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    Abstract: Because the preliminary estate management has certain particularity, in the real life estate management's dispute concentrates to a great extent in the preliminary estate management stage, studies in the preliminary estate management earnestly the question, to the standard preliminary estate management, the safeguard preliminary estate management moves litigant's legitimate rights and interests, reduces in the estate management the contradiction and the dispute, the enhancement preliminary estate management transparency, strengthens the preliminary estate management to have the very vital significance.

    key word: Standard property; Preliminary property; Estate management

    前言

    本文從前期物業管理的主要內容、重要意義,以及前期物業管理中存在的主要問題,闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。

    一、前期物業管理的定位

    前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此,商品房銷售階段的物業管理服務,是建設期的業主(建設單位)向最終業主(住戶)過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段,也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”它準確地界定了前期物業管理的概念,把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”

    二、前期物業管理的特殊性確定了其重要

    前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節,具有一定的特殊性,是搞好整個物業管理活動的主要基礎。常言道:“萬丈高樓平地起”,基礎是高樓大廈建設的保障。

    物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益,物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業管理服務合同,只能在成立業主大會,業主大會選聘之后,由業主委員會代表全體業主簽訂物業服務合同。也就是說,物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系。然而,在房地產開發中,房地產項目的滾動開發,業主人住是一個漸進的過程,不可能同時人住。物業從開始交付給業主到成立業主委員會,按《重慶物業管理條例》,業主人住率50%,滿兩年。為搞好物業的后期管理,在物業建設的過程中,往往就需要前期介入管理了。因此,前期物業管理,通常是分為兩個不同的階段:前期物業管理法律關系,不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同,而是根據建設單位(開發商)與物管企業簽訂的前期物業服務合同形成的;再之,前期物業管理通常是包括一些不具體的一些內容,物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此,前期物業的特殊性就在于此。

    加強前期物業管理,不但能保證業主(購房人)的長遠利益,還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃,保證物業的施工質量,達到完善物業的使用功能,促進房產的銷售。同時,加強了前期物業管理,有利于規范物業管理,可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對主情緒,減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業進行物業管理,有利于實現建設單位與物業管理企業的“雙贏” 。前期物業管理是實施物業管理的重要的基礎,是后期物業管理的前提。

    三、前期物業管理的內容確定了其特殊性

    《物業管理條例》總共70條,其中前期物業管理就有11條,并就前期物業管理設專章,由此可知前期物業管理的重要性。前期物業管理涉及的內容較多,〈條例〉規定了前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等。

    (一)前期物業服務合同是開發商與物業企業簽訂的,這是前期物業管理活動得以實現的一個基本的法律文件,依法共同遵守前期物業管理合同的約定,是開發商、業主與物業企業的基本義務。《前期物業服務合同(示范文本)》中,把前期物業服務的主要內容分為14個部分,例如:1 、物業共用部分的維修、養護、運行和管理;2 、物業共有設施設備的維護、養護、運行和管理;3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理;4、公共場所、房屋共用部位清潔衛生、垃圾的收集、清運,排水管道、污水管道的疏通;5 、公共秩序安全、消防等事項的協作管理和服務等內容,開發商與物業企業根據小區(大廈)建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。

    (二)前期物業招投標是開發商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業企業的過程。《招標投標法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》是物業管理招投標的基本依據,物業招投標在招標、投標、開標、評標以及依據招投標文件簽訂物業服務合同的各個環節必須按法律法規的規定執行。

    (三)業主臨時公約是由開發商制定。業主臨時公約是維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序,創造良好環境的一部約束全體業主的前期物業管理活動中的共同約定。有的地區業主和專家認為業主公約可以稱之為小區(大廈)的憲法,它對業主和使用人在物業的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規定,對物業使用中的禁止行為,對物業的維護、物業的管理、業主的共同利益方面均作了明確的界定,把共建美好家園的責任落實在開發商、物業企業和全體業主身上。

    (四)物業承接驗收是前期物業管理的基礎。它是指物業企業在承接物業時,進行以物業的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,是實施物業管理必不可少的首要環節和前提條件。由此、建管不分,依附了房地產開發企業的物管企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。一些物管企業為擴大規模,在物業承接驗收中敷衍了事,帶來后期大量的物業矛盾,如房屋質量、公用設施中的問題,業主把所存矛盾集中在物管公司身上,使其物營企業“替人受過”。

    因此,物業承接驗收不可忽視。應嚴格對物業的共用部位、共用設施設備,特別是管網設施、隱蔽工程等,嚴格地進行承接驗收。分清產品的質量責任、施工安裝質量責任、管理維護責任,以保證開發商、業主、物業企業的合法權益,提供開展物業管理的必備條件,確保物業使用安全和功能,保障房屋買受人的物業管理消費權益。

    應嚴格按照建設部1997年7月1日的《房屋接管驗收標準》的內容,對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業共同部位、共有設施設備進行查驗。

    四、前期物業管理中的問題

    《物業管理條例》頒布實施近一年時間了,然而,在前期物業管理中仍然存在著諸多問題。可以歸納為以下八個方面:

    (一)前期物業服務合同不規范,建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確。

    《條例》第21條規定:“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。”實際上,有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時,沒有按規范的合同辦理,使合同的核心內容(即雙方的權利義務及違約責任),沒有明確寫進合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業管理,殃及到業主的利益。

    (二)物業承接驗收制度不完善,移交不完整。

    在前期物業管理中,由于建管不分,依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定,進行嚴格的物業承接驗收工作,在物業承接驗收時敷衍了事,造成了物業承接驗收制度不完善,移交不完整。

    (三)共用設施設備不明確。

    物業管理企業在承接物業后,建設單位應向物業管理企業對所屬共用設施設備進行完整的劃分,并辦理驗收手續。然而,有的建設單位在房屋建設中,忽視了共用設施設備的配套建設,造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整,會給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難,也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。

    (四)業主臨時公約未建立或未約定。

    《條例》第22條明確規定:“建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益。

    可是,有的開發商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業主臨時公約的制定和建立;有的開發商即使制定了業主臨時公約,但條款簡單,文本不規范,雙方的責權利未在書面上進行認真的約定,這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護,也為前期物業管理留下了許多后遺癥。

    (五)前期物業管理招投標不規范。

    目前,由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識,導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有的開發商與物業管理企業本是“父子”關系,“老子”開發的物業直接給請外來“管家”,多數情況仍然是開發商與物業管理企業“私下” 協協商而定;有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標,使招標成為一種過場和形式;有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則,片面強調最低價格,造成投標企業的競相壓價;有些參與投標的物業管理企業惡性競爭,相互殺價,靠不切實際的承諾贏得中標;物業管理招投標市場發育還不成熟;政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。

    (六)物業服務和收費“質價不符”。

    《條例》第36條規定:“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。”

    國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第5條規定:“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是,由于目前適用于物業管理“質價不符” 的服務收費機制未完全建立,尤其是在前期物業管理活動中,一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權,采取了不正當的競爭,相互殺價;以及有些業主不考慮物業服務的質量,片面追求最低價格,使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”,違背了物業服務收費的基本原則。

    (七)物業管理用房未配置。

    《條例》第30條規定:“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”

    物業管理用房的規范化管理是物業管理活動是否能順利開展的基本條件,也是業主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業管理企業在物業管理區域內配置必要的物業管理用房,是為了使物業管理企業有利于搞好物業管理工作,有一些建設單位在建設規劃時,就有意放棄了物業管理用房的配置,忽視了物業管理用房的作用,造成了物業管理企業接管物業后難于開展正常的物業管理工作。

    (八)物業維修資金管理制度未建立。

    《條例》第54條規定:“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位,共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。”

    在前期物業管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立,有些地方制度不規范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響,有些業主對交納物業專項維修資金認識不足,不愿意交納專項維修資金,使得有些物業小區專項維修資金收取困難;有的開發商在按比例收取物業專項維修資金后,又沒有按有關規定執行,挪作他用,使物業專項維修資金制度難于完全建立;一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業企業掌握,不能接業主意愿使用,住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行,侵害了購房人的合法權益。上述問題,均是在前期物業管理活動中出現的問題。

