緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇簽購(gòu)房合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。
1、嚴(yán)格來說的話，購(gòu)房合同和網(wǎng)簽是不一樣的。因?yàn)橘?gòu)房合同和網(wǎng)簽的辦理流程是完全不一樣的，但是網(wǎng)簽合同上的內(nèi)容和購(gòu)房合同上的內(nèi)容大多數(shù)都是差不多的，并且網(wǎng)簽合同內(nèi)容一般都是可以在當(dāng)?shù)氐姆抗芫止俜骄W(wǎng)站上可以查詢到的。
2、購(gòu)房合同是為了確定房屋已經(jīng)正式出售給買房人而簽訂的一種書面形式文件，購(gòu)房合同簽訂以后，從法律意義上來說，房屋就已經(jīng)是屬于買房人所有了。簽訂了購(gòu)房合同以后，還可以對(duì)買賣雙方起到約束作用，買賣雙方都必須要根據(jù)合同中的相關(guān)約定來執(zhí)行。
3、而網(wǎng)簽是指買房人和開發(fā)商經(jīng)過友好協(xié)商，并簽訂了正式的購(gòu)房合同以后，還需要到房管局去辦理合同備案手續(xù)，并且要公布在網(wǎng)上。網(wǎng)簽辦理好以后，工作人員就會(huì)提供一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，憑借著和這個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以在網(wǎng)上查詢到房屋的詳細(xì)交易信息。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)于"z" 座 層 單位簽約事宜
尊敬的 女士/先生：
您好!感謝您一直以來對(duì)"z"的關(guān)心與厚愛!
我們?cè)诖撕軜s幸地通知您，關(guān)于您于 年 月 日認(rèn)購(gòu)之單位，現(xiàn)通知閣下在 年 月 日前到我司辦理簽署《商品房買賣合同》的手續(xù);若您不能于上述時(shí)段內(nèi)前來辦理簽約手續(xù)，請(qǐng)您咨詢有關(guān)銷售人員或致電我司客戶服務(wù)部(聯(lián)系電話： )，另行約定您的簽約時(shí)間。
前來簽約時(shí)，請(qǐng)攜帶本人身份證明文件正本、定金收據(jù)正本及支付首期款項(xiàng)之信用卡或現(xiàn)金等有關(guān)資料，親臨zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司z銷售中心(地址：z市z區(qū)z路z號(hào));考慮到資金的安全性，亦可將首期款項(xiàng)電匯到我司銀行帳戶(須款到帳后開具發(fā)票)。
如您未能在規(guī)定期限內(nèi)和我司簽署正式的《商品房買賣合同》，我司將視作您單方面放棄認(rèn)購(gòu)該房產(chǎn)，并按照《認(rèn)購(gòu)書》第5條規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。
順祝一切順利!
zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
年 月 日
注：公司帳戶：
單位名稱：zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
催簽勞動(dòng)合同通知書范本：(勞動(dòng)者):
本單位決定與你訂立勞動(dòng)合同.請(qǐng)你在收到本通知后于
年 月 日前到 部門,按照《勞動(dòng)合同法》有關(guān)規(guī)定,協(xié)商訂立勞動(dòng)合同.逾期不簽訂,本單位將與你終止勞動(dòng)關(guān)系.
