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2文物保護規劃編制情況

2.1規劃思路和原則

（1）主要思路重慶市主城區危舊房改造工程文物保護規劃是配合大型城市建設項目的實施而編制的文物保護規劃，其規劃內容、規劃范圍以及規劃措施都有很強的針對性，既要符合文物保護相關法律法規的要求，又要考慮工程項目的實際情況。主城區是城市文明的發源地，尤其渝中半島作為重慶母城，留存了豐富的文化遺產資源，積淀了厚重的城市歷史文脈，承載了巴渝兒女共同的城市歷史記憶，大量的歷史建筑就是其物質載體和歷史明證。主城區危舊房改造使多數老建筑面臨被拆除的威脅，對老建筑進行調查、甄別，實施搶救性保護成為當務之急。在長期的實踐中，文化遺產保護理念也在隨認識的不斷深入而更新，越來越強調文化遺產本體與歷史環境并重，文化遺產本體和文物所處自然、歷史環境的保護與整治是文物保護規劃的第一要義。只有在文化遺產得到有效保護的前提下，才能談如何發掘文化遺產的歷史文化內涵，使文化遺產得到合理利用和展示。本次規劃秉承先進的文化遺產保護理念，以廣泛的實地調查為基礎，對文物價值進行綜合評估，充分考慮、統籌安排，力求規劃的高指導性和強可操作性。（2）規劃原則本規劃在依據國家相關法律法規及技術標準、地方相關法規及規范性文件和國際（文件）的基礎上，提出了嚴格遵循“保護為主，搶救第一，合理利用，加強管理”的文物工作方針，堅持原地保護優先，保護文化遺產的真實性和完整性，既有利于文物保護，又有利于經濟建設，重點保護、重點發掘，結合科研，將文物保護與城市建設發展有機統一起來的規劃原則。我們充分地認識到，文化遺產資源具有不可再生性和脆弱性，必須最大限度地加以保護，對有較高歷史、科學、藝術和社會價值的文物，要盡量調動有關的人力、物力和財力予以保護。文物是人類的祖先留下來的珍貴遺產，我們每一代人有責任也有義務將它們保護好，并傳承給我們的后代子孫，以實現文化遺產的代際平衡。保護文化遺產，既要保護其真實性，又要保護其完整性。文化遺產的真實性是衡量文化遺產的表現形式和文化意義的內在統一程度的標尺。文化遺產保護是要保護真實的文化遺產，而保護的目的是要真實、全面地保存并延續其歷史信息及全部價值。文化遺產的完整性既依附于其真實性，亦體現其真實性，完整性的內涵既包括有形范圍上的完整，即文化遺產本體組成部分和結構的完整，也包括其所處環境風貌的完整。保護文化遺產的真實性和完整性，同時要處理好文化遺產保護與經濟社會發展關系，采取統籌規劃、分類保護、突出重點、分步實施的方式，協調文化遺產保護和經濟建設之間的關系，著眼于長遠利益，達到雙贏的局面。

2.2規劃需處理好的幾對關系

（1）文化遺產保護與利用的關系文化遺產保護與利用的關系是個老生常談的問題，也將一直伴隨文化遺產保護工作之中。文化遺產是人類歷史發展過程中遺留下來的遺物和遺跡，它們只是人類活動產物的千萬分之一，因而文化遺產最大的特點就是歷史性、不可再生性和稀缺性。當代人義不容辭的責任和義務就是要保護好文物，并將它們以最好的狀態傳給子孫后代。因此，保護必須是首位的，要以長遠利益為重，考慮代際平衡。同時，文化遺產作為一種準公共產品，具有一定的公共屬性，這一屬性要求對其加以合理利用。多年的實踐證明，保護和利用是文物工作緊密相連不可分割的兩個方面，離開利用的保護將會出現僵死的局面，而不談保護的利用必將是竭澤而漁。文化遺產的利用重在合理，首先是利用目的的合理性，要能夠促進文化遺產的保護和優秀文化的傳承；其次是利用方式的合理性，應該要能充分體現文化遺產的公共性，使更多人享受到保護成果；最后是利用程度的合理性，任何形式的利用以不威脅文物安全為限。（2）文化遺產保護與城市建設的關系文化遺產保護是一項長期的、浩大的工程，它著眼于長遠利益、綜合效益。它與城市建設之間存在一定的矛盾，但這些矛盾并非不可調和。文化遺產是一種集有形和無形為一體的寶貴資源，如果保護得好、利用恰當，它可以成為城市競爭的軟實力，提高城市文化品位，為宣傳城市、打造城市添加厚重的籌碼，無形之中為城市經濟發展提供良好環境。從某種程度上說，城市建設是在創造未來文化遺產，這種“創造”不是無本之木，所“本”就是祖先遺留下來的這份珍貴遺產。因此，不能一味要求文化遺產保護向城市建設妥協，文化遺產不應該是城市建設的絆腳石，只要在有效保護的前提下合理利用文化遺產，將能夠達到文物保護與城市建設的雙贏。（3）文化遺產保護與社會民生的關系文化遺產保護尤其是舊城區的文化遺產保護與社會民生問題關系十分密切。多數舊城區的建筑破敗，生活設施和基礎設施不完善，環境臟亂差，宜居程度較低。舊城區的歷史建筑，尤其是未定級的文物建筑，居住者通常都是城市較低收入人群。文化遺產保護一方面要保護遺產本體，另一方面也要保護和整治周邊環境風貌，改善舊城區基礎設施和生活設施，為居住在其中的居民創造宜居的生活環境。（4）文化遺產本體與周邊環境風貌的關系隨著文化遺產保護理念的不斷更新，我們越來越認識文化遺產依存的歷史環境是文化遺產完整性的構成部分，同樣體現了文物的真實性，脫離了特定的歷史環境，文化遺產的價值將大打折扣。與遺產本體一樣，遺產所處歷史環境同樣是不可再生的，且更脆弱易損。因此，文化遺產歷史環境的保護與遺產本體的保護同等重要。依托文化遺產蘊含的歷史文化內涵對其周邊環境風貌（歷史環境、自然環境）進行整治，使之與遺產本體之間能夠協調統一。

2.3規劃主要技術手段

（1）危改片區內的拉網式實地調查根據《重慶市主城區危舊房改造規劃》（2008年）中2008年至2010年全部危舊房改造片區分布圖（地形圖），我們組成若干工作小組，對所有危舊房改造片區范圍進行拉網式全覆蓋實地調查。在調查過程中，對每一處發現登錄的文物點都按照設計好的調查表格內容，進行GPS定位、攝影照相、文字記錄、現狀測繪，并將它們逐一標注在片區分布圖上。除此之外，我們還對周圍原著居民進行走訪，獲得文物歷史沿革、變遷以及有關歷史背景資料。（2）實地調查基礎上的文物綜合評估規劃中，在對危舊房改造片區進行拉網式實地調查基礎上，對所涉及到的文物進行整體的價值分析后，我們建立了針對每處文物點的綜合評估體系。（3）依據綜合評估評級制定合理的保護措施在綜合評估的基礎上，我們制定了包括原地保護、就地遷建、異地遷建和留取資料等四種文物保護措施，并堅持原地保護優先原則。對于單體建筑而言，綜合評估評級為“”的多采取留取資料，“”以上的未定級文物保護單位則結合所在片區用地性質采取原地保護，或就地遷建、異地遷建，文物保護單位原則上均采取原地保護的措施。對于歷史文化街區和歷史文化風貌區內的文物，尤其是市級歷史文化街區和列入《總規》中的歷史文化風貌區，一般均采取原地保護措施，結合片區功能定位整體保護。（4）利用衛星地圖進一步明確文物現狀在第二階段的文物保護規劃中，我們將每個危舊房改造片區紅線和片區內的文物點分布情況，全部準確標注在最近更新的衛星地圖上。這樣一來，危改片區及文物點的位置、文物周邊環境等信息均一目了然，對危舊房片區拆遷、文物保護都是一種很好的指引。

2.4主要保護措施及實施情況

主城區危舊房改造工程涉及的191處地面不可移動文物，原地保護、就地遷建、異地遷建和留取資料的文物點數量分別為114處、18處、12處、47處，分別占總量的59.69%、9.42%、6.28%、24.61%。原地保護是指不改變文物點原有的周邊環境、風貌、基礎和位置，待條件成熟時經現狀勘察后針對具體病害施行加固、維修等保護手段。實施原地保護要求盡力保留文物原狀和盡可能多的歷史信息，維護并改善文物周邊環境風貌，保證文物遺存本體及其載體環境的安全。在對本體實施保護時，須堅持最小干預的原則，采用原材料、原工藝，按照原形制、原結構進行保護，新技術的使用須采取謹慎的態度，體現可逆性和可識別性。由于本規劃堅持原地保護優先原則，尤其是各級文物保護單位原則上不得就地遷建或異地遷建，評級較高的未定級文物保護單位也以原地保護為主，如川康平民銀行、望龍門客運纜車遺址、人和門城墻遺址、重慶海關總署舊址、汪全泰號、白象街151號歷史建筑、海關辦公樓舊址、大溪溝電廠蘇聯專家樓、文昌宮、周家灣別墅、文星閣、重慶特鋼廠倉庫等。上述文物點后來大多陸續進行加固、維修，并被公布為國家級、市級文物保護單位。而規劃中建議原地整體保護的歷史文化街區、歷史文化風貌區內文物，基本都得到了有效保護。就地遷建是指在不改變原狀、不破壞原有文物周邊環境風貌的前提下，對文物進行就近整體移位遷建保護。本規劃對就地遷建文物的規劃選址提出建議，即結合危改片區的社區功能考慮，盡量選擇片區規劃綠地，不占建筑容積率。在工作中應按照“原材料、原結構、原工藝、原形制”四方面要求，做好解體前的測繪和修復設計工作，解體和遷建過程中要做好相關記錄。本規劃對陳誠公館、徐遠舉公館、交通銀行舊址群等建議實施就地遷建，即便作出此建議，我們仍強調優先考慮原地保護。異地遷建是針對原地原址無法保護或已無原生文物環境風貌，但具有較高歷史、科學、藝術價值的地面文物，進行異地搬遷集中保護，并提取相關資料。異地遷建較典型的案例包括李子壩抗戰遺址公園里的幾棟建筑，多是原李子壩片區和牛滴路環沿線危改片區內的抗戰文物集中遷建至此，集中展示重慶抗戰時期政治、經濟、文化、軍事等多方面的歷史風貌。除上述比較成功貫徹執行規劃措施的案例外，還有一部分未得到執行的。例如有的片區部分文物點原定保護方式為原地保護或就地（異地）遷建，但在拆遷過程中予以拆除。

3加強城市建設中文物保護工作的幾點建議

近年來，隨著對過去若干年城市化進程的反思思潮的出現，各級政府對城市建設中的文物保護工作越來越重視，通過對危舊房改造工程文物保護規劃編制情況的回顧和實施情況的初步追蹤，我們對加強城市建設中文物保護工作提出了以下幾點建議。

3.1堅持文物保護優先、原址保護優先原則

文物保護優先、原址保護優先原則是文物保護法的規定，這也是文物所具有的稀缺性、不可再生性和脆弱性的內在要求。不可移動文物不同于可移動文物，除本體外，所依存的周邊自然環境和人文環境同樣包含了豐富的歷史信息，是文物歷史內涵的重要構成。搬遷復建將流失掉寶貴的歷史信息，尤其是關于重要的歷史時空信息，搬去的只是文物的“殼”，也必將失去文物的“魂”。

3.2調整城市建設規劃程序，強化文物保護前置審批

城市建設與文物保護的矛盾長期存在，但并非不可調和。要從根本上改變這一現狀，應該調整城市建設規劃程序，將文物保護列入規劃和建設審批前置條件。從技術上可以通過在文化遺產保護管理中引入地理信息系統，完成文物部門和城鄉規劃部門信息共享來實現，這樣一來規劃部門能夠及時準確對涉及文物用地的土地性質、權屬等作出統一、明確、合理的認定，在規劃階段實現城市建設對文物本體及其保護范圍的避讓。

