緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇物業管理考察報告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

主管單位：

主辦單位：昆明有色冶金設計研究院

出版周期：季刊

出版地址：云南省昆明市

語

種：中文

開

本：16開

國際刊號：1004-2660

國內刊號：53-1060/TG

郵發代號：

發行范圍：國內外統一發行

創刊時間：1974

期刊收錄：

核心期刊：

期刊榮譽：

Caj-cd規范獲獎期刊

篇（2）

中圖分類號：TU243.2文獻標識碼：A文章編號：

1、考察報告數據分析和應用

經過對深圳龍崗天安數碼城一期、二期和福田數碼時代、京基100的現場考察，對變壓器的實際運行情況有了一定的了解。先簡單介紹一下工程概況和變壓器運行情況：

深圳龍崗天安數碼城一期：建筑面積6.65萬平方米，辦公層使用率飽和，變壓器安裝容量5*1250KVA，安裝指標94VA/m2，目前只使用3臺；報停2臺后目前運行的3臺變壓器負荷率在43.4%~66%之間，5臺變壓器平均負荷率32.8%；

深圳福田天安數碼時代大廈：地下車庫兩層約2萬平方米，裙房4層，大部分是餐飲和酒店，塔樓為辦公區，總建筑面積11.1萬平方米，辦公層使用率飽和，變壓器安裝容量6*1250KVA+1*1000KVA，安裝指標76.6VA/m2。后來2008年由于商業招商要求增設一臺1250KVA，目前安裝指標87.8VA/m2，全部使用；6臺變壓器負荷率在42.2%~68.4%之間，兩臺變壓器負荷率在12%左右，平均負荷率41.8%；

在考察時，由于深圳龍崗天安數碼城二期和京基100兩項目剛開業不久，變壓器運行數據不具分析價值。

現場考查數據統計表：

注：考察時間均為7月上午上班時10:00至10:30。

考察數據分析和應用：

考察期間實際用電指標遠遠低于變壓器安裝用電指標；

考察期間并非裙房餐飲用電高峰，據天安物業管理公司多年統計，其管理的辦公樓實際用電指標最大值約55W/M2；

發現變壓器報停和某幾臺變壓器運行負荷率超低的現象普遍存在。深圳供電局基本電費有兩種收取方式，按變壓器安裝容量收費（24元/KVA*月）和按最大運行負荷收費（44元/KW*月），但物業管理公司報給供電局的最大運行負荷不能小于變壓器總裝機容量的40%，為了降低運行成本，物業管理公司會想方設法報停變壓器。

因此，當我們做配電設計時，需要從實際出發，緊密結合物業的運行成本，認真考慮變壓器的總裝機容量。

2、辦公樓用電指標統計

在深圳市華森建筑設計與工程顧問有限公司、艾奕康建筑設計（深圳）有限公司、深圳市筑博建筑設計有限公司以及深圳市華陽國際建筑設計有限公司四家大型建筑設計院的大力幫助下，本人有幸統計了35個辦公建筑用電指標，根據建筑高度和有無商業進行分類，具體詳見下面三個表格。

表一、裙房為商業的高層辦公建筑用電指標：

表二、超高層、局部或有酒店、裙房為商業的辦公建筑用電指標：

表三、裙房無商業的高層辦公建筑用電指標：

以上用電指標僅供大家參考。根據上面三個表格統計，我們發現，超高層辦公建筑用電指標多在90~100VA/M2之間，裙房為商業的辦公建筑用電指標多在80~90VA/M2之間。但是，經過我們現場考察和多家物業管理公司的反映，這些工程的變壓器總裝機容量普遍偏大，物業運行不夠經濟。

3、深圳天安云谷一期工程用電指標

3.1工程概況

深圳天安云谷位于龍崗區華為科技城，緊鄰華為坂田基地，總建筑面積約300萬平方米，為華為科技城首個“特區一體化率先示范項目”。為完善華為新城片區配套及城市功能，項目發展以云計算、互聯網、物聯網等新一代信息技術為代表的新興產業，同時發展在坂田乃至深圳有強大產業鏈基礎的IC設計、軟件與信息服務業等信息產業，并發展依托信息技術的智能電網產業，還將嘗試在園區內進行研究應用，同時還將發展與上述產業相關聯的配套服務和現代服務業。項目發展運營也注重加強與之相關的金融業、商業、咨詢、培訓機構、公共服務平臺、公共技術平臺、服務中介、酒店服務及相關社會配套的引進。天安公司改造和提升產業的同時，也將注重社區民生和原居民的生活發展，并計劃將崗頭社區塑造成為深圳市社區經濟轉型的示范項目。最終打造集合產業研發、配套商業、配套居住及便利服務于一體、面向全球競爭的新興產業綜合體和國家級的戰略性新興產業示范基地。

天安云谷一期工程為深圳天安云谷啟動區，分為兩塊地，總建筑面積約53.7萬平方米，共7棟高層辦公建筑，裙房為商業。

3.2深圳天安云谷一期工程用電指標的確定過程

3.2.1現場考察天安旗下其它工程，總結經驗和教訓；

3.2.2廣泛統計其它辦公建筑的用電指標；

3.2.3結合裙房商業業態，了解大密度用電區域如餐飲等面積占比。

3.2.4總裝機容量概算如下表：

按地下室15VA/M2、商業100VA/M2、餐飲250VA/M2、辦公80VA/M2計算：

3.2.5為了方便用電報裝，領導決定天安云谷一期工程兩塊地總裝機容量應小于40000KVA，對應用電指標應小于74.5VA/M2，如果項目正式營業后有意外新增大量負荷，原變壓器無法滿足其要求，則增加變壓器。

篇（3）

1 前言

施工隊伍考察是工程建設程序中的一個重要環節，選擇一支實力強、水平高、信譽好、管理正規的施工隊伍是確保工程建設任務圓滿順利完成的關鍵，而施工隊伍考察是淘汰劣勢隊伍、選擇優勢隊伍的重要手段，也是工程建設質量事前把關的必要手段。由于許多建設單位多年搞一個項目或一個項目搞多年，項目管理班子經驗缺乏，沒有掌握施工隊伍考察要領，考察程序走了，但沒有起到真正把關的作用，讓一些“掛靠”隊伍、“空殼”隊伍、“游擊”隊伍混入投標，甚至中了標，導致施工過程麻煩不斷。筆者多年從事工程建設管理工作，通過多次考察實踐，對施工隊伍考察要領進行了一些思考，現撰文與各位讀者一起探討，按照考察順序，從考察方案擬制、考察小組建立、考察須知發放、考察方法運用、考察內容制定、考察報告撰寫等六個方面進行了闡述。

2 考察方案擬制

凡事預則立、不預則廢。考察之前應制定詳盡的考察方案，考察方案是籌劃考察全過程的統領文件，通常應包括考察對象、考察時間、考察組織、考察內容、考察方法、入圍單位標準及數量、考察路線安排等。這里要強調兩點：一是對考察對象的把握。不是所有報名單位都要進行考察，那樣將耗費大量的人力物力，有時多得甚至無法實施，首先應對照報名條件進行初步篩選，對資質、業績、資信、項目經理資格符合條件且資料齊全的報名單位列入考察對象。二是對報名單位資質的把握。要看公司資質證書中的主項資質，因為主項資質是公司實力最強的行當，人力、設備配置最強，營業收入出最高，相當于醫院的特色專科、學校的重點學科，而有些公司的次項資質，如附屬于房建總承包下的樁基資質、幕墻資質、消防資質等，很多公司就徒有資質，而無相應的人員、設備和施工能力，接到的業務往往都是分包、轉包，保證不了施工質量。

