緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇住房保險論文范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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2我國城鎮居民養老面臨的資金困境

我國已成為世界上老年人口最多的國家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國人口普查數據顯示，我國60歲以上老年人口達到了1.78億人，占總人口比例為13.26%;65歲以上人口超過1.19億人，占總人口的8.87%。我國于2000年即已進入老齡化社會。我國將于2020年達到2.43億老年人，2025年將突破3億老年人。從大多數國家的發展經驗來看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當的政策進行干預和調節。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養老資金缺乏問題已經顯現，并將在今后變得更加嚴峻。另外，根據建設部有關數據顯示，我國城鎮90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個數據值得我們注意:一個是空巢老人家庭占30%，一個是獨居老人超過了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養老金，生活艱難?！耙苑筐B老”保險模式就是為這些老年人的制度設計，房產將成為他們的養老保障。房產既是前半生的居室，又是后半生的養老保障。參加住房反向抵押保險制度的養老模式，能為參保的老年人盤活房產價值，大幅提高退休后的收入，解除經濟顧慮，有利于保持社會穩定和社會尊重。尤其在實行遺產稅后，可以成為合法避稅的途徑。

3反向抵押養老保險的經濟學分析

反向抵押養老保險的理論依據主要由以下兩個理論構成:原理一是貨幣的時間價值論，是指貨幣隨著時間的推移而發生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過程完成后保證一定的利潤水平。保險公司通過專業評估，根據現行利率、預期利率的波動以及房屋的增值、折舊的因素，計算出抵押房屋的現值;然后根據資金供給時間、預期利率、通貨膨脹率、房屋預期增值等相關數據，貼現得出每期應該支付的金額。原理二是生命周期假說①。理性的消費者會根據效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費與儲蓄，使一生中的收入等于消費。一般人在跨入老年后通常沒有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養老金和儲蓄來保障其養老的需求。在現行的社會養老保險制度下，社會養老保險只能作為基本養老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養老需求，需要社會提供某種適當的制度安排，保障退休后平滑消費的實現。在現有情況下，房屋的剩余壽命長于老年人的預期余命，反向抵押養老保險可以實現將房屋價值在一定時間內以現金流的形式變現，滿足老年人退休后的平滑消費需求。本文通過一個簡化的公式來計算以按年給付終身年金的方式，為老年人可能帶來的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當期有效保險價值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預測值”;PI———需要扣除掉的“預付利息”;MC———營銷費用，包括傭金、律師費等;L———老年人當期年齡的“平均余命”;C———保單存續期間每年的物業費、房產保險或房產稅等其他稅費。以現年70歲的男性為例，擁有自有產權房屋一套，房屋面積為120平方米，經估算有效保險價值為500萬元。該房產預計增值30%，扣除預付利息35%，實際給付計價總額為422.5萬。本文采用2000—2003年中國人壽保險業生命表作為數據來源，平均壽命為84.8歲，給付年限為14.8年，每年給付金為28.5萬元人民幣，每月給付金額為2.38萬元人民幣。

4保險公司所面臨的風險和機遇

4.1高房價下的房地產資產泡沫風險

中國的房地產市場發展迅猛，房地產價格不斷攀升，房地產泡沫問題不容忽視。根據其周期性的特點，在反向抵押養老保險這一過程中，房地產市場趨勢向上時，房產具有保值增值作用，保險投保人的利益受到損失;房地產市場趨勢向下、甚至泡沫破裂時，保險公司將面臨嚴峻的風險。

4.2利率和通貨膨脹率的風險

在長期的經濟發展過程之中，利率的調整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養老保險產品具有長期性和數額大的特點，利率和通脹率作為影響反向抵押養老保險產品的重要參數，直接影響反向抵押養老保險支付的結果，影響保險公司反向抵押養老保險業務的盈虧。

4.3長壽風險

反向抵押養老保險通過確定老年人的預期余命計算養老金的給付金額。長壽風險是指由于老年人的實際壽命高于預期余命所帶來的風險。雖然壽險公司的生命表具有較高的參考價值，但是隨著生活水平和醫療水平的提高，人類的壽命延長是必然趨勢，這將導致養老金的給付總額大于房產價值，保險公司將承擔損失。

4.4房屋土地使用權問題不明確

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，我國居住用地的土地使用權出讓最高年限為70年，但多數住宅的使用年限不足70年。雖然我國《物權法》第149條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但如何續期，有償還是無償，《物權法》沒有明確規定。如果抵押房產的剩余土地使用年限小于反向抵押養老保險的期限，土地續期、抵押物是否需要變更問題會增加保險公司反向抵押養老保險業務的運營成本。在另一方面，保險公司同樣面臨著巨大的機遇。反向抵押養老保險將為保險公司打開數十萬億資金的市場。中國老年人與“準老年人”房產多、價值大，現值約60萬億元。保險公司不但可與房產所有人共同分享房產增值部分，更可以對入保老年人開展多項增值服務，包括醫療保險、護理保險、委托理財等。

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“5.12汶川大地震”不僅造成嚴重人員傷亡，還造成多個縣市房倒屋塌，讓成千上萬的人無家可歸。災后重建面臨的最大挑戰之一就是如何為災民提供住房安置。此外，災情引發的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續償還”的話題也受到了全民關注。圍繞居民住房因地震損毀而產生的一系列問題，深刻凸顯了我國建立住房地震保險體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險的內涵及其國際比較

住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關財產損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風險列為承保范圍，而財產保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標的是居民個人財產，而非企業或者其他組織的財產(見圖1)。

嚴格來說，地震對于商業保險公司來說是不具可保性的風險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質的、獨立分布的風險暴露，不適宜運用大數法則；(2)地震風險造成的損失異常難以預測，特別是幾乎無法準確估計風險事故發生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業保險體系承保地震風險十分困難，特別是如果期望在地震多發地區建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保險制度主要存在于三個國家和地區，即美國加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險制度都是在某次特大地震發生之后2年之內建立起來的，并具有一些共同之處：

1.實質上都是一種住房地震保險制度，即承保的標的都僅限于居民住房及其相關家庭財產，不包括企業或其他組織的財產(在這些國家和地區，企業或其他組織財產所面臨的地震風險一般都由商業保險體系予以承保。)；

2.建立的目標都在于提供居民支付得起的地震保險產品，具體設計中都對最高賠償額、免賠額等做出了詳細規定；

3.政府通過立法和成立專門機構等形式對地震保險制度的設計、規劃以及行政管理起到了主導作用；

4.商業保險公司參與具體的運作，包括代收保費或者提供理賠服務等；

5.都包含較為復雜和完備的再保險安排。

另一方面，這三種地震保險制度也存在一些細微的不同(見下表)，主要表現為：

1.政府承擔責任的程度。在美國加州和日本，政府和商業保險公司共同分擔對地震保險的責任，在新西蘭，住房地震風險則更多地由政府承擔。具體說來，加州設立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險，政府雖然通過派人參加地震局委員會來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運作都由會員保險公司負責提供。在日本，地震保險的所有風險都由國家設立的日本地震再保險公司(JER)給予再保險，相應損失則由政府、保險公司和JER共同分擔。在新西蘭，住房地震保險由新西蘭地震委員會(EQC)負責管理，政府承擔全部的賠償責任，商業保險公司只提供代收保費的服務。

2.強制保險的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險制度都包含著一定的強制成分，但具體內容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險公司)購買是自愿的，保險公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險公司的承保行為是強制的，即只要加州房主選擇購買，經營家財險業務的保險公司就必須向其提供住房地震風險的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財產火災保險的房主，就必須購買住房地震保險，即地震保險的強制性建立在普通家財險的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險，但商業保險公司一旦承保，則必須向日本地震再保險公司進行分保，即分保行為是強制的。