3.3通過一定的政策優惠，吸引社會力量進入文化遺產保護

政府是文化遺產保護的主導力量，但單靠政府無法滿足文化遺產保護的需求，這需要通過土地、稅收等方面的政策優惠，吸引社會資金注入遺產保護。例如（1）通過減免稅收的政策來鼓勵歷史建筑、街區的所有者、使用者、管理者對歷史建筑、環境進行符合文物保護要求的維護；（2）通過優先開發城市中其他地塊的權利來吸引開發商投資歷史建筑、街區的保護項目；（3）通過優先古鎮、歷史街區內及其周邊配套服務設施的經營權，吸引開發商投資古鎮、歷史街區的保護等。主城區危舊房改造中，有的地段和片區的文物保護通過引進社會力量投資，達到保護與利用共贏。

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一、“城中村”產生的原因——哈維城市空間理論的另一種詮釋

（一）“城中村”是城市化過程中人造環境的生產和創建的過程和結果

哈維認為，城市的本質是一個人造環境是一種包含許多不同元素的復雜混合商品，是一系列的物質結構，它包括道路、碼頭、溝渠、港口、工廠、貨棧倉庫、下水道、住房、學校教育機構、文化娛樂機構、辦公樓、商店、污水處理系統、公園、停車場等。回顧我國城市化的進程，一個城市的正常發育過程都是先由一個村莊發展到一個集鎮，再由集鎮發展到小城市，再到大中城市。在這個過程中其地理形貌最先在城市核心的周邊，然后向波紋一樣波及到更遠的村莊。由于行政區域的限制，這種擴張不可能無限的擴張下去，因此“城中村”再次成為城市規劃瞄準的目標，“城中村”改造在所難免。

（二）“城中村”是城市化過程中資本在空間上運作的過程和必然結果

哈維認為，在城市化過程中，資本有三個循環過程。第一個循環即馬克思所說工業資本的生產過程，在這個循環中，其內在的矛盾是是資本過度積累所形成的過度積累危機。其主要表現是商品過剩、資本閑置、勞動力閑置或對勞動力剝削加強等。當第一循環的危機逼近時，資本投資將轉向第二循環，即資本投資于城市這個人造環境，在這一循環中，資本主要是進行固定資產投資如房地產。隨著資本在這一階段的回報率下降，資本又會轉向對科學與技術的研究及眾多的社會支出比如教育、健康、醫療、社會保險等，這樣資本就實現了第三次循環。自上世紀90 年代城市國有土地可以合法有償轉讓以來，從90 年代的興建“工業園”，到近年來的“地產熱”；從大力發展工業，到地產業的火爆，資本從工業流向地產業。

（三）“城中村”是城市化過程中強勢群體在社會關系空間“殖民”擴張過程和必然結果資本在城市空間運作的過程不僅僅是城市侵蝕鄉村的過程，它還帶來了處在這一空間的不同人群的社會關系轉換、社會地位的變動。在“城中村”改造過程中隱藏著三種社會關系，一是開發商，二是“城中村”村民，三是居于兩者之間的政府（城市管理階層）。比較三者在社會關系空間的地位和實力，顯然，開發商是屬于強勢群體，“城中村”村民屬于弱勢群體，城市管理階層從理論上講是居于中間人或協調人的地位。近年來，城市的發展越來越依賴土地的供應，城市管理者的“協調人”、“仲裁人”的角色缺位，更甚者倒向開發商。從這個意義上說，“城中村”的出現和改造不僅僅是一__種人造環境的過程，也不僅僅是資本在城市空間運作的過程，而且是利益角逐的過程，是強勢群體在社會關系空間擴張的過程。

（四）城鄉二元結構是“城中村”產生和形成的根本原因在土地所有制性質上，在我國城鎮的土地及部分城郊的土地是國有土地；在農村實行的卻是農村集體土地所有制。城市的國有土地可以進行有償轉讓，進入市場；農村集體所有的土地只能是土地經營權的流轉，長期未進入市場。在這種情況下，就出現了政府繞開村落的迂回發展思路，產生了“城中村”，村的周圍環繞的是被轉為國有性質的城市土地和建筑，在這個被包圍的圈內，土地仍然是屬于集體所有。在社會管理制度上，“城中村”一方面仍然是處于集體管理，另一方面它有屬于這個城市的一部分，又受這個城市管理，即“城中村”的身份仍然很模糊。生活在這個村子的人群仍然沒有城市的戶口，盡管他們生活在城市。土地所有制的差異，使得生活在這個區域的居民和集體，不能享受到像城市國有土地市場價的帶來的利益；戶籍制度的差異又致使這些居民沒有享受到城市居民一樣的福利條件，他們日益被邊緣化。

二、“城中村”的未來命運

依據哈維的城市空間理論，當前我國正處于他說的資本的第二循環中，人造城市還會不斷向農村擴展。“城中村”未來將面臨兩種矛盾的命運：、

一是“城中村”將在城市化過程中不斷消失。當前的世界經濟危機可能會進一步推進這一進程。當前政府為了刺激經濟需求，拉動經濟增長，推行積極的擴張性財政政策，擴大財政支出，增加固定資產的投資。這一切將進一步加劇資本在空間上流動，“城中村”將會不斷地涌現，同時又會不斷地被“推土機”推平。

二是新的“城中村”又會隨著城市化進程的推進而涌向。隨著我國經濟逐步復蘇，經過一輪又一輪激烈的市場競爭，新的資本力量將重新尋找商機，新一輪的城市化又將興起。加上，當前地方政府普遍面臨債臺高筑的困境，隨著中央政府對土地控制力度的加強，地方政府向農村要地已經十分困難了，這時加快推進“城中村”改造就成為了地方政府加快城市化的主要選擇，盡管這樣做代價高昂。

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隨著我國經濟和建設事業的發展，以及加快城市化進程口號的提出。各地城市擴張的腳步不斷加快，出現了大量的“城中村”。“城中村”中存在著諸多突出問題，在衛生、環境、治安上給城市總體發展帶來矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，勢在必行。改造“城中村”不僅要改造環境，還要改造人的思想。改造人的思想是漫長而復雜得過程。本文主要從技術層面介紹環境改造的成本。

一、城中村的內涵及存在的問題

所謂“城中村”即城市規劃區范圍內的村莊。在我國，由于急風暴雨式的城市建設，導致城市用地急劇擴大，農村土地逐步被蠶食。這些被城市包圍，但又基本沒有耕地的農村，仍然保留著農村建制，其行政管理機構是“村委會”，常住人口是村民，因而形成了一個個都市里的村莊。村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規則。

“城中村”給人的印象就是臟、亂、差。靠著穩定的租房收入、村里的福利，村民們過著悠閑自在的生活，打麻將、下象棋、閑聊，這是目前許多“城中村”的村民生活的寫照。“城中村”普遍存在著管理落伍、建設混亂、社會治安突出等問題。村內供水、供電、排污等設施布局不合理。經常出現下水道堵塞，污水橫流，基本沒有公共綠地。治安問題一直困擾著“城中村”，這里聚集了大量無固定職業，居無定所的人。賭博行竊現象在“城中村”也比較普遍，與現代文明相矛盾，這些都深刻地影響著一個城市的發展進程。

二、“城中村”改造成本

“城中村”改造的成本最主要的有三個方面：

1.村民安置補償費。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成區生活。那么對村民的安置補償費，按什么標準補償這是村民最關心的問題。拆遷補償應包括:一是房屋拆遷補償費;二是臨時安置補助費;三是搬遷補助費。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位，用途、建筑面積等因素，采用市場比較法，以房屋拆遷評估價格確定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照貨幣補償的金額的規定，計算被拆遷房的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。或協商確定合理的拆賠比。村民變市民，安置就業問題，可以采用現金補償和安排就業兩種辦法。現金補償標準由省市自治區、直轄市人民政府規定。就目前來看，國家補償標準比較低。安排就業，政府部門通過政策補償，比如免費為“城中村”村民進行勞動技能培訓；利用城中村改造產生出來的商機，優先考慮安置經過專門培訓的村民就業。此所謂授之于魚，不如授之于漁。

2.土地使用權出讓金。它是指建設項目通過土地使用權出讓方式，取得有限期的土地使用權，依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，支付的土地使用權的出讓金。在當今社會主義土地市場，在保證土地為國有制度不變的前提下，土地使用者不是通過行政劃撥而是通過有償的市場競爭取得土地使用權。土地使用權不是無限而是有限期的，在限期內，土地使用者可靈活運用土地使用權。地價不是靠國家單方面確定，而是在土地使用者的競爭中形成，以促使土地資源得到更合理，更充分的利用。“城中村”土地屬于集體土地，其運作有三種模式可借鑒:一是政府征收土地后轉為國有土地，由政府負責安置村民及補償。土地轉為凈地，政府或拍賣或自己開發;二是開發商直接與村委會協商，按市場運作開發土地;三是村集體成立房地產開發公司，自己對土地開發利用。這三種方式各有其特點:第一種從城市總體發展觀點來看，政府開發最優，按城市規劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標，但政府往往資金有限，難以隨人心愿。其他兩種都是以集團經濟利益最大化為目標，易造成與周邊環境規劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協調工作。

在有償出讓和轉讓土地時，政府對地價不作統一規定，但應堅持以下原則：即地價對目前的投資環境不產生大的影響；地價與當地的社會經濟承受能力相適應；地價要考慮已投入的土地開發費用，土地市場供求關系，土地用途和使用年限。

3.土地重新規劃建設成本。開發商對“城中村”土地改造建設，多數開發成商業用房或居民小區。那么在這一階段主要發生的費用有：建設單位的管理費、勘察設計費、臨時設施費、工程監理費、建安工程費、預備費、固定資產投資方向調節稅及建設期投資貸款利息等。

在房地產開發成本中，地價、建安成本和開發商稅費、管理費等是最主要的三大塊。以鄭州為例地價從2000年～2004年，鄭州的地價高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安成本這項費用是房地產開發成本的重要部分。鄭州近幾年一般來說，多層建安成本在600元/m2～800元/m2，小高層、高層在1000元/m2～1200元/m2之間，管理費、稅費占開發成本的三分之一。

三、成本控制的對策

在村民安置補償費與地價費確定后。開發商要想獲得更大的經濟效益，就要有效地進行建安工程造價的控制。在城中村改造中，開發商要從以下幾個方面中考慮建設成本。

1.科學決策，合理規劃。在“城中村”的改造規劃中，首先要確定改造的目標，發展方向。“城中村”改造有以下幾種發展方向。一是可以徹底改造的“城中村”，改造成集辦公、商業零售、休閑、娛樂和餐飲服務等為一體的商務區;二是基礎設施和規劃原本較好的“城中村”，可以將其配套設施搞得更好，建成現代化的文明社區，實現錦上添花;三是基礎比較差的，地處邊緣的“城中村”，重點是要完善其周邊的路網、交通、水電、文體等配套設施。使其成為管理規范、適合中低收入群眾和外來暫住者居住的城市社區。

以第一類改造為例，首先要做到小區規劃要根據基本功能要求確定各構成部分的合理層次與關系。據此安排住宅建筑、公眾建筑、管網、道路及綠地的布局。確定合理的人口與建筑密度，房屋間距、層數與造型，布置公共設施項目的規模及服務半徑，以及水電等供應。

小區用地面積指標，反映小區內居住房屋和非居住房屋，綠化地、道路和工程管網等占地面積和比重，是考察建設土地利用率和經濟性的重要指標。這些費用占小區投資的20%～50%左右。所以，必須重視小區的規劃和土地利用。在保證功能的前提下，密度高，有利于降低單位造價。