3 考察組織建立

考察組織應根據工程規模、工程特點合理組建，應吸收各專業人員參加，通常由帶隊領導、工程、財務、紀檢、監理等人員組成。這里也要強調兩點：一是實行了監理的工程，應盡可能吸收監理作為考察小組成員。對于這一點，很多建設單位容易忽視，認為考察是建設單位的事，不需要外單位人員參與，甚至顧忌有監理人員在場不好統一意見。其實應該看到監理單位也是工程建設五大責任主體之一，與建設單位的目標是一致的，監理人員長期在施工管理一線，考察施工單位更能細致入微，更能看準施工水平的高低，充分發揮監理人員的長處，能更好地幫助建設單位把好施工入圍關。二是考察小組應注意分工合作。出發之前，考察小組開會議，學習考察內容，掌握考察方法，并根據考察內容和小組成員專業搞好分工。通常小組組長的任務是負責全局上的掌握，主要了解施工單位人力、機械、經營、管理及業績整體情況，了解公司與項目部的管理關系，項目經理的職責與權限等；工程人員負責核查資質、項目經理業績、驗收簽字表、備案表等內容；財務人員負責掌握公司近年經營情況，通過核查財務審計報告及銀行對帳單等，摸清施工單位的資金實力、資信情況等；紀檢人員負責核查項目經理及聯系人的勞動合同關系，分析掌握是否存在掛靠行為，了解公司合同履約情況、遵守法律法規情況，有無停業整頓、有無法律訴訟等；監理人員負責查看工程實體質量及內業資料，詢問項目經理控制工程質量、進度、安全等方面的措施辦法，掌握項目經理的理論水平及實際施工管理水平。同時，小組成員在分工的基礎上，也要注意把握合作的關系，比如綜合評價項目經理的能力水平，需要小組工程、紀檢、監理人員從資質、業績、理論水平、實體質量、管理能力及遵守法律法規等多方面情況進行匯總。

4 考察須知發放

為做到有的放矢，提高考察效率，快速掌握施工單位的全面情況，事先應給被考察施工單位發放考察須知，告之應考察的內容及需準備的事項。考察須知通常應包括工程概況、考察時間、考察組織、考察內容、備查資料、應出席的被考察人員、投標基本要求等。施工單位在接到考察須知后，應針對工程項目特點配置合適的項目管理班子，準備好工程資料及相關證書，提供可考察的類似工程項目及相關人員到位等。若被考察單位自查達不到投標基本要求或不能接受招標條件而放棄投標，應要求施工單位及時告知招標人，以免跑“冤枉路”。

5 考察方法運用

為保證考察內容真實全面，切實摸清施工單位的底數，應運用多種考察方法，從不同渠道、不同層面、不同角度了解分析被考察單位提供的情況，棄偽存真，得出公正正確的結論。考察方法簡而概之，就是綜合運用“聽”、“查”、“問”、“看”、“論”等方法。“聽”就是聽取公司介紹、項目經理介紹，了解公司及項目經理的自我評價；“查”就是查看各項證書、合同、資料、備案表、人員關系證明、獲獎證書及財務報表等，要注意的是查看的東西均要求提供原件，防止造假；“問”就是問業主單位、監理單位、物業管理單位對施工單位的評價，要注意不能偏聽偏信、盡可能核實評價內容。“看”就是現場察看工程實體質量、工地安全文明施工管理情況、工程資料的規范性等；“論”就是考察結束后，考察小組要開會討論，匯總各方面的情況，綜合分析，給每個施工單位一個公正的評價。另外，評價方法通常有量化打分法及綜合比較法兩種，量化打分法就是事先給每項考察內容賦與一個分值，考察人員根據評分標準給每個施工單位逐項打分，根據總分高低排名決定入圍單位；綜合比較法就是施工單位在滿足投標基本要求的前提下，從公司資質規模、項目經理管理水平、資金實力、社會信譽等方面綜合比較，小組成員合議討論，綜合排名決定入圍單位。

6 考察內容制定

考察內容應結合招標項目的特點擬制，新建、改建、擴建、裝修項目考察內容應有所區別，特別是考察業績要區別對待。通常考察內容包括：資質、營業執照、安全生產等證件許可部分；公司人力、設備、財務、業績、獲獎等體現公司實力部分；項目經理學歷、經歷、業績、獲獎、管理等體現項目經理能力部分；典型業績工地實體質量、安全文明施工、內業資料及上級主管部門檢查評價等反映現場施工管理水平部分；業主、監理單位評價、已投入使用項目物業單位的反映等社會信譽部分。考察內容也可以根據條款內容的重要性和入圍要求最低標準，參照工序驗收方法，把考察內容劃分為主控保證項目和一般評比項目兩部分，主控保證項目就是要求被考察單位必須達到的內容，有一項不合格就不能入圍，如資質要求，營業執照、安全生產許可年檢通過，類似工程業績的最低要求，不能存在掛靠行業及經理項目必須按要求到位等；一般評比項目，就是項目內容允許有上下浮動空間，可體現施工單位實力水平的差距，如公司人員數質量情況、機械設備等固定資產保有量情況，公司年產值情況、公司資金實力、獲獎情況、項目經理學歷、經歷、業績、獲獎等。一般評比項目適合量化打分，在分值分配上要注意結合工程特點向重點考察項目傾斜，不宜搞平均分配；總的評價是主控保證項目均合格，一般評比項目得分高，單位綜合實力強。

篇（4）

高科技樓宇在竣工驗收并且投入使用以后，設備必須正常運行是實現高科技樓宇各項功能、保障高科技樓宇日常運作的首要條件。因此，高科技樓宇的設備的運行以及它的維護和管理的質量將直接影響到該高科技樓宇的后期使用價值。高科技樓宇的設備的良好管理可以保障高科技樓宇的設備的安全運行并且能夠延長高科技樓宇的設備的使用壽命，從而達到為業主提供滿意服務的目的。高科技樓宇的設備管理要從設備的定性化向設備的定量化、指標化以及目標化三個方向發展；同時對樓宇設備還要從集散控制的模式向分布式控制的模式發展。

1 高科技樓宇的設備自動化系統概述[1]

高科技樓宇是將建筑技術與傳感技術、控制技術以及計算機信息技術多方面相結合的產物，是當今社會經濟發展和建筑發展的需要。目前高科技樓宇的自動化系統主要由樓宇設備自動化、通信自動化以及辦公自動化三大自動化系統組成。

高科技樓宇的設備自動化系統的功能一般由四個部分組成，分別是：（1）物業管理；（2）節能控制；（3）安全防范；（4）綜合控制。

2 高科技樓宇的設備管理的現狀

第一，高科技樓宇缺乏完善的管理系統。設備管理在樓宇的整個物業管理中占有舉足輕重的地位，但是目前大多數的企業還不能適應高科技樓宇設備管理的要求，主要表現為：（1）管理人員素質水平低下；（2）高層管理者較少了解甚至不了解高科技樓宇設備的基本情況，缺乏專業管理知識。

第二，高科技樓宇的開發商不重視樓宇設備的前期管理。高科技樓宇的設備的前期管理是樓宇設備管理的重要組成部分。樓宇設備的前期管理是指從樓宇設備規劃階段到設備的安裝調試并且投入運行這一階段的管理工作，這一階段主要包括規劃決策、選型采購、安裝調試和評價反饋四個基本環節。高科技樓宇設備的前期管理是樓宇設備一生管理的基礎，一旦設備的前期管理出現失誤，必然會給設備的功能帶來缺陷，還將給整個樓宇的開發帶來巨大的經濟損失。通常，整個樓宇設備全部壽命的90%都取決于設備的前期管理。但是許多開發商并不重視設備的前期管理：首先在設備的購置方面走盲目減少投資成本或者是盲目追求最好兩個極端；其次在樓宇設備安裝調試以及驗收兩個方面不按規范要求把關。

第三，高科技樓宇的設備管理人員的素質偏低，高級人才短缺。通常情況下，高科技樓宇都會配備有大量高智能化的設備，這些高智能化的設備囊括自動控制、電子、機械等許多專業技術。這就要求高科技樓宇的設備管理人員必須具有扎實的理論水平，還要有豐富的維修經驗。