二、當前我國住房地震風險的承?，F狀和問題

1996年之前，我國保險公司提供的企業財產保險和居民家庭財產保險的保障范圍中覆蓋了包括地震在內的各類巨災風險因素。但從1996年開始，隨著保險市場化改革的啟動，行業監督管理機構從控制和防范保險公司經營風險角度出發，限制保險公司大范圍開辦地震保險，地震保險業務僅以個案特別審批的形式開展。2000年，保監會將地震險剔出了財險主險合同，只有部分保單以附加險承保。當前在特別約定下，我國財險市場上少數家財險和房貸險保單提供地震風險的承保。一是人保財險、大地財險等公司在個別地區試點推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對家庭財產的地震保險；二是少數公司因為客戶的特別要求會將地震風險納入房貸險的承保范圍。考慮到當前我國商業保險公司所提供的大多數企業財產保險和家庭財產保險中均將地震風險列為除外責任，商業保險機構和政府都沒有承擔實質的責任，因此可以說現階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數特別約定情況下的地震風險承保行為。

具體來說，這種個別的地震風險承保行為存在如下問題：

(一)政府的職責缺位

國際經驗表明，在使得地震之類的巨災風險從不可保轉變到可保的過程中，政府和商業保險企業的作用缺一不可。政府的主要作用體現在頒布法律法規、設計整體框架、制定相關標準、確立監管規則等方面，有時還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業保險公司承擔。反觀我國，巨災保險體系至今推進緩慢的根本癥結在于政府職責的缺位以及對于政府應該承擔何種職責認識不清。具體表現為：(1)缺乏相關的巨災保險法律法規；(2)缺乏專門的巨災保險管理機構；(3)缺乏巨災保險的整體規劃，未納入到國家災難風險管理體系的災前防范環節中；(4)政府未明確在巨災保險體系中與商業保險公司的職能劃分；(5)在巨災保險的再保險安排方面沒有明確規定和作為；(6)缺乏相關的財稅優惠政策，例如對計提巨災保險準備金、免征巨災保險保費收入的營業稅等方面缺乏相關政策。可以說，1996年之后我國地震保險制度的缺失是在保險市場不斷壯大、保險機構對風險和收益的認識逐步加深但政府未能發揮應有作用的背景下，保險監管機構以及保險公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發揮了應有的作用，提供了必要的支持，相信保險行業自身也會有動力提供地震巨災保險，畢竟有效的巨災保險體系對于保險公司更好地服務客戶、拓展相關業務、增加運作資金、承擔更多的社會管理職能等方面都大有裨益。

(二)缺乏強制性

住房地震保險的保單數量必須足夠大，才能形成一個足夠大的分擔風險的團體，緩解承保過程中的逆選擇風險(逆選擇風險是指只有那些經常遭受損失的人才會通過保險尋求保護。)，并實現國內地震風險保障的“廣覆蓋”目標。從這個意義出發，住房地震保險制度應該包含一定的強制性因素。2006年之前，我國家財險市場中的房貸險投保具有強制性要求。央行在1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規定：以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。此后相當長時間內，銀行都將購買房貸險作為借款人申請房貸的必要條件之一(基本房貸險一般不保地震，主要?；馂摹⒈?、暴雨、臺風等條款列明的13種自然災害，但個別情況下會應借款人要求，將地震險列為拓展條款。)。2006年銀監會下發通知，規定房貸險采取自愿繳納，不再強制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險。自此，我國家財險的投保和承保行為中不再有任何強制性的因素存在。由于多數公眾保險意識不強，存在僥幸心理，家庭財產保險的投保率很低，在貸款買房時投保房貸險的購房者也變為極少數。另一方面，保險公司出于費率難以計算、潛在損失過大等現實考慮，也不愿意主動提供地震風險的承保。在供需雙方的保險意愿都不強烈的情況下，加上市場化改革以來家財險費率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國保險業家財險的保費收入持續下降(房貸險保費收入一般歸類在家財險收入中進行統計。)。2003年，家財險保費收入19.42億元，占財險公司全部保費收入的2.23%；2007年在其他險種多為兩位數增長的前提下，家財險保費收入僅為17.01億元，占財險公司全部保費收入的0.82%。

(三)相關配套制度極不完善

住房地震保險制度的建立是一個系統工程，涉及到方方面面，目前我國在相關配套制度的建立和完善方面還存在相當多的問題，主要表現為：(1)住房建設中存在制度性缺陷。盡管我國政府自1989年起就出臺法規，要求建筑物的設計標準需要達到一定的防震能力，但根據現行規定，新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案制度，開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付。由于這一規定，現實中不少樓盤要么在設計時沒有嚴格遵守防震標準，要么在建設過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實際抗震性能，增加了保險承保的難度。(2)缺乏對地震風險的有效評估。對巨災風險進行承保必須建立在對巨災損失進行有效評估的基礎上。巨災風險的評估不同于簡單的災害圖繪制或者描述，不僅應該包括地震等巨災事故發生的位置、發生的頻率、嚴重程度等內容，還應該包括可保性的分析，包括易損性(特定災害強度下的損失程度如何)、價值分布(受損區域的財產價值集中狀況如何)等內容。我國盡管有豐富的地震歷史數據，但在地震數據與保險數據進行有效對接方面做得很不夠，使得從保險角度對地震風險進行有效評估十分困難。(3)風險轉移機制單一。地震等巨災風險事故發生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴重，即使在全球范圍內也很難完全分散，依靠傳統的再保險手段作為風險轉移機制已經遠遠不夠。目前國際上的一個整體趨勢是借助資本市場的容量擴大承保能力，并通過長期融資安排穩定保費支出，其中巨災債券就是目前最普遍應用的創新型風險轉移工具。反觀我國，風險轉移機制單一，仍然主要依靠再保險安排，缺乏與資本市場對接的、更強有力的風險轉移和融資工具。

三、政策建議

1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險體系。該體系主要由國家主導的地震保險和商業地震保險共同構成。其中，國家主導的地震保險體系應面向全國建立，以“廣覆蓋、低保障、保費可負擔”作為基本原則，對象主要是居民的住房及其必要財產；商業地震保險體系承擔基本保障之外的額外保障，并且對企業財產以及重大項目的地震風險進行承保。

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筆者認為銀行在住房抵押貸款保險中的身份，應當區分住房抵押貸款房屋險、住房抵押貸款壽險、住房抵押貸款保證保險、住房抵押貸款信用保險等具體險種，從具體的保險利益出發來進行分析和界定。

一、住房抵押貸款房屋保險中銀行的法律地位

投保人，又稱要保人，是指對保險標的具有保險利益，向保險人申請訂立保險合同，并負有交付保險費義務的人。[1]我國《保險法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照合同約定負有支付保險費義務的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險利益。保險利益，又稱可保利益，是指投保人對保險標的具有法律上承認的利益，即在保險事故發生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]

銀行是住房抵押貸款的債權人，同時對房屋具有抵押權。如果抵押房屋因地震、火災等原因而發生毀損、滅失，則銀行的抵押權難以實現，銀行的債權也就很難保障。邏輯上，當抵押房屋因保險事故發生而毀損滅失時，保險人依保險合同給付借款人保險金；而銀行作為抵押權人可就抵押房屋的保險金優先受償。但現實中未必如此。借款人作為被保險人，既是保險利益的享有者，又是保險事故發生后保險金請求權的行使者；而銀行不是保險合同的當事人，在保險合同中沒有任何權利。銀行作為抵押權人就抵押房屋保險金優先受償的權利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權人對該房屋具有保險利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權消滅，但抵押權人并得依抵押權之次序，分配其賠償金，故抵押權人對抵押物具有保險利益，得基此而訂立財產保險契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險人投保住房抵押貸款房屋險。

被保險人，是指其財產利益或人身利益受保險合同保障，于保險事故發生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險金請求權的人。在財產保險中，被保險人系指保險事故發生時，享有保險金請求權，并有權受領保險金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險，當保險事故發生時，銀行的抵押權不能實現，遭受經濟損失，其自然享有保險金請求權，有權受領保險金，所以這時銀行是被保險人。

