緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇物業公司合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

乙方：

本著公平、公正的原則，經雙方協商，一致同意乙方掛靠在甲方企業之下，以甲方的企業名稱經營*****物業項目，從事甲方經營許可證范圍內的經營項目。同時，甲乙雙方訂立本合同，明確雙方的權利與業務及其掛靠期間內的注意事項。

第一條 掛靠期限：*** 年，自**年**月**日起至*** 年** 月*** 日至。

第二條 費用及保證金

1、乙方每年向甲方支付 ***萬 元（￥1**）的管理服務費。該筆費用在合同簽訂之日起，五個工作日內全部支付至甲方指定賬戶。（定額支付勞動報酬）

2、為避免因乙方借用資質給甲方帶來的風險，乙方向甲方支付 ***萬元（￥**）的保證金。保證金與管理費用在同一時間支付至甲方指定賬戶。保證金在合同到期后無息返還給乙方。

3、乙方利用甲方名義所開發票（物業服務費、停車費發票等），則乙方需向甲方繳納面值金額的百分之 稅金（代收水電費發票除外）（說明：利潤比例一般物業稅金為5.5%，可以約定6.0-8%）

4、項目服務中發生的一切費用及手續費用由乙方承擔辦理，甲方給予必要指導和支持，并按規定及時處理乙方的財務結算。

5、每月業主支付物業服務費用到達甲方賬戶后，每月10日前甲方在扣除約定的管理費及應繳稅金后，及時將余款支付到乙方。

第三條 甲方權利與義務

1、如乙方作出有損甲方信譽和形象之行為，甲方有權單方面終止本協議，本年度管理服務費不予歸還。

2、甲方在本協議生效之后，只向乙方提供相關經營業務所需的手續證件（營業執照、物價局物業費審批結果），并為乙方提供本項目物業投標、運營所需的相關資質，包括營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、物業資質證書等加蓋公章的復印件材料，必要時提供原件；

3、甲方不得干涉乙方的經營，不得隨意扣壓乙方的財產。

4、對乙方提出的合理要求盡可能的提供幫助，并根據乙方需要，對本管理項目的物業管理活動提供顧問指導。

第四條 乙方的基本權利和義務

1、乙方可以獲取甲方對第三條義務的承諾和兌現，若有問題可以隨時向甲方提出意見。

2、享受甲方所提供的物業管理資質及經營許可等相關證件，充分利用物業管理的資質，完全自主的開展相關經營業務。

3、經營上實行內部獨立核算，自負盈虧。

4、一切正常利潤歸乙方所有，不受甲方干涉。

5、在經營活動中嚴格遵守國際法律法規和甲方規章制度。

6、負責解決經營事件，相關經營條件及辦公設備自主負責解決。

7、乙方以自己名義對外進行招聘、與雇傭人員簽訂勞動合同，給雇傭人員按時發放工資、購買相關保險等。

8、對于項目出現的管理風險問題（如服務質量、安全事項等）或法律責任事故都由乙方承擔。

9、若乙方經營期間與其雇傭人員、服務單位、第三方等產生法律糾紛，乙方應承擔全部責任。若甲方由此替乙方承擔相關責任，甲方將扣除乙方全部保證金，并要求乙方承擔由此產生的損失（包括但不限于向第三方支付的費用、律師費、訴訟費、評估費等）

10、若乙方在經營期間違法經營，導致甲方給政府部門進行行政處罰、被媒體等進行曝光等，乙方應全額承擔甲方所支付的費用，并承擔甲方損失（包括但不限于向政府部門支付的罰款、律師費、訴訟費、評估費等）

11、維護甲方的信譽和形象，不做任何假冒、欺詐、侵權、損譽的事情，若發生此類事件，則甲方有權追究乙方的法律責任，并要求進行相關經濟賠償和處罰。

第五條 有關甲方公司人員職稱、學歷、上崗證等證書有關的繼續教育培訓證書等個人證書，所有權屬于甲方，乙方可以合理合法借用，但不得以任何理由扣留。

第六條 終止與解除

1、非因乙方原因，甲方在合同履行期間不得任意解除合同，否則乙方有權向甲方主張管理服務費20%的違約金。

2、因政府政策、不可抗力等原因、或合同到期、或雙方協商一致，甲乙雙方可終止合同。合同終止雙方互不承擔違約責任，已支付的管理服務費不予返還。

3、在合同履行期間，若乙方有本合同第四條第9、10、11款約定事項出現的，甲方有權隨時解除合同，并不承擔違約責任，同時乙方應終止其經營的項目。

4、在乙方的物業公

司成立后，可以脫離掛靠。合作期間如一方需提前終止合作協議，需提前7天通知另一方，協議終止時乙方按甲方要求辦理所有證書的交還、年檢、注冊、變更、轉移等工作。

本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，自甲方雙方簽字蓋章后生效，未盡事宜，雙方平等協商解決。

甲方：

乙方：

篇（2）

    被告：海南龍港物業發展有限公司（下稱龍港公司）。住所地海口市金融貿易區椰城大廈6樓。

    第三人：海南中商經濟技術發展公司（下稱中商公司）。住所地海口市龍昆南路泰和園別墅C3棟。

    第三人：海口市房屋建設開發公司（下稱房建公司）。住所地海口市龍昆里62號。

    1987年10月6日，海口市國土規劃局（下稱國土局）行文批準，將位于海口市龍昆北路和龍華路交叉處的1.3畝土地，劃撥給申請人房建公司作建辦公樓用地。后因龍華路擴寬使該地面積縮小，房建公司經申請，國土局于1989年7月13日行文批準，將位于龍昆路和龍華路十字路口東南角的1.38畝土地增劃撥給房建公司用于建辦公樓。該批文明確規定應“嚴格在紅線范圍內控制用地，不得擅自超越，不得隨意改變土地使用性質”。房建公司取得上述兩塊土地的批文后，于1990年7月5日向海口市城建局申報建8層辦公樓，該局于1991年12月28日下發了《施工任務通知書》，批準房建公司在批準的土地上建8層辦公樓。房建公司取得施工許可證后，即開始施工。在完成了8層樓房的打樁基礎工程后，其改變原建設方案，改為在此建23層的龍園大廈，并于1992年7月開始拆除原基礎工程，進行龍園大廈的基礎建設，但未按規定辦理龍園大廈施工報建手續。1992年12月16日，房建公司與中商公司簽訂《龍園大廈銷售合同書》，約定：房建公司將龍園大廈預售給中商公司，用地面積2779平方米（合4.17畝），總建筑面積20520平方米，每平方米售價人民幣4200元，共計8618.4萬元，分6期付清；付第二期房款后，房建公司把所有文件及紅線圖、土地使用權證等正本交給中商公司保管；交付使用時間為1994年9月30日。合同還規定了違約責任等。簽約次日，中商公司依約向房建公司付定金100萬元，后于1993年1月8日付1200萬元，4月22日付800萬元，三次共付2100萬元。1993年3月10日，中商公司將龍園大廈期房轉售給龍港公司，雙方簽訂的合同約定：中商公司將龍園大廈除第22、23層外全部轉售給龍港公司，用地面積4.17畝，建筑面積19720平方米，每平方米售價人民幣4900元，共計9662.8萬元。合同還對分期付款和紅線圖、土地使用權證、大廈的交付時間及違約責任等作了約定。簽約當天，龍港公司付給中商公司定金人民幣1千萬元，3月19日付房款2千萬元，4月30日付996萬元，5月31日付174.4萬元，四次共付4170.4萬元。中商公司收款后，只出具了收據，未依規定開具發票。1993年4月22日，龍港公司又將龍園大廈轉售給中原公司，雙方合同約定：龍港公司將龍園大廈除第22、23層外售給中原公司，用地面積4.17畝，建筑面積19364平方米，每平方米售價人民幣5300元，共計10262.92萬元。合同還約定了分期付款和紅線圖、土地使用權證、大廈交付時間等項內容。同年4月24日，中原公司付給龍港公司定金人民幣1026萬元，6月9日付房款2052萬元，兩次共付3078萬元。龍港公司收款后，只出具了收據，未按規定開具發票。合同履行中，中原公司發現龍園大廈手續不完備，工程不能正常施工，經與龍港公司協商解除合同未果，遂向海南省海南中級人民法院起訴，并申請訴訟保全。海南中級人民法院凍結了龍港公司的銀行存款，后依據級別管轄分工將案件移送海南省高級人民法院。海南省高級人民法院在審理中，根據龍港公司的申請，依法追加房建公司、中商公司為第三人參加訴訟。

    中原公司起訴稱：與龍港公司簽訂售房合同依約付定金和第一期房款后，4個多月工程基本沒有動工。經了解該大廈手續不完備，又經過三手炒賣，合同是違法的。要求解除合同，由龍港公司返還已付款并賠償損失。

    龍港公司答辯稱：本公司與中原公司是在自愿基礎上簽訂的售房合同，中商公司、房建公司對此轉售行為無異議，因此，雙方簽訂的售房合同是有效的。簽約后施工從未間斷，原告起訴內容不實，應予駁回。案件審理與中商公司、房建公司有利害關系，應當追加為第三人參加訴訟。

    中商公司在庭審時辯稱：中原公司與龍港公司簽訂的轉售房合同是有效的，本公司不應作為本案第三人。

    房建公司在庭審時辯稱：本公司與中商公司簽訂的預售合同，形式和內容都是合法的。本公司與本案轉售房沒有法律關系，不應作為本案第三人。

    「審判

    海南省高級人民法院經審理還查明：房建公司系三級房地產開發公司，只具有開發12層以下樓房的資格。

    海南省高級人民法院認為：房建公司經申請和批準，取得1.3畝劃撥土地使用權，后因公路建設占地，又經申請和批準取得1.38畝劃撥土地使用權，兩次共計2.68畝，用于建辦公樓。但其建造龍園大廈卻使用了4.17畝土地，超出部分屬非法侵占國家土地。房建公司與中商公司簽訂商品房預售合同，隨房轉讓4.17畝土地使用權的行為，是隱瞞事實的欺詐行為。房建公司擅自改變土地使用性質，將政府批準其建辦公樓的用地非法用于商品房開發，未補辦出讓手續而轉讓了該地的使用權，違反了國家和海南省有關國有土地使用權有償出讓和轉讓的規定。房建公司開發龍園大廈超越其開發經營權限，實施建設又未辦理施工報建手續，即開始預售房屋，其行為均屬違法。因此，房建公司與中商公司簽訂的龍園大廈銷售合同應認定為無效。中商公司與龍港公司、龍港公司與中原公司簽訂的龍園大廈轉預售合同，則因房建公司與中商公司的合同無效而無效。房建公司對其違法行為造成的當事人經濟損失，應負主要過錯責任。中商公司、龍港公司在商品房轉預售活動中，收到購房款后不開具作為納稅憑據的發票，且在跨年度后仍未繳納稅費，是逃避稅收、損害國家利益的倒買倒賣行為，兩公司因此對合同無效造成的損失也應承擔相應責任。房建公司、中商公司、龍港公司依據無效合同分別取得的購房款，應根據公平原則返還和賠償。根據實際支付情況，債權人可在其債權范圍和債務人應返還的數額內，向各債務人直接追償。依照《中華人民共和國經濟合同法》第七條、第十六條第一款的規定，于1994年5月8日判決如下：

