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投資是企業重要的財務活動之一，它通常是指企業將一定的財力和物力投入到一定的對象上，以期在未來獲取收益的經濟行為。投資活動可以按多種標準進行分類，其中按投資方式的不同可分為直接投資和間接投資，直接投資又稱為實物投資，是指直接用現金、固定資產、無形資產等進行投資，直接形成企業生產經營活動的能力。直接投資往往數額大，回收期長、與生產經營聯系緊密。

間接投資一般也稱為證券投資，是指用現金、固定資產、無形資產等資產購買或取得其他單位的有價證券（股票、債券等）。

固定資產投資的規模大小和技術的先進程度、證券投資的規模大小和投資對象的合理性，在很大程度上決定了企業經營和發展的潛力，因此，對固定資產投資和證券投資決策方法的研究和使用對企業的生存和發展都具有十分重要的意義。

一、固定資產投資決策

1、固定資產投資決策方法。如前所述，固定資產投資直接影響企業的生產經營規模，由于它投資數額大、投資回收期長、一經決策和實施就難以改變，因此固定資產投資決策成敗與否后果深遠。實務中，企業在進行固定資產投資決策時，一般都要提出幾種投資方案，進行反復比較后從中選取最佳或最合理的方案，這就需要運用凈現值法、內含報酬率法、現值指數法、投資回收期法、平均報酬率法等投資決策方法，但現行財務管理理論和實踐對固定資產投資主要采用凈現值(簡稱NPV)法。所謂凈現值是指投資方案的未來現金流人量的現值和現金流出量的現值的差額。用公式可表達為：

NPV=∑CIt／(1+i)t—∑COt／(1+i)t

其中：CIt表示第t年的現金流入量；COt表示第t年的現金流出量；i表示預定的折現率。

凈現值法的決策規則是：在只有一個備選方案的采納與否決策中，凈現值為正者則采納，凈現值為負者不采納；在有多個備選方案的互斥選擇決策中，應選用凈現值是正值中的最大者。

2、對固定資產投資決策方法的說明。不難發現，凈現值法與其他方法相比具有以下優點：

(1)凈現值法考慮了資金的時間價值，能夠反映各種投資方案的凈收益，即以各種投資方案收益的大小作為投資決策的依據，因此是一種較好的方法。

(2)凈現值法與企業的財務管理目標相一致。投資方案的凈現值就是該方案能夠給企業增加的價值，因此要實現企業價值最大化這一目標，就必須在多種備選方案中選擇凈現值最大且不小于零的投資方案。

因此，現行企業財務管理工作中主要采用凈現值法進行固定資產的投資決策。

二、證券投資決策

1．證券投資決策方法。證券投資決策的目標就是將投資收益和投資風險風險聯系起來，對二者進行權衡后選擇最為合理的證券進行投資。因此，證券投資決策主要是討論如何在規避風險的基礎上最大限度地獲取證券投資收益，這就是著名的投資組合理論。投資組合理論最初由馬考維茨(HMarkowitz)于20世紀50

年代創立，后經威廉•夏普(WSharpe)等人發展，主要運用證券投資回報率的期望值E和系統風險系數β兩個指標表示一個證券(或證券組合)的投資價值，以此為基礎的分析被稱為“E—β”分析。

證券投資組合的風險可以分為兩種性質完全不同的風險，即系統風險和非系統風險。系統風險又稱為不可分散風險或市場風險，是由于一些會影響到所有公司的因素如戰爭、通貨膨脹、經濟衰退、金融危機、國際市場的變化引起的風險。這些因素對任何企業來說，都是不可避免的；非系統風險又稱為可分散風險或公是指發生于個別公司的因素如新產品開發失敗、失去一項重要合同、重大項目投標的失敗、競爭對手的出現、生產工藝技術的老化等所造成的風險，此類風險可以通過多元化的投資來分散或消除。

2．對證券投資決策方法的說明。資本市場理論和實踐研究表明，證券的回報率和系統風險之間存在著很高的相關性，即風險與收益對等，高風險可以用高回報來補償，而低風險則伴隨著低回報。在完全有效的資本市場中，證券的價格反映其價值，證券的價格在任何時刻都應與其價值相符，因此購買或出售證券只能獲得與該證券的系統風險相一致的回報率。也就是說，證券投資的凈現值等于零。因此證券投資決策不能用凈現值作為評價指標，而應采用“E—β”分析法。

綜上所述，對固定資產投資與證券投資決策方法的差異歸納為以下幾點：

(1)現行企業財務管理理論和實踐對固定資產投資決策主要采用凈現值(NPV)法，而對證券投資決策則采用回報率與風險(E—β)分析法。

(2)只有當固定資產投資方案的凈現值不小于零時，才有可能接受該方案，而證券投資方案的凈現值一般為零。

(3)由于證券市場的競爭性遠遠高于產品市場，使得證券市場能夠迅速達到競爭性均衡狀態，因此，證券投資的平均租金高于零；而產品市場或者因為存在壟斷和寡頭，或者因為某個或某些企業的創新而使得該行業調整到競爭性均衡狀態還需要一定的時間，所以固定資產投資可以賺取經濟租金。

三、原因分析

1．從資本資產定價模型的角度來看。上面的分析似乎表明固定資產決策和證券投資決策是兩種截然不同的決策類型，其實并非如此，兩者實際上都使用資本資產定價模型來量化風險。

威廉•夏普1964年開創的資本資產定價模型(CapitalAssetPricingModel，簡稱CAPM)被認為是財務管理學形成和發展中最重要的里程碑，它的出現第一次使人們能夠對風險進行定量分析。這一模型為：

Kj=Rf+βj(Km—Rf)。

式中：Kj表示第j種股票或第j種證券組合的必要報酬率；Rf代表無風險報酬率；βj表示第j種股票或第j種證券組合的β系數；Km表示所有股票或所有證券的平均報酬率。

可見，資本資產定價模型簡單、直觀地揭示了證券的期望報酬率與風險之間的關系。

例：當前的無風險報酬率為6％，市場平均報酬率為12％，A項目的預期股權現金流量風險大，其值β為1．5；B項目的預期股權現金流量風險小，其β值為0．75，則：

A項目的必要報酬率=6％+1．5×(12％—4％)=18％

B項目的必要報酬率=6％+0．75×(12％—4％)=12％

因此，資本資產定價模型是證券投資分析的直接工具，應用資本資產定價模型可以直接預測證券投資組合的期望報酬率；而在固定資產投資決策中，資本資產定價模型同樣發揮作用，即可以用于估計固定資產投資方案的機會成本，固定資產投資方案的風險越大，資金的機會成本也就越大。如果固定資產投資方案的凈現值大于零，就說明該固定資產投資方案的期望報酬率大于資金的機會成本。

因此，無論是固定資產投資決策還是證券投資，資本資產定價模型都是一個有效的工具，所不同的是，在證券投資決策中，資金的機會成本就是該證券投資的期望報酬率；在固定資產投資決策中，用估計的資金機會成本作為折現率對固定資產投資方案的預期現金流量進行折現，計算其凈現值，并根據計算結果的大小對投資方案作出取舍。

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固定資產投資統計是通過一定的數量關系對固定資產投資過程中的數量界限進行研究,并揭示固定資產投資的經濟效果。它是一項系統知識比較強、專業要求比較高的工作,在國民經濟統計中占有極其重要的地位。固定資產投資統計工作記錄了企業的生存發展過程,通過準確、及時、全面地反映固定資產投資的規模、速度、結構和效果,為企業的管理和決策提供依據。

固定資產投資統計是社會經濟統計的一個重要組成部分。它全面反映整個社會固定資產生產總規模和固定資產活動的全過程。固定資產投資統計信息,是國家制定戰略決策、社會經濟計劃的重要依據,也是進行國家管理、檢查監督社會經濟活動的重要手段。

固定資產投資統計基礎工作,首先要建立行之有效的管理制度和規范的管理細則,按照從認識上提高、從組織上加強、從制度上健全、從全面上深入、從現代化上發展的原則,根據各企業實際情況,制定一套適合本企業特點的統計工作制度,作為行動標準。

其具體內容如下。

一、設置固定資產投資統計機構,充分認識統計工作的重要性

機構設置要本著確保完成國家各項統計任務、確保統計服務質量的前提下,還應遵循機構要精簡,效率要提高的原則。人員配備要堅持按統計法的要求,統計人員必須遵循理論聯系實際的原則,堅持實事求是,嚴格按“統計法”辦事,把數據的真實性、完整性和及時性做為衡量統計工作好壞的標志。