需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產當然具有保險利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險。實踐中，借款人往往應銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險中將銀行設定為第一受益人。有人主張在這種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險屬于“為本人也為他人利益的保險”，被保險人有兩個，即作為抵押權人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權利益的保險目的，作為投保人的借款人必須在保險合同中與保險人事先明確約定，否則，其被保險人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應該是被保險人，或者確切地說應是第一被保險人。[6]筆者認為該種觀點有待商榷。首先，如若承認銀行第一被保險人的地位，則銀行可以直接取得該保險金的所有權，問題是發生保險事故時借款人不一定會發生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險人處獲得保險金，導致了兩次清償。其次，如果將銀行認定為第一被保險人，則必然要求借款人作為投保人應事先與保險人有明確約定，方可確認銀行的被保險人身份，否則其被保險人就只能是借款人。而實踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數的住房抵押貸款房屋險合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險人。即便經過特別約定，在被保險人欄中按順序填明銀行和借款人，保險事故發生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險人，依據保險法規定，被保險人享有保險金請求權，那么銀行與借款人兩者的保險金請求權應該如何行使？銀行從保險公司受領的保險金數額應該是多少呢？如果保險事故雖然發生，但是借款人另有其他資金可以并事實上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險人的地位嗎（因為作為第一被保險人的銀行依法享有保險金請求權，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險金請求權）？第三，根據我國保險法的相關規定[2]，被保險人保險事故發生時被保險人通知保險人的義務。如果將銀行界定為被保險人，實際上銀行是很難履行這些義務的，因為銀行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實際使用情況并不十分清楚。

筆者認為，當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對該保險金債權享有質押權的質權人。借款人投保住房抵押貸款房屋險，通過特別約定的方式，將銀行設定為該保險的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實意圖，并不是將保險金所有權讓與給抵押權人，而只是為了在保險金給付之時，讓作為抵押權人的銀行先行受領和占有保險金，使保險金上成立擔保物權。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔保物而成立的擔保是一種質押：債務人（購房人）以其對第三人（保險公司）的債權利益，向債權人（銀行）提供擔保，保險金債權上成立了銀行的一項意定債權質權。[7]當保險事故發生后，銀行作為質權人，先行受領和占有該保險金作為借款人償還貸款本息的擔保，而不是直接取得該保險金所有權，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險金來清償借款人所欠的貸款本息。

可見，當銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行既是投保人也是被保險人[3]；當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對保險金債權享有質押權的質權人。

二、住房抵押貸款壽險中銀行的法律地位

借款人對自己的人身具有保險利益，可以投保住房抵押貸款壽險，當借款人因意外事故導致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險人。

住房抵押貸款壽險，屬于人壽險。人壽險保險的受益人，系指要保人或被保險人指定享有人壽保險契約利益或保險金給付請求權之人。[8]我國《保險法》第39條規定：“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險中，借款人既是投保人也是被保險人，當然有權指定該保險的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險中，銀行可以經由借款人的指定，而成為該保險的受益人。銀行作為該保險的受益人，只能于債權限額內受領保險金給付，因為借款人指定債權人銀行為該人身保險的受益人，旨在確保其債權的實現，也僅僅系確保其債權實現，至于其高于債權額的保險金額，實質上是為自己投保，理應歸借款人所有。[9]

債權人對于債務人，具有債權上之經濟利益。因此債務人之生存、死亡，對于債權人有金錢上之利害關系，故債權人對于債務人有保險利益存在，得以債務人之生命或身體為保險標的，而與保險人訂立保險契約。[10]故銀行作為債權人，得以借款人（債務人）的人身或生命為保險標的，投保住房抵押貸款壽險，以保障其債權的順利實現。實踐中銀行投保住房抵押貸款壽險的情形極少。

三、住房抵押貸款保證保險中銀行的法律地位

借款人向保險人投保住房抵押貸款保證保險，以擔保自己的債務能夠順利清償，當借款人未能按期償還貸款本息時，由保險人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險，類似于有償的保證擔保，保險人作為保證人，向銀行擔保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發生保險事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險中，銀行是被保險人。需要注意的是，保證保險因保險事故造成的損失并非總是由保險人完全承擔，國外有些保險公司即只按被保險人（債權人）放貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%的風險則由被保險人自己承擔。之所以如此，是為了防止被保險人濫放貸款，促使其謹慎從事。[11]超級秘書網

四、住房抵押貸款信用保險中銀行的法律地位

銀行為了防范借款人因為意外事故導致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動能力等原因而發生無法按期償還貸款的信用風險，可以借款人的信用向保險公司投保住房抵押貸款信用保險。當發生借款人信用風險時，銀行有權請求保險公司向其支付保險金，以保障銀行的債權順利實現。因此，在住房抵押貸款信用保險中，銀行既是投保人也是被保險人。

【參考文獻】

[1]李玉泉：《保險法》(第二版)，法律出版社2007版，第122頁。

[2]朱銘來（主編）《保險法學》，南開大學出版社2006年版，第78頁。

[3]楊光：“論改進我國的住房抵押貸款保險條款”，載《北華大學學報》（社會科學版），2007年第3期，第29頁。

[4]梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004版，第63頁。

[5]溫世揚（主編）：《保險法》，法律出版社2007版，第64頁。

[6]陶麗琴、申進忠：“對住房按揭貸款兩個保險問題的法律質疑”，《國家檢察官學院學報》，2002年第2期，第27頁。

[7]陶麗琴：“抵押物保險合同上的擔保物權的競合——以按揭住房保險為視角”，《現代法學》，2007年第1期，第61頁。

[8]梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004年版，第234頁。

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二、論文的具體要求:

根據社會工作的培養目標我們對06級社會工作專業本科生的論文提出如下要求

1、論文內容必須與專業發展方向密切相關,論文不能偏離專業方向

2、論文必須要反映學生自己的專業水平,以調查研究報告為主要形式

3、以來理論分析為重要內容的文章,必須體現撰寫者的實際理論水平,堅決杜絕網上拼湊與抄襲他人的文章

4、論文字數要求在8000字以上,以10000左右字為宜;

