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（2）財務工作人員的素質不夠高。我國很多物業管理企業的財務工作人員整體素質偏低，他們對于企業的財務內部控制程序與措施還不夠了解，往往會產生一些誤解，從而使得企業財務內部控制工作的實際操作過程出現了一些問題。這就需要高素質的財務人員來很好的執行。否則，企業財務內部控制制度的控制與監督效用是無法充分發揮出來的。在實際的操作過程中，一些物業管理企業的財務人員還會受到領導的意志影響與制約，對財務信息進行弄虛作假，嚴重影響了物業管理企業的財務內部控制制度的有效施行；

（3）缺乏足夠的財務內部風險判斷。在市場經濟條件下，物業管理企業的運營都會受到多種不確定因素的影響與制約，從而面臨著一些風險。但是，我國當前的物業管理企業還沒有一個良好的財務內部控制制度，無法對企業面臨的各種風險進行準確的判斷與及時的預警。

二、物業管理企業財務內部控制的強化措施

（1）物業管理企業應提高管理人員的財務內部控制意識。作為物業管理企業中的核心力量，企業管理人員的素質高低直接關系到企業的健康長遠發展狀況。他們是企業財務管理工作中每一個環節的重要影響因素。由于目前物業管理企業的管理人員是企業財務內部控制工作的直接實施者與參與者，因此，我們必須盡快提高他們的財務內部控制意識，讓他們不斷提高自身的綜合素養，尤其是盡快接受并使用全新的財務內部管理理念，為財務內部控制與管理工作打下理論基礎。此外，物業管理企業還應為這些管理人員提供專業的教育與培訓機會與渠道，重視對專業技術隊伍的培養工作，引導他們樹立起良好的財務內部控制意識，提高他們在財務實踐中的創新意識與能力。財務管理人員還應強化財務內部風險控制意識，及時探析企業面臨的財務風險，并形成有效的風險防范意識，建立溝通協調機制，讓物業管理企業從源頭上控制住財務內部管理工作中的各種風險；

（2）物業管理企業應該建立健全財務內部控制制度體系。物業管理企業財務內部控制制度建設現狀并不容樂觀，還有很多不健全的地方存在。而物業管理企業進行有效的財務控制與管理的重要基礎與前提條件就是較為科學完善的財務內部控制制度體系。因此，物業管理企業必須盡快改變財務內部控制制度體系建設現狀，建立并完善物業管理企業的財務內部控制制度。這就需要國家相關政府部門根據現有的法律法規與地方相關政策，從促進物業管理企業的健康可持續發展的立場出發，建立起一個相應的財務內部控制標準，讓物業管理企業能夠結合自身的行業特點，做到自己內部財務管理工作有法可依。此外，物業管理企業還應該切實貫徹并落實財務內部控制制度體系，讓其與企業的財務管理各個環節做到有機結合，一旦發現問題，就要及時處理；

（3）物業管理企業應該全面提高財務人員的綜合素質。物業管理企業的財務工作人員是財務內部控制制度執行的重要力量，他們有著較為特殊的身份，一旦素質偏低，將有可能會導致物業管理企業的財務管理工作出現較大的偏差，還容易引發較大問題的災難。因此，物業管理企業在選擇財務管理人員的時候，就需要對他們進行嚴格的甄別，杜絕聘用那些些不懂會計專業知識的人擔任會計或出納的崗位。此外，由于這些財務人員直接關系到物業管理企業的財務管理狀況，因此，物業管理企業必須選擇一些具有較強責任意識、過硬思想素質的人員擔任財務工作人員，并強化對他們的業務能力培訓與繼續教育工作，還應該努力提升他們的職業道德素養，讓他們成為既具備過強專業會計技能的財務工作人員，還擁有較高的職業道德修養，從而讓他們在財務內部控制過程中不斷總結工作經驗，不斷提升自己的創新業務意識與創新業務能力，讓物業管理企業的財務內部控制職能得到切實有效的發揮；

（4）物業管理企業應該建立一個合適的財務預算管理體系。物業管理企業財務預算就是指企業在預測、決策的基礎上，以數量和金額的形式反映企業未來一定時期內經營、投資、財務等活動的具體計劃，從而為企業的未來發展目標提供一個較為詳細的資源與企業活動安排。應該來說，物業管理企業的財務預算管理體系是企業財務內部控制目標管理的重要手段，它具有戰略性特征，還是企業的全員共同參與的管理方法與管理機制。因此，物業管理企業就應該盡快實施好財務預算管理工作，即通過預算實施來發現預算指標與實際指標間的差異性，并對發現的問題采取及時有效的應對措施，盡可能的幫助物業管理企業實現預算目標。此外，物業管理企業的財務預算工作還可以讓企業內部的各個部門進行統籌規劃與安排，更加協調好部門間的關系，讓預算成為企業考核的標準之一，從而發揮出企業財務預算的強大約束力與管控力。當然，物業管理企業在完善財務預算管理體系的過程中，還可以有選擇性的借鑒其他行業成熟的財務控制理念，讓企業的財務內部控制工作做到職責分工更為明確，賬面管理更為細膩清晰，從而切實提升物業管理企業的財務內部控制整體水平與工作質量。

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二、石油企業物業的專業化分工

石油企業市場化的需求導致企業內部的物業管理專業化層次顯著。根據企業物業管理為職工提供的各項服務，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設備維修、家政服務四個方面。

（一）咨詢服務

作為現代化的大型企業，石油企業在轉型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準確地解決處理，對于企業員工的工作積極性有很大的影響。企業的正常生產與運營也離不開完備的企業制度、規章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業管理部門的參與，及時與領導層或普通職工進行溝通交流。

（二）保潔保安

無論是礦區、工廠還是員工居住區，保潔保安工作都是人們最關心的問題。根據馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標。為企業職工創造一個舒適、安全、優美的工作與生活環境，直接影響到他們對于企業的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業培訓，有著豐富的理論經歷，綜合素質較高，能夠最大限度地保障企業設備與員工的安全。這不僅是內部員工自身的權利，也是外界對于企業形象評價的重要指標。小型的私人企業及普通小區的物業管理人員多是一些城市的下崗職工或農民工，文化程度有限，技術能力欠佳，導致很多業主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業的管理水平是較高的，值得借鑒學習。

（三）設備維修

石油企業是我國能源建設的重要保障，它的正常運營關系到企業自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標準的要求，企業更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產設備的檢查、維修是企業運轉的關鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業聘請了專門的技術人才，挑選出經驗豐富的技術人員，打造出一個專業的維修團隊，掛靠在物業管理部門，專門應對企業突發事件，大大提高了企業的生產效率。

三、培養石油企業物業管理的專業化人才

縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業物業管理的專業化程度很高。雖然我國的石油企業物業管理水平較高，但中國的物業管理行業總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發，實現人力資源的合理配置。人力資源是企業的核心競爭力，擁有一支綜合素質高、技術能力強、實踐經驗豐富的管理團隊，能夠為企業帶來豐富的經濟利潤，避免企業資源的浪費，減少沖突矛盾的產生。石油企業的物業管理部門之所以能夠成功地應對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優秀人才。眾所周知，物業管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設中，用高薪、高福利吸引優秀專業人才加入物業管理隊伍，大大改善了物業管理的整體服務水平，使得物業管理部門真正履行到自身的職責，為企業員工創造出一個和諧的企業文化氛圍。