    一、房建公司返還中商公司購房款2100萬元，賠償利息按本判決第二項執行。中商公司返還龍港公司購房款4170.4萬元及利息，龍港公司返還中原公司購房款3078萬元及利息，利息均按月利率16‰計息，計息時間從收到每筆款之日起至本判決生效之日止。

    二、房建公司按國家銀行同期流動資金貸款利率4倍計算，承擔2100萬元房款利息損失的賠償責任，計算時間從收到每筆款之日起至本判決生效之日止。從收到每筆款之日起到1993年4月22日的賠償額由中商公司受償，1993年4月23日到5月31日的賠償額由龍港公司受償，1993年6月1日至本判決生效之日止的賠償額由中原公司受償。房建公司如未按上述時間履行義務，此后應承擔的賠償額由實際債權人受償。

    三、房建公司、中商公司、龍港公司應承擔的款項，限于判決生效之日起20天內付清，逾期則加倍支付遲延履行期間的利息。

    房建公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴稱：其經兩次批準共取得2.68畝土地使用權，其后又與拆遷公司換得1.5畝土地使用權，因此，龍園大廈占地并非超出批準面積。因海口市總體規劃要求該地應建20層以上樓房，故其改建23層龍園大廈不屬擅自改變土地使用性質。其與中商公司的房屋銷售合同有效，應繼續履行，中商公司應支付延期付款利息并賠償損失。

    中原公司答辯稱：其與龍港公司簽訂合同后至發生訴訟期間，龍港公司未依合同交付土地使用權證和紅線圖。房建公司只有1.38畝土地使用權，卻占地4.17畝，且未經批準擅自改變土地用途，將批準建8層辦公樓改為建23層商品房，故合同應認定無效。

    龍港公司、中商公司未作答辯。

    一審審結后，上訴審審理期間，房建公司于1994年12月補交了1987年劃撥的1.3畝土地的地價款，海口市國土局批準該地可用于商品房開發。1994年12月29日，海口市國土局向房建公司頒發了1838.38平方米（合2.758畝）土地的使用權證。二審中還查明，房建公司與拆遷公司換取的1.5畝土地未依法辦理使用權變更登記手續。

    最高人民法院審理認為：房建公司在合同中約定的龍園大廈用地面積4.17畝，超出了國土局兩次批準的面積，也超出了國土局1994年12月29日頒發的土地使用權證確定的面積。房建公司在建龍園大廈使用的土地中，用1989年取得的1.38畝出讓土地用于商品房開發，屬違法行為；與拆遷公司換取的1.5畝土地，不享有使用權。房建公司用上述土地建龍園大廈，違反了國家和海南省有關使用國有土地的規定，因此，其與中商公司簽訂的龍園大廈銷售合同應認定無效。中商公司與龍港公司、龍港公司與中原公司簽訂的龍園大廈銷售合同，亦因房建公司與中商公司簽訂的合同無效而無效。對此，房建公司應承擔主要責任。中商公司、龍港公司、中原公司在簽訂合同中亦有一定過錯，應各自承擔相應的責任。房建公司的上訴理由不成立，依法不予支持。原審法院認定合同無效，房建公司返還中商公司購房款及利息，中商公司返還龍港公司購房款及利息，龍港公司返還中原公司購房款及利息，是正確的，但按照銀行利息的4倍賠償不當。依據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第六十一條第一款，《中華人民共和國土地管理法》第十條、第十九條第（三）項，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條之規定，最高人民法院于1995年4月24日判決如下：

    一、房建公司與中商公司、中商公司與龍港公司、龍港公司與中原公司分別簽訂的龍園大廈銷售合同無效。

    二、變更一審判決第一項為：房建公司返還中商公司購房款2100萬元并支付該款利息；中商公司返還龍港公司購房款4170.4萬元并支付該款利息；龍港公司返還中原公司購房款3078萬元并支付該款利息。上述款項利息按月利率16‰計算，計息時間從收到每筆款之日起至本判決生效之日止。限于本判決生效之日起一個月內一次付清，逾期加倍支付遲延履行期間的款項利息。

    三、撤銷一審判決第二項、第三項。

    「評析

    一、本案的關鍵，首先在于房建公司轉讓龍園大廈時隨附轉讓的龍園大廈4.17畝土地使用權的違法性上。其一，龍園大廈用地面積4.17畝，超出了國土局兩次批準劃撥的土地面積，也超出了國土局于1994年12月29日頒發的土地使用權證所確定的面積，房建公司對超出部分未依法取得土地使用權，當然就不具備轉讓超出部分土地使用權的資格。其二，房建公司與拆遷公司換取的1.5畝土地，因未依法辦理土地使用權變更登記手續，故房建公司對這部分土地也不享有使用權，也就不具備轉讓這部分土地使用權的資格。其三，房建公司對批準面積內的土地雖依法取得了使用權，并具備了轉讓資格，但其違反規定，擅自改變土地使用性質，將用于建辦公樓的土地用于商品房開發，是一種“不按批準的用途使用”土地的嚴重違法行為，按《中華人民共和國土地管理法》第十九條第（三）項的規定，土地管理部門有權收回用地單位的土地使用權，注銷其土地使用證。房建公司的這種違法行為，使其喪失了轉讓這部分土地使用權的資格。其四，按照《中華人民共和國土地管理法》第十條的規定，改變土地使用權的，依法“必須辦理土地權屬變更登記手續，更換證書”。這是強行性規定，而不是任意性規定。房建公司轉讓土地使用權未依法辦理土地權屬變更登記手續，違反了強行性法律規定，也是一種違反法律的行為。其次在于當事人之間的轉讓具有炒賣土地的性質。因為依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條的規定，土地使用權轉讓是有條件的，即必須進行投資開發、利用土地后才能轉讓。本案當事人之間的轉讓不符合這個條件，就屬炒賣土地的性質，是不允許的。正因為上述原因，房建公司銷售龍園大廈的行為是一種違反法律的行為，依民法通則第五十八條第一款第（五）項的規定，就是一種無效的民事行為，其與中商公司簽訂的合同也就無效，從而導致隨后的合同無效。

篇（3）

1.組織架構基本完善，總體管理比合同簽署前有所提高，但缺乏完善的系統管理，雖有物業總部下發的管理手冊，但實際管理與手冊內容嚴重脫節，根本不適用小區實際情況，該手冊基本為擺設；物業公司各部門沒有明確的管理標準、目標，未建立崗位責任制度；

2.客服部與工程部工作比過去有所進步，但仍有嚴重問題如:有部分業主投訴漏登，業主報修問題不能及時回復、處理。不能積極主動的發現問題、處理問題。部分員工服務意識欠缺，專業技能需提高，設備設施有資料但無管理程序，內容混亂文檔目錄與內容不符。沒有系統的員工培訓計劃、培訓內容，大部分的培訓記錄及考核記錄不真實，是為了應付檢查而臨時突擊完成；

3.物業公司大部分的檢查記錄、保養記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實，還有部分登記表嚴重漏登，如 《來訪人員出入登記表》和《車輛臨時出入登記表》。

4. 物業公司管理人員的整體素質不容樂觀。由于缺乏系統管理導致管理人員上崗前沒有得到系統的培訓，物業從業人員人事檔案制度不健全，部分從業人員未持物業管理資格證書，管理人員對管理系統及流程不熟悉從而降低了服務質量；

5. 物業公司由于種種原因導致部分崗位缺員，并不能及時補充。

由于沒有有效的管理機制，所以導致業委會現場檢查時發現大量的管理問題

二、公共秩序部分

1.安保工作比前幾年好一些

但保安缺員、流動性太大，員工素質參差不齊，加上培訓管理不到位，華聯超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實行了封閉式管理但實際上形同虛設。

XX年小區治安報案的案件仍然有70多起，偷盜現象仍時有發生。南坦路進入小區幼兒園路段，業主被搶劫事件時有發生；

小區的主要道路、出入口、一樓和地下車庫大堂現雖然裝配了監控設施，但及時發現問題及解決問題的能力有待提高。

2.機動車輛管理狀況有所好轉，物業公司在園區醒目位置進行溫馨宣傳，提醒業主、住戶規范車輛停放；對亂停亂放車輛經勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效，但是物業安管對重點路段巡邏不力，物業監控室對違章停車的監控不到位，小區內道路常常被塞，消防通道常常被塞；物業對非法占用道路的行為進行糾正和處置力度不夠，處理違規停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉，特別是對小區一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發，爭吵不斷，非常影響小區形象，存在極大安全隱患。

三、房屋公共部位管理與維修養護

1.xx花園的違法建設觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。小區兩個入口大門對違建材料進出把控不嚴，甚至物業從業人員與違建裝修公司和違建業主形成利益勾結。物業公司未履行合同，未盡到職責，未及時發現、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使xx花園違章建筑多達300多處，此外小區商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。

2.六七期車庫滲水問題沒有徹底解決，保修期內業主外墻仍有滲水

3.房屋及公共部位整體維護有所提高，但對大堂玻璃門、墻面磚維護保養不當發生多次傷人事故。

四、共用設施設備運行管理、維修養護

首先物業公司沒有履行物業合同，收集移交xx花園內所有建筑物產權清冊給業委會，圖紙資料未收集齊全并移交業委會。

小區的人工湖水進行了徹底的改造，湖水的質量得到明顯的改善

各出入口、主要道路、一樓大堂及地下車庫大堂都安裝了監控設備，共用設施設備的運營工作部分的滿足了小區正常使用，電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護工作仍出現較大的問題：

1.有毒水管至今未更換，如此糟糕質量問題至今未解決，作為開發商的代表，物業公司有不可推卸的責任.