5、一些題目的范圍較大,撰寫文章和與指導教師溝通的過程中,盡量把題目具體化。避免過分空洞與小馬拉大車的現象的出現。

1. 個案管理在社區矯正中的運用

2. 社會工作在未成年人社區矯正工作中的地位與作用

3. 校園學生文化現狀調查與學校社會工作的介入

4. 大學學校社會工作需求的實證研究

5. 大學教育本質研究:社會工作學的視角

6. 網絡技術在社會工作中的運用:方法革新的

7. 社會工作在學生社區管理與服務工作中的價值與應用

8. 司法工作者與社會工作者在社區矯正中的職責與分工

9. 二本院校社會工作教育模式之思考:學生視角

10. 上海地區學校社會工作的現狀、問題與對策

11. 上海農民工子弟學校社會工作現狀調查

12. 社會工作課程對學生自我成長的價值與影響:一種質性研究

13. 大學生就業困惑與學校社會工作的介入

14. 上海地區社會工作者生存現狀調查

15. 藝術教育在社會工作中的價值與應用

16. 上海市新型農村合作醫療制度運行現狀及其問題研究

17. 上海市城鎮居民醫療保險制度運行現狀及其問題研究

18. 上海市外來人員綜合保險制度運行現狀及其問題研究

19. 農民工養老保險研究

20. 事業單位養老保險制度改革研究

21. 基本養老保險全國統籌問題研究

22. 生育保險問題研究

23. 工傷保險問題研究

24. 社區教育與新市民轉換研究

25. 社區教育與提升市民生活質量的研究

26. 社區教育與外來人口生活適應性研究

27. 社區教育與外來人口生活融入研究

28. 80后婚戀觀調查

29. 社會工作在家庭問題中的介入

30. 社會變遷與家庭生活-----以本人家庭為例

31. 老年婚姻問題調查與研究

32. 老齡化與養老問題研究

33. 空巢家庭狀況與研究

34. 老年社會工作案例研究

35. 養老機構狀況調查 36. 社會工作價值觀、沖突與對策研究

37. 社會工作方法在社區矯正中的運用

38. 社會工作價值觀在戒毒工作中的經驗與分析

39. 醫療社會工作的個案研究

40. 我國醫療社會工作的發展、問題與對策

41. 中外醫療社會工作比較研究

42. 城市老年人社區福利服務調查與路徑研究

43. 勞動爭議的問題與社會工作介入

44. 社會工作行政方法與企業管理影響機制研究

45. 社會工作職業化發展的基本要素與困境分析研究

46. 社區資源對城市養老方式的影響

47. 職業化背景下的社會工作教育的回應

48. 上海社區建設研究

49. 上海社區服務發展研究

50. 上海外來流動人口基本養老保險模式研究

51. 上海外來農民工子女教育問題研究

52. 上海征地農民保障問題研究

53. 上海養老機構發展研究

54. 上海養老設施發展研究

55. 上海城市低保家庭生活狀況調查

56. 外來民工子弟享受上海義務教育情況調查

57. 在校大學生專業意識與轉換專業的困境調查

58. 上海外來移民史個案調查

59. 我國高校貧困大學生的資助體系建設及其存在的問題

60. 改革以來城市鄰里關系的變化

61. 城市家庭代際之間的沖突與一致

62. 城市市民社會發展公平感調查

63. 上海城市青年世博會參與研究

64. 上海市民世博會態度研究

65. 上海市民對外來農民工態度認知研究

66. 上海市民對釣魚事件的認知研究

67. 市民對子女教育的認知研究

68. 上海市民養老方式的選擇

69. 上海市民對房價認知研究

70. 上海市民與社區關系研究

71. 社會(群眾)組織研究——以**組織為案例

72. 房產改革對上海市民生活影響調查

73. 社區鄰里關系調查

74. 互聯網與社區生活

75. 社區建設與市民生活(社區建設對上海市民生活影響調查)

76. 居民委員會與市民生活

77. 居民委員會選舉調查

78. 業主委員會與市民生活

79. 業主委員會選舉調查

80. 市民維權行動調查

81. 世博會對上海市城市文化資本的影響

82. “月光族”的住房消費模式研究

83. “啃老族”的住房消費模式研究

84. 90后大學生的就業觀研究

85. 90后大學生的消費觀研究

86. ? 上海市80后大學生移民的城市融入研究

87. 上海市80后大學生移民的城市認同研究

篇（5）

關鍵詞：住房反向抵押養老保險；可行性研究；經濟敏感性

住房反向抵押養老保險是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養老保險包括以下基本要素：投保人、保險人、住房所有權、房使用權、貸款費用、貸款期限、優先償付、無追索權保護。美國住房反向抵押養老保險的理論研究與實踐探索均走在世界前列。按照發行機構分類，美國市場上的住房反向抵押養老保險產品主要有三種：1、房產價值轉換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計劃（the Home Keeper Program）；3、財務自由計劃（Financial Freedom）。HECM的發起和實施機構是美國聯邦抵押聯合會（FNMA）；HECM是美國市場上唯一得到聯邦政府擔保的反向抵押貸款，具體擔保機構是由美國住房與城市發展部（HUD）和聯邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押養老保險的理論基礎

生命周期理論、保險精算理論和金融資產定價模型是住房反向抵押養老保險業務的三大理論基礎。

隨著樣本數量的不斷增加，實際觀察結果與客觀存在的結果之間的差異將越來越小，這個差異最終將趨于零。也就是說，集合的風險標的越多，風險就越分散，損失發生的概率也就越有規律性和相對穩定性，估計值也會越來越精確。保險機構雖然不能準確把握個別標的隨機風險，但只要保險標的數量足夠多，就可以將保險標的平均風險視同個別保險標的之預期風險。

在現實操作中，保險機構雖然不能準確估算出辦理反向抵押貸款業務的具體某位老人的預期余命，但當參加該項業務的老人數量足夠多時，他們的壽命分布符合“大數定律”。對于無贖回權的反向住房抵押養老保險產品，貸款期限結束后，房產完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠期的房產所有權作為為自己購買養老保險的躉繳保險費，保險機構向其提供養老保險的一項業務，因此對于無贖回權的住房反向抵押養老保險完全可以采用保險精算原理進行定價。

（三）住房反向抵押養老保險產品的定價模型：國內外關于住房反向抵押養老保險產品的定價模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構建的支付因子定價模型得到較多關注，該模型中的支付系數包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產價格波動率和調整精算系數等。YKTse（1995） 提出的相關參數模擬模型要求在固定利率和浮動利率兩種情境下，計算反映住房反向抵押養老保險產品的風險和利潤指標。YKTse模型的計算分為兩步；第一步是計算貸款機構損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計算出預期利潤現值和損失率兩個指標。YKTse模型的重要假設包括：未來利率與歷史平均利率相等；歷史平均房價升值率等于未來房價升值率；用生命表計算平均剩余生命年限；貸款機構在貸款期限結束后4個月才可出售住房資產。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價模型在風險中性的情境下，利用歐式看跌期權對抵押貸款保險定價。國內學者研究住房反向抵押養老保險產品定價問題主要集中在四個方面：介紹并發展 HECM的定價模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎上提出的保險精算定價模型；利用Black-Scholes模型根據無套利均衡理論對有贖回權的住房反向抵押貸款進行定價；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價模型。

二、住房反向抵押養老保險的經濟敏感性分析

本研究選擇南方Z市的數據，參考Tse，YK（1995）提出的預期損益兩平金，計算分析在住房價值和利率水平變動的條件下，住房反向抵押養老保險產品提供的年金水準值及相應的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當時的每月薪資的比例。一般認為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關鍵。

（一）預期損益兩平年金模式的假設

1住房反向抵押養老保險產品的類型為HECM的tenure型產品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮居民。2、期初住房價值，按照Z市統計局公布的城區戶均面積與2010年二手房屋平均成交價格相乘計算。3、業務開辦費并入貸款額度內；銷售住房成本率為5%，住房銷售價格減去交易成本后的剩余屬于貸款機構所得。4、住房反向抵押養老保險合同生效日為1月1日，死亡事件只發生在年中6月30日，死亡后第4個月需償還貸款。5、基本房價升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房價升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統計年鑒數據為準。8、在計算替代率時忽略法定退休社保年金、企業年金以及其它由老年人購買的儲蓄型保險帶來的年金收入。

三、結論

中國已經進入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養老現金，“以房養老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養老保險又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險精算理論和金融資產定價模型是住房反向抵押養老保險業務的三大理論基礎，不僅有可靠的理論基礎，并且在實踐中已在許多發達國家實施。

在回顧了住房反向抵押養老保險業務的理論基礎后，本研究以南方Z市的數據為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養老保險融資后，在住房價格本身和利率水平變動的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數據表明：無論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養老保險。

本研究采用的退休前所得、住房價格升值、等參數均是歷史資料；計算的年金值結果，取決于房價升值率、利率、死亡率、期初房屋估計值等的參數資料，未來房市的行情、利率水平對反向住房抵押養老保險亦有相當大的影響。

參考文獻：

[1] Bardhan，A，Karapand，R，and Urosevic，B，“Valuing Mortgage Insurance Contracts in Emerging Market Economies” The Journal of Real Estate Finance and Economics，2006（1），9-20

[2] 柴效武以房養老模式，浙江大學出版社，2008，ISBN9-7873-0806-0240

[3] 陳珊，譚激揚，楊向群利率服從Markov鏈的倒按揭模型，湖南理工學院學報，2007（3）：13-15

[4] 范子文以房養老-住房反向抵押貸款的國際經驗與我國的現實選擇，中國金融出版社，2006，ISBN-7504941034

篇（6）

住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展，但也存在著許多亟待規范的問題。

一、住房抵押貸款保險險種設計不合理

在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風險的財產險、防范借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔保人，導致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續等措施來規避信貸風險。

二、保費昂貴，設計不合理

1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權即可得以保障。銀行不應該把所有的信貸風險都轉嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負擔。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產保險所列出的保險條款責任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現行做法違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。

2．保險期限設計不合理。眾所周知，抵押房產可以為現房和期房①。若是在投保時抵押房產為期房，也就是說住房所有權證還沒有在被保險人手中。而在房地產開發過程中，存在著很多未知的風險，就算是售房合同中規定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產權未辦時往里投月供都有風險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產保險基本上是無效的。正在建設中的期房屬在建工程質量險承保范疇，這個險種是法律強制開發商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產險，存在重復投保嫌疑。所以，這段時間是不應被計入保險期限內的。保險期限應該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風險，應由開發商投保工程質量保證險來規避。