2.在項目設計中控制造價。運用價值工程原理，改善設計方法，提高設計經濟效益。它是一種科學的組織管理技術，也是一套科學的技術經濟分析方法。

價值工程是把技術問題和經濟問題有機地結合起來研究，而不是分別研究。價值工程以工程功能分析為中心，把抽象的功能因素進行細化和量化，并分別和其成本進行對比，從多方案中選擇最佳方案。采用10分制評分，并進行加權平均，最后得到各方案的功能評價總分，即價值工程公式中的分子F值。以造價除功能分數，得價值系數V值，V值最大的為優。

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中圖分類號：F592.1文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2008）06－0151－02

RBD （Recreational Business District），譯為“旅游商業區”。目前，國內比較成型的RBD有：北京的金源Shopping Mall、三里屯酒吧街、什剎海，廣州天河城地段和惠州市步行街，杭州絲綢文化特色街，重慶約克風情街，南京夫子廟地段，上海城隍廟地段，杭州上城區涌金門地段，天津古文化街，成都市東郊猛追灣地區，深圳華僑城和珠海九州城地段等。

一、RBD概念的界定

保繼剛（1995）在探討深圳華僑城城區發展模式時，提出以主題公園帶動城區全面發展，使該區域發展為一個旅游商業區（RBD），這是第一次在國內的城市與旅游研究中運用RBD的概念，并預見它可能成為新的城市功能區；保繼剛、古詩韻（2002）將RBD定義為：城市中以游憩與商業服務為主的各種設施（購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等）集聚的特定區域，是城市游憩系統的重要組成部分。保繼剛（1998）還將城市RBD分為大型購物中心、特色購物步行街型、舊城歷史文化改造區型、新城文化旅游區等四種類型。

二、舊城歷史文化改造區型RBD的發展現狀及其原因

舊城的歷史文化地段，以其豐富的文化底蘊，對旅游者有相當強的吸引力。在進行更新改造時，積極利用舊城原有的歷史文化資源，發展休閑旅游業，由此形成一個不僅對本城居民具有吸引力，而且也將吸引外來游客的RBD。近年來，我國一些大城市卻相繼出現了這種RBD衰落的趨勢。據報道，南京的夫子廟、上海的城隍廟、鄭州的二七紀念塔附近地區、成都的春熙路等聞名全國的旅游商業區，都不同程度地出現了客流量減少、銷售收入和利潤下降的現象；而國外一些大城市的著名旅游商業區，如巴黎的香榭麗舍大街、蒙馬特高地，紐約的第五大道、四十二街，新加坡的牛車水、烏節路，東京的銀座等也都失去了昔日的繁榮。原因在于：

1.場所感的缺失，文化真實性的喪失，導致主題缺位同質化。現代化進程的加快，使得RBD中的傳統元素在逐漸消失，文化的真實性在遞減。很多舊城歷史文化改造區型RBD只是在建筑外觀上采用了復古風格，但實際上并不具有歷史感和標志性，作為文脈的根源，這些地方能讓人回味的歷史片斷極其有限。在一定程度上，它滿足了當代人在視覺方面對歷史文脈的要求，但是，并不能傳達給后人一個真實的歷史，并不能引起當地社區居民情感的共鳴，滿足不了生活在現代都市中的人們對歷史價值認同感的需求。

2.城市規模的擴展和布局的調整，改變了原來的基本游憩圈。在城市擴展過程中，原歷史文化街區附近進行城市改造，居民被遷到城市的新居民區。于是，造成了原歷史文化街區中心地帶人口密度下降和城市外緣人口密度上升，而新建居民點的空間位置超過了原歷史文化街區的游憩半徑。

3.與游憩活動相適應的配套設施和服務的滯后，影響了游憩功能的發揮。很多舊城歷史文化改造區型RBD的主體都是零售商店和餐飲店。一個現代化的旅游商業區，只強調購物功能是遠遠不夠的，還應注重“游憩”的功能。

4.業態單一，商品結構重復，經營無特色，造成了RBD的總體單調。商家在經濟利益的驅動下，不惜犧牲自己長期形成的經營特色，一是在業態上競相發展百貨業，從而使RBD演變成百貨街區；二是在經營上缺少有特色的目標市場和市場定位，這樣造成了RBD內商品種類、檔次、風格的千店一面，失去其應有的魅力。

5.管理不善導致經營混亂。為了快速回籠資金，開發商往往采用銷售的方式開發商用物業，很少對已開發的商業進行持有經營，獲取長期的租金收益。為了快速使資金回籠，開發商往往將商鋪的面積劃分至小單元（100平方米左右），然而，商鋪一旦被銷售出去，開發商將放棄對項目整體的統一管理的權利，在前期策劃時所設想的業態、業種的規劃也無法實施，在后期經營中，無疑會出現魚龍混雜的局面，惡性循環下去，商業價值將無法體現，消費者不認可項目，整個RBD經營陷入混亂狀態。

三、舊城歷史文化改造區型RBD的吸引力塑造

舊城歷史文化改造區型RBD之所以成為城市內集中為旅游者提供服務的區域，不僅在于它所處的地理位置，更在于通過其吸引體系中的吸引物產生強大的“磁場”吸引力，這也是體現舊城歷史文化改造區型RBD場所感的最重要的途徑。RBD的旅游吸引力體系包括形象吸引力、活動吸引力、設施吸引力、景觀與環境吸引力及氛圍吸引力等五個方面。

1.形象吸引力。RBD的形象定位與其游憩、商業的特點分不開。通過形象設計，勾勒出RBD鮮明的個性，從而產生強大的吸引力。RBD的形象視覺識別系統分為RBD名稱、標志性建筑物、戶外廣告、紀念品、交通工具、當地人的形象等。如RBD的命名宜取所在城市傳統的地名或街區名稱，具有歷史沿革和內涵；將RBD所在區域的最具識別性的建筑物確定為RBD的標志性建筑物，從而成為地標；打造具有當地特色的旅游紀念品，為顧客創造更有價值的體驗；通過培訓、說服教育等方式提高當地居民尤其是服務者的形象。

2.活動吸引力。在RBD中除了別具特色的建筑物、規模化的商業街區和舒適的休憩場所外，有組織的各項活動也是形成吸引力的重要方面。RBD區域內進行的旅游活動可以分為文化旅游活動、旅游節事活動、體育旅游活動、會議旅游活動等。旅游活動可以圍繞某一主題將高品質的產品、服務、娛樂等因素整合，利用大眾媒體的報道傳播，迅速提高目的地的知名度和美譽度。歐洲許多城市之所以成為旅游勝地，除了具有優美的自然和歷史人文景觀，同時，還因其每年一度的各種節日而久負盛名，成為吸引中外游客的重要因素。如舉辦狂歡節的習俗不僅擴大了城市的影響，還能在短時間內促進該城市的旅游業收入。

3.設施吸引力。在RBD內，無論是風情萬種的都市風貌，還是處處透出歷史感的傳統街道，都因其獨有的建筑、廣場空間和細致入微的旅游服務設施吸引著游人。在進行RBD規劃時，對旅游服務設施的布局、形式、數量等，要按照功能屬性的不同，適應游客游覽的流程需要，合理設置旅游服務設施，無論是建筑物或構筑物，不僅要滿足功能需要，而且要重視人文關懷，細微處見真情。

4.景觀與環境吸引力。游憩環境、購物環境和建筑環境是形成RBD吸引力的重要因素。滿足游客游憩和商業購物功能的RBD，主要營造的是游憩環境和購物環境。因此，RBD供給商品品種要多樣化且獨具特色，尤其是相當數量的著名品牌商店，如“老字號”特色商店對旅游者的吸引力極其強大；要有數量適中、分布合理的餐館、酒吧和娛樂設施等輔設施；有步行街區，出入方便，出入口有停車設施；等等。建筑環境主要指人工環境。人工環境又可分為有形環境和無形環境。有形環境包括建筑物、雕塑、廣場、公共設施、人工景觀、綠地、公園等。無形環境包括廣播、電視、文化藝術活動和各類群體社會活動等。建筑環境的營造主要從旅游道路、水面和綠化、廣場、建筑物、環境建筑和小品、城市夜景等細節體現。

5.氛圍吸引力。在氛圍的營造方面，除了關注大的街區、空間等氛圍以外，在小的方面，如商店內部的購物氛圍營造也應得到重視，良好的氛圍營造可以使游客在消費時的感受成為旅游經歷中值得記憶的事件，留下難忘的回憶。如杭州的鄧麗君主題餐廳――“筠園小鎮”，就是氛圍吸引力成功營造的典型案例。底層的門廳過道處擺放著一架老式喇叭留聲機，播放著鄧麗君的優美歌聲。沿著階梯拾級而上，沿墻掛著70多張鄧麗君的原版照片，每張倩照光彩照人，讓人駐足流連。在餐廳的二樓，設有6間精美的包廂，包廂的棕色木格玻璃門透著秀雅的格調，每扇門上分別刻著“小城故事”、“在水一方”、“淡淡幽情”等鄧麗君專輯的曲名，這些曲名便是包廂名字，慕名而來的賓客一推開包廂，便仿佛沉浸在那一首首嫻熟的旋律之中。置身于筠園餐廳，無論從哪一個角度都會使人情不自禁地沐浴在濃郁的鄧麗君情結之中，點點滴滴都能喚起人們對這位歌后的深切追憶，這正是“筠園小鎮”所刻意營造的文化氛圍。

四、結論和需進一步探討的問題

舊城歷史文化改造區型RBD集休閑、商務、文化于一體，是舊城改造的一種理想模式。但是，隨著經濟的發展，目前很多舊城歷史文化改造區型RBD呈現出衰落的趨勢，原因在于其缺乏完善的旅游吸引力體系。通過對形象吸引力、活動吸引力、設施吸引力、景觀與環境吸引力及氛圍吸引力等方面進行重新塑造，能夠促使其復興或更新。但如何對舊城歷史文化改造區型RBD進行有效的管理和經營是需要進一步探討的問題。

參考文獻：

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篇（5）

舊城改造是一個城市發展所不可避免的問題。我國擁有眾多的歷史文化名城，有龐大的人口數量，如何在舊城改造中避免對文化遺產的破壞，如何調解工程與居民可能遇到的矛盾，是我們不得不重視的問題。我們應該認識到舊城改造工程是為城市的發展更換新鮮血液，是為城市的進步提供新的動力。但是相關部門在進行此類工作時，采取了一些不恰當的方法，給這一項惠民工程留下了陰影。論文主要對舊城改造中面臨的問題及解決途徑展開探討：

1 舊城改造對城市發展的意義

舊城改造是為了更合理的分配城市資源，為城市發展注入新鮮血液，以達到改善生活質量與環境、振興城市經濟,推動社會進步的目的。舊城改造主要包括舊城區人口疏散、經濟社會結構調整、設施更新、環境改善、建筑形體空間的再創造以及人文感知空間塑造的內容。由于舊城改造不可避免的涉及到城市功能的重組，所以，在舊城改造的過程中，也是一個城市重新審視自己的過程。在這個過程中，開發者可以對城市功能進一步的明確與定位，較好的把握城市發展的脈絡。可以說，舊城改造不是僅僅局限于舊城的范圍內，而是牽一發而動全身的城市整體；不是僅僅局限于建筑物完成的時間段，而是影響城市以后發展的幾十年。

舊城改造與我們生活息息相關。對于舊城區的居民來說，可以提升生活質量，緩解城市交通、住房壓力。新的科學規劃過的建筑格局可以提升城市人口容納力與發展空間。而相關建筑行業與服務業可以在此工程中獲取利潤，成為城市經濟繁榮的動力。