    五、加強前期物業管理的對策

    鑒于前期物業管理的復雜性和特殊性,由此加強前期物業管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業管理中出現的諸多問題,抓好前前期物業中的主要問題,是物業管理中的一個重要的課題,前期物業管理著重應在以下幾個問題把好關口:

    (一)規范前期物業管理招投標行為。

    《條例》第24條規定:“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”物業管理招標投標制度是《物業管理條例》確定的一項基本制度,《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》為規范發展物業管理提供了有利的保證。目前的實踐中,一些地區的開發商、業主大會、業主委員會已經開始以招投標方式選聘物業管理企業,物業管理招投標意識正逐步深入人心,物業管理招投標市場正逐步建立。推行物業管理的招投標對保障開發商選聘物業企業的行為公開透明,維護業主自主選聘物業管理企業的權利,推動房地產開發與物業管理的分離,促進物業管理市場的公平競爭,提高物業管理的整體水平。

    《條例》和《辦法》規定的招投標原則,對于規范物業管理招投標活動,保護招投標當事人的合法權益,促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段,也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以,規范前期物業管理招投標,可以采取以下對策:

    1、加強前期物業管理招投標制度的學習,使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識;2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場;3、建立健全招投標備案制度;4、培育和發展招投標中介服務機制;5 、建立和完善物業管理的仲裁機構;6、政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。

    (二)制定前期物業管理業主臨時公約

    《條例》規定:建設單位在銷售物業之前,制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位有責任在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示,并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。同時,業主臨時公約對全體業主具有約束力。實行業主臨時公約制度有利于提高業主的自律意識,預防和減少前期物業管理活動中的糾紛。

    1、建設單位在制定前期物業臨時公約時,必須按《條例》規定;使業主臨時公約盡量規范化,并不得侵犯物業買受人的合法權益;2、建設單位制定的業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定;3、業主應自覺遵守業主臨時公約,并予以書面承諾。

    綜上所述,由此可見前期物業管理的重要性及特殊性。由于前期物業管理法律關系的主體包括了建設單位(開發商)、業主和物業管理企業三方。三方在前期物業管理活動中存在著不可分割的聯系和諸多問題,要使前期物業管理活動健康有序發展,就必須加強前期物業管理,它在整個物業管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業管理,就會使整個物業管理活動有個好的開端,也是規范整個物業管理活動的重要前提。加強和規范了前期物業管理,可減少整個物業管理活動中的諸多矛盾,為物業管理的后期發展鋪平了道路。

    (三)規范前期物業管理服務合同

篇（2）

在城市化進程中，隨著經濟的發展，生活水平的提高，人們對物業管理提出了更高的要求。物業管理作為城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影響到人們的生活質量。良好的物業管理可以提高小區業主的工作、生活品質，反之，會激發業主與物業管理人員之間的矛盾，進一步影響社區和諧，對于小區業主來說，這樣的物業不如沒有。隨著房地產市場的快速發展，物業管理應運而生。近年來，在經濟利益的驅動下，房地產經濟發展過快，而與之配套的物業管理卻沒有得到相應的完善，物業管理水平比較低。在這種情況下，大大小小的物業管理問題相繼出現。

1 物業管理存在的問題

1.1 物業管理制度不完善 雖然國家制定實施了《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等行政規章制度，但是現行的物業管理法規與行業發展之間缺乏協調性，關于物業管理的法律法規不健全，進而在組織開展物業管理工作的過程中遭遇一些問題，由于這些問題沒有得到有效的解決，無法兌現給予業主的承諾，導致物業管理單位與業主之間的矛盾日益激化。

1.2 缺乏物業管理專業人才 在開展物業管理工作的過程中，由于現有物業管理人員專業水平不高，對于自己分管之外的工作，一些物業管理人員沒有辦法做好，難以勝任其他物業管理崗位的工作。由于物業管理屬于新興的行業，行業整體素質普遍較低，物業管理理念落后、專業意識薄弱，進而影響物業管理行業的整體水平。物業管理人員在開展物業管理工作時，由于缺乏專業知識和專業技能，無法解決業主提出的房屋問題，增加了業主的不滿。

1.3 物業管理沒有全覆蓋 在城市化進程中，物業管理水平的高低在一定程度上直接影響城市的經濟發展水平，以及社會的穩定程度。權威機構在對物業管理狀況分析結果顯示，在組織開展物業管理工作時，如果物業管理人員沒有使用先進的技術設備，或者物業管理單位的經營規模不能滿足業主的物業需要，在這種情況下，就會增加物業管理單位收取物業費的難度。在市場經濟環境下，這一現象制約了物業管理的覆蓋面。

1.4 開發商失信 在市場經濟環境下，開發商為了吸引購買者，獲取更大的經濟利益，制定了一套有關周邊設施、物業管理營銷方案。購房者正是在開發商做出的承諾下對所購房屋充滿信心。但是，業主正式購房之后，房屋出現問題，開發商就會推卸責任，于是產生糾紛，當糾紛得不到妥善解決時，就會激化業主與物業公司之間的矛盾，同時物業公司會喪失公信力。

2 物業管理問題成因

在物業管理過程中，引發物業管理問題的原因比較多，但是歸結起來主要集中在三個方面：

2.1 政府方面 在房地產行業中，物業管理作為售后服務部門，政府相關部門沒有高度重視該部門的工作，由于物業管理工作比較復雜，并且涉及多項服務，多個部門，政府制定實施的法律法規，在實踐中難以滿足物業管理的需要。

2.2 業主方面 在計劃經濟時代，城市居民的住房一般由單位來解決（分房），在人們的意識形態中，普遍認為只要房屋出現問題就應該由國家來解決。但是，在市場經濟環境下，人們沒有正確認識物業管理市場化作用，甚至覺得物業管理費就不應該繳納。

2.3 物業公司方面 在物業管理問題方面，物業管理公司也有不可推卸的責任：首先，物業管理規章制度不完善，各項工作任務沒有落實到具體的個人。對于物業管理公司來說，由于內部管理制度缺乏科學性，在一定程度上增加了企業日常運營的難度；其次，物業管理公司不能對人力資源進行有效的利用，造成人才浪費。在組織開展物業管理工作的過程中，由于物業管理公司缺乏專業人才，進一步降低了物業服務質量。在市場經濟環境下，物業管理公司一味地追求經濟利益，忽略了自身的持續發展；最后，物業管理公司缺乏管理經費，進而增加了提高物業管理服務水平的難度。

3 解決物業管理問題措施

為了提高物業管理水平，確保社會和諧，本文認為可以從以下方面著手開展物業管理工作。

3.1 完善物業管理行業法規 隨著法制化進程的不斷推進，一切行為都要依法而行。對于物業管理行業來說，需要不斷完善法律法規體系，對整個物業管理市場進行規范化、法制化管理，確保物業管理人員在組織開展物業工作時有法可依，妥善解決與業主之間的矛盾，切實維護業主、物業公司的權益，進一步實現社會的和諧與穩定。

3.2 培養專業性人才 為了提供物業服務質量，物業管理公司需要對管理人員加大教育培訓的力度，幫助其掌握先近的物業管理理念和管理技術。物業管理公司在培養物業人才的過程中，需要開展一系列的思想整治工作，從根本上提高物業管理人員的綜合素質。

3.3 規范開發商行為 在規范開發商行為方面，政府需要制定實施相應的規章制度，由于小區物業委員會控制配套物業的分配權，代替物業管理公司行使經營權，同時將物業收入劃為物業管理經費，剩下歸物業管理公司，這樣有利于推動物業管理公司的持續發展。