3．保險費率過高。費率作為保險產品的價格，顯然是廣大投保人最為關心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監會明文規定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，但保險公司為降低風險，在厘定費率所需已往統計數據不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風險低的人(收入流穩定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險。當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業務必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。

4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數，其中繳費系數為連續多年保費貼現值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應地逐年減少，年保險費也應當逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。

三、受益人不合理

目前，我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業務的發展，亟需解決。

四、壟斷操作，強制購買保險

作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。這種建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。

個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業務的各種風險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產業的發展有著重要的作用。因此，我們應該正確并深入認識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發展。

注釋：

①中國人民銀行2005年8月15日的《2004中國房地產金融報告》建議：“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”但各地暫時并未取消預售房制度，有關期房未來的發展將拭目以待。

②施建祥：“住房抵押貸款保險存在問題及其改進意見”，載《上海保險》2002年第9期。

參考文獻

1．王重潤：《信息、效率與機制》，經濟管理出版社2004年版。

2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導向科學定位住房抵押貸款保險”，載《中國房地產金融》2004年第1期。

篇（7）

 

一、金融排斥理論研究現狀

金融排斥性是近十年來才出現的一個新的概念。在稍早的研究中，人們一般從金融地理學的角度對金融排斥性進行探討，即研究居民到金融服務網點（尤其是銀行零售營業點）的實際距離對居民獲得金融服務便利性的影響（Leyshon和Thrift，1993；1994；1995）。這個時期對金融排斥性的研究主要集中于三個方面：一是研究過去幾十年受住房政策（將貧困人口集中于城市郊區）的影響，大量金融零售網點在貧困社區的撤并；二是研究銀行和住宅互助協會①的分支機構在貧困社區的關閉；三是研究貧困社區居民因到金融服務網點較遠和交通不便而獲得金融服務的難度。隨后的研究表明，金融排斥性并不僅僅因金融服務網點在某一地理區域的撤并而存在（FSA，2000），一些人群如果有獲得金融服務的需求，但卻因社會經濟因素和金融服務市場因素而很少或從未獲得金融服務也應視為受到了金融排斥。一般認為，容易受到金融排斥的人群往往是從來沒有使用過金融產品的家庭、低收入居民、老弱病殘人士、居住在邊遠和落后地區的居民（FSA，2000），以及諸如此類的社會弱勢群體?；诖?，Sherman Chan（2004）在其會議論文中將金融排斥性界定為：在金融體系中人們缺少分享金融服務的一種狀態區域保險區域差異，這包括社會中的弱勢群體缺少足夠的途徑或方式接近金融機構，以及在利用金融產品或金融服務方面存在諸多困難和障礙。

至于如何判定是否存在金融排斥性，現在比較流行的方法是根據Kempson和Whyley（1999）提出的五個指標：（1）地理排斥性；（2）條件排斥性；（3）價格排斥性；（4）市場營銷排斥性，；（5）自我排斥性。顯然，這樣的判定方法更能夠從金融機構的經營層面對某一地區的金融服務水平進行分析和評價，也具有較強的可操作性。鑒于此，本文也將參考和借鑒這些指標探討我國保險業區域中存在的金融排斥性問題，并根據存在的問題提出相應的解決措施。

二、保險業區域金融排斥現狀分析

1．地理排斥。一般來說,一個地區金融機構的分布與金融排斥程度呈負相關關系,金融機構網點分布越多,居民越容易獲取金融產品與金融服務,金融排斥程度越低,反之亦然。截至2009年年末，全國共有保險集團公司8家，保險公司121家，保險資產管理公司10家。其中，北京地區共有保險分公司及直接經營業務的總公司83家。河北省，轄內共有保險公司省級分公司40家，分支機構3625家，保險專業中介法人機構101家，保險兼業機構3733家。上海保險機構總數為105家中國知網論文數據庫。江蘇69家；浙江56家；安徽36家；江西2390家；山東56家；湖北3146家；重慶46家；四川45家；貴州854家；青海219家；寧夏290家；新疆519家。可見，保險機構的分布主要集中在東部沿海地區和少數中西部地區，保險機構的區域分布存在較大差異。

2．營銷排斥，即一些人被排除在金融機構產品營銷目標市場之外。保險機構為了獲得盈利和發展需要一定的從業人員對其提供的產品和服務進行營銷。從業人員是營銷活動的重要載體,從業人員的多少對金融機構營銷具有重要的影響。從表1中可以看出，東部地區11個省份中保險機構從業人員數目明顯高于中、西部地區。中部地區：黑龍江、山西、河南以及湖北的從業人員人數和東部地區相當，其余地區和東部區域相比相差較大。尤其是西部地區除四川省從業人數較多之外，其他省份遠低于東部地區。

表1 2009年我國各地區保險機構從業人員總數

 

地區

省份

從業人員總數

地區

省份

從業人員總數

東

部

北京

64062

東

部

海南

12828

天津

41546

遼寧

134890

河北

200000

廣東

253800

山東

402100

中

部

黑龍江

113000

江蘇

235000

山西

110416

浙江

143000

河南

263300

上海

21300

安徽

19991

福建

131873

湖北

134879

地區

省份

從業人員總數

地區

省份

從業人員總數

中

部

湖南

14800

西

部

四川

172600

江西

70000

貴州

9421

吉林

87051

陜西

73774

西

部

內蒙古

67704

西

部

新疆

12703

廣西

65000

青海

15325

重慶

75000

寧夏

7644

云南

篇（8）

一、我國住房抵押貸款市場的發展狀況

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革開放以后，經濟體制領域的變革帶動了投融資領域的金融體制的變革，這一時期并不是真正意義上住房抵押貸款市場的發展時期，僅僅是在住房制度上做了相應的變革和調整，這一時期也僅僅是住房抵押貸款市場的萌芽時期。1985年中國建設銀行深圳分行發放了首批個人住房抵押貸款，拉開了我國住房抵押貸款市場的序幕，這一階段我國的住房抵押貸款市場還沒有形成，只是個別地區出現了此類零星業務，并沒有形成較大的規模，業務面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機構少，并且基本上沒有相應的監管制度。

我國的住房抵押貸款市場的真正的發展起于1992年，即在國家政策的明確支持下，工行、建行相應在各地成立住房金融部，并且向其職工發放第一批住房抵押貸款。據統計，到1993年年底，建設銀行哥房地產貸款余額達到713億元，個人購買、建設房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國的住房抵押貸款市場的發展歷史很短，盡管近幾年來發展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規模與美國等擁有完備的住房金融市場相比依然較小，市場在發展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現出市場結構單一，融資量相對不足，長期資金缺乏，市場參與者積極性低等問題，我國的住房抵押貸款市場還有很大的發展空間。

住房抵押貸款市場一般被區分為一級市場和二級市場：一級市場即為我們通常所認為的“按揭市場”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機構獲取貸款融資的市場，顯然，一級市場作為抵押貸款市場的基礎，其規模大小對二級市場甚至整個住房抵押貸款體系有著至關重要的影響；二級市場是在一級市場基礎上形成的，是住房抵押貸款債權的流通市場，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風險，提升資產的流動性，因此將貸款證券化成為了二級市場的主要發展形式。

二、住房抵押貸款市場存在的問題

（一）市場深度不足

由于我國住房抵押貸款市場還處在發展階段，注定會有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因為商業銀行等能夠提供住房抵押貸款的機構，在產品設計上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環境、偏好等因素考慮在內，對市場的研究程度不夠，其產品設計能力及創新能力嚴重影響了住房抵押貸款市場的發展。

（二）相應的制度不健全，程序不規范

相比發展初期市場制度一片空白的情況，現在的住房抵押貸款市場的發展已經有了基本的規章制度、操作規范，但是由于提供此業務的商業銀行或者其他金融機構數量眾多，但是央行在這一業務管理方面僅出臺了管理辦法，對一些基本問題和規則做出了要求，卻沒有對發放貸款的細節、程序、合同規范方面做出詳細規定。因此各個金融機構就依據自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個機構在貸款發放和合同規范方面不夠統一，甚至大相徑庭，阻礙了市場的擴大以及二級市場的發展。

