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1.1切實做好施工前準備工作

在掌握設計意圖的基礎上,據設計圖紙對現場進行核對,編制施工計劃書,認真做好場地平整、定點放線、給排水工程等前期工作。所謂磨刀不誤砍柴工,做好準備工作,往往會加快施工進度。

1.2嚴格按設計圖紙施工

綠化工程施工就是按設計要求藝術地種植植物并使其成活,設法使植物盡早發揮綠化美化的作用。所以說設計是綠化工程的靈魂,離開了設計,綠化工程的施工將無從入手;如不嚴格按圖施工,將會歪曲整個設計意念,影響綠化美化效果。施工人員對設計意圖的掌握、與設計單位的密切聯系、嚴格按圖施工,是保證綠化工程的質量的基本前提。

11根據對施工現場進行調查,確定各種需要量,編制施工組織計劃,施工時落實施工進度的實施,并根據施工實際情況對進度計劃進行適當調整,往往能使工程施工有條不紊,保證工程進度計劃的實施,盡量縮短工期。在工程量大、工期短的重點工程施工上有十分顯著的作用。特別是招投標制度在園林工程上的實施,更加有必要加強施工組織設計的應用。施工組織機構需明確工程分幾個工程組完成,以及各工程組的所屬關系及負責人。注意不要忽略養護組。人員安排要根據施工進度計劃,按時間順序安排。

2園林養護要點

園林工程竣工后,養護管理工作尤為重要,樹木栽植是一時之事,而養護則是長期之事,即“三分栽,七分管”。各種樹木有著不同的生態習性、特點,要使樹木長的健壯,充分發揮綠化效果,就要給樹木創造足以滿足需要的生活條件,就要滿足它對水分的需要,既不能缺水而干旱,也不能因水分過多使其遭受水澇災害。

2.1灌溉

樹木生長所需的水分,主要是由根部從土壤中吸收的,在土壤中含水量不能滿足樹根的吸收量,或地上部分的水分消耗過大的情況下,都應設法滿足他們的需要,這種措施就叫灌溉。

灌溉一般根據植物葉片內滲透壓或吸收水分的大小決定。灌溉時,如葉片的吸水能力很大,則證明水分不足,就應及時噴水。抗旱灌木雖受設備及人力條件的限制,但必須掌握新栽的樹木、小苗、灌木、闊葉樹要優先灌水,長期定植的樹木、大樹、針葉樹可后灌。夏季正是樹木生長的旺季,需水量很大,但陽光直射、天氣炎熱的中午做好不要澆水,中午時葉面灌水也不好。

灌溉時要作到適量,最好采取少灌、勤灌、惺灌的原則,必須根據樹木生長的需要,因樹、因地、因時制宜地合理灌溉,保證樹木隨時都有足夠的水分供應。當前生產中常用的灌水方法是樹木定植以后,一般喬木需連續灌水3～5年,灌木最少5年,土質不好或樹木因缺水而生長不良以及干旱年份,則應延長灌水年限。每次每株的最低灌水量——喬木不得少于90kg,灌木不得少于60kg。灌溉常用的水源有自來水、井水、河水、湖水、池塘水、經化驗可用的廢水。采用的方式主要有單堰灌溉、畦灌、噴灌、滴灌等。灌溉應符合以下質量要求:①灌水堰應開在樹冠投影的垂直線下,不要開的太深,以免傷根;②水量充足:③水滲透后及時封堰或中耕,切斷土壤的毛細管,防止水分蒸發。

2.2排水

土壤含水過多,造成樹木生長不良甚至死亡。不同樹種、不同年齡、不同長勢以及生長條件的不同,樹木對水澇的抵抗能力會有所不同。常用的排澇方法有①地表徑流:地表坡度控制在01～03%,不留坑洼死角;②明溝排水:適用于大雨后搶排積水,③暗溝排水:采用地下排水管線并與排水溝或市政排水相連,但造價較高。保持土壤濕潤是樹木成活的主要條件,除在栽植后澆足定根水外,還應根據氣候情況及時補充水分,尤其是枝葉萌動、生長旺盛的季節,常綠樹栽植后,干旱時除澆定根水外,對枝葉也應經常噴水,但是土壤中水分始終呈飽和狀態,通氣性不良,不利于樹木生長發育。低洼地區會導致積水,應注意挖排水溝及時排水。對大面積的綠化要求比較高的地區,可以在綠化區設置自動噴灌設備或預埋水管,定時澆水。

2.3施肥

樹木成活進入正常生長狀況后,可以追加肥質較為淡薄的肥料。施肥工作應在多日未雨、土壤干燥、并經松土除草后進行。

2.4病蟲害的防治

其方法主要有藥物毒殺和生物防治2種,在防治病蟲害過程中要掌握病蟲的發生規律,利用綜合防治,抓住有利時機用最少的人工和藥物取得最佳效果。

3園林施工與養護有機結合

3.1施工與養護均是設計意圖的再現

園林施工的過程就是把園林設計者的設計意圖轉化為具體園林景觀的過程。所以在施工過程中,為了達到設計者預想工程完成后所要達成的效果,就必須深刻領會設計者的設計意圖,并嚴格按施工圖進行施工,使其轉化為現實的園林作品。一個優秀的園林作品必然是設計與施工密切配合的結果。例如植物配置,要達到理想的效果,從選苗到現場施工,園林設計師均須親臨指導。至于自然山水園的放樣、施工,沒有園林設計師的現場把關,很難達到預期效果。對于復雜地形的施工現場,更是如此。

同樣,園林養護應充分體現設計理念。園林設計是創造園林景觀藝術的基礎,在養護管理中貫徹設計的理念,這是打造一個成功的園林作品對園林養護的必然要求,養護要全力促成園林設計理念的實現和延續。例如已經施工完畢的一處園林景觀,有植物配置及建筑小品,其中的層次對全景起著舉足輕重的作用,這就需要在養護工作中充分理解設計理念,采取合理修剪等途徑來控制植物層次、高度,來體現和延續設計者的設計意圖。這就需要在養護作業和考核時與設計者的介入。

3.2園林養護應貫穿施工全過程

就綠化工程為例,要保證樹木種植的成活率,達到預想的綠化效果。為保證移栽樹木的水分平衡,必須在樹木起挖、運輸、種植過程中減少根系受傷、減少樹冠失水,對樹冠進行必要的修剪,必要時用浸濕的草繩繚繞樹干,采取適當的遮蔭等養護措施。

3.3園林施工與養護均應合理安排資金

園林施工與養護均應編制詳細的資金使用計劃,將全面預算管理工作充分結合到施工、養護的每一個環節。要根據資金安排把握施工、養護檔次,合理選用工程材料,做好控制工程造價的關鍵環節,避免施工中隨意更改設計,切忌重此薄彼,削減養護資金影響后期養護效果。

3結語

城市園林綠化工程是按園林綠化設計要求,進行植樹、栽花、種草,并使其成活,盡早發揮綠化效果的過程。種植和養護是其中重要的兩部分。園林綠化工程的施工及養護管理是一門實踐性很強的學科,種植屬于短期施工工程,養護管理屬長期、周期性工程。

在實際工作中既要掌握園林工程原理,又要具備指導現場施工及養護等方面的技能,只有這樣才能在保證工程質量的前提下,較好地把園林綠化工程的科學性、技術性、藝術性等有機地結合起來,建造出既經濟、又實用、且美觀的園林作品。

參考文獻:

[1]周敏,馬紅英.淺談園林施工管理與技術難點的幾個問題[J].四川建材,2006(3).

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工程造價控制應貫穿于項目建設的全過程，同時又要突出重點。工程造價的多少直接影響到投資效益，工程造價的控制關鍵在于施工前的投資決策和設計階段，而在項目作出投資決策后，控制工程造價的關鍵就在于設計。據國外的資料分析，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用（工程造價是全壽命費用的組成部分）的1%以下，但正是這少于1%的費用對于工程造價的影響卻占了75%以上。長期以來項目管理論文，投資者普遍忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段，在審核施工圖預算、工

一、通過設計招投標和設計方

工程設計招投標是指招標單位就擬建工程的設計任務招標公告，以吸收設計單位參加競爭，經招標單位審查符合投標資格的設計單位按照招標文件要求，向招標單位填報投標文件，招標單位從而擇優確定中標設計單位來完成工程設計任務的活動。通過設計招投標

設計方案競選是指由組織競選活動的單位通過報刊、信息網絡或其他媒介競選公告，吸收設計單位參加方案競選，參加競選的設計單位按照競選文件，做好方案設計和編制有關文件。通過設計方案競選，可

二、運用價值工程理論

價值工程又稱價值分析，是二十世紀四十年展起來的一門技術和經濟結合起來分析的新技術。價值工程發展到六十年代初已被公認為一種成熟而行之有效的節約資源、降低成本的技術經濟方法。價值工程在工程方面的應用，主要側重于設計階段，以提高產品價值為中心，并把功能分析作為獨特的研究方法。通過功能和價值分析項目管理論文，可將技術問題與經濟問題緊密地結合起來龍源期刊。一般來說，提高產品的

以橋梁為價值分析對象，說明價值工程在設計中的應用。具體步驟是：1、對橋梁進行功能定義和評價。把橋梁作為一種完整獨立的“產品”進行功能定義和評價。從通行能力、牢固耐久、建筑造型、環境影響、便于施工、便于設計等這六種功能在橋梁功能中占有的不同的地位，確定相對重要系數。2、方案創造。根據地質等其他條件，對橋梁設計提供了多種方案

不過在設計階段運用價值工程控制工程投資，并不是片面地認為工程投資越低越好，而且要把工程的功能和投資兩方面綜合起來進行分析。價值工程在我國還剛剛起步，但大量事實證明，它在工程設計中對于控制項目投資，提高工程“價值”，是大有可為的，特別是隨“勘察設計施工一體化總

三、設計方案的技術

設計方案的技術經濟評價的目的，是采用科學方法，按照工程項目經濟效果評價原則，用一個或一組主要指標對設計方案的項目功能、造價、工期和設備、材料、人工消耗等方面進行定量與定性分析相結合的綜合評價

設計方案優劣不僅要考慮投資時投資額的高低項目管理論文，還應考慮項目投產后的生產成本高低和經營效益，即投資效益的好壞。例如同樣是高級路面，水泥混凝土路

目前相當多的業內人士還是認為工程投資的提高是由于施工管理不善、施工費率增加以及建筑材料漲價引起的，而從上論述可見由于設計原因所引起的工程投資的提高，遠遠大于前者。

作者單位：吉林省四平市公路工程定額站。

所以向來“重施工、輕設計”的傳統觀念必須克服。設計階段工程投資管理必須受到足夠重視，從而使方案的優化選擇落到實處，這樣才可以為投資控制起到事半功倍的效果。

面后期養護費用較瀝青路面要小，只有既考慮了建設時的投資控制，又考慮了投產后的生產成本和經營效益，以此取得的方案才是最佳的設計方案。

，從而擇優確定技術經濟效果好的設計方案。常用的技術經濟評價方法有：投資回收期、凈現值法和計算費用法等。通過工程經濟理論計算投資回收期、凈現值和計算費用等經濟指標，從而確定最佳方案。