2.供水供電設備故障率較高導致停水停電影響業主生活，配電設備質量低劣維護不當造成XX年5月全小區發生10小時停電的重大事故。發電機缺乏維護導致多部電梯在停電時不能正常使用

3.車庫水泵故障導致車庫積水較嚴重

4.水池清洗記錄不全及水質報告沒有，水池有蓋無鎖等；

物業公司協議服務的煤氣公司，疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現狀令人驚恐不安。

小區內道路經常積水，各期均嚴重缺乏健身娛樂設施，原有的公共設施未得到物業公司的定期維護和保養，既有的公共設備設施損壞后又未得到物業公司的及時維修和補充，原有公共設施設備均遭到破壞。

五、公共區域衛生清潔服務

因為沒有標準及科學的方法，物業公司的消殺工作一直不盡人意，小區的滅蚊效果一直是瓶頸，蟑螂、老鼠隨處可見；

由于物業公司對將分包小區環境衛生工作的清潔公司疏于管理，清潔公司從業人員老弱病殘、垃圾清運不及時，甚至有保潔人員在小區翻撿垃圾，污染環境的現象發生。

4．監控系統、巡更系統、周邊紅外報警系統至今沒有驗收。

小區綠化養護沒有標準，從業人員缺乏培訓，亂砍亂伐，小區現在的綠化環境已無法與入伙時相比；

七、社區文化建設部分

自物業合同簽訂后，物業公司組織了國慶、中秋晚會、端午節包粽子、買肉買韭菜煮水餃，婦女節送花、免費義診、業主運動會、親子娛樂等社區活動，但這些活動基本都局限于不上班的老年人和幼童，而對小區真正有活力有思想的青壯年業主的帶動非常少，影響甚微。

物業公司一定程度上改善了羽毛球場地、乒乓球、足球場地的基本設備設施，對活動場地加裝了吊扇、燈光等，但距離廣大業主的要求還相差太遠，物業公司基本都是選擇最省錢最便宜的投入方式，仍然停留在低級社區活動水平。物業公司在建立社區文化、公益宣傳、行為規范、業主公約、法規普及等重大社區文化建設的手段和力度明顯不足。

篇（4）

鑒于乙方需要租用甲方上網專線，甲乙雙方經過友好協商，達成以下條款：

第一條、租賃范圍：

1、乙方需提供營業執照復印件（加蓋公司章）或其它相關證件。

2、乙方將向甲方提出租用上網專線申請，甲方根據乙方租用**線路的要求，在符合國家有關的電信業務規定，用戶端線路無特殊問題的前提下，甲方根據乙方專線租用申請單上的要求，為乙方提供專線上網業務。

3、專線具體要求(見專線入網申請表)

第二條、租期和起租時間

自專線正式開通開始計算租賃時間，租期為年。合同到期后，如雙方無異議，本合同自動順延壹年。

第三條、租金及支付方式

1、租金：即乙方向甲方租賃專線在一個計費周期內（即每月的一日至三十日）的費用。

2、租用帶寬：2m

3、月租費：壹仟捌佰元整（大寫），送公網ip地址**個，免收初裝費。

4、乙方按年交上網月租費，使用之前預付費，全年費用為**元。

5、乙方在該合同簽訂后，一次性向甲方支付壹拾貳個月專線月租費；在專線開通后，自動抵作以后專線**個月的租用費。

6、合同期內，如國家出臺新的資費政策，甲乙雙方按新標準另行商定。

7、如乙方在業務開通之后，未能在甲方規定期限內交納足額月租費，乙方需每天按應繳納租費的千分之三交納滯納金，對超過收費約定期限30日仍不繳納租費的，甲方將有權予以終止該線路的使用，并通過法律途徑追索欠費和滯納金。

8、乙方在租期內如提出退租要求,應提前一個月以書面告知甲方并向甲方支付提前退租補償(支付標準為退租之日起至租賃有效期截止之日期間所租專線租費的**)

第四條、甲乙雙方的責任及義務

1、甲方負責投資建設專線兩端連接雙方機房的接入工程。

2、甲方有權對放置在乙方室內（或室外）的甲方任何設備進行轉接或遷移等作業，乙方不得進行任何形式的阻撓或干涉，否則甲方將沒收乙方當月的月租并依法追究乙方的經濟及法律責任。

3、甲方負責專線及設備的日常維護。甲方每周7天，每天24小時受理乙方租用專線的故障（非用戶終端設備故障）申報，并負責對該故障進行協調和排除。甲方保證按照國家有關規定，修復乙方故障專線。每月出現有6小時以上的故障并影響了用戶通信時（計劃中斷除外）如經核實確定，故障確實發生在甲方所負責的責任范圍之內，則甲方按相關規定減免乙方該專線當天的租費。如頻繁出現6小時以上的中斷雙方另行協商費用的減免問題。如故障發生在用戶所負責的責任范圍之內，甲方則不負責補償。

4、甲方有權對乙方在租用專線上所開放的業務內容和用戶終端方式應與專線租用申請單上的業務內容和組網方式保持一致進行不定期的檢查驗證，如乙方在租用專線上發生下述任何一項用戶終端方式的變化時：

1)開放的業務內容發生變化；

2)用戶兩端終端設備或數量和組網方式發生變化；

3)經營性質(非經營性、經營性)發生變化；

4)和其它用戶合用租用專線；

5)與公共網連通與否的變化；

應以書面形式通知甲方,在取得甲方同意下方可進行,否則甲方將停止提供所租用的專線。

5、乙方對本單位的設備維護時，如需要對線路進行變動時，應提前通知甲方，取得甲方同意后，方可進行施工。

6、在專線發生故障時，乙方有義務配合甲方檢查系統和線路。

7、乙方負責向甲方免費提供接入設備放置場地及所需電力。

8、乙方租用此專線只能用于乙方已聲明的有關業務內容,不得非法經營電信業務或國家有關法律法規禁止經營的其它業務，否則由乙方承擔全部法律責任。

9、乙方應在合同簽字后，入場前一周內為甲方做好如下準備：

①乙方積極配合甲方勘測現場施工條件，并負責提供纜線進入乙方機房所在建筑的路由以及建筑內布放纜線所需的管道或通路，由此產生的費用由乙方承擔。

②提供工程用電、場地、協助人員。

③乙方在施工條件具備后通知甲方進入現場。

10、乙方負責提供給甲方專線線路進入乙方機房施工所需的配合與支持，及時提供其系統設備接口等詳細情況，并協調解決線路入戶所遇到的問題。

11、甲方原則上在乙方訂金到帳后十五個工作日內完成乙方租用的專線工程實施并負責開通。

第五條、免責

因不可抗力導致甲乙雙方或一方不能履行或不能完全履行本合同項下有關義務時，甲乙雙方相互不承擔違約責任。但遇有不可抗力的一方或雙方應于不可抗力發生后十五日內將情況告之對方，并提供有關部門的證明。在不可抗力影響消除后的合理時間內，一方或雙方應當繼續履行合同。

第六條、爭議的處理

雙方在履行本合同時發生爭議，應通過協商方法解決，如協商不成，任何一方均可提出訴訟，由合同簽訂地的人民法院管轄。

第七條、合同生效

1、本合同一式四份。甲乙雙方各持二份，具有同等效力。本合同由雙方代表簽字蓋章后生效。

2、本合同執行過程中，所有補充合同以及有關文件經甲乙雙方簽字蓋章后即成為本合同附件不可分割的有效組成部分。其生效日期為甲乙雙方簽字蓋章之日起。

第八條、其他

未盡事宜雙方另行協商解決，商定的內容以合同、紀要、附件、洽商等形式，經簽章后與本合同具有同等效力。

篇（5）

法定代表人（委托人）：

乙方（勞動者）姓名：

性別：

出生年月日：

民族：

文化程度：

籍貫：省市縣（區）鄉（鎮）村（街）

身份：農業人口（）；非農業人口（）

身份證號碼：

現在住址：

甲方因生產（工作）需要，招（雇）乙方為本企業職工。根據《中華人民共和國私營企業暫行條例》、《私營企業勞動管理暫行規定》和有關勞動法規，甲乙雙方在自愿基礎上，經平等協商，同意簽訂本勞動合同。

第一條合同期限

本合同期從年月日起至年月日止，共年。其中試用期從年月日起至年月日止，共個月。

第二條生產（工作）任務

甲方安排乙方從事工作。

乙方同意按甲方生產（工作）需要，在崗位，承擔任務，擔任工種。

乙方應完成崗位所規定的數量指標和質量指標：

第三條勞動（工作）安全、衛生條件

1.甲方必須執行國家有關勞動安全與衛生的法規標準，采取勞動保護措施，改善勞動條件，建立安全生產規章制度，保證安全生產和職工健康。

2.甲方應根據國家有關規定，給乙方發放勞動保護用品：，保健食品費:元。

3.甲方應對乙方進行安全教育和技術培訓，乙方從事特種作業的，必須經專業訓練，并經勞動行政部門考核合格發證后，持證上崗操作。

4.甲方應對從事有毒有害工作的乙方定期體驗。

5.甲方不得安排未成年工（16歲－18歲）不宜從事的工種。

6.甲方應定期對生產場所、危險設置進行安全檢查，消除事故隱患，糾正違章。

第四條勞動管理

1.甲方必須嚴格執行勞動政策和有關勞動管理的法律規定，并根據國家有關規定建立、健全勞動制度及各項規章。

2.甲方有監督乙方遵章守紀、安全生產、職業道德及生產任務完成情況的權利。

3.乙方應嚴格遵守勞動紀律和規章制度，服從甲方管理，積極完成所從事的工作。

第五條工作時間和勞動報酬

1.甲方應實行每日不超過8小時工作制，因生產需要確需延長工作時間的，須經乙方本人同意，并發給乙方加班工資。日加班不得超過3小時，連續加班不得超過3天。乙方如為未成年工（16歲—18歲），孕期、哺乳期女工，甲方不得安排其加班加點。

2.甲方依照國家法律和有關政策規定，同乙方協商確定的具體工資標準和工資形式以及獎金、津貼、補貼如下(職工最低工資不得低于當地同行業集體所有制企業同等條件工人的最低工資水平)。

3.甲方應當每月按期給乙方發放工資。每月日為發薪日。超過當月規定發薪日期的，從第六日起每天按拖欠乙方本人工資額的%賠償乙方損失，直至支付工資之日止，與工資一并發給乙方。