二、建立固定資產投資統計信息網

每個單位必須有一個上下連貫、暢通無阻的統計信息網絡。統計人員只有按照傳遞程序和規范的進程工作,才能提高統計資料的實效性、準確性、客觀性、科學性。良好的硬件設施能為信息的交流提供方便、快捷的條件,能保證投資統計數據上報及時、準確、完整,也能為各級主管部門的決策和管理提供可靠的依據。

固定資產投資統計報表和統計分析,是固定資產投資活動的綜合反映。準確、及時地上報,是企業和每一個統計人員對國家應承擔的責任。各個單位統計資料是否及時、準確全面是關系著國家全局的大事。所以說固定資產投資統計基礎工作信息網是其保證體系。

三、建立、完善具體、全面的管理制度及辦法

按照“統計法”的規定,建立、健全固定資產投資統計基礎工作制度(包括:統計人員崗位責任制、統計數字管理制、統計臺帳管理制、原始資料管理制,統計報表管理制等),使固定資產投資基礎工作有法可依,有章可循。根據我公司實際情況,在原制訂制度和執行制度上做了大量工作,對原有的《固定資產投資管理辦法》進行了完善和修訂,重新制定了《固定資產投資統計管理辦法》,對項目管理部門、設計部門、財務部門的職責、要求進行了劃分,明確了責任,并規定出嚴格的考核條款,使責任落實到單位,落實到人。做到分清部門職責,提高工作效率,保證工作質量。

四、建立原始記錄和統計臺帳

原始記錄是固定資產投資活動最初情況的記載,是計算各項統計指標的依據。因此要結合項目特點,為滿足企業統計核算、會計核算、業務核算的要求,設置各種原始記錄,把固定資產投資活動全過程記錄完整。如何收集原始資料,建立原始記錄,我公司都做出明確的規定。基層統計不僅要完成向上級統計機關報表的任務,還要向本公司領導及時提供有關的統計信息和經濟管理上所需的各種核算數據,因此收集原始資料的范圍不應過窄,對于工作所需的資料,具備條件時,統計可以存一份復印件(原件一般是要存檔的)。不具備條件時,可以將所需資料的主要內容進行摘錄,特別是涉及工程造價、設備價格、概算預算、合同金額、用地面積、規劃面積、設計建筑總面積等數量方面的數據,要記錄準確,關于有些文件的編號、批發文機關、發出日期等也要搞錄。這些記錄,對于今后的查詢是很有用處的。

按照國家固定資產統計報表的要求建立各種不同的統計臺帳。做好統計工作,基礎資料的搜集和整理至關重要,定期對搜集到的原始資料進行分類、歸納、整理、匯總,分門別類的記入相對應的臺帳。這是充分利用統計資料的有效方法。統計臺賬是整理歸納原始資料的一種科學手段,是計算匯總指標數據的有力工具,它是介于原始資料和填制報表之間必要的和重要的中間環節。在統計部門統一制定規范的臺賬之前,統計人員就應根據統計法的規定和實際工作的需要,主動地建立自己的統計臺賬。當統計部門統一制定規范的臺賬之后,統計人員應根據工作的實際需要,自動地編制一些明細性和輔賬頁、表格來充實、完善現有統一的臺賬。而且統計臺賬還是保存管理統計資料的重要方式。無論什么時候,需要查閱核對、研究分析各種指標數據它都是不可缺少的統計檔案。統計臺帳在統計基礎工作規范化中起著承上啟下的作用,為健全原始記錄和及時準確地編制統計報表,奠定了良好的基礎,創造了有利的條件。每年年底,統計工作人員都將本年的投資項按項目性質、實施單位進行分別統計,建立完善的臺帳,使資料的查詢方便、快捷,節省了大量人力、物力、財力。

五、采用現代化信息技術,進行知識培訓和更新

固定資產投資統計技術現代化的途徑是從微機抓起,由小到大逐步建立統計信息自動系統。這樣有利于大量的統計數據就地、及時處理,所以,廣大統計工作者都應努力掌握計算機技術,使其成為得心應手的工具。同時嚴格按照規定的計算機代碼填報統計報表,為實現全國微機聯網,年報報送軟盤或直接傳送打下基礎。超級秘書網

固定資產投資統計工作不僅要求統計工作人員具有統計方面的專業知識,同時還必須具備一定的工程專業知識和投資分析及其它相關專業知識。統計人員要定期參加省、市統計部門的學習班,及時掌握國家有關投資和統計管理方面的政策和規定,開拓視野,提高素質,使固定資產投資統計工作更上一個新臺階。

六、做好固定資產投資統計資料整理分析,建立工程項目監查制度

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    固定資產的再生產過程包括固定資產更新、改建、擴建、新建等活動。固定資產投資是社會固定資產再生產的主要手段。隨著現代物流業的迅猛發展,運輸設備的投資決策與管理越來越成為管理層關注的焦點。由于石油資源易燃、易爆、易揮發等特點,對于油品運輸設備的投資決策與管理具有一定的特殊性。

    作為企業的一項重要決策,固定資產投資決策綜合了投資決策的基本程序、整個投資決策過程中各種不同的評價方法以及決策的不確定性分析。固定資產投資決策的程序一般包括以下步驟:固定資產投資項目的提出、固定資產投資項目的評價、固定資產投資項目的決策、固定資產投資項目的執行以及固定資產投資再評價。

    (1)按照投資在生產過程中的作用分類。可以把固定資產的投資分為新建企業投資、簡單再生產投資和擴大再生產投資。其中新建企業投資指的是為了一個新企業建立生產、經營、生活條件所進行的投資;簡單再生產投資是指為了更新生產經營中已經老化的物質資源和人力資源所進行的投資。擴大再生產投資是指為了擴大企業現有的生產經營規模而進行的投資。

    (2)按照對企業前景的影響進行分類。固定資產投資可以分成戰術性投資和戰略性投資兩大類。所謂戰術性投資是指不牽涉整個企業前景或對企業前景影響甚小的投資。所謂戰略性投資是指對企業的全局有著重大影響的投資。

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固定資產投資項目管理涉及業務領域多，需要多個部門的協作配合，但在項目實施過程中容易出現因標準不一致或理解不同帶來工作反復的問題，因此需要通過制定統一標準形成各類模板，以明確各業務部門需協作配合開展的具體工作。例如，由于固定資產投資項目建筑施工、設備采購等合同種類繁多，供應商提供的設計方案、研制總結報告、驗收報告等也千差萬別，所以通過項目管理規范化、模板化的運作，不僅可使散落的知識經驗得到及時積累、整理、共享和應用，而且還可以做到公開透明，進而有效地提高項目管理效率。

2．建立法律法規庫、專家庫

結合國家頒布的各項法律法規和以往項目管理過程中的專家資源，并根據行業性質和專業類別建立法律法規庫、專家庫，以便于查詢相關規定及解決有關問題，為管理決策提供制度依據和專家建議，以保證項目管理的科學性和合規合法化。

3．搭建固定資產投資管理系統

利用信息技術搭建固定資產投資項目信息化管理平臺，使獲取的各項知識成果在信息系統中加以表示、處理和共享，并將多個業務部門的投資管理對象集中起來，進而實現對固定資產投資項目的有序管理。

4．建立激勵考核制度

通過合理的獎懲措施鼓勵員工在固定資產投資項目管理的實際工作過程中及時發現并解決問題，同時對項目管理系統進行不斷修訂和完善，以促進系統的再生、應用和創新。另外，要加強企業文化的建設，通過開展形式多樣的頭腦風暴會、經驗和信息交流會，倡導和塑造一種相互學習、熱愛學習的氛圍，以持續不斷地改進固定資產投資項目管理系統質量，為持續提升管理水平提供長效機制。

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1、資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款和經營性欠款數量巨大。1997年以來，房地產投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現回落趨勢，而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發投資總額的比例高達98.5％，三項總計12932.29億元。2004年1－5月國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。

2、資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足。1997－2003年住宅開發投資穩定增長，2003年達到6782.41億元，占當年房地產開發投資的67.1％；雖然經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結構比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產和住宅開發投資增長分別高達32.0％和32.2％的同時，經濟適用房開發投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產開發投融資體制面臨挑戰

1、降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產投融資體制發生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地產開發貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產投資體制正在發生變化，將扭轉長期以來房地產開發過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發商面臨開發資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發商調整價格策略，以維持企業的有效運轉，同時也推動有關方面加大金融創新力度。

2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產開發資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當年房地產開發資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產開發資金來源中所占的份額一直很低，這與我國房地產業的發展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。

3、經營性欠款數量巨大，其中蘊藏的風險需要及時化解。統計表明，我國房地產開發企業的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經營性欠款占當年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規定，促使經營性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地產項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內似乎難以改變，因此，及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。