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2凝練企業文化，營造良好工作氛圍

企業文化建設，從本質上說就是在思想和行為方式上由新對舊的的挑戰和改造。在定位企業文化時，企業領導要依據企業當前的發展戰略，弘揚企業的優良傳統，并借鑒和融合其它企業的先進經驗，提出能反映本階段的經營管理活動的企業文化。而且，企業領導要重視自己的模范行為，他們的行為往往是對員工的一種無聲號召和示范。公司領導以自己的行動向企業員工詮釋企業的價值觀，帶動和啟發著企業員工對企業文化進行建設。營造一種團結和拼搏的企業氛圍。物業管理科應該編制出本企業的企業文化手冊，以向每一個員工傳達企業精神和理念，并規范他們的行為，讓員工將美好的形象展現給業主。企業員工要使用禮貌用語，微笑服務。激勵員工參加社會公益活動，讓業主真正被企業高質量的服務標準所感染，進而自覺為創建美好社區而努力。

3加強科學管理，追求提質增效，創新服務能力

一正確引導業主養花草、寵物，學習安全常識和法規道德，提高業主文化思想素質，構建小區和諧氛圍。再者，對物業主管部門申辦物業企業和資質年檢等工作程序進行簡化，提高辦事效率。二是發揮好社區居委會的協調作用。物業主管部門跟街道辦一起，在各社區中成立居委會，組織居委會調解社區糾紛，盡量爭取在社區中化解矛盾，減少法律訴訟；強化對于社區居委會的工作指導，從當前業主的最關心的問題和需求出發，幫助業主創建業主委員會；在受到群眾投訴后，盡快認真處理矛盾，維護社區穩定。三是健全物業維修等日常資金的收繳和監管辦法，保證公共設施維護有足夠資金。完善維修資金等相關管理制度，清繳被擠占挪用的物業大修資金，追收未繳納物業大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環，合理使用維修資金，為社區居民提供完善的物業服務。

4充分發揮企業文化在物業管理中的作用

應該發揮好企業文化凝聚、導向和規范的作用，切實做好企業物業管理。凝聚作用。企業文化在某種程度上就似一種粘合劑，它讓全體員工的追求目標都集中在為企業經營共同奮斗上，彼此團結合作。一種積極的企業文化，應該可以讓每個員工都看到企業的美好前景，把自己的命運跟企業命運緊密相連，并為之努力工作。在企業與員工之間、領導與員工之間、員工與員工之間建立起相互支持和理解的和諧關系，形成巨大的凝聚力，給企業注入活力和生機。導向作用。物業管理企業文化作為一種理性的文化，它就像企業管理的靈魂，直接影響著企業的種種行為，是全體企業員工的理想和信念，它可以利用價值觀念引導企業發展。規范作用。企業文化來源于員工的生產經營活動中，又反過來成為了規范員工行為的準則，具有很強的號召力和約束力。

5落實企業文化建設的職責

真正落實好企業文化建設，并將責任分配到綜合管理部、人力資源部和黨群工會工作部等部門，各個部門同心協力，創建齊抓共管新局面。人力資源部主要的職責是引進優秀員工，并對其進行培養和激勵，開展企業傳統教育，提高他們的科學文化和專業技能，弘揚愛崗敬業精神，培養共同價值觀。綜合管理部的主要職責是實施品牌戰略，大力開展管理工作，對企業中的先進個人和感人事跡進行宣傳報道，提高企業知名度；黨群工會工作部主要職責是組織企業員工進行技術比賽和勞動競賽；開展多種形式的員工教育文體活動；為企業的中心工作服務，切實提升企業文化建設水平。

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（一）對學生職業能力的研究是當前國情的需要

當前我國物業管理的行業本質，是以物業為基礎，以客戶需求為導向，以管理為手段，以準公共為核心產品的商業活動。誠信精致的服務讓客戶滿意是行業的立足之本，精細化的專業管理讓物業保持完好、讓管理區域處于和諧是行業的核心價值，依托管理區域通過拓展客戶需要的各類服務以搞活企業經營是行業可持續發展的支撐與保證。物業管理專業學生職業能力發展的研究，正是圍繞了這個核心，統籌兼顧物管從業人員的綜合素質，以達到和物業管理行業的可持續發展和物業管理關系的全面協調。因此，對該專業學生職業能力發展研究，是現代科學發展的必然選擇，同時，也對物管行業的健康可持續發展產生重要的影響。

（二）對學生職業能力的研究是當前物業管理行業的需要

其一，由于物業管理行業在中國起步較晚，人才儲備基礎比較薄弱，整體的從業人員的隊伍建設跟不上物業管理行業的快速發展的需求；其二，目前物業管理從業人員來自于各個行業，其專業背景呈現出差異性和多樣性，加之缺乏嚴格的專業基礎訓練，顯露出從業人員的整體素質參差不齊，一部分物業從業人員的專業素質和職業能力與所在崗位的要求有較大的差距；其三，現階段我國物業管理還處于快速發展時期，客觀上需要大量的物管專業人員來滿足這個市場的需求，因此對該專業學生進行職業能力發展的深入研究，才能適應目前物業管理行業的發展的實際需求。

（三）對學生職業能力的研究是當前物業服務企業的需要

對于一個物業服務企業的整體水平來說，最直接和最直觀的反映是通過一個物業項目的管理服務水平來體現的。而決定物業管理整體服務水平的關鍵性的因素之一，是物業從業人員的職業能力和素質。因此，大力加強對物業管理從業人員的培養，不斷提高他們的職業能力，對物業服務企業具有十分重要的意義和關鍵性的作用。所以，對學生職業能力發展研究既是行業和企業的迫切需求，也是擺在國家和地方行政、客戶管理部門與教育機構面前的一項重要、緊迫的課題。為了培養與社會、行業和企業需求相適應的具有全面綜合素質和綜合職業能力的物管人才，我們勢必應重視該專業學生職業能力的研究和培養，只有通過這樣的方式，學校培養出來的學生才能適應現代物業服務企業發展的要求。

（四）對學生職業能力的研究是提高物管從業人員綜合素質的需要

由于物管活動的特殊性，管理的專業性以及涉及經營管理復雜性等特點，決定了物管從業人員，尤其是兼顧服務、管理、經營的專業人員，只有不斷深入學習物業管理的法律法規知識，具備夯實的物業管理的基礎知識和實踐經驗，具備較強的管理經營能力，才能保證物業管理工作的正常運行，協調和處理物業管理活動中的各類矛盾和糾紛，為客戶提供一個質價相符的服務，使物業能夠保值增值。因此，對該專業學生的職業能力發展的研究，需要從業人員達到從事該行業必備的知識、技能和職業能力，從而有利于扭轉該行業人才匱乏的被動局面，提高從業人員的整體職業技能和專業素質，從而使從業人員的綜合素質適應物業管理行業發展的需要。我國從計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中，物業管理行業在短短的30多年時間走過了萌芽起步階段即“要不要搞物業管理”的過程，經歷了發展的初級階段即“怎樣搞好物業管理”的過程，進入了高速發展階段即“提高物業服務質量”過程。物業管理行業在管理上的專業能力和不可替代的社會價值，得到社會的高度關注和充分肯定，因此不斷研究該專業職業能力的發展，是我國物業管理行業的現狀及未來發展趨勢對專業人才的需求，以推動此問題更加深入的研究和探討，全面勾畫出科學、清晰的物業管理專業的職業能力、素質和知識結構，以做好打造優秀的物管人員的基礎性建設工作。