單位(蓋章):
年 月 日
(勞動(dòng)者)簽收
年 月 日
(此一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份)
購(gòu)房合同簽訂常見問題：?jiǎn)栴}一：在認(rèn)購(gòu)書里沒有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，則需交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒有履行合同，所以沒收定金。
問題二：合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。
另外，項(xiàng)目是由A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
問題三：開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
問題四：使用語意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的?其實(shí)購(gòu)房者對(duì)這些并不能清楚地理解。
問題五：約定提前交納部分費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。
問題六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平?況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。
問題七：處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。
問題八：以偏概全這里所說的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。
銷售陷阱
中國(guó)人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個(gè)樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：
其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。
其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。
在價(jià)格的制定上，則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時(shí)，開發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購(gòu)房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場(chǎng)布置以及廣告炒作成功，價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時(shí)的三四千元暴漲到收盤時(shí)的五六千元都不稀奇。
但三天后，買主李小姐以資金周轉(zhuǎn)不靈為由，單方向賣房人提出悔約，賣房人在不退定金的條件下同意悔約，中介經(jīng)紀(jì)人也對(duì)雙方的言辭都作了證實(shí)，買方也同意賣房可以繼續(xù)將該房源在中介。期間中介經(jīng)紀(jì)人也多次催促雙方盡快簽訂書面解除協(xié)議，但都因雙方忙碌，時(shí)間無法安排等理由而遲遲未果，后賣方王先生尋找到了另一買家，價(jià)格等都已經(jīng)談妥，而且比當(dāng)初與李小姐商談的價(jià)格要高出10萬元，然而就在王先生準(zhǔn)備和第二位買主簽訂購(gòu)房協(xié)議之際，前一位買家李小姐又決定購(gòu)買王先生的房子了，于是王先生答復(fù)說李小姐能補(bǔ)上這后來談定價(jià)格高出的10萬元，就可以繼續(xù)賣給她。但李小姐堅(jiān)決不同意，于是一紙?jiān)V狀將賣房人王先生告上了法庭，告其違約，要求繼續(xù)履行原合同。
目前此案還在審理中，但就這個(gè)案例中出現(xiàn)的問題，記者走訪南京知名房產(chǎn)中介“我愛我家”，對(duì)此情況相關(guān)專業(yè)人士給出了如下幾點(diǎn)建議：
一、買賣雙方一旦簽訂了購(gòu)房合同，盡量不要悔約，避免不必要的損失。
二、一旦出現(xiàn)確實(shí)因?yàn)橄嚓P(guān)原因需要悔約時(shí)，必須與對(duì)方協(xié)商，并取得對(duì)方的同意，同時(shí)承擔(dān)相關(guān)約定的違約責(zé)任。且最重要的一點(diǎn)是一定要及時(shí)簽訂書面解除合同協(xié)議，如果是通過中介機(jī)構(gòu)辦理的，必須三方到場(chǎng)，共同在書面解除合同協(xié)議簽字后方可生效。
三、簽訂書面解除合同協(xié)議時(shí)，必須要對(duì)合同失效的時(shí)間、合同名稱、合同編號(hào)以及需解除的具體部分等進(jìn)行明確的約定，雙方或者三方簽字后生效。
購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。
二者區(qū)別在于：
1：預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過戶手續(xù)。
2：商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。
因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。
購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面
1：甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；
2：房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；
3：付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；
4：交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；
5：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；
6：產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；
7：保修責(zé)任；
8：乙方使用權(quán)限；
9：雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；
10：違約賠償責(zé)任；
11：其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題
1：購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
2：合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。
房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。
3：房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。
4：其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。，全國(guó)公務(wù)員共同天地
5：違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：
a：簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；
b：購(gòu)房者不按期付款；
c：開發(fā)商不按期交房；
購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。
二者區(qū)別在于：
預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過戶手續(xù)。
商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。