4.法定節日加班工資為元，公休假日加班工資元，平日加班工資元，從事夜間(22時至次日6時)工作的，每班發給夜餐津貼元。

5.甲方應當根據企業的生產發展及乙方的技術熟練程度、勞動效率、逐步提高乙方的工資水平。

第六條保險和福利待遇

1.甲方按乙方工資總額的百分之，乙方按本人當月工資的百分之，按月向當地勞動行政部門所屬的社會勞動保險機構繳納退休養老金。

甲方沒有按規定為乙方向社會勞動保險機構繳納退休養老金的，乙方在退職、解除合同或被辭退時，甲方應按國家規定的標準如數發給本人退休養老金。

2.因第七條第2款第(2)項、第(4)項和第3款規定而解除勞動合同的，甲方應按乙方工作每滿一年(滿半年不滿一年的按一年計算)發給乙方一個月標準工資的生活補助費。同時，如合同期未滿，甲方應發給乙方合同期內的失業補償費，標準為：距合同期滿，每相差一年發給相當于乙方標準工資一個月的補償費，生活補助費、補償費分別合計最高不超過12個月的乙方標準工資。

3.乙方因工負傷或患職業病，治療期間工資照發，所需醫療費用由甲方支付。醫療終結，經市(縣)醫務勞動鑒定委員會鑒定，確認為殘疾的，由甲方發給殘疾金。乙方因工殘疾或患職業病死亡，由甲方發給喪葬費和供養直系親屬撫恤費。殘廢金、喪葬費和供養直系親屬撫恤費的標準，按照《勞動保險條例》和有關規定執行。

4.乙方患病或非因工負傷，甲方應按其工作時間長短給予3個月至6個月的醫療期。在醫療期間發給不低于本人原工資60%的病假工資。

5.乙方為女職工，其孕期、產假和哺乳期的待遇按《女職工勞動保護規定》及有關規定執行。

6.按國家法律、法規規定，乙方應享受法定節日及婚、喪假。法定節假日及遇乙方婚、喪假期，甲方必須將乙方按規定所休天數視為有薪假期。乙方如超假，經批準可作事假處理；否則，按曠工處理。

第七條合同的變更、解除、終止和續訂

1.甲方因轉產、調整生產項目，或者由于情況變化，經甲乙雙方協商同意，可以變更合同的相關內容。

2.在下列情況下，甲方可以解除合同：

(1)乙方在試用期內經發現不符合用工條件的；

(2)乙方患病或非因工負傷，醫療期滿后不能從事原工作又無法安排其他工作的；

(3)參照國務院《國營企業辭退違紀職工暫行規定》，乙方屬于應予辭退的；

(4)甲方歇業、宣告破產，或者瀕臨破產處于法定整頓期間的。

3.在下列情況下，乙方可以解除合同：

(1)甲方違反國家規定，無安全防護設施，勞動安全、衛生條件惡劣，嚴重危害乙方身體健康的；

(2)甲方無力或不按照本合同規定支付乙方勞動報酬的；

(3)甲方不履行合同或者違反國家政策、法規，侵害乙方權益的；

(4)乙方應征入伍或經甲方同意，自費考上中等專業以上學校學習及本人有正當理由要求辭職的。

4.乙方被勞動教養，以及受刑事處分的，合同自行解除。

5.在下列情況下，甲方不得解除合同：

(1)合同期未滿，又不符合本條第2款規定的；

(2)乙方患有職業病或因工負傷并經醫務勞動鑒定委員會確認的；

(3)乙方患病或非因工負傷，在規定的醫療期內的；

(4)乙方在孕期、產假和哺乳期間的。

6.甲乙雙方任何一方解除合同，須提前10天通知對方，并辦理解除合同的手續。甲方按照《國營企業辭退違紀職工暫行規定》辭退乙方而解除合同的，以及試用期內應解除合同的，不需要提前通知對方。

7.甲方解除合同，應征求本企業工會組織的意見。

8.甲方解除合同，應報當地勞動行政部門備案。

9.合同期限屆滿，應即終止執行。由于生產、工作需要，甲乙雙方協商同意，可以續訂合同。

第八條雙方認為需要約定的事項

第九條違反勞動合同應承擔的違約責任

1.甲乙雙方任何一方違反合同時，應向對方支付違約金，違約金標準是。

2.甲乙雙方任何一方違反合同，給對方造成經濟損失的，應根據后果及責任大小給予賠償。

3.甲方出資培訓乙方，應事先與乙方商定在本企業的服務期限。乙方服務期未滿，欲辭職或另謀職業的，應支付甲方培訓費元。

第十條勞動爭議處理

甲乙雙方發生勞動爭議后，應先行協商解決。協商不能解決的，可在法定申訴時效內向有管轄權的勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。

第十一條本合同未盡事宜以及與法律、法規、政策等有抵觸的條款，按國家現行的法律、法規、政策執行。

第十二條本合同自簽訂之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各持一份。本合同涂改、未經合法授權代簽無效。

篇（6）

乙方（受委托方）_____物業管理公司

為加強_____小區（大廈）的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據_____市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議，以便共同遵守。

第一條 物業管理內容

1.甲方將位于_____區_____路的_____范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。

2.管理事項包括：

（1）房屋的使用、維修、養護；

（2）物業范圍的公用設施、設備及場所（地）（消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養護和管理；

（3）清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娛活動場所；

（6）便民服務網點及物業范圍內所有營業場所；

（7）車輛行使及停泊；

（8）物業檔案管理；

（9）授權由物業管理公司管理的其他事項。

第二條 委托物業管理形式

承包經營、自負盈虧。

第三條 物業管理期限

委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。

第四條 雙方權利、義務

1.甲方權利、義務：

（1）根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理；

（2）監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。

（3）按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的__%）__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負責辦理使用手續；

（4）給乙方提供管理用房__平方米（其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米），按月租金__元租用；

（5）負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

（6）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

（7）對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

（8）負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

（9）委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改；

（10）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系；

（11）政策規定由甲方承擔的其他責任。

2.乙方責任、權利、義務：

（1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度；

（2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

3.其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具

有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

篇（7）

隨著經濟全球化和科學技術的飛速進步,超級競爭的格局正在逐步形成,“精心設計并且行之有效的戰略”已經成為讓一家企業在未來競爭中受到尊重的最重要的因素。超級競爭的格局給我國企業的發展帶來了前所未有的機遇和挑戰。一方面,我國的企業可以借鑒別國企業發展的經驗和教訓,充分發揮后發優勢,實現趕超;另一方面,國外大型跨國企業紛紛涌入中國市場,而我國企業基礎弱、底子薄,在與它們的正面對抗中處于劣勢。如何大力提高管理水平并制定、實施和發展有效的戰略成了我國企業在抓住機遇、迎接挑戰的過程中不可回避的重大問題。充分運用信息技術的發展成果,構建能夠及時、準確、高效地實現信息動態共享的ERP系統,對于企業提高管理水平并成功實施和發展戰略進而獲取競爭優勢和超額利潤具有重大的意義。

一、行業組織模型和資源基礎模型的整合對ERP系統的要求

行業組織模型揭示了外部環境對企業戰略行為的決定性影響。與管理者作出的組織內部決定相比,企業所在的行業對企業的影響更大。對行業環境進行分析的五力模型指出,一個行業的利潤率是五種力量(供應商、顧客、行業內現有競爭者、替代品和潛在進入者)相互作用的結果。

資源基礎模型假設任何一個企業都是資源與能力的獨特組合,資源和能力是企業戰略的基礎,也是利潤的重要來源。這一模型指出,在21世紀的競爭格局下,一個企業是不斷變化的能力的整合體,企業通過動態管理來獲取競爭優勢和超額利潤。

企業是市場行為和資源能力的組合體。用行業組織模型,可以理解企業的市場行為;通過資源基礎模型,則可以理解企業如何開發并有效利用自身資源、能力和核心競爭力。研究表明,從長期看,行業環境和企業內部資源能力都影響企業的業績。因此,企業需要整合這兩個模型,同時動態分析外部環境和內部資源與能力,來制定、實施和發展最有效的公司層戰略和業務層戰略。這就對企業要構建的ERP系統提出了要求。

一是要根據企業的公司層戰略和業務層戰略來設計系統平臺和系統模塊,既要滿足統一的公司層戰略的要求,又要滿足不同的業務層戰略的要求,即構建公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統。二是要能動態地收集和處理關于供應商、顧客、行業內現有競爭者、替代品和潛在進入者的有效信息,為企業戰略提供支持。三是要運用價值鏈分析的方法,理解并整合企業運營中創造價值的環節,實現財務、業務一體化核算,把價值鏈中各個環節的數據最大程度地集成化,做到有效動態共享,為企業實施和發展戰略提供支持。

二、公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統

滿足同時動態分析企業外部環境和內部資源與能力來支持最有效的公司層戰略和業務層戰略要求的ERP系統可以由四個部分組成:公司層戰略系統平臺、業務層戰略系統平臺、總賬和報表系統及輸入輸出接口。這四個部分通過動態數據庫實現數據的動態共享。

(一)業務層戰略系統平臺

業務層戰略系統平臺可以分解為由生產管理系統、存貨系統、采購系統和銷售系統組成的物控管理子平臺;由財務結算系統、存貨系統、采購系統、供應商管理系統、銷售系統和客戶管理系統組成的電子商務子平臺;由財務結算系統、人力資源管理系統、固定資產管理系統和無形資產管理系統組成的長期資產管理子平臺。業務層戰略系統平臺要更多地考慮如何滿足企業不同的業務層戰略的要求。企業可以在上述設計框架的基礎上,根據不同業務流程對平臺內各個系統的共享程度對平臺進行改造,也可以根據不同業務流程構建多個業務層戰略系統平臺,使業務層戰略系統平臺更具靈活性和可擴性,更加適合企業不同的業務層戰略的要求。這是把業務層戰略系統平臺與公司層戰略系統平臺分開的意義之所在。

(二)總賬和報表系統

總賬和報表系統之所以能作為公司層戰略和業務層戰略下ERP系統的一個獨立組成部分,主要是因為總賬和報表系統在依賴于業務層戰略系統平臺和公司層戰略系統平臺產生的記賬憑證進行自動記賬和報表編制的同時又利用生成的報表服務于企業的公司層戰略和業務層戰略,在整個系統中占有舉足輕重的地位。