3 現高科技樓宇的設備管理需要現代企業的質量保證模式

高科技樓宇的設備管理具有以下特點[2]：（1）經濟性差，高科技樓宇設備一次性投資大，但是使用年限短更新換代快，運營服務和維修保養費用都很高；（2）專業技術要求高，高科技樓宇的設備系統集中了當今社會各個領域先進的科學技術成果，并且每一種設備都具有非常鮮明的專業特點；（3）綜合性強，高科技樓宇中的設備不但涉及的學科和專業比較多，而且高科技樓宇還是一個具有綜合使用功能的有機體，整個系統的各類設備要保證協調工作。

4 高科技樓宇設備管理與ISO9001

高科技樓宇的設備如果光具有先進的設備硬件而沒有對其科學的管理方式效益是不能提高的。為了達到提高對高科技樓宇的設備的管理水平的目的，必須提高所有管理人員的工作效率、必須對設備管理的各項工作進行規范化管理。只有做到設備管理工作的規范化，才能通過規范化的操作對管理人員進行指導，提高管理人員的工作效率與專業技能，并且還能減少人動給整個高科技樓宇的設備的管理帶來的損失、降低新的管理人員的培訓成本。

ISO9001標準系統性強調不斷改進，可以指導設備管理人員用系統管理的思想來建立完善的質量體系，并對設備管理形成全過程的控制。根據設備管理的工程理論和經驗，可以制定高科技樓宇設備管理的ISO9001質量保證體系文件并且將制定的文件落實到具體的高科技樓宇的設備管理的工作中。制定的高科技樓宇設備管理的ISO9001的質量保證模式強調所有的樓宇設備管理活動都應該有相關文件規定，所有的規定都應該按照相關文件執行，具體的執行情況必須要有客觀的證據加以證實，并有一定的可追溯性。ISO9001質量管理體系強調不斷進行質量策劃、質量改進和質量體系的完善的做法，實際上又為探索高科技樓宇的設備管理規律提供了—種科學有效的方法和途徑。

5 高科技樓宇設備管理必須以設備管理軟件為手段

高科技樓宇的設備管理包括：設備的規劃、設備的購置、設備的安裝、設備的使用、設備的維護、設備的維修、設備的改造、設備的更新一直到設備的報廢這整個壽命周期內進行的設備以及相關技術的管理；還包括高科技樓宇設備的最初投資、使用費用以及設備的維修支出、折舊、更新改造與設備的經濟管理。由于高科技樓宇設備投資大、數量眾多、種類繁多、加工工藝功能不盡相同，因此在日常維護管理中會耗費大量人力和物力，如果不運用樓宇設備管理軟件進行更高層次的設備管理，要實現高科技樓宇設備的管理是很困難的。高科技樓宇的設備管理涉及到每一個員工、每一項設備、每一件工作、每一分錢和每一分鐘，因此僅憑幾個設備管理人員和傳統的管理經驗是無法管理到每一個環節的。設備管理軟件則可以幫助管理人員進行高質量的樓宇設備管理，從而提高樓宇設備管理效率。使用物業設備管理軟件的優點在于：（1）樓宇設備管理軟件能夠合理分配管理人員提高管理效率；（2）可以把樓宇設備的使用管理和財務管理緊密結合；（3）樓宇設備管理工作可以數量化；（4）可以及時向樓宇的管理層提供管理和財務報表以及統計數據。

6 美國的管理方式對我國樓宇管理的幾點啟示[3]

（1）美國的樓宇設備的管理注重物業經營服務，樓宇設備管理的內涵比較廣泛。除了以樓宇設備的管理為主外，還涉及到房屋的中介、咨詢評估、出租出售以及房地產行業的開發銷售等多個領域。而我國樓宇設備的管理企業大多數都是單純地從事簡單的樓宇設備管理基本業務內容，這與美國的具體狀況形成了巨大的反差。美國企業的經營，一方面，注重樓宇設備管理本行業經營擴大了樓宇設備管理的領域；另一方面，通過多樣化的經營擴展了利潤空間還能規避行業風險。美國的樓宇設備管理企業有大約40%的收入是來自于樓宇設備管理以外的行業經營活動，而這對我國目前利潤水平很低，經營管理舉步維艱的樓宇設備管理企業是個重要啟發和思考；除此之外，涉足比較高端的房地產開發行業，能夠有效地提高管理隊伍的人員素質，從而轉變管理人員僅僅從事簡單勞動的形象。要提高我國樓宇設備管理行業人員的素質與水平，首先要提高本行業的吸引力，擴展本行業的利潤空間和業務空間。

（2）美國的樓宇設備管理行業高度職業化，這保證了美國的樓宇設備管理水平能夠保持在較高水平上。從樓宇設備管理本行業來說，高度職業化、嚴格監督注冊資格的篩選程序、從嚴限制該行業的注冊人數等措施，是保證注冊物樓宇設備經理等資格的整體質量與素質的重要措施，這大大提高了美國物業管理研究院在全美樓宇設備管理行業的地位與信譽，使資格注冊這一行業管理手段步入良性循環軌道。

（3）美國的樓宇設備管理非常注重環保與節能。例如，美國的6500Wilshire Boulevard大廈，該大廈的業主和設備管理者對該大廈環保節能有明確的目標與計劃，業主投入大量的資金用于6500Wilshire Boulevard大廈節能的改造，逐年投入資金進行大廈的各項改造，使大廈的能效最低提高10%、最高提高75%，有效地達到了節能環保的目的。

7 結語

目前，我國高科技樓宇設備管理還有很大的提升空間，從高科技樓宇的施工建設到完工以后的設備維護、從整個管理人員的素質和業務水平的提高到高科技樓宇設備管理的企業化規范化，以及對美國同行業企業的學習，都將大大的提高我國高科技樓宇設備管理的水平。

良好的高科技樓宇的設備管理水平的提高還需依靠現代企業制度、管理人員的素質和敬業精神。為了實現物業管理企業設備管理現代化的目的，必須學習和掌握設備管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業設備的特征和具體實踐，完善科學的管理制度，推廣先進的管理技術手段，以促進物業管理企業的設備管理向著現代化的方向發展。

參考文獻：

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中圖分類號：F830.59文獻標識碼：A

房地產項目投資控制貫穿于項目選址決策階段開始至項目投入運行的全過程，投資控制工作直接影響到工程的工期和質量，影響工程項目的投資效益和社會效益。投資控制措施方法是否得當，過程控制監管是否到位，直接影響到投資項目的建設效果。

為了完成建設項目投資控制目標，必須建立健全投資控制體系，明確職責分工及相關制度，落實投資控制的各項組織措施。即落實投資管理的組織機構和人員，明確各級成本管理人員的任務和職能分工，明晰權利和責任。

1 項目選址與決策

根據房地產項目發展規劃適時進行項目選擇，由建設單位組成項目考察小組，經市場考核調研，編寫項目考察報告。

考察小組通過對項目自然資源、自然條件、擬選地經濟實力、協作條件、基礎設施、技術水平、市場潛力、人口素質與數量、交通運輸條件、政策因素等綜合考察。對地塊的土地成本、性價比、投資收益率預測進行比對分析，形成項目可行性研究報告。供決策層參考抉擇。

2 工程設計階段

2.1優化設計方案

優化設計方案是設計階段的首要步驟，是控制工程造價的有效方法。通過設計隊伍的選擇，設計方案的比選及方案的綜合優化達到有效控制投資的目的。具體如下：

2.1.1選擇設計隊伍

設計隊伍的選擇是通過招標的形式進行確定的，是從多個具有設計資質的設計單位中選擇一個實力較強、技術力量雄厚、設計質量較好、經濟實用、設計費用相對合理的設計單位。各項目設計單位經過招標程序、優勝者獲選，設計成果必須綜合各投標者的所有優點，全面整合，拿出最優秀的設計方案供業主使用。這樣既提高方案的水平，又節約了設計費用，確保了工程造價的合理性。

2.1.2進行方案比選

根據工程地質情況和實際要求，合理選擇基礎形式和地基處理方式；根據市場和公司運營情況合理選擇工程建筑規模和套型面積等指標；認真進行方案比選，選擇方案優、實用性強、經濟效益突出的方案，并對方案全面優化，參與進各方的優點。