經濟評價。

承包”嘗試和推廣，價值工程會越來越宣示出它對控制項目投資所能發揮的巨大作用。根據日本開展價值工程活動的資料，有組織的價值工程活動可降低成本30%以上。根據另一項國外資料，價值工程活動的投入產出比為1：12龍源期刊。可見價值工程在投資控制中的作用是十分明顯的。

項目管理論文，選擇其一作為評價對象。3、求成本系數。某方案成本系數=某方案成本/各方案成本和。4、求功能評價系數。按照功能重要程度，采用10分制加權平分法。對各個方案的6項功能的滿足程度分別評定分數。5、求出價值系數并進行方案評價。按“價值系數=功能系數/成本系數”公式分別求出各方案價值系數。當價值系數=1，方案即為最佳。

價值，主要有以下5個途徑：1、功能提高，成本降低。這是最理想的途徑。2、功能不變，成本降低。3、成本不變，提高功能。4、成本略提高，帶來功能的大提高。5、功能略有下降，帶來成本大降低。必須指出，價值分析并不是單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求正確處理好功能與成本的對立統一關系，提高它們之間的比值，研究產品功能和成本的最佳配置。

優化設計方案。

以起到：有利于多種設計方案的選擇和競爭，從中選擇最佳方案龍源期刊。有利于控制項目投資項目管理論文，中選的設計方案所做出的投資估算一般控制在競選文件規定的范圍內。能集思廣益，吸收多種方案設計的優點。

，可以起到：有利于設計多方案的選擇和競爭，從而擇優確定最佳設計方案，達到優化設計方案之目的。有利于控制建設工程投資，中標項目一般做出的投資估算能接近招標文件所確定的投資范圍內。有利于加快設計進度、提高設計質量、降低設計費用。

案競選優化設計方案。

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關鍵詞：  醫學文獻 康復護理管理

1  做法

自2001年至今，對《護理管理雜志》、《中華護理雜志》、《中國療養醫學》等核心及國家級期刊做到每期必讀，對其他類雜志選擇性的閱讀，并做好閱讀筆記。把認為適合自己科室管理的方法嘗試性的應用，并根據使用后的結果進行適當修改、補充完善。

2  討論

2.1  提高了自身的理論水平和工作能力  

科室護理質量的高低很大程度上取決于護士長的理論水平和工作能力，借鑒護理管理文獻中的理論和經驗方法，是掌握新觀念、新知識、新方法的捷徑。例如閱讀顧海波等[1-4]的論文，可以較全面地掌握在教科書上學不到的適合護理管理者應具備的實踐經驗理論，用這些理論加強自身人品、人格、工作方法和技巧以及領導藝術的培養。運用權變理論充分使用護理人力資源，按每個人的能力安排合適的工作，做到知人善任、人盡其才、才盡其用。閱讀張鳳花等[5-7]的文章，注重培養具有專業素質的護理人才，比如定期組織護士對個案病例進行學習、分析、討論，總結因護理原因導致誤診的直接因素或間接因素，以此為借鑒，避免工作中的差錯發生；針對康復病人的特點，培養護士的健康教育能力、康復護理能力、心電圖臨床診斷能力、卒中護理單元的管理能力、護士骨干的組織管理能力等。閱讀劉軍等[8-10]的論文，改進了技術訓練的方法：技術上提高一針見血率、心理上訓練護士參加技術比武的適應性，訓練項目依照季節和病人的病情特點而定。理論水平和工作能力的提升，使筆者在工作實踐中科學安排，把握重點，康復護理管理工作順利開展。

2.2  調動了護士工作的積極性  

護士長能夠順利開展工作，保證臨床各項工作有條不紊地進行，離不開護士的大力支持，如何調動護士的積極性，文獻中介紹了許多寶貴的經驗。閱讀李鳳等[11-12]的論文，筆者意識到開展護士群體同事支持、營造良好的工作氛圍、緩解護士的工作壓力是護士長的任務，并在管理時注重以人為本的理念，實行民主管理，摒除家長式作風，解決護士的實際困難。比如對年輕護士尤其是獨生子女護士經常與其談心，了解思想狀況；對孩子小的護士，遇到孩子生病、家庭生活出現問題時，在排班、工作時間上給予照顧；護士過生日時送上一句“生日快樂”、節日時發送一條祝福短信。另外注重寬容待人、虛心聽取同事的意見，使用精神鼓勵法、獎罰激勵法等，調動護士的工作熱情，增加主動性，使護士之間互幫互助，團結協作，相互補臺，形成了一種講正氣、講奉獻的良好局面。

2.3  加強了對護理風險的管理  

目前，風險管理已是護理管理工作者探討的熱點問題，姜旖菲等[13-14]對風險管理從不同的角度作了闡述。閱讀這些文獻后，筆者加強了對護理文書的管理力度，專門建立了錯誤護理文書登記本，把不合格護理記錄收集、整理、裝訂后作為護士的學習資料；建立了“護理留言簿”；月質量分析會上分析不安全因素；設立警示牌，張貼警示語；嚴格毒麻藥品的專人專管制度；為加強護士的風險意識，開展了《康復護理實踐中風險問題的調查與研究》的科研課題，帶領全體護士在 科研中培養風險意識，在學習中強化風險意識。

2.4  開展了特色化護理服務  

現代護理觀念、理論和方法層出不窮。借鑒護理文獻中的觀念和方法，對臨床護理措施考慮的更加科學、細致、周到。從席淑華等[15-17]的管理模式中受到啟發：注重護士的儀容儀表、禮儀服務培訓，把護理工作當作一項系統工程來抓。在護理服務中注重細節，開展了需求服務護理，應用關懷照護行為，創建和諧環境。如為病人提供針線，為在住院期間過生日的病人送上生日賀卡和一句祝福，為新入院病人送上第一壺開水等。對臨床護理路徑以前只是理論上的認識，不知道如何使用，閱讀盛華麗等[18-20]的論文后，根據康復科工作特點，制定了腦卒中康復病人護理路徑，提高了護士的主動服務意識，在卒中護理單元中取得了較好的效果。

2.5  提高了撰寫護理管理論文的水平  

要學會撰寫護理管理文章，必須先閱讀有關護理管理文獻。通過閱讀筆者受到了很大啟發，知曉了各類雜志的書寫格式和要求，寫作水平不斷提高。多年來，筆者把學到的管理知識應用到工作中，認真總結經驗，完成護理管理論文5篇，均已發表在核心醫學期刊上。

總之，護理管理工作需要理論與實踐相結合。《中華護理雜志》、《護理管理雜志》等均是軍隊和國家最高層次的醫學期刊，觀點新穎，聯系實際密切，臨床實用性和指導性較強。筆者正是通過學習護理管理中的新觀念、新理論、新方法，有針對性地應用到工作中，從而改進了管理方法，提高了管理水平和管理能力，帶領全科護士高標準、高質量完成了各項護理工作，為康復病人提供了更科學、更系統、更優質的護理，有效地避免了各類護理差錯、事故的發生。

【參考文獻】

 

[1] 顧海波，杜美芳，鄒月珍.怎樣做好新時期的護士長[J].護理管理雜志，2007，7(4)：56-57.

[2] 李海蘭，呂娟.新護士長在管理工作中應重視的問題 [J].中華護理雜志，2001，36(10)：766-767.

[3] 康琳，宿桂霞.新任護士長工作方法與領導技巧[J].中華護理雜志，2004，39(10)：765-766.

[4] 劉萬芳，張利巖，龍彬，等.權變理論在救援護理管理中的應用[J].中華護理雜志，2005，40(12)：918-919.

[5] 張鳳花，李躍芹.腦梗死患者的康復護理觀察[J].中國誤診學雜志，2008，17(8)：4140.

[6] 姜永飛，劉學文.青年腦卒中腦血管病變研究進展[J].中國誤診學雜志，2008，27(8)：6567-6569.

[7] 賈美英.低血糖昏迷誤診為腦血管病18例分析[J].中國誤診學雜志，2008，27(8)：6687-6688.

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二、開好年會，總結經驗，推動高校物業管理

計劃在三月底召開*高校物業管理專業委員會*5年年會，會議內容為①進行*5年工作總結；②進行理論研討，由北師大劉宏進作高校物業如何做大做強的發言、由*交大作如何應對當前務工人員的勞動保險問題、由工商大學作引進社會力量進行高校物業管理的利弊（或北航）；③請浙江大學求是物業公司作走出校門，參與社會市場競爭的發言、安徽師大新校區后勤管理辦公室作引進社會物業公司，開創新型管理模式的發言。④請海淀區勞動局監察大隊隊長作如何執行勞動法的講座。時間為二天半。

三、堅持理論研究，探討高校物業管理社會化

1、集中精力，研討高校物業管理的實際操作規程，爭取在三月份開始，組織力量編寫高校物業管理實操手冊，以規范化的作業程序指導高校的物業管理工作。使理論研究與實際有效地結合在一起，達到有新意、有創造性、有成果，全面提升理論研究的檔次，并在此基礎上，推動*高校物業管理的企業文化建設。

2、在四月底完成*高校物業管理論文第2集的出版。

二、繼續進行高校物業管理標準的制定和推廣

爭取在*6年4月份前完成《教學、辦公區物業管理服務及取費標準》和《標準化教學樓評估》的制定；爭取在*6年6月份前完成《住宅物業管理服務及取費標準》和《零星維修服務標準及取費標準》的制定；爭取在*6年8月份前完成《綠化養護和取費標準》和《道路保潔服務及取費標準》的制定；爭取在*6年10月份前完成《水電節能定額》的制定，并加以推廣，以標準化工作，推動高校物業管理的發展，全面提升高校物業管理水平。由石德輝負責召集《標準化教學樓評估》、《教學、辦公區物業管理服務標準及取費標準》討論、劉宏進負責召集《綠化養護和取費標準》和《道路保潔服務及取費標準》討論、石警衛負責召集《住宅物業管理服務標準及取費標準》討論、王衍有召集負責《零星維修服務標準及取費標準》討論、王海東負責召集《水電節能定額》討論。

三、繼續推動跨校強強聯合

我們在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校際的強強聯合體后，*5年爭取組建高校物業管理有限公司和電梯維修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外開辟物業管理市場，走出校門，融入社會的市場經濟大海之中，真正做到企業化管理、市場化運作，達到完全意義上的高校后勤社會化。

四、加大物業管理實際操作技能培訓

計劃在四月份組織“保潔主管和班組長實操培訓”、六月份組織“設施設備維修人員實操培訓”等，并計劃舉辦*物業上崗證培訓，從實際操作上全面提高物業管理人員的素質，使高校的物業管理逐步向社會上的物業管理企業靠攏，加強我們的競爭力。

五、繼續辦好物業設備流通站

在流通站一年來運轉的情況下，辦好做大物業設備流通站，讓更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架設各高校物業設備調劑的橋梁。

六、開展創建優秀物業小區和大廈活動

根據建設部有關精神，物業管理資質的提升必須具備的條件是要有達到省（市）優的物業管理小區或物業管理大廈，為此，各高校在條件許可的情況下，要努力創建市優物業管理小區或物業管理大廈，打造品牌效應。

七、加速信息化建設

為了有效的溝通*各高校之間的物業管理動態，爭取在有法人資格并取得物業管理資質或建筑資質的實體，建立網頁，與社會上的網站聯合，建立起溝通的平臺，加速信息化建設；要求每個學校物業管理部門指定一名通訊員，及時反饋各校物業管理情況，及時在高校后勤網上報道，建立起一個快速傳遞的信息平臺。

八、繼續組織物業老總沙龍

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中圖分類號:TP31文獻標識碼:A文章編號:1009-3044(2009)31-0000-00

An Integrated Highway Management Information System Based on Hybrid Pattern

TIAN Hao

(Qinhuangdao Entry-exit Inspection and Quarantine Bureau, Qinhuangdao 066003, China)

Abstract:This paper discusses the programming of integrated management software of modern highway, This article elaborates the system structure, then puts forward a system model based on hybrid system architecture based on the technology with Borland DataSnap, WebSnap and ASP.