2 舊城改造中的所面臨的問題

我國經濟的快速發展對城市面貌帶來了巨大的更新。在強壯經濟實力與迫切的發展壓力下，許多城市先后開展了舊城改造工程。但是，粗糙急躁的工作作風也帶來了很多問題。有些項目不僅沒有給居民帶來實惠，卻搞得怨聲載道。筆者對一下現象進行分析：

2.1 文化遺產破壞問題

悠久綿長的歷史帶給了我們眾多的文化名城。城市建筑文化遺產作為一種“不可再生資源”顯得彌足珍貴。我們對待城市文化遺產的方式有截然不同的兩種：一是過度開發，二是對其文化價值置之不理。不論是哪種方式，都是對文化遺產的破壞。舊城改造中容易出現的問題是第二種。在某些人眼眼里，不能開發成旅游資源的“歷史痕跡”還不如賣給開發商合算。交通建設部門心痛手里的建設資金，也就顧不得前方矗立了幾百年的建筑物了。當然，有些歷史遺留建筑物卻是沒有文化價值，但是這種不計后果的工作方式，卻在毀滅我們幾千年的積累。如此下去,我國各地特色的“城市記憶”,如北京的胡同和四合院、上海的石庫門和弄堂、天津的小洋樓、山峽的諸多古鎮、江南小鎮、蘇杭水鄉……將消失殆盡。

2.2 房屋拆遷問題

房屋拆遷是最讓政府頭疼，也是最讓居民煩惱的問題。因為這一過程極易引發矛盾。而這些矛盾涉及到居民的切身利益，處理不好會帶來深重的社會問題。

舊城改造房屋拆遷中利益矛盾沖突的類型分很多種，關系到政府、拆遷人、被拆遷人的切身利益,又關系到城市的總體規劃和城市建設的發展。被拆遷人是拆遷利益矛盾沖突的主體,可能與政府，拆遷人，委托拆遷單位發生矛盾。這些矛盾的起因，總體上可以歸結為補償金額是否滿足被拆遷人預期目標的問題。

房屋拆遷矛盾的成因，可以分很多種。既有社會原因，也有個人原因。隨著我國計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變,人們的生活方式、工作方式等都發生了很大的變化,人們的思維方式也發生了重大轉變。隨之而來的住房商品化,一下摧毀了居民在拆遷中的心理底線,造成了許多拆遷矛盾沖突。隨著生活水平的提高，人們對住房質量的要求越來越高，住房供應卻漸趨短缺造成居民的購房經濟負擔和供求關系的矛盾比較突出。從個人因素來說，政府制定政策不當，工作方式不科學，盲目擴大拆遷規模，拆遷資金又不能及時到位，會引起居民的反感。開發商急功近利，肆意踐踏居民權益，甚至不惜觸犯法律，這些都能造成嚴重的社會問題。

2.3 居民安置問題

舊城改造后，大部分居民都有在舊城區改造后重新搬回原居住區的意愿。政府為了為保障居民利益，必須實現一部分的人口回遷。通常是，先將原住居民遷出，然后進行工程改造。完工后再將符合條件的居民遷回原居住地，必要時按原面積和現居住面積進行一定比例的補償。在這個過程中，被拆遷居民要回遷至原地，需經過兩次搬遷過程，付出額外的時間成本和重復進行住宅安置的費用，對于經濟實力不強的居民來說，常造成較大的困難。政府似乎以為安置后補償就能解決一切問題，而忽視了自身作為改造主體所應承擔的社會責任。

3 探討解決上述問題的途徑

面對以上問題，我們要有信心，要有方法去克服。重視存在的問題，想辦法解決，才能把舊城改造工程給居民帶來的利益發揮到最大化。

3.1 對城市文化遺產的的保護

首先應該意識到城市的文化遺產是城市的一種靈魂，它的不可再生性，不可復原性，是現在的科技改變不了的。面對文化遺產的“保”與“拆”，我們首先要對其有一個科學的評價，系統的研究其文化價值。這是最基本的一環。對于沒有存在必要，沒有意義的歷史建筑，可以進行拆遷。對于某些“可拆”“可不拆”的東西，我們最還是進行保留。我們寧愿相信此建筑（文化遺產）有我們未發現的價值；我們寧愿在現在多花一點錢，來保護它，也不愿看到它消失后再后悔。對于那些文化意義很大卻又是在影響工程進行的建筑（文化遺產）我們不妨換一種工作思路：可不可以采取一種新的方案，新的規劃，將歷史建筑與現在建筑結合在一起，就像盧浮宮的金字塔入口一樣？可不可以對獨棟建筑進行平移換位，工程結束后再移回來？多想一些方法，不能一“拆”了之。

3.2 對房屋拆遷矛盾的化解

首先，要樹立樹立以人為本的工作方法,實施人性化拆遷。根據科學發展觀的要求,正當的房屋拆遷工作應當在滿足公共利益、維護群眾利益、合理限制開發商利益和杜絕個人不正當利益4個條件下開展。其次，科學合理地確定公共利益,規范拆遷工作。既要保證個人利益不少侵害，也要實現公眾利益的最大化，實現人與自然協調發展。完善住房保障機制，明確拆遷補償標準。既要做到相對公平，又要考慮部分居民的實際情況。例如特困戶，殘疾人，就要有相應的措施照顧。最后，所有的工作必須依法進行，處于媒體和廣大群眾的監督之下。

3.3 對居民安置問題的解決

做好前期預備工作，遵循先安置、后改造的原則，盡量減小動遷居民在舊城改造過程中所付出的時間和經濟成本。在提高社區容納力的同時，提高居住質量。尊重居民原地回遷或就近遷移的意愿，在改造后的居住區中配套建設一定比例的安置房，給予原居民及下一改造的動遷戶購買的優先權。在改造過程中，應將改造區域的居民根據收入水平、私家車的有無、它房產的擁有情況等進行細分，采取多樣化的工作方式，在經濟補償上，總量相同，但補償內容可以不同。

4 總結

筆者結合當今如火如荼的舊城改造工程，強調了舊城改造對城市發展的意義，指出了我們工作上的不足，并提出了相應的建議。

參考文獻:

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【 abstract 】 old city reconstruction will usually face of historical and cultural heritage preservation and the city of the fast development of double contradictions and confused. This paper introduced the old city reconstruction based on culture planning mode, the hope that this will ease xian city of historic blocks met in the reconstruction of the various contradictions.

【 keywords 】 the historical block; Innovation; Protection; xian

中圖分類號：G623.41文獻標識碼：A 文章編號：

古城西安以其源遠流長的歷史及種類繁多的歷史文物古跡，使之成為了世上最為著名的歷史文化名稱之一，在中國歷史文化名稱中享有很重要的地位。然而隨著近年來城市化現代進程的加快，對西安古城的保護顯然帶來了嚴重的沖擊，如何解決好舊城保護與革新的關系，使之可以在保持城市傳統特色不變的基礎上適應現代化的城市發展，是我們當前面臨的最為迫切的重要問題。

西安書院門街區屬于西安市歷史文化的核心區域，距今已有500多年的歷史，是現存較為完整的歷史街區之一。然而大量的歷史街區同時又面臨著全新的危機。歷史悠久的街區蒙上了逐步衰敗、發展緩慢的陰影，很多歷史建筑頻臨破壞，居住環境嚴重低下，其周邊的衛生設施、公共服務不健全，傳統道路格局也顯然無法滿足現代人的生活及交通等方面的需要。尤其是隨著現代科技的不斷發展，技術、經濟的全球化，給歷史街區的文化帶來了巨大挑戰，再加上人們對這些歷史街區的重視度不夠，導致城市特色不再鮮明，街區一些珍貴的歷史建筑也被強行拆除，導致街區風采嚴重收到損害。采取何種有效方式，能夠最大限度的在保護原有歷史信息的基礎上，復興街區活力，不僅是歷史街區保護的需要，更是西安市文化名城保護的需要。

1 基于文化規劃的舊城改造模式

基于文化規劃的舊城改造，可將城市空間的歷史文化積淀實現良好的延續，以此來對城市遺留的文化遺產起到有力的保護。這種對文化獨特延續方式正式舊城改造最需要的，由此看來，基于文化規劃的舊城改造具有十分重要的現實意義。與此同時，結合文化規劃的城市更新中無論是對已有環境的改造還是對重新建設，最重要、最突出的特點也即是將歷史資源的恢復和保護與城市的旅游、休憩、以及商業等功能緊密結合，這才是城市文化資源合理利用、突出城市特色、體現城市文化的最有效途徑。

基于文化規劃的舊城改造模式，可參照圖-1所示，其重點在于深入挖掘舊城中所蘊含的深刻文化內涵以及歷史文化遺產資源，同時根據各文件條文進行統籌規劃和整體部署。首先，必須對舊城中的文物保護、歷史要素以及土地利用現狀等條件進行充分掌握，病將舊城改造后的建筑質量、空間結構等考慮進來。其次，根據以上所述的所有條件要素，深入挖掘舊城中所特有的文化特色，從而對舊城改造的建筑進行科學合理的設計。最后，確定舊城區特色文化與節點設計、整體空間結構以及區域內重要街巷空間風貌的政治等內容。

2 基于文化規劃的西安老城歷史街區的舊城改造

2.1 特色文化提取

歷史街區就如同城市人文精神的“容器”；街區里的一磚一瓦都在訴說著古老的文明和歷史。西安城市最為突出的是古都特色。西安作為華夏文明的源頭興城市，在中國乃至世界上都有著屬于自身的特殊歷史使命和特殊文化身份，至今已有3000多年歷史。悠久的歷史給西安留下了大量的文化遺存，形成了西安特有的城市風貌和地域文化。在全球經濟一體化的今天，只有充分挖掘歷史遺留的文化特色，才能繼承并發揚城市獨有的文化內涵，永葆城市魅力。

2.2 道路空間格局

道路是城市格局的重要決定因素。西安自西漢采用的“井”字型結構道路網一直沿用，到唐長安發展成熟——經緯龍骨，均衡對稱的地理格局，結合道路景觀和地形條件，組成了棋盤狀加放射的形式。形成了九宮格格局，以舊城主要道路向外延伸。以南北大街及其延伸道路為城市中軸線。這種路網格局方便地處理了新城與舊城區道路的銜接關系，又使明城路網的可以完整利用，不但利于保護明城完整格局，同時還利于未西安城市的建設。

2.3 環境綠化格局

環境綠化包括綠化、路燈、地面鋪裝及小品的設計。其宗旨也即是充分利用周邊環節，充分、協調的體現城市特色和地域特色。所以在綠樹選擇上，選擇以國槐為主的綠化樹種。小品的設計包括下馬石、石刻、抱鼓石、影壁等，通過對小品的設置，充分展現關中傳統民居的特色。

3 小結

總之，通過引入基于文化規劃的舊城更新改造模式，很大程度上環節了舊城改造中的保護與發展中的矛盾。然而，任何模式的成功都不是一蹶而就的，需要我們在實際工作中進行不斷摸索和總結。但以文化規劃為基礎的舊城革新模式必將會為舊城的改造做好指導工作，因此其應用前景十分遼闊。

參考文獻：

[1] 張錦秋.晨鐘暮鼓 聲聞于天——西安鐘鼓樓廣場城市設計[J].城市規劃，1996，（06）：36-39.