2.1.3優化設計方案

對方案各專業內容提請高水準設計單位對建筑、結構、設備的經濟實用性、舒適耐久性等進行探討深化。

設備及各種材料選用及特種設備參數，需要建設單位在設計院設計成型前給予合理建議，同樣的材料、設備，在選擇合理，達到相同使用目的前提下，運用綜合價值分析的原則，達到滿足工程需求、控制工程投資的目的。

2.2進行可控設計

所謂可控設計就是對設計項目進行有效的控制，造價咨詢單位要與設計人員積極配合，從項目初始定位、結構合理性、建設標準、設備選型等進行比選。

根據項目投資計劃，按照前期批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，再按照批準的初步設計概算進行施工圖設計，在保證各專業達到使用要求的前提下，按投資比例進行可控設計，保證項目總投資在可控制范圍以內。

3 工程項目及分部分項招標

3.1工程項目招標

建設項目參建組成中總包單位、監理單位公開招標或采用邀請招標，需要到當地建設局指定業務窗口辦理相關手續，按照相關規定流程執行。

項目招標過程中，主要是在招標文件條款上，招標單位應掌握主動權，可以通過在招標文件中制定一些約束條款達到控制投資的目的，招標文件編寫工作應有相應招標資質的公司或建設單位自行組織編寫，其參與人員應包括相關專業人員和造價人員共同完成。建設單位自行招標其它分包隊伍的應按照流程執行，以達到控制投資的目的。

3.2建設單位組織分部、分項工程招標

根據工程進展情況，對項目分部、分項工程確需招標確定的，嚴格按項目流程進行，由現場工程部提出技術參數、內容、數量等編寫招標申請，材料預算部審核招標內容，核準后組織內部招標報價，下發招標文件要求和圖紙資料，組織招標答疑，參照正常評標程序評標，報批批準。

4 材料物資采購及控制

做好材料物資采購及各項招標規劃、確定合理詳細的流程，是有效控制成本及投資的一項重要措施。

實行部門負責制，由物資供應部制定切實可行的材料物資采購細則，適時制定月度、季度、年度采購計劃，充分進行市場調研、綜合比對，建立材料物資供應商臺賬。

建立完善的監管機制，監管部門配合物資采購部門制定招標文件和采購合同，按既定流程采購，并有效監管物資采購全過程，保證物美價廉。

5 合同簽訂階段成本控制合同簽訂不嚴格、不規范、不全面，合同條款缺少必要的風險條文的責任約定，引

發爭議勢必增加項目投資。總結如下：

5.1準確選用合同類型:根據項目建設規模、計劃工期長短、項目的復雜程度及外部環境等因素，選擇使用固定總價合同、可調合同或成本加酬金合同等類型。

5.2仔細審核合同條款:條款是否面面俱到，風險和違約責任是否具體量化等直接影響合同的成敗。風險責任是合同的重要條款，結算時經常會引起糾紛。

5.3風險條款控制內容:

5.3.1合同中約定的主要人、材、機及一定風險范圍的約定：對于市場價格變動帶來的價格風險，如工程造價中的主要材料鋼筋、混凝土等材料價格的調整，應在合同中詳細注明風險的范圍，注明水泥、鋼管不做調整避免造成后期分歧，引起糾紛。商品混凝土中的水泥和安裝工的中的鋼材、鋼管不在調整范圍之列。根據工程特點和工期目標，約定施工方承擔5%以內的人工材料價格風險和10%的機械使用風險費用，同時考慮多種原因造成的工程延期時材料費、機械費、措施費、管理費等合理調整的相關約定。

5.3.2工程量的變更引起的單價調整的約定：非施工方原因引起的工程量增減，要

在合同中約定，變化在合同約定幅度以內的執行原有的單價;變更超出合同約定范圍的，或合同工期順延過程中政府及職能部門的文件調整，其單價及措施費項相應調整。一般幅度約定為10%。

5.3.3工程措施費用的約定：招標文件應約定措施費用是否可調，如何調整要在合

同中載明。綜合單價計價的項目措施費，當工程量變化幅度在10%以外，且影響分部分項工程費超過0.1%時，其對應的措施費應作調整。其他不做調整。

6 施工階段成本控制

6.1 施工過程階段：嚴格按合同和清單內容執行，應對施工過程中發生的工程設

計變更、現場簽證等進行有效控制。嚴禁在簽證過程中出現模糊不清的內容，缺乏可控尺度，簽證內容偏差大，材料簽證價格明顯高于適時市場價格，事后補簽，與實際情況不符等情況。并嚴格圖紙會審資料執行情況，和工程圖紙、圖紙答疑一并嚴格管理，抓好落實，嚴格簽署流程。

6.2控制方法及措施

6.2.1嚴格合同簽訂管理：合同簽訂是建設雙方成本管理的重要內容，其中明確界定雙方的責權，為工程質量、進度、造價控制提供依據。

6.2.2加強設計變更管理：由于建設工程獨特性和設計人員的局限性、主觀性，對工程實施中施工因素、技術因素或工程的功能定位估計不足，以及建設單位決策的時限性，工程實施過程中必然會出現變更。變更對工程造價的控制帶來潛在的風險，是施工階段造成投資變化的第一因素。因此，要控制好變更首先從把握好流程，控制好命令源。

合同價的變更是工程量變更、工期調整引起的，工程量變更一般是有現場工程設計變更引起的。在施工過程中不可避免會產生一系列的設計變更，原因多種多樣，設計與實際現場不符，現場新增加內容，施工過程中因自然或其他原因不能實現的等，所有設計變更應經建設單位同意后方可進行變更設計，合理的設計變更可以有利工程進展，節省工程投資。

6.2.2.1涉及建筑結構或立面效果等重要變更，必須經過設計單位出具設計變更。

6.2.2.2不涉及建筑結構或立面效果的變更，由施工單位提出，經監理單位和建設單位審核通過后，可直接變更。

6.2.2.3設計單位提出的變更經建設單位同意后可以直接出具設計變更。

6.2.3加強現場簽證管理 ：現場施工過程中建設單位要加強管理，積極發揮現場監理和甲方代表的作用，督促施工方嚴格按圖施工，認真完成合同清單內容。甲方現場代表要督促施工方做好現場各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證內容。隱蔽工程具有特殊性，如果沒有符合實際的簽證手續，給工程結算帶來一定的難度。因此，必須制定完善的隱蔽工程現場簽證制度，做好隱蔽工程驗收記錄工作。

只有施工過程中嚴控現場簽證的渠道和內容，才能使工程造價在整個項目建設過程中得到有效控制。

6.2.3.1工程現場簽證重點是隱蔽工程量的簽證中要注明簽證時間、工程部位、及簡圖等說明工程的重要內容，明確結算方式及簽證價格。現場重要隱蔽工程或重大現場變化，要留有影像資料存檔備查。

6.2.3.2現場簽證單必須準確詳實，現場各方代表簽字并蓋章。

6.2.3.3合同、清單及招標文件等明確約定的內容，不另行簽證。

6.2.3.4延期和停工損失簽證。由于建設單位資金支付不及時、原設計出現較大變更、現場條件不滿足施工等非施工方責任造成誤工、機械設備停置，應在合同規定的范圍內以書面的形式予以確認。