3.4 解決物業管理經費 對物業管理費進行宣傳，幫助業主認識物業管理費的重要性，讓業主在享受優質物業服務的同時，繳納相應的服務費。

4 結論

綜上所述，隨著房地產行業的不斷發展，小區物業管理問題受到社會的普遍關注。當前，我國的物業管理正處于起步階段，在發展過程中需要解決一系列問題，化解供需雙方的矛盾。在政府、物業公司、業主的共同努力下，實現物業管理的市場化、專業化和規模化，不斷提高物業管理的水平，確保社會的和諧與穩定。

參考文獻：

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主管單位：建設部

主辦單位：中國物業管理協會

出版周期：月刊

出版地址：北京市

語

種：中文

開

本：16開

國際刊號：1671-0991

國內刊號：11-4669/TU

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發行范圍：國內外統一發行

創刊時間：2001

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篇（4）

前期物業管理招投標存在諸多問題

1．開發商“肥水不流外人田”的想法是正常開展前期物業管理招投標的最大障礙

由于我國尚處于社會主義初級階段，與發達國家經濟相比，社會化大生產尚未完全形成，社會分工不細，市場不規范，致使開發商在物業管理方面自給自足的小農經濟意識嚴重，加之許多城市物業管理的初期市場是“誰開發、誰管理”，大量的開發樓盤為自建自管，許多開發商至今仍認為：

1)物業管理應該是開發商售樓后的延續服務部門，同時物業管理企業的服務也是為了推進房屋的銷售，加快資金的回攏，實現開發收益最大化；

2)成立自己的物業管理企業，便于指揮和掌控。尤其是當房屋質量存在各式各樣的問題、導致業主強烈不滿時，可以通過自己所掌控的物管公司化解開發商與業主之間的矛盾，并將許多由開發商所造成的矛盾轉嫁給物管企業；物管公司以服務開發商為宗旨，成為開發商的一道天然屏障；

3)由于與物管公司是領導與被領導的關系，無論是接管驗收還是房屋質量問題，物業管理部門都不敢和開發商公然作對；

4)通過物業管理部門維護開發商保留面積的權益；

5)通過物業管理部門提供的服務，延續獲得最大的經濟效益。

2．政府在物業管理招投標活動中的軟弱是招投標工作不能有序進行的關鍵所在

由于部分開發企業在建項目規模較大、實力較強，他們的開發行為對拉動當地經濟效應顯著；或者開發企業與政府部門保持良好的合作關系；無論何種原因，都會造成某些地方政府在管理這類開發企業時有先天的“軟骨病”。當開發商為了達到對所開發的項目實施自建自管，遇到房管部門的監督管理時，他們往往以減少投資、縮小投資規模為要挾，牽制政府低頭就范，在開發企業與政府的這種搏奕的天平上，明顯偏向開發企業一邊。

從國家頒布的關于《前期物業管理招投標暫行辦法》的通知看，國家對招投標的原則、辦法都提出了詳細的實施法則，但在實際操作過程當中，特別是面對實力強大的開發商，一些地方政府卻顯得軟弱無力，這主要是由于：

1）一些政府官員的法治觀念依然非常淡薄，人情大于法理，加之開發商對相關官員的前期鋪墊工作做得非常到位，造成政府官員在監管中“睜一只眼閉一只眼”。

2）在招投標活動中，由于有些政府人員既是法律的維護者也是利益的即得者，招投標過程的有失公允便在所難免。

3）對評委的選擇把關不嚴，有的開發商或者物業管理企業自己到人才庫去點評委，致使招投標工作從一開始就進入了自己的控制范圍；加之評委的素質參差不齊，所選擇的評委對項目的評比缺乏針對性，使招投標活動有失公正性。

4）再有就是評委原本對居住性物業和非居住性物業各有所長，但在選擇評委時并未注意評委所長，讓熟悉居住性物業的評委去評判非居住性物業，熟悉非居住性物業的評委去評判居住性物業，使招投標活動成了外行在參與評判。

5）少數評委在招投標的評審過程中不是以公平、公正的身份出現，而是看開發商的眼色行事，更有甚者是憑紅包的薄厚投票，這些評委可以說是“一粒耗子屎壞了一鍋湯”，擾亂了招投標工作的正常進行。

3．重標書和報價，不重業績和客戶的需求

在現行招投標活動中，有的物業管理企業對標書的制作可謂精雕細琢，花費了很大的精力；有的物業管理企業在競標過程中爭相壓價，為了得到一

個項目，不惜違背市場規律“跳樓”殺價。其實，標書制作精美無可厚非，為了得到管理項目，量入為出地報價也未嘗不可，但是重標書、重報價而不重客戶的實際服務需求和承擔風險能力的情況，在招投標當中也的確是屢見不鮮，致使一些物業管理企業做得好不如寫得好，沒有經濟實力的勝過有經濟實力的。有的評委僅憑標書報價確定投標單位的命運，使投標缺乏公正性、有效性，未能真正體現公平競爭、優勝劣汰的市場規則。

4．招投標者里外串通，是招投標活動不能正常開展的根本原因

有的開發商和物業管理企業為了在招投標工作中使自己的公司得到預期的結果，不惜在招投標工作開始就下大力氣籌劃控制招投標的整個工作過程。除了在評委身上下工夫，有的還在業內聯系相關公司進行圍標或串通抬高價格，進行不正當的競爭。由于國家有關物業管理招投標規定的有些細則還不太完善，盡管有企業違規操作，但是無一例受到制裁，致使不正當的招投標行為愈演愈烈。

促進招投標活動正常開展的對策

1．將物業管理行為全部推向市場，加強市場化、專業化、規范化的建設，政府要加強指導、監督力度，加大對違章操作招投標活動的處罰，使物業管理企業真正適應市場競爭機制，成為自負盈虧、自主經營、自我約束、自我發展的市場主體，保證招投標活動正常開展；

2．通過行政手段切斷開發商與物業管理企業的資金紐帶和血緣關系，嚴格審查開發商控股或開發商擔任物管企業法定代表人及高管的現象發生；

3．政府人員從評委中徹底退出，以監督管理者角色對招投標活動進行管理，確保政府的公正地位；

4．明確對評委的素質要求，對現行的專家、評委建立和制定考核標準，進行定期考核，杜絕評委終身制和濫竽充數；

5．針對不同

類型物業分門別類地建立居住性物業和非居住性物業等評委組；針對招投標物業類型，有針對性地選擇專家和評委參加；

6．取消對按資質確定跨區經營的限制，使物業市場形成真正公平、公正的競爭環境。給規模小、管理能力強的企業以長足發展的空間；

7．在招投標中重點考核投標企業的服務能力、公司承擔風險資金的能力、顧客的評價等，以確保真正獨立核算的企業、尤其是民營物管企業獲得公平競爭的機會；

篇（5）

物業管理分為三個階段：早期介入、前期管理和物業管理（也稱后期管理）。在我們大多人的理解中，以為物業管理就是在小區門口設個保安，所謂的替別人看門的。其實不然，物業管理包括：公共秩序管理服務、小區環境管理服務、房屋和設施設備管理等等。是物業服務企業通過專業的保安、保潔、綠化、設備維修、水電維修等部門對小區所有有形資產和無形資產的維護、維修、和保養，以達到小區物業增值之目的！

篇（6）

    回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

    一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

    嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

    做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

    從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

    二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

    在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

    三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

    美佳物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在2003年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

    四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

    對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

    五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。

    管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

篇（7）

一、物業管理費的發展沿革及現狀

由于地區間經濟發展和物業管理發展的不平衡，各地現行的物業管理費政策和標準亦有所不同，就全國總體而言，物業管理費的編制和政策管理的歷史發展大體分為三個階段，即摸索參照階段、總結探討階段、理性發展階段。