Key words: pattern; management information system

在經濟全球化、信息網絡化、管理一體化的今天,網絡化信息化管理已成為提升企業核心競爭力的關鍵因素。隨著我國高速公路的迅猛發展,如何利用計算機、通信、電子技術、網絡等信息技術保障高速公路快速、暢通、安全、高效的使用成為高速公路管理部門亟待提高和研究的新課題。而擁有一套完整的部門網絡化信息化管理系統,不但是公路現代化管理的標志之一,也是公路管理部門提高辦事效率,提高公路管理水平及其信息化、智能化的程度的必備條件。

1 需求分析

隨著我國高速公路的迅猛發展,對于高速公路管理信息化的要求也不斷地變化。其主要表現在以下幾個方面:

1)系統的智能化:面對大量繁雜的信息、瞬息萬變的機遇和挑戰,越來越需要管理決策人員及時和正確地做出決策。因此,高速公路管理決策者對信息系統的需求也在發生轉變――即由過去的復雜事務處理功能向強大的分析決策功能轉變。

2)系統功能的擴大化:以計算機、通信、電子技術、互聯網等信息技術的迅猛發展,并深刻地改變著人類的工作、生活及學習方式,各種信息和數據不斷納入信息化管理范圍之中,系統功能橫向不斷擴大,覆蓋公路管理日常工作的方方面面,這使得高速公路綜合管理系統的開發成為必然的需要。

3)系統應用范圍的網絡最大化:由于系統功能的不斷豐富,使用系統的用戶群也將不斷增長,在同一單位內使用系統的人員可能分布在不同的地方,也可能相距一定的距離,他們在業務上需要協同工作,因此網絡化是必然的趨勢。對于部分用戶可能需要隨時隨地使用系統,因此必須提高系統的移動性,將系統的應用范圍擴展到網絡能覆蓋的范圍,即最大化。

4)系統配置的多樣化:由于系統功能與應用規模的不斷擴大,系統中包含的各種模塊與集成的商用系統可選性也越來越多,例如:數據庫管理系統、地理信息系統、系統的功能模塊選用以及系統硬件環境的選擇。要適應配置的多樣化,就要使軟件的各個子系統或模塊較有“高內聚低耦合”的特性,并且各模塊擁有可以靈活配置的通用接口。

5)系統構件的標準化:由于系統規模的不斷擴大,需要系統具有有效的、高效的可伸縮性。開發的整個的系統以及每個功能模塊必須進行模塊化、標準化,使每個模塊納入工業化軟件開發,實現系統功能模塊的即插即用與兼容性。不僅為系統以后的發展留有余地,而且為系統以后的開發提供可參考的技術標準體系。

本系統是在參考與借鑒了本研究室開發的前三版軟件的基礎上,以上面所提到新的需求趨勢為目標全新研發的第四代綜合管理信息系統。它不僅繼承了前輩的主要功能,成為采用先進的地理信息系統(GIS-T)、數據倉庫技術、聯機分析處理和數據挖掘技術為基礎,集空間、屬性數據庫管理、數據獲取和決策分析為一體的綜合信息管理系統;而且整個系統采用了基于多層C/S與B/S的混合系統架構,使在網絡和基礎軟件平臺之上開發和集成的各種信息子系統成為一個具有高可伸縮性的整體,并能安全可靠運行,并為未來的業務子系統開發運行提供技術和運行的基礎平臺,為高速公路的營運與管理建立方便、快捷的決策支持。

2 系統架構設計

高速公路綜合信息管理系統實質上是構筑于高速公路的機電系統、業務管理系統、辦公自動化等系統之上的綜合信息系統。它主要實現數據實時共享、協同辦公,搭建機電管理、養護管理、工程管理的信息系統的技術基礎平臺,以及從系統平臺、網絡層、數據層和工作流程等多方面營造一個方便、快捷、完全的信息環境。

根據高速公路管理工作的特點,綜合考慮硬件的拓撲結構、數據庫的管理模式、成本等因素,結合軟件的開發經驗,提出系統硬件拓撲結構。分公司與上級單位總公司都有自己的業務數據庫,各個分公司通過企業內部網訪問自己的應用(Web)服務器使用本公司的業務數據,總公司可以通過Internet或企業內部網訪問各個下屬分公司的Web服務器讀取所屬的業務數據,從而組成分布式的結構。具體如圖1,圖2:

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圖1 系統硬件拓撲圖 圖2 系統多層架構的邏輯圖

整個系統邏輯上采用了基于多層C/S與B/S的混合系統架構,使用Borland的DataSnap、WebSnap與ASP技術將在網絡和基礎軟件平臺之上開發和集成的各種信息子系統成為一個具有高可伸縮性的整體。這里采用多層C/S與B/S的混合系統架構的主要原因是:

C/S軟件體系結構,即Client/Server (客戶機/服務器)結構在20世紀90年代以后逐漸成熟起來,而多層C/S結構是對傳統的C/S結構的一種改進,目前也大量的實用系統中廣泛使用起來,而B/S模式(瀏覽器/服務器模式)是隨著Internet技術的興起,對C/S結構的一種改進。在這種結構下,軟件應用的業務邏輯完全在應用服務器端實現,用戶表現完全在Web服務器實現,客戶端只需要瀏覽器即可進行業務處理,是一種全新的軟件系統構造技術。C/S架構具有通信速度快、數據安全性高、交互性強等優點,適合構建企業內部的、高復雜性的管理信息系統;B/S架構則具有可擴展性好,系統集成性高等優點,適合構建地點分散的、高可移動性的管理信息系統。在本系統中將數據查詢、匯總分析等功能納入B/S架構中實現,而將數據錄入、評估分析等功能放在C/S架構中實現。

C/S結構和B/S結構都有各自的優點和缺點。目前,二者不可以相互替代,并將。而將兩者有機地結合起來,揚長避短,發揮各自的優勢,實現產品線的繼承性、實用性、先進性與可擴展性。這也是多層可復用的C/S與B/S混合架構成為廣泛使用的大型信息管理系統最優的解決方案的原因。

3 系統功能設計

整個系統在邏輯上分為兩層,上層為信息管理決策層,下層為信息錄入、存儲、管理層,上層使用下層提供的服務,且僅通過調用層次間的特定接口獲取下層服務;下層暴露特定接口為上層提供特定服務,且不依賴于上層,也不知道上層的存在,使得模塊重用性、程序可維護性、物理分布的靈活性以及開發的并行性得到保證和提高。

3.1 信息管理決策層

1) 營運分析――交通流量及各種類型車輛流量/(天、周、月、季度、年等),以及交通流量在全線各站點、路段分析等。

2) 監控、收費分析――交通運營情況的監控、收費記錄、沖卡逃票等統計分析,

以及其他統計報表等。

3) 事故統計分析――交通事故統計及沿線分析/(月、年)、事故損失、原因分析、處理記錄等。

4) 保障分析――好路率/(月、季、年)、機電設備完好率/(月、年)養護及設備維修率/月等。

5) 工程管理分析――路、橋、機電項目大中修工程預算、進度投資、完工驗收情況等。

6) 其他信息分析――內部信息欄、上傳信息及對外信息的等。

3.2 信息錄入、存儲、管理層

1) 養護管理系統

存儲――公路工程、橋梁、涵洞等竣工圖紙、資料存儲(圖像、圖片、數據及空間數據)。

查詢――路況、橋梁、涵洞、沿線設施等歷史資料、現勢數據、養護方案等。

管理――養護辦公、養護工程、養護設備等。

分析――路況評價(如PCI值,好路率)、養護分析、決策、養護計劃、各種統計報表。

2) 機電管理系統

存儲――通信、監控、收費、供配電系統與設備等資料。

查詢――歷史資料與現場情況、沿線設施分布及運行狀態,機電維護方案及主要配件庫存情況。

管理――系統、設備維護現狀,運行現狀,數據采集、處理等。

分析――系統及設備完好率、維護決策及費用預測等。

3) 路政管理系統

存儲――路況資料、監控錄像資料、安全標志、沿線設施、危險路段資料。

查詢――路況現場情況、交通流量、好路率、在線維修工程、事故易發地段資料及記錄等。

管理――一般事件處理程序,突發重大事件處理程序,各種處理事件記錄等。

分析――交通事故處理分析、沿線設施損壞分析,事故、事件預測分析等。

4) 計費管理系統

存儲――收費站(所)基本情況及相關信息,歷年收費記錄等。

查詢――本年度、季、月、旬等收費匯總、情況分析等,設備使用情況,收費站(所),監視圖像資料。

分析――收費匯總情況分析,各收費站(所),路線收費情況分析,沖卡,逃票分析,差錯分析等。

5) 資產設備管理系統

存儲――所有相關資產設備及相關資料登記并錄入數據庫,資產設備購置時間、使用年限、現狀、變動情況等。

查詢――可查詢所有固定資產設備歷史資料,以及目前使用情況及沿線或單位分布情況。

管理――設備完好率、使用率、使用效益及折舊等,設備管理單位及人員情況,維護報告等。

分析――基于設備完好率、使用率、使用效益及折舊等分析設備利用率,使用周期(年限),設備維護或新設備購置計劃分析等。

6) 資料文檔管理系統

存儲――高速公路的全部公路工程、機電工程圖紙、資料、文檔及音像資料入庫,以及其他文檔資料建庫。

查詢――為各相關部門、分公司提供各類查詢功能,資料輸出(某些資料需經主管領導審批方可查詢或輸出)。

管理――根據交通部有關文檔管理規定進行管理。

7) 財務管理系統

存儲――各種經費來源匯入存儲,以及各種經費支出統計記錄等。

查詢――預算、決策、投資等。

管理――將主要情況上傳主管領導,供分析、決策、管理等。

除上述系統外,還有人力資源管理、政務信息、對外信息等。

4 結束語

面向對象技術、多層分布式架構、混合式架構等多種技術的整合是應用系統提高產品線的繼承性、實用性、先進性與可擴展性的重要手段。而高速公路綜合管理信息系統就是在此技術的基礎上建立起來的,將數據查詢、匯總分析等功能納入B/S架構中實現,而將數據錄入、評估分析等功能放在C/S架構中實現,實現兩種軟件體系結構的強強聯合,從而其成為一個針對用戶實際需求的高性能、可伸縮、易維護、安全性較高的實用系統。

參考文獻:

[1] 張忠林,黃海.基于B/S和C/S混合模式的信息系統[J].情報技術,2004(12):78-79.