6.2.3.5材料價格簽證。對合同和清單中約定的暫估價的材料應注明材料的特征、規格、型號等及費用組成，以便結算時調整。

6.2.3.6現場存在無法計算工程量或特殊內容的項目，可以三方商定的具體費用額來簽證解決。這時一定要注明是否免計稅費等。

6.2.3.7簽證要明確固定簽證格式。以相同的方式辦理各種簽證，必須三方簽字蓋章認可。

7 項目結算階段成本控制

施工單位的最終合同價款是在工程結算完成確定，嚴禁施工單位在結算時采用多記工程量、高套定額單價、巧設名目等不符合現場實際的情況發生。

7.1控制方法及措施

工程竣工結算審核，完全履行合同的的結算是對工程量清單項目的結算和經認可的變更、簽證內容的結算。

7.1.1為有效地進行投資控制，應定期進行投資計劃值和實際產生費用進行比較，發現實際值偏離計劃值時，及時分析偏差原因，采取適當的糾偏措施，有效控制投資。

7.1.2根據合同對竣工結算送審金額進行專款約定，送審值不得超過審定值的3～5%，否則產生的審計費由施工單位承擔。

7.1.3根據合同對結算送審資料的專款約定，要求資料應真實完整、合法規范。

7.1.4執行建設單位自審和專業機構審計相結合，現場跟蹤人員熟悉施工全過程，委托專業機構對審計結果進行復核，明確責任風險。

7.1.5注重竣工結算審計過程中的各個要點，要求準確合乎相關約定，做到有理有據，計費計價符合相關規定。

7.1.6現場隱蔽資料簽字必須有建設單位現場代表和監理單位共同簽字才能隱蔽報驗，否則，結算時因隱蔽工程施工方法、工藝等改變造成的造價增加不予認可。

8 項目運行過程控制

8.1營銷過程控制

8.1.1前期工作：根據項目開發建設時序及時進行項目報建工作，盡早辦理規劃許可、施工許可及房屋預售許可等三證。按規定繳納各種報建費用，并爭取各政府部門盡可能的政策優惠和減免。

準確核算項目銷售面積。發售前應組織設計、施工、造價審計相關人員編制詳細的《銷售承諾事項清單》、《房屋使用說明書》等，防止因銷售承諾增加無謂的投入。

8.1.2營銷控制：

8.1.2.1營銷支出計劃應全面考慮、編制詳細費用計劃，與銷售進度保持一致。按期進行營銷費用分析，使支出與銷售收入相協調。

8.1.2.2營銷所需各種設施根據實際需要設置，滿足促進營銷活動的進展的要求，不得盲目、重復建設，造成不必要的浪費。

8.1.2.3各類營銷廣告、活動充分考慮實效性，做好相關的可行性預測，做到有的放矢，效果明顯。

8.1.2.4居家示范物品和現場銷售設施最大限度回收整合利用。樣板房設計費及物品按照不低于50%標準價收回，減少公司的損失。

8.1.2.5加大銷售回款力度，加速資金周轉時間，有效加大資金的使用效率。

8.2物業管理控制

8.2.1根據入住情況和階段合理配置物業管理人員，減少不必要的費用浪費，物業人員加強崗位培訓，提高職操水平，減少過程中損失。

8.2.2做好事前檢查和控制，按時巡檢，第一時間發現和處理問題。合理籌劃，利用好固有資源（土地、水域），前期爭取做到自給自足，以固有資源養人的的原則。

8.2.3做好設施物品購置計劃，先申請批復，后購買使用，做到物盡其用。

8.2.4完善服務標志設施和警示設施，減少不可預見的事件發生；加強安全引導和檢查，嚴禁安全事故發生。

8.2.5合理掌握施工保修合同，對保修期內存在的維修一律轉嫁原施工單位，保修期之外，要統籌、全盤考慮，房屋修繕做到系統化、規范化、標準化。

9 結束語

總之，房地產項目投資控制是一項集技術、質量、施工、運行、管理于一體的綜合范疇。它涉及項目整個過程，需要全員參與，且各部門之間相互交接配合，各盡其責。項目實施過程中建設單位需要掌握好質量、工期、成本、運營等各方面的關系，有效提高資金使用效率，只有加強全過程投資控制管理，才能保證企業良好的經濟效益。

參考文獻

[1]烏云娜工程建設全過程項目管理策劃《中國工程咨詢》2007年第七期。

篇（6）

1認知城市社區

1.1社區與城市社區

社區原本是社會學中的概念，源于德文gemeinschaft，由德國社會學家F．騰尼斯(1887)在《禮俗社會與法理社會》(Gemeinshaft ungese Uschaft)-書中提出，英文譯作Communityand Society。1930年代社會學家吳文藻先生提出“社區”的概念，后由眾多學者在共同討論中達成共識，將community譯成“社區”。

從社區的基本內涵來看，社區是在一定地域范圍內，以一定數量的居民的居住生活為中心，具有內在互動關系與文化維系力的社會生活共同體。而城市社區則是由城市基本建筑物、人等要素所限定下的空間關系、社會關系和經濟關系。與鄉村社區相比，城市社區有較大的開放性，它的內涵也會隨著城市經濟發展、城市人口變遷和城市科技進步等進一步發展變化。在我國，“城市社區”的概念從上個世紀90年代才興起，帶有很強的行政色彩。目前，城市社區一般是指經過社區體制改革后作了規模調整的居民委員會轄區。

1.2城市社區的構成要素

城市社區具有強烈的地域性，一個完整意義上的城市社區一般具有5種要素：

①人口：按照一定社會制度和社會關系組織起來的人口；

②地域：按照一定地域界線確定的相對穩定的自然環境和生活居住區域；

③組織：有一套適應社區的管理機構和相應的制度，自發、互助的社會團體；

④心理：具有本地文化特質、情感上可以相互溝通、有認同和歸宿感的社會心理；

⑤設施：能維持社區人們生活的物質基礎和社會設施。

1.3城市社區的基本功能

隨著改革開放的不斷深入，現代企業制度明確了企業的生產、經營功能，剝離了它們承擔的大量社會服務、社會管理、社會保障功能；行政管理體系的改革，一部分社會管理、社會服務職能也從政府中分化出來。在社會現代化的進程中，這些被剝離或分化出來的社會職能必須落實到社會最基本的載體。因此，城市社區作為基礎層面上的社會單元，必須承擔多重社會職能，主要包括8個方面功能：①管理服務功能；②經濟綜合功能；③社會交流功能；④社會服務功能；⑤教育培訓功能；⑥文化娛樂功能；⑦醫療保健功能；⑧市政公用事業服務功能。

1.4城市社區與住宅區、居住區

在城市建設與管理中，住宅區、居住區的概念使用頻率較高，在概念表述上有一種包涵關系，但并無本質的不同，可以通稱為“住區”。對比住區與社區的概念，雖然兩者都是以居住為主的地域空間，但是還是有些不同點：

①從地域概念上來講，社區一般有明確的行政或管理界線，而住區則只有地塊界線或物業管理范圍線；

②從功能上來講，住區的功能比較單一，是城市功能區劃之一，而社區則比較綜合、復雜，強調功能混合；

③從規劃上講，住區更多關注是物質環境，而社區則不但考慮物質環境，還要考慮更多社會、經濟、文化等非物質因素。

2國內外城市社區的管理模式

2.1美國――基于社區中心的社區自治管理模式

在美國，社區是真正意義上的生活共同體，它的劃分沒有具體規定，可大可小。每個社區有個社區中心，通常社區把學校、公園和娛樂場所共同體或者YMCA(Young Men Christian Association)作為社區中心，供社區開展活動、居民交往等。社區中心必須滿足一定標準：有足夠地方開展活動，布局要合理，足夠設施滿足不同需要，為不同年齡層次居民提供服務，每1000人社區中心用地10畝，公共娛樂和開放用地不能少于用地的10％，設施必須在小區和社區范圍內提供。所以，學校的政府公益性特點和良好的設施并且位于社區中，成為社區中心的最佳選擇，一般公立的正常工作時間之外的所有時間作為社區居民的文化、教育、學習、健康、娛樂等場所而對外開放。每個社區中心有一個管理機構。

2.2新加坡――以選區為單位的政府主導社區管理模式

新加坡是一個比較小的島國，國土面積只有682平方公里，但是其民族、宗教、語言和文化呈現多元化特征，這決定了它社區管理的目標是建設一個團結、和諧的多元社會。新加坡的社區治理是政府主導模式，政府對社區進行直接管理，并在社區設有許多派出機構。這種模式取得了巨大成功，成為了許多多民族國家學習的成功典范。