(三)輸入輸出接口

輸入接口在公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統中主要滿足企業對外部環境進行分析的需要。輸入接口能將企業收集到的有關外部環境(供應商、顧客、行業內現有競爭者、替代品和潛在進入者)的信息進行篩選、分類和整理并存入數據庫,為企業戰略提供支持。輸出接口主要是滿足企業管理層對數據庫中信息查詢和打印的需要。

(四)公司層戰略系統平臺

公司層戰略系統平臺包括總部費用管理系統、決策支持系統和全面預算管理系統三個部分。總部費用管理系統主要是對總部費用進行核算和管理。決策支持系統的主要作用是通過整合業務層戰略系統平臺、總賬和報表系統及輸入接口提供的數據,形成能夠支持企業戰略決策的數據、圖表等文件。全面預算管理系統的主要作用是通過整合業務層戰略系統平臺、總賬和報表系統及輸入接口提供的數據,進行預算目標的確定與下達、預算編制與審批、預算執行與控制和預算分析與考評工作。

三、公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統的實現機理

構建公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統的目的是實現企業內外部信息的有效動態共享,為企業實施和發展戰略提供支持,進而獲取競爭優勢和超額利潤。要實現企業內外部信息的有效動態共享,必須進行財務、業務動態信息平臺和流程化統一編碼方案和數據標準化生成模版的設計。

(一)流程化的統一編碼方案

在財務業務動態信息平臺自動生成單據或者記賬憑證以及總賬和報表系統根據記賬憑證自動記賬和編制報表的過程中,上下游單據、記賬憑證之間、科目與科目之間、記賬憑證和科目之間的數據關聯需要通過流程化的統一編碼方案來解決。流程化的統一編碼方案包括單據號、記賬憑證號的流程化統一編碼和科目的流程化統一編碼。

記賬憑證和科目之間的自動關聯可以根據企業的經濟業務需要,按照現行會計準則和國家法律法規的要求,通過在記賬憑證號中的事件性質編碼、事件的實現方式編碼、事件涉及的資源編碼與科目編碼中的一級科目編碼、二級科目編碼之間建立關聯關系來實現。科目的輔助核算信息也可以根據記賬憑證號的編碼信息來獲取。

(二)數據標準化生成模版

在總賬和報表系統中生成的數據和通過輸入接口進入系統的數據在格式和數據定義上存在不兼容的問題,這就對決策支持系統充分運用企業內外部信息來形成能夠支持企業戰略決策的數據、圖表等信息文件造成了極大的困難,需要在公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統中設計一套數據標準化生成模版,使從企業外部獲取的數據和企業內部產生的數據具有相同的格式和數據定義,形成對比式的信息文件。

四、公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統的應用要求

公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統相對于傳統管理模式是一種巨大的進步。要進步就要有付出。以傳統管理模式下的思想觀念、能力素質、方式方法和資源狀況來實施ERP系統是必敗無疑的。企業要想實施好ERP系統,并通過實施ERP系統來提高管理水平,成功實施發展戰略進而獲取競爭優勢和超額利潤,必須做到以下幾點。

(一)戰略先行,實施跟上

公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統的實施是建立在企業戰略基礎上的,它的設計必須同時符合企業公司層戰略的總體要求和業務層戰略的具體要求,要得到企業從上到下的一致認同。在設計和實施ERP系統之前,企業必須根據外部環境和內部資源制定有效的公司層戰略,并在公司層戰略的指導下分解和整合企業的業務流程來制定業務層戰略,并把戰略思想落實到業務的各個基礎環節上。在此基礎上設計和實施ERP系統才能有效地把整個企業聯系成一個信息共享、協同運作的有機整體,從而反過來支持企業戰略的實施和發展。

(二)提高企業員工的總體能力和素質

公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統的實施,要求把企業的戰略思想落實到業務的各個基礎環節,做到全員戰略。這就對企業員工的總體能力和素質提出了新的、更高的要求。這里的企業員工是指企業的所有成員,包括從最高領導到最基層的員工。ERP系統的實施要求企業的中高層管理人員熟練掌握計算機技術,要有能正確并充分應用ERP系統來進行管理的能力;同時,由于ERP系統中財務和業務的高度一體化,ERP系統的實施要求企業基層的業務人員具備一定的計算機操作能力和財務基礎知識。

(三)財會人員積極轉變職能

在公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統中,高度的自動化使財會人員從繁瑣的勞動中解脫出來,可以有更多的時間和精力從事更高級的管理工作。財務會計人員必須適應在ERP系統下工作的要求,積極實現自身職能的轉變

(四)業務流程標準化,工作語言規范化。

公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統要求實現最大程度的自動化,以提高系統工作效率。自動化實現的基礎是統一的標準化的數據關聯。這一基礎必須通過業務流程的標準化和工作語言的規范化來實現,業務流程標準化和工作語言規范化的程度越高,上下游的數據關聯程度越高,系統自動化的程度越高。

五、公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統的優勢和作用

公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統在設計上既滿足了企業對于內外部信息有效動態共享以支持企業戰略的需求,又滿足了企業既要發展統一的公司層戰略又要發展具體的業務層戰略的需求。外部信息的有效動態共享和對于公司層戰略和業務層戰略的雙重考慮是公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統相對于普通ERP系統的核心優勢。公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統既有普通ERP系統共有的功能,又有其獨有的功能,能對企業獲取競爭優勢和超額利潤起到更加積極的作用。

一是公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統中生成的企業內部信息通過系統自動生成和自動傳輸并且經過多個環節的審核,有利于提高管理信息特別是會計信息的相關性、及時性和可靠性,進而增強了企業內部信息共享對企業戰略的支持作用。二是公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統中高度自動化的實現,能使財會人員從繁雜的勞動中解脫出來,從而有更多的時間和精力從事更高級的管理工作,進一步支持了企業戰略。三是公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統能有效實現對外部信息的共享和利用,對企業深刻認識外部環境進而實施和發展有效的企業戰略起到了積極的促進作用。四是公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統中的公司層戰略系統平臺從企業整體出發支持企業公司層戰略的發展,業務層戰略系統平臺從具體業務出發支持業務層戰略的發展,兩個平臺之間通過動態數據庫相互聯系很好地把企業的公司層戰略和業務層戰略結合起來,做到企業戰略的上下互動,實現全員戰略。

六、結語

基于對行業組織模型和資源基礎模型的整合,借助現代信息技術構建公司層戰略和業務層戰略下的ERP系統,是把現代企業戰略管理理論融入企業管理信息系統的一個設想,在實施過程中還有許多具體的細節性的問題和困難需要解決,但是,其巨大優勢是令人向往的。在中國,企業管理信息化還有漫長的路要走,我國企業能否及時吸收和借鑒國外先進的管理理念,開展管理信息化建設,把先進的管理理念與管理信息化建設結合起來,并有效地應用于企業的日常管理之中,將在一定程度上影響我國企業能否獲取競爭優勢和超額利潤,能否實現趕超,能否在競爭日益激烈的國際市場上占有一席之地。

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[1] 陳鵬,陳玉龍.淺談浪潮國強財務及業務一體化軟件應用[J].中國會計電算化, 2003(10):7-8.

[2] 代逸生,陸峻梅.財務業務一體化會計信息系統中的記賬憑證自動生成[J].中國管理信息化,2006(8):30-32.

[3] 何軍東.企業信息化需求與趨勢[J].經濟視角,2006(4):74-75.

[4] 武紅雁,張廷峰.淺析當前財務管理信息化建設存在的問題及對策[J].商業經濟, 2006(6):45-46.

篇（8）

一、課題研究背景及意義

隨著IT技術的不斷進步，信息產業飛速發展，計算機信息系統已經廣泛地滲透、應用于各個行業中。保險行業作為金融經濟體系構成的龍頭行業近年來快速發展壯大，保險業當前管理的保險客戶數量、有效保單都以億計。因此，保險行業在信息化時代中若想保持穩步、快速、持續地發展，在整個國民經濟中繼續發揮重要作用，就必須借助信息技術的力量實現跨越轉型和可持續發展。然而隨著信息技術日益廣泛、深入的應用，由于系統設計缺陷、海量數據處理效率、系統安全性等原因帶來的系統問題也逐漸暴露并日益增多。

本課題以本人參與的一項大型核心業務系統上線實施以及后期運維、優化工作作為研究對象，基于ISO9126模型的理論和方法，運用操作系統監控優化、Java虛擬機優化配置、WebLogic中間件的優化配置、Informix數據庫優化等方法和技術，綜合論述如何提高在線生產信息系統的系統性能、提升系統安全性、降低系統設計存缺陷，實現對系統優化的過程改進。

二、信息系統結構分析

（一）信息系統結構概念

信息系統體系結構是信息系統各要素按照確定關系構成的系統框架。信息系統體系結構主要包括信息系統的概念結構、基礎設施架構、信息資源結構和軟件架構等。在本課題中我們重點關注的是信息系統的軟件架構。

信息系統的軟件架構是信息系統中用來管理信息資源，面向企業業務和管理服務的軟件結構，指應用程序、技術和數據的相應選擇和投資組合的定義，硬件、軟件和通訊的配置等[1]。

（二）X保險公司系統結構模式分析

X保險公司核心業務系統基于B/S架構，用戶通過web瀏覽器訪問X保險公司核心業務系統的F5負載均衡訪問地址，對于各類客戶請求服務器通過瀏覽器將處理結果反饋給用戶。

三、X保險公司軟件系統性能評價指標體系

1.X保險公司軟件系統性能評價體系

X保險公司軟件系統性能評價指標體系包括主機系統評價指標和應用軟件用戶體驗評價指標兩部分。（1）主機系統評價指標及評價方法：（2）應用軟件用戶體驗評價指標及評價方法：

2.X保險公司軟件系統性能評價指標分析

（一） X保險公司核心系統質量問題匯總

系統上線運行兩年的時間內，系統管理員通過對系統監測、調研以及使用JIRA工具收集到的問題進行分析，將X保險公司核心系統存在的主要問題歸類為：功能性問題、可靠性問題、效率性問題。

（二）導致X保險公司核心系統質量問題的因素分析

1.功能性問題因素分析。導致軟件系統功能性問題的原因主要包括設計、開發、測試等方面的因素。功能性問題的產生，多是由于在軟件研發過程中錯誤的、不符合要求的編碼操作，引入了能夠導致質量問題的隱患并被傳遞下去而最終觸發。

X保險公司核心系統功能性質量問題的產生存在2個主要因素：問題的引入和問題的傳遞。問題引入階段包括：項目需求、方案設計、代碼編寫；問題傳遞階段包括：審查、測試、評審驗收等。