因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。
購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：
1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；
2. 房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；
3. 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；
4. 交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；
5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；
6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；
7. 保修責(zé)任；
8. 乙方使用權(quán)限；
9. 雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；
10. 違約賠償責(zé)任；
11. 其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：
1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：
（1） 簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；
（2） 購(gòu)房者不按期付款；
（3） 開發(fā)商不按期交房；
簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或商正式簽定購(gòu)房合同。預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別：
購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。
二者區(qū)別在于：
預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過戶手續(xù)。
商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。
因此，簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。
購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：
1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等;
2、房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等;
3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等;
4、交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等;
5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等;
6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;
7、保修責(zé)任;
8、乙方使用權(quán)限;
9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu);
10、違約賠償責(zé)任;
11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：--合同
1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。
房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：
(1)簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房;
(2)購(gòu)房者不按期付款;
(3)開發(fā)商不按期交房;
(4)面積變動(dòng)超過約定幅度;
(5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位;
(6)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。
注意事項(xiàng)
1、買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容。
2、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。
3、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
簽訂購(gòu)房合同時(shí)常見問題
問題一：在認(rèn)購(gòu)書里沒有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒有履行合同，所以沒收定金。
問題二：合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。
另外，項(xiàng)目是由A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
問題三：開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
問題四：使用語意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的?其實(shí)購(gòu)房者對(duì)這些并不能清楚地確定。
問題五：約定提前交納部分費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。
問題六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平?況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。
問題七：處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。
問題八：以偏概全這里所說的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
第一種情況的認(rèn)購(gòu)書，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書在法律上是無效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書，如果開發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)相同。
第二種情況的認(rèn)購(gòu)書，需要看認(rèn)購(gòu)書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書，就必然沒有法律效力。但是如果認(rèn)購(gòu)書僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。
2、補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。
同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。
不過為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開發(fā)商違約。
4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。
5、質(zhì)量問題。有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。
但其實(shí)，只要掌握些必備的購(gòu)房知識(shí)與策略技巧，你完全可以成為有底氣的篤定泰山的購(gòu)房者。