二、物管專業職業能力的發展研究狀況

什么是職業能力？職業能力是個體將所獲得的知識、經驗、技能和態度在特定的職業活動或情景中進行類化遷移與整合所形成的能完成一定職業任務的能力。職業能力具有能力品質的廣泛性、職業崗位的變異性、技術技能的綜合性、個人活動的重要性、繼續教育的終生性等主要特征。一個物管專業人員，從開始接手到具體實施物業的服務、管理和經營，既要進行前期策劃、資源配置、規章制度建設及物業檔案資料承接查驗和溝通相關各方關系；又要組織和保障物業管理服務的正常運行，以及妥善、及時處理各種突發事件及客戶投訴。尤其物業管理是面向客戶提供誠信、方便、放心的服務，讓客戶感受到企業“用心關懷每一位客戶，細心做好每一件小事”的服務理念和專業能力，不但要搞好管理區域內物質環境的建設與維護，搞好人文環境建設與維護亦是十分突出和重要的問題。綜合以上情況，筆者認為物業管理專業職業能力的內涵應該包括：決策、計劃、信息收集、組織、領導激勵、溝通協調、控制、創新、依法進行物業管理服務和專業技術管理等方面的能力。

三、物管專業職業能力體系的實施和研究

職業能力是指人為了勝任一個具體的職業而必須具備的基本能力。由于職業能力是多種能力的綜合體，因此，我們把職業能力分成一般的職業能力、專業的職業能力和綜合的職業能力。眾所周知，一定的職業能力是勝任某種職業崗位的必要條件，任何一個職業崗位都有相應的崗位職責要求，物業管理專業也是如此。通過實際調研，就目前在全國開設的物業管理專業的各大專院校來看，院校類別繁多，有管理類的大專院校、機電類的大專院校、旅游類的大專院校、建筑類的大專院校，還有房地產類的大專院校等。根據各大專院校的自身特點、培養目標和企業的需求，我們確定了物業管理專業所面向的崗位群，即管理方向、建筑方向、房地產方向、機電方向等。根據物業管理崗位和崗位群專業化的知識與技術發展特點，開發與物業管理職業崗位需要的知識與技能相適應的職業能力，建立面向“現代綜合應用型人才”為目的的職業能力體系，加速物業管理專業的建設和發展。建立科學的專業職業能力體系，以工作過程為導向，立足社會的發展、行業的建設和企業的需求，使我們培養出來的人才適應未來發展的需要，并延伸物業管理產業鏈條和服務范圍，建立物業配套服務體系，滿足客戶不斷增長的各類服務需求。對物管專業學生職業能力體系的研究，探討了物業從業人員必須掌握相關的專業知識、技術和能力；同時，為社會提供了一個評定物管專業人員職業能力的基本標準。

四、物管專業職業能力體系的構架

通過調研，對物業管理專業崗位能力要求的現狀進行分析，針對地區、行業經濟和社會發展情況，進一步明確物業管理崗位群工作所應具備的職業能力，以使物業管理人才的培養更具有實用性和針對性。物業管理崗位能力培養途徑的探索將會促使學生形成較強的職業崗位能力和就業競爭力。物業管理專業學生就業的崗位群基本上都是物業服務第一線的崗位，即管理、技術、經營和基本的操作崗位等，工作職能是物業服務第一線，要求學生能夠綜合運用專業理論知識和技能去解決工作過程中的各類問題。物業服務的特點是強調基本素質和崗位的具體技能的培養，注重操作能力，從職業崗位群的需求出發，分析該專業的職業能力，搭建物業管理職業崗位技能結構體系，在理論與實踐中保持相對的一個平衡結構，找出該專業的知識結構與能力結構要求合理地配置，構建一個新型的能力體系即理論與實踐相結合，以職業崗位及崗位群所需的技能與理論、能力與知識為基礎，構建物管職業能力結構的新型體系。從物管真實的工作過程和專業崗位的工作分析，總結提煉出典型工作任務，根據工作任務復雜的程度整合典型工作任務，并形成崗位技能結構體系（職業能力），根據職業能力結構體系歸納出物業管理行業職業能力為：整合基本素質、專業基礎、專業技能和崗位技能的綜合應用能力，發展應變能力和開拓創新能力。通過對企業調研，確定了本專業所面向的崗位群（物業管理方向、物業建筑方向、房地產方向、物業機電方向等）；根據崗位及崗位群專業化管理、技能要求以及知識與技能協調發展的特點，開發與之所需的知識與技能相對應的職業能力，建立面向“現代綜合應用型人才”為目的的職業能力體系，加速專業的建設與發展。

五、高職高專物管專業職業能力的培養方式

（一）職業能力培養方式——以服務理念為中心

從全國的物業管理發展來看，深圳的物業管理走在了我國物業管理的前沿，并且深圳的物業管理教育和培訓也走在了前列，已經形成了自身的特色。通過對深圳和其他省市高職高專院校的物業管理課程設置的調查，筆者認為國內目前大中專院校物業管理人才培養模式占據較大比例的是以服務理念為中心的培養方式，即注重培養學生與客戶交流的技巧，這樣做的優勢是：物業從業人員以優質的服務取勝，有利于企業品牌的樹立；不足之處是：物業人員不能解決一些技能方面的實際問題，且難以勝任全方位的物業服務工作。

（二）職業能力培養方式——以技能為中心

上海的物業管理相對深圳來講起步要晚一點，但是其發展勢頭非常迅猛。目前上海的物業管理專業大多數是由部分有理工背景的院校創立的，因而形成了以技能為中心的模式，如上海的高職院校與上海市房地局合作，創立了從事現代智能化樓宇設施設備的運行、維護、管理及應用型高級技術人才和管理人才，此類人才需要掌握現代建筑、機械、電工電子技術和計算機應用等技術基礎知識；掌握現代智能化樓宇設施設備（如空調、給排水、建筑智能化系統）的構造與性能。這樣的課程設置就體現出了培養學生的專業技能。其培養模式的優勢是：物業從業人員有能力為客戶解決部分技術問題，易出實效。但不足的是：物業從業人員難以擺正“管理物業、服務業主”的市場定位，管理、服務和經營理念難以體現，不易勝任戰略性的物管工作，不利于企業的長遠發展。

