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中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：

引言

房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

1.土地政策、房地產信貸政策與現代化管理方法

房地產開發市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產市場的蓬勃發展，以及政府對土地市場的壟斷，優質土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業資質、企業資金、企業資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業要嚴格執行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產市場會有很大的影響。房地產企業應調整戰略以及時跟進來應對這一結構性調控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素最合理的科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。在房產開發和建設過程中，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。

2.項目管理與基礎管理

由于房地產項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據。

3.物業管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。在許多西方發達國家，物業管理都是由專業化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業管理公司，但是大多數管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。物業管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產開發企業來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰。一流的物業管理服務成為房地產企業爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業以顧客滿意作為經營管理中的行為準則。即以高素質的人才構筑企業的核心，建立規范化的物業管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現場處理，保安部提供一天24的安全服務，綠化保潔部門保持美麗舒適的環境等），制定合理的物業管理費用、并實行財務公開，創造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業管理是房地產企業開發經營過程中的重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的意義。

4.房地產開發項目管理的具體措施

4.1 房地產開發項目的成本控制

房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

4.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

4.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

5.結語

企業都是以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。而這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

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【關鍵詞】循環經濟；房地產開發；科學發展

循環經濟是一種全新的經濟發展模式，體現了科學的發展觀。所謂循環經濟就是以資源的循環利用和高效利用為目標，以“減量化、再利用、資源化”為原則的經濟發展模式。循環經濟要求企業在資源投入、產品生產及排放廢棄物的過程中，采用依靠生態型資源循環經濟發展模式來代替傳統的以依賴資源消耗為主要特征的經濟發展模式。循環經濟與傳統的經濟發展模式相比，有著鮮明的特征：循環經濟是一種全新的經濟觀、系統觀、價值觀、生產觀和消費觀。

1 在房地產開發管理中應用循環經濟理論的必要性

1.1 在房地產開發管理中應用循環經濟理論是破解我國環境難題的客觀需要。改革開放三十多年以來，我國的經濟發展取得了舉世矚目的成績，但是生態環境也受到了較大程度的破壞，長期重開發輕保護的經濟發展模式導致我國生態環境十分脆弱。房地產行業在發展過程中，消耗大量的物資和能源，其對環境的污染和對資源的過度開發勢必對我國環境事業產生重大影響，比如降低森林覆蓋率、水土流失加劇以及荒漠化等。因此，在房地產開發管理中應用循環經濟理論是保護環境的客觀需求。

1.2 在房地產開發管理中應用循環經濟理論是走新型工業化道路的內在要求。循環經濟理論指導下的循環經濟發展模式是一種多重閉環反饋式循環過程，其主要過程為“資源產品再生資源”。房地產開發中的各種工業中廢棄物若能得到有效的利用，將會緩解房地產行業對污染物的超常規排放和對自然資源的超常規利用。

1.3 在房地產開發管理中應用循環經濟理論是全面建設小康社會的必然選擇。全面建設小康社會的奮斗目標是建設一個全面、協調、可持續發展的社會主義新社會。建設社會主義生態文明是全面建設小康社會的主要目標之一。 近年來發展迅速的房地產行業，理應把循環經濟理論的研究和應用納入到行業發展的規劃中來，為我國的環境保護事業和全面建設小康社會做出房產行業應有的貢獻。

2 在房地產開發管理中應用循環經濟理論的意義

如今循環經濟理論正越來越受到各行各業的高度重視和大力推廣，特別是其“物盡其用”的先進理念和經濟發展模式受到我國的房地產行業的廣泛推崇的先進經濟形態正越來越受到許多國家的高度重視和大力推廣。

循環經濟實質上是一種生態經濟，在房地產開發管理中應用循環經濟，其主要意義有：

2.1 循環經濟可以實現房地產開發管理中經濟利益與社會利益的雙贏。在傳統的房地產開發模式中，房地產開發企業通過把水泥、木材等原材料源源不斷的變成廢物來實現房地產企業的利潤增長，而忽視了環境資源的承載能力。“高開采、高消耗、高排放”經濟發展模式，造成資源短缺、環境污染。如果在房地產開發中運用模擬自然生態系統運行方式和規律的循環發展模式，就能實現資源的可持續利用與房產行業利潤增加的雙贏。

2.2 循環經濟可以實現生產和消費可持續發展的統一。在房地產開發管理中，傳統的房地產開發模式將開發與消費割裂開來，形成開發過程中大量生產、大量廢棄與消費過程中大量浪費結合的惡性循環。在我們日常生活中常常出現這樣的情況，有的購房者在購買了房產后，往往對房屋已有設施進行大修大改，造成了資源的浪費。因此，發展循環經濟可將生產和消費有機結合起來，把房地產行業的開發管理納入到可持續發展的框架內。

2.3 循環經濟可以實現房地產開發管理中資源的高效利用。循環經濟發展模式不僅能最大限度地建筑廢棄物排放，還能通過提高資源的利用效率來節約成本。傳統的粗放式的房地產開發模式，是通過把廢物大量地排放到環境中來實現利潤的增長。但是在這種粗放式的發展模式下，對資源的利用是一次性的。這樣不但破壞了環境，也阻礙了房產開發企業節約成本、提高利潤。而在房地產開發管理中應用循環經濟，則可以把房地產開發活動組織成 “資源產品再生資源再生產品”的雙向循環流動過程，從而最大限度地減少末端處理，實現開發房產與保護環境并重。

3 循環經濟理論在房地產開發管理中的應用

把循環經濟思想融于到對工程項目全壽命周期的管理中，從項目開始到最終結束，通過項目策劃和項目控制等手段使循環經濟思想在房地產開發管理中得以實現。

3.1 房地產開發項目規劃階段。房地產開發項目規劃是房地產項目的基礎，項目規劃直接關系到房地產項目的成敗。房地產開發管理中循環經濟的應用也一樣，只有在初始的項目規劃階段體現循環經濟思想，才能保證循環經濟在整個工程項目開發過程中得到有效的貫徹。房地產項目的規劃和開發是一項復雜的工程，其中包括地質勘察、規劃設計、市場研發、融資管理、成本測算和營銷策劃等。循環經濟思想應該落實在房地產開發項目的每一個環節中，才能真正發揮其有效性。如何保證循環經濟思想真正落到實處，這就需要在項目規劃階段把循環經濟思想納入其中。

3.2 工程設計階段。工程設計是房地產項目施工的依據，是房地產項目質量目標與水平的具體體現。對于房地產項目來說，其設計的優劣，直接影響房產的美觀和使用功能。可以說，工程設計是工程質量的的決定性環節，而在房產工程設計中能否體現循環經濟思想也是循環經濟理論在房地產開發中實用效果的決定性環節。如何在設計階段對房產項目進行有效管理，并把循環經濟思想融入到項目設計中，整個房產項目的循環經濟實踐做好準備，是工程實施工作的首要任務。 我國目前對于房產項目的循環經濟應用技術和管理經驗，因此更應在項目設計階段把循環經濟思想深入貫徹到每一個細節中。

3.3 工程建設階段。工程建設階段也稱為工程施工階段，是進行房產項目開發的主要實踐階段，也是循環經濟思想的具體實施階段。在工程建設階段中，如何把設計中的循環經濟思想與工程施工相結合是關鍵環節。由于目前我國的建筑行業在循環經濟運用方面還缺乏經驗和成功案例，因此常常出現設計思想無法最終實現的情況。如果破解這一難題，首先我認為應學習國際上如何在房地產項目開發中應用循環經濟思想的先進經驗。其次，加強對此方面人才的培養。人才是成功的關鍵。最后，我認為應該加強產學研合作，從而提高我國房地產施工行業的整體水平。