新加坡根據地域范圍劃分社區管理層次，在全國層次，人民協會（People’s Association）統一協調管理全國社區工作。在區域層次上，劃分為中區、北區、西北、南區、西南區。每個區域建立社區發展理事會負責本社區工作，社區發展理事會管理范圍基本是80萬戶居民。在社區發展理事會下面，以選區為單位設立公民咨詢委員會，管理范圍大約是1.5-2.5萬戶居民。選區內還有最基層組織：居民委員會和鄰里委員會，管理范圍是1500－2500戶居民。在新加坡社區中，還有一個特殊組織：民眾聯絡所和民眾俱樂部，它是與選區對應的社區服務設施，經費90%來源于政府。基本上，每個民眾聯絡所和民眾俱樂部服務1.5萬戶居民，并由一個專門的管理委員會，其具體職能是組織文化、教育、娛樂、體育以及其它大型民眾參與的社會活動來促進民族的和諧，提高社會凝聚力，溝通政府和民眾的關系，同時還管理財務。

2.3日本――基于地域中心的混合型城市社區管理模式

日本社區管理是地域中心的管理模式，日本的地域類似我國街道的行政區域，而地域中心則類似我國街道辦事處。這種地域中心體制是為了更好滿足大城市對居民管理的新需要。地區中心是區政府根據人口密度和管理半徑劃分的一定區域的行政管理機構，隸屬于區政府地域中心部。除了地域中心外，還有一個與之平行的居民參與公共事務管理的群眾自治組織，即住區協議會，它由居民自愿參加，建立在原來町片基礎上。住區協議會主要任務是對區政府的中長期計劃進行討論，把居民意見反饋給區政府，對區域的共性問題進行討論提供對策，它是居民參與地域管理的有效途徑，是一個非政府自治組織。由此可見，日本大城市是基于地區中心的混合型城市社區管理模式。

2.4上海、杭州、天津――基于社區居委會的黨政主導社區管理模式

在我國，城市社區建設時間還比較短，社區管理模式還處在不斷深入探索中，上海、天津、杭州等不同城市結合自身特點設計社區管理體系。

上海市把加強社區建設作為上海實施新世紀宏偉戰略目標的重要組成部分，把社區建設與改革和完善城市管理體制結合，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的管理體制，明確提出街道黨工委在社區建設中的領導核心地位，努力構建四大系統，形成具有時代特征和上海特色的社區管理模式。

杭州是我國城市社區建設和管理的先進城市，分為市――區――街道辦事處――居民委員會四級，市和區設有社區建設委員會，指導協調社區建設工作并為社區提供有效的服務，街道辦事處設有社區建設工作委員會，負責社區建設的督促和落實工作，社區委員會負責社區具體管理和服務工作。它以原有居民區和居委會為基礎，按照管轄區域與戶數適當、區域相對集中、資源配置合理、功能相對齊全的基本要求，全市五個中心城區劃分272個社區，每個社區一般規模1500－2000戶，平均1760戶。

天津市實行“分類式”城市社區管理模式，以區級行政區域為單位，通過定性和定量分析，把城市社區分為完全物業管理型社區、部分物業管理型社區、非物業管理型社區三類，確定管理主體，明確社區職責，實施分類管理。

總結這幾個城市管理模式和實踐經驗發現，盡管不同城市把社區管理模式不盡相同，社區空間落腳點也不同，上海是落實到街道一級，杭州是落實到居委會一級，但是由于制度背景的影響，它們都在社區管理體系中強調黨和政府的領導作用，都把城市社區管理與政府行政管理體系緊密融合在一起，并且隨著政府職能轉型，又都在從政府主導模式向共同治理模式的演變過程中。

2.5小結

綜合比較國內外不同城市社區管理模式，不同國家根據自身的政治、經濟、行政等特點采用社區自治模式、政府主導模式和混合模式等不同社區管理模式，同時形成了不同城市社區管理空間體系，社區空間落腳點也不同，美國是落實到社區中心，新加坡是落實到選區，日本是落實到地域中心，而我國則落實到街道或居委會。

3中心城區城市社區空間管理體系

3.1現狀及問題

某市從1988開始以社區建設為載體，深入開展文明小區、文明社區創建活動。到2000年，市委、市政府根據國家民政部《關于在全國推進城市社區建設的意見》出臺了《關于進一步加強社區建設的意見》，它標志該市社區建設工作全面深入開展。根據文件精神，居委會改稱為社區居委會，并開始大力開展“村改居”和“鎮改街”工作。截至2006年底，該市中心城區共有街道35個，社區居委會272個。

通過現狀調查與分析，這種以社區居委會為核心的社區空間管理體系存在以下問題：

①在規劃建設中，規劃體系和行政管理體系也沒有完全對接，在管理層級、配套標準等也沒有完全統一，因此也就帶來了社區建設和居住區規劃“兩張皮”現象。

②對“村改居”和一些原來單位管理的集中居住區，在社區管理體制上還沒有完全理順。

③建設與管理方式還是具有明顯的行政化特征。社區活動、治安管理、環境衛生、設施建設等等依賴政府的管理和干預，社區功能沒有充分發揮。

④由于住宅零星開發帶來社區空間布局不均衡，社區服務設施零散，社區配套設施共享困難。

3.2新型城市社區空間管理體系

在借鑒國內外相關城市社區管理模式和經驗基礎上，為了適應該市現行行政體系，滿足城市管理體制改革和政府職能轉變的需要，進一步理順城市社區管理體制，推進社區居民自治，按照“屬地管理、以塊為主，條塊結合、職責明確、管理有序”的要求，確定市中心城“兩級政府，兩級社區”的“網格化”城市社區空間層級體系。

“兩級政府”即市、區兩級政府，以行政管轄區為界限，相應成立城市社區管理機構，負責社區建設的指導、協調、監督管理工作。

“兩級社區”即街道社區和基層社區。以一定地域范圍和人口規模，對每個區轄范圍劃分若干個街道社區，對每個街道社區劃分若干基層社區。

“網格化”管理緣自計算機網格技術思想，后被國外城市管理者作為一種管理理念引入到城市街區管理中。在這里，“網格化”的含義就是把城市社區空間作為網格對象，以基層社區為基本網格單元，以街道社區為次級管理單元，進行層級化、全覆蓋式管理，如下圖所示。

網格化城市社區空間體系構建圖

4不同管理體系之間的契合關系

4.1與城市行政管理體系之間的契合關系

在該市城市行政管理系統中，政府分市、區兩級，街道辦事處作為政府的派出機構，而居委會雖然法律上是居民自治組織，協助政府機構處理行政管理事務，辦公經費也主要來自于政府的行政撥款，所以，它也是城市行政管理體系的一部分。而理論上，社區是社會生活共同體，目標是實現民主自治，所以，從城市管理角度看，兩者應該是同一個管理對象的不同管理主體。因此，兩者的契合點就是基本單元的地域空間一致性，即每個基層社區就是一個城市行政管理基本單元，每個街道社區就是街道辦事處管轄范圍，是城市次級行政管理單元。每個基層社區設置一個社區居委會，每個街道社區設置相應的準政府性質的社區建設管理機構，協助兩級政府來開展指導、協調、監督管理工作。

4.2與居住區規劃體系之間的契合關系

在城市規劃中，《城市居住區規劃設計規范》按居住戶數或人口規模可分為居住區、小區、組團三級。居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模（30000--50000人）相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。小區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模（10000--15000人）相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模（1000--3000人）相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。從上述定義可以看出，居住區規劃層級體系劃分著眼點是人口規模、城市各級道路以及配套設施，這些要素也是社區的基本要素，但落腳點是配套設施。因此，兩個體系之間的契合點是各級配套設施完備性。

三個體系之間的契合關系如下圖所示：

三個體系契合關系圖

【參考文獻】

1、 徐一大、吳明偉.從住區規劃到社區規劃.城市規劃匯刊.2002（4）

2、 倪集崇.美國“社區建設”的考察報告.溫州論壇.2002（4）

3、 劉君德.上海城市社區的發展與規劃研究.城市規劃.2002(3)