篇（6）

關鍵詞:企業;檔案管理;實施

Key words: enterprise;file management;implementation

中圖分類號:G27 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)18-0178-01

1企業檔案管理重要性分析

企業檔案是指企業在各項生產、經營活動中形成的對國家、社會和本企業具有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。其是企業科技發展的催化劑、是企業經濟效益和社會效益的表現形式、是企業文化的重要部分,是企業生存與發展的關鍵。加強企業檔案管理有助于企業管理工作的開展,促進企業管理目標的實現。以企業設備檔案管理為例,企業設備檔案管理工作的科學開展能夠為企業設備養護與維修、設備折舊以及企業資產管理提供基礎的材料,促進其工作的開展。由于企業檔案管理工作的重要性,現代企業必須以科學的管理體系為基礎,開展企業檔案管理工作,促進企業的健康發展。

2企業檔案管理工作的科學實施

2.1 構建科學的檔案管理體系,促進檔案管理工作的科學開展科學的企業檔案管理體系是實施企業檔案管理工作的基礎,其對檔案管理工作的科學開展有著重要的意義。現代企業必須以檔案管理基本原則為基礎,結合企業自身管理結構與實際情況,構建科學的檔案管理體系,以此保障檔案管理體系的適用性。在檔案管理工作開展中常有企業照搬其他企業檔案管理體系進行檔案管理工作的情況出現,但是由于每個企業的生產經營特點不同、管理體系的不同以及技術水平、資產情況的不同,會使照搬檔案管理體系在實際應用過程中不能與企業實際情況相結合,影響檔案管理工作的開展。因此,以企業自身情況為基礎,構建科學的檔案管理是企業實施檔案管理工作科學實施的基礎,其對企業檔案管理工作的科學開展有著重要的意義。

2.2 注重檔案管理基本原則,促進企業檔案管理的科學實施企業檔案管理要遵循統一領導,分級管理的基本原則。企業檔案管理部門要對本企業的檔案工作實行歸口管理和統一領導,建立統一的企業檔案管理制度,對企業的全部檔案實施綜合管理。由檔案使用部門對檔案進行基礎整理后,歸集管理部門進行統一管理與領導,促進檔案管理工作的科學實施。另外企業檔案管理工作還要遵循維護企業檔案的完整與安全的基本原則。維護檔案的完整要以保證企業檔案在內容上齊全配套為基礎,保持企業檔案的系統性和內在的有機聯系,并涵蓋企業全部工作活動所產生的各種類別、各種形式的檔案文書,杜絕檔案人為割裂和零亂堆砌造成的檔案不全等情況的發生,保障企業檔案的完成性。同時還要加強對企業檔案管理的保護工作與保密工作。防治企業檔案的丟失和失密、泄密現象的發生,嚴守企業檔案中所含的事項,保護知識產權,維護企業的合法權益。在注重企業檔案管理的基本原則實施的同時,企業還要認識到檔案的有效利用對企業發展的促進作用,以企業檔案管理工作為基本出發點,實現企業檔案的綜合利用。以企業檔案的利用貫穿于企業檔案管理工作的各個環節和始終,保障企業檔案在企業生產經營中的可利用價值,促進企業的健康發展。

2.3 以企業檔案管理標準化建設為基礎,開展企業的檔案管理工作加強企業檔案管理標準化建設時實施企業檔案管理工作的重點。其首先要明確檔案歸檔制度,明確企業檔案歸企業所有,企業每一名員工都有建立檔案、保護檔案的義務。企業檔案管理標準化建設過程中要注重對行政管理、勞動人事、經營管理、生產技術管理類文件按年度歸檔、或按季度歸檔的制度建設。同時注重產品開發、設備儀器、基本建設、科學研究類文件材料應在項目完成后15日內歸檔。以此保障企業檔案的完整與安全。對于企業財務文件的歸檔應由財務部門整理歸檔并保管一年后交由檔案室進行管理。對于企業員工外出學習、考察、開會所得文件材料必須在返崗10天內交由檔案室進行工藝管理。

另外,企業還要加快完善企業檔案管理制度的腳步,對檔案保管制度、檔案保密制度、檔案利用制度、檔案人員崗位責任制、檔案統計制度、文件材料立卷歸檔制度等進行完善。以制度化管理確保企業檔案管理的科學實施。對于檔案管理工作流程也要進行標準化建設,對管理部門、文件點收等進行標準化建設,并通過嚴格執行,促進檔案管理工作的開展。

3注重現代技術在檔案管理工作的應用,促進企業檔案管理工作的科學開展

在現代企業檔案管理的實施過程中,企業要注重現代技術在檔案管理中的應用,以此促進檔案管理工作的科學開展。現代企業要加快檔案管理工作新技術的應用,以此促進企業檔案管理工作的科學開展,促進企業檔案管理工作效率的提高,促進企業的健康發展。

綜上所述,現代企業檔案管理工作是企業發展過程中企業歷史資料、有關文件的管理過程,其對企業的經營活動的開展以及企業的發展有著重要的意義。企業在注重檔案管理體系建立與實施的過程中還要注重企業檔案管理人才的培養。注重對檔案管理人員現代檔案管理理論知識的培養、現代方案管理技術的培養,通過檔案管理人員專業技術水平的提高以及企業檔案管理新技術的應用提高企業檔案管理質量,促進企業的健康發展。

參考文獻:

[1]王梓欣.現代企業檔案管理工作現狀分析[J].企業管理資訊,2009,10.

[2]楊彤,李麗.生產型企業檔案管理工作的科學開展[J].工業企業管理信息,2009,2.

[3]朱衛國.企業檔案新技術發展與應用[J].檔案管理,2009,6.

篇（7）

Abstract: the construction technical data directly reflects the quality of construction enterprise and project management situation, also is an important basis for the quality of the project, the author，combined with years librarians and peer work experience, puts forwards to how to deal the construction material management work.

Key words: data management paper; problems paper; construction technology

中圖分類號：TU71文獻標識碼：A文章編號：

工程施工技術資料是施工企業按有關規定要求，在施工管理過程中所建立與形成的反映工程實際情況的資料。在工程項目施工管理中，施工技術資料管理是一個重要的環節，是作為核定工程質量重要的依據。施工技術資料是否準確、完善，還在很大程度上反映出工程管理的水平。但在項目管理的實施過程中，很多項目經理對于工程技術資料管理并不是特別重視，因此在施工檢查中，施工技術資料中普遍存在以下問題：(一)存在弄虛作假，代簽現象。由于項目經理對施工技術資料不重視，有的施工管理人員根本不填寫相關資料，而是由資料員全權代勞，代編代造。工程資料需要施工人員簽名的也由資料員或是別人代勞，沒有嚴格把關，致使有的資料與實際不符。這給工程竣工驗收帶來了不必要的麻煩，給竣工結算帶來了巨大的困難，往往使工程蒙受了不必要的經濟損失論文。 （二）施工技術資料存在抄襲現象。有些兼職或本身的業務水平較差的資料員為了省事省心，沒有根據自己所做工程的實際情況，而是照搬其它工程資料，將內容直接套用，改頭換面。

（三）對隱蔽工程的驗收記錄資料不及時或是不完全。

隱蔽工程是指完工后將被下一道工序所掩蓋的工程(如打樁工程中的鋼筋籠)。隱蔽工程項目在隱蔽前應進行嚴密檢查，作出記錄，簽署意見，辦理驗收手續，不得后補。有問題需復驗的，須辦理復驗手續，并由復驗人作出結論。填寫復驗日期。然而很多資料員在施工過程中因對現場不熟或有的資料員對工序不清楚而又沒跟現場施工人員及時溝通，造成隱蔽資料不能反映現場實際的隱蔽情況或不完整。

（四）施工資料內容與施工進度不同步，常常存在滯后于施工進度或是工程要交工時沒有資料，過后再組織人員補資料，至使資料粗制濫造不能真實反映工程情況，有的甚至連監理單位簽字都是代簽的。（五）施工技術資料存在漏項、缺項、內容不全面等。特別是在技術交底時，若是交底不清，則很容易造成技術資料的缺漏。對建筑工程中安裝工程的分部分項不明確，而造成漏項。

工程資料在施工管理中的不真實不完整是目前大部工程管理存在的一些問題，那我們要如何改進，才能更好的把這項工作做得更好，本人認為可以從以下幾個方面入手： （一）配備素質較高的人員。聘用有施工管理經驗的施工技術人員，需具有良好的電腦操作知識，能借助現代信息化的工具進行資料的編制。通過培訓加強施工人員對工程技術資料的作用和重要性的認識。同時配備熟悉工程施工工序的施工資料員，這是非常重要的和關鍵的，也是一個合格的資料員必備的素質。因為都知道所有的資料都是緊跟著每一道施工工序產生的，能及時收集、填寫、整理施工技術資料，確保施工技術資料的及時、真實、準確和完整。（二）在施工過程中注意易忽略和易缺漏環節：（1）要正確劃分檢驗批。在施工過程中，因施工管理人員、資料員對規范了解不透徹，不能正確的劃分檢驗批，使施工技術資料的施工部位凌亂不交接，造成了整理上的不便。正確的劃分原則如下：檢驗批可根據施工及質量控制和專業驗收需要按樓層、施工段、變形縫等進行劃分。①多層及高層建筑工程主體分部的分項可按樓層或施工段劃分檢驗批。②單層建筑工程中的分項工程可按變形縫等劃分檢驗批。③地基基礎分部工程中的分項工程劃分為一個檢驗批；有地下層的基礎工程按不同地下層劃分檢驗批。④屋面分部工程中的分項工程按不同樓層屋面可劃分檢驗批。⑤其他分部工程中的分項工程可按樓層劃分檢驗批。⑥對于工程量較少的分項工程可統一劃為一個檢驗批。⑦安裝工程一般按一個設計系統或設備組別劃分一個檢驗批。⑧室外工程統一劃為一個檢驗批。⑨散水、臺階、明溝等含在地面檢驗批中。（2）施工技術交底要盡可能的詳盡和完全施工技術交底的目的是為了使參與施工管理和操作人員都能夠了解掌握工程特點、技術要求、施工方法和安全注意事項，以便達到質量優，消耗低，進度快，效益高的目的。就目前來看，許多工程的施工管理人員不重視技術交底工作，將資料軟件中提供的參考資料，不進行修改，直接套用到實際工程中，導致工程技術交底不符合實際，內容沒有針對性，不能指導施工，致使工人不能按照規定施工，違章操作，使得工程質量達不到要求，導致工程窩工、局部返工現象的出現。要提高施工技術交底的質量，使技術交底起到指導施工的作用，施工技術交底的編寫應遵循以下原則：①所寫的內容必須針對工程實際，不可棄工程實際而照抄規范、標準和規定。②所寫內容必須實事求是，切實可行，對規范、標準和規定，不能困施工素質不高而降低。③交底內容必須重點突出，全面具體，確保達到指導施工的目的。④交底工作必須在開始施工以前進行，不能后補。⑤編寫的程序和內容應力求科學化、標準化，凡是能用圖表表示的，一律不用文字和敘述。施工技術交底內容主要包括：①作業條件及要求。②施工準備(作業面準備、工具準備、勞動力準備、對設備和機具的要求)。③材料及其質量要求。④施工操作流程。⑤施工操作工藝及措施(要求具有可操作性且不違反規范)。⑥質量要求及應注意的質量問題、質量標準(質量要求是指對本工序的質量要求而不是抄工藝標準，要有檢查手段及方法、標準要求等)。⑦成品保護措施。⑧文明施工、安全措施。⑨環保措施等方面內容。（3）注意易忽略的隱蔽記錄。隱蔽記錄大的分項工程基本都能做到，但是易忽視的隱蔽部位有：①地基驗槽：包括土質情況、標高、地基處理。②基礎、主體結構各部位的鋼筋均須辦理隱檢：內容包括鋼筋的品種、規格、數量、位置、錨固或接頭位置長度及除銹、代用變更情況，板縫及樓板胡子筋處理情況，保護層情況等。③現場結構焊接。鋼筋焊接包括焊接型式及焊接種類；焊條、焊劑牌號(型號)；焊口規格；焊縫長度、厚度及外觀清渣等；外墻板的鍵槽鋼筋焊接；大樓板的連接筋焊接；陽臺尾筋焊接。鋼結構焊接包括：母材及焊條品種、規格；焊條烘焙記錄；焊接工藝要求和必要的試驗；焊縫質量檢查等級要求；焊縫不合格率統計、分析及保證質量措施、返修措施、返修復查記錄等。