我國的經濟正處于高速發展時期，但是由于人口眾多的國情還沒有得到根本改變，可持續發展面臨的矛盾與形勢仍然突出和嚴峻。雖然近年來環境保護日益受到各方關注，但是我國的經濟增長方式還相當粗放。我國每創造1美元消耗的能源，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。世界發展進程的規律表明，當一國人均GDP處于500一300。美元的發展階段時，往往對應著人口、資源、環境等“瓶頸”約束最嚴重的時期，而我國目前正處于這一時期。按照現在的增長方式，經濟總量不斷增加，能源、資源的消耗也隨之增長。我國并不是資源富國，人均資源擁有量很低。所以，只有更加重視可持續發展，樹立科學的發展觀，推進循環經濟發展模式，才能走出一條科技含量高、經濟效益好、資源利用少、環境污染低、人力資源得到充分發揮的新型工業化道路。

近年來，我國房地產市場的繁榮與發展與我國日益嚴重的環境問題是分不開的。我國面臨的環境問題呈現復雜化態勢，比如生態系統遭受結構性破壞、生態功能紊亂加劇、局部地區生態退化趨勢加劇等問題交織。種種的環境問題都提醒這我們，如果我們按照傳統的房地產開發和管理模式來發展房地產行業，我國的環境將不堪重負，我們的資源將難以為繼。因此，我國的房地產行業應走以保護環境和高效利用資源為基本特點的循環經濟之路，是實現科學發展、全面建設小康社會、加快現代化步伐的必然選擇。

參考文獻

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委托人馮世揚，上海怡華房地產經營開發公司辦公室主任。

委托人唐惟佳，上海怡華房地產經營開發公司職員。

被告三洋房產（太倉）有限公司，住所地江蘇省太倉市經濟技術開發區。

法定代表人大久保榮顯，董事長。

委托人陳健，上海市光大律師事務所律師。

被告上海申美房地產開發公司，住所地本市閔行區莘莊鎮莘潭路280號。

法定代表人張雪明，總經理。

委托人閔曼君，上海市新閔律師事務所律師。

原告上海怡華房地產經營開發公司訴被告三洋房產（太倉）有限公司、上海申美房地產開發經營公司房屋預售一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托人馮世揚、唐惟佳，被告三洋房產（太倉）有限公司的委托人陳健，被告上海申美房地產開發公司的法定代表人張雪明、委托人閔曼君到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告訴稱：1993年7月，原告通過媒介得知三洋房產（太倉）有限公司上海辦事處以榮德大廈總的身份對外銷售榮德大廈商品房。在該公司出示了由上海申美房地產開發公司出具的榮德大廈銷售證明書及商品房廣告后，得知房屋由上海申美房地產開發公司為發展商，三洋房產（太倉）有限公司上海辦事處為總后，原告于1993年7月19日、8月3日與三洋房產（太倉）有限公司上海辦事處簽訂了《榮德大廈房屋預售合同》兩份，并先后支付房款22731327元。但被告至今不能交房。現要求法院確認上述預售合同無效，判令倆被告共同返還購房款22731327元及利息。

被告三洋房產（太倉）有限公司辯稱：與原告簽訂的房屋預售合同合法有效，要求原告繼續履行。

被告上海申美房地產開發公司辯稱：原告與被告三洋房產（太倉）有限公司簽訂房屋預售合同與其無關，其不承擔任何責任。

經審理查明：1993年7月6日，上海申美房地產開發公司（以下簡稱“申美公司”）與三洋房產（太倉）有限公司（以下簡稱“三洋公司”）上海辦事處簽訂《上海〈榮德大廈〉合作銷售協議》，雙方約定，“申美公司”同意“三洋公司”以“申美公司的名義向社會公開銷售《榮德大廈》商品房，”三洋公司“同意按售樓總價的1%作為”申美公司“管理費。7月12日，”申美公司“出具《銷售征明書》；‘三洋房產（TC）有限公司上海辦事處與我公司協作經營《榮德大廈》商品住宅項目，三洋房產（TC）有限公司上海辦事處有協議范圍內對外出售房源的自主權。”之后“三洋公司”為總。1993年7月19日，“三洋公司”上海辦事處與原告簽訂《榮德大廈房屋預售合同》，原告向被告預購榮德大廈I號樓產權房，金額為人民幣36947074元，房屋于1994年8月30日前交付原告使用。8月3日，“三洋公司”上海辦事處又與原告簽訂《榮德大廈房屋預售合同》，原告向被告預購榮德大廈II號樓35套，金額為人民幣15142424元，交房日期為1994年8月30日。期間原告分十二次于1993年7月13日、7月14日、7月16日、7月20日、8月3日、8月3日、10月13日、10月28日、11月9日、1994年3月3日、3月9日、4月9日分別向“三洋公司”上海辦事處支付房款人民幣69萬元、69萬元、476.2063萬元、35萬元、35萬元、157.1364萬元、500萬元、200萬元、341.79萬元、100萬元、200萬元、150萬元，上述款項共計人民幣22731327元。1994年4月15日，原告與“三洋公司”簽訂協議書，原告將榮德大廈II號樓30套房屋原價退還“三洋公司”，上述房屋的交房時間延至1994年10月初。由于榮德大廈I號樓至今只完成框架結構的土建工程至6層，且已停械，原告訴訟至法院。

另查明；榮德大廈由原上海申美房地產開發公司海華房地產開發部立項，由上海申莘工業投資開發總公司領取《建設用地規劃許可證》。1992年10月20日，上海申莘工業投資發展公司與上海海華液化石油氣有限公司。1993年8月28日，上海海華液化石油氣有限公司以上海申美房地產開發公司海華房產開發部（未經本市房地產管理部門批準及取得房地產開發經營資格）的名義與“三洋公司”簽訂協議，在上述地塊造房，產權歸“三洋公司”所有。上述土地使用權的轉讓均未向有關主管部門申報并獲核準。“三洋公司”系外商獨資經營公司，該公司在江蘇省太倉市注冊登記。

本院認為：“三洋公司”在江蘇省太倉市注冊登記，在上海無開發經營房地產的資格，榮德大廈的立項及《建設用地規劃許可證》的申報主體既不是“三洋公司”，也不是“申美公司”，故“三洋公司”與原告簽訂的上述《榮德大廈房屋預售合同》無效，“三洋公司”應返還原告購房款及法定孳息。“申美公司”不是榮德大廈開發商，應當知道“三洋公司”以“申美公司”為發展商、“三洋公司”為總向外銷售房屋的行為，但不表示反對且從中收取管理費，該行為應認定為違法。因此，對上述購房款的返還應負連帶責任。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第五項、第六十一條第一款、第六十七條之規定，判決如下：

一、原告與被告三洋房產（太倉）有限公司于1993年7月19日、8月3日簽訂的二份《榮德大廈房屋預售合同》無效；

二、被告三洋房產（太倉）有限公司應在判決生效三十日內返還原告購房款人民幣22731327元及利息（利息按中國人民銀行同期企業固定資產貸款利率計算，其中69萬元自1993年7月13日始至執行之日止，69萬元自1993年7月14日始至執行之日止，476.2063萬元自1993年7月16日始至執行之日止，35萬元自1993年7月20日始至執行之日止，192.1364萬元自1993年8月3日始至執行之日止，500萬元自1993年10月13日始至執行之日止，200萬元自1993年10月28日始至執行之日止，341.79萬元自1993年11月9日始至執行之日止，100萬元自1994年3月3日始至執行之日止，200萬元自1994年3月9日始至執行之日止，150萬元自1994年4月9日始至執行之日止。）

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第二條在本市行政區域內國有土地上從事房地產開發經營及其監督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售商品房的行為。