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一、前言

隨著近年來由于舊城改造管理不到位，而引發的社會問題不時發生，這無疑更應該為我們關注舊城改造開發模式敲響警鐘。

二、舊城改造對城市發展的意義分析

舊城改造的目的在于：以舊城區固有功能為重點，培育全新的城市功能生長極。從城市發展的角度上來說，舊城改造的主要意義與價值可以表現在以下幾個方面：在確保舊城區既有用地性質、用地功能維持不變的前提條件下，使舊城區原有的環境容量、以及環境質量得到合理的改善與擴大。不但如此，舊城改造還需要使舊城區與城市其他功能分區之間的聯系更加的緊密。通過此種方式，使舊城區在整個城市系統中的功能與效用得到更加充分的發揮；通過舊城改造的方式，使舊城區的用地性質得到合理的改善。同時，還可在舊城改造的過程當中，使城市用地總體布局結構向著更加優化與有效的方向發展，促進城市功能分區組織關系的完善。總的來說，舊城改造對于城市可持續發展影響深遠，對于提高城市發展中的空間配置效益與社會經濟效益而言，均是至關重要的。

三、舊城改造及存在問題

舊城改造既是城市局部更新的過程，也是整個城市有計劃有步驟地改善其全部物質經濟社會環境的過程，我國的舊城改造項目呈現出了一些不容忽視的問題：第一，在城市更新中，歷史街區建筑沒有得到保護與修繕而被開發商拆毀，舊城歷史文化遺產被破壞，歷史風貌蕩然無存。第二，部分舊城改造照搬照抄國外建筑形式，一味求新求洋導致我國眾多舊城改造毫無歷史痕跡與地域特色，不少舊城改造后呈現出千城一面的景象。第三，我國舊城改造項目的開發模式多以以政府和開發商為主導，居民對改造項目的參與度不夠，政府及開發商對舊城區原住民搬遷及改造意愿不夠重視，規劃之中缺乏人性關懷。

我國舊城區存在問題眾多且紛繁復雜，而舊城改造開發模式不當會阻礙城市的積極發展，因此對舊城改造開發模式的研究就顯得尤為重要。

四、舊城改造模式研究

（一）舊城改造整體運作模式

該運作模式主要有三種類型，即政府型、開發商主導型、政府主導下的開發商參與型。政府型運作模式即政府掌握控制權，強化住宅的保障功能，實施主體不用開發商，改造區域不進行商品房開發，所建房屋全部用于居民回遷。開發商主導型即將亟待改造土地交給發展商去進行整體規劃改造，政府不參與，發展商根據自身利益去進行房地產開發。根據城市總體規劃，政府劃出地塊由開發商進行投資，獨立承擔拆遷補償、安置、回遷和商品房建設。政府主導下的開發商參與型模式，即政府主導下的開發商參與。市區兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進行總體規劃、土地開發和市政設施建設，然后實行土地招牌掛，由開發商組織進行設計、建造和運營。開發商可以是由一家具有良好資質、經濟實力和舊城改造經驗的企業獨立完成，或者是分片區由不同的開發商完成。這三種類型各有利弊，我國目前的房地產開發大都基于開發商主導型模式。

（二）舊城改造項目開發模式

以大規模和小規模漸進式開發模式為基礎，諸多學者們研究創新了其他舊城改造模式，如模塊式開發模式、軟性開發模式、改造開發模式、城市歷史文化遺產保護模式（“整舊如舊”模式）、整合開發模式等。大規模改造屬于巴洛克式改造，它是對現有城市進行全盤否定，追求“宏偉”與“巨大”。該種改造方式導致最直接的結果就是將貧民窟從一個地方搬到另一個地方。由于片面追求城市土地開發強度和開發效益，導致很多城市中心區域的改造缺乏彈性和選擇性，對城市的連續性和多樣性產生破壞性的影響。因此，簡？雅各布斯認為：“大規模改造并不能解決城市中現存的問題，同時還帶來了一系列新的問題”。因此，有必要以漸進式小規模更新改造代替大規模改造，通過漸進式小規模的整治改造，該模式不僅可以改善居民的居住條件，還可以實現居住社區與歷史街區中文化的繼承與發展。

模塊式開發模式是針對大規模、多功能的舊城改造項目，由單一的開發商、單次難以直接完成，利用模塊劃分的思路，保證模塊的相對獨立性與完整性，保證模塊開發的資金收回，同時利用規劃組與開發商的互動，保證整個項目目標的實現。該模式適用于大型的、需要進行全面的功能改變、開發目標明確的多功能配套地區。

（三）舊城改造拆遷模式

“陽光”拆遷模式做法是堅持以人為本、公開、公平、公正的原則，規范拆遷行為，制定好陽光拆遷政策，陽光拆遷補償安置標準，陽光拆遷管理。把政府有關部門的工作毫無保留地擺到群眾面前，接受群眾的監督，讓群眾明白拆遷政策、參與評估裁決、受惠補償安置，堅持拆遷公開，保障群眾的知情權，努力從制度環節上杜絕“暗箱操作”。該模式源于成都的舊城改造，在做法上主要有以下兩點陽光之處：拆遷評估補償方面；實施拆遷聽證制度，確保拆遷程序的規范化、社會化。“不動遷”拆遷模式的核心就是能不拆的盡量不拆，重點強調對老建筑的內部設施進行改造，而建筑的外形和結構按照規劃保持原貌或進行適當修復，對于確實不能使用的房子或者因改善片區整體水平的基礎設施水平，部分需要拆除的必須拆除，修建時可根據當地規范的風格特色，進行就地的修建。該模式也可以說是一種綜合整治模式，即在滿足城市形象、居住條件、周圍環境的情況下，不動遷原地居民，由居民自籌資金進行改造。該模式的優點是保護當地的歷史文化，保留了城市原汁原味的形象和內涵，維護了居民原有的生活方式，解決了全盤拆遷中可能出現的許多問題，政府用于拆遷的成本也大大減少，而且也體現了政府更多地尊重群眾的利益和意見，更多地充當協調角色，這種改造可謂是深得民心。

（四）舊城改造融資模式

融資模式有很多種，但究竟哪種最適合舊城改造項目，還需要針對項目特質進行分析，通過對西方舊城改造經驗的分析，我們知道舊城改造的發展必然是一種政府主導的，走向三方的合作伙伴關系，因而那些注重各方合作的融資模式就比較適合舊城改造項目，如PPP和PFI模式，資產證券化和產業基金模式。

PPP模式即公私合作模式，是以參與方“雙贏”或“多贏”為理念的新型融資模式，是指為了完成某些公共設施服務（包括公共服務領域其他服務內容）而在公共機構與私人機構之間達成伙伴合作關系，簽署合同明確雙方的權利和義務以確保這些項目的順利實施。舊城改造是一個系統工程，PPP模式與舊城改造項目的結合，以政府作為主導方，可以積極地制定激勵政策引導私人機構的進入，一方面可以緩和政府的財政壓力，另一方面從公共管理的角度看，私人機構的高效率帶入到公共部門，有利于提高政府公共部門的績效水平。

五、結束語

舊城改造管理在城市發展中呈面極其重要的地位，我們不僅要努力做好各項工作，還要與其它方面協調一致、相輔相成。從而使舊城改造開發模式不斷得到完善和提高，為城市的發展提供可靠的保障。

參考文獻：

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1. 引言

城市化水平的不斷提高，一方面使得城鎮新區建設和城鎮規模不斷擴大，另一方面也導致舊城老化問題日益突出。在快速的城市化進程中，舊城區普遍存在基礎設施水平落后，土地利用率低，布局零亂，環境惡劣，城鎮功能體系不健全等問題，無法適應社會經濟發展的需要。因此，舊城改造應運而生。

改造舊城一方面可以使舊城區適應城市化的快速進程，另一方面也能充分利用有限資源，是城市化發展的必然趨勢。近年來舊城改造逐漸得到各級政府的的重視，將舊城改造和城市建設視為同等重要。但由于缺乏經驗以及政策機制的不健全，目前舊城改造的模式尚未得到規范的統一，許多城市在舊城改造時都會遇到某些問題。其中，舊城改造對城市歷史文化和地方特色的破壞問題日趨嚴重，解決之勢迫在眉睫。

2. 舊城改造中存在的問題

2.1重視經濟效益，忽視社會效益和環境效益。

舊城區的改造需要大量的資金，所以在舊城改造過程中，政府部門往往過度專注于經濟效益，沒有堅持“以人為本”的原則，忽略舊城區改造中應盡量平衡的社會效益和環境效益，單純通過對舊城區中某些黃金地段的改造所獲取的利潤來解決部分舊城改造基礎設施建設所需的資金，而許多地塊由于改造開發沒有足夠的利潤空間，對其的規劃改造則一再推遲，導致了嚴重的“城中村”現象。

2.2重視局部改造，忽視全局的統籌協調。

目前的舊城改造，通常都以局部的某個單體舊城改造項目為中心來進行規劃設計，從改造質量和改造水平等多個環節出發，力爭使每個項目成為舊城改造項目的典范，但是對舊城改造的全局統籌性和協調融合性普遍沒有重視。

2.3重視城市景觀，忽視城市特色和個性。

在舊城改造的過程中，政府部門為了追求華麗鋪張的城市景觀，塑造現代化的城市風貌，在規劃過程中完全沒有根據自身城市的特色和形態進行改造和建設，而是模仿國內外著名城市的規劃建設，甚至對外地的建筑、景觀照搬照抄，導致了“千城一面”的現狀，造成改造中的新建單體建筑造型雖然獨具匠心，但表現的風格卻與城市自身的特色形態格格不入，建筑的風格沒有整體協調性，極大地削弱了城市個性，造成了舊城改造的水準缺失。

2.4重視土地利用，忽視生態環境的建設。

由于舊城區城市用地緊張、人口密度大、住房緊張，因此在舊城改造的時候，通常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法來解決此類問題。高密度化和高層化的城市居住空間雖然提高了城市土地的利用率，緩解了城市居民住房緊張的狀況，但同時引起了該部分地區人口和產業的過度集中，公共綠地等生態環境建設相對落后，舊城區生態環境日趨惡化。

2.5重視改造開發，忽視舊城修復和保護。

目前的舊城改造中還存在一個最為突出的問題――開發與保護兩者的矛盾。當下舊城改造的現狀是：強大的商業利益的推動，使得許多城市在具體的改造工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設的做法。這樣的方式不僅直接瓦解了城市原來的社會結構、文化脈絡、地方風情和薪火相傳的生活方式；同時市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規劃對建設控制的各項規定，導致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統風貌的喪失。城市的記憶和歷史歲月的痕跡已不復存在，眼觀當下的中國城市，幾乎找不到中華文明存活過的完整證據，幾代人在毀城滅跡的同時令每一座城市都成了受傷的城市。

3. 解決舊城改造中開發與保護的問題

當下的舊城改造，大部分采取大拆大遷、整體重建的規劃改建模式，許多具有歷史文化保存價值的古建筑和遺跡在此過程中黯然消逝。如何在城市進行舊城改造發展的同時采取保護性的開發，達到舊城改頭換面與歷史文化保存延續雙贏的局面，是目前值得我們城市規劃者們潛心鉆研的問題。

3.1堅持可持續發展原則。

由于舊城改造旨在解決城市老化問題，完善健全城市的功能結構體系，改善城市居民生活條件，繁榮城市經濟、保護城市生態環境，因此舊城改造的過程中必須堅持可持續發展原則。在城市化的進程中，社會穩定、經濟繁榮、環境舒適這三大效益相互制約相互影響，而若要在舊城改造中實現可持續發展，則此三者必須相互平衡，達到利益化的最優解。要達到此最優解，一方面是要在舊城改造規劃時對改造區域的各種現狀、文化底蘊和潛在價值做出客觀正確的評價，正確劃分拆遷、改建、保護的區域，從經濟、政治、歷史、人文等整體局勢的角度出發，擬定各分區域的開發規模、強度和保護措施，合理統籌安排工程時間、資源和資金，避免超負荷的改造建設。另一方面是應時刻堅守“以人為本的”的方針，以改善公民的生活質量為最重要的目標，盡最大努力滿足公民日益增長的物質文化需求。此外，舊城改造中需要大刀闊斧改建的區域應盡量避開古建筑群所在的范圍，規劃好舊城改造的藍圖，保護具有城市歷史文化價值的古建筑和遺跡，保持城市文化底蘊，突顯城市特色。