摸索參照階段始于20世紀80年代初。當時以深圳及珠江三角洲等沿海地區率先由香港、新加坡引進了新型的物業管理，面對如何收費，物業管理費標準怎樣確定的問題，深圳依據當時特區開辦初期政府在價格管理及工資標準方面“低于香港，高于內地”的原則性規定，在內地沒有物業管理費標準的情況下，比照了原來福利分房政策時期的租金標準。其它沿海地區亦使用了類似的參照辦法，從而使我國的物業管理費標準從一開始就以一個較低的標準產生。同時在具體的小區、樓盤的項目上亦形成了在低標準基礎上的參照和借鑒，使得這種較低的起點和標準比較普遍地固定下來。這對后來物業管理的發展帶來了一定的消極影響。

20世紀90年代前半期為總結探討階段。這一階段由于各類物業管理的收費標準存在著很大的差異，有的同類型的物業的管理費標準亦相差很大，甚至由于管理費方面的問題，給業主和物業管理企業帶來了矛盾，以至于對行業的發展所帶來的影響也越來越明顯。因此，這一階段從企業自身到政府主管部門，對如何確定物業管理費的標準的討論比較多，有的對管理費標準的現狀做了較全面的調查，有的對如何確定管理費標準提出了自己的見解。最后形成了以全成本核算為主要內容的物業管理費編制思路。

20世紀90年代中期以來物業管理費的發展進入了理性發展階段，這一階段對物業管理費進行了較為深入而廣泛的研究，一些地區的房地產和價格管理主管部門開展了相應的調查研究。國家計委、建設部于1996年2月9日頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，對全國的物業管理收費的基本原則做出了指導性規定。深圳在物業管理費測算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地產和價格主管部門在1994、1996、1997年連續三次組織了較大規模的、系統的物業管理費的調研、測算活動，最后以低于社會平均成本的取費思路，以全成本核算為主要內容，以分類管理為主要手段，于1997年11月份出臺了國內第一個物業管理服務費分類指導標準。從此，物業管理費的編制，測算及價格管理進入了比較理性和有序的階段。

物業管理服務費分類指導政策的確立和實施，在物業管理費價格管理方面起到了關鍵性的推動作用，也使物業管理收費向更為理性的發展和市場化價格管理階段邁出了重要的一步。

二、研究物業管理費編制的意義和作用

物業管理費的編制方法及其管理問題，不僅牽涉著廣大業主的根本利益，也關系著物業管理企業的切身利益，它還是制約物業管理行業正常運作和物業管理這_新生事物健康發展的關鍵性問題。

物業管理發展的前期，在物業管理費問題上，由于業主、物業管理企業、政府主管部門等各自的角色不同，其考慮問題的側重也有所不同，同時由于各方對物業管理的期望亦不盡相同，反映在物業管理費上的問題就出現了不同的認識，以至在管理費標準上出現了差異較大、標準混亂和各方利益都有不同損害的問題。因此，如何科學、規范、準確地確定物業管理費標準，統一編制和測算物業管理費的思路和方法，就顯得非常必要。

(一)明確了物業管理費的性質

明確物業管理費性質是物業管理費標準確定以及物業管理收費管理的重要前提，其屬性的確定，不僅對物業管理費本身，而且也對物業管理的一些行為性質的確定起到了重要作用。所以，研究物業管理費，首先應弄清其屬性特征，這對于理解物業管理費的實質和編制物業管理費的行為都具有重要的意義。

(二)統一了物業管理費所包含的內容

物業管理都管什么?物業管理費都包括哪些服務范圍?這是經常困擾業主甚至連一些物業管理從業人員都搞不清楚的問題，同時它不僅是個認識問題，而且還是個服務標準的依據性問題，所以，只有統一了物業管理費所包含的服務項目和內容，才能使物業管理的操作行為有了真正意義上的標準，也才能使物業管理費的測算有了標準依據。

(三)規范了物業管理費編制的基本原則

物業管理費的編制需要依據什么?是否存在必然的內在規律?這是物業管理費編制研究中的一個重要問題．只有挖掘出其中的規律，找尋出可供依據的必然聯系，提煉成規則或原則，才能使物業管理費的編制在一個標準尺度和必然條件下規范編制行為，從而得出規范的結果。

(四)理順了物業管理費編制方法

物業管理費編制方法的不統一、不明確是物業管理費標準混亂的主要原因之一，在物業管理發展的初期，由于沒有物業管理費編制的統一思路和辦法，使得其收費行為和標準只能參照香港或相互參照確定標準，必然形成標準不一、懸殊較大，以至影響相關方面利益的情況。所以，統一物業管理費的編制方法，理順物業管理費編制思路，對于規范物業管理費和解決業主與物業管理企業之間由于物業管理費引發的矛盾，都有著重要作用。

三、物業管理費標準確定的政策模式和途徑

物業管理費標準確定的政策模式和途徑是物業管理費標準及其收取是否合理、合法和規范的根本，十分重要，從目前政府價格管理政策看，主要有以下三種方式。

(一)政府訂價，即由政府價格主管部門在業務主管部門的配合下，針對某類物業制定的強制性執行標準．在深圳這種方式僅限于政府開發的福利商品房、微利商品房的物業管理及其車輛管理的收費標準等。從全國來看，有的地區政府訂價管理的范圍要寬一些。這種政府訂價方式在一定的時期內在管理的項目、內容和程度上是會發生變化的，總體趨勢是政府訂價范圍會越來越小。

(二)政府指導價，即由政府價格管理部門會同業務主管部門根據行業社會平均成本核算理論，確定出某類物業的管理費標準指導范圍。這種方式在內地尚不多見，在深圳1997年底開始實行，主要有兩個途徑，其一，在沒有成立業主大會的小區或大廈，根據分類指導價相應標準報政府批準，其二，成立了業主大會的小區或大廈由業主大會通過。這種方式實際上也是向市場訂價方式過渡的一種方式。

(三)市場訂價，也稱為企業訂價或企業與業主協商訂價，即由企業根據市場行情確定價格，目前主要的形式是在開發商售樓時即確定了物業管理費價格，業主在購樓合同或在購樓的同時簽訂了業主公約并明確了管理費標準，這種方式確定的管理費標準是具有法律效力的。這種方式必須用全成本核算的辦法認真測算，得出能讓市場接受的合理的標準。

四、物業管理費認識上的誤區及民眾物業管理消費意識的提高

購買房屋作為投資和消費已被人們普遍認可，但購買房屋后的物業管理作為必然性消費則尚未被人們認識。一般都認為，花錢買房無非有兩種意義，一是投資，二是消費。總之，我的錢已花完，房子已經歸我．這種認識是把房屋交易行為的終結作為投資增值的開始和消費行為的結束。在這種認識的基礎上，很多人表現為對物業管理的不理解，他們認為“房子都是我的了，還給你交什么管理費”?甚至在一些物業管理發育比較成熟的地區也存在一些業主動不動就找些(很多是開發商的問題)理由來拒交物業管理費，更有很多人不知道就算物業管理公司有某些問題，你不交納管理費，物業公司拿什么來給你服務?同時，部分業主不交管理費，實際上是在享受其他業主所交管理費的利益，是對其他業主的侵權。

事實上，房屋被購買后，其消費過程并沒有結束，它不像一般消費商品在購買后很快被消費掉，也不像一般耐用消費品購買后經過一定的消費過程逐漸被消費。房屋作為耐用不動產，其使用周期長，且在長期的使用過程中需要不斷對其進行維修保養，其主人即業主或非業主使用人又有不斷接受服務的必然需求

，同時它還具有美化環境和裝點城市的功能，這都需要進行長期不問斷的再投入即長期的消費過程，這個過程構成了一種特殊的不動產消費形式——物業管理消費。

那么，物業管理消費意識為什么在全民消費意識中被忽略甚至不被理解呢?造成其消費意識的障礙是什么呢?歸納起來，主要有如下三種原因：

(一)我國長期以來實行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的產權是國家或單位的，稱為公產房，形成了住房者無權屬意識和房子有了問題公家管的傳統定勢，使物業管理消費這一隨產權制度的變化而產生的新型的房屋管理和消費形式被大家所接受需要有一個認識和理解的過程。