④高強螺栓施工檢驗記錄。

篇（8）

關鍵字：房地產;開發管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

一、前言

房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業、建材工業等諸多產業發展。

隨著我國社會主義市場經濟的發展，對其他行業經濟關聯度高、帶動性強的房地產業已經成為我國國民經濟的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動我國經濟持續增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。因此，保持房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。一般來說，一個城市的房地產價格水平與經濟發展水平是成正比的。在國外，房地產業通常被視為一個國家經濟發展的晴雨表。目前，市經濟水平與全國平均水平差不多，但是房地產價格卻低于全國平均水平較多(全國房地產平均價格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產業發展空間還是相當廣闊的，對本市的發展也是起著很大的發展作用。 對于金華的房市來說其經濟影響力也是一樣的。

二、房地產開發管理體制

房地產開發管理是指房地產開發企業為了較為順利完成工程項目的投資，對開發項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發企業實現規劃管理和施工以及物業管理的前提。其中企業工程部主要是代表開發商對整個工程項目的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業財務部主要負責企業的資金管理‘并且定期制作企業財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業營業費用結算。銷售部門主要是負責企業開發產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發管理的目的以及原則就是要整合企業物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，開發出受市場歡迎的產品，房地產開發管理的重點企業的內部經營，核心是工程項目的開發過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創新開發運營等。

三、房地產開發管理的主要內容

在我國房地產開發管理中主要的內容包括規劃管理、施工管理、物業管理。

3.1房地產開發規劃管理

房地產開發中規劃管理是指對規劃設計的管理，設計單位完成開發商所委托的建筑樓盤設計，重點在于對規劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發企業建立采用完善的規劃系統對規劃設計進行管理，規劃管理和規劃設計是相輔相成的，在規劃管理系統中提高規劃設計審查和管理水平是重要的目標。規劃管理系統與規劃設計的核心是保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過各種審查手段，提高規劃設計管理的水平。

首先開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入確定的要求要點，在規劃完成后對規劃方案進行檢驗與評估，適當的采取反饋及修正的控制方式進行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規劃管理中應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規劃設計成果審查，如果規劃設計單位報送的設計方案符合系統規定的一定格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統計。審批通過的規劃圖，首先由開發商確定規劃設計的要求的原則，然后由參與設計單位開始進行規劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發商，根據開發商提出的意見進行修改最終確定。

3.2房地產開發施工管理

施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業化、精細化方向的發展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產開發商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環境)監理工作、工程款發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。

3.3 房地產開發的物業管理

物業管理是指專業組織機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主進行管理和服務。房地產的業務管理，一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環境、衛生、安保、綠化、公共設施、道路養護等等實施專業化管理，并向業主提供多方面的經營服務。物業管理是為了使物業發揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區環境和家居生活。在社會分工日益發展的背景下，發地產開發在規劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優選出專業的物業管理服務公司。

四、房地產開發項目管理的注意問題

房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現，因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作司開發商協調重要內容。作為投資者，房地產開發商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規劃階段、設計階段、到施工階段、物業管理階段呈現出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的項目決策。

五、結束語

當前，由于受到我國宏觀調控政策以及市場環境變化因素的影響，這對房地產開發企業的發展來說產生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現代房地產企業發展中就顯得尤為重要。

參考文獻：

篇（9）

中圖分類號：TU71文獻標識碼：A文章編號：1007-3973（2012）004-005-03

1工程概況

大唐國際錫林浩特勝利東二號露天煤礦儲煤場工程主要包括儲煤場暗道及擋墻、三個落煤塔，包括儲煤場暗道的土方開挖。設計采用三個料堆直徑為88m的封閉落煤塔儲煤場方式對三個品種的原煤分別進行儲存，儲煤場下設有暗道，儲煤場內的煤通過給煤機給入暗道內帶式輸送機運往裝車站。主要技術參數：總儲量：150kt；物料粒度：0～150mm；堆料能力：3000t/h；回料能力：5000t/h；料堆直徑：81m；料堆高度：32m；擋墻高度：5m；擋墻直徑：86m；落煤塔直徑：6m，落煤塔高度：48.5m，暗道長：404m，暗道凈斷面：9*4.8m。

該項目工期緊、任務重、氣候條件惡劣。項目合同工期11個月有效施工時間僅為5個月。特別是三個落煤塔的施工，最高處達到地面以上55米，該地區常年風力在8—10m/s左右，施工難度之大超乎所有人的想象。經過大家半年的努力，該項目提前一個月完工創造了大唐國際建設工程的奇跡，得到了業主、設計、監理單位的一致好評，并獲得2010—2011國家優質工程金質獎。

2項目組織機構管理

施工項目組織機構管理與企業組織機構管理是局部與整體關系。在項目管理中合理設置項目管理組織機構是一個至關重要的問題，高校的組織體系和組織機構的建立是施工項目管理成功的組織保證。

首先要做好組織準備，建立一個指揮靈便、運轉自如、工作高效的組織機構——項目經理部。其目的就是為了提供進行施工項目管理的組織保證，效地完成施工項目管理目標，有效地應付各種環境的變化。我們在實踐中建立了體系完善、部門齊全的項目組織機構，在工程施工中各職能部門之間既是相互獨立的又是相互監督的分支機構。在施工過程形成人人負責的管理局面，如果因某個人的管理出了問題整個部門都將會受到問責，這樣一來大家都會自覺的相互監督起來，做到齊抓共管。

3工程質量管理

3.1建立質量保證體系

為全面系統把質量工作落到實處，重要的是建立切實可行的質量保證體系。同時，建立自己的質量保證系統，制定質量方針、管理目標，使之更具有指令性、系統性、協調性、可操作性、可檢查性。

3.2人、材料、機械的控制

人是質量的創造者，質量控制應以人為核心，把人作為控制的動力，調動人的積極性、創造性，增加人的責任感，樹立質量第一的觀念。這里所說的人不僅指項目管理人員，也包括一線施工人員，一線工人才是主體。

材料是產品質量的根本。顯然在工程項目中，抓住了對材料的質量控制就是從源頭上抓住了對產品的質量控制。

施工機械是現代化施工項目中必不可少的因素，它對施工項目的進度、質量有著直接的影響。因此，選好、用好機械設備至關重要，特別是混凝土拌合站的使用。

3.3實體質量控制

在實體質量控制上由總工牽頭，實驗室負責把關，責任落實到個人。并實行獎罰制度，對于實體質量好的單位給予經濟獎勵，另一方面對那些質量不符合規范要求的單位給予一定的經濟處罰。

3.3.1精準的施工測量是質量保證的關鍵

輸煤系統主軸線全長404米施工測量無法通視，在施工過程中要求測量人員24小時監控，特別是基礎放線要求多家單位進行驗線確認無誤后方可繼續施工。特別是安裝設備的預埋件更是不能忽視的關鍵點，上萬記的預埋螺栓及3000多塊預埋件設備安裝要求位置及傾斜度均零誤差。工作量之大超乎每一個人想象，一個螺栓的微小誤差就可能造成整個生產系統設備無法安裝運轉，在施工過程中我們設專人全程盯控、分級驗收；確認每一個螺栓安裝無誤后方可進行混凝土的澆筑。在工程驗收設備安裝時我們的預埋件精準度得到了業主及設備安裝廠家的一致好評。

3.3.2大體積混凝土在負溫度環境下的質量控制

三個落煤塔基礎的底板厚度為2.5m、邊墻厚度為2.1m、頂板厚度為2.3m，每次混凝土的澆筑量在500m3左右，技術要求C30、S6抗滲，每次澆筑均為大體積混凝土。這種大體積混凝土水化熱高、收縮量大、容易開裂等特點再加上外界環境溫度低，在施工過程中作為重點和難點進行對待。在混凝土原材料質量、施工配比及施工工藝上都進行了嚴格的控制，特別是在混凝土養護過程中內外溫差的控制上采取了多種措施進行控制。在混凝土拌合站搭設保溫棚并砌兩個煤火爐，混凝土拌合用水進行加熱處理，混凝土泵送管全部用棉被進行包裹，施工現場周圍每5米設一個點點燃火爐并在混凝土澆筑完成后表面全部用電熱毯進行覆蓋，在混凝土中預埋封底鋼管進行人工測溫監測。在應力集中的部位適當配置構造筋以分散應力防止混凝土開裂。

3.3.3模板的施工

模板工程施工質量直接關系到混凝土施工質量，成為本工程能否創造國家優質工程的關鍵。輸煤暗道及擋墻大體積混凝土高標準的施工必然要求模板安裝的高標準。在施工過程中均采用木模板一次成型，為加快施工進度提高周轉率支撐體系采用鋼管腳手架并配備專業的施工隊伍，施工人數控制在600人左右，保證流水作業。

