為了各自的經濟利益，爭搶車源，相互殺價。三類維修業戶超范圍經營，造成市場惡性競爭。一類、二類企業投入資金量大，資金回報周期太長，沒有一定經濟實力的企業無力更新檢測、維修設備，進行技術改造，造成長期維持著現有的廠房、經營場所，設備陳舊，技術落后的局面，影響了維修市場的健康發展。三是市場監管缺乏有效手段。自從取消維管費后，機動車維修發票不再由行業主管部門發放，部分維修企業不經行業主管部門審批就可以申領營業執照，感覺道路運輸管理機構不再是主管部門，認為平時的監督檢查是給企業找麻煩，不配合管理。尤其一些縣區削弱了市場管理力量，人員充實到其他崗位上，有些縣區維修股只設一人，有些干脆由主管領導負責，存在領導重視不夠，監管不到位的現象。

4、維修企業人員培訓落實難，持證率低。近年來，隨著國家《道路運輸從業人員管理規定》的頒布實施，省、市運輸管理機構加大了對從業人員持證上崗的監管力度，機動車維修人員培訓工作得以加強，持證上崗率與前幾年相比有了一定的提高，但也存在一些問題。主要表現在：一是機動車維修企業對管理部門組織的培訓積極性不高，培訓工作不好落實。按照《機動車維修業開業條 件》，持證上崗率必須達到60%，一類維修企業從業維修工作人員多的100人，少的也在40-50人，二類企業多的20-30人，少的也在20人左右，培訓費用占其利潤不小的份額，維修企業不愿出資。維修工認為給老板干活，自己出費用參加培訓，很多人員不情愿，培訓工作不順暢，培訓人員落實難。二是培訓機構的培訓水平不高。目前中國的汽車行業發展很快，加之中國的汽車品種繁雜，新技術、新工藝、新材料、電子技術在汽車行業的應用很快，培訓機構的教學人員跟不上汽車技術的發展變化，教學內容還局限于老車型、老技能，培訓沒有針對性，實用性不強，這是組織培訓難的原因之一。三是機動車維修市場競爭激烈。維修企業間相互挖墻角，企業一方面想留下人才，但又怕技術人才流失參加技能培訓不積極。另外，就市目前的經濟發展水平與沿海地區和一些大城市相比，工資待遇較低，維修技術人員工資差別很大，一部分維修技術人員在當地經過幾年磨礪具有一定的技術水平后跳槽到外地發展，當地留不住技術人才。四是由于國家對汽車維修行業部分工種缺少職業技術評定標準，汽車噴漆、鈑金、電工等培訓很難實施，這些工種在機動車維修行業的地位比較重要，維修企業和從業人員對此類培訓要求還比較迫切，矛盾較為突出，作為市級運政管理機構無力解決。四是三類維修業戶從業人員無證上崗現象突出。從市的情況看，三類業戶大部分分布在市、縣郊處道路的主干線，車流量較大的道路兩側或汽車配件銷售地。經營場所、維修設備簡陋，經營業戶沒有長期經營的打算，絕大部分屬于無證經營，維修人員大多是學徒工或技術力量不強的維修人員，工作環境、工資待遇很難栓心留人，人員培訓難度很大，繼續教育更無從談起。

（二）、道路運輸車輛技術管理存在的問題

國家制定的《汽車維護、檢測、診斷技術規范》中將汽車維護分為日常維護、一級維護、二級維護，其中二級維護是由專業的維修企業實施，屬于強制維護，必須按期進行，二級維護檢測也是道路運輸管理機構進行道路車輛技術管理監管的重要手段。按照其“視性修理、強制維護”的原則進行車輛技術管理，在調研中我們認為道路運輸車輛技術管理還存在以下幾個方面的問題：

1、車主對二級維護的重要性認識不足，對二級維護檢測積極性不高。目前從事道路運輸的車輛基本上均屬個人所有，車主為了發揮車輛效益的最大化，通常一部運輸車輛聘用幾個駕駛員，人員休息，車不停運，平時的日常維護很少進行，車輛出現問題時才集中進行修理，存在很大的安全隱患。由于運輸市場供大于求，能找到長期貨源很不容易，許多車主認為只要能跑就不維護，有時寧愿超期接受罰款，也不愿意放棄掙錢的機會。

2、二級維護作業項目與收費失調，存在只收費不維護或偷減作業項目。根據《汽車維護、檢測、診斷技術規范》要求，二級維護作業項目全部完成至少需要30幾個工時，按照目前市場工時定價收費需-3000元，而河南省財政廳、交通廳1998年制定二級維護的收費標準為120元，這樣的收費根本不足以完成所有的作業項目，維修企業干著賠本買賣進行維護，二級維護只能流于形式。個別企業只圖效益，不講質量，不講社會效益，只收費不維護或任意減少規定作業項目，弄虛作假，只要交錢就給車主開據維修竣工合格證的現象時有發生。

3、道路運輸半掛車輛漏維漏檢問題突出。隨著國家提倡發展大型運輸車輛、多軸運輸車輛，近年來半掛車數量增長迅速。掛車是否按牽引車的維護周期進行維護、檢測、等級評定，沒有明確規定，道路運輸管理機構在監管過程中無法可依。目前市從事道路運輸的半掛牽引車按照規定的周期，每年維護四次，掛車每年二次。從事道路運輸經營活動時掛車和牽引車為同一有機整體，存在機件磨損、消耗或報廢的現象，掛車維護的間隔時間過長。這種情況長期下去，將會給道路運輸埋下安全隱患。

4、道路運輸管理機構監管乏力。無論是《道路運輸條例》還是《機動車維修管理規定》都要求運管機構加強對維修企業和綜合性能檢測站的監管，但是道路運輸管理機構對維修市場的監管缺少必要的手段，實際上靠道路運輸管理部門管理只能流于形式，打擊只收費不維護、虛假維護行為，執法難度大，難以落實。對維修市場和綜合性能檢測站監管是項專業性很強的工作，在實際工作中，管理部門專業技術管理人才匱乏，而上級主管部門又很少舉辦有關培訓和講座，致使管理力量薄弱的問題長期得不到解決，是監管落實不到位的原因之一。

（三）、機動車維修救援網絡發展存在的問題

機動車維修救援網絡建設，是社會發展的需求，也是維修保障能力的體現。通過近幾年的實施存在以下問題：

1、機動車維修救援企業獨立運作，各自為戰是維修救援的主要形式。維修企業救援圍繞固定的車型進行服務。例如4s店維修救援只服務于自己的品牌車輛，對于其他車型，維修技術力量、檢測設備不能滿足維修救援的需要。

2、維修救援沒有規范的收費標準，收費隨意性很大。

3、維修救援缺少操作規范，存在安全隱患。

4、政府、行業管理部門發展救援網絡扶持力度不大，無相關配套政策支持措施。

（四）、汽車快修業發展存在的問題

1、汽車快修業的開業資質條件沒有法規依據，管理部門審批許可操作困難。

2、快修店設備簡陋。由于缺少規范的開業條件，被一些三類維修業戶利用進行超范圍經營，或被無證經營者打著快修的旗號使用偽劣配件欺詐客戶，維修質量難以保證。

3、政府在汽車快修服務方面政策支持不夠。汽車作為當今社會人們生產生活的重要組成部分，社會急需汽車快修服務深入社區或大型住宅區以實現方便快捷維修服務，適應人們快節奏的生活，而政府在市政規劃中這方面表現為空白，汽車快修服務難以深入百姓日常生活。