第三條房地產開發經營按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

嚴格限制零星項目建設。

第四條市建設行政主管部門和房地產管理部門按照各自職責分工，負責本市房地產開發經營管理工作。

市發改、國土、工商、財政、物價、人防等部門，按照法定職責共同做好房地產開發經營管理的相關工作。

第二章房地產開發企業

第五條本市行政區域內的單位和個人均可依法申請成立房地產開發企業。

設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、法規規定外，還應當具備下列條件：

（一）注冊資本不低于1000萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。

第六條設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在審查房地產開發企業的登記申請時，應當依照《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，聽取市建設行政主管部門的意見。

第七條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到市建設行政主管部門備案：

（一）營業執照副本及復印件；

（二）企業法人組織機構代碼證；

（三）驗資報告；

（四）企業章程；

（五）稅務登記證；

（六）企業法人、總經理的任職文件，企業工程、經營、財務、統計等負責人的任職文件及職稱證件，企業技術人員職稱證件及復印件；

（七）企業固定辦公場所證明；

（八）企業與職工簽定的勞動合同書及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；

（九）市建設行政主管部門認為需要出示的其他文件。

市建設行政主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

第八條房地產開發經營由依法設立并取得資質證書的開發企業進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。

開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。

第九條開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人都不得無償占用或者壓價購買開發企業投資開發的商品房，也不得向開發企業收取法律、法規規定之外的費用。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合城市規劃、土地利用總體規劃、房地產開發發展規劃和年度建設用地計劃并兼顧人民防空的要求，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十一條房地產開發項目由市建設行政主管部門會同房地產管理部門提出，報市人民政府批準確立，納入房地產開發年度計劃；按照國家規定需要發改部門批準的，還應當按照程序報批，并納入固定資產投資計劃。

第十二條城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。

禁止在城市規劃區內的集體所有的土地上進行房地產開發經營活動。

第十三條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，市建設行政主管部門和房地產管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十四條被確定為項目開發者的開發企業，在與市建設行政主管部門簽訂開發合同、交納開發項目價款、領取開發項目手冊和開發經營權證明后，即取得項目開發經營權。

房地產開發企業應當持取得開發項目的證明文件，到市建設、國土部門辦理《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》，并到市發改部門辦理登記備案手續。

第十五條需要進行規劃設計、拆遷安置、基礎設施建設等前期工作的開發項目，應當由市建設行政主管部門會同有關部門統一組織完成，也可以委托取得開發項目的開發企業自行完成。

房地產開發企業自行完成開發項目前期工作的，應當將項目的詳細規劃設計圖紙和拆遷安置方案報市建設行政主管部門、房地產管理部門和人防主管部門審查同意，并按有關規定辦理批準手續后，方可申請開工。

第十六條房地產開發企業提報的項目設計圖紙，應當詳細反映開發項目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類配套設施的布置方式、標準等內容。

開發方案計劃應當詳細說明項目的工期、開發步驟、開發組織、質量標準及新技術、新材料、節能方式的應用等內容。

第十七條經審定的規劃設計方案，房地產開發企業在開發建設過程中不得擅自變更；確需變更的，應按規定報原審定機關批準并辦理變更手續后方可變更。

第十八條房地產開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不低于20%。

市建設行政主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。

第十九條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第二十條房地產開發項目應當嚴格依法配置物業管理用房。物業管理用房建筑面積按照建設工程項目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

第二十一條房地產開發企業必須按照開發合同規定的開工期限和進度進行項目的開發建設。未按期開工或者開發進度未達到開發合同要求的，除應當按照開發合同的約定承擔違約責任外，由市建設行政主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，無償收回其項目開發經營權。但因不可抗力等造成動工開發遲延的除外。

第二十二條市建設行政主管部門應當采取措施，組織指導開發企業和設計、施工單位使用新技術、新設備和新材料，不斷提高開發項目的建設質量。

房地產開發企業開發建設的房地產項目，必須符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業對其開發建設的房地產承擔質量責任。

第二十三條房地產開發項目經驗收合格后，方可交付使用；經驗收不合格的，房地產開發企業不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市建設行政主管部門提出驗收申請。市建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位進行綜合驗收。

第二十四條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本辦法第二十三條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

第二十五條參加房地產開發項目驗收的單位和個人，必須對其出具的鑒定意見和竣工驗收結論負責。

第二十六條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送市建設行政主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十七條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

（三）法律、法規規定的其他條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第二十八條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定報市政府或上級政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產報批時，市政府或上級政府批準其可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

購買在城市規劃區內集體所有土地上開發建設的商品房的，其買賣行為無效，市房地產管理部門不予辦理權屬登記。

第二十九條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到市建設行政主管部門和房地產管理部門備案。

受讓人進行房地產開發的應當具備房地產開發資格。

第三十條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第三十一條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證、房地產開發經營權證明和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第三十二條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列資料：

（一）本辦法第三十一條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案；

（六）法律、法規規定的其他材料。

房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。

第三十三條房地產管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第三十四條房地產開發企業向境外預售、銷售商品房的，應當同時提交允許向境外預售、銷售的批準文件。

第三十五條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售證明的文號。

第三十六條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市房地產管理和國土部門備案。

第三十七條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第三十八條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。

第三十九條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

第四十條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，到市國土部門和房地產管理部門辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第四十一條違反本辦法規定，未取得資質證書從事房地產開發經營或者房地產開發企業超過其資質等級承擔房地產開發項目的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第四十二條違反本辦法規定，未取得開發經營權證明，擅自進行房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止開發經營活動，沒收違法所得，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十三條違反本辦法規定，在城市規劃區集體所有土地上從事房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。

第四十四條違反本辦法規定，未經批準擅自變更規劃設計和項目性質的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十五條違反本辦法規定，開發項目未經綜合驗收或經驗收不合格即交付使用的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十六條違反本辦法規定，開發企業將開發項目轉讓給其它開發企業未辦理開發者變更手續的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期補辦手續，對轉讓人和受讓人分別處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

篇（5）

第二條  本辦法所稱房地產開發經營是指：土地的有償、有期限出讓，依法取得國有土地使用權后所進行的土地及地上建筑物的轉讓、出租、抵押，公用基礎設施建設和房屋銷售等活動。

第三條  城鎮國有土地使用權的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規劃前提，統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓。

房地產開發應堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。

第四條  國內外的公司、企業、其他經濟組織和個人，均可依法在我省行政區域內取得國有土地使用權，進行房地開發、經營，其合法權益受法律保護。

第五條  國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政主管部門具體實施。

國有土地使用權出讓后的轉讓、出租、抵押及商品房開發經營的管理，由建設（房地產）行政主管部門會同有關部門具體實施。

第二章  國有土地使用權的轉讓、出租、抵押

第六條  土地使用權的出讓采取協議、招標、拍賣等方式進行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續，領取土地使用證，取得土地使用權。

第七條  土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定用途的，需經土地管理部門和城市規劃部門批準，按規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

第八條  通過有償出讓取得土地使用權者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。

未按土地使用權出讓合同規定的期限和項目總投資20％進行投資、開發土地的，土地使用權不得轉讓。

第九條  以行政劃撥取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的單位和個人進行房地產開發經營的，應當按規定向當地市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金，方可轉讓、出租、抵押。

第十條  土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第十一條  土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的轉讓、出租、抵押、雙方當事人應簽訂合同，并在20日內按國家規定到有關部門辦理登記手續。

第十二條  因處分抵押財產取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的，應當到當地市、縣土地管理和房地產管理部門辦理過戶登記手續。

抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記手續。

第十三條  土地使用期滿，土地使用權由國家無償收回，土地使用者應當交還土地使用證，由當地市、縣土地管理部門注銷其土地使用權登記手續，并予公告。

在收回土地使用權的同時，地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得，由當地房產管理部門注銷其所有權登記手續，并予公告。

第十四條  土地使用期滿，土地使用者可以申請續期，續期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關規定核定。