3.2堅持新舊協調發展原則。

在對舊城區進行改造的同時，也要兼顧新城區的發展，將改造中的舊城區與發展中的新城區結合起來，把兩者的功能結構和經濟結構密切聯系，使二者形成一個互相協調發展的整體性空間城市布局。舊城區改造應將三大利益的最優化格局放在首要地位，而新城區的建設發展較舊城區而言則以直接的經濟效益為主要目的，以新城區的經濟優先發展建設模式創造更多就業、創業機會，以此從經濟上來帶動舊城區的城市化體系完善進程，并且還可以在一定程度上緩解舊城區改建時期的人口膨脹、環境擁擠和就業困難的壓力。因此，城市舊城改造的重點應著眼于新區開發和舊城改造的協調發展，進行舊城改造的規劃時要先充分評估其對新區開發的影響，新區開發也要結合舊城改造，及時調整兩者的關系，使舊城區與新城區真正成為一個整體的城市空間體。

3.3堅持改造面與保護點協調的原則。

舊城改造與歷史文化的保護在一定程度上是面與點的關系，在整個城市范圍內實施舊城改造，而在舊城改造區域的某一范圍內實行保護政策，兩者如何相互協調并存，這即是整個改造面與重點保護點之間的關系應如何妥善處理的問題。眾所周知，建筑所處的特定的環境是建筑內涵存在的依托，離開此環境則建筑無法獨立存在。同時中國傳統建筑以群體的形式存在，其獨特的魅力主要是靠相互之間無限的視覺通廊來體現。因此，在古建筑和歷史文化遺址保護點周圍的新建建筑要與它們的風格特色相協調，要盡量保持原建筑、原遺跡的整體性；同時，新創造的環境空間要與之協調，達到氛圍的統一融合。

3.4堅持保護和再利用相結合的原則。

對于舊城區中無重大特殊意義，但具有一定歷史文化價值的古建筑，采取保護為主，改造為輔，保護再利用的原則。在具體操作時，盡可能保持其原有風貌，重點保護好古建筑周圍環境風貌和建筑外立面的特色風格；再利用的關鍵是對建筑內部的改造，根據古建筑的現有結構和新的使用需求，對古建筑的內部功能分區進行適當的調整。將古建筑的平面布局按實際需要進行改動，并修繕破損危險的部分后，再重新安裝內部的水電管網等設施，真正達到保護性再利用的目的。

4. 結語

舊城改造歷來是城市建設中最復雜、涉及面最廣的系統性社會工程，它涉及到政府、社會、經濟和公眾等多個方面，同時也是群眾最關注的重大問題。本文簡單總結了城市舊城改造存在的問題和相應的解決對策。舊城改造工作不能操之過急，要綜合分析各方面的因素，堅持“以人為本”的方針，樹立集體觀，從全局整體的角度出發，合理規劃舊城改造方案，處理好近期建設與遠期發展的關系，保護好歷史文化建筑和遺跡，實現社會、環境、經濟三大效益的可持續發展。

參考文獻

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日新月異的高科技帶動了城市推陳出新，舊城改造無疑成為改善舊城區風貌、注入新城活力的必然過程，然而舊城改造不僅是經濟問題更是社會問題，如何解決好本土文化和地方文化的尊重、傳承、創新同城市高速發展的尖銳矛盾，成為了決策者們與規劃師們開始探尋的新出路。

1 文化規劃釋義

關于文化規劃的定義最早出現在西方，20世紀70年代英國DeMontfort大學國際文化規劃和文化政策研究室認為：文化規劃是城市和社區發展中對文化資源戰略性以及整體性的運用[1]。這是最被廣泛認可的定義，文化規劃是以帶動城市經濟及其他產業規劃發展為目標，更與社會經濟發展、市民休閑娛樂、市民住宅及公共領域密切關聯，是城市與社區發展戰略中的一部分，規劃應重心突出、立足主要矛盾、合理部署、分期進行。

文化規劃分為：區域（宏觀）文化規劃、城市（中觀）文化規劃、社區（微觀）文化規劃[2]，作為一種聚焦于文化資源、文化需求和發展機會的公眾化過程[3]，在各個國家的實際應用情況也不同。中國地域遼闊、人口多而雜，居住方式與西方國家存在巨大差異。就目前而言，國內對于文化規劃理論研究及實際成功案例多集中于宏觀文化規劃與中觀文化規劃，因為中國式社區平行空間尺度窄、垂直空間單一而無法形成完整而系統的文化結構體系，加之中國式社區自身條件復雜和文化需求不一呈現出高度的異質性，導致中國式社區（微觀）文化規劃的應用不足，理論研究更是少之甚少。

2 研究對象及技術路線

2.1白沙街概述

白沙街位于長沙市中心，湘江東岸，屬于天心區地界內，東北――西南走向，連接勞動西路與芙蓉路，周邊商業氣息濃厚。白沙街以長沙古玩城、白沙公園為輻射中心，老社區穿插其間，多年來的歷史沉淀與人文風貌形成了其他街區不可效仿的社區環境。然而，街區歷史悠久，在舊城改造過程中需考慮多方面的矛盾：（1）文化繼承與城市發展的矛盾；（2）改造片區資源與周圍環境的矛盾；（3）民眾需求與舊區多層次保護的矛盾；（4） 局部改造與城市長遠利益的矛盾。

2.2 技術路線（如圖1）

2.2.1特色文化提取。白沙街是長沙一條文化底蘊深厚的城市走廊，以長沙古玩城、白沙古井為中心輻射節點，利用交通門戶優勢及文化資源重點展現本土文化特色――茶文化，打造有別于黃興路步行街的商業機制，加強便利的活動設施與休閑活動中心，茶融天地人于一體，提倡“天下茶人是一家”，通過茶文化精神來創造人與社區和諧環境。

2.2.2改造因子評價。（1）活動空間：主要包括綠地空間和商業空間，綠地空間小，分布散，1級（改造可能性最大，下同）為白沙井公園，中心節點輻射范圍廣，聯通至體育館，2級（改造可能性較大，下同）為兩端入口處，但范圍都較小，3級（改造可能性一般，下同）為街道綠化，街道綠化單一。商業空間較密，1級以勞動西路入口處為主，2級為天心閣古玩城，簡牘博物館，3級商鋪向街道兩端蔓延。

（2）建筑類型及建筑層數。建筑類型分為四類：1級居住型建筑、2級商居混合建筑、3級商業建筑及其他。1級建筑為1~3層，2級建筑為4~6層，3級建筑為7~12層及12層以上。

（3）商鋪類型。商鋪類型分1級茶莊、特色餐飲類占37%，2級普通餐飲與副食類占20%，3級服務類（銀行、診所）、其他及非商業建筑占44%。

（4）停車位分析。停車以1級（改造可能性最大）免費停車位為主約占80%，3級（改造可能性一般）為收費停車位為20%，收費停車位包括小區地下停車位、商家停車位、橋底收費停車位。

（5）基礎服務設施。據實地調查，白沙街整條街道服務設施（道路燈62個、垃圾箱28個、電話亭7個、觸地變壓器箱17個、公交停靠站6個）陳舊、老化，亟待更換、創新，都是是1級（改造可能性最大）改造對象。

2.2.3建設策略分析。由上分析可以看出，基于文化規劃的白沙街改造模式，首先，能夠充分立足主要矛盾，從歷史文化資源及當代文化資源出發，深入挖掘白沙街的文化內涵。其次，根據地方部門要求及民眾需要進行統籌規劃，形成文化脈絡，突出重點，將城市功能聯系起來，增強社區中人們的聯系，創造和諧社區。再者，將茶文化滲透到白沙街區品牌當中，提高茶文化氣息，建立一個風格統一、獨具特色的茶文化景觀街，以期建成國內獨具盛名的文化街，引領文化街區復興潮流。

2.3 街區改造實施方案

2.3.1整體空間格局分層分級分期治理。白沙街地理位置優越，文化資源豐富，然而空間平行尺度窄，每天人口流動量大，車輛多，基礎設施落后，建筑立面單調，破壞了古城的歷史文化風貌。規劃把整體空間格局分為活動空間層、建筑類型及建筑層數層、商鋪類型層、停車位規劃層、服務設施規劃層，并分為1級、2級、3級分別進行分層分級整治，根據現狀問題大小及空間秩序進行分期改造。

2.3.2確定舊城區文化空間脈絡。規劃以茶文化為主線，把現在居民活動分布及各種現狀條件串聯起來，從勞動西路入口處設置景觀，以茶的功能切入景觀節點，分布形成“以茶思源”、“以茶會友”、“以茶入畫”、“以茶興文”、“以茶致富”的連續景觀，層層遞進，直至景觀。

2.3.3特色文化和節點設計。（1）以茶思源。在勞動西路入口處，在原有景觀基礎之上，設置動態倒茶水景，以迎八方賓客。（2）以茶會友：以白沙公園景觀營造，創造一種交友氣氛濃厚、休閑娛樂活動廣場，塑造成為吸引游客的主題性茶文化公園，在這里不僅可以品茶、交友，更能解決居民取水難的問題，游客還能親自體驗自己舀水的樂趣。（3）以茶入畫：通過建筑立面改造，統一商鋪招牌，使整個街區如詩如畫般。（4）以茶行文：對街道細節改造，融入茶因子，提高整個街區品味。包括街道植物、街道夾角景觀、圍墻欄桿及景觀小品。（4）以茶致富：通過對改造的設想，展望街區的未來，引入科技手段，如電子公交LED站牌，節約地面空間，對于街區停車服務進行統一收費、統一管理，推動未來白沙街區的發展。

綜上所述， 基于文化規劃的白沙街改造模式， 能夠很好地緩解舊城改造的過程中遇到的各種矛盾， 但中國式社區空間格局更復雜，人文資源種類多，就國內各種舊街區自身條件也大不相同，以上提供的改造模式只是提供借鑒并不能完全效仿，這還需要在新的實際改造過程中以文化規劃為指導工具進行系統的探索。

（收稿：2013-11-15）

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[8]城市規劃編制體系新框架研究[J].城市規劃,2001,(5)：29-34

篇（10）

土地有償使用、住房制度改革以及大量外資引進，使我國舊城改造獲得了新的動力和契機。隨著市場經濟體制的建立，舊城改造在利益機制的驅使下存在著一定的盲目性、投機性，重經濟效益，輕環境效益、社會效益，給城市的可持續發展帶來了隱患。

一、舊城改造面臨的問題

舊城改造的目的是減少人口、改善交通和居住環境，但開發商往往為了追求最大經濟效益，追求最大利潤而片面地進行高密度、高容積率的開發，改造越改越亂，人口越改越多，交通越改越差。主要表現為以下幾個方面：

1.產業布局混亂，商業中心區單一。舊城改造的核心內容是調整用地功能，優化土地配置。舊城中心區是發展商業、金融、貿易、信息、服務等第三產業的優良地段。在我國，目前的現狀卻是工業夾雜于舊城區內，嚴重浪費土地，污染環境；舊城區商業和辦公、居住用地比例也不合理；次一級的商業中心在大多數城市尚未形成，使得舊城規模無序和無限制的“攤大餅式”擴大，各種矛盾交雜，舊城改造陷入困境。

2.追求經濟利益，急功近利趨勢明顯。舊城改造是一項長期而艱巨的任務，是一項復雜的系統工程，設計人口疏散、設施更新、環境改善、建筑形體空間的再創造等等。在市場經濟中，城市再開發只有在建筑、出售或租賃新場地所得收入超過土地征用、場地清除和建設的成本時才是可能的，基于這一利益動機，目前我國的舊城改造多趨于高密度開發，開發者在進行開發時往往又脫離市場需求，使城市某些內型的商品房供過于求，造成商品房大量空置。許多住房困難戶得不到適用住房，這既不利于房地產市場的正常發育，又造成大量資金的積壓。