4、房地產業應對國際、國內沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國房地產開發利用外資額持續走低，2002年這一數字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長1.4％。結合中國金融業對外開放步伐的加快，預示著外商對中國房地產的投資有可能持續回升，并成為我國房地產開發投資的重要力量。然而，外資以何種形式進入我國房地產市場，必須加以注意，以便妥為利用，防范負面影響。同時，國內游資對房地產的投機也值得關注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負面影響，也是有關各方不可忽視的問題。

三、完善房地產投資相關政策建議

1、完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用。房地產業作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產開發的公平競爭環境問題一直比較突出，應當努力為房地產開發創造一個良好的法制環境，完善市場功能，以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險。可取的政策導向是化解結構性矛盾，增加市場的公平性。

2、近期主要目標是結構調整。以結構優化促進總量調整，控制空置面積繼續增長，消化存量商品房。房地產業目前的金融風險不在規模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大城鎮家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。其次是資金來源結構。房地產開發投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產開發資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項合計占比仍高達61.1％。有效地改善供需結構、資金結構，是近期調控房地產市場，降低風險最有效的著力點。

3、加強房地產市場的規范管理力度，把好土地源頭關。近年來，政府主管部門出臺了一系列支持和規范房地產市場發展的政策，政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主。在此基礎上，應更深切體會土地資源對于經濟可持續發展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產，加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業發展的土地產權制度。

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金融期權(financeoption)的標的資產是本身具有原始價值的金融資產，如股票、債券、貨幣等。實物期權(realoption)是以各種實物資產(如機器設備、土地、技術、項目等)為標的物的期權。

簡單地說，實物期權就是在動態和不確定的商業環境下，商業決策要靈活的適應戰略資產投資的決策制定、投資機會估值和項目投資支出，是在運用期權理論的時候，利用金融理論、經濟分析、管理科學、決策科學、統計學和經濟模型估計實物資產（相對于金融資產）的一種系統方法和整體解決方案。

房地產開發投資項目涉及的實物期權方法，在國外已經應用到了各種各樣的房地產項目當中來了，包括房地產開發、再開發、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。

二、實物期權法及其評價

傳統的投資決策方法是現金流貼現法。現金流貼現法由于考慮了資金的時間價值，全面地分析了項目壽命期內所有可能的現金流入與流出，并且對風險作了一定的分析，但是，DCF法結構上存在兩個致命的局限性:一是每一個時點上的現金流量如何精確地估計；二是貼現率如何確定，特別是有風險的情況下（一般而言，風險是不可避免的)。現金流的估計和貼現率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項目以可趁之機，有些單位為使項目能夠通過審批，任意夸大現金流量。后者則使人懼怕風險，以高貼現率去反映高風險，往往低估項目的價值。

因此，只有當現金流和貼現率能夠精確地預測時，DCF法才能夠精確地反映出項目的價值，而現金流和貼現率的精確預測只能在市場比較穩定，宏觀經濟比較平穩的情況下才能出現。

傳統的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現率問題，往往使得企業做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復雜的投資決策，傳統方法更是顯得力不從心。如果說項目價值可以用凈現金流大小來表示的話，投資項目的價值并不僅僅是項目產生的現金流，還應該包括其帶來的戰略利益。這一切都集中體現在企業的戰略適應性上。經營柔性和戰略適應性是在不確定性條件下進行投資決策分析的基本出發點，而這一點在傳統投資決策分析方法中沒有體現出來。實物期權分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。

實物期權分析方法在項目投資分析中的兩個重要貢獻是：

（一）經營柔性和戰略適應性來源于投資項目中包含的實物期權，確定這些實物期權的價值才能科學地估價投資項目的價值，而實物期權分析方法解決了長期困擾人們的項目價值估價問題。

（二）有些項目中自然包含實物期權，但是更多地要靠決策者精心設計和構造，然后鑲嵌在項目中，這為項目決策者和管理者進行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實物期權分析方法是一種科學的、合理的、主動的、有效的項目估價和項目決策方法。

研究待決策問題的實物期權性質，也就是把實際投資決策問題轉換成標準的實物期權問題。這一步驟需要投資者使用實物期權思維對項目整體運作的過程進行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時候進行決策，誰有權利執行這個決策:進而分析包含了哪些實物期權、哪類實物期權。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對這些問題進行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點。

三、實物期權方法在房地產投資決策中的應用

按照實物期權理論的觀點，不確定性越大，風險可能會越大，但面對這些不確定因素，好的管理者會面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時機擴張成功的項目，關停或推遲不好的項目。從而可能獲得更好的投資機會和更高的收益。因此在房地產投資項目中應用實物期權方法進行決策，可以很好的解決在房地產項目中的不確定性因素，給項目的最終決策提供可靠的依據。

（一）決策者對投資機會的價值的估計

房地產開發投資中包含的實物期權的來源是開發項目所面臨的不確定性，體現在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機會的價值的判斷，將直接影響到項目的期權價值。期權價值就是體現在對不同的投資機會的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識到項目在不確定情況下各個階段存在的各種投資機會，那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機會的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價值，即失去了一部分項目的期權價值。因此，決策者對投資機會具有很強的判斷力是確定項日期權價值的前提。

根據Black-Scholes期權定價公式，投資者可以定量的測算投資機會的價值。投資者要獲得一個房地產項目的投資機會，必須支付土地出讓金等先期費用。根據期權價格不應當高于期權價值，房地產開發的先期費用也不應當高于項目的投資機會的價值。因此投資者必須事先測算投資機會的價值。

（二）決策者對最佳投資時機的確定

房地產投資決策有一個時效性特征，即投資決策是立刻執行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當確定要對一個房產項目投資時，還要確定項目的最佳投資時間。在傳統投資決策理論中，當項目的價值等于項目直接投資時，投資者就應當投資；而在實物期權理論中最佳的投資點上項目的價值等于項目直接投資與投資機會成本之和。如果把等待開發和立即開發的項目價值曲線繪在一張坐標圖上，在最佳投資點上這兩條件曲線是相切的，經濟學家已經利用動態規劃和微分方程等數學工具對最佳投資點上的項目價值進行了描述，在最佳投資點上，項目的價值大于項目的直接投資，最佳投資點出現的時間也應當比傳統投資決策的投資時間要晚，因此在現實當中經常會看到投資者將有價值的土地空置，或者是很長一段時間不開發，這就意味著土地放在將來開發所具有的潛在價值大于現在開發的價值。

（三）決策者對最優投資規模的確定

房地產項目，特別是大型的房地產項目，在決策時還要確定是分期開發還是一次開發，除了考慮開發商資本實力的因素外，還必須考慮項目分期開發所包含的成長期權。通過對一次開發和分期開發的項目價值分析表明，在大多數情況下，分期開發由于有成長期權的價值存在，因而具有更高價值。如果采用分期開發，就必須確定首期的投資規模，而首期的投資規模往往又會對后期投資有較大的影響。

（四）投資項目的所有權特征

所有權特征，即該項目中所包含的期權是獨占期權還是共享期權。顯然，對于獨占期權，房地產開發者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權、延期權、擴張權、收縮權、停啟權等，這些權利的價值將體現在期權的時間價值中。但是，如果期權不是獨占的，這意味著有競爭對手與本企業共享執行該實物期權的權利。實物期權的共享直接導致項目價值的共享。因此，對企業而言，項目帶來的期權價值必然有一定的損失，項目的價值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。

（五）投資者對信息的掌握

房地產業具有投資大、周期長的特點。在很長一段時間內，幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴格估算。傳統的做法是依靠專業顧問（如估價師、測量師等）的“經驗”。近年來，不斷增加的信息數據文件已經建立起來，用于測算租金、造價、投資收益和房價的執行情況。毫無疑問，這種數據服務系統的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統將不斷地擴大并變得更精細、更適用和更富有權威性。在可以預見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數將被設計成能預測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務系統將會給房地產決策者及他們的顧問提供有價值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計，而非僅靠“感覺”和經驗。

四、案例分析

本文擬以一個簡單的實物期權案例來說明實物期權理論在不確定條件下房地產投資決策中的應用。

假定某房地產公司有一地塊開發權，擬定投資總額為1050萬元，投資項目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進行該項目的投資。如果無風險利率為10%，項目風險波動率為30%，那么該房地產公司是否應該進行該項目的投資。

如果按傳統的現金流折現法分析該問題，可以求出該項目的凈現值NPV為-52.6萬元。根據傳統NPV法評價該項目，因為凈現值為負數，則該項目將被拒絕。但實際上，該例子是一個簡單的實物期權問題:該公司可以延遲2年進行該項目的投資，即相當于持有一份2年投資的延遲期權，執行價格為1050萬元，同時由于該項目尚未建成，相當于資產不需支付紅利，因此可以根據Black-Scholes期權定價模型，求得該延遲投資期權的價值C為225.8萬元。