申請續期的土地使用者，應當與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記手續。

第十五條  土地使用權出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。

第十六條  土地使用權轉讓、出租、抵押中發生地增值的應按國家有關規定繳納土地收益金（或土地增值費）。

第三章  房地產的開發經營

第十七條  鼓勵以各種形式搞活房地產經營：

（一）實行房地產綜合開發，大力發展商品房建設。

（二）開辟第三產業用房，房地產管理部門和房產所有權單位應在當地政府的統籌安排下，在符合城市規劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業性用房、用地。

（三）房地產企業可開展房地產吞吐業務；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產信托代管業務；開展代建、代營及有償維修養護等服務活動。

（四）利用現有房地產資源，開展橫向經濟聯合或合股經營。

第十八條  房地產開發項目必須由有相應資質等級證書的房地產開發公司承擔。

第十九條  國內外的公司、企業、其他經濟組織和個人，從事房地產開發經營的，必須按規定申辦房地產開發公司（包括專營、兼營和單項開發，下同）。

申辦房地產開發公司的，必須持主管部門的批準文件和銀行驗資證明，經有相應審批權限的建設行政主管部門進行資質審定，發給資質等級證書，憑證到工商行政管理機關登記注冊，辦理有關手續。

第二十條  各種所有制的房屋均可依法進行轉讓、買賣、租憑、抵押等。

第二十一條  買賣、轉讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產轉讓、買賣、出租、抵押的除外。

第二十二條  各種所有制房產的轉讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權的轉讓、出租、抵押以及其他房地產流通過程中發生的經營活動，均須到當地房地產交易市場進行。交易雙方按規定辦理有關手續，簽訂并嚴格履行協議、合同。

第二十三條  市、縣房地產交易管理部門可建立常設的房地產交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：

1.宣傳房地產政策、法律、法規，提供咨詢服務。

2.為交易當事人提供洽談、協商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務。

3.為房地產交易中介服務單位和個人提供合法的經營窗口。

4.引導房地產經營單位進入市場。

5.為房地產抵押、拍賣、吞吐等房地產流通業務提供公開營業場所。

第二十四條  房地產交易市場的具體規則及房地產交易  管理手續費的收費標準由有關部門另行制定。

第二十五條  房地產交易價格根據不同的交易對象，實行指令性價格、指導性價格、市場調節價格。各類價格的計價原則和標準，由縣以上人民政府物價部門會同房地產管理等有關部門制定，報當地人民政府批準實施。

第二十六條  商品房可以預售，預售房產必須具備下列條件：

1.房產經營者持有《建設工程規劃許可證》和經過出讓取得的《國有土地使用證》。

2.除土地使用權出讓金外，實際投資已達該建設項目總投資的20％以上。

3.工程施工進度和竣工交付日期已確定。

4.預售計劃和對象符合規定。

5.已落實預售款收取和使用的監督方案。

預售商品房的出售方和購買方應依法簽訂商品房購銷合同，并嚴格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經濟合同法》的基本原則和有關規定。

第二十七條  允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發經營房地產。

外商投資開發經營房地產，依照我國和我省有關法律、法規及政策，享受優惠待遇。

第二十八條  設立開發經營房地產外商投資企業，須按外商投資企業辦理審批手續。

設立開發經營房地產的外商投資企業，應持批準的項目建議書、可行性報告、章程和企業技術資質證明，報有審批權的建設行政主管部門審定企業技術資質等級。

第四章  責任與處罰

第二十九條  違反本辦法，侵犯土地所有權或使用權的，由縣以上土地管理部門責令其停止侵犯，賠償損失。被侵權人也可以直接向人民法院起訴。

第三十條  不按土地出讓合同規定的期限投資建設的，應收取土地閑置費，閑置2年以上者，由原批準土地使用權的機關無償收回土地使用權。

第三十一條  未按本辦法取得資質合格證進行房地產開發和經營或未辦理登記手續，擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的，其有關協議、合同無效，分別由縣級以上建設行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據情節處以罰款。由此造成經濟損失的，依法追究直接責任人或單位主管人員的經濟責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十二條  城市規劃和有關房地產開發經營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節輕重，依法給予行政、經濟處罰；構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任。

第五章  附  則

篇（6）

第二條在本市城市規劃區內的國有土地上從事房地產開發經營,實施房地產開發經營管理,應當遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區、城陽區、黃島區房地產開發主管部門(以下簡稱開發主管部門)和房地產經營主管部門按照職責,負責轄區內房地產開發、經營活動的監督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責,做好房地產開發經營的監督管理工作。

第四條進行房地產開發應當遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一和全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則,注重節約和合理利用土地,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產,堅持可持續發展。

第五條從事房地產開發經營應當依法取得國有土地使用權。城市規劃區內集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地后,方可用于房地產開發經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發經營活動。

第六條開發主管部門應當收集匯總房地產市場信息,建立房地產企業信用檔案,并向社會公布有關信息。

第二章房地產開發企業

第七條設立房地產開發企業,應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發企業,應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中,注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產開發,應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發企業應當根據資質等級,承擔相應的房地產開發項目(以下簡稱開發項目)。

第九條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內,持下列材料到開發主管部門申請辦理房地產開發企業暫定資質:(一)營業執照;(二)企業章程;(三)驗資證明;(四)十名以上專業技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊;(五)法律、法規規定的其他材料。

第十條開發主管部門應當自受理之日起七日內,對房地產開發企業的申請材料進行審核,作出是否準予暫定資質的書面決定。

第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發企業申請,開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期,但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前,向開發主管部門申請核定資質等級。

開發主管部門應當自受理之日起二十日內,作出是否準予核定資質等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產開發企業在本市從事房地產開發建設的,應當符合國家和省資質管理有關規定,并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內,到開發主管部門備案。

第十四條房地產開發企業變更企業名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的,應當在變更后二十日內向開發主管部門辦理變更手續。

第十五條房地產開發企業應當依法向開發主管部門和統計管理部門提供統計資料。

第三章房地產開發建設

第十六條開發主管部門應當會同發展和改革、土地、規劃等部門,根據土地利用總體規劃、城市規劃,編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃,報本級人民政府批準。

編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃時,必須優先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發項目。

土地、規劃、建設等部門審批開發項目,應當符合房地產開發年度計劃的要求。

第十七條開發主管部門應當組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見,規劃部門應當對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條房地產開發企業未取得資質等級證書或者暫定資質證書的,不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發企業應當在取得國有土地使用權證十日內,到開發主管部門領取開發項目手冊。

第十九條房地產開發企業應當在辦理建筑工程施工許可證前,按照規定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準,城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發主管部門、市政公用部門應當根據開發項目進度,會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃,報本級人民政府批準。開發主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制,與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施,除應當由政府配套建設的以外,由房地產開發企業按照批準的設計方案建設,并按照規定辦理相關設施產權移交手續。未辦理相關設施產權移交手續的,由開發主管部門責令限期改正;轉讓、出租公用設施的,由開發主管部門責令收回,并辦理產權移交手續。

第二十一條開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發主管部門對開發期限的書面意見要求進行開發項目建設。

第二十三條房地產開發企業應當按照建筑節能設計標準,開發建設節能建筑。

第二十四條房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定和合同的約定,承擔相應的責任。

第二十五條開發項目轉讓,按照法律、法規的有關規定執行。

開發項目轉讓后,與開發項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人,并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章房地產經營

第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條房地產開發企業預售商品房,應當向房地產經營主管部門申請,取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可,應當符合法律、法規規定的條件。

未取得商品房預售許可證的,不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內,依法作出是否準予許可的書面決定。

第二十九條房地產開發企業應當自開發項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內,將國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查;對符合要求的,予以核準登記。