（三）住房抵押保險、擔保制度不健全

住房抵押貸款擔保和保險制度中存在很多問題，普遍來說就是擔保費用較高，擔保公司為了防止逆向選擇和道德風險問題發生，收取較高的擔保費用等等，以及擔保公司質量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國的抵押貸款市場乃至資本市場發展不完善。此外，關于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險覆蓋面窄，基本上多為財產保險；保險金額的精算水平也達不到要求，多數情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉變這些不利因素的關鍵。

（四）二級市場不健全，發展方向單一

二級市場是住房抵押貸款市場真正活起來的源泉，只有耳機市場高度的完善和發達，積聚在銀行系統的巨額流動性差的資產就能流動起來，從而產生利潤。但是我國的二級市場發展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產都可以很好地分散、轉移風險，一旦部分銀行風險爆發，將會給金融業帶來相當大的動蕩，引起金融恐慌，影響經濟發展。

此外，我國住房抵押貸款市場的二級市場的發展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機構將自身持有的流動性較差但將來有可測定的現金流流入的貸款債權，進行重新拆分組合，再經過信用增級和信用評級等一系列步驟將其轉換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場為基礎，抵押貸款市場的發展制約著貸款證券化的進程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押貸款市場發展方向

目前看來，推進住房抵押貸款證券化是發展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級市場的深度和廣度，保證市場“盤子”足夠的大，這樣才能夠對此進行拓寬和發展。這樣看來，推行證券化的發展就十分的有必要。主要體現在一下幾個方面：

（一）分散信用風險

住房抵押貸款在發放時無一例外的，無論是來自于銀行內部的還是借款者的風險，承擔者都是商業銀行自身，這樣的情景將會帶來兩方面的不便，第一、商業銀行內部具有一定的風險控制水平，超出了這個水平商業銀行就要對資產重新分配、管理；第二、長時間的資產壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢必呆壞賬會發生，給銀行帶來損失，一切都是時間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產盤活，SPV專業人士通過資產隔離、信用增級等等措施，將風險轉移、稀釋，投資者承受較小的風險。

（二）分散利率風險

我國的利率水平并不是完全的市場化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場上也存在著利率風險。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會出現市場萎縮或者提前還款等現象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產證券化，銀行可以出售貸款及時回籠資金，利率風險隨著資產被轉移，相應的銀行的利率風險承擔的就要少些。

（三）減少提前償付風險

住房抵押貸款市場證券化可以將表內業務合法的轉化為表外業務，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應收賬款轉化為流動資金，風險性資產比例下降；長期資產轉化為高流動性的短期資產，可以有效地改善資產負債表的流動性，并且提前償付這一現象基本上不會給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產規模都沒有改變，卻提升了資產利率和收益結構。銀行業發展獲利積極性提升，就促進了整個市場的發展。

參考文獻

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在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養，確保他們的生活質量，成了擺在政府面前的大問題。而“以房養老”這種方式將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全，實現保險金“從養老中來，到養老中去”的循環。

一、概念的提出

筆者提出以房養老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現價值的流動，以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。以房養老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給借款人，～直延續到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，并同時享有房產的升值部分。

二、社會背景

以房養老模式預期將有廣闊市場前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭借此模式養老奠定了物質基礎。第五次人口普查數據顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購買經濟適用房，占6．5％；2401075戶購買原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數的72％。由此可見，以房養老業務有龐大的潛在市場。

2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養老的實行。在養老保障體制并不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來“4+2+1”家庭結構模式將占主導地位。如果老年人的子女無力或不愿承擔贍養義務，“倒按揭”不失為一種很好的養老轉換途徑。

3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養老雖有社會養老保險提供退休金，但退休金要低于工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產。

4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業尚不能完全擔當社會養老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重，雖然目前的社會養老政府起著主要的作用，然而由于我國人口基數大，政府難以承受養老的巨大資金。從理論上說，以房養老具有較強的可操作性，也是解決養老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。

三、新型模式及可行性分析

筆者從“以房養老”的前提(房屋產權)和合理處置產權的角度，認為從理論上可采取的幾種模式：對于目前還未能獲得房屋所有權的老齡人來說，如果想加入“以房養老”的行列，可以采用合資購房養老模式：合資購房養老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請貸款購房，貸期內不必還本付息，身故后用該住房還貸。

合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產權分割是最容易產生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協議書，明確產權的分配。由于銀行借此參與房地產投資，對于房地產行業來說面臨著更大的不確定因素。

對于擁有房屋所有權的老齡人來說，可以選擇以下模式：

1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權者，特別是空巢老人家庭。對于反向抵押貸款模式金融機構和老人共同面對房地產風險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業務還在探索之中。

2．售房養老。老人把住房所有權出售給特定機構，使用權繼續保留到死亡為止，老人用房款養老。這種模式和反向抵押貸款最大的區別是房屋所有權和面對房地產風險問題上。售房養老主要面臨的是傳統觀念的障礙。

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3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區換購小房，用差價款來養老。而且，目前我國的養老、醫療等保險都可以轉移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強。

4．住房出典。老人將房子出典給金融機構，獲得一定典當金來提高生活質量。老人的子女可以選擇把該房產買回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機構支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。

5．將房子抵押給養老院，養老院負責養老。老人把房子抵押給養老院，經公證后可人住老年公寓，并重申免交一切費用，而房屋產權在老人逝世后歸養老院所有。2005年4月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養老”模式。幸福人壽已成為首個試辦此業務的公司。

6．異地集中養老模式。在環境優美、交通便利但經濟不發達地域，建立大規模養老基地，有專人護理，將都市的老人移居于此養老，原房由債權人另行處理。這種養老模式減低養老成本，提升養老質量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。

以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養老存在著兩個階段的房產價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權人收回房子時的價格。這就需要房地產評估行業的加入，但是房地產風險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的法律做后盾，金融機構參與房地產領域，政府應該從中協調防止房地產受某些機構支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養老面臨著嚴重的觀念障礙，中國人的傳統是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養老金，緩解了子女資金周轉問題，同時充分發揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構付予老人的總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養老消費的一種方案。(3)拓展金融業務多元化的發展。無論是合資購房養老還是其他的以房養老模式，都帶動銀行、保險等機構都參與其中。使得金融機構將社會責任和盈利目標緊密的結合在一起。有效的促進社會正常的轉型機制的運作和發展。

四、以房養老的實際意義

1、老年人出售自有住房以養老，有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利于調節家庭經濟生活，為家庭擁有資源的優化配置提供一種新的思路。以房養老將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，減輕社會和家庭養老的壓力。

2、激活房地產交易市場，刺激內需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經濟的新的增長點。為金融保險機構的業績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金“從養老中來，到養老中去”的新型循環機制。

篇（10）

以房養老，也被稱為"住房反向抵押貸款"或者"倒按揭"，是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務，在老人去世后，銀行或保險公司將房屋產權收回的養老方式，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。

2013年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"，釋放出了要打破政府養老包辦的格局，引入更多的社會資本進入養老服務市場的信號。按計劃"以房養老"政策會于2014年上半年試行，通過在不同地區進行試點，逐步推廣"以房養老"的實施方案。歐美等地"以房養老"模式發展較成熟，其中，美國可謂是"以房養老"模式的"鼻祖"，其發展最具代表性，為探索我國"以房養老"運作模式提供了豐富的經驗和啟示。

一、美國"以房養老"模式種類劃分

美國"以房養老"在實踐中，主要分為以下三種模式：

（一）房屋價值轉換抵押貸款計劃（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）

HECM計劃是1987年，美國國會授權房屋與城市發展部發起的養老計劃，該計劃不限制借款人的收入水平和借款目的，在這種老模式中貸款的發放與償還方式比較靈活，借款人可以自由選擇一次性總付、按月、年支付或使用信用額度，還可以采用幾種方式的結合，HECM計劃最大的特點是，聯邦住房管理局同時為借款人和貸款人提供擔保，在保證HECM計劃的借款人一定可以獲得貸款資金的同時，還保證HECM的貸款人經過聯邦住房管理局的資格認證后可得到保險。