(二)在計劃體制下，我國實行的是低收入、多就業的低工資政策，同時又由于在住房方面實行的是福利性實物分房制度，工資結構中沒有住房消費的部分。雖然實行房改以來，工資結構中有了住房補貼，但它主要用于房改中的購房、提租和建立住房公積金等，也沒有用于物業管理消費的結構。所以，人們也還沒有習慣在現今尚不寬裕的工資收入中計算或計劃用于物業管理的消費費用，形成了物業管理收費難的情況。

(三)部分市場經濟基礎較好的地區從計劃經濟體制的大環境中脫胎出來以后，政府對所開發的福利商品房和微利商品房一直在進行政府行為的補貼的基礎上實行強制性帶福利色彩的低管理費政策。由于上述補貼屬于暗補形式，使得這部分住房消費者感受不到政府的補貼，錯誤地認為這種低標準管理費是應該的，對物業管理消費觀念仍然十分模糊。

從以上情況可以看出，提高民眾物業管理消費意識既是社會發展進步的需要，也是社會主義市場經濟體系建立的必然要求，它關系到物業管理行業能否得到健康有序的發展。那么，如何才能提高民眾物業管理消費意識呢?

第一，從政府方面看，要進一步加強培育物業管理行業和市場的力度，從國民經濟和社會發展的角度，制訂出發展物業管理的中長期規劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業管理走上快速發展的軌道。此外，還應采取下列措施：

1、完善物業管理法規。目前從物業管理行業的角度已建立了一些法規制度，但從消費者的角度還沒有充足的法規文件，所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。

2、改變政府對物業管理采取的補貼方式，將物業管理費納入工資結構變暗補為明補，使人們的物業管理消費意識逐漸由不自覺變為自覺。

3、企業應按其經營狀況，將員工的物業管理補貼納入企業經營成本，對購買商品房的消費者和企業(機構)消費者，把交納物業管理費納入企業成本和消費成本。

4、充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度、使民眾認識到自己作為物業消費者所具有的權利、責任和義務。同時，使全社會人人都認識到物業管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。

第二，從社會方面看，物業管理行業的發展對社會經濟的發展有著不可低估的積極作用，物業管理行業的整體發展可以解決大量社會勞動力就業，同時，物業管理行業的發展對國民經濟總量和總收入有著積極的貢獻，是不容忽視的經濟增長點。再者，物業管理的健康發展，將在很大程度上推動城市的整體管理水平。

第三，從物業管理企業方面看，加強物業管理企業的服務質量，建立市場競爭和優勝劣汰機制，保證消費者交納管理費后能得到相應水平的服務，同時，物業管理企業要在市場上不斷發展自己，形成規模化、集團化的發展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務水平低的小企業，以保證物業管理消費者有一個好的服務群。

第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業管理的商品意識。物業管理公司在為居民提供整潔、優美、舒適生活空間的同時，也付出了艱辛的勞動，實質上是一種服務型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。只有居民物業管理的商品觀念形成了，才能提高居民對物業管理的消費意識，增加居民對物業管理的消費，從而促進物業管理行業的發展。

物業管

理費的性質

物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的商品屬性的確定決定了其管理作為服務產品的商品屬性；而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現，主要是用來進行對物業管理服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品，物業管理服務人提供的是對別人的物業和附屬設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人，使用權和管理權歸物業管理服務人的權屬分離性質。再者由于物業管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業管理費用途單一的性質。

物業管理費的編制原則

1、成本核算原則：

物業管理服務人提供的是對業主的物業和附屬設施的管理，以及對物業所有人和使用人的服務，與此相對應，物業管理的成本就是提供這些管理服務所必須的開支，包括人員工資、辦公經費以及維修養護和更新物業的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。所以，物業所有人或使用人該出多少錢才合理?所收的物業管理費該支付于哪些方面等等，就只能通過對所管理物業進行合理剖析，對所管理服務的內容全方位進行科學的成本核算才能得出。

2、折舊補償原則：

折舊是指固定資產的補償方式，這種補償是由固定資產的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉移的特點決定的。

現代物業，其附屬設施、設備越來越多，越來越復雜，不論是南一個業主擁有，還是眾多業主共同擁有，其所屬產權的表現形式一般都只是物業面積，它雖然包括了附屬設備的產權價值份額，但設備實物一般都交由物業管理公司統一管理，成為代業主管理的固定資產。所以，對于它的折舊補償的儲備金(包括大修理基金)就必然要由業主按照所確定的每平方米固定資產折舊率按期計算，分類納入物業管理費或單獨建立專項基金，交由物業管理公司管理并按法定程序使用。

3、保本微利原則：

在我國物業管理發展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節余”的原則，它在物業管理發展的初期確實起到了一定的積極作用，但隨著物業管理的發展，它的不完全性就暴露出來了。首先物業管理費的收支平衡只能說明對管理過程中當年支出的短期費用的平衡，其次，“略有節余”的概念也不能體現出市場經營的特性。中國的物業管理，是伴隨著市場經濟體制的建設而發展起來的，作為經營性企業的物業管理公司，其利潤的產生是必然的。因此，以保本微利編制物業管理費應是物業管理費用編制的原則。

4、分級管理原則：

作為高附加值的不動產，物業本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性使物業出現了自然的檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標準的準確性受到影響，甚至影響到物業價值的體現。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業主負擔過重和不恰當刺激物業的盲目增值。根據不動產特有的市場價值規律，照顧優良物業真正體現價值，完善成本核算的合理性，可在物化和活勞動成本核算的基礎上，依據物業類別和管理公司資質等級確定若干個等級的加權系數指標，得出比較合理的全成本管理費結果。

5、商業特性原則：

現代物業中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業用房，比如高層建筑的商業裙樓、住宅小區的連廊、鋪面等，對這部分物業的管理費定價，如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為：一、它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性；二、這部分物業本身具有結構復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點；三、這部分物業還存在人員流量大、管理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見又難于量化的復雜因素。所以對這部分管理費的定價時可用市場機制和價值規律來調節，即在主體房屋管理費核算標準的基礎上，根據各物業主體功能和商業用房的實際用途分別確定適當的權重比例，從而得出較為合理

的附屬商業用房的管理費標準。

物業管理費核算成本構成及核算

一、成本構成：

物業管理費的構成包括物化成本、活勞動成本、管理者酬金、固定稅費和特殊權重五個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業等級權重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質等級權重和對商業用房部分的商業特性權重。其權重系數由政府主管部門另行參考值。另外四項成本內容部分具體由以下項目構成：

1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經費、教育經費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水費、電費、業務費或單項對外承包等項目。

3、公共設備、設施維修保養費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養、消耗材料的更換及機動費等項目。

4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

5、不可預見費：對以上1～4項內容設置一定比例的不可預見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。

6、保險費：包括房屋保險、設備保險和公眾責任險等項目。

7、維修基金：包括房屋本體及所有附屬設備、設施的更新改造所需的儲備金和大、中修理基金。

8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共設施的運作和變、線、管損耗的水、電費。

9、企業管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理成本費用，由政府按管理公司的資質等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，對其上級開發公司或總公司不應計算此項目。

10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質類別確定不同比例。

11、稅收：關于稅種和收稅內容，一般應遵照稅法通過政府部門協調后按地方法規執行。

12、部分特殊和設備，其費用可單獨核算。如中央空調，由于季節性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節或分攤成平均值按月計收。另外，還有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。

二、核算要點：

1、確定管理費成本構成的注意事項：

前面已經對物業管理費的構成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據該物業的實際情況，在上述構成內容中進行必要的增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目；三是測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值，對于有些無法或不好確定明確的數據，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始數據：

管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要，在測算各系統大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調試費在內的設備原值，設備功率參數和設備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用期限和市場售價；三是其它關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包

、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據為測算基礎。

篇（8）

委托方(以下簡稱甲方)：______________________

受托方(以下簡稱乙方)：______________________

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將________(物業名稱)委托于乙方被告物來管理，訂立本合同。

第二條 物業基本情況

物業類型：________________________________

坐落位置：_______市________區_______路(街道)________號

四至：東______________ 南 ______________

西______________ 北　______________

占地面積：____________平方米

建筑面積：____________平方米

委托管理的的業構成細目見附件一。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物來使用人均應對履行本合同承擔相應責任。

第二章 委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________________________________________　。

第五條　共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_____________________________________　。

第六條　市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、___________________________

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、____________________。

第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的清運、____________________

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、___________________________________。

第十二條　管理與物來相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條　負責向業主和物業使用人收取下列費用：

篇（9）

并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關

方面的立法和完善工作。

一、我國物業管理立法現狀

八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。

二、銅仁市是本次調查的必然選擇

銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.