第三十條房地產開發企業銷售商品房,應當明碼標價,并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發企業銷售商品房,實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度,公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條房地產開發企業銷售商品房,應當使用符合國家法律、法規規定的合同示范文本(已經建立商品房預售合同網上備案系統的,應當使用網上合同備案系統推行的合同示范文本),明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制,遵循公開、平等、自愿的原則,不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條商品房預售合同訂立后,應當按照規定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的,房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續。

第三十三條房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房,并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖(注明房屋承重結構)以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發企業應當做好商品房售后服務工作,并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內,持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的,買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十五條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的,應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時,應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產開發企業和銷售中介機構商品房銷售廣告,必須載明房地產開發企業和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的,不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法,不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責任

第三十七條房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營的,由開發主管部門責令改正,并處以五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十八條房地產開發企業有下列行為之一的,由開發主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款:(一)弄虛作假騙取資質證書的;(二)涂改、出租、出借、轉讓資質證書的;(三)未按照規定期限開發建設的。

第三十九條房地產開發企業有下列行為之一的,由開發主管部門責令限期改正或者警告;情節嚴重的,處以五千元以上一萬元以下的罰款:(一)不按照規定報送開發統計資料的;(二)登記事項發生變更后,不按照規定辦理變更手續的。

篇（7）

隨著我國經濟快速發展，人民生活水平普遍得到提高，人民群眾對改善居住條件要求迫切。在這樣的背景下，房地產行業得到了迅速發展，其發展勢頭在相當長的時間內仍將有增無減。房地產開發建設項目不可避免產生影響，主要有：水污染、大氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態影響、對特殊用地區的破壞等。只有科學評價房地產開發建設項目對環境的影響，采取有效的防治措施，將房地產開發項目的建設、管理與保護環境密切結合起來，才能使房地產行業實現可持續協調發展。

1、房地產開發建設項目環境影響評價的特點

房地產開發建設項目的環境影響評價是指對房屋建設過程（施工期）及房屋建設后居住、使用過程（運行期）對環境產生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施。在房地產開發建設項目的環境影響評價工作中，除按常規建設項目的評價內容、方法展開工作外，該類型項目還有其自身的特點是需要在評價中予以關注的。

1.1建設內容的多樣化

房地產類開發項目的建設內容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區，也可以是集生活、商貿、休閑、文教、醫療于一體的大型綜合性區域。對于建設內容較為豐富多樣的綜合性房地產項目，需對其所涵蓋的不同性質、不同使用功能的所有建設內容分別評價，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

1.2項目的雙重性

就環境影響而言房地產開發建設項目具有雙重性：一方面在建設過程（施工期）和建成使用后（營運期），房地產項目會產生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環境產生負面影響，屬于環境污染源；另一方面，房地產項目是要建設居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個安靜、舒適的環境，屬于敏感保護目標。所以，在實際工作中應從上述兩個不同的角度對項目的建設分別進行環境影響評價。

1.3施工期與運營期的環境影響評價并重

一般建設項目的環境影響評價以項目運營期（服務期）為主，對施工期（建設期）的環境影響僅作簡要分析。而房地產類開發建設項目的施工周期通常較長，項目建設過程中產生的環境影響也較大，特別是施工噪聲與揚塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區域內，周邊環境較為敏感，因而，房地產項目施工期的環境影響評價也應作為工作重點，對建設過程各個施工階段的環境影響需進行詳細分析。

2、房地產開發建設項目環境影響評價的工作方法

2.1產業政策及相關參照文件

（1）《建設項目環境影響評價分類管理名錄》

按照《建設項目環境影響分類管理名錄》（2008年）的相關規定：建筑面積為10000m 2～20000m2需編制報告表，建筑面積在20000m2以下需編制登記表，建筑面積在100000m2以上的房地產開發項目需編制環境影響報告書。

（2）《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》

為貫徹落實《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）精神，依據《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（國家發展改革委令第9號）和國家有關產業政策、土地供應政策，國土資源部、國家發展改革委制定了《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》（以下分別簡稱《限制目錄》和《禁止目錄》）。《限制目錄》規定：a. 宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市和建制鎮7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃；b.容積率不得低于以下標準：1.0（含1.0）；c.大套型住宅項目（指單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目）禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。《禁止目錄》規定：別墅類房地產開發項目禁止用地。因此，在環境影響評價工作中要特別注重用地性質、建筑容積率和單套住房建筑面積等指標。

（3）《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》

根據《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》的相關規定：自2006年6月1日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90m2以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到總面積的70%以上。因此，在環境影響評價工作中應充分考慮到90m2、70%兩個指標。

（4）相關參照文件

房地產類項目的設計、建設和運營過程中的環保要求以及相關排污量的核算可參照城市建設的相關技術規范、城市環境保護要求，特別是一些地方性的環保要求，如《建設項目環境保護管理條例》《建設工程施工現場管理規定》《防治城市揚塵污染技術規范》等。

2.2項目選址需考慮的問題

（1）項目選址和各種規劃的相符性分析

根據《中華人民共和國城市規劃法》，一切建設項目選址必須符合城市規劃，房地產項目也不例外。在房地產開發項目的環境影響評價過程中，要詳細了解當地城市的總體規劃，確保開發地塊的用地性質和開發使用保持一致，建設項目規劃與周圍環境規劃相協調，并考慮建設項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災、環境保護規劃等相關內容的相符性。特別是涉及風景名勝區等特殊功能區的項目，還應符合相應功能區規劃，并提供規劃審批部門的意見。

（2）考慮周邊企業衛生防護距離的范圍

由于城市的快速發展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產項目正逐漸向城市擴展，極有可能向城市邊緣的工業企業周邊不斷靠近。故在進行房地產建設項目的環評時需了解項目選址周邊工業企業的基本情況，特別是要詳細核實企業的衛生防護距離范圍，因為房地產項目不允許在該距離范圍內開發。即使位于衛生防護距離范圍外的建設項目，也要特別注意其他工業企業可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設項目的影響程度并提出治理措施。

2.3項目對環境的影響分析

房地產項目施工期的環境影響以施工噪聲、揚塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態景觀破壞等影響。拆遷、基礎土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運輸車輛等均會對環境空氣質量產生一定的影響。在項目建設的土石方、結構、裝修等階段，不同類型的機械設備所產生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設備來防范。

2.4外環境對項目的影響分析

外環境對房地產項目的影響主要體現為噪聲、廢氣、電磁和光污染、光遮擋等。噪聲污染有工業企業噪聲污染、道路交通噪聲污染和商業噪聲污染3種類型。周邊環境的廢氣污染源主要是周邊工業企業排放的有毒有害氣體、燃煤（油）鍋爐廢氣、無組織排放的工業粉塵等。電磁和光污染不可忽視，房地產項目周圍的振動污染源、微波發射塔、高壓輸送線、放射性污染源等污染源對項目范圍內的人群都會產生較大影響，需予以關注。

2.5 居住環境適宜性評價

生活水平的不斷提高使得人們對居住環境質量的要求也不斷提高，所以，在房地產類項目的環境影響評價中引入居住環境質量及人居環境適宜性的評價理念以指導房地產開發項目的建設。居住環境適宜性評價是通過對項目居室之外的環境質量、生態適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態環境現狀、生態恢復及環境管理措施的有效性、社會環境等要素的分析評價，對項目的居住環境適宜性優劣程度進行預測分析，在肯定成功部分的同時對缺乏或不足的部分提出補充、完善的措施與方案，以改善居住環境，營造良好人居環境。

2.6房地產項目的社會環境效益分析

高速發展的城市房地產開發對城市環境系統的影響包括正負兩個方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區，提升了人居環境質量，并可統籌合理地安排功能區，加快了城市化的進程。負面影響在于改變原有地表地貌形態，減少綠色植被覆蓋率，形成“城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區域的環境污染負荷，改變了城市生態比例。