（二）財務自由計劃（Financial Freedom，FM）

FM計劃是由附屬于Indy Mac銀行的一家私營機構--老年人財務自由基金公司提供的，專門為房產凈值超過40萬美元的住房提供貸款，其適用對象是擁有高價值房產的老年人。FM計劃中附有一個房產價值分享條款，該條款規定借款人可以保留一定比例的房屋所有權，最高可達房產價值的80%，保留的部分可由借款人的繼承人繼承。不同于HECM計劃，FM計劃沒有聯邦政府提供的保險，這也是它與HECM計劃最大的不同之處。資金來源方面，貸款人在簽訂貸款合約后，貸款不是給借款人，而是轉給人壽保險公司，然后由該保險公司承保，并按月給借款人發放年金。

（三）房屋保管者計劃（Home Keeper， HK）

在HK計劃中，借款人可以根據房產價值的上漲，申請增加貸款額，從而擁有更多的選擇權。該計劃采用浮動利率，貸款總成本基本相同。與HECM計劃的主要差別是在發放方式上，該計劃只能按月支付或使用信用額度，以及二者的結合。HM計劃通過最高限額的控制，能夠為擁有較高價值房產的借款人提供更高的貸款，該計劃適合擁有中檔住房的借款者。

二、美國"以房養老"模式特點介紹

"以房養老"的本質就是一種金融工具，在市場經濟十分發達的美國，"以房養老"模式具有以下特點：

（一）有效地控制了銀行、保險公司等金融機構的風險

美國通過了解客戶需求，根據借款人對于風險的不同偏向，細化產品種類，從多個角度來分析和劃分對于以房養老的需求人群，便于他們根據各自的需求來選擇不同的產品，有效地分散了產品帶來的非系統性風險。

"反向抵押貸款"的持續時間一般比較長，正常情況下是十年左右甚至更長，在合同執行過程期間，借款人向貸款人所借款項是一筆不小的數字，如何控制在這個期間的風險也是一個重要環節。聯邦住房管理局（FHA）負責計劃的具體運營，包括項目審批、保費收取、保險基金管理等。在HECM計劃中，貸款人一般會把所有的貸款賣給聯邦住房抵押協會，該協會是政府資助的機構并受其監管。在HK計劃中采用浮動利率，借款人可以根據房產價值的增值，申請增加借款額度。在FM計劃中，貸款人是先將借款轉入壽險公司，由壽險公司承保。

當貸款合同結束時貸款機構有權要求歸還歷年以貸款利率累積的貸款額度。一般而言，貸款以房屋出售后的現金歸還，其中房產出售價款高于貸款總額的部分將作為遺產繼承，房產出售價款低于貸款總額的部分，由保險公司提供，需繳保費從給付的貸款額中提取。

（二）政府制定稅收優惠并提供擔保

美國公民一般要就其擁有的房地產繳納財產稅，就房地產的交易繳納營業稅、所得稅等，但對于實施"以房養老"模式的民眾會給予一定的稅收優惠政策，借款人無需就其抵押的房屋繳納財產稅，最終用住房出售的余值歸還貸款本息時，相應的營業稅和所得稅也可適當減免。該稅收優惠政策在很大程度上促進了住房反向抵押貸款市場的發展。

美國聯邦住房管理局是政府參與反向抵押貸款的落實者，其功能主要包括兩個方面，一是研究開發反向抵押貸款產品（主要是HECM），授權貸款機構向老年家庭發放貸款；二是對符合條件的貸款提供擔保，即當貸款人和保險公司無法按合同向借款人支付貸款時，由聯邦住房管理局作為最后的支付者。

（三）相關的房地產政策較為健全、穩定

在房屋的所有權和產權問題上，美國是以私有制為基礎的土地所有制，私有制占美國全國土地的58%，其余為聯邦政府和州政府所有。在私人土地上建立的商品房是屬于私人永久所有，私人在占有商品房時每年支付相應的土地使用稅即可，這使得在反向抵押貸款的過程中降低了房屋產權等問題糾紛的概率。

其次，房地產價格的波動對反向抵押貸款計劃也有重大影響，若房價上漲過快，借款者對于房屋有升值預期從而不愿意抵押給貸款者，若房價下跌過快，貸款者便不愿意按照現有價格放貸，因此若房價波動較大則會影響住房反向抵押貸款市場的運作節奏。美國作為市場經濟最發達的國家，市場具有較強的自動調節機制，其房價的波動具有一定的周期性，從長時間來看，房價的確是處于一個比較穩定、平穩的波動區間。

最后，美國房地產中介機構的市場化、正規化運營起到了關鍵作用。美國的房地產不涉及到戶口問題，所以房地產的流通性非常好，即只要在美國擁有住房，無論在美國任何地方，均可以申請反向抵押貸款，中介機構都會為你辦好相應的手續。

三、美國"以房養老"模式對我國的啟示

相關數據顯示，我國目前60歲以上的老年人口已經達到1.45億，占全國人口的11%，預計到2050年，我國老年人口將達4.2億，占總人口近25%，養老保險資金已經形成了嚴重缺口，迫于中國老齡化進程加快的壓力，如何切實解決老齡人的養老問題，成為政府亟待解決的難題。按計劃"以房養老"政策會于2014年上半年試行，這種舉措正是養老保險制度從單一支柱走向多支柱、逐漸削弱公共年金的地位、加強職業年金和商業年金的作用的產物。美國作為"以房養老"模式運行最發達的國家，其"以房養老"模式的實踐為我國的試點推廣提供了寶貴的經驗借鑒及啟示：

（一）引導觀念逐步轉變，發展適合中國國情的"以房養老"模式

"居者有其屋"是我國家庭的傳統觀念，在房價飆升的今天，將自己好不容易擁有的一套房產抵押給銀行來完成養老，而不留給子女，許多人還難以接受。但是一個好的政策，應該讓真正有需求的人可以循章去得到福利的施與。如今我國的失獨老人將達千萬，以房養老真正的需要者恐怕還是獨居的孤寡老人，那么既然這項政策能夠使得那些獨居的孤寡老人獲得福利，便是值得肯定的。因此，在我國推行"以房養老"，應首先針對空巢老人、失能老人以及丁克家庭，實現老有所養，提高晚年的生活質量。

（二）完善金融市場，降低金融機構的風險

"以房養老"的本質就是一種金融工具，它的發展有賴于金融產品的豐富和金融市場的發展，需要有大量的金融技術作支撐，涉及到社會保險、房產價值、預期壽命、銀行利率、基金運作等多方面因素，而在目前，我國的金融市場才剛起步不久，金融機制還不完善，金融政策還不健全，金融機構應對風險能力較弱，這就直接導致了金融機構施行住房反向抵押貸款計劃的風險也就越大，而該養老產品不同于一般的投資產品，它的意義在于保障性而非投機性。因此，在社會主義市場經濟不斷發展的情況下，應當不斷完善金融市場的運行機制，加大監管力度，豐富"以房養老"模式種類，從而分散風險。

（三）建立健全的"以房養老"模式的法律法規，加強政策層面的保障力度

目前我國推行的住宅用地的使用年限為70年，《中華人民共和國物權法》規定住宅建設用地使用期滿后可自動續

期，但對于續期是否需要交錢、交多少錢等具體問題并沒有規定。老人將房產抵押時，如果商品房的剩余使用年限較短，待老人身故時，房產的使用年限可能所剩無幾，銀行或保險公司等金融機構依靠剩余的使用年限來補償貸款成本的能力會十分有限。因此，應當出臺針對于"以房養老"方案的資產評估細則或專項條例，完善房屋產權的相關法律條文，使"以房養老"機制能夠在法制環境下運行，同時應當制定相關的稅收優惠等政策，加強政策層面的保障力度。

（四）完善房地產管理機制，培育成熟的房產流通交易市場

"以房養老"模式歸根結底是圍繞"房"展開，它的發展與房地產市場的穩定發展有很大關系。近些年來中國的M2的增長速度遠遠高于GDP，大量貨幣并未進入實體經濟，房地產存在著"有價無市"的現象，銀行及保險公司等金融機構手中的房產，若無法隨時變現，就會積累巨大的風險。因此，進一步加大對房地產市場的監管治理力度，規范房產交易行為，對于 "以房養老"模式在我國的順利進行將奠定良好的環境基礎。