2.可靠性、效率性問題因素分析

（1）操作系統。在操作系統的應用中，當用戶或系統請求對某種資源的需求超過它的可用數量范圍時，就會出現資源瓶頸。

（2）Java虛擬機及應用配置。①Java虛擬機介紹。②Java虛擬機垃圾回收機制（GC：Garbage Collection）：當一個對象不再被引用的時候， JVM的一個系統級線程會自動釋放它占領的空間，以便空間被后來的新對象使用。

（3）中間件BEA weblogic。Weblogic 服務器集群將一組服務器整合到一起協同工作，以提供穩定、高效、靈活的應用服務品該。服務器集群對于客戶端的用戶提供統一、簡單的服務地址和端口；在后臺則管理了多臺服務器并行地為客戶提供服務，提高了系統的整體處理能力，具備了高可擴展性和冗余能力。

（4）informix數據庫。Informix數據庫是美國InfomixSoftware公司研制的關系型數據庫管理系統。InforMix公司最初在關系式數據庫管理系統（RDBMS）剛剛建立時推出的商業化數據庫產品RDSQL就是領先于市場的，特別是在unix平臺上。 [2]。

（5）Sql Explain 命令。SQL 語句的性能對數據庫應用系統的影響至關重要。某條 SQL 語句性能低下，可能會導致整個數據庫系統的性能變差。Informix 11.5 中，提供了set explain 命令，用以監控數據庫系統中 SQL 語句的性能。

（6）數據庫索引。索引可以優化數據查詢效率，提升數據庫性能。建立合理的索引，可以通過掃描少量的索引頁和數據頁而取得結果，從而避免全表掃描。

（7）統計更新 （update statistics）。INFORMIX數據庫針對每個查詢操作制定優化策略的依據是保存在sysmaster數據庫里的統計信息，主要包括記錄數量、記錄的長度、字段值的分布情況、索引情況等相關信息。根據以上信息，INFORMIX數據庫可以幫助查詢的執行者制定出優化的SQL 執行策略，例如：數據表的查詢順序、索引的使用等。

四、X保險公司核心業務系統功能性問題處理方法和改進方案

（一）功能性問題處理方法

要解決軟件開發中由于黑箱開發方法導致項目失敗的問題，需要建立系統質量審計制度，提升項目開發的透明度。高效的解決辦法是，企業的層面上建立一套SQA（軟件質量保證）制度和小組。[3]

為解決由于版本測試不充分、異常等原因而導致的系統功能問題，X保險公司CCB改進了版本測試、管理辦法。基于Firefly工具，對驗收測試、試點運行、版本、補丁下發的流程的操作進行了明確定義，規范了版本號命名規則，還對權限控制實施了更加管理。

（二）可靠性、效率性問題處理方法和改進方案

1.可靠性、效率性問題改進方案

X保險公司的可靠性、效率性問題的主要涉及操作系統、JVM、中間件、數據庫四個方面，因此相應的改進方案也主要從這四個方面提出。

2.操作系統性能優化方案

結合X保險公司核心系統操作系統層面常見問題以及對以上監控方法的描述，得到以下系統性能問題監控、優化的運維改進方案：

針對X保險公司核心系統各業務主機周期性出現主機空間不足而導致的服務異常問題，將系統監控系統化，設計磁盤信息自動監控、報警程序如下：

程序腳本中定義了監控主機的IP地址、文件系統、監控報警的兩個安全級別5Gb和2.5Gb，即avail不足5Gb時會發出WARNING警告、當avail不足2.5Gb時會發出URGENT警告；警告由主機通過郵件發到管理員電子郵箱。

監控程序通過crontab Ce 命令設定為每天8時執行一次。

針對X保險公司核心系統各業務主機在業務高峰時段經常出現CPU idle值偏低的問題，根據的各主機操作系統運行情況經驗值，將系統監控系統化，設計處理器運行自動監控、報警程序如下：

程序腳本中定義了監控主機的IP地址、監控報警的兩個安全級別70和50，即%idle不足70%時會發出WARNING警告、當%idle不足50%時會發出URGENT警告；警告由主機通過郵件發到管理員電子郵箱。

監控程序通過crontab Ce 命令設定為每天的業務高峰時段9-17間，每半小時執行一次。

文件碎片化是指文件無規則地分散在一個或多個磁盤上，讀取和更新這些文件需要多個磁盤頭運動，延長了響應時間。因此主機操作系統性能優化方案中還包括使用 fsadm工具對文件系統進行碎片整理：

每天21點對/home文件系統中的所有盤區和目錄進行碎片整理。

3.JVM優化方案

設置JVM參數的原則是要根據面臨的主要問題調整參數配置取值，從而得到解決問題最合適的配置。

A X保險公司核心系統JVM原配置結果

java CXmx1800m CXms1800mCXss128k -XX：+UseParallelGC-XX：ParallelGCThreads=16。其他采取默認設置。

CXmx1800m CXms1800m 配置盡量大的Java Heap來充分利用系統內存，-Xms設置與-Xmx相同，以避免每次垃圾回收完成后JVM重新分配內存。

-Xss128k 降低默認最大線程棧取值，盡量保證為進程對虛擬內存空間的需求

-XX：+UseParallelGC采用并行垃圾收集器收集年青代進行。

-XX：ParallelGCThreads=16 減少垃圾收集線程的配置值，配置與處理器數目相等。

4.中間件性能優化方案

對于Connection not established問題，通過在JDBC的URL配置中增加IFX_ USE_STRENC參數解決。

修改前配置為：

jdbc：informix-sqli：//ip：port/testdb：informixserver=serverX；NEWLOCA LE=zh_CN，zh_CN；NEWCODESET= gb2312，8859-1，819；

修改后配置為：

jdbc：informix-sqli：//ip：port/testdb：inf ormixserver=serverX；NEWLOCALE=zh_ CN，zh_CN；NEWCODESET=gb2312，8859-1，819；IFX_USE_STRENC=true

關于Initial Capacity和Maximum Capacity的設置，首先需要考慮能夠分配給某應用的connections總數量，再分配到各個受管server，從而得出Initial Capacity和Maximum Capacity取值。在數據庫connection資源充分的情況下，Initial Capacity和Maximum Capacity配置為相同值，Capacity Increment配置為0，即在數據源初始化時即將資源全部分配到位，降低容量增長Capacity Increment造成的資源消耗。

5.Informix數據庫性能優化方案

通過sql監測、分析結果，可以看到創建索引對于優化sql性能的顯著效果，不同條件下對于系統資源和時間的消耗相差數萬倍。因此X保險公司針對不同功能模塊的運行環境、數據量、訪問量等情況，建立了大量數據索引。

在合理創建索引的基礎上定期對數據庫執行統計跟新：對表中不帶索引的字段執行update statistics medium，每個表執行一次。一般情況下缺省參數；對表中帶有索引的字段執行update statistics high，每個字段執行一次；對表中帶有復合索引的字段執行update statistics low，每個表執行一次；對每一個小表執行update statistics high。

五、論文主要工作總結

（一）論文的主要工作

作者在課題研究期間，主要分析、論述了X保險公司核心業務系統的系統結構；對其存在的系統質量問題重點從功能性、可靠性、效率性、安全性四個方面進行了論述、分析，通過對操作系統、informix數據庫、Java虛擬機、weblogic中間件的優化理論進行分析和實踐，研究了unix、linux、jvm、weblogic、informix的配置參數和性能調優原則、方法，論述了對于該系統優化過程，針對不同類型問題給出了優化方案，并組織實施了X保險公司核心業務系統優化調整工作。

（二）存在的不足及工作展望

本文只是從結合實際工作，從運維的角度，根據系統改進的理論原則，對系統存在的質量問題的分析解決過程進行概述。但實際上各種涉及系統效率性和可靠性的Unix＼Linux、Weblogic、JVM或Informix調優技術方法，都是基于完整、復雜的體系理論支撐的。要從以上方面做好信息系統的優化、改進工作，需要掌握多個門類的專業知識和理論方法來指導實`，在實踐過程中驗證理論積累經驗，逐步得到優化和改進系統的科學方法。

隨著計算機信息系統深入、廣泛地應用，優化工作逐漸成為其高效、穩定運行的基礎和重要保障。在現代的高科技環境下，操作系統、數據庫、中間件、硬件設備等平臺和工具都在飛速地升級、換代，因此系統優化、改進工作的內容也必將發生日新月異的變化，并被賦予更重要使命。

參考文獻：

篇（9）

    被告（反訴原告）：海南華鑫物業管理有限公司。

    原告為其投資開發的順發新村的物業管理問題，1994年1月31日，由其所屬的順發新村經營部與被告簽訂了《順發新村物業管理承包合同》及《順發新村物業管理承包合同補充協議》各一份。雙方約定：原告將其開發的順發新村第一期37棟高級公寓的物業管理承包給被告管理，面積約10萬平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元（以實際住房面積計算）；合同簽訂后10日內，被告應向原告支付履行保證金50萬元。同年5月12日，原、被告又簽訂了《維修承包合同》，約定順發新村1-37棟樓房在保修期內的維修任務由原告總承包給被告維修，總承包工程款31萬元。合同簽訂后，被告向原告支付了履行保證金50萬元。原告從1993年9月起，陸續向被告交付物業管理房產面積61028.25平方米及有關附屬設施（先接手管理后簽合同），包括電梯、發配電系統、綠化工程、供水系統、保安、值班室等。被告也依約履行了物業管理方面的義務，向物業業主收取了物業管理費、維修基金、水電費等，但未依約支付承包金給原告。雙方因此成訟。

    原告海南自力投資有限公司向海口市新華區人民法院提起訴訟。訴稱：根據本公司所屬順發新村經營部與被告簽訂的《順發新村物業管理承包合同》，我公司將順發新村第一期開發的37棟約10萬平方米公寓的物業管理權承包給被告經營管理，承包期10年，每月承包金10萬元。合同簽訂后，被告付了保證金人民幣50萬元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民幣246萬元。被告的行為嚴重違約，給我公司造成巨大損失，繼續履行合同已經成為不必要，故請求法院判令解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔違約責任。

    被告海南華鑫物業管理有限公司答辯稱：雙方簽訂的物業管理承包合同中約定每平方米每月繳納1元承包金給原告的條款，違反了物業管理的有關法規，是無效條款，不受法律保護。原告不按合同約定的面積按時交付房子，造成我公司少收管理費人民幣2034292元。依雙方1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》，原告應付我方維修費31萬元，如不按期支付，超期一天，罰其應付款總額的3％，原告至今僅付了95900元；按合同約定原告于1994年底支付第二期款15萬元，但至今未付，已構成違約。據此，我方提出反訴，請求法院判令原告支付物業管理維修費15萬元，違約金15萬元及未按合同約定的面積交付物業管理住房造成的損失2034292元。