篇（7）

為加快創建省級文明城市步伐，努力提升我區城市面貌，4月19日至20月，建陽區城市管理行政執法局副局長李富禹、紀檢組組長吳衛兵、園林處主任林國慶、環衛處主任楊雄、區城建監察大隊大隊長張旭東、副大隊長何強等10人組成學習考察組，赴江西省上饒市城市管理局，就文明城市創建、規劃、建設、園林綠化、環境衛生保潔等方面的城市管理內容進行了深入的學習考察，實地參觀了城市廣場、住宅小區、步行街、工地、景區等地。考察期間大家日夜兼程，在較短時間內多了解情況、多學習經驗，達到了增進交流、開闊眼界、解放思想、提高認識、促進工作的目的。通過參觀學習，大家親眼目睹了上饒市城市管理工作的優秀做法，親身感受了這座城市快速發展的強勁勢頭，其發展思路之新、居住環境之美、文明程度之高無不使大家受到較大震撼，不僅找到了思想認識、工作思路、發展措施等方面差距，也激發了大家解放思想、干事創業、提升我區城市管理工作的積極性。現將學習考察情況報告如下：

一、上饒市基本情況

上饒，位于江西省東北部，東聯浙江、南挺福建、北接安徽，處于長三角經濟區、海西經濟區、鄱陽湖生態經濟區三區交匯處，是江西省對接長三角的最前沿，是全國重要的鐵路交通樞紐之一。上饒是典型的江南魚米之鄉。自古就有"上乘富饒、生態之都"、"八方通衢"和"豫章第一門戶"之稱。

上饒與我們閩北毗鄰，經濟、社會發展程度與我區相近。近年來，上饒市高度重視城市建設和管理工作，緊緊圍繞"決勝全面小康、打造大美上饒"的戰略決策，瞄準城市管理"一年見成效、兩年大變樣、三年創品牌",打造"江西一流、全國先進"城市環境的目標，以開展"全民共建、美麗上饒"城市形象提升和違法建設專項治理"兩項活動"為抓手，深入推進城市管理上新臺階，全面提升城市形象和品位，取得了顯著成效，各項城市管理工作走在全國前列。榮獲了中國優秀旅游城市、中國最具幸福感城市（兩次）、中國最佳投資城市等多項城市榮譽。

二、上饒市城市管理主要做法

（一）、領導高度重視

上饒市委、市政府高度重視，高位推動，市委書記、市長、常務副市長、分管副市長多次視察調研城市管理工作，協調解決困難和問題，為城市管理創造了良好的條件。

1、高位推動城市形象提升活動

2017年，上饒市委、市政府召開了"美麗上饒、秀美鄉村、幸福家園"建設動員大會，市委書記、市長親自動員部署，特別是啟動"全民共建、美麗上饒"城市形象提升活動，資金投入達29.45億，分三年度完成，全面提升城市形象和品位。

2、高度重視城管保障工作，為城市管理創造了良好的環境。

對城市管理和執法體制改革、經費保障、班子建設和干部培養等，市委、市政府前所未有地關心和重視，可以說對城管工作高看一格、厚愛一分。

（二）、全民共建共管熱情高漲

上饒市城市管理局以"全民共建、美麗上饒"活動為載體，主動聯合、廣泛動員社會各界參與城市管理，全民共建氛圍空前高漲。

1、強化部門聯動，開展系列整治活動

聯合環保、建設、交警、運管等部門開展了建筑渣土和道路揚塵治理"百日行動".聯合市場和質量監管、食藥監、信州區等單位推行"門前三包"責任制，共有4000多家沿街門店單位簽訂責任狀。聯合文明辦、市場和質量監管等部門持續對菜場及周邊市容秩序進行整治。配合公安局、交通局整治亂停亂放、摩的非法營運等交通秩序，等等。

2、部門共建美麗社區

共劃出78個社區（村），由106個部門包干，共同改善居民生活環境、完善社區設施，扎實推進社區環境建設。

3、全民參與系列主題活動

開展"我為城市管理獻良策"活動，市民群眾踴躍參與，收集上千條建議意見；開展"煙頭垃圾不落地 饒城環境更美麗"主題活動，廣大社會志愿者、干部群眾積極參與；聯合教育局在市區10多所中小學開展了"小手拉大手"主題活動；扎實開展不文明行為專項整治活動，市民積極參與舉報，共同整治亂扔亂倒、亂擺亂占等城市不文明行為。

（三）、創新工作理念思路，實現"四個轉變"

上饒市城市管理局提出并推行"四個轉變",即從"為城管人"轉變為"為人管城",從粗放管理轉變為精致精細精美管理，從局部管理轉變為"全程全域全覆蓋"管理，從被動管理轉變為源頭綜合治理。

1、創新工作方式，逐步實現精細化管理

上饒市城市管理局堅持從領導干部做起，每天由一名縣級干部帶班開展"步行看城管"活動，現場督促整改。全面推行錯時上班制度，及時處理早中晚上下班高峰時期流動攤點亂擺亂占、占道經營等一系列市容環境衛生問題。

2、創新管理機制，穩步推進市場化改革

加大城市管理領域市場化改革力度，在環衛保潔全面推向市場的基礎上，扎實推進園林綠化管養、市容市貌管理市場化，成效明顯。

（四）、資金投入大，項目建設全面突破

加大政策傾斜和資金投入，據統計，2017年上饒市共投入城市建設和改造提升項目資金達10億元，全面完成了近30項園林綠化提升、市政工程建設、環境衛生、市容提升、便民設施等城市景觀及民生工程，完善了城市功能。

（五）、以史上最嚴標準整治提升市容市貌

1、加大環衛機械化作業力度

對主干道堅持夜間沖洗，晴天灑水次數由原來每天2次改為3次，道路積沙積塵和揚塵污染問題得到較大緩解。對中心廣場周邊等繁華路段、重要節點保潔時間延長到20個小時，增加了20多名快保人員，整治攤點配備垃圾容器，確保落地垃圾得到快速處理。

2、持續推進市容秩序專項整治

以史上最嚴的標準，集中對城區主干道出店、占道經營現象進行處罰整治。2017年中，共清理流動攤點近20000次、出店（占道）經營近24000起、車輛亂停亂放3000余起、亂曬亂掛12000余起，查處違規占道裝修1120余起。加強夜間市容管理力度，嚴禁城區各類零散夜宵攤點出店經營，多部門聯合對露天夜宵燒烤開展突擊整治。

3、大手筆提升園林綠化改造

完善園林綠化養護標準體系，將道路綠地、公園綠地全面推向市場。加大對廣場、人行道、公園等地的補植改造，改造面積達10萬㎡。同時，在城市重要節點、公園廣場等實施了大規模的花卉添彩工程，2017年全年擺花達300萬盆次。

（六）、提升隊伍形象，增強隊伍戰斗力

上饒市城市管理局始終堅持隊伍建設不放松，以開展"兩學一做"活動為契機、以黨建工作為抓手，不斷創新隊伍建設載體，全局上下干部職工想事、干事的熱情和信心高漲，班子成員及全體干部職工空前團結，營造了良好的工作氛圍。創新建立城管黨校+城管行政學院培訓模式。成立了全國第一所城管黨校+城管行政分院，全局中層以上干部和全市城管局長、大隊長定期參加集中培訓學習，增長了見識，豐富了理論和實踐知識。

三、對我區城市管理工作的幾點啟示

啟示之一：必要投入是保證。

在考察學習中，我們為上饒城市建設的大手筆、高品位、快節奏而感嘆，連續多年的高強度投入，城市功能愈加完善，城市環境愈加優美，城市管理愈加有條不紊，為經濟高速發展和市民生活質量提高創造了良好的空間環境。城市功能的提升，城市環境的改善，引發連鎖效應：城市綜合競爭力不斷提高，對投資者的吸引力增強，招商引資迭起；城市知名度不斷提高，帶動了旅游、商貿、房地產業等"第四產業"的發展；優美的居住環境，激發了市民對家鄉的向心力和自豪感。