四、車輛綜合性能檢測站管理情況

（一）、車輛綜合性能檢測站基本情況

我市目前有汽車綜合性能檢測站7家，其中經省技術監督部門許可7家，按照國家《汽車性能檢測公司通用技術條件》gb/t17993-標準，全部達到規定要求，檢測儀器設備取得省技術監督局cma認證資質，在省技術監督局核定范圍內經營，從事汽車檢測業務，取得省技術監督局安檢機構和省交通廳道路運輸局檢測員上崗資質。按照國家《汽車維護、檢測、診斷技術規范》規定項目和《道路運輸車輛外廓尺寸、軸荷及質量限值》及《營運車輛綜合性能要求和檢驗方法》規定的標準進行檢測，嚴格按照省物價部門規定的標準收取檢測費用，出具全省統一的檢測報告單，按規定建立了一車一檔的綜合技術檔案。

（二）、檢測站管理工作的主要做法

1、認真落實持證上崗制度，按照有關規定和要求從事車輛綜合性能檢測的人員，必須經過培訓合格后持證上崗。為了保證綜合性能檢測人員熟練掌握有關檢測項目、檢測程序、檢測方法，市運管處統一組織分期分批進行全面培訓，經考試95%以上的人員取得上崗資格，確保汽車檢測有序進行。

2、為規定的檢測項目各種信息數據符合檢測標準，對檢測質量和數據實行質量負責制。

3、監管部門定期對檢測站的經營行為、收費標準、檢測數據的準確性進行抽查，發現不規范的行為及時責令改正。

（三）、檢測站管理存在的問題

1、大部分車戶對汽車綜合性能檢測的檢測項目不了解，看不懂檢測報告單，車主不能實施有效的監督。

2、由于受檢測設備條件限制，一部分特種運輸車輛，不能上線檢測，只能依靠目測和路試的方法進行，不能保 證檢測數據的準確性。

3、個別檢測站內部管理有漏洞。檢測系統軟件管理不嚴格，讓虛假檢測或不上線檢測行為有機可乘。

4、供大于求的矛盾突出。汽車綜合性能檢測站實行的是社會化經營，市汽車綜合性能檢測市場發展迅速，除集體企業投資建設七家監測站外，另有兩三家民營企業投資興建綜合性能監測站已進入設備調試階段。汽車監測站的數量已出現供大于求的情況，如果任其發展，勢必像維修市場一樣呈現惡性競爭局面，出現虛假檢測，給道路運輸車輛安全行駛埋下禍根。

5、監管力量薄弱。汽車綜合性能檢測站由技術監督部門行政許可，道路運輸管理部門只根據其檢測能力對營運車輛進行委托檢車，不具有行業監管職能，手段有限。另外，對汽車檢測站檢測行為的監管，是一項專業技術性很強的工作，就目前道路運輸管理機構管理力量來講，無論專業知識還是技術能力對其檢測能力和檢測過程都很難實施有效的監督。

五、推動道路運輸車輛技術管理和機動車維修業健康發展的整體思路、建議及工作措施

（一）、道路運輸車輛技術管理的建議及政策措施

1、建議修訂《汽車維護、檢測、診斷技術規范》中不符合汽車技術進步的有關內容。隨著我國汽車工業的長足進步，新技術、新材料的應用，有些機件總成不需要拆件檢修維護或是使用超出期限后沒有維修價值的機件，應根據不同車型的技術參數，制定科學合理的間隔期限和維修項目，以保證二級維護的針對性。制定低速載貨汽車、三輪載貨汽車的維護、檢測標準。低速載貨汽車、三輪載貨汽車參與道路運輸的經營活動已成為不爭的事實，長期脫離車輛技術管理給道路運輸安全造成很大的威脅，國家應盡快出臺相關維護檢測標準，以便行業主管部門實施有效監管。

2、建議調整二級維護的收費標準。我省現行的二級維護收費標準是1998年制定的，我市嚴格按照此標準執行。按照目前二級維護項目規范要求，收費標準明顯偏低。為維護勞動與報酬的合理性，應適當上調二級維護收費標準。

3、制定完善道路運輸車輛技術管理規范，尤其是費稅改革后部分脫離出運輸公司的車輛的技術管理，制定嚴格的監管措施，避免長期漏檢漏維。

4、加大汽車綜合性能檢測站的監督力度。實施監測設備微機與管理部門微機聯網，實時監控，有效監督檢測行為。

（二）、機動車維修市場管理的建議及政策措施

道路運輸業的快速發展，給汽車維修市場開辟了更為廣闊的市場空間，帶來了新的發展機遇。針對目前全市維修市場存在的主要問題，應采取轉變管理和服務意識、控制總量、合理規劃、積極引導汽車救援和快修服務發展，進一步整頓市場經營行為等措施，突破現行的管理思路，開辟新的管理途徑，努力提高維修質量，強化服務和行業自律，加強誠信體系建設，引導維修企業做大做強，進一步促進汽車維修業的全面協調發展。

1、增強管理和服務意識，統籌規劃，促進機動車維修業城鄉共同發展。隨著車輛的日益增多，汽車維修市場的競爭將更加激烈，出現的新情況、新問題將越來越多。政府汽車下鄉政策的出臺，農村汽車保有量的增加，急需維修服務保障。作為管理部門應當適應行業發展形勢，從根本上轉變服務觀念，統籌規劃，合理布局，積極引導城市過剩的維修力量向維修力量不足的鄉鎮地區轉移。對維修業戶的發展進行必要的調控，在實行市場調節的同時，也要實行一定的行政管理，建設合理的維修服務網絡。要根據交通部對汽車維修業的發展綱要，結合本地的實際情況，制定本地的汽車維修行業近期、中期、遠期發展規劃，有計劃地開展工作，認真落實上級有關政策，保證維修市場供求保持平衡，達到總量控制的目的。在布局方面，科學規劃發展市、縣、鄉維修廠、點，做到歸類、歸點、歸片，以滿足廣大車主和過境車輛的修車需要，形成市區縣有一、二類汽車維修作業能力，重點鄉、鎮達到二級維修作業能力，邊遠鄉鎮有三類維修作業能力的布局。徹底解決當地車主因地勢偏、修車難的問題。

2、嚴格資格審核，把好市場準入關。一是要嚴格按照《汽車維修業開業條件》國家標準對新開業戶進行審核，加強開業前的培訓、指導。同時，要加大法律、法規、國標的宣傳力度，廣泛宣傳汽車維修國家標準以及有關的法律、法規，讓所有運輸經營業戶的維修人員認識法規的重要性，提高合法經營意識，以促使其按標準修車，依法經營。嚴格依照法規、規章的規定進行處罰，對條件較好的業戶加以引導，對條件較差的業戶堅決予以取締，形成良好的汽車維修市場氛圍。二是結合我市實際制定汽車維修行業管理和發展規劃。積極引導現有的一、二類汽車維修企業，根據市場需求和自身實際引進先進技術、人才和加大投入，不斷完善設備、設施，使其上規模上水平，改變“臟、亂、差”的形象。堅持并引導企業走強強聯合、連鎖經營，提高汽車維修行業的科技含量和維修質量。三是建議上級主管部門盡快出臺汽車快修業的開業標準，為加強市場管理提供有力的法規依據。

3、加強培訓，提高從業人員整體素質。一是要建立汽車維修行業管理與政府勞動部門管理相協調的汽車維修技工等級培訓考核管理機制。盡快出臺汽車維修技工（汽車電工、噴漆、鈑金等工種）等級評定的有關標準，提高師資隊伍素質和培訓質量。二是要通過對從業人員年度誠信考核，促進新知識新技術的培訓，推動從業技術人員對汽車維修高新技術的應用，及時掌握現代汽車新技術、新設備、新工藝，適應汽車工業技術快速發展。三是要加強對維修行業管理人員的培訓工作，主要學習行業法規、檢測診斷技術和質量管理知識，以增強法制、質量意識和提高行業管理水平，建設一支具有較好的政治素質，較高的技術業務知識的汽車維修管理隊伍，為汽車維修業的健康發展保駕護航。