在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析

（一）物業管理主體方面的缺陷

1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，

在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。

2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。

3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。

4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。

（二）物業管理合同及其違約責任追究

物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。

在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。

其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。

再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。

最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；

(三)、居民對物業管理服務的評價

在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：

（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：

總結評價

很好 好 一般 不好

比例 15.2

% 42.4 39.4% 23%

(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：

總結評價 優秀 良好 及格 不及格

(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議

上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。

1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。

2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。

3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。

篇（10）

在熟悉停車場設施和管理處關于車輛管理制度以后，我就開始參與車輛管理的實際工作。作為一個停車場管理員，他的儀容儀表代表了管理公司的服務形象，因此必須統一服裝并做到文明規范。在車輛進入停車場時，我用微笑面對每一位客戶，向客戶行禮，將車輛基本情況做一個登記，比如車輛外觀、型號、車牌號碼、進場時間以及有無損壞等，對于車輛有損壞的，應告之客戶，然后將車輛出入證友好的遞給客戶。

車輛出場時，看車輛使用者與車輛是否相符（如果不相符應問明情況，與車主取得聯系，征得車主同意后放行），然后查看出場時間，達到收費時間的應按照物價局統一收費標準進行收費，出具收費票據并收回車輛出入證。

在進行停車場巡查時，要維護進出車輛的秩序及車場設施設備的完好，指揮進場車輛停放在已劃好的車位線內并排放整齊，告訴車主關好車門車窗，并帶好貴重物品和車輛出入證。我按照公司規范對車場進行不間斷的巡查，檢查車輛是否停好，有無損壞或缺少部件，發現車輛門窗未關好或被損壞等情況時，立即與車主取得聯系，并進行登記。在實習過程中發生了這樣一件事情：一車輛的車門被劃損，車主認為是在本停車場損壞，要求管理處負責賠償，當時我不知道如何處理，于是向保安主管報告。保安主管立即趕來了解情況，發現該車位比較窄，且旁邊車位已空置，從劃損情況看，很有可能是旁邊車輛開出時刮損該車輛車門。保安主管通過翻查車輛進出登記表及停車場錄像，查出的確是旁邊車輛開出時劃損，且該車主是樓上一位業主，保安主管即刻與該業主取得聯系，起初該業主不承認，保安主管通過耐心的解釋并出具停車場車輛出入登記和錄像資料，經過協調，該業主同意給受損車輛予以修復，并承擔費用。

在這件事情中，我感覺巡查工作沒做到位，未能及時發現和處理，造成了車主的投訴，如果沒有停車場錄像作為證據，就會給解決問題帶來極大難度。所以車輛出入登記、不定期巡查和技防措施是停車場管理不可或缺的手段。但是在車輛停放過程中時常會出現損傷甚至丟失的現象，最近報道中也經常有類似的案例發生，我認為這要有一個責任明確過程，如果是由于管理工作沒做到位造成的，管理公司應該付有一定責任，但是物業管理公司畢竟不是保險公司，它提供的停車場管理服務僅僅是停車場的秩序維護服務，收取的管理費是停車位的租金，并不是車輛的保管和保險費用，因此我認為在發生車輛被盜案件中，物業管理公司不應該承擔這種損失。當然這種情況也要具體情況具體分析，前提是物業管理公司提供了它所承諾的管理服務。

二、綠化養護管理

隨后，我又被安排進行綠化養護管理方面的工作。深業大廈是一個高層寫字樓

，其綠化面積較小，但綠化養護工作仍然是管理工作中不能缺少的一塊。實習中我主要負責日常綠化養護工作的巡查和記錄。我按照綠化管理工作內容、要求及標準對綠化養護工作進行巡查。

首先，我按標準巡查了所有的花草樹木長勢是否良好，看有無蟲害、病態及修剪是否成型。

其次，我檢查了綠化的保潔情況，主要查看綠地有無枯葉、石塊、雜草、紙屑、煙頭、花卉的清潔及修剪的枝葉是否隨時清除和是否對綠地標識是否干凈、整齊。

第三：澆水，每天我對綠化養護人員的澆水情況進行檢查，注意到綠化養護人員都是在早、晚澆水，并且澆濕澆透。

第四，在巡視過程中我發現綠化工每周除草、松土一次，并將樹木根部土壤做成鍋狀，經了解，是為了便于綠化保養人員對樹木澆、灌水。

在實習工程中還了解到，除以上日常工作以外，綠化養護人員還要定期施肥：春、秋季節對各種植物施肥一遍，其它季節視情況而定，肥料的選擇以有機肥為主，盡量少施化肥；綠化區內的花灌木，以及綠籬、草皮，造型喬、灌木，每月修剪一次，平時發現與總體造型不協調時必須修剪，其它各類植物的修剪主要集中在冬季進行；春、秋季定期每月噴殺二次，平時發現蟲害即時噴殺；補種以春季為主，綠地要求保持無黃土裸露；苗木出現擁擠現象時，可進行移植，對不適應環境樹木給予更換品種；進入風季前必須對新種的或具一定高度、冠幅大的喬、灌木進行撐牢。這些都是綠化養護工作中的基本工作。

我在巡視檢查中對一般問題（如清除雜草不及時、發現蟲害等）交由綠化養護人員立即采取措施加以解決，并對檢查結果及處理情況進行登記。從中我不僅學會了很多綠化養護的基本知識和操作，而且對大廈綠化植物的習性和綠化工具的使用有一定了解和掌握。

三、實習體會

通過這次物業管理實習，接觸具體操作工作，我學到了更多的物業管理工作知識。

在停車場管理實踐中，我注意到需要建立完善管理制度以規范員工行為（禮貌用語、儀容儀表）和提高服務質量；日常的巡視工作和完善的設施設備能夠保證車輛的安全。

篇（11）

示范文本（試行）

珠海市建設局印制

二OO三年十月

說明

1、本協議文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于房地產開發公司銷售商品房時，與業主（指物業買受人）簽訂。使用之前，雙方應當仔細閱讀協議示范文本的內容，對本示范文本條款或專業用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規、文件、規范為準，也可向珠海市建設局、珠海市物業管理處咨詢。

2、簽訂本協議時，協議中第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九條填寫的內容應與房地產開發公司與物業管理公司簽訂的《前期物業服務協議》中約定的內容相一致，否則無效。

3、為體現協議雙方自愿的原則，雙方當事人可以對本示范文本的內容進行選擇、填寫、修改、增補或刪減。協議簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本示范文本中有【】符號的為選擇項，選用【】內容的，以劃√方式表示；對于實際情況未發生或雙方不作約定的，應在【】中及其它留有空格的部位打×，以示刪除。

前期物業服務協議

（編號：）

第一章總則

協議雙方當事人

甲方（物業建設單位）

注冊地址：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

法定代表人：聯系電話：

乙方（業主）

地址：

聯系電話：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方就乙方擬購買的，由甲方負責開發建設的物業（以下簡稱“本物業”）中第【棟】【座】【單元】【層】號房，竣工驗收交付使用后提供前期物業管理有關問題達成一致意見，特簽訂本協議，雙方共同遵守。