所以，如果該房地產公司考慮延遲投資期權的價值進行決策，則項目總價值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項目具有較大的投資價值，投資項目在等待2年后的價值是可觀的。

基于實物期權的投資決策方法將金融領域的突破性成果用于實物資產投資領域，是對傳統的NPV法的完善。房地產行業是一個周期性的行業，該投資領域蘊含著大量的靈活性，例如土地的開發時機選擇、初始投資規模的確定、是否需要分期開發等等，如果能夠在這些過程中依照實物期權的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價值進行定量評估，或者在決策過程中引進實物期權的思維方式，將有助于使房地產投資決策的過程更加的科學和合理。

參考文獻

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篇（7）

籌措社會資金增加農業公共產品投入。聯邦政府直接拿錢支持農業基礎設施建設、科研、科技推廣等；聯邦政府引導各州和地方政府支持農業發展，如國會有關農業科技推廣的法令，聯邦政府對接受法律條文的各州提供資金建立農業科技推廣組織；財政政策和金融政策的協調運用，以少量的財政資金用于政策銀行的資本金和經營費用，使政策性銀行吸收大量的社會資金支持農業公共產品投資；財政投資吸引私人投資，如美國的灌溉設施建設、農業科技、科技推廣，既有財政投資也有私人投資；運用資金市場籌集支農資金。

明確財政支農重點。以上世紀二三十年代經濟危機為界，在此之前，美國農業尚不發達，財政支農的重點是生產領域，因此財政主要投資于農業水利、灌溉、交通等公共產品；此后，農產品大量過剩，政府財政支持的重點由生產領域轉向流通領域，主要投資于農業科技、農產品儲備、農產品質量檢驗檢測等公共產品。

（二）日本的農業公共產品投資

日本農業公共產品投資的經驗主要表現在：在經濟發展的過程中，形成一種工農業良性互動的關系，即工業和農業協調發展，兩者相互補充、相輔相成；日本政府對農業的財政投資除部分直接用于興建農、林、水產等公共產品外，大部分特別是農業固定資產投資是采用補助金及長期低息貸款的方式發放給農民，同時通過補貼利息，調動“民間資本”投向農業公共產品，這就是日本頗具特色的“制度金融”；政府對農業公共產品的投資也具有明顯的階段性特征，從20世紀六七十年代的“米價支持政策”到80年代的農業基本建設投資補貼再到進入WTO以來的以環境保護為導向的公共投資。

發展中國家的農業公共產品投資策略

（一）韓國農業公共產品投資

從20世紀60年代開始，韓國政府開始實施“以工補農”戰略，采取各種措施大力發展農業，其中最具影響力的是“新村運動”。新村運動在農業公共產品方面的投入主要表現在改善農業生產條件，如完善灌溉系統、更新農業機械、采用新的農業生產技術和機械設備；同時還加強農業科技、良種、化肥農藥的投入，農業推廣體系的建設及對農民的職業教育。這是“新村運動”的核心內容。

雖然韓國的“新村運動”主要由農民進行，但政府在其中發揮了極大的作用。政府不僅是發動者、引導者，更重要的是提供大量的財政支持。據統計，政府每年的資助額占總投資額的比重一般都超過20%，最高年份可達59.2%。充分體現了政府在農業、農村發展中的作用。

（二）印度農業公共產品投資

印度政府推動的農業公共產品建設主要有以下方面：生產性農業基礎設施建設，主要包括土地整治、控制水土流失兩個方面；投入性農業基礎設施建設，主要包括化肥投入、高產品種投入和農業機械投入；保證性農業基礎設施建設，主要有農村公路建設、農村能源建設、農業職業教育等。

在農業公共產品的建設中，印度政府從三條途徑來籌集建設資金：增加計劃投資，在每個五年計劃中，農業的計劃投資都占相當比重，如“一五”計劃農業投資占計劃總投資的18%，而工業僅占8%；“二五”計劃農業為25%；“三五”為21%，且以后的各五年計劃中從未低于20%。實行投入物補貼，印度政府的財政預算中，農業投入補貼占相當大比重。提供貸款保證，農業貸款是基礎設施建設資金的重要來源之一。印度政府大力發展信貸機構，擴大信貸額。印度的農業籌資和開發公司主要是利用外國農業投資，發放基礎設施的項目貸款。

（三）巴西農業公共產品投資

1.倉儲設施。在巴西，倉儲按屬性可分為三類：官方（聯邦、州、市）、合作社和個人。聯邦倉儲設施由聯邦出資建設，主要用于常規儲備和儲存按政府最低保證價格收購的農產品，其目的在于保護農業生產者，特別是中小農業生產者的利益，同時利用政府的儲備在淡季時調節農產品的市場價格。合作社和個人倉儲設備建設的資金主要靠補貼性農業信貸和自籌，其主要目的在于利用農業季節差提高經濟效益。目前，巴西倉儲能力基本上能夠滿足農牧業生產發展的需要，其收獲后的損失率僅為5%，達到世界先進水平。

2.水利灌溉。巴西水利資源豐富，河流縱橫，降雨量豐富，但灌溉業落后。1985年政府制定了東北部百萬公頃灌溉計劃，五年內投資35億美元，其中40%由聯邦政府出資，60%由私人或國際金融機構資助。

3.農業科研與農業技術推廣。巴西最重要的農業科研和技術推廣機構是歸屬農業部的巴西農牧業研究公司和農業技術推廣公司。1973年農業部將農牧業科研局改為巴西農牧業研究公司，大力培養農業科研隊伍，到1985年就培養了2200名高級農業技術人才。農牧業研究公司的研究成果以有償轉讓的方式出售，并由技術推廣公司負責推廣；巴西農牧業技術推廣公司主要負責全國的農業技術推廣和管理，同時建立各州、市的分支機構，加強對合作社、中小農業生產者的技術支持。

對改善我國農業公共產品投資的啟示

（一）改變我國“城鄉二元”、“產業不均”的公共品投資現狀

1953-1955年，我國第一個五年計劃在不斷修訂中確定了重工業優先發展的戰略。至此開始，公共產品的投資就出現了“重城市輕農村”、“重工輕農”的不均衡狀態。嚴重抑制了農業的發展和農民生活水平的提高。因此，在工業化已進入中后期階段的今天，應借鑒日本工農業良性互動發展及韓國“新村運動”的做法，改變我國公共產品投資的傾斜戰略，加大政府農業公共產品投資力度，走“以工補農”的新路。

（二）實現投資主體、投資方式的多元化

農業是一個弱質產業，農業公共產品具有明顯的外部性特點，投資收益不易、投資回收期較長。因此，農業公共產品的投資應以政府公共財政為主。然而，政府投資可以采取直接投資還可以采取間接投資，如政府通過參股、控股、經營權轉讓等不同的投資方式提高農業公共產品投資的效率；同時，農業公共品也可以由政府以外的投資主體進行，政府加以引導、規范界定產權等，使得私人資本、民間資本、外國資本等積極投身農業公共產品的建設。在這方面，日本的“制度金融”是一個典型，另外，其他發達國家和發展中國家也在積極引入社會資本投資農業公共產品。

（三）優化投資結構

農業公共產品的投資要有的放矢、突出重點，分階段有層次的進行。如美國農業公共產品投資從生產領域逐漸轉入流通領域；日本的農業支持政策從“米價支持政策”到農業基本建設投資再到環境保護；印度、巴西分不同階段對不同公共產品的投資。現階段，我國農業公共產品投資主要集中于灌溉、水利等“硬”的方面，農業發展后勁不足。因此，進入WTO后，我國要在保持以農田基礎設施體系為內容的農業公共產品投資力度的基礎上，努力提高農業科研、農業信息、農業技術推廣、農業教育以及農業制度性等公共產品的投資，加大我國農產品的國際競爭力。

（四）改善投資的外部環境

投資環境的好壞直接影響到投資主體的積極性及投資的效率。因此，中央政府和地方政府要努力創造一個和諧、穩定的農業公共產品投資環境。如對于產權的界定、補貼的標準等都要有相關的法律、條文等加以規范；地方政府對于外界投資、外商投資等要有優惠的招商條件；同時對于破壞投資的違法亂紀行為要有規范并得到切實執行的措施。只有這樣，農業公共產品的建設才能真正落到實處。

參考文獻：

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3.趙紅.國外農業財政政策的考察與借鑒[J].經濟問題探索，2004.11