參考文獻

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中圖分類號:F23

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0076-01

1 從政府角度進行經濟適用住房成本控制

1.1 控制土地政策

目前政府只是免收了土地出讓金,土地出讓金的免收對于經濟適用住房的價格還只是杯水車薪,政府如果真正要做到社會和諧,就必須考慮到中低收入家庭的實際購買力,并對的土地稅費、征地費、拆遷安置費等高額的費用進行減免或補貼,也可以嚴格執行國家關于拆遷的有關規定。對于一些用于經濟適用住房建設但是拆遷成本較高的土地,政府應重新規劃,在拆遷成本和地理位置這對矛盾中尋找平衡點,決不能顧此失彼。

1.2 控制建筑面積

嚴格把關經濟適用住房的房屋建筑面積,就是由于“豪宅”和“別墅”等這些層出不窮的經濟適用住房新花樣,使老百姓認為這樣的社會保障住房究竟“保障”了誰?對于房屋面積,嚴格執行單套房的建筑面積控制在60平方米左右,雖然這樣不能降低經濟適用住房單價,但對于總價來說降低幅度就很大,中低收入家庭無論是首付還是月供的壓力就有所減少,符合國家經濟適用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭從購買人群中剔除,保障了真正把經濟適用住房當救命稻草的中低收入家庭。

1.3 控制建筑設計

為了降低經濟適用住房成本,我國政府可以引入或在最初扶持一個專門從事經濟適用住房設計部門,因為我國設計人員基本沿用老蘇聯模式“重技術,輕經濟”都會采用相對偏大的放大系數造成“肥梁胖柱,深基礎”,最終往往造成主要指標較高,如鋼筋、砼的用量或標號增加,使經濟適用住房項目成本偏高,據統計,目前國內普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤,有的甚至超過170公斤,而實際上一般高層住宅鋼筋含量應該在每平方米70公斤左右比較正常。專門從事經濟適用住房設計的部門在進行設計時就要著重考慮經濟因素,在安全與經濟中尋找契合點。同時政府各個建筑監管部門也應該加大監管力度,對房屋的地基、梁、柱等主要部件在整體性、抗震性等方面能否滿足技術要求進行檢測,不能忘記安全的重要性。

1.4 謹慎引入房地產開發企業

對于承建經濟適用住房項目的企業,政府要么扶持成立一些專門從事經濟適用住房建設的公司,要么嚴格采用招標模式。如果成立一些專門從事經濟適用住房建設的公司,首先可以把建設經濟適用住房當作一項長遠的計劃來做,不是時建時停、時增時減。成立這樣的公司由于連年從事經濟適用住房建設,在建設方面積累了大量的建設經驗,能降低管理費、建設成本等費用,從而能有效降低經濟適用住房的成本。從引入的房地產開發企業的角度而言,也會通過不斷地改進生產方式和管理體制,降低工程成本和管理成本,使住宅總成本降低,從而降低單位成本,贏得市場,北京市在這一點做得非常好。一些大型的房地產開發企業可以利用其雄厚的實力贏得工程和保證工程質量,利用信譽和品牌效應進行規模化的集約式建設,使資源得到有效配置和高效利用。如果成立專門公司條件不允許,就在建設中嚴格采用投標模式。目前經濟適用住房的開發商大多是與政府有所掛鉤的關系戶,這些都會影響建筑質量和成本。國際上通行的招標模式,積極引進市場機制和競爭機制,是我國建筑管理體制和經營方式的一項重大改革,有利于經濟適用住房縮短工期、降低造價、提高質量、促進公平。

1.5 控制貸款政策

貸款問題無論對于房地產開發商和購買者都是關鍵問題。貨款利息的控制應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。首付、月供等資金問題仍是中低收入家庭面臨的核心問題,購買經濟適用住房的絕大多數收入較少,幾乎不能一次性付清購房款項,這時只有求助于銀行貸款。經濟適用住房從開發建設到銷售,與銀行信貸的支持休戚相關。盡管經濟適用住房在政策和價格上有優惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。銀行作為獨立自主、自負盈虧的經濟實體,看到中低收入家庭本身購房支付能力低、償還能力有限,所以不愿進行信貸投入。即使放貸,其貸款利率在較高的區域內不斷調整,使得有幸購買了經濟適用住房的中低收入家庭生活壓力不斷增加,令其他購買者望而卻步,建議政府對經濟適用住房購買者執行相對穩定較低的貸款利率,減輕購買經濟適用住房中低收入家庭月供壓力,間接的減少經濟適用住房成本,使中低收入者購房有了信心。

2 從開發企業角度進行經濟適用住房的成本控制

開發商是經濟適用住房成本控制的執行者,如果能有效控制經濟適用住房建設成本,也是開發商從激烈的房地產市場競爭中脫穎而出的資本。由于項目實施過程中主客觀條件變化是絕對地,不變是相對的;在項目進展過程中平衡是暫時的,不平衡是永恒的,所以從開發商角度進行控制是一個動態的控制過程。控制過程分為三步:第一步,項目目標動態控制的準備工作,將目標分解用于確定目標控制計劃值;第二步,項目實施過程中動態控制,收集實際值與計劃值,進行定期分析比較,如果有偏差則糾偏;第三步,如果有必要,則進行目標調整,調整后回到第一步,以確保目標值的實現。從開發企業角度進行經濟適用住房的成本控制,由直接成本控制和間接成本控制組成。

2.1 直接成本的控制

直接成本是指在建設過程中所耗費的構成工程實體或有助于工程實體形成的各項費用的支出,包括人工費、材料費、施工機械使用費和施工措施費等。

在人工費的控制上,房地產開發企業要選擇高素質、高水平的現場施工管理人員,合理的按定額進行人員配置。

在材料費的控制上,材料費一般占全部工程項目成本的65%-75%,直接影響工程成本和經濟效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內容。材料訂購應考慮資金的時間價值,減少資金占用,合理確定進貨批量和批次,盡可能降低材料儲備。按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來,分為ABC三大類,A類進行重點控制,B類實行一般控制,而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方,為了控制工程成本,應主動走向市場,了解市場、比較多家材料供應商的產品質量和價格,篩選出幾家質優、價廉的材料、設備供應商,并與這些供應商建立長期合作關系;及時了解材料、設備的價格變化情況;也應適時掌握周邊商家的材料、設備價格情況,從而能較好的控制材料、設備的質量和價格,降低工程造價。同時,要合理組織運輸,盡可能就近購料,選用最經濟的運輸方法,降低運輸成本。材料用量的控制包括以下幾個方面:堅持按定額確定的材料消費量,實行限額領料制度,各班組只能在規定限額內分期分批領用,如超出限額領料,要分析原因,及時采取糾正措施。在施工過程中加強現場管理,合理堆放,減少二次搬運,降低堆放、倉儲損耗,杜絕沒有收入的支出,把返工損失降到最低限度。改進施工技術,推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。在對工程進行功能分析、對材料進行性能分析的基礎上,力求用價格低的材料代替價格高的材料。認真計量驗收,堅持余料回收,降低消耗量。施工機械使用費是指機械作業所發生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費。控制施工機械使用費就是要合理安排施工機械進場時間,減少不必要的浪費。施工措施費包括施工組織措施費和施工技術措施費,它的確定是在施工組織設計里,有甲乙雙方認定的費率。

2.2 間接成本的控制

間接成本于無法直接計入工程對象,但是為了進行工程施工所必須發生的費用,包括規費和企業管理費。

規費的計取需遵循有關規定,企業管理費的計取受企業管理者經營理念、模式影響較大,企業管理費包括:工會經費、職工教育經費、業務招待費、稅金、技術轉讓費、無形資產攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、壞賬損失、公司經費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業保險費、董事會會費以及其他管理費用。合理安排施工順序,減少臨時費用,在企業管理費計取時應尊重客觀事實,以事實發生的為依據,杜絕做假賬,亂報賬現象,合理降低管理費用,避免不必要的浪費。這部分的控制主要依賴企業自身的管理制度及企業管理者的管理水平,若是管理的合理,也會為企業在日后的發展中贏得更多的利潤空間。

參考文獻

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