3.基礎設施和環境質量越改越差。舊城改造的目的之一是要改善基礎設施，提高環境質量。但我國目前的舊城改造中卻出現了越改越亂、越改越差的局面。舊城區商品房的高密度開發，不僅使得人口過度密集，交通問題、環境污染問題日益突出，也使社區結構衰退，很多舊區動遷的居民被暫時或長期安置在遠離原住區的地方，由于缺乏認同感和歸屬感而對社會穩定帶來了危險。同時，大面積的舊城改造中“建設性”破壞現象也日益突出，建設項目任意選址、定隨意改變規劃確定的建筑密度、容積率、高度控制等指標，在重點保護的歷史地段違反規劃大拆大遷、甚至隨意拆除或任意改建已經明確需要保護的建筑等等都在不同程度上存在。開發商從經濟利益出發，而損害城市的歷史風貌，使歷史文化特色喪失。

二、級差地租理論在舊城改造中的應用

1.城市級差地租的產生。級差地租是由經營較優的土地而獲得的、歸土地所有者占有的那部分超額利潤。馬克思的地租理論認為級差地租的存在需要有三個條件:一是由自然條件和投資不同而產生的生產率的差別；二是土地經營權的壟斷；三是以土地所有權與經營權分離為前提的所有權的壟斷，并且這三個條件是缺一不可的。在我國社會主義條件下，由城市土地位置的差別帶來的收益的差別，以及在同一塊土地上連續投資帶來的收益差別都是客觀存在的:由位置較好的土地的稀缺性產生的經營權的壟斷也是客觀存在的，與特定社會經濟制度沒有關系，他們是由于土地這一特殊的生產要素的特點決定的。此外，社會注意制度的建立，消滅了土地的私有制，但并沒有消滅土地所有權。我國憲法第十條規定：“城市土地屬國家所有。”土地公有制只是土地土地所有制的一種類型，而不是土地所有權的取消。而且我國城市土地所有權與土地使用權是分離的，無論是改革前還是改革后都是如此。因為國家土地的 所有者只有一個――國家。國家以行政劃撥的方式供給土地是一種兩權分離的形式，以批租、零租的方式供給土地也是一種兩權分離的形式。因此，城市級差地租存在的三個條件在我國全部都具備，從而城市級差地租的存在也就具有客觀必然性。

2.城市級差地租在舊城改造中的應用。(1)城市土地地租曲線原理的應用。在完全競爭條件下，城市土地在不同用途的使用者之間進行分配時，總是遵循“最高租金原則”――即意愿支付最高租金者得之。而不同的使用者對于城市不同區位上的土地所給出的投標租金是不同的。當然不論選址在投標租金曲線上的哪一點，企業的獲利都是一樣的。一般來說，商業單位處于對位置的敏感性最強，故其用地的投標租金曲線最陡；居住單位對位置的敏感性較弱，投標租金曲線也較緩；制造業單位則居于二者之間。根據城市土地地租曲線原理，在同一地塊上安置不同的產業會導致不同的產出率、形成不同的經濟效益。因此在經濟規律廠作用下，在城市空間上由于各產業支付高低懸殊的級差地租的能力有別就會自動地形成一種產業的布局方式，從而促進了土地資源的最優配置，使土地潛在的效益得到最大的發揮。利用這一原理，城市規劃不宜過多干預城市土地的使用性質，因為地租原理最終會租金城市自動產生合理的布局。(2)邊際產出遞減性原理的應用。所謂“邊際產出遞減”是西方微觀經濟學的重要理論。它是指在其它生產要素投入量不變的情況下，某生產要素的投入量超過特定限度后，其邊際產量會隨著投入量的增加而遞減。對于城市土地來說，邊際產出遞減表現在對土地的使用超過一定限度后，收益開始下降。根據這一原理對土地的投入并不是越多越好。對某一個地塊有一個最佳的容積率指標，對土地的投資越接近該容積率值，利潤越高，而超過該容積率值時利潤就逐漸降低。從城市建設的角度來考慮，一定的地內建筑面積越少，環境就越好，如果建筑面積太多，環境必然不好，只能以降價來彌補，因此經濟效益必然低下。所以，任何過度開發不僅是對環境的破壞，經濟上也是不合算的。（3）利用級差地租調節舊城區產業用地和城區改造的合理布局。按照馬克思地租理論的觀點，級差地租可分為級差地租I和級差地租II。馬克思所說的級差地租I和級差地租II在城市中都是存在的。級差地租I是等量資本投在等量面積的各類土地上所產生的不同結果。這是由于土地的肥沃程度不同和土地位置不同而產生的。城市中,土地的收益主要不是來自于土地的直接生產品,所以土地的肥沃程度不同不直接產生影響。在城市中,經營者的超額利潤主要與土地的地理位置及土地上的城市基礎設施有關,從城市工業看,占有較好土地進行生產可以節省交通運輸費用。運用較便利的城市基礎設施,獲得較多的級差收益;從城市商業看,占有較好的地段,可以實現較多的營業額,并且降低各項商業流通費用,實現較多的超額利潤。這種超額利潤,應該作為級差地租上繳給土地的所有者。鑒于此，城市工商業級差地租就成為城市級差地租的主要來源，而商業級差地租更不可避免地成為城市級差地租的典型形態，城市中其他用地的級差地租就必須由它來調節。具體說，就是以商業級差地租作為城市各地帶中的統一級差地租，由市中心地帶到邊緣地帶，逐帶遞減。其道理可用下圖加以說明。

在下圖中，假設城市的范圍是從A到B，有兩家商業企業X和Y。它們開始時按照稱呼司規劃的均衡布局原則分別被放在AB線段的四分點位置上，占有等量的AM段市場與BM段市場。此時視為最佳均衡模式。但出于追求更大利潤的目的，X悄悄地向Y移動直到C點，以圖使市場份額從二分之一變成四分之三，此時Y必然作出反應，報復性地向X靠攏，并進一步占據D的位置，而X不甘示弱，繼續向Y靠攏――于是最后，X和Y都落到了AB段的中點M ，其市場覆蓋面都是100%，出現了穩定的局面，對于X和Y這種市場分配是皆大歡喜；而城市中心區也在M點形成，并吸引更多的商業企業向它聚集。當然，城市中心區的形成決非簡單地由商業競爭造成的，它會受到城市地租尤其是級差地租的有力約束。

級差地租II是指由于對同一塊土地連續追加等量投資而具有不同生產率所產生的。在資本主義農業中,對于較肥沃的土地,采用集約經營的方式,把大量資本連續投在同一塊土地上,采用先進技術,可以提高單位面積產量。在城市土地上,連續追加投資,也可以取得超額利潤,這種連續追加投資主要體現在土地上的高層建筑物上。在地理位置較好的地段追加投資形成高層建筑,可以給土地經營者帶來超額利潤,而在地理位置較差的地段修建高層建筑,則未必能給土地經營者帶來超額利潤。因此,這部分超額利潤源自于經營者對土地經營權的壟斷,應作為級差地租II上繳給土地所有者。級差地租II使舊城區可以通過追加投資，加強基礎設施建設，改善投資環境來增加收益。

三、舊城改造的對策研究

從以上分析中可以看出，級差地租對舊城區的改造所產生的影響是極大的，要改變我國舊城改造中存在的一系列問題，就要在發揮級差地租指導作用的同時，加強對舊城改造的調控，具體可歸結為以下幾個方面：

1.調整舊城區用地功能，優化產業布局結構。根據級差地租原理，調整舊區用地結構應充分發揮市場經濟體制下中心區土地的區位效應。商業、服務業需要在中心區聚集形成規模經濟效益，同時商業和服務業也有能力支付中心地高額地租。而處于市中心或繁華地帶的居住區和工廠應調整到中心區以外。在住房商品化條件下，中下收入的家庭難以負擔中心區昂貴的地租，會轉移到市內租金較低的非中心區。工廠（尤其是污染性）應通過改、并、遷等方式空置出其用的，遷到城市，那里地價較低，空間回旋余地打，更適宜工廠的發展。通過調整舊城區用地結構，可以極大提高舊城區的環境效益。

2.降低舊城區開發強度，改善舊城區環境。舊城改造應采取統一規劃，統一建設的綜合開發方法，把基礎設施建設放在首位，這有利于改善居民生活條件、改善投資環境。特別是要搞好道路交通設施的建設。只有交通運輸發展上去，才能分散城市工業，實現工業合理布局。交通是實現城市更新的前提和基礎。其次要注重對文物古跡、景觀特色、歷史文化傳統的保護，在追求經濟效益的同時兼顧社會效益和環境效益，只有這樣才能保證城市建設的健康發展，保證經濟效益的長期穩定實現。

3.發展衛星城，嚴格控制舊城區規模惡性膨脹。舊城區的昂貴地租發展到一定的程度時，必然會阻礙其本身的發展，東京和香港就是前車之鑒。級差地租不僅存在同一城市的不同區位上，也存在不同規模的城市之間。一般而言，大中城市的級差地租II總要高于小城鎮，這樣會形成一種排斥力，將那些占地過大或經濟效益不是很好的勞動密集性企業推向周圍的地價相對較低的小城鎮。這樣一方面有利于控制大規模城市的過度膨脹；另一方面也推進小城鎮經濟的發展，有利于城鎮體系的合理布局。

4.以人為本，進行舊城改造。“以人為本”是可持續發展理論的重要內容，這里的人實際上是廣義的，它是管理者、使用者（居住者）和經營者的總稱。舊城改造是與全社會各階層的人都息息相關的,因為它的發展最終是人的需要來推動。舊城改造是一項全社會范圍的系統工程，它不僅是人民自身生活的需要，是社會生活的要求，更是經濟生活的重要成分。對舊城改造的方式要充分發揮“人性化”特色，考慮各地段的民俗民情，做好改造區動遷居民的保障工作，最大限度地提高他們對舊城改造地滿意度。

黨的十六大提出了全面建設小康社會的目標，建設最適合居住和創業的地方是許多城市提出的口號，在社會主義從計劃經濟過渡到市場經濟的過程中，我們必須認真研究城市地租理論，為合理規劃城市用地、規范建設項目及城市可持續發展提供科學的依據。

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篇（11）

Abstract:Forsomehistoricalreasons,theconstructionofurbancenterinZhanjianglagsbehindthedevelopmentofthecity.BasedonthehistoricalevolutionandrealisticconditionsofcityspaceandurbancenterinZhanjiang,thisarticlewillcomeupwiththeconstructionspheresandobjectivesaswellasdevelopmentstrategiesofZhanjiangCity.