篇（8）

二、建立寧夏清真產業股權投資基金的必要性

隨著國內資本市場的發展和各項改革的深入,股權投資基金作為中國資本市場自發形成的產物,已成為現代金融市場不可或缺的重要組成部分。據統計，2010年國內股權投資市場共披露基金359支，比2009年增加26.8%，募集資金711.74億美元，比上年增加79.1%。吉林、安徽、成立了多支創投基金，黑龍江、青海、內蒙古等省區也于2010年相繼成立了本地區第一支私募股權投資基金。從兄弟省市的工作實踐來看，股權投資基金對推動當地經濟又好又快發展，促進企業做大做強具有重要的戰略意義。股權投資基金是股權投資的重要形式之一，是支持和發展地方經濟的重要方式和途徑。作為一種新型融資模式，其獨特的融資優勢必將成為我國成長型的中小企業尤其是民營高新技術企業解決資金瓶頸的重要融資手段，對中小高新技術產業的發展起到積極的促進和推動作用。在國家對外開放戰略的新格局下，兩屆中阿經貿論壇的成功舉辦和永久會址落戶銀川，為寧夏搭建了一個“向西開放”的重要平臺，從而使寧夏真正成為我國面向穆斯林世界開放的一個重要基點和前沿陣地。充分發揮區位優勢和資源優勢，通過建立清真產業股權投資基金促進清真產業快速發展，打造寧夏清真產業品牌，對促進中阿經貿發展，拓展國際市場，轉變外貿發展方式，提高寧夏的知名度和影響力具有重要的現實意義和歷史意義。

（一）建立寧夏清真產業股權投資基金有強有力的政策支撐寧夏自治區黨委、政府的《寧夏關于加快發展非公有制經濟若干意見》中要求“大力推進金融產品創新，努力形成多層次，多業態、多類型金融產品互相促進、競爭有序的金融市場。”同時，提出“要積極穩妥發展私募股權投資和和創業投資等融資工具”。國家發展改革委辦公廳《關于促進股權投資企業規范發展的通知》、寧夏自治區發改委即將出臺的《寧夏回族寧夏自治區促進股權投資企業規范發展暫行辦法》等法規，為寧夏發展股權投資基金提供了良好的政策支持，為寧夏清真產業快速發展開辟了寬闊的融資渠道。

（二）建立寧夏清真產業股權投資基金是破解清真產業發展資金瓶頸的重要途徑要解決清真產業發展中的問題，必須“加快培育大型骨干龍頭企業”，通過龍頭企業帶動行業整體發展。在龍頭企業培育過程中要首先解決融資問題。由于體制和歷史等客觀原因，現階段我國信用體系還不完善，大部分中小企業發展時間不長，缺乏銀行、擔保機構認可的抵押物，獲得銀行貸款支持較少；其次是企業經過初創期后，面臨產業結構調整、資源整合、管理升級等多重壓力，客觀上要求企業通過并購、增發、重組等多種資本手段和專業機構增值服務迅速做大做強。傳統的投融資方式（債權投資為主）及以“政府為主導”的投資模式已無法滿足企業融資需求。因此，需要創新投融資方式，適時引入股權投資滿足企業多元化融資需求。

（三）建立寧夏清真產業股權投資基金能夠充分發揮產業的引導作用以寧夏清真產業股權投資基金設立為契機，可以大膽嘗試創新財政資金管理方式，將政府的資源配置職能轉為發揮市場的資源配置作用，逐步改變過去無償撥付、“撒胡椒面”支持企業的做法，通過股權投資和市場化資源配置的方式，集中資金扶優扶強。政府（財政）通過引導基金“以撥改投”方式參與寧夏清真產業股權投資基金，基金將按照“政府引導、市場運作，科學決策、防范風險”的原則進行投資運作，著重解決初創期、成長期中小企業融資難題，支持中小企業發展，從而帶動寧夏股權投資事業進入高速發展的快車道，推動寧夏清真產業快速發展。

（四）建立寧夏清真產業股權投資基金能夠逐步發揮中阿投融資平臺的嫁接作用充分利用區內外優質資源，通過市場手段整合資源，擴大寧夏清真產業股權投資基金在全國及穆斯林國家的品牌影響力，積極嘗試吸引阿拉伯國家資金進入股權投資基金，資金直接投入到清真企業，支持清真產業股權投資基金擴大規模，支持產業發展的能力，真正搭建起中阿之間的投融資平臺。

三、支持寧夏清真產業股權投資基金發展對策建議

大力發展資本市場，是寧夏自治區黨委、政府從全局和戰略高度做出的一項重大決策。針對清真產業缺乏通過資本市場加快發展、做大做強企業的現狀，制定政策、健全體系、完善功能、強化監管、優化環境，搞好扶持和協調服務，進一步加快清真產業資本市場的發展。

（一）政府出資設立創業投資引導基金按照《國務院辦公廳轉發發展改革委等部門關于創業投資引導基金規范設立與運作指導意見的通知》（[2008]116號）精神，政府應設立相關創業投資引導基金。鼓勵創業投資、股權投資企業發展，增強融資能力，支持清真產業和現代農業產業升級和提質增效。

（二）政府出臺相關政策，鼓勵支持建立產業基金一是對股權投資企業在稅收上給予減免和優惠，鼓勵發展股權投資類企業。支持和引導區內外投資者來寧注冊設立股權投資企業和股權投資管理企業；二是制定財政補貼、貼息等相關政策，支持股權投資管理企業積極參與現代農業骨干企業并購重組，加大對清真和涉農優勢特色成長型企業、高新技術和商業模式創新等企業的投資力度；三是在產業政策上鼓勵支持股權投資管理企業為區內企業提供先進管理經驗和其他增值服務。對股權投資管理企業重點投資的成長型企業，符合上市條件的，積極推薦上市。支持引導股權投資管理企業通過產權交易所等要素市場轉讓其持有的投資企業股份，拓寬股權投資退出渠道。

（三）建立完善寧夏股權交易市場整合區內產權交易市場資源，組建具有較強集聚和輻射能力、運作規范的股權交易市場。引導寧夏股權交易機構根據市場化原則進行合理的功能定位，規范運作，提高資源配置效率。積極探索統一監管下規范的股權轉讓制度，積極拓展股權交易業務，特別是非公有制企業的非國有股權交易業務，建立規范有序、富有效率的股權流轉平臺。

篇（9）

投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產》準則的創新

（一）將投資性房地產單獨列示

本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。

長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發產品”，“其他長期資產——出租開發產品”科目核算；非房地產開發企業的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產》準則將企業為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。

（二）有限度地運用公允價值

1、引入公允價值

財政部在2000年《企業會計制度》中對于資產的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業中投資性房地產實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業務為物業經營，在園區內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業規模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元。《投資性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。

2、公允價值的運用范圍

在公允價值的運用范圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規定企業計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。

3、轉換差額的處理

在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產,轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。”有著明顯差別。如果企業想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。

（三）區分投資性“房產”與“地產”

我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。

二、實施《投資性房地產》準則對企業的影響

（一）對分析對象的一個簡單描述

筆者的分析對象為滬市房地產行業37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。

（二）對滬市房地產行業采用新準則的影響預期

在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產占總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產占總資產的比重在10％以上的共有五家公司。

滬市房地產行業投資性房地產簡表①（2005年年報）

名稱股票號總資產投資性房地產投資性房地產占總資產的比例無形資產

（待定土地)

金橋

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天創

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

實發展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行業106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

由此我們可以看出，房地產行業中投資性房地產在總資產中所占的比重較高，筆者統計了滬市房地產行業37家上市公司，其總資產為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產特征的約有70億元，占總資產的比重約6.59％。據相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩定在10％左右。在北京、上海等地區房地產價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產增值的話，整個房地產行業在07年因為轉換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現利潤計入損益，這對行業的影響是不可小覷的。考慮到房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。（三）《投資性房地產》準則的實施對上海金橋的影響分析

1、對總資產的影響

采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區和碧云國際社區范圍內的住宅區，該區域樓盤品質較高，金橋加工區匯集了大量高薪技術行業和三資企業，發展潛力旺盛。根據公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現代產業服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區廠房倉儲。該公司房地產主要在上海浦東新區，其中碧云別墅面積為185400m2，現代產業服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。

2、對利潤的影響

如果相關公司按照《投資性房地產》準則的規定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，盡管如此，在確定投資性房地產的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統計，浦東金橋投資性房地產性質的資產占總資產的63.4％，地產價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產資產公允價值應達到90億元，高達原資產近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權益，對當期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。

三、《投資性房地產》準則在實施中應注意的問題

（一）公允價值的選擇

公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是房地產交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發生交易的特殊房地產很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適用。

確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產評估師的職業素質將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。

（二）關注未確定用途的土地使用權

筆者認為，未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。國際準則將尚未確定未來用途的土地確認為投資性房地產，但是，新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，筆者發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導致統計結果的不精確。從準則實施的角度看，如果不對這內容加以規范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。

（三）企業選擇計價模式的標準：外部條件符合程度還是企業內在需求

新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業往往基于業績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現為：

其一，用公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準則規定：轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉換當日投資性房地產升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業外支出的形式大量轉回，此風險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現"投資性房產"的增值也將使企業要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業作為固定資產，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現不出來。其次在公允價值下，投資性房產的增值部分如果進入當年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進行轉讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當期利潤中先行扣除，無疑會對企業利潤產生較大影響。

從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業所實際遵循的選擇標準更多地是考慮該模式的選擇對于企業業績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產交易市場及企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有操作性的標準，另一方面應加強新準則實施中企業行為的監管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業可能產生的影響，以引導企業實施新準則。

主要參考文獻

1、財政部會計司．2006．企業會計準則——應用指南

2、財政部.2006.企業會計準則.