4、加強監督力度，規范經營行為。以維修市場治理整頓活動為契機，重點對無證經營、超范圍經營、倒賣竣工出廠合格證、未按時參加年度審驗等違法違章行為進行稽查和處理。并與工商部門密切協作，實行聯合執法，打擊一批無證非法經營、占道修車、配件經營部修車的“釘子戶”，凈化市場環境。嚴格執行各項規定，尤其要制止和糾正行業不正之風，嚴厲打擊亂收費和使用假冒偽劣配件，欺詐蒙騙車戶的違規行為，樹立良好的經營信譽。嚴格落實汽車維修合同簽訂和質量保證期、服務承諾制度，對違反有關規定進行維修，出現嚴重質量事故，在社會上造成一定影響的企業和人員，不能姑息遷就，必須堅決取締，予以公開曝光。

5、引導，促進我市維修業品牌建設。引導企業轉變發展觀念，加快維修業品牌建設，充分發揮自身優勢，依靠科技進步，增加技術投入，更新設備，培養人才，引進人才，組建起點高、技術含量大的企業進入市場，促使老企業加快技術改造，增強競爭力。并要因地制宜，審時度勢，根據企業自身的優勢和特點，揚長避短，找準企業發展的突破口，走專業化發展的路子，以專業化的優勢參與競爭，占領市場。

6、完善行業管理和企業內部規章制度建設 。督促維修企業要重視建立健全進廠、過程、竣工檢驗制度、合同維修和出廠合格證制度。積極引導大型維修企業創造條件，做好準備，取得國際質量體系認證，以優良的質量求效益，求發展。同時，要充分發揮汽車綜合性能檢測站的功能和作用，強化車輛技術管理，確保技術狀況良好，為道路運輸安全提供可靠的技術保障。

篇（5）

近幾年來，隨著中心城區規模的不斷擴大，中心城區農貿市場數量不斷增加，檔次不斷提高。目前，城區具有一定規模的農貿市場有26個，分別分布在赫山區14個，資陽區8個，高新區4個，總經營面積89098平方米，2007年交易量達32.22萬噸，交易額282679萬元，繳納稅費1875萬元，就業人數5210人。目前，中心城區農貿市場建設、管理和經營呈現以下幾個方面的特點：

——投資主體多元化。市場的發展需要多種生產要素的合理流動，市場的建設更呼喚多種投資主體的加入。近幾年通過各級政府的引導和激勵，中心城區農貿市場的投資建設已打破了過去政府和部門獨家建設的局面，形成了國家、集體、個人一起上，政府、部門、社區、民營共同投資的格局。特別是社區和私人投資已越來越成為農貿市場建設的主體。26個市場中，除市場服務中心從市工商局分離出來的9個市場，市農業局下屬的團洲批發市場，赫山區經貿局（原區財委）90年代初修建的朝陽市場和七里橋市場外，近幾年新修建的市場基本上是社區和民營資本投資的。特別是由民間資本投資興建的學門口、大桃路、旭華等3個市場，投資規模較大，建設檔次較高，已成為了新建市場的主力軍。3個民營市場共投入資金近3000萬元，市場建筑面積16600多平方米，擁有攤位820個。其中，由海特房地產有限公司興建的學門口農貿市場總投資2300多萬元，市場建筑面積達12230平方米，建成后基本上解決了資江一橋下“馬路市場”的問題，并成為了城區最大的蝦類、肉類、凍品、熟食批發市場，年交易額達9億元。

——規模檔次層級化。中心城區農貿市場在其發展過程中，依據其城區人口分布、市民消費習慣、地理條件，經營者的經營方式以及市場功能劃分已逐步形成了三個級次的市場體系。一是以團洲蔬菜批發市場、馬良農產品批發市場、大橋綜合批發市場為龍頭的大型農副產品批發市場。這些市場一般都有相對固定的供貨基地和經營戶，形成了基地（農戶）+市場+零售商的供銷鏈，投資比較大，一般在2000萬元以上，輻射面較廣，經營戶穩定，效益比較好。二是以桃花侖、七里橋、朝陽、旭華、鹿角園及赫山南市場為主體的中心農貿市場。這些市場處在城區繁華的地區，服務半徑大、人口多，主要開展零售經營，產品大部分是從批發市場批發而來，也有的直接從蔬菜基地進貨。因處在城區人口密集區，成了市民采購農副產品的集中地。如桃花侖市場每年交易額達1.5億元。三是以江家坪、三益街、金銀山、工藝美大等15個小市場為基礎的社區市場。這些市場一般是先有“市”，后通過有關部門規范建起的“場”，市場規模較小，輻射范圍較窄，市場有固定攤位，但更多的是零擔，經銷的商品主要是農民自產自銷的農副產品。

——經營方式多樣化。與農貿市場投資主體多元化相適應，農貿市場所有者權益實現形式也出現了多樣化，即經營方式多樣化。26個農貿市場中，主要有三種類型的經營方式。一是市場業主直接經營。即市場所有者自己或派人直接經營市場，獲取收益。市場服務中心9個市場都是這種形式，部分民建市場采取的也是這種形式。二是承包經營。即市場所有者將市場承包給某個人或團體，承包者代表業主管理和經營市場，并向所有者交納承包金。社區市場大部分采取這種形式，一部分政府和部門建的市場，如赫山區經貿局建的七里橋市場等都承包給了個人經營。三是合作經營。即市場所有者以現有市場資產尋找合作伙伴，合作伙伴負責市場改造和經營管理，而市場所有者負責市場外部環境改善，并獲得比較固定的資產收入。如鹿角園市場，由姚家灣社區創辦，引進了南縣一個體戶經營市場10年，經營期間，該個體戶負責對場內設施進行改造，并分年度向姚家灣社區交納資產使用費共計110萬元。

——市場建設與房產開發和商業經營一體化。目前的農貿市場建設大都與房產開發和其它商業經營緊密相連。一般是上面建住房或商業用房，下面建農貿市場，整體開發，綜合經營。特別是近幾年民營資本投資新建的4個市場都是采取的這種建設模式。這種模式有利于提高土地利用率和投資效益，但不利于市場的管理和市民居住環境的改善。

二、我市城區農貿市場建設和管理中存在的問題

盡管城區農貿市場在城市化過程中發揮了積極的作用，但隨著城市規模的不斷擴張，市民生活質量的不斷提高，農貿市場無論是建設和管理、還是經營和服務都存在不少問題。

1、布局不合理，與城市發展不相適應

目前農貿市場的布局與城市重心的南擴東移明顯不相適應。一方面新區快速發展，農貿市場沒有很好的對接。近幾年來，高新區迎賓路以北隨著市委、市政府機關的搬入，一些部門和單位紛紛遷入該區內，大大小小近30個住宅小區迅速建成，居住人口增長至8萬人。但這一區域的農貿市場僅有4個，其中有2個還是臨時的，市民買菜很不方便，一些在高新區購房的市民因生活不便，遲遲沒有搬進新房。據調查，農貿市場跟不上新區發展步伐的原因主要有兩個，一是過去的工業園區調整為行政用地和居住用地后，一些必要的生活設施如農貿市場沒有及時的配套；二是即使在原來的規劃中規劃了農貿市場，也存在其它用地擠占農貿市場用地的問題。如高新區在玉蘭路以西原來規劃建一個玉蘭市場，后被居住用地擠占，致使該市場輻射范圍內梓怡小區、紫荊小區、上城世家、麗景雅苑等小區沒有一個農貿市場，給小區居民生活帶來很大的不便。另一方面，城市重心轉移后，老城區功能和居民數量發生變化，這一區域的農貿市場消費群體急劇減少，致使農貿市場供過于求，空攤率上升，有的甚至成了空殼市場。如濱江路原來居民集中，公司企業多，在這條路東端500米范圍內建了二個市場，一個是市場服務中心下屬的新堤市場，一個是市供銷社修建的大渡口市場。由于城市重心的轉移和這條路兩邊的企業破產改制，這一區域的居民大量遷移，使過去熱鬧非凡的市場如今日益蕭條，其中市場服務中心下屬的新堤市場已成為空殼市場。