（三）職業能力培養方式——復合型的物管人才

通過實際調研，我們認為物管人才的培養方式應吸取上海、深圳兩地好的辦學理念，并結合物業管理行業發展的需求，走復合型的人才培養道路。即注重培養管理理念，又具有某方面的專業技能（如建筑方面或機電技術方面等）。要充分發揮各高職高專學院的優勢，整合學院的資源，將管理和技術結合起來，培養出復合型的物業管理人才，如以工科為背景的成都工業學院正在這條道路上不斷摸索，雖然目前經驗還不夠成熟，但它代表了今后高校物業管理的發展方向，只有這樣才能深化產教融合、校企合作、工學結合，從而推動物管專業設置與產業需求對接。

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2調查結果的統計與分析

2．1對物業管理服務收費情況的認知

業主認同物業管理為第三產業服務性行業，接受物業管理費為業主日常生活中的一項正常消費，是保證物業管理行業能夠持續健康發展下去的關鍵。在調查統計的結果中，有75.9%的接受調查者表示認同物業管理服務屬于一種住房使用過程中有償收費服務。只有認同物業管理服務應成為有償服務，業主才會在收繳物業費時表示積極配合，避免部分小區中物業費收繳難以致物業服務質量下降，進而使業主更加不愿意繳納物業費的死循環。沈陽的物業公司及物業管理協會應注意對業主在這方面意識的宣傳和引導，進而促進沈陽的物業管理行業向著更加商品化，規范化的方向發展。

2．2現階段物業管理中的問題

(1)業主委員會這一制度在沈陽地區執行的并不夠成功。在接受調查者中，僅有31.9%的業主表示，其所入住的小區成立了業主委員會且能夠代表業主的利益;39.7%的業主表示，雖然其所入住小區成立了業主委員會，但該委員會并未能夠獲得小區內業主們的信任或不能代表業主們的利益;其余28.4%的業主表示，其所入住的小區并未成立業主委員會。住宅物業管理中的許多工作內容都是如園區綠化、道路、安保等涉及園區內眾多公共區域，牽扯園區內全體業主共同利益的工作。如此牽連廣泛的事情，需要一個能夠代表全體業主利益，全體業主都信服的業主委員會去統一業主們的認識，代表全體業主對物業公司發出指令，使物業公司的服務能夠讓業主們滿意。(2)物業費收繳后的使用情況不夠透明。在接受調查的業主中，26.9%的業主表示，其所入住小區清楚明白的公示過物業費用的使用明細;40.4%的業主表示，詢問過物業公司的物業費使用明細，但并未得到過明示;32.7%的人表示，并未關心過物業費用的具體使用情況，未曾留意過。從統計結果可以看出，至少有40.4%的業主是關注物業費的使用情況的，正如去超市消費購物后會看看購物小票核對一下金額一樣，業主繳納了物業費進行消費，購買物業公司的服務后，希望知道也應該有權知道自己花了錢都買到了什么。

2．3對物業管理新方式的認可情況

(1)改變現行物業費收費方式。在接受調查的業主中，69.5%的業主更愿意接受按照物業公司實際維修量支付勞務費的收費方式，只有30.5%的業主仍愿意維持現行按照每平方米收取固定費用的收費方式。目前沈陽地區普遍的物業費收取方式都是按照住宅面積，以每平方米收取固定費用的做法去收費。這種收費方式在收取時看似簡單容易核算，但存在隱患。每平方米具體多少錢，這個標準各個小區各有高低，但每年都是有增無減。園區內公共設施每年的維修量并非固定不變的，每年都會有波動。這就使物業公司和業主之間產生了一種博弈，即如果今年公共設施狀況良好，維修勞務費用低于物業費收取的固定金額，則物業公司獲勝，業主們多交的物業費就變成了物業公司的利潤;而如果下一年公共設備老化，維修費大幅上漲，物業費無法解決問題，物業公司只能憑借自身資金抵擋、或終止合同以逃避。而業主始終處于被動地位，作為消費者反而身份被動，如何會滿意。改變現有方式，實行按照物業公司實際勞務費用向業主收取物業費的做法在核算和收費時會稍麻煩一些，但卻既能保證物業公司正常利潤的獲取，又能使業主利益得到保障，實現共贏。從調查統計結果來看，此種方式獲得了大部分沈陽地區業主的歡迎。(2)提高業主的自主度。建議物業公司以適當工資或優惠條件從業主中招聘看樓人，從事為本樓業主保管鑰匙、清理衛生、接收快遞等服務。從調查結果來看，26.2%的業主表示愿意積極參與看樓人的招聘、58.9%的業主對此事表示贊成但并不愿意去參與招聘、14.9%的業主不贊成此種做法。綜合來看，85.1%的業主對此事持贊成態度，并且有相當部分的業主對從事看樓人的工作表示感興趣。從物業公司的角度來看，從業主中雇傭看樓人會使其成本下降。應聘看樓人的業主多為本樓熱心業主，對工資的需求低于其社會成就滿足感，相對可以降低物業公司的人工成本。而從業主角度來看，看樓人都出于本樓業主，業主之間對互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于現代人鄰里關系的建立，拉近業主間的距離，使業主們在小區內生活時能夠感覺到溫馨。

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城市住宅小區物業管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務、交通、環衛、市場、房管、園林、教育、公用事業、商業和文化娛樂等部門，應是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發展的關系，但目前一些城市物業管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業管理處于自發狀態，加之物業管理的歸口部門不清，協調不力，遇到問題投訴無門。物業公司與有關部門關系難以理順，物業公司、住戶、小區管委會各方在物業管理中的地位、作用，責權關系也不明確，物業管理與行政管理等方面的關系不協調，這種不健全的管理體制，使物業公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業務的正常開展。上述城市住宅小區物業管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業管理產業健康發展。

2.城市住宅小區業主缺乏自我約束能力，對物業管理認識不清。

居住在各類城市住宅小區內的業主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養等是不盡相同的，規模大的住宅區業主更是千差萬別，業主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經常發生，增加了物業管理的難度。廣大業主及物業管理者對物業管理認知程度存在差異，物業管理的服務、管理范圍的界定，有償和無償服務的界定等在物管企業與業主之間存在一定差距。在物業維修工作中，多數業主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業管理費，那么物業管理部門就要對房子全權負責，對物業管理企業提出原本不屬于企業承擔的義務。業主的物業管理觀念淡簿，對物業管理所要求的管理體制、方法、內容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業主普遍已知曉物業管理的必要性，但在傳統觀念的影響下，從內心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業管理企業與業主之間關系緊張，從而產生矛盾，使物業管理服務正常的運行受到很大的影響。

3.城市住宅小區物業管理服務水平不高，管理人員素質低下，直接影響物業管理持續發展。

現今，大多數城市住宅小區所發生的矛盾都是業主不滿意物業管理企業的服務水平而產生的。城市的住宅小區管理公司因資質和規模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業主提供周到和全面的服務，標準所規定的物管服務評定項目，企業也難以實施到位。這些原因導致物業管理水平的低下，無法達到業主的期望，引發兩者經常出現許多矛盾。物業管理是專業化和綜合性要求比較高的行業，對管理人員的綜合素質要求高。但物業管理這一行業的現實是，國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業人員素質看，有的是隨意聘用的未經專業培訓的非物業專業人員，有的職工對物業管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統的專業知識和管理技巧，面對紛繁的管理業務和千萬家住戶及需協調的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他服務、物業專項經營和多種經營業務。雖說有的物業管理企業建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使管理服務工作很難到位。物業管理人員素質偏低的現狀，直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。