3、財政部會計司．2000．國際會計準則第40號———投資性房地產．會計研究，7

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（一）期刊發行：可供分享的盛宴

期刊發行是組織期刊流通、介于期刊制作和消費之間的特殊環節，它具有溝通期刊產銷信息、調節市場供求的特殊作用。期刊發行上影響出版，下帶動廣告，它對期刊發展具有的促進與制約作用極為突出。期刊發行業投資價值主要表現在以下兩個方面：

其一，國民不斷增長的期刊消費需求為投資期刊發行提供了廣闊的市場。作為世界人口最多的國家，中國國民的生活水平隨著國家綜合經濟實力不斷增強正在得到極大的改善，居民消費結構隨著恩格爾系數逐年下降（2001年城市和農村該指標分別降至37.9%、47.7%）而發生改變，這將使居民對期刊等傳媒產品的消費需求快速增長。從總體上看，中國期刊業發展與我國人口規模及其需求是極不相稱的。反映在期刊消費結構、消費總量和人均占有量等指標上，都亟待優化與增長。以2001年為例，當年我國期刊總印數289469萬冊，人均占有量僅2冊多，而2000年歐洲發達國家人均期刊占有量一般在10冊以上，美國為15冊，日本在20冊以上。可以預見，在未來10年間，期刊消費市場將快速擴容，期刊業將迎來更大的發展時期，期刊發行市場的投資潛力巨大。

其次，期刊規模的不斷增長和期刊社的發展迫切需要為投資期刊發行網絡提供有效的業務支撐。改革開放以來，我國期刊一直呈快速發展的勢頭。據統計，在1981至2001年間，中國期刊品種從2801種增至8889種，20年增長2.17倍；即使在1991年到2001年10年間，中國期刊品種也增長了46.8%。近3年來在其他媒體不斷被整頓、壓縮的時候，中國期刊品種卻分別保持2.35%、6.57%和1.88%的增長率，總印張分別增長21.17%、3.37%和0.88%。目前，中國期刊經營主要依靠發行維系，發行數量大小成為決定期刊社興衰成敗的核心指標。對于眾多中小期刊社的經營者來說，他們最關心最頭疼的是如何突破時間與空間束縛，將自己的期刊分銷到目標讀者的問題。一些期刊社也曾嘗試建立自己的獨立發行網絡，但結果是：既超出自身能力許可又因重復建設造成行業資源浪費。為此，業界迫切希望建立一個結構完善、組織合理、內外統一、網絡健全的全國性社會化期刊發行體系。事實上，期刊發行網絡雖然投資規模較大，但其投資風險較小。它如同廣播電視的有線網絡一樣，是傳媒基礎產業，然而誰一旦擁有強大的網絡，誰就會成為期刊追捧的對象，也就擁有期刊市場的霸主地位；誰控制發行網絡，誰就掌握了期刊發展主導權。（見表1）

表1中國期刊分類情況一覽表

附圖

資料來源：根據《中國出版年鑒2002》數據整理

表2部分國家期刊營業收入構成單位：%

附圖

資料來源：國際期刊聯盟(FIPP):WorldMagazineTrends2000/2001

（二）期刊廣告：正在做大的蛋糕

期刊特性所創造的廣告價值使期刊成為商家必爭的廣告載體。由于期刊具有文化性、專業性、可保存性和讀者群的集中性，它在傳遞信息等方面具有其他媒介無法替代的獨特作用。為增強針對性，期刊總是要選取特定的受眾群作為自己的目標市場，并注重這一細分市場的研究，從形式、內容、營銷通路盡可能貼近、滿足這部分受眾的消費需求與偏好。在期刊品種中，綜合性期刊所占比重較低，而大量的是專業性、專門性的期刊。2001年中國綜合性期刊僅占5.85%，而專業性、專門性期刊為94.15%。（見表1）市場競爭加劇使商家在廣告媒體選擇與投放上更加理性，他們更加注重不同的媒體廣告組合以形成立體的廣告效果。商家正是看中期刊的上述特性，選擇制作精美、讀者青睞、服務完善的期刊作為其展示企業形象、傳遞商品信息的重要廣告媒體。世界發達國家的期刊已經成為廣告的重要載體，期刊廣告在媒介廣告營業額中所占比重一般在15%-20%，美國高達20%-30%，一些大公司、跨國公司與知名的期刊大都建立長期的穩定的廣告業務關系。美國福特、通用、IBM等50家大型企業將期刊廣告看做宣傳品牌、爭奪客戶的重要手段，他們每年對期刊廣告的投入占期刊廣告營業總收入的40%左右。在期刊贏利構成中，期刊發行利潤逐步讓位于廣告利潤，廣告收入從而成為期刊發展的經濟支柱。（見表2）

中國期刊廣告業在穩步中增長。期刊經營必須依靠發行與廣告兩個輪子同時運轉方能產生真正意義上的產業收益，這種觀念近年來已為業界所接受，并產生了諸如“生存靠發行、致富靠廣告”的說法。但是，多年形成的期刊生存主要依賴發行的局面并未得到有效改觀，廣告收入在期刊營業總收入中的比重甚低，在全國廣告市場份額中所占比重甚小。如1998年中國期刊廣告營業總額僅為8.9億元人民幣，只占全國廣告市場份額的2.32%，還不到美國期刊營業額的1%。2000年中國期刊廣告收入也只有11.3億元。值得注意的是，近年來中國期刊廣告的特殊地位逐漸為商家認同，期刊廣告收入隨之呈現穩步增長的態勢，連續4年保持20%以上的增幅。以北京市場為例，2000年期刊受眾關注率較上年增長4.25%，僅次于互聯網4.9%，遠遠高于報紙、廣播、電視，在此基礎上廣告營收也較上年增長49%，是各種媒介廣告增幅最大的。期刊分流廣告的能力進一步增強。

其實，中國期刊廣告正處于全面提速階段，其“錢景”值得重視。對于投資者而言，他們最為關心的是中國期刊廣告市場規模到底有多大。對此我們不妨作如下假設：中國2000年GDP約1萬億美元，相當于美國GDP的10%（美國為98729億美元），如果中國期刊廣告也能達到美國期刊廣告營收的10%（美國為177億美元），每年就有約140億元人民幣的規模；即使中國期刊廣告收入只做到美國的5%，每年也有70多億元人民幣。需要指出的是，中國經濟20多年來保持著高速增長態勢，GDP由1978年的3624億元增至2001年的95933億元，按可比價格計算，年均增長率達9.44%，超出世界同期年均增長率6.1個百分點，這種勢頭仍在延續。經濟增長的背后是產業發展與企業繁榮，企業的興盛也將帶動期刊廣告的進一步繁榮，期刊廣告市場已不再是理論市場，對投資者而言，這不能不是一種巨大的誘惑！

（三）期刊增值服務：潛力無限的投資空間

強大的期刊產業離不開完善、高效的期刊增值服務業。長期以來，在政府主管主辦的體制下，中國期刊實行條塊分割，采、編、印、發、研各個環節內部承攬，“大而全、小而全”現象普遍存在。其結果是各期刊特色不特，內容單調、重復、陳舊，缺乏對受眾的深入研究，造成刊社對市場變幻反應遲鈍。近年來，按照政企分開、政事分開的總體要求，國家相繼將報刊從政府部門壟斷意識的溫床中揪離出去。正在被逐步推向市場的中國期刊則必須面對改變傳統生產經營方式的選擇。在以本量利的左右下，為贏得市場競爭的優勢，期刊不約而同地產生了對社會化增值服務的迫切需求，他們將自己辦不好、也沒有能力辦好的生產服務工作交由社會服務機構完成。這種外協式的社會化增值服務涉及期刊生產的各個環節。然而，現實情況是專業化的期刊增值服務提供商嚴重不足，僅有數家機構無論其服務內容、服務手段還是市場覆蓋面、服務效率都極不令人滿意，社會化服務的滯后極大地制約著中國期刊產業的發展。中國期刊增值服務業還是一片空白，投資機會多多。