2、市場基礎設施薄弱，建設水平不高

基礎設施是農貿市場管理和建設的硬件，但目前中心城區農貿市場，特別是一些老市場普遍存在設施老化，建設水平不高的問題：一是大部分農貿市場為大棚式結構，因年久未修，或材質達不到要求，支架已銹蝕嚴重，大棚開始滲漏，極易發生安全事故。在今年年初的冰凍災害天氣期間，朝陽菜市場、赫山工具廠菜市場、江金菜市場因冰災而全部或部分垮塌，造成較大的財產損失。二是給排水系統普遍不暢。如朝陽、桃花侖、大渡口市場的排水溝基本上是明溝，排水不暢，經常堵塞，污水橫流。三是進出通道設置不合理。一些市場未按要求設立兩個以上進出口通道，如赫山七里橋果菜大市場只設有一個進出通道，且通道兩旁擺設攤位，造成通道擁堵不堪，同時，帶來了嚴重的安全隱患。四是攤位建設簡陋。經營熟食的攤點達不到防塵、防蠅要求。極大部分禽畜宰殺場沒有與其它攤位分開，致使市場內臭氣逼人，極不衛生。五是管線安裝混亂。特別是一些老市場，如七里橋市場、桃花侖市場等市場內照明電線、電話、有線電視線路等如蜘蛛網一般互相交織，布滿灰塵，既不美觀又不安全。六是冷凍設施缺乏。26個市場中，除團洲、學門口、江金、大橋綜合批發市場有冷藏設施外，其余市場均沒有配置。七是大部分市場沒有配齊消防安全設備。八是極大部分市場沒有停車場地，市民購物不方便。

3、產權不清晰，存在潛在的發展障礙

因歷史和體制的原因，目前一部分農貿市場存在嚴重的產權糾紛，對農貿市場今后的發展帶來了障礙。特別是市場服務中心所轄的9個市場，因工商體改前，產權或未辦證、或已抵押、或與建筑商有糾紛，導致市場產權移交不到位。9個市場中，有赫山北市場、將軍廟市場、志溪河市場、東門口市場既無房產證，又無土地使用證；新堤市場有土地使用證，無房產證；橋南市場有土地使用證，但房產證因抵押給銀行；橋北綜合批發市場、桃花侖市場的兩證均已抵押給銀行。目前地產證、房產證齊備的僅有赫山南市場。造成兩證不齊的原因一是工商部門在上世紀90年代市場修建熱的浪潮沖擊下，匆匆上馬修建市場，當時就存在產權特別是土地權屬不清的問題。如將軍廟、東門口市場是在城市公共用地上搭建的棚子，志溪河市場是在工具廠的土地上修建的，“天上屬工商局，地上屬工具廠”。二是由于大量的修建市場，資金不能到位，而拖欠銀行貸款或與建筑商發生債務糾紛，致使“兩證”抵押后轉移。如橋北綜合批發市場和桃花侖市場的“兩證”因貸款已向銀行抵押，目前尚差銀行貸款480多萬元，銀行已將其定為呆滯貸款打包給長城資產公司收貸，而長城資產公司又將其債權轉給一個叫臧建華的市民，這個人手持兩個市場的“兩證”，經常糾纏市場服務中心領導，市場服務中心面臨著產權的官司，給其市場的發展帶來了嚴重影響。

4、管理不到位，經營秩序比較亂

目前對農貿市場的管理是多方面多層次的。商貿部門管市場的規劃布局和產業政策，而這種管理往往太宏觀而使管理職責虛置；工商行政管理部門對市場經營活動進行監督，開展行政執法，管經營資格、欺行霸市、摻雜使假、短斤少兩，但開展經常性巡查不夠，主動對市場經營活動監督少；特別是農貿市場的業主本應負責組織市場經營活動，為經營者維護和創造安全、衛生的經營環境，但目前政府和有關部門并沒有拿出一個規范農貿市場業主管理權限與責任的政策，受利益驅使這些業主往往注重收攤位費而忽視管理，致使市場的經營環境和經營秩序比較亂。一是許多市場沒有配足衛生保潔人員，市場內不斷產生的動物下水，腐爛的菜葉，污水垃圾不能及時清掃干凈，造成市場泥濘路滑，臭氣熏人。二是經營戶之間，經營戶與消費者之間往往因攤點擺設，價格競爭引起摩擦糾紛，而在此情況下，一些市場業主往往回避矛盾，不主動協調，造成矛盾升級，有的甚至上升為治安事件。三是沒有配套好市場管理必備硬件，如有關部門要求設立的食品安全檢測設備極大部分市場沒有配置，消費者購物的安全得不到保障。

5、馬路市場猖獗，影響市容市貌

目前城區馬路市場與城市發展極不協調，城市中心馬路市場可以說隨處可見，其中頗具影響的馬路市場有10多處，包括赫山區龍鳳街、濱江路、體育路、白鹿路、航港巷、工農路、青年路的路邊市場，資陽區一橋下五一路兩旁的蔬菜批發夜市，橋北廣場邊的天成市場，橋北堤邊市場等。這些馬路市場按其形成的環境和條件主要有三種類型：一是“外溢型”馬路市場。城市發展起來后，一些區域的人口急增，原來布局的農貿市場不能滿足消費者的要求，如桃花侖市場場地狹小，只有攤位80多個，沒有開設自產自銷區，而這一區域人口密度大，場內經營已不能滿足要求，經營者場外經營形成了大桃路馬路市場，一度引起大桃路交通嚴重堵塞，后采取強硬措施整頓，將其“趕”到附近一條小巷內經營，但“巷子市場”也給附近居民生活帶來了嚴重影響。二是“候鳥型”馬路市場。主要是一些經營者為了回避城市管理部門和市民的監督，在一天的某些時段，某些特定的地域臨時擺設攤點經營，打“時間差”，時間一過就收攤走人。如一橋下五一路兩旁的蔬菜批發夜市，每天晚上10點鐘以后，附近大量的菜農將自產的蔬菜集中到橋下五一路兩旁進行批發交易，第二天早上5點鐘收攤，每天交易量達30噸。盡管是夜間交易，但給市容市貌和城市交通帶來了影響，市民反響強烈。三是“貨郎型”馬路市場。主要是一些蔬菜、水果零售戶1人或幾人結伴而行，或依路隨時隨地經營，或沿街叫賣，或走巷串戶，形成移動式的馬路市場。馬路市場之所以盛行，客觀上是在一定環境下供與求的平衡，買者愿在馬路邊買，賣者愿在馬路邊賣，便捷便利，從這個意義上講有其合理性。但最根本的原因是利益驅動。經營者在馬路交易不要交攤位費和一部分管理費，交易成本低。而相關社區、農貿市場管理者和城市管理部門也以向馬路市場經營者收取一定費用了事，從而在一定程度上默認了馬路市場的“合法化”。

三、加強我市農貿市場建設和管理的建議

（一）科學規劃，合理布局，建立以批發市場為龍頭，中心市場為骨干，社區市場為基礎的農貿市場網絡。要以現有市場為基礎，按中心城區發展的要求，分三個級次重新調整城區農貿市場布局。批發市場的布局要有基地作為依托，要體現專業化的特色，同時要有較大的規模。資陽區計劃在馬良路至沅益公路兩側修建一個800畝的農副產品批發市場，我們認為是可行的。它可依托于沅益高等級公路和常益高速公路的交通優勢成為沅江、南縣、漢壽等縣（市）農副產品的集散地。目前該市場中的水果市場已開始動工，但整個市場還沒有整體規劃。建議市政府敦促有關部門對市場選址予以確認，并納入中心城區農貿市場整體規劃，盡快拿出修建性詳細規劃后再動工興建，避免無規劃的分段建設對整個市場功能的破壞。中心農貿市場的布局要充分考慮人口密度、服務對象和范圍，既要考慮它對社區市場的帶動作用，又要考慮直接服務的人口。高新區城區迅速發展，人口急劇增加，要在人口密集區布局中心市場。建議在梓怡小區、紫荊小區、麗景雅苑等幾個小區區域內和火車站迎賓路沿線規劃中心農貿市場。社區市場的布局要把節約用地和便民快捷有機結合起來，把市場建設與社區、小區建設有機結合起來。星級小區和1萬人以上的社區都要規劃建設農貿市場。通過統籌規劃、合理布局，使中心城區農貿市場與城市建設同步發展。