本文主要談些簽訂預(yù)售合同的知識(shí)與技巧，供期房購(gòu)買者參考。
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第48條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：開發(fā)商已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；同金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
與購(gòu)買現(xiàn)房相比，購(gòu)買期房會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比較常見的正常風(fēng)險(xiǎn)如商品房造價(jià)調(diào)整，預(yù)售方延期交房和無房履約等，無法預(yù)料的還有火災(zāi)等非正常風(fēng)險(xiǎn)。所以為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者完全可以理直氣壯地請(qǐng)房產(chǎn)商予以配合，提供上述資信證明，有針對(duì)性地做好對(duì)房產(chǎn)商的有關(guān)資信了解工作。
一般情況下，房產(chǎn)開發(fā)商與銷售商是一致的。購(gòu)房者買房首先要看房產(chǎn)商的身份資格，即看其企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。其次，選擇好的房產(chǎn)開發(fā)商是很關(guān)鍵的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)、開發(fā)商信譽(yù)和開發(fā)商的開發(fā)業(yè)績(jī)是選擇時(shí)需注意的三大要點(diǎn)。開發(fā)資質(zhì)是按企業(yè)注冊(cè)資金的多少來劃分的。根據(jù)建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)一般分為資質(zhì)一級(jí)、資質(zhì)二級(jí)、資質(zhì)三級(jí)三個(gè)級(jí)別。俗話說，大樹底下好乘涼。一般而言，級(jí)別越高的房地產(chǎn)企業(yè)，信用較好，其開發(fā)的樓盤較能適應(yīng)市場(chǎng)需求，物業(yè)管理和服務(wù)水平也較高。所以購(gòu)房者在商品房?jī)r(jià)格、房型、環(huán)境、交通等條件差不多的情況下，應(yīng)盡量選擇信譽(yù)好，實(shí)力強(qiáng)的房產(chǎn)開發(fā)商。
如果房屋的出售是由房地產(chǎn)中介公司，購(gòu)房者則應(yīng)查驗(yàn)該中介公司是否有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和中介資格，其服務(wù)人員是否持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許可證。另外，購(gòu)房者要注意購(gòu)房合同是同房產(chǎn)開發(fā)商簽訂還是同中介商簽訂。如果是與中介商簽訂，就必須在合同中明確一旦發(fā)生諸如交房、質(zhì)量、包修等爭(zhēng)議后法律責(zé)任由誰承擔(dān)，以防止開發(fā)商與中介商扯皮，相互推諉，使購(gòu)房者的利益得不到保證。
另外，由于期房尚在建造工程中，甚至尚屬建造初期，因此，購(gòu)房者在預(yù)購(gòu)期房時(shí)，應(yīng)在綜合了解開發(fā)商有關(guān)情況的基礎(chǔ)上，實(shí)地考察建房基地，核對(duì)開發(fā)商提供的有關(guān)售樓資料和刊登的廣告，驗(yàn)明預(yù)售合同的內(nèi)容和售樓書的說明是否與實(shí)際情況相符。正所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。”購(gòu)房者若能重視上述要點(diǎn)，做到心里有底，買起房子來就會(huì)放心與得多。
二、切勿迷信格式合同，簽約時(shí)做到有理、在房產(chǎn)商提供的預(yù)售合同都是由市工商局監(jiān)制，房管局印制的格式合同，這比以前由房產(chǎn)商自行擬訂的五花八門的合同要完整規(guī)范的多，尤其是97版《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（以下簡(jiǎn)稱合同），在保護(hù)購(gòu)房者利益上下了不少功夫，但購(gòu)房者不要盲目迷信這類格式合同，因?yàn)樵趯?shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)合同中有許多條款仍不夠嚴(yán)密，有的甚至偏袒了房產(chǎn)商的利益。
所以盡管有了這樣的標(biāo)準(zhǔn)合同以及一系列規(guī)范房屋交易的法律文件，由于房產(chǎn)商處于一種較為有利的地位，一些房產(chǎn)商仍然會(huì)想出一些花樣，如對(duì)預(yù)售合同中不利于其的某些條款不填或劃掉；讓某些對(duì)己不利的條款用補(bǔ)充條款的方式使其不起作用；在補(bǔ)充條款中訂一些對(duì)雙方貌視公正實(shí)際上卻很可能嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者利益的條款。因此，購(gòu)房者仍需慎重地逐條逐款審清合同內(nèi)容。對(duì)于房產(chǎn)商的介紹，應(yīng)持客觀審慎的態(tài)度，不要輕信，碰到說得“天花亂墜”和無理的房產(chǎn)商，尤其要加以警惕。在對(duì)一些切實(shí)維護(hù)自身購(gòu)房利益的條款磋商中，要堅(jiān)定自己的原則與立場(chǎng)，在與房產(chǎn)商平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，訂好有關(guān)補(bǔ)充條款，明明白白地簽約，切不可讓房產(chǎn)商“牽著鼻子走”。
讓我們根據(jù)預(yù)售合同的內(nèi)容，具體談簽約知識(shí)與技巧。
1、查驗(yàn)預(yù)售許可證，弄清產(chǎn)權(quán)證性質(zhì)。
合同第一條是“甲方通過___________方式取得______區(qū)/縣_________地塊土地使用權(quán)，并依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號(hào)為……。上述內(nèi)銷商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)_________局批準(zhǔn)上市預(yù)售（預(yù)售許可證編號(hào)：……。”
在我國(guó)預(yù)售商品房實(shí)行許可證制度。故若房產(chǎn)商未取得預(yù)售許可證，則其與購(gòu)房者所簽的合同應(yīng)為無效。作為房產(chǎn)商，理應(yīng)在售樓廣告和說明書中載明該證編號(hào)，并向購(gòu)房者出示《商品房預(yù)售許可證》。而作為購(gòu)房者，在簽預(yù)售合同之前，必須有針對(duì)性地查驗(yàn)一下房產(chǎn)商是否確已取得該證，以防止自己辛辛苦苦簽的合同成為廢紙一張。購(gòu)房者還要特別注意自己購(gòu)買的物業(yè)、樓號(hào)和層號(hào)是否在預(yù)售許可證的范圍內(nèi)，避免日后造成麻煩吃“啞巴虧”。
關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證。對(duì)期房而言，房產(chǎn)商在商品房竣工驗(yàn)交時(shí)能否取得大產(chǎn)證，取得何種性質(zhì)的產(chǎn)證主要得看其土地取得方式。若是通過“出讓、轉(zhuǎn)讓”方式取得的土地，其房地產(chǎn)權(quán)證（包括大產(chǎn)證、小產(chǎn)證）為“綠證”，可直接上市轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)；若是通過“劃撥”方式取得的土地，房地產(chǎn)權(quán)證則是“黃證”，轉(zhuǎn)讓時(shí)要按房?jī)r(jià)的1%補(bǔ)繳土地收益，出租時(shí)也要按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地收益，所以購(gòu)房者要弄清產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)，避免日后支付“黃證”所引起的額外費(fèi)用。