Keywords:urbancenter；Zhanjiang；urbanspace；developmentstrategies

1城市中心區的相關內容

1.1城市中心區的概念

城市中心區是一個綜合概念。學術界普遍認為，城市中心區是城市結構的核心地區和城市功能的重要組成部分，是城市經濟、政治、文化功能復合的核心區域。城市中心區集中體現了城市歷史、文化特征和城市風貌，并在空間特征上有別于城市其他地區。

現代城市理論不斷豐富，城市中心區衍伸出多個不同內涵的概念，如城市鬧市區，中央行政中心、中央商務區、中央活動區。這些不同概念的中心具有不同的功能內涵，在空間上有分有合。城市中心區往往是承載多種功能的區域，比如商業中心和行政中心疊加。因此，城市中心區的開發更具復雜性和多樣性。[1]

1.2城市中心區對于城市發展的意義:

1.2.1品牌效應。城市中心區往往集聚著城市最重要的商業、辦公、公共文化建筑。這些標志性建筑和場所反映了城市風貌、承載著城市文化，保存了城市信息，是展現城市特色的名片。

1.2.2集聚和輻射效應。城市中心區是城市人才流、信息流、資金流的聚集地。資源聚集所帶來的乘數效應擴散到周邊區域，對周邊區域的發展起到幅射帶動作用。同時，城市中心是城市發展中的極核,對周邊區域的發展起著示范作用。

1.2.3服務效應。城市中心區是行政辦公、咨詢服務和商業、文化設施集中的區域，承擔著對城市及其周邊區域的服務功能。有些中心區也是城市交通樞紐或交通換乘中心。

1.3城市中心區的空間形態發展模式

城市中心區空間形態發展有三種基本模式

1.3.1在原有舊城中心區基礎上繼續發展

城市用地由原有城市中心區向外拓張，城市中心位置沒有太多變化,舊城中心區以改造更新為主,以適應新的形式。

1.3.2新建區域與舊城中心區形成復合型中心

城市原有中心區由于空間局限或者出于城市保護的需要，難以作出改變。為適應中心區繼續發展的需要，在舊中心周邊新建一些設施，形成復合型中心。

1.3.3新建城市中心區，代替舊城中心區

由于舊城改造困難或城市發展政策等原因，對舊城中心區停止建設，著力發展新城中心。這種情況下一般有兩種結果：一是中心區轉移后，舊城中心區環境改善，原有中心可以得到新的發展；二是舊城中心區隨城市中心區轉移，中心地位被取代,逐漸衰落。[2]

中、小城市由于城市規模較小，以單中心為主。大城市和特大城市由于城市規模較大，城市功能復雜，單一城市中心無法滿足城市各種功能的需要，所以形成以主、副中心相互滲透的多中心模式。

2湛江市城市空間格局和城市中心區的歷史演進

湛江市位于廣東省西南部，我國大陸最南端，居粵、桂、瓊三省交匯處。其三面環海，東臨南海，西瀕北部灣，是海南島通往大陸的必經之地，是中國大西南主要出海通道。[3]

湛江現在的城市格局的是歷史形成的,也與歷次城市發展戰略規劃直接相關。

近代城市形成：

湛江市城市形成較晚，主要城區赤坎原為小商埠。1899年,法帝國主義入侵，建立租界“廣州灣”。在殖民時期，湛江形成了外國人聚居為主，以霞山為中心的商埠和中國人聚居，以赤坎為中心的老城區。

城市擴展：

解放后，湛江被確定為重點建設城市之一，城市建設區確定為有港口的霞山，形成了解放大道和人民道兩條城市中軸線，初步形成了霞山赤坎南北雙城的基本格局。1973年，湛江港大規模擴建、南海石油西部公司基地、湛江遠洋漁業基地等國家重點建設項目相繼建設，城市空間得到進一步擴展，除原霞山組團外，增加了赤坎組團和調順島組團。

城市基本成形：

1983年湛江地、市合并，1984年湛江市被列為全國十四個沿海開放城市之一，同年設立湛江經濟技術開發區，形成了以南油基地為主體的坡頭組團，確立了以霞山區、赤坎區、經濟開發區、坡頭區、調順島等五片區為組團。隨著跨海大橋的建成通車,湛江市初步形成了環海式組團式空間格局。

從湛江城市空間發展軌跡來看，湛江沒有形成相對較集中的中心區域，這種空間格局延續至今，并由此產生了一系列影響城市發展的問題。

（1）霞山區和赤坎區基本上是兩座獨立的小城市，各有自己的區域中心；市級行政辦公地點分散，市委、市政府處于赤坎，政協和人大位于霞山；坡頭區主要集中布置了南油公司的生產和生活設施，與主城區隔海相望，形成了小而全的局面。城市缺少以核心向四周輻射的統一功能體系。

（2）由于舊城區基礎設施完善，人口密集，目前城市建設，很大部份都是集中在霞、赤兩地舊城區中進行。在舊城區見縫插針式的建設，造成了舊城區越來越擁擠，環境不斷惡化，城市發展的歷史脈絡被破壞殆盡，舊城改造成本不斷增大。

（3）新城區在原有舊城區基礎上向四周攤大餅式的建設,使新城區整體景觀缺乏應有形象。一方面，彼此分散的公共設施沒有形成整合的態勢，造成沒有“統領”城市公共空間的集中中心。另一方面，城市缺少具有標志性的建筑和場所，使城市形像缺乏特色。

（4）舊有的城市中心如霞山，赤坎偏于城市一隅，兩區的中心相隔近20km，目前主要通過棋川大道，人民大道，海濱大道相聯系,彼此的聯系并不緊密，把整體的城市內部的高頻率、短距離人員、物資流動分化為兩個以上獨立的市區之間的流動。其結果是限制了整個城市內部的流動，并造成城市內部運輸能力的相對利用率降低。

（5）湛江經濟技術開發區地處霞山、赤坎之間，在空間上是湛江市的中心位置。但由于開發區規劃管理是由開發區政府獨立行使，開發區的土地利用亦由于其性質而與總體規劃相悖。管理體制的脫節和土地使用性質與城市發展方向的矛盾，令開發區的城市建設緩慢。[4]

3湛江市城市中心區區位和建設目標

3.1對上層次規劃的引導分析

《湛江市總體規劃》（2005~2020）中提出：城市總體發展確定為環海灣拓展,不斷提升中心城區功能,形成海灣型的“片區+組團”的結構形態。

該總體規劃的一個重要內容就是將經濟開發區發展為中心城區，增加中心城區幅射能力，緩解老城區擁擠狀況，拉動城市整體發展,改變城市面貌。這對于湛江中心區的選址提供了指導作用。

3.2中心區區位和范圍

城市中心區范圍確定為北至龍潮東路，南至樂金路，東至海邊，西至開發區邊界；中心區以人民路為南北軸，樂山路為東西軸，形成以樂山路三帆雕塑為中心的“金十字”。區域面積約為4km2。

城市中心區具體區位的選擇，主要基于以下幾個方面因素：

（1）政策優勢：開發區作為國家級開發區，享受一系列優惠政策，有利于招商引資，可以促進本區開發建設。

（2）區位優勢：本區位于湛江市城區中心位置，南北與霞山、赤坎為鄰，東面經跨海大橋與坡頭區相連。

（3）交通優勢：本區距離機場、火車站、港口均在5km范圍內，交通優勢明顯。東西向的樂山大道、海灣大橋橫跨本區，南北向的人民大道、海濱大道貫穿本區，這些道路方便了本區與市內外的交通聯系。

（4）用地條件：該區域土地儲備充足且地勢平坦，未開發建設用地主要為荒地、坡地，有利于城市建設。

（5）具備良好的開發基礎：經過多年的開發建設，該區域道路、電信、電力、給排水等基礎設施完善。

3.3中心區建設目標

希若·波米耶在《成功的市中心設計》一書中，認為一個成功的市中心應該是“健康而有活力的市中心”，“充滿著生活，情調，變化和機會”。

湛江市中心區未來是以行政、商業、商務中心為內核，以文化、展示中心和居住社區為外緣，形成“一核、兩軸、多區”的空間結構，構建多元化、復合的城市空間，以塑造充滿活力的中心區。

（1）未來的中心是城市多中心體系中的一極；其建設目標之一是形成城市多中心空間格局。

（2）營造城市活力之都，鼓勵多樣性和功能復合，激發“經濟活力，文化活力和社會活力”。[5]

（3）保存和延續城市文化脈絡；構建具有人性尺度的公共空間和場所，創造宜人的工作、居住和休閑空間。

4湛江市城市中心開發策略

城市中心區的開發建設應遵循“高起點規劃,高標準建設”原則，以塑造有活力、有特色的城市中心區為開發重點。

4.1政府主導，建設有特色的城市中心區

政府的主導作用體現在以下幾個方面：一是加強中心區用地控制，對未征用土地應控制其轉讓，嚴內私人建房，對已轉讓土地，限期開發；二是高水準編制中心規劃，對重點區域的城市設計采用國際招標方式、擴大中心區影響；三是加強基礎設施建設；四是積極對外招商引資，引進戰略投資者。

4.2挖掘城市文化內涵，避免“千城一面”的城市中心

湛江在中國的城市群中是極具特色的北熱帶海濱城市、港口城市；既是一座具有現代工業文明、城市文明的城市，又傳承了歷史悠久的雷州文化；法國風情的殖民文化也在城市肌里上留下了烙印。城市中心區應以城市設計為手段、在軸線營造、標志性建筑、空間營造、重要街區和主要的節點等方面體現這些獨有的文化特色，建設有別于其它城市的城市中心區。此論文由流星畢業論文免費提供網址

4.3處理好中心區開發與老城區建設的關系，明確城市各組團功能，形成有機統一，有序競爭的主、副中心格局。城市中心區作為湛江市的行政、金融、商業、文化娛樂和信息中心，霞山、赤坎、麻章、坡頭和東海島各組團分別形成各自的區級中心，形成有機統一的多中心空間格局。多中心的城市空間格局有利于避免城市空間的過度密集，從而改善城市生態環境。

城市中心從本質而言是資源聚集的反映，有必要引導全市的主要商務辦公集中于中心區范圍內，促成中心區開發的集約和聚集效應。

4.4調整開發區用地結構、充分利用土地價格杠桿化、提高土地利用效率。

城市中心建設以辦公設施、酒店及零售等服務設施、展示會議中心，以及居住設施為主，因此中心區建設用地以公共設施用地和住宅用地為主。而開發區土地利用規劃中，公共設施用地占19.61%,住宅用地占25.5%、用地比例較低，需要作出調整。運用地價杠桿調節上以形成較為合理的土地利用格局。具體操作上可采取經濟和行政手段，引導資源合理配置，加快商業、辦公、金融等服務業態調整。

4.5有目標、有計劃、有步驟的整治和改造位于中心區域的“城中村”。

湛江市城市中心區域建設用地目前有一大部分為霞海村、龍潮村等村集體用地，區域內農民自建住房較多、亂搭亂建現象嚴重，破壞了城市形象，不利于中心區開發建設。根據“城中村”現實情況，制定有針對性、可實施性政策，采取拆、改、遷、留并舉的改造策略，以就地環境整治，合理利用保護，局部拆除改造和基本拆除新建等不同形式，消除城市基礎設施差距、改善環境、轉換土地所屬關系，提高土地的經濟價值，為市中心區的開發提供土地儲備。

4.6梯次開發，采用中心開發，后周邊開發，先公建，后商業開發的建設秩序。

中心區開發采取梯次分級開發。由人民路、樂山路向兩側開發，由赤坎、霞山老城區向新片區開發是比較好的開發路線，這樣也有利于配套建設實施與延伸。開發項目上，以公共建筑、公用設施為拉動項目，帶動周邊土地價值，提升商業開發價值，實現滾動發展。

4.7開發模式選擇

城市中心區的開發模式有兩種。涉及公共利益較大的公共設施，文化體育設施采用以政府為主導的市場開發模式；商業、房地產及一些基礎設施可以采取公共和私人聯合開發的模式。中心區的開發應引進戰略投資商、采用聯合開發的形式、以提高開發品質。

綜上，在城市發展的不同階段，各個區塊的發展是非均衡的，湛江中心區建設作為城市發展新的極點，其后發優勢十分明顯。國家大型鋼鐵、石化項目相繼落戶湛江，以及湛江承接珠三角產業轉移，為城市建設提供了強勁的經濟支持。明確中心區的發展目標和采取適當的開發策略，以及政府的引導調控力度將成為中心區建設成敗的關鍵。

參考文獻：

[1]葉明.從“DOWNTOWN”到“CBD”—美國城市中心區的演變[J].城市規劃匯刊,1999(1):58-63.

[2]宋云峰.中國舊城中心區復興的城市設計策略[D].同濟大學，博士學位論文.2006.

[3]湛江市規劃國土資源局，中山大學規劃設計研究院編.湛江市城市總體規劃（2005-2020）[Z].2003.

[4]萬向東.CBD與湛江城市建設[J].