墻體模板支撐體系參數：主龍骨（外楞）鋼管48*3.5、間距600mm；次龍骨（內楞）木楞50*100mm、間距300mm。

頂板底模支撐體系參數：主龍骨（外楞）鋼管48*3.5、間距600mm；次龍骨（內楞）木楞100*100mm、間距300mm。

模板測壓力采用下列二式計算并取最小值：

F=0.22ct012V1/2

F=cH

式中：F——模板最大側壓力（KN/m2）

c——混凝土重力密度（kN/m3）

t0——混凝土初凝時間（h）

1——外加劑影響修整系數（1、2）

2——混凝土塌落度影響系數，塌落度小于50mm取0.85；50-90mm取1；110-150mm取1.15

底模驗算其抗彎強度和撓度，計算原則是按照模板底支撐的間距和模板面的大小。強度驗算要考慮模板結構 自重荷載、新澆混凝土自重荷載、鋼筋自重荷載的影響。則：

M=KMql2

=Mmax/W﹤fm

最大撓度計算公式如下：

=0.521ql4/100EI﹤[]

3.4落煤塔滑膜的施工

三個落煤塔是本工程的重點控制性工程，也是本工程的難點所在。落煤塔身高48.5m、內徑6m、壁厚30cm，每個塔倉壁設16個2?m的落煤口共計48個，內壁設置0.5?0?0cm預埋件，間距1米全壁埋設，在29.8米處設一個圓形平臺。施工工藝采用滑膜法施工，每個落煤塔配備50噸汽車吊一臺。

落煤塔滑膜施工的成敗關系到整個工程的成敗，因此我們在加大管理力度的同時也制定了一系列的措施以保證滑膜的質量。模板選用1200mm高的鋼模板，模板寬度可選用100mm、200mm轉角，洞口擋板、模板的形狀尺寸進行特殊加工。根據圓筒倉的結構形式及規范要求，提升架間距1600mm，在模板上下口設兩道圍圈間距600mm，上下圍圈用∠40?角鋼作腹桿形成桁架，提升架采用14個“開”字架，28根支撐桿，支撐桿用28的鋼筋。落煤塔外壁以托板為操作平臺，下吊架寬度0.65m，內壁挑三角架寬度1.2m，下設吊架寬度0.65m。內挑三角架根據內力計算采用∠63?角鋼，吊架采用18的鋼筋，下設∠63?角鋼，滿鋪55mm厚腳手架板。開字架上搭設長4m，寬3.3m的平臺材料采用10#的槽鋼。

混凝土澆筑前先澆一層20mm厚的水泥砂漿，然后分層澆筑混凝土，每層澆筑厚度為200-300mm，分四次澆筑滿900mm高的模板，時間最快不少于4小時，然后開始滑升一個行程，看能否順利起滑，如有個別地方未起可用千斤頂頂一下，繼續滑升至200mm高即完成一個行程。在滑升過程中混凝土應分層、分段、交圈均勻澆筑，且保證混凝土表面有兩道橫向鋼筋。滑升脫模后的混凝土表面設專人抹壓、修補，外表面刷一道1:0.5（水泥：881）聚合水泥漿，待混凝土表面凝結后噴刷Mq混凝土養護劑進行封閉養護。

滑升過程中由于各種力的影響平臺可能發生傾斜或扭轉，在滑升2-3個行程時需觀察一次，發現異常應立即糾正。為了控制操作平臺的水平相差，在四個方向的提升架支撐桿上安裝限位器。垂直度的控制采用經緯儀法，并輔以線錘法。

4工程進度管理

工程項目進度控制就是編制合理的施工進度計劃，并根據計劃落實到各個施工環節按照總體部署進行施工的項目活動。在實際施工過程中進度控制涉及到施工合同環境、施工條件、施工方案、勞動力和各種施工物質的組織與供應等多項內容，應圍繞合同工期，選擇和運用一切可能利用的管理手段，實現合同規定的工期目標。

基坑開挖6萬m3僅5天時間就具備了驗槽條件；鋼筋用量達2400噸且大多是28、32型號的Ⅱ級螺紋鋼，施工中我們將接頭全部采用直螺紋套筒連接，有效的提高了工程的施工進度。在實際施工中，由于該地區氣溫偏低，每年的十月一日至次年的五月一日為供暖時間，整個工程的施工時間幾乎都在冬季施工中完成。為保證工程施工的順利進行，項目部采取多種措施進行保溫保暖。對拌合站進行搭建保暖大棚來保溫，對工程產品進行電熱毯覆蓋，或周圍點燃煤爐進行保溫。對一線工人分發棉大衣棉帽做到了人性化管理，對一線工人的關心得到了他們的認可，即便是下著大雪在-10皛-20暗幕肪持幸駁膊蛔と爍苫畹娜惹欏?

為趕工期必須保證施工現場24小時不停，我們采取人停機不停的管理辦法。大家分班分組輪流作業，保證每個工點每時每刻都有人作業。在實際實踐中沒有一個人偷奸耍滑，每個班組都有一名領導值班，在任何時刻都能看到他們在一線忙碌的身影。為保證工程的順利進行，大家不畏嚴寒，即使下著大雪也擋不住大家的工作熱情，領導到工地視察有時候都分不出哪個是工人哪個是管理干部，只能看到大家不畏艱苦埋頭苦干的身影。

5工程項目的效益管理

5.1建立規范、統一、標準的責權利相結合的成本管理體制

施工項目經理部是以項目經理為核心的相對獨立的經濟實體，工程成本管理的主體是項目全體管理人員及施工作業隊全體施工人員，項目經理是項目成本管理主體的核心領導，這樣形成了一個以項目經理為核心的成本管理體系。對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責和范圍要進行明確的界定；賦予相應的權利，以充分有效地履行職責；在責任支配下完成工作任務后，需要用一定物質獎勵去刺激，徹底打破那種干好干壞一個樣，干多干少一個樣的格局。這樣層層落實，逐級負責，使成本管理工作做到責權利無空白，無重疊，事事有人管，責任有人擔，杜絕了推諉扯皮，一切有章可循，有據可查，使項目的成本管理工作形成一個完整的成本管理體系。

5.2從質量成本管理上要效益

對施工企業而言，并非工程質量越高越好，超過合理水平時，屬于質量過剩造成成本投入質量效益比例失衡。無論是質量不足或過剩，都會造成質量成本的增加，都需要通過質量成本管理加以控制。

質量管理的成本一般包括質量預防費、質量檢驗費、質量損失三個方面。質量成本管理就是在三者交叉的作用下找到一個質量成本最低的理想點。

正確處理質量問題幾個方面的相互關系就要采用科學合理、先進實用的技術措施，在確保施工質量達到設計要求水平的前提下，盡可能降低工程成本，也不能為了提高企業信譽和市場競爭力而使工程全面出現質量過剩現象，導致完成工程量不少，經濟效益低下的被動局面。

另一方面，加強質量控制，必須減少返工率。在施工過程中要嚴把工程質量關，各級質量自檢人員定點、定崗、定責、加強施工工序的質量自檢和管理工作，采取防范措施，做到工程一次成型，一次合格，杜絕返工現象的發生。

5.3完善成本管理辦法

每一個工程項目都有其自身的特點，要根據工程項目本身的特點，制定有針對性的項目成本管理辦法，如項目質量成本管理辦法、工期成本管理辦法、項目招投標管理辦法、合同評審管理辦法、材料使用控制辦法等管理辦法。這些管理辦法應是責任到人、切實可行的具有較強操作性的辦法，使項目的成本控制有法可依，有章可循，有據可查。

6勞務管理

在工程項目施工中，架子隊管理模式已很難適應現代化的項目管理，勞務分包已是普遍現象。選擇一個好的勞務隊必將給企業帶來良好的經濟效益；相反，那些在工程還未完工就開始扯皮的勞務隊到最后必將兩敗俱傷。

(1)打破傳統的思想觀念，破除那些寧可自己“少、慢、差、費”地組織施工，也不愿把自身不具優勢的專業工程分包出去，缺乏利用外部資源為企業增效的經營思想。專業工程分包有利于施工企業提高效率和應變能力，最大限度的利用社會資源。

(2)建立勞務隊伍管理檔案。對于那些有管理能力、能打硬仗、信譽良好的勞務隊可以長期利用；對于那些信譽評價過低、沒有實體能力的勞務隊計入黑色檔案。

(3)善待勞務隊伍。不管是勞務發包還是勞務承包，都是雙向選擇、互惠互利的，善待別人等于善待自己。總包項目部一方面給予分包商施工管理上的幫助，另一方面又可以從分包商獲得資源配置上的支持，有利于分包合同的順利履行。

參考文獻：

篇（10）

科學技術的發展，建筑工程施工技術不斷地實現創新，但是在施工環節的具體操作過程中，往往會遇到由于技術缺陷而造成難以解決的問題出現。那么，就需要采取必要的措施，在實施建筑工程中，不斷地完善施工技術，并提高創新意識，在實施先進的施工技術的同時，還要提高施工人員的綜合技術能力，引導施工人員自覺承擔工作責任的同時，還要充分地發揮主觀能動性，自覺地尋求技術創新的有效途徑，以推動建筑行業脈象創新發展的道路。

一、建筑工程施工中實施技術創新的重要性

（一）實施施工技術創新是為了滿足社會發展需求

市場經濟的多元化動態發展態勢，使我國的建筑業面臨更為激烈的行業競爭。雖然建筑業在近些年來發展迅猛，但是相比較于西方發展國家，尚存在著巨大的差距。特別是建筑工程施工技術的實踐應用中，由于施工技術的相對滯后，導致建筑行業生產力發展潛力無法充分地發揮出來。這就意味著建筑創新施工技術在實踐應用領域還存在著更大的發展空間。社會生產力要快速穩定地發展，就需要適應社會生產力發展需求，不斷地創新施工技術，在提升自主技術創新的同時，還要實施技術能力的改良，以滿足社會發展需求。

（二）實施施工技術創新更為符合社會經濟發展

現在是知識經濟時代，也是信息技術時代。各種信息技術被滲入建筑施工技術當中，推動了施工技術的科學性、知識性方向發展。與此同時，建筑施工企業要面臨提高施工質量的壓力，施工技術成本也要相應地有所增加。知識經濟時代，經濟的發展離不開知識元素，并將政治元素和文化元素融入其中，以推動建筑行業的全面發展。作為極具歷史性的傳統行業，建筑工程施工單位要持續發展下去，就要適應知識經濟時代的潮流創新思想，以順應時代尋求新的發展途徑。建筑工程施工單位實施施工技術創新，更為符合社會經濟發展。

（三）實施施工技術創新是提高行業競爭力的重要途徑

有創新，才會有發展。在目前的建筑行業市場中，利潤空間越來越小。這就需要建筑工程施工單位以工程質量取勝，獲得市場競爭力。向技術要效益，向管理要效益，成為了建筑行業參與競爭，提高力的主要方式。那么，建筑工程施工單位組織技術創新隊伍，創新施工技術，不僅可以降低施工成本，而且還促進施工人員從技術的角度分析行業市場，并著重于施工技術創新研究，以促進企業效益的提高。要實現施工技術創新，需要制定系統化措施，諸如實施市場調研，并對創新目標做出預測；人才的引進和培訓；建立技術創新的有效評價機制等等，使創新技術滿足了建筑工程實際需求。