篇（6）

城區現有各類集貿市場15個，其中農貿市場9個，工業消費者市場3個，其它專業市場3個。市場總體規模均不大，除翠百路農貿市場和紅光農貿市場年成交額在1億元以上，其余市場的年成交額都不超過5千元。幾個主要市場的大致情況如下：

1、翠百路市場

該市場95年由當時的××市政府組織興建，××市商業網點建設，市場共投資325.8萬元(其中工商部門投資100萬元)。市場建成后由當時××市蔬菜公司承包經營，市場攤位年收入100萬元左右（除門面外），目前，該市場現有市場管理人員20余人，由于市場管理人員都是本公司正式職工，市場經營的好壞不直接影響管理工作人員的收入，同時，經營收入絕大部分用于本公司職工工資支出，承包經營后再無資金投入市場的維修和改造，該市場仍是初建時的狀況，市場大棚遍處漏水、電線也存在著不安全因素，加之管理人員拿固定工資，責任不清，管理職能以落實到位。該市場創建多次被新聞媒體曝光，市場贓亂差的問題至今得不到解決。20*年被區安委會列為重大安全隱患單位，責令限期整改，由于物業管理單位體制等原因，安全隱患整改措施一直未落實，我局已向區政府匯報，請求政府牽頭，召集相關責任單位，進一步明確安全責任，落實整改措施，消除安全隱患。

2、紅光市場

紅光市場第一期工程于94年興建，開辦者為紅光實業總公司，第二期工程20*年建成投入使用，市場管理人員均為原紅光村村民。該市場系紅光實業總公司的下屬單位，實行報帳制，不獨立核算，市場收入全額上交公司，市場的管理人員在公司拿固定工資，市場全部是個體經營的門面房，安全隱患多。20*市場內“企鵝沙發店”被焚僅是一例。近年來，紅光實業總公司，雖對一期工程的對外門面進行了整修，但原第一期工程的設施老化、陳舊，安全隱患突現，亟需改造維修。

3、毓秀門市場

該市場于99年由原市房管局興建并投入使用，市場設施較好，20*年下半年，該市場對外承包，采取聘用制聘用物業管理人員，目前由于被聘用的市場管理人員業務水平和管理方法欠缺，該市場秩序一直較差。

4、杏花村小商品市場

該市場于93年由當時的××市政府牽頭，興濟房地產公司組織開發，工商部門投資20萬元。由于該公司開發后將市場內門面房大部分賣給了個體經營戶，公用設施無人問津，雖然成立了興宇物業管理公司，但不能履行市場物業管理職責，市場管理混亂，衛生秩序差，存在著市場內物業管理部門不健全，不能履行管理責任；市場內電線亂拉亂接現象嚴重；消防設施不齊全，消防通道不暢通，消防標志不明確（如發生火災消防車很難到達一些場所）；市場內無專（兼）職消防人員；場內存在經營戶與居戶混住，住所的安全意識淡薄（有燒煤等使用明火現象）存在重大安全隱患。20*年、20*年該市場均被區安委會列為重大安全隱患單位，我局已多方努力，敦促物業單位進行整治，由于該市場已整體銷售給個體，物業管理不能履行職責，安全整改措施一直未落實。20*年、20*年我局已多次向區政府、區安委會匯報、請示，請求政府牽頭召集相關責任單位，進一步明確安全責任。制定整改措施，消除安全隱患。

5、中意批發市場

該市場是中意房地產開發公司興建，20*年正式投入使用。該市場是城區唯一蔬菜批發市場，現有批發經營戶14戶，蔬菜批發輻射××城區周邊的鄉鎮及周邊石臺、青陽等縣。已初具規模，該市場距城區較遠，給城區農貿蔬菜批發帶來一定的不方便，因此，制約著市場的發展。

二、產生城區集貿市場不足的原因

一是市場建設先天不足，市場規劃不合理。

現有的市場由于大都是在90年代初期興建，市場的設計規劃不盡合理。1、城區所有市場都沒有設停車場，各種車輛沒有固定地點停放，車輛占道停放和進場停放的情況大量存在，導致市場的安全通道不暢。2、部分市場消防設施不齊全，（如杏花村小商品市場）存在消防安全隱患；3、市場與商居混合，未能采取有效地隔離，如紅光市場一期工程，小商品市場均存在經營戶與居戶混住，因此，市場無法杜絕使用明火，從而存在安全隱患。4、有些市場設施簡陋、陳舊、電線老化（如翠百路市場大棚已經腐爛）存在嚴重的安全隱患。

二是市場管理體制不順，責任不明。

城區市場開辦單位都是市、區、企事業單位，分屬多家管理，市場管理人員都是市場開辦單位的正式職工，市場實行報帳制，不單獨核算，市場經營和管理工作的好壞不直接與市場管理人員掛鉤，端著鐵飯碗怎能管好市場？由于市場管理責任不明，體制不順等問題的存在，導致市場管理暴露的問題長期得不到解決。

三是現有市場管理體制難以使市場管理步入良性循環的軌道。

根據有關法規規定，工商部門是集貿市場主要監管部門，承擔大量的集貿市場監管職責，但市場的人財物三權均不在工商，工商部門對市場物業管理單位無任何制約措施。有些市場物業單位對工商部門的日常監管，置若惘聞，不予配合，甚至公開抵觸。工商部門根據《安徽省城鄉集貿市場管理條例》明確了市場開辦者的職責，并制定了一系列有關市場創建的獎懲措施，但無法兌現。市場設施的改造資金和用于市場保潔等方面

的費用，工商部門無法落實。對市場監管中出現的問題，工商部門是看得見、管不著，有力使不上，遇有突擊性工作任務，工商干部只好自己動手，甚至由工商干部充當物業管理人員，因此，現有市場管理體制難以使市場管理步入良性循環的軌道。

三、建議

篇（7）

我縣2007年引進了生豬屠宰外資企業——XXXX肉品公司，是一家完全私營企業，也是我縣生豬定點屠宰場。該企業前期投資500萬元，后增加到2000萬元，占地面積70畝，建筑面積占約6000平方米左右（其中屠宰房廠房面積619平方米），設施完善。2014年4月前，生豬屠宰企業以整條豬批發為主，因反映較大，后根據定府辦字[2014]34號文件精神，從2014年4月25日起實施“代宰與批宰并行”管理模式后，代宰費152元（不包括檢疫費6元），同時增加了投資，加強了生豬屠宰管理執法大隊。生豬屠宰市場的價格與管理關系到消費者的生活、屠夫及屠宰企業的切身利益。

二、周邊縣生豬屠宰企業的情況

2015年5月，我局部分人員組成生豬屠宰市場調查組到周邊的XX、XX、XX、XX、XX等縣的屠宰場實地考察，主要調研了它們的屠宰企業情況，管理模式、代宰費、日平均屠宰量及市場上的私屠濫宰現象、執法人員的執法情況等，并對進行了分析、研究和對比，情況如下：

XX縣：益民食品有限公司，國有控股企業（國家占51%的股份），投資260多萬元，占地面積10畝，日平均屠宰量為70頭左右，代宰費64元（不包括檢疫費4元），有執法隊，鄉鎮有私人屠宰場，執法力度好。

XX縣：商業定點屠宰場，國有私人承包經營企業，投資200多萬元左右，占地面積4畝，日平均屠宰量為80頭左右，代費為40元（不包括地稅5元，食品檢疫費5元，檢疫費4元），執法力度不高，無人監管，存在私屠濫宰現象。