二、投資中國期刊產業的可行性分析

（一）不均衡發展格局的確立為期刊產業大規模并購埋下伏筆

伴隨市場經濟體制的確立，中國期刊業經營方式正在由政府主管主辦、大包大攬由政府宏觀調控、期刊面向市場自主經營的方面轉變。在轉變過程中，由于受觀念更新、專業分工、歷史積淀等多種因素的影響，不同期刊所擁有的競爭實力與市場地位相差甚大，期刊分化現象進一步加劇，市場資源向強勢期刊集中的趨勢更為明顯（如《讀者》、《知音》、《家庭》、《青年文摘》“四大名旦”都是期印數超過百萬冊的大戶），“馬太效應”也將更加突出。從平均期印數來看，25萬冊及其以上的期刊1999年為150種，2000年156種，2001年137種。盡管它們分別僅占當年全國期刊總數的1.83%、1.79%和1.54%，但其平均期印數分別占了全國期刊期印數的44.73%、46.06%和42.2%。（見表3）

表31999-2001年中國期刊業市場集中度(CRn)

附圖

資料來源：根據《中國出版年鑒》資料整理

表4期刊三大發行系統對比

附圖

表5國際數據集團(IDG)報刊投資構成

附圖

表62000年美國暢銷期刊排行表

附圖

值得一提的是，為發揮強勢期刊的帶動作用，塑造精品期刊，國家新聞出版總署已經開始實施“中國期刊方陣”工程。在2001年12月公布的首批進入方陣的1518種期刊中，雙效重點期刊1154種，雙百期刊192種，雙獎期刊107種，雙高期刊65種。方陣工程的正式啟動宣告長期以來中國期刊均衡發展格局已被打破，國家將給予17.07%的入選期刊以大力支持，鼓勵其通過組建期刊集團等方式進行擴張經營，做大做強；而未入選的、占總數的82.93%的7371種期刊，其未來經營將具有更大的不確定性，所面臨的生存考驗也才剛剛開始。照此推斷，未來幾年將是中國期刊業產業集中度快速提高的時期，也是期刊大規模的并購時期。少數擁有市場、擁有品牌、擁有資本的強勢期刊將實施集團化發展戰略，通過兼并、收購等多種形式“收編”、“消化”弱勢期刊，真正走上擴張的道路；而大量勢單力薄的期刊將被出版集團、報業集團、廣電集團、發行集團、電影集團和其他綜合性傳媒產業集團托管、兼并或收購，成為這些傳媒集團多元化經營的一個組成部分，或逐步淡出期刊市場。

（二）期刊生存突圍為投資者進入期刊產業準備了可供選擇的合作伙伴

財政支持的減少直至取消已將中國期刊逼到生與死的十字路口。50多年的發展雖然使中國期刊逐步形成一個門類齊全、品種多樣的期刊體系，但是中國期刊業是在基于數量擴張的基礎上實現增長的，是粗放型的增長，絕大多數期刊個體實力羸弱。據資料顯示，發展型期刊不足2成，超過8成的為生存型，這些生存型期刊基礎差，積累少，苦苦支撐，維持著作坊式的生產。1999年真正贏利的期刊只有100家左右，發行量在幾千冊的不在少數，有的甚至不足1000冊。2000年中國期刊市場規模僅為87.46億元，即使經營比較成功的期刊，其營業額只在2億元左右。更令人不安的是，在尚未完成產業轉型的情況下，中國期刊就必須面對市場，特別是來自境外傳媒機構的競爭與挑戰，其境況著實令人憂慮。無論是經營規模、資產總額、贏利水平，還是人才隊伍、技術裝備，中國期刊都無法與期刊強國相比，整體實務相當弱小。為了支持期刊業的發展，政府盡管對期刊的財政補貼每年仍維持在3億元左右，但相對于發展所需，這種補貼的象征意義大于實際意義，況且距徹底的財政斷奶已經時日不多。

資本缺乏是中國期刊業發展面對的現實難題，“資金饑渴癥”是期刊業界共同的特征。期刊社眼看手中的出版專有權即將到期，而資金又缺乏，其內心深處的苦楚是局外人難以理解的，其對“政策邊界”的理解在艱難中開始模糊。近年來，為政府所不愿看到的期刊自救行為——主動爭取業外資本加盟已經成為業界公開的秘密，這種可以被稱做“生存突圍”的特別行動涉及的期刊社已不在少數。今天，我們也許還不能對“生存突圍”行為作出合理的判斷，但非刊社國有資本、社會資本和境外資本無疑正在成為推動期刊新一輪發展的三大資本力量。管理部門欲說還休的態度不僅延長了業外資本與一些期刊結合的蜜月期，也使更多期刊與更多、更大規模的業外資本的結合有了看齊的樣板。看來，“實踐探路、政策規范”的資本結構整治路數將再次上演。

三、中國期刊產業重點投資機會分析

（一）期刊發行

1.現有期刊發行系統的簡要分析

當前，我國期刊發行集合了三股力量：郵政發行系統、社辦發行系統和民營發行系統。（見表4）其中，郵政是期刊發行的主體（主渠道）。郵政發行是建國以來我國期刊發行一直沿襲的流通模式，應當說郵發途徑是適應計劃經濟時期期刊業發展需要的，隨著市場經濟體制的確立特別是期刊實施產業經營以來，郵發已經無法適應期刊發行特別是增值服務的需要。具體表現在：一是傳統體制約束嚴重影響了郵政開拓期刊發行市場的能力。郵政發行長期局限于以目錄征訂為特征的期刊訂閱市場，而在期刊零售市場難有較大作為，由此造成郵發期刊數量徘徊不前，郵發渠道制約著期刊業的發展。同時，與讀者便利性、隨機性的期刊購買行為更是格格不入。二是作為單一發行渠道的郵政雖有自身網點優勢，但其現有人才、技術結構和信息加工手段都無法提供期刊所需的增值服務。期刊社從郵政得到的是期刊發行數字，對讀者情況無從知曉，更談不上建立讀者網絡、開發讀者市場。三是郵政壟斷發行造成產銷雙方都需要支付較高的成本。對于期刊社來說，郵發不僅發行費率高，而且回款慢，影響期刊資金供應，造成期刊經營資金短缺；對讀者來說，因無法獲得訂閱折扣，致使期刊消費成本逐年增加，極大地影響期刊訂閱數量，而美國等西方國家期刊社給予讀者的訂閱折扣一般都在20%左右。由此不難看出，通過市場競爭手段，聯合各方力量共同拓寬期刊發行通道，從而提高中國期刊流通效率已是當務之急。現在的問題是：誰來整合如此分散的力量與如此分割的市場？從實力和條件來看，新華書店、大型社辦發行機構、民營投資者和境外機構都可能在此有所建樹，對此人們關注著！（見表4）

2.期刊發行體系模式

中國期刊發行市場網絡建設目標是打造集批發、零售、倉儲、運輸、、配送、結算于一體，傳統門店交易與網上交易相結合的綜合流通服務平臺。發行網絡建設必須堅持走高起點規劃、高技術含量、大通道運行、廣地域覆蓋、連鎖化經營、多元化資本結構的發展道路，通過規模化、集團化、集約化經營手段，切實提供期刊流通服務，從根本上打破制約期刊業發展的流通瓶頸。

構建全國一網化的現代期刊發行網絡體系可以采取一次性建設和分階段建設兩種途徑。一次性建設的優勢在于能夠迅速形成龐大的營銷網絡，從而產生對行業的巨大吸引力，其對行業發展的帶動力與影響力將得到充分表達，其對行業的信息導航作用也將得到充分發揮；其可能出現的問題是：投資規模大增加籌資的難度，網絡分布寬可能增大管理難度，人員素質與系統要求可能產生的不匹配，等等。

分期性途徑即在確定基本規劃的基礎上，以可能的資金、人才、技術等條件分步驟、分區域建設。如它可以是通過戰略聯盟聯結各地松散的期刊發行網絡，使之逐步形成有機統一體。在此基礎上以股權置換、產權交易為手段組建股份制期刊營銷集團，以資本手段打造期刊快速流通通道。其優勢是量力而行，穩步推進。其劣勢是顯而易見的：一是大網絡形成的滯后無法有效擴大期刊發行量，從而降低自身對期刊社的吸引力；二是小規模發行網絡不能形成較高的進入壁壘，無法排斥其他競爭者進入，從而增大投資的風險。

（二）期刊廣告

1.期刊廣告經營的政策背景

期刊出版領域是政府管制非常嚴格的部分，沒有獲得期刊出版權的任何單位或個人不能進行期刊出版活動，否則被視為違法。近年來，國家出臺了媒介編輯業務和經營業務兩分開的政策。根據規定，報刊新聞業務部門融資活動僅限于新聞出版廣播影視部門；而經營業務如報刊印刷、發行、廣告等部門經批準可以吸納業外資本組建股份制企業，這為業外資本（包括外資）進入傳媒廣告業開辟了“安全”通道，期刊無疑也從中受益。其實，在該政策出臺之前，已有業外資本進入期刊廣告經營板塊，最為成功的當數上個世紀80年代進入中國期刊業的國際數據集團(IDG)，它已介入15種期刊（報紙）廣告經營并取得不俗業績，其成功運作值得關注與借鑒。（表5）