第一條本物業基本情況

物業類型：

坐落位置：市區路（街道）號

四至：東南

西北

占地面積：方米，其中綠地面積平方米。

建筑面積：平方米，其中:

住宅平方米（多層，高層）；

商場平方米；

寫字樓平方米；

停車場平方米；

工業廠房平方米；

。

物業管理區域范圍示意圖見附件一。

物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地構成細目見附件二。

第二條本合同中涉及的幣值，均指人民幣。

第二章物業服務事項

第三條甲方按照法律、法規和有關規定，采用【招標】【議標】的方式選聘公司（以下簡稱管理公司），在物業竣工驗收交付使用后對本物業實施前期物業管理。

第四條本物業竣工驗收交付使用后，由管理公司向業主或非業主使用人提供以下服務內容，并達到以下服務質量：

一、基本服務

（一）日常服務

1、公共環境衛生

服務范圍：物業管理區域范圍內，業主戶門以外

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

【】房屋共用部位保持清潔，無亂張貼，無擅自占用和堆放雜物現象；

【】設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾房、池，對垃圾（專用）房、池、箱、道、桶及垃圾進行管理；

【】按政府有關規定在服務范圍區域內定期進行衛生消毒滅殺；

【】在雨季應及時對區內主路、干路積水進行清掃；

【】每日對保潔服務范圍內的區域進行次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；

【】公共衛生間每天清潔次；

【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等日濕拖一次；

【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，日進行一次清潔；

【】;

【】；

【】。

2、綠化與建筑小品的維修養護與管理

服務范圍：物業管理區域范圍內的中心綠地和房前、屋后、道路兩側區間綠地,包括：【草地】、【樹木】、【色塊】、【花卉】、【園林小品】、【綠籬】等

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】制定綠化維護管理制度并實施；

【】綠地無改變使用用途；

【】無破壞、踐踏、占用現象；

【】花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀；

【】無病蟲害，無折損現象，無斑禿；

【】合理控制水肥，無雜草；

【】應綠化地綠化覆蓋率達100%，無黃土現象；

【】；

【】；

【】。

3、治安防范

服務范圍：物業管理區域內，業主戶門以外，公共區域的秩序維護和公共財產的看管。

人員配備：門崗個共人；

巡邏崗個共人；

大堂崗個共人；

；

。

服務要求及質量：

【】有專業治安防范隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；

【】制定突發事件應急方案；

【】相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

【】看管公共財產：小區公共設施、設備的看管；

【】夜間對服務范圍內重點部位，道路進行不少于次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于人，做到有計劃，有記錄；

【】發生治安案件，刑事案件，交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

【】；

【】；

【】。

4、交通、車輛停放秩序、停車場的管理

服務范圍：物業管理區域內交通秩序的維護及對車輛停放秩序的管理

人員配備：停車場崗個共人；

巡邏崗個共人。

服務要求及質量：

【】維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向，速度進行管理；

【】有健全的機動車停放管理制度和管理方案；

【】對進出本區的機動車輛進行登記；

【】保證車輛停放有序，定時巡邏；

【】使用固定車位及長期停放的車輛，應當建立車輛檔案；

【】車輛被盜的經確認后，協助車主向當地公安機關報案；

【】區內發生交通事故，及時報警并保護好現場；

【】；

【】；

【】；

【】。

5、裝飾裝修管理

人員配備：

。

服務要求及質量：

1、有健全的裝飾裝修管理服務制度；

2、按國家有關規定在裝飾裝修工程開工前查驗裝飾裝修當事人提交的各項申報材料，與裝飾裝修當事人簽訂裝飾裝修管理服務協議；

3、按照裝飾裝修管理服務協議實施管理；

4、裝飾裝修工程竣工后，按裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，責成當事人糾正，拒不改正的及時報告有關部門，并將檢查記錄存檔。

【】；

【】；

【】。

6、消防管理

服務范圍：物業管理范圍內公共區域消防設施的維護和消防管理，包括：【中控室】、【自動噴淋系統】、【煙感系統】、【廣播系統】、【消防栓】、。

人員配備：。

服務要求及質量：

【】健全消防管理制度，建立消防責任制；

【】建立消防設施設備臺帳；

【】制訂突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖；

【】照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通；

【】消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行例行巡視，檢查和保養；

【】定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能；

【】無火災安全隱患；

【】消防控制中心24小時值班；

【】；

【】；

【】；

【】。

7、房屋建筑共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

服務范圍：物業管理區域內共用部位、共用設施設備，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾中轉站】、。

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】確保本區域內房屋建筑共用部位、共用設施設備的正常使用；

【】以上共用設施設備的日常維修養護；

【】保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；

【】道路、甬道、步道、活動場地、邊溝涵洞基本完好、通暢；

【】確保雨水、污水管道保持通暢，化糞池定期吸糞，雨水井、相關設施無破損；

【】清洗外墻一次；

【】；

【】；

【】。

8、生活服務設施的維修養護和管理

服務范圍：物業服務區域內，包括【商業網點】、【文化體育娛樂場所】。

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】商業網點管理有序，符合衛生標準；

【】無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；

【】；

【】；

【】；

【】。

9、社區文化建設

【】制定社區文化活動計劃并實施；

【】；

【】；

【】。

（二）定期服務

1、【日】、【月】用水清洗樓梯一次；

2、【日】、【月】清理生活垃圾一次；

3、【日】、【月】清洗水池一次；

4、【日】、【月】清疏化糞池一次；

5、【日】、【月】清疏排水系統一次；

6、【日】、【月】清洗建筑物立面一次；

7、【日】、【月】檢修水泵一次；

8、【日】、【月】檢修電梯一次；

9、【日】、【月】檢修發電機一次；

10、【日】、【月】檢修中央空調一次；

11；

12、；

13、；

服務要求及質量：

（三）綜合管理：物業管理區域內，涉及共用財產和公共事務的管理。

1、全體員工統一著裝，持證上崗；

2、負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；

【】每年一次對房屋及設施設備進行安全普查；

【】白天有管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理業主或非業主使用人的咨詢和投訴；

【】夜間有人值班，處理急迫性報修小時內到現場；

【】協助成立業主委員會的籌備工作；

【】管理規章制度健全，服務質量標準完善；

【】管理與物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和竣工驗收資料，物業管理檔案資料齊全；

【】公開服務標準、收費依據及標準；

【】用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；

【】每個月進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，每次征求意見用戶不低于%，滿意率不低于%；

【】；

【】；【】；【】；【】。

二、特約服務

（一）房屋建筑共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新及改造：

服務內容：共用部位的范圍包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、共用設施設備的范圍包括【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管理網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾中轉站】、

。

服務要求及質量：

【】編制物業年度維修計劃及維修預算；

【】建立并落實維修服務承諾制；

【】建立維修回訪記錄；

【】；

【】；

【】；

【】；

【】。

費用支出方式：

【】保修期內的，由物業建設單位承擔；

【】保修期后由產權人共同承擔；

【】；

【】；

【】。

（二）部分共用設施設備的中修、大修、更新及改造

服務內容：【電梯】、【中央空調】、【發電機】、【消防設施設備】、【防盜對講系統】、【智能化設備】、

服務要求及質量：

【】；

【】；

【】；

【】；

【】。

費用支出方式：

【】保修期內的，由物業建設單位承擔；

【】保修期后由全體產權人共同承擔；

【】；

【】；

【】。

（三）其他特約服務

【】；

【】；

【】。

三、有償服務

業主或非業主使用人對其房屋自用部位、自用設施設備向乙提出維修養護服務等要求的，管理公司認為有能力承擔的可以接受，收費標準由雙方商定。

四、其它服務

【】；

【】；

【】；

【】。

第五條管理公司在實施前期物業管理期間，不得利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營。

第六條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、共用設施及建筑共用部分，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知管理公司。管理公司確需改變公共建筑、共用設施及建筑共用部分用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第三章物業服務費用