4.城市住宅小區物業管理智能化程度低下。

所謂住宅小區智能化，指的就是利用4C（即計算機、通信與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。隨著科學技術水平的提高，越來越多的小區開始實施了物業小區智能化管理。但有很多的城市小區未能啟動智能化以及一些先進的科學管理技術，主要原因是智能化系統不僅需要投入不少建設資金，還需要專業技術人員進行日常維護。其實，真正實施了小區智能化后，可以大大節約管理費用。小區智能化投入不足，大多數物業管理公司缺乏現代化管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發展。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策

一般來說，物業管理公司的基本內容包含經營、管理和服務三方面，服務是宗旨，管理是目的，經營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理。物業管理的核心應在于物業本身并在外延上擴展到人，要通過企業化的經營、專業化管理及社會化的服務使物業不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業管理產生品牌效應，使物業成為業主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高物業管理公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展十分重要。

1.加強立法工作，為開展物業管理工作提供法律保障。

為保證物業管理有章可循，按章辦事，必須加強物業管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業管理暫行規定》，明確政府物業管理持政主體和專業部門按職責分工，并對物業管理進行指導與監督的地位；明晰業主、管委會、物業管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經費和獎懲等一系列物業管理規范，各自職能、各方的責權等均必須以法規的形式確定下來，明確政府行使監督指導權，管委會行使、物業公司行使管理服務權，以適應物業管理的權威性、統一性、專業性、綜合服務性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業管理的法規，要根據實施過程中出現的新問題、新情況進行適當的修訂、補充和完整，以適應新形勢的需要。物業管理公司接管物業后還要制定物業管理細則，建立完善的管理服務章程、崗位責任和各項規章制度。充分運用已出臺的法規，做到有章可循，按章辦事。

2.重視基礎管理工作，明晰物業管理主體。

物業管理的基礎工作應早介入，并使之法制化，為今后進行物業管理打下良好基礎。在建筑施工前期就與開發商共同探討日后物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟有效；在住宅小區竣工后，應根據《住宅小區接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業管理關鍵性的一環，也是與業主和住戶建立良好的經濟關系，依照物業管理合同實施管理經營與有償服務的重要依據和條件。物業公司還應主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關系，協調好與住戶及管委會等方面的關系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業公司經營管理爭取社會合力，為物業公司提高服務質量創造條件。

3.提高物業管理公司從業人員素質，“以人為本”，提升管理服務的質量。

科學的物業管理，來自于訓練有素的物業管理專門人才，培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。提高物業管理人員的素質，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格后持證上崗；其次，企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是業主，業主的滿意度是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業，一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，注重為業主提供優質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

4.積極推動城市小區業主大會的建立，選出水平比較高，對物業管理有著一定認知的業主委員會，并引導業主委員會開展工作，由業主委員會代業主行使各項權利。

在物業糾紛中，業主是弱勢群體，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業主自身的利益不受侵犯。充分發揮行業協會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業利與搞好小區建設的雙贏。物業管理的良性發展很大程度上需要業主的支持和配合，為了業主不至于因為物業管理意識的生疏，而影響其獲得應有的合法權利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發揮行業協會的作用，把涉及到維護業益的內容和物業管理的相關法規通過適當的方式讓全體業主更多地了解。

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本質上講，企業文化與企業經濟發展并不矛盾，兩者都是為了企業取得更大發展。但現階段而言，很多企業認識不到文化建設的重要性，認為只是對于企業形象有作用，而對經濟發展則沒有推動作用，將企業文化孤立于經濟發展之外空談建設。

1.2企業文化存在口號化問題

企業文化并不等于口號，但很多企業卻只是讓企業文化流于各種口號，甚至僅將企業文化局限于此，而并沒有認識到真正的企業文化，應該將企業發展精深融入到員工心中，起到實質性的激勵作用。

1.3企業文化趨向于娛樂化與表象化

相當一部分的企業，認為企業文化，就是組織員工進行各類文體活動，企業貌似很和諧，這樣表面看起來也很有面子。在一些極端企業，甚至將員工每月進行文體活動的次數納入到企業文化建設考核中來。而這實際上是對企業文化的誤解。只是將企業文化進行外在的、表層化的簡單包裝處理。遠遠沒有深入到企業文化的內涵中。

1.4企業文化缺乏活力

還有個別企業，走企業文化的極端路線。將對員工的軍事化管理視為企業文化的創辦方式，從而使企業內部嚴要求、嚴紀律，這給員工的工作帶來很大的限制，使得企業文化僵化，毫無生機和創新能力可言。

2企業管理中企業文化的創建與定位策略

2.1明確企業文化建設的方向

建立和確定公司文化是企業管理的重點，其中的兩個關鍵點為：一、創建特色型的公司文化要以公司發展策略和所處行業的特征為出發點；二、以公司歷史為根本立足點，展示出公司的文化積累，給人以親切感。所以，建立健全公司文化必須有一個過程，在公司文化共同的目標下，鼓勵員工積極參與到文化建設中來。例如從資源充分利用的角度、公司競爭能力提升的角度、企業當前存在的好的風氣和氛圍的角度以及管理等方面的角度，以問卷等形式對員工做開放性考察，然后對員工的答卷做分類整理，有專門人員根據其內容做分類，最后總結出適合公司文化發展的最終目標。

2.2明確價值觀在組織中的重要作用

一個公司文化的關鍵就是該組織的價值觀，它是一個公司員工價值觀的總方向。一個組織的價值觀建立的關鍵在與問卷中所體現出來的員工共同的認知。然后，以此為出發點，在公司管理人員對企業文化的建立與發展的觀點的指導下，總結整理問卷中員工的觀點，從而使公司文化創建的高度。內容理論性的高度與該公司的具體情況相適應，最后是企業的集體價值觀能夠概括全面、簡單清楚、易于接受。最后為了進一步促進價值觀的完整和加強員工對該價值觀的認知接收，加強思想的凝聚力，穩固該價值觀的關鍵地位，鼓勵員工積極參與到對該價值觀的討論中也是非常有效的手段之一。

2.3抑制相異的文化傳播

公司領導在關注公司文化的同時，還要加強對員工與企業組織價值取向和價值觀不符合，甚至相背離的自身行為習慣與個人價值觀的關注，所以，對與企業價值觀相一致、相符合的員工個人價值觀要加以引導提升，對其其他員工的價值觀要綜合分析，與企業價值觀相背離的價值觀則要加以引導改正，可以通過培訓教育等方式，使其放棄不正確的價值觀而接受企業組織的價值觀。

2.4強化企業文化的傳播

執行是理論的關鍵所在，所以能夠讓員工將一個企業所宣傳的文化成為其個人的價值觀并形成以此為標準的行為習慣，關鍵在于執行。專題性的文化活動和企業內部的教育培訓是其文化宣傳的主要形式。其中前者主要有年會和表揚大會等公司性質的活動，后者則分為在崗和崗前兩種不同培訓。