    「審判

    海口市新華區人民法院經審理認為：原、被告簽訂的《順發新村物業管理承包合同》及《順發新村物業管理承包合同補充協議》，違反了國家和海南省的有關物業管理和收費的規定，損害了順發新村全體客戶的利益，應確認為無效合同，雙方依據合同取得的財物應相互返還。原告請求被告支付承包金246萬元無理，予以駁回；被告反訴請求原告賠償因不按合同交足物業管理住房面積造成損失2034292元無理，予以駁回。原、被告于1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》所產生的糾紛，與本案是兩個不同的法律關系，被告反訴請求原告支付尚欠維修費和違約金各15萬元，不予合并審理。原、被告之間的承包關系雖屬無效，但鑒于被告已對順發新村管理多年，為維護該新村的管理秩序和便于收回客戶所拖欠的管理費、維修基金、水、電費等，可限期被告將順發新村的管理權及維修基金交原告代管。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（四）、（五）項，第六十一條第一款的規定，該院于1997年8月5日作出如下判決：

    一、限原告于本判決生效之日起二個月內返還給被告保證金50萬元。

    二、限被告于本判決生效之日起二個月內將已收取的維修基金和順發新村的有關附屬設施（按移交清單所列）交付原告代管。

    三、駁回原告的其他訴訟請求和被告的反訴請求。 一審判決后，被告海南華鑫物業管理有限公司不服，向海口市中級人民法院提出上訴稱：原審判決錯誤，被上訴人無代管權，并應承擔未交足物業管理面積的損失及維修費用。請求撤銷一審判決，進行改判。

    被上訴人海南自力投資有限公司答辯稱：一審判決我公司代管維修基金及有關附屬設施，是符合實際情況的。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

    海口市中級人民法院經審理查明：海南省物價局于1996年11月11在《關于繳納物業管理承包金問題的批復》中明確指出，物業管理公司向發展商繳納物業管理承包金違反物價政策法規，是損害業主利益的行為。海口市房產管理局于1997年5月10日在給上訴人《關于順發新村物業管理權問題的批復》中明確指出：住宅小區物業管理權屬全體業主所有，不屬開發建設單位所有；開發建設單位將住宅小區的物業管理權轉讓收取承包金的行為，是違反政府規章的行為；業主管委會成立后，由該會決定是否由上訴人管理。

    海口市中級人民法院還查明：1997年5月27日，順發新村小區業主管委會經海口市房產管理局批準成立。同月30日，該管委會與上訴人簽訂了《住宅區聘用管理合同》，委托上訴人對順發新村住宅區進行物業管理。海口市中級人民法院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《順發新村物業管理承包合同》及其《補充協議》，違反了國家及海南省有關物業管理的收費的規定，損害了順發新村全體業主的利益，應確認為無效合同。合同無效，被上訴人應將所收保證金50萬元返還給上訴人；被上訴人要求上訴人償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求應予駁回。根據國家建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》和海南省政府第89號令《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》，住宅小區物業管理權屬全體業主所有。現順發新村小區業主管委會已批復成立，并與上訴人簽訂了《住宅區聘用管理合同》，這是順發新村小區業主管委會行使業主權利的行為。而被上訴人由于沒有依法取得小區的物業管理權，因此，無權對小區進行物業管理。故原審在處理合同無效時，將上訴人收取的維修基金和順發新村的有關附屬設施判令由被上訴人代管，沒有法律依據，應予撤銷。上訴人據此提出上訴有理，應予支持。上訴人要求被上訴人支付維修費屬于另一法律關系，本案不宜合并審理。上訴人還要求被上訴人償付因少交付物業管理面積造成的損失，因承包合同無效，故不予支持。原審判決認定事實部分不清，判決部分不當，應予糾正。依據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第六十一條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規定，該院于1997年12月4日作出如下判決：

    一、維持海口市新華區人民法院民事判決第一項；

    二、撤銷海口市新華區人民法院民事判決第二項；

    三、變更第三項為：駁回被上訴人海南自力投資有限公司要求上訴人海南華鑫物業管理有限公司償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求；駁回海南華鑫物業管理有限公司要求海南自力投資有限公司償付因少交付物業管理面積造成的經濟損失的反訴請求。

篇（10）

    委托人：徐皎，上海市滬二律師事務所律師

    被上訴人（原審原告、反訴被告）：上海海星供銷商業有限公司（原上海海星供銷商業總公司），住所地：上海市閔行區莘浜路153號法定代表人：張士文，董事長

    委托人：諸順民，上海市福隆律師事務所律師

    上訴人上海華輕投資開發有限公司因房屋租賃合同一案，不服上海市閔行區人民法院（1999）閔民初字第3854號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年8月4日受理后，依法組成合議庭，于2000年9月1日公開開庭審理了本案。上訴人上海華輕投資開發有限公司的委托人方中群、徐皎，被上訴人上海海星供銷商業有限公司的委托人諸順民到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

    原審法院認定，1998年8月27日上海海星供銷商業有限公司與上海華輕投資開發有限公司（以下分別簡稱“海星公司”及“華輕公司”）簽訂《溢發商城租賃協議書》一份。約定：由海星公司將座落于閔行區莘莊鎮莘浜路69號的上海溢發商城（建筑面積10，438.61平方來），包括現有的水、電設施、電話3門、自動扶梯2臺、貨梯1臺租賃給華輕公司依法經營以輕紡為主的商品；租賃期限為10年（自1998年9月1日起至2008年8月31日止）；租金前3年每年為2，000，000元；租金結算方式，每年分2次結算，每半年結算1次，先付后用；華輕公司不得拖欠，租金超過10天至30天的，如有發生必須加計拖欠額的10％賠償，依此類推；租金正式起算日期自1998年12月1日起；商城的房屋由海星公司辦理保險，并負責房屋的正常維修；如海星公司單方無故終止協議，必須另賠償華輕公司在商城的一切經濟損失；華輕公司拖欠租金累計3個月以上的，除賠償海星公司違約金外，海星公司有權終止合同，收回房屋。合同簽訂后，海星公司按約向華輕公司提供了上述商城，華輕公司按約向海星公司交付1998年12月1日至1999年5月31日的租金人民幣1，000，000元，但于1999年6月1日，僅交付租金人民幣250，000元，余款750，000元至今未付。海星公司經催討未果，故訴來法院要求解除與華輕公司簽訂的《溢發商城租賃協議書》，由華輕公司給付拖欠租金人民幣750，000元，償付違約金人民幣375，000元。訴訟中，海星公司將要求給付租金變更為人民幣1，416，666.67元。華輕公司辯稱，海星公司在出租商場前，故意隱瞞該商場嚴重漏水的事實，又在前承租人訴訟判決尚未發生法律效力的上訴期限內與其簽訂上述租賃協議，具有欺詐性，致協議無效，故其不應按上述協議約定的租金支付，其合理年租金應為600，000元，故提起反訴，要求海星公司返還其多付的租金650，000元、賠償裝修費損失1，140，000元、賠償海星公司搭建臨時房而影響其經營損失183，300元，賠償因漏水給他人造成違約的賠償金300，000元，賠償因漏水而賠償他人的損失費151，328元，賠償漏水而無法出租的經濟損失119，900元，合計2，544，528元。訴訟中，華輕公司放棄要求賠償因漏水而賠償他人的損失費計151，328元。海星公司則不同意華輕公司的反訴請求。

    另查明，華輕公司承租的上述商場的產權人為上海海星供銷商業總公司，該公司于1999年4月13日變更為上海海星供銷商業有限公司。1996年12月26日，上海海星供銷商業總公司已取得由上海市房屋土地管理局核發的滬房地閔字（1996）第002125號《上海市房地產權證》。

    1998年12月8日，海星公司（作為甲方）與華輕公司（作為乙方）、上海申鑫物業有限公司（作為丙方）簽訂《為解決溢發商城漏水問題協商紀要》一份。約定：為解決好溢發商城二樓漏水問題，確保商城房屋及商品不受損失，確保商城內承租戶的正常營業，經三方會議協商，以明確管理責任、賠償責任及修理責任，把防患工作落到實處，特簽訂紀要如下：一、報修順序。商城發現漏水，先由乙方向甲方報修，由甲方派員到現場察看，分析漏水原因。凡屬因三樓以上居民違章搭建、任意改變管道用途、管道堵塞等人為造成的，由甲方通知丙方到場，經察看認可后，按責任進行解決。二、責任范圍。1.屬正常性房頂滲漏，由甲方負責維修，在修理時由丙方配合清除房頂堆放物。2.凡屬居民違章搭建、擴建、任意改變落水管為排污管用途、管道堵塞等人為造成的漏水，均由丙方全權負責追究具體肇事者及責任人的修復及賠償責任，否則將由丙方承擔。3.不管何種原因漏水，乙方如不報，未經甲、丙方到現場察看認可并自行修復的，均由乙方自負責任。乙方報修，甲丙方應在當天內安排檢查確認。