啟示之二：素質教育是核心。

廣大市民是文明城市創建的最終受益者，也是文明城市創建的主體。忽視市民教育，忽視市民素質的提高，就很難形成人人參與的創建氛圍，很難形成多數人管少數人的管理氛圍，文明城市創建就成了空中樓閣。因此，必須把治城育人放在各項城市管理工作的重要位置，始終抓住不放。

啟示之三：持之以恒是關鍵。

城市管理工作是一項長期的系統工程，靠一朝一夕是不能做好的，必須堅定不移，持之以恒推進整治，并持之以恒地鞏固整治成效，不可松懈反彈。必須激發全員參與熱情，必須形成部門合力。只有樹立打持久戰的意識、全員參與意識，才能形成最佳合力，取得實效。

四、對推進我區城市管理工作的借鑒

（一）、要牢牢樹立"一個目標"

通過扎實有效的工作，推進城市管理工作從見成效、到大變樣、再到創品牌，要牢牢樹立奮斗目標，打造"內陸一流、全省先進"的城市環境，努力把建陽建設管理成百姓喜歡的城市，大家愿意落戶的城市，市民幸福感強、自豪感強的城市。

（二）全方位打造"五個城管"

1、創新城管

全力推進城市管理體制機制改革，創新工作方式方法，積極用新的理念、新的管理模式、新的標準來推進城市管理工作大提升。

2、精細城管

研究制定城市精細化管理標準體系，推進管理全域化、標準精細化、管控網格化、治理模式綜合化。

3、智慧城管

推行"城管+"模式，提高城市運行效率，實現精確、快速、高效，全方位、全天候、全過程管理和服務，構建基于海量信息和智能過濾處理的城市管理新模式。

4、民生城管

牢固樹立為人民管理城市的理念，推行"721"工作法，即讓70%的城市管理問題用服務手段解決，20%的問題用管理手段解決，10%的問題用執法手段解決。同時，將著力打造一批流動攤販疏導點，建設一批城管便民服務崗亭、環衛工人休息點，開展一系列城管愛心服務。

5、法治城管

統一城管執法制式服裝和標志標識，嚴格實行執法人員管理制度，推行執法全過程記錄制度，做到執法規范化。

（三）、開展"三大行動"

1、開展道路本色行動

以國內外先進城市保潔水平為標桿，加大環衛裝備投入，提高機掃化作業率，全面實施精細化作業管理，實現道路潔凈見本色、見底色。

2、開展城市公廁革命

按照"便民、干凈、有品位、凸顯特色"的要求，完善公廁內外環境和各項設施，全面提高公廁管理和服務水平，為廣大市民提供咨詢、充電、雨傘、遮風躲雨等各種便民服務。

3、建設智慧城管平臺

深入推進大數據、互聯網等現代信息技術與城市管理服務相結合，建設數字化城管信息平臺。

（三）、著力抓好"六個方面"工作

1、全方位開展"全民共建、美麗建陽"城市形象提升活動。

通過全民參與，開展集中整治、系列主題活動、城市改造提升，建立長效機制，使我區的市容衛生、市政設施、交通秩序、小區物業管理、市民素質等各方面得到明顯提升。

2、打好"兩違"綜合治理攻堅戰。

以實現"兩違"零增長為工作目標，保持打擊"兩違"的高壓態勢，進一步完善違法建設治理機制，堅持"露頭就打、出土就拆".按照我區出臺的分類處置試行辦法，妥善處理好歷史存量違法建筑。

3、實施一批城市景觀及民生工程

重點實施與城市管理相關的城市景觀工程和民生工程，完善城市功能，提升城市宜居指數和市民幸福指數。加快推進西區生態城幾條道路的綜合景觀改造，以及城市廣場、道路景觀的亮化、彩化，完善一批市民休閑小游園和街頭綠地、一批公廁及垃圾中轉站建設改造。

4、建立并運行精細化城市管理模式

推行"城管革命",樹立精細化管理理念，制定標準體系，細化城市管理空間，量化管理服務對象，優化工作流程，力求像繡花一樣精細管理城市，像打理自家庭院和客廳一樣打理城市，在細節中提升城市品位。

5、深入推進城市管理和執法體制改革

理順城市管理體制，完成城市管理重心下移改革，推進住建系統行政處罰權的集中歸并改革。進一步細化完善城市管理考評辦法。

6、全面加強城市管理隊伍建設

集中開展城市管理隊伍"強基礎、轉作風、樹形象"專項行動，加強人員培訓，提高城管人黨性修養和業務水平，努力建設一支管理精細化、執法規范化、服務人性化的城管隊伍，全面提升城市管理和服務水平。

五、對提升我區城市管理工作的幾點建議

通過學習考察上饒市城市管理局各類行之有效的城市管理做法，結合我區實際，研究其可行性，我局提出以下十點建議：

（一）、成立園林規劃設計院

在我局園林管理處下設園林規劃設計院或公司，引進專業人才，組建專業隊伍，負責我區城市廣場、住宅區、風景區、度假村、公園、生態濕地、濱河綠地、美麗鄉村、城市綠道、綠化造林等項目的總體規劃、景觀方案及施工圖全案。

（二）、建設工地文化墻

為美化城市環境，提升城市形象，建議我區城區所有工地沿線按統一標準建設閩北民居風格的工地圍墻，相關部門負責工地圍墻標準的制定，督促各施工工地圍墻的建設以及負責建成城區所有無主工地的圍墻。并緊緊圍繞建陽地域文化特色，通過在工地圍墻上手工繪畫，把建陽的名勝古跡、民俗文化、地方美食、城市愿景、歷史名人等文化元素搬上街頭墻面，使工地圍墻成為城區一道獨特的街頭風景。

（三）、增加市政配套建設，完善城市功能

增加市政配套建設。按照"堵疏結合、科學管理、以人為本、服務民生"的管理理念，廣泛征集商戶和市民群眾意見，規劃建設二手車、洗車專業市場；在尚未建立專門的夜市、美食城的中心城區、水南等片區建設美食街區；加快推進考亭農貿市場項目建設，在西區生態城等新城區及火車站等人口聚集區增設農貿市場，合理、有效解決民生需求。

（四）、設置專業科室對城區所有廣告牌匾進行統一管理

引進專業人員，結合房屋外立面實際情況，進行合理的規劃設計。對全區所有廣告牌匾進行統一管理，制作統一尺寸、色彩和材質的廣告牌框架，商戶只允許在框架內設置店鋪名稱。

（五）、加大不文明行為的懲戒力度

通過開展形式多樣的教育宣傳活動，大力倡導文明行為、樹立文明新風，引導市民在出行、衛生、出游、就餐、殯葬等方面養成良好的行為習慣。進一步強化部門合力和"門前三包"管理辦法，加強對亂扔垃圾、亂停放車輛、占道經營等不文明行為的懲戒力度。我局將先在城區三大片區設立一至兩條不文明行為嚴管街，按照《福建省市容管理辦法》，對亂扔垃圾、亂吐痰等不文明行為進行罰款。

（六）、設置臨時攤位疏導點，緩解流動攤販管理難題

在合適的地點或街道，設置臨時攤位疏導點，同時，成立專門的管理處，進駐疏導點的每個攤位都要登記造冊，實施規范化管理，做好維持秩序、清潔衛生、調解糾紛等管理和服務。

（七）、對房屋防水斜屋面統一改造給予補貼

按照居民申請，對確實有修漏、防水需求的居民住房，政府給予每平方米100元的補助，要求居民制作統一外觀、格式、材質的斜屋面，以達到規范美觀的效果。

（八）、對無煙燒烤提升改造給予補貼

為消除木炭燒烤帶來的油煙污染，工商、環保及我局可聯合開展整治，加強宣傳勸說力度，引導商戶購買無煙燒烤設備。按照購買金額，區政府或上訴三家單位給予相應補助。

（九）、強化全民參與