3、高層建筑的影響分析

目前的房屋建造向高層化發展， 高層建筑作為較大體量的建筑， 它的出現， 對城市環境的方方面面存在著無法忽略的影響。

3.1 高層建筑環境影響積極評定

（1）節約市級工程投資

這已是目前看起來短期效益最明顯的一點。高層建筑可以使地上、地下的各種管道相對集中， 縮短道路長度， 從而降低市政工程投資， 在地價昂貴的城市建設高層建筑， 單位建筑面積造價可大大降低。

（2）聯系與交往的便捷

高層建筑由于其具有空間疊加的特點， 所以使工作在內的人們聯系與交往非常方便。設置在同一棟樓里的相關單位只需乘電梯就可以很快到達。而且， 因為高層建筑往往成群成片， 使大量的單位都集中在某一個較小的片區， 使小片區內的工作、生活功能非常齊全， 這也為人們的工作生活提供了就近的方便。

（3）地下層是城市的防空避難所

高層建筑都會設計相應的地下室， 這些地下室平時行使其自身的功能， 而到了戰時， 則自然成了疏散城市居民的最適合場所。平戰結合， 可以節約建設另外的防戰設施的土地與資金。不過這一點需要在設計時有著充分的考慮并作出相應的設置， 否則可能適得其反， 如美國9. 11 世貿大樓的倒塌， 其地下室不僅沒能成為避難所， 反而成為巨大的墳墓， 有很多人被困死在其中。

3.2 高層建筑環境影響消極評定

（1） 對人的視覺感受影響

首先是高層建筑的整體量和外觀問題。高層建筑巨大的體量改變了過去城市街道的肌理與尺度。以前街道3～ 6m 的尺度親切、宜人， 處處體現了人的尺度， 讓人感到建筑與人的親近， 而高層建筑的巨大尺度完全打破了過去的人本尺度， 使街道顯得非常狹小。

高層建筑對城市物理環境的影響

（2）高層建筑對城市物理環境的影響

如前所述， 適量高層建筑可以節約土地， 提高城市綠化率， 改善城市居民的生活環境。然而， 經濟發展中， 受工作環境、社會因素等多方面的影響， 高層建筑早已不再是適量的修建了。目前過于密集的高層建筑給城市環境帶來了很多負面的影響。

4、結語

房地產開發建設項目對環境的影響是無法簡單估量的，在環境保護工作日益重要的今天，如何在建設的同時保護好環境，留給子孫后代一個碧水藍天的清新世界，是每一個建設者應該思考的問題。對房地產開發建設項目，必須把好環境保護第一關，認真做好環境影響評價工作，切實做到“以人為本”，使房地產開發建設與城市生態環境和社會經濟協調發展。

篇（8）

Abstract: for real estate enterprises, the beautiful landscape, good natural environment has become a business card of the enterprise live, to become the enterprise sales plus points. And as a landscape design and site managers, also should be used to improve the design thinking about how to level, strengthen site construction management, and make their works better present to people.

Keywords: landscape; Real estate; development

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

1 前言

隨著房地產行業的發展以及人們生活水平的不斷提高，人們對美好生存環境的要求也隨之越來越高，因而房地產園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創造人類優美環境的綜合藝術，其任務就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結合自己多年在房地產行業園林景觀設計及施工管理的經驗，詳細分析了園林景觀在房地產開發中的應用，具體有以下幾個方面：

2 園林景觀在房地產開發中的意義

2.1 政府的各類相關要求

1993年建設部的國家標準《城市居住小區規劃設計規范》規定，居住小區內綠地應包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等；新區建設綠地率不應低于30%，舊區改造綠地率不宜低于25%。

2.2 對于房地產企業

低碳、生態、環保現已成為房地產行業宣傳的熱點、銷售的賣點，園林景觀已經成為品牌地產的一張名片，從客戶的角度來講，它是第一關注點；從銷售的角度來講，它是最大的賣點；從策劃的角度來講，它是最好的炒作點；對于開發商來說，它是利益的增長點；。是否有良好的小區及周邊生態環境成為人們選擇房地產的重要因素，有時甚至對其是否購買產生決定性的作用。由此可見，居住區園林景觀對房地產商或購房者來說都產生了很大的影響。

2.3 對于小區居民

居住小區綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經常利用和享受的最經濟的一種綠地。對居住小區綠地的合力綠化，對居民的身心健康有著不可估量的影響，它不僅能為居民創造良好的戶外休息放松環境，而且能為居民提供豐富多彩的活動場地，滿足各種游憩活動的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能，它能改善居住環境的小氣候，調節氣溫，增加空氣濕度，防止西曬，降低風速，也能組織空間，美化環境，豐富居住小區內容，為居民創造良好的游憩環境，綠地還能起到防火抗災的作用。

3 房地產園林景觀元素的應用

園林設計師應當廣游天下美景，多接觸真自然大山水，多搜集積累景觀素材，進而更好地總結它們美的本質，才能把它們最打動人心的地方放到我們的設計作品中。在不斷的設計中，只有充分運用各設計元素的要點，才能不斷地創造更多的精品，對于設計元素我們經常用到的有植物、庭院理水、石頭等等，最常用的為以下兩個元素：

3.1 植物

  現代園林的植物配置，在滿足生態功能的前提下，多賦草木以情趣，才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然；其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調和成色彩紛呈、高低錯落的多層次立體植物景觀。同時，地被植物亦能充分滿足生態城市的需要，其強大的覆蓋功能對防止水土流失、維護生態平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用，并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。

3.2 庭園理水

如果說植物是園林景觀的靈魂，那水就是景觀的魂魄，中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對水這種自然元素備加喜愛。“一池三山”、“水狹必間其隔”等等都是有關水景的重要理論。現在的房地產開發也把水體景觀的營造作為提高項目品味的重要手段，比如依山傍水的自然環境，人工開挖的琥珀，以及借助江景、湖景等自然景觀，豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態上講究動靜變化，運用了一些高科技手段，把自然界中水最有活力的形態凝固起來，展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設計應用，給園林增加了不少靈氣。

4 房地產開發中園林景觀應用存在的一些問題

4.1 因地制宜。

因地制宜就是要結合房地產項目所在地的實際情況、結合其功能要求進行設計，使其能符合可持續發展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理，是否更適應當地的氣候條件，不能為渲染“熱帶風光”、“歐陸風格”，在北方地區盲目引種南方常綠樹種，導致植物生長不良、甚至死亡；園林綠地是否真正能滿足涵養水源、凈化空氣的基本生態功能；園林的道路廣場設置是否比例得當，能否兼顧景觀與功能使用等等，這都要進行理性的分析，僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。

4.2忽視人們的需求。

 在做園林設計時沒有充分調研、考慮人們對于功能及景觀的實際需求，只是在辦公室閉門造車，回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時，卻發現他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區比較偏遠的地方設置休息廳，但是沒有很好的設計通行道路，導致很少人到廳休息，造成資源的浪費；也曾有時我們覺得植物在房地產開發中的重要性，從而開始密植樹木。有些小區為了尋找一個賣點，也許是嘩眾取寵，把整個小區的樹木栽種得密不透風。周密的考慮，不生搬硬套，才能達到園林景觀的最高境界——生態型、宜居型小區園林景觀。

4.3 施工及養護管理水平落后。

居住小區的綠地其綠化效果和功能的體現不是竣工后就全部得到的，后期的養護管理使綠化功能得到可持續的發展。有些居住小區缺乏專業人員養護，綠地草坪退化嚴重，雜草混生，病蟲害防治跟不上，木本花卉及喬灌木修剪不到位，造成植物生長不夠理想，未能充分發揮美化、優化環境的作用。