XX縣：XX城區定點屠宰場，國有企業，投資200多萬元，占地面積10畝，日平均屠宰量為180頭，代宰費為39元（不包括消毒費2元，檢疫費4元，個人所得稅5元），由于代宰費低，執法力度好，私屠濫宰現象少。

XX縣：利民生豬定點屠宰場，國有私人承包企業，投資200萬元左右，占地面積3畝，日平均屠宰量為100頭，代宰費為48元（不包括檢疫費7元），管理較好，私宰現像少，周邊鄉鎮的生豬也到本屠宰場代宰。

XX縣：XX食品公司，國有私人承包企業，投資200多萬元，日平均屠宰量約80頭，管理模式以整條豬批發、生豬代宰相結合。代宰費按1斤豬肉收取0.638元固定定額費用，不隨市場豬肉批發價格變化而變化。按一條豬200斤估算，代宰費約為127.6元。有執法隊，但仍存在私宰現象。

三、存在的問題

1、我縣生豬代宰企業和外縣企業性質不同。

經過調研、對比可以看出，周邊縣的生豬屠宰企業多為國企，或國有私人承包企業，企業的用地大都由國家投資，以國家經營或私人租用經營為主，企業管理模式都是代宰。而我縣生豬代宰企業是完全私人投資企業，企業投資大、規模大。

2、我縣生豬代宰企業投資大，負擔經費高。

外縣的代宰企業投資都在200-300萬元左右，前期均由財政投資，企業的承擔經費主要是承包管理費、管理人員和工人工資、辦公經費、水、電及機器設施損耗等，這種由財政投資經營或由財政投資私人租用經營的方式，大大減輕了企業的負擔，因此生豬的代宰費用也較低，得到群眾支持和認可。這些企業的日均屠宰量較高，收益明顯。而我縣生豬代宰企業投資2000萬元，完全私人投資，投資經費和支出也大大高于周邊其他縣。除了日常的基本開支和經費，該企業尚需負擔執法人員的執法經費，執法人員經費為平均每月19900元，去年以前繳納給商務局的管理費平均每月為6866.6元，還有需繳納的商務環保費（按1元/頭計算約1655元/月）。這些需繳納經費合計為均28421.6元/月。這些費用分攤在生豬代宰費上約19元/頭。

3、我縣生豬代宰費高，執法不嚴，私宰現象時有發生。

外縣的生豬代宰費基本在每頭豬50—70元之間，由于代宰費低，執法隊執法情況良好，私宰現象相對較少。而我縣的生豬代宰費為152元/頭，代宰費比外縣高出好幾倍。而且，執法隊執法力度不到位，對市場上出現的私宰現象處罰不夠嚴厲，導致私屠濫宰人員時常抱有僥幸心理。我縣的私宰無固定窩點，人員也不固定，查處難度較大，造成發現難、取證難、處理更難等現象，且私宰的豬大多為病豬死豬，嚴重影響我縣的肉品安全。

投資和支出經費高、屠宰數量上不去、收益少是目前我縣生豬代宰企業所面臨的實際困難，企業生豬日平均屠宰量少，造成企業生產資源浪費嚴重。企業的這些經費負擔和壓力致使生豬代宰費高出周邊縣幾倍，進而導致在豬肉價格上平均比周邊縣每斤高0.8-1元，群眾意見較大。

四、生豬屠宰的價格與管理工作建議及對策

1、加強生豬屠宰管理有關法律、法規的學習和宣傳。

一是向群眾、社會屠工印發了相關材料，廣泛宣傳《生豬屠宰管理條例》、《食品安全法》等法律法規；二是要充分利用電視、廣播、報紙等媒體工具采取多種方式加大政策宣傳的影響，尤其要加大定點屠宰的政策宣傳，讓群眾了解生豬定點屠宰的重要性和必要性。

2、加強代宰企業的管理，減免企業相關費用，下調生豬代宰費。

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那么,廣東的寬帶用戶市場潛力到底還有多少?不同客戶群體對于寬帶產品的訴求又有什么不同?2009年,某電信企業委托一間著名的咨詢公司對廣東省寬帶市場潛力進行了調查和推算,為該企業寬帶業務網絡規劃、市場規劃、產品設計提供了定性和定量依據。

這次調查共抽取了廣州、深圳、東莞、佛山、汕頭、韶關、揭陽、江門和茂名9個調研城市,范圍覆蓋城市、縣鎮和農村地區。調研方法分為定性研究與定量研究兩部分,其中定性研究根據受訪對象的背景及地域不同采用了座談會和深入訪談的方法,了解消費者關心的因素,挖掘潛在需求,豐富對定量結果的詮釋和解讀。本文將重點闡述定性部分的調研報告。

本次調查的對象分布在現有寬帶用戶及潛在用戶中,按家庭及固定個人客戶、流動個人客戶及政企客戶三類不同消費行為的人群進行調查,為企業精細營銷提供依據。

一、家庭及固定個人用戶的使用現狀、潛在需求分析及建議

按照年齡及家庭成員構成不同,把調查對象分為15-24周歲、25-34周歲、35-44周歲三個不同階段的人群;以及以家庭為單位的普通家庭、有學生家庭和大帶寬產品潛在用戶等三類。

現有寬帶用戶的上網目的仍然是以娛樂應用為主,經常使用包括瀏覽新聞、博客、看電影、下載、購物、視頻等內容應用。而且有個明顯的特征是市、縣、鎮、村的居民對寬帶的了解和應用呈線性減少的狀態,即經濟基礎好的地方,對寬帶的需求傾向更為強烈和明顯。在調查中,我們了解到,家庭用戶之所以選擇在家里上網,主要是滿足心理上的隨心所欲,在時間、費用、內容應用、環境方面更自由,享受更隨意、更私密的上網樂趣。

因此,電信公司可通過突出“隨心所欲”的優勢來擴大在公司或網吧上網所不能滿足的需求。對于那些潛在的價格敏感型客戶,通過特定的定期付款或裝寬帶送電腦等營銷活動減輕用戶一次性付款的壓力。對于已裝有寬帶的現有用戶,要通過技術創新,加大帶寬,提高寬帶的上網速度,并通過與固話業務的捆綁銷售,增加用戶粘度,降低離網的風險。

針對學齡兒童的上網行為越來越成為家庭關注的重點,電信公司在宣傳時要突出網絡的正面拉動力量,提供合適的監管措施,尤其在寒暑假要加大寬帶的營銷力度,強調家庭寬帶的安全性和可控性。

二、流動個人客戶的使用現狀、潛在需求分析及建議

與普通的家庭客戶相同,流動客戶中的打工者、在校學生、商旅人士的網絡應用也是以娛樂、社交為主,不同的是,流動客戶由于其上網地點的不同而呈現出不同的特征。打工者的群體性活動特征明顯,休息時間去網吧上網成為主流又經濟的娛樂方式。在校學生由于在校內活動時間較長,雖然多數高校都已通過校園網來滿足學生上網需求,但是,校園網速度慢、質量差、帶寬窄的弱點也刺激了部分學生自主安裝寬帶的需求。而商旅人士多數選擇在酒店房間上網的方式應對工作上的網絡需求,但在戶外或公共場所偶爾發生的上網行為則更多的是為了打發時間。因此,在酒店外滿足商旅人士移動需求的寬帶產品市場潛力相當大。

調查結果顯示,由于安全、經濟、管理方面的限制,在廠區的宿舍里安裝寬帶的可行性非常小,部分工廠管理層甚至對提供打工者上網的做法有抵觸。因此,可以嘗試在部分大型的廠區內建立內部網吧,或網絡視頻、網絡電話專用點等滿足打工者上網需求。