第七條本物業工程竣工驗收交付使用后，物業服務總收入包括以下項目：

1、物業服務費（業主或非業主使用人繳交）；

2、；

3、；

4、；

第八條本物業工程竣工驗收交付使用后，物業服務總支出包括以下項目：

1、服務成本；

2、；

3、；

4、。

第九條本物業工程竣工驗收交付使用后，管理公司按照下列第

種方式收取物業服務費和提取酬金：

1、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。管理公司按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為酬金。管理公司在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、屬全體業主所有。管理公司每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向管理公司提出。

2、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、另行分攤。管理按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為酬金。管理公司在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、屬全體業主所有。管理公司每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向管理公司提出。

3、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。管理公司在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸管理公司。

4、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、

另行分攤。管理公司在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸管理公司。

5、

6、

。

第十條本物業工程竣工驗收交付使用后，管理公司按本協議第四條約定的內容及要求提供服務，按以下標準向業主或非業主使用人收取物業服務費。

住宅【建筑面積】每月每平方米元收取；商場按【建筑面積】每月每平方米元收取：寫字樓按【建筑面積】每月每平方米元收取；工業廠房按【建筑面積】每月每平方米元收取；。

第十一條業主從辦理收樓手續后的次月開始繳交物業服務費，以后每次收繳物業服務費的時間為。管理公司在首次收取物業服務費時，可預收三個月。業主或非業主使用人變換或者管理公司終止物業服務時，如業主或非業主使用人不欠管理公司物業服務費，管理公司應在一個月內將預期收的物業服務費本金退回給業主或非業主使用人。

第十二條物業服務費的調整和違約責任

1、物業服務費收取標準在合同期內【不作調整】【可作調整】

。

2、業主或非業主使用人逾期交納物業服務費的，按以下第項處理：

（1）從逾期之日起按每天元交納滯納金；

（2）從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之交納滯納金；

（3）。

3、業主或非業主使用人無正當理由連續三個月不交物業服務費的，乙方可采取。非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。

當物業服務費收繳率低于時，乙方可在告知甲方后日無條件單方終止前期物業服務合同，退出物業管理區域，并保留對甲方、業主或非業主使用人所欠交管理費的追收權和向人民法院權。

第十三條本物業工程竣工驗收交付使用后，車位使用管理費或停車保管費由管理公司按下列標準向車位使用人收取：

一、車位管理費及車位使用管理費（已購買車位的，收取車位管理費；未購買車位的，收取車位使用管理費）

（一）露天車位：

1、車位管理費

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

2、車位使用管理費

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。

4、。

（二）車庫或停車場：

1、車位管理費

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

2、車位使用管理費

【小型汽車】元/月；

【中型汽車】元/月；

【大型汽車】元/月；

【摩托車】元/月。

3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。

4、。

二、停車保管費

1、元/月；

2、；

車主繳交停車保管費的，管理公司與車主應另行簽訂車輛保管合同并約定保管責任。發生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責任方按約定承擔相應責任。

第十四條物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由管理公司負責。

第十五條本物業竣工驗收交付使用后，其共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔：

1、保修期內的，由甲方承擔；

2、保修期后由全體業主承擔，用專項維修資金支付；

3、

；

4、

第十六條本物業按以下第種方式籌集專項維修資金（可多種方式同時使用）。

1、

；

2、

；

3、

；

4、

。

專項維修資金的使用與管理，由當事人按照法律、法規和有關規定另行約定。

第十七條業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。存在安全隱患的業主不履行維修養護責任造成公共利益及他人合法權益損害的，由管理公司負責維修養護，費用由該業主承擔。

第十八條本物業區域內新增設的公共設施設備其費用由全體業主按其業權建筑面積的比例分攤。

第十九條本物業竣工驗收交付使用后，按以下第種方式籌集購買物業共用部位、共用設施設備的保險費用：

1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業權建筑面積比例分攤；

2、由乙方代辦，保險費用從物業服務總收入中支出，計入成本；

3、。

具體投保的保險險種為

。

附加險險種為

。

業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險，由業主或非業務主使用人自行辦理。

第二十條其它費用

。

第四章服務期限

第二十一條服務期限從本物業交付使用之日起至本物業業主大會與所選聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時止。

第五章雙方責任

第二十二條甲乙雙方責任

一、甲方責任

1、履行本協議約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及本

協議的約定，協助管理公司做好物業管理服務工作。

2、本協議第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九條約定的內容同甲方與管理公司簽訂的《前期物業服務合同》約定相一致，并監督管理公司負責履行。

3、交給乙方的房屋及移交給管理公司的物業應當符合國家的驗收標準。如存在質量問題，雙方應當以書面形式確認并按以下第種方式處理：

（1）甲方負責返修；

（2）委托管理公司返修，由甲方支付全部返修費用；

（3）。

返修后由雙方共同驗收，并以書面形式確認。

二、乙方責任

1、履行本協議約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及本協議的約定，配合管理公司開展物業管理活動；

2、按照本協議約定，按時按標準向甲方繳交物業服務費、專項維修資金等費用；

3、遵守《業主臨時公約》；

4、不得占用、損壞本物業和共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知管理公司，并在約定的期限內恢復原狀；

5、轉讓物業時，應將本協議告知受讓方，并要求受讓方在協議上簽字，并告知管理公司。

6、

。

7、

。

第二十三條管理公司未能履行《前期物業服務合同》約定，導致業主和非業主使用人人身、財產安全受到損害的，業主和非業主使用人可依法向法院，由法院裁定管理公司應承擔的責任。

第六章違約責任

第二十四條甲方違反本協議第二十二條第一項約定的，乙方有權要求甲方在合理的期限內解決，逾期未解決的，乙方可聯系其他業主，按規定的程序解聘管理公司；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十五條乙方違反本協議第二十二條第二項約定，管理公司有權要求乙方在合理的期限內解決，逾期未解決的，管理公司可按規定的程序停止提供物業管理服務；造成管理公司經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。

第二十六條管理公司違反本協議第三章約定，擅自提高收費標準的，乙方有權要求管理公司清退多收的費用；造成乙方經濟損失的，管理公司應給予經濟賠償。

第二十七條本協議在執行期間，如遇到不可抗力致使協議無法履行時，甲乙雙方應當按有關法律規定及時協商處理。

第二十八條業主和非業主使用人違反法律、法規和有關規定及《業主臨時公約》時，管理公司可根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、提請有關行政管理部門處理、等措施。

第二十九條物業管理區域內如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，管理公司為維護甲方、公眾、業主、非業主使用人的人身和財產利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施，由此造成業主、非業主使用人財產損失的，雙方按有關法律、法規和有關規定處理。

第三十條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝質量等原因，使物業或者物業的一部分達不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔相應責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以具有國定規定資質的鑒定機構的鑒定結論為準。

第七章附則

第三十一條本協議簽訂后甲乙雙方需要變更協議條款或有其他事項需要補充約定的，應當協商一致后以書面形式簽定補充協議，補充協議與本協議具有同等效力。

第三十二條本協議之附件均為協議有效組成部分。本協議及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本協議及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十三條本協議在履行中如發生爭議，雙方可以通過協商或者調解解決，協商或者調解不成的，雙方同意選擇以下第方式解決：

（一）向珠海仲裁委員會申請仲裁；

（二）向有管轄權的人法院提訟。

第三十四條甲乙雙方應將本物業的《業主臨時公約》作為本合同的附件；業主轉讓物業時，應當將《業主臨時公約》與本合同作為轉讓合同的附件，并告之受讓人關于物業管理服務費用等費用的交納情況。

第三十五條本協議連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力。本協議甲乙雙方及物業管理公司各存一份，在份。

第三十六條本協議自甲乙雙方簽字、甲方加蓋公章之日起生效。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人（簽名）：代表人（簽名）：