5 結束語

今天，通過園林景觀在房地產開發項目中的推廣和應用，大部分房地產開發商都對園林景觀在房地產開發中的作用和地位有了共識，也把房地產景觀作為提高品質和品位的主要選擇，這也就確定了園林景觀在房地產開發中的地位和作用，但怎樣才能讓兩者有機地結合起來，創造最大的經濟效益和社會效益，我認為有以下幾點：第一，景觀規劃與建筑規劃同步；第二，景觀規劃與房地產的策劃同步；第三，景觀規劃與房地產的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產開發中的景觀設計，將更好的景觀呈現給人們。

參考文獻：

篇（9）

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A

前言

近年來,伴隨著我國經濟的發展，房地產業也呈現了快速發展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，而房地產開發經營的成本決定房地產價格，房地產的價格波動影響社會經濟發展的不同層面。控制房地產成本、穩定房價，減少房地產開發經營風險，對房地產市場的發展有著重大的意義。

1房地產開發經營成本控制的意義

房地產業加強成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項目開發取得圓滿成功。現在，在我國的房地產開發行業中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴重，土地和建筑材料的價格一直在提高，對房地產開發行業的環境有更加嚴峻地考驗。要提升利潤，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在當前的宏觀與微觀環境下，價格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產行業的競爭力，進行房地產項目開發全程成本控制，可以有效減少項目全程內發生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實現較為科學合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業的建設成本和運營成本，從而提升房地產行業的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產企業更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發過程的成本控制對于環境保護也有著良好地促進作用，在實現企業的經濟效益的同時，更好地實現其環境效益、社會效益，因為在開發過程中注重成本控制，要通過合理地規劃以及先進的環保技術做支撐，比如節能、節地、防污染和節水的設施以及技術，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產開發企業革新成本，促進房地產企業健康發展。總而言之，房地產開發經營中進行成本控制，不僅有利于房地產企業提高競爭力，而且利于企業實現經濟、環境、社會效益相統一，實踐企業的社會責任，更有利于房地產企業的持續、健康發展。

2.影響房地產價格的主要因素

2.1土地供應量不足，價格節節攀升。

土地市場需求旺盛，土地供應量相對不足是土地價格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經營者，掌控著城鎮建設用的土地的供應，地方政府在土地市場上的調控，決定了房地產行業的冷熱及房價高低。

2.2政府行政性收費項目較多，費用偏重。

房地產企業承擔的政府行政性收費項目繁多，費用偏重是導致房價居高不下的又一個主要原因。

建設工程政府行政性收費主要是項目“四證”所涉及到的費用，包括國有土地使用權證五項，商品房預售許可證三項，建設工程規劃行政許可證六項，建設工程施工許可證三項，共計十七個項目的行政性收費，各項收費增加的房屋成本造價約為230元/平方米。除上述各項費用之外，還有項目繁雜的行政性收費。

2.3企業社會公共負擔重，費用開支大。

房地產開發行業不僅要承擔房屋建設工作，還要承擔諸如道路，自來水、污水等的建設費用；有些地方甚至要承擔各種非贏利性的公用設施的建設費用。

2.4企業涉及稅種多、稅率高、稅賦重。

房地產開發企業的稅種頗多，一般稅收負擔可達到15%左右。稅率偏高，負擔較重，企業為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價。

2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。

房地產開發行業普遍具有項目運作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產的價格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調高銀行貸款利率，企業承擔貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區為例進行測算，包括前期購地、套費、辦開工手續等費用在內，項目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業應承擔貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費用將達到330元～405元。

2.6建材價格波動，建安成本提高。

房地產項目的開發，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。

3.房地產開發經營的成本控制的主要措施

3.1政府改善外部環境，抑制開發經營成本

3.1.1控制土地供應總量，降低土地價格。

土地供應量不足，價格就一定會上漲。政府要加強土地宏觀調控，加強土地儲備，維持適量的土地供應，力求土地供需總量平衡，使土地價格平穩上漲，乃至維持相對平衡的價格。避免因土地總量供給不足，導致炒地之風盛行、地價狂漲。對超過規定用量而未進行開發的土地，在進行補償后，政府需強制性收回，以持足量的用地規模，來平抑過高的地價。

3.1.2加大清理房地產行業不合理行政收費的力度。

各級政府要認真貫徹落實國家關于清理行政性收費的有關政策規定，對房地產開發建設和消費的一些不合理收費，應切實進行全面整頓。對國家已禁止的收費項目，不能再繼續征收或者變相征收；對現有收費項目，適當調低收費標準；對可收、可不收的項目予以停收；以利于降低開發、建設、經營成本，減輕購房者負擔。

3.1.3適當減免稅賦，減輕企業負擔，促進居民消費。

適當的稅收政策，會對一個行業的健康發展起到促進作用。政府對房地產企業的稅收政策適當放寬；如適當減少企業營業稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產業成本的開支，促進居民住房消費將起到較好的效果。

3.1.4發揮政府職能，加強宏觀調控，維持物價平穩。

通過市場這只無形之手，可優化建筑材料產業的資源配置，使其既保證具有適當生產規模，又具有一定競爭格局。政府還要用加強宏觀調控這只有形的手，調節經濟運行、抑制通貨膨脹和維持物價穩定，維持穩定的建筑材料價格。

3.2加強企業內部管理，全過程控制開發經營成本

3.2.1通過招標選擇監理單位。

選擇好的監理工程師不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。因此，開發商在選擇監理工程師時應進行公開招標；通過公開招投標可以選擇到技術力量強、業績好、信譽高的監理工程師來承擔項目的監理任務。

3.2.3做好規劃設計階段的成本控制。

規劃設計是控制項目投資規模，提高經濟效益的關鍵。規劃設計階段對投資的影響較大，也就是說規劃設計階段工作水平的高低，設計質量的好壞，不僅影響到項目施工階段的投資，還會影響到項目建成投產以后的經濟效益。因此，開發商一定要采取有力措施，保證項目規劃設計階段的工作質量，切實加強設計階段的工程成本控制，主要措施包括加強規劃階段的經濟論證；實行限額設計管理（按照批準的項目設計任務書、投資估算，控制項目的初步設計、投資總概算）；加強設計出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價；實行項目招投標，控制工程造價；合理安排施工，減少臨時費用；加強設計變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設備價格，降低建安工程造價；加強支付程序管理、控制竣工結算；加強融資管理、降低資金使用成本等等。

結束語

房地產開發中經營成本的控制，就是運用科學技術，采用科學的工具和手段，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，減少或避免建設資金的流失，降低整個項目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調控，對地產行業進行適當的調整，從而提高房地產開發的投資效益。

參考文獻:

篇（10）

前言

房地產是我國經濟發展的重要支柱之一，對于國民經濟的發展非常重要，同時也是政府財政的一項重要來源。房地產業的發展還帶動與之相關的建筑業、運輸業、電力煤氣以及自來水的供應業務，還有社會服務業等等，不但改善了城鎮居民的居住條件，還提供了大量的就業崗位，為社會經濟發展做出了巨大的貢獻。而房地產項目的開發需要經過嚴謹的策劃工作，并且對其過程進行嚴格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產項目的開發策劃及經營管理進行了演技，希望能夠對房地產業的發展起到一定的幫助作用。