2、有必要補(bǔ)充約定使用面積，并依法約定以后發(fā)生面積誤差時(shí)的處理方法。
在預(yù)售合同中的面積均為“建筑面積”，這是一個(gè)在日后交房時(shí)易產(chǎn)生糾紛的問題。相同的建筑面積，因使用率不同，使用面積會(huì)相差很大。購(gòu)房者從自身利益出發(fā)，可就某些房屋部分具體約定使用面積，作為合同的補(bǔ)充條款。如約定“衛(wèi)生間的使用面積應(yīng)達(dá)到8平方米”。
預(yù)售商品房從動(dòng)工到竣工、驗(yàn)收，這期間有許多不確定的因素，可能導(dǎo)致購(gòu)房者所購(gòu)置的期房面積多少有所變化。合同中根據(jù)面積誤差的多少約定了三種處理方式：“總房?jī)r(jià)款保持不變”、“多退少補(bǔ)”和“退房”。就“多退少補(bǔ)”而言，實(shí)踐中可能會(huì)與購(gòu)房者的初衷相違背，增加了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得購(gòu)房者的利益得不到維護(hù)。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條規(guī)定：“建筑面積超過預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足合同約定的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還受讓人；但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。”這一規(guī)定體現(xiàn)了“多退少不補(bǔ)”的原則，明顯傾向于保護(hù)購(gòu)房者，故購(gòu)房者可以據(jù)此在補(bǔ)充條款中約定對(duì)面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方法。若面積誤差達(dá)到±2%或±3%，購(gòu)房者則可提出退房。
3、慎重付款，配合監(jiān)管銀行對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)督。
房產(chǎn)商有預(yù)售款監(jiān)管銀行，購(gòu)房者付款時(shí)請(qǐng)直接交至銀行，而切勿以現(xiàn)金形式直接支付給房產(chǎn)商，這可以起到銀行對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)管作用，保證房產(chǎn)商專款專用，避免其挪作他用，導(dǎo)致工程停建、緩建，從而能更好地保護(hù)購(gòu)房者的利益。購(gòu)房者應(yīng)等監(jiān)管銀行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，購(gòu)房者均應(yīng)取得由房產(chǎn)商開具的發(fā)票，而不僅僅是收據(jù)。
4、購(gòu)房者與房產(chǎn)商地位平等，因而責(zé)任對(duì)等。
購(gòu)房者與房產(chǎn)商作為合同的兩個(gè)主體，地位平等，因而彼此承擔(dān)對(duì)等責(zé)任。在合同第七條中規(guī)定“乙方如未按合同約定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)按逾期應(yīng)付款向乙方追索逾期利息，利息按____利率計(jì)算。”這就規(guī)定了購(gòu)房者逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。那么當(dāng)房產(chǎn)商逾期交房時(shí)，就應(yīng)承擔(dān)對(duì)等的違約責(zé)任，以示公正。所以合同第十一條“……甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，乙方有權(quán)按已支付的房?jī)r(jià)款向甲方追索利息。……利息按_____利率計(jì)算。若逾期超過_____天，乙方有權(quán)選擇下列第_____種方案追究甲方的違約責(zé)任……”應(yīng)與第七條相一致。但是這并不是說只要開發(fā)商交付了違約金，就可以遙遙無期地拖延交房。一般來講，若逾期交房90天，購(gòu)房者就可以提出終止合同，要求房產(chǎn)商退回房款并支付違約金。
5、要求房產(chǎn)商在“房屋平面圖”上具體標(biāo)明各室朝向、尺寸及面積，必要時(shí)注明公共配套設(shè)施，以減少設(shè)計(jì)變更隱患。
合同第八條稱“甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，乙方有權(quán)退房……”但其實(shí)若真就設(shè)計(jì)變更打起官司來容易吃虧的還是購(gòu)房者。為什么？缺少有力的證據(jù)啊。你說甲方改變了設(shè)計(jì)，證據(jù)何在？若你要求房產(chǎn)商在“房屋平面圖”上具體標(biāo)明各室朝向、尺寸及面積，如標(biāo)明廚房、衛(wèi)生間面積；注明是算全部建筑面積的室內(nèi)陽臺(tái)還是只算一半建筑面積的開放式陽臺(tái)。若你選擇該房的一個(gè)主要原因是特別喜歡房產(chǎn)商所宣傳的住宅小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施，如配有地下車庫(kù)，室內(nèi)溫水泳池等，那么你就要求房產(chǎn)商在補(bǔ)充條款中列明以示承諾，這樣發(fā)生糾紛時(shí)你就“手中有證據(jù)，心里不慌”了。
6、拒絕不合理?xiàng)l款，減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，交房時(shí)驗(yàn)明有關(guān)證件。
合同第九條規(guī)定：“該房屋的交付必須符合下列條件：1、經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格；2、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；3_________.”有的房產(chǎn)商在交房時(shí)還未辦出產(chǎn)權(quán)證，僅有《住宅交付使用許可證》，這時(shí)購(gòu)房者可以拒簽合同，所以購(gòu)房者有必要在補(bǔ)充條款中列明如開發(fā)商逾期不能辦出產(chǎn)權(quán)證的賠償方法。除了以上《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》、《房地產(chǎn)權(quán)證》和《住宅交付使用許可證》外，購(gòu)房者還需要求房產(chǎn)商提供《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》，這可在第三款中明確約定。房產(chǎn)商除了按期交付房屋外，還應(yīng)保證購(gòu)房者順利辦理小產(chǎn)證而完成整個(gè)購(gòu)房過程。
合同第十條約定了房產(chǎn)商延期交房的免責(zé)條款，購(gòu)房者須細(xì)心明辨。對(duì)于房產(chǎn)商提出的如將“施工單位責(zé)任引起的工期遲延”作為免責(zé)條件的要求要懂得加以拒絕。
7、重視附件內(nèi)容和補(bǔ)充條款，保存合同原件。
投保單的內(nèi)容包括：投保人的名稱、投保日期，被保險(xiǎn)人或受益人的名稱，保險(xiǎn)標(biāo)的名稱和數(shù)量，保險(xiǎn)責(zé)任起訖時(shí)間，保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額等。
投保單是投保人在保險(xiǎn)公司申領(lǐng)的作為保險(xiǎn)接受投保依據(jù)的文件。
2、簽發(fā)保險(xiǎn)單
【法律依據(jù)】