而對于在校學生的寬帶使用需求,可用有線寬帶+無線寬帶的方式,推行無縫營銷。裝寬帶送電腦,或購手機送無線上網流量(時長)的策略,搶占校園學生這部分用戶。

配合3G業務的大力推廣,電信企業應通過建設無線網絡熱點(WLAN)、加快3G網絡建設和優化,在公共場所的覆蓋范圍盡可能多,或者對經常使用無線帳號漫游的用戶給予一定的優惠和繳費便利服務,以滿足商旅人士的娛樂和商務需求。

三、政企客戶的使用現狀、潛在需求分析及建議

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（一）壓縮企業開辦時間，優化審批流程。設置企業開辦綜合服務窗口，實施“一窗受理”，將“營業執照申請、公章刻制、稅票申領”三個環節合并，并壓縮企業設立登記至0.5個工作日（4個工作小時），已辦結壓縮開辦時間企業5035戶，免費發放公章3467套。

（二）實行全程電子化登記，建設互聯網“一站式”服務大廳。實現網上登記全覆蓋，實行“一網通辦”，與稅務、公安部門信息共享、數據聯通實現了“零見面”、“無紙化”、“零費用”。截止2019年10月23日，我縣實有市場主體59689戶，比2014年開始商事制度改革，上漲255.7%，其中全程電子化登記企業占比88.9%。

（三）推進企業開辦“六個一”體系建設，健全長效機制。按照省、市局關于加快推進“六個一”體系建設的工作部署，我局進一步“減環節、壓材料、降成本、提效率”，強化基礎保障。

（四）全面建設統一的政務服務事項標準化清單，擴大“互聯網+政務服務”范圍。目前，我局政務服務事項總計198項全面上線安徽政務服務網運行，徹底打通了政務服務“最后一公里”。

（五）取消名稱預核準，實行名稱自主申報。3月1日起，取消企業名稱預先核準，開放市場主體名稱庫、明確名稱字號禁限用規則、放寬名稱使用條件。同時取消營業執照遺失報紙公告，改為在全國企業信息公示系統進行公示，擴大公示覆蓋范圍，減少企業公示成本。

（六）推進企業登記身份管理實名驗證工作。自2019年5月1日起，通過手機APP認證系統，對新設立企業、農民專業合作社、個體工商戶等實施自然人身份實名驗證工作，解決了身份證被冒用、“被股東”等問題。

（七）構建G60科創走廊九城市及長三角政務服務“一網通辦”機制。在安徽政務服務網開通專欄的同時，設置線下專窗，配備專職人員，推進“零距離”綜合審批制度改革。實現高頻事項線上“一地認證、全網通辦”、線下“收受分離、異地可辦”。

二、存在問題

通過此次調研，堅持問題導向和目標導向，對標、找差、補短、增效，確實梳理出企業開辦中存在的堵點痛點難點。

（一）部門間的配合不足。由市監部門牽頭改革，難以協調其他單位，自市局要求實行企業開辦“一日辦結”以來，我縣全程電子化“一日辦結”企業辦結情況在全市排名時高時低。其中，市監部門嚴格按照企業設立登記0.5個工作日（4個工作小時）辦理，辦結率為100%。

（二）綜合窗口體制未捋順。自2018年11月28日實行營業執照、公章、稅票綜合發放以來，截至目前仍然由市監窗口代為發放，數據資源局未按照文件要求設置綜合窗口、未安排人員發放營業執照、公章、稅票。

（三）落后的軟件系統跟不上快速的改革進程。全程電子化外網申報系統不穩定，時常出現網站卡頓崩潰等問題，企業申報步驟略顯復雜，電子簽名不容易操作。

三、下一步工作措施

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**州是**傣族、**族自治州的簡稱。全州轄潞西、畹町、瑞麗三市，隴川、盈江、梁河三縣。國土總面積11562平方公里，人口98萬。**少數民族世居傣、**、阿昌、傈僳和德昂五種少數民族，其中傣和**等民族屬于跨境民族，因為地理位置特殊，為境內外民族文化交流提供了便利。近年來，**州黨委和政府大力支持民族文化事業，**州少數民族文化事業取得了長足發展。目前，全州已建成標準化圖書館*個,群藝館、文化館、文化站*個,有專業文藝表演團體*個,群眾文藝表演隊*個。少數民族文字報刊*個、音像制品及出版單位的*個、從業人員***，出版物的種類*種、廣播電視覆蓋面達到***。民族語廣播影視節目制播******（這里寫數量）；2008年，投資**元，新建（這里寫新建的各種基礎設施情況），舉辦文化宣傳活動*場次，觀眾達到*人次。積極宣傳和組織了***、****、***等文化活動。2009年，安排（這些可以使用文化區2008年總結和2009年對少數民族組文化工作安排）。

近年來，隨著經濟發展不斷加快，少數民族文化市場得以蓬勃發展。文化經營項目如雨后春筍般地出現，一方面極大地豐富了人民群眾的精神文化生活；另一方面文化市場經營項目普遍存在“多、小、散、濫”等現象，文化市場領域低水平、小規模的粗放型經營模式主導著文化市場的各行各業，諸如網吧接納未成年人及通宵營業、有的歌舞演出市場出現、電子游戲室不時出現利用賭博機賭博及公共娛樂場所存在安全隱患等問題也應運而生，并且已引起了人民群眾的廣泛關注。于此同時，執法機構普遍存在人員缺少、經費投入嚴重不足，身份不統一、無統一的標志，大部分稽查隊無辦公設備、稽查檢測設備、攝影攝像等設備，文化市場管理工作特殊和執法的威嚴難以得到完整的體現等問題。

二、管理好少數民族文化市場的對策

相對文化市場的蓬勃發展，文化市場管理手段相對滯后，跟不上形勢的發展。而對這些新情況、新問題，如何來文化市場的管理工作，努力打造出繁榮、健康、有序的文化市場，對于基層文化市場管理者來說，確實值得深思。

（一）抓好管理隊伍建設，是管理好文化市場的前提和基礎

文化稽查擔負著規范文化市場管理、凈化文化市場等方面的重要職責，是確保文化事業健康發展的一條重要途經。隨著文化娛樂行業的蓬勃發展，其管理作用越來越大，可以說文化稽查工作做得好壞直接關系文化事業的發展。為了更好地促進文化市場的發展與繁榮，國務院及各部委都紛紛制訂法規、規章，頒布了許多關于文化市場經營管理的行政法規，也建立了文化市場執法機構。從一定意義上講，這些法律、法規的出臺，一方面體現了文化主體工作的新起點，同進也進一步明確文化行政執法的主體地位已經確定。標志著文化部門從辦文化到管文化正發生質的轉變，逐步進入依法行政、依法管理文化市場的正常軌道文化市場的管理具體落實是由文化嵇查隊伍來完成的。文化稽查隊伍綜合素質的高低，直接影響著文化市場的繁榮與發展。因此充實稽查隊伍、提高執法人員的綜合素質、完善稽查工作制度、從嚴治隊是管理好文化市場的前提和基礎。

1、盡量按編配齊稽查隊員，應注重選調年富力強、素質較高的同志充實到稽查隊，提高稽查隊的整體素質。

2、加強稽查隊員能力建設強化依法行政培訓，網絡培訓，文化知識培訓，創新思維教育培訓，不斷擴大培訓覆蓋面，提高培訓水平和質量，建立多層次、多渠道、大規模培訓新格局，全面提升執法人員依法行政能力，公共服務能力和應對復雜局面能力。

3、完善稽查工作制度制度可以約束人、規范人的行為，訂出一整套科學合理的稽查規章制度，嚴格按制度辦事，不僅可以做到稽查工作中執法合法，同時也能使責任落實到具體人身上，增強個人的責任心。

4、內強素質，外樹形象，堅持從嚴治隊隊員必須遵守文化稽查人員廉潔守法十不準原則，堅決杜絕有今不行、有禁不止、、徇私枉法的現象出現。同時實施稽查隊員競爭上崗和輪崗制度，對確實勝任不了工作的隊員，實行勸退制度。真正建立一支作風過硬，頗具戰斗力的稽查隊伍，從而為管理好文化市場打下堅實的基礎。