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1.1低碳城市經濟的理論內涵

低碳經濟作為一種綠色經濟發展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基礎上，向著低碳的方向發展，利用碳中和的發展方法和節能減排的發展方式的一種經濟模式。將充分利用清潔能源，創造綠色環保概念，重點研究人類賴以生存發展的重點，即進行節能減排創新、重視可持續發展作為其發展核心。低碳城市指在一定規劃、政策和制度建設的推動下，公眾以低碳為理念和行為特征廣泛參與，政府公務管理層以低碳社會為建設標本和藍圖，通過轉變經濟發展模式、消費理念和生活方式，實現有助于減少碳排放的城市建設模式和社會發展方式。其途徑是采用清潔能源和發展低碳技術發展產業，指導思想為低碳理念，實施基礎為低碳技術和產品，主要對象為低碳能源生產和應用。城市低碳生活是指人們在日常生活中，追求的是一種簡單、樸實的生活，不奢侈浪費，使用的也盡量都是低碳的環保產品，城市里的公共基礎設施也都是低碳環保的一種綠色、可持續的生活習慣。

1.2物業管理行業的低碳理念

作為一個服務行業，物業管理行業中心是“以人為本”。低碳理念在物業管理行業的應運，主要體現在為業主服務的過程中，主要側重體現在業主和物業使用人對低碳生活方式的認識與追求，即業主和物業使用人的“體驗性”和對生活方式的“引導性”。從物業管理企業自身來說，低碳綠色概念也不能僅僅局限于字面意思，單方面控制能源的使用量及環境的污染程度，而需將其擴展到控制資源的可持續發展方面，主要落實到物業管理服務過程中節約成本、降低消耗、減少對環境影響等方面。

2物業管理的發展現狀及存在主要問題

2.1物業管理的發展現狀

2.1.1物業設施設備的耗能較高

物業設備設施，傳統意義上主要有建筑的給排水、暖氣供應以及電氣輸送等等。我們平時所說的物業設施設備管理主要是將出現問題的落后的設備轉變為可以正常運行的設備，并且進行日常維護與保養。現在建筑管理中融入了更多的數字化和智能化，使得各種建筑中都運用到了現代先進設備，物業管理就有了便捷又復雜的設施設備管理系統，但是設施設備智能化的背后是成本的不斷增加。部分物管公司認為，當建筑完工投入使用后，只要有空調或水電的師傅讓物業設施運行起來就可以，卻殊不知這樣帶來的嚴重后果，那就是會出現高能耗、設備損壞、惡化環境等問題。

2.1.2物業企業運行成本較高

由于物件的飛漲，使得電氣水以及物業管理本身的成本費用增加，隨之帶來的就是物業收費會增加，業主不滿意漲價，引發其態度不好；物業管理不僅需要順應經濟發展，還需注重環境保護，兩手兼顧必然導致其運行成本高；節能設施設備的投入使用，也需大量成本，這些成本的收回難且慢。這些都將導致物業公司發展步履維艱，服務水平自然下降，甚至會出現棄盤現象。

2.1.3商業物業運行狀況較好

與小區物業相比，商業物業在其發展中擁有先進的設施設備、基金充足且技術人員充足，整體素質高，這些先天性的條件促進了它開展低碳物業、環保節能工作產生的效果更明顯，更多的物業服務企業便更愿意接手商業物業。商業物業在物業管理領域居上峰，它的發展將帶動整個物業管理行業更上一個層次。

2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建輕管的現象依然存在

近年來，國內房地產行業的迅猛崛起，物業管理行業本應該隨之發展起來，然而卻出現了重建輕管的現象。物業管理重建輕管也是有原因的，如物業設施設備與城市的經濟發展不協調；已建成房屋的維修養護工作不到位，縮短了其使用周期，無形中就引發了高能耗現象。總的來說，物業管理工作的管理手段落后，管理工作也較薄弱。

2.1.5物業行業政企不分，影響其發展

物業管理行業的法律法規不健全，管理體制不完善，政企、政事混淆，這些都影響了物業服務企業的發展。到目前為止，我國都沒有一個統一的核算管理辦法，部分小區及商業樓仍然采用的是行政事業單位的核算制度，這根本無法滿足物業管理的發展需求。

2.2物業管理存在的主要問題

2.2.1生活垃圾的分類、處理及管理存在問題

很多年前，就有人提出了將生活垃圾分類的理念，然而讓居民做到在家就把生活垃圾分類處理真的很難。另一方面，對于收集、清運及處置大量的城市生活垃圾其工作量很大，環衛部門對垃圾的管理也不會盡心盡力，只是單純的完成任務、草草了事，沒有將低碳理念真正引入到我們的實際生活中。此外，面對現行的管理體制，龐大又復雜的市容環境衛生管理隊伍出現了分工不明確、問題多閑人多等問題，面對問題時你推我阻，造成人力財力的浪費，問題集聚，對城市生活垃圾的管理沒有起到絲毫的促進作用。

2.2.2商業物業、大型寫字樓物業及高校物業的高能耗

公共場所由于其獨特的功能決定了其本身是一個相對較高的能耗場所，但是，個人對待這些公共物品不會像對待自己的東西那樣小心翼翼的愛惜它、愛護它。例如：我們經常會看到的公共衛生間的水龍頭壞了，水在涓涓流淌也無人問津，換做是自己家的水龍頭誰會讓它一直流水？對于這樣的公共物業在管理的時候相對較難，它的高能耗給城市帶來很大的負擔，加大了管理的難度。

2.2.3居民的高碳生活方式及觀念難以轉變

首先，生活在高質量、快節奏的當下環境中，高新科技的不斷涌現更是為人們提供了越來越多的方便，如電氣化、機械化、自動化技術等，它們也逐漸成為居民賴以生存的基本保障，這將導致高能耗、高排放。其次，中國人的傳統觀念根深蒂固，有些生活方式的改變需要相當長的時間，甚至至始至終難以改變，所以鼓勵人們改變生活方式來發展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳產品的市場阻力

高能耗的社會固然需要低碳產品為其減負，但是，一方面我國的“低碳產品認證”服務體系并不完善，導致市場上的低碳產品繁雜，管理不到位，部分企業為謀取私利而開始炒作“偽低碳”產品，這不僅擾亂了正常的市場運行秩序，也給消費者帶來了不必要的損失；另一方面，低碳產品的高成本也令消費者難以承受，主要表現在設計含量、技術成本、安裝成本、維護投入及推廣費等方面，但是多數消費者依舊選擇了傳統產品。2.2.5城市規劃建設滯后經濟的快速發展，導致城市高速運轉，一個城市的建設是否完善關鍵取決于它的規劃是否合理。現代化的城市建設為每一位居民提供了溫馨的生活環境及舒適的工作環境，同時也在不斷提高人民的生活質量和生活水平。我國的城市化速度快，但城市規劃并不完善，主要精力放在了新城區擴建，而對于老城區的改造、城市環境及綠化整改、歷史文化景區的維修與保護等方面做得是微乎其微。