2.期刊投資品種的選擇

費斯克在其金融經濟體制和文化體制分析中關于電視節目—電視觀眾—電視廣告的互動關系的描述同樣存在于期刊經營之中，期刊形成了內容—影響力（讀者）—廣告的有機體。盡管業外資本尚不享有期刊的內容編審權，但通過提高內容質量擴大發行量從而帶動廣告卻是繞不過的彎，一本內容豐富、制作一流的期刊總是能夠得到更多商家擁戴的。因此，投資者對所投資的期刊品種選擇和內容經營尤為重要。

在就中國暢銷期刊作出評介之前，我們不妨看看美國的暢銷期刊類別。根據美國權威的SRDS分類法，美國期刊分為消費性期刊（供非專業、非學術人士閱讀）和商業性期刊（專業型、專門性期刊）。表6中排在前5位的為最為暢銷型的美國期刊。

中國哪些期刊最為暢銷？要回答這個問題可不能單純從發行量的大小判斷。與美國雜志完全依靠市場發行不同，中國一些發行量大的期刊是黨政機關刊物，其發行通過行政手段進行，與市場沒有很直接的關系。因此，我們只有通過企業廣告投放量和讀者購買情況來對市場暢銷型期和作出綜合判斷。從表7中我們發現，中國讀者最青睞的期刊與美國讀者的期刊消費偏好具有相似性。這些期刊無疑值得投資者關注。

（三）增值服務領域

由于增值服務不涉及期刊采編宣傳業務，在政府面上基本上不存在太多壁壘，為政府鼓勵、支持發展的領域。期刊增值服務投資領域主要有：

1.資訊提供

期刊吸引讀者的是內容，期刊資訊提供商通過調動社會化的智力資源，培育信息源（如發現作者、培養作者團隊），組織選題策劃，為期刊提供高質量的稿件。

表72002年1-6月中國期刊廣告營收20強

附圖

資料來源：慧聰媒體研究中心數據

2.管理顧問

針對期刊社管理薄弱的實際情況，投資者通過組建高素質的專業化期刊管理團隊，針對不同期刊的要求開展專項管理會診斷，提供管理輔導和解決方案。特別是在配合期刊社開拓營運思路、創建制度規范、提供實戰指導、推薦職業管理者、策劃師、出品人等方面發揮建設性作用。

3.投資融資

針對中國傳媒產業投資主體單一、資本缺乏、效率低下的實際情況，投資者在擴大期刊資本來源、促進資本多元化方面能夠發揮積極作用。一方面，積極為期刊發展提供投資、融資信息與服務，擴大資金來源，解決期刊發展對資金的需求。另一方面，公司將成立機構，選取部分期刊進行戰略性投資，甚至對部分期刊進行托管，促進中國期刊業購并與重組。

此外，在經營策劃、市場調查、教育培訓、外貿、會議展覽等領域投資者亦大有作為。

四、投資中國期刊業的基本策略

（一）突破策略

在當前政策背景下，投資期刊業在政策上具有較大的不確定性，所面臨的政策風險較大。因此，應當采取突破策略，即從與政治、意識形態關系最小的領域著手。在介入期刊類別上，不妨選取時尚類、經濟類、生活類、行業類和影視類等作為突破口，根據政策變化逐步涉足新聞時政類期刊；在經營環節上，宜從分銷服務、增值服務作為切入點，逐步向版權提供、項目合作發展。當前，業外資本（含境外傳媒集團）進入期刊業大多通過授權進行版權提供、欄目合作和租用版面等方式，以期逐步過渡到實質性的資本合作，應當說此種手法是穩慎的也是現實可行的。

（二）大投入策略

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工業地產由于投資的項目較大，且在建設過程中容易出現的不確定因素較多，這就使地產項目在投資建設中的風險加大，所以在進行工業地產投資之前，開發商和投資人要對工業地產投資所需資金進行合理的估量，確保勻出一部分工業建設使用之外的資金用于應對不確定風險。在我國目前的經濟發展狀況下，雖然央行不斷地降低貸款利率，但是由于通貨膨脹的發展，開發商和投資人從銀行貸款的成本正在增加，為了能夠全面地應對工業地產投資中的風險，開發商和投資人可以選擇以下的風險應對措施：全面衡量自身的資金力量，適當的放棄工業地產投資的部分利益；為了分擔本身的資金風險，開發商可以選擇一些自己經常合作的信譽度比較好的企業一同進行工業地產項目的投資；企業發行與項目投資所需資金相當數量的債券；或者企業可以公開向社會進行資金的募集，以滿足企業的工業地產項目投資需求。企業可以通過不同渠道對資金進行融合利用，或者也可以選擇最佳合作伙伴，減輕企業面對投資風險的壓力，提高企業對工業地產項目進行投資的風險管控能力。例如，A公司想要進行工業地產的投資，首先對公司的內部能夠使用的資金進行衡量，衡量之后發現資金不是很充裕，A公司可以縮小土地的投資范圍，或者A公司可以和自己經常合作的B公司進行合作，前提是B公司必須是信譽度比較高且資金雄厚的公司進行合作，AB兩家公司一起承擔工業地產項目投資的風險。

(二)利用保險實現風險的轉移

工業地產投資由于面臨的風險因素比較多，所以投資方全部進行風險的承擔是不劃算的，一般工業地產項目投資方都會對風險進行轉移，投資方通常會使用保險轉移風險。利用保險轉移風險具體是指工業地產投資人在對投資中所面臨的風險進行全面地統計后，對于一些造成可能損失比較大的風險項目，轉移到保險公司去的一種風險轉移方式。具體投資方要和保險公司達成某些協議，投資方按照保險公司的規定支付給保險公司一定的保費，在投資人進行投保的風險發生時，保險公司要相應給投資方提供資金量比較大的保額，來對投資方的損失進行賠償。工業地產投資項目進行投保時主要是對原料質量險、不可預估的自然災害、以及相關工作人員的人身安全等進行投保。我們還是以A公司為例，A公司在決定要對某個工業地產項目進行投資時，就從公司內部派出一位具有經驗的工作人員去跟保險公司談，對項目的具體風險進行投保，關于該項目投資的所有因素都要考慮到，從人員和設備這些有形的風險因素，到自然災害這種無形的風險因素都要考慮到。

(三)對國家政策進行及時地關注

在對工業地產進行投資時，投資方應該對國家的政策進行積極地關注，可以說國家政策對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。例如國家對土地價格的調整政策以及土地使用范圍的劃分等等都會影響投資方的投資決定。投資方在國家政策方向不確定的情況下，想要規避此類風險，就要做到以下兩個方面：一，在對工業地產項目進行投資之前，要對土地的政策環境進行合理地分析，通過成立專門的土地投資項目政策研究小組，全面地搜集相似土地狀況下政府的政策，對政策風險進行全面的預估；二，通常情況下投資方內部對政策的研究結論都是缺乏專業性的，為了更有效地規避政策風險，投資方可以將政策研究工作外包給專業的政策研究機構，通過研究機構專業地研究能力，幫助投資方確定合適的投資方案，以此避免政策變化帶來的風險。

(四)對市場進行全面地分析

工業地產投資不像商業或者住宅地產投資雖然在短期內收到的效益有限，但是長期內一定會達到預定的收益。工業地產的投資具有很強的效益指向性，工業地產在完工以后，如果市場對此類地產的需求綿軟，投資方就很有可能面臨投資失敗的風險，并且這種風險在長時間內是既定的，不會因為市場環境微小的變化而實現風險逆轉。例如，A公司投資的工業地產的位置在城市邊緣，該地周圍大多分布的都是煤礦機械制造工業企業，A公司就得考察我國煤礦行業的發展情況，如果發展好的話A公司的投資則具有可行性，如果煤礦行業發展低迷，A公司還堅持投資這個工業地產項目，一旦建成市場需求肯定不足，就會直接導致A公司投資失敗。因此，投資方在對工業地產進行投資之前，一定要對市場環境狀況進行科學詳細地分析，以避免微小的疏忽造成整個投資項目的失敗。投資方在應對此類風險時，可以在對工業地產項目投資之前，托付專業的項目分析機構，對所有投資項目的市場環境和市場需求進行科學地調研，專業分析機構通過全面地收集市場環境信息，挖掘市場環境需求，對投資項目進行準確地市場定位，以此保證投資方規避項目投資失敗的風險。