1房地產項目的前期開發策劃工作

對于房地產項目的前期策劃工作要重視市場調研和客戶群定位的問題，形成項目的可行性研究報告，這些是該項目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認可的前提。以前的開發商在進行樓盤建筑前沒有進行市場調研，只是按照自己的想法，認為房子只要建的牢固，就一定會有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會導致在房子建成之后無人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個地產商在進行樓盤開發時沒有考慮當地的氣候條件，建成的樓盤南北不通透，導致樓盤無人問津，即使降價出售也只是售出一小部分，導致開發商的資金無法回籠，項目總成本不斷增加，導致公司財務出現問題，嚴重影響公司的發展。因此，在房地產項目的前期策劃階段必須要進行充分的市場調查，找準客戶群體，確定項目的正確方向，對于項目的成功就已經走出了一大步。房地產項目開發策劃過程中的市場調查主要有對房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進行調查。其中要考慮當地居民的住房習慣對樓盤的戶型和面積進行設計，并且按照居民的傳統居住習慣和當地的氣候條件等對房間的朝向、通風和采光等進行設計。同時還要考慮當地居民的購買能力對房屋的建筑檔次進行定位。最后還要對樓盤周圍已經投入市場的樓盤的銷售情況進行了解。策劃人員通過這些市場調查的信息進行可行性研究報告的編寫，其內容應該包含建筑的成本以及預計的銷售價格，技術指標和相關稅費等，要包含一切可能影響項目實行的因素，保證可行性報告的客觀性，作為以后設計控制的依據。房地產項目的前期策劃除了進行市場調研外還需要進行項目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對于居住環境的要求越來越高，生活小區的配套設施也應該在前期策劃階段進行設計。其中配套設施主要包括綠化、道路、公建和學校等等。綠化可以使小區更具生活氣息，道路配套應該保證交通順暢，且要注意無障礙道路的設計。公建配套主要包括一些健身房和活動室等，而人們對子女教育的重視也使得學校成為小區銷售的主要競爭力。特別是二胎政策的全面放開，學區房已成為購房者又一關注重點。

2房地產項目經營管理

房地產項目的經營管理主要包括建設階段的管理、營銷管理以及售后管理，下面將對這幾個階段的經營管理進行簡要地分析。（1）施工建設階段的管理，主要是對施工進度、質量和造價的管理，其中施工進度直接影響著項目的施工成本，因此應該不斷地對施工進度與計劃進度進行比較，對于施工延誤的情況要及時進行原因查找，并進行解決。工程造價的管理主要通過制定合理的招標制度，并采取一次性加系數的包干辦法，同時要做好隱蔽工程的現場簽證管理。施工質量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個施工過程，是質量控制的基礎，同時要有專門的監理公司對工程質量進行監督管理，并且建設單位也要對工程質量進行核檢，由施工單位、監理公司和建設單位三家共同對工程質量負責。（2）對房地產項目的市場營銷管理，市場營銷對于房地產項目的銷售是非常重要的，而且市場營銷要從開發商取得土地時就開始，要讓客戶了解到開發商取得了何種性質的土地，到樓盤建設期的時候，進行市場營銷和宣傳的重點要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營銷活動成功與否對于樓盤的銷售成績至關重要，并且關系到資金能夠及時回籠等。同時由于目前的房屋價格超過了人們的承受能力，大部分人都會選擇按揭，因此在進行市場營銷時要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發展商的分期收款。同時對于房屋的定價要根據市場行情和施工成本進行合理定價，并進行巧妙的調價。（3）對售后服務的管理，目前房地產項目的售后服務即是指物業服務，目前的物業服務可由開發商成立自己的物業管理公司進行管理，也可以聘請專門的物業管理公司進行管理。一般情況下大型的開發商都會成立自己的物業管理公司，而對于小型的開發商可以向社會公開招標，由業主選擇物業管理公司。總之物業管理的收費要與其服務水平相符，物業管理的好壞對于小區的生活環境以及對于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業管理可以為開發商樹立良好的口碑，對于開發商后期的房地產項目銷售可以起到非常好的促進作用。

3總結

房地產項目是我國國民經濟發展的重要項目，其開發策劃和經營管理對于項目的成功實施是非常重要的。本文分別對房地產項目的開發策劃和經營管理進行了分析，其中開發策劃階段要注重市場調研和配套設施的設計，作出科學合理的可行性報告，作為施工的依據。而房地產的經營管理主要包括建設施工階段的管理、市場營銷管理以及售后服務管理等等，其中每一個階段的管理對于房地產項目的順利進行，對于開發商的經濟效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對于房地產項目的進行有所幫助。

參考文獻

[1]潘峰，孫俞.房地產開發經營與管理實踐教學探討[J].科教文匯（中旬刊），2016（03）：65~66.

篇（11）

引言：隨著我國經濟發展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個規劃合理、配套設施齊全又舒適的生活小區要求越來越高。所以要做好項目開發的規劃設計至關重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。

1.房地產項目的規劃設計管理

1.1設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負責。細節看起來是小事，其實有大隱患， “規劃方案無小事”。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。

1.2規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。

現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。

1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的。這就是設計師背離項目定位的情形。2.房地產開發規劃設計的要點

2.1總體開發設想

房地產商在拿到項目用地后，結合政府對于項目用地的控制性詳細規劃，地塊未來的發展方向，周邊配套設施、其他項目的定位、物業種類等等因素。在結合自身企業的發展規劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環節著手：①企業現金流測算與把握；②政府的控制規劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調查；⑥房屋的單價、總價構成；⑦開發商擅長的開發類型；⑧開發商要求的利潤和品牌，結合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據政府要求的建設周期、項目所在地的市場行情、公司的現金流等等指標，制定合理的開發周期。

2.2道路系統規劃

路網是一個城市發展的骨架，只有便捷合理的路網設計才能提升整個城市的通暢感和品質感，居住小區或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設計合理使用便捷的路網系統設計是項目規劃設計的要點之一。目前，國民經濟發展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家幾部車，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區提出了較高的要求。為了使小區內行人安全，行車對人無干擾，路網規劃時設計人車分流道路系統，即車行道路系統和人行道路系統分開，汽車入小區后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區內道路上行駛。隨著汽車數量的日益增長，不僅對小區的道路系統要求設計合理，同時對小區的停車車位數量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關部門也在居住區開發設計時對小區車位數量的設置做了明確規定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區道路系統規劃設計除了人車分流設計外，還應對步行系統的無障礙設計、系統的可達性等等做詳細合理的系統設計。

2.3配套公共服務設施系統規劃

為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務系統的規劃設計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設置，因此，房地產開發在項目前期規劃設計時應根據項目地塊居住人口的數量，合理設置公共配套服務設施，要求數量合適，分布合理，以便方便每位小區居民，同時在規劃設計時應考慮后期管理和經營的相關問題。

2.4綜合管網的規劃

綜合管線的規劃是將小區的各種管線進行綜合，如果規劃出現問題，小區將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等，而各種管線的進口、接口的位置規劃以及與市政綜合管網的連接都是擺在設計師面前的問題。良好的規劃設計，不僅為房地產商降低開發成本，還為后期的各種管線的驗收，小區的順利交房打下基礎。

2.5綠化與景觀系統規劃

如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環境要求在不斷的提高。具有優美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區是否高檔的重要標準。為此，在居住區項目規劃設計時，房地產開發商應要有所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區綠地面積，提高了小區景觀品質，同時在建筑單體布置時要多結合景觀設計師的想法，盡力為后期景觀設計多留發揮的空間。

2.6生態與節能規劃

鑒于響應國家節能減排政策，為居住居民后期生活質量著想，生態節能設計規劃也是當前房地產規劃設計的要點之一。項目規劃設計時適當從現代、科技、生態等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術增加居住的舒適度、降低開發成本等等。

2.7建筑設計規劃

建筑單體的規劃設計可以說是房地產規劃設計重要要點之一，建筑單體是項目總體規劃理念的展示體，建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優劣直接關系到項目的銷售，資金的回籠，企業的發展。

（1）建筑立面、色彩的規劃設計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規劃設計時，房地產更多應重點關注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規劃理念。

（2）建筑戶型規劃。建筑戶型的設計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質量。

3.工程成本控制

3.1前期（項目規劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及以往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。

3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。同時，加強承包商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。

4.結束語

目前我國的房地產發展的現狀，其距發達國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發規劃設計方面依然需要我們做更為深刻的研究。

參考文獻:

[1].吳虹.對房地產開發項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑，2004（9）