二、建筑工程施工技術創新策略

（一）強化施工觀念的創新

處于市場經濟環境中，企業要發展下去，就要提高競爭力。建筑施工企業面臨開放性競爭環境，只有提高建筑施工質量，提升產品研發能力，才能夠以技術作為支撐，使建筑資本運作能力起到推進建筑工程施工企業快速發展的作用。那么，除了要提高建筑施工管理，還要樹立施工創新理念，采用科學的技術創新策略，在建筑工程施工的技術創新過程中，從企業經濟效益的角度出發，采用技術合作或者自主創新的方式，開辟施工基礎創新的新途徑，以擴大建筑施工企業的利潤點。技術創新的能力，直接關乎到技術更新的速度，也預示著企業的運行效率。企業要想持續獲利，還要具有創新技術轉化能力，以快速地轉化為現實生產力。

（二）根據需要調整施工技術創新機制

建筑施工企業要實施技術創新，就要組織具有創新精神和核心競爭力的團隊。為了適應建筑材料和建筑工藝快速更新換代，調整施工技術創新機制是非常必要的，以促進技術動態化創新發展。從人力資源的角度來分析，建筑工程施工人員普遍素質不高，因此，提高技術人才引進力度并強化施工人員的培訓力度是非常必要的。為了激發施工人員接受技術培訓的積極意識，可以將激勵機制引入到施工技術人才培養技術中，不僅要實施專業技術培訓，更要重點強調技術創新的精髓，以為創建專業技術化和正規化技術創新組織奠定基礎。在施工人員的技術培訓上，教學內容要豐富，教學形式多樣化，所有設計到專業技術的知識，包括技術檢查、監督管理以及經濟、法律知識等等都要有所涉及，以提高施工技術人員的綜合素質。

三、建筑工程施工技術創新應用

建筑工程建設中，各種新型技術被研制出來，但是一些技術在實際施工現成應用，并無法實現其功能價值。因此，施工技術人員就要將基礎創新建立在傳統施工技術的基礎上，在施工實踐中實現技術升級。

（一）防水施工技術

防水施工主要是在裂縫部位實施防滲漏處理。在選防水材料的時候，要結合施工工藝，以做到復合防水、多道設防、節點密封。

目前的屋面方式普遍采用了聚合物水泥基復合涂膜的新型施工技術。在具體操作中，要處理好板縫和節點，分層次涂膜。當一層涂料干燥成膜后，才可以涂布后一遍的涂料，最上面的涂層要超過1毫米。涂膜防水層的收頭不可以出現流淌的現象，更不可以堆積。

外墻防水采用加氣砼磚墻的創新施工技術，即將鋼絲網固定在不同材料之間的界面。當固定好鋼絲網后，實施基面處理、抹灰層施工。砌筑的時候，要分次砌筑，注意使用干磚砌筑，不可以在砌筑的過程中澆水。做好后續防水施工工作，可以選用skk 水性超低污染氟涂料，涂刷在找平層上，大約為3毫米厚度。當涂刷完畢后，要即使淋水養護。

（二）鋼筋的連接施工

鋼筋的連接施工可以采用機械連接，也可以采用焊接的方式。為了對施工技術以有效控制，技術人員實施了技術創新。將接頭面積控制在50%以下，主要涉及到的是受拉對象，諸如鋼筋的梁類墻類以及板等等，在連接直螺紋的時候，利用鋼筋進行連接，主要是利用了套筒連接放置于其兩端的鋼筋。套筒外所暴露出來的鋼筋不可以超過1個。

結語：

綜上所述，我國的建筑工程施工技術獲得了較高的水平，但是與發達國家相比，還存在著一定的差距。建筑施工企業要長足發展下去，就要提高建筑施工質量，就要向技術要效益。建筑施工企業要提高技術創新水平，就要充分認識到創新的重要性，采取具有針對性的創新策略，以確保建筑施工技術水平實現整體性提升。

參考文獻：

[1]張鵬寶.建筑工程施工管理工作的科學發展[J].陜西科技大學學報，2010（05）.

[2]張廣振，李云欽.建筑工程施工質量管理措施[J].科技致富向導，2011（17）.

篇（11）

一、物業管理糾紛的表現及其產生的原因

（一）物業管理糾紛的表現

物業管理起源于19世紀60年代的英國。1981年3月，全國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司誕生。此后，物業管理行業在我國迅速發展。20世紀80年代，隨著全國住宅小區的興建，現代物業管理從香港傳入我國內地。我國的物業管理行業是隨著改革開放以及房地產綜合開發和住房商品化的發展而產生和發展起來的。物業管理被譽為21世紀的朝陽產業，在經濟發展、城市管理、精神文明建設和社區建設方面發揮著日益重要的作用。那么到底什么是“物業管理”呢？根據修改后的《物業管理條例》第二條之規定：“物業管理（propertymanagement）是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”①

但是，隨著我國房地產業的迅速發展，物業管理糾紛案件也在逐年呈上升趨勢，且案件糾紛的類型也呈現多元化。下面我們談談物業管理糾紛的表現；

1、物業管理糾紛類型多，且形式多樣

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。案件的類型主要有：（1）物業公司向業主追索物業服務費、水電費的糾紛，這類糾紛的數量較多；（2）維修公共部位費用分攤的糾紛；（3）小區停車位收費及其權屬引起的糾紛；（4）業主違章搭建引起的糾紛；（5）業主在小區內人身和財產受到侵害或傷害引起的糾紛；（6）開發商與物業公司之間的物業管理承包合同糾紛；（7）業主或業主委員會選聘、解聘物業公司產生的糾紛；（8）業主訴房地產行政主管部門行政侵權糾紛；（9）業主或使用人要求物業管理公司賠償在提供特約服務中所引起的糾紛；（10）物業服務企業與物業管理協會之間的糾紛等。為什么會產生如此多的糾紛案件呢？原因又何在呢？后面我們再詳細分析。

2、物業管理糾紛案件逐年上升，標的額也不斷增加

伴隨著全國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司的誕生。此后，物業管理行業在我國迅速發展，各地物業管理企業和從業人員數量迅速增加，而物業管理糾紛也在逐年上升。以北京市各人民法院為例,據不完全統計,物業管理糾紛案每年都不斷上升,訴訟標的額少則上萬元多則幾十萬元.可見隨著物業管理行業的發展，物業管理糾紛也在不斷的上升，其原因有何在呢？

3、物業管理法律關系復雜

物業管理法律關系是眾多法律關系的一種，它是指參與物業管理服務活動的各責任主體之間發生的符合物業管理法律、法規和政策規范，具有物業管理權利義務的社會關系。物業服務法律關系就是調整業主、物業使用人、業主委員會、物業服務公司、房地產開發商等責任主體之間在物業管理服務過程中依法產生或形成的權利義務關系。

（1）物業管理法律關系的主體就是物業管理法律制度所規定的，物業管理法律關系的參與人，包括物業公司、業主、業主大會及業主委員會、開發商、建筑商、房地產行政主管部門。

（2）物業法律關系的客體是物業管理法律關系的主體的意志和行為指向和作用的客觀對象。包括三個方面：（1）物。物業管理服務的對象；（2）行為。《物業服務合同》所約定的物業管理行為引起的管理服務活動；（3）智力成果。包括小區、大廈的榮譽稱號、獎狀、獎品等。如：同升湖山莊被評為“國際花園社區金獎”，“湖南省優秀管理示范小區”。

（3）物業管理法律關系的內容是當事人之間的權利義務關系，也是物業管理法律關系的核心和關鍵要素，同是也是法律規范的核心內容。包括了業主的權利和義務、業主大會和業主委員會的權利和義務、物業管理公司按物業服務合同的規定而確定的權利義務、開發商在物業管理活動中的權利義務、政府及政府主管部門在物業管理活動中的權利義務、物業管理協會的權利義務。物業法律關系即涉及到業主與使用人之間的關系、業主或使用人與物業公司的物業服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到開發商與物業公司的物業委托合同關系、業主委員會與物業公司之間的委托管理關系，業主與業主委員會的關系，業主、業主委員會、物業公司與房地產行政主管部門的關系等。而在現實生活中物業管理糾紛屬于新類型案件，在審判實踐中又無現成的依據，物業管理立法又比較落后，這給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

以上是物業管理糾紛案件在日常管理與服務中的一些常見的表現，下面來具體

分析物業管理糾紛產生的原因。

（二）物業管理糾紛產生的原因

1、業主和物業的定位不清、服務不規范不到位

在法律層面上雙方不能明確自己的主體身份，往往是誰主誰輔，誰上誰下。但是在社會層面上，人們由于受傳統的思想影響，在觀念上使的雙方原本平等的合同法律關系產生了錯位，而這種合同關系又體現在服務與被服務的關系上。但有些物業公司卻發生了角色的錯位，往往以管理者自居，以為物業管理公司突出的是管理而不是服務。再加上大部分物業公司是開發商自建自管的，自始就與業主有些對立。還有些物業公司是由房管部門轉制而成的，他們在思想上還沒有形成服務的觀念，對業主提出的意見不是主動溝通、積極化解糾紛，而是態度強硬或者是相互推諉，造成了業主的不滿。而對業主而言：業主對物業管理的正確觀念和消費意識還沒有完全樹立起來。還有些物業公司缺少專業技術人員或技術不過關，對業主需要維修的東西，不能夠給予及時的維修。如我們小區業主家的紅外報警器壞了，業主就打電話到前臺，物業公司也派人來查看了，把主機拆下來拿走了，但好長時間沒有回應，后業主又打電話到前臺詢問，得知主機壞了，需更換。業主好大的火氣，“為什么不早告訴我”。你們不搞好我就不交物管費。我認為物業公司對業主的求助要及時答復，不要一拖再拖，這樣只會造成不愉快。還有大部分物業公司服務質量差、服務不規范、不到位，也引起了大量的糾紛。物管企業的財務收支不透明、侵占業主的公有收益甚至存在多收費、亂收費的現象。如本公司是一個國際花園社區，環境優美，到這里來拍婚紗照的特別多，物業公司就對這些專門負責拍照的照相社進行了收費，收的錢歸了物業公司。我認為物業公司這樣做侵犯了業主的權益，是違法的。

2、物業服務合同內容不規范

物業公司在和業主簽訂合同時合同的內容不夠細化，且出現不平等條款。

（1）物業公司未盡充分的安全保障義務，造成業主人身或財產受到損失

如某小區的一位業主，今年8月初下班后將電動車停放在住房樓下的坪里，第二天上班時發現電動車被盜。并多次找物業管理公司要求賠償損失，可物業公司的人說他們沒有替我保管電動車的義務。根據該案例，該業主的請求缺少法律依據，很難得到法院的支持。根據《物業管理條例》第三十六條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”第四十七條規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。根據該案物業管理公司一般只對小區的安全負有日常管理的義務，其所承擔小區安全防范的義務只是協助義務。同時，業主可與物業公司之間簽訂特定的保管合同或其他約定。《物業管理條例》第四十四條規定：“物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定”。只有在這種情況下，物業公司對電動車才負有特定的保管義務，一旦丟失將承擔相應的法律責任。故該案物業公司承擔電動車被盜的損失責任缺乏法律依據。因此物業管理公司應當自己證明在物業管理活動中沒有過錯即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區業主財產損失的原因。為此物業管理公司應當采取積極的應對措施，配齊安全防范設備及人員，加強安全防范義務。