3物業管理角度的城市低碳經濟

3.1廢品分類回收處理，加強資源的二次利用

物業公司需要承擔居民的垃圾處理的監督工作，還有垃圾分類等相關工作的組織實施工作，與小區有關的街道和社區必須把這些工作納入小區管理的工作內容中，并且制定明確的標準和目標，定期進行檢查、指導和考評。小區要處理的垃圾在進入垃圾處理的體系中后，必須是分類的垃圾。物業公司等管理單位需建立小區生活垃圾管理服務站，將小區保潔、垃圾分類和收集運輸集中一體，推動小區垃圾分類工作的落實。

3.2安裝環保低碳且節能的設備、健全物業管理法規

第一，熟練掌握各種環保節能設備的操作和安裝維護方法，加強管理，提高整個系統的運行效能，從而延長設備的使用時間；并且通過科學的力量進行操控，使區域的舒適度得到提高，為居住的業主提供良好的工作和生活環境；通過宣傳渠道，倡導業主積極參與到節能活動中；通過綠色物業管理，提升物業公司的管理水平及競爭力，從而在業內提高發展水平。第二，以供水、供熱和供電等相關行業管理網絡為基礎，組織建設國家級的網絡管理平臺。對于現有的建筑，可以由政府節能管理部門進行能耗統計和審計，并提供一個開放的信息監管平臺，為節能改造提供真實可靠的數據。第三，制定相關法律法規，健全低碳物業管理制度。在物業管理方面，特別是低碳環保這方面，目前還沒有明確的法律法規。低碳物業管理行為需要法律引導和制約，不僅能為處理糾紛提供相關依據，也為業主與服務企業的責任和利益劃分提供了依據，從而更好地促進整個物業管理行業的規范化。

3.3引領低碳節能理念進入社區文化

首先，可以將企業的良好形象與公司的良好業績與低碳理念結合，進行推廣宣傳；其次，可以將低碳節能理念與業主的生活結合宣傳，并且策劃活動，讓業主得到收益，并且進一步感受到低碳帶給生活等改變和好處。物業管理公司通過給業主灌輸低碳生活的理念和價值，在業主內部大力推廣，逐漸延伸到社區之間，實現更廣范的普及。再者，加強社區綠化和屋頂綠化，為業主樹立綠化節能的好榜樣，并提供專門的低碳服務，把居民的生活融入到低碳的氛圍中，使業主自覺感受到生活中低碳的益處。

3.4提供低碳服務，帶動低碳消費

物業服務企業提供的低碳服務，不僅是房地產的后期服務，更是為居民提供的低碳生活服務。服務企業可以在居民區內設立自行車租賃點及修理點，提倡綠色出行，減少汽車尾氣的排放和污染；還可提供空調清潔服務，減少碳的排放量；總之，物業公司應就低碳這一主題，以身作則，為業主樹立榜樣，并引導業主積極使用低碳產品，另外，還可以與低碳產品廠商合作，達到互利互贏。

3.5物業管理公司提前介入，利于城市建設和規劃

物業管理公司在前期介入物業項目，為物業節能管理提出實際方案。提前介入是物業公司的基礎工作，不僅可以對物業規劃和功能布局提供建設性意見，還應在整個項目的建設和實施過程中提出合理意見，并且制定與項目符合的維修保養計劃，為日后低碳項目的運營和管理打下良好基礎。

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物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

4、所有公寓門戶及火警通道。

5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

8、怎樣利用及控制燈火系統。

9、基本的救傷常識。

除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。

四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對錦華苑范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。

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二、如何做好宿舍區的物業管理安全保衛工作

(一)建立完善的安全管理制度、完善崗位責任制“無規矩不成方圓”這句話深刻說明了制度的重要性，完善的安全管理制度能夠約束員工的行為，在制度的建立上，管理人員要結合實際情況制定制度，為了方面管理要細化安全管理制度，不要籠統制定，比如可以把安全管理制度劃分為用電安全、消防管理等方面，最終的目的是要做到處罰有據可依、公平公正，同時提高管理者的威信。管理者在制定管理制度的同時要科學劃分好科級、部門到員工的安全管理職責，明確他們的職責，做到責任到人，完善崗位責任制，使得各項安全管理工作中層層遞進、環環相扣，凡事做到有章可循、有章必循、執章必嚴。

(二)加強安全管理隊伍的建設一支專業、負責、高素質的安全管理隊伍能夠最大限度的保證宿舍區的安全保衛工作，保障物業公司的生命線和效益源。首先，物業公司再招聘安全保衛工作人員時要嚴格控制招聘環節，嚴格把關。在招聘之前提出招聘條件，應聘者不僅要充分認識到安全保衛這一崗位的重要性，還要具有一定的專業化的知識和技能，同時還要具有良好的道德素質和責任感。總之，物業公司要正確對待安全保衛工作，招聘時嚴格把關，按要求錄用。第二，物業公司要對新人進行崗前培訓，實行老手帶新手的策略，保證安保職員在上崗之前熟悉宿舍區的環境及工作環境，為以后的工作打好基礎。第三，公司要充分貫徹“以人為本”的政策，重視安保人員。目前，很多物業公司都忽視了安保人員的重要性，這樣公司就不能留住人才。“以人為本”能夠讓職員充分體會到公司對他們的重視，也有利于公司留住人才。由于安保人員的工作比較辛苦，工資普遍偏低，這樣安保人員在工作時就不會太認真負責，所以公司首先就可以適當提高安保人員的薪酬，讓他們感受到公司是重視他們的，激發他們的工作積極性和責任感。再者，公司的領導者要適時與安保人員進行溝通，了解他們的需求以及工作上遇到的一些問題。

(三)加強突發事件的預防與處理自然災害、消防事故等都屬于突發事件，比如對于消防事故，首先就要對宿舍區內的消防安全做好完備的工作，定期組織安保人員進行消防演習，鍛煉他們的應急技能，在演習中找出不足并加以完善；其次，要在宿舍內大力宣傳消防安全、火災安全知識，讓宿舍人員樹立安全意識。總之，物業公司要通過各種手段和措施提高保安隊伍處理突發事件的能力。

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現如今，青年員工生活壓力很大，北京居高不下的房價，讓人望而生畏，然而，他們卻有著超前的消費意識，不愿意再像父母那一輩人省吃儉用地過活。他們追求生活品質，崇尚新鮮事物，為此，寧愿讓自己跨入房奴、車奴、卡奴、孩奴的可悲境地。也正因為如此，他們不再像父輩那樣追求安穩的大鍋飯，哪里薪水高，他們就要去哪里。

2.勤學苦讀，渴望成才

越來越多的青年員工意識到，要在激烈的競爭中站穩腳跟、實現自我，必須不斷充實自己、提升素質。因此許多青年員工在工作后仍然堅持讀書和業務學習。他們希望通過持續學習、接受各類培訓來提高自己的職業技能。他們平時獲取信息的主要渠道便是網絡和圖書資料。

3.自我意識強，職業觀念不穩定

青年員工更多地關注現實條件，比如收入待遇、工作環境、社會地位等，待人處事容易沖動，不懂得控制自己的情緒，工作中“眼高手低”，比較叛逆，崇尚個性化、風格化，而沒有樹立崗位責任感和構建企業價值觀。一旦現實與理想發生沖突，他們便會把責任歸咎于企業。