    1999年4至8月，華輕公司因商場漏水等原因先后9次向海星公司進行報修，海星公司修理了7次，但對1999年7至8月的兩次報修，因租金問題尚未解決，而未予修理。

    審理中，華輕公司向法院提供（1997）滬一中民初字第419號上海市第一中級人民法院民事判決書，該判決書認為，海星公司將其所有的莘莊鎮莘浜路69號溢發商場1？2層出租給申晶公司，所簽訂的《租賃協議》、《付款協議》、《補充協議》均合法有效。鑒于雙方均表示不在繼續履行租賃協議，故應予解除租賃協議。該院確認申晶公司應承付2個月租金計人民幣400，000元及電話費、電費等合計人民幣32，864.40元。而出租人海星公司未按約及時修復租賃的房屋致使房屋發生漏水等事故，造成申晶公司的財產損失，海星公司應承擔賠償責任。華輕公司另提供其于1999年3月30日與上海尚寧實業公司（下稱“尚寧公司”）簽訂的《營業場地租賃協議書》。約定華輕公司將閔行區莘浜路69號二樓西南角近辦公室處面積為600平方米的場地交由尚寧公司承租，年租金300，000元，按半年支付，先付后用；租賃期自1999年3月30日至2000年3月29日止。該協議還規定了雙方的違約責任：1.尚寧公司未按期交付租金和應承擔的水、電費、物業管理費用，逾期一個月交付，除補交外，另要支付每日1％的滯納金。累計逾期2個月支付的，華輕公司則有權終止協議，押金不退；2.華輕公司在租期內不得無故收回尚寧公司租賃場地，如在租賃期內，華輕公司硬性收回，視作違約處理，并賠償尚寧公司經濟損失；3.雙方均嚴格執行本協議條款，尚寧公司違約所付租金和押金不予退還，華輕公司違約將以雙倍的租金賠償尚寧公司等內容。同年4月5日，尚寧公司按約向華輕公司支付首期租金人民幣150，000元。同年4月8日，尚寧公司因上述場地漏水嚴重，向華輕公司發函，要求中止營業場地租賃協議。同日，雙方簽訂《中止協議書》約定：中止原協議標的，原協議租賃期限，原協議規定租費交付條款，原協議約定的雙方權利和義務。從中止理由中已明確責任在華輕公司，華輕公司應承擔原協議規定的違約責任。同年10月6日，華輕公司向尚寧公司劃款人民幣300，000元。華輕公司另向法院提供證人楊蕊、劉曉駒的證言，證實了上述事實。

    此外，法院委托上海萬隆審計事務所對華輕公司承租的上述商場的裝修現值進行審計，結論為上述裝修現值為人民幣819，202.49元。

    原審法院經審理后判決：一、上海海星供銷商業總公司與上海華輕投資開發有限公司簽訂的《溢發商城租賃協議書》于本判決生效后即予以解除。二、上海華輕投資開發有限公司應支付上海海星供銷商業有限公司租賃費人民幣1，416，666.67元，償付違約金人民幣375，000元。三、上海海星供銷商業有限公司應賠償上海華輕投資開發有限公司裝修費損失人民幣819，202.49元。上述第二、三條款的履行期限為本判決生效之日起10日內。四、上海華輕投資開發有限公司的其余反訴請求，不予支持。本訴案件受理費人民幣18，968.33元，由上海華輕投資開發有限公司負擔；反訴案件受理費人民幣22，710元，由上海海星供銷商業有限公司負擔7，324.44元，上海華輕投資開發有限公司負擔15，385.56元，審計費人民幣35，000元，由上海海星供銷商業有限公司負擔25，150.95元，上海華輕投資開發有限公司負擔9，849.05元。

    判決后，華輕公司不服，上訴至本院，訴稱，由于被上訴人隱瞞出租房屋嚴重漏水的情況，在與案外人房租糾紛判決未生效時，就與上訴人簽訂溢發商城租賃協議書，故該協議是應撤銷的合同。此外，由于被上訴人提供的房屋嚴重漏水，影響上訴人經營出租，上訴人一直向其報修，被上訴人未修好，故上訴人拖欠租金，基于上述被上訴人所出租的房屋之情況，上訴人認為年租金應是60萬，故要求撤銷租賃合同，被上訴人返還上訴人多支付的房租，賠償因漏水給他人造成的損失30萬元。被上訴人辯稱，出租房屋滲漏水的情況，在雙方簽訂協議時，被上訴人就告知過上訴人，被上訴人不存在欺詐行為，而且被上訴人交付上述房屋時，與案外人的房屋租賃糾紛判決書已生效，也不存在可撤銷的合同。上訴人提出房屋滲漏水要求維修時，被上訴人也及時作了維修，故不同意上訴人的訴請，要求維持原判。

    本院經審理查明，原審法院認定事實無誤。本院認為，上訴人華輕公司為租賃本市閔行區莘莊鎮莘浜路69號的上海溢發商城與被上訴人海星公司簽訂的《溢發商城租賃協議書》，是雙方真實意思表示，符合法律規定，對簽約雙方均有約束力。華輕公司未及時支付房屋租金，應承擔由此而產生的民事責任，海星公司要求依約解除雙方的租賃協議并要求華輕公司支付租金，應予支持。但由于海星公司未按約及時維修所出租的房屋，故對華輕公司欠租的違約金可以減免。又由于海星公司違約未及時修復出租的房屋致使該房屋發生漏水，造成華輕公司轉租他人的損失，對此海星公司應承擔賠償損失的民事責任。故對華輕公司要求海星公司承擔因漏水給華輕公司造成的直接損失及間接損失合計300，000元，應予支持。華輕公司的其余上訴請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項、《中華人民共和國民法通則》第一百一十三條之規定，判決如下：

    一、維持上海市閔行區人民法院（1999）閔民初字第3854號民事判決的第一、三項，即上海海星供銷商業總公司與上海華輕投資開發有限公司簽訂的《溢發商城租賃協議書》于本判決生效后即予解除。上海海星供銷商業有限公司應于本判決生效之日起10日內賠償上海華輕投資開發有限公司裝修費損失人民幣819，202.49元。

    二、撤銷上海市閔行區人民法院（1999）閔民初字第3854號民事判決的第二、四項，即上海華輕投資開發有限公司應于本判決生效之日起10日內支付上海海星供銷商業有限公司租賃費人民幣1，416，666.67元，償付違約金人民幣375，000元。上海華輕投資開發有限公司其余反訴請求不予支持。

    三、上海華輕投資開發有限公司應于本判決生效后10日內支付上海海星供銷商業有限公司租賃費人民幣1，416，666.67元。

    四、上海海星供銷商業有限公司應于本判決生效后10日內償付上海華輕投資開發有限公司直接損失人民幣150，000元，間接損失人民幣150，000元。

    五、上海華輕投資開發有限公司的其余訴訟請求不予支持。

    一、二審案件受理費人民幣83，356.66元，由上訴人負擔人民幣55，598.89元，被上訴人負擔人民幣27，757.77元，審計費人民幣35，000元，由上訴人負擔人民幣23，345元，被上訴人負擔人民幣11，655元。

    本判決為終審判決。

    審判長 沈松

    審判員 盛偉

篇（11）

現將《機關公務員和事業單位工作人員離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的實施辦法》印發給你們，望遵照執行。

二三年五月三十日

機關公務員和事業單位工作人員離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的實施辦法

為深入貫徹黨的十六大和市委八屆三次全會精神，加快我市個體私營經濟發展，促進“三步走”戰略目標的實現，根據市委《關于進一步加快個體私營經濟發展的意見》（津黨發[2014]5號）中“機關公務員和事業單位工作人員經單位同意，可以離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作”的規定，結合實際，制定本辦法。

一、本市各級機關公務員和事業單位工作人員經單位同意，可以離崗在本市創辦和領辦私營企業或到私營企業工作。正在接受立案審查的人員、受黨紀政紀處分且處分期未滿的人員以及經考錄進入機關未滿最低服務年限或事業單位試用期（見習期）未滿的人員，不適用本辦法。

二、離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作，須由本人提出申請，并填寫《離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作審批表》（一式兩份），按干部管理權限，報經任免機關審批后，向同級政府人事部門備案。市級機關（含垂直管理單位）、市屬事業單位及各委辦局（總公司）所屬事業單位向市人事局備案，區縣級機關、區縣屬事業單位向區縣人事局備案。

三、正在承擔重點工程、已經立項的科研項目（課題）或在審計、會計、翻譯等專業性較強崗位上工作的人員，離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作，須提前三個月提出申請，按干部管理權限，報經任免機關批準。在涉及國家安全和崗位工作的人員按國家有關規定執行。

四、經批準離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的人員，其人事關系及檔案仍保留在原單位，自批準之日的下月起，停止享受原單位工資福利待遇，其養老保險、醫療保險、失業保險及住房公積金仍按原渠道繳存并按規定享受相關待遇，其中應由個人交納的部分，單位可與本人簽定協議，本人按年度一次給單位，由單位按月代繳。在私營企業工作期間死亡的，仍享受機關事業單位有關待遇；因公（工）負傷的待遇，按企業有關規定執行，所需費用由所在私營企業負擔。

五、經批準離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的人員，自批準之日起，三年內本人愿回原單位工作的，須提前一個月向原單位提出申請，單位應予接收，并從接收之月起恢復其工資福利待遇。回機關工作的保留原級別，回事業單位工作的保留原職級，并根據本人情況和需要安排工作崗位。

六、離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的人員要遵紀守法，自覺履行公民義務。如有違法違紀行為，一切責任和后果由本人承擔。

七、離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的人員，在三年內遇有國家及本市統一調整工資時，應采取適當形式對其進行考察，按相關政策調整其檔案工資。

八、離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作滿三年（計算到月）的人員，如本人愿意繼續從事個體私營企業工作，且距本人法定退休年齡不滿兩年的，可辦理提前退休手續。自愿提前退休的人員，須由本人提出書面申請并填寫《離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作人員提前退休審批表》，按干部管理權限審批，并報市人事局備案。離崗在私營企業工作期間達到法定退休年齡的，原單位應及時為其辦理退休手續。

九、按照國家及我市有關規定，已簽定聘用（勞動）合同的事業單位工作人員，離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的，可與原單位簽訂協議，就聘用（勞動）合同的停止履行及其它事項作出約定。三年內回原單位的，原單位應為其安排相應崗位，并按續訂聘用（勞動）合同的有關規定與其重新簽定聘用（勞動）合同，重新簽定的聘用（勞動）合同期限不得少于原合同剩余期限。

十、我市首次職稱評聘之前進入機關的公務員，離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的，可按我市首次職稱評聘規定的評審條件，直接報評相應的專業技術職務任職資格；我市首次職稱評聘之后進入機關的公務員，離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的，可按國家和我市現行的職稱評審（認定）條件，直接報評（認定）相應的專業技術職務任職資格，屬于國家實行以考代評或考評結合的系列（專業），須參加相應的考試。事業單位工作人員離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的，其職稱評聘按有關規定執行。

十一、離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的人員，如本人在私營企業工作期間變動工作單位的，應及時向原單位或任免機關報告，并變更審批表相關內容。未到私營企業工作或弄虛作假的，視情節予以嚴肅處理，直至辭退。

十二、離崗創辦和領辦私營企業或到私營企業工作的人員，應在三年期滿前30日內回原單位工作或辦理調動、提前退休、辭職等手續。對無正當理由逾期15天不辦理相關手續的，單位可予以辭退，并將人事檔案轉到政府人事部門所屬人才中介服務機構。

十三、依照公務員制度管理的單位和機關工勤人員適用本辦法。

十四、本辦法由市人事局負責解釋。