從以上案件可以看出，由于物業公司疏于管理，未盡合理注意義務，小區內失竊等治安管理是常見的物業管理糾紛，而且業主在和物業公司簽訂物業服務合同時，對委托的事項、標準、權限、管理費收支、監督檢查和違約責任等規定的少，或不明確。發生爭議后，業主往往以財物失竊為由拒交管理費，物業公司以已履行了相關防范義務為由來進行抗辯。

（2）關于車庫、車位的歸屬問題

如某小區的一塊空閑場地被物業公司改造成了停車場，經小區業主委員會和物業協商，由物業公司管理并收取停車費，所收款項物業和小區業主三七分成，但需給業主停車一定的優惠。但后來物業公司并未兌現承諾，還擅自提高了業主停車費。雙方糾紛不斷，鬧的不可開交。

在此之前，關于小區車庫、車位的權屬問題，法律上并沒有做出明確的規定。這實際上是建筑物區分所有權、特別是業主共有相關制度在我國物權法立法上的缺位。在以往的生活實踐中，我們看到，小區的車庫、車位通常是開發商和物業公司通過出售、出租等方式處分小區車庫、車位，并且取得收益，侵犯了業主的合法權益，這種不平等的條款應視為無效。根據《合同法》規定，物業公司在簽訂合同時，必須遵守國家的法律、法規，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益。必須在平等協商的基礎上來確保業主或業主委員會行使物業管理權和委托權。根據《物權法》規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應首先滿足業主的需要。建筑區劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或

者附贈等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，業主有權自己管理或者聘請物業管理，物業公司只能依照合同的約定享有權利并承擔義務。”②

3、物業行業標準不統一

我國現在的物業管理中大量存在質價不符，收費與服務水平不一致。“北京市消協于2005年首次對全北京市住宅小區物業管理的調查報告顯示，在被業主評價為服務管理“差”的物業公司中，有數家公司為二級資質物管公司。服務與收費倒掛的現象并不少見，很多物業公司收著高級資質的物業費，卻只干出低級資質的活。”③我國現行物業管理條例規定，價格和服務標準應相適應。盡管物業管理服務屬于軟性的行業，但對其服務質量的好壞優劣應該有個統一的標準，至少一個地區或同一個資質的應該有一個相同的服務標準，并將標準具體量化到每一個服務項目中。標準應由物業公司提出管理方案和管理預算，業主大會進行表決。故雙方在合同中應把相應的機制以及服務標準約定清晰，避免糾紛出現時無所適從。

4、物業法律法規和規章制度不健全

由于我國物業管理行業起步較晚，發展不平衡，相關法律、法規制度也尚未完整、系統地建立起來，加上人們消費觀念還沒有完全轉變過來，所以糾紛會不斷發生，且在法律適用上比較困難。而現有的《物業管理條例》的規定又比較籠統，對現實生活中發生的糾紛，只能作為參照。新的《物權法》雖彌補了《物業管理條例》的不足，但還未實施，目前來說只是一個法律條文，它的可操作性還有待在日后的實踐中進行檢驗。

二、我國物業管理法律規范的完善

以上分析了物業管理糾紛產生的幾方面原因，基于物業管理糾紛的特殊性，業主與物業管理企業之間的矛盾在一定時期將是尖銳而不可避免的。下面來對解決物業糾紛提出自己的幾點建議。

（一）明確雙方定位、利益共享

在法律層面上，《物業管理條例》中已確認了雙方是兩個平等獨立的民事法律主體，是平等的合同主體，不能簡單的定位為誰上誰下，誰主誰輔。根據9月1日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，此次《條例》修改的一大亮點就是根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”改成“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”。這幾個小小的名稱變化，卻表明了物業公司與業主的關系由原來的“管理”變成了“服務”。

一直以來，物業與業主之間的矛盾磨擦不斷，這在很大程度上是因為物業和業主對自己的定位與雙方的權責關系不明晰。變“管理”為“服務”，物業公司明確了服務的職能定位，業主明確了自己的權利義務，雙方關系的處理也就有了明確的指導。同時物業管理企業與業主在物業管理活動中，要尋求雙方的共同利益，建議在物業管理活動中推廣“合伙經營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。讓雙方都能夠清楚的認識到，雙方在物業管理活動中，雙方都處在同一個“利益共同體”中，是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的“利益共同點”。

有了“利益共同點”,雙方只有彼此“互不設防”互相信任,真誠合作,才能達成共同目標.因此,建立一種互信機制是十分必要的.不論是物業的所有者,還是管理服務的經營者,達成共同利益原則是永恒的原則.不論是物業管理企業還是業主都應該以“合作伙伴”的姿態出現，站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題，解決問題。在處理雙方關系時，應本著“”的精神，采取包容，互讓，友好的態度。

（二）規范合同內容，強化合同意識

物業公司和業主在簽訂合同時，應細化合同的內容，強化合同意識，為以后在服務過程中產生的糾紛提供可供判定的依據。

物業公司與業主之間的服務也要用合同來確定和保障，《條例》第三十五條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業公司訂立書面的物業服務合同，對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用等內容進行約定。第三十六條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。所以，物業公司應加強安全防范，充分履行合理注意義務。并且物業公司可以與業主簽訂的保管合同或其他約定。根據《物業管理條例》第四十四條規定：“物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定”。

同時，業主應增強合同意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用的原則，在享受物業服務的同時，應按時交納物業服務費的義務。物業服務合同是業主和物業公司明確各自的權利和義務的文本，也是物業糾紛發生時，衡量各自主張是否充分的評判準則，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。所以，業主在簽訂合同時，應當在參考物業服務合同范本的同時，盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有法可依。在業主與物業公司發生糾紛時，物業公司應主動與業主進行溝通，作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意愿，在物業管理活動中應共同經營維護良好溝通環境，創造相互溝通的條件，以融洽雙方彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認可和信任。因此，不管是物業管理企業，還是業主都有應重視和加強彼此間溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處,盡可能通過溝通和解的方式來解決糾紛，避免矛盾的進一步激化。

（三）完善物業服務的行業標準

物業主管部門要建立物業服務的行業標準，構建多檔次的服務標準體系，加強物業公司的資質等級管理,并且實行資質等級與服務標準和收費成正比。物業主管部門要不定期的對物業公司進行考核，來規范其資質等級標準。物管協會要充分發揮其行業指導調和功能和“橋梁”作用。勞動行政主管部門也要加大對物業管理人員的職業資格準入制度檢查的力度，來規范其人員的招聘的標準。價格主管部門應根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司，科學核定不同級別的物業收費標準。同時要大膽借鑒中國香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗來探索適合我國國情的物業管理模式，建設專業化、標準化、規范化、國際化的管理新思路，推出“一體化服務”、“酒店式服務”等，使其成為一流的精英團隊。

同時，建議成立一個具有評估、監測功能獨立機構，其機構成員的人選由政府主管部門，物業管理行業的專家和物業管理協會的人員。其職責主要是提供對物業服務標準、物業公司的資質等級、物業管理費的分級收取的評估、監測等服務。并且和物業相關部門相互配合，來保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明度。這樣將有利于物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使物業管理行業不斷的向前發展。

（四）加強物業管理立法、宣傳與監督

加強物業管理立法勢在必行，到目前為止我國尚沒有統一的物業管理法規,而現有的《物業管理條例》規定又比較籠統，對現實中的具體問題缺乏可操作性。備受關注的物權法的公布，必將給物業管理行業帶來巨大的影響。新《物業管理條例》也即將實施，9月1日，國務院頒布了《關于修改〈物業管理條例〉的決定》，新《物業管理條例》與《物權法》相適應，新《條例》更加注意業益的維護。如：在業主委員會的成立、業主對一些事項的決定和業益的保護等幾個方面對原有的《物業管理條例》作了重要的修改，并且明確了物業公司“服務”的職能定位。

在《條例》的修改中很多地方都與物業公司的這種職能轉變有關，比如說《條例》規定，物業服務企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

新的《條例》更加注意業益的維護。根據修改后的《條例》，選聘和解聘物業服務企業，只要經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數1/2的業主同意就可以了，這為業主更換不滿意的物業公司提供了便利，大大提高了業主的自主性。《條例》還規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發生，有效地維護全體業主的利益。

新修改的《條例》和《物權法》將從10月1日始實行。筆者認為，從目前我國物業管理的對象來看，不僅有建筑物、公共場所和設施，同樣也有人員的管理，建議我國進行專門的物業管理立法模式較為實際。其調整的特殊社會關系，應當以《消費者權益保護法》的模式來加以專門的規范和確定。

隨著有關物業管理立法不斷健全，當業主和物業公司在發生糾紛時，便有法可依，使糾紛得到了有效、合理的解決。同時我們認為要改變物業管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

其次，建議在物業管理行業中引入保險機制來轉嫁風險。因為物業管理是一個服務行業，即要給業主提供專業化的服務，又要對小區的公共設備和設施進行維護和管理，在管理與服務中，面臨著諸多的風險。如：小區停放的車輛被盜或被劃破等。這些事故的發生都會給物業公司的日常管理帶來許多麻煩，并由此產生經濟上的賠償責任和無休止的糾紛。而保險的作用恰好是為了轉嫁風險，當保險公司來處理風險事故時就可以為物業公司承擔經濟上的賠償責任。這樣可以減少物業公司與業主之間的矛盾糾紛。所以我們要借簽外國的保險機制在物業公司的運作的經驗和好處。北京物業管理協會經過半年的市場調研，研發出了物業服務公司的專項險種——《物業管理責任險》。該險種比原來的范圍擴大了，列明了風險責任，在出現風險事故時責任劃分非常的分明，避免了因此而產生的糾紛，同時也使業主和物業公司之間的關系得到了和諧發展。

同時，也要加大物業管理法律法規的宣傳力度，增強業主和物業使用人的法律知識，在其權益受到侵害時能夠拿起法律的武器來維護自己的權利。再次，法律的監督一定要到位，這樣才能避免不正當競爭行為的發生，建立公平、公正的市場競爭秩序，來促進物業管理行業的有序發展。

總之，物業管理是一個新興的，充滿競爭的朝陽產業。物業管理企業只有在不斷的競爭中脫穎而出，占據有利的市場地位，才能不斷發展，不斷壯大。同時也要充分發揮行業自治的作用，依法治理物業管理市場，制止不正當競爭行為，完善物管協會內各項制度，章程，從宏觀方面維護各公司的利益。國家立法機關也要加大物業管理的專門立法，當發生糾紛時有法可依，不斷減少物業糾紛的發生，最終使“業主能夠溶于物業公司的服務之中，物業公司的服務能夠溶于業主之中”。

1.《中華人民共和國物業管理條例》,中國法制出版社.第1頁

2.張海港：《物業教育資訊》，北京亞太陽能教育發展研究院物業管理研究中心，2007年4月,第12頁

3.《中華人民共和國物權法》,中國法制出版社.第30頁

參考文獻：

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2.張海港：《物業教育資訊》，北京亞太陽能教育發展研究院物業管理研究中心，2007年4月

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