4.缺乏準確定位

青年員工對自己的事業和未來充滿憧憬，希望能通過自己的努力和拼搏，獲得領導和其他同事的尊重以及能力的認可；希望能夠在企業中發揮自己的實力，在事業上有所成就；他們思想活躍，抗挫折能力差，容易產生不穩定情緒，特別是經過一段實踐鍛煉并有了一定能力時，稍不滿意就會跳槽走人。

二、青年員工在職業生涯中應注意的問題

青年員工已經在公司管理崗位中占據了一席之地，他們的綜合素質和業務水平直接影響著企業未來的發展。如何在眾多的青年才俊中脫穎而出，為企業貢獻更大的力量，實現自己的人生價值，是每一位青年員工都應該認真思考的問題。

1.做一個有準備的人

正所謂機遇偏愛有準備的人，中國有句古話：臺上一分鐘，臺下十年功。我們常常羨慕別人的機遇好，羨慕命運對別人的青睞、羨慕別人的成功，卻沒有看到榮耀和鮮花背后所付出的堅辛和努力。眾人所知的楊利偉為什么能成為中國航天的第一人。中國航天員的選拔要經過“過五關斬六將”，楊利偉順利地過了一關又一關，他贏得中華民族的飛天夢想機會。他從小對自己要求嚴格，天生是個不甘落后的人。每次的訓練他都是全身心地投入，以嚴肅認真的精神和熟練的技術贏得了教員的稱贊，把一切做得精益求精。正因為楊利偉優秀的訓練成績和綜合素質，光榮地選為“神舟”五號航天飛行員。所以我們要想成功，要想抓住機遇，就得從現在開始收拾好行囊，做好準備。當機遇輕輕地叩響門扉時，我們就會沉著地應和一聲，踩著它的節拍，旋轉而去，千萬不要眼睜睜地看著它，在悠忽之間，從你身邊姍姍飄過，而你卻無能為力。青年人要學會珍惜每一次展示自我的機會，航天企業作為一家集團公司，人員內部流動是很平常的事情，公司又是服務于全院的后勤保障單位，平常工作中可能會接觸各種各樣的人，其中也許包含伯樂。可能就在某一次服務業主的時候，你的一言一行便留下了深刻的印象，機會之門在悄悄地為你打開。也許公司組織的一次活動，或是領導交辦的一項工作，都是在考察你的能力，這時如果你不重視、不用心，工作完成的不好或不漂亮，領導不滿意。即使領導想把機會給你，由于自己條件不具備，所以根本抓不住，只能眼睜睜的看著這個機會從身邊擦過向另一個有準備的人走去。人們常說，機會難得，錯過了就很難再有機會。因此，我們開始就要打好各方面的基礎，努力工作，愛崗敬業，不斷提升自己的綜合素質，成為一個復合型人才。

2.要從基層做起，肯吃苦

如今的青年人基本上都是“80后”和“90后”，這代人大部分為獨生子女，從小被父母疼愛，沒有吃過苦，受過累，又接受了高等教育，天生就具有優越感，覺得自己是社會的寵兒、未來的驕子。他們從十多年的學習生涯中走向社會，準備大展宏圖，干出一番事業，卻忽略了自己剛剛成為社會這個大課堂的一名新生。沒有社會工作經驗，沒有人生閱歷，這些就是新的學習課程。青年人在十幾年的學習生涯中并不是學到了多少知識，而是掌握了學習的方法和本領，他們接受新事物速度快，領悟能力強。所以，青年人一定要從基層做起，注重技術能力的提高，扎根一線，一步一個腳印，打好扎實的基礎，不要走捷徑。只有這樣一點一滴的積累和努力，做到學以致用，活學活用，才能把那些書本上的理論知識應用到實踐中去。同時，青年人要學會吃苦，肯于吃苦。有這樣一個小故事，一個年輕的水手，由于年齡小，性格內向，寡言少語，看上去很好欺負。所以，船上的一切雜事大多由他干，其他水手很清閑。航行結束后，公司對全體水手的技能進行考核，結果小水手的考核結果最好，最終被提拔為新水手長。這個故事充分說明：做得多才能學得多，學得多才能進步得多，進步得多才能比別人強得多，比別人強得多就會在競爭中有利得多。所以，永遠不要嫌自己做得多，那是生命賦予你的難得多的歷練，讓你承擔更多的責任，成就更多的輝煌。

3.領導崗位并不是唯一晉升的渠道

現在的青年人迫于生活的壓力，工作后一心要當領導干部，覺得只有這樣才能獲得高收入。然而，并不是每個人都適合當領導，畢竟領導干部只是成百上千人群中的少部分人群。目前社會上最缺少的不是管理人才，而是技能人才，具有高素質、高能力的知識型技能人才才是最稀缺的。大部分管理人才不懂專業技術，而經驗豐富的老師傅們懂技術卻不會表達，這是如今企業面臨的最大問題。因此這些從高校里走出來的知識型人才，具備專業的理論知識，再加上實踐的積累，便有了成長的空間。近幾年，物業公司隨著智能型樓宇的逐漸接管，特別是配電系統、空調系統、消防系統等等現代化設施設備，如何進行保養、維修、維護，確保設施設備的安全運行，給我們帶來新的課題。同時對我們公司年輕技術或管理人員而言，則是一個施展才能的機會和挑戰。所以我們一定要學新技術，學習新的管理知識和管理方法，將智能型樓宇管出成績。人在職場，一定要對自己充滿自信，積極面對新環境和新事物。遇到挫折，要從樂觀正面的角度看問題。這樣你的智商和情商潛能就會得到充分發揮，在工作中游刃有余，走向成功。與之相反，如果你的智商很高，卻常以此自負，情商低下，天天為自己周圍并不理想的環境所困擾，那你的結局或是憤世嫉俗、孤芳自賞，與社會環境、周圍同事融不到一起；或高不成低不就，終將一輩子碌碌無為。

三、企業對青年員工人才建設的培養機制

1.建立公平合理的薪酬制度

青年員工面臨或輕或重的經濟壓力，他們有著用金錢來證明自己能力與社會地位的強烈心理愿景。因此，一個良好的、與績效掛鉤的具有吸引力的合理薪酬體系對于他們無疑具有很強的鞭策作用。公司通過實施新的績效考核體系方案，通過增加工齡工資、職稱補貼等形式區分員工基本工資差別，并通過設定崗位系數來確定每一位員工的考核工資，正所謂“技高者多得，多勞者多得”。同時，通過個人考取相關職業資格證書，獲得相應的職稱補貼形式來鼓勵大家提升專業技能。

2.注重非物質激勵

非物質激勵作為物質激勵的一種輔助激勵，其作用也是不可忽視的。公司通過尊重、信任、關懷、培訓等形式激發和引導青年員工的工作動機、積極性和主動性，影響或改變員工的工作行為，使他們按照公司的發展目標發揮最大的效用。公司通過積極組織各種文體比賽、技能競賽、優秀員工評選等活動來挖掘大家的潛質，進而提升企業榮譽感及企業歸屬感。