（二）抓好法制培訓工作，建立各類行業協會，確保市場規范

實踐證明，建立和完善規范有序的文化市場體系，真正達到管住、管好、管活文化市場，政策法規是保障。文化執法部門除要求執法人員參加有關的法規培訓外，對經營業主和從業人員的法制培訓也是至關重要的。每年應組織文化經營項目相關人員認真系統地學習有關的政策法律法規，強化法律意識。通過培訓使廣大經營業主和從業人員都知曉所從事行業的相關法律法規，在經營過程中能守法經營，在對業主進行培訓的同時，引導他們成立各類行業協會，實行行業自律，互相監督，這樣一方面促使相互之間守法經營，另一方面確保市場規范，保護了該行業的自身利益。通過自我制約，促進市場逐步走向規范化。

（三）提高市場準入門檻，扶大扶優，促進市場發展

把管理的重點移向培育、引導市場，充實文化市場的掌舵人的角色。按照“提高市場準入門檻，壓縮總量，調整結構，扶強做大”的原剛，引導市場增長方式由粗放增長為主轉向集約發展為主，實現總量壓縮和調整結構的統一。鼓勵扶持上規模、上檔次、有品位的頂目，使之成為文化市場的主體。同時鼓勵有實力網吧、音像、演出企業收購、兼并其它企業，將企業做大做強。重新對網吧、音像、演出等設點布局，實現結構與總量的協調。強而優的文化市場，不僅有利于經營業主的發展，也為管理文化市場帶來極大的便利。

（四）協調好各部門的關系，形成齊抓共管的良好局面

文化市場是一個復雜的系統工程，它牽扯到社會的方方面面，因而它所表現出來的問題也是復雜的、多方面的，許多問題并不是文化行政部門能獨立解決。文化市場法律法規中有許多地方也是明確要幾個部門統一管理，形成合力。因此，協調好各部門之間的關系，使各部門之間能形成合力，努力造就一個齊抓共管而又管理有序有良好局面，也是文化市場管理工作的一個重要方面。

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1.對城鄉統一的建設用地市場內涵的認識

城鄉統一的建設用地市場，即對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。

這意味著，需要使用農民集體土地的經營項目，可以在符合規劃的條件下，通過有形土地市場，取得農民集體土地使用權；符合規劃的集體建設用地直接進入市場的，與城市固有土地一樣，價格將由市場決定。這項制度提高了集體土地所有權地位，還原了集體土地所有權，使集體所有權真正成為和國家所有權并立的公有制所有形式之一。

2.寧陽縣建立城鄉統一的建設用地市場現狀

⑴國有建設用地一、二級市場情況。我縣2009-2013 年共辦理國有存量建設用地出讓手續38 宗，面積71.8511 公頃，收取土地出讓總價款30180.29萬元；辦理新增建設用地出讓手續169 宗，面積657.3612 公頃，收取土地出讓總價款251005.8萬元；辦理國有建設用地轉讓手續295 宗，面積361.59 公頃，土地轉讓金為77593.8萬元；辦理國有建設用地抵押手續1238 宗，面積1693.41 公頃，貸款額為367991.83萬元。

⑵征地制度制約一體化進程。根據現行的土地流程及政策規定，當用地單位確實需要使用農村集體所有的土地時，必須通過國家征收將農村集體所有土地轉化為國家所有的土地，之后通過出讓等方式取得國有建設用地使用權。因此，征收制度決定了國有建設用地具有凌駕于集體建設用地的產權，集體建設用地基本被排斥在成熟的國有建設用地市場之外，城鄉建設用地市場之間缺乏有機聯系。

⑶農村集體經營性建設用地流轉現狀。①配套制度不完善。社會保障體系在農村尚未建立，農民將土地視為安身立命的保障。在沒有完善農村社會保障體系的情況下，允許農村土地進入城鄉建設用地市場，容易使廣大農民存在后顧之憂，不能積極正確的響應政策。

②集體建設用地所有權不明確將影響建設用地市場的進程。目前我縣正在進行農村土地確權發證工作，在現實操作中,大部分農民對于土地歸誰所有都存在疑惑,村內生產小組與村委會對于農村土地都有一定的管理權和控制權。因此,農村土地的所有權主體極其不明晰,這對于城鄉土地市場一體化進程中供給主體的培育極為不利,容易造成利益糾紛。

⑷農村宅基地流轉現狀。我縣進行了新農村社區建設規劃，但大部分村莊只注重規劃占新區建房而不考慮舊村莊改造。有的經濟條件好的到縣城、鄉鎮駐地或新規劃社區購房后，村里宅基地仍然閑置占用；部分村民不愿在老地方建房，年復一年，造成村內宅基地空閑閑置。另外由于農村集體土地使用權只能在同村內部轉讓，在新農村社區建設過程中，用地確權遇到難題。

二、建立城鄉統一的建設用地市場建議

1.健全相關法律制度，使符合條件的農村建設用地進入市場

集體建設用地進入市場首要障礙是現行的土地管理法規，要使城鄉建設用地市場健康，有序，規范的發展，必須修改相關的法律條款，為城鄉統一建設用地市場提供法律上的保障。根據憲法和土地管理法相關表述，農村建設用地只能在符合規劃情況下內部使用，如果外部使用，就必須經過征地。而按現行土地管理法，農民集體所有土地使用權可以參與聯營，但不得出讓、轉讓或出租。按物權法、擔保法等相關規定，家庭承包土地、宅基地不能用來抵押。債權改變后，不得改變土地用途和所有權。必須推動相關法律的統一，解決土地法規碎片化、矛盾化問題，為城鄉統一建設用地市場提供先決條件，使農村建設用地在符合相關規劃的條件下進入建設用地市場。

2.制定有效的土地收益分配政策，促進農村社會保障體系的建設

土地收益應當主要歸集體所有，政府和土地管理部門作為管理者無權直接分享產權人的處置價款，集體土地所有者的土地收益應當納入集體資產統一管理，主要用于集體經濟組織成員的社會保障和發展生產。在社會保障制度不健全的情況下，農村土地承載著社會保障的功能，因此必然減低農民流轉土地的積極性，必然會給城鄉統一建設用地市場帶來阻力。為了促進建設用地市場的發展，必須相應的構建農村社會保障體系，以此來保證失地農民的最低生活水平。

3.做好集體建設用地市場的確權工作，賦予農民完整的土地產權

明確產權要依靠土地登記確權，實行土地統一登記發證制度。集體所有的土地，依據已確認的所有權、建設用地使用權登記造冊，核發土地權利證書，確認所有權及建設用地使用權。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。避免土地流轉過程中的權屬糾紛，維護合法權益。賦予農民完整的土地權利，包括占有，使用，收益，轉讓，入股，租憑等。

4.規劃建立城鄉統一的建設用地市場的試點范圍

建立城鄉統一的建設用地市場宜先在鄉、村莊規劃區范圍內試點。在城鄉統一的建設用地市場中，城鎮土地市場和農村土地市場具有同等重要的地位。通過農村建設用地入市，土地使用者可在土地市場中任意選取能滿足自身需要的城鎮土地或農村建設用地，實現城鎮土地市場與農村建設用地市場的協調統一。

5.嚴格控制集體建設用地流轉后的用途

應嚴禁使用集體建設用地用于商品住宅開發，用于商品住宅開發的必須征為國有。如果允許使用集體建設用地進行商品住宅開發，難以實現控制房地產開發總量的要求，同時由于產權形式復雜，也難以保證商品住宅交易的安全，讓小產權房入市有機可乘。

6.保障農戶宅基地用益物權，完善農村宅基地制度

完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權。農村宅基地和村莊整理所節約的土地，首先要復墾為耕地，調劑為建設用地的必須符合土地利用規劃、納入年度建設用地計劃，并優先